A Cobrana de Luvas na Locao ComercialEmenta: 1. Proibio da cobrana de aluguel e encargos alm dos limites permitidos por lei; 2. Noes gerais sobre luvas; 3.Cobrana de luvas no primeiro contrato de locao; 3.1. A incorporao da valorizao do ponto no preo inicial da locao; 3.2. A proibio de cobrana de luvas na legislao inquilinria; 4. Cobrana de luvas na renovao do contrato de locao; 5. Cobrana de luvas na cesso do ponto comercial para terceiros; 6. Crticas ao nosso entendimento quanto ilegalidade da exigncia de luvas; 7. Trplica contra o entendimento a favor da legalidade da exigncia de luvas na locao comercial na locao comercial; 8. Concluso; Bibliografia.

1. PROIBIO DA COBRANA DE ALUGUEL E ENCARGOS ALM DOS LIMITES PERMITIDOS POR LEI

A cobrana de aluguel e encargos alm dos limites permitidos por lei contraveno penal (pargrafo nico do art. 17; incisos VII, VIII e X do art. 22; e inciso I do art. 23 combinados com o inciso I do art. 43, todos da Lei n 8.245, de 18.10.1991), Contudo, lembra JOO CARLOS PESTANA DE AGUIAR que, quanto ao reajuste do aluguel, o art.18 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, na locao no residencial, abranda o rigor do art. 16 da Lei n 8.178, de 1.3.1991, ao conferir s partes a liberdade de fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel e nova frmula para a clusula de reajuste. Logo, se o locatrio pagar o aluguel majorado, no poder depois reclamar, pois passa a ser criada a confirmao expressa ou execuo voluntria de obrigao anulvel, o que importa em renncia a todas as aes ou excees de que disponha contra o ato dispuser o locatrio-devedor (art. 175 do Cdigo Civil de 2002). Em conseqncia, o aluguel majorado, segundo JOO CARLOS PESTANA DE AGUIAR, passa a traduzir um acordo entre partes, no mais havendo que se cogitar sobre a sano penal prevista para a contraveno de cobrar aluguis e encargos alm dos permitidos por lei. (1)

Ao estudarmos a questo relacionada ao fato de no se poder exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e encargos permitidos, esbarramos inevitavelmente na exigncia do pagamento deluvaspara a assinatura de contrato de locao, para a renovao do contrato de locao j existente ou para a cesso do contrato de locao. (2)

2. NOES GERAIS SOBRE LUVAS

A palavraluvastem sentidomercantildevantagem,compensaoou garantia de um negcio determinado. Esclarece GERALDO GONALVES DA COSTA que, no campo locatcio, asluvasevoluram para uma forma especial de proteo ao chamadoponto comercialouponto de negcios. O termoluvas, existente no direito de locao, originou-se do fato de queo pretendente ou locatrio sempre tinha que pagar ao proprietrio,alm do aluguel convencionado,mais uma certa importncia em dinheiro para ter a preferncia da locao; quantia essa que recebia a denominao deluvas, da at mesmo surgir, no passado, o nome popular da lei: Lei de Luvas (Decreto n 24.150, de 20.4.1934). (3)

De fato, no costume comercial consolidado h muito tempo, a expressoluvasdiz respeito quantia acima do preo de balano, que cobrada pela venda ou transferncia de estabelecimento mercantil ou industrial, corresponde ao valor do ponto, do arrendamento, da clientela, etc. Em relao locao ajustada ou a ser ajustada, o costume comercial consolidou a praxe de se cobrarluvasem 2 (duas) hipteses. Assim que, no campo da locao, segundo IDO BATISTA NEVES,luvaspode significar:

uma soma determinada de dinheiro que o locador ou o sublocador exige, reservadamente, do locatrio ou do sublocatrio, na ocasio da assinatura do respectivo contrato, alm do aluguel que ele dever pagar mensalmente; ou, ainda,

pode significar uma quantia que o inquilino de um prdio recebe da pessoa a quem transfere o seu contrato de locao. (4)

Devemos esclarecer, como o fez RUBENS REQUIO, queponto comercial o lugar do comrcio, em determinado espao, em uma cidade, por exemplo, ou na beira de uma estrada, em que est situado oestabelecimento comercial, e para o qual se dirige a clientela. Oponto comercial, portanto, surge ou da localizao da propriedade imvel do empresrio, acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locao do imvel pertencente a terceiro. Nesse caso, oponto comercialse destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao comerciante locatrio, e constitui um bem incorpreo doestabelecimento comercial. (5)

3. COBRANA DE LUVAS NO PRIMEIRO

CONTRATO DE LOCAO

3.1. A incorporao da valorizao do ponto

no preo inicial da locao

Sempre se procurou ligar o pagamento deluvasavalorizao doponto comerciale, principalmente, apreferncia da locao. Entretanto, em relao ao locador, a cobrana deluvasno tem como ser atrelada avalorizao doponto comercial, uma vez que esta acresce naturalmente no valor da propriedade, logo o locatrio pagar aluguel proporcional ao valor do imvel acrescido peloponto comercial. Portanto, entendemos injusta a cobrana, antes do incio da locao, deluvasdo proponente; porque j se encontra incorporado ao prprio aluguel qualquer valorizao do imvel ou do lugar do comrcio. (6)

3.2. A proibio de cobrana de luvas na legislao inquilinria

Se o art. 29 do Decreto no 24.150, de 20.4.1934, havia proibido que o locador cobrasseluvasdo locatrio, a atual Lei do Inquilinato, face ao que dispe o inciso I do seu art. 43 (aplicvel s locaes em geral), tambm o fez expressamente. Estabelecia o art. 29 do antigo Decreto no 24.150, de 20.4.1934 que so nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que, a partir da data da presente Lei, estabelecerem pagamento antecipado do aluguel, por qualquer forma que seja, benefcios especiais ou extraordinrios e nomeadamenteluvase impostos sobre a renda, bem como a resciso dos contratos pelo s fato de fazer o locatrio concordata preventiva ou ser decretada a sua falncia. (7)

4. COBRANA DE LUVAS NA RENOVAO DO

CONTRATO DE LOCAO

A bem da verdade, o disposto originariamente no art. 29 do antigo Decreto n 24.150, de 20.4.1934 (constante tambm na atual lei inquilinria), foi pela proibio que vem impedindo a cobrana deluvasnas renovaes dos contratos de locao tutelados pelo art. 2 do Decreto n 24.150, de 20.4.1934 e pelo art. 51 da Lei n 8.245, de 18.10.1991. Portanto, medida legal anti-luvasaplicvel aps a extino do contrato originrio ou dos contratos originrios.

Inclusive, a antigaLei de Luvas(Decreto n 24.150, de 20.4.1934), tanto quanto a atual, ao proibir a cobrana deluvase impor odireito de renovao compulsria da locao comercial, visava proteger os locatrios que exerciam atividades comerciais ou industriais, os quais, explorando determinado ramo de trabalho, com os riscos prprios, criaram umfundo de comrcio, sua freguesia e tinham interesse em valorizar tais bens. Em razo disso, menciona LUIZ PINTO FERREIRA, seria imoral que o locador se beneficiasse exclusivamente desse lucro, dessa valorizao para a qual no participou, sem valorizar oponto comercial, o ponto em que era exercida a atividade comercial ou industrial, valorizao empreendida pelo locatrio, pelo seu labor, tino mercantil e capacidade de trabalho. (8) Assim, tinha a antigaLei de Luvas(Decreto n 24.150, de 20.4.1934) o objetivo deamparar o fundo de comrcio do locatriocomerciante ou industrial.

Nunca demais lembrar que, segundo ALBERTO COHEN,fundo de comrcio uma universalidade mobiliria constituda principalmente de elementos incorpreos, acessoriamente de elementos corpreos servindo ao exerccio de uma profisso comercial sem carter pblico. (9) Economicamente, a noo defundo de comrciose confunde com a deempresa, porque compreende todos os fatores da produo ligados entre si por um forte vnculo destinado a produzir lucros. J para HENRY CAPITANT,fundo de comrcioouestabelecimento comercial o conjunto de direitos e bens mobilirios pertencentes ao comerciante, que lhe permitem a realizao de suas operaes comerciais. (10) Todavia, muitos autores fazem ntida distino entrefundo de comrcioeestabelecimento comercial, por exemplo, para ERCOLE VIDARI, ofundo de comrciorepresenta o complexo do ativo e passivo, dos direitos e obrigaes pertinentes a umnegcioouestabelecimento mercantil, ao passo que oestabelecimento mercantilrepresenta o lugar onde o comerciante exercita o comrcio e administra os seus negcios. (11) No mesmo sentido, UMBERTO PIPIA, opina que ofundo de comrcio, transformando-se de abstrata criao da inteligncia, em concreta materialidade, manifesta-se em determinados limites de espao, que constituem oestabelecimento comercial. (12)

Como a lei que regula as locaes imobilirias urbanas visa proteger indistintamente tanto ofundo de comrciocomo oestabelecimento comercial, entendemos ser desnecessrio para os nossos estudos o aprofundamento sobre esta secular divergncia doutrinria.

Entre essesbens mobiliriosque compem ofundo de comrciopodemos encontrar oaviamento(o resultado destinado produo e ao lucro), aclientelaoufreguesia(conjunto de pessoas acostumadas a procurar o estabelecimento comercial para a aquisio de bens e de servios), oponto comercial(o lugar do comrcio, em determinado espao em que est situado o estabelecimento comercial, e para o qual se dirige a clientela), onome comercial(ttulo de estabelecimento), ainsgnia(denominao de fantasia que serve para individualizar o estabelecimento comercial), aspatentes de inveno(diploma oficial que assegura o monoplio da explorao do invento), asmarcas de indstriae de comrcio(sinal colocado nos produtos ou nas mercadorias, fixando-lhe a origem ou procedncia), asexpressesousinais de propaganda(os anncios, reclames, desenhos ou palavras utilizados pelo comerciante ou industrial, como meio de recomendar as suas atividades, realando as qualidades dos seus produtos ou servios), asmercadorias(os produtos destinados ao mercado e que esto preparados para o consumo), asinstalaes(as acomodaes montadas no estabelecimento, para apresentao da mercadoria e conforto da clientela), asmquinas e utenslios(aparelhos destinados produo de coisas e servios), etc. Portanto, a antiga Lei de Luvas visava proteger a prpriaclientela, afreguesia, osdireitos de arrendamento, onome comercial, anormal circulao das mercadorias para atender as necessidades do consumidor, etc. (13)

Como vimos, oponto comercialo local em que o comerciante ou empresrio situa seu estabelecimento, bem como um dos elementos que integram ofundo de comrcio. Segundo RUBENS REQUIO, oponto comercialsurge ou dalocalizao da propriedade imvel do empresrio, acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locao ao imvel pertencente a terceiro. Em outras palavras, situando-se o estabelecimento em imvel de propriedade do comerciante, oponto, que no se confunde com a propriedade a ela se integra, acrescentando-lhe um valor. Contudo,se o imvel de terceiro,tendo sido locado ao empresrio,o valor do ponto se consubstancia no prprio contrato de locao. Nesse caso, oponto comercialse destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao comerciante locatrio, e constitui um bem incorpreo do estabelecimento. O direito que protege oponto comercial justamente o darenovao do contrato de locao comercial. Na realidade, ocontrato de locao renovvel compulsoriamenteno um elemento do fundo de comrcio mas sim fonte de um direito que a tutela doponto comercial, esta sim, integrante do fundo de comrcio, como bem corpreo que . Ocontrato de locaoelemento da empresa. Oponto comercial, pois, to importante para o estabelecimento comercial que o Direito brasileiro, atravs das leis especais locatcias, o protege. (14)

Lembramos que o Poder Executivo resolveu baixar o Decreto n 24.150, de 20.4.1934, em virtude dos seguintes motivos:

no s as legislaes mais adiantadas como a prpria legislao nacional, ao lado da desapropriao por necessidade e utilidade pblica limitadora do direito de propriedade, tinham admitido restries maneira de usar esse direito em benefcio de interesses ou convenincias gerais;

a necessidade de regular as relaes entre proprietrios e inquilinos, por princpios uniformes de eqidade, se fazia sentir universalmente, impondo como imps aos povos da mais elevada educao jurdica a instituio de leis especializadas;

se de um modo geral essa necessidade se imps, mais ainda se tornou impretervel, tendo em vista os estabelecimentos destinados ao comrcio e indstria, por isso que o valor incorpreo do fundo do comrcio se integra em parte no valor do imvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefcios ao proprietrio;

assim, no seria justo atribuir exclusivamente ao proprietrio tal quota de enriquecimento em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor; em tal situao valeria por um locupletamento condenado pelo Direito moderno;

as leis regulando as condies processos de prorrogao dos contratos de arrendamento de imveis destinados a fins comerciais e industriais tm sido reconhecidas como imprescindveis por outros pases que j os adotaram e esto sendo reclamadas pelas necessidades brasileiras; etc. (15)

Assegurando, em dadas condies, a renovao do prazo do contrato de locao de imvel para fins comerciais, a lei visou garantir e proteger, pois, ao empresrio comerciante o desfrute e o direito ao ponto comercial, integrante do fundo de comrcio.

Sob a vigncia da Lei n 6.649, de 16.5.1979, ao contrrio da locao predial urbana residencial que era regulada basicamente por um nico texto legal, a locao no residencial se submetia a um regime legal bastante diversificado. Esta Lei do Inquilinato anterior a atual, efetivamente, tambm trazia disposies a respeito de locaes no residenciais. No entanto, a Lei n 6.649, de 16.5.1979, no exauria sua regulamentao. Ela compartilhou a regulamentao das locaes no residenciais, desde o incio de sua vigncia, com o Decreto n 24.150, de 20.4.1934, e a Lei n 6.239, de 19.9.1975, sendo os trs diplomas incompletos, bem como, durante esse perodo, no existia nenhum texto de lei especfico disciplinando a relao jurdica entre lojista e proprietrios deshopping center.

A partir, porm, da vigncia da Lei n 8.245, de 18.10.1991 (atual Lei do Inquilinato), se procurou aglutinar as normas sobre as locaes no residenciais em um s diploma legal. Tanto que o seu art. 90, revogou de forma expressa o Decreto n 24.150, de 20.04.1934, e a Lei n 6.239, de 19.9.1975. A nova Lei do Inquilinato, portanto, procura integrar quase toda a matria a respeito de locao de imvel urbano, tanto sobre locao residencial como sobre locao no residencial. Assim que ela trata ao mesmo tempo das locaes para fins comerciais, industriais, empresariais, de espaos deshopping centers, de hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico e os demais casos de locao no residencial, tais como escritrios, consultrios, oficinas, depsitos, cursos livres, etc.

Mais especificamente, o art. 51 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, trata da renovao do contrato de locao de imveis destinados exclusivamente ao comrcio (locao comercial). O 4 do art. 51 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, por sua vez, estende a aplicao das disposies relativas locao comercial tambm s locaes de imveis destinados indstria (locao industrial) e s sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas (locao empresarial). J o art. 53 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, trata da resciso do contrato de locao de imveis ocupados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico. O art. 54 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, disciplina a locao ajustada entre o proprietrio deshopping centere respectivos lojistas. O art. 55 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, considera locao no residencial aquela ajustada por pessoa jurdica para uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados. E por fim o art. 55 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, trata dos demais casos de locao no residencial, tais como os escritrios e os consultrios dos profissionais liberais (advogados, mdicos, engenheiros, contadores, etc.), as oficinas, os depsitos e outros casos destinados a fins exclusivamente no residenciais.

No entanto, nos contratos de locao que se iniciam ou cuja renovao no compulsria, o locatrio acaba se sujeitando as exigncias do locador para conseguir assinar o contrato ou poder prosseguir com a locao e permanecer no imvel locado, at mesmo pagando reservadamente (sem recibo ou qualquer outro documento comprobatrio) asluvas, ou seja, ter que pagar determinada quantia, alm do aluguel mensal, para terpreferncia na locao.

Durante a vigncia do Decreto n 24.150, de 20.4.1934, no havia qualquer exceo proibio de se cobrarluvasdo locatrio. No entanto, com a vigncia da Lei n 8.245, de 18.10.1991, a nosso ver, essa proibio passou a no ser aplicada s locaes de espao emshopping centers, por fora do que dispe ocaputdo seu art. 54, o qual estabelece que nas relaes entre lojistas e empreendedores deshopping center, prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta Lei. Inclusive, por fora do 1 do art. 54 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, os nicos valores que o locador- empreendedor no pode cobrar dos lojistas-locatrios emshopping centerso:

as despesas referidas nas alneasa,beddo pargrafo nico do art. 22 da Lei do Inquilinato atual; (16) e

as despesas com obras ou substituies de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Assim, apesar de considerarmos injustas, so amplamente vlidas as clusulas do contrato de locao de espao emshopping centerque estabelecem pagamento de benefcios especiais ou extraordinrios e nomeadamenteluvas.

5. COBRANA DE LUVAS NA CESSO DO PONTO COMERCIAL PARA TERCEIROS

Na hiptese, porm, de o locatrio de um prdio comercial cobrarluvasda pessoa a quem transfere o seu contrato de locao, a situao muito diferente. O pagamento deluvas, no caso, justo e no encontra qualquer proibio legal, inclusive na atual Lei do Inquilinato. Como diz RUBENS REQUIO, partindo do princpio de que o valor incorpreo do fundo de comrcio se integra em parte no valor do imvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefcios ao proprietrio e que no seria justo atribuir exclusivamente ao proprietrio ta1 quota de enriquecimento com o empobrecimento do inquilino que criou o valor, o que importaria em um locupletamento condenado, que se tutelou o renovamento dos contratos de locao de imveis destinados a fins comerciais ou industriais. (17)

Oponto comercialexiste desde que o comerciante-locatrio, estabelecido em determinado local, comece a chamar a ateno e atrair a clientela e com isso valorizar o lugar de seu comrcio.

Assim, se o legislador, na renovao compulsria, proteger o inquilino em virtude de este ter criado estavalorizao do local(ponto comercial), tal benefcio deve ser tambm compensado por ocasio da cesso da locao a outrem, com ou sem transferncia do fundo de comrcio.

6. CRTICAS AO NOSSO ENTENDIMENTO QUANTO ILEGALIDADE DA EXIGNCIA DE LUVAS

NA LOCAO COMERCIAL

Em 13.7.2001, publicamos artigo noJornal do Commrcio, Seo Direito & Justia, pgina B-11, com o ttulo A ilegalidade da exigncia de luvas na locao comercial sustentando todos os argumentos enfocados at o momento. Todavia, em rplica publicada noJornal do Commrciode 21.7.2001, Seo Direito & Justia, pgina B-11, com o ttulo Legalidade na cobrana de luvas na locao comercial rplica, o advogado especializado em Direito Imobilirio GERALDO BEIRE SIMES defendeu que a regra contida no art. 29 do Decreto n 24.150, de 20.4.1934, foi expressamente revogada pela disposio do inciso I do art. 90 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, sendo, segundo ele, certo que aquela mencionada regra no foi inteiramente recepcionada pela nova lei inquilinria, porque esta no seu art. 45 dispe que so nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.

Pela postura adotada na referida rplica, diante da expressa revogao do art. 29 do Decreto n 24.150, de 20.4.1934, e vista do novo ordenamento posto na parte final do art. 45 da Lei n Lei n 8.245, de 18.10.1991, o referido advogado foi levado a acreditar que, com clareza, o legislador inquilinrio adotou a vedao de cobrana de luvas nas renovaes das locaes pactuadas. Todavia, nas contrataes novas, segundo esse entendimento contrrio ao nosso, o legislador no imps qualquer restrio o que significa dizer que permitido ao locador receber luvas para dar o seu imvel em locao.

Na referida rplica, GERALDO BEIRE SIMES acrescenta que o motivo desse posicionamento legal que sendo a locao nova, inexiste ainda o chamado ponto da atividade empresria do locatrio, que ser por ele criada. Ao contrrio, porm, no se justifica a cobrana de luvas nas renovaes da locao, porque constituiria enriquecimento ilcito por parte do locador valer-se da atividade do locatrio exercida no imvel. Segundo ele, o legislador da lei do inquilinato foi coerente ao permitir a cobrana deluvasnas contrataes de novas locaes das lojas chamadas de rua, uma vez que no art. 54 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, permitiu aos empreendedores deshopping centera cobrana deluvas, que j era anteriormente praticada e mascarada com o pomposo ttulo deres esperata, j que, pelo texto da lei, nas relaes entre lojistas e empreendedores deshopping center, prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentos previstas nesta lei.

Em vista disso, argumenta GERALDO BEIRE SIMES que, se o portentoso locador proprietrio de espaos emshopping center, pode cobrarluvasdebaixo do carimbo deres esperata, porque o pequeno proprietrio de lojas de ruas no pode faz-lo? Na sua opinio, a nova lei varreu a hipocrisia: o locador poder cobrarluvas, quando da contratao nova, pagando imposto sobre a renda e justificando o seu acrscimo patrimonial; e o locatrio registrar na contabilidade de sua empresa o valor pago deluvascomo despesa de instalao do seu negcio, diminuindo, assim, o pagamento do Imposto de Renda incidente sobre lucro.

Inclusive, informa GERALDO BEIRE SIMES que a jurisprudncia viu com nitidez a diferena entre o antigo e o novo sistema, tanto que o CED Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alada Cvel de So Paulo, atravs do Enunciado n 9 pontificou que a Lei n 8.245/91 no probe a cobrana de luvas no contrato inicial da locao.

7. TRPLICA CONTRA O ENTENDIMENTO A FAVOR DA LEGALIDADE DA EXIGNCIA DE LUVAS

NA LOCAO COMERCIAL

Apesar do respeito que temos pelo advogado Geraldo Beire Simes e pelos importantes argumentos que apresentou no seu artigo Legalidade na cobrana de luvas na locao comercial rplica, publicado na Seo Direito e Justia, doJornal doCommrciode 21.7.2001, p. B-10, em oposio ao nosso artigo publicado em 13.7.2001, fomos forados a confirmar nosso entendimento, atravs de novo artigo publicado, posteriormente, na Seo Direito e Justia, doJornal doCommrciode 31.7.2001, p. B-10, com o ttulo A ilegalidade da exigncia de luvas na locao comercial trplica, no sentido de que existe, efetivamente, proibio legal da exigncia do pagamento deluvaspara assinatura do contrato de locao comercial que inicia vigncia (locao nova), seja ela primeira locao ou renovao.

A nosso ver, o art. 45 da Lei n 8.245, de 18.10.1991, de fato, probe que se imponha obrigaes pecunirias para a prorrogao prevista no art. 47 e para a renovao do art. 51. Todavia, no se deve confundir prorrogao com renovao. A prorrogao constitui ampliao do prazo de vigncia de um contrato que j vigora h algum tempo e, em momento algum, se extinguiu; tanto que no h que se falar em assinatura de um novo instrumento de contrato para se proceder a prorrogao de um contrato de locao. Por outro lado, na renovao ocorre o contrrio: h extino efetiva do contrato anterior (fim da vigncia do contrato velho, ajustado atravs de instrumento antigo) e constituio de um novo contrato (incio de vigncia de contrato novo, ajustado atravs de instrumento novo e distinto do anterior), que pode ou no conter as mesmas clusulas e condies inseridas no contrato que se finda. Inclusive, para haver renovao necessria a assinatura de um novo instrumento de contrato. Assim, no que se refere a instrumento e vigncia contratual, a renovao da locao um contrato to novo quanto primeira locao de um imvel comercial. Da conclui-se que primeiro contrato de locao e renovao, face exigncia de ajuste em novo instrumento de contrato e de vigncia a ser iniciada, ambas as hipteses encontram-se classificadas dentro do mesmo gnero: locao nova ou locao com incio de vigncia (no confundir com o que popularmente se costuma chamar de primeira locao). Salvo melhor juzo, quem renova um contrato est, na realidade, ajustando, tecnicamente, uma nova locao; se desejasse preservar a locao velha, deveria optar pela assinatura de um termo aditivo de prorrogao da vigncia da locao, quando a prorrogao no for compulsria por fora de lei.

De maneira que, com a devida vnia aos ilustres especialistas, quando o legislador inquilinrio proibiu a imposio de obrigaes pecunirias prorrogao e renovao, a bem da verdade, estendeu tal proibio a todos os casos de incio ou ampliao da vigncia dos contratos de locao comercial, incluindo aqueles denominados primeira locao, j que constitui princpio geral de direito ser incabvel a utilizao de medidas diferentes para situaes idnticas (do mesmo gnero).

Se no bastasse isso, o art. 43 probe o locador de exigir por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e encargos permitidos. Os encargos permitidos so aqueles expressamente previstos na lei inquilinria como devidos pelo locatrio ou facultada a sua cobrana pelo locador, em vista do carter pblico da norma (publicizao do ajuste inquilinrio), fundado no interesse social e na proteo legal reservada ao inquilino que depende do imvel locado para exercer atividade empresarial produtiva (comrcio e/ou indstria). A lei inquilinria, em momento algum, permitiu expressamente a cobrana de luvas; sequer a enumerou entre as hipteses de encargos permitidos (tal como fez nos incisos XI e XII do art. 23: obrigao do locatrio pagar prmio de seguro fiana e despesas ordinrias de condomnio); ou, pelo menos, facultou ao locador ajustar a sua cobrana (tal como fez no inciso VIII do art. 22, em relao aos impostos e taxas). Portanto, a nosso ver, mais este obstculo se apresenta para a consagrao da tese de legalidade na cobrana de luvas na locao comercial.

Quanto ao posicionamento adotado pelo citado CED Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alada Cvel de So Paulo, no sentido de que a lei 8.245/91 no probe a cobrana de luvas no contrato inicial da locao, o respeitamos to-somente como simples opinio de seus membros, mas no como jurisprudncia formada, haja vista a Constituio Federal ou a legislao ordinria em vigor no ter atribudo poderes jurisdicionais a tal Centro de Estudos.

8. CONCLUSO

Diante de todos os argumentos (contra e a favor da ilegalidade da cobrana de luvas) aqui expostos, conclumos que, realmente,existe proibio legal direta e inevitvel de se exigir o pagamento de luvas para a assinatura do primeiro contrato de locao e para a sua renovao. Todavia, essa proibio no pode ser aplicada s locaes de espao emshopping centers, por fora do seu art. 54 da Lei n 8.245, de 18.10.1991. Ademais, na hiptese de o locatrio de um prdio comercial cobrarluvasda pessoa a quem transfere o seu contrato de locao, o pagamento de luvas, no caso, a nosso ver, parece ser justo e certamente no encontra qualquer proibio legal, inclusive na atual Lei do Inquilinato.

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______________ . A ilegalidade da exigncia de luvas na locao comercial trplica. In:Jornal doCommrcio, 31 jul. 2001, Seo Direito e Justia, p. B-10.

SIMES, Geraldo Beire. Legalidade na cobrana de luvas na locao comercial rplica. In:Jornal do Commrcio, 21 jul. 2001, Seo Direito & Justia, p. B-11.

VIDARI, Ercole.Corso di Diritto Commerciale, 5 ed., Milano: Dott. A. Giuffr Ed., 1900.

Notas:

1. Cf.Nova Lei das Locaes Comentada, 2 ed., Rio de Janeiro, Editora Lmen Jris, 1993, p. 64.

2. SILVA, Amrico Lus Martins da.As Locaes Imobilirias, Rio de Janeiro, Lmen Jris, 1997, pp. 234-235.

3. Cf. A Lei de Luvas em face da Nova Lei do Inquilinato. In:Jornal Advogado, Distrito Federal, nov., dez. e jan. - 1979/80, p. 4.

4. Cf.Vocabulrio Prtico de Tecnologia Jurdica e de Brocardos Latinos, Rio de Janeiro, APM Editora,1987, verbete Luvas.

5. Cf.Curso de Direito Comercial, vol. 1, 14 ed., So Paulo, Editora Saraiva, 1984, pp. 204-205.

6. Cf. Amrico Lus Martins da Silva,op. cit., p. 235.

7. Cf. Amrico Lus Martins da Silva,op. cit., pp. 235-236.

8. Cf.A Legislao do Inquilinato e do Arrendamento RuralComentada, Rio de Janeiro, Editora Rio, 1978, p.190.

9.ApudOswaldo Opitz,Lei de Luvas, Rio de Janeiro, Editor Borsi, 1965, p. 290.

ApudLuiz Pinto Ferreira,op. cit., p. 190.

10. Cf.Corso di Diritto Commerciale, 5 ed., Milano, Dott. A. Giuffr Ed., 1900, p. 134.

11.ApudAmador Paes de Almeida,Locao Comercial, 2 ed, So Paulo, Edio Saraiva, 1980, p. 6.

12. Cf. Amrico Lus Martins da Silva,op. cit., pp. 250-251.

13. Cf.op. cit.,1 vol., pp. 203-204.

14. Cf.op. cit.,1 vol., pp. 203-204.

15. Cf. Exposio de motivos do Decreto n 24.150, de 20.4.1934, elaborado por Francisco Antunes Maciel.

16. Art. 22. O locador obrigado a: I- entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II- garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado; III- manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel; IV- responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; V- fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes; VI- fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica; VII- pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII- pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato; IX- exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas; X- pagar as despesas extraordinrias de condomnio.Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:a) obras de reformas ou acrscimos que interessam estrutura integral do imvel;b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas;c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao;e) instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer;f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;g) constituio de fundo de reserva.

17. Cf.op. cit., 1 vol, p. 205.