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BUSINESS IMPROVEMENT DISTRICTS

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1. INTRODUCCIÓN2. CASO DE ESTUDIO: BIDS EN NUEVA YORK3. ROL DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN BID “MILLA DE ORO”

AGENDA

AGENDA

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POR QUÉ SE CREAN LOS “BIDs”?

INTRODUCCIÓN

Declive en el nivel de actividad económica en el área Reducción de las ventas del comercio Incremento en las tasas de vacancia de los inmuebles Cambio sustancial en el perfil de los negocios/empresas operando en el área

INCENTIVOS ECONÓMICOS PÚBLICOS Y PRIVADOS COMO FUERZA SUBYACENTE PRINCIPAL

Incremento tráfico de personas y ventas, incremento en índices de ocupación, incremento en recaudo de impuestos

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POR QUÉ SE CREAN LOS “BIDs”?

INTRODUCCIÓN

Necesidad evidente de mejorar física y estéticamente un área Urbanismo y arquitectura Disponibilidad de parqueaderos Aseo Seguridad Cultura

INTERÉS PÚBLICO NO ECONÓMICO COMO PRICIPAL FUERZA SUBYACENTE

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FACTORES CRÍTICOS DE ÉXITO DE LOS “BIDs”

INTRODUCCIÓN

Socialización previa del BID con los grupos de interés privados Propietarios de inmuebles Arrendatarios Residentes

Establecer incentivos adecuados Esquemas altruistas que involucren al sector privado tienden a fracasar Retorno sobre la inversión en el BID es una variable determinante en el

apoyo de los grupos de interés Devoluciones o exenciones sobre impuestos territoriales Incremento en el precio de la propiedad raíz Reducción en las tasas de vacancia

Cambios en la normatividad (POTs) alineados con los intereses de los grupos de interés

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CRÍTICAS COMUNES A LOS “BIDs”

INTRODUCCIÓN

Antidemocráticos y/o discriminatorios Concentran mucho poder en pocas manos Pequeños negocios y/o empresas no pueden acceder a los BIDs por el mayor

costo Desplazamiento de pequeñas empresas y/o negocios

Representación inequitativa de ciertos grupos de interés Poder principalmente concretando en los grandes propietarios de inmuebles Residentes: su nulo aporte económico se traduce en limitada incidencia en

decisiones que los afectan significativamente Arrendatarios: asumen la mayor parte del costo vía mayores cánones de

arrendamiento y están sub-representados.

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“BIDs” EN NORTEAMÉRICA

“BIDs” EN NORTEAMÉRICA

Existen en cada una de las 50 ciudades más grandes

Cantidad significativa de BIDs en cada ciudad

Cuantificación del aporte promedio anual: 6% del impuesto predial

USA 1000 NYC 67 San Francisco 11 Los Angeles 38Canada 400 Toronto 71 Montreal 14 Winnipeg 15

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IMPACTO EN PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAÍZ

CASO DE ESTUDIO: BIDs EN NUEVA YORK

Sólo los BIDs de gran escala presentan un efecto con significancia estadística sobre el precio de la propiedad raíz (+15%)

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DISTRIBUCIÓN DEL PRESUPUESTO

CASO DE ESTUDIO: BIDs EN NUEVA YORK

Economías de escala críticas para el éxito de los BIDs pues permiten asignar una parte importante del presupuesto a rubros diferentes a la administración del BID, en especial al rubro de INVERSIONES

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COMPOSICIÓN POR TIPO DE ACTIVO SEGÚN TAMAÑO

CASO DE ESTUDIO: BIDs EN NUEVA YORK

Preponderancia de oficinas en los BIDs de gran escala (+70%)

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COMO GRUPO INTERÉS

ROL DE ENTIDADES FINANCIERAS EN BID “MILLA DE ORO”

Entidades financieras participan principalmente como arrendatarios de grandes espacios de oficina Incremento en el tráfico comercial (alta concentración de empleados en la

zona) Incremento en los servicios financieros provistos Aporte económico indirecto vía cánones más altos

CRITICO ESTABLECER BENEFICIOS QUE COMPENSEN DICHA CONTRIBUCIÓN: Menor tarifa de Impuesto de Industria y Comercio?

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COMO INVERSIONISTA DIRECTO O GESTOR DE INVERSIONES

ROL DE ENTIDADES FINANCIERAS EN BID “MILLA DE ORO”

Inversión directa en activos inmobiliarios dentro del BID

Financiación de proyectos inmobiliarios en el BID

Inversión de fondos inmobiliarios gestionados en activos dentro del BID

CRÍTICO CREAR CONDICIONES QUE PERMITAN GENERAR RETORNOS ATRACTIVOS SOBRE EL CAPITAL INVERTIDO

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MUCHAS GRACIAS!