Kees Verweij Tno Jaarcongres Warehousing 23 09 08

Workshopleider: Kees Verweij

BU Mobiliteit & Logistiek van TNO

Soestduinen, 23 september 2008

Jaarcongres Jaarcongres WarehousingWarehousing: :

Workshop LocatiekeuzeWorkshop Locatiekeuze

23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze2

Programma Workshop

• TNO-presentatie “”Wat zijn de beste locaties voor logistieke bedrijvigheid”, met

o.a. een analyse van de resultaten van de Logistieke Hot Spot verkiezing 2008

• Forumdiscussie over de succesfactoren achter West-Brabant als Logistieke Hot

Spot nummer 1 van Nederland

• Deelnemers forumdiscussie:

• Paul Nijskens (directeur REWIN)

• Nico Keijzer (adjunct-directeur DTZ Zadelhoff Rotterdam)


Highlights uitslag Logistieke Hot Spot verkiezing 2008

� Vijf highlights uit Hot Spot onderzoek onder lezerspanel LOGISTIEK

1. West-Brabant heeft de toppositie overgenomen van Venlo in 2007

2. Venlo en Tilburg zijn nr. 2 en 3, hiermee is de top-3 dezelfde als in 2007

3. Almere-Zeewolde stijgt plaats naar nr. 4

4. Rotterdam (nr. 5) wint de strijd van de mainports van Schiphol (nr. 13)

5. Tiel-Geldermalsen is de nieuwkomer in de top-10 1

2

3

7

8 65

10

9

4

Venlo

West-Brabant

Tilburg

Eindhoven

Arnhem-Nijmegen

HavenRotterdam

HavenAmsterdam Almere-

Zeewolde

Heerenveen

Tiel-

Geldermalsen

Bron: LOGISTIEK 2008


Achtergrond uitslag Hot Spot verkiezing 2008

� Hot Spot verkiezing obv. 6 kwalitatieve

criteria, ingeschat door een panel van ca. 30

experts:

1. Beschikbaarheid grond

2. Aanwezige infrastructuur

3. Mate van bereikbaarheid

4. Medewerking overheid (belasting/douane)

5. Beschikbaarheid personeel

6. Motivatie personeel

Kwantitatieve kosteninfo niet meegenomen, bv.

• Kosten grond

• Jaarlijkse operationele kosten logistiek

� Conclusie: keuze logistieke hot spot

cijfermatig beperkt onderbouwd

12

3

7

65

4

9

10

Venlo

€ 40-55

West-Brabant

€ 35-55

Midden-Brabant

€ 32-55Eindhoven-Helmond

€ 40-55

Arnhem-Nijmegen

€ 30-55

Rotterdam-Rijnmond

€ 40-70

Vlissingen-Terneuzen

€ 25-45

Amsterdam

€ 40-70Almere-

Zeewolde

€ 40-65

Heerenveen

€ 30-55

Delfzijl

€ 25-40

Twente

€ 30-50

Utrecht-Veenendaal

€ 35-70

Bron: TNO obv

Data FGB Bank 2006

Huurprijzen distributieruimte per m2 in NL

8


Gedetailleerde uitslag Hot Spot verkiezing 2008

Top-10 logistieke hot spots Nederland 2008

0

50

100

150

200

250

West

Bra

bant

Venlo

Tilbur

gAlm

ere-

Zeew

olde

Hav

en R

otte

rdam

Arnhe

m-N

ijmeg

enEin

dhov

en-V

eghe

lTie

l-Gel

derm

alse

n

Hee

renv

een

Amst

erda

m-H

aven

Rol gemeente/regio

Motivatie personeel

Kwaliteit Personeel

Beschikbaarheid grond

Bereikbaarheid

Infrastructuur

243

218

138

5641

34 34 30 24 23

• West-Brabant beste op 4 hot sport criteria, Venlo op 2 criteria

• Top-3 scoort veel hoger dan andere regio’s

Bron: TNO obv

Logistiek 2008


Logistieke hot spots NL hebben verschillende functies

Hot spots onder te verdelen in:

1. Mainports: Schiphol, Rotterdam2. Locaties voor Europese DC’s: Brabant,

Venlo, Nijmegen3. Locaties voor nationale distributie:

Utrecht, Tiel, Almere, Alphen

� Mogelijkheden synergie tussen hot spots via betere afstemming activiteiten

Bron: DTZ

Zadelhoff 2008


Vestigingen grotere DC’s in 2000-2006 meer verdeeld

• Vestiging nieuwe DC’s in Nederland

geconcentreerd in Rotterdam, West-

/Midden-Brabant, Limburg en Almere

• Ook in Overijssel, Rivierenland en

Friesland vindt nieuwe vestiging

plaats

• Conclusie: bedrijven kiezen uit ruime

selectie van vestigingslocaties obv.

hun specifieke eisen

Figuur: Bovenregionale locatiebeslissingen distributiecentra in Nederland 2000-2006 (bron: STEC groep 2007)

23 september 2008TNO, Jaarcongres Warehousing, Workshop Locatiekeuze

Concentratie DC-ruimte NL in top-10 hot spots

Rotterdam 6,9%1,30 miljoen m2

1

2

3

4

5

6

7

8

10

11

12

9

14

16

13

1517

Tilburg 5,3%

1,00 miljoen m2

Schiphol 5,3%

1,00 miljoen m2

Venlo 4,4%0,83 miljoen m2

Amsterdam 4,2%0,80 miljoen m2

Eindhoven 3,7%0,70 miljoen m2

Moerdijk 3,3%

0,62 miljoen m2

Alphen/W’veen 2,9%0,56 miljoen m2

Utrecht 2,9%0,55 miljoen m2

O’hout/G’berg 2,9%0,55 miljoen m2

Breda 2,8%0,54 miljoen m2

Tiel/G’malsen 2,5%

0,48 miljoen m2

Nijmegen/Wijchen 2,4%0,45 miljoen m2

Almere 1,3%0,25 miljoen m2

Roosendaal 1,3%

0,25 miljoen m2

Veghel 1,8%0,35 miljoen m2

Venray 1,8%0,35 miljoen m2

Overig NL 44,3%8,42 miljoen m2

Verdeling 19 miljoen m2 DC-ruimte in Nederland Bron: CB Richard

Ellis 2008

Rotterdam 6,9%1,30 miljoen m2

1

2

3

4

5

6

7

8

10

11

12

9

14

16

13

1517

Tilburg 5,3%

1,00 miljoen m2

Schiphol 5,3%

1,00 miljoen m2

Venlo 4,4%0,83 miljoen m2

Amsterdam 4,2%0,80 miljoen m2

Eindhoven 3,7%0,70 miljoen m2

Moerdijk 3,3%

0,62 miljoen m2

Alphen/W’veen 2,9%0,56 miljoen m2

Utrecht 2,9%0,55 miljoen m2

O’hout/G’berg 2,9%0,55 miljoen m2

Breda 2,8%0,54 miljoen m2

Tiel/G’malsen 2,5%

0,48 miljoen m2

Nijmegen/Wijchen 2,4%0,45 miljoen m2

Almere 1,3%0,25 miljoen m2

Roosendaal 1,3%

0,25 miljoen m2

Veghel 1,8%0,35 miljoen m2

Venray 1,8%0,35 miljoen m2

Overig NL 44,3%8,42 miljoen m2

Verdeling 19 miljoen m2 DC-ruimte in Nederland Bron: CB Richard

Ellis 2008

• Verdeling: West-Brabant 2,0 miljoen m2 DC-ruimte, Amsterdam/Schiphol 1,8

miljoen m2, Rotterdam 1,3 miljoen m2, Venlo 1,2 miljoen m2, Tilburg 1,0 miljoen m2

• Mainports belangrijker dan uit hot spot verkiezing blijkt


Aandeel logistieke sector in vestiging hoger in hot spots

Aandeel transport in regionale bedrijfsruimtemarkt 2000-2007

5%10%10%12%12%17%20%21%23%24%27%29%29%32%32%38%55%

23%

51

69

43

51

4339

54

45 43 4348

53

4550 51

39 3741

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Ned

erland

Haa

rlem

mer

mee

r

Breda

en re

gio

Amer

sfoo

rt/G

ooi

Den

Bos

ch/T

ilbur

g Li

mbu

rg

Rot

terd

am e

n regio

Arnhem

/Nijm

egen

Eindh

oven e

n regi

o

Ede, V

eene

ndaal

Utre

cht e

n re

gio

Gro

ot A

mst

erdam

Zwol

le, A

peld

oorn

Almer

e

Den

Haag

en

regi

oFrie

slan

dTw

ente

Gro

ning

en, A

ssen

0

10

20

30

40

50

60

70

80Aandeel transport in vestiging 2000-2007 Gem. huur in Euro per m2/jaar

Bron: DTZ

Zadelhoff

2008

• Verdeling: West-Brabant 2,0 miljoen m2 DC-ruimte, Amsterdam/Schiphol 1,8

miljoen m2, Rotterdam 1,3 miljoen m2, Venlo 1,2 miljoen m2, Tilburg 1,0 miljoen m2

• Mainports belangrijker dan uit hot spot verkiezing blijkt


Vraag naar grotere DC-panden (> 1 ha) groeit

• Jarenlange mismatch op DC-markt: groot aanbod verouderde panden > 1 ha,

grote vraag naar nieuwe panden > 1 ha

• In 2007 lichte daling aanbod en sterke stijging in opname � trendverandering?


Overzicht aanbod/vraag logistieke bedrijventerreinen

X 1000 m2 Aandeel Aanbod DC's Aanbod Land Vraag bedrijven Investor vraag

1 Rotterdam 1300 6,8% laag laag hoog hoog

2 Tilburg 1000 5,3% laag medium hoog hoog

3 Schiphol 1000 5,3% laag laag hoog hoog

4 Venlo 830 4,4% medium medium hoog hoog

5 Amsterdam 800 4,2% medium hoog laag medium

6 Eindhoven 700 3,7% medium medium medium hoog

7 Moerdijk 620 3,3% medium hoog medium medium

8 Alphen/Waddinxveen 560 2,9% laag laag medium laag

9 Utrecht 550 2,9% laag laag medium medium

10 Oosterhout 550 2,9% medium medium medium laag

11 Breda 540 2,8% medium laag hoog medium

12 Tiel/Geldermalsen 480 2,5% medium hoog hoog medium

13 Nijmegen/Wijchen 450 2,4% laag medium medium laag

14 Veghel 350 1,8% laag hoog laag laag

15 Venray 350 1,8% medium medium medium laag

16 Almere 250 1,3% medium hoog medium medium

17 Roosendaal 250 1,3% hoog hoog medium medium

Bron: TNO obv. data CB Richard Ellis 2008

• Populaire hot spots kennen grote vraag en beperkt aanbod• Daarnaast ook hot spots met mogelijkheden � minder vraag, keer aanbod • Belangrijk: Vestiging langs transportcorridors


Locatiekeuze obv. kosten en kwalitatieve factoren


Afweging kosten en kwalitatieve factoren hand-in-hand

Beoordeling 18 logistieke vestigingslocaties in Noordwest Europa

3,00

3,10

3,20

3,30

3,40

3,50

3,60

3,70

3,80

3,90

4,00

4,10

4,20

0,50,550,60,650,70,750,80,850,90,951

Index logistieke kosten

Ind

ex k

walita

tieve f

acto

ren

R M

V

AB

L

T

P

L

Lh

MA

H

Ke

F

Ka

MK

D

A

M

V

A

B

L

T

L

P

M

Lh

R

H

Ke

F

Ka

MK D

Rotterdam

Amsterdam

Venlo

Maastricht

Antw erpen

Brussel

Luik

Tongeren

Milton Keynes

Parijs

Lille

Le Havre

Metz

Hamburg

Keulen

Frankfurt

Karlsruhe

Dublin

Kopgroep

Peloton

Achter-

blijver

Achtervolgers

Bron: TNO obv. informatie Buck

Consultants International 2006


Internationale logistieke hot spot: NL Europees onderaan?

1

9

11

14

13

• Veel verschillende internationale onderzoeken naar locatiekeuze• C&W zet Nederlandse regio’s qua logistieke capaciteiten ver onder de

buurlanden


Internationale logistieke hot spot: NL Europees bovenaan?

• Wereldbank stelt daarentegen dat NL nummer 1 is in Europese logistiek

• Conclusie: concurrentiepositie regio’s liggen dicht bij elkaar, individuele factoren geven de doorslag

Nederland Beste Europese land in Logistiek

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50

14 USA

12 Belgie

8 Hong Kong

3 Duitsland

2 Nederland

1 Singapore

Douane Infrastructuur Internat. zendingenKennis van zaken Tracking & tracing KostenStiptheid

3 2 2 11132 1 4,19

4,18

4,00

4,10

3,89

3,84

1 1 1 51201 4

16 1 16 1012210 14

4 3 4 81353 5

Bron: World Bank, 2007


Logistieke hot spots: creatie van toegevoegde waarde

• Logistiek leverde 40 miljard Euro toegevoegde waarde en 746.000 mensen

werkgelegenheid in 2007, transport en overslag essentieel onderdeel

Geschatte waarde logistiek sectorhuis Nederland 2007

1.Transporten overslag

2. Opslag enwarehousing

3. VAL en VAS

4. Ketenregie5. Support activiteiten

15 support activiteiten:

• financiën: oa. leasing,• wet/regelgeving: o.a.

certificering• informatie: oa. IT • arbeid: oa. uitzend• kennis: oa. opleiding• goederen: oa. material

handling Werk: 255.000TW: € 10,8 miljard

Werk: 103.000TW: € 4,2 miljard

Werk: 236.000

TW: € 11,5 miljard


Werk: 129.000 TW: € 10,3 miljard

Werk: 617.000 (7%)Werk: 746.000 (8,5%)

Logistieke sector excl. support activiteiten (1 t/m 4)Logistieke sector incl. support activiteiten (1 t/m 5)

TW: € 29,9 miljard (6%)TW: € 40,2 miljard (8%)

Waarde

creatie

Geenregie

zondertransport

en

opslag

Bron: TNO 2008

Geschatte waarde logistiek sectorhuis Nederland 2007

1.Transporten overslag

2. Opslag enwarehousing

3. VAL en VAS

4. Ketenregie5. Support activiteiten

15 support activiteiten:

• financiën: oa. leasing,• wet/regelgeving: o.a.

certificering• informatie: oa. IT • arbeid: oa. uitzend• kennis: oa. opleiding• goederen: oa. material

handling Werk: 255.000TW: € 10,8 miljard


Werk: 236.000

TW: € 11,5 miljard


Werk: 129.000 TW: € 10,3 miljard

Werk: 617.000 (7%)Werk: 746.000 (8,5%)

Logistieke sector excl. support activiteiten (1 t/m 4)Logistieke sector incl. support activiteiten (1 t/m 5)

TW: € 29,9 miljard (6%)TW: € 40,2 miljard (8%)

Waarde

creatie

Geenregie

zondertransport

en

opslag

Bron: TNO 2008


Nederland: effectief netwerk nodig in EU-concurrentie

• Om ook in 2020 en 2040 de groeiende logistieke stromen af te wikkelen, is een

effectief werkend logistiek netwerk noodzakelijk

• Bedrijven/overheden in hot spots moeten hiervoor naadloos met elkaar

samenwerken

Bron: Comm Van

Laarhoven 2008


Vlaanderen: Logistiek Masterplan Extended Gateway

• Concurrent

Vlaanderen heeft

Logistiek Masterplan

Extended Gateway

• Focus: aanbieden

goede links met

achterland, bouw op-

en overslag faciliteiten

in Belgisch Limburg op

kruispunt infrastructuur

• Ook Duitsland is eebn

dergelijke plan aan te

uitwerken

• Een soortgelijke plan

in NL ontbreekt


Rol regio’s: ingredienten Logistiek Masterplan

• Mainport Rotterdam, extended gateway in Moerdijk en Arnhem

• Containervervoer per shortsea naar Moerdijk en via de Betuwelijn

met spoor naar Arnhem. Hier vindt overslag en VAL/VAS plaats

Hub

Utr/Tiel

MP

A’dam

MP

R’dam

MP

S’hol

Hub

W/M-Bra

Hub

Zeeland

Hub

Arn/Nijm

Hub

Zwo/Twe

Hub

Oost-BraHub

Venlo

Hub

M/Z-Limb

Hub

Gent

Hub

Zeebr

Hub

Brussel

Hub

B-limb

Draaischijf

Duisburg

Draaischijf

Keulen

MP

Antw

• Effectief geheel Mainports en consolidatiehubs in NW Europa

• Specifieke functies van hubs, bijv. specialisatie in sectoren/activiteiten

• Ketenregiecentra spelen rol in beheersing en besturing


Top-5 conclusies in logistieke locatiekeuze

• Dé unanieme beste locatie voor logistieke bedrijvigheid bestaat niet. Zuid-NL en

vooral West-Brabant is de hot spot voor Europese distributie-activiteiten, terwijl

nationale distributie-activiteiten vooral in het midden van het land liggen.

• West-Brabant, Venlo en Tilburg scoren goed op verschillende kwalitatieve

factoren: ligging, bereikbaarheid, ruimte, personeel en inzet intermediairs. Het

succes van West-Brabant komt mede door de planmatige aanpak, mensen en

organisatie.

• De vraag naar hoogwaardige DC-ruimte trekt aan in Nederland, dit betekent

kansen voor vestiging van bedrijven waar echter wel mogelijkheden voor

moeten zijn.

• Nederland ontbeert een Logistiek Masterplan, waarmee in samenwerking het

optimale gehaald wordt uit de bestaande logistieke expertise. Het ontbreken

van een dergelijk Masterplan wordt een handicap in de Europese logistieke

concurrentiestrijd.


Gespreksonderwerpen voor forumdiscussie

Deelnemers forumdiscussie:

• Paul Nijskens (directeur REWIN)

• Nico Keijzer (adjunct-directeur DTZ Zadelhoff Rotterdam)

Gesprekonderwerpen:

• Wat zijn de succesfactoren achter West-Brabant als Logistieke Hot Spot

nummer 1 van Nederland? Wat is de onderscheidende rol van de NV REWIN

hierbij? En wat kunnen andere regio’s hiervan leren?

• Zijn kwantitatieve of kwalitatieve factoren het belangrijkste bij de

vestigingsplaatskeuze? Of houden ze elkaar in evenwicht?

• Moeten we in Nederland een Logistiek Masterplan formuleren en uitvoeren om

onze concurrentiepositie te versterken, of houdt de competitie tussen regio;’s

ons juist scherp?

Kees Verweij Tno Jaarcongres Warehousing 23 09 08

Business

Transcript of Kees Verweij Tno Jaarcongres Warehousing 23 09 08