ISG World Miami Report 2015 (Mandarin)
92
美国南佛罗里达州新建公寓市场深度分析 本期特辑 新建项目 MLS二手房库存 租赁趋势 国际市场 艺术与文化 ISG 城市观察 2020 年迈阿密 业内观点 塑造明天的迈阿密 影响迈阿密未来的关键因素 美国南佛罗里达州新建公寓市场深度分析 TM 2015 年秋季
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塑造明天的迈阿密 | 美国南佛罗里达州新建公寓市场深度分析
Transcript of ISG World Miami Report 2015 (Mandarin)
美 国 南 佛 罗 里 达 州 新 建 公 寓 市 场 深 度 分 析
本期特辑
新建项目
MLS二手房库存
租赁趋势
国际市场
艺术与文化
ISG 城市观察
2020 年迈阿密
业内观点
塑造明天的迈阿密影 响 迈 阿 密 未 来 的 关 键 因 素
美 国 南 佛 罗 里 达 州 新 建 公 寓 市 场 深 度 分 析
TM
2015 年秋季
Cover Credit:
总裁 | Craig Studnicky & Philip Spiegelman
主席 | Michael Ambrosio副主席 | Sergio Pintos
编辑市场总监 | Veronica Escobedo公关总监 | Kattie Maldonado市场协调专员 | Melissa Tello
调查市场调查总监 | Athena Rossano市场调查协调员 | Daniella Aragon 设计 创意总监 | Edward Trelles设计师 | Anthony Anchante
捐稿人Liliana Gomez, Alex Vidal, Andres Valdivieso, Raquel Kaufman, Amanda Manteiga, Patricia Restrepo, Marly Jaramillo, Andres Penalver, Rowena Luna
封面艺术“城市车轮” 美工: James McNabbwww.mcnabbstudio.com摄影: Aurelie Laurent, Petit Jules
欢迎阅读迈阿密报告
CRAIG STUDNICKY ISG 总裁
PHILIP SPIEGELMANISG 总裁
迎阅读我们最新版本的迈阿密报告TM。ISG WORLD® 公司非常荣幸地为您呈现这个新兴全球城市当前市场状况的最新情况。
迈阿密是全球性门户，是世界舞台上冉冉升起的新星。我们的城市将各种多元化但互相补充的文化融合在一起，构建了一个潜力无限的神奇环境。
在过去的整整六年间，我们透过 ISG 迈阿密报告记录了迈阿密的豪华房地产市场，澄清了许多错误观念、误导性事实以及对迈阿密稳定性和发展之质疑。我们的研究也逐渐从纯粹性统计分析演变成为对有助于南佛罗里达地区的成长和成熟的各种因素的呈现和说明。
在继续提供有关新建项目、二手房库存、租赁趋势和新兴次级市场的最全面统计的
同时，我们也囊括了巩固迈阿密作为全球最重要城市之一地位的文化和商业趋势。在此版本中，我们进一步深入分析这些文化宜居性因素如何吸引超高净值人士。
如同全球经济中的所有大城市，迈阿密也难免受到世界性事件和周期之影响。巴西、俄罗斯、印度、中国和南非 (BRICS) 之经济疲软以及南美之政治动荡均影响着我们南佛罗里达市场之购买动态。目前，美元价值飞涨导致区域中新公寓吸收疲软。然而，历史证明，一旦新货币动态被公认为规范，迈阿密的稳定投资环境和资产保护之吸引力将再次激发我们市场的国外投资。
我们也意识到中国市场对我们城市的新兴趣。富有的中国人对佛罗里达并不陌生，他们正在探索我们的城市并认识和发掘迈阿密能够提供
的“宜居优势”。我们将继续观察此兴趣，参与发展此兴趣并紧密追踪其发展趋势情况。我们认为此趋势与巴拿马运河扩张（将为我们的城市港口引入更大的巴拿马船只）相结合，将促进亚洲人在我们整个地区的商务、贸易、投资和就业。
此外，技术发展、国际金融以及创业举措将为迈阿密提供大量的就业机会。创新概念的引入与良好教育的劳动力相结合，吸引了大量资本投资流入我们这座神奇的城市。ISG期望见证这一令人激动的时刻。
我们将继续与我们的听众和同仁共享我们的资讯和观察。希望我们的2015 年ISG 迈阿密报告能够为您提供信息并能够为您所用。
谢谢您的持续关注！
Craig Studnicky ISG 总裁
Philip SpiegelmanISG 总裁
Micheal AmbrosioISG 主席
4本期特辑
8财富报告
10迈阿密的摩天大楼
12新建项目
16开发周期
26二手房库存
32租赁趋势
40人口统计
42国际市场
46交通
56文化与经济发展
66未来前景
70ISG 城市观察
742020 年南佛罗里达
88业内观点
本期特辑
2015 年，对于超高净值人士，迈阿密在世界最重要城市中的排名上升至第 6 位。
由伦敦房地产咨询公司莱坊 (Knight Frank) 每年发行的《财富报告》预测迈阿密至少在接下来的十年期间仍保持在前 10 名。
来源: Miami Herald Knight Frank Global Cities Report The Real Deal
2014
2015
2013
2011
4 ISG MIAMI REPORT
1. 伦敦2. 纽约3. 香港4. 新加坡5. 上海
6. 迈阿密7. 巴黎8. 迪拜9. 北京10. 苏黎世
对超高净资产人士最重要的十大城市 — 2015 年全球调查
正在崛起的迈阿密
“迈阿密的排名
将继续上升，因为
超高净资产人士
想居住于此。”
来源: Knight Frank
导 致 迈 阿 密 排 名 上 升 的 因 素 ？
经济活动迈阿密已为未来的经济繁荣和 市场活动的增强作好准备。这座城市被称为美洲的门户，是《世界 500 强》中多家公司和国际性企业的大本营。
经济活动 生活品质 知识与影响 政治力量
生活品质该市有大量文化和休闲中心，因其宜人的气候和美丽的海滩而闻名。迈阿密空气品质居全国之首，始终倡导行人友好的绿色举措。此外，该地区可确保高度的个人安全性、合理的政治自由和稳定性。
知识与影响迈阿密作为知识型劳动力聚集中心的地位日益显著。新教育和科技计划层出不穷，促进了该地区新兴科技公司的发展。
政治力量迈阿密在国际与美国国内的地位使其成为对全球性政治观点和意见有显著影响力的城市。佛罗里达州是美国人口第3大州。被认为在美国总统选举期间最有决策权的一大州，其选举投票为 29。
ISG MIAMI REPORT 5
迈阿密的热带气候全年吸引着国外买家来到其海滨度假。
迈阿密让国外买家感到放心。这座城市拥有安全的环境，舒适的生活方式以及全美稳定的成活成本。是美国的宜居之地
“ [佛罗里达州是国际房地产销售第一大州] 每天有大量的国外资金流入 美国房地产市场，特别是 通过迈阿密这样的门户城市。”
- 《每日商业评论》，2015 年 7 月
宜人气候 金融安全
对比其他国家
国际买家眼中的迈阿密宜居因素
即生活品质，一般指城市功能方面可以提供满足生活需要求，提高综合幸福指数的条件。
宜居性名词
迈阿密因其环境安全、经济繁荣、丰富的生活型态和文化活力而独具一格。最重要的是，
全球各地的买家携带家眷来到这片土地，他们相信迈阿密能让他们感到安宁的生活。
这些宜居因素继续促进人们对于迈阿密作为超豪华市场的渴望程度。
6 ISG MIAMI REPORT
Liliana Gomez国际销售总监
“除了奢华的生活型态和宜人
的气候，经济保障和治安安全
也是国际客户前来迈阿密购买
的第一大原因。人们在享受富
有活力的社区和文化的同时，
还得益于稳定的政治及经济环
境。”
来源: Financial Security – USA Today, 2015 年5 月
QUALITY OFLIFE
每年有 248 个晴天每年平均气温：77F / 25C每年平均降雨量：62 英寸/157 厘米
来源: U.S. Climate Data BestPlaces.net
“作为全球财富的世界性集中地，南佛罗里达州在以下各方面越来越成为奢华之代名词；数百万美元的房地产、超级跑车、游艇、高档手表和大牌服装。”
迈阿密的“优质空气”天数多于美国的大多数主要城市。
迈阿密是美国四座提供带健身区公园和成人操场的城市之一，鼓励每个人与其家人一起外出到充满活力的绿色环境中欢度时光。
国 际 房 地 产 销 售 十 大 州 1. 佛罗里达州
2. 加州
3. 德克萨斯州
4. 亚利桑那州
5. 新泽西州
6. 纽约州
7. 伊利诺斯州
8. 华盛顿州
9. 密歇根州
10. 夏威夷州
空气品质
来源: Daily Business Review, National Association of Realtors
空气质量高端购物
ISG MIAMI REPORT 7
来源: Miami Herald, 2015 年1 月 来源: Air Quality – OurMiami.org, 2013 Readers Digest
来源: Livability.com, 2014年11月
空气洁净度排名第一
8 ISG MIAMI REPORT
$500 $1,000 $1,500 $2,000 $2,500 $3,000 $3,500 $4,000 $4,500
迈阿密
上海
北京
苏黎世
迪拜
巴黎
纽约
新加坡
香港
伦敦
5 百万美元公寓每平方英尺 (PSF) 平均单价
$1,111 PSF$1,315 PSF
$1,429 PSF
$1,428 PSF
$1,562 PSF
$1,666 PSF
$2,000 PSF
$2,381 PSF
$2,500 PSF
$4,166 PSF
5,000 SQ.FT.
4,500 SQ.FT.
4,000 SQ.FT.
3,500 SQ.FT.
3,000 SQ. FT.
2,500 SQ.FT.
2,000 SQ.FT.
1,500 SQ.FT.
1,000 SQ.FT. 伦敦
香港
新加坡
纽约
巴黎
迪拜
北京 苏黎世
上海
迈阿密
5 百万美元将在迈阿密买到的总平方英尺 (SQ.FT.)
迈阿密与莱坊全球 10 大城市对比
投 资 – 一 位 百 万 富 翁 的 全 球 视 野
来源: Knight Frank Wealth Report Forbes, 2014 年 6 月, Business Insider, 2014 年 3 月
ISG MIAMI REPORT 9
在迈阿密的豪华公寓市场, 五百万美元能买到什么
上海3,800 SQ.FT.
迪拜3,200 SQ.FT.
新加坡2,100 SQ.FT.
苏黎世3,500 SQ.FT.
巴黎3,000 SQ.FT.
香港2,000 SQ.FT.
北京3,500 SQ.FT.
纽约2,500 SQ.FT
伦敦1,200 SQ.FT.
来源: Knight Frank Wealth Report Sotheby’s International Realty - NY LuxuryRealEstate.com
1. 伦敦2. 纽约3. 香港4. 新加坡5. 上海
6. 迈阿密7. 巴黎8. 迪拜9. 北京10. 苏黎世
对超高净资产人士最重要的十大城市 — 2015 年全球调查
迈阿密4,500 SQ.FT.
市中心
2,000 尺
1,500 尺
1,000 尺
900 尺
800 尺
700 尺
600 尺
500 尺
400 尺
300 尺
200 尺
100 尺
FREEDOMTOWER
SUNTRUSTINTERNATIONAL
CENTER
COURTHOUSECENTER
ICON BRICKELLNORTH & SOUTH
TOWER
FOUR SEASONSHOTEL & TOWER
ECHOBRICKELL
已 竣 工 施 工 中
256 尺
375 尺 405 尺
586 尺
789 尺
637 尺
迈 阿 密 到 达 新 高 度 迈阿密著名摩天大楼的历史趋势和图示。
摩天大楼对国际性城市的好处：
• 减少了城市无计划扩张，增加了生态通勤（例如，
慢跑或骑单车）
• 新技术的出现为建筑新高度和提高成本效益提供了
可能
• 不断拔高的写字楼和住宅为市场和文化活动腾出了
更多空间，提升了生活品质。
来源: KnightFrank.com
10 ISG MIAMI REPORT
来源: Emporis.com
1925 1973 1985 2008 2003 2017
300 BISCAYNE1000MUSEUM
PANORAMATOWER
THE WORLD TRADE CENTER OF
THE AMERICAS
SKYRISE MIAMI ONE BRICKELLCITY CENTRE
施 工 中 拟 建
1,049 尺1,000 尺
706 尺
822 尺953 尺
1,049 尺
“摩天大楼适应了经济和人口的快速发展，扩大了住宅和办公空间的面积。”
来源: Global Cities Skyscrapers 2015 Report
ISG MIAMI REPORT 11
202020182017 2017 TBD 2019
12 ISG MIAMI REPORT
新建项目
ISG MIAMI REPORT 13
新 建 项 目 摘 要 待建、已售和待售信件公寓单元总计，Brickell（布里克尔），Biscayne Corridor（比斯坎湾走廊）[ Edgewater（滨海区），Wynwood（怀恩伍德艺术区艺术区），Midtown（中城），Design District & Omni（设计街区和欧姆尼）/Downtown Miami（迈阿密市中心）]，The Beaches海滩区[（South Beach南沙滩），Miami Beach（迈阿密海滩），Surfside（瑟夫赛德），Bal Harbour（保罗哈勃），Sunny Isles（阳光岛）, Hallandale（哈伦戴尔）, Hollywood Beach（好莱坞海滩）]，Aventura（阿文图拉）, North Miami Beach（迈阿密北滩）, Coconut Grove & Key Bis-cayne（椰林区与比斯坎岛）自2011年以来
17,007总计
4,061未售
12,946
76% 已售自 2015 年 7 月起
项目单元总计 已售发商单元 未售开发商单元
14 ISG MIAMI REPORT
5 年 每 年 吸 收 量分 析 对于从 2010 至 2015 年建筑的公寓次级市场包括Brickell（布里克尔），Biscayne Corridor（比斯坎湾走廊）[ Edgewater（滨海区），Wynwood（怀恩伍德艺术区艺术区），Midtown（中城），Design District & Omni（设计街区和欧姆尼）/Downtown Miami（迈阿密市中心）]，The Beaches海滩区[（South Beach南沙滩），Miami Beach（迈阿密海滩），Surfside（瑟夫赛德），Bal Harbour（保罗哈勃），Sunny Isles（阳光岛）, Hallandale（哈伦戴尔）, Hollywood Beach（好莱坞海滩）]，Fort Lauderdale（劳德代尔堡），Aventura（阿文图拉）, North Miami Beach（迈阿密北滩）, Coconut Grove（椰林区）和Key Biscayne（比斯坎岛）
2,461 每年
Brickell
Biscayne corridor / downtown MiaMi
the Beaches
north MiaMi Beach,key Biscayne, coconut Grove
aventura
Fort lauderdale
总计
611 每年
750 每年
105 每年
160 每年
210 每年
625 每年
来源: Integrated Realty Information System (Iris); Miami-Dade & Broward County Property Appraiser and Multiple Listing Service (MLS)
2010-2015 年平均每年公寓库存吸收量
新 建 项 目 总 结 自2011年中期投入市场销售的95号公路以西新建公寓开发状态分析
ISG MIAMI REPORT 15
状态 建筑总计 总单元 已售总计 已售% 未售总计
已交付 21 3,055 2,982 98% 73
施工中 49 9,367 7,800 83% 1,567
施工前 26 4,585 2,164 47% 2,421
总计 96 17,007 12,946 76% 4,061
`
新 建 筑 盘 存竣 工 时 限 （ 正 在 建 筑 中 ） 2012 - 2019 根据子市场划分
迈 阿 密 新 建 项 目开 发 周 期ISG World® 全面考察了高层公寓的开发周期 — 从启动到竣工。根据以前的项目周
期，本节概述了每个项目在向市场交付最终产品之前必须经历的典型 2-3 年过程。
0 6 个月 1 年 1.5 年
预售 合同 破土动工
BISCAYNE CORRIDOR
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
733
675
2,32
6
96 0
488
00
16 ISG MIAMI REPORT
包括 Wynwood, Design District, Edgewater, Midtown & Omni
BRICKELL
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
948
1,17
01,
074
2,32
1
0 0 0 0
DOWNTOWN MIAMI
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
352
736
0 0 0 00 0
单元: 5,51385% 已售
单元:4,31876% 已售
单元:1,08854% 已售
2 年 2.5 年 3 年 3.5 年
封顶 完工
40 层 40 层以上
ISG MIAMI REPORT 17
THE BEACHES
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
794 94
761
3
0
986
00 88
包括 South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal HarbourSunny Isles, Hallandale and Hollywood Beach
NORTH MIAMI / KEY BISCAYNECOCONUT GROVE
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
234
556
154
0
465
00 0
AVENTURA
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
142
700
160
00
190
0
FORT LAUDERDALE
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
529
0 86 00 22 520
单元:3,42874% 已售
单元:1,40985% 已售
单元:56264% 已售
单元:68947% 已售
1100 Millecento
1010 Brickell
Brickell city centre tower i - reach
Brickell city centre tower ii - rise
Brickell heiGhts east
Brickell heiGhts west
Brickell house
Brickellten
Brickell Flatiron
cassa Brickell
echo Brickell
le Parc
nine at Mary Brickell villaGe
MyBrickell
sls hotel and residences
sls lux
the Bond
总计 5,513 个单元 4,676 个单元 837 个单元未售平均吸收量：在过去的 5 年，平均每年 625 个单元
BRICKELL
已售开发商单元 未售开发商单元
382 个单元100% 已售
387 个单元94% 已售
390 个单元85% 已售
358 个单元95% 已售
332 个单元80% 已售
374 个单元100% 已售
548 个单元40% 已售
180 个单元91% 已售
390 个单元100% 已售
192 个单元100% 已售
453 个单元98% 已售
450 个单元89% 已售
323 个单元95% 已售
81 个单元81% 已售
128 个单元84% 已售
155 个单元95% 已售
390 个单元40% 已售
自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计
BRICKELL
*the edGe on Brickell 已取消 — 已删除数量
18 ISG MIAMI REPORT
BISCAYNE CORRIDOR DOWNTOWN MIAMIBiscayne Corridor 包括 Wynwood, Design District, Edgewater, Midtown 和 Omni自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计
100% 已售
399 个单元99% 已售
90 个单元73% 已售
300 个单元100% 已售
368 个单元100% 已售
250 wynwood
Baltus house
23 Biscayne Bay
26 edGewater
Bay house
Biscayne Beach
the criMson
elysee
icon on the Bay
Gran Paraiso
one Paraiso
Paraiso Bayviews
Paraiso Bay tower i
hyde Midtown
aria
canvas
centro
1000 MuseuM
krystal towers
ParaMount, MiaMi worldcenter siGnature tower
11 个单元100% 已售
165 个单元98% 已售
167 个单元100% 已售
83 个单元50% 已售
647 个单元43% 已售
352 个单元89% 已售
513 个单元50% 已售
276 个单元100% 已售
388 个单元90% 已售
WYNWOOD
DESIGN DISTRICT
EDGEWATER
MIDTOWN
DOWNTOWN MIAMI
395 个单元45% 已售
153 个单元20% 已售
86 个单元84% 已售
317 个单元62% 已售
500 个单元35% 已售
100 个单元即将推出
96 个单元
ISG MIAMI REPORT 19
OMNI
Biscayne Corridor: 总计 4,318 个单元 3,276 个单元 1,042 个单元未售Downtown Miami: 总计 1,088 个单元 586 个单元 502 个单元未售平均吸收量：在过去的 5 年，平均每年 611 个单元
已售开发商单元 未售开发商单元
239 个单元65% 已售
58 个单元83% 已售
150 个单元70% 已售
BAL HARBOUR
SURFSIDE
47 个单元100% 已售
30 个单元97% 已售
114 个单元100% 已售
321 ocean
Beach house 8
edition residences
Faena house
Glass
l’atelier
louver house
Marea south Beach
one ocean
Palau sunset harBour
Peloro on the Bay
ritz-carlton residences
*1 hotel and hoMes
Fendi chateau
surF cluB Four seasonsPrivate residences
oceana Bal harBour
21 个单元95% 已售
8 个单元100% 已售
MIAMI BEACH /SOUTH BEACH
10 个单元100% 已售
26 个单元85% 已售
111 个单元60% 已售
159 个单元81% 已售
50% 已售 12 个单元
45 个单元100% 已售
21 个单元50% 已售
50 个单元100% 已售
THE BEACHES 包括 South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles, Hallandale 和 Hollywood Beach自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计
* Bath cluB estates 已取消 – 已删除数量*上一周期剩余库存
20 ISG MIAMI REPORT
已售开发商单元 未售开发商单元
*仅公寓住宅
400 sunny isles
residences By arMani casa
chateau Beach
Jade siGnature
the estates at acqualina
Mansions at acqualina
Muse
Parque towers
Porsche desiGn tower
reGalia
ritz carlton residences
turnBerry ocean cluB
Beachwalk
aPoGee Beach
*hyde resort and residences
saGe Beach
oceanBleau
230 个单元100% 已售
212 个单元53% 已售
308 个单元58% 已售
264 个单元30% 已售
84 个单元100% 已售
132 个单元95% 已售
40 个单元100% 已售
49 个单元100% 已售
48 个单元
192 个单元87% 已售
68 个单元65% 已售
320 个单元85% 已售
79 个单元100% 已售
39 个单元92% 已售
30% 已售 154 个单元
24 个单元85 % 已售
SUNNY ISLES BEACH
HALLANDALE BEACH
HOLLYWOOD BEACH
84 个单元100% 已售
总计 3,428 个单元 2,523 个单元 905 个单元未售平均吸收量：在过去的 5 年，平均每年 750 个单元
21 % 已售
ISG MIAMI REPORT 21
已售开发商单元 未售开发商单元
avva
echo aventura
Bellini
Privé
aventura Park square
vida at the Point
190 个单元90% 已售
总计 562 个单元 359 个单元 203 个单元未售平均吸收量：在过去的 5 年，平均每年 160 个单元
AVENTURA70 个单元
160 个单元50% 已售
131 个单元38% 已售
5 个单元20% 已售
6 Total Units 17% 已售
总计 1,409 个单元 / 1,198 个单元 / 211 个单元未售平均吸收量：在过去的 5 年，平均每年 105 个单元
AVENTURA 自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计
KEY BISCAYNE
NORTH MIAMI BEACH, KEY BISCAYNE& COCONUT GROVE
the harBour
Marina PalMs towers i & ii
oceana
Grove at Grand Bay
one Park Grove
two Park Grove
Park Grove cluB residences
154 个单元100% 已售
425 个单元80% 已售
87% 已售
97 个单元100% 已售
152 个单元90% 已售
40 个单元即将推出
NORTH MIAMIBEACH
COCONUT GROVE
73 个单元87% 已售
自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计
468 个单元
6 个单元
22 ISG MIAMI REPORT
81% 已售
已售开发商单元 未售开发商单元
已售开发商单元 未售开发商单元
FORT LAUDERDALE 自 2011 年中期以来可供销售的新建筑公寓单元总计
1800 las olas
adaGio on the Bay
aquaBlu Fort lauderdale
aqualuna las olas
aquaMar las olas
aquavita las olas
auBerGe
Bellavita las olas
*Four season Private residences
*Gale hotel & residences
ParaMount Fort lauderdale
riva
4 个单元100% 已售
35 个单元
FORTLAUDERDALE
22 个单元100% 已售
16 个单元80% 已售
12 个单元100% 已售
20 个单元45% 已售
95 个单元 65% 已售
100 个单元55% 已售
171 个单元28% 已售
70 个单元
128 个单元60% 已售
43% 已售
20% 已售
ISG MIAMI REPORT 23
总计 689 个单元 / 327 个单元 / 362 个单元未售平均吸收量：在过去的 5 年，平均每年 210 个单元
*不包括酒店单元*PRIVAGE 已取消 — 已删除的数量
已售开发商单元 未售开发商单元
即将推出 16 个单元
COCONUT GROVE
EDGEWATER
KEY BISCAYNE
BRICKELL
MIAMI BEACH / SOUTH BEACH
NORTH MIAMI BEACH
SURFSIDE
BAL HARBOUR
SUNNY ISLES BEACH
HALLANDALE BEACH
HOLLYWOOD BEACH
FORT LAUDERDALE
FLO
RID
A’S
TURN
PIKE
595
75
1
95
1
A1A
1
1
A1A
A1A
95
DESIGN DISTRICT
MIDTOWN
DOWNTOWN MIAMI
BISCAYNE CORRIDORWYNWOOD
AVENTURA
24 ISG MIAMI REPORT
OMNI
100% 已售
75% - 99% 已售
50% - 74% 已售
不到 50% 已售
新建项目已售 %子市场摘要
FORT LAUDERDALE 47% 已售
HOLLYWOOD BEACH 74% 已售
AVENTURA 64% 已售
HALLANDALE BEACH 100% 已售
SUNNY ISLES BEACH 70% 已售
BAL HARBOUR 65% 已售
SURFSIDE 74% 已售
NORTH MIAMI BEACH 84% 已售
MIAMI BEACH / SOUTH BEACH 85% 已售
BISCAYNE CORRIDOR 76% 已售
DOWNTOWN MIAMI 54% 已售
BRICKELL 85% 已售
COCONUT GROVE 82% 已售
KEY BISCAYNE 100% 已售
ISG MIAMI REPORT 25
26 ISG MIAMI REPORT
MLS 二手房销售库存
ISG MIAMI REPORT 27
B r i c k e l l
有效待售房源每平方英尺价格
200
400
600
800
1,000
1,200
$100
$200
$300
$400
$500
$600
$489
$502$531 $544
1,110
868
659
815
18 个月以前 12 个月以前 6 个月以前 目前待售
200
400
600
800
1,000
1,200
$100
$200
$300
$400
$500
$600
$504$515
$562 $571
1,132 876
596
789
来源: Multiple Listing Service
自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售
BRICKELL
BISCAYNE CORRIDOR DOWNTOWN MIAMIBiscayne Corridor 包括 Wynwood, Design District, Edgewater, Midtown 和 Omni自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售
来源: Multiple Listing Service
28 ISG MIAMI REPORT
有效待售房源每平方英尺价格
18 个月以前 12 个月以前 6 个月以前 目前待售
AVENTURA 自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售
THE BEACHES
100
200
300
400
500
600
$390
$400
$410
$420
$430
$408
$412
$431
$441
392
296
182
240
$1,091
$1,106$1,098
$1,202
1,355
1,045
654812
$1,000
$1,040
$1,080
$1,160
$1,240
$1,320
$1,280
$1,200
$1,120
400
600
800
1,200
1,600
2,000
1,800
1,400
1,000
包括 South Beach/Miami Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles, Hallandale 和 Hollywood Beach自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售
来源: Multiple Listing Service
来源: Multiple Listing Service
$440
ISG MIAMI REPORT 29
有效待售房源每平方英尺价格
有效待售房源每平方英尺价格
18 个月以前 12 个月以前 6 个月以前 目前待售
18 个月以前 12 个月以前 6 个月以前 目前待售
$410
$420
$444 $446
535
426
226 228
$390
$400
$410
$430
$450
$440
$420
100
200
300
500
600
400
B r i c k e l l
100
200
300
400
500
600
$200
$220
$230
$240
$250
$206
$212 $216
$243557
425
248 191
来源: Multiple Listing Service
包括 Sunrise, Plantation 和 East Fort Lauderdale自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售
GREATER FORT LAUDERDALE
EAST PALM BEACH 包括 Delray Beach, Boynton Beach 和 West Palm自 2006 年以来建造以及可供销售的新公寓 18 个月以前、12 个月以前、6 个月以前以及当前待售
来源: Multiple Listing Service
30 ISG MIAMI REPORT
有效待售房源每平方英尺价格
有效待售房源
每平方英尺价格
18 个月以前 12 个月以前 6 个月以前 目前待售
18 个月以前 12 个月以前 6 个月以前 目前待售
BRICKELL
BISCAYNE CORRIDOR / DOWNTOWN MIAMI
AVENTURA
THE BEACHES
GREATER FORT LAUDERDALE
EAST PALM BEACH
41110
38120
4990
4275
51140
45125
B r i c k e l l
2013 平均 DOM2015 平均 DOM
2013 年与 2015 年已完成的销售 MLS 分析自 2006 年构造的新建筑
上市天数 (DOM)
来源: Multiple Listing Service
ISG MIAMI REPORT 31
32 ISG MIAMI REPORT
租赁趋势
ISG MIAMI REPORT 33
“ 我们期望迈阿密住
宅价格在 2015 年
继续上涨。新建项
目和现有公寓的需
求目前都很强劲，
因此，我们将继续
追踪迈阿密戴德郡
住宅价格上涨。”
2015 年迈阿密房地产经纪人协会总裁Christopher Zoller
34 ISG MIAMI REPORT
2010 年 1 月 — 2015 年 7 月自 2006 年构造的新建筑公寓
BRICKELL
来源: Multiple Listing Service
入住 空置率
2005
15%
空 置 率 历 史
9%
2010 $2.30$2.33
$2.42
$2.57
$2.81
$2.98
2010
$2,283
$2,300
$2,462
$2,680
$2,858
$2,200
2011 2012 2013 2014 2015
平均价格 每平方英尺平均价格
2015
4%
ISG MIAMI REPORT 35
2010 年 1 月 — 2015 年 7 月Biscayne Corridor 包括 Wynwood, Design District, Edgewater, Midtown 和 Omni自 2006 年构造的新建筑公寓
BISCAYNE CORRIDOR DOWNTOWN MIAMI
来源: Multiple Listing Service
10%
2010
11%
2005 $2.19
$2.28
$2.32
$2.61
$2.74
2010
$2,425
$2,568
$2,687
$2,730
$3,077
$2,211
2011 2012 2013 2014 2015
$2.89
2015
4%
36 ISG MIAMI REPORT
入住 空置率
空 置 率 历 史
平均价格 每平方英尺平均价格
2010 年 1 月 — 2015 年 7 月包括 South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles, Hallandale 和 Hollywood Beach自 2006 年构造的新建筑公寓
THE BEACHES
来源: Multiple Listing Service
3%
2015
$2.49
$2.63
$3.06
$3.26
$3.84
2010
$3,936
$4,425
$4,902
$5,563
$5,894
$3,925
2011 2012 2013 2014 2015
$4.24
2010
14%
2005
18%
ISG MIAMI REPORT 37
入住 空置率
空 置 率 历 史
平均价格 每平方英尺平均价格
1%
15%
9%
2010 年 1 月 — 2015 年 7 月自 2006 年构造的新建筑公寓
AVENTURA
2010
2005
$1.40
$1.50
$1.59
$1.69
$1.82
2010
$2,938
$3,056
$3,306
$3,538
$3,925
$2,820
2011 2012 2013 2014 2015
$2.03
2015
来源: Multiple Listing Service
38 ISG MIAMI REPORT
入住 空置率
空 置 率 历 史
平均价格 每平方英尺平均价格
15%
10%
5%
2010 年 1 月 — 2015 年 7 月自 2006 年构造的新建筑公寓
FORT LAUDERDALE
2015
$1.53 $1.54
$1.68
$1.82
$1.91
2010
$1,974
$2,226
$2,373
$2,482
$2,657
$1,935
2011 2012 2013 2014 2015
$2.01
2010
2005
来源: Multiple Listing Service
ISG MIAMI REPORT 39
入住 空置率
空 置 率 历 史
平均价格 每平方英尺平均价格
佛罗里达州，人口数量曾在美国排名 33，现在已超过纽约成为人口第三大州。在 2015 年8
月，美国人口统计局也发布了有关“城区之间的迁移流量”数据。2009 年至2013 期间，22,000
名纽约市民迁移至迈阿密，这是在美国最大城市间发生的历史第二大人口迁移。
人 口
40 ISG MIAMI REPORT
POLITICALPOWER
佛罗里达州的人口数量决定了其有27 位美国众议院成员，并有29张
选举人票；在美国总统选举期间构成了强势的政治影响力。佛罗里
达州的人口增长决定了其在国家政治中的优先权愈发显著。
联合长途搬运公司 (United Van Lines) 是一
个全美范围内的搬家公司，该公司发布的
第38届年度国家迁移者调查呈现了2014年
间各州的客户迁移情况。佛罗里达州在前
十名”迁入州”中排名第 5（美国 55 % 或更
多的迁移者迁入佛罗里达州）。
联合长途搬动公司2014 年国内迁移者调查
OR
NV
ID
CO
OK
TX
VT
NCSC
#5 佛罗里达州
DC
美 国 众 议 院
佛罗里达州
27佛罗里达州
众议院成员
高迁入高迁出平衡
目前排名
1. 加州 53 名成员
2. 德克萨斯州 36 名成员
3. 佛罗里达州 27 名成员
4. 纽约州 27 名成员
5. 伊利诺斯州 18 名成员
6. 宾夕法尼亚州 18 名成员
来源: Govtrack.us, USinfo.about.com
来源: United Van Lines 2014 National Movers Study
来源: U.S. Census Bureau
政治力量
2040*
2020*
2015
2006
1967
1914
4亿
3.36 亿
321,360,000
3亿
2亿
1亿
美国人口增长
= 1000万
2040*
2020*
2015
2006
1967
1914
2600万
2120万
20,297,000
1800万
660万
88.. 2万
佛罗里达人口增长
= 100万
ISG MIAMI REPORT 41
国家人口增长
19141. 纽约州
5. 德克萨斯州
12. 加州
33. 佛罗里达州
19671. 纽约州
2. 加州
6. 德克萨斯州
15. 佛罗里达州
20061. 加州
2. 德克萨斯州
3. 纽约州
4. 佛罗里达州
2020*
1. 加州
2. 德克萨斯州
3. 佛罗里达州
4. 纽约州
2040*
1. 加州
2. 德克萨斯州
3. 佛罗里达州
4. 纽约州
2015*
1. 加州
2. 德克萨斯州
3. 佛罗里达州
4. 纽约州
来源: U.S. Census Bureau
42 ISG MIAMI REPORT
国际市场报告
ISG MIAMI REPORT 43
全 球 买 家 简 介
34%
3%
15%
9%
11%
28%
北美
南美
来源: ISG - 截止2014年12月数据
来源: ISG - 截止2014年12月数据
44 ISG MIAMI REPORT
佛罗里达
墨西哥
纽约
加拿大
新泽西
德克萨斯州
田纳西州
马萨诸塞州
俄亥俄州
6%
15%
1%
45%
5% 1%1%3%
23%
巴西
委内瑞拉
阿根廷
哥伦比亚
秘鲁
玻利维亚
巴拿马
萨尔瓦多
危地马拉
洪都拉斯
尼加拉瓜
伯利兹
哥斯达黎加
16%5%
16%
15%
2%
9%
13%
15%
5%
4%
中美洲
欧洲和亚洲
来源: ISG - 截止2014年12月数据
来源: ISG - 截止2014年12月数据
ISG MIAMI REPORT 45
俄罗斯
法国
中国
意大利
亚洲
西班牙
日本
德国
印度尼西亚
芬兰
19%
46%
12%
8%
6%
5%4%
46 ISG MIAMI REPORT
交通
ISG MIAMI REPORT 47
迈 阿 密 的 竞 争 性 优 势巴 拿 马 运 河 扩 张 截至 2015 年7 月底，马拿马运河扩张已完成了 91.3%
100%
来源: PanCanal.com
当 2016 年巴拿马运河开放之后，迈阿密港
口将成为维吉尼亚州以南唯一的重要全球性
物流中心，能够容纳更大的船只。
迈阿密港口也被称为“游轮之都”，这个“美洲门户”最靠
近巴拿马运河。迈阿密已加深了其航道，该项投资预计将创
造 30,000 个新工作职位，将迈阿密港对城市的年度经济贡
献提高至 340 亿美元以上。
美国港口纷纷进行港口深化并建立更大的码头，以便从2016 年4 月开始，迎接从巴拿马运河通过的超级货轮。
美国港口为巴拿马河扩张做好准备 1. 迈阿密港口
2. 纽约和新泽西港口
3. 长滩港口
4. 西雅图/塔科马港口
270 亿美元迈阿密戴德郡的经济影响大约为
- 迈阿密戴德郡郡长 Carlos A. Gimenez
48 ISG MIAMI REPORT
ECONOMICACTIVITY
来源: USA Today
经济活动
“ 迈阿密港口将成为最接近巴拿马运河的港口，将有能力容纳世界超级货轮，这些货轮
满载时需要 50/52 英尺（15-16 米）深河道。迈阿密港口是全球著名的美洲门户。一
旦扩建挖掘完成，迈阿密港口将足以捕捉新的商机，特别是在不断发展的亚洲市场。”
- 迈阿密戴德郡郡长 Carlos A. Gimenez
ISG MIAMI REPORT 49
目前往返于迈阿密国际机场的100家航空公司的航班量多于全美任何一个机场
迈 阿 密 — 前 途 无 量
来源: Miami Dade Airport | Miami-Airport.com
华盛顿州杜勒斯
(IAD)
纽瓦克(EWR)
达拉斯沃斯堡(DFW)
哈兹菲尔德亚特兰大
(ATL)
芝加哥(ORB)
休斯顿(IAU)
旧金山(SFO)
洛杉矶(LAX)
迈阿密(MIA)
纽约(JFK)
2524
16
100
83
75
434239
30
美国最繁忙机场营运航班总计美国
经济影响
迈阿密国际机场依旧是迈阿密戴德郡和佛罗里达
州的主要经济引擎。最新经济影响调查表明迈
阿密国际机场对当地旅游业、游轮业、国际银行
业务、贸易和商务的年度经济影响为 335 亿美
元。迈阿密国际机场及与航空相关的行业直接和
间接为迈阿密戴德郡创造了 278,081 个工作机
会，相当于总工作岗位的四分之一。
迈阿密如何实现？ 迈阿密335 亿美元
迪斯尼乐园 - 182 亿美元
佛罗里达游轮产业 - 129 亿美元劳德代尔堡国际机场 - 106 亿美元佛罗里达大学 - 87 亿美元
400 亿美元
300 亿美元
200 亿美元
100 亿美元
来源: 2014 Annual Report Miami-Dade Aviation Department
50 ISG MIAMI REPORT
ECONOMICACTIVITY经济活动
目前往返于迈阿密国际机场的100家航空公司的航班量多于全美任何一个机场
“ 比记录更重要的是，[乘客量和货物运输量的不断增长]为我们的社会创造了新工作，带来了经济增长以及新的机遇，进一步强化了迈阿密作为美国其中一个顶级全球门户之地位。”
- 迈阿密戴德航空总监 Emilio T. González
1. 纽约 (JFK)
2. 迈阿密 (MIA)
3. 洛杉矶 (LAX)
4. 纽瓦克 (EWR)
5. 亚特兰大哈兹菲尔德 (ATL)
6. 芝加哥奥黑尔 (ORD)
7. 旧金山 (SFO)
8. 休斯顿 (IAH)
9. 华盛顿杜勒斯 (IAD)
10. 达拉斯沃思堡 (DFW)
#2 美国机场 — 国际乘客
1. 迈阿密 (MIA)
2. 洛杉矶 (LAX)
3. 纽约 (JFK)
4. 芝加哥奥黑尔 (ORD)
5. 路易斯维尔/ UPS (SDF)
6. 亚特兰大哈兹菲尔德 (ATL)
7. 达拉斯沃思堡 (DFW)
8. 孟菲斯/联邦快递 (MEM)
9. 纽瓦克 (EWR)
10. 旧金山 (SFO)
#1美国机场 — 国际货运
ISG MIAMI REPORT 51
年度国际乘客增长
2011 2012 2013 2014
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
来源: CAPA - Centre for Aviation
劳 德 代 尔 堡 机 场 随着劳德代尔堡当前国际和国内乘客量的
增长，一项投资 23 亿美元的“FLL 机场改
造翻新计划”诞生，其目的是通过对航站楼
进行现代化翻新，为国际和国内航班增加登
机口和开设更多商铺，达到加快办理登机手
续、减少航班延误、提供更多餐厅及商店以
提升旅客乘机体验。
来源: CAPA - Centre for Aviation
23亿美元 用 于 翻 新南部跑道扩张 7.91亿美元 已竣工
4 号航站楼重新开发和扩张 4.5亿美元 西部 2015/东部 2017
航站楼大厅 A 1.5亿美元 2017 年初期
楼航站楼翻新计划 3亿美元 1,2 和 3 号航站 2017 年初期
行李输送系统 1亿美元 1 和 2 号航站楼已竣工
降噪计划 1.75亿美元 进行中
在建项目 3.34亿美元 进行中
来源: CAPA - Centre for Aviation
2014
2013
2012
2011
6000万 6500万 7000万 7500万
7480万
7270万
7030万
6930万
来源: CAPA - Centre for Aviation
52 ISG MIAMI REPORT
ECONOMICACTIVITY
每年乘客总计迈阿密国际机场/劳德代尔堡国际机场
经济活动
2015 每周直达航班
加拿大 - 446
旧金山 - 342
洛杉矶 - 850
达拉斯 - 840休斯顿 - 686
芝加哥 - 872 新泽西 - 752 纽约 - 2,638
华盛顿特区 - 994亚特兰大 - 1,593
墨西哥 - 393
危地马拉 - 71萨尔瓦多 - 43
洪都拉琪 - 77尼加拉瓜 - 78
哥斯达黎加 - 164巴拿马 - 152
厄瓜多尔 - 80
秘鲁 - 70
哥伦比亚 - 137
特立尼达和多巴哥 - 62
巴西 - 123
海地 - 134
多米尼加共和国 - 162
智利 - 27阿根廷 - 42
乌拉圭 - 7
巴拉圭 - 4
玻利维亚 - 7
委内瑞拉 - 66
拉丁美洲 - 1,899
美国境内 - 9,567
加拿大 - 446
迈阿密国际机场与
劳德代尔堡国际机场
ISG MIAMI REPORT 53
迈阿密 /劳德代尔堡
来源: Marketing Division Miami-Dade Aviation Department Business Development Manager Broward County Aviation Department
佛罗里达州不久将建立美国最先进的客运铁路系统。All Aboard Florida（客满佛）将通过
235英里铁路联接迈阿密与奥兰多，行程只需3小时，与汽车相比节省时25%。其他途径车站
包括劳德代尔堡站和西棕榈滩站。
现代化旅行体验All Aboard Florida 的设计制造以乘客体验为出发点。
西门子火车特征：
• 符合人体工程学的座位
• Wi-Fi
• 无障碍上车
• 每天将发出16条南向及16条北向列车，时间安排更加灵活
2017年正式通车
迈阿密中央车站现正在施
工，位于迈阿密市中心，
车站楼将与现有公交系统相
连接。旅客可快速前往著名
的海滩、世界一流的体育赛
事、户外和水上娱乐、自然
和野外游、购物中心、博物
馆等。
劳德代尔堡 — 大约 25 分钟
迈阿密
西棕榈海滩 — 大约 1 小时
奥兰多 — 大约 3 小时
来源: All Aboard Florida
来源: All Aboard Florida
迈 阿 密 的 “宏 伟 中 央 ”车 站 ...ALL ABOARD
54 ISG MIAMI REPORT
ECONOMICACTIVITY
QUALITY OFLIFE经济活动 生活品质
“ All Aboard Florida 将成为迈阿密市最具改革性的项目之一。这
个耗资数十亿美元的私人投资将刺激我们市中心和历史上城区
的经济和旅游业发展，创造数千个工作机会，和数亿美元的经
济影响。”
迈阿密市长Tomas Regaloado
ISG MIAMI REPORT 55
56 ISG MIAMI REPORT
文化与经济发展
ISG MIAMI REPORT 57
迈 阿 密 - BUILDING SILICON SOUTH
迈阿密 — 下一个硅谷科技中心的五个城市之一。
• 佛罗里达州，迈阿密
• 德克萨斯州，奥斯汀
• 德克萨斯州，达拉斯
• 华盛顿州，西雅图
• 伊利诺伊州，芝加哥
在不到 2 年内, 迈阿密已成为美洲高科技和创新中心。
该城市现成为大量举世瞩目的创业投资支持的高科技公司所在地，包括:
- 现代医疗公司 (Modernizing Medicine)（最
近跻身于福布斯彻底改革性企业家精神十大
公司之一，仅次于美国特斯拉汽车公司 (Tesla Motors）
- YellowPepper
- OpenEnglish
- LearnerNationApple, Uber, Twitter and Facebook 已在迈阿密建立了地区办事处。
来源: CNBC
迈 阿 密 新 科 技 创 新 地 区 的 九 大 高 楼
迈阿密创新地区，这个项目耗资20 亿美元，将引发新创公司、中档市场和国际企业在创新性
混合用途开发区的协同性融合，这是将所未有的。
迈阿密创新大厦这项投资耗资2.5 亿美元，
将创造:
- 1,700 个建筑工作
- 700 个固定工作
- 13,000 高薪工作
建筑特征:
- 3,850,000 平方英尺办公空间
- 2,400,000 平方英尺住宅空间
- 250,000 平方英尺零售空间
- 2,500 停车位
58 ISG MIAMI REPORT
ECONOMICACTIVITY
KNOWLEDGE& INFLUENCE经济活动 知识与影响
eMERGE AMERICAS
eMerge Americas年度研讨会为先进技术、概念交流以及链接拉美、北美
和欧洲的创新技术启动提供了发展平台 。
“ 简而言之，迈阿密正处于转折点。”作为曾经的全球技术领域的二线角色，“当今一些独特因素使迈阿密成为技术领域不可或缺的重要角色。迈阿密现在在其名片上可以渲染浓重的一笔——蒸蒸日上的技术发展。”
- eMerge Americas 创始人, Manuel D. Medina
经济影响
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20232022
$2,000,000,000
$1,500,000,000
$1,000,000,000
$500,000,000
1800万美元
2900万美元
6.3亿美元
16.8亿美元
工作机会
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20232022
20,000
15,000
10,000
5,000
176 271
6,817
18,632
来源: Washington Economic Group
ISG MIAMI REPORT 59
迈阿密海滩4月 18-192016
67
迈 阿 密 的 文 化 复 兴 南佛罗里达不同艺术区的发展在吸引着越来越多的国际艺术家，
促进了博物馆及其收藏的扩展。
艺术博览会/节日
1951 1984 2005 2015
Art DecoWeekendFestival
MiamiBook Fair
Intl Design Miami
HoltzChildren’sHospital
NADAArt Fair
MiamiProject Untitled Select
South BeachComedyFestival
ScopeMiami Beach
CoconutGrove Arts
Festival
MiamiIntl’ FilmFestival
Art Miami AquaArt Miami
PulseMiami
ContextArt Miami
Miami RiverArt Fair
MiamiBeach
Gay Parade
博物馆/收藏/艺术中心
1920 19811940 1960
Gusman Center
ColonyTheatre
FloridaGrand Opera
The Fillmore Miami Beach at the
Jackie GleasonTheater
Bass Museum
Frost ArtMuseum
Art Center BakehouseArt Complex
Fairchild TropicalBotanic Garden
Lowe ArtMuseum
Rubell FamilyCollection
NationalYoung ArtsFoundation
MiamiChildren’sMuseum
Vizcaya Museum & Gardens
Museum ofContemporary Art
TheWolfsonian
MarguliesCollection
60 ISG MIAMI REPORT
QUALITY OFLIFE
ECONOMICACTIVITY
KNOWLEDGE& INFLUENCE
2002
经济活动 生活品质知识与影响
67
艺术画廊/艺术走廊
1974 20021998 2015
WynwoodArt Walk
Art SpaceVirginia Miller
FredricSnitzer
BrittoCentral
LocustProjects
Coral GablesGallery Night
Jazz atMOCA
EmersonDorschGallery
ViernesCultural
SpinelloProjects
AvantGallery
Dimensions Variable
PrimaryProjects
CoconutGrove
Art WalkF.A.M.Nights
Studio CrawlBird RoadArt Walk
David CastilloGallery
Dina MitraniGallery
WynwoodWalls
6th StreetContainer
MiamiDowntownArt Walk
SiteSpecific
2002 2016
Little HaitiCultural Center
PAMM
South Miami-Dade Cultural Arts
Center
Adrienne Arsht CenterFrostMuseumof Science
CIFO
Museum ofContemporary Art
Haitian HeritageMuseum
De La CruzCollection
MDCMuseum of
Art + DesignLatin AmericaArt Museum
Institute ofContemporary Art
New World Center
“ 多年以来，城市中的美术馆对我们今天的文化生活作出了重大贡献...[它们]为将迈阿密推动至其在现代艺术界中拥有显著地位的展览会和世界一流博物馆提供了沃土。”
- Virginia Miller，ArtSpace 的创始人和总监， 南佛罗里达历史最悠久的精美艺术馆。
11亿美元迈阿密-戴德郡非盈利艺术与文化组织为当地带来的经
济效益。
来源: Miami Dade Arts
ISG MIAMI REPORT 61
2006 20132011
健 康 革 命 “ 迈阿密是美国第 4 大最健康城市”
• 公园和娱乐服务
• 空气品质
• 海滩活动
• 健康营养选择
• 高医生/居民比例
Livabilty.com 根据以下因素将迈阿密指定为美国最健康的城市之一：
质子治疗中心
美国最佳医院大本营
南佛罗里达州是美国一些最好医院的大本营，提供最新最先进的医疗技术。
• 排名第 1 - Bascom Palmer 眼科医院，连续 11 年排名第一
• 迈阿密杰克逊纪念医院 (Miami Jackson Memorial Hospital) 是全国最
大的医疗保健机构
• 迈阿密儿童被最评为美国最好的医院之一
来源: Livability.com
来源: The National Association for Proton Therapy
设中营运 在建
Baptist Health New Miami癌症研究所 — 2016 年开业
来源: U.S. News
质子治疗是一种先进治疗技术，将光束直接辐射到任何肿瘤以消灭癌症细胞，同时
避免破坏周围的健康组织。
浸会医院新迈阿密癌症研究中心 (Baptist Health New Miami Cancer Institute) 将于
2016 年开业，并为南佛罗里达州提供第一个质子治疗中心。
来源: University of Miami - Miller School of Medicine
62 ISG MIAMI REPORT
ECONOMICACTIVITY
QUALITY OFLIFE经济活动 生活品质
迈 阿 密 的 全 球 经 济佛罗里达州在“最适合商业发展之州”排名中位列第 2，是 16 家财富 500 强企业总部所在地。 佛罗里达州的税收优势使其成为适合各类企业经营的商业基地。
1. 德克萨斯州
2. 佛罗里达州
3. 北卡罗来纳州
4. 田纳西州
5. 乔治亚州
6. 印第安纳州
7. 路易斯安那州
8. 内华达州
9. 亚利桑那州
10. 南卡罗来纳州
来源: Chief Executive Magazine & Enterprise Florida
来源: Miami DDA
城市 州 当地 州 当地 州 当地
迈阿密 0.0 0.0 5.5 0.0 6.0 1.0
纽约 4.0-8.9 2.9-3.6 7.1 8.85 4.0 4.5
洛杉矶 1.0-9.55 0.0 8.84 0.0 8.25 1.5
个人所得税 企业所得税 销售税
% % %
4%
3.5%
3%
2.5%
2%
1.5%
1%
.5%
亚特兰大 波士顿 芝加哥 达拉斯 休斯顿 洛杉矶 迈阿密 纽约 费城 菲尼克斯 旧金山 华盛顿
3.3
1.5 1.4
3.6
2.9 3.0
3.8
1.71.3
3.03.4
1.6
迈阿密是工作增长率最快的第 1 都市区
来源: U.S. Bureau of Labor Statistics
南佛罗里达州私人财富产业管理大约 3000 亿美元。
来源: Miami Herald
总部设在佛罗里达的资产
管理公司2013 2014 2015
349 408
500
来源: CNBC
ISG MIAMI REPORT 63
南 佛 罗 里 达 的 体 育 场 所
自 1967 年迈阿密海豚橄榄球队建立以来，南佛罗里达州在体育方面获得惊人发展和流行度。如今，南佛罗里达拥有一些国家级最著名的体育团队，为来自世界各地的居民和游客提供娱乐。
MIAMI SPORTS EVOLUTION
成立于 1991 年
2 次世锦赛冠军
2 面锦旗
2 次打入季后赛
迈阿密马林鱼棒球队
成立于 1988 年
3 次总冠军
18 次打入季后赛
迈阿密热火篮球队
成立于 1966 年
2 次成为美国职业橄榄球锦标赛冠军
5 次进入美国职业橄榄球锦标赛决赛
20-20 次季后赛记录
迈阿密海豚橄榄球队
成立于 1993 年
1 次杀入总决赛
1 次打入季后赛
迈阿密猎豹冰球队
迈阿密，佛罗里达
新奥尔良，路易斯安那州
帕萨迪纳加州
坦帕，佛罗里达
圣地亚哥，加州
格伦代尔亚利桑那州
10 10
54
3 3
各州举办的美国职业橄榄球锦标赛锦标赛
各城市举办的美国职业橄榄球锦标赛
64 ISG MIAMI REPORT
ECONOMICACTIVITY
QUALITY OFLIFE
1. 佛罗里达州 - 15
2. 加州 - 11
3. 路易斯安那州 - 10
4. 德克萨斯州 - 3
5. 亚利桑那州 - 3
“ 仅举行一次美国职业橄榄球锦标赛就为南佛罗里达州及其企业创造超过 3亿美元的经济利益。”
- Sen. Oscar Braynon, Miami Gardens
经济活动 生活品质
根据与迈阿密戴德市政府的初始协议，迈阿密马林鱼球场旁边将建立一个拥有25,000个座位的足球场
贝克汉姆的新足球场将入住迈阿密
来源: Miami New Times, MLS Soccer
“我们变得更亲密。迈阿密充满了正能量，我经常说道，迈阿密是一个喜爱球队的
地方。”- David Beckham
MLS 专员Don Garber，贝克汉姆，迈阿密戴德郡郡长Carlos Gimenez
ISG MIAMI REPORT 65
通过与新绿色步行大道和人行道相结
合，迈阿密市也在制订单车/行人计划
以倡导替代交通方式。这些方案，与新
的私有交通方式相结合，借助于城市中
共享单车和汽车，体现了对迈阿密市与
日俱增的城市化影响。
单车/行人项目人均消费
1. 佛罗里达州2. 加州3. 德克萨斯州4. 亚利桑那州5. 新泽西州6. 纽约州7. 伊利诺斯州8. 华盛顿州9. 密歇根州10. 夏威夷州
迈阿密是美国行人与单车
方案的先驱拥护者。政府
在单车相关项目上针对每位
迈阿密市民的平均支出为
$14.22。
未 来 前 景 已提升的迈阿密交通网络和共享经济
为何共享? 1. 城市都市化日渐显著2. 经济条件不断变化3. 用户喜好/生活型态的转变
共享性协作经济是一种新型业务，基于资
源共享概念。如此即保证了客户按需获得
货物或服务，而非购买以便“不时之需”。
- 来源: Alliance for Biking & Walking’s 2014 Benchmark Report
66 ISG MIAMI REPORT
QUALITY OFLIFE生活品质
迈阿密单车共享计划今年，Citi Bike Miami 启动了其单车共享计划，从城市
的最东侧扩展至椰林区南边。
按需用车汽车共享计划实现了按需用车，创造三郡之间自由随行网
络。从迈阿密海滩、椰林区和布里克尔到迈阿密市中心和设
计街区，均可参与计划使用汽车。
4.5 亿迄今为止骑车旅行总次数
来源: the305.com
迈阿密市中心
1 辆单车每 300 位居民
20 个站点每平方英里
1. 出发 从任何站点
2. 骑车旅行 前往您想要的任何地点
3. 返回 至任何站点
来源: Car2Go.com, Huffington Post, Hertz247.com
ISG MIAMI REPORT 67
DOLPHIN EXPY
US 27未 来 前 景 绿色景观方案
迈阿密注定要成为美国最适合步行的 5 大城市之一。 - Time Magazine, 2014 年 6 月
迈阿密河绿色通道
一段风景迷人的 10 英里栈道，配有历史纪念性标记、资讯服务亭、公共艺术和灯饰。 来源: Theunderline.org
迈阿密低线公园 (THE MIAMI UNDERLINE)The Underline 是世界闻名的带状公园和生活艺术目的地，为行人和骑自行车者提供了更安全的路径。此城市公园将包括公认的国家和迈阿密视觉艺术家提供的创新性公共艺术装饰，将丰富美化公共领域和环境。
来源: Theunderline.org
COCONUTGROVE
MIAMIRIVER DISTRICT
预计总投资:
1.8亿美元
68 ISG MIAMI REPORT
QUALITY OFLIFE生活品质
PORT OF MIAMI
BRICKELLKEY
VIRGINIA KEY
112
MACARTHUR CAUSEWAY
I-95
W FLAGLER ST.
DOLPHIN EXPY
I-95
I-95
US 1
US 1
RICKENBACKER CAUSEWAY
比斯坎湾干道七英里的迈阿密未来海滨之路将从Rickenbacker Causeway 伸展至塔特尔 (Julia Tuttle)，另外沿迈阿密河绵延 5 英里，创造了富有远见的海滨重新开发计划。
来源: MiamiDade.Gov
DOWNTOWNMIAMI
比斯坎湾绿色公园这一未来将开放的空间城市公园涉及到对六段比斯坎湾林荫大道的几乎完全翻新，距离美航球馆 (AmericanAirlines Arena)，迈阿密海滨公园 (BayfrontPark) 和贝赛德 (Bayside) 数街之遥。
来源: MiamiDade.Gov
US 1
EDGEWATER
WYNWOOD
BRICKELL
MIAMI
MIAMIRIVER DISTRICT
ISG MIAMI REPORT 69
70 ISG MIAMI REPORT
ISG 城市观察劳德代尔堡
ISG MIAMI REPORT 71
ISG 城 市 观 察劳 德 代 尔 堡
劳德代尔堡中心的的艺术、娱乐和文化体验
艺术与文化• 布劳沃德表演艺术中心 - 5000万美金翻新
• 科学探索博物馆 - 每年访客人数 400,000
体育与娱乐• 阳光生活体育馆 (Sun life Stadium) - 3500万美金翻新
购物• 长廊购物中心 (Galleria Mall) 10 亿美金重新开发计划
特色再开发项目
拉斯奥拉斯走廊和街景计划
劳德代尔堡的社群重新开发机构拨款 7800 万美
元重新开发劳德代尔堡海滩以及其它受居民游
客欢迎的景点。
来源: denisonyachtsales.com
船只和相关产品的价值40亿美元
游客130,000
劳德代尔堡是美国发展最快的大都市之一，整个海岸进行着无数扩建开发。每年
因其著名的海滩、风景迷人的水道、高档购物和丰富的夜生活而吸引了超过 1430 万游客，劳德代尔堡成为名符其实的世界级景点。
劳德代尔堡国际船展世界上最大的船展之一
72 ISG MIAMI REPORT
为了深入分析劳德代尔堡房地产市场，请传送电子邮件至info@isgworld，以收到我们免费赠送的2015 年ISG World 迈阿密报告劳德代尔堡版。
300 多英里的沿海水路和可航行的内陆运河使大劳德代尔堡成为世界游艇之都以及“美国威尼斯”。
来源: Greater Fort Lauderdale Alliance
ISG MIAMI REPORT 73
74 ISG MIAMI REPORT
照片来源:Photographer: Nick Garcia
南佛罗里达 2020
75 ISG MIAMI REPORT
随着我们地区进行广泛的建设和扩建，在这个十年结束之时，大迈阿密将是什么样？
以下页面展示了 2020 年的迈阿密，按区域划分。
EPIC
MIAMI RIVER
MET
TO SOUTH BEACH
CRUISE SHIP PORT
BAYFRONT PARK BAYSIDE MARINA
MIAMI DADE COLLEGE
BISCAYNE BAY
VICEROY
迈阿密市中心：整个20 个街区新开发投资 120 亿美元
DOWNTOWN MIAMI 2020
One Bayfront Plaza (FECR)
4.2 万平方英尺72 层大厦 混合用途,
办公, 酒店, 零售$20 亿美元
Vizcayne双塔 49 层大厦849 个公寓55,000 s.f. 平方英尺 零售$2亿6500 万美元
Biscayne Boulevard 美化
林荫大道景观与海湾街道，公园与海湾
MET (MDM)JW 万豪酒店
Beaux 艺术酒店MET 广场
470 间酒店客房 1,700 个座位的剧院
4 层零售店, 41,000 平方英尺的餐厅
全食超市
GUSMAN CENTER
Skyrise Miami Tower (Berkowitz)
1000 英尺观景台混合用途，零售与
酒店$4亿美元
CENTRO (Newgard)37 层大厦352 间阁楼式公寓$9000万美元
Flagler on the River(MELO)32 层大厦300 间公寓住宅
300 Biscayne(PMG)住宅和商用
金额为预估
Port of Miami Tunnel 通过I-395 连接沃森岛与港口
$6亿7 百万美元
LAMMNadar Latin
American Art Museum at MDC50 层
270 个单元
All Aboard Florida(Florida East Coast
Industries)混合用途 9 英亩
150万平方英尺办公住宅、零售与
酒店
76 ISG MIAMI REPORT
Krystal Tower(Rodolfo Ishak)35 层大厦153 个公寓
PERFORMING ARTS CENTER
WATSON ISLAND MARINA
STAR ISLAND
MIAMI INTERNATIONAL AIRPORT
BISCAYNE BAY
I-395AMERICAN AIRLINES ARENA
MARLINS STADIUM
Omni (Genting)1.5 万平方英尺希尔顿酒店，办公，零售与潜在娱乐城$4亿美元
Resorts World Miami (Genting)14 英亩
度假胜地酒店与住宅
$30亿美元拟建
Port of Miami Tunnel 通过I-395 连接沃森岛与港口
$6亿7 百万美元
Museum Park 29 英亩迈阿密佩雷斯艺术博物馆Patricia & Phillip Frost 科学博物馆$5亿美元
Miami World Center (Falcone)12 万平方英尺27 英亩酒店、零售、民用空间、办公，住宅$4 亿美元
Adrienne Arsht Center48,000 平方英尺电影制作工作室
1360 万美元
FREEDOM TOWER
1000 Museum(Covin)63 层大厦83 个公寓设计者Zaha Hadid$3亿美元
MIAMI RIVER DISTRICT
Overtown Gateway (Peebles)2 期150 Staybridge 酒店套房635 个公寓单元60,000 平方英尺零售100,000 平方英尺办公$2亿美元拟建
ParamountMiami World Center749 英尺标志塔500 个公寓
Canvas(NR Investments)37 层大厦513 个公寓
600 Biscayne待定
ISG MIAMI REPORT 77
BRICKELL 2020
Landscape Park公共
海湾公园已提议
Echo Brickell (PMG & JDS)
180豪华住宅57 层
协作者Carlos Ott +
yoo Studio
Le Parc (ALTA & Strategic)
128 精品公寓12 层
Brickell House (New Guard)374 个公寓46 层大厦
SLS Brickell (Related)
453 个公寓120 间酒店客房
52 层大厦设计者
Phillipe Stark
BISCAYNE BAY
CORAL GABLES
Atton Hotel270 间客房
12 层大厦设计者
Luis Revuelta
Cassa Brickell(TSG)
10 层大厦81 个公寓
金额为预估
布里克尔：60 亿美元新开发
The Bond(MDR)323 个公寓43 层大厦
1100 Millecento (Related)382 个公寓42 层大厦设计者 Carlos Ott + Pininfarina
78 ISG MIAMI REPORT
1010 Brickell (Key International)387 个公寓47 层大厦设计者 Sieger Suarez
NINE at Mary Brickell(Starwood Capital & Lynd)390 个公寓 48 层大厦由 ADD 设计
Brickell City Centre(Swire)540 万平方英尺9 英亩773 个共管公寓93 间公寓243 间酒店客房52 万平方英尺零售24 万平方英尺办公
Brickell Heights (Related)双塔690 个公寓 48 层大厦由 Arquitectonica 设计
My Brickell (Related)
192 个公寓 27 层大厦
One Brickell(Related) 3 座大厦80 层70 层55 层1,200 间公寓200 间酒店客房20 万平方英尺零售拟建
BISCAYNE BAY
MARLIN’S STADIUM
DOWNTOWN
BRICKELL KEY
MIAMI RIVERDISTRICT
BrickellTen (IBGroup)155 个公寓22 层大厦
Brickell Flatiron(Ugo Colombo)548 个公寓65 层大厦设计者 Luis Revuelta
SLS Lux(Related)450 个公寓85 间酒店套房57 层大厦设计者 Arquitectonica
Panorama Tower(Florida East Coast)
821 间公寓128 间酒店客房
81 层82,000 平方英尺零售38,000 平方英尺办公
ISG MIAMI REPORT 79
BISCAYNE CORRIDOR 2020
National Young Arts Foundation 拟建的新校园
由 Frank Gehry 设计在历史性 Bacardi 建筑
Biscayne Line公共海湾大道
提议从 Venetian Cswy 到 JuliaTuttle Cswy
Mbay (Hyperion)
129 个公寓
39 层大厦拟建
MARLIN’S STADIUM
VENETIAN CAUSEWAY
TO MIAMI BEACH
ADRIENNE ARSHT PERFORMING ARTS CENTER
Wynwood Art 地区围墙
进行中艺术运动
PÉREZ ART MUSEUM
AMERICAN AIRLINES ARENA
The Filling Station(FLS Development)
81 个公寓拟建
MACARTHUR CAUSEWAY
TO MIAMI BEACH
DOWNTOWN MIAMI
MIAMI RIVER DISTRICT
Aria on the Bay(Melo)
647 间公寓50 层
4 万平方英尺商用空间
250 Wynwood (Fortis)
11 个公寓6 层大厦
混合用途 零售
滨海区、中城和设计街区：40 亿美元新开发
金额为预估
MIAMI INTERNATIONALAIRPORT
Elysee (Eastview)100 个公寓57 层大厦
26 Edgewater(Stripey)
86 个公寓10 层大厦
23 Biscayne (Melo)96 个公寓18 层大厦
80 ISG MIAMI REPORT
Bay House (Melo)164 个公寓38 层大厦
NEW PUBLIC& PRIVATE PARK
1/2 ACRE
Icon Bay (Related)300 个公寓42 层大厦
Biscayne Beach Club(Eastview)399 个公寓51 层大厦
Paraiso Bay / Gran Paraiso(Related)双塔685 个公寓55 层大厦
LUXURY BAYFRONTRESTAURANT
Hyde Midtown (Related)40 酒店 个公寓395 个公寓 31 层大厦*Midtown
Dacra Project (Craig Robins)54万平方英尺奢侈品零售*设计街区拟建
JULIA TUTTLE CAUSEWAY
TO MIAMI BEACH
New Public & Private 海湾码头和公园
MIAMIDESIGN DISTRICT
The Crimson(Mckafka)
90 个公寓20 层大厦
Baltus House(Related)
167 个公寓15 层大厦
WY NWOO DSHOPS AT MIDTOWN
Paraiso Bayviews (Related)388 个公寓44 层大厦
One Paraiso(Related)276 个公寓53 层大厦
ISG MIAMI REPORT 81
The District 36 (Terra)
6万平方英尺高端住宅装饰零售
拟建
82 ISG MIAMI REPORT
SUNNY ISLES 2020 $11.5 百万美元新开发
Regalia(Regalia Beach Developers)46 层大厦39 个公寓
Porsche Design Tower(Dezer)
57 层大厦132 个公寓
Turnberry Ocean Club(Turnberry Associates)54 层大厦154 个公寓
Armani Casa(Related/Dezer)60 层大厦308 个公寓
Mansions at Acqualina(GSF Acquisition)
47 层大厦79 个公寓
The Estates at Acqualina(GSF Acquisition)
双塔50 层大厦
264 个公寓
ISG MIAMI REPORT 83
Chateau Beach(Chateau Group)33 层大厦84 个公寓
MUSE(PMG)48 层大厦68 个公寓
Jade Signature(Fortune)57 层大厦192 个公寓
Parque Towers(Milton)26 层大厦320 个公寓
400 Sunny Isles(Key International)230 个公寓
The Ritz-Carlton Residences(Fortune/Chateau Group)
50 层大厦212 个公寓
DORAL 2020
The IVI Doral64 个公寓12 英亩开发区
Vintage Estates (Terra)28 英亩封闭社群110 所住宅独立屋
DOWNTOWN MIAMI
Modern Doral (Terra)3 期316 间公寓豪华独立屋27 英亩开发区15 万平方英尺零售空间
Isles at Grand Bay(Lennar)672 个公寓豪华独立屋
Midtown Doral (Optimus)3 期I + II 期509 间公寓III 期待定15 万平方英尺零售90 英亩
$20 亿美元新开发
MIAMI INTERNATIONAL AIRPORT
金额为预估
84 ISG MIAMI REPORT
Downtown Doral5252 Paseo + 5300 Paseo (Codina)混合用途社群1 百万平方英尺（办公）18万平方英尺（零售）2,840 间公寓
Bel Air Doral(ZOM)
249 间公寓豪华租赁建筑群
2013 年 8 月破土动工4.2 英亩湖滨
City Place Doral(Related)48 英亩
2200万平方英尺30 万平方英尺零售28 万平方英尺办公
1,000 所住宅
Oasis Park(Optimus)150 个公寓独立屋
Trump National Doral$2.5 亿美元翻新10 万平方英尺活动空间New BLT Prime 餐厅
ISG MIAMI REPORT 85
FORT LAUDERDALE 2020
2nd Street Residences(Ellis Diversified)
30 层398 间公寓
2,200 平方英尺零售拟建
Elan 16Forty(Greystar)10 层261 间公寓6,000 平方英尺健身馆2,300 平方英尺零售拟建
Paramount (Encore Housing and Kodsi)18 层大厦95 个公寓
AquavitaLas Olas
(Roy & Eisinger)两幢海滨建筑
22 间公寓
The Pearl at Flagler Village (Morgan)7 层大厦331 个公寓Henry Square (Related)6 层382 所住宅25,000 平方英尺零售
BROWARD CENTER FOR THE PERFORMING ARTS
MUSEUM OF DISCOVERY AND SCIENCE
DOWNTOWN FORT LAUDERDALE
BROW
ARD
BOUL
EVAR
D
AquaBluFt. Lauderdale(Roy & Eisinger)45 个公寓
AquaLunaLas Olas
(Roy & Eisinger)2 幢海滨
建筑16 间公寓
AquaMarLas Olas
(Roy & Eisinger)3 幢海滨
建筑20 间公寓
AdagioOn the Bay(Grupo Alco, Garcia Stromberg + GS4 Studio Architects)12 个公寓
Privage(Roy & Eisinger)22 个公寓
BellaVitaLas Olas
(Roy & Eisinger)16 个公寓
$30 亿美元新开发
Auberge Beach Residences(Related)双塔17 - 22 层171 间公寓
金额为预估
Gale Hotel &Residences (Neward Development &Menin Hospitality)128 个公寓
W Hotel & Residences (Related NY)171 个公寓
Crocker Tower(Crocker)
42 层大厦395 个公寓
拟建
RIVA(Premier)14 层大厦100 个公寓
86 ISG MIAMI REPORT
Crocker Tower(Crocker)
42 层大厦395 个公寓
拟建
South Andrews Tower(Fred Kern)37 层办公、酒店与住宅拟建
8th Avenue Residences(Rockefeller)262 个公寓2,500 平方英尺零售
Airport and I-595$42.5 百万美元扩建至 I-595$791 百万美元劳德代尔堡机场的
RIVER FRONT
LAS
OLA
S BO
ULE
VARD
SOUTH FEDERAL HIGHWAY
ICON Las Olas(Related)272 所住宅施工中
1800Las Olas
(Roy & Eisinger)4 个公寓
New RiverVillage III(American Land Ventures)15 层大厦209 个公寓2,245 平方英尺的餐厅
ISG MIAMI REPORT 87
Marina Lofts(Asi Cymbal)双塔28 - 30 层856 间公寓29,000 平方英尺零售与餐厅设计者Bjarke Ingles拟建
New River Yacht Club (Related)26 层大厦249 个公寓$3600 万美元
Alex Vidal总裁RelatedISG International Realty
业 内 观 点南佛罗里达房地产的目前状况
问: 依您看来，迈阿密的房租为何上涨？您认为房租何时能稳定下来？
答: 由于迈阿密的人口每天都在增长，才导致房租上涨。大部分首次来到该城市的人，都是先租房，然后再买房。他们想要体验一下迈阿密的生活，然后才能在某个区域或子市场稳定下来。目前的南佛罗里达居民也在促进租房需求，因为这是一项在经济上可行的选择，特别是最近难以获取房贷。这些因素导致南佛罗里达供出租的房源紧张，特别是在布里克尔和迈阿密市中心之类的人口密集区域。当新建筑楼竣工以及市场上有更多的房源之后，房租就会稳定下来。
问: 豪华公寓和住宅开发目前在迈阿密是一个较大的市场。从长远来看，您认为该趋势保持长久持续的促进因素是什么？
答: 国内和国际买家均对豪华房地产市场起着关键作用。佛罗里达有对经商有利的税务政策。
我有一些私人朋友已将其公司总部从其纽约搬迁至迈阿密，节省了数百万税款。除了清新原始的气候，这是导致国内买家来到这个海滨地区的关键因素。
从国际上而言，迈阿密将继续保持相当的吸引力。当买家将其各自国家的政治和经济稳定性与南佛罗里达州进行比较时，他们认为我们这里的生活型态更舒适，压力更小。迈阿密的豪华房产供应符合这些目标。我们也看到大量亚洲人投资于迈阿密的房地产。我们的房地产经纪人中有一个最近接待了一个由20 多名中国CEO 组成的小组，他们在南佛罗里达寻找投资机会。
问: 豪华房地产，特别是在迈阿密，是一个竞争日益激烈的市场。您认为在迈阿密豪华市场取得成功的最重要秘诀是什么？
答:我们的目标是与客户之间建立信任和感情。与豪华市场中的高净资产人士打交道时，这点至关重要。我们的客户相信我们能够以专业、谨慎和可靠的方式管理其房地产交易，这点很重要。
问: 根据您的经验，您认为迈阿密下一个大受欢迎的区域是哪个？
答: 滨海区。随着市中心的扩张，它将合情合理成为下一个重要开发区域。
问: 与孤军奋战相比，加入大型经纪公司有哪些优势？
答: 有经验的经纪人会加入大型经纪公司，是因为该公司的价值观和经营方式与其相似，或是因为提供宝贵的学习机会。
就我们的情况而言，有经验的经纪人将加入南佛罗里达州房地产市场最有名的两家公司：Related 与 ISG。因为这两家公司均是豪华、期房、高层建筑和卓越营销的代名词。RelatedISG Intl Realty 也在当地和国际市场开设了多个办公地点和销售中心。
此外，我们的经纪公司倡导一种鼓励经纪人实现自我超越的环境和文化。我们想要他们尽其能力所及代表他们自己和我们的品牌。我们团队的合作精神无可比拟，是一个名符其实的令人激动和激励人心的工作环境。
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