Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.
-
Upload
yolande-dubos -
Category
Documents
-
view
127 -
download
2
Transcript of Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.
![Page 1: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/1.jpg)
Marché immobilier résidentiel
RISQUES D’UNE TRANSPARENCE APPARENTE
DES PRIX
![Page 2: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/2.jpg)
RISQUES D’UNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX
1. Situation du marché de l’immobilier
résidentiel – bulle immobilière?
2. Mécanismes du marché immobilier
3. Les dangers des prix affichés
![Page 3: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/3.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1)
Marché immobilier - bulle spéculative?
![Page 4: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/4.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (2) – Bulle immobilière?
Hausse rapide de prix Aspect spéculatif des opérations immobilières Absence de rapport avec l’évolution du pouvoir
d’achat Taux d’intérêt faibles Important surplus du parc immobilier Politique restrictive des permis de construire
![Page 5: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/5.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Hausse rapide des prix?
Evolution des prix
95,00
100,00
105,00
110,00
115,00
120,00
2004 2005 2006 2007 2008
Prix de Vente Maisons
Prix de Vente Appartements
Inflation 2004 = 100
![Page 6: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/6.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Hausse rapide des prix?
Prix de location
90,00
95,00
100,00
105,00
110,00
115,00
2004 2005 2006 2007 2008
Location Maisons
Location appartements
![Page 7: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/7.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative
Hausse rapide de prix
Aspect spéculatif des opérations immobilières
Absence de rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat
Taux d’intérêt faibles
Important surplus du parc immobilier
Politique restrictive des permis de construire
![Page 8: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/8.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Aspect spéculatif des transactions?
Proportion de propriétaires
40
45
50
55
60
65
70
1947 1960 1970 1981 1991 2001
Proportion depropriétaires
![Page 9: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/9.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Aspect spéculatif des transactions?
Rendement locatif (indicateur)
60,00
65,00
70,00
75,00
80,00
85,00
90,00
95,00
100,00
105,00
110,00
2004 2005 2006 2007 2008
Rendement maisons
Rendement appartements
![Page 10: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/10.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative
Hausse rapide de prix
Aspect spéculatif des opérations immobilièresAbsence de rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat
Taux d’intérêt faibles
Important surplus du parc immobilier
Politique restrictive des permis de construire
![Page 11: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/11.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Pouvoir d’achat – Progression?
Belgique, source CEPI
![Page 12: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/12.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Pouvoir d’achat – Progression?
Inflation importante (avant 2009)
Modération de l’indexation automatique
Augmentation des taux d’intérêts (avant 2009)
Crise financière et économique
APPRECIATION DU REVENU PERMANENT MOINS OPTIMISTE
![Page 13: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/13.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative
Hausse rapide de prix
Aspect spéculatif des opérations immobilières
Absence de rapport avec l’évolution du pouvoir d’achatTaux d’intérêt faibles
Important surplus du parc immobilier
Politique restrictive des permis de construire
![Page 14: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/14.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Taux d’intérêt faible
Crédits immobiliers - taux annuel moyen
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
5,5
2004 2005 2006 2007 2008
Evolution des prix3ème Trimestre
95,00
100,00
105,00
110,00
2004 2005 2006 2007 2008
Prix de Vente Maisons
Prix de VenteAppartements
![Page 15: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/15.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative
Hausse rapide de prix
Aspect spéculatif des opérations immobilières
Absence de rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat
Taux d’intérêt faibles
Important surplus du parc immobilier
Politique restrictive des permis de construire
![Page 16: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/16.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Important surplus du parc immobilier
Equilibre offre et demande
3 500
4 000
4 500
5 000
2004 2005 2006 2007 2008
Total autorisations
Besoins enlogement
![Page 17: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/17.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative
Hausse rapide de prix
Aspect spéculatif des opérations immobilières
Absence de rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat
Taux d’intérêt faibles
Important surplus du parc immobilier
Politique restrictive des permis de construire
![Page 18: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/18.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Politique restrictive des permis de construire
Loi développement communal 2004: Blocage 2005
PAG Ville de Luxembourg: Blocage 2006
Augmentation considérable des PAP approuvé en août 2005
Danger de la politique du stop and go: Impossibilité de planifier
![Page 19: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/19.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative
Hausse rapide de prix
Aspect spéculatif des opérations immobilières
Absence de rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat
Taux d’intérêt faibles
Important surplus du parc immobilier
Politique restrictive des permis de construire
![Page 20: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/20.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1) – Marché immobilier - bulle spéculative?
Hausse rapide de prix
Aspect spéculatif des opérations immobilières
Absence de rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat
Taux d’intérêt faibles
Important surplus du parc immobilier
Politique restrictive des permis de construire
![Page 21: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/21.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1)
Impact de la crise financière
Maisons neuves -2,1
Maisons existantes -2,3
Appartements neufs -0,7
Appartements existants -2,6
Évolution des prix au m2 depuis 09/2008
Les loyers au m2 depuis 09/2008:+ 3,2 %
![Page 22: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/22.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (1)
Impact de la crise financière
Pas d’impact majeur sur les prix à ce jour
Réduction des transactions 10 – 12 / 2008
Reprise des contacts depuis 1/2009 (+50 %)
Réduction massive des taux d’intérêt
Fiscalité attractive
Investissements alternatifs ont perdu la crédibilité
![Page 23: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/23.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (2)
Mécanismes du marché immobilier
Existe-il un seul marché immobilier résidentiel?
a) Marché des nouvelles réalisation (Promotion immobilière)
Développement par promoteurs professionnels Augmentation nette de l’offre Existence d’un prix de revient Initiative par Promoteur Calcul à long terme
![Page 24: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/24.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (2)
Mécanismes du marché immobilier
b) Marché du parc existant (Logements « d’occasion »)
Agences professionnelles et privés Offre de remplacement Évaluation immobilière Initiative par vendeur: mandat de vente Photo instantanée
Liens entre les deux secteurs
Acquisition d’un bien neuf dépend souvent de la vente d’un bien existant
![Page 25: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/25.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (2)
Quelques évolutions de la dernière décennie
- Transparence apparente du marché : athome – Observatoire de l’Habitat
- Modification des conditions d’acquisition (crédits)- Augmentation du nombre d’acteurs: 400 agences
actives- Complexité et durée des procédures d’autorisation- Passage à un marché « Acquéreur » (depuis début
2008)- Passeport énergétique - Pacte logement
![Page 26: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/26.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (2)
Les dangers des prix affichés
Pour le marché du secondaire
- Concurrence entre agence sur base de l’évaluation – Qui dit mieux!
- Le vendeur fait l’évaluation en place du professionnel- Arrivé sur le marché d’une pseudo-offre- Phénomène d’auto-allumage des prix
Résultat
- Le réajustement des prix ne se produit pas- L’offre reste largement au-dessus de la demande- Réduction du nombre des transactions- Pertes potentiels pour ventes « obligés »
![Page 27: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/27.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (2)
Les dangers des prix affichés
Pour le marché du nouveau
- Blocage de l’engrenage vente – acquisition- Mauvaise anticipation de l’évolution des prix
Résultat
- Perte de confiance des acquéreurs (revendeur)- Réduction du nombre des transactions
![Page 28: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/28.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (2)
Les dangers des prix affichés
Pour le marché en général
- Base de la politique du logement- Perturbation des mécanismes de marché
Résultat
- Attentisme des acteurs- Mauvais choix politiques- Mécanismes de l’offre et de la demande ne peuvent jouer
![Page 29: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/29.jpg)
Le marché immobilier résidentiel (2)
Conclusions
- Nécessité de professionnaliser la branche de l’immobilier rôle de la Chambre immobilière et autres organisations
professionnelles Code de déontologie Modèle d’évaluation immobilière
- Données fiables du secteur Nombre et volume des transactions Prix réels des transactions Normes pour calcul des surfaces Passeport énergétique: indicateur de qualité des bâtisses
- Étude sur la formation des prix de l’immobilier
![Page 30: Marché immobilier résidentiel RISQUES DUNE TRANSPARENCE APPARENTE DES PRIX.](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022062511/551d9d92497959293b8c8e1e/html5/thumbnails/30.jpg)
Marché immobilier résidentiel
VENDU