Nicholas French, Broker Associate 

March 1, 2015 

Volume 10, Issue 2

Quarterly Review

Nicholas French 

Broker Associate 

369 S. San Antonio Road 

Los Altos, CA 94022 

650 773 8000 (cell) 

650 947 2999 (office) 

650 887‐0399 (fax) 

nick@realtornickfrench.com 

www.realtornickfrench.com 

Inside this issue:

Foreign Investors vs. Millennials: Future of Real Estate 

1 

Foreign Investors vs. Millennials: Future of Real Estate (cont.) 

2 

The Market’s Achilles 

Heel? 

3 

Average Sale Price History ‐2006 to  Present 

4 

Bay Area Commute 

Sta s cs 

2 

Foreign Investors vs. Millennials: Future of Real Estate 

You have likely heard about foreign investors buying up real estate in mass volume with suitcases of 

cash.  Experts and ar cles suggest this newer phenomena is driving the market with no end in sight 

with sta s cs suppor ng these claims.  I hear this conversa on con nue at coffee shops, dinner par‐

es and the like.  I would like to suggest that the fear‐mongering mentality of the news media has the 

goal to get the a en on of the audience by selling stories, so I would like to provide an alterna ve 

perspec ve that I have assessed through my daily interac ons with clients.   

Interna onal buyers are not a new segment of the local market.  I have been represen ng interna‐

onal buyers for over 13 years.  I’ve helped them locate primary homes and investment proper es for 

their families.  These transac ons have been with cash or financed through interna onal lending pro‐

grams via ins tu ons such as HSBC.  Why are they interested?  There are mul ple reasons to pur‐

chase local real estate as a foreign inves‐

tor: establish residency for a business, 

children’s US‐based educa on, planned 

immigra on or diversifying one’s por o‐

lio, to name a few.  My clients come from 

all parts of our great world, but the 

growth of foreign investor interest, in 

par cular over the past several years, has 

been driven by the significant drop in US 

real estate values and overseas regula‐

ons crea ng be er opportuni es to diversify.  Previously, at my state‐level real estate leadership 

mee ngs, I heard li le conversa on on interna onal inves ng other than in the metropolitan areas, 

so possibly now the foreign inves ng is more widespread, which has captured the a en on of our 

community.  Either way, interna onal inves ng has been a segment of the market just as buyers look‐

ing to up‐size or down‐size, so we expect and accept it.  Since the great recession, we have seen a 

rapid growth in property values, locally exceeding 50%, that can be a ributed to both domes c and 

foreign buyers.  At what seemed to be the height of the market‐run in 2012, we experienced tour 

buses full of investors standing in line to buy discounted real estate with either cash or very cheap 

money due to the interest rates.  Interna onal inves ng seems to have been a more significant part of 

our current market cycle than previous cycles, but it is not the only variable.   

If foreign investors weren’t the cause for the run‐up of real estate values, what was?  I suggest that 

cheap, cheap money was the single leading cause of our rapid growth.  Lending ins tu ons have 

been lending prac cally free money to borrowers who in turn bought low‐priced real estate.  The dirt‐

cheap money should hopefully be coming to an end soon, but not before it fueled a historic run on 

property values.  Ge ng back to a state of normalcy in rates (rather than near zero) should indicate 

our market’s health, though ge ng off free money will likely hurt in the short term.  There is more to 

Percentage of Interna onal Buyers: US Real Estate 

(cont. pg.2) 

Page 2

Quarterly Review

Foreign Investors vs. Millennials: Future of Real Estate (cont.) It than just free money; you need mo vated and confident buyers and willing sellers.  It seems that finding the la er is our challenge, 

though not an uncommon one.  The heavy inves ng in our local tech sector, enhanced by cheap money, has fueled confidence, in‐

creased salaries with companies wooing top talent and brought an influx of people to our area figh ng not only for the top jobs, but 

homes.  One of the most unique aspects to this market condi on is what appears to be the youthful age of such intelligent individuals 

gaining the a en on of venture capitalists and corporate leadership.  I believe we are in the midst of a paradigm shi  in how we u ‐

lize technology in our lives, which will inevitably result in a change to how we live day to day. 

As a na ve to the Silicon Valley I have witnessed significant changes during my life me.  My mul ‐genera onal (6th genera on) roots 

in the Bay Area has given me perspec ve on the value of our communi es and what drives its growth.  I have witnessed a genera on‐

al shi : original families who made homes in our sprawling communi es of the 1950‐60’s are making way for the next genera on of 

families who want the best for their children in our diverse region.  This newer genera on, Millennials, do not necessarily follow the 

same rites of passage,  meline and philosophy as their parents: when to drive, move out of parents home, marriage, children, etc., so 

I think it is important to consider the importance of this new genera‐

on and how it may affect tradi onal expecta ons.  This demographic 

is the future of our communi es, from future homeowners to business 

and community leaders.  I have read analysis on the personality types 

of Millennials, but what I experience locally is a demographic of young, 

smart and excited individuals that want to change the world.  I have 

no ced they are good at saving and have a long‐term plan for their lives 

though many seem to be renters longer than other age groups; I think 

this is to save money and not yet having the desire of home ownership 

while they are trying to change the world through their careers.  The 

future is very bright for this genera on and I’m excited to witness the 

transforma on.  I do not think they are the largest segment of the real 

estate market today, but if you asked me which is more important and 

impac ul to our market: foreign investors or Millennials, I take Millen‐

nials every day.  These young individuals will ul mately start families with interest in quality schools, communi es and homes.   

Millennial Marital Status 

Bay Area Commute Sta s cs Who bikes to work? 

How long do our 

commutes take? 

Who works where 

they live? 

Who uses public 

transit to commute? Increase in bike 

commu ng from 

2009 to 2013 

Share of Santa Clara 

County residents 

who work there 

(no. 1 in region) Average commute 

in the Bay Area 

Share of San Francis‐

cans who use public 

transit (no. 1 in  re‐

gion) 

23%

88% 28:00

32%

Most predictable a.m. commutes 

Most unpredictable a.m. commutes 

From I‐680 to Highway 4 

From I‐280 to Highway 101 

From Highway 17 to 101 

From Highway 4 to I‐680 

From I‐580 to Highway 4 

From Hwy.85 to I‐280/I‐680 

Source: Metropolitan Transportation Commission; San Jose Mercury News The Bay Area is the most predictable commute in the na on! 

Page 3

Volume 10, Issue 2

The Market’s Achilles Heel? It has been an exci ng  me to live in the Silicon Valley.  Over the past decade we have seen new technologies change the way we 

(and the world) work and live.  We have robots cleaning our floors, semi self‐driving cars and drones with high‐defini on cameras 

capturing the most precarious angels.  You may wake up to your friend’s current status updates on Facebook, or check the overnight 

emails from your team overseas.  Either way, we are in a dynamic environment that is ever‐changing, so it makes sense that real es‐

tate does the same.  Whether up, down or flat, we should expect all of these can happen depending on the given environment.  The 

markets, both stocks and real estate alike, have been experiencing an amazing increase to values since the Great Recession through 

increased confidence, job crea on and high affordability thanks to the Fed Reserve.  But every market will have its ups and downs; 

the trick is to prepare for both and minimize overall risk as best as possible.  What will be the Achilles heel to our market: natural 

disaster, terrorist a ack, massive job loss, affordability?  I think the most likely culprit will be affordability and I would like to discuss 

both sides of the argument. 

You may say that the market is crazy and prices are unreasonable, but how is your monthly mortgage payment (affordability) com‐

pared to other market climates?  You may be surprised to know that the current affordability in the valley is similar to August‐

September 2008, with the lowest affordability on record since 1991 being the year prior, 2007.  Affordability is a calcula on of median 

home price compared to median income by region at a given  me, ac‐

cording to census data.  Locally, our highest affordability was the begin‐

ning of 2009, which is consistent with the bo om prices of our markets 

(Santa Clara, San Mateo, Alameda coun es).    This informa on is valua‐

ble in understanding one of the key factors driving home prices.  Over the 

past several years it has been “affordable” — similar to the stock market, 

if you got in at the right  me you have experienced he y growth.  It is 

easy to see the past few years as unsustainable, but the key is that it 

started from a very low point; in Santa Clara County we went from a me‐

dian price of $445,000 in February 2009, to $865,000 in August 2014.  

That’s over 94% growth in less than six years.  Going forward, the ques on is: At what rate that growth will con nue?  Will the Achil‐

les heel be the breaking point of affording the higher price homes? 

Affordability has been on a rapid decline over the past several years driven by con nued low interest rates and in spite of higher sala‐

ries and compensa on, which does not seem to keep up with home values.  At what point will this affect the ability to purchase 

homes?  As many know, I have been watching it carefully since I believe it ul mately will affect purchasing power and prices.  Howev‐

er, when affordability does become a variable in price 

apprecia on, it is unclear how home prices will be 

impacted and whether buying now will result in your 

lowest monthly payment or taking the risk of wai ng 

and be ng on a correc on will be best.  It does not 

appear that the Fed Fund interest rate will drama cal‐

ly change this year, so interest rates may con nue 

si ng along the sea floor un l 2016.  Home prices may 

con nue to grow since the affordability doesn’t seem 

to be a popular conversa on topic amongst my col‐

leagues and many buyers I see at open houses.  If it 

isn’t a concern for the majority of buyers, I think you’ll 

see price growth through 2015 or un l which  me 

either interest rates or home values increase to a level 

bringing affordability to an uncomfortable point.     

Region Bo om Month 

Bo om Price 

Aug‐14 Median 

% Change From Bo om 

California  Feb 2009  $245,230   $480,280   95.80% 

Santa Clara  Feb 2009  $445,000   $865,000   94.40% 

San Mateo  Jan 2009  $551,000   $1,000,000   81.50% 

San Francisco  Jan 2012  $561,270   $900,910   60.50% 

Alameda  Jan 2009  $346,236   $732,220   111.50% 

Santa Cruz  Feb 2009  $380,000   $657,600   73.10% 

Sacramento  Jan 2012  $162,290   $272,750   68.10% 

Market Bo om to Now 

Housing Affordability 

Nicholas French, Broker Associate Page 4

Average Sale Price History ‐ 2006 to Current City  Quarter  2006  2007  2008  2009  2010  2011  2012  2013  2014 

Campbell  Q1  $791,198   $833,203   $838,494   $639,970   $683,490   $712,287   $714,879   $871,425   $954,309  

Campbell  Q2  $844,987   $856,247   $784,261   $698,160   $701,404   $697,801   $732,801   $881,730   $1,046,250  

Campbell  Q3  $877,258   $914,508   $787,558   $707,113   $698,584   $695,185   $722,972   $872,120   $1,000,327  

Campbell  Q4  $820,621   $831,744   $748,148   $696,406   $708,750   $683,283   $801,260   $879,715   $998,610  

Cuper no  Q1  $1,185,615   $1,269,540   $1,228,546   $1,096,219   $1,116,294   $1,084,598   $1,177,715   $1,424,216   $1,558,285  

Cuper no  Q2  $1,155,259   $1,271,824   $1,248,285   $1,111,239   $1,109,567   $1,180,438   $1,266,434   $1,526,567   $1,844,903  

Cuper no  Q3  $1,143,979   $1,395,922   $1,192,671   $1,070,312   $1,105,559   $1,170,201   $1,237,210   $1,444,665   $1,782,324  

Cuper no  Q4  $1,178,278   $1,175,679   $1,083,321   $1,212,736   $1,095,078   $1,094,313   $1,311,446   $1,544,301   $1,672,887  

Los Altos  Q1  $1,758,591   $1,756,050   $2,072,789   $1,825,597   $1,651,155   $1,588,942   $2,002,293   $2,153,026   $2,596,566  

Los Altos  Q2  $1,738,769   $1,907,513   $1,990,993   $1,627,372   $1,643,322   $1,970,261   $1,951,454   $2,105,906   $2,529,651  

Los Altos  Q3  $1,812,820   $1,874,346   $2,017,517   $1,760,684   $1,799,416   $1,760,453   $2,081,604   $2,227,165   $2,523,185  

Los Altos  Q4  $1,827,018   $1,928,071   $1,738,923   $1,650,218   $1,718,203   $1,873,667   $1,938,127   $2,189,123   $2,813,971  

Los Altos Hills  Q1  $2,961,307   $2,964,485   $3,136,778   $3,162,500   $2,151,931   $3,065,574   $2,655,476   $2,548,583   $3,633,556  

Los Altos Hills  Q2  $2,768,938   $3,143,632   $2,975,806   $2,837,376   $2,722,588   $2,309,532   $2,949,025   $3,244,636   $4,018,727  

Los Altos Hills  Q3  $2,640,880   $2,808,572   $2,699,889   $2,212,227   $2,613,996   $2,627,542   $3,052,208   $3,229,450   $3,490,850  

Los Altos Hills  Q4  $2,383,729   $2,486,667   $1,781,667   $2,431,175   $2,489,875   $2,587,233   $2,611,586   $3,248,543   $3,746,245  

Los Gatos  Q1  $1,337,770   $1,396,680   $1,568,753   $1,309,063   $1,288,194   $1,146,052   $1,345,850   $1,399,474   $1,659,962  

Los Gatos  Q2  $1,437,264   $1,501,825   $1,605,442   $1,037,346   $1,324,864   $1,310,830   $1,336,826   $1,468,057   $1,692,904  

Los Gatos  Q3  $1,410,804   $1,456,744   $1,591,278   $1,159,351   $1,321,628   $1,273,465   $1,345,862   $1,470,147   $1,676,350  

Los Gatos  Q4  $1,361,441   $1,590,255   $1,612,637   $1,230,952   $1,213,055   $1,405,381   $1,452,599   $1,415,239   $1,648,701  

Menlo Park  Q1  $1,552,743   $1,508,487   $1,741,468   $918,845   $1,120,481   $1,248,585   $1,278,126   $1,405,147   $1,902,398  

Menlo Park  Q2  $1,471,815   $1,482,610   $1,779,068   $1,395,617   $1,327,585   $1,400,398   $1,509,465   $1,773,460   $2,219,297  

Menlo Park  Q3  $1,444,776   $1,352,795   $1,415,973   $1,295,481   $1,347,413   $1,183,366   $1,472,525   $1,664,037   $2,103,693  

Menlo Park  Q4  $1,434,715   $1,423,168   $1,141,740   $1,227,841   $1,290,710   $1,342,216   $1,362,481   $1,781,839   $1,972,696  

Monte Sereno  Q1  $1,735,690   $1,689,367   $1,925,278   $2,300,000   $3,222,778   $1,638,889   $1,358,167   $1,845,133   $4,576,042  

Monte Sereno  Q2  $2,114,583   $1,867,913   $2,028,056   $1,852,331   $2,303,611   $1,703,917   $2,210,278   $2,557,533   $2,556,131  

Monte Sereno  Q3  $2,259,222   $2,458,055   $2,937,833   $2,176,306   $1,729,167   $1,616,080   $1,741,833   $2,328,330   $2,193,722  

Monte Sereno  Q4  $1,708,833   $2,505,875   $2,515,833   $1,656,889   $2,225,806   $1,842,750   $2,287,000   $1,794,382   $2,514,304  

Mountain View  Q1  $927,329   $976,492   $1,077,130   $1,007,125   $909,257   $995,289   $986,878   $1,265,951   $1,455,536  

Mountain View  Q2  $1,010,929   $1,115,592   $1,050,665   $903,802   $965,358   $1,071,462   $1,110,136   $1,327,374   $1,423,503  

Mountain View  Q3  $1,016,498   $1,166,689   $1,070,380   $940,463   $963,091   $996,034   $1,161,289   $1,321,402   $1,527,560  

Mountain View  Q4  $988,538   $1,018,324   $1,061,152   $964,435   $963,732   $953,664   $1,211,425   $1,427,369   $1,593,858  

Palo Alto  Q1  $1,331,853   $1,670,919   $1,997,078   $1,416,743   $1,524,879   $1,711,614   $1,900,360   $2,423,523   $2,601,041  

Palo Alto  Q2  $1,367,841   $1,649,242   $1,831,182   $1,536,962   $1,699,756   $1,812,118   $1,984,392   $2,455,610   $2,735,100  

Palo Alto  Q3  $1,276,076   $1,819,697   $1,780,941   $1,448,072   $1,543,196   $1,548,423   $1,973,732   $2,146,295   $3,052,168  

Palo Alto  Q4  $1,322,308   $1,907,747   $1,425,203   $1,519,328   $1,410,401   $1,687,617   $2,140,631   $2,459,741   $2,557,438  

Santa Clara  Q1  $767,455   $769,095   $727,431   $568,270   $573,364   $590,717   $586,429   $721,662   $855,795  

Santa Clara  Q2  $756,769   $780,651   $728,613   $575,908   $610,004   $595,589   $658,793   $772,409   $908,392  

Santa Clara  Q3  $743,118   $799,844   $687,533   $586,553   $598,240   $602,192   $651,848   $793,875   $901,911  

Santa Clara  Q4  $718,018   $788,163   $599,252   $655,427   $604,167   $603,209   $700,478   $804,871   $898,367  

Saratoga  Q1  $1,848,975   $1,904,572   $1,678,179   $1,289,083   $1,689,487   $1,531,178   $1,599,581   $1,736,358   $1,968,691  

Saratoga  Q2  $1,668,854   $1,857,135   $1,807,198   $1,497,146   $1,593,660   $1,621,663   $1,842,729   $1,959,973   $2,321,564  

Saratoga  Q3  $1,744,046   $1,905,498   $1,880,639   $1,587,516   $1,781,376   $1,701,061   $1,623,903   $2,136,017   $2,315,981  

Saratoga  Q4  $1,698,504   $1,740,352   $1,793,858   $1,532,415   $1,373,673   $1,617,139   $1,885,242   $2,078,697   $2,284,863  

Sunnyvale  Q1  $854,754   $836,697   $856,288   $620,721   $729,354   $716,500   $690,391   $894,217   $1,105,307  

Sunnyvale  Q2  $890,566   $939,195   $907,392   $692,907   $820,988   $797,939   $819,240   $1,016,233   $1,199,762  

Sunnyvale  Q3  $866,558   $967,984   $844,670   $739,121   $770,465   $775,025   $887,302   $1,018,609   $1,161,403  

Sunnyvale  Q4  $832,289   $915,068   $695,484   $752,884   $671,802   $710,870   $914,383   $1,054,481   $1,203,246