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Les dispositifs fiscaux d'encouragement à l'investissement locatif Les zones éligibles au dispositif de la loi « Scellier » Service Intermodalité Aménagement Logement Mai 2010

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  • Les dispositifs fiscaux d'encouragement à l'investissement locatifLes zones éligibles au dispositif de la loi « Scellier »

    ServiceIntermodalitéAménagementLogement

    Mai 2010

  • Sommaire

    Introduction page 2

    I – La limitation du bénéficie des dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement page 3

    locatif aux zones A, B1 et B2

    II – La révision du zonage pour l'investissement locatif par l'arrêté du 29 avril 2009 page 9

    III – Bilan 2009 de l'investissement locatif dans les Pays de la Loire page 16

    IV – Le bénéfice du Dispositif de la loi « Scellier » en zone C à titre dérogatoire page 20

    Liste des principaux documents consultés page 24

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  • Introduction

    Créé en 1984, le premier dispositif fiscal en faveur de l'investissement locatif dans le neuf, en

    l'occurrence le dispositif Méhaignerie, ne comportait pas de plafonds de loyer et donc de

    zonage fixant ces plafonds en fonction des loyers de marché.

    Le premier zonage pour l'investissement locatif a été créé en 1992 avec le dispositif Quilès-

    Méhaignerie, afin d'ajuster les différents plafonds en fonction du marché immobilier. Ce zonage

    distinguait l'Ile-de-France et la Province. Les plafonds de loyers instaurés avec le dispositif

    Quilès-Méhaignerie étaient 40% plus élevés en Ile-de-France qu' hors Ile-de-France et les

    plafonds de ressources supérieurs de 29%. Ces plafonds de loyers se trouvaient à des niveaux

    sensiblement égaux à ceux du secteur intermédiaire (plafonds loyer PLI).

    Le zonage a ensuite été redéfini en 1999 avec le dispositif Besson en quatre zones suivant la

    taille des agglomérations : la zone Ibis (Paris et les communes limitrophes), la zone I (reste de

    l'Ile de France), la zone II (agglomérations de plus de 100 000 habitants) et la zone III (reste de

    la France).

    Le zonage a été remanié en 2003 avec le dispositif Robien. Un nouveau découpage en trois

    zones géographiques (A, B et C) a été adopté, tenant compte à la fois des notions de taille

    d'agglomérations et de tension du marché immobilier. Les niveaux de loyers plafonds définis

    selon ce zonage devaient en théorie correspondre à 90% du loyer du marché dans les zones

    les plus tendues.

    En 2006, le recentrage du dispositif de Robien et la création du dispositif Borloo populaire ont

    été l'occasion d'améliorer le zonage précédent par la scission de la zone B en deux sous-

    catégories B1 et B2. Les deux nouvelles catégories doivent permettre de définir des plafonds

    correspondants à la tension du marché immobilier des grandes agglomérations (hors

    agglomération parisienne qui est située en zone A) et de regrouper dans une nouvelle catégorie

    les communes dont le marché est sensiblement plus faible que celui d'une grande

    agglomération. Les plafonds de loyer du Robien recentré ont été sensiblement abaissés en

    zone B2 et C par rapport au Robien classique alors que les plafonds de loyers du Borloo

    populaire se situent à des niveaux inférieurs de 20 % à ceux du Robien recentré, l'idée étant de

    les fixer à 70% des loyers de marché.

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  • La loi de finances rectificative pour 2008 a créé le dispositif Scellier pour la période du 1er

    janvier 2009 au 31 décembre 2012, en limitant son bénéfice aux zones A, B1 et B2. Par ailleurs,

    la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a prévu une

    révision périodique du zonage (au moins tous les trois ans) et limité les dispositifs Robien

    recentré et Borloo populaire aux zones A, B1 et B2, à compter du 4 mai 2009 et jusqu'à leur

    extinction fin 2009.

    Enfin, la loi de finances pour 2010 a introduit la possibilité de demander un agrément pour

    bénéficier du dispositif Scellier dans les communes situées en zone C à titre dérogatoire.

    Le rapport a pour objet dans un premier temps de présenter les raisons qui ont conduit à limiter

    le bénéfice des dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif aux zones A, B1 et B2

    puis de revenir sur la révision du zonage intervenue par arrêté du 29 avril 2009. Dans l'attente

    du décret devant préciser les modalités de délivrance de l'agrément pour bénéficier du Scellier

    en zone C, nous ferons ensuite un bilan de l'investissement locatif dans les Pays de la Loire en

    2009 avant d'aborder la question du bénéfice du dispositif Scellier en zone C à titre dérogatoire.

    I – La limitation du bénéfice des dispositifs fisca ux en faveur de

    l'investissement locatif aux zones A, B1 et B2

    Cette mesure s'inscrit dans la continuité des décisions du Conseil de modernisation des

    politiques publiques du 4 avril 2008 visant à recentrer les aides fiscales à l'investissement privé

    sur les zones dans lesquelles les besoins de logement sont prioritaires et où il existe de réelles

    tensions sur le marché du logement locatif.

    Le rapport du ministère du logement et de la ville de février 2008 sur l'évaluation des dispositifs

    d'aide à l'investissement locatif fait état en effet, pour les logements neufs entre 1999 et 2005

    en investissement locatif, d'une moins bonne corrélation de la répartition de ces logements avec

    le niveau de tension des aires urbaines que la répartition de l'ensemble des logements neufs :

    tandis que la construction est dans l'ensemble plus concentrée dans les aires urbaines tendues,

    ce n'est pas nécessairement le cas des logements réalisés dans un but d'investissement locatif.

    Par ailleurs, en 2006, une part significative des investissements a été réalisée dans des zones

    dont la tension du marché est faible ou intermédiaire.

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  • Logements ayant bénéficié des dispositifs Robien re centré et Borloo populaire en 2006

    zone Effectifs Répartition

    Robien recentré Borloo populaire Ensemble

    A 4 000 4 000 8 000 13%

    B1 7 000 3 500 10 500 17%

    B2 11 000 5 000 16 000 27%

    C 17 000 8 500 25 500 43%

    Ensemble 39 000 21 000 60 000 100%(source : estimations 2006 DHUP d'après l'Observatoire du financement du logement et FILOCOM –

    France entière)

    Il convient toutefois de préciser que les estimations de la fédération des promoteurs

    constructeurs donnaient une part plus importante de logements en zone A et B1 (22% en zone

    A, 35% en zone B1; 26% en zone B2, 17% en zone C).

    Dans un étude réalisée en 2007 pour le compte de la DRE des Pays de la Loire, la cellule

    économique régionale du BTP des Pays de la Loire a estimé à 14 000 le nombre de logements

    réalisés en de Robien en région entre 2003 et 2006, à partir des données SITADEL et des

    fichiers transmis par un important établissement financier des Pays de la Loire. Sur ces 14 000

    logements, 36% étaient situés en zone B et 64% en zone C.

    Logements en investissement de Robien entre 2003 et 2005

    Nombretotal

    Dont en zone B Dont en zone C

    nombre % Nombre %

    Loire-Atlantique 5 120 3 610 71% 1 510 29%

    Maine-et-Loire 1 803 680 38% 1 123 62%

    Mayenne 1 043 306 29% 736 71%

    Sarthe 1 050 473 45% 576 55%

    Vendée 5 136 63 1% 5 073 99%

    Pays de la Loire 14 153 5 133 36% 9 020 64%(source : Le logement « de Robien » en Pays de la Loire, Cellule économique régionale du BTP des Pays

    de la Loire, rapport provisoire de novembre 2007 non publié)

    Partant du principe que les mesures d'incitation à l'investissement locatif ont pour but affiché

    l'augmentation de l'offre de logements locatifs et la modération des loyers, l'ANIL a réalisé en

    2008 une enquête sur l'impact de l'investissement neuf sur les marchés locatifs. Faute de

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  • données statistiques en la matière, cette enquête a consisté à consulter des professionnels

    susceptibles d'apporter un éclairage sur le fonctionnement des marchés et d'apprécier les

    évolutions récentes : agents immobiliers en premier lieu mais aussi le cas échéant,

    établissements financiers et promoteurs immobiliers. Les principaux constats de cette étude par

    rapport à l'impact de l'investissement dans le neuf suivant le degré de tension du marché local

    et l'importance du surplus d'offre généré par l'investissement dans le neuf sont les suivants :

    – si l'on excepte les marchés les plus tendus (agglomérations les plus chères de la zone A) où

    l'incitation est inefficace compte tenu notamment d'un niveau des loyers de marché

    supérieur à celui des loyers plafonds et des prix de l'immobilier, l'investissement locatif a

    permis une augmentation significative, parfois très importante de l'offre locative et a

    contribué à l'amélioration de la qualité du parc locatif. Les propriétaires de logements

    anciens ont en effet été incité à effecteur des travaux d'amélioration pour maintenir leur

    logement sur le marché, les locataires préférant les logements neufs ;

    – dans les agglomérations en forte expansion démographique comme Toulouse mais aussi

    Rennes, Nantes ou Bordeaux, l'accroissement de l'offre était une nécessité pour alimenter

    une demande en forte progression. C'est la raison pour laquelle elle n'y a pas provoqué de

    réelle détente du marché : les logements neufs se sont loués facilement et les loyers ont

    continué à augmenter à un rythme soutenu. Seuls des ralentissements ponctuels et de

    courte durée ont été observés dans les quartiers où d'importants volumes de logements

    étaient mis en service ;

    – dans les autres grandes agglomérations de province comme Marseille, Montpellier, Nîmes,

    Angers ou La Rochelle, la détente se manifeste par un allongement des délais de location et

    par une modération de la hausse des loyers, cette détente étant souvent sélective (à Brest

    par exemple, elle ne concerne pas les studios et les maisons, dont les loyers continuent de

    progresser; à Angers, les étudiants n'hésitent plus à quitter leur logement à la fin de l'année

    universitaire, certains qu'ils sont de retrouver facilement une location à la rentrée) ;

    – dans les villes petites et moyennes de la zone B2 et de la zone C, l'impact de

    l'investissement locatif est toujours sensible, parfois spectaculaires et dans quelques cas,

    préoccupant, voire alarmant. C'est en effet, surtout dans ces villes qu'ont fleuri les

    opérations ciblées investisseurs parfois en nombre excessif au regard de la taille du parc

    locatif existant et en raison du manque de diversité des biens produits. Dans des marchés

    relativement peu tendus, où la demande n'est pas très extensible, l'effet sur les marchés a

    été rapide : allongement des délais de (re)location, stabilisation, voire baisse des loyers et,

    dans certains cas, vacance importante. Là encore ces phénomènes ne touchent pas

    l'ensemble du parc : ils sont limités aux appartements de petite taille. À titre d’exemple, M.

    Jean Dionis du Séjour, député-maire d’Agen, a indiqué lors de son audition par les

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  • parlementaires chargés de réaliser un rapport d'évaluation des dispositifs fiscaux

    d'encouragement à l'investissement locatif, que malgré une forte croissance démographique

    de la ville due à l’installation de l’école nationale d’administration pénitentiaire et à la montée

    en puissance du 48ème régiment de transmissions, les nombreuses constructions

    locatives réalisées ces dernières années ont condui t à la fois à la multiplication des

    vacances de logements anciens dans le centre ville, mais aussi de logements

    nouvellement construits, l'investisseur perdant alors l'avantage fiscal. ou trouvant un

    locataire à un loyer plus bas que prévu, avec à la clef un rendement faible ou nul. En effet,

    ces logements étaient essentiellement des logements de petites tailles et ne

    correspondaient pas aux besoins et aux attentes des familles.

    Même si la distinction n'est pas toujours aussi claire compte tenu de l'intervention

    d'intermédiaire dans certains cas, il est possible de décomposer la production de logements en

    investissement locatif en deux groupes, comme le fait l'ANIL dans son étude :

    – d'une part, des opérations de promotion « classiques », c'est à dire qui ne visent pas une

    clientèle particulière. Les logements, susceptibles d'être acquis aussi bien pour occupation

    personnelle qu'en vue de la location, sont commercialisés pour la plupart selon la méthode

    traditionnelle du bureau de vente. Les acheteurs sont en grande majorité des ménages

    résidents dans l'agglomération ;

    – d'autre part, des opérations dédiées, c'est à dire conçues pour être vendues à des

    investisseurs. Composées en majorité de logements petits ou moyens (une à trois pièces),

    elles sont souvent de qualité moyenne, voire médiocre. Leur conception vise à minimiser les

    charges de copropriété (immeubles de faible hauteur pour éviter le coût d'un ascenseur).

    Commercialisés par des réseaux nationaux, les logements sont vendus dans leur grande

    majorité à des investisseurs éloignés. La vente comprend presque toujours, avec le

    logement, les services adaptés à un propriétaire ne résidant pas sur place : recherche des

    locataires, mise en location et gestion locative, le tout assorti d'une garantie de revenu

    locatif. Selon un représentant d'un promoteur, dans ce type d'opération, les promoteurs au

    moment du montage de l'opération ne regardent même pas le prix des logements anciens

    dans le secteur ou la situation du marché local de l'habitat. Ce qui les intéresse avant tout,

    c'est l'effort d'épargne mensuel qui restera à la charge de l'investisseur une fois déduit

    l'avantage fiscal et le montant du loyer. Si cet effort ne dépasse pas entre 50 et 100 euros,

    ils savent qu'ils seront en mesure d'écouler leur programme à des investisseurs éloignés,

    quel que soit les besoins en logements du marché local. Comme le note l'ANIL, les

    investisseurs « distants », dans leur grande majorité, achètent un produit de défiscalisation

    et ne s'intéressent guère au bien lui-même. Beaucoup ne voient pas – et probablement, ne

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  • verront jamais – le logement acquis, n'ont aucune connaissance de son environnement ni

    du marché local. Ils sont donc entièrement tributaires des informations données par le

    vendeur, notamment pour ce qui concerne la demande locative et le niveau des loyers.

    Cette distinction renvoie à deux types de promoteur. En effet, certains promoteurs se sont

    spécialisés dans les opérations dédiées à l'investissement locatif. Toutefois, en 2009, les ventes

    à des investisseurs ont pu représenter plus de la moitié des ventes de logements dans le cadre

    d'opérations classiques, compte tenu du succès du dispositif Scellier qui permet une baisse

    significative de l'effort mensuel d'épargne par rapport aux anciens dispositifs.

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  • Typologie des marchés au regard de l’impact de l’in vestissement locatif neuf

    1 - Zones très chères(zone A)1

    2 – Grandesagglomérations (zone B1)

    3 – Villesmoyennes/petites (zones B2 ou C)

    Marché locatif Parc locatif prédominantMarchés d’offreurs (lebailleurchoisit le locataire)

    Parc locatif importantDélais de relocationréduits,loyers en hausse rapidedanscertaines agglos

    Parc locatif réduit,marché étroit,demande limitée.

    Production Peu d’opportunités deconstruireDispositif fiscal moinsincitatif(loyers plafondscontraignants,plafonnement du déficitimputable)Prix très élevés, petitslogements (collectif)Peu d’opérationsdédiées à l’IL :vente classique (bureaude vente)

    Augmentation rapide depopulation,gros besoins, importanteproductionPetits logements enmajorité(collectif)Une part d’opérationsdédiéesvendue par réseaux

    Très importante danscertainesagglos par rapport aumarchéPetits/moyenslogements,essentiellementen collectif.Opérations dédiées,vente àdistance par réseaux

    Impact Négligeable Apport indispensabled’offrenouvelle qui a permissoit unedétente du marché, soitunemodération de la haussedesloyers.Effet qualitatif : travauxd’amélioration dansl’ancienpour maintenir leslogements« dans le marché »La difficulté de relouerdeslogements anciens peutincitercertains propriétaires àvendre

    Détente du marché,puis, dans certains cas,offre surabondante :allongement des délaisde location et baisse desloyers, vacance.Effet qualitatif : l’anciendoit semettre à niveau poursoutenir la concurrence.Nécessité absolue pourles logements vétustes.Nombreuses mises envente de logementsanciens, qui alimententle marché de l’accessionsociale.

    (source : ANIL – L'impact de l'investissement en logements neufs sur les marchés locatifs -juillet 2008)

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  • II – La révision du zonage pour l'investissement lo catif par l'arrêté du 29

    avril 2009

    Afin de mettre fin à ces excès et réorienter l'investissement locatif vers les zones les plus

    tendues, le Gouvernement a donc supprimé l'avantage fiscal en zone C parallèlement à une

    révision du zonage. Cette révision est intervenue par arrêté du 29 avril 2009 au terme d'un

    travail technique qui s'est appuyé sur les contributions de certaines DRE et sur l'analyse

    combinée de deux indicateurs statistiques, à l'échelle de l'unité urbaine :

    – un indicateur synthétique de tension, qui prend notamment en compte le taux de mobilité

    dans le parc HLM, la part des ménages bénéficiaires des aides au logement dont le taux

    d'effort est supérieur à 39% et le niveau des prix des logements et des loyers ;

    – un indicateur conjoncturel tenant compte de l'analyse du marché par les professionnels de

    l'immobilier.

    A la suite d'échanges plus approfondis avec les professionnels de l'immobilier, les

    aménagements suivants ont été apportés :

    – le principe d'unité des structures intercommunales a été retenu pour éviter de classer au

    sein du périmètre d'un même EPCI (hors communauté de communes), des communes dans

    deux zones différentes, même si cette règle n'a pas été appliquée de façon systématique

    comme le montre l'exemple de la CA de Laval classée en zones B2 et C ;

    – en revanche, il a été acté qu'au sein d'une agglomération où le marché du logement

    présente de fortes disparités, des communes pouvaient être classées dans des zones

    différentes.

    Ensuite, les associations représentant les élus locaux (Association des Maires de France,

    Association des maires des grandes Villes de France, Assemblées des Communautés de

    France, Fédération des maires des Villes Moyennes) ont été consultées et ont fait part de leurs

    observations. Ce processus d'élaboration a abouti à la proposition de faire changer de zone

    1 237 communes , 795 communes étant reclassées (dont 756 communes passant de zone C

    en zone B2 ou B1) et 442 communes étant déclassées (dont certaines communes passant de

    zone B2 en zone C). Toutefois, pour accompagner le plan de relance décidé par le président de

    la République dans le domaine du logement, les communes jusqu'à présent classées en zone

    B1 et B2 et qui auraient pu justifier d'un déclassement en zone C ont été maintenues dans leur

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  • zone actuelle. Au niveau national, 170 communes ont ainsi été mises sous surveillance en

    raison d'une trop faible demande locative et pourraient être déclassées lors de la prochaine

    révision du zonage. Parmi ces villes figurent Montauban, Dijon, Le Mans, Perpignan, Mulhouse,

    Valence ou encore Clermont-Ferrand. Selon le secrétaire d'Etat au logement, qui est intervenu

    le 19 mai 2010 lors d'une table ronde du Sénat sur la fiscalité en faveur de l'investissement

    immobilier, "ne pas déclasser certaines d'entre elles reviendrait à permettre la construction de

    logements en Scellier qui ne trouveraient pas preneur, ce qui conduirait à déséquilibrer le

    marché de l'immobilier dans ces communes". Ces déclassements devraient intervenir en

    principe avant la rentrée scolaire.

    Dans les Pays de la Loire, la révision du zonage d'avril 2009 s'est traduite par le reclassement

    de 66 communes, aucune commune étant déclassée :

    – 6 communes passent de B2 à B1 (les 3 communes de l'agglomération de Cap Atlantique et

    3 des 10 communes de l'agglomération de Saint-Nazaire),

    – 6 communes passent de C à B1 (les 3 communes de l'agglomération des Sables d'Olonne

    et 3 communes de la communauté urbaine de Nantes situées en dehors de l'agglomération

    de Nantes),

    – 54 communes passent de C à B2 (20 communes de la CA d'Angers, 12 communes de la

    CAC, 4 communes de Cap Atlantique, 5 communes de la CARENE, 3 communes de la CC

    côte de Lumière, 3 communes de la CC du Talmondais, la commune de Challans, 3

    communes de la CC Océan Marais de Monts, 2 communes de la CU du Mans et, enfin, la

    commune de La Tranche-sur-Mer)

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  • Zonage des aides à l'investissement locatif privé ( arrêté du 29 avril 2009)

    Communes Superficie Population (1)

    nombre % ha % Nombre hab %

    Zone B1 39 2,6 78 873 2,4 697 762 19,6

    Zone B2 95 6,3 240 798 7,5 935 957 26,3

    Zone C 1 368 91,1 2 888 506 90,0 1 919 634 54,0

    Total région 1 502 100 3 208 177 100 3 553 353 100,0(1) population totale RP 2006

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  • Dans sa contribution de juillet 2008, la DRE des Pays de la Loire proposait le reclassement de

    16 communes dont 7 communes de B2 à B1 (Le Croisic, Batz-sur-Mer, Le Pouliguen, La Baule-

    Escoublac, Pornichet, Saint Nazaire, Pornic), 5 communes de C en B1 (Les Sables d'Olonne,

    Château d'Olonne, Olonne sur Mer, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Saint-Hilaire-de-Riez) et 4

    communes de C en B2 (Saint-Jean de Monts, Brétignolles sur Mer, Talmont-Saint- Hilaire et

    Challans). Finalement, les communes de Batz-sur-Mer, de Pornic, du Pouliguen et de Saint-

    Nazaire ont été maintenues en zone B2 alors que les communes de Saint-Gilles-Croix-de-Vie et

    de Saint-Hilaire-de-Riez ont été reclassées en zone B2 et non pas en zone B1 comme

    demandé.

    Malgré cette révision du zonage et la suppression de l'avantage fiscal en zone C, tous les

    risques locatifs ne sont pas pour autant supprimés pour les investisseurs, comme le montre une

    étude du Crédit foncier de France publiée en juillet 2009. Selon cette étude, portant sur le

    territoire national, une soixantaine de secteurs en zones A, B1 et B2 sont considérés à risques

    ou mis sous surveillance. Dans un communiqué, le ministère du logement a ainsi été amené à

    rappeler que l'objet du dispositif fiscal est avant tout de soutenir le secteur du logement et

    d'accroître l'offre de logements locatifs dans les villes où la demande est forte et que chaque

    acquéreur potentiel est bien entendu invité à veiller à la qualité de l'emplacement du bien qui lui

    est proposé. Pour sa part, le Crédit foncier précise dans son étude que les marchés placés

    sous surveillance peuvent inclure des secteurs géographiques et/ou segments de biens

    collectifs porteurs ou prometteurs. A l'inverse, des marchés considérés comme dynamiques ou

    équilibrés peuvent comporter des secteurs géographiques et/ou segments de biens collectifs à

    risques.

    Compte tenu de ces réserves, l'étude du Crédit foncier de France offre une cartographie

    régionale des risques dont on peut dégager les conclusions suivantes :

    – très majoritairement, le marché locatif du neuf est sain, l'augmentation du nombre de foyers

    à risques par rapport à la précédente étude étant très faible. Par ailleurs, huit marchés très

    majoritairement situés hors des secteurs lourdement touchés par la surproduction de

    Robien ne sont plus considérés à risques ;

    – une soixantaine de secteurs sont mis sous surveillance en zones A, B1 ou B2 (90% des

    agglomérations sont en zones B2 et 9,8% en zones B1). En Pays de la Loire, les cinq

    secteurs concernés sont situés en zone B2 : Angers, Cholet, Laval, Le Mans, la Roche-sur-

    Yon. Les secteurs de Nantes, de Saint-Nazaire et du littoral y compris Challans font partie

    des secteurs considérés comme dynamiques ou prometteurs ;

    – au palmarès des régions classées par ordre croissant en fonction du nombre et de

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  • l'importance des foyers à risques, les Pays de la Loire arrivent en quinzième position sur

    vingt régions. Néanmoins, la région est classée en zone verte contrairement aux régions

    Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon et Rhône Alpes en zone rouge compte tenu de

    l'importance des foyers à risques ;

    – les loyers de l'offre constatée sont nettement supérieurs à ceux de la demande exprimée.

    Ainsi, sauf dans les Pays de la Loire, les loyers plafonds des logements familiaux (trois

    pièces et plus) sont plus élevés que les loyers de marché, parfois dans des proportions

    importantes (jusqu'à +45% à +70% en zone A dans les Alpes). Les plafonds sont

    généralement plus conformes à la réalité du marché pour les petites surfaces, ce qui

    pourrait expliquer pourquoi les investisseurs préfèrent les petits logement au-delà même du

    prix plus abordables de ces logements et du plafonnement des aides fiscales qui peut

    conduire à privilégier un petit logement afin d'optimiser l'avantage fiscal.

    Ces analyses sont confirmées par une étude de la société d'expertises immobilières

    « Immogroup Consulting », de mai 2010, qui montre que le marché du logement locatif neuf en

    Scellier souffre aujourd'hui de deux types de dysfonctionnement :

    – D’abord d'une suroffre qui est avérée dans plusieurs communes ou agglomérations (Nancy,

    Mulhouse, Vannes, Limoges, Tulle, Brive, Age, Périgueux, Bergerac, Carcassonne,

    Montauban, Albi, Cahors, Manosque, Salon de Provence, Thonon-les-Bains, Aix-les-Bains,

    Clermont-Ferrand, Vichy, Villefranche-sur-Saône, Grenoble, Valence, Bailleul…) mais qui

    demeure assez marginale sur le plan national ;

    – Ensuite, de l’inadéquation grandissante des loyers maxima Scellier ou proposés aux loyers

    de marché. Ce phénomène s’est notablement aggravé depuis la mise en place du dispositif

    Scellier, parallèlement à l’amplification de la détérioration du marché locatif. Touchant

    désormais toutes les régions, cette inadéquation concerne totalement ou partiellement les

    trois quarts des agglomérations situées en zone B2, les deux tiers de celles situées en zone

    B1, 40% des agglomérations situées en zone A (dont l’essentiel de la seconde couronne

    parisienne et une partie de la première couronne). Les loyers maxima Scellier peuvent ainsi

    être supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché dans certaines agglomérations,

    selon la situation particulière et la typologie des logements : plus le logement est grand, plus

    cet écart est important. Le créneau du Scellier en logement individuel diffus (il en existe un

    nombre significatif) s'avère, pour cette raison, particulièrement risqué, prévient Immogroup

    Consulting.

    Lors de la table ronde du Sénat sur la fiscalité en faveur de l'investissement immobilier, Benoît

    Apparu a reconnu que les plafonds de loyer étaient parfois trop élevés et annoncé qu'il

    proposerait au gouvernement "une révision des plafonds de loyers".

    13/24

  • Cartographie régionale des risques de l'investissem ent en immobilier résidentiel neuf

    d'après le Crédit foncier de France - Juillet 2009

    14/24

  • Carte nationale des risques locatifs en immobilier résidentiel neuf

    selon Immogroup Consulting – Mai 2010

    15/24

  • III – Bilan 2009 de l'investissement locatif dans l es Pays de la Loire

    En 2009, 3 825 logements ont été vendus à des investisseurs privés dans les Pays de la Loire

    selon un estimation réalisée par la DREAL à partir des données de l'Observatoire du Logement

    de la Métropole Atlantique (OLOMA) et de l'enquête sur la commercialisation des logements

    neufs destinés à la vente aux particuliers (ECLN). 76% de ces logements sont localisés dans le

    département de la Loire-Atlantique.

    Nombre de logements vendus avec le dispositif Scell ier en 2009

    Départements Nombre de logements vendusavec le dispositif Scellier

    Montant des ventes (en millions d'€)

    Loire-Atlantique 2 900 456

    Maine-et-Loire 450 66

    Mayenne 70 11

    Sarthe 135 20

    Vendée 270 46

    Total régional 3 825 599(source : estimation DREAL des Pays de la Loire)

    On peut raisonnablement considérer que la quasi totalité de ces logements a bénéficié du

    dispositif Scellier, beaucoup plus intéressant que les autres dispositifs en vigueur en 2009

    (Robien et Borloo). Cette estimation peut également être considérée comme un minimum dans

    la mesure où les chiffres OLOMA n'intègrent pas les opérations de maisons individuelles qui ne

    passent pas par des promoteurs. Par ailleurs, l'enquête ECLN couvre uniquement les permis de

    construire de 5 logements ou plus.

    L'association OLOMA a été créée en juin 2007 à l'initiative de la Fédération des promoteurs et

    constructeurs des Pays de la Loire avec le soutien de Nantes Métropole et la participation de

    banques partenaires pour mettre en place un outil de suivi des différents marchés immobiliers

    de la métropole Nantes-Saint-Nazaire. Le périmètre d'observation de l'OLOMA porte sur la

    métropole Atlantique (Nantes métropole + Carene + Cap Atlantique + Estuaire Nord) et depuis

    2009 sur la région d'Angers. La présentation des chiffres Oloma pour l'année 2009 a permis

    mettre en évidence les points suivants :

    – de façon générale, l'année 2009 aura été une année exceptionnelle pour la promotion

    immobilière dans toutes les grandes métropoles régionales comme l'a souligné le

    représentant du bureau d'études Adéquation, chargé de la gestion d'Oloma, cette

    16/24

  • dynamique étant en grande partie due à l'investissement locatif. En région parisienne et

    dans les villes plus petites, les résultats sont en revanche plus mitigés ;

    – sur le territoire de la métropole Atlantique, les ventes à investisseurs privés hors ventes en

    bloc ont doublé par rapport à 2007 pour atteindre 2 815 logements et 67% des ventes

    totales contre 50% en 2007. Sur la région d'Angers, les ventes à investisseurs se sont

    élevées à 377 logements soit 56% de l'ensemble des ventes ;

    – A l'intérieur de la métropole Atlantique, Nantes métropole a pleinement bénéficié de la

    reprise d'activités en concentrant 77% des ventes totales de la métropole et 81% des ventes

    à investisseurs. Sur la CUN, 71% des ventes concernent des investisseurs, le reste

    correspondant aux occupants. La CARENE avec près de 16% des ventes de la métropole

    Atlantique a bénéficié de la reprise mais dans une moindre mesure. Sur la CARENE, les

    ventes à investisseurs représentent toutefois 63% des ventes ;

    – à l'échelle de la métropole Atlantique, les T1/T2 représentent 57% des ventes en 2009

    (ventes à occupants et ventes aux investisseurs) contre seulement 40% de l'offre

    disponible. A l'inverse les T3 et T4 sont sur-représentés dans l'offre disponible (57% de

    l'offre pour 42% des ventes) (cf. tableau 3). Cette sur-représentation des petites surfaces

    peut s'expliquer par le poids important des ventes à investisseurs privés dans l'ensemble

    des ventes.

    17/24

  • (source OLOMA, hors ventes en bloc)

    Ventes de logements neufs par territoires en 2009 ( hors ventes en bloc)

    Ventes àoccupants

    (en nb logts)

    Ventes àinvestisseurs

    Ventes totales % ventes àinvestisseurs

    Métropole Atlantique 1 362 2 815 4 177 67,4%

    dont CUN 937 2 280 3 127 70,9%

    CARENE 241 417 658 63,4%

    Reste métropoleAtlantique

    184 118 302 39,1%

    Région d'Angers 291 377 688 56,0%(source : OLOMA)

    Typologie des logements vendus et de l'offre, prix unitaires et surface moyenne

    (source : OLOMA, ensemble des ventes)

    18/24

  • Les données ECLN confirment le poids important des petites surfaces dans les ventes à

    investisseurs. En 2009, 58% des logements réservés par des investisseurs privés dans les

    Pays de la Loire sont de une ou deux pièces contre seulement 46% dans l'ensemble des

    logements réservés d'après les résultats de l'enquête ECLN.

    Taille des logements réservés

    Logements réservés en investissement locatif Ensemble des logements réservés

    (source : ECLN – ministère de l'écologie)

    Dans un entretien accordé à Ouest-France (édition du 19 mars 2010) M. Marcel Crasnier,

    représentant des propriétaires du département de Maine-et-Loire, fait part d'un excès de petits

    logements dans l'agglomération angevine mais aussi à Cholet et Saumur depuis 18 mois. Il

    considère ainsi que le dispositif Scellier est à peine justifié et qu'il ne l'est surtout pas pour les

    petits logements.

    La loi de mobilisation pour le logement (loi Mlle) donne la possibilité aux communes de délimiter

    dans leur PLU des secteurs à l'intérieur desquels les programmes de logements devront

    comporter une proportion définie de logements d'une taille minimale (CU, article 123-1, 15ème).

    Il convient toutefois de préciser que les documents d'urbanisme n'ont pas pour vocation en

    principe d'introduire des dispositions relatives à la construction. En outre, le demandeur d'une

    autorisation d'urbanisme n'est plus tenu de produire les plans intérieurs des constructions, ce

    qui peut entrainer quelques difficultés de vérification au moment de la demande de permis de

    construire. C'est pourquoi le décret n° 2010-204 du 22 mars 2010 prévoit de joindre à la

    demande de permis de construire un tableau indiquant la proportion de logements de la taille

    minimale imposée pour les projets situés dans les secteurs du PLU dans lesquels les

    programmes doivent comporter une certaine proportion de logements d'une taille minimale. Par

    ailleurs, ces secteurs doivent être intégrés dans les documents graphiques du PLU. La loi Mlle

    a également renforcé l'articulation des PLH avec les documents d'urbanisme.

    19/24

    58%

    40%

    2%

    1, 2 pièces

    3, 4 pièces

    5 pièces et plus

    46%

    50%

    4%

  • Dans une étude de février 2010 publiée par l'ANIL, Guilhem Dupuy observe que les contraintes

    de type et de taille de logements imposées aux promoteurs excèdent très généralement le

    cadre écrit notamment lorsqu'il s'agit de limiter les produits destinés à l'investissement locatif.

    Dans ce genre de cas, les contraintes émergent lors de pratiques de concertation engagées

    très en amont et se rencontrent essentiellement dans les agglomérations ayant mis en place

    une politique volontariste du logement à travers leur PLH, comme à Nantes ou à Brest.

    IV – Le bénéfice du dispositif Scellier en zone C à titre dérogatoire

    Cette possibilité de dérogation est prévue au X de l'article 199 septvicies du code général des

    impôts qui dispose que la réduction Scellier « est également acquise au titre des logements

    situés dans les communes mentionnées au premier alinéa lorsqu'elles ont fait l'objet d'un

    agrément délivré par le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret,

    après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement public de

    coopération intercommunale territorialement compétent en matière d'urbanisme. La décision du

    ministre de délivrer ou non l'agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la

    population ». Le projet de décret définissant les conditions dans lesquelles cet agrément

    pourrait être accordé est actuellement en cours d'examen par le Conseil d'Etat.

    L'agrément portera en principe sur une seule commune. Toutefois, comme précisé dans la

    réponse du Gouvernement à une question parlementaire de Mme Nicole Ameline, il est prévu

    de permettre une procédure de demandes groupées pour l'ensemble des communes relevant

    d'un EPCI compétent, afin de simplifier les démarches sans que la décision perde son caractère

    individuel. Il convient de noter que dans le cadre des débats parlementaires sur le projet de loi

    de finances pour 2010, il avait été envisagé d'accorder la dérogation pour un programme en

    particulier comme proposé dans le rapport parlementaire d'information sur l'évaluation des

    dispositifs fiscaux d'encouragement à l'investissement locatif. Ce rapport préconisait en effet la

    mise en place d'un système d'agrément des projets de construction sur la base d'un contrat

    territorial de l'habitat. Ce contrat territorial de l'habitat, signé par les services de l'Etat et les

    délégataires des aides à la pierre, devait déterminer les objectifs et les orientations souhaitées

    de la politique et servir de base à un agrément des services pour les projets de construction de

    logements « Borloo » et « Robien » à l'instar de ce qui existe en matière de logement locatif

    social. Les auteurs du rapport considéraient que cet agrément permettrait, davantage que le

    permis de construire d'apprécier l'opportunité de l'opération de construction et de coller au plus

    près à la réalité des marchés locaux, par nature beaucoup plus diverse que le découpage du

    territoire national en quatre zones. Si ce système permet de coller au plus près à la réalité des

    20/24

  • besoins, il se révèle en revanche plus difficile à mettre en œuvre, d'où le choix d'accorder

    l'agrément pour l'ensemble du territoire de la commune.

    En outre, pour pouvoir demander un agrément, la commune devra disposer d'un programme

    local de l'habitat qui permet d'attester l'existence de tensions dans le secteur locatif libre ou

    intermédiaire et de montrer la cohérence entre la demande de dérogation et la politique globale

    des collectivités. En revanche, il n'est pas précisé si ce PLH devra être conforme avec les

    dispositions de la loi de mobilisation pour le logement du 18 février 2009 qui ont renforcé la

    portée opérationnelle des PLH. Désormais, le programme d'actions doit être établi par

    commune et, le cas échéant, par secteur géographique. Cette territorialisation s'entend :

    – à la commune pour les communes soumises à l'article de la loi SRU et les pôles urbains

    comportant des enjeux forts en matière de logement ;

    – par quartier ou arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille, pour les PLH élaborés à

    l'échelle communale, pour les villes au poids démographique important situées en zone

    tendue ;

    – au niveau supra-communal par exemple pour les pôles ruraux.

    Le programme d'actions doit décliner le nombre et les types de logements à construire. Cette

    typologie renvoie au mode de financement tant pour le parc public que pour le parc privé. Pour

    les territoires à enjeux, il peut être utile dès le porter à connaissance de se prononcer sur le

    statut des logements (accession, locatif privé/social) et leur taille. Les EPCI ayant adopté un

    PLH depuis moins de cinq an disposent d'un délai d'un an pour mettre en conformité leur PLH

    avec la loi Mlle, à compter de la publication de la loi.

    La loi Mlle a d'autre part étendu l'obligation d'élaborer un PLH aux communes de plus de

    20 000 habitants non membres d'un EPCI compétent en matière d'habitat et aux communautés

    de communes ayant pris la compétence en matière d'habitat et comptant plus de 30 000

    habitants avec une ville centre de 10 000 habitants. Les EPCI et communes impactées par ces

    nouveaux seuils doivent adopter leur PLH avant le 25 mars 2011. Sont concernés dans les

    Pays de la Loire les communautés de communes du Castelbriantais et de Pornic en Loire-

    Atlantique et les communautés de communes des Sables d'Olonne et du Pays de Saint-Gilles

    en Vendée.

    La loi Mlle ne prévoit pas de sanctions en cas de non respect des délais prescrits pour la mise

    en conformité du PLH ou l'élaboration de leur PLH. Néanmoins, les services de l'Etat doivent

    inciter les collectivités à le faire afin de fixer ou de préciser leurs orientations en matière de

    21/24

  • politique du logement. Le recours à la procédure de modification est prévu pour mettre en

    conformité le PLH avec les nouvelles dispositions législatives. Le projet modifié est transmis

    pour avis au Préfet ainsi qu'aux personnes morales associées qui ont 2 mois pour se

    prononcer. Cette procédure simplifiée ne prévoit pas la consultation du CRH.

    Au 1er mai 2010, 20 PLH conformes à la loi du 13 août 2004 sont approuvés dans les Pays de

    la Loire, 3 de ces PLH étant en cours de révision, et 10 PLH sont en cours d'élaboration (cf.

    carte ci-jointe).

    Deux territoires des Pays de la Loire ont d'ores et déjà fait connaître leur intention de demander

    une dérogation pour bénéficier du dispositif Scellier en zone C :

    – la canton de Saint-Philbert de Granlieu (courrier de Stéphane Beaugé, conseiller général du

    canton de Saint-Philbert de Grandlieu, au secrétaire général de la préfecture de la Loire-

    Atlantique en date du 11 janvier 2010 )

    – commune de Sainte-Pazanne (courrier du maire de Sainte-Pazanne au ministre du

    logement en date du 19 janvier 2010).

    Par ailleurs, les communes d'Aizenay et des Herbiers en Vendée seraient également

    candidates. Si les communes d'Aizenay et des Herbiers sont couvertes par un PLH, ce n'est

    pas le cas du canton de Saint-Philbert de Grandlieu et de la commune de Sainte-Pazanne.

    La demande pourra contenir tous les documents que le pétitionnaire jugera utile de transmettre

    au ministre chargé du logement en complément de ceux qui sont répertoriés dans une liste et

    destinés à permettre à celui-ci de prendre sa décision en tenant compte des besoins en

    logements adaptés. La demande devra être soumise au comité régional de l'habitat afin que

    celui-ci puisse donner un avis sur la compatibilité de cette demande avec l'ensemble des

    marchés locaux de l'habitat environnants.

    L'instruction de la demande sera réalisée par les services du ministère chargé du logement ;

    seront analysés les indicateurs statistiques de tensions du marché immobilier sur la commune,

    l'offre, les besoins en logement et, les cas échéant, des éléments d'expertise sur la situation du

    marché immobilier local.

    Il sera fait publicité de l'agrément, qui sera publié au Journal officiel, afin d'informer

    correctement et de manière transparente les contribuables.

    22/24

  • Etat d'avancement des PLH dans les Pays de la Loire

    Situation au 1 er mai 2010

    23/24

  • Liste des principaux documents consultés :

    ANIL, L'impact de l'investissement en logements neufs sur les marchés locatifs de Jean

    Bosvieux, juillet 2008

    ANIL, « Le maire, l'accession sociale et le promoteur », Guilhem Dupuy, février 2010

    Assemblée Nationale, Rapport d'information sur l'évaluation des dispositifs fiscaux

    d'encouragement à l'investissement locatif par François Scellier et Jean-Yves Le Bouillonnec –

    juillet 2008

    Assemblée nationale, Réponse du Gouvernement à la question parlementaire n° 1020 de Mme

    Nicole Ameline, 1ère séance du 27 avril 2010

    Cellule économique régionale du BTP des Pays de la Loire, Le logement « de Robien » en

    Pays de la Loire, rapport provisoire de novembre 2007

    Contribution de la DRE à la révision du zonage Scellier (Courrier en date du 25 juillet 2008 du

    chef du service logement et construction de la DRE au chef de bureau du financement à la

    DGALN)

    Crédit foncier, L'investissement en immobilier résidentiel neuf – cartographie régionale des

    risques – synthèse, juillet 2009

    DGALN, « Le PLH est 10 questions », version provisoire du 24 novembre 2009

    Ministère du logement et de la ville, L'évaluation des dispositifs d'aide à l'investissement locatif

    – rapport, février 2008

    OLOMA, Promotion immobilière – activité du 4ème trimestre 2009, FPC Pays de la Loire

    Ouest-France, intervention de M. Marcel Crasnier, représentant des propriétaires pour

    le département de Maine-et-Loire, édition du 19 mars 2010

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  • Service intermodalité, aménagement, logement

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