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"Propuesta de Inteligencia Competitiva yTecnológica Mediante la Integración Sinérgica deAnálisis de Escenarios y QFD para la Evaluación

de un Proyecto Residencial"-Edición Única

Title "Propuesta de Inteligencia Competitiva y Tecnológica Mediantela Integración Sinérgica de Análisis de Escenarios y QFD para laEvaluación de un Proyecto Residencial"-Edición Única

Issue Date 2010-05-01

Publisher Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey

Item Type Tesis de maestría

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INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY

CAMPUS MONTERREY

DIVISIÓN DE INGENIERÍA PROGRAMA DE GRADUADOS EN INGENIERÍA

“Propuesta de Inteligencia Competitiva y Tecnológica mediante la integración sinérgica de Análisis de Escenarios y QFD para la evaluación de un proyecto residencial”

TESIS

PRESENTADA COMO REQUISITO PARCIAL PARA OBTENER EL GRADO ACADEMICO DE:

MAESTRO EN CIENCIAS CON ESPECIALIDAD EN SISTEMAS DE CALIDAD Y PRODUCTIVIDAD

POR:

CARLOS ALBERTO NORIEGA VELÁSQUEZ

MONTERREY, N.L. MAYO DE 2010

“Propuesta de Inteligencia Competitiva y Tecnológica mediante la integración sinérgica de

Análisis de Escenarios y QFD para la evaluación de un proyecto residencial”

POR:

CARLOS ALBERTO NORIEGA VELÁSQUEZ

TESIS

PRESENTADA AL PROGRAMA DE GRADUADOS EN INGENIERÍA

ESTE TRABAJO ES REQUISITO PARCIAL PARA OBTENER EL GRADO ACADEMICO DE MAESTRO EN CIENCIAS CON ESPECIALIDAD EN

SISTEMASDE CALIDAD Y PRODUCTIVIDAD

INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY

CAMPUS MONTERREY

Mayo 2010

DEDICATORIA A Dios, por ser nuestro creador, amparo y fortaleza cuando más lo necesitamos, y por

hacer palpable su amor a través de cada uno de los que nos rodeó.

A mis padres, cuyo apoyo incondicional ha hecho que todo esto sea posible.

A mi hermano y a mi novia, quienes siempre mantuvieron su fe en mí.

A todos mis demás familiares, amigos y compañeros de universidad.

AGRADECIMIENTO

Quiero agradecer en primer lugar a nuestro Creador, por brindarme la oportunidad de

llegar al momento de la culminación de mis estudios de postgrado. Gracias también

amantísimo Padre, por proveerme de lo más valioso y maravilloso que tengo en mi vida,

mi familia.

A mi padre, Carlos Alberto Noriega Ruiz, por su amor y apoyo incondicional, y

especialmente por haberme brindado ese privilegio tan importante que mi abuelo,

Carlos A. Noriega, le brindó también a él, el privilegio de la educación.

A mi madre, Martha Nelly Velásquez Martínez, por todo su amor y paciencia, por su

sacrificio y por contribuir a mi formación personal a través de todos sus sabios consejos.

A mi hermano, Allan Josué Noriega Velásquez, y mi novia, Dilcia M. Oliva Amador,

por haberme animado siempre a alcanzar mis metas y haber creído siempre en mí.

A mis queridos amigos por todo su cariño y apoyo, gracias por haber hecho de mi paso

por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey, Campus

Monterrey, una experiencia inolvidable que atesoraré siempre en mi corazón.

1

Tabla de contenido

Capitulo 1. Introducción .................................................................................................. 5

Resumen ............................................................................................................................ 5

Antecedentes ...................................................................................................................... 7

Planteamiento del Problema ............................................................................................... 8

Objetivo General ................................................................................................................ 8

Objetivos Específicos ......................................................................................................... 8

Alcance .............................................................................................................................. 9

Preguntas de referencia para el marco teórico ..................................................................... 9

Hipótesis ............................................................................................................................ 9

Justificación ....................................................................................................................... 9

Capítulo 2. Marco Teórico ............................................................................................. 11

Inteligencia competitiva y tecnológica (ICyT) .................................................................. 11

Metodología de la inteligencia competitiva y tecnológica ................................................. 13

1. Planeación ........................................................................................................................ 13

2. Selección de fuentes y recolección de datos ...................................................................... 13

3. Análisis de la información ................................................................................................ 14

4. Difusión de los resultados ................................................................................................. 14

5. Utilización de los resultados ............................................................................................. 14

6. Elección de vías de colaboración ...................................................................................... 15

7. Evaluación del programa .................................................................................................. 15

Análisis de Escenarios ..................................................................................................... 15

Objetivos del análisis de escenarios: ......................................................................................... 17

Tipos de Escenarios ................................................................................................................. 17

Despliegue de la Función de Calidad (QFD) .................................................................... 19

Herramienta del QFD: Blitz QFD ......................................................................................... 21

Formulación y Evaluación de Proyectos ........................................................................... 23

Procedimiento para la Formulación de Proyectos Actualmente ............................................. 25

Industria de la Construcción ............................................................................................. 28

2

Capítulo 3. Metodología Propuesta ............................................................................... 31

Introducción ............................................................................................................................. 32

Metodología Propuesta ............................................................................................................. 32

Capítulo 4. Desarrollo .................................................................................................... 35

1. Definición del Problema ................................................................................................... 35

2. Selección de fuentes y Recolección de datos ..................................................................... 35

3. Determinación de Factores de Influencia .......................................................................... 36

4. Definición de los Escenarios ............................................................................................. 36

5. Selección de los Escenarios .............................................................................................. 37

6. Planeación Estratégica ...................................................................................................... 37

7. Estudio de Mercado .......................................................................................................... 43

8. Estudio Técnico ................................................................................................................ 63

9. Estudio Económico........................................................................................................... 68

10. Evaluación Económica ..................................................................................................... 77

11.0 Toma de Decisión............................................................................................................. 79

Conclusiones ................................................................................................................... 80

Recomendaciones ........................................................................................................... 81

Anexos ............................................................................................................................ 83

Referencias Bibliográficas ........................................................................................... 100

Tabla de Figuras Tabla 1. Razones para implementar un proceso de inteligencia tecnológica Escorsa y Rodríguez (2000). ........................................................................................................................................... 7 Tabla 2. Blitz QFD, Asociación Latinoamericana del QFD (2009) .................................................... 22 Tabla 3. Metodología Actual de Evaluación de Proyectos de Inversión, Nassir (2007)................... 28 Tabla 4. Definición de los Escenarios; Elaboración Propia, (2010). ................................................ 36 Tabla 5. Factores determinantes para el éxito, Elaboración Propia (2010). ................................... 40 Tabla 6. Factores determinantes para el éxito segunda parte, Elaboración Propia (2010). ............ 40 Tabla 7. Usos del Suelo, Elaboración Propia (2010). ...................................................................... 44 Tabla 8. Resultados de la forma en cómo viven los encuestados, Elaboración Propia (2010). ....... 47 Tabla 9. Resultados personas que poseen vivienda o alquilan, Elaboración Propia (2010). ........... 48 Tabla 10. Resultado de personas satisfechas con su vivienda, Elaboración Propia (2010).............. 48 Tabla 11. Resultado de personas dispuestas a adquirir una vivienda, Elaboración Propia (2010). . 49

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Tabla 12. Resultado de personas que adquirirían una vivienda si se cumplen sus expectativas, Elaboración Propia (2010). ........................................................................................................... 50 Tabla 13. Resultado de personas que les gustaría vivir cerca de San Pedro Sula, Elaboración Propia (2010). ......................................................................................................................................... 50 Tabla 14. Resultado de personas que comprarian casa de una planta, Elaboración Propia (2010). 51 Tabla 15. Resultado de pago de prima, Elaboración Propia (2010). ............................................... 52 Tabla 16. Resultado de los interesados cotizantes a alguna institución financiera, Elaboración Propia (2010). .............................................................................................................................. 53 Tabla 17. Resultado promedio de ingresos, Elaboración Propia (2010). ........................................ 53 Tabla 18. Resultado de pago de cuotas, Elaboración Propia (2010). .............................................. 54 Tabla 19. Resultado de plazo de financiamiento, Elaboración Propia (2010). ................................ 55 Tabla 20. Distribución venta de casas, Elaboración Propia (2010). ................................................ 57 Tabla 21. Miembros por familia municipios de Cortés, Elaboración Propia (2010). ....................... 57 Tabla 22. Análisis de la Oferta, Elaboración Propia (2010). ........................................................... 58 Tabla 23. Proyectos Habitacionales actuales de las competencias, Elaboración Propia (2010). ..... 58 Tabla 24. Canales de Distribución, Elaboración Propia (2010). ...................................................... 60 Tabla 25. Análisis FODA, Elaboración Propia (2010). ..................................................................... 62 Tabla 26. Ponderación de los factores, Elaboración Propia (2010). ............................................... 64 Tabla 27. Calificación de los factores, Elaboración Propia (2010). ................................................. 64 Tabla 28. Tasas de Estados Financieros, Elaboración Propia (2010)............................................... 68 Tabla 29. Costos de Producción, Elaboración Propia (2010). ......................................................... 69 Tabla 30. Costos Indirectos, Elaboración Propia (2010)................................................................. 70 Tabla 31. Costos totales de producción, Elaboración Propia (2010). ............................................. 70 Tabla 32. Financiamiento de la Inversión, Elaboración Propia (2010). ........................................... 71 Tabla 33. Estado de resultados, Elaboración Propia (2010). .......................................................... 72 Tabla 34. Flujo de efectivo incluyendo prestaciones sociales, Elaboración Propia (2010). ............. 74 Tabla 35. Flujo de efectivo excluyendo prestaciones sociales, Elaboración Propia (2010). ............ 76 Tabla 36. Tasa aplicable a TMAR, Elaboración Propia (2010)......................................................... 77 Tabla 37. TMAR global mixta, Elaboración Propia (2010). ............................................................. 77

Tabla de Imágenes Imagen 1. Ciclo de Inteligencia. Fuente: Escorsa y Rodríguez, (2000) ............................................ 12 Imagen 2. Proceso de transformación de datos para crear inteligencia. Fuente: Basado en Palop y Vicente (1995) y Rodríguez (1997) citado en Escorsa y Rodríguez (2000). ..................................... 13 Imagen 3. Tipo de Escenarios Fleisher & Bensoussan (2007) ........................................................ 17 Imagen 4. Elaboración de un Escenario Fleisher & Bensoussan (2007) .......................................... 18 Imagen 5. Ciclo de un Proyecto, Urbina (2001) ............................................................................. 25 Imagen 6. Etapas de un Proyecto, Urbina (2001) .......................................................................... 26 Imagen 7. Estudio de Proyectos, Urbina (2001) ............................................................................ 27 Imagen 8. Metodología Propuesta, Elaboración Propia, (2010). ................................................... 31 Imagen 9. Organigrama de la empresa, Elaboración Propia, (2010). ............................................. 41

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Imagen 10. Prototipo de Vivienda, Elaboración Propia, (2010). .................................................... 43 Imagen 11. Localización del Proyecto, Elaboración Propia, (2010). ............................................... 63

Tabla de Gráficas Gráfica 1. Estilo de vida, Elaboración Propia, (2010). .................................................................... 47 Gráfica 2. Personas que tienen casa propia o alquilan, Elaboración Propia, (2010). ...................... 48 Gráfica 3. Personas satisfechas con su vivienda, Elaboración Propia, (2010). ................................ 49 Gráfica 4. Personas que quieren adquirir una vivienda, Elaboración Propia, (2010). ..................... 49 Gráfica 5. Personas que adquirían una vivienda si se cumple con sus expectativas, Elaboración Propia, (2010). ............................................................................................................................. 50 Gráfica 7. Personas que comprarían casa de una planta, Elaboración Propia, (2010). ................... 51 Gráfica 6. Personas que les gustaría vivir cerca de San Pedro Sula, Elaboración Propia, (2010). .... 51 Gráfica 8. Pago de prima, Elaboración Propia, (2010). .................................................................. 52 Gráfica 9. Interesados cotizantes a una institución financiera, Elaboración Propia, (2010). ........... 53 Gráfica 10. Promedio de ingresos, Elaboración Propia, (2010). ..................................................... 54 Gráfica 11. Pago de Cuotas, Elaboración Propia, (2010). ............................................................... 55 Gráfica 12. Plazos de financiamiento, Elaboración Propia, (2010). ................................................ 56

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Capítulo 1. Introducción

Resumen La inteligencia competitiva y tecnológica definida por Escorsa y Rodríguez (2000), es un sistema para detectar, analizar y emplear información sobre eventos técnicos, tendencias y en general, actividades o aspectos clave para la competitividad de la empresa con el propósito de obtener una mejor explotación de la tecnología. Dadas las condiciones del entorno actual se debe tener un mecanismo sistemático como lo es la inteligencia competitiva y tecnológica que redefina la dirección estratégica del negocio y de los procesos de innovación, con el objetivo de generar información clave y de calidad para hacer más certera la toma de decisiones.

Esta investigación se enfoca hacia el mercado inmobiliario del país de Honduras que lucha por recuperarse de la crisis que por partida doble ha tenido que afrontar en lo que va del año 2009. Por una parte ha tenido que resistir los embates de la crisis financiera internacional, que como ya es conocido, tuvo sus orígenes en la caída del mercado inmobiliario de los Estados Unidos; y por otra también ha afrontado las consecuencias de la crisis política nacional.

Como es el caso de otros rubros empresariales, la industria de la construcción en Honduras se ha visto afectada por el alto crecimiento demográfico del país. Con este antecedente se ve la necesidad de reestructurar el mercado de la construcción.

La situación al comienzo del año 2009 y en los meses subsiguientes no fue muy alentadora. A los efectos de la crisis financiera, vinieron a sumarse los de la crisis política, que desde finales de junio del 2009 ha contribuido a enturbiar el ambiente de inversiones y negocios en el país. El mercado inmobiliario sufrió una contracción en cuanto a la compra, en parte por el problema político, porque entonces, mucha inversión se contrajo.

Informes publicados por la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción, CHICO (2004), indican que durante el primer semestre de 2009 el sector de la construcción tuvo un decrecimiento en su desarrollo de al menos del 28% debido a las razones anteriormente citadas.

El informe cita a William Hall, presidente de la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción, refiriendo que la construcción en el ramo vivienda fue el más afectado, registrando un decrecimiento alrededor del 30%.

Estas cifras se encuentran en marcado contraste con la situación de hace sólo un par de años atrás, cuando la industria de la construcción experimentó tal explosión de proyectos, que las empresas del ramo se vieron en la necesidad de salir a contratar trabajadores extranjeros, principalmente de Nicaragua, pues el mercado nacional no lograba satisfacer la enorme demanda. Según cálculos, en su momento de mayor auge, la construcción llegó a ocupar una fuerza laboral de alrededor de un cuarto de millón de personas.

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Estrategias bancarias

En un esfuerzo por estimular el mercado de la construcción, el Gobierno de Honduras puso a disposición del sistema financiero un fideicomiso de 10 mil millones de lempiras (525, 557,879 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010), de los que por lo menos 4 mil millones (210, 223,151 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) estaban destinados específicamente a la construcción y financiamiento de vivienda.

Julio César Quintanilla, presidente del Banco Hondureño para la Producción y la Vivienda, BANHPROVI, (2009), informó que hasta el mes de agosto del año 2009 se habían colocado en el mercado recursos por valor de 1,940 millones (101, 958,228 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010), pudiendo llegar a poner la misma cantidad en los meses que faltan para que termine el año. A fin de incentivar el uso de estos recursos, los requisitos para la obtención de tales recursos han sido flexibilizados. Para tal caso, se bajó el monto de las primas y se ha subido el techo de los préstamos.

Mercado Inmobiliario cambiante

Los agentes inmobiliarios afirman que las medidas de estímulo han contribuido a mejorar las perspectivas del mercado. El ejecutivo inmobiliario refiere que en el mercado local pueden identificarse dos tendencias: por un lado, en atención a las preocupaciones de seguridad, cada vez más proyectos habitacionales entran a la categoría “de circuito cerrado”, esto es, que cuentan con un muro perimetral y un control de acceso apoyado por guardias de seguridad. Por otro lado, a medida que los terrenos para desarrollo urbano escasean, la tendencia será la de construir hacia arriba, como ya se observa en la construcción de ciertos proyectos de condominios actualmente en desarrollo. El sector noreste de la ciudad es considerado como una zona de gran desarrollo comercial en el futuro cercano, basado en la cantidad de proyectos de vivienda desarrollados allí.

Vivienda: precios y costos

A pesar de la crisis financiera y la desaceleración del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda no han tenido grandes variaciones. Esta afirmación parece respaldada por la disminución en el precio de los materiales de construcción.

La rebaja en los precios de los materiales como la varilla de hierro y el cemento, a criterio de Alejandro Álvarez, vicepresidente de la CHICO, envía un “mensaje de estabilidad para volver a incentivar a los inversionistas. El Secretario de Industria y Comercio, Benjamín Bográn, hizo un llamado a los empresarios del ramo de la construcción para que incentiven la industria manteniendo los precios de los materiales.

Según ciertas estimaciones, la inversión promedio para la construcción de una casa de tres dormitorios, dos baños, sala, comedor y cocina, incluyendo el costo del terreno y sin mayores lujos, fácilmente supera el millón de lempiras (52,556 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010).

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A su vez la construcción de proyectos habitacionales se ha hecho más frecuente por la necesidad que existe en Honduras de viviendas a precios accesibles, y otros proyectos para satisfacer necesidades de cierto grupo de personas que desean cambiar del lugar donde residen a una residencial que vaya de acuerdo con su status y nivel socioeconómico en el que viven en la actualidad. Bajo el marco descrito de la industria de la construcción, se visualiza la necesidad de generar sistemas y procesos de innovación que les permitan crear ventajas competitivas de manera sistemática, para incursionar a nuevos mercados y a la vez crecer con los clientes actuales, mediante la creación de nuevas aplicaciones y soluciones, que aseguren un crecimiento global sostenido y una relación con los clientes de largo plazo.

Antecedentes La inteligencia competitiva y tecnológica definida por Escorsa y Rodríguez (2000), es un sistema para detectar, analizar y emplear información sobre eventos técnicos, tendencias y en general, actividades o aspectos clave para la competitividad de la empresa con el propósito de obtener una mejor explotación de la tecnología.

“Mientras que los datos no aportan por sí solos conocimientos, las ideas derivadas del proceso de inteligencia representen conceptos, pensamientos o imágenes mentales que

combinan observaciones provenientes de fuentes de información previamente seleccionadas, con análisis que sugieren implicaciones importantes para las actividades

clave de la empresa.” Escorsa y Rodríguez (2000). Existen cinco categorías en las cuales se pueden agrupar las razones para implementar sistemáticamente un proceso de inteligencia las cuales están descritas en la tabla 1 según Escorsa y Rodríguez (2000).

Tabla 1. Razones para implementar un proceso de inteligencia tecnológica Escorsa y Rodríguez (2000).

1. ANTICIPAR: Detectar los cambios: Nuevas tecnologías, máquinas, mercados, competidores etc.

2. REDUCIR RIESGOS: Detectar amenazas: Patentes, productos, reglamentaciones, alianzas, nuevas inversiones.

3. PROGRESAR: Detectar los desfases: Entre nuestros productos y las necesidades de los clientes. Entre nuestras capacidades y las de otros competidores, etc.

4. INNOVAR: Detectar ideas y nuevas soluciones: Economías en R&D.

5. COOPERAR: Conocer nuevos socios: Clientes, expertos, socios, etc.

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Por este y otros motivos se debe tener un mecanismo sistemático como lo es la inteligencia competitiva y tecnológica que redefina la dirección estratégica del negocio y de los procesos de innovación, con el objetivo de generar información clave y de calidad para hacer más certera la toma de decisiones.

Planteamiento del Problema

El mercado inmobiliario de Honduras lucha por recuperarse de la crisis que por partida doble ha tenido que afrontar en lo que va del año 2009. Por una parte ha tenido que resistir los embates de la crisis financiera internacional, que como ya es conocido, tuvo sus orígenes en la caída del mercado inmobiliario de los Estados Unidos; y por otra también ha afrontado las consecuencias de la crisis política nacional.

Sin embargo a pesar de la crisis financiera y la desaceleración del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda no han tenido grandes variaciones. Esta afirmación parece respaldada por la disminución en el precio de los materiales de construcción.

En particular la construcción de proyectos habitacionales se ha hecho más frecuente por la necesidad que existe en Honduras de viviendas a precios accesibles, y para satisfacer necesidades de cierto grupo de personas que desean cambiar del lugar donde residen a una residencial que vaya de acuerdo con su status y nivel socioeconómico. En este contexto, esta investigación pretende determinar la factibilidad de realizar un proyecto residencial cuya denominación es RESIDENCIAL LA CORDILLERA, el cual es orientado a un status de personas de clases media-alta a alta, localizado al noroeste de la ciudad de San Pedro Sula, Honduras. A partir de lo cual la pregunta de investigación es: ¿Es posible desarrollar un sistema de inteligencia competitiva y tecnológica, mediante una integración sinérgica de las herramientas de Análisis de Escenarios y QFD con la finalidad de visualizar nuevas oportunidades de mercado en la industria de la construcción hondureña?

Objetivo General

El objetivo general de la investigación es la formulación y evaluación de un proyecto residencial llamado “RESIDENCIAL LA CORDILLERA” en San Pedro Sula, Honduras, todo esto mediante el diseño de una metodología de Inteligencia Competitiva y Tecnológica en donde se dé una integración sinérgica de herramientas de Análisis de Escenarios y QFD.

Objetivos Específicos

− Desarrollar una metodología propia utilizando Análisis de Escenarios y QFD que permita analizar integradamente el entorno relacionado con la industria de la construcción en Honduras.

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− Proponer una nueva alternativa de residencias para el segmento de mercado de la clase media-alta y alta.

Alcance La propuesta desarrollada en este estudio pretende identificar riesgos, amenazas y oportunidades en el sector de la construcción en Honduras para tomar ventajas en el futuro, mediante el proceso de inteligencia tecnológica y competitiva. En particular se busca que esta propuesta pueda ser aplicada en la empresa XXX, S.A. (por motivos de confidencialidad se denominará de esta manera a la empresa) dedicada a la construcción de residencias. Se propone entonces realizar el proyecto habitacional, en la zona noroeste de San Pedro Sula, Cortés, Honduras que atienda el mercado interesado en vivir en el noroeste de esta ciudad. Se estima un capital de inversión necesario de L.5, 000,000.00 (262,778 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) adquirido por préstamo bancario, para la puesta en marcha de este proyecto. Los beneficios esperados serán brindar un producto de menor costo y mayor calidad que los disponibles hoy en día, generando empleos y dinamizando la actividad económica del sector, con una rentabilidad adecuada para los inversionistas.

Preguntas de referencia para el marco teórico

• ¿Qué es la inteligencia competitiva y tecnológica (ICyT)? • ¿Qué es el Análisis de Escenarios y cuáles son sus principales herramientas? • ¿Qué es el QFD y cuáles son sus principales herramientas? • ¿Qué sucede con la Industria de la Construcción en Honduras?

Hipótesis Es factible realizar una metodología de Inteligencia Competitiva y Tecnológica mediante la integración sinérgica de las herramientas QFD y Análisis de Escenarios para evaluar la viabilidad de un proyecto residencial de vivienda en la zona noroeste de San Pedro Sula, Cortés, Honduras.

Justificación

Tomando como referencia el informe publicado por la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción, CHICO (2004), el cual indica que durante el primer semestre de 2009 el sector de la construcción ha tenido un decrecimiento en su desarrollo de al menos del 28% debido a las razones anteriormente citadas.

En un esfuerzo por estimular el mercado de la construcción, el Gobierno de Honduras puso a disposición del sistema financiero un fideicomiso de 10 mil millones de lempiras (525,

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557,879 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010), de los que por lo menos 4 mil millones (210, 223,151 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) estaban destinados específicamente a la construcción y financiamiento de vivienda.


A pesar de la crisis financiera y la desaceleración del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda no han tenido grandes variaciones. Por lo tanto para el desarrollo de esta investigación se tomó el proyecto “RESIDENCIAL LA CORDILLERA” de la empresa XXX, S.A. en San Pedro Sula, Cortés, Honduras.

Además la investigación se llevará a cabo utilizando las herramientas de QFD y Análisis de Escenarios. El tipo de análisis de escenario que seleccionamos para la realización de este proyecto es el Escenario Realizable, ya que se enfoca en el escenario más probable que puede llegar a suceder a largo plazo, lo cual beneficia a la realización de esta investigación debido a que su iniciación será de carácter inmediato en caso de encontrarse factible el proyecto. Como otra de las herramientas que seleccionamos para la realización de este proyecto está el Blitz QFD ya que se enfoca detalladamente en las necesidades del cliente a diferencia de las demás herramientas del QFD que lo hacen de manera más general, lo cual es de vital importancia en la investigación.

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Capítulo 2. Marco Teórico En este capítulo se presenta una descripción detallada de lo que es inteligencia competitiva y tecnológica (ICyT), su metodología así como lo que es el Análisis de Escenarios, sus herramientas y el QFD. Para finalizar se abordará la temática de la Ingeniera de la Construcción y las diferentes etapas de la Formulación de Proyectos que incluirá esta investigación.

Inteligencia competitiva y tecnológica (ICyT) La inteligencia tecnológica tiene raíces desde el siglo XVIII, donde existía una revista Sueca “Den Goteborg Spionen” donde se informaba de los avances tecnológicos que se producción en otros países (Palop, 1994 citado en Escorsa y Rodríguez (2000)). Bernhardt (1994) citado en Escorsa y Rodríguez (2000) definió la inteligencia competitiva (IC) como: “un proceso analítico que transforma datos desagregados de los competidores, industria y

mercado, hacia conocimientos aplicables a nivel estratégico, relacionados con las capacidades, intenciones, desempeño y posición de los competidores”.

La aplicación del proceso de la inteligencia competitiva, con un enfoque de la evolución de la ciencia y la tecnología (CyT) se conoce como Inteligencia de Ciencia y Tecnología ó también como Inteligencia Tecnológica (IT). La cual es definida por Escorsa y Rodríguez (2000) como: “un sistema para detectar, analizar y emplear información sobre eventos técnicos, tendencias y en general, actividades o aspectos clave para la competitividad de la empresa, con el propósito de obtener una mejor explotación de la tecnología”. Es probable que las compañías tengan acceso a la información de la tecnología por medios como ferias, revistas técnicas, platicas con clientes y proveedores, etc. Sin embargo este proceso tradicional en muchas empresas no genera ningún valor, supuestamente por no estar ligados con los objetivos de la empresa. Esto está sustentado en estudios realizados por Ashton et.al (1995); Bernhardt, (1994); Martinet y Marti, (1995) citados en Escorsa y Rodríguez (2000), donde se muestra que en varios casos las actividades de recolección de información no se realizan con un plan de integración con los objetivos de la empresa, por lo tanto tampoco son aprovechados en la toma de decisiones estratégicas. En la imagen 1, se muestra el proceso de transformación de los datos dentro del contexto de inteligencia. Los datos vienen a ser la parte alta del embudo, debido a que pueden a llegar a ser muchos sin que por sí solos signifiquen algo. Dentro del concepto de inteligencia, existe una definición de fuentes y ciertos criterios para que se obtengan datos de calidad en esta etapa y así poder facilitar los siguientes procesos. En un primer proceso de depuración, el conjunto de datos que tienen el objetivo de describir un acontecimiento ó hecho es llamado información. Este es un nivel de mayor

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valor agregado y trata de responder a preguntas como ¿Qué?, ¿Cuándo?, etc. La observación es un elemento clave en esta etapa de vigilancia. Tomando como base estas funciones en este estudio se proponen seis etapas específicas como parte de la metodología de inteligencia competitiva y tecnológica, haciendo analogía al sistema DMAIC utilizado en la metodología de seis sigma y al método científico, estas etapas son: − Definición Observación, − Medición - Captura de datos, − Análisis Obtener información, − Mejora - Validación de resultados, − Publicación ó difusión como conocimiento, − Control - Mantenimiento.

Imagen 1. Ciclo de Inteligencia. Fuente: Escorsa y Rodríguez, (2000).

A continuación será descrita la metodología de la inteligencia competitiva y tecnológica propuesta por Escorsa y Rodríguez (2000), (ver Imagen 2).

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Metodología de la inteligencia competitiva y tecnológica

Imagen 2. Proceso de transformación de datos para crear inteligencia. Fuente: Basado en Palop y Vicente (1995) y

Rodríguez (1997) citado en Escorsa y Rodríguez (2000).

1. Planeación

Esta metodología consiste inicialmente en la etapa de planeación donde se determinan las metas, objetivos, líneas de acción, calendarización, presupuesto, distribución de responsabilidades y parámetros de control. Es importante dedicar suficiente tiempo a esta etapa ya que una buena definición del proyecto redituará en una eficiencia de ejecución de las siguientes etapas.

2. Selección de fuentes y recolección de datos Como segunda tapa está la selección de fuentes y recolección de datos, en esta etapa se pretende identificar las fuentes de información de mayor valor y determinar que confiabilidad que tienen las mismas para satisfacer las necesidades de la investigación. De

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igual manera se busca evitar los errores comunes de recolectar demasiada información y utilizar la visión incorrecta para enfocarla. Las fuentes se clasifican en dos tipos. El primer tipo se refiere a las fuentes primarias, las cuales no tiene un registro formal y están formadas por consulta a expertos, entrevistas, clientes, etc. El segundo tipo se refiere a las fuentes secundarias, que a diferencia de las fuentes primarias, cuentan con un registro formal. Algunos ejemplos de fuentes secundarias son: revistas especializadas “journals”, publicaciones técnicas, patentes, base de datos reconocidos internacionalmente, etc. El proceso de selección de las fuentes, debe asegurar que las fuentes estén alineadas con los objetivos de la investigación, que cumplan con la asignación de recursos definida, que cubra las necesidades de los usuarios, etc.

3. Análisis de la información La tercera etapa radica en el análisis de la información, la cual consiste en organizar los datos fundamentales para hacer comparaciones entre diferentes componentes y desarrollar interpretaciones sobre el significado de la información, de tal manera que se pueda tener una visión de las implicaciones de acciones futuras. En esta etapa se gesta el proceso de inteligencia, y principalmente consiste en combinar la información de las fuentes primarias y secundarias, para procesarla y analizarla bajo la dinámica de encontrar relaciones entre ambas, que ayuden a contestar las preguntas de investigación y al cumplimiento del objetivo del proyecto.

4. Difusión de los resultados La difusión de los resultados es la cuarta etapa y busca la utilización de mecanismos óptimos para que los resultados de las etapas anteriores se transmitan y lleguen a las personas que toman las decisiones estratégicas o tácticas dentro de una organización.

5. Utilización de los resultados La quinta etapa se refiere a la utilización de los resultados, para cumplir con el objetivo final del proceso de inteligencia que es facilitar el proceso de toma de decisiones dando como resultado decisiones más precisas y eficientes en tiempo y forma. Escorsa y Rodríguez (2000), mencionan algunas decisiones estratégicas donde el proceso de IT funciona como soporte, estas son:

− Priorización de áreas tecnológicas. − Inherentes a I+D:

− Distribución de recursos, − Asignación de tareas, − Reevaluación de objetivos técnicos.

− Adquisición / desecho de tecnología.

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6. Elección de vías de colaboración

Como sexta etapa está la elección de vías de colaboración y su objetivo es favorecer los aspectos clave para la empresa, como son la concientización oportuna de cambios en CyT y el apoyo a la toma de decisiones.

7. Evaluación del programa La séptima y última etapa es la evaluación del programa como proceso de retroalimentación continua y asegurar que el funcionamiento del sistema de IT esté dando los resultados esperados y previamente definidos. Otro objetivo de esta etapa es vigilar que el sistema no se vuelva obsoleto y que gane credibilidad por la calidad del producto que se entrega. Después de haber descrito lo que es la inteligencia competitiva y tecnológica y su metodología, describiremos algunas de las herramientas que se pueden utilizar como apoyo en particular el Análisis de Escenarios y el Despliegue de la Función de Calidad (QFD), que formarán la base para el modelo propuesto en este proyecto.

Análisis de Escenarios

Se trata de una técnica prospectiva que fue introducida por Herman Kahn, fundador del Hudson Institute en la década de los años 50 y ha sido altamente utilizada por la escuela prospectivista francesa.

El termino prospectiva, fue creado por el filósofo francés Gaston Berger (1957), para designar una nueva disciplina científica que se traza como objetivo descubrir las problemáticas futuras del hombre y las sociedades a partir del estudio de las líneas tendenciales actuales de evolución, con vistas a elaborar planes racionales y eficaces de organización y promoción humana, cultural y social a largo plazo.

Un escenario es una visión consistente y coherente de cómo podría ser el futuro. Su utilidad radica en la capacidad de combinar los impactos interrelacionados de un conjunto amplio de factores económicos, sociales, tecnológico, culturales, etc., en una serie de imágenes alternativas del futuro para, de este modo, poder tener previstas las líneas de actuación de cada una de ellas.

Como método de prospectiva se caracteriza por tres aspectos, Fleisher & Bensoussan (2007):

− Considera que lo problemas no son unidimensionales y, por lo tanto que hay que analizar los sistemas de manera global.

− Sólo tiene sentido a largo plazo.

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− Considera los fenómenos de ruptura, es decir, apoya los procesos de innovación y de cambio.

El concepto de escenario implica la representación de futuribles que describen la evolución de un determinado sistema (empresa, grupo, organización, sector, mercado, institución, etc.) tomando en consideración las evoluciones más probables de las variables claves y para partir de hipótesis sobre el comportamiento de los actores.

Existen diversas formas de clasificar los escenarios, así, podríamos hablar de escenarios posibles, realizables y deseables. Aunque quizás sea más relevante la distinción entre escenarios exploratorios y escenarios de anticipación.

Escenarios exploratorios: tratan de describir toda una serie de sucesos que conducen de una manera lógica a un determinado futurible (definido este como un futuro posible) a partir de la situación actual del sistema. Dentro de este tipo de escenarios cabe diferenciar entre escenarios, Fleisher & Bensoussan (2007):

− Tendenciales (aquéllos que se apoyan en la inherencia al sistema). − Referenciales (aquéllos más probables). − De encuadramiento (aquéllos que se orientan a delimitar el espacio de los futuros

posibles).

Los escenarios de anticipación: parten de la imagen de un futuro posible. Estos pueden ser a su vez, Fleisher & Bensoussan (2007):

− Normativos (aquéllos futuros que son posibles y deseables). − Contrastados (aquéllos que se sitúan muy lejos de la situación actual). − Utópicos (aquéllos que se sitúan más allá del límite de lo posible).

El método de los escenarios puede descomponerse en las siguientes fases esenciales, Fleisher & Bensoussan (2007):

La primera etapa: consiste en la construcción de la base del escenario, la base del escenario es la imagen del estado actual del sistema. Esta etapa implica tres fases:

− Fase 1: la delimitación del sistema, el cual se define como un conjunto de elementos interrelacionados. Esta fase implica la identificación de los elementos del sistema y de sus interrelaciones, o, lo que es lo mismo, de su estructura. Por ello a esta fase se la denomina análisis estructural.

− Fase 2: estudio del pasado, que consiste en la consideración histórica del sistema, analizando su evolución y su funcionamiento.

− Fase 3: supone el estudio de los flujos de entrada y salida del sistema, su entorno, sus mecanismos de regulación y control, los gérmenes o factores de cambio, etc.

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La segunda etapa: consiste en la construcción de escenarios, basándose en la información anterior. La construcción de los escenarios supone la realización de un análisis tanto sincrónico (razonamiento por coherencia) como diacrónico (dinámica de las tendencias). El análisis sincrónico implica la comprobación de la coherencia de los diferentes elementos del sistema. El análisis diacrónico comienza por el análisis de la evolución temporal y de las tendencias de cada unas de las informaciones ofrecidas por la base. Finalmente se habrá de comprobar la coherencia de las evoluciones desde una perspectiva nuevamente sincrónica.

Objetivos del análisis de escenarios: − Descubrir cuáles son los puntos de estudios prioritarios (variables claves),

vinculando, a través de un análisis explicativo global lo más exhaustivo posible, las variables que caracterizan el sistema estudiado.

− Determinar, principalmente a partir de las variables claves, los actores fundamentales, sus estrategias, los medios de disponen para realizar sus proyectos.

− Describir en forma de escenarios, la evolución del sistema estudiado tomando en consideración las evoluciones más probables de las variables claves y a partir de juegos d hipótesis sobre el comportamiento de actores.

Tipos de Escenarios

Contrastados

(Anticipativo)

Referencial

(Escenario más probable)

Tendenciales

Escenarios

Posibles Realizables Deseables

Imagen 3. Tipo de Escenarios Fleisher & Bensoussan (2007)

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A continuación se muestra en la Imagen 4 como se elabora un escenario de manera general.

El tipo de análisis de escenario que seleccionamos para la realización de este proyecto es el Escenario Realizable, ya que se enfoca en el escenario más probable que puede llegar a suceder largo plazo, lo cual beneficia a la realización de esta investigación debido a que su iniciación será de carácter inmediato en caso de encontrarse factible el proyecto. A continuación será descrita su metodología.

Escenario Realizable

El análisis de escenario realizable suele ser realizado por un grupo de expertos convocados por un líder donde se establecen los siguientes pasos según Fleisher & Bensoussan (2007):

1.-) Decidir la pregunta a ser respondida en el análisis: Cuanto más detallada sea la pregunta, mejor será para la realización de los escenarios. Preguntas como qué quieres, dónde quieres y cuándo quieres no deben de obviarse en la pregunta.

2.-) Factores de influencia: Se describe en una lista, la mayor cantidad de factores que pueden afectar al negocio en el lugar y tiempo establecidos anteriormente. Estos factores pueden ser industriales, políticos, económicos, tecnológicos...El BrainStorming es una buena técnica en este punto.

Elaboración de un escenario

Pasar al período siguiente

Descomponer el sistema en subsistemas

Evolución independiente de cada subsistema

Romper el sistema global

Escenario completo

Imagen 4. Elaboración de un Escenario Fleisher & Bensoussan (2007)

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3.-) Incertidumbres críticas: Los factores de influencia se pueden dividir en 2 columnas. En una se ponen las incertidumbres más importantes y en la otra las menos importantes y predecibles. Esto, deja una serie de impredecibles fuerzas motrices.

4.-) Elección de incertidumbres: De las fuerzas motrices, se eligen 2, que se consideran más críticas a la hora de realizar los escenarios. Si al final de la realización del ejercicio, no es del agrado, siempre se puede volver a este punto y tomar otras 2 variables.

5.-) Identificación de extremos: Se colocan estas 2 variables en un diagrama XY puro, indicando en sus extremos como puede variar esta incertidumbre. Ej. Situación económica: En un extremo (-∞) se escribe "buena, riqueza..." y en el otro extremo (+∞) se escribe "mala, pobreza..."

6.-) Definir los escenarios: Por lo general, se construyen de 2 a 4 escenarios. En cada cuadrante colocan los posibles EFECTOS surgidos por la situación. Ej. Si se encentran en el cuadrante de una mala situación económica, el negocio deberá estar enfocado a productos baratos a no ser, que se quiera que los clientes sean de una alta clase social.....

7.-) Poner un título a cada escenario: A poder ser, se pondrá el título de un libro o de una película, de manera que se identifique rápidamente como sería la situación de el negocio.

8.-) Selección del escenario: Se elige el escenario que más guste o en el que se quiera ver enfocado el negocio. También se toman los EFECTOS que más gusten de los demás.

9.-) Realización de la Estrategia: Ya se está en disposición de pensar en una estrategia para lograr que el negocio tenga éxito. Si se ve que esta solución es inviable o muy complicada de realizar, siempre se puede volver al 4º punto, y rehacer los escenarios cuantas veces se desee.

Después de haber presentado en qué consiste un Análisis de Escenario, los tipos de escenarios que existen y como se elabora un escenario realizable, describiremos otra herramienta: el Despliegue de la Función de Calidad (QFD), que forma parte de la base para la metodología que se implementó en la realización de este proyecto.

Despliegue de la Función de Calidad (QFD) Los avances tecnológicos y la apertura del mercado ponen al alcance de los clientes todo tipo de productos (tangibles o intangibles). Lo anterior y otros factores generan que la obsolescencia de los productos ocurra mucho más rápido que en el pasado, por lo que las compañías deben ofrecerle a sus clientes de manera frecuente cada vez más productos, lo cual ha intensificado la eficiencia en las diferentes industrias. Brethauer, (2002); (Cordero, 1991 en Griffin, (1993)); (Ghobadian y Terry, (1995); Oh y Khong, (2003); Ulrich y Eppinger, (2000); Walker, (2002)) Sin embargo tener una pronta respuesta para los clientes, no es el único requisito que deben cumplir, sino que esa respuesta debe cumplir con los requerimientos mínimos que el cliente busca. Los cinco enfoques de aplicación del Despliegue de la Función de Calidad de acuerdo con Johson, (2003) son:

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− Servir como un proceso de planeación (de manera preliminar o total) dependiendo

de la combinación de matrices que se utilice. − Definir las entradas al proceso de planeación: Las necesidades y expectativas del

cliente. Esto vincula a la organización con sus clientes, colocándolos como parte esencial del desarrollo de productos.

− Servir como almacén de información vital a través del formato de matriz. Es una manera de documentar los fundamentos del proceso de definición de requerimientos para las etapas posteriores de desarrollo de productos.

− Permitir el análisis, planeación y determinación de los tópicos prioritarios. Enfoca los esfuerzos de la organización hacia caminos que pueden resultar más redituables ya que están vinculados con el cliente que los mantiene en el mercado.

− Definir las salidas del proceso de planeación: Acciones sobre los tópicos clave que mejoren la satisfacción del cliente basándose en las entradas del proceso definidas en el punto 2.

El Despliegue de la Función de la Calidad no es una herramienta, sino una metodología que conlleva todo un proceso. Existen diversos enfoques para el Despliegue de la Función de la Calidad, bajo el contexto de esta investigación se considera al QFD como un proceso de planeación para el desarrollo de productos, que puede apoyar a una organización a planear de manera efectiva el uso de otras técnicas para apoyar y complementar cada uno de los tópicos prioritarios que se identifiquen. El creador del Despliegue de la Función de Calidad Yoji Akao, identifica dos factores que fueron los detonantes para el surgimiento de esta metodología: (Akao y Mazur, (2003))

− Se empezó a reconocer el rol preponderante del diseño y la calidad en el desarrollo de productos; sin embargo, no había libros especializados disponibles en esa época.

− Las organizaciones ya estaban utilizando gráficas de control para inspeccionar la calidad, pero dichas gráficas eran producidas para la manufactura después de que los nuevos productos eran lanzados de la línea de producción.

Los dos grandes grupos que hacen posible el Despliegue de la Función de Calidad son:

− Los clientes − Los técnicos

La principal aportación del Despliegue de la Función de Calidad es que involucra al cliente dentro del proceso de desarrollo de productos colocándolo como un actor importante en la definición de los requerimientos de calidad y de diseño. Los clientes son quienes aportan retroalimentaciones de características finales (de diseño, uso, funcionalidad, materiales, etc) que desean se involucren en el producto o servicio. A estos deseos o necesidades del cliente, se les denomina requerimientos del cliente, dado que son expectativas que el cliente espera cumplir en algún grado con el producto o servicio que adquieren. Estas características de diseño en el producto o servicio son los denominados requerimientos del cliente del Despliegue de la Función de Calidad. El término de requerimientos del cliente, se utilizará también en el modelo de integración propuesto.

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Por su parte los técnicos, son los expertos en el área que se consultan para identificar soluciones alternativas o respuestas a los requerimientos del cliente. Los técnicos ofrecen respuestas enfocadas hacia:

− Movimientos en los procesos − Ajuste de los niveles de variables − Definición de normas − Y otros

Los técnicos ofrecen respuestas para atender los requerimientos del cliente, pero a su vez son los que conocen las limitantes de los recursos para responder al cliente. Debido a estas limitantes los técnicos ofrecen soluciones bajo ciertas condiciones, por ello también se denominan requerimientos técnicos. Algunas de las herramientas que son de utilidad en del QFD son:

− Tabla de segmentación de Clientes − Diagrama de Pareto − Diagrama de Afinidad − Blitz QFD − Matriz de Relaciones − Diagrama de Árbol

La herramienta que seleccionamos para la realización de este proyecto es el Blitz QFD ya que se enfoca detalladamente en las necesidades del cliente a diferencia de las herramientas antes mencionadas que lo hacen de manera más general, lo cual es de vital importancia en nuestra investigación. A continuación será descrito qué es un Blitz QFD y su metodología.

Herramienta del QFD: Blitz QFD

El Blitz QFD es un QFD relámpago que nos permite alinear valores; es decir el valor que aporta el proveedor a través de sus recursos con el valor que recibe el cliente a través de satisfacer sus necesidades más importantes.

La metodología del Blitz QFD permite alinear los recursos con las verdaderas necesidades del cliente. Se trata de una herramienta muy práctica que no requiere de software ni de herramientas específicas (como la Casa de la Calidad) para ofrecer resultados (aunque tanto el software como la Casa de la Calidad pueden ser también complementos muy útiles al Blitz QFD).

La Asociación Latinoamericana del QFD (2009) especifica que el Blitz QFD consta de 7 pasos:

1. Obtener la Voz del Cliente. Esto implica "ir al lugar de los hechos, ir a donde está la acción"; no se puede escuchar la Voz del Cliente a distancia. Es necesario visitar, preguntar, volver a preguntar y volver a preguntar hasta entender claramente la verbalización de qué es lo que el cliente necesita. Nota: Una verbalización es una

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cita literal de lo que el cliente dijo. Es una buena práctica escribirla entre comillas y tal como el cliente la dijo, para tenerla como referencia para pasos posteriores del estudio.

2. Clasificar las Verbalizaciones. El objetivo de este paso es clasificar las verbalizaciones por temas afines. Hay "voces del cliente" similares. Otras son complementarias. Otras incluso son opuestas. Al clasificar las verbalizaciones, estamos también buscando patrones que nos permitan entender mejor las necesidades del cliente. Algo importante es que éste no es un estudio cuantitativo, sino cualitativo. No nos interesa en esta etapa las estadísticas sobre "el número de verbalizaciones de cada tipo", sino más bien clasificar las verbalizaciones para poder obtener de ellas las necesidades reales del cliente.

3. Estructurar las Necesidades del Cliente. Una vez que clasificamos las verbalizaciones, tenemos que "extraer" de ellas las necesidades de los clientes. Este es un paso crítico, ya que algunas son explícitas y muy claras; otras son implícitas y algunas hasta nos podrán parecer absurdas. Sin embargo, es vital recordar que estamos buscando las necesidades reales del cliente, no "nuestra versión de las necesidades del cliente"; hay que cuidarnos de nuestro propio sesgo.

4. Analizar la Estructura de las Necesidades del Cliente. Hay necesidades que tienen relaciones de dependencia. Por ejemplo, al preguntar sobre las necesidades del cliente con respecto al diseño de un maletín un cliente comentó "necesito que sea ligero". Esta necesidad suena obvia en un maletín. Sin embargo, el responsable de la entrevista volvió a preguntar: -¿para qué necesita que sea ligero?- "Para poderlo trasladar fácilmente por el aeropuerto". De aquí podemos obtener una segunda necesidad. Utilicemos una tabla para facilitar la explicación.

No. Verbalización Necesidad

1 "necesito que sea ligero" Necesito que sea ligero

2 "para poderlo trasladar

fácilmente por el aeropuerto"

Necesito que sea fácil de trasladar en lugares donde

hay mucho tráfico de personas

Tabla 2. Blitz QFD, Asociación Latinoamericana del QFD (2009)

Si el analista en este caso hubiera sólo tomado la primera necesidad explícita, hubiera solicitado a los diseñadores que quitaran todo el peso posible del maletín. Pero al tener una segunda necesidad con una relación jerárquica (necesito A para lograr B), el analista puede sugerir más opciones, como poner ruedas al maletín para facilitar el transporte. Notemos cómo el poner ruedas resolvería la Necesidad 2, pero va en contra de la Necesidad 1. En el QFD, nos interesan las necesidades de más alta jerarquía, ya que son estas las que más impacto (positivo o negativo), tienen sobre nuestros clientes.

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5. Priorizar las Necesidades del Cliente. Esto implica establecer cuáles necesidades son más importantes para los clientes. ¿Bueno, Bonito o Barato? Si le diéramos a nuestro cliente $100 para invertirlo en necesidades ¿cuánto nos compraría de cada una? ¿$50 en Bueno, $25 en Bonito y $25 en Barato? La mejor forma de hacer esto, es una vez identificadas las necesidades y estratificadas, preguntar directamente a los clientes.

6. Desplegar las Necesidades. Una vez que tenemos identificadas las necesidades de los clientes, entonces debemos identificar qué parámetros, procesos o elementos de nuestro sistema contribuyen más a cumplir (o a no cumplir) estas necesidades. Si realmente queremos mejorar, debemos siempre enfocarnos en todo aquellos que afecte más a las necesidades prioritarias.

7. Analizar sólo las relaciones prioritarias a detalle. Al evaluar nuestro producto o servicio, los puntos más importantes son aquéllos que impactan a las necesidades prioritarias. Si le vamos a pedir al cliente que nos evalúe, hay que enfocarse en aquellos elementos que impactan a las necesidades prioritarias. Aquí es donde debemos enfocar nuestros recursos, ya que el nivel de calidad de nuestros productos y servicios estará determinado por la medida en que logremos alinear el valor de los recursos con la prioridad de las necesidades de nuestros clientes.

Después de haber descrito lo que es el QFD, las distintas herramientas que existen y lo que es un Blitzs QFD, abordaremos el tema de Formulación y Evaluación de Proyectos, en tanto que también forma parte del marco conceptual para la realización de este proyecto.

Formulación y Evaluación de Proyectos

La formulación y evaluación de proyectos según Urbina (2001) implica una propuesta de acción técnico económica para resolver una necesidad utilizando un conjunto de recursos disponibles, los cuales pueden ser, recursos humanos, materiales y tecnológicos entre otros.

Tiene como objetivos aprovechar los recursos para mejorar las condiciones de vida de una comunidad, pudiendo ser a corto, mediano o a largo plazo. Comprende desde la intención o pensamiento de ejecutar algo hasta el término o puesta en operación normal. Responde a una decisión sobre uso de recursos con algún o algunos de los objetivos, de incrementar, mantener o mejorar la producción de bienes o la prestación de servicios.

Según Urbina (2001) hay cuatro estudios principales que se elaboran en un proyecto de inversión lo cuales son:

1. Planeación Estratégica:

Este estudio consiste en definir como se hará la empresa, o que cambios hay que hacer si la empresa ya está formada.

− Qué régimen fiscal es el más conveniente.

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− Qué pasos se necesitan para dar de alta el proyecto.

− Cómo organizaras la empresa cuando el proyecto este en operación.

2. Estudio de Mercado:

El objetivo aquí es estimar las ventas. Lo primero es definir el producto o servicio: ¿Qué es?, ¿Para qué sirve?, ¿Cuál es su “unidad”: piezas, litros, kilos, etc.?, después se debe ver cuál es la demanda de este producto, a quien lo compra y cuanto se compra en la ciudad, o en el área donde está el “mercado”.

Una vez determinada, se debe estudiar la OFERTA, es decir, la competencia ¿De dónde obtiene el mercado ese producto ahora?, ¿Cuántas tiendas o talleres hay?, ¿Se importa de otros lugares?, se debe hacer una estimación de cuanto se oferta. De la oferta y demanda, definirá cuanto será lo que se oferte, y a qué precio, este será el presupuesto de ventas. Un presupuesto es una proyección a futuro.

3. Estudio Técnico:

El objetivo de aquí es diseñar como se producirá aquello que se venderá. Si se elige una idea es porque se sabe o se puede investigar como se hace un producto, o porque alguna actividad gusta de modo especial. En el estudio técnico se define:

− Dónde ubicar la empresa, o las instalaciones del proyecto.

− Dónde obtener los materiales o materia prima.

− Qué maquinas y procesos usar.

− Qué personal es necesario para llevar a cabo este proyecto.

En este estudio, se describe que proceso se va a usar, y cuanto costara todo esto, que se necesita para producir y vender. Estos serán los presupuestos de inversión y de gastos.

4. Estudio Financiero/Económico:

Aquí se demuestra lo importante: ¿La idea es rentable?,. Para saberlo se tienen tres presupuestos: ventas, inversión, gastos. Que salieron de los estudios anteriores. Con esto se decidirá si el proyecto es viable, o si se necesita cambios, como por ejemplo, si se debe vender más, comprar maquinas más baratas o gastar menos.

Hay que recordar que cualquier “cambio” en los presupuestos debe ser realista y alcanzable, si la ganancia no puede ser satisfactoria, ni considerando todos los cambios y

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opciones posibles entonces el proyecto será “no viable” y es necesario encontrar otra idea de inversión.

A continuación se observaran algunos ejemplos de cómo se ven las etapas de preparación de un proyecto:

Según Urbina (2001):

Imagen 5. Ciclo de un Proyecto, Urbina (2001)

En este cuadro se hace referencia a las etapas de pre inversión, ejecución, operación y evaluación ex-post del proyecto, donde él plantea 3 grandes etapas: La pre inversión, la inversión y la operación.

Procedimiento para la Formulación de Proyectos

La etapa de preparación tiene por objeto definir todas las características que tengan algún grado de efecto en el flujo de ingresos y egresos monetarios del proyecto. Una etapa previa a la del estudio del proyecto propiamente tal es la identificación de la idea, la cual representa generalmente la realización de un diagnóstico, que detecta la necesidad que llenaría el proyecto y que identifica las vías de solución.

El nivel de estudio inicial es el denominado perfil, el cual se elabora a partir de la información existente, el juicio común y la opinión que da la experiencia. En términos monetarios solo presenta estimaciones muy globales de las inversiones, costoso ingresos, sin entrar en investigaciones de terreno.

Otro nivel de estudio es el llamado de pre factibilidad. Este estudio profundiza la investigación, basándose principalmente en información de fuentes secundarias para definir con cierta aproximación las variables principales referidas al mercado, a las alternativas técnicas de producción y a la capacidad financiera de los inversionistas, se estiman las inversiones probables, los costos de operación y los ingresos que demandará y generará el proyecto.

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El nivel de estudio más acabado se denomina factibilidad, el cual se elabora sobre la base de antecedentes precisos obtenidos mayoritariamente a través de fuentes primarias de información. El cálculo de las variables financieras y económicas deben ser lo suficientemente demostrativos para justificar la valoración de los distintos ítems. Se puede profundizar el estudio de "la mejor alternativa". Esta etapa constituye el paso final del estudio PRE inversional.

Imagen 6. Etapas de un Proyecto, Urbina (2001)

En la preparación del proyecto se reconocen, a su vez, dos sub-etapas: una que se caracteriza por recopilar información a través de estudios específicos, de mercadeo, de ingeniería, de organización y financiero, y otra que se encarga de sistematizar, en términos monetarios, la información proporcionada por estos tres estudios, mediante el mismo estudio financiero. Este último proporciona información financiera sobre aspectos no incluidos en los otros estudios, como los relativos a financiamiento e impuestos entre otros.

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ESTUDIO DE PROYECTOS

PREPARACIÓN O FORMULACIÓN E

V

A

L

U

A

C

I

Ó

N

OBTENCIÓN

DE

LA INFORMACIÓN

CONSTRUCCIÓN

DEL FLUJO

DE CAJA

ESTUDIO

TÉCNICO

ESTUDIO

DE

MERCADO

ESTUDIO

DE LA

ORGANIZACIÓN

ESTUDIO

FINANCIERO

Imagen 7. Estudio de Proyectos, Urbina (2001)

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Metodología para la Evaluación de Proyectos de Inversión

A continuación se detalla la metodología utilizada por algunas empresas latinoamericanas para las evaluaciones de proyectos de inversión, según Nassir (2007):

Tabla 3. Metodología Actual de Evaluación de Proyectos de Inversión, Nassir (2007)

Después de haber definido cada una de las herramientas que servirán como guía en esta investigación es necesario describir cómo se encuentra la Industria de la Construcción en Honduras ya que es el campo al cual está dirigido el proyecto de investigación.

Industria de la Construcción

Aún cuando la construcción es una de las industrias de mayor antigüedad en la historia de la humanidad, no ha escapado al mejoramiento continuo de la misma. Es una industria, como pocas, que ha sido favorecida por ser tan diversa y extensa en el planeta. La construcción es uno de los procesos de manufactura más complejos y, por decirlo de alguna manera, cambiante e impredecible. No tan dominado como lo es la fabricación de repuestos para automóvil o como la elaboración de vestimenta, como cualquier otra actividad económica, depende de variables que no siempre están identificadas por parte del constructor e inclusive, aún teniendo e identificando dichas variables, no se tiene siempre control sobre ellas. En la industria constructiva pueden identificarse tres áreas que el constructor debe satisfacer: proyectos industriales, de infraestructura, y de vivienda. Es ésta última la cual al parecer, observa el mayor movimiento y demanda donde quiera que se encuentre.

Determinar la MisiónDeterminar la VisiónRealizar un Análisis FODA de la empresaEstablecer la Estructura OrganizacionalDeterminar Aspectos LegalesDefinición y Objetivo del Estudio de Mercado Identificación del ProductoSegmentación del Mercado Análisis de la DemandaAnálisis de la Oferta Análisis de Precios Comercialización del Producto o ServicioTécnicas para el Acopio de InformaciónConclusiones del Estudio de Mercado Determinación de costosInversión inicialCronograma de inversiónCapital de trabajoFlujos de cajaPunto de equilibrioIndicadores de rentabilidadValor Presente NetoTasa Interna de RetornoAnálisis de riesgo y sensibilidadLegislación aplicableImpacto del proyecto en la comunidadValoración cualitativa y cuantitativa del impacto ecológico

Planeación Estratégica

Estudio de Mercado

Estudio Económico

Estudio Financiero

Evaluación del Impacto Social y Ecológico

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Como cualquier bien o servicio, la vivienda denota una relación intrínseca entre el cliente, quien demanda el bien, y el proveedor, quien proporciona los bienes y servicios que al pasar por el proceso de construcción, satisface la necesidad del primero al proporcionarle un espacio en el cual habitar. Y es el flujo de esta relación la que proporciona el valor final de producto. La industria de la construcción en general está altamente fragmentada y presenta impactos negativos significativos: se percibe una baja de productividad, sobre costos y sobre tiempos, conflictos y disputas, todo esto a veces resulta en reclamos y consumo de tiempo en litigaciones. Lo anterior ha sido reconocido como las mayores causas de los problemas relacionados con el desempeño encarado por la industria. Como consecuencia de este alto nivel de fragmentación, los procesos de entrega de proyectos residenciales, habitacionales, etc. son considerados altamente ineficientes en comparación con otros sectores de la industria. Algunas de las consecuencias de los problemas de fragmentación en Honduras como en otros países incluyen:

− Falta de atención y estructuración de las necesidades de los clientes. − Fragmentación de los datos de diseño, fabricación y construcción, con respecto a los

datos generados en sitio, sin dar lugar a la retroalimentación. − Desarrollo de soluciones de diseño poco óptimas. − Carencia de integración, coordinación y colaboración entre varias disciplinas

funcionales involucradas en los aspectos del ciclo de vida del proyecto; y − La pobre comunicación en el proceso de diseño y su racionalización, que conduce a

los cambios de diseño no garantizados, especificaciones no adecuadas de diseño, reclamos de confiabilidad innecesarios, e incrementos en los costos y tiempos del proyecto.

Varias estrategias, así como un número determinado de aproximaciones de integración, se han propuesto e implementado para poder sobrellevar la flagelación de la industria constructiva. Sin embargo, dichas aproximaciones han probado ser más que inadecuadas ante la creciente complejidad de los proyectos de construcción, sin el soporte de las tecnologías de la información. Se ha demostrado que dichas aproximaciones no han sido capaces de lidiar con el problema, al momento de enfocarse en elementos ligados a las variables tiempo, calidad y/o costo, y que las investigaciones realizadas demuestran que el 85% de los problemas están relacionados con los procesos que implica la industria, más que aquellos relacionados con el producto. Sin considerar los proyectos más triviales, los procesos de entrega de instalaciones construidas implican el desarrollo de varias fases, y el involucramiento de profesionistas de diversas disciplinas trabajando juntos para lograr el avance del proyecto. Consecuentemente, las relaciones cliente-proveedor han sido dañadas por la tendencia de procurar asegurarse el proyecto mediante el otorgamiento del mismo a los contratistas que cotizan al menor costo con o sin garantía (y a veces sin incentivos) de trabajos en el futuro.

Informes publicados por la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción, CHICO (2004), indican que durante el primer semestre de 2009 el sector de la construcción ha

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tenido un decrecimiento en su desarrollo de al menos del 28% debido a las razones anteriormente citadas.

El informe cita a William Hall, presidente de la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción, refiriendo que la construcción en el ramo vivienda ha sido el más afectado, registrando un decrecimiento alrededor del 30%.

Estas cifras se encuentran en marcado contraste con la situación de hace sólo un par de años atrás, cuando la industria de la construcción experimentó tal explosión de proyectos, que las empresas del ramo se vieron en la necesidad de salir a contratar trabajadores extranjeros, principalmente de Nicaragua, pues el mercado nacional no lograba satisfacer la enorme demanda. Según cálculos, en su momento de mayor auge, la construcción llegó a ocupar una fuerza laboral de alrededor de un cuarto de millón de personas.

Estrategias bancarias

En un esfuerzo por estimular el mercado de la construcción, el Gobierno de Honduras puso a disposición del sistema financiero un fideicomiso de 10 mil millones de lempiras (525, 557,879 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010), de los que por lo menos 4 mil millones (210, 223,151 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) estaban destinados específicamente a la construcción y financiamiento de vivienda.


Mercado Inmobiliario cambiante

Los agentes inmobiliarios afirman que las medidas de estímulo han contribuido a mejorar las perspectivas del mercado. El ejecutivo inmobiliario refiere que en el mercado local pueden identificarse dos tendencias: por un lado, en atención a las preocupaciones de seguridad, cada vez más proyectos habitacionales entran a la categoría “de circuito cerrado”, esto es, que cuentan con un muro perimetral y un control de acceso apoyado por guardias de seguridad. Por otro lado, a medida que los terrenos para desarrollo urbano escasean, la tendencia será la de construir hacia arriba, como ya se observa en la construcción de ciertos proyectos de condominios actualmente en desarrollo. El sector noreste de la ciudad de San Pedro Sula, Honduras es considerado como una zona de gran desarrollo comercial en el futuro cercano, basado en la cantidad de proyectos de vivienda desarrollados allí.

A continuación detallaremos la metodología diseñada durante esta investigación.

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Capítulo 3. Metodología Propuesta

Imagen 8. Metodología Propuesta, Elaboración Propia, (2010).

Definir el ProductoDefinir el área de mercado Metodología de la Investigación de mercado Obtener la voz del Cliente Estructurar sus necesidades Analizar la Información: Análisis de la Demanda Análisis de la Oferta Análisis de la Competencia Análisis del Mercado Plan de MercadeoAnálisis SituacionalConclusión

Misión Visión Análisis ExternoAnálisis Interno Estructura Organizacional Aspectos LegalesConclusión

Seleccionar las fuentes de información y recolectar datos

Definir el problema

Determinar Factores de Influencia

Definir los escenarios

Selección del escenario

Realizar la Planeación Estratégica

Realizar el Estudio de Mercado

Realizar el Estudio Técnico

Realizar el Estudio

Económico

Realizar la Evaluación Económica

Tomar las decisiónes

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Inteligencia Competitiva y Tecnológica

Análisis de Escenario Realizable Blitz OFD

Evaluación y Formulación de Proyectos

Introducción

En el presente capítulo se presenta la metodología propuesta (ver imagen 8), la cual está formada por la integración sinérgica de las siguientes herramientas descritas en el Capítulo 2:

− Inteligencia Competitiva y Tecnológica − Análisis de Escenarios − Blitz QFD − Formulación y Evaluación de Proyectos

Metodología Propuesta

− Definir el Problema: se inicia el proyecto determinando la problemática que existe y la cual se buscará resolver.

− Seleccionar las fuentes y recolectar los datos: se pretende identificar las fuentes de información de mayor valor y determinar qué confiabilidad tienen las mismas para satisfacer las necesidades de la investigación. De igual manera se busca evitar los errores comunes de recolectar demasiada información y utilizar la visión incorrecta para enfocarla. Las fuentes se clasifican en dos tipos. El primer tipo se refiere a las fuentes primarias, las cuales no tiene un registro formal y están formadas por consulta a expertos, entrevistas, clientes, etc. El segundo tipo se refiere a las fuentes secundarias, que a diferencia de las fuentes primarias, cuentan con un registro formal. Algunos ejemplos de fuentes secundarias son: revistas especializadas “journals”, publicaciones técnicas, patentes, base de datos reconocidos internacionalmente, etc. El proceso de selección de las fuentes, debe asegurar que las fuentes estén alineadas con los objetivos de la investigación, que cumplan con la asignación de recursos definida, que cubra las necesidades de los usuarios, etc. Estos datos servirán de input para determinar la metodología de investigación de mercado y realizar el análisis de la información al momento de realizar el estudio de mercado.

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− Determinar los Factores de influencia: Se realiza mediante una reunión con los inversionistas y expertos relacionados con el proyecto y se describe en una lista, la mayor cantidad de factores que pueden afectar al negocio. Estos factores pueden ser industriales, políticos, internos o externos, etc. Estos factores una vez enlistados servirán de input para realizar el análisis externo e interno al momento de realizar la planeación estratégica.

− Definir los escenarios: se realiza mediante una reunión con los inversionistas y expertos relacionados con el proyecto, en donde utilizando la información de fuentes secundarias se realiza un brainstorm para construir de 2 a 4 escenarios y determinar los posibles EFECTOS surgidos por la situación.

− Seleccionar el escenario: Una vez definidos los escenarios se elige el escenario que sea más apropiado, en el que se quiera ver enfocado el negocio. También se toman los EFECTOS que sean más apropiados de los demás escenarios.

− Realizar la Planeación Estratégica: En esta sección se define la misión, visión, análisis del entorno del proyecto utilizando como input los factores de influencia enlistados anteriormente, análisis FODA del proyecto. Conforme a esto se establece la estrategia a seguir y se plantea la estructura de la organización, el recurso humano, los aspectos legales y ambientales requeridos para lograr la exitosa implementación del proyecto.

− Realizar el Estudio de Mercado: En él se presentan datos de investigación que proporcionan información relativa al mercado, utilizando como input los datos de primera y segunda mano enlistados anteriormente y se propone además los medios para que los compradores tengan el financiamiento requerido en una institución bancaria. Finalmente se busca dar al inversionista un panorama adecuado del riesgo que se corre de ser o no aceptado en el mercado. Además en este estudio se realizan 2 pasos del Blitz QFD y 1 paso de Inteligencia Competitiva y Tecnológica que se detallan a continuación:

− Obtener la Voz del Cliente: Esto implica "ir al lugar de los hechos, ir a donde está la acción"; no se puede escuchar la Voz del Cliente a distancia. Es necesario visitar, preguntar, volver a preguntar y volver a preguntar hasta entender claramente la verbalización de qué es lo que el cliente necesita. Nota: Una verbalización es una cita literal de lo que el cliente dijo. Es una buena práctica escribirla entre comillas y tal como el cliente la dijo, para tenerla como referencia para pasos posteriores del estudio. En este caso se propone obtener la voz del cliente mediante un cuestionario de opinión.

− Estructurar las Necesidades del Cliente: Este es un paso crítico, ya que algunas necesidades de los clientes son explícitas y muy claras; otras son implícitas y algunas hasta nos podrán parecer absurdas. Sin embargo, es vital recordar que estamos buscando las necesidades reales del cliente, no

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"nuestra versión de las necesidades del cliente"; hay que cuidarnos de nuestro propio sesgo.

− Analizar la información: consiste en organizar los datos fundamentales

para hacer comparaciones entre diferentes componentes y desarrollar interpretaciones sobre el significado de la información, de tal manera que se pueda tener una visión de las implicaciones de acciones futuras. Esta etapa consiste en combinar la información de las fuentes primarias y secundarias, para procesarla y analizarla bajo la dinámica de encontrar relaciones entre ambas, que ayuden al cumplimiento del objetivo del proyecto.

− Realizar el Estudio Técnico: En esta parte se verifica la posibilidad técnica de la

realización del proyecto. Se analiza y determina el tamaño del proyecto, la localización y la ingeniería del proyecto. Para ello se toman en cuenta diversos factores como: capacidad financiera, tamaño del mercado, disponibilidad de los insumos y recurso humano, con el objeto de optimizar las operaciones.

− Realizar el Estudio Económico: En esta parte se determina el monto de los

recursos económicos necesarios para la realización del proyecto y cuál será el costo total de operación del proyecto. Se elabora el estado de resultado pro-forma y se obtiene el flujo de efectivo neto del proyecto. Se calculan las necesidades de financiamiento, así como una serie de indicadores que servirán para la parte siguiente del proyecto que es la evaluación económica.

− Realizar la Evaluación Económica: En esta parte se utilizan varios métodos de

análisis financieros como: Valor presente neto, tasa interna de retorno y otros; con el propósito de que con esta información el inversionista esté capacitado para tomar la decisión de proceder a la fase de ejecución del proyecto o de no continuar.

− Tomar la Decisión: En este último paso se decide si se acepta invertir en el proyecto o se rechaza y se vuelve a realizar el análisis con un nuevo proyecto.

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Capítulo 4. Desarrollo

A continuación se presenta el desarrollo de la metodología propuesta en el Capítulo 3 para el proyecto denominado como “RESIDENCIAL LA CORDILLERA”.

1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

El mercado inmobiliario de Honduras lucha por recuperarse de la crisis que por partida doble ha tenido que afrontar en lo que va del año 2009. Por una parte ha tenido que resistir los embates de la crisis financiera internacional, que como ya es conocido, tuvo sus orígenes en la caída del mercado inmobiliario de los Estados Unidos; y por otra también ha afrontado las consecuencias de la crisis política nacional.

En este contexto y partiendo de un escenario realizable (ver tipología de escenarios en el capítulo 2), esta investigación pretende determinar la factibilidad de realizar un proyecto residencial cuya denominación es RESIDENCIAL LA CORDILLERA, el que es orientado a un status de personas de clases media-alta a alta, localizado al noroeste de la ciudad de San Pedro Sula, Honduras. A partir de lo cual la pregunta de investigación es: ¿Es posible desarrollar un sistema de inteligencia competitiva y tecnológica, mediante una integración sinérgica de las herramientas de Análisis de Escenarios y QFD con la finalidad de visualizar nuevas oportunidades de mercado en la industria de la construcción Hondureña?

2. SELECCIÓN DE FUENTES Y RECOLECCIÓN DE DATOS

Las fuentes de información se clasifican en dos tipos. El primer tipo se refiere a las fuentes primarias, las cuales no tiene un registro formal y están formadas por consulta a expertos, entrevistas, clientes, etc. El segundo tipo se refiere a las fuentes secundarias, que a diferencia de las fuentes primarias, cuentan con un registro formal. A continuación detallamos las fuentes utilizadas en este proyecto:

Fuentes primarias:

− Cuestionario de Opinión (ver Anexo # 1) − Reuniones con los encargados del proyecto

Fuentes secundarias:

− Estadísticas Oficiales: Banco Central de Honduras e Instituto Nacional de Estadísticas (BCH, 2009) para obtener los índices de inflación, PIB, devaluación, tasas de interés, deuda pública y población.

− Estadísticas de ventas y estudios de mercado de instituciones financieras dedicadas al financiamiento para viviendas.

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− Estadísticas de compra obtenidas por empresas que se dedican a la venta de viviendas.

Por cuestiones de confidencialidad no se pondrá a la vista las estadísticas de venta, estadísticas de compra y estudios de mercado obtenidos de otras empresas.

3. DETERMINACIÓN DE LOS FACTORES DE INFLUENCIA

La determinación de los factores de influencia que puedan afectar al negocio se realizó por medio de una reunión con los inversionistas y las diferentes personas relacionadas con el proyecto. A continuación se enlistan dichos factores: Factores Externos:

− Panorama de la Industria de la Construcción − La Competencia − Poder de negociación de los proveedores − Poder de negociación de los clientes − Productos Sustitutos

Factores Internos:

− Conocimiento del Mercado − Calidad Certificada del Producto

Esta lista de factores de influencia servirá de input para el análisis del entorno realizado en la Planeación Estratégica donde se detallara cada uno de ellos.

4. DEFINICIÓN DE LOS ESCENARIOS

Los escenarios para tomar en cuenta en este proyecto fueron definidos mediante la realización de un brainstorm (ver tabla # 3) elaborado utilizando la información de fuentes secundarias mediante una reunión con los inversionistas, expertos relacionados con el proyecto residencial y propietarios de la empresa XXX, S.A. Como resultado los escenarios definidos se pueden observar en la siguiente tabla:

SITUACIÓN ECONÓMICA PRECIO DEL PRODUCTO

CALIDAD Y SERVICIO ENFOQUE AL CLIENTE

Tabla 4. Definición de los Escenarios; Elaboración Propia, (2010).

A continuación se detalla que involucra cada uno de los escenarios definidos:

− Situación Económica: el negocio deberá estar enfocado a productos baratos; a clientes con nivel económico medio y bajo.

− Precio del Producto: el negocio deberá estar enfocado a competir en el mercado de acuerdo al precio de venta.

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− Calidad y Servicio: el negocio deberá estar enfocado a competir de acuerdo a la calidad del producto y a servicios novedosos que proporcione que no se encuentren en el mercado actual y de esta manera tener una ventaja competitiva.

− Enfoque al Cliente: el negocio deberá estar enfocado a cumplir con las necesidades del cliente.

5. SELECCIÓN DE LOS ESCENARIOS

La selección del escenario se realizó por medio de una reunión con los inversionistas y diferentes expertos relacionados con el proyecto como: ingenieros civiles, industriales, licenciados en mercadotecnia, finanzas, etc., en la cual se determinó (utilizando como criterio convertirse en una empresa que se vea identificada con las necesidades del cliente y brinde productos de calidad) que el escenario a escoger sería el de CALIDAD Y SERVICIO, tomando como parte importante también el escenario de ENFOQUE AL CLIENTE. Una vez seleccionados los escenarios, se sigue con la realización de la planeación estratégica, el estudio de mercado, el estudio técnico, el estudio económico y la evaluación económica.

6. PLANEACIÓN ESTRATÉGICA

Se desarrolló la planeación estratégica de la empresa, exponiendo la misión y visión. Se hizo el análisis del entorno interno y externo y se establecieron las estrategias a seguir para cumplir con los objetivos.

Además se planteó el marco organizacional y jurídico que se necesita para la correcta operación del proyecto y se contemplo el impacto ambiental.

6.1 PLANEACIÓN ESTRATÉGICA

El análisis del entorno, la misión y visión de la empresa ayudaron a seleccionar las estrategias que permitieron asegurar la participación y el crecimiento en el mercado del sector comercial Hondureño.

6.1.1 Misión

La empresa XXX, S.A. es una empresa dedicada a la promoción y venta de casas de habitación para un estrato social alto, satisfaciendo un segmento del mercado altamente exigente.

La misión es llegar a ser una empresa líder en el mercado de promoción, desarrollo y venta de proyectos habitacionales, comprometidos en brindar a nuestros clientes la más alta calidad de servicio ofreciéndoles el máximo grado de satisfacción, manteniendo a su vez un ambiente digno y productivo con nuestros colaboradores.

Proporcionando el asesoramiento, los requerimientos y características actuales de una vivienda homogénea del mercado, con la ventaja que nuestras viviendas garantizan sobre toda su calidad al 100%; contribuyendo de esta manera a brindarle comodidad, seguridad, prestigio y un buen servicio, a nuestros clientes.

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6.1.2 Visión

La empresa XXX, S.A. pretende ser una empresa líder en el ramo de la promoción, y venta de casas de habitación tipo town house (dos plantas) a nivel de la zona norte, acaparando el 15% del mercado de las empresas más grandes; logrando un éxito local que permita incursionar en un futuro al mercado extranjero.

6.1.3 Análisis Externo

Panorama de la Industria de la Construcción.

La industria de la construcción en Honduras está comprendida por tres tipos de mercados principales: económico (vivienda para la gente), normal (para personas clase media-alta), prestigio (ejecutivos y dueños de empresas).

La demanda del sector de prestigio está fuertemente influenciada por el número de proyectos de desarrollo que se están originando dentro y fuera de las ciudades, los que son financiados por programas internacionales a través de las instituciones financieras, aportaciones privadas y fondos propios de las instituciones financieras.

Análisis de la Competencia

Por cuestiones de confidencialidad, las empresas constructoras de viviendas competidoras serán identificadas como:

− A

− B

− C

− D

− E

− F

− G

− H

La compañía “C” es una de las empresas que ha demostrado a los compradores nacionales la calidad de la construcción en viviendas de dos plantas en sectores de prestigio y que ha logrado posicionarse al mismo nivel de la compañía “F”.

Tradicionalmente estas empresas han tenido una lenta reacción ante nuevos competidores cuando estos sólo intentan tomar una pequeña porción del mercado.

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Poder de negociación de los proveedores.

Existe una cantidad razonable de proveedores de material selecto, grava o gravin, bloques, cemento que son las materias primas principales, para las empresas constructoras de viviendas en el mercado de Honduras. Actualmente tienen un exceso de demanda de estos productos por la serie de construcciones surgidas en los últimos meses, esto hace que no haya problemas en reemplazar proveedores de ser necesario y que tengan existencias de estos productos.

Poder de Negociación de los clientes.

A pesar de que este tipo de construcciones es un producto de poca demanda, pues éste debe comprarse por satisfacción personal, los compradores deciden la ubicación que les gustaría vivir.

Este si tiene un alto poder de negociación debido a la poca diferenciación que tiene este producto y la fuerte competencia en precios, lo que hace que puedan cambiar fácilmente de promotora (constructora) de viviendas, ya que se ofrecen las mismas opciones.

Productos Sustitutos

En el segmento meta de viviendas de dos plantas, la única amenaza de productos sustitutos es la que presentan las construcciones de viviendas de una sola planta en sectores de prestigio. Sin embargo, las viviendas de una sola planta solo compiten en la ubicación, donde su ubicación es una ventaja.

Evaluación de los Factores Externos

La siguiente matriz permite resumir y evaluar la información demográfica, ambiental, política, gubernamental y competitiva de la empresa con la finalidad de conocer el comportamiento ante las oportunidades existentes y reduciendo los efectos negativos de las amenazas externas.

Factores determinantes para el éxito

Oportunidades:

− Alto costo de alquiler

− Nuevos programas de vivienda con intereses bajos.

− Disponibilidad de recursos económicos para el financiamiento a largo plazo.

Amenazas:

− Proliferación de proyectos habitacionales con características similares.

− Incremento de precios en los materiales de construcción.

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Estrategias:

− Ubicación del proyecto en Zonas de prestigio, con fácil acceso y una alta plusvalía.

− Establecer alianza estratégica con los proveedores.

Tabla 5. Factores determinantes para el éxito, Elaboración Propia (2010).

6.1.4 Análisis Interno

Se pueden analizar las fortalezas para aprovechar las mismas, especialmente el conocimiento del mercado y la calidad certificada del producto. El conocimiento de las debilidades que tiene permite estar mejor preparado para tomar acción y mejorar en esos aspectos.

Factores determinantes para el Éxito

Fortalezas:

− Ubicación del terreno en zona privilegiada

− Diseño de cada modelo

− Diseño de circuito privado

− Apoyo financiero de la institución financiera intermediaria

Debilidades:

− Proceso de calificación engorroso para financiamiento a largo plazo

Estrategias:

− Los vendedores o promotores de la empresa se capacitaran como oficiales de crédito de la institución financiera intermediaria.

Tabla 6. Factores determinantes para el éxito segunda parte, Elaboración Propia (2010).

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6.1.5 Organización de la Empresa

A continuación se presenta como estará compuesta la empresa XXX, S.A.:

EMPRESA XXX, S.A.

6.1.5.1 Recurso Humano

En la empresa se cuenta con un Gerente General quien es la persona en quien recae la representación de la misma, teniendo como colaborador inmediato a la secretaria de gerencia.

Cuenta además la empresa con un supervisor de proyecto, un departamento de Ventas integrado por dos (2) vendedores, encargados de vender y promocionar los distintos proyectos con que cuenta la empresa. Además está integrado por un Contador, por una Secretaria Recepcionista y un Conserje.

6.1.6 Aspectos Legales de la Empresa.

6.1.6.1 Constitución de la empresa.

Se omitió por motivos de confiabilidad la redacción del Testimonio Legal donde se especifican los términos bajo los cuales fue constituida la empresa.

GERENTE GENERAL

GERENTE VENTAS

VENDEDORES

CONTADOR

SECRETARIA

GERENCIASUPERVISOR

CONSERJE

SECRETARIA

Imagen 9. Organigrama de la empresa, Elaboración Propia, (2010).

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6.1.6.2 Impacto Ambiental

La construcción es una industria contaminante, el agua del proceso se utiliza una sola vez y no se almacena en recipientes abiertos, no se manejan productos tóxicos que puedan contaminar el ambiente, según la Secretaria de Recursos Naturales y de Ambiente (SERNA).

6.1.7 Conclusiones.

En esta sección se plasma el pensamiento estratégico de la dirección de la empresa en el enunciado de la misión y la visión de la empresa XXX, S.A. y el proceso seguido para la administración estratégica del negocio. De este proceso se deriva la estrategia a ser adoptada, la cual es la de enfoque en segmento de clientes del mercado, que explotará las ventajas competitivas del proyecto RESIDENCIAL LA CORDILLERA.

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7. ESTUDIO DE MERCADO

En esta parte se procederá a definir el producto a construir en la RESIDENCIAL LA CORDILLERA, que consiste en una vivienda de dos plantas construidas de cemento y hierro, sus aplicaciones, estándares de calidad y presentación. También se hacen los análisis para comprobar si existe una demanda para viviendas de dos plantas en una distinguida zona residencial, se analiza la oferta existente, se determinan los precios y canales de distribución de la información sobre la base de los datos obtenidos de fuentes primarias y secundarias.

7.1 DEFINICIÓN DEL PRODUCTO.

7.1.1 Generales.

El producto a comercializar es una casa de aproximadamente 190 Mts cuadrados de construcción, de dos plantas, cuya estructura está elaborada de bloques de concreto y estructura de hierro; la residencia estará decorada tanto interior como exteriormente por los más finos detalles arquitectónicos, además de contar con todos los servicios básicos necesarios. Entre las principales propiedades que caracterizan esta residencia podemos contar con las siguientes:

− Su excelente ubicación incluye una alta plusvalía, además de tener varias y amplias vías de acceso a la residencial.

− En el aspecto de seguridad, toda la colonia contará con un muro perimetral de 2 metros de alto y contará con una sola vía de acceso que estará custodiada por una caseta de seguridad con capacidad para 2 guardias, quienes tendrán que ser contratados por los futuros habitantes siempre y cuando los mismos se organicen en patronato.

− El precio es una variable importante tomando en cuenta el nivel socioeconómico de los potenciales compradores.

− La construcción es una combinación de Hierro y cemento y la mayoría de la materia prima proviene del mercado local.

− En cuanto a su estructura, esta residencia está construida para resistir movimientos telúricos y es una vivienda fresca, tomando en cuenta lo caluroso del clima en esta ciudad.

− El modelo de la vivienda se llama “Barbados” (ver Anexo # 2).

Otras características importantes de las viviendas, es que ocupan un lugar privilegiado dentro de la construcción de este tipo, y son las siguientes: finos acabados, cerámicas en piso y baños, lámpara de techo, cuarto de servidumbre, garaje para dos vehículos e

Imagen 10. Prototipo de Vivienda, Elaboración Propia, (2010).

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instalaciones para agua caliente, luz, cable, teléfono y lavandería; Económicas en cuanto a su relación calidad - precio.

7.1.2 Presentación del producto.

− Ubicación.

El proyecto se encuentra localizado al noroeste de la ciudad de San Pedro Sula, Departamento de Cortés, Honduras en el margen izquierdo de la calle de acceso a la Colonia Los Cedros.

− Área a desarrollar y condiciones topográficas.

El área donde se desarrollo el proyecto tiene una extensión total de 32,651.16m2 por un factor de conversión de 1.43426, que da un total de 46,830.15vrs2. Se levantó una poligonal cerrada, con la cual se calculo el área anteriormente descrita.

La topografía del terreno es de una pendiente del 1.0% hacia el sur del mismo, presentando condiciones aptas para el tipo de desarrollo propuesto.

− Accesos

El proyecto limita con la carretera pavimentada de San Pedro Sula a la Colonia Los Cedros, por lo que esta será su acceso directo. Internamente, el proyecto tendrá varias calles que interceptarán con la calle antes mencionada.

− Usos del suelo

El uso del suelo está distribuido de la manera siguiente:

Tabla 7. Usos del Suelo, Elaboración Propia (2010).

− Tamaño y distribución de lotes.

El lote típico será de 12mts. de frente por 25mts. de fondo para un área de 300m2. que es igual a 430.28vrs2. La distribución de los lotes se ha efectuado respetando los lineamientos establecidos por la oficina de control urbano de la ciudad de San Pedro Sula

AREA VRS.2 %

Vendible (55 lotes)

Tanque agua

Vías de circulación

Municipal

28,317.28

579.32

10,903.85

7,029.70

60%

2%

23%

15%

Área Total 46,830.15 100%

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(ver Anexo # 3), en total serán 55 lotes vendibles y 1 lote que se destinará a la ubicación del tanque de almacenamiento de agua.

7.1.3 Razón de dimensión estándar.

La presión de trabajo de cada vivienda varía conforme a la razón que existe entre la construcción de una y la otra, por los distintos niveles de los terrenos.

7.1.4 Tipo de construcción de las viviendas.

− Cimentación de concreto reforzado, utilizando cimientos corridos y zapatas aisladas, con una sobre elevación de bloque reforzado y una solera de humedad, que al mismo tiempo sirve de rigidez a la estructura y como viga anti sismo.

− La estructura de concreto reforzado en base a columnas, vigas de carga y perimetrales, castillos y soleras de remates, cargadores o jambas.

− El sistema de entrepiso será en base a :

− Sistema de viguetas metálicas a base de canaletas formando cajones con una losa de concreto reforzado de 7cm.

− Tabiques de bloques de concreto y/o sistema de paredes de tabla yeso.

− Techo: a base de canaletas metálicas apoyadas en paredes de cargas conocidas como culatas y laminas de panelit como base de techo, cubierta con shingle.

− Los acabados de la vivienda son los más finos del mercado, en lo que se refiere a ventanales, losa sanitaria, cerámica, lámparas y muebles de cocina.

7.1.5 Certificación de calidad.

La certificación de la calidad de obra se hace a través de la empresa contratada por la institución bancaria para que supervise la misma.

7.2 DEFINICIÓN DEL ÁREA DE MERCADO PARA EL ESTUDIO

Este estudio se llevó a cabo en la ciudad de San Pedro Sula y sus alrededores, tomando en cuenta ciertas características (que se detallan más adelante) de los posibles prospectos para el producto como por ejemplo ingresos, estatus social entre otras.

También se tomaron en cuenta posibles prospectos que vivan fuera de la Ciudad de San Pedro Sula o en el extranjero.

7.2.1 DEFINICIÓN DEL PERFIL DEL CLIENTE

Al definir este punto una de las características considerada determinante para poder optar a una vivienda en Residencial La Cordillera es la variable de ingresos mensuales; ya que los compradores potenciales deberán tener un promedio de ingreso de L.55,000.00 (2890.57 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) valor que podrá ser individual o mancomunado en el caso de que se un matrimonio; por tanto se consideran

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como tales los dueños de negocios (comerciantes individuales) empresarios y ejecutivos que ocupen altos cargos en una empresa (con los ingresos antes mencionados).

Las variables como edad y sexo no determinan si puede o no ser un cliente potencial para el proyecto Habitacional.

7.3 METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACION DE MERCADO

7.3.1 MUESTRA POBLACIONAL

El tipo de muestra que se aplicó en este proyecto es una muestra probabilística, ya que todos los sujetos de un universo de 1,100 prospectos tienen la misma probabilidad para ser seleccionados; se hizo en forma aleatoria a 200 de los 1,100 prospectos y el instrumento que se utilizo para la recolección de datos fue la encuesta. Dicha lista fue provista por ejecutivos del Banco la Constancia, en la cual se enumeran sus clientes categoría “A” que significa clientes con un excelente record de pago de préstamos para diferentes fines. A su vez, también nos fue provista por la Cámara de Comercio una lista de sus principales miembros, los cuales son considerados como prospectos para la compra de nuestro producto.

Cabe mencionar que la muestra fue calculada en el sistema STATS que es un sistema para cálculos de datos en cuanto a Metodología de la Investigación se refiere.

7.3.2 TIPO DE INVESTIGACIÓN

El tipo de investigación a desarrollar se ubica dentro de la categoría de una Investigación Descriptiva ya que se pretenden delinear las principales características del mercado potencial para nuestro producto. Con este tipo de investigación se selecciona una serie de cuestiones y se mide cada una de ellas independientemente.

7.3.3 TIPO DE DISEÑO DE INVESTIGACIÓN

El Tipo de diseño de investigación de mercado a utilizar en este proyecto será un Diseño de Muestra Representativa, lo que implica que la recopilación de los datos de la muestra escogida se tomara una sola vez.

7.3.4 MÉTODO DE RECOLECCIÓN DE LA INFORMACIÓN

Se utilizó el método cuantitativo a través de cuestionarios aplicados a prospectos clasificados de una manera aleatoria por conveniencia. También se obtuvo apoyo de información secundaria recabada de fuentes bancarias, empresas privadas y estadísticas de constructoras dedicadas al desarrollo de proyectos habitacionales.

Se decidió utilizar el método cuantitativo porque proporciona información de acuerdo a las necesidades del negocio y es la manera más efectiva de recopilar datos directamente del mercado en estudio para luego efectuar la PRE- VENTA.

La utilización de una encuesta personalizada proporciona contabilidad y exactitud en la información recolectada, así como facilidad para clasificar y tabular los datos. Dicha

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información será útil para desarrollo del proyecto habitacional en una forma idónea lo que proporcionara una ventaja competitiva.

7.4 OBTENER LA VOZ DEL CLIENTE

La obtención de la voz del cliente se realizó mediante la aplicación de un cuestionario (ver Anexo # 1); se hizo en forma estratificada y aleatoria a 200 personas de 1.100 prospectos a partir de una población registrada en la base de datos de La Cámara de Comercio e Industrias de Cortes de Honduras. Las preguntas que contiene este cuestionario de opinión fueron seleccionadas de acuerdo a la información que se deseaba obtener del cliente como por ejemplo: precio de venta, % de personas que les gustaría adquirir el producto, ubicación etc.

7.5 ESTRUCTURA DE LAS NECESIDADES DEL CLIENTE

Resultados del Cuestionario de opinión:

1. La mayoría de los encuestados 85% son personas que conforman un matrimonio y viven con sus hijos, seguidos de un 13% que aun viven con sus padres.

Tabla 8. Resultados de la forma en cómo viven los encuestados, Elaboración Propia (2010).

Respuestas Porcentaje Sujetos

Solo 0% 0

Con amigo o familiares 1% 2

Solo con sus hijos 1% 2

Con sus padres 13% 26

Con su esposo(a) e hijos 85% 170

Total 100% 200

0%

1 %

1%

13%

85%

Gráfica 1. Estilo de vida, Elaboración Propia, (2010).

48

2. Según las encuestas el 63% de las personas poseen una vivienda, y el 27% restante aun alquila.


Propia 63% 126

Alquilada 37% 74

TOTAL 100% 200

Tabla 9. Resultados personas que poseen vivienda o alquilan, Elaboración Propia (2010).

3. El 98% de los encuestados está satisfecho actualmente con la vivienda que poseen y el restante 2% no está satisfecho con su vivienda actual.

Tabla 10. Resultado de personas satisfechas con su vivienda, Elaboración Propia (2010).


Si 98% 196

No 2% 4

Total 100% 200

63%

37%

Propia AlquiladaGráfica 2. Personas que tienen casa propia o alquilan, Elaboración Propia, (2010).

49

4. El 67% de los encuestados estarían dispuesto a adquirir una vivienda por diferentes motivos y el 33% no está dispuesto a adquirir una vivienda en este momento.


SI 67% 134

NO 33% 66

TOTAL 100% 200

Tabla 11. Resultado de personas dispuestas a adquirir una vivienda, Elaboración Propia (2010).

98%

2%

Si No

67%

33%

SI NO

Gráfica 3. Personas satisfechas con su vivienda, Elaboración Propia, (2010).

Gráfica 4. Personas que quieren adquirir una vivienda, Elaboración Propia, (2010).

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El 73% consideraría la alternativa de adquirir una vivienda, siempre y cuando cumplan con todas las expectativas deseadas, caso contrario al 27% que no estaría dispuesto a considerarlo en este momento.


SI 73% 146

NO 27% 54

TOTAL 100% 200

Tabla 12. Resultado de personas que adquirirían una vivienda si se cumplen sus expectativas, Elaboración Propia (2010).

5. El 63% de las personas encuestadas desearían poder vivir cerca o en los alrededores de San Pedro Sula, un 12% que desearía vivir en el centro y un 25% que le gustaría vivir en las afueras de SPS.


En el Centro de S.P.S 12% 18

En los alrededores de SPS 63% 92

En las afueras de SPS 25% 36

TOTAL 100% 146

Tabla 13. Resultado de personas que les gustaría vivir cerca de San Pedro Sula, Elaboración Propia (2010).

73%

27%

SI NOGráfica 5. Personas que adquirían una vivienda si se cumple con sus expectativas, Elaboración Propia,

51

6. El 22% de los encuestados indicaron que les gustaría comprar una casa de una planta y el 78% restante manifiesta una disposición favorable de comprar una nueva vivienda de dos plantas.


De una Planta 22% 32

Dos Plantas 78% 114

TOTAL 100% 146

Tabla 14. Resultado de personas que comprarian casa de una planta, Elaboración Propia (2010).

Gráfica 7. Personas que comprarían casa de una planta, Elaboración Propia, (2010).

12%

63%

25%

En el Centro de S.P.SEn los alrededores de SPSEn las afueras de SPS

22%

78%

De una PlantaDos Plantas

Gráfica 6. Personas que les gustaria vivir cerca de San Pedro Sula, Elaboración Propia, (2010).

52

7. Un dato importante de esta pregunta es que el 88% de los encuestados estarían dispuestos a dar una prima entre L.100, 000.00 a L.140, 000.00.


De L 100,000.00 a L 140,000.00 88% 128

De L 140,000.00 a L 180,000.00 8% 12

De L 180,001.00 en adelante 4% 6

TOTAL 100% 146

Tabla 15. Resultado de pago de prima, Elaboración Propia (2010).

8. El 20% de los interesados son cotizantes del RAP, el 60% cotiza al FONAPROVI y un 20% que está compuesto por clientes de contado.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

88% 8%

4%

Gráfica 8. Pago de prima, Elaboración Propia, (2010).

53


RAP 20% 29

FONAPROVI 60% 88

IMPREMA 0% 0

INJUPEMP 0% 0

Ninguna 20% 29

TOTAL 100% 146

Tabla 16. Resultado de los interesados cotizantes a alguna institución financiera, Elaboración Propia (2010).

9. Del promedio de ingresos el 64% entre L.25, 000.00 a L.50, 000.00, el 29% entre L.50, 000.01 a L.75, 000.00 y el 7% ingresos superiores a los L.75, 000.01.


De L 25,000.00 a L 50,000.00 64% 94

De L 50,001.00 a L 75,000.00 29% 42


TOTAL 100% 146

Tabla 17. Resultado promedio de ingresos, Elaboración Propia (2010).

RAP FONAPROVI IMPREMA INJUPEMP Ninguna

Gráfica 9. Interesados cotizantes a una institución financiera, Elaboración Propia, (2010).

54

10. El 81% de los encuestados estarían dispuestos a pagar cuotas entre L.12,000.00 a L.18,000.00, el 16% entre L.18,001.00 a L.24,000.00 y el 3% entre L.24,001.00 a L.30,000.00.

Tabla 18. Resultado de pago de cuotas, Elaboración Propia (2010).


De L 12,000.00 a L 18,000.00 81% 118

De L 18,001.00 a L 24,000.00 16% 23

De L 24,001.00 a L 30,000.00 3% 5


TOTAL 100% 146

64%

29%

7%

0%10%20%30%40%50%60%70%

Gráfica 10. Promedio de ingresos, Elaboración Propia, (2010).

55

Gráfica 11. Pago de Cuotas, Elaboración Propia, (2010).

11. El 92% optaría por un plazo de financiamiento de la vivienda de 20 años en adelante, un 4% optaría por un plazo de 15 años y un 4% también un plazo de 10 años

Tabla 19. Resultado de plazo de financiamiento, Elaboración Propia (2010).


De 5 Años 0% 0

De 10 Años 4% 6

De 15 Años 4% 6

De 20 Años en adelante 92% 134

TOTAL 100% 146

81%

16%3%

0%

56

La certificación del producto resulta ser de poco impacto para los clientes, pero la experiencia en el ramo y comentarios de los clientes indican que es necesaria en la etapa de introducción para contrarrestar cualquier campaña de publicidad negativa contra el producto que pueda emprender la competencia (constructores del mismo ramo con proyectos iguales).

Se concluye que uno de los factores primordiales para la decisión de compra es el precio del producto y que a igualdad de precios entonces entran otras consideraciones como por ejemplo: calidad del producto, seguridad, promotores bien capacitados para atención al cliente y disponibilidad de facilidades de financiamiento.

7.6 ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN

Para cuantificar la demanda y realizar los distintos análisis, se utilizaron principalmente fuentes secundarias como estadísticas de ventas y mercadeo de instituciones financieras, etc. obtenidas en la sección 2.

7.6.1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA

Se emplearon estadísticas y proyecciones de venta proporcionadas por empresas del ramo para determinar el porcentaje de mercado que representa el sector vivienda del mercado total.

Según la información obtenida de las encuestas, existe una demanda potencial de 146 sujetos que representan el 73 % de la muestra encuestada (ver gráfica # 5) lo que representa un alto potencial de que nuestras expectativas de venta se cumplan. Sumado a esto un 63% que equivale a 92 personas (ver gráfica # 6) dieron a conocer en la encuesta que les gustaría

0%4%

4%

92%

De 5 Años De 10 Años

Gráfica 12. Plazos de financiamiento, Elaboración Propia, (2010).

0%4%

4%

92%

De 5 Años De 10 Años

57

vivir en los alrededores de San Pedro Sula, Cortés, Honduras lo que representa para nosotros una ventaja competitiva del proyecto.

La venta de las casas estaría distribuida según el cuadro siguiente:

MODELO 1er Año 2do Año 3er Año

Barbados 2/Plantas 13 20 23

Tabla 20. Distribución venta de casas, Elaboración Propia (2010).

No existen registros históricos oficiales de demanda de construcción de viviendas en Honduras. Por lo tanto, tampoco existen estudios realizados por la DIEM (Centro de Transparencia de la Municipalidad de San Pedro Sula) y catastro municipal sobre la construcción de viviendas en la ciudad de San Pedro Sula, Cortés, Honduras básicamente no podemos tomar fuentes secundarias fidedignas para que nos sirvan de comparación.

De acuerdo con la estimación del Censo Nacional de Población en Honduras en el año 2009 existe un aproximado de 7, 639,327 habitantes, con un crecimiento promedio de 3.3% anual.

El departamento de Cortés cuenta actualmente con 926,313 habitantes aproximadamente.

Promedio de miembros por familia municipios de Cortés:

Municipio No. Miembros / Familia Fuente de Información

Choloma

Villanueva

Puerto Cortés

La Lima

Progreso

PROMEDIO

6

6

5

5

5

5

Estudio Cámara de Comercio

Estudio Cámara de Comercio

División de Estadística y Censo

Municipalidad

Unidad de Investigación Especial Social.

Tabla 21. Miembros por familia municipios de Cortés, Elaboración Propia (2010).

7.6.2 ANÁLISIS DE LA OFERTA

Debido al tipo de producto a comercializar se asume la misma distribución que el cuadro de la demanda, ya que está programado un plan de trabajo para la construcción y entrega de las casas a sus respectivos dueños. Se tomó en cuenta el tiempo que dura la construcción de cada residencia así como la cantidad de mano de obra contratada para tal fin.

58

MODELO 1er Año 2do Año 3er Año

Barbados 2/Plantas 13 20 23

Tabla 22. Análisis de la Oferta, Elaboración Propia (2010).

7.6.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA

A continuación se detallan los principales proyectos que pueden ser considerados como una competencia directa para el proyecto (se omitieron los nombres reales de las empresas por confidencialidad).

PROYECTOS HABITACIONALES ACTUALES DE LAS COMPETENCIAS

EMPRESA

NOMBRE DE LA RESIDENCIAL

CARACTERISTICAS

A

B

C

D

E

F

G

H

A.1

B.1

C.1

C.2

D.1

E.1

F.1

G.1

H.1

H.2

Viviendas 3 dorm., contado L.600,000.00

Casas de L.750,000.00 y L.800,000.00

Solo lotes de L.600.00 la vara cuadrada

Casas de L.1,500,000.00 y L.500,000.00

Terrenos de L.850.00 la vara cuadrada

Casas desde L.600,000.00

Casas de 2 plantas, L.1,000,000.00

Casas de 2 plantas desde L.700,000.00

Casas de 1 planta de L.480,000.00

Casas de L.750,000.00

Tabla 23. Proyectos Habitacionales actuales de las competencias, Elaboración Propia (2010).

Como competencia indirecta también se puede tomar en cuenta, los Apart-Hoteles, Hoteles y Town Houses, de los cuales existen varios en San Pedro Sula. Cabe mencionar que las personas siempre tienen presente la necesidad de tener su propio hogar, y el proyecto reúne todas las condiciones que requiere un nivel de vida exclusivo.

59

7.6.4 ANÁLISIS DEL MERCADO

7.6.4.1 Segmentación del mercado.

El mercado de compra de estas viviendas consiste principalmente en dos segmentos de niveles alto- alto y alto bajo, ya que son los segmentos que cuentan con una mayor poder adquisitivo económicamente.

Los clientes están bien definidos y localizados, con patrones de compras normales y estables. Representan el 60% del mercado aquellos que adquirirán un financiamiento con fondos del Fondo Nacional para la Producción y la Vivienda, FONAPROVI, un 20% los que considerarían optar un financiamiento con fondos del Régimen de Aportaciones Privadas, RAP, (ver Anexo # 4) y un 10 % los que caen en la categoría de compra de contado. El segmento que tiene que pedir financiamiento como Altos ejecutivos y dueños de empresas medianas. Y que representan el mayor porcentaje de nuestro mercado, son clientes que gozan de credibilidad dentro de los sistemas bancarios y estables al cumplir con sus compromisos.

7.6.4.2 Selección del mercado.

Conforme al análisis hecho de las fuentes primarias, que son los compradores de estas viviendas, se determinó atender a los dos tipos de segmentos de mercado, ya que representan el 100% de los clientes para este proyecto.

7.6.4.3 Posicionamiento en el mercado.

La empresa se posicionará en el mercado sobre la base de liderazgo en costos que identifique al producto como “la vivienda económica y resistente”. Este liderazgo se logra al ofrecer la vivienda al precio determinado en el apartado de análisis de precios y que resulta en una operación rentable de la empresa como demuestra la evaluación económica.

7.6.4.4 Medición de la demanda.

La población en la ciudad de San Pedro Sula crece a una tasa de 5.4% anual constante. Conforme a la distribución de la población para el año 2007 según la Comisión de Transparencia de la Municipalidad de San Pedro Sula (DIEM). La población del departamento de Cortés, Honduras es de 926,313 habitantes en una densidad de 236.1km2, lo que San Pedro Sula representa el 51% del total de pobladores.

7.7 PLAN DE MERCADEO

La estrategia de mercadotecnia que se usa para comercializar este producto abarca cuatro variables conocidas como las “cuatro P”: Producto, Precio, Plaza y Promoción.

El Producto en este caso son las viviendas de la “RESIDENCIAL LA CORDILLERA” ya que son el bien que la empresa ofrece al mercado meta.

Del mercado que actualmente atiende la competencia se determinó que existe demanda que puede convertirse en compradora del producto debido a la investigación presentada previamente.

60

El Precio es la cantidad de dinero que los clientes pagan para obtener el producto de la empresa XXX, S.A. y se determinó el precio de L. 1, 500,000 (78,833.68 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) el primer año, L. 1, 695,000 (89,082.06 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) el segundo año y L. 1, 915,350 (100,662.73 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) el tercer año (aumento en precios en los años 2 y 3 debido a la inflación del 13% en Honduras) a través del cuestionario de opinión (ver Anexo # 1).

La Plaza es donde se llevaran a cabo las actividades de la compañía para poder poner el producto a disposición de los compradores meta. La empresa XXX, S.A. posee un equipo de personas que venden el producto en diferentes puntos de la ciudad, zona metropolitana, así como ubicadas en el proyecto, la empresa y los oficiales de la institución financiera. Además cuenta con una gran cantidad de compradores que conforman una gran parte de la demanda.

La Promoción es la encargada de comunicar los méritos del producto y convencer a los clientes. La empresa XXX, S.A. tiene como estrategia una campaña de lanzamiento a través de medios impresos, folletería (brochures) y visitas personalizadas del oficial o promotor de ventas, a los altos ejecutivos de empresas o propietarios de los negocios, en las cuales se negociarán las condiciones del servicio a brindar: Plazo del crédito, tiempo de entrega, prima, etc. Se debe tener apoyo en estas visitas de folletería que explique la gama de beneficios que tiene el proyecto y la vivienda.

7.7.1 Canal de Distribución.

El uso de los canales de distribución se presenta en los datos contenidos en la tabla que se muestra a continuación:

Tabla 24. Canales de Distribución, Elaboración Propia (2010).

Se puede observar que la empresa constructora que propone el proyecto canaliza el 45% del total de la venta, con la ventaja adicional que sus compradores son regulares. El 10% es el servicio prestado por la institución financiera que financia el proyecto captando compradores de acuerdo a la experiencia que tienen en este tipo de proyecto. El resto que es de un 45% corresponderá vender a los promotores que visitan directamente en sus trabajos a compradores potenciales y un promotor en el proyecto que atenderá a todas aquellas personas que vayan directamente al mismo a solicitar información.

Canal de Distribución Porcentaje (%)

Institución financiera

Punto de Venta en el Proyecto

Empresa Constructora

Promotor

30

5

45

20

61

7.7.2 Comercialización.

Las tareas diarias de comercialización serán todos los trámites requeridos para el financiamiento para poder adquirir una vivienda. Algunos clientes pagarán de contado su vivienda por lo que tendrá la institución o constructora un plazo determinado para ser entregada.

Otro aspecto importante es la distribución de boletines y folletería en diversos puntos de la ciudad para promover nuestro proyecto.

También se contará con visitas programadas a distintos prospectos para compra del producto.

7.8 ANÁLISIS SITUACIONAL

Para tener éxito en el Plan de Mercadeo, resulta necesario hacer un análisis del entorno para identificar los elementos más importantes para el proyecto entre los más importantes tenemos los siguientes:

7.8.1 COMPETENCIA

En el rubro de la construcción existe mucha competencia de manera informal ya que existen maestros de obra que de manera empírica construyen casas y algunos hasta proyectos completos.

Para el proyecto estos no representan una gran amenaza, ya que el tipo de proyecto que se propone no comprometería calidad y costos debido a lo exigente que pueden ser nuestros potenciales compradores, por lo que la construcción y supervisión será llevada a cabo por personal altamente calificado en este ramo.

Lo que si representa una competencia significativa para el proyecto son las diferentes compañías constructoras que existen en Honduras (ver Tabla # 22) las cuales pueden ofrecer productos similares al nuestro, por lo que se debe hacer una diferenciación en base a ciertos factores mencionados anteriormente, como ser calidad, costo, seguridad, estatus, etc.

7.8.2 CONDICIONES ECONOMICAS

Las condiciones económicas de Honduras no son muy buenas, pero debido al mercado al cual se está orientando el proyecto, Empresarios o altos ejecutivos, no se prevee un efecto negativo, ya que estas personas tienen acceso a recurso económico propio o acceso a capital financiado.

7.8.3 FACTORES SOCIOCULTURALES

Es muy importante mencionar el estatus que el proyecto da a los potenciales compradores, siendo este un detalle importante en nuestra cultura en donde lo que una persona pueda tener nos indica el estatus socio económico y cultural.

62

7.8.4 ANÁLISIS FODA EMPRESA XXX, S.A.

FORTALEZAS DEBILIDADES OPORTUNIDADES AMENAZAS

Un buen mercado potencial. Poca publicidad directa.

Alto costo del alquiler de los

potenciales compradores.

Proyectos similares al

nuestro.

Énfasis en factores como la calidad, seguridad y costos.

Proyecto con solo 55 casas.

Nuevos programas de vivienda con intereses

bajos.

Surgimiento de nuevos hoteles, apart-hoteles o town houses.

Relaciones comerciales estratégicas con instituciones

Financieras y compañías constructoras.

Poco personal para Mercadeo y ventas.

Disponibilidad de recursos con amplio

financiamiento.

Incremento del costo de los

materiales de construcción.

Tabla 25. Análisis FODA, Elaboración Propia (2010).

7.9 CONCLUSIONES.

El estudio realizado lleva a concluir que el mercado de la construcción de viviendas es un mercado maduro en Honduras. En un mercado de este tipo el producto tiene gran aceptación por parte de los compradores. Se debe evitar en lo posible entrar en un escenario de guerra de precios.

Se ha determinado que existe una demanda real en San Pedro Sula, Honduras para el proyecto, por lo cual en vista de lo anterior, se continúa con el estudio técnico y el estudio económico para determinar si es posible la construcción de estas viviendas al precio propuesto con una rentabilidad atractiva a los inversionistas.

63

8. ESTUDIO TÉCNICO

El estudio técnico pretende determinar el tamaño óptimo del proyecto (RESIDENCIAL LA CORDILLERA), se requiere conocer con mayor precisión tiempos predeterminados o tiempos y movimientos del proceso de construcción, o en su defecto diseñar y calcular esos datos. Todo proceso productivo conlleva a una tecnología que viene a ser la descripción detallada, paso a paso, de operaciones individuales, que, de llevarse a cabo, permiten la elaboración del producto (viviendas) con especificaciones precisas. En este proceso intervienen los siguientes factores:

− Cantidad que se desea construir en un término de tiempo determinado.

− Intensidad en el uso de la mano de obra que se quiera adoptar.

− Cantidad de equipos de trabajo.

− Optimización física de la distribución del equipo de construcción dentro del proyecto.

− Capacidad individual de cada equipo de trabajo.

8.1 Localización Óptima Del Proyecto.

El proyecto se encuentra localizado al Noroeste de la ciudad de San Pedro Sula, en el margen izquierdo de la calle de acceso a la colonia Los Cedros. Las colindancias del terreno son las siguientes:

− Al Nor-Este, con terrenos de PRODECON.

− Al Nor-Oeste, con terrenos del señor Munir Elias Yanini.

− Al Sur-Este, con terrenos de Colonia SITRATEL, Escuela Técnica Honduras-Korea.

− Al Sur-Oeste, con terrenos del señor Rene Bendaña Meza.

También bajo varios criterios se consideran requisitos para la localización del proyecto RESIDENCIAL LA CORDILLERA, los siguientes:

− Cercanía al centro de la ciudad de San Pedro Sula.

− Ubicación centralizada con respecto al mercado meta a cubrir.

Imagen 11. Localización del Proyecto, Elaboración Propia, (2010).

64

− Infraestructura disponible

− Accesos y vías de comunicación

− Disponibilidad de mano de obra calificada para la construcción

Basándose en criterios se consideran tres localizaciones alternas que son: Noroeste de la ciudad, Noreste de la ciudad y Suroeste de la ciudad.

Se asignan pesos subjetivos a la serie de requisitos considerados relevantes. Esto conduce a una comparación cuantitativa de los sitios. Los pesos que se asignan a los factores definidos como limitantes de la localización se muestran en la siguiente tabla:

FACTOR PESO

1. Cercanía al centro de la ciudad de S.P.S. 0.25

2. Ubicación centralizada con respecto al mercado meta a cubrir 0.10

3. Infraestructura disponible 0.35

4. Accesos y Vías de comunicación 0.15

5. Disponibilidad de mano de obra calificada para la construcción 0.15

Tabla 26. Ponderación de los factores, Elaboración Propia (2010).

La ubicación centralizada tiene la menor ponderación porque las tres localizaciones antes mencionadas cumplen bastante bien con el requerimiento de ser céntricos según Urbina (2001).

Factor

Peso

Calificación Calificación Ponderada

Noroeste de la ciudad

Noreste de la ciudad

Suroeste de la ciudad

Noroeste de la ciudad

Noreste de la ciudad

Suroeste de la ciudad

1 0.25 9 8 8 2.25 2.00 2.00

2 0.10 9 9 9 0.90 0.90 0.90

3 0.35 8 7 4 2.80 2.45 1.40

4 0.15 7 6 3 1.05 0.90 0.45

5 0.15 8 8 7 1.20 1.20 1.05

Total 1.00 8.20 7.45 5.80

Tabla 27. Calificación de los factores, Elaboración Propia (2010).

65

Como se muestra en la tabla las localidades del Noroeste y Noreste están bastante cerca en lo que a la calificación ponderada corresponde.

Debido a que el Noroeste presenta la mayor calificación ponderada, es el lugar que se ha seleccionado para la construcción del proyecto. Vale la pena señalar que la ubicación del proyecto en el noroeste de la ciudad cuenta con todos los servicios necesarios incluyendo drenaje sanitario, red de agua potable, red de aguas negras, electricidad y todos los otros servicios básicos.

8.2 Capacidad Optima del Proyecto.

El área donde se desarrollará el proyecto tiene una extensión total de 32,651.16m2 igual a 46,830.15vrs2.

Se levantó una poligonal cerrada, con la cual se calculó el área anteriormente descrita. Se obtuvo una buena precisión, dentro de la tolerancia permitida; tanto para la categoría del uso del terreno, como para la topografía del mismo.

Para los levantamientos altimétricos dentro y fuera del terreno se estableció un banco de nivel en el área del proyecto.

8.3 Capacidad Instalada y La Disponibilidad de Capital.

El proyecto de inversión se manejará a nivel de financiamiento, arriesgando la menor cantidad de dinero posible debido al crecimiento lento en los materiales de construcción. No será un proyecto que tendrá ampliaciones, ya que su límite es la construcción de 55 viviendas.

La disponibilidad de capital para el proyecto se basará en conseguir un financiamiento con una institución bancaria a través de programas de financiamiento existentes en Honduras.

8.4 Capacidad Instalada y Los Insumos.

Los materiales necesarios para la construcción de las viviendas y preparación del terreno son adquiridos en Honduras y otros importados. Existe un número de proveedores en Honduras los cuales suplen el 90% de los materiales a necesitar y 10% en el extranjero a quienes se les compran los accesorios de decoración. Las leyes de nuestro país no impiden la importación de estos insumos.

La mano de obra que requiere el proyecto si debe tener un nivel de calificación medio a alto, especialmente las personas a nivel técnico que manejará la calidad de las obras, pero la institución bancaria que financiará el proyecto da la asesoría necesaria al respecto.

8.4.1 Recepción de materia prima del proveedor.

La materia prima (cemento, grava, material selecto, bloques) es recibida por el encargado en el proyecto y es revisada para verificar que corresponda a la descripción de la materia prima que se ha solicitado. El cemento es almacenado en la bodega de materia prima. Los bloques se guardan en el área del almacenaje designada para este tipo de materia prima.

66

8.4.2 Selección de la materia prima.

Es aquí en donde se inicia el proceso de transformación. Por un lado, el constructor recibe del encargado de la materia prima la cantidad necesaria para realizar el trabajo y así tenerlas listas para el momento de iniciar el mezclado. La mezcla se compone de grava, gravin ó material selecto.

Aparte prepara la cantidad de bolsas de cemento necesarias para el trabajo que realizará en el día, cabe recordar que una vez mezclado todo debe de utilizarse ya que no se puede dejar para otro día ni almacenarse ya que tiende a ponerse duro.

8.5 Descripción del Proceso de Construcción de Una Vivienda (ver Anexo # 5).

8.6 Optimización del Proceso y de la Capacidad de construcción de una vivienda.

Considerando que el proceso de construcción de una vivienda de dos plantas, cuenta con materia prima básica como ser el agua, siendo este un bien escaso, se optimizará el consumo de dicho líquido evitando el desperdicio y el uso inadecuado por parte de quienes participan en el proceso de mezclado para la construcción.

Los otros materiales como material selecto y grava son comprados de acuerdo a las necesidades de la construcción.

El proceso de construcción se realiza con varios equipos de trabajo por lo que se requiere de varias herramientas para suplir los mismos.

8.7 Funciones de mantenimiento.

Las funciones de mantenimiento se pueden clasificar en administrativas, técnicas y de operación, en la forma siguiente:

− Funciones Administrativas: determinación de las políticas de mantenimiento; establecimiento de un departamento y un sistema de mantenimiento; planeación, programación y control de las actividades de mantenimiento; análisis y evaluación económica; mejoramiento de la capacidad y la motivación de los trabajadores; control de presupuesto; registro e informes de mantenimiento.

− Funciones Técnicas: análisis de rendimiento de equipo, análisis de la causa de las fallas, preparación de normas e instrucciones de inspección, exploración y reparación, análisis de sustituciones.

− Funciones de Operación: inspección (rutinaria, periódica y de aceptación), operaciones de preparación (reparación de equipo y herramientas, ajustes en mezclas).

67

8.8 Conclusiones

A través de este estudio se ha demostrado que es factible construir el proyecto RESIDENCIAL LA CORDILLERA en el sector noroeste de la ciudad de San Pedro Sula, ya que se conoce el área del terreno y no existe impedimento en cuanto a ubicación, materia prima, mano de obra, proveedores etc. para la construcción de las viviendas.

Se concluye que tomando como base la capacidad de obtención de la materia prima es posible construir 55 viviendas.

68

9. ESTUDIO ECONÓMICO

La parte del estudio económico determina cuál es el monto de los recursos económicos necesarios para la realización del proyecto, cuál será el costo total de la operación de la planta, abarcando las funciones de ventas, producción y administración, así como otra serie de indicadores que servirán como base para la parte final y definitiva del proyecto, que es la evaluación económica.

Al principio se determinaron los costos totales de la empresa, los cuales se clasifican de manera genérica como:

− Costos de producción (construcción)

− Gastos de administración

− Gastos de Ventas.

Como referencia en este estudio se utiliza la técnica del punto de equilibrio, mismo que señala el nivel de producción en el cual los ingresos por ventas son exactamente iguales a los costos totales incurridos en ese nivel de producción.

Uno de los aspectos vitales del proyecto es la determinación de la Tasa Mínima de Rendimiento (TMAR), ya que ésta es el punto de comparación con la Tasa Interna de Retorno (TIR).

Finalmente se presenta información importante en los Estados Financieros y los datos económicos considerados. Para efectos de este estudio se asume una tasa de inflación constante.

Tasa de cambio (L x US$) al 31 de Marzo del 2010

Tasa de devaluación

Tasa de inflación

Tasa de interés bancaria

L. 19.0274 por dólar

5.0%

8.0%

20.0%

Impuesto sobre ventas

Tasa I/SR: hasta L.200,000.00

Tasa Marginal de I/SR

12.0%

15.0%

25.0%

Tabla 28. Tasas de Estados Financieros, Elaboración Propia (2010).

9.1 Costo de Inversión

Se estima un costo aproximado de L. 73, 079,457.51, así:

• Costo del terreno es de L.14,049,045.00

69

• Construcción de una vivienda

Año 1 = 875,961.64 x 13 viviendas = L. 11, 387,501.32

Año 2 = 946,038.57 x 20 viviendas = L. 18, 920,771.42

Año 3 = 1, 021,721.66 x 22 viviendas = L. 22, 477,876.45

Total Costo Construcción Viviendas = L. 52, 786,149.20

− Costo total de adecuación del terreno o Urbanización (terracería y calles, Sistema de agua potable, sistema de aguas negras, sistema de drenaje pluvial, sistema eléctrico) L. 4,957,109.85

− Costo Muro Perimetral L. 885,671.04

− Permisos, Licencias y Diseños L. 401,482.42

9.2 Costo de Producción

La construcción de la viviendas están estimadas hacerlas conforme el comprador las vaya adquiriendo (entregando su prima a la institución financiera y aprobado su crédito), por eso se estima hacer el primer año 13, el segundo año 20 y el tercer año 22.

9.3 Presupuesto de costos de producción

Costo de Producción

Concepto AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3

Total Vivienda 13 20 22

Costo Total de Construcción Vivienda 11,387,501.32 18,920,771.42 22,477,876.45

Costos de los Terrenos 3,320,683.36 5,108,743.64 5,619,618.00

Tabla 29. Costos de Producción, Elaboración Propia (2010).

70

9.4 Presupuesto de Costos indirectos

Costos Indirectos


Costo Urbanización del Terreno 1,171,680.51 1,802,585.40 1,982,843.94

Costo Muro Perimetral 209,340.43 322,062.20 354,268.42

Permisos de Construcción 94,895.84 145,993.61 160,592.97

Tabla 30. Costos Indirectos, Elaboración Propia (2010).

Costo Totales de Producción


Costos Totales de las Viviendas 16,184,101.47 26,300,156.26 30,595,199.78

Tabla 31. Costos totales de producción, Elaboración Propia (2010).

9.5 Información Adicional.

Cabe mencionar que los otros costos indirectos se contemplan dentro del costo de construcción de las viviendas, como por ejemplo gastos de administración y ventas.

9.6 Financiamiento de la inversión a largo plazo.

9.6.1 Opciones de Financiamiento.

Actualmente las mejores opciones de financiamiento disponibles para un proyecto de esta naturaleza consisten en préstamos a través de instituciones financieras locales de fondos provenientes del RAP (Régimen de Aportaciones Privadas de Honduras), FONAPROVI (Fondo Nacional para Producción y vivienda), BCIE (Banco Centroamericano de Integración Económica) y del BID (Banco Interamericano de Desarroll0).

FONAPROVI presta en lempiras a una tasa fija del 19% anual y permite que los pagos a capital e intereses sean anuales a una cuota fija nivelada. Estos términos fueron negociados con La Constancia, Asociación de Ahorro y Préstamos, esta institución será la que preste el capital inicial que es de L.5, 000,000.00 a una tasa de interés anual del 20%, y el mismo se pagará en un plazo de tres años ó menos conforme se desarrolle el proyecto.

9.6.2 Financiamiento de la inversión

A = 5, 000,000.00 0.20 (1.20)3

(1.20)3 ‐ 1

= 2, 373,626.37

71

Año Interés Anualidad Pago a Deuda después

capital del pago

0 5,000,000.00

1 1,000,000.00 2,373,626.37 1,373,626.37 3,626,373.63

2 725,274.73 2,373,626.37 1,648,351.64 1,978,021.99

3 395,604.38 2,373,626.37 1,978,021.99 0.00

2,120,879.11 5,000,000.00

Tabla 32. Financiamiento de la Inversión, Elaboración Propia (2010).

9.6.3 Impuesto sobre la renta

Según las leyes de Honduras toda empresa que adquiera utilidades por venta de servicios o bienes debe de tributar al estado la cantidad que se estipula de acuerdo a la tabla del impuesto sobre la renta, por lo tanto la empresa XXX, S.A. deberá pagar su impuesto sobre la renta de las ganancias obtenidas en la venta de las viviendas en la RESIDENCIAL LA CORDILLERA (ver Anexo # 6).

9.7 Estado de Resultados con financiamiento.

En este estado de resultados se considera el financiamiento de L.5, 000,000.00 pagado en la forma en que se describe en el punto 9.6.2.

Estado de Resultados proyectado para tres años:

AÑO 1 2 3

Construcción Viviendas 13 20 22

Ingresos 19,500,000.00 33,900,000.00 42,137,700.00

Egresos:

Costo Viviendas 16,184,101.47 26,300,156.26 30,595,199.78

Gastos Financieros 1,000,000.00 725,274.73 395,604.38

Gastos Administrativos 1,128,600.00 1,423,848.00 1,648,269.84

Carga Social 194,747.25 209,119.95 224,630.50

Total Gastos 18,507,448.72 28,658,398.94 32,863,704.49

72

Depreciación (43,746.67)

(43,746.67)

(43,746.67)

UAI 948,804.62 5,197,854.39 9,230,248.84

Impuesto (25%) 237,201.15 1,299,463.60 2,307,562.21

UDI 711,603.46 3,898,390.79 6,922,686.63

Tabla 33. Estado de resultados, Elaboración Propia (2010).

9.8 Flujos de Efectivo proforma

Flujo de Efectivo proyectado para tres años (incluyendo Prestaciones Sociales):

FLUJO DE EFECTIVO

AÑO 0 1 2 3

INVERSION INICIAL:

Urbanización (4,957,109.85)

Participación de los Socios (1,500,000.00)

Total Inversión Inicial (6,457,109.85)

INGRESOS 19,500,000.00

33,900,000.00

42,137,700.00

EGRESOS:

Construcción de Viviendas 16,184,101.47

26,300,156.26

30,595,199.78

Gastos Administración 1,377,600.00

1,821,168.00

2,132,632.44

Gastos Financieros 1,000,000.00

725,274.73

395,604.38

Carga Social 244,882.50

262,930.86

282,275.04

73

Total Egresos 18,806,583.97

29,109,529.85

33,405,711.63

UTILIDAD BRUTA 693,416.03

4,790,470.15

8,731,988.37

DEPRECIACION (43,746.67)

(43,746.67)

(43,746.67)

UTILIDAD ANTES ISR 649,669.37

4,746,723.48

8,688,241.70

IMPUESTO SOBRE LA RENTA

(162,417.34)

(1,186,680.87)

(2,172,060.42)

UTILIDAD NETA 487,252.03

3,560,042.61

6,516,181.27

ACTIVIDADES FINANCIERAS:

Amortización de Préstamo (1,373,626.37)

(1,648,351.64)

(1,978,021.99)

Total Actividades Financieras

(1,373,626.37)

(1,648,351.64)

(1,978,021.99)

(+) DEPRECIACION 43,746.67

43,746.67 43,746.67

(+) GASTOS URBANIZACION

1,171,680.51

1,802,585.40

1,982,843.94

(+) PARTICIPACION SOCIOS

354,549.21

545,460.32

599,990.47

74

TOTAL 1,569,976.39

2,391,792.39

2,626,581.08

FLUJO DE BENEFICIO (6,457,109.85)

683,602.04

4,303,483.36

7,164,740.36

FLUJO ACUMULADO (6,457,109.85)

(5,773,507.81)

(1,470,024.45)

5,694,715.91

Periodo Recuperación 2.79 2 años 9 meses

VAN L. 902,063.39

TIR 29%

Tabla 34. Flujo de efectivo incluyendo prestaciones sociales, Elaboración Propia (2010).

Flujo de Efectivo proyectado para tres años (excluyendo Prestaciones Sociales):

FLUJO DE EFECTIVO

AÑO 0 1 2 3

INVERSION INICIAL:

Urbanización (4,957,109.85)

Participación de los Socios (1,500,000.00)

Total Inversión Inicial (6,457,109.85)

INGRESOS 19,500,000.00 33,900,000.00 42,137,700.00

EGRESOS:

Construcción de Viviendas 16,184,101.47 26,300,156.26 30,595,199.78

Gastos Administración 1,377,600.00

2,132,632.44

75

1,821,168.00

Gastos Financieros 1,000,000.00 725,274.73 395,604.38

Carga Social (excluyendo Prestaciones) 244,882.50

262,930.86 282,275.04

Total Egresos 18,806,583.97 29,109,529.85 33,405,711.63

UTILIDAD BRUTA 693,416.03 4,790,470.15 8,731,988.37

DEPRECIACION (43,746.67)

(43,746.67)

(43,746.67)

UTILIDAD ANTES ISR 649,669.37 4,746,723.48 8,688,241.70

IMPUESTO SOBRE LA RENTA

(162,417.34)

(1,186,680.87)

(2,172,060.42)

UTILIDAD NETA 487,252.03 3,560,042.61 6,516,181.27

ACTIVIDADES FINANCIERAS:

Amortización de Préstamo (1,373,626.37)

(1,648,351.64)

(1,978,021.99)

Total Actividades Financieras (1,373,626.37)

(1,648,351.64)

(1,978,021.99)

(+) DEPRECIACION 43,746.67

43,746.67

76

43,746.67

(+) GASTOS URBANIZACION 1,171,680.51

1,802,585.40 1,982,843.94

(+) PARTICIPACION SOCIOS 354,549.21

545,460.32 599,990.47

(+) PRESTACIONES SOCIALES 117,895.50

127,327.14 137,513.31

TOTAL 1,687,871.89 2,519,119.53 2,764,094.39

FLUJO DE BENEFICIO (6,457,109.85) 801,497.54

4,430,810.50 7,302,253.67

FLUJO ACUMULADO (6,457,109.85)

(5,655,612.31)

(1,224,801.81) 6,077,451.86

Periodo Recuperación 2.83 2 años 10 meses

VAN L. 1,118,611.43

TIR 31%

Tabla 35. Flujo de efectivo excluyendo prestaciones sociales, Elaboración Propia (2010).

9.9 Conclusión

Con los datos obtenidos a partir del estudio económico se procede a efectuar la evaluación económica del proyecto donde se determinará si es factible o no invertir en el proyecto.

77

10. EVALUACIÓN ECONÓMICA

Con los resultados obtenidos en el capítulo anterior se conocen las utilidades probables del proyecto, su flujo de efectivo para tres periodos. Con los siguientes análisis se pretende demostrar que la propuesta es económicamente rentable.

10.1 Calculo de VPN, TIR y TMAR

10.1.1 Tasa Mínima de rendimiento.

La tasa mínima de rendimiento para el proyecto se obtiene al calcular el costo del capital necesario para la operación. Es con esta tasa que se descuentan los flujos de efectivo netos del proyecto para obtener el VPN y el período de recuperación descontado.

La tasa tiene los ajustes necesarios para contemplar el efecto de la inflación y el costo real del capital obtenido mediante préstamo.

Cálculo del costo de capital obtenido por préstamo.

Tasa aplicable a TMAR 10%

Tasa real = TIR flujo = protección fiscal (1- I S/R)

Tasa del préstamo

75%

20%

Monto del préstamo

Gasto Bancario

(L.5,000,000.00)

(L.2,120,879.11)

Tabla 36. Tasa aplicable a TMAR, Elaboración Propia (2010).

Capital Aportado % Aport. TMAR Ponderación

Constructora

Institución Financiera

0.23

0.77

0.25

0.20

0.06

0.15

TMAR global mixta 0.21

Tabla 37. TMAR global mixta, Elaboración Propia (2010).

10.1.2 Valor Presente Neto

Se calcula el valor descontado del flujo neto de efectivo de la sección 9.8 del estudio económico, obtenido con una tasa de descuento de 21% (la TMAR).

VPN = L. 902,063.39 (Incluyendo Prestaciones Sociales)

VPN = L. 1, 118,611.43 (Excluyendo Prestaciones Sociales)

El valor presente neto en este caso es positivo porque los flujos de operación son mayores, por lo que el proyecto es factible bajo este criterio.

78

10.2 TIR (tasa interna de retorno)

Al igual que para el VPN, se trabaja con el flujo de efectivo obtenido en la sección 9.8 del estudio económico para obtener la TIR, la cual es el valor de la tasa de descuento que hace cero el valor del flujo de efectivo.

TIR = 29% (Incluyendo Prestaciones Sociales)

TIR = 31% (Excluyendo Prestaciones Sociales)

La TIR obtenida es mayor que la TMAR de 21%, por lo que bajo este criterio el proyecto es factible.

Según la definición de Besley & Brigham (2001), “la Tasa Interna de Retorno (TIR) es el método que se utiliza para evaluar las propuestas de inversión mediante la aplicación de la tasa de rendimiento sobre un activo, la cual se calcula encontrando la tasa de descuento que iguala el valor presente de los flujos futuros de entrada de efectivo al costo de la inversión”.

Por otra parte Urbina (2001), define la TMAR como la Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento, la cual es la tasa que solicita ganar el inversionista para llevar a cabo la instalación y operación de la empresa.

De lo anteriormente descrito, se concluye entonces que teniendo el presente proyecto una Tasa Interna de Retorno del 31% y del 29% conforme se liquiden o no las prestaciones sociales, y una Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento del 21%, el proyecto es viable y factible porque se recibe un Retorno de la inversión que está entre 8 y 10 puntos arriba de la tasa mínima aceptable esperada.

10.3 Punto de Equilibrio

Se calculo el punto de equilibrio para cada uno de los 3 años de duración del proyecto residencia, los cálculos se efectuaron haciendo uso de la formula correspondiente con los resultados siguientes:

Formula Punto de Equilibrio = CF CF = Costos Fijos

PVU – CVU PVU = Precio Venta Unitario

CVU = Costo Venta Unitario

1 Año

P.E. = 4, 492,363.87 = 4, 492,363.87 = 8 Casas

1, 500,000.00 – 899,364.43 600,635.57

79

2 Año

P.E. = 6, 911,329.04 = 6, 911,329.04 = 10 Casas

1, 695,000.00 – 969,441.36 725,558.64

3 Año

P.E. = 7, 602,461.94 = 7, 602,461.94 = 9 Casas

1, 915,350.00 – 1, 045,124.45 870,225.55

11.0 TOMA DE DECISIÓN

Una vez concluido con la evaluación económica se entregará este estudio a los inversionistas para que lleven a cabo la toma de decisión sobre si invierten o no en el proyecto RESIDENCIAL LA CORDILLERA.

80

Conclusiones

1. La integración de las herramientas de QFD, Análisis de Escenarios, Formulación y Evaluación de Proyectos a la Inteligencia Competitiva y Tecnológica brindan una nueva perspectiva para desarrollar el estudio de factibilidad en este caso de un proyecto residencial, brindando información más relevante para la toma de decisiones y también integrando nuevos aspectos al momento de realizar este tipo de estudios como por ejemplo:

− Le brinda una visión a la empresa de lo que puede suceder en el futuro de acuerdo al escenario en el cual la empresa se vea situada.

− Toma en cuenta de manera más relevante las necesidades del cliente ya que se utiliza la herramienta del Blitz QFD, brindando así servicios y diseños que satisfagan estas necesidades de manera explícita y haciendo que toda la planeación y las operaciones se deban de orientar hacia el cliente.

− Brinda una nueva metodología para la realización de estudios de factibilidad en la industria de la construcción.

− Aumenta la coordinación de los procesos de mercadeo (planeación de productos, fijación de precios, distribución y promoción) al tomar en cuenta de manera más detallada las necesidades de los clientes utilizando el Blitz QFD.

2. Si se desea continuar con esta investigación para futuros trabajos se deben considerar aspectos como:

− Impacto de incremento demográfico del sector en donde se realice el estudio. − Beneficios y/o daños sociales que pueda causar el proyecto a desarrollarse. − Impacto ambiental que pueda llegar a tener el proyecto en la zona donde se

pretende realizar, como por ejemplo: tala de árboles, contaminación del aire, alcantarillado, ruido, etc.

− La sustentabilidad del proyecto: utilizando botes para reciclaje, aprovechamiento del agua utilizada para riego de áreas verdes, ahorro de energía en sistemas eléctricos, área para compostaje, área para protección de animales (Especie de mini zoológico), etc.

− Mejoras en los sistemas de alcantarillados, tratamiento de agua, alumbrado público, etc.

− Cómo se ve afectada la imagen de la empresa ante la sociedad por el desarrollo del proyecto.

− Contemplar los posibles competidores que puedan emerger en un futuro.

3. Bajo los resultados obtenidos en el desarrollo de cada una de las etapas de este proyecto se pudo concluir que si es factible realizar una metodología de Inteligencia Competitiva y Tecnológica mezclando sinérgicamente las herramientas de Análisis de Escenarios y QFD para evaluar un proyecto residencial; aceptando de esta manera la hipótesis planteada en este trabajo.

81

4. El estudio de mercado muestra que existe demanda para llevar a cabo el proyecto y que la construcción del mismo es de interés para la población de la ciudad de San Pedro Sula, Cortés, Honduras.

5. La obtención del financiamiento para adquirir una vivienda es una de las ventajas que la compañía ofrece a sus posibles clientes.

6. La viabilidad técnica del proyecto ha sido demostrada, ya que existen terrenos donde construir la residencial, los materiales, la inversión de capital y el personal necesario para llevarlo a cabo.

7. Legalmente, no existe ningún impedimento para llevar a cabo el proyecto analizado en este estudio.

8. Se concluye que teniendo el presente proyecto una Tasa Interna de Retorno del 31% y del 29% conforme se liquiden o no las prestaciones sociales, y una Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento del 21%, el proyecto es viable y factible porque se recibe un Retorno de la inversión que está entre 8 y 10 puntos arriba de la tasa mínima aceptable esperada.

Recomendaciones

1. Continuar con la investigación del tema ya que es posible encontrar otra visión de cómo realizar una integración sinérgica entre técnicas como el QFD, Análisis de Escenarios y Inteligencia Competitiva y Tecnológica de manera que sigan proporcionando información relevante para la toma de decisiones en estudios futuros.

2. Se recomienda además llevar a la práctica esta integración en proyectos similares de

la industria de la construcción lo cual permitirá promover los Sistemas de Inteligencia dentro del ámbito de la construcción.

3. Continuar con el estudio de proyectos residenciales considerando nuevos escenarios, abarcando un nuevo sector de mercado o simplemente que esté dirigido a una clase social diferente, para poder seguir reflejando la importancia de esta metodología para la toma de decisiones en cuanto a proyectos de construcción se refiere.

4. Reconociendo absolutamente la validez de métodos y técnicas utilizadas en la actualidad para este tipo de estudios, se considera que los productos informativos (reportes financieros, estudios económicos, etc.) que se brindan actualmente no le sirven al empresario para efectuar su propia evaluación, que está orientada, no a estimar la rentabilidad (que es tarea del especialista) sino a una determinación global, entre cuyos aspectos sobresalen, además de la viabilidad económica, la gestión posterior, las modificaciones que debe producir en su empresa (especialmente en la cultura y en el estilo de gestión), los riesgos no económicos-financieros que asume (comerciales, sociales, etc.) y otros componentes

82

psicológicos. Por lo tanto, se recomienda primeramente que se debe redefinir los propósitos y fines de un proyecto de inversión, que podrían determinarse mediante:

− Propósitos Del Proyecto De Inversión − Que el empresario realice su propia evaluación − Obtener la información necesaria para la estructuración del plan integral de

negocios

5. Tomar en cuenta aspectos Ambientales para la toma de decisiones de proyectos futuros. Es decir proyectos que no solo generen riquezas para sus inversionistas sino que también proyectos que generen beneficios ecológicos en la comunidad en donde se desarrollen.

6. Vigilar las mega tendencias que están surgiendo para el área de la construcción de viviendas, ya que de esta manera se podrá mejorar el uso de materia prima, terreno, calidad de la vivienda, servicios otorgados, aspectos ambientales y culturales, etc.

83

Anexos

Anexo # 1

CUESTIONARIO Muy buenos Días, mi nombre es _____________________, y deseamos contar con su valiosa colaboración a fin de determinar la demanda de Viviendas en áreas exclusivas en la ciudad de San Pedro Sula. 1. ¿Con quién convive usted?

Solo Con su esposo (a) Con sus padres Con esposa e hijos Con amigos (as) Solo con hijos

2. ¿La casa donde usted actualmente vive es..? Propia Alquilada

3. ¿Actualmente está satisfecho con su vivienda? Si No

Porque______________________________________________________________ ____________________________________________________________________ 4. ¿Estaría usted interesado en adquirir una vivienda?

Si No Porque______________________________________________________________ ____________________________________________________________________ 5. De existir una Lotificadora que le ofrezca una nueva alternativa de vivienda que

cumpla con todas sus expectativas, ¿Lo consideraría? Si No

Porque______________________________________________________________ ____________________________________________________________________ 6. Le gustaría que la vivienda fuese de:

Una planta Dos Plantas

7. La zona donde le gustaría adquirir su casa está en: Centro de San Pedro Sula

Alejada del centro de San Pedro Sula

En una ciudad cerca de San Pedro Sula

84

8. Usted mencionó que la casa que le gustaría es de _____ plantas; si la construcción incluye sala, comedor, cocina, cuarto para servidumbre, área de lavandería; ¿Cuánto estaría dispuesto a cancelar por prima? a. De L 100,000.00 a L 140,000.00 b. De L 140,000.00 a L 180,000.00 c. De L 180,000.00 en adelante

9. ¿Es usted cotizante a alguna de las siguientes instituciones?

RAP INJUPEMP INPREMA FONAPROVI Ninguna

10. ¿Cuáles son sus ingresos promedios mensuales? a. De L 25,000.00 a L 50,000.00 b. De L 50,001.00 a L 75,000.00 c. De L 75,001.00 en adelante

11. ¿Qué plazo de tiempo optaría para el financiamiento de la vivienda?

5 años 10 años 15 años de 20 años en adelante

12. ¿Por la vivienda que mencionó anteriormente, ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por cuota mensual? a. De L 12,000.00 a L 18,000.00 b. De L 18,001.00 a L 24,000.00 c. De L 24,001.00 a L 30,000.00 d. Mas de L 30,000.00

Nombre : __________________________________________________ Empresa : __________________________________________________ Puesto : __________________________________________________ Edad : __________________________________________________ Sexo : __________________________________________________

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Anexo # 2

Principales Componentes de la vivienda “Barbados”

− 2 plantas.

− 3 dormitorios

− 2 ½ baños

− Sala

− Comedor

− Cocina

− Sala Familiar

− Walking Closet en dormitorio principal

Baños:

− Cerámica de dos tonos con listero decorativo en paredes

− Opción con bañera y ducha en habitación principal

− Puertas corredizas acrílicas

− Sanitarios elongados

− Lavabos empotrados en mueble

− Instalación para lámpara de pared y de techo.

En exteriores:

− Amplios terrenos desde 430 varas con opción a lote adicional para futuras ampliaciones

− Acera lateral con acceso a lavandería

− Espaciosa entrada techada

− Dormitorio de servidumbre con baño privado

− Área de lavandería techada

− Con instalación eléctrica para lavadora, secadora y plancha

En su cocina:

− Cerámica con listero en paredes

− Gabinete estilo europeo completo, con espacio para microondas

− Instalación para estufa eléctrica, refrigeradora, microondas, extractor y par varios electrodomésticos.

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Las áreas internas de las viviendas tienes las siguientes medidas:

− Primera Planta:

− Comedor con un área de 15.18 Mts².

− Sala con un área de 17.94 Mts².

− Estudio con una área de 9.36 Mts².

− Cocina con un área de 12.98 Mts².

− Baño y Servicio con una área de 8.07 Mts²

− Pórtico con una área de 7.15 Mts².

− Garaje con un área de 27.80 Mts².

− Segunda planta:

− Dormitorio Principal con un área de 18.38 Mts².

− Walking Closet y Baño con un área de 11.05 Mts².

− Dormitorio 1 con una área de 13.06 Mts².

− Dormitorio 2 con una área de 12.51 Mts².

− Servicio Sanitario Compartido con una área de 4.87 Mts².

− Pasillo con una área de 7.96 Mts².

− Gradas con una área de 9.18 Mts².

Además de contar con un excelente acceso, se podrá disfrutar de beneficios como:

− Áreas comunitarias.

− Zona residencial de gran plusvalía en la falda del Merendón.

− Cerca de centros educativos de prestigio y hospitales.

− Centros comerciales e instituciones financieras.

− Calles pavimentadas e iluminadas.

− Fácil acceso por el boulevard del norte o por el futuro anillo periférico.

− Áreas verdes recreativas.

− Servicio de agua potable, aguas negras electricidad.

− Teléfono y Cable TV.

− Pozo y Tanque de agua.

87

Anexo # 3

BLOQUE LOTE VRS2 BLOQUE LOTE VRS2A 1 754.11 D 1 475.65A 2 430.36 D 2 430.27A 3 430.36 D 3 430.27A 4 430.36 D 4 427.75A 5 430.39 D 5 528.19A 6 433.21 D 6 422.21A 7 471.72 D 7 400.66A 8 537.41 D 8 560.82A 9 428.28 D 9 462.63A 10 430.27 D 10 441.42A 11 430.27 D 11 431.54A 12 430.27 D 12 430.27A 13 430.27 D 13 430.27A 14 430.27 D 14 430.27A 15 430.27 D 15 430.27A 16 430.27 D 16 625.39A 17 430.27 D 17 665.96A 18 965.34 D 18 430.59B 1 782.07 D 19 430.59B 2 741.85 D 20 404.14B 3 786.80 D 21 415.19B 4 831.73 D 22 556.85B 5 1,027.15B 6 616.87B 7 578.92B 8 429.61

TanqueC 1 625.19C 2 466.13C 3 466.13C 4 466.13C 5 467.71C 6 485.99C 7 529.98

AREA

DETALLE DE LOTESTOTAL 56

AREA

88

Anexo # 4

TABLA DE ACCESOS A CRÉDITO POR RANGO SALARIAL Y DESTINO PLAZO: 20 AÑOS PLAZO: 15 AÑOS PLAZO: 20 AÑOS

Nivel COMPRA DE VIVIENDA Y CONSTRUCCION TERRENO Y MEJORAS LIBERACION DE HIPOTECAS

Salarial ACCESO TASA CUOTA ACCESO TASA CUOTA ACCESO TASA CUOTA

2,000.00 56,262.50 11.50% 600.00 51,361.52 11.50% 600.00 56,262.50 11.50% 600.00

3,211.80 90,351.95 11.50% 963.54 82,481.46 11.50% 963.54 90,351.95 11.50% 963.54

3,500.00 98,459.38 11.50% 1,050.00 89,882.65 11.50% 1,050.00 98,459.38 11.50% 1,050.00

4,000.00 112,525.01 11.50% 1,200.00 102,723.03 11.50% 1,200.00 112,525.01 11.50% 1,200.00

4,500.00 126,590.63 11.50% 1,350.00 115,563.41 11.50% 1,350.00 126,590.63 11.50% 1,350.00

5,000.00 140,656.26 11.50% 1,500.00 128,403.79 11.50% 1,500.00 140,656.26 11.50% 1,500.00

5,500.00 154,721.88 11.50% 1,650.00 141,244.17 11.50% 1,650.00 154,721.88 11.50% 1,650.00

6,000.00 168,787.51 11.50% 1,800.00 154,084.55 11.50% 1,800.00 168,787.51 11.50% 1,800.00

7,000.00 196,918.76 11.50% 2,100.00 179,765.31 11.50% 2,100.00 196,918.76 11.50% 2,100.00

8,000.00 225,050.01 11.50% 2,400.00 205,446.07 11.50% 2,400.00 225,050.01 11.50% 2,400.00

10,000.00 281,312.51 11.50% 3,000.00 256,807.58 11.50% 3,000.00 281,312.51 11.50% 3,000.00

12,000.00 337,575.02 11.50% 3,600.00 308,169.10 11.50% 3,600.00 3,600.00 11.50% 3,600.00

14,000.00 393,837.52 11.50% 4,200.00 359,530.61 11.50% 4,200.00 393,837.52 11.50% 4,200.00

16,000.00 450,100.02 11.50% 4,800.00 410,892.13 11.50% 4,800.00 450,100.02 11.50% 4,800.00

18,000.00 506,362.52 11.50% 5,400.00 462,253.65 11.50% 5,400.00 506,362.52 11.50% 5,400.00

20,000.00 562,625.03 11.50% 6,000.00 513,615.16 11.50% 6,000.00 562,625.03 11.50% 6,000.00

22,000.00 618,887.53 11.50% 6,600.00 564,976.68 11.50% 6,600.00 618,887.53 11.50% 6,600.00

24,000.00 675,150.03 11.50% 7,200.00 616,338.20 11.50% 7,200.00 675,150.03 11.50% 7,200.00

26,000.00 731,412.53 11.50% 7,800.00 667,699.71 11.50% 7,800.00 731,412.53 11.50% 7,800.00

30,000.00 843,937.54 11.50% 9,000.00 770,422.74 11.50% 9,000.00 843,937.54 11.50% 9,000.00

34,000.00 956,462.55 11.50% 10,200.00 873,145.78 11.50% 10,200.00 956,462.55 11.50% 10,200.00

36,000.00 1,012,725.05 11.50% 10,800.00 924,507.29 11.50% 10,800.00 1,012,725.05 11.50% 10,800.00

38,900.00 1,094,305.68 11.50% 11,670.00 1,000,000.00 11.50% 11,681.90 1,094,305.68 11.50% 11,670.00

40,000.00 1,125,250.05 11.50% 12,000.00 1,125,250.05 11.50% 12,000.00

45,000.00 1,265,906.31 11.50% 13,500.00 1,265,906.31 11.50% 13,500.00

49,500.00 1,392,496.94 11.50% 14,850.00 1,500,000.00 11.50% 15,996.44

55,000.00 1,547,218.82 11.50% 16,500.00 60,000.00 1,687,875.08 11.50% 18,000.00 65,000.00 1,828,531.34 11.50% 19,500.00 66,000.00 2,000,000.00 11.50% 21,328.59

89

Anexo # 5

− El producto que es una vivienda, requiere lo siguientes pasos: − 1.00 Trazo y nivelación M2 − 2.00 CIMENTACIÓN − 2.01 Excavación M3 − 2.02 Zapata aislada UNID. − 2.03 Solera cimentación ML − 2.04 Relleno material selecto M3 − 2.05 Sobre elevación de bloque de 4 1/2"'' M2 − 2.06 Solera Inferior ML − − 3.00 PISOS − 3.01 Firme de concreto M2 − 3.02 Piso de cerámica 0.40 x 0.40 interior M2 − 3.03 Piso Cerámica 0.30 x 0.30 exterior M2 − 3.04 Moldura cerámica Ml − 3.05 Moldura cerámica en garaje Ml − 3.05 Peaña para closet, lavadora y secadora Ml − 3.06 Huellas para vehículo Ml − 3.07 Bordillo para duchas Ml − − 4.00 PAREDES, CASTILLOS y SOLERAS − 4.01 Paredes bloque 4 1/2" M2 − 4.02 Cargadores (3#3 y #[email protected]) Ml − 4.03 Solera Superior (3#3 y #2 @ 0.25) Ml − 4.04 Castillo C-1 (6#4 y #[email protected]) Ml − 4.05 Castillo C-2 (4#3 y #[email protected]) Ml − 4.06 Jamba J-1 (2#3 y #[email protected]) Ml − 4.07 Castillo embebidos (1#3) Ml − 4.08 Gradas de concreto UNID. − 4.09 Columnas pórtico Ml − 4.10 Columnas garaje Ml − − 5.00 LOSA DE CONCRETO − 5.01 Viga de entrepiso (6#4 y #3 @0.20) Ml − 5.03 Losa de concreto de 7 cms M2 − 5.04 Estructura metálica de entrepiso M2 − − 6.00 PUERTAS Y VENTANAS − 6.01 Ventanería PVC GBL − 6.02 Puerta principal P1 C/U − 6.03 Puerta P2 cocina C/U − 6.04 Puerta P3 dormitorios C/U − 6.05 Puerta de baño P4 C/U − − 7.00 INSTALACIONES SANITARIAS

90

− 7.01 Cajas de registro C/U − 7.02 Tubería de 1/2", PVC A.P. Ml − 7.03 Tubería 4", PVC A.N. Ml − 7.04 Tubería 3" PVC AN Ml − 7.05 Tubería de 2", PVC A.N. Ml − 7.06 Tubería de 1/2", C PVC Ap Ml − 7.07 Servicio sanitario alongado y accesorios C/U − 7.08 Lavamanos y accesorios C/U − 7.09 Servicio sanitario visitas C/U − 7.10 Lavamanos visitas C/U − 7.11 Lavatrastos (cocina) C/U − 7.12 Ducha para baño C/U − 7.13 Accesorios GBL − 7.14 Pila con lavandero C/U − 7.15 Acometida de Agua Potable GLB − − 8.00 INSTALACIONES ELECTRICAS − 8.01 Instalaciones eléctricas GBL − − 9.00 TECHOS Y CIELOS FALSOS − 9.01 Estructura metálica para techo M2 − 9.02 Estructura metálica garaje M2 − 9.03 Cielo falso M2 − 9.04 Alero casa Ml − 9.05 Cubierta shingle M2 − 9.06 Moldura de cielo falso Ml − 9.07 Canal de aguas lluvias GBL − − 10.00 ACABADOS − 10.01 Batiente en ventanas gravineado UNID. − 10.02 Fachadas en ventanas y puertas UNID. − 10.03 Pedestales columnas UNID. − 10.04 Tallado de boquetes y vigas Ml − 10.05 Pulido de boquetes Ml − 10.06 Arcos, Capiteles GBL − 10.08 Mueble cocina UNID. − 10.09 Barandal de gradas UNID. − 10.10 Aceras frontal M2 − 10.11 Acera perimetral M2 − 10.12 Cerámica en baños M2 − 10.13 Listero en baños Ml − 10.14 Piso de duchas M2 − 10.15 Cerámica en cocina M2 − 10.16 Listero en cocina Ml − 10.17 Pintura GBL − 10.18 Repello de paredes M2 − 10.19 Pulido de paredes M2

91

− 10.20 Pared con nicho M2 − 10.21 Tallado y pulido de columnas 0.30 x 0.30 Ml − 10.22 Terraza UNID. − 10.23 Toallero de aluminio cromado UNID. − 10.24 Toallero de aro cromado UNID. − 10.25 Porta rollo cromado UNID. − 10.26 Muebles de closet Ml − 10.27 Lámpara en baño UNID. − 10.28 Muebles de baño UNID. − 10.29 Puertas metálicas en bodega UNID. − 10.30 limpieza final GLOB − − 11.00 ÁREA DE SERVICIO − 11.01 Limpieza GBL − 11.02 Marcaje y nivelación M2 − 11.03 Excavación M3 − 11.04 Solera cimentación Ml − 11.05 Sobre elevación de bloque de 4 1/2"'' M2 − 11.06 Solera Inferior Ml − 11.07 Paredes 4 1/2" M2 − 11.08 Cargadores (3#3 y #[email protected] Ml − 11.09 Castillo C-2 (4#3 y #[email protected]) Ml − 11.10 Jamba J-1 (2#3 y #[email protected]) Ml − 11.11 Castillo embebidos (1#3) Ml − 11.12 Repello de paredes M2 − 11.13 Pulido de paredes M2 − 11.15 Firme de concreto M2 − 11.16 Piso cerámica M2 − 11.17 Moldura cerámica Ml − 11.18 Techo viga vista y shingle M2 − 11.19 Solera Superior (4#3 y #2 @ 0.20) Ml − 11.20 Ducha para baño UNID. − 11.21 Servicio sanitario habitab C/U − 11.22 Lavamanos Saturno C/U − 11.23 Piso ducha M2 − 11.24 Azulejo en baño M2 − 11.25 Puerta servidumbre C/U −

92

Anexo # 6

PORCENTAJES DEL IMPUESTO

1.- Renta de bienes muebles o inmuebles, exceptuándose los comprendidos en los numerales 5 y 7 de este Artículo. (30%)

2.- Regalías de las operaciones de minas, canteras u otros recursos naturales. (10%)

3.- Sueldos, salarios, comisiones o cualquier otra compensación por servicios prestados ya sea dentro del territorio nacional o fuera de él. (35%)

4.- Renta o utilidades obtenidas por empresas extranjeras a través de sucursales, subsidiarias, filiales, agencias, representantes legales y demás que operen en el país. (15%)

5.- Rentas, utilidades, dividendos o cualquiera otra forma de participación de utilidades o reservas, de personas naturales o jurídicas. (15%)

6.- Regalías y otras sumas pagadas por el uso de patentes, diseño, procedimientos y fórmulas secretas, marcas de fábrica y derechos de autor, excepto los consignados en el numeral 13. (25%)

7.- Intereses sobre operaciones comerciales, bonos, títulos valores u otra clase de obligaciones. (5%)

8.- Ingresos por la operación de naves aéreas, barcos y automotores terrestres. (10%)

9.- Ingresos de operación de las empresas de comunicaciones. (5%)

10- Primas de seguros y de fianzas de cualquier clase de pólizas contratadas. (15%)

11.- Ingresos derivados de espectáculos públicos. (30%)

12.- Cualquier otro ingreso no mencionado en los números anteriores. (20%)

13.- Las películas y video-tape para cines, televisión, Clubs de video y Derechos para Televisión por Cable. (10%)

93

Anexo # 7

Los requisitos para optar al financiamiento de una vivienda son:

− Constancia de trabajo (sí es personal)

− Estados financieros

− Fotocopia de la cédula ampliada

− Fotocopia de la escritura

− Constancia de libertad de gravamen

− Ser cliente del banco

− Referencias bancaria o comercial

− Carta de compromiso de compra – venta

− Recibos pagados por servicios públicos y bienes inmuebles de la propiedad.

− Plano y presupuesto de construcción

− Permiso Municipal

− Avalúo de la propiedad para el departamento ingeniería del banco.

− Las personas que cotizan al RAP, tienen que presentar el documento de afiliación al mismo.

Asimismo toda empresa dedicada al ramo de Promoción de Viviendas con el objeto de Urbanizar determinado Proyecto Residencial, debe solicitar un crédito a determinada Institución Financiera, en esta caso especifico LA CONSTANCIA, quienes a su vez exigen que se les presente la siguiente información a fin de optar al crédito solicitado:

− Valuación del terreno para departamento ingeniería del banco.

− Presentación de diseño y planos

− Presupuesto de urbanización

− Constancia de Libertad de Gravamen

− Estados Financieros auditados por los últimos dos años si el préstamo es superior a L.3,000,000.00

− Flujos de efectivo por los próximos 3 años.

− Permisos de construcción (Municipalidad de San Pedro Sula)

− Autorización de los sistemas de aguas negras, agua potable y diseños de drenaje – Aguas de San Pedro y División Municipal de Ambiente.

94

− Autorización del sistema eléctrico - Empresa Nacional de Energía Eléctrica.

− Licencia Ambiental por la Secretaria de Estado en los despachos de Recursos Naturales (SERNA).

− Escritura de constitución de la Sociedad

− Poder general de administración otorgado a la persona que comparecerá en la firma de documentos.

95

Anexo # 8

Cálculo de Costos Directos

TIEMPO EJECUCION EN DIAS

ITEM DESCRIPCION UNID. CANT. P.U. TOTAL FSC P.U.D TOTAL CD

1.00 Trazo y nivelación M2 172.00 9.74 1,675.53 1.20 8.12 1,396.28 2.00 SUB TOTAL 1,675.53 1,396.28

2.00 CIMENTACION 14.00 2.01 Excavación M3 12.98 44.10 572.42 1.20 36.75 477.02 2.02 Zapata aislada UNID. 17.00 428.72 7,288.31 1.20 357.27 6,073.59 2.03 Solera cimentacion ML 54.00 221.34 11,952.41 1.20 184.45 9,960.34 2.04 Relleno material selecto M3 45.00 159.60 7,182.00 1.20 133.00 5,985.00 2.05 Sobre elevación de bloque de 4 1/2"'' M2 9.04 187.35 1,693.61 1.20 156.12 1,411.34 2.06 Solera Inferior ML 54.00 96.98 5,236.75 1.20 80.81 4,363.96

SUB TOTAL 33,925.50 28,271.25 3.00 PISOS 14.00 3.01 Firme de concreto M2 158.69 74.49 11,820.24 1.20 62.07 9,850.20 3.02 Piso de ceramica 0.40 x 0.40 interior M2 113.61 280.28 31,841.66 1.20 233.57 26,534.72 3.03 Piso Ceramica 0.30 x 0.30 exterior M2 45.08 261.98 11,810.24 1.20 218.32 9,841.87 3.04 Moldura ceramica ML 82.29 54.86 4,514.40 1.20 45.72 3,762.00 3.05 Moldura ceramica en garaje ML 31.36 36.91 1,157.46 1.20 30.76 964.55 3.05 Peaña para closet,lavadora y secadora ML 12.00 76.87 922.46 1.20 64.06 768.72 3.06 Huellas para vehiculo ML 2.40 68.95 165.49 1.20 57.46 137.91 3.07 Bordillo para duchas Ml 4.53 191.66 867.26 1.20 159.72 722.72

SUB TOTAL 63,099.21 52,582.68 4.00 PAREDES,CASTILLOS y SOLERAS 24.00 4.01 Paredes bloque 4 1/2" M2 210.06 175.00 36,761.36 1.20 145.84 30,634.46 4.02 Cargadores(3#3 y #[email protected]) ML 62.50 93.85 5,865.38 1.20 78.21 4,887.82 4.03 Solera Superior (3#3 y #2 @ 0.25) ML 86.20 93.85 8,089.53 1.20 78.21 6,741.28 4.04 Castillo C-1 (6#4 y #[email protected]) ML 27.72 163.15 4,522.45 1.20 135.96 3,768.71 4.05 Castillo C-2 (4#3 y #[email protected]) ML 75.40 85.44 6,442.24 1.20 71.20 5,368.53 4.06 Jamba J-1 (2#3 y #[email protected]) ML 171.00 63.43 10,846.26 1.20 52.86 9,038.55 4.07 Castillo embebidos (1#3) ML 67.60 16.58 1,120.80 1.20 13.82 934.00 4.08 Gradas de concreto UNID. 1.00 6,978.51 6,978.51 1.20 5,815.42 5,815.42 4.09 Columnas portico ML 15.00 236.88 3,553.13 1.20 197.40 2,960.94 4.10 Columnas garage ML 16.80 213.08 3,579.68 1.20 177.56 2,983.07

SUB TOTAL 87,759.33 73,132.78

COSTOS DIRECTOS

96

5.00 LOSA DE CONCRETO 6.00 5.01 Viga de entrepiso (6#4 y #3 @0.20) ML 38.00 255.74 9,718.19 1.20 213.12 8,098.49 5.03 Losa de concreto e:7 cms M2 64.60 140.70 9,088.97 1.20 117.25 7,574.14 5.04 Estructura metalica de entrepiso m2 62.33 504.00 31,414.32 1.20 420.00 26,178.60

SUB TOTAL 50,221.48 41,851.23 6.00 PUERTAS Y VENTANAS 3.00 6.01 Ventaneria PVC GBL 1.00 46,327.20 46,327.20 1.20 38,606.00 38,606.00 6.02 Puerta principal P1 C/U 1.00 3,708.00 3,708.00 1.20 3,090.00 3,090.00 6.03 Puerta P2 cocina C/U 1.00 3,708.00 3,708.00 1.20 3,090.00 3,090.00 6.04 Puerta P3 dormitorios C/U 3.00 1,884.00 5,652.00 1.20 1,570.00 4,710.00 6.05 Puerta de baño P4 C/U 3.00 1,884.00 5,652.00 1.20 1,570.00 4,710.00

SUB TOTAL 65,047.20 54,206.00 7.00 INSTALACIONES SANITARIAS 12.00 7.01 Cajas de registro C/U 5.00 492.92 2,464.62 1.20 410.77 2,053.85 7.02 Tuberia de 1/2", PVC A.P. ML 55.00 22.90 1,259.27 1.20 19.08 1,049.40 7.03 Tuberia 4", PVC A.N. ML 49.70 58.57 2,910.68 1.20 48.81 2,425.57 7.04 Tuberia 3" PVC AN ML 10.00 44.84 448.39 1.20 37.37 373.66 7.05 Tuberia de de 2", PVC A.N. ML 6.00 35.08 210.48 1.20 29.23 175.40 7.06 Tuberia de de 1/2",C PVC Ap ML 45.10 46.79 2,110.19 1.20 38.99 1,758.49 7.07 Servicio sanitario elongado y accesorios C/U 2.00 2,383.25 4,766.50 1.20 1,986.04 3,972.09 7.08 Lavamanos y acesorios C/U 2.00 2,291.78 4,583.55 1.20 1,909.81 3,819.63 7.09 Servicio sanitario visitas C/U 1.00 2,383.25 2,383.25 1.20 1,986.04 1,986.04 7.10 Lavamanos visitas C/U 1.00 1,074.81 1,074.81 1.20 895.67 895.67 7.11 Lavatrastos ( cocina) C/U 1.00 2,714.34 2,714.34 1.20 2,261.95 2,261.95 7.12 Ducha para bano C/U 2.00 1,377.80 2,755.61 1.20 1,148.17 2,296.34 7.13 Accesorios GBL 1.00 2,445.48 2,445.48 1.20 2,037.90 2,037.90 7.14 Pila con lavandero C/U 1.00 932.76 932.76 1.20 777.30 777.30 7.15 Acometida de Agua Potable GLB 1.00 203.40 203.40 1.20 169.50 169.50

SUB TOTAL 31,263.34 26,052.78 8.00 INSTALACIONES ELECTRICAS 12.00 8.01 Instalaciones electricas Gbl 1.00 34,368.00 34,368.00 1.20 28,640.00 28,640.00

SUB TOTAL 34,368.00 28,640.00 9.00 TECHOS Y CIELOS FALSOS 24.00 9.01 Estructura metalica para techo M2 115.60 288.00 33,292.80 1.20 240.00 27,744.00 9.02 Estructura metalica garage M2 37.48 335.34 12,569.88 1.20 279.45 10,474.90 9.03 Cielo falso M2 192.63 246.00 47,385.75 1.20 205.00 39,488.13 9.04 Alero casa ML 59.48 246.00 14,632.08 1.20 205.00 12,193.40 9.05 Cubierta shingle M2 202.00 438.69 88,614.85 1.20 365.57 73,845.71 9.06 Moldura de cielo falso ML - - 1.20 - 9.07 Canal de aguas lluvias GBL 1.00 18,000.00 18,000.00 1.20 15,000.00 15,000.00

SUB TOTAL 214,495.36 178,746.13

97

10.00 ACABADOS 24.00 10.01 Batiente en ventanas gravineado UNID. 12.00 537.89 6,454.71 1.20 448.24 5,378.92 10.02 Fachadas en ventanas y puertas UNID. 14.00 554.42 7,761.94 1.20 462.02 6,468.29 10.03 Pedestales columnas UNID. 6.00 495.43 2,972.60 1.20 412.86 2,477.17 10.04 Tallado de boquetes y vigas ML 165.25 25.66 4,240.76 1.20 21.39 3,533.97 10.05 Pulido de boquetes ML 108.05 18.83 2,034.77 1.20 15.69 1,695.64 10.06 Arcos,Capiteles GBL 1.00 33,375.94 33,375.94 1.20 27,813.29 27,813.29 10.08 Mueble cocina UNID. 1.00 40,800.00 40,800.00 1.20 34,000.00 34,000.00 10.09 Barandal de gradas UNID. 1.00 10,800.00 10,800.00 1.20 9,000.00 9,000.00 10.10 Aceras frontal M2 13.90 86.42 1,201.29 1.20 72.02 1,001.08 10.11 Acera perimetral M2 32.33 74.49 2,408.22 1.20 62.07 2,006.85 10.12 Ceramica en baños M2 36.65 249.71 9,151.83 1.20 208.09 7,626.52 10.13 Listelo en baños Ml 21.05 108.75 2,289.11 1.20 90.62 1,907.59 10.14 Piso de duchas M2 3.10 522.28 1,619.07 1.20 435.23 1,349.22 10.15 Ceramica en cocina M2 7.00 244.40 1,710.77 1.20 203.66 1,425.64 10.16 Listelo en cocina ML 7.60 126.87 964.18 1.20 105.72 803.49 10.17 Pintura GBL 1.00 26,186.40 26,186.40 1.20 21,822.00 21,822.00 10.18 Repello de paredes M2 547.88 38.05 20,847.53 1.20 31.71 17,372.94 10.19 Pulido de paredes M2 547.88 27.29 14,951.47 1.20 22.74 12,459.56 10.20 Pared con nicho M2 6.25 246.00 1,537.50 1.20 205.00 1,281.25 10.21 Tallado y pulido de columnas 0.30 x 0.30 ML 103.20 77.83 8,032.26 1.20 64.86 6,693.55 10.22 Terraza UNID. 1.00 2,639.81 2,639.81 1.20 2,199.84 2,199.84 10.23 Toallero de aluminio cromado UNID. 4.00 241.17 964.67 1.20 200.97 803.89 10.24 Toallero de aro cromado UNID. 3.00 229.23 687.70 1.20 191.03 573.08 10.25 Portarollo cromado UNID. 3.00 193.39 580.16 1.20 161.16 483.47 10.26 Muebles de closet ML 3.89 3,768.00 14,657.52 1.20 3,140.00 12,214.60 10.27 Lampara en baño UNID. 3.00 429.34 1,288.02 1.20 357.78 1,073.35 10.28 Muebles de baño UNID. 2.00 6,090.00 12,180.00 1.20 5,075.00 10,150.00 10.29 Puertas metalicas en bodega UNID. 2.00 1,020.00 2,040.00 1.20 850.00 1,700.00 10.30 limpieza final GLOB 1.00 2,400.00 2,400.00 1.20 2,000.00 2,000.00

SUB TOTAL 236,778.25 197,315.21

11.00 AREA DE SERVICIO 12.00 11.01 Limpieza GBL 1.00 480.00 480.00 1.20 400.00 400.00 11.02 Marcaje y nivelacion M2 20.64 9.74 201.06 1.20 8.12 167.55 11.03 Excavacion M3 1.34 44.10 58.87 1.20 36.75 49.06 11.04 Solera cimentacion ML 25.76 221.34 5,701.74 1.20 184.45 4,751.45 11.05 Sobre elevación de bloque de 4 1/2"'' M2 5.00 187.35 936.73 1.20 156.12 780.61 11.06 Solera Inferior ML 27.00 96.98 2,618.38 1.20 80.81 2,181.98 11.07 Paredes 4 1/2" M2 54.64 175.00 9,562.22 1.20 145.84 7,968.52 11.08 Cargadores(3#3 y #[email protected] ML 3.00 31.50 94.50 1.20 26.25 78.75 11.09 Castillo C-2 (4#3 y #[email protected]) ML 15.00 31.20 468.00 1.20 26.00 390.00 11.10 Jamba J-1 (2#3 y #[email protected]) ML 22.50 1.20 27.00 1.20 1.00 22.50 11.11 Castillo embebidos (1#3) ML 18.00 0.24 4.32 1.20 0.20 3.60 11.12 Repello de paredes M2 72.58 38.05 2,761.76 1.20 31.71 2,301.47 11.13 Pulido de paredes M2 72.58 27.29 1,980.68 1.20 22.74 1,650.57 11.15 Firme de concreto M2 20.64 74.49 1,537.45 1.20 62.07 1,281.21 11.16 Piso ceramica M2 17.29 255.98 4,425.96 1.20 213.32 3,688.30 11.17 Moldura ceramica ML 14.50 36.91 535.18 1.20 30.76 445.98 11.18 Techo viga vista y shingle M2 29.83 554.37 16,536.98 1.20 461.98 13,780.82 11.19 Solera Superior (4#3 y #2 @ 0.20) ML 27.00 30.00 810.00 1.20 25.00 675.00 11.20 Ducha para baño UNID. 1.00 301.40 301.40 1.20 251.16 251.16 11.21 Servicio sanitario habitab C/U 1.00 1,411.23 1,411.23 1.20 1,176.02 1,176.02 11.22 Lavamanos saturno C/U 1.00 1,074.81 1,074.81 1.20 895.67 895.67 11.23 Piso ducha M2 1.26 253.06 318.85 1.20 210.88 265.71 11.24 Azulejo en baño M2 8.12 218.39 1,773.32 1.20 181.99 1,477.76 11.25 Puerta servidumbre C/U 1.00 3,708.00 3,708.00 1.20 3,090.00 3,090.00

SUB TOTAL 57,328.44 47,773.70 TOTAL Gran Total 875,961.64 729,968.03

147.00 TOTAL TIEMPO DE EJECUCION EN DIAS

98

Anexo # 9

Empresa XXX, S.A.

COSTO DE CAPITAL PROMEDIO PONDERADO

CONCEPTO VALOR

PARTICI

PACION TASA

PONDE

RACION

Financiamiento Bancario 5,000,000.00 77% 20% 15.38%

Financiamiento Fondos Propios 1,500,000.00 23% 23% 5.31%

Total Inversión 6,500,000.00 100% TMAR 20.69%

Las viviendas que vende la empresa XXX, S.A., tienen un precio de venta unitario de Lps 1, 500,000.00, y se tiene el siguiente plan de ventas.

Periodo

Cantidad

Casas

Precio

Unitario

Total

Venta

Año 1 13 1,500,000.00 19,500,000.00

Año 2 20 1,695,000.00 33,900,000.00

Año 2 22 1,915,350.00 42,137,700.00

Totales 55 95,537,700.00

Empresa XXX, S.A.

DETALLE DE GASTOS POR PERMISOS Y DISEÑOS

Concepto Total

Costo de Diseño Urbanístico 50,000.00

Licencia Ambiental (SERNA) 34,000.00

DIMA (Costo de Incorporación alcantarillado) 207,000.00

ENEE (Diseño Eléctrico con aprobación) 20,000.00

Permiso de Urbanización 60,000.00

Total 371,000.00

99

Empresa XXX, S.A.

Porcentajes Carga Social

CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3

IHSS 7.00% 7.00% 7.00%

Techo IHSS 4,800.00 4,800.00 4,800.00

INFOP 1.00% 1.00% 1.00%

RAP 1.50% 1.50% 1.50%

13º Mes 8.33% 8.33% 8.33%

14º Mes (Efect.) 4.17% 4.17% 4.17%

14º Mes (Acum.) 4.17% 4.17% 4.17%

Auxilio Cesantía 8.33% 8.33% 8.33%

Preaviso 8.33% 8.33% 8.33%

Empresa XXX, S.A. (TABLA SUELDOS)

GASTOS ADMINISTRATIVOS

SALARIO MENSUAL (AÑO 1)



TOTAL SALARIOS (AÑO 1)



SUELDOS Y SALARIOS

GTE. GENERAL 10,000.00 10,800.00 11,664.00 150,000.00 162,000.00 174,960.00

SECRETARIA GERENCIA 4,500.00 4,860.00 5,248.80 67,500.00 72,900.00 78,732.00

CONSERJE 2,500.00 2,700.00 2,916.00 37,500.00 40,500.00 43,740.00

SECRETARIA RECEPCIONISTA 3,000.00 3,240.00 3,499.20 45,000.00 48,600.00 52,488.00

CONTADOR 5,000.00 5,400.00 5,832.00 75,000.00 81,000.00 87,480.00

SUPERVISOR PROYECTO 6,000.00 6,480.00 6,998.40 90,000.00 97,200.00 104,976.00

GERENTE VENTAS 5,000.00 5,400.00 5,832.00 75,000.00 81,000.00 87,480.00

VENDEDORES (2) 5,000.00 5,400.00 5,832.00 75,000.00 81,000.00 87,480.00

TOTAL SUELDOS Y SALARIOS 41,000.00 615,000.00 664,200.00 717,336.00

100

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