contro: Caiazzo Maria Luisa -...

TRIBUNALE DI PIACENZA!!ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 127/2012 e 177/2012!!!

promossa da : Guber SPA!!contro: Caiazzo Maria Luisa !!!

creditori intervenuti!!Italfondiario Spa!

Equitalia Spa!Dott. Astrua Francesco!

D’Ambrosi Tonino!!!(udienza del 04.06.2014)!!

All’Ill.mo Signor G.E. Dott. A. Fazio.!!Il sottoscritto Geom. Danilo Borsa, nato a Piacenza il 18.10.1964 libero professionista in Piacenza via Poggi 2, nell’udienza del 08.01.2014 è stato nominato C.T.U. nella Procedura in epigrafe con l’incarico di valutare i beni di proprietà della Caiazzo Maria Luisa, siti in Località Casa Vaie, Pianello Val tidone (PC).!Ad evasione dell’incarico ricevuto, mediante lettera raccomandata a.r. inviata all’esecutato il 29.04.2014, fissava il sopralluogo per il successivo giorno 07 maggio 2014, alle ore 09.30, ma nessuno si presentava all’appuntamento. In tale occasione lasciava pertanto debito avviso nella cassetta postale. A mezzo contatto telefonico, faceva riscontro il Sig. Moro Renzo, fissando nuovamente il sopralluogo per il successivo 13.05.2014, alle ore 09.30, al quale presenziava. !Successivamente, chi scrive, poteva accertare che la raccomandata in parola raccomandata ritornava al mittente.!Sulla scorta dei rilievi effettuati e degli accertamenti eseguiti chi scrive ha redatto la sottoesposta relazione peritale.!

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Tribunale di Piacenza!Esecuzione Immobiliare 127/2012 - 177/2012

!Indice!!

DOCUMENTAZIONE (ex art. 567C.P.C.)! 3!...............................................................

IDENTIFICAZIONE DEI BENI! 3!................................................................................

DATI CATASTALI! 3!....................................................................................................

CONFINI! 4!.................................................................................................................

VERIFICA DI CORRISPONDENZA! 5!........................................................................

ATTI DI PROVENIENZA! 5!.........................................................................................

DESCRIZIONE DEI BENI! 6!.......................................................................................

FORMAZIONE DEI LOTTI! 6!.....................................................................................

LOTTO N° 1 ! 7!..........................................................................................................

LOTTO N° 2 ! 10!.........................................................................................................

LOTTO N° 3 ! 13!.........................................................................................................

STATO DI POSSESSO DEI BENI! 15!........................................................................

FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE! 15!...................

CONFORMITA’ EDILIZIA! 16!......................................................................................

CERTIFICAZIONE ENERGETICA! 17!.......................................................................

CONFORMITA’ IMPIANTI! 17!.....................................................................................

TRASCRIZIONI CONTRO ED ISCRIZIONI! 17!.........................................................

GRADO DI COMMERCIABILITA’! 20!.........................................................................

VALUTAZIONE! 21!.....................................................................................................

DATI RIASSUNTIVI! 24..............................................................................................

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DOCUMENTAZIONE (ex art. 567C.P.C.)!La documentazione fornita è sufficiente e conforme a quanto previsto dall’art. 567 c.p.c..!

!IDENTIFICAZIONE DEI BENI!!

DATI CATASTALI Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Pianello val Tidone le unità immobiliari oggetto di pignoramento risultano censite in capo a:!Caiazzo Maria Luisa nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957 C.F. CZZMLS57M55F260E proprietà per 1/1;!

si precisa che unitamente a quanto sopra risultano in capo alla medesima ditta anche i beni comuni non censibili di seguito indicati:!

!I beni risultano corretamente intestati.!Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Pianello val Tidone le unità immobiliari oggetto di pignoramento risultano censite in capo a:!Caiazzo Maria Luisa nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957 C.F. CZZMLS57M55F260E proprietà per 1/2 in separazione dei beni;!Caiazzo Maria Luisa nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957 C.F. CZZMLS57M55F260E proprietà per 1/2 in comunione dei beni;!

Fg. Mapp. Sub. Cat. Cl.! Cons. Rendita Indirizzo

19 318 C/2 2 30 m €! 44,93 Località Vaie snc, piano T-1

28 361 2 A/3 1 5 vani €!144,61 Via Località Vaie snc, piano T-1-2

28 361 3 A/2 1 3,5 vani €!155,45 Via Località Vaie snc, piano T-1

28 362 C/2 1 88 m €!109,08 Via Località Vaie snc, piano T-1

19 319 C/2 1 142 m €!176,01 Via Località Vaie snc, piano T


28 361 1 BCNC - ai subb. 2-3! Via Località Vaie snc, piano T

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si precisa che unitamente a quanto sopra risultano in capo alla medesima ditta anche i beni comuni non censibili di seguito indicati:!

Al Catasto dei Terreni del Comune di Pianello val Tidone le unità immobiliari oggetto di pignoramento risultano censite in capo a:!Caiazzo Maria Luisa nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957 C.F. CZZMLS57M55F260E proprietà per 1/2 in separazione dei beni;!Caiazzo Maria Luisa nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957 C.F. CZZMLS57M55F260E proprietà per 1/2 in comunione dei beni;!

!I beni di cui sopra non risultano correttamente intestati in quanto la Sig.ra Caiazzo Maria Luisa é proprietaria per l’intero in separazione dei beni come risulta dai titoli di acquisto.!

CONFINI

Le unità immobiliari afferenti ai mappali 146, 290, 318 e 319 nel loro insieme confinano in circondario a nord con ragioni mappale 345, ad est con strada comunale, a sud con ragioni mappale 316 e strada comunale, e ad ovest con ragioni mappale 311;!Le unità immobiliari afferenti ai mappali 361 e 362 nel loro insieme confinano in circondario a nord con strada comunale, a est con ragioni mappale 84, a sud con ragioni mappali 82, 83, 85, a ovest con mappale 365, !!


19 290 4 A/2 4 6 vani €!371,85 Case Vai, piano T-1

19 290 5 C/6 4 22 m €! 65,90 Case Vai, piano T-1


19 290 1 BCNC - ai subb. 4-5! Case Vai, piano T-1

Fg.

Mapp.

qualità Cl H!

a ca R.D. R.A.

19 146 seminativo 2 72 €! 0,30 €! 0,43

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VERIFICA DI CORRISPONDENZA

Dalle verifiche effettuate si è potuta accertare la corrispondenza dei dati risultanti dalle certificazioni catastali a quelli indicati nell’atto di pignoramento del 23.04.2012 rep. 1268, trascritto il 30.05.2012 ai nn. 5965/4433 e atto di pignoramento del 14.03.2012 rep. 523 trascritto il 17.07.2012 ai nn. 7925/5916.!!

ATTI DI PROVENIENZA

I beni di cui trattasi sono pervenuti alla Sig.ra Caiazzo Maria Luisa come segue:!mappali 318 (già mappale 190), 361/2 - 361/3 (già mappale 294) con atto Dott. Francesco Astrua del 02.01.2005 rep. 57956/14068 trascritto il 27/01/2005 ai nn.1314/925, per acquisto dai Sigg. Chiapponi Contardo per 1/2 e Chiapponi Romano per 1/2;!mappali 319 (già mappale 309) e 362 (già mappale 295) con atto Dott. Francesco Astrua del 02.01.2005 rep. 57956/14068 trascritto il 27/01/2005 ai nn.1314/925, per acquisto dai Sigg. Chiapponi Contardo per 1/3, Chiapponi Romano per 1/3 e Rossi Angela per 1/3;!mappali 290/ - 290/5 e 146 con atto Dott. Francesco Astrua del 26.11.1997 rep. 43728/10169 trascritto il 17/12/1997 ai nn.14326/11176, per acquisto dalla Sig.ra Cassi Anna per 1/2; e con atto Dott. Francesco Astrua del 21.05.2008 rep. 64091/16312 trascritto il 03/06/2008 ai nn.9574/6103, per donazione del Sig. Moro Renzo per 1/2;!

!Cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio!

i beni di cui sopra pervennero:!mappali 318 (già mappale 190), 361/2 - 361/3 (già mappale 294) ai Sigg. Chiapponi Contardo e Chiapponi Romano, per acquisto con atto Dott. Pier Germano Bongiorno in data 20.10.1971 rep. 6878/3397 trascritto il 05.11.1971 ai nn. 7594/6338, e per acquisto Dott. Francesco Astrua in data 28.09.1977 rep. 2180/800 trascritto il 21.10.1977 ai nn. 7354/6146;!mappali 319 (già mappale 309) e 362 (già mappale 295) ai Sigg. Chiapponi Contardo, Chiapponi Romano e Chiapponi Emilio per 1/3 ciascuno in forza di successione Bussi Letizia (madre) apertasi il 04.01.1997, trascritta il 18.12.1998

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ai nn. 12356/9321 (non risulta alcuna accettazione di eredità); alla Sig.ra Rossi Angela in forza di successione testamentaria del Sig. Chiapponi Emilio (coniuge) apertasi il 24.07.2003 trascritta il 27.10.2003 ai nn. 14778/10179 !(non risulta alcuna accettazione di eredità);!mappali 290/ - 290/5 e 146 al Sig. Moro Renzo per acquisto dalla Sig.ra Cassi Anna con atto Dott. Francesco Astrua del 26.11.1997 rep. 43728/10169 trascritto il 17/12/1997 ai nn.14326/11176; alla Sig.ra Cassi Anna per atto di divisione Dott. Francesco Astrua in data 12.09.1980 rep. 5692/2068 trascritto il 22.09.1980 ai nn. 8504/6972, e per usucapione con possesso ultraventennale (mappale 146);!!

DESCRIZIONE DEI BENI!!I beni di cui trattasi afferiscono a compendio immobiliare costituito da diversi fabbricati suscettibili di utilizzazione separata siti in Pianello Val Tidone, località Casa Vaie.!Compendio immobiliare costituito da fabbricato residenziale in buone condizioni a due piani fuori terra con ampia area pertinenziale, corredato da deposito a due piani in corpo separato;!Compendio immobiliare costituito da fabbricato residenziale (da ristrutturare) a tre piani fuori terra con piccola area pertinenziale antistante, corredato da deposito a due piani in aderenza;!Compendio immobiliare costituito da fabbricato residenziale in discrete condizioni a due piani fuori terra con piccola area pertinenziale antistante;!!

FORMAZIONE DEI LOTTI!!In funzione della destinazione e dell’ubicazione dei predetti immobili chi scrive ha ritenuto più conveniente, sotto il profilo commerciale, formare tre distinti lotti, costituiti da fabbricati indipendenti a destinazione residenziale con relative pertinenze. !!

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LOTTO N° 1 !!Il lotto in parola risulta catastalmente così identificato:!Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Pianello Val Tidone!

unitamente a quanto sopra risultano anche i beni comuni non censibili di cui:!

Al Catasto dei Terreni del Comune di Pianello val Tidone!

confina a nord con ragioni mappale 345, ad est con strada comunale, a sud con ragioni mappale 316 e strada comunale, e ad ovest con ragioni mappale 311;!Il fabbricato residenziale é disposto su due livelli, con accesso indipendente dalla strada comunale. La sua struttura verticale é in muratura mentre quella orizzontale é in latero-cemento; il tetto é rivestito con manto in coppi. !Al piano terra si compone di un ampio soggiorno illuminato da ampie vetrate, da angolo cottura con cucina in muratura, da vano scala, da bagno e disimpegno.!Al piano primo si compone di uno studio, due camere da letto, un bagno, una cabina armadi e due terrazzi. (foto da 1 a 22)!Il suo stato di conservazione è buono, il suo grado di finitura può essere così brevemente descritto:!!!!








Fg.

Mapp.

qualità Cl H!

a ca R.D. R.A.

19 146 seminativo 2 72 €! 0,30 €! 0,43

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Piano Terra!• i pavimenti di tutti i locali, sono in materiale ceramico, e più precisamente

piastrelle di formato cm. 30X30 per il soggiorno e la cucina, formato 20X20 per il disimpegno e formato 15X15 per il locale bagno;!

• il rivestimento murale del bagno é in materiale ceramico 10X10 con altezza di cm. 200;!

• le pareti risultano tutte intonacate e tinteggiate; !• il rivestimento murale della cucina é in materiale ceramico 10X10;!• i serramenti esterni sono in legno con vetro camera di buona fattura, con

antoni in legno per la sola porta d’ingresso; !• le porte interne sono in legno di tipo tamburato cieche;!• la porta d’ingresso è in legno e vetro con antoni in legno;!• parte dell’area pertinenziale circostante il fabbricato é pavimentata con

materiale lapideo.;!Il bagno è corredato da piatto doccia con box, vaso, bidet, lavello e da miscelatori.!Piano primo!• i pavimenti di tutte le camere sono in parquet;!• i serramenti esterni sono in legno con vetro camera di buona fattura, con

antoni in legno; !• il pavimento del locale bagno, é in materiale ceramico formato 25X25 con

disegno a mosaico; !• il rivestimento murale del bagno é in materiale ceramico formato cm. 25x25

con disegno a mosaico di altezza di cm. 200;!• le porte interne sono in legno di tipo tamburato cieche;!• le pareti sono tutte intonacate e tinteggiate; !Il bagno é corredato da vasca idromassaggio con box, da vaso, bidet, lavabo con supporto in muratura e miscelatori; !!L’unità immobiliare é dotata di impianto di riscaldamento autonomo con elementi radianti in acciaio alimentati da caldaia a gas con produzione di acqua calda. L’unità immobiliare é altresì dotata di camino. L’impianto elettrico risulta

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totalmente eseguito sotto-traccia, e per quanto accertato in buone condizioni. La scala di collegamento é realizzata in muratura e dotata di ringhiera in ferro di buona fattura. I balconi sono rivestiti con piastrelle in ceramica e dotati di parapetto in ferro.!Precisazioni !Si sono riscontrate al piano terreno tracce di umidità di risalita nelle murature.!Si é rilevata la presenza di un pozzo, la cui natura non é stato possibile accertare. Dai rilievi eseguiti non é stato possibile accertare la presenza di amianto nei materiali di costruzione, ne la sottostante natura del terreno pertinenziale. Si é accertata la presenza, all’interno del lotto, di pali a servizio delle linee Telecom ed Enel.!il fabbricato destinato a deposito di palese origine durale é a due piani fuori terra, con struttura verticale in sasso e muratura e con struttura orizzontale in legno e laterizio. Risulta largamente incompleto delle soluzioni architettoniche di finitura e di qualsiasi tipo di impianto. Sono presenti taluni serramenti, piuttosto vetusti solo al piano terreno. Il collegamento con il piano verticale avviene per mezzo di una vecchia scala in legno. Il tetto é realizzato con struttura in legno e sovrastante manto in coppi. Le pavimentazioni sono in cemento. (foto 6-7-8-9-21-22)!L’area pertinenziale circostante risulta parzialmente perimetrata da recinzione in parte eseguita in paletti di ferro e rete metallica ed in parte in muratura con elementi metallici con cancelli di accesso in metallo. (foto 2-5-6)!!Conformità Catastale!Alla luce delle disposizioni di cui alla Circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio, l’unità immobiliare in parola non può definirsi conforme alle planimetrie catastali in quanto risultano evidenti difformità di carattere planimetrico (diversa partitura interna e demolizione parziale di fabbricati) e tipologico (cambio di destinazione da box ad abitazione). Il tutto come facilmente desumibile dal raffronto dalle planimetrie dello stato dei luoghi con quelle catastali. !Per la regolarizzazione di quanto sopra occorrerà aggiornare la mappa catastale provvedendo alla demolizione dei fabbricati abbattuti ed

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all’accorpamento del mappale 146 ai restanti mappali enti urbani; e poi ad aggiornare le planimetrie catastali in conformità allo stato dei luoghi.!La spesa occorrente per lo svolgimento operazioni sopra descritte risulta essere pari ad € 3200,00. !Superficie commerciale!In base alle misurazioni eseguite la superficie commerciale dei fabbricati componenti il lotto in parola, calcolata secondo gli usi e le consuetudini locali risulta essere la seguente:!

!LOTTO N° 2 !!

Il lotto in parola risulta catastalmente così identificato:!Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Pianello Val Tidone!

confina a nord con strada comunale, a est con ragioni mappale 361/2, a sud e ad ovest con mappale 365, !Il fabbricato di tipo residenziale é disposto su due livelli, con antistante piccola area di pertinenza e con accesso indipendente dalla strada comunale. La sua struttura verticale é in muratura mentre quella orizzontale é in latero-cemento; il tetto é rivestito con manto in coppi. !

Destinazione sup. lorda mq.

Coeff. di ragguaglio

Superficie Commerciale

abitazione - pt 70 100% 70,00

abitazione - p1 70 100% 70,00

terrazzi 10 50% 5,00

Totale 145,00




deposito pt 70 100% 70,00

deposito p1 40 100% 40,00

Totale 110,00



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Al piano terra si compone di un locale soggiorno, da una piccola cucina e da un vano scala. Al piano primo si compone di uno camera da letto, un bagno, ed un terrazzo. (foto da 23 a 28)!Il suo stato di conservazione è discreto ed il suo grado di finitura può essere così brevemente descritto:!Piano Terra!• i pavimenti di tutti i locali, sono in materiale ceramico, e più precisamente

piastrelle di formato cm. 30X30 per il soggiorno, formato 15X15 per la cucina ed il vano scala;!

• il rivestimento murale della é in materiale ceramico 20X20 con altezza di circa cm. 170;!

• le pareti risultano tutte intonacate e tinteggiate; !• i serramenti esterni sono in legno con vetro semplice, dotati di persiane in

legno; !• le porte interne sono in legno con vetro centrale;!• la porta d’ingresso è in legno con vetro stampato ed inferriata;!• l’area pertinenziale al fabbricato é pavimentata in cemento;!Piano primo!• l pavimento della camera é in materiale ceramico formato 30X30;!• il pavimento del locale bagno, é in materiale ceramico formato 15X23; !• i serramenti esterni sono in legno con vetro semplice, con persiane in legno; !• il rivestimento murale del bagno é in materiale ceramico formato cm. 20x20

con altezza di cm. 220;!• le porte interne sono in legno con vetro centrale;!• le pareti sono tutte intonacate e tinteggiate; !Il bagno é corredato da vasca lunga, da vaso, bidet, il lavabo é mancante e le rubinetterie sono parzialmente presenti e vetuste; !!L’unità immobiliare é dotata di impianto di riscaldamento autonomo con elementi radianti in acciaio alimentati da caldaia a gas con produzione di acqua calda (mancante). L’impianto elettrico risulta totalmente eseguito sotto-traccia. La scala di collegamento é rivestita in graniglia di cemento e dotata di ringhiera

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in ferro. Il balcone é rivestito con piastrelle in ceramica e dotato di parapetto in ferro.!Precisazioni !Dai rilievi eseguiti non é stato possibile accertare la presenza di amianto nei materiali di costruzione. Si precisa altresì che in relazione all’area di pertinenza assegnata al presente lotto, la porzione posta in adiacenza al fabbricato medesimo il lato ovest é goduta da altri (foto 48). !!Conformità Catastale!Alla luce delle disposizioni di cui alla Circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio, l’unità immobiliare in parola non può definirsi conforme alle planimetria catastale in quanto risultano evidenti difformità di carattere planimetrico. Il tutto come facilmente desumibile dal raffronto dalle planimetrie dello stato dei luoghi con quelle catastali. !Per la regolarizzazione di quanto sopra occorrerà aggiornare la planimetria in atti in conformità allo stato dei luoghi, con l’accorgimento di rendere esclusiva l’area antistante il fabbricato, ad oggi ricompresa nel mapp. 361/1 quale bene comune non censibile con altre unità. Il tutto in attinenza al frazionamento per la formazione dei lotti predisposto dallo scrivente;!La spesa occorrente per lo svolgimento operazioni sopra descritte risulta essere pari ad € 1000,00. !Superficie commerciale!In base alle misurazioni eseguite la superficie commerciale del fabbricato componente il lotto in parola, calcolata secondo gli usi e le consuetudini locali risulta essere la seguente:!






balcone 4 50% 2,00

Totale 90,00

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LOTTO N° 3 !!Il lotto in parola risulta catastalmente così identificato:!Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Pianello Val Tidone!

confina in circondario a nord con strada comunale, a est con ragioni mappale 84, a sud con ragioni mappali 82, 83, 85, a ovest con mappale 365 e mappale 361/3.!Compendio immobiliare formato da due unità immobiliare a destinazione ordinaria quale abitazione e deposito da ristrutturare. Trattasi di due corpi di fabbrica strutturalmente autonomi ed adiacenti con relativa antistante area pertinenziale.!Il fabbricato a funzione abitativa risulta distribuito su tre piani fuori tela, la sua struttura verticale é in sasso e laterizio mentre quella orizzontale é in legno e laterizio. Il tetto é realizzato con struttura il legno e manto in coppi e con parziale presenza di lastre in fibrocemento. (foto da 36 a 42)!Il suo stato di conservazione é senz’altro pessimo, in parziale abbandono con evidenti tracce di interventi di manutenzione straordinaria.!Il suo grado di finitura può essere così brevemente descritto:!• i pavimenti dei locali sono in parte in cemento ed in parte in mattonelle di

cotto vetuste;!• le pareti sono in parte finite in sasso ed in parte intonacate; !• i serramenti esterni sono in legno a vetro semplice in cattivo stato;!• le porte interne sono per lo più state rimosse;!• la porta d’ingresso è in metallo e vetro;!il fabbricato destinato a deposito di palese origine durale é a due piani fuori terra, con struttura verticale in sasso e muratura e con struttura orizzontale in legno e laterizio. Risulta largamente incompleto delle soluzioni architettoniche di finitura e di qualsiasi tipo di impianto. Sono presenti taluni serramenti, piuttosto




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vetusti. Il collegamento con il piano verticale avviene per mezzo di una vecchia scala esterna in muratura. Il tetto é realizzato con struttura in legno e sovrastante manto in coppi. Nell’area antistante é presente un portico con sottostante locale wc in stato di abbandono. (foto da 29 a 35 e 43-44-45)!Il suo stato di conservazione é senz’altro pessimo, in completo abbandono.!Il suo grado di finitura può essere così brevemente descritto:!• i pavimenti dei locali sono in parte in terra battuta ed in parte in mattonelle di

cotto vetuste;!• le pareti sono in parte in sasso ed in parte intonacate; !• i serramenti esterni sono in legno a vetro semplice in cattivo stato;!• le porte interne sono in legno;!Il collegamento verticale tra i piani avviene per mezzo di una vecchia scala in legno. No é presente alcun tipo di impianto.!Precisazioni !I fabbricati che formano il presente lotto sono da considerarsi completamente da ristrutturare. Dai rilievi eseguiti non é stato possibile accertare la presenza di amianto nei materiali di costruzione.!Conformità Catastale!Alla luce delle disposizioni di cui alla Circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio, l’unità immobiliare in parola non può definirsi conforme. Il tutto come facilmente desumibile dal raffronto dalle planimetrie dello stato dei luoghi con quelle catastali. !Per la regolarizzazione di quanto sopra occorrerà aggiornare la planimetria in atti in conformità allo stato dei luoghi, con l’accorgimento di rendere esclusiva l’area antistante il fabbricato, ad oggi ricompresa nel mapp. 361/1 quale bene comune non censibile con altre unità. Il tutto in attinenza al frazionamento per la formazione dei lotti predisposto dallo scrivente;!La spesa occorrente per lo svolgimento operazioni sopra descritte risulta essere pari ad € 1000,00. !!!!

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Superficie commerciale!In base alle misurazioni eseguite la superficie commerciale del fabbricato componente il lotto in parola, calcolata secondo gli usi e le consuetudini locali risulta essere la seguente:!

!STATO DI POSSESSO DEI BENI!!

A tutt’oggi le unità immobiliari pignorate risultano libere ed utilizzate dall’esecutato.!!

FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE!!In relazione ai vincoli ed oneri a carico dell’acquirente si segnala che il!Lotto 1:!relativamente ai mappali, 319 (già mappale 309, già mappale 189), 146 e 290 (già mappale 147) espresso riferimento alla scrittura privata autenticata dott. Francesco Astrua in sta 15.09.1976 rep. 1201, trascritta a Piacenza il 01.10.1976 ai nn. 7196/6137, per quanto riguarda patti, obblighi, condizioni e servitù tra i mappali stessi. !relativamente al mappale, 319 (già mappale 309) e 345 (già mappale 310) espresso riferimento ad atto Dott. Francesco Astrua in data 13.05.2001 rep.






sottotetto 70 25% 17,50

Totale 157,50




deposito pt 50 100% 50,00

deposito p1 50 100% 50,00

portico e WC al pt 30 25% 7,50

Totale 107,50

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50096/11902 trascritto il 31.05/2001 ai nn. 6730/5184 il luogo del reciproco diritto di costruire in confine tra i mappali 309 e 310;!relativamente all’intero lotto la presenza di servitù di fatto costituite dalla presenza di pali in cemento ed in legno a servizio delle linee elettriche e telefoniche;!Lotto 3:!relativamente all’unità immobiliare maiale 361 sub. 2 il diritto del passaggio pedonale sul cortile di cui al mappale 82 (ex Polastri) alla via pubblica, riferito ad atto Dott. Francesco Astrua del 02.01.2005 rep. 57956/14068 trascritto il 27/01/2005 ai nn.1314/925;! !

CONFORMITA’ EDILIZIA!!Dalle verifiche effettuate presso l’Ufficio Tecnico di Pianello val Tidone é stata reperita solo parte della documentazione edilizia attinente i fabbricati pignorati in quanto, sebbene i provvedimenti risultassero in atti, non erano fisicamente rintracciabili nell’archivio dell’ente come da dichiarazione che si allega alla presente. !I fabbricati di cui ai mappali 318, 319 e 290 Lotto 1, risultano essere stati interessati dai seguenti provvedimenti edilizi: !Concessione Edilizia 34/1997 del 20.06.1998 relativamente al mappale 290;!Concessione Edilizia 10/1998 del 22.08.1998 in variante alla C.E. 34/97;!DIA 29/2005 relativamente ai mappale 290 e 319 ristrutturazione di fabbricato e parziale demolizione);!DIA 23/2006 relativamente al mappale 319 (realizzazione recinzione);!Per quanto accertato il fabbricato ad uso residenziale risulta conforme ai provvedimenti di cui sopra; mentre il fabbricato adibito a deposito risulta difforme in relazione a quanto sopra in luogo della realizzazione di un locale interno al piano terreno, il tamponamento delle pareti laterali al piano primo, e la realizzazione di un solaio intermedio nel portico.!Quanto sopra dovrà essere assoggettato a SCIA in sanatoria il cui onere si quantifica in € 5000,00;!

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I fabbricati di cui ai mappali 361 e 362 risultano edificati anteriormente al 01 settembre 1967 e relativamente al mappale 361 (già mappale 294) é stata rilasciata Concessione Edilizia 53/1981 del 19.09.1981;!!Documentazione non reperita:!Abitabilità 4879 del 06.07.2000 relativamente al mappale 290 - non reperita;!DIA 38/2008 - non reperita !Autorizzazione 49/02 non reperita;!Autorizzazione 12/04 non reperita;!Autorizzazione 30/06 non reperita;!Autorizzazione 31/06 non reperita;!!

CERTIFICAZIONE ENERGETICA!!In base alla deliberazione della Giunta Regionale in data 24.06.2013 n° 832 (modifica degli allegati 1 e 15 della Delibera di Assemblea Regionale 156/2008), il trasferimento dei beni in parola non comporta la presentazione della certificazione energetica.!

!CONFORMITA’ IMPIANTI!!

In relazione agli impianti presenti nei fabbricati che compongono i singoli lotti, non risultano reperiti i relativi certificati di conformità.!!

TRASCRIZIONI CONTRO ED ISCRIZIONI!(aggiornate a tutto il 26/04/2014)!

!TRASCRIZIONE CONTRO!Art. n. 5965/4433 del 30/05/2012!Verbale di pignoramento immobili a favore di Banca di Piacenza Soc. Coop. per Azioni con sede in Piacenza, contro Caiazzo Maria Luisa, nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957, per la quota di 1/1;!Colpisce tutti i beni immobili di cui alla presente perizia.!

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!Art. n. 7925/5916 del 17/07/2012 !Verbale di pignoramento immobili a favore di Italfondiario Spa con sede in Roma, contro Caiazzo Maria Luisa, nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957, per la quota di 1/1;!Colpisce i seguenti beni immobili di cui alla presente perizia:!Catasto dei Fabbricati di Pianello Val Tidone!fg. 19 mapp. 319!fg. 19 mapp. 290 sub.4!fg. 19 mapp. 290 sub. 5!Catasto dei Terreni di Pianello Val Tidone!fg. 19 mapp. 146 seminativo!!ISCRIZIONI CONTRO!Art. n. 15379/2509 del 18/09/2008!Ipoteca giudiziale a favore di D’Ambrosi Tonino C/O Avv. Lauretta Alberti in Borgonovo Val Tidone contro Caiazzo Maria Luisa, nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957, per la quota di 1/1;!Colpisce i seguenti beni immobili di cui alla presente perizia:!Catasto dei Fabbricati di Pianello Val Tidone!fg. 19 mapp. 290 sub.4!fg. 19 mapp. 290 sub. 5!Catasto dei Terreni di Pianello Val Tidone!fg. 19 mapp. 146 Seminativo!fg. 19 mapp. 290 Ente urbano!!Art. n. 20639/3533 del 22/12/2008!Ipoteca giudiziale a favore di Francesco Astrua C/O Avv. Leone Astrua in Piacenza, contro Caiazzo Maria Luisa, nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957, per la quota di 1/1;!Colpisce i seguenti beni immobili di cui alla presente perizia:!Catasto dei Fabbricati di Pianello Val Tidone!

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fg. 19 mapp. 290 sub.4!fg. 19 mapp. 290 sub. 5!Catasto dei Terreni di Pianello Val Tidone!fg. 19 mapp. 146 Seminativo!!Art. n. 1707/207 del 29/01/2009!Ipoteca legale a favore di Equitalia Emilia Nord spa con sede in Parma, presso Equitalia Viale dei Mille 7 Piacenza contro Caiazzo Maria Luisa, nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957, !Colpisce i seguenti beni immobili di cui alla presente perizia per la quota di 1/1:!Catasto dei Fabbricati di Pianello Val Tidone!fg. 19 mapp. 318!fg. 19 mapp. 361 sub. 2!fg. 19 mapp. 361 sub. 3!fg. 19 mapp. 290 sub. 4!fg. 19 mapp. 290 sub. 5!Colpisce i seguenti beni immobili di cui alla presente perizia per la quota di 1/2:!Catasto dei Terreni di Pianello Val Tidone!fg. 19 mapp. 146 Seminativo!!Art. n. 14464/1716 del 20/12/1997!Ipoteca volontaria a favore di CARIPLO spa con sede in Milano, contro Caiazzo Maria Luisa, nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957 per la quota di 1/2, Moro Renzo nato a Tripoli il 06.03.1953 per la quota di 1/2;!Colpisce i seguenti beni immobili di cui alla presente perizia per la quota di 1/1:!Catasto dei Fabbricati di Pianello Val Tidone!fg. 19 mapp. 290 sub. 2 ora sub. 4!fg. 19 mapp. 290 sub. 3 ora sub. 5!Colpisce i seguenti beni immobili di cui alla presente perizia per la quota di 1/2:!Catasto dei Terreni di Pianello Val Tidone!fg. 19 mapp. 290 Ente Urbano!!

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!Art. n. 371/74 del 11/01/2006!Ipoteca volontaria a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza SpA con sede in Parma, contro Caiazzo Maria Luisa, nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957;!Colpisce i seguenti beni immobili di cui alla presente perizia per la quota di 1/1:!Catasto dei Fabbricati di Pianello Val Tidone!fg. 28 mapp. 362 !fg. 28 mapp. 361 sub. 2 !!Art. n. 15671/3111 del 10/10/2006!Ipoteca volontaria a favore di Banca di Piacenza Soc. Coop. con sede in Piacenza, contro Caiazzo Maria Luisa, nata a Tavazzano con Villavesco il 15.08.1957;!Colpisce i seguenti beni immobili di cui alla presente perizia per la quota di 1/1:!Catasto dei Fabbricati di Pianello Val Tidone!fg. 28 mapp. 361 sub. 3!!La cancellazione delle sopra esposte formalità comporta una spesa di € 1000,00 circa, così come potuto accertare presso la Conservatoria dei RR.II..!!

GRADO DI COMMERCIABILITA’!!I beni di cui trattasi sono ubicati in zona periferica al capoluogo di Pianello Val Tidone caratterizzata dalla forte presenza di una tipologia di fabbricati rurali con relative aree di pertinenza con ampie vedute sulla vallata. Ubicata in zona a vocazione turistica nel periodo estivo, risente della presenza del sovrastante e suggestivo complesso fortificato di Rocca d’Olgisio. Le condizioni anzi esposte, tipiche delle zone ad essa assimilabili, si ritene siano elementi favorevoli ed apprezzabili dal mercato. La tipologia e la pezzatura delle unità immobiliari in parola le rendono interessanti come abitazioni secondarie.!

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Monica

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Monica

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VALUTAZIONE!!Nel 2012 - 2013 la stagnazione del mercato immobiliare è stata caratterizzata

ed influenzata dell’incertezza dei mercati finanziari, dalla stretta sui mutui e

dall’impatto che il nuovo assetto delle imposte sugli immobili ha avuto con

l’avvento dell’IMU. L’instabilità del contesto economico colpisce maggiormente

le fasce sociali che individuano nella prima casa il bene rifugio, rendendo

impossibile l’acquisto della prima casa.

La nota situazione macroeconomica in essere, che ha di fatto ingessato in

buona misura il mercato immobiliare, provoca una forte aleatorietà nelle logiche

di contrattazione che nell’attuale contesto delle compravendite determina un

significativo deprezzamento.

Il procedimento utilizzato per determinare il valore di mercato è quello basato

sul metodo sintetico – comparativo mediante la comparazione parametrica con

valori noti di beni simili o assimilabili.

In relazione alle quotazioni del mercato immobiliare, riportate dall’Osservatorio

Immobiliare di Piacenza e Provincia - Edizione 2013, all’ubicazione dei beni,

alla loro conformazione, stato di conservazione e grado di finitura, chi scrive,

dopo aver assunte le necessarie informazioni circa le quotazioni correnti sul

locale mercato immobiliare per beni similari situati nella zona, tenute presenti le

caratteristiche estrinseche ed intrinseche già precedentemente descritte, ritiene

equo assegnare a quelli di cui trattasi i sottoesposti valori commerciali.

!Lotto n°1

In considerazione di quanto sopra esposto, del decremento delle transazioni

immobiliari, del conseguente andamento dei prezzi tendente al ribasso, si

ritiene opportuno, applicare il seguente valore di stima comprensivo

dell’incidenza dell’area circostante:

Fabbricato abitativo

!

sup. comm. mq. valore €/mq. valore di stima

145,00 X € 1.300,00 = €! 188.500,00

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Fabbricato adibito a deposito!

Tenuto conto inoltre della natura esecutiva e non contrattuale della vendita che ne riduce forfettariamente il valore del 20% circa, può essere così definito:!

che si arrotonda ad € 177.000,00. (diconsi euro centosettantasettemila/00)!Il bene in parola non è soggetto alla tassazione IVA.!

!Lotto n° 2

In considerazione di quanto sopra esposto, del decremento delle transazioni

immobiliari, del conseguente andamento dei prezzi tendente al ribasso, nonché

dell’assenza di un’area per il ricovero di automezzi e delle opere di

manutenzione occorrenti, si ritiene opportuno, applicare il seguente valore di

stima:


che si arrotonda ad € 50.000,00. (diconsi euro cinquantamila/00)!Il bene in parola non è soggetto alla tassazione IVA.!

!!!!!


110,00 X € 300,00 = €! 33.000,00

valore di stima decremento del 20% valore

€! 221.500,00 X 80,00% = €! 177.200,00


90,00 X € 700,00 = €! 63.000,00


€! 63.000,00 X 80,00% = €! 50.400,00

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Lotto n° 3 In considerazione di quanto sopra esposto, del decremento delle transazioni

immobiliari, del conseguente andamento dei prezzi tendente al ribasso, nonché

del pessimo stato di conservazione, si ritiene opportuno, applicare il seguente

valore di stima:

Fabbricato abitativo

Fabbricato adibito a deposito!


che si arrotonda ad € 60.000,00. (diconsi euro sessantamila/00)!Il bene in parola non è soggetto alla tassazione IVA.!

!!


157,50 X € 300,00 = €! 47.250,00


107,50 X € 250,00 = €! 26.875,00


€! 74.125,00 X 80,00% = €! 59.300,00

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DATI RIASSUNTIVI!!LOTTO n° 1!

Quota di 1/1 su compendio immobiliare sito in Comune di Pianello Val tidone, località Case Vaie, costituito da fabbricato residenziale in buone condizioni a due piani fuori terra con ampia area pertinenziale, corredato da deposito a due piani in corpo separato;!Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Pianello Val Tidone!

unitamente a quanto sopra risultano anche i beni comuni non censibili di cui:!

Al Catasto dei Terreni del Comune di Pianello Val Tidone!

confina a nord con ragioni mappale 345, ad est con strada comunale, a sud con ragioni mappale 316 e strada comunale, e ad ovest con ragioni mappale 311; Il valore commerciale dell’intero bene risulta pari ad € 177.000,00.!!!!!!!!








Fg.

Mapp.

qualità Cl H!

a ca R.D. R.A.

19 146 seminativo 2 72 €! 0,30 €! 0,43

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LOTTO n° 2!Quota di 1/1 su compendio immobiliare costituito da fabbricato residenziale in discrete condizioni a due piani fuori terra con piccola area pertinenziale antistante;!Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Pianello Val Tidone!

confina a nord con strada comunale, a est con ragioni mappale 361/2, a sud e ad ovest con mappale 365, !Il valore commerciale dell’intero bene risulta pari ad € 50.000,00.!

!LOTTO n° 3!

Quota di 1/1 su compendio immobiliare (da ristrutturare) costituito da fabbricato residenziale a tre piani fuori terra con piccola area pertinenziale antistante, corredato da deposito a due piani in aderenza;!Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Pianello val Tidone!

confina in circondario a nord con strada comunale, a est con ragioni mappale 84, a sud con ragioni mappali 82, 83, 85, a ovest con mappale 365 e mappale 361/3.!Il valore commerciale dell’intero bene risulta pari ad € 60.000,00.!!Chiusa la presente perizia in Piacenza, 31 maggio 2014. !! ! !! ! ! ! ! ! ! ! ! IL CTU!! ! ! ! ! Geom. Danilo Borsa!!!






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!!Allegati:!1. Elaborati grafici;!

2. Documentazione fotografica;!

3. Estratti di mappa catastale;!

4. Visure catastali;!

5. Planimetrie catastali;!

6. Ispezioni ipotecarie;!

7. Atto di Matrimonio;!

8. Certificato di destinazione urbanistica;!

9. Dichiarazione irreperibilità pratiche edilizie;!

10.Cd disk contenete relazione peritale planimetrie e fotografie;

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Monica

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contro: Caiazzo Maria Luisa -...

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