İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Sözleşme (akit, bağıt, mukavele,kontrat), iki tarafın bir hukuki sonucu elde etmek üzere iradelerini karşılıklı ve birbirlerine uygun suretle açıklamaları demektir.

Sözleşmenin kapsamı, borç ilişkisinin taraflara yüklediği sorumluluklardır. Bu sorumluluklar, sözleşme içinde tek tek açıklanmalıdır ve hukuka uygun hale getirilmelidir.

Sözleşmenin amacı;

hakları, görevleri, zorunlulukları ve sorumlulukları taraflar

arasında oluşturmak ve risk dağılımını sağlamaktır.

Sözleşme Hazırlanırken Dikkat Edilecek Noktalar

Sözleşme, dili açık ve net olmalı, belirsizliğe yer vermemelidir.

Sözleşme içinde yinelemeden kaçınılmalıdır. Bir yerde belirtilen bir konu başka bir yerde tekrarlanmamalı, ilk kaynağa atıfta bulunulmalıdır.

Sözleşmelerin Yorumlanması

Sözleşmelerde, tarafların hukuksal mantıklarının

araştırılması, iradelerinin gerçek anlam ve

kapsamının tespiti ile iradelerine açıklık ve

kesinlik vermek işlemine hukuk dilinde

sözleşmenin yorumu denir.

Sözleşme yorumlanırken ilk olarak, sözleşmede

kullanılan ifadelerin açık olup olmadığı

sorgulanır. İfadenin netliği, inşaat alanındaki

anlamı ve ilgili olabilecek kavramlar irdelenir.

Taraflar sözleşmede yer alan bir belirsizlik

sebebiyle uyuşmazlığa düşmüş olabilirler.

Sözleşmelerin Yorumlanması

Sözleşmede açık olmayan ifadelerin yorumunda tereddüt varsa yorum, metni bizzat hazırlayan tarafın aleyhine olacak şekilde yapılır. Taraflar eşit şartlar altında bulundukları takdirde belirsizlik, şüphe veya tereddüt varsa irade beyanları alacaklı değil, borçlu lehine yorum yapılır.

Yorumlama yaparken sözleşmeyi hangi tarafın hazırladığı ve tarafların sözleşme hazırlarken ne derece iyi niyetli davrandıkları sorgulanır.

Sözleşmelerin Yorumlanması

Sözleşme HukukuSözleşme Hukukuna Hâkim Olan Genel İlkeler;

Eşitlik Nisbilik (orantılı) Rızailik (kendi isteği ile) Dürüstlük Kusurlu sorumluluk (Bir kimsenin hukuka aykırı ve kusurlu

bir eylem ve davranışı ile başkasına vermiş olduğu zararın neticesinden sorumlu olması)

Sözleşme özgürlüğü ve sınırları İvazlık (her iki tarafın da elde edeceği fayda için

sorumluluk alması) Hâkimin takdir yetkisine sahip olması

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Yüklenicinin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir.

İnşaat Sözleşmesi Tipleri

Yap-İşlet-Devret tipi ihalelerde yapılan sözleşme

Maliyet + Ücret usulü ihalelerde yapılan sözleşme

Anahtar teslimi usulü ile götürü bedel ihalelerde yapılan sözleşme

İnşaat yönetimi (CM=Construction Management) tipi ihalelerde yapılan sözleşme

Rekabete dayalı ihalelerde yapılan sözleşme

Sabit Fiyat SözleşmeleriBu sözleşmeye göre yüklenici her koşul ve şartta, sözleşmede anlaşılmış biçimde yapım işini tamamlamak zorundadır. Yapım esnasında oluşacak değişikliklerle ilgili yükleniciye herhangi bir ek ücret ödenmeyecektir.

Birim Fiyat Sözleşmeleri

Birim fiyatlar; malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici kârını da içerecek şekilde belirlenir. Birim fiyatlar, yüklenici teklifi ile tahmini proje imalatlarının miktarlarına göre belirlenir. Bu tip sözleşmede yükleniciye, işin uygulama aşamasında yapılan iş miktarlarına göre ödeme yapılmaktadır.

Götürü Bedelli Sözleşmeler

Yüklenicinin sözleşme dokümanlarında belirtilen proje ve fiyat isteklerine göre yapacağı işin karşılığı olarak, mal sahibine tek bir fiyat sunduğu sözleşmelerdir. Türkiye’de uygulanan kamu ihalelerinde bu tip sözleşmeler tercih edilir ve kanunla sabittir.

Maliyet Karşılayıcı Sözleşmeler İşin maliyetinin belli olmaması durumunda yüklenici ile yatırımcının sözleşmeden önce, herhangi bir sabit fiyat belirtmeyerek sadece gerçekleşecek maliyetler üzerinden hesaplanacak bir ödeme formülü ile anlaşmalarıyla gerçekleşir. Yükleniciye, sözleşmelerde belirttiği maliyetlerin belirli bir yüzdesi olarak kâr verilir.

Sabit Fiyat Sözleşmeleri Maliyet Karşılayıcı Sözleşmeler

Tüm maliyet riski yüklenicidedir.

Her koşulda yüklenici işi belirtilen şekilde bitirmek zorundadır.

Az miktarda kontrol yeterlidir.

Tüm maliyet riski yatırımcıdadır

Yüklenici sadece en iyi performansı

göstermelidir.

Sürekli kontrol gerektirir.

Anlaşma (Sözleşme Metni):Müteahhidin ve iş sahibinin isimlerini, yapının tamamlanması için verilen zamanı, kullanılacak olan ödeme şeklini ve yapılacak olan yapıyı tasvir eder.

Genel Sözleşme Şartları: İşveren ve müteahhit arasındaki ilişkiyi kontrol ya da işverenin temsilcisinin sorumluluklarını ve sözleşme maddelerini kapsar.

Özel ve İlave Şartlar: Kendine özgü özellikleri olması gereken bir projenin gereksinimlerini kapsar.

Teknik Özellikler: Yapım malzemeleri, gerekli ekipman ve işçilik için gerekli olan kaliteyi belirler.

Çizimler / Projeler: Proje için nicel gereksinimleri ve çeşitli parçaların projenin tamamlanması için nasıl birleştirileceğini gösterir.

İnşaat Sözleşmelerinde Yer Alması Gereken Ana Başlıklar

Standart Sözleşme Tipleri

İnşaat sözleşmelerindeki genel şartlar, çoğu zaman belirli bir standarda bağlıdır.

Bu standartlar, inşaat projesinin kapsamına bağlı olarak ulusal şartnamelere göre veya uluslararası meslek kuruluşlarının hazırlamış olduğu tip sözleşmelere göre belirlenir.

Kamu İhale Kanuna Göre Yapılan Sözleşmeler

Kamu İhale Kanunu: Bu kanunun amacı, kamu hukukuna tâbi olan veya kamunun denetimi altında bulunan veyahut kamu kaynağı kullanan kamu kurum ve kuruluşlarının yapacakları ihalelerde uygulanacak esas ve usulleri belirlemektir.

Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu: Bu Kanunun amacı, Kamu İhale Kanununa göre yapılan ihalelere ilişkin sözleşmelerin düzenlenmesi ve uygulanması ile ilgili esas ve usulleri belirlemektir.

Kamu İhale Kanuna Göre Yapılan SözleşmelerYapım İşleri Genel Şartnamesi: Bu Genel Şartnamenin amacı, iş

sahibi idareler tarafından 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’na göre sözleşmeye bağlanan her türlü yapım işinin yürütülmesinde uygulanacak genel esasları tespit etmektir.

Kamu İnşaat Projelerinde İşveren ile Yüklenicinin

Sorumluluk Paylaşımları: 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu ve 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu ile birlikte yürürlüğe giren Anahtar Teslim Götürü Bedel Tip Yapım Sözleşmesi, Birim Fiyat Esaslı Tip Yapım Sözleşmesi ve Yapım İşleri Genel Şartnamesi; kamuya iş yapan taahhütçü firmaların, ihale hazırlığından kesin kabul işlemlerinin tamamlanmasına kadarki süreçte, tüm faaliyetlerinin düzenlendiği mevzuatı oluşturmaktadır.

FIDIC Esaslı Sözleşmeler:Yapılan sözleşmelerin karmaşık yapısı ve teknik özelliklerinin detaylı olmasından dolayı uygulamada inşaat sözleşmelerinin standart kurallara bağlanması sonucunu doğurmuştur. FIDIC, 1913 yılında İsviçre’nin Lozan şehrinde kurulmuştur.

o İnşaat İşleri Sözleşme ve İdari Şartnamesi: Bu, ihale ve sözleşmelerin temel ilkelerini tespit eden “Kırmızı Kitap”tır.

o Donanım İşleri ve Tasarla Yap Modeli İşler için İnşaat Sözleşmeleri Şartnamesi: Tasarımı ve inşaatı/montajı yüklenici tarafından yapılmış - yapılacak olan yapım ve mühendislik işlerinde kullanılması öngörülen bu kitap “Sarı Kitap” olarak bilinir.

FIDIC Esaslı Sözleşmeler:

o Mühendislik-Satın alma Yapım / Anahtar Teslimi Projeler için İnşaat Sözleşmesi Şartnamesi: Enerji santrali, fabrika, arıtma tesisi gibi anahtar teslimi yapılacak işler için öngörülen bu kitap “Kurşuni Kitap” ya da “Gri Kitap” olarak bilinir.

o Kısa Sözleşme: “Yeşil Kitap” olarak da adlandırılan bu şartname önceki şartnamelere göre farklı bir düzenleme öngörmektedir. FIDIC bedeli 500.000 USD’dan küçük ve 6 ayda bitirilmesi öngörülen bina veya herhangi bir mühendislik işi için öngördüğü bu kitapla kontrollük hizmetlerinin idare tarafından yapılabileceğini kabul etmiştir. Başka bir deyişle “Müşavir / Mühendisi” kontrollük için zorunlu kılmamıştır.

Standart Dışı Sözleşmeler Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım

Sözleşmesi: Yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir.

Standart Dışı Sözleşmeler Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım

Sözleşmesi:

Yüklenicinin Sorumlulukları:

a) Eseri meydana getirmeb) Meydana getirilen eserin teslimic) Kusurlu meydana gelen eserin kusur ve

eksikliklerinin giderilmesi

Standart Dışı Sözleşmeler Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi:

İş Sahibinin Sorumlulukları:

a) Arsanın inşaata elverişli ve kusursuz olarak teslim etmesi

b) Gerektiğinde yükleniciye vekâlet verilmesic) İmar durumuna ve sözleşmeye uygun plan ve

projelerin yapılmasıd) İnşaat ruhsatı alınmasıe) Sözleşmede belirlenen arsa payının devri

SÖZLEŞME YÖNETİMİ

Sözleşme Yönetimi Kavramı

Sözleşme yönetimi, sözleşme altında yükümlülükleri

bulunan tarafların bu yükümlülükleri yerine

getirebilmelerini sağlama işidir.

Temel amaç sözleşmede belirtilen şartları sağlamak

ve yatırılan paranın karşılığını alıp vermektir.

SÖZLEŞME YÖNETİMİ

Sözleşme yönetiminin temel amacı; kabul

edilmiş politika ve stratejiler çerçevesinde,

belirlenmiş süreyi aşmaksızın ve anlaşmazlığa

düşmeksizin, sözleşmenin hedefe ulaşmasını

etkin bir şekilde sağlamaktır.

İŞVEREN (client)

YÜKLENİCİ (contractor)

DANIŞMAN:İşveren tarafından belli yetkilerle işin teknik ve / veya idari ve / veya mali yönetimine atanmış ve yükleniciye bildirilmiş gerçek veya tüzel kişi, işveren - danışman sözleşmesinin taraflarından biri.

TEDARİKÇİ (supplier)

Sözleşme Yönetiminde Rol Alanlar:

ALT YÜKLENİCİ (subcontractor)

ALT DANIŞMAN (subconsultant)

FİNANSÖR (financier)

ARABULUCU (adjudicator)

HAKEM: Herhangi iki taraf arasında meydana gelen uyuşmazlık ve anlaşmazlıkların, hakemlik yöntemleri ile çözülmesi için, hakemlik kurallarına göre, davayı yönetmek ve kararı vermekle yetkili gerçek kişi (arbitrator).

Sözleşme Yönetiminde Rol Alanlar:

Sözleşme, iki taraflı bir hukuksal işlem olarak tanımlanır.

Bir borçlandırıcı işlemdir (bir tarafın malvarlığında bir borç meydana getiren bir işlemdir). Bir tarafa bir borç yüklerken, diğer tarafa bir alacak hakkı sağlar.

İlke olarak şekle bağlı olmayan bir işlemdir (sözlü, yazılı veya resmi şekilde yapılabilir).

Uygulamada büyük kapsamlı işlerin sözleşmeleri, yazılı olarak, çoğu kez Noter huzurunda yapılır.

Devlet İhale Kanunu’na tabi işlerde sözleşmenin yazılı ve Noterden imzaları onaylı olması gerekir.

Sözleşme Yönetimi Temel İlkeleri

İnşaat Sözleşme Yönetiminde Katılımcılar Arasındaki İlişkiler

İnşaat sözleşmesinde katılımcıların rolü, proje teslim sistemine göre değişkenlik göstermektedir.

Proje teslim sistemi seçilirken ise sözleşme sayısının, yani projenin tek yüklenici ile mi yoksa birden fazla yüklenici ile mi olacağının kararırının verilmesidir.

Tek yüklenici esaslı sözleşmelerGenellikle yaygın olarak kullanılan sözleşme türüdür.

Seçilmiş olan tek yüklenici ile mal sahibi anlaşır. Yüklenici ile mimar / mühendis arası anlaşmayı ise tasarım sözleşmesi temsil eder.Yüklenici ile alt yükleniciler arası anlaşma alt yüklenicilik

sözleşmeleri ile,Yüklenici ile tedarikçiler arası anlaşma alım emirleri ile,Mimar/mühendis arası anlaşma danışman sözleşmeleri ile sağlanır.

Tek ve Çok Yüklenicili Yapım İşlerinde İlişkiler

Tek yüklenici esaslı sözleşmelerYüklenici ile mal sahibi arasındaki anlaşma inşaat sözleşmesi

ile,Mimar / mühendis ile mal sahibi arası ilişki yasal tasarım

sözleşmesi ile olur.

Yüklenici ile mimar / mühendis arasındaki ilişki ise gayri resmidir. İletişim olarak mal sahibi ile yüklenici ve mimar / mühendis arasındaki sözleşme ve ekleri şartnamede yer alan hususlar çerçevesinde yürütülmektedir.

Çok Yüklenici Esaslı SözleşmelerÇok yüklenicili projeler genellikle ihtiyaç duyulduğu

durumlarda tercih edilir.Örnek olarak; bir bina yapımında alt iş grupları (kaba

işler, ince işler, elektrik, makine) mal sahibi tarafından talep edilirse çok yüklenicili esaslı sözleşmeler kullanılabilir. Bu tip sözleşmelerde gereken tüm koordinasyonu sağlamak açısından görev mal sahibi ya da proje müdürüne düşmektedir. Tek yüklenicili sözleşmelerden farkı ise mal sahibinin koordinasyon görevinin daha önemli olmasıdır.

Sözleşmelerde Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yöntemleri

Sözleşme türlerine bağlı olmaksızın, yer teslimi, projelerin hazırlanması, iş miktarındaki artma ve eksilme, süre uzatımı, ödenek aktarma, hakediş raporları, kesin hesap, kabul işlemleri, v.s. gibi ortak konulardan biri veya birkaçı anlaşmazlık konusu olabilmektedir.

Anlaşmazlıkların çözümünde ise taahhüdün önem ve önceliği kadar, işveren ve yüklenicinin karşılıklı tutum ve davranışları da etkili rol oynamaktadır.

Proje Teslim Sistemleri

Proje teslim sistemleri şunlardır;Geleneksel proje teslim sistemleri

• Tasarım - ihale - yapım

• Tasarım - pazarlık - yapım

Tasarım - yapım proje teslim sistemleri,Yapım yönetim proje teslim sistemleri

• Danışman yapım yöneticisi

• Yüklenici yapım yöneticisi

ORTAK GİRİŞİM

Ortak Girişimin Tanımı:

Ortak Girişim (Joint Venture), çok genel bir tanımlamayla, iktisadi bir amaca ulaşmak için birden fazla kimsenin güçlerini birleştirmeleri olarak tanımlanabilir.

Sınırlı Amaç ve Süre Unsuru

Kişi Unsuru

Ortak Amaç Unsuru

Ortak Yönetim Unsuru

Ortaklık Unsuru

Konsorsiyum, belirli bir veya birkaç ticari işi

gerçekleştirmek ve bundan kazanç sağlamak için

birden fazla teşebbüsün meydana getirdiği “adi

şirket” niteliğinde sözleşmeye dayanan bir

birleşmedir.

Adi ortaklık :

“Adi ortaklık" Ticaret Kanunu'nda değil, Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir.

"Şirket bir akittir (anlaşmadır) ki onunla iki veya daha ziyade (fazla) kimseler sailerini (emeklerini) ve mallarını müşterek bir gayeye erişmek için birleştirmeyi iltizam ederler (üstlenirler). Bir şirket, Ticaret Kanunu'nda tarif edilen şirketlerin mümeyyiz vasıflarını (ayırıcı özelliklerine) haiz değil ise bu bab ahkamına (bu Kanun hükmüne) tabi adi şirket sayılır.“ (BK.Md. 520)

http://www.muhasebenet.net/mh-2508_is%20ortakliklari%20ve%20konsorsiyumlar.html

Bu düzenleme uyarınca adi ortaklık, gerçek şahıslar,

tüzel kişiler arasında veya her ikisinin karışımıyla

herhangi bir şekil şartına bağlı olmadan kurulabilir.

Başka bir deyişle, adi ortaklığın kuruluşu için yazılı

bir anlaşma bile gerekli değildir.

Ancak, uygulamada hem ortaklar arasındaki ilişkileri

düzenlemek ve hem de iş yapılan üçüncü şahıslarca

istendiğinde, genellikle yazılı bir anlaşma

yapılmaktadır. http://www.muhasebenet.net/mh-2508_is%20ortakliklari%20ve%20konsorsiyumlar.html

Borçlar Kanunu‘na göre; adi ortaklıkta, ortaklar,

aralarında aksi kararlaştırılmamışsa, kâr ve zararı eşit

olarak paylaşmak zorundadırlar. Adi ortaklık sürekli-

süreksiz (doğal olarak ahlâka ve emredici hükümlere

aykırı olmamak şartıyla) her türlü konuda ve amaç

için kurulabilir.

http://www.muhasebenet.net/mh-2508_is%20ortakliklari%20ve%20konsorsiyumlar.html

Günümüzde, her biri genellikle ayrı bir sahada tecrübe,

uzmanlık ve teçhizata sahip iki veya daha fazla şirketin

kendi başlarına yapma imkanına sahip olmadıkları belli bir

yüklenim işini beraberce yapmak üzere işbirliğine gitmeleri

sık rastlanılan uygulamadır.

Her ortağın işin belli bir bölümünün yapımını yüklendiği

konsorsiyumlar, iş ortaklığı tanımı dışında kalmaktadır. Bu

tür ortaklıklarda (konsorsiyum) her bir ortağın yapacağı

işin yüklenim sözleşmesinde açıkça belirtilmesi zorunludur.

http://www.muhasebenet.net/mh-2508_is%20ortakliklari%20ve%20konsorsiyumlar.html

İş ortaklığı ile konsorsiyum arasındaki en belirgin fark; iş

ortaklığı durumunda, iş ortaklığı tarafları iş sahibine karşı

müteselsil sorumluyken (sorumluluğun tüm ortaklarca

üstlenilmesi), konsorsiyumda ise; her ortak, iş sahibine

karşı, sözleşmede kendisinin yapacağı iş veya bölümle

sınırlı olarak sorumludur.

Ortak Girişimde firmalar tek bir proje için güç birliği

(uygun finansman, eleman, ekipman ve malzeme) yaparak

şirket kurarlar. Bu şirket malsahibine karşı projenin tümü

çerçevesinde sorumlu olur.

Konsorsiyumda ise, firmalar bir veya birden fazla proje

için - kendi tüzel kişilikleri içerisinde kalarak -

güç birliği yaparlar. İş alındığında her konsorsiyum ortağı

malsahibine karşı kendi yapacağı işler çerçevesinde

sorumlu olur.

http://www.e-kutuphane.imo.org.tr/pdf/12220.pdf

YAP-İŞLET-DEVRET MODELİNİN YAPISI

Kavram

“İleri teknoloji ve yüksek maddi kaynak ihtiyacı duyulan

projelerin gerçekleştirilmesinde kullanılmak üzere

gerçekleştirilen özel bir finansman modeli olup, yatırım

bedelinin elde edilecek kâr dahil şirkete, şirketin işletme

süresi içerisinde ürettiği mal veya hizmetin idare veya

hizmetten yararlananlarca satın alınması suretiyle

ödenmesidir” şeklinde tanımlanmaktadır.

o Mahalli İdarelerin Uygulamaları

o Otoyol Uygulamaları

o Serbest Bölge Uygulamaları

o Enerji Alanındaki Uygulamalar

Bir finansman modeli olan Yap-İşlet-Devret modelinin yapısına genel olarak bakıldığında yapısının omurgasını kamu hizmetinin yerine getirilmesi amacının oluşturduğu anlaşılmaktadır.

Yap-işlet-devret modeli ile başlanan bir proje için genel olarak üç dönem söz konusudur;

1. Hazırlık Dönemi

2. Tarafların Belirlenmesi

3. Taraflar Arası Sözleşmeler

Yap-İşlet-Devret modelinin çıkış noktası, devletin

görevi olan altyapı yatırımlarına özel sektörün

katılımını sağlamak ve yurt dışından sermaye

getirerek kısa ve uzun vadede istihdam ve hizmet

olanaklarını arttırmaktır.