~iudic~ Dott,ss~ GaUu¢cr. ·1 · Dott I11g. MarceUo Mi11a[ra Corso delle Province n 50,...

Doll. I11g. MarceUo Mil1ajra Corso delle Province n" 50, 95127 Catania. Tel. 347.33.13.958; Fax.. 095.722.87.96

[ lll.mo Sig. ~iudic~ deli'EsecliZione .. Dott,ss~ F. GaUu¢cr. ·1

.. S¢zione Esecl.lrioni Tribunale Civile d{Catania

Oggetto: Relazione di consulenza tecnica relativa alia

Procedura Esecutiva Immobiliare n° 69211.1

R.G.Es.Imm. promossa dalla Finanziaria ~:

Giacomo S.p.A.

********************

INDICE:

Pag. OJ- Premessa

Pag. 07- Cap. 1.0- Identificazione dei beni pignorati

Pag. 07- Cap. 1.1 - Descrizione e consistenza

Pag. 09- Cap. 1.2- Titolarita dell 'immobile

Pag. 09- Cap. 2.0- Elenco delleformalita

Pag. 09 - Cap. 3. 0 - Rispondenza aile norme urbanistiche

Pag. 10 - Cap. 4. 0 - Criteri estimativl

Pag. 12- Cap. 5.0- Valutazione dell'immobile

Pag. 14 - Cap. 6. 0 -Media dei risultati e piano di vendita

Pag. 14- Cap. 7.0- Conclusioni

Pag. I 5 - Allegati

IJ~~ , Studio di Jngegneria Civile " ·. ~Ll~:ggeua:::;one.Direzione de: Lavorf,Rrsmaturaztone e Re::upem,Calcoli,Sthne J~n11wbil.il.1!:/· Jmpranll --...

Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009

DotL !tog. Marcelln Miml/ra Corso delle Province n"' 50, 95127 Catama" Tel.

Dt.~6 Sig. Gi~JjJ~' deii'EseellZione. Dott.ssa F~ Gallucci.

·' . •· • Sezione Eseti.zioni Tribullale Civil.e di Cahniia

Oggetto: Relazione di consulenza tecnica relativa alia Procedura

Esecutiva Immobiliare n° 692/11 R.G.Es.Imm. promossa dalla

Finanziaria San Giacomo S.p.A.

Premessa:

Con decreto del 05/03/2013 Ia S.V.I!Lma nominava il sottoscritto Dott Ing.

Marcello Minafra, avente studio professionale in Catania, C.so delle Province n°

50, C.T.U nella procedura esecutiva immobiliare di cui all'oggetto.

In data 23/04/2013 il sottoscritto prestava il giuramento di rito alla presenza

della S. V.I!Lma e riceveva l'incarico di rispondere ai seguenti quesiti:

a) Identijicare esattamenle i beni pignorali, eventua/i perlinenze ed accessor/, indicandone i

dati catastali ed i confini quali emergenti da/ sopralluogo e dall'esame degli alii e dei

document/ prodotti, nonc/10 Ia conformitii del dati stessi rilevati in sede di sopralluogo

con quelli emergent! dai certijicati in atti;

b) Verijicare Ia correttezza del dati riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrt

zione (o, nel caso di procedure riunite, nei singoli atti di pignoramento e nelle relative

note), in part/co/are accertando che 1/ pignoramento abbia co/pita quote spett011ti a/

debitore e che vi sia corrispondenza trail singolo atto di pignoramento e Ia relativa nota:

c) Verijicare Ia proprietii del beni in capo a/ debitore, indicandone il regime patrimoniale

ove coniugato, e speci.ficando, altresi, se essi siano in comproprieta o meno con altri

soggetti; qualora /'immobile sia stalo sottoposto a pignoramento sui presupposto che i/

debitore es!!. cutato ne abbia acquistato Ia proprleta per effetto di successione mortiS

causa veriflchf Ia trascrizione del tito/o di provenienza (accettazione espresso o tacita di

ereditil), segna/a!]_do immediatamente a/ G.E. Ia mancata trascrizione di un valldo tito/o

...... ..... 1 Proc. Es, n~ 692111 R. G.Es,[mm ) Studio di Ingegneria Civile

l::"":'i£ne.Di>·e:ione dei f:aFori.Ri.W;<ttura=wne e Recupero,Ca/coh.Siin>e ImmoiJihon,lm wnu Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009

Dott I11g. MarceUo Mi11a[ra Corso delle Province n<> 50, 95J27Catanfa. Tel. 347.33.13.958; i'Qx. 095.722.87.96

di acquisto (si ev{ denzia che, a tal fine, non sarebbe utile Ia trascrizione della denuncia

di successione ne Ia mera considerazione del rapporto di parentela con i/ de cuiu:<)

owero eventuali casi dubhi;

d) Accertare I 'esotta provenienza delli bene/!, verificando Ia continuita delle trascrizioni nel

ventennio anteriore olio data del pignaromento e Ia produzione del/'atta di acquisto del

debitore se anteriore a/ ventennio;

e) Segnali tempestivamente a/ Giudice Ia impassibilitil di procedere ad un completo acceriQ

menlo per Ia incompletezza della documentazione prodotta, indicando Ia documentazione

mancante a/ fine di sollecitare una eventuale integrazione at credit ore procedente;

f) Accertare se sui bene gravina iscrizioni o trascrizioni pregiudizievo/i, indicandane gli

estremi; elencare, quindi, le forma/ita (iscrizionl e trascrizioni) do cancel/are con i/

deere/a di trasferimento;

g) Prowedere alia identi/kaziane catastate dell'immabile, previa accertamento dell'esatta

rispandenza del dati specificati nel/'atta di pignoramento can le ris!lltanze catasta/1,

eseguendo gue/le variazloni che dovessero risultare necessarie ed indispensabili a/

trasferimento del bene. in portico/are, per quanta concerne Ia plan/metria del bene

provveda, in caso di difformitii o di mancanza di idonea planimetria, alla sua correzione

o redazione, solo se strettamente necessaria;

h) Indicare, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica,

Ia destinazione del bene prevista dallo strurnento urbanistico comuna/e vigente;

i) Accertare peri fahbricati Ia confarmila aile vi genii nam.e in materia urbanistica-edilizia

indicando in quale epoca fii rea/izza/o /'immobile, gli estremi del prawedimento

autorizzatorio, Ia rispondenza della costruzione aile previsioni del provvedimento

medesimo e segnalando, anche graficamente, /e eventual! diffonnita e modifiche e gil

estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, l'esperto verificheril

2 Prac. Es. no 692111 R.G.Es.Imm. -------·~·-~····

1

: Studio di lngegneria Civile Progetta::wne,pire::ione de; Lavon.Ristruftnnr::ione e Recupero.Calcoit.Stime Jm:!!.<?_bifiari. !mpiantt


Dott. I11g. Marcello Minafra Corso delle Province n° 50, 95117Catania. TeL 34733.13.958; Fax. 095.722,87,96

/'eventuate awenuta presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della

procedura, e va/utera Ia conformita del fabbricato a/ progetto proposto, segnalando,

anche grajicamente, le eventuali dif!ormita;

j) Verificore, inoltre, ai flni della domanda di sanatoria, che /'aggiudicatario potra eventual

mente presentare, se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art.

40, 6° comma della L. n. 47!85 o de/l'art. 46 c. 5 D.P.R. 380101, chiarisca, quindi, se i

cespiti medesimi siano o meno sanabili, a condonobi/i oi sensi del D.L: 26912003,

indicondo, previa assunzione delle opportune informazioni presso g/i uffici comuna/i

compete/Jti, le somme da pagare a lito/a di oblazione nonche tutti g/1 oneri concessori

(oneri di urbanizzazione e costi di costruzione), quantificati anche in via approssimativa,

precisi, infine, se pendono procedure amministrative o sanzionatorie e i relativi costi. Ove

tabuso non sia in alctm modo sanabile. quantifichi gli oneri economici necessari per Ia

demo/izione de/to stesso e verifichi se siano state emesse ordinanze di demolizione o di

acquisizione in proprieta ad opera deg/i Enti Pubblici territoria/i, a//egando/e in quota;

k) Accertare se i bent pignorati Siano occupoti da/ debitore o do lerzi, affittali o /ocatl, indl

cando if canone pottuito, Ia sua congruita, /'eventuate data di registrazione, fa ,\·cadenza

dei re/ativi contratti nonc/u! I 'eventuate esistenza di un giudizio in cor so peril rilascio (si

rimanda a tal proposito aile raccomandazioni general! per /'attivitii di esperlo mod.

4/rev):

I) E/encare ed individuare i beni, evidenziando tutti g/i e/eme/1li utili per /e operazioni di

vendita, quo/i, ad esempio, /a tipo/ogia di ciascun immobile, fa 5710 ubicazione (clttii, via

e numero civico, plano, evenlua/e numero inferno) gli accessori ed i confini, i dati

catastafi. eventua/i pertinenze e accessor!, eventuali mil!esimi di parti comuni,

descrivendo il contesto in cui essi si trovino, le caratteri.•!'l;che e Ia destinazione della

zona e dei serviz; da essa offerti, nonche /e caratteristiche delle zone confinanti. Con

. . . 3 Proc. Es. 11° 692/11 R.G.Es.lmm.

=p(=-!, I Studio di Ingegneria Civile / _,-..~, i -~;:;.etta:fone,Dirc::wf'~ de1 L?!.:~;on,RJstn;ttwo:::io'!.~.': Recupeto,Catcoli,Sti!Ht! Jm;ltObliicm,lmptantl


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riferinw'nto a/ Singolo bene, precisare eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto

comuni, giardino, ecc.) Ia tipologia, l'altezza inferno utile, Ia composizione inferno, Ia

superficie nella, il coejjiciente uti/izzato ai fini della determinazione della superjicie

commerciale, Ia superficie commer._ciale medesima, l'esposizione, /'anna di costruzione,

lo stato di conservazione, le caratteri stiche strutturali nonche /e caratteristiche interne di

ciascun immobile, precisando per cig scun elemento l'attuale stato di manutenzione e -

per gli impianti - Ia /oro corrispondenza alia vigente normativa e, in coso contrario, i

costi necessari a/lora adeguamento;

n1) Determinare il val ore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato,

tenendo canto del costa dell 'eventua/e sanatoria;

n) Jndicare I 'opportunita di procedere alia vendi to in un unico lotto o in piiJ Iotti separali

(spiegandone /e ragioni) predisponendo in ogni coso un piano di vendi to dell 'immobile e

dei Iotti, provvedendo, ave necessaria, alia realizzazione del frazionamento, previa

autorizzazione del Giudice;

o) Allegare idonea documentazione fotografica esterna ed in lerna (almena una foto per

vano) degli immobili pignorati direttamente in formato digitate secondo /e indicazioni di

cui a/ Mod I ed acquisire Ia planimetria catastate dei fabbricati;

p) Accertare, nel caso si tratti di bene indiviso, Ia valutazione della quota di pertinenza del

debitore esecutato, tenendo canto della maggiore d(ffico/tG di vendita di quote indivise;

precisare se il bene risulti facilmente divisibile, identificando, in caso affennativo, le

quote che potrebbero essere separate afm,ore della procedura;

q) Nel caso in cui siano presenti piii beni pignorati in quota il peri to predisporrG un progetto

di divisione in natura tenendo canto delle singole quote dei comproprietari; a tal fine

dovrG individuare Iotti omogenei senza necessariamente frazionare ciascun bene in !ante

parti quanti sono i Iotti: ogni lotto dovrG cioe essere formato da uno o pit! beni che

~ 4 Proc. Es. no 692/11 R.G.Es.lmm

·~);\~) I Studio di lngegneria Civile I

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Dolt I11g. 'Marcelln lffinafra Corso delle Province r; 0 50. 95127 C(ltania Tel. 347.33.13.958: Fax. 095-722.87.96

consentano r:h comporre Ia quota del condividente. in modo che le porzioni dell'altro

condividente possano formarsi con i restanti beni e salvo conguagli in denaro (la cui

entita non dovra comunque essere superiore al 20% del valore della quota); in altri

tennini,. se nel patrimonio comune vi sono pili beni, ciascuno dovrri essere assegnato alia

quota di valore corrispondente o, quanta mmo, di valore piu prossimo. Nel formore le

porzioni i/ C. T. U. dovra tenere con to del concetto legale di "incomoda divisibilita", qua/e

limite a/ frazionamento materiale degli immobili; limite che sussiste quando le parti

risultanti al/'apporzionamento verrebbero ad essere scarsamente funzionali rispetto

all'mtero o quando si dovessero costiluire servitU a carico di alcune porzioni e,

comunque, tutte Je volte che per realizzare Ia divisione si rendessero necessarie spese

eccessive rispetto a/ risultato perseguito, anche in considerazione del fallo che nella

procedura esec11tiva dette spese dovrebbero essere anticipate da/ creditore procedente."

Contestualmente, gli veniva assegnato il tennine di giorni 120 per il deposito

della relazione scritta a norma dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c.

In data 02/05/2013 il sottoscritto mandava regolare avviso (mediante

raccomandata AIR) ai debitori, avvisandoli di rendere disponibile l'accesso

all'immobile pignorato peril giomo 29/05/2013.

In data 06/05/2013 il sottoscritto incaricava il geom. G. Mastroeni di

richiedere copia della planimetria catastale dell' immobile pignorato e Ia ritirava

in data 13/06/2013.

In data 29/05/2013 il sottoscritto si recava all'indirizzo corrispondente

all' immobile pignorato, rna all'interno non era presente nessuno che permettesse

l'accesso.

II sottoscritto effettuava delle riprese fotografiche daU' estemo e concludeva

il sopralluogo.

5 Proc. Es. n° 692/11 R.G.Es.Imm.

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In data 1010612013 Ia raccomandata inviata all'indirizzo di residenza dei

debitori esecutati tornava indietro con Ia dicitura "per compiuta giacenza".

In data 12/07/2013 it sottoscritto inviava una seconda raccomandata

all'indirizzo di residenza dei debitori, convocandoli sui luoghi per il giorno

29/07/2013, rna, per propri impegni personali sopravvenuti, il sottoscritto non

riusciva ad essere presente.

Successivamente, i1 sottoscritto riusciva a contattare i debitori trarnite un

collega, !oro tecnico di fiducia e, in data 13/09/2013, alia presenza del figlio dei

debitori, effettuava il sopralluogo di rito, con I' ausilio di documentazione

fotografica e della planimetria catastale dell'immobile

In data 18/09/2013 il sottoscritto si recava presso l'ufficio tecnico del

comune di Ad Bonaccorsi per verificare Ia regolarita urbanistica dell'immobile

pignorato.

Tutto do premesso, it sottoscritto rassegna Ia presente relazione di

consulenza tecnica, articolata nei seguenti capitoli:

o Cap. 1. 0 -Jdentificazione dei beni pignorati

o Cap. 1.1 - Descrizione e consistenza

o Cap. 1.2- Titolaritii dell'immobile

o Cap. 2. 0 - Elenco delle jormalitii

o Cap. 3. 0 - Rispondenza aile norme urbanistiche

o Cap. 4. 0 - Criteri estimativi

o Cap. 5.0- Valutazione dell'immobile

o Cap. 6.0- Media dei risull£1ti e piano di vendita

o Cap. 'f. 0 - Conclusioni

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·· ·Cap. 1. 0 -1dentificazio1U! dei bmi ptgttorati L_ __ _:_;__

L'immobile pignorate e costituito da:

• Garage sito in Aci Bonaccorsi, Via Ramondetta no 22 piano terra,

censito al N.C.E.U. del predetto comune al foglio 4, particella 430 sub 3.

I dati di descrizione e consistenza sono stati verificati e corrispondono con

·quelli della relativa nota di trascrizione prodotta agli atti e con !'immobile

ispezionato, cosi come viene meglio specificate nel capitolo successivo.

[ Cap. J.i- DescriZione e consistenza

Richiamando quanto sopra esposto, !'immobile soggetto alia procedura

esecutiva forzata viene di seguito descritto. ----------, I) Garage sito in Aci Bonaccorsi, Via Ramondetta n° 22, p. t., (censito al

N C.E U del predetto comune al joglio 4, particella 430 sub 3)

L'immobile in oggetto e costituito da un garage per il ricovero di

autovetture, avente accesso dal civico numero 22 della Via Ramondetta in Aci

Bonaccorsi (CT).

II garage e sito al piano terra di una piccola costruzione a tre elevazioni fuori

terra, il cui ingresso principale e individuate dal civico no 24 della Via

Ramondetta (vedi foto n° 1 e 2), realizzata con struttura portante in travi e

pilastri di c.a., solai in latero cemento e tamponatura perimetrale del tipo a

cassetta in mattoni forati e copertura piana, !a cui ultimazione risale al 1968.

II garage in oggetto occupa tutto il piano terra della palazzina, ad eccezione

del corpo scala che conduce ai piani superiori e di un piccolo cortile interno.

L'ingresso carrabile e posto direttamente sulla strada ed e protetto da un

cancello metallico a quattro ante apribile solamente dall'interno (vedi foto n° 3,

4 e 5).

7 Proc. Es. n° 692/11 R.G,E,,Jmm.

deJ r. Studio di Ingegneria Civile I

e Recllpel'o.Calcoh.Srime Immobt!ran, lmownrr Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni


Dolt. Ing. Marcelln Miuafra Corso delle Province nc 50, 95127 Catama. Tel. 347.33.1 3.958; Fax. 095.722.87.96

II garage e inoltre, dotato di un ingresso pedonale dal disimpegno accessibile

dal civico n° 24 e di un secondo ingresso pedonale dal cortile interno ( vedi foto

n° 8).

All'interno si ha un ampio spazio di forma rettangolare adibito a ricovero

delle autovetture e sui fondo, sui lato sud ovest, e presente una porta che

conduce, tramite una scala, ad un secondo locale, posto ad una quota

leggermente pili alta, indicato in progetto ( e catastato) come ripostiglio, rna

attualmente adibito a cella frigorifera (non funzionante) (vedi foto no 7, 9 e 10)

Questa secondo locale risulta accessibile anche dal cortile interno tramite una

porta pasta sui suo Jato sud est.

La superficie del garage e pari a mq. 68,00 e Ia sua altezza utile risulta pari a

m. 3,85, Ia superficie del secondo locale (ripostiglio) e pari a mq. 28,00 e Ia sua

altezza utile risulta pari am. 2,40.

La rappresentazione grafica catastate e riportata nell'allegato no 2 e

rispecchia esattamente !a divisione degli ambienti interni.

Nel suo insieme I' immobile confina: a nord est con Ia strada di accesso (Via

Ramondetta), a nord ovest e a sud est con altri fabbricati in aderenza, a sud

ovest con terrapieno e terreno Iibera, salvo altri migliori confini, e risulta censito

a! N.C.E.U. del comune di Aci Bonaccorsi al foglio 4, particella 430 sub 3,

categoria C/6, classe 6 consistenza mq. 82,00, rend ita catastale €. 182, I 0.

Per quanto riguarda le rifiniture, si redige Ia seguente scheda tecnica:

- Pavimentazione in battuto di cementa

- Pareti rivestite con intonaco civile

Infissi: portone di ingresso in metallo, porte di accesso pedonali in legno,

porta di accesso al ripostiglio in metallo

p.~;~ ,--------~---=8=------ Proc. Es. n" 692/I I R.G.Es.lmm. Studio di lngegneria Civile

Pro eua::torte.Dlre..-tone dei Lavon.Rislr,:r~urccJOne e Recupero,CnlcolrStime Immobdmt'!, lmptmill


Dott. lug. Marcello Mi~ttsfra Corso delle Province n° 50, 95127 Catania, TeL 347.33,13.958; }lxx. 095.722.87.96

La documentazione visionata all'ufficio tecnico comunale ( ed allegata in

copia ai nn° 3 e 4) ha permesso di stabilire che il garage e stato realizzato dai

debitori (su terreno da !oro stessi acquistato il 24/02/1964) con progetto

approvato dalla C.E.C. il 16/09/1967, mentre il ripostiglio, insieme al secondo

piano della costruzione, e stato oggetto della domanda di sanatoria n° 4 740 del

30/09/1986, presentata ai sensi della L. 47/85, Ia cui concessione non risulta

ancora rilasciata.

In data 20/02/2007 e 19/11/2009 il comune di Aci Bonaccorsi ha inviato due

richieste di integrazione della documentazione mancante ed il pagamento della

somma di €. 1.278,98 per oneri di urbanizzazione ( vedi documentazione

allegata al n° 5), al fine di completare !'iter amministrativo propedeutico a!

rilascio della concessione in sanatoria.

Pertanto, pur non essendo allo stato attuale l'intero immobile pignorate

regolare sotto il prof1!o urbanistico, l'eventuale acquirente ha facolta di

completare !'iter amrninistrativo della sanatoria ed ottenere il rilascio della

concessione (pagando Ia somma di €. l .278,98 oltre interessi fino alla data del

pagamento).

Non sono state rilevate procedure amrninistrative e/o sanzionatorie a carico

dell'immobile pignorate.

,,, __ ] Cap. 4. 0 - Criteri estimativi ~------------------

Per valore venale s'intende i1 giusto prezzo che a giudizio dei periti avrebbe

l'unita in una Iibera contrattazione di compravendita.

Stimare e valutare un bene econornico significa attribuirgli un valore, di

regola in moneta.

Il valore da attribuire ad un bene econornico deve essere diverso Secondo il

10 /1° 692111 R.G.Es.Imm.

Studio di Ingegnerio Civile Progetta::JO!J.~.Dir~ione de:.?avori.Ristnltl:.~.~·a::ione a Recup~,_<;_£dcoli,StJ!!!e lmmoblh().L'!~~~!-~Iti


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Doll. Ing. Mruce/W Mi11ajra J CorsodellePnwincen° 50, 95J27Carania. Tel, 34733.13.958: Fax. 095.712.87.96

fine della valutazione, in quanto questo fomisce Ia chiave per risolvere ogni

problema estimativo, non essendo possibile stimare un bene economico ove non

sia precisato lo scopo della stima.

Il sottoscritto adottenl., pertanto, i seguenti criteri: A) Stima sintetico -

comparativa B) Stima analitica per capitalizzazione del reddito

A) Stima sintetico - comparativa

Detta stirna e basata sui confronto tra l'unita in esame ed altre unita similari

trattate nel mercato edilizio della stessa zona di ubicazione.

Le principali caratteristiche confrontate sono: sito, struttura, condizioni

manutentive e condizioni intrinseche ed estrinseche, valutate sia in senso

positivo che negativo.

Tale confronto, insieme a!!e indicazioni provenienti da operatori economici

del settore edilizio (in particolare, dalla banca dati deli'Osservatorio del

Mercato Imrnobiliare dell'Agenzia del Territorio), perrnettono di stabilire il

valore al metro quadro dell'irnmobile trattato.

B) Stima per capitalizzazione del reddito

II valore dell' immobile si ottiene tramite Ia capitalizzazione del reddito netto,

essendo un immobile un cespite di produzione.

Le operazioni di stima sono le seguenti:

Esame dei fattori intrinseci ed estrinseci dell'unita in oggetto;

Determinazione del reddito lordo rnedio annuo R reale o presunto, rna

che sia ordinario nella zona dell'unita considerata;

Determinazione delle spese rnedie annue (S);

Scelta del tasso di capitalizzazione (r);

Capitalizzazione del reddito netto medio ( cioe si divide quest'ultirno per

11 Proc. Es. 11° 692111 R.G.Es.Imm.

Studio di Ingegneria Civile --'""-'-"""-·'" Progetta::wne.Dire=wne dei Lavon.R!str:~~~U'''I;:/Onf' e Rec!lpero.Ca/coli,Stnne !mm?.~-~~~arL !mpianu __


Dolt. l11g. MorcelUI Mimlfra ~ __ .=_Corso delle Province n" 50, 95127Carania. Tel, 34733.}3.958; Fax, 0::.;95"'.7-"22:::.8:..:7:::.9::..6 ___ _j_J

it tasso r, it quale normatmente oscilla fra 0,025 e 0,060 secondo il

genere di immobile da stimare );

Aggiunte e detrazioni at val ore di stima ( danni presenti, detrazioni per

vetustil, riparazioni da eseguire).

La formula che definisce il valore e: V = (R- S) /r , dalla quale

scaturisce il probabile valore di mercato di un fabbricato a nuovo.

Nel caso in oggetto si applichcra una riduzione del valore di stima dovuto

alia vetusta della costruzione e ai danni nrc~se1nti

Cap. 5.0- Valutazionedell'immobile

Premesso di richiamare in questo capitola quanto detto nella parte descrittiva

della presente relazione e precisamente turte quelle notizie sulle caratteristiche

intrinseche ed estrinseche che concorrono alia determinazione del valore

dell'immobile (ubicazione, accessibilita, esposizione, destinazione e struttura),

che !'immobile in oggetto puo essere venduto o locato come unita indipendente,

ubicata in zona centrale e ad alta densita abitativa del comune di Aci

Bonaccorsi, il Sottoscritto passa a determinare il valore venale dell'unita di cui

trattasi riferito alta data odierna secondo i due metodi indicati net precedente

capitola.

5 .1. Garage sito m Aci Bonaccorsi, Via Ramondetta n° 22 ( censito

N.C. E. U. del predetto comune a/ foglio 4, particella 430 sub 3)

Stirn a sintetico-comparativa

Le ricerche effettuate presso operatori economici del settore edilizio su

immobili del tipo in oggetto, ubicati nella stessa zona ed aventi le medesime

caratteristiche intrinseche ed estrinseche, hanno permesso di stabilire che il

valore al metro quadro di superficie lorda oscilla da un minimo di €. 800,00 ad

_:1.::2 ___ .. _Pro_c_. Es. n° 692111 R.G.Es.lmm.

Studio di lngegneria Civile Pro~erto:::ione.lJ.Ire::ione dei Lalrori.Ristnlflltra;ione eJ~ecJrpero.Caicoh.Stn!re Jnmlobi/t(irl.:Jmpian.~~-;


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Doll. l11g. MorceUo Minafro Corso delle Province n° 50, 95127 Catania, Tel. 347.33,13.958: Fax, 095. 722:::.8::.7_::_.9;:_6 ___ __,

immobiliare dell'Agenzia del Territorio, comune: Aci Bonaccorsi; codice di

zona B I, micro zona catastale: I; tipologia prevalente: abitazioni di tipo civile;

destinazione: residenziale).

Pertanto, considerata Ia precedente descrizione e le caratteristiche, lo stato

manutentivo e le rifiniture, si ritiene equo assegnare un valore di €. 1.100,00 a!

metro quadro per Ia superficie interna lorda della z-Ona adibita a garage ed un

valore di €. 550,00 a! metro quadro per Ia superficie lorda della zona adibita a

ripostiglio.

Da tale stima scaturisce il valore di mercato dell'immobile (Ia cui superficie

del garage risulta pari a mq. 68,00 e Ia superficie del ripostiglio risulta pari a

mq. 28,00):

mq. 68,00 x 1.100,00 €./mq.

mq. 28,00 x 550,00 €./mq.

detrazione per vetustit e danni presenti

€. 74.800,00

€. 15.400,00

Valore di mercato (secondo il metodo di stima utilizzato) = €. 80.000,00

Stima per capitalizzazione del reddito

L'unita immobiliare in oggetto e appetibile nel mercato locativo, essendo

ubicata in zona centrale e ad alta densita abitativa del cornune di Aci

Bonaccorsi.

II canone locativo per unita sirnilari ad uso garage risulta pari a €. 250,00

rnensili, da cui scaturisce un reddito lordo annuo pari a €. 3.000,00 .

Considerato che le spese annue sono circa il 15% ed assumendo i1 lasso di

capitalizzazione pari a r = 0,030 (irnmobili ad alta redditivita in centro urbano

minore a vocazione turistica), si ha:

reddito lordo annuo R €. 3.000,00


Dutt. I11g. 1\larceUiJ .tf.inafra Corso delle Province nc 50, 95127 Catama. Tef. 347.33,1 3.958; Fax_ 095.722.87.96

spese medie annue S = 15 %

reddito netto annuo N

V (R- S)lr €. 2.550,00 I 0,030

=

=

=

€. 450,00

€. 2.550,00

€. 85.000,00

€. 10200.,QQ

€. 74.800,00.

detrazione per vetusta e danni presenti (I 2 %) =

Valore di mercato (secondo il criterio utilizzato) =

I . • \ Cap. 6. (J - Mediti dei risattau~. e-'p'-l-.0-ll~O-di-•. ~ve_n_d_it~a--:···· -:...,......., L~.--· d.2..~.~·. ·-·-·~>._ ... ·• .. ·.•· • .....•.. ·. .

Si sottolinea preliminarmente che i risultati ottenuti con i due criteri di stima

sono congrui, essendo Ia !oro differenza compresa nell'intervallo del± 10%.

Pertanto il sottoscritto, al fine di dimezzare eventuali errori presenti nelle

precedenti stime, assume quale valore finale dell'immobile trattato Ia media

arrotondata dei due risultati:

• Valore finale del Garage sito in Aci Bonaccorsi, Via Ramondetta n° 22

(censito al N.C. E. U. del predetto comune al foglio 4, particella 430 sub

3) = €. 77.400,00

Trattandosi di un solo immobile, Ia vendita sara effettuata in un solo lotto. ~ ·~

~~'-----C_ap:.... 7.0.- Conclusioni~• _.....c__~ __ .J ll Sottoscritto, riassumendo quanto esposto nei precedenti capitoli, fa

presente quanto segue:

I. L'immobile oggetto di pignorarnento e costituito da: Garage sito in Aci

Bonaccorsi, Via Ramondetta n° 22 (censito a/ N.C.E. U. del predetto

comune al foglio 4, particella 430 sub 3)

2. ll valore di mercato dell'immobile, quantificato mediante l'applicazione

dei due criteri di stima canonici, risulta pari a €. 77.400,00

3. In seguito ai sopralluoghi effettuati ed agli accertarnenti eseguiti presso

I'U. T.E. di Catania, i dati di descrizione e di consistenza dell'immobile


I I :

Dolt. Ing. Marcelw Minafra Corso delle Province n" 50, 95127 Catania. TeL 34733.]3.958; Fax. 095.722.87,96

pignorate, compresi i dati catastali, l'ubicazione e le coerenze, sono stati

verificati e riportati nei capitoli I. 0 e 1.1 della consulenza.

4. L'immobile risulta parzialmente irregolare sotto il profilo urbanistico, in

quanta una sua porzione (ripostiglio) e stata realizzata abusivamente, rna

e stata presentata regolare domanda di sanatoria ai sensi della L. 47/85 il

cui iter arnministrativo non risulta ad ogg1 completato. La

documentazione acquisita aii'U.T.C. di Aci Bonaccorsi ha permesso di

accertare che non vi sono cause ostative al rilascio della concessione in

sanatoria, rna occorre completare !'iter amministrativo mediante

l'integrazione della documentazione richiesta dali'U.T.C. e il pagamento

degli oneri di urbanizzazione (pari a €. 1.278,98 oltre interessi fmo alia

data del pagamento ).

5. Non e stata rilevata Ia presenza di procedure amministrative e/o

sanzionatorie a carico dell' immobile pignorate.

6. Sui detto immobile grava il pignoramento in oggetto e le altre formalita

indicate nella relazione ex art. 567 c.p.c. a firma del Notaio dott. E.

Siracusano che dovranno essere cancellate con il decreta di trasferimento.

Con cio si ritiene di aver espletato l'incarico ricevuto.

Allegati:

1) Inquadramento territoriale

2) Visura e planimetria catastale dell'immobile pignorate

3) Copia del progetto approvato dalla C.E. nel 1967

4) Co pia della domanda di sanatoria ( e relativi elaborati grafici) del 1986

5) Copia richieste documentazione integrativa da parte dell'U.T.C. di Aci

Bonaccorsi

15 Proc. Es·. n° R.GEs.Imm.

Studio di Ingegneria CiFi/e --1..>-"-L.L:frog~tta::tone,Dire:io.!!~!!~! Lavori.Ri!:!!·uttura::ione ~l!!E!.~pr:tro.Ca!coli.Sttn,e !mmob!(wri. Jm ranti


Dott. lttg. Marcello Millafra Corso delle Province n" 50. 95127 Catania, Tel, 347.33,13.958; f"'ax 095.722.87.96

6) Quotazioni immobiliari agenzia del territorio

7) Documentazione fotografica

8) Ricevute raccomandate AIR e spese

9) Specifica di compenso tecnico.

Nel chiudere Ia presente relazione tecnica si rimane a disposizione per ogni

possibile ulteriore incarico o chiarimento che Ia S. V.Ill.ma vorra affidare o

richiedere e, ringraziando per Ia fiducia accordata, si porgono distinti saluti.

Catania 25/09/2013

16 Proc. 11° 692111 R.G.Es.lmm.

Studio di lngegneria Civile ' _L:~,;;,.LL Pro~:wn'!_.Dil'e::/One de! L.~'::!.'!l~!.'!:!!!!Ura:::ione !!.B.~P..c~<;}!lc<:J!:§!!me ~1111/Jf!btliari.J:npra~_.J


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Transcript of ~iudic~ Dott,ss~ GaUu¢cr. ·1 · Dott I11g. MarceUo Mi11a[ra Corso delle Province n 50,...