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DEPAFflEMENT DE LA GUADELOUPECOMMUNE DE CAPESTERRE BELLE-EAU

PLAN D’OCCUPATION DES SOLS

COMMUNE DE CAPESTERRE BELLE-EAU

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DEPARTEMENT DE LA GUADELOUPECOMMUNE DE CAPESTERRE BELLE-EAU

PLAN D’OCCUPATION DES SOLSDE LA COMMUNE DE CAPESTERRE BELLE-EAU

MODIFICATION

NOTE DE PRESENTATION

II. REGLEMENT DISPOSITIONS APPLiCABLES A LAZONE INAy

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INTRODUCTION

ELe Plan d’Occupation des Sols de la Commune de CAPESTERRE BELLE-

EAU a fait l’objet d’une révision approuvée le 15 Juin 1992.

La modification introduite par le présent dossier à pour objet:

- la mise en place d’une zone NAy pour permettre l’implantation d’activités

complémentaires, et nécessaires au développement agricole.

La présente modification est soumise aux articles L. 123 8 et R 123 35.3 du

Code de ‘urbahisme.

- Une extension de la zone UH sur la parcelle 211.

- Remise de la zone UH aux parcelles cadastrées Ak numéros 163 ; 164;

132. (Planche 3.3 du P.O.S approuvé le 8 Août 1980).

- Classement de la zone NBa en zone UH.

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rNOTE DE PRESENTATION

rLa modification du plan d’occupation des sols de CAPESTERRE BELLE-EAU porte sur

- la création d’une zone NAy et sur le règlement applicable à cette zone. [Il s’agit de créer une zone spécifique permettant l’implantation d’activitésliées au développement agricole intégrée à la zone agricole. [le terrain concerné a une superficie de 2,5 ha au lieu dit Changy. [- l’extension de la Zone UH sur la parcelle 211.

- Remise de la zone UH aux parcelles cadastrées AK numéros 163,164,132(planche 3.3 du P.O.S approuvé le 8Août1980).

- Classement de la zone NBa en zone UH du secteur Mon repos (planèhe31 .9), section AD. [Zone intéressant les parcelles : 77 à 81 incluses

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Commune de

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Dispositions applicables à la zone lNAy

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La zone I NA est une zone d’urbanisation future où la collectivité publique ne souhaitepas toujours intervenir directement, laissant la place à l’initiative privée. Toutefois, lanécessité d’une urbanisation cohérente impose une superficie minimale d’interventionimportante, à l’échelle des zones urbaines actuelles.

Elle comporte cinq secteurs dont la vocation est la suivante

- I NAa: Vocation principale d’habitat “social” avec une densité deconstruction élévée

- I NAb : Vocation principale d’habitat “pavillonnaire” avec unedensité de construction moyenne

- I NAc: Vocation d’habitat collectif

- I NAt: Vocation de loisirs, de sports et de tourisme

- I NAx: Vocation artisanale, commerciale et industrielle

- I NAy: Vocation d’activités d’accompagnement du développementagricole. -

SECTION I - NATURE DE L’OCCUPATION OU DE L’UTILISATION DUSOL

ARTICLE I NA 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES

1.1 - Les autorisations d’occupation ou d’utilisation du sol ne peuvent êtredélivrées que dans le cadre d’opérations (Z.A.C.., lotissement, permis groupé...)portant sur une superficie minimale de 1 Hectare, sauf pour les cas visés auparagraphe 1.2, alinéa 2.

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-11-

Dans l’ensemble de la zone à l’exception des secteurs I NAt et I NAx

1 .2 - Sont autorisés les contructions, installations et lotissements à usage

* d’équipement* d’habitation* de commerce de détail* d’artisanat compatible avec une zone d’habitat résidentiel* de bureau* d’hôtellerie, de tourisme et de restaurant* de sport et de loisirs* de dépôt lié et nécessaire au commerce ou à l’artisanat implantés dans

la zone;

Dans le secteur 1 NAa

Nonobstant les dispositions du paragraphe 1.1 ci-dessus, peuvent être autorisées les

constructions situées en front de rue sous réserve de l’application des dispositions

• particulières au secteur mentionnées dans les articles I NA3 et INA15 du présent

règlement.

Dans le secteur I NAt : V

1 .3 - Sont autorisés les constructions, installations et lotissement à usage

- d’équipement- de tourisme- d’hôtellerie- de commerce ;

V

- de restaurant- d’artisanat lié à l’activité touristique de la zone.

Dans le secteur I NAx

1 .4. - Sont autorisés les constructions, installations et lotissements à usage

- d’équipement ; V

- de commerce- de bureau- de service- d’artisanat- d’industrie- de dépôt et d’entrepôt.

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12

Dans le secteur I NAy

1 .5 - Sont autorisés les contructions, installations et lotissements à usage

- d’artisanat lié à l’activité agricole- de dépôt et d’entrepôt- d’équipement.

ARTICLE I NA 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL fINTERDITES

F2.1 - Sont interdites toutes opérations (Z.A.C, lotissement, permis groupé....)

portant sur• une superficie inférieure à 1 hectare, sauf pour les cas visés à

l’article NA 1, paragraphe 1.2, deuxième alinéa, concernant le secteur INAa,

2.2 - Les ouvertures de carrière sont interdites. [2.3 - Dans l’ensemble de la zone à l’exception des secteurs I NAt

INAxetINAy

- Les commerces de plus de 100 m2 de S.H.O.N (Surface Hors Oeuvre [Nette) sont interdits

- les locaux à usage d’artisanat de plus de 150 m2 de S.H.O.B (Surface

Hors Oeuvre Brute) sont interdits

- les dépôts et entrepôts non liés ou non nécessaires au commerce ou à

l’artisanat implanté dans la zone sont interdits de même que les dépôts de

plus de 80 m2 de S.H.O.B

- les activités ou commerces polluants ou comportant des nuisances

incompatibles avec le caractère résidentiel de la zone sont interdits, de

même que les activités classées soumises à autorisation.

2.4 - Dans le secteur I NAc

- Les constructions et lotissements à usage d’habitat individuel sont

interdits.

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-13-

2.5 - Dans le secteur J NAt

- Les constructions et lotissements à usage d’habitat non liés à l’activitétouristique de la zone sont interdits

- les commerces de plus de 250 m2 de S.H.O.N sont interdits

- les dépôts et entrepôts non liés ou non nécessaires au commerce ou à

l’artisanat implantés dans la zone sont interdits de même que les dépôts deplus de 80 m2 de S.H.O.B.;

-Les constructions, installations et lotissement à usage d’activité sontinterdits (artisanat et industrie), sauf les constructions à usage d’artisanat

liées à l’activité touristique de la zone sous réserve que leur S.H.O.B. ne

dépasse pas 150 m2 $

- les activités ou commerces polluants ou comportant des nuisances

incompatibles avec le caractère touristique de la zone sont interdits, de

même que les activités classées soumises à autorisation.

2.6 - Dans le secteur I NAx , I NAy

- Les constructions et lotissements à usage d’habitat sont interdits (les

logements nécessaires au fonctionnement des activités - gardien, logement

de fonction.., pourront être autorisés).

SECTION II - CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL

ARTICLE I NA3 - ACCES ET VOIRIE

3.1 - Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou

privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur

fonds voisins ou éventuellement obtenu par application de l’article 682 du Code

Civil.

3.2 - Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux

exigences de la sécurité, de la protection civile, de la lutte contre l’incendie etdu service d’enlèvement des ordures ménagères et répondre à l’importance età la destination des constructions, installations ou lotissements.

3.2-1 - Les accès aux parcelles ont au minimum trois mètres de large.

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3.3 - Toute voie se terminant en impasse doit être aménagée à son extrémité de

telle manière que les véhicules y compris les véhicules utilitaires puissent

aisément faire demi-tour.

3.3.1 - Les impasses de plus de 100 mètres de long pourront être interdites

ou soumises à des conditions spéciales tenant à leur aménagement. [Dans l’ensemble de la zone à l’exception du secteur I NAx

3.4 - Toute voie nouvelle doit avoir une emprise d’une largeur au moins égale à

7 metres. Toutefois, des largeurs différentes pourront être prescrites en fonction

de la destination future des voies et du trafic prévisible d’usagers. [3.4-1 - Pour les voies desservant moins de 5 logements, l’emprise est fixée

à 5 mètres. [3.5 - Pour les terrains ayant plus de 30% de pente, des accès piétons seront

tolérés sous réserve que leur longueur n’excède pas 30 mètres. [Dans le secteur I NAx

3.6 - Toute voie doit avoir une emprise minimale de 10 mètres.

ARTICLE I NA 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX

4.1 - Les équipements techniques nécessaires à l’alimentation correcte et

régulière en eau électricité et à l’évacuation des eaux pluviales et usées (avec

traitement éventuel) sont réalisés par l’aménageur et sont à sa charge. [4.2 - Les constructions et installations doivent être reliées aux réseaux publics

de distribution d’eau potable, d’électricité et d’assainissement.

4.3 - Les réseaux collectifs de distribution d’électricité et de téléphone pourront

être aériens mais tous les branchements individuels devront être réalisés en

enterré.

4.4 - En l’absence de réseau public, l’assainissement se fait provisoirement par

un procédé conforme à la réglementation nationale et départementale en

vigueur. Toutes les installations doivent être conçues de manière à permettre le

raccordement au réseau d’assainissement à venir.

Dans les secteurs I NAc, I NAt , I NAx et I NAy

4.5 - La réalisation d’un réseau d’assainissement collectif est obligatoire.

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-15-

ARTICLE I NA 5 - CARACTERISTIQUES DES TERRAINS

5.1 - la superficie minimale de toute opération d’aménagement est fixée à 1hectare.

Dans l’ensemble de la zone à l’exception des secteurs I NAa, I NAb, INAc, I NAt et I NAx, I NAy.

5.2 - Les unités foncières résultant des opérations d’aménagement doiventavoir pour être constructibles une supercie minimale de 800 m2.

Dans le secteur I NAa

5.3 - Les unités foncières résultant des opérations d’aménagemnt doivent avoirune superficie minimale de 200 m2 pour être constructible.

Dans le secteur I NAb

5.4 - Les unités foncières résultant des opérations d’aménagemnt doivent avoirpour être constructibles une superficie minimale de 400 m2 lorsqu’elles sontdesservies par un réseau d’assainissement collectif et de 800 m2 en l’absencede réseau collectif d’assainissement.

Dans le secteur I NAc

5.5 - Les unités foncières résultant des opérations d’aménagement doiventavoir une superficie minimale de 5000 m2 pour être constructible.

Dans le secteur I NAt


Dans le secteur I NAx et I NAy


ARTICLE I NA 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORTAUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

6.1 - Une marge de recul minimale de 18 mètres à compter de la limite des plushautes eaux est obligatoire.

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6.2 - Les constructions et installations doivent être implantées à une distance

minimale de 10 mètres de l’axe des ravines. f6.3 - Les marges de recul édictées aux articles 6-1 et 6-2 pourront être

augmentées sur avis du service compétent en matière de risques naturels dans fles secteurs de falaise, de fortes pentes ou à proximité des ravines.

Dans l’ensemble de la zone à l’exception des secteurs I NAa et I NAx : f6.4 - Les constructions et installations sont implantées à une distance minimale

de

3 (trois) mètres de l’alignement existant ou futur des voies communales ; E- 5 (cinq) mètres de l’alignement existant ou futur des routes

départementales- 35 (trente cinq) mètres de l’axe des routes nationales.

Dans le secteur I NAa [6.5 - Les constructions et installations sont implantées à l’alignement existant ou

futur, ou avec une marge de recul minimale de cinq mètres par rapport à cet

alignement.L’implantation à l’alignement est interdit le long des voies départementales.


6.6 - Les constructions et installations sont implantés à une distiance minimale

de 5 mètres de l’alignement existant ou futur.

ARTICLE I NA 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT [AUX LIMITES SEPARATIVES

Dans l’ensemble de la zone à l’exception des secteurs I NAa, I NAb, I

NAc, I NAt et I NAx:

7.1 - La distance comptée horizontalement entre tout point de la construction

ou de l’installation et le point de la limite parcellaire qui en est le plus

rapproché devra être égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux

points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres (L = H/2 3 mètres).

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- 17-


7.2 - A moins que la construction ou l’installation à construire ne jouxte les

imites parcellaires aboutissant aux voies, la distance comptée horizontalement

de tout point de cette construction ou de cette installation au point de la limite

parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de

la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3

métres (L= H/2 3 mètres).La mitoyenneté est interdite en fond de parcelle, la distance minimum est alors

fixée à la moitié de la différence d’altitude entre le sol naturel et l’égout du toit

(L=H/2 3 m).

Dans le secteur I NAb

7.3 - La mitoyenneté est autorisée sur l’une des limites aboutissant à la voie de

desserte; Sur les autres limites et notamment en fond de parcelle, la distance

comptée horizontalement entre tout point de la construction ou de l’installation

et le point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché devra être égale à


mètres (L H 3 mètres).

Dans les secteurs I NAc et I NAt

7.4 - La distance comptée horizontalement entre tout point de la constructidn ou

de l’installation et le point de la limite parcellaire qui est le plus rapproché devra

être égale à la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être

inférieure à 4 mètres (L= H/2 4 mètres).

Dans le secteur J NAx

7.5 - A moins que la construction ou l’installation à construire ne jouxte les

limites parcellaires aboutissant aux voies, la distance comptée horizontalement

de tout point de cette construction ou de cette installation au point de la limite

parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au mbins égale à la moitié de


mètres. (L = H/2 3 mètres).La mitoyenneté est interdite en fond de parcelle, la distance minimum est alors

fixée à la moitié de la différence d’altitude entre le sol naturel et l’égout du toit

(L = H/2 3m).

-18-

ARTICLE I NA 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES

PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

8-1 - La distance horizontale mesurée, de tout point d’un bâtiment à tout point

d’un autre bâtiment ou d’une partie du même bâtiment se trouvant en vis à vis

doit être au moins égale à la hauteur de la plus haute des façades en vis à vis,

sans pouvoir être inférieure à 6 mètres si les bâtiments comportent des vues

directes ou obliques (au sens donné par le code civil) en vis à vis et trois mètres

dans les cas contraires.

ARTICLE I NA 9 - EMPRISE AU SOL

Dans l’ensemble de la zone à l’exception des secteurs I NAa, I NAt et I

NAx:

9-1 - L’emprise au sol ne peut excéder 40 % de l’unité foncière.



Dans le secteur I NAt



9-4 - L’emprise au sol ne peut excéder 80 % de l’unité foncière [Dans le secteur I NAy


ARTICLE I NA 10 - HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

10-1 - La hauteur d’une façade est la plus grande distance mesurée

verticalement entre tout point de l’égout du toit d’un bâtiment et le sol naturel.

10-2 - Lorsque e terrain est en pente, les façades des bâtiments sont divisées

en sections égales n’excédant pas 10 mètres de longueur et la hauteur est

mesurée au milieu de chacune d’elles.

- 19-

Pour l’ensemble de la zone à l’exception des secteurs I NAa, I NAb, INAc, I NAt et I NAx:

10-3 - La hauteur des constructions mesurée de l’égout du toit au sol naturel estlimitée à 4 mètres (7 mètres au faîtage).

Pour les secteurs I NAa, I NAb et I NAt

10-4 - La hauteur des constructions mesurée de l’égout du toit au sol naturelest limitée à 6 mètres (10 mètres au faîtage).

Pour le secteur I NAc

10-5 - La hauteur mesurée de l’égout du toit au sol naturel est limitée à 10mètres (14 au faîtage).

Pour le secteur I NAx

10-6 - La hauteur des constructions mesurée de l’égout du toit ausol naturel est limitée à 7 mètres. Lorsque des impératifs techniquesd’exploitation le justifient, cette hauteur pourra être augmentée. Un effortparticulier d’intégration au paysage sera alors exigé (plantation d’arbres dehaute tige notamment) pour réduire l’impact visuel de ce surplus de hauteur.

10-7 - Lorsqu’aucune partie plane de l’unité foncière n’est constructible etlorsque la pente de la partie du terrain où est implantée la construction estsupérieure à 20 %, il pourra être autorisé en sous-sol 1 niveau supplémentaired’adaptation au relief respectant les normes ci-après.

10-7-1- La hauteur maximale de la ou des façades amonts reste celle fixéepar les articles I NA 10-3, 1 0-4, 1 0-5 et 1 0-6.

10-7-2 - La Superficie Hors Oeuvre Brute maximale de ce niveaud’adaptation au relief ne pourra excéder les 2/3 de la Superficie HorsOeuvre Brute du rez-de-chaussée.

Pour le secteur I NAy

10-8 - La Hauteur des constructions mesurée de l’égout du toit au sol naturel estlimitée à 7 mètres.

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r.-20-

rARTICLE I NA 11 - ASPECT DES CONSTRUCTIONS

11 -1 - Les constructions totalement ou partiellement sur pilotis sont strictementinterdites. Sont considérés comme pilotis Tes poteaux ou piliers supportant desvolumes fermés au-dessus de volumes ouverts.

TOITURES [Dans l’ensemble de la zone à l’exception du secteur I NAx et I NAy

11-2 - La conception des toitures et combles doit s’inspirer des constructionslocales traditionnelles.Les toitures sont de forme traditionnelle à plusieurs versants.

11 -2-1 ‘- La pente des toitures est comprise entre 25° et 45° ; celle desgalerie peut être plus faible sans toutefois être inférieure à 15°. Cesdispositions sont applicables également aux bâtiments annexes dela constructions (garage...).

Dans le secteur I NAx et I NAy

11-3 - Les toitures doivent être à plusieurs versants dont la pente minimale estfixée à 20°.

OUVERTURES

Dans l’ensemble de la zone à l’exception du secteur I NAx

11-4- Les ouvertures en toiture sont de forme traditionnelle, delype lucarne ouchien assis exclusivement et doivent respecter les verticalités.

11.5 - Les ouvertures de vue doivent respecter les verticalités traditionnelles.Elles sont plus hautes que larges.

GARDE-CORPS

Dans l’ensemble de la Zone à l’exception du secteur I NAx

11-6 - Les garde-corps des galeries et balcons doivent être constitués dematériaux de section fine -rappelant l’architecture traditionnelle- dontl’épaisseur visible ne doit pas dépasser 6 cm.Les garde-corps pleins et les claustras sont interdits.

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-21-

GALERIES


11-7- l’usage des galeries est vivement recommandé. Les constructions à[ usage d’habitation devront obligatoirement comporter une galerie rappelant lestyle architectural traditionnel.

COULEURS


- 11-8 - Les toitures sont obligatoirement de couleur rouge brique.

CL OT U R ES

Dans l’ensemble de la zone

• - 11-9 - Les clôtures ne dépassent pas 2.10 Mètres de hauteur.Les clôtures sont constituées de haies, grilles ou tout autre dispositif à claire

L voie;elles ne peuvent pas comporter de partie pleine sur plus du tiers de leur

r’ hauteur.

ARTICLE I NA 12 - STATIONNEMENT DES VEHICULES

1 2-1 - Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des

[ constructions et installations est assuré en dehors des voies publiques.

[ 1 2-2 - Les normes de stationnement sont ainsi définies

12-2-1 - Constructions à usage d’habitat individuel- 2 places de stationnement.

12-2-2 - Construction à usage d’habitat Collectif- 1 place de stationnement par tranche de 60 m2 de S.H.O.N. entamée sans

L qu’il y ait moins d’une place par logement.

r 12-2-3 Constructions à usage de commerceL - Outre les places destinées aux véhicules de service et de livraisons

lorsqu’il y a lieu, une place pour 40m2 de Surface Hors Oeuvre Brute.

L 12-2-4 - Constructions à usage de restaurant- 2 places par tranche de 10 m2 de salle de restaurant (Y compris les

U terrasses éventuelles).

r-22-

r12-2-5 - Constructions à usage d’activité- 1 place pour 60 rn2 de Surface Hors Oeuvre Brute. [12-2-6 - Constructions à usage de bureau : —

- 1 place par tranche de 15 m2 de Surface Hors Oeuvre Nette Fentamée.

12-2-7- Constructions à Usage d’enseignement [- Pour le 1 er degré, 1 place par classe.- Pour le second degré, 2 places par classe.- Pour les établissements pour adultes, 1 place pour 4 élèves ou deuxplaces par tranche de 1 5 m2 de Surface Hors Oeuvre Nette entaméelorsque le nombre d’élèves n’est pas précisé.

12-2-8 - Constructions à usage d’hôtellerie- 1 place par chambre

12-2-9 - Constructions et installations sportives- 1 place pour 5 places de spectateurs [

1 2-3 - La règle applicable aux constructions et installations non prévues cidessus est celle à laquelle ces établissments sont le plus directementassimilables. L

12-4 - Dans le cas où le constructeur ne peut réaliser sur son terrain le nombre [de places de stationnement correspondant aux normes ci-dessus, il lui serademandé soit une participation à la construction d’un parking collectifcorrespondant au nombre de places de stationnement que son projet ne peutfournir, soit la concession à long terme dans un parc public existant ou en coursde réalisation pour le nombre de places manquantes. (article L 421- 3 du codede l’urbanisme).

ARTICLE I NA 13 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS

13-1 - Les plantations existantes doivent êtres maintenues ou remplacées par -

des plantations au moins équivalentes. [13-2 - Les espaces non bâtis et les marges de recul sont obligatoirementaménagés et plantés. [13-3 - Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre dehaute tige pour quatre places.

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13-4 - Pour les opérations de Z.A.C., de lotissement ou de permis groupé, unesuperficie d’un seul tenant équivalent à 10% de la superficie totale del’opération devra être réservée pour un espace collectif planté et aménagé(notamment à l’intention des enfants).


13-5 - La plantation d’une haie végétale à l’alignement existant ou futur estobligatoire.

Dans le Secteur I NAy

13-6 - La plantation d’une haie végétale à l’alignement existant ou futur estobligatoire lé long de la R.N.

SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL

ARTICLE I NA 14 - COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL

Pour l’ensemble de la zone à l’exception des secteurs I NAa, 1 NAb, INAc et I NAx

14-1 - Le Coefficient d’Occupation du Sol est fixé à 0,4

Pour le secteur I NAa


Pour le seceur I NAb

1 4.3 - Le coefficient d’Occupation du Sol est fixé à- En cas d’assainissement individuel : 0,4- En cas d’assainissement collectif : 0,6

Pour le secteur I NAc


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