Komponent OOH w HICP

Pomiar cen mieszka ń a wska źnik inflacji w Polsce

Jacek ŁaszekHanna Augustyniak

Marta WidłakBiuro Struktur Rynkowych, Instytut Ekonomiczny

Narodowy Bank Polski, 7 grudnia 2010 r.

2

Poruszane zagadnienia

1. Główne problemy pomiaru cen mieszka ń własno ściowych (OOH) i ich integracji z miernikami CPI/HICP

2. Przyczyny wł ączania OOH do HICP3. Metody integracji cen OOH z HICP4. Wybrane do świadczenia

międzynarodowe 5. Szacunki konsekwencji integracji cen

OOH z HICP dla Polski

3

Główne problemy pomiaru cen OOH i ich integracji z miernikami CPI/HICP

1. Problemy pomiaru cen mieszka ń OOH• RóŜne rodzaje cen (wyceny, ceny

ofertowe, transakcyjne…)• Lokalny charakter rynków rodzi

problemy z agregacj ą• Niehomogeniczne mieszkania• Niereprezentatywne, słabej jako ści

dane, uzyskiwane nieregularnie i ze znacznym opó źnieniem

• MoŜliwo ść manipulacji danymi…

4


2. Integracja cen OOH z CPI/HICP dodaje nowe problemy do wcze śniej omówionych, gdy Ŝ dobra znajomo ść cen OOH to jedna z podstawowych, wykorzystywanych w tym celu informacji; podstawowy problemem jest jednak fakt, Ŝe mieszkanie istotnie ró Ŝni si ę od innych dóbr

• W zasadzie w ekonomii nie przes ądzono jednoznacznie czy mieszkanie jest trwałym dobrem konsumpcyjnym, podobnie jak samochód, czy majątkiem produkcyjnym generuj ącym strumie ń usług mieszkaniowych

• Mieszkanie OOH zawsze jest traktowane jako środek tezauryzacji (szczególnie teren na którym stoi) i aktywo

5


• Jako aktywo mieszkanie jest poddawane silnej spekulacji a rynki mieszkaniowe s ą cykliczne

• Ze względu na długowieczno ść podstawowe znaczenie dla zaspokajania potrzeb odgrywa wtórny rynek a nie budownictwo mieszkaniowe

• Ze wzgl ędu na wysok ą warto ść jest nabywane na kredyt, i koszty alternatywne oraz finansowedecyduj ą o poziomie kosztów ponoszonych przez konsumenta - wła śnie te koszty w odró Ŝnieniu od amortyzacji i kosztów utrzymania powoduj ą najwi ększe problemy

• Dodatkowo ceny mieszka ń i koszty finansowe zale Ŝą od stóp procentowych i s ą zazwyczaj odwrotnie proporcjonalne

6


Przegl ąd literatury dotycz ącej metod pomiaru cen pokazuje, Ŝe równie Ŝ w tym obszarze wyst ępuj ą co najmniej dwa podej ścia; problemy z uj ęciem mieszkania wyst ępują w obydwu;

1. Podejście historyczne jako punkt wyj ścia pomiaru cen w gospodarce przyjmuje koszty utrzymania gospodarstw domowych

2. Podejście alternatywne stosowane w metodologii HICP to budowa indeksu cen tj.

• ceny dóbr nowo wytworzonych, • bez kosztów alternatywnych i finansowych,• które przeszły przez rynek

7

Dlaczego chcemy wł ączyć OOH do HICPZ wielu przytaczanych argumentów dwa wydaj ą

się istotne• Pierwszy odwołuje si ę do gospodarczego

znaczenia OOH; brak pomiaru cen mieszka ń i brania pod uwag ę tego czynnika w decyzjach gospodarczych prowadzi do problemów

• Drugi odwołuje si ę do wiarygodno ści polityki monetarnej, a zwłaszcza jej zgodno ści z ogólnym odczuciem społecznym; zmiany cen mieszka ń są obserwowane i odczuwane przez społecze ństwo i brak ich uwzgl ędnienia w oficjalnych miarach inflacji podwa Ŝa wiarygodno ść polityki banku

8

Dlaczego chcemy wł ączyć OOH do HICP

Przy bli Ŝszej analizie obydwa argumenty nie przekonuj ą

1. Dobrze rozwini ęte metody sektorowe pomiaru cen OOH przynosz ą dostatecznie precyzyjn ą informacj ę, a dotychczasowe kryzysy nieruchomo ściowe miały podło Ŝe polityczne nie zaś wynikaj ące z braku informacji

2. W przypadku cen mieszka ń wyj ątkowo trudno jest okre ślić odczucia społeczne, gdy Ŝ są one zróŜnicowane

• Dla wi ększości społecze ństwa wzrost cen mieszka ń jest pozytywny, gdy Ŝ wzrasta ich majątek

9

Dlaczego chcemy wł ączyć OOH do HICP

• Wzrostowi cen mieszka ń często towarzyszy spadek stóp procentowych, tak wi ęc mieszkania dla ich posiadaczy rozumiane jako strumie ń płatno ści mog ą tanie ć

• Poszkodowani s ą tylko wchodz ący po raz pierwszy na rynek, ale i oni odnosz ą korzy ści z niskich stóp procentowych

10

Metody integracji cen OOH z HICP

Aktualnie znane i stosowane s ą 4 metody integracji cen mieszka ń

1. Metoda czynszów imputowanych2. Metoda kosztu u Ŝytkownika3. Metoda płatno ści w 2 wariantach

– z kosztami kapitałowymi – bez kosztów kapitałowych

4. Metoda kosztu pozyskania netto

11

Metoda czynszów imputowanych• Opiera si ę na teorii o mieszkaniu jako kapitale

generuj ącym usługi i podej ściu kosztów utrzymania

• Nie jest zgodna z metodologi ą HICP, ale omija problemy teoretyczne (np. problem wtórnego rynku, kosztów kapitałowych i ziemi; problematyczny jest nierynkowy charakter usługi, ale wycena jest rynkowa)

• Wymaga rozwini ętego i reprezentatywnego rynku czynszowego, a pomimo tego i tak powstaj ą paradoksy, zwłaszcza w warunkach szoków

• W normalnych warunkach pokazuje spadek inflacji przy podwy Ŝkach stóp procentowych

• Jest stosowana w USA

12

Metoda kosztu u Ŝytkownika

• Opiera si ę na tych samych zało Ŝeniach teoretycznych co metoda czynszów imputowanych (produkcja usług mieszkaniowych, koszty utrzymania)

• MoŜna ją stosowa ć tam, gdzie brak rynku mieszka ń na wynajem

• Oblicza koszt mieszkania jako okresowe strumienie płatno ści za zu Ŝyte dobra materialne i usługi oraz kosztów finansowych i alternatywnych

13

Metoda kosztu u Ŝytkownika

• W okresach szoków na rynku pokazuje wyniki odwrotne od faktycznych obserwacji (gwałtowny wzrost cen mieszka ń poka Ŝe wysok ą deflacj ę); podobny paradoks wyst ąpi przy ocenie polityki banku centralnego (podwy Ŝka stóp i opadni ęcie gor ączki spekulacyjnej wska źnik poka Ŝe jako przyspieszenie inflacji)

• Poniewa Ŝ zawiera elementy kosztów kapitałowych i alternatywnych oraz wyceny usług nie przechodz ących przez rynek nie jest zgodna z metodologi ą HICP

• Jest stosowana w Szwecji i Kanadzie

14

Metoda płatno ści

• Traktuje mieszkania jako dobra konsumpcyjne kupowane na kredyt oraz podej ścia od strony kosztów utrzymania; w konsekwencji koszty kredytu dominuj ą w strumieniu płatno ści

• Znany jest te Ŝ wariant z rachunkiem kosztów kapitału• Oblicza si ę ją na reprezentatywnym koszyku kredytów• MoŜna ją stosowa ć, gdy kupno nieruchomo ści na

kredyt jest powszechne i reprezentatywne dla zasobu OOH

• Podwy Ŝki stóp procentowych b ędą pokazywa ć wzrost inflacji, gdy Ŝ wzrosn ą spłaty kredytów

• Stosuje si ę ją w Irlandii

15

Metoda kosztu pozyskania netto• Została opracowana aby spełnia ć wymogi HICP;

jej punktem wyj ścia jest wi ęc podej ście od strony indeksu cen; traktuje mieszkanie jako dobro konsumpcyjne i indeks liczy z wykorzystaniem ich cen (Finlandia, Nowa Zelandia)

• W metodzie tej bierze si ę pod uwag ę wył ącznie nowe mieszkania (waga), dodatkowo usuwa si ę z agregatu ceny ziemi

• Tak opracowany indeks mierzy de facto ceny produkcji budowlano - monta Ŝowej i ma niewielki wpływ na ogólny wska źnik HICP; trudno jest jednak interpretowa ć wynik pomiaru, a tym bardziej zastosowa ć w polityce gospodarczej

16

Wnioski

• Nie ma dostatecznie mocnych argumentów za wł ączeniem OOH do wska źników cen; nie oznacza to jednak braku konieczno ści ich monitorowania

• JeŜeli jednak przyj ąć taką konieczno ść to: – metoda kosztu pozyskania mo Ŝe być stosowana w

podej ściu indeksu cen– metoda płatno ści lub kosztu utrzymania mo Ŝe być

stosowana w podej ściu od strony kosztu utrzymania – w metodzie pozyskania netto nale Ŝy uwzgl ędni ć

ziemi ę i ewentualnie istniej ący zasób (waga)– w metodach opartych na koszcie dla u Ŝytkownika

naleŜy zrezygnowa ć z rachunku kapitałowego

17

Wybrane do świadczenia międzynarodowe

Wyniki stosowania indeksu s ą zazwyczaj funkcj ą 3 czynników:

• teoretycznej koncepcji indeksu i wagi agregatu

• charakteru rynku nieruchomo ści i transmisji na poszczególne zmienne (podatno ść na cykle, rodzaje kredytów, regulacje czynszów, etc.)

• szczegółów technicznych zwi ązanych z budow ą miernika (dane mikro czy makro, źródła danych, stosowane wagi odbiegaj ące od rzeczywistych udziałów, etc.)

18

Teoretycznie najwi ększą zmienno ść daje metoda kosztu własno ści a najmniejsz ą kosztu

pozyskania netto (strefa euro versus Nowa Zelandia)

STREFA EURO NOWA ZELANDIA

Źródło: Christensen i inni 2010.

19

Czynsze imputowane Francja versus USA; regulowany rynek czynszów powoduje mniejsze wahania wska źnika we Francji

FRANCJA USA

Źródło: Christensen i inni 2010.

20

Kwestie techniczne s ą bardzo istotne koszt własno ści dla strefy euro według ró Ŝnych

metod narodowych

Źródło: ECB 2007.

21

Szacunki dla Polski

• W Polsce rynek mieszka ń na wynajem jest przeregulowany i nie mo Ŝe być podstaw ą pomiaru cen

• Równie Ŝ metoda płatno ści mo Ŝe być stosowana wirtualnie

• Wiarygodnie mo Ŝna zmierzy ć i szacowa ć wpływ metod kosztu u Ŝytkownika i kosztu pozyskania netto

22

Metoda kosztu pozyskania netto – szacunki dla Polski

• Podział budownictwa na 3 komponenty tj. najwi ększych miast (7M), pozostałe miasta (RM) oraz wie ś (W), dla których dost ępne s ą statystyki

• Dla wsi szacunku dokonano na podstawie warto ści robót budowlano-monta Ŝowych (Sekocenbud), pozostałe miasta na podstawie danych BARN, PONT oraz Sekocenbud)

• Wagi liczono do wielko ści spo Ŝycia ogółem

23

Wagi i struktura komponentu OOH (NAA) w HICP

Źródło: szacunki własne na podst. GUS, NBP.

Waga6M RM 6M RM W

2004 3,0% 6% 5% 5% 34% 51%2005 3,3% 8% 9% 5% 34% 43%2006 4,0% 11% 10% 5% 32% 42%2007 5,8% 13% 13% 5% 28% 41%2008 7,8% 13% 13% 4% 27% 44%2009 6,6% 13% 18% 4% 24% 42%

Mieszkania Domy

24

Zmienno ść cen poszczególnych składników OOH (NAA)

włączanych do HICP

Źródło: szacunki własne na podst. GUS, NBP, PONT Info, Sekocenbud.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000IV

kw

. 200

2

II k

w. 2

003

IV k

w. 2

003

II k

w. 2

004

IV k

w. 2

004

II k

w. 2

005

IV k

w. 2

005

II k

w. 2

006

IV k

w. 2

006

II k

w. 2

007

IV k

w. 2

007

II k

w. 2

008

IV k

w. 2

008

II k

w. 2

009

IV k

w. 2

009

II k

w. 2

010

7M domy RM domy W domy

7M mieszkania RM mieszkania

25

Zmienno ść indeksu HICP przed i po wł ączeniu OOH (NAA)


26

Metoda kosztu dla u Ŝytkownika OOH (UCA) – szacunki dla Polski

• Symulacji dokonano według dwóch wersji tj. z zyskam i kapitałowymi (UCA 1) oraz bez zysków kapitałowych (UCA 2)

• Deprecjacje zasobu przyj ęto na poziomie 1% warto ści odtworzeniowej, a koszty remontów i modernizacji na poziomie 3%

• Rynkow ą warto ść zasobu obliczono na podstawie danych BaRN i PONT

• Koszty alternatywne obliczano na podstawie 5letnich obligacji, a koszty finansowe na podstawie danych NBP

• Wagi obliczano jako stosunek agregatu do konsumpcji gospodarstw domowych skorygowanej o koszty alternatywne i finansowe

27

Wagi dla OOH (UCA)


28

Struktura składników dla OOH (UCA)


29

Zmienno ść indeksu HICP przed i po wł ączeniu OOH (UCA)


30

HICP, HICP modyfikowany a rzeczywiste ceny i koszty


Źródło: szacunki własne na podst. PONT Info, Sekocenbud.

RóŜne metody włączania cen mieszkań do HICP dla Polski

Dynamika (r/r) cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym i kosztów budowy

Komponent OOH w HICP

Documents

Transcript of Komponent OOH w HICP