KESAN ELAUN PERUMAHAN WILAYAH (EPW) KE ATAS SEWA RUMAH … 2008 Kesan Elaun Perumah… · Kemudahan...
Transcript of KESAN ELAUN PERUMAHAN WILAYAH (EPW) KE ATAS SEWA RUMAH … 2008 Kesan Elaun Perumah… · Kemudahan...
1
KESAN ELAUN PERUMAHAN WILAYAH (EPW) KE ATAS SEWA
RUMAH KEDIAMAN DI WILAYAH PERSEKUTUAN LABUAN
Khuzaimah Abdullah / Anuar Mokhtar
INSPEN
1.0 PENGENALAN
Kajian ini adalah untuk menilai kesan ke atas sewa rumah berikutan perubahan dalam
polisi kerajaan dalam menyediakan kemudahan elaun perumahan dan elaun bantuan sewa
kepada pegawai yang bertukar wilayah.
1.1 Latar Belakang
Penempatan pegawai-pegawai awam dari Semenanjung Malaysia di Sabah dan
Sarawak mula dilaksanakan selepas penubuhan Malaysia pada 16 September 1963.
Pada amnya penempatan ini adalah atas dasar peminjaman untuk mengisi kekosongan
jawatan-jawatan di jabatan persekutuan di wilayah –wilayah ini dan juga sebagai
melaksanakan dasar intergrasi nasional. Penempatan ini lazimnya dilakukan melalui
arahan pertukaran tempat bertugas pegawai-pegawai di Semenanjung dan juga melalui
lantikan baru pegawai yang berasal dari Semenanjung tetapi ditempatkan di wilayah
berkenaan. Selain daripada itu penempatan dalam bentuk pertukaran pegawai-pegawai
dari kedua-dua wilayah juga dilaksanakan. Penempatan-penempatan ini bukan sahaja
berlaku antara Semenanjung dengan Sabah dan Sarawak tetapi juga antara Sabah
dengan Sarawak dan sebaliknya.
Kerajaan telah memberi kemudahan-kemudahan dan elaun-elaun tambahan sebagai
insentif kepada pegawai-pegawai berkenaan. Satu daripadanya ialah kemudahan rumah
2
kerajaan atau rumah yang disewa oleh Kerajaan, tertakluk kepada had sewa yang
ditetapkan. Bilangan rumah kerajaan di Sabah dan Sarawak amat terhad dan
peruntukannya pula diutamakan kepada pegawai-pegawai tempatan. Keadaan ini telah
menyumbang kepada permintaan yang tinggi ke atas sektor rumah kediaman. Pasaran
harta kediaman mendapat permintaan yang baik bukan sahaja untuk menampung
keperluan penduduk tempatan sendiri, tetapi juga sebagai satu bentuk pelaburan yang
memberi pulangan tinggi terutama dalam bentuk sewaan yang ditawarkan kepada
penjawat awam bukan tempatan.
Kemudahan Had Kadar Sewa Rumah (HKS) adalah satu daripada elaun dan kemudahan
yang diberi oleh kerajaan kepada pegawai awam yang bertukar wilayah dan ditempatkan
berkhidmat di luar wilayah asalnya. Pekeliling Perkhidmatan Bil. 6/1987 yang
berkuatkuasa pada 1 Januari 1988 menetapkan wilayah-wilayah berkenaan ialah
Semenanjung, Sabah (termasuk WP Labuan) dan Sarawak. Ia melayakan pegawai yang
bertukar wilayah mendapat kemudahan rumah kerajaan atau rumah yang disewa oleh
kerajaan. HKS yang ditetapkan adalah mengikut kategori jawatan dan lokasi tempat
bertugas. Kemudahan sewa rumah dilaksanakan melalui perjanjian sewaan yang dibuat
antara pihak kerajaan dan pemilik rumah mengikut suatu jumlah yang telah dipersetujui
dan berdasarkan kepada nilai sewa yang ditentukan oleh JPPH atau mengikut kelayakan
sewa pegawai, yang mana lebih rendah dan dibayar terus kepada pemilik rumah.
Mulai 1 Januari 2002, melalui Pekeliling Perkhidmatan Bil. 11/2001, kerajaan
menggantikan elaun bantuan sewa tersebut kepada Elaun Perumahan Wilayah (EPW).
3
Bayaran elaun ini dimasukkan terus ke dalam gaji bulanan pegawai dan pegawai perlu
menguruskan sendiri urusan sewa rumah mereka. Rasional pindaan pekeliling ini
antaranya adalah untuk mengurangkan HKS serta mengurangkan beban dan
tanggungjawab kerajaan apabila berlaku pelanggaran syarat dalam perjanjian yang
dilakukan oleh penjawat awam. Ia juga bagi memberi kemudahan kepada anggota
penjawat awam untuk memilih dan menguruskan sendiri kediaman yang diperlukan.
Penentuan kelayakan kadar elaun adalah berpandukan kepada bandar atau kawasan di
mana terletaknya pejabat pegawai. Kadar EPW yang ditetapkan pada 1 Januari 2002
walaubagaimana pun adalah lebih rendah berbanding had kadar sewa rumah yang
terdahulu. Berikutan dengan rayuan dan rungutan oleh pegawai-pegawai terlibat, kadar
elaun perumahan wilayah ini telah disemak semula dan dinaikkan kadarnya khusus
untuk wilayah Sabah ( termasuk WP Labuan ) oleh kerajaan melalui surat
JPA(S)63/151/Klt.9(21) bertarikh 30 April 2002.
Berkuatkuasa pada 1 Januari 2006 melalui Pekeliling Perkhidmatan Bil 29 Tahun
2005, kerajaan memutuskan WP Labuan ditakrif sebagai wilayah berasingan daripada
wilayah Sabah. Ini menjadikan kesemuanya wujud empat wilayah dan sekali gus
melayakkan pegawai awam dari Sabah yang bertugas di WP Labuan dan sebaliknya
mendapat EPW berkenaan. Had kadar elaun bagaimanapun masih kekal seperti
semakan dan pindaan yang dinyatakan di dalam surat bertarikh 30 April 2002
berkenaan.
4
1.2 Takrif
1.2.1 Wilayah bererti Semenanjung Malaysia, Sabah, WP Labuan dan Sarawak.
1.2.2 Pegawai yang bertukar wilayah dimaksudkan sebagai berikut :-
a) pegawai yang berasal dari Sabah, WP Labuan dan Sarawak yang dilantik
dan/atau ditempatkan berkhidmat di Semenanjung;
b) pegawai yang berasal dari Semenanjung yamg dilantik dan/atau
ditempatkan berkhidmat di Sabah WP Labuan dan Sarawak; dan
c) pegawai dari Sabah, WP Labuan dan Sarawak yang bertukar di antara
negeri-negeri itu.
1.3 Penyataan Masalah
Sejak dari tahun 1988, polisi kerajaan dalam memberi kemudahan elaun perumahan /
bantuan sewa telah melalui beberapa pindaan. Ia melibatkan perubahan dari segi kadar
dan juga cara pelaksanaanya di mana, PP 11/2001 membolehkan pegawai mengurus
sendiri sewa rumah mereka dan bayaran elaun dimasukan dalam gaji pegawai. Jadual 1
berikut memberikan perubahan kadar mengikut Pekeliling Perkhidmatan Bil. 6/1987
dan Bil. 11/2001.
5
Jadual 1: Had Kadar Sewa Rumah Bagi Pegawai-Pegawai Awam Di Sabah
Kategori PP 6/1987
Had Kadar Sewa
(RM)
PP 11/2001
(EPW Mulai 1 Jan. 2002)
(RM)
Pindaan EPW
(April 2002)
(RM) TURUS 2,500 2,500
JUSA A 2,000 2,000
JUSA B 1,600 1,600
JUSA C 1,300 1,500
KUMPULAN A T/Tertinggi “D” ke atas 1,670 970 1,300
T/Tertinggi “G” hingga “E 1,420 800 1,130 T/Kanan 1,290 600 930 T/Biasa 1,115 600 930
KUMPULAN B Tingkatan Kanan/Tertinggi 1,050 550 830 Tingkatan Biasa
1,005 550 830
KUMPULAN C Tingkatan Kanan/Tertinggi 780 500 730
Tingkatan Biasa 730 500 730 KUMPULAN D
Tingkatan Kanan/Tertinggi 595 500 730 Tingkatan Biasa 575 500 730
Sumber : Pekeliling Perkhidmatan
Daripada Jadual 1 di atas didapati pindaan tersebut telah memberikan perubahan had
kadar sewa seperti berikut;
a) Penurunan kelayakkan had kadar sewa bagi semua kategori pegawai kumpulan
A kepada kadar terendah RM930.00 sebulan.
b) Penurunan kelayakkan had kadar sewa bagi pegawai kumpulan B kepada kadar
terendah RM830.00 sebulan.
c) Kelayakan had kadar sewa bagi kumpulan C kekal pada kadar RM730.00
sebulan.
d) Kelayakan had kadar sewa bagi kumpulan D meningkat kepada RM730.00,
menyamai kumpulan C.
6
Ini memberikan satu implikasi bahawa minima sewa yang mampu disewa oleh
kakitangan awam yang menikmati EPW di Labuan ialah sebanyak RM730.00 sebulan.
Persoalanya, apakah kesan perubahan tersebut ke atas pasaran sewa rumah di wilayah
berkenaan? Adakah intervention tersebut mempengaruhi paras sewa rumah kediaman?
1.4 Objektif Kajian
Objektif kajian ini adalah untuk mengkaji kesan perubahan polisi kerajaan ke atas sewa
harta kediaman di WP Labuan.
1.5 Persoalan Penyelidikan
Seperti juga dengan nilai pasaran, antara faktor yang mempengaruhi kadar sewa harta
tanah ialah penawaran dan permintaan. Justeru itu, persoalan berikut perlu dijawab untuk
mengkaji kesan perubahan polisi had kadar sewa kepada sewa pasaran.
1.5.1 Bagaimanakah keadaan sewa pasaran rumah kediaman semasa PP 6/1987
dikuatkuasakan?
1.5.2 Bagaimanakah keadaan sewa pasaran rumah kediaman semasa PP 11/2001
dikuatkuasakan?
1.5.3 Apakah kesan pindaan PP 6/1987 dan PP 11/2001 ke atas sewa rumah
kediaman di WP Labuan?
7
1.6 Skop Kajian
Kajian ini akan meliputi kes-kes sewaan rumah kediaman di JPPH WP Labuan. Tempoh
kajian adalah mulai tahun 1999 hingga 2004 yang dibahagikan seperti berikut :-
1.6.1 Tahun 1999 – 2001 : PP Bil 6/1987 berkuatkuasa.
1.6.2 Tahun 2002 - 2004 : Elaun Perumahan Wilayah ( EPW ) dilaksanakan.
1.7 Kepentingan Kajian
Hasil kajian ini akan dapat memberikan satu penilaian mengenai kesan perubahan polisi
kerajaan kepada pasaran sewa hartanah.
1.8 Batasan Kajian
Halangan yang dijangka akan dihadapi dalam kajian ini adalah dari aspek bilangan dan
kesesuaian data untuk dijalankan analisis dan perbandingan.
2.0 KAJIAN LITERATUR
2.1 Konsep Nilai sewa
Fraser (1993) telah memberi huraian dan pengertian bahawa nilai sewa harta tanah
kediaman. Ditentukan oleh faktur penawaran dan permintaan. Pegangan atau pemilikan
ke atas harta tanah kediaman juga menjadi antara kaedah pelaburan yang menarik dan
menguntungkan bagi sesuatu jangka masa tertentu atau jangka masa panjang berdasarkan
pulangan yang tinggi dan peningkatan nilai modal yang berasaskan kenaikan nilai sewa
8
pasaran harta tanah tersebut. Beliau juga menyatakan bahawa penawaran harta kediaman
yang tidak anjal akan menyebabkan sewa meningkat oleh kerana permintaannya yang
tinggi.
Millington (1984) menyatakan ciri-ciri nilai sewa harta tanah antaranya adalah terdiri
daripada populasi, utiliti, faktur kewangan, peluang pekerjaan, tahap kemajuan, ekonomi
tempatan, sistem pengangkutan, masyarakat dan cita rasa, suasa alam sekitar dan
percukaian. Pendapat ini turut dikongsi bersama oleh Adair, Berry dan McGreal (1994)
berdasarkan kajian mereka ke atas harta tanah kediaman persendirian di Dublin.
2.2 Konsep Penyewaan
Penyewaan secara ringkasnya boleh ditakrif sebagai hak kebenaran menggunakan sesuatu
harta tanah dengan sejumlah bayaran sewa yang telah dipersetujui oleh penyewa dan
pemilik harta tanah tersebut. Ismail Omar ( 1999 ) memberi takrifan penyewaan sebagai
”kontrak yang memindahkan hak penggunaan harta tanah daripada pemilik kepada
penyewa sepanjang tempoh penyewaan dengan syarat-syarat yang tertentu”. Beliau turut
menjelaskan sesuatu perjanjian penyewaan adalah mengandungi butiran atau ikatan yang
dipersetujui oleh kedua-dua pihak penyewa dan pemilik harta tanah dan perjanjian ini
dinamakan waad. Perjanjian ini pula mengandungi waad nyata dan waad tersirat. Waad
nyata bermaksud syarat-syarat yang dinyatakan secara bertulis, manakala waad tersirat
bermaksud syarat-syarat ynag tidak ditulis secara nyata dan dipersetujui bersama oleh
kedua-dua pihak penyewa dan pemilik harta tanah. Sesuatu perjanjian penyewaan
lazimnya boleh ditamatkan melalui beberapa cara seperti Tamat Tempoh apabila tempoh
9
sewaan berakhir, Notis Keluar iaitu dengan penyerahan notis sekurang-kurangnya
seminggu sebelum tarikh penyewaan hendak ditamatkan, Penyerahan Sewa sebagaimana
mengikut syarat tertentu atau waad nyata dan Penyitaan jika penyewa melanggar syarat-
syarat di dalam perjanjian.
2.3 Atribut Yang Mempengaruhi Sewa
Faktor yang mempengaruhi sewa harta kediaman banyak telah diperkatakan oleh
penyelidik sebelum ini. Des Rosiers & Theriault (1996) telah membincangkan atribut
tersebut berdasarkan literatur- literatur yang terdahulu. Atribute yang telah dikenalpasti
adalah ;
• Kemudahsampaian
• Faktor kejiranan
• Profil penghuni
• Perkhidmatan
• Program pemulihan
• Kawalan sewa
Kim & Nelson ( 1996 ), telah menyatakan bahawa penentuan nilai sewa harta kediaman
adalah satu proses yang kompleks dan mencabar kerana ia melibatkan analisis ke atas
harta, keadaan kejiranan dan keadaan pasaran. Pasaran sewa harta kediaman adalah tidak
sempurna kerana antara sebabnya adalah kawalan yang ketat oleh kerajaan (rent control)
selain dari tempoh penyewaan yang lama.
10
2.4 Matched pair Analysis
Bryant & Epley (1998) mengulas mengenai pendekatan yang paling ketara digunakan
dalam menilai keadaan / situasi ’sebelum dan selepas’. Mereka menyatakan
pendekatan matched pair analysis adalah satu kaedah yang diterima oleh mahkanmah
sekiranya wujud percanggahan dalam menentukan sesuatu kerosakkan ke atas harta.
Lazimnya, kaedah ini akan menggunakan bukti jualbeli harta yang serupa sebelum
berlaku sesuatu intervention dan selepas berlaku sesuatu intervention. Perbezaan
harga akan menunjukkan sebarang kerosakkan, sekiranya ada. Satu-satunya masalah
yang dikenalpasti dalam pendekatan ini adalah untuk membuktikan bahawa hanya
intervention tersebut yang menyebabkan berlaku kerosakkan.
3.0 METHODOLOGI KAJIAN
Untuk mengkaji kesan EPW ke atas sewa rumah kediaman, satu kajian ’sebelum’ dan
’selepas’ dijalankan. Dalam hal ini, tarikh kuatkuasa pekeliling mengenainya, iaitu 1
Januari 2002 adalah titik pembahagi di antara sebelum dan selepas.
3.1 Pendekatan Penyelidikan
Kajian ini akan menggunakan langkah berikut dalam mencapai kepada objektif kajian.
Langkah 1 : Mengkaji pekeliling Kemudahan Had Kadar Sewa Rumah (HKS) dan
Elaun Perumahan Wilayah (EPW).
Langkah 2 : Mengutip data sewa rumah kediaman semasa HKS berkuatkuasa, iaitu
pada tarikh sewaan sebelum 1 Januari 2002 dan semasa EPW
berkuatkuasa, iaitu pada tarikh selepas 1 Januari 2002. Data-data tersebut
diperolehi dari kes sewa yang dijalankan oleh JPPH Labuan dan rekod
dari LHDN Labuan . Rujukan kepada Laporan Pasaran Harta juga
dijalanakn.
11
Langkah 3 : Menjalankan analisis yang bersesuaian menggunakan kaedah yang
bersesuaian.
Langkah 4: a) Mengkaji permintaan dan penawaran rumah kediaman dan kuarters
kerajaan. b) Mengkaji permintaan ke atas rumah untuk disewa dari
kalangan penjawat awam yang layak mendapat HKS dan EPW.
c) Mengkaji keperluan rumah kediaman secara keseluruhannya mengikut
populasi dan isi rumah.
Langkah 5 : Merumuskan penemuan hasil kajian dan memberi ulasan kepada hasil
penemuan .
Kerangka proses kajian ini adalah seperti di Rajah 2 berikut.
12
PEKELILING
HKS
1998-2001
PEKELILING
EPW
2002- semasa
SEWA
(Sebelum 1/1/2002)
SEWA
(Selepas 1/1/2002 )
LHDN
& LPH
Fail
Kes
Sewaan
LHDN
& LPH
Fail
Kes
Sewaan
VIS
Cluster Analysis Analisa Matched Pair
-ve = +ve
Stok Kediaman Bil Penjawat Awam Stok Kuarters
Rumusan
Rajah 2 : Kerangka / Proses Kajian
13
3.2 Pengumpulan Data
3.2.1 Data Sewa
Kajian ini menggunakan data sekunder yang diperolehi dari JPPH WP Labuan,
NAPIC WP Labuan , LHDN dan lain-lain agensi kerajaan yang berkenaan. Sewa
rumah kediaman dari tahun 1998 sehingga tahun 2005 boleh diperolehi dari
semakan fail di JPPH WP Labuan kerana semua kes sewa penjawat awam yang
tertakluk kepada dasar HKS dirujuk untuk maksud penilaian sebelum perjanjian
di sewaan ditandatangani.. Dari JPPH WP Labuan, sebanyak 382 sampel data
sewa telah diperolehi.
Mulai dari tahun 2002, kes sewaan tidak lagi dirujuk kepada JPPH Labuan untuk
nilaian kerana urusan penyewaan adalah di atas tanggungjawab penjawat awam
sendiri dan tidak melibatkan perjanjian di antara kerajaan dan tuan rumah. Oleh
yang demikian, tidak banyak data sewa yang boleh dirujuk. Namun begitu,
sebagai alternatif , rujukan telah dibuat kepada LHDN untuk mendapatkan
Borang PDS 49 (A). Borang ini akan memberikan maklumat sewaan dan jika ada,
ia beserta dengan perjanjian sewaan.
Rujukan kepada sistem VIS juga telah dijalankan. Sebanyak 313 data sewa telah
direkodkan dalam sistem VIS bagi kes sewaan rumah kediaman. Walaubagaimana
pun, oleh kerana tarikh sewaan adalah dari tahun 2005 hingga 2008, iaitu selepas
tiga tahun pekeling EPW dilaksanakan, ianya tidak sesuai dirujuk bagi
mendapatkan kesan polisi tersebut ke atas kadar sewa rumah kediaman.
14
3.2.2 Stok Rumah Kediaman Dalam Skim Perumahan dan Kuarters Kerajaan
Jadual 3 : Penawaran Rumah Kediaman di WP Labuan : Kuarters Kerajaan
dan Skim Perumahan
Sumber : MB Labuan, NAPIC Labuan, LPH 2002 & Jabatan Perangkaan M’sia
Maklumat perangkaan Malaysia, 2007 , bilangan penduduk di WP Labuan ialah 86,300
orang dan lingkungan 32% penduduk Malaysia adalah berumur di antara 15-64 tahun.
Dengan mengambil kira bilangan isi rumah seramai 5 orang bagi satu keluarga (mengikut
Jabatan Perangkaan), bilangan keperluan untuk rumah kediaman adalah dianggarkan
17,260 unit. Bilangan ini jauh lebih besar dari bilangan stok rumah kediaman sediada
maupun bilangan unit perumahan mengikut bancian Jabatan Perangkaan.
Jenis Rumah Kuarters
Kerajaan
(Unit)
Stok Rumah
Kediaman
Sedia Ada
Dalam Skim
Perumahan
(Unit)
Stok Rumah
Kediaman Sedia
Ada
(LPH 2002)
Bilangan Unit Perumahan
Mengikut Jabatan
Perangkaan
(Bancian 2000)
Teres 1 -3 tingkat 252 1,235 1,002 16,382
Rumah/Rumah
pangsa/Apartment/
Rumahkedai/Pejabat/Bilik
(mempunyai jalan masuk
terus)/Pondok gantian atau
sementara/lain-lain struktur
Berkembar 1 -3
tingkat
174 844 720
Sesebuah 1 & 2
tingkat
350 317 5,579
Flat 240 1,900
1,124
(termasuk kos
rendah)
Condo &
Apartment
- 308
Jumlah 982 4,604 8,425 16,382
15
3.2.3 Profil Penjawat Awam di WP Labuan
Jadual 4 : Bilangan Kakitangan Awam Yang Sedang Bertugas Di WP Labuan
Mengikut Negeri Asal Mereka
NEGERI ASAL KAKITANGAN AWAM YANG SEDANG BERTUGAS DI
WP LABUAN
Semenanjung Sabah Sarawak Tempatan
(Labuan) Jumlah
648 1,322 174 822 2,966
21.8%
44.6% 5.9% 27.7% 100.0%
Sumber : JPPH & Jabatan Persekutuan Di WP Labuan
(Rujuk Lampiran A untuk perincian bilangan kakitangan awam di WP Labuan)
Anggota perkhidmatan awam yang menjalankan tugas di WP Labuan adalah seramai
hampir 3,000 orang. Melebihi 70% dari jumlah tersebut adalah dari kalangan bukan
penduduk tempatan. Manakala jumlah kuarters kerajaan yang adalah kurang dari seribu
unit. Ini bermakna lebih satu ribu unit rumah kediaman perlu disewa orang anggota
awam yang bertugas di WP Labuan.
16
4.0 ANALISIS DATA
4.1 Maklumat Dari Laporan Pasaran Harta Tahun 2002
Jadual 5: Perubahan Kadar Sewa Tahun 2001/2002
Lokasi/Harta Jenis Sewa 2001 Sewa 2002 Perubahan
(+/- %)
Perumahan SEC Airport Sesebuah 2T 1,800 1,400 -22
Taman Hoi Yen Sesebuah 1T 500-600 500-600 TIADA
Taman Guan Huat II Sesebuah1T 700-750 700-750 TIADA
Taman Wong Wo Lo 2 Kembar2T 800 800 TIADA
Lazenda Villa 2 Kembar2T 900 800 -11
SEC Airport Kembar2T 900 900 TIADA
SEC Durian Tunjung Kembar2T 900 800 -11
Taman Su Jin Kembar1T 600 550 -8
Taman En Su Kembar1T 550 500 -9
Taman Kerupang Satu Teres 2T 600-650 550-600 -8
Taman En Su Teres 2T 600-650 550-600 -8
Taman Tan Villa Teres 2T 600-650 550-600 -8
SEC Ranca-Ranca Teres 2T 700-800 650-750 -7
Taman Layang -Layang Teres 2T 600-650 550-600 -8
SEC Durian Tunjung Teres 1T 500-550 500 -4.7
Perumahan MPL Batu Arang Teres 1T 400-450 400 -6
Taman Layang -Layang Teres 1T 400-450 400 -6
Taman En Su Teres 1T 450-500 450 -5
SEC Ranca-Ranca Teres 1T 500-600 500 -9
Taman Kai Nguong Teres 1T 450-550 450-550 TIADA
IOFC Apartment Apartment 470 470 TIADA
Sumber: Laporan Pasaran Harta 2002, JPPH
Laporan Pasaran Harta yang diterbitkan oleh JPPH menggunakan data transaksi dari
semua cawangan JPPH di seluruh negara. Data sewa yang perolehi diolah dan dianalisis
mengikut julat harga. Laporan Pasaran Harta Tahun 2002, yang menggunakan data dari
tahun 2001 dan 2002, melaporkan sewa rumah kediaman di Labuan pada tahun 2002
pada amnya telah menurun dalam lingkungan 4% hingga 11 % dari tahun 2001.
17
4.2 Matched Pair Analysis
Kaedah ini menggunakan teknik di mana data yang di perolehi diasingkan mengikut
keperluan kajian, iaitu mengasingkan sewa sebelum dan selepas 1 Januari 2002. Dalam
pemilihan set data bagi analisis ini, seboleh-bolehnya dipilih data yang sama atau serupa
untuk dianalisa. Dalam hal ini bagi menajdikan asas perbandingan setara, data yang
digunakan adalah data sewa tanpa perabut bagi kedua-dua tempoh masa.
Langkah yang telah diambil adalah seperti berikut,
(a) Mengumpul data kes sewaan rumah kediaman yang dijalankan oleh JPPH
Labuan dan rekod sewaan LHDN.
(b) Memilih sewaan rumah kediaman yang sama sebelum dan selepas tarikh 1
Januari 2002.
(c) Membandingkan kadar sewa sebelum dan selepas tarikh tersebut untuk
menentukan samada terdapat perubahan di antara keduanya.
Berikut adalah perubahan sewa rumah kediaman sebelum dan selepas 1 Januari 2002.
Jadual 6 : Kadar Sewa Sebelum & Selepas EPW Menggunakan Matched Pair
Analysis
Lokasi/Harta Jenis Sewa Sebelum
EPW
Sewa Selepas
EPW
Perubahan
(+/- %)
Lot B16, SEC Airport Sesebuah 1400 1000 -28.6
U1197 Jln. Tg. Bendera Sesebuah 800 950 +18.5
U1883 Kg. Gersik Dua Sesebuah 800 650 -18.9
U1182 Jl. Tg. Bendera Sesebuah 820 880 +7.3
Lot D28 SEC Airport Kembar2T 900 820 -8.9
Lot D11 SEC Airport Kembar2T 850 850 Tiada
Lot D25 SEC Airport Kembar2T 850 800 -6.25
Lot D13 SEC Airport Kembar2T 800 840 +5
Lot D23 SEC Airport Kembar2T 800 880 +10
Lot D27 SEC Airport Kembar2T 900 800 -11.1
Lot 37 Taman Chin En Su Teres 2T 600 600 Tiada
Lot A53 SEC Rancha-Rancha Teres 2T 600 660 +10
Lot A80 SEC Rancha-Rancha Teres 2T 650 720 +10.8
Lot A45 SEC Rancha-Rancha Teres 2T 650 720 +10.8
Taman Kian Yap Teres 1T 600 650 +9.9
IOFC Apartment 470 470 Tiada
Sumber : JPPH Labuan / LHDN Labuan
18
Analisis ke atas 18 pasang data yang sama mendapati ;
(i) Sewa rumah kediaman sesebuah tidak melebihi RM1,000 sebulan. Penurunan
sewa dapat dikesan dalam lingkungan 6%-28%.
(ii) Rumah kediaman berkembar disewa dalam lingkungan RM800-RM850 sebulan.
Penurunan sewa sebanyak 6%-11 % dapat dikesan. Terdapat kenaikan sewa
sebanyak 5%-10%, tetapi ianya tidak melebihi RM900 sebulan.
(iii) Keseluruhanya, sewa rumah teres menunujukkan peningkatan dalam lingkungan
10 %, namun ianya tidak melebihi RM720 sebulan.
4.2 Cluster Analysis
Kaedah ini digunakan sekiranya bilangan sampal data adalah mencukupi untuk
menjalankan ujian ini. Ujian ini membandingkan di antara dua variable iaitu sewa
kediaman sebelum dan selepas pelaksanaan EPW. Oleh kerana rumah kediaman
terbahagi kepada beberapa kategori, ujian boleh dibuat secara cluster analysis. Berbeza
dengan kaedah matched pair anaysis, cluster analysis menggunakan min sewa dalam
kelumpuk jenis harta yang sama. Perbandingan adalah di antara min sewa sebelum dan
selepas pelaksanaan EPW.
Hasil ujian mengikut cluster analysis adalah seperti berikut;
Jadual 6: Perubahan Kadar Min Sewa Sebelum dan Selepas EPW
Kategori Rumah Sebelum EPW
Selepas EPW
Min Sewa
(RM) Bil.
Data Min Sewa
(RM) Bil Data
1 Apartment/condo 1056.60 25 427.78 14
2 Kembar 2 Tingkat 880.81 100 378.86 25
3 Teres 2 Tingkat 694.67 61 535.84 25
19
Taburan Nilai Sewa Rumah Di WP Labuan Sebelum dan Selepas Tahun
2002
0.00
200.00
400.00
600.00
800.00
1000.00
1200.00
Apartment/condo Kembar 2 Tingkat Teres 2 Tingkat
kat. rumah
nilai sewa
Sebelum
Selepas
Ilustrasi secara carta bar memberi satu indikasi yang jelas terdapat penurunan sewa
rumah kediaman bagi jenis apartment, berkembar dan teres. Analisis rumah kediaman
kategori selainya tidak dapat dijalankan kerana bilangan data adalah kecil untuk
dianalisa.
5.0 PENUTUP
5.1 Rumusan
Objektif kajian ini adalah untuk mengkaji kesan perubahan polisi kerajaan ke atas sewa
harta kediaman di WP Labuan. Pekeliling Perkhidmatan Bil. 11/2001 telah mengubah
kadar kelayakkan sewa bagi anggotaka penjawat awam daripada RM575 - RM1,670
sebelumnya kepada RM730 - RM1,300 selepas kuatkuasa pekeliling tersebut pada 1
Januari 2002.
Kaedah pembayaran elaun perumahan ini juga turut berubah. Pembayaran sewa rumah
yang dibuat terus oleh kerajaan kepada tuan rumah telah beralih kepada penjawat awam
20
sendiri membuat pembayaran Ini berikutan elaun perumhan tersebut dimasukkan dalam
bayaran gaji pegawai awam.
Dengan perubahan kepada had kadar dan kaedah pembayaran tersebut, implikasi ke atas
sewa rumah telah menunjukan kesan yang negatif. Ini jelas diperlihatkan oleh penurunan
sewa rumah kediaman dalam lingkungan 10% hingga hampir 30%.
Ulasan literatur telah menjelaskan antara faktor yang mempengaruhi sewa pasaran rumah
kediaman ialah faktor penawaran dan permintaan dan faktor pendapatan penduduk.
Dalam tempoh kajian dijalankan dua keadaan telah wujud yang boleh mempengaruhi
sewa pasaran, iaitu;
(i) Penawaran/stok perumahan di Labuan masih rendah berbanding bilangan isi
rumah.
(ii) Peningkatan pendapatan sebanyak 10% kepada anggota perkhidmatan awam
persekutuan di bawah Sistem Saraan Baru mulai 1 Januari 2002. (Pekeliling
Perkhidmatan Bil. 12 Tahun 2001)
Sungguhpun kedua-dua keadaan di atas dilihat sebagai faktor yang dapat meningkatkan
sewa pasaran, ianya tidak berlaku. Justeru itu, perubahan polisi kerajaan yang memberi
kemudahan kepada penjawat awam untuk menguruskan sendiri pilihan rumah kediaman
dan membuat pembayaran dari elaun yang dimasukkan dalam gaji boleh dirumuskan
sebagai penyebab kepada penurunan kadar sewa rumah kediaman di WP Labuan.
5.1 Kajian Akan Datang
Kajian kesan EPW ke atas sewa rumah boleh diteruskan di Negeri Sabah dan Sarawak
untuk mengkaji adakah keadaan yang sama turut berlaku di kedua-dua negeri tersebut.
21
RUJUKAN:
Atlas Banci Malaysia, 2000 (Bahagian Perangkaan Banci Penduduk dan Perumahan),
Jabatan Perangkaan Malaysia
Adair A, Berry J & Mc Greal S, Investment and private sector residential development in
inner-city Dublin, Journal of Property Valuation and Investment, Vol.12, No.1, 1994,
pp.47-56
Bryant J.A & Epley D.R, Cancerphobia: Electromegnetic Fields and Their Impact in
Residential Loan Values,Journal of real Estate Research, Vol.15, Numbers 1/2, 1998
Des Rosiers F.D & Theriault M. (1996), Rental Amenities and the Stability of Hedonic
Prices: A Comparative Analysis of Five Market Segments, The Journal of Real Estater
Research, Vol. 12 No.1, pp 17-36
Fraser WD(1993) , Priciples of Property Investment and Pricing (2nd Edition),
Macmillan, London
Ismail Omar (1999), Pelaburan Harta Tanah, DBP,KL
Jabatan Penilaian Harta (2003), Laporan Pasaran Harta 2002, Jabatan Penilaian Harta,
Kementerian Kewangan, Malaysia
Jabatan Perangkaan Malaysia (2007), Buku Maklumat Perangkaan Malaysia, Jabatan
Perangkaan Malaysia
Kim K.S & Nelson W.A (1996), Assessing the Rental Value of Residential Properties:
An Abductive Learning Networks Approach, The Journal of Real Estate Research,
Vol.12 No.1 , pp 63-77
Millington A.F (1984), An Introduction to Property Valuation, The Estate Gazzette
Limited, London