INFORMACION RELATIVA A LA ADQUISICION DEL INMUEBLE ...

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INFORMACION RELATIVA A LA ADQUISICION DEL INMUEBLE DENOMINADO TORRE

GARZA SADA

Nombre de la Emisora FIBRA HD Institución Fiduciaria Banco Actinver, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero

Actinver, actuando exclusivamente en su carácter de fiduciaria del Fideicomiso Irrevocable no. F/1523

Dirección de la Institución Fiduciaria

Montes Urales 540, 3er Piso, Col. Lomas de Chapultepec, C.P. 11000, México, Ciudad de México

Fideicomitente Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V., Grupo Financiero Actinver, actuando únicamente con el carácter de fiduciario del fideicomiso número F/1871

Asesor y Administrador FIBRA HD Servicios, S.C., la participación del fideicomiso emisor FIBRA HD en el Capital Social del Asesor y Administrador es del 99.9%.

Fideicomitente Adherente

Cualquier Persona que aporte Activos al Patrimonio del Fideicomiso, por cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en este Fideicomiso y en el Convenio de Aportación y Adhesión respectivo. Para dichos efectos, el Fideicomitente Adherente que desee adherirse al presente Fideicomiso deberá necesariamente, en un plazo no menor a 5 (cinco) Días Hábiles previos a la celebración del respectivo Convenio de Aportación y Adhesión y recepción de los Activos a transmitirse al Patrimonio del Fideicomiso, entregar al Fiduciario la información requerida por éste al amparo de las Políticas de Identificación y Conocimiento de Clientes del Fiduciario (identificadas como “Know Your Costumer”), en términos de los dispuesto por las Disposiciones Décima Novena, Cuadragésima, Cuadragésima Primera y Cuarta Transitoria de carácter general a que se refiere el párrafo cuarto del artículo 115 (ciento quince) de la Ley de Instituciones de Crédito y el artículo 124 (ciento veinticuatro) de la Ley de Ahorro y Crédito Popular, y bajo ninguna circunstancia podrá clasificar como cliente de alto riesgo bajo las políticas internas del Fiduciario.

Fecha de la declaración 3 de noviembre de 2016 Descripción de la transacción

Se refiere a la adquisición en efectivo del inmueble denominado Torre Garza Sada, ubicado en Aguascalientes, Aguascalientes.

Características de los Títulos antes y después de la operación

Las características de los Títulos, Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”) antes y después de la presente operación no sufren ningún cambio.

Clave de Cotización FIBRAHD 15 Número de Fideicomiso y datos relativos al Contrato de Fideicomiso

FIBRA HD es un Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces identificado con el número F/1523 (el “Fideicomiso” o “FIBRA HD” indistintamente) constituido el 17 de diciembre de 2014 entre Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V., Grupo Financiero Actinver, actuando única y exclusivamente en su carácter de fiduciario del fideicomiso número F/1871 en calidad de fideicomitente (el “Fideicomitente”) y Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver, en calidad de fiduciario (el “Fiduciario”), con la comparecencia de CI Banco, S.A., Institución de Banca Múltiple en su carácter de representante común de los tenedores de los valores que el Fiduciario llegue a emitir (el “Representante Común”). El Fideicomiso fue modificado y re-expresado el 18 de mayo de 2015 y está disponible para

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consulta en la página de la Emisora: www.fibrahd.mx, así como en la página de la Bolsa Mexicana de Valores: www.bmv.com.mx.

Fideicomisarios en Primer Lugar

Los Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios y el Fideicomiso de Fundadores, en su carácter de Fideicomitente, de conformidad con lo previsto en el Fideicomiso

Número de Valores Inscritos en el Registro Nacional de Valores y los cuales tienen aptitud para cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores

El número de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”) no se ve afectado con la presente transacción, y a la fecha del presente Folleto Informativo es como se señala a continuación: - 597,915,404 CBFIs emitidos: - 259,652,506 CBFIs en circulación. - 338,262,898 CBFIs en tesorería

Los valores de la Emisora se encuentran inscritos en la Sección de Valores del Registro Nacional de Valores y tienen aptitud para cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores. La Inscripción en el Registro Nacional de Valores no implica certificación sobre la bondad de los valores, la solvencia de la Emisora o sobre la exactitud y de veracidad de la información contenida en esta declaración, ni convalida los actos que, en su caso, hubieran sido realizados en contravención de las leyes. El presente folleto informativo se encuentra disponible en la página electrónica de la Fibra en www.fibrahd.mx, en la página de Internet de la CNBV en www.cnbv.gob.mx y en la correspondiente a la BMV en www.bmv.com.mx.

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Contenido 1. RESUMEN EJECUTIVO ....................................................................................................................................... 4

1.1. INFORMACIÓN GENERAL SOBRE LA TRANSACCION .............................................................. 4

2. INFORMACION DETALLADA SOBRE LA TRANSACCION ................................................................. 5

2.1. Descripción detallada de la transacción ........................................................................................................ 5

2.2. Objetivo de la Transacción ............................................................................................................................. 5

2.3. Fuentes de financiamiento y gastos derivados de la Transacción ............................................................. 5

2.4. Fecha de aprobación de la Transacción por el Comité Técnico ............................................................... 5

2.5. Información Adicional ..................................................................................................................................... 6

2.5.1. Gravámenes de los Activos Involucrados en la Transacción ............................................................... 6

2.5.2. Dictamen Valuatorio ................................................................................................................................... 6

2.5.3. Descripción del Inmueble ........................................................................................................................... 6

2.5.4. Desempeño de los activos involucrados .................................................................................................. 6

2.5.5. Consecuencias en el cumplimiento del plan de negocios y calendario de inversiones y, en su caso desinversiones, así como en el rendimiento esperado. ............................................................................................. 6

2.6. Diferencia relevante entre los derechos de los títulos antes de la Transacción ...................................... 6

2.7. Tratamiento Contable de la Transacción. ..................................................................................................... 7

2.8. Consecuencias Fiscales de la Transacción. ................................................................................................... 7

3. INFORMACION CONCERNIENTE A LAS PARTES INVOLUCRADAS EN LA TRANSACCIÓN. .............................................................................................................................................................. 8

3.1. Información FIBRA HD................................................................................................................................. 8

3.2. DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO DE FIBRA HD ................................................................................ 8

3.3. EVOLUCION DE FIBRA HD .................................................................................................................... 9

3.4. Estructura del Patrimonio de FIBRA HD ............................................................................................... 9

3.5. Cambios Significativos en los estados financieros desde el último reporte anual. ............................ 9

4. FACTORES DE RIESGO .................................................................................................................................... 10

5. INFORMACION FINANCIERA DE FIBRA HD ......................................................................................... 16

6. COMENTARIOS Y ANÁLISIS DE LA ADMINISTRACION SOBRE LOS RESULTADOS DE OPERACIÓN Y SITUACIÒN FINANCIERA. ....................................................................................................... 17

7. CONTRATOS RELEVANTES ........................................................................................................................... 19

8. PERSONAS RESPONSABLES .......................................................................................................................... 20

9. ANEXOS .................................................................................................................................................................. 23

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INFORMACION RELATIVA A LA ADQUISICION DEL INMUEBLE DENOMINADO TORRE

GARZA SADA

1. RESUMEN EJECUTIVO El Fideicomiso se constituyó el 17 de diciembre de 2014 y fue modificado y re expresado el 18 de mayo de 2015, de conformidad con la Legislación Aplicable. Le es aplicable el régimen fiscal conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR comenzando en el ejercicio fiscal que termina el 31 de diciembre de 2015. A efectos de que el Fideicomiso pueda mantenerse como una FIBRA, invertirá sus recursos únicamente en Bienes Inmuebles destinados al arrendamiento o podrá adquirir el derecho a recibir los flujos generados por Inmuebles cuando dichos flujos provengan del arrendamiento sobre Inmuebles, es decir Derechos de Arrendamiento. Así mismo, los Contratos de Arrendamiento preferentemente serán celebrados con cláusulas que establezcan una base fija de Renta, pero en el caso de existir Rentas variables, éstas estarán siempre ligadas a las ventas del Arrendatario, ajustándose a lo previsto por la LISR. Más aún, anualmente a más tardar el 15 de marzo, se deberá distribuir por lo menos el 95% (noventa y cinco por ciento) del Resultado Fiscal del Fideicomiso, y al menos el 70% (setenta por ciento) de los activos del Fideicomiso deberán estar invertidos en Inmuebles que se destinen al arrendamiento y el remanente, si existe, se invertirá en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el RNV o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda, entre otros requisitos. a. Enfocada preponderantemente a la adquisición de Activos que, a juicio de nuestro Comité Técnico o Asamblea de Tenedores, según sea el caso, sean de elevada calidad, cuenten con inquilinos solventes y que ofrezcan tasas de capitalización mayores a las que se observan en las propiedades que forman parte preponderante de los portafolios de las Fibras que actualmente cotizan en el Mercado de Capitales.

b. Diseñada para pagar frecuentemente Distribuciones de Efectivo a los Tenedores, provenientes del arrendamiento de las propiedades que formen parte del Patrimonio del Fideicomiso.

c. Diseñada para operar la cartera y llevar a cabo las inversiones a través de una sociedad civil de la cual Fibra HD es socio al 99.9%. Consideramos que dicho formato de administración “internalizado” se traducirá en ganancias en eficiencia, mejores márgenes de utilidad para Fibra HD y consecuentemente en mayores beneficios para los Tenedores.

1.1. INFORMACIÓN GENERAL SOBRE LA TRANSACCION

El presente Folleto Informativo se refiere a un inmueble de uso industrial adquirido en efectivo el día 19 de octubre de 2016, ubicado en Aguascalientes, Aguascalientes, y cuenta con una superficie de 1,175.57 metros cuadrados de terreno y 3,002.18 metros cuadrados de construcción y área bruta rentable 1,812.20. Asimismo, cuenta con 50 cajones de estacionamiento.

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2. INFORMACION DETALLADA SOBRE LA TRANSACCION 2.1. Descripción detallada de la transacción 2.1.1.1.1. El Inmueble

- Este reporte se refiere a un inmueble de uso de oficinas adquirido en efectivo al día 19 de octubre de 2016.

- Este inmueble fue terminado de construir en el año 2014 - Cuenta con un total de superficie rentable de 1,812.20 metros cuadrados. - Su único inquilino, como proporción de las rentas facturables a la fecha de adquisición es la inmobiliaria

“Trade Comercializadora Internacional, S.A. de C.V.” el cual representa el 100% de dicho monto. 2.1.1.1.2. La Transacción

- La adquisición se llevó a cabo en efectivo en la fecha anteriormente citada por una cantidad de $38,064,548.00 (treinta y ocho millones sesenta y cuatro mil quinientos cuarenta y ocho pesos 00/100 Moneda Nacional) correspondientes al precio del Inmueble.

- Los ingresos derivados del arrendamiento de este inmueble se devengan a favor de la FIBRA a partir del 19 de octubre de 2016.

2.1.1.1.3. IMPACTO FINANCIERO DE LA TRANSACCIÓN

- De acuerdo con la información Proforma no auditada generada por el Administrador presentada en este documento, esta propiedad representaría el 2.7% de las propiedades de inversión y facturo 4.2 mdp al cierre del año 2015

- En términos de Gastos de Operación y Administración ascienden a 315 miles de pesos, lo cual representa el 1.6% del total de Gastos de Operación y Administración al cierre del año del 2015 de acuerdo al informe del Administrador.

La Transacción fue instrumentada por medio de un contrato de compraventa, formalizado en escritura pública número 21,029 de fecha 19 de octubre de 2016 otorgada ante la fe del Doctor Joel Chirino Castillo, Notario Público Titular de la Notaría Pública Número 90, de la Ciudad de México, México, cuya inscripción en el Registro Público de la Propiedad correspondiente se encuentra pendiente por lo reciente de su otorgamiento. 2.2. Objetivo de la Transacción a. Avanzar en la aplicación de los recursos de la Suscripción Preferente de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios que concluyo el 3 de mayo de 2016.

b. Fortalecer nuestro Portafolio de Inmuebles con una propiedad que (a) cuenta con una excelente ubicación y buenas vías de acceso regionales, y (b) cuenta con usos alternativos del terreno y/o las construcciones por su diseño funcional.

c. Incorporar al Portafolio de Inmuebles una propiedad con un atractivo potencial de plusvalía.

2.3. Fuentes de financiamiento y gastos derivados de la Transacción - La Transacción se liquidó con los recursos líquidos de la FIBRA. Dichos recursos provienen de los

recursos líquidos disponibles de la Suscripción Preferente de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios de la FIBRA.

- Los Gastos Derivados de la Transacción se describen a continuación: (miles de pesos)

Precio $38,065 IVA $5,481 Total $43,546

2.4. Fecha de aprobación de la Transacción por el Comité Técnico a. La Transacción fue presentada al Comité Técnico el 20 de septiembre de 2016.

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b. El Comité Técnico votó, aprobando la transacción el 29 de septiembre de 2016. c. La Administración cumplió con las condiciones de cierre establecidas por el Comité Técnico el 19 de octubre de 2016, fecha en que se celebró la compraventa.

2.5. Información Adicional 2.5.1. Gravámenes de los Activos Involucrados en la Transacción El Inmueble se adquirió libre de todo gravamen. 2.5.2. Dictamen Valuatorio Previo a la Adquisición del Inmueble se contó con un Avalúo independiente elaborado por CBRE México, mismo que se adjunta al presente como “Anexo A”. 2.5.3. Descripción del Inmueble

Cantidad Descripción Ubicación Aguascalientes,

Aguascalientes Torre Garza Sada ubicado en la Avenida Eugenio Garza Sada 124 E en Colonia las Plazuelas, Aguascalientes. Aguascalientes.

Numero de arrendatarios 1

Metros cuadrados rentables 1,812.20

Metros cuadrados rentados Ingresos Mensuales Vencimiento Contrato de Arrendamiento

1,812.20 $353,379.00

18 de noviembre de 2017

100% rentado

2.5.4. Desempeño de los activos involucrados (La presente información fue generada por el Administrador)

2.5.4.1. Principales índices de la industria inmobiliaria (NOI) 2.5.4.1.1. Al 31 de diciembre de 2015 el NOI del Portafolio de Inmuebles de FIBRA HD

considerando la adquisición del presente Inmueble equivale $51.8 mdp. 2.5.4.1.2. Al 31 de marzo de 2016 el NOI del Portafolio de Inmuebles de FIBRA HD considerando

la adquisición del presente Inmueble equivale $36 mdp. 2.5.4.2. Funds From Operations (FFO)

2.5.4.2.1. Al 31 de diciembre de 2015 el FFO del Portafolio de Inmuebles de FIBRA HD considerando la adquisición del presente Inmueble equivale $60.2 mdp.

2.5.4.2.2. Al 31 de marzo de 2016 el NOI del Portafolio de Inmuebles de FIBRA HD considerando la adquisición del presente Inmueble equivale $30.1 mdp.

2.5.5. Consecuencias en el cumplimiento del plan de negocios y calendario de inversiones y, en su caso desinversiones, así como en el rendimiento esperado. a. Permite aplicar recursos líquidos a inversiones productivas, elevando de esta forma la rentabilidad de la FIBRA.

b. Permite expandir la diversificación geográfica de los activos de la FIBRA. c. Incorpora inquilinos con importante presencia comercial nacional y fuerza de marca a nuestras propiedades. d. Permite incorporar a nuestro Portafolio inmuebles con ubicaciones muy competitivas y con características que sugieren un significativo potencial de apreciación.

e. Va de acuerdo con la aplicación de los recursos de la Suscripción Preferente de CBFIs. 2.6. Diferencia relevante entre los derechos de los títulos antes de la Transacción

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Los derechos de los CBFIs antes y después de la presente operación no sufren ningún cambio ya que la presente transacción se liquidó en efectivo y por ende no hubo emisión de CBFIs adicionales. 2.7. Tratamiento Contable de la Transacción. Las normas de información financiera aplicables para registrar la presente Transacción son las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y las cuentas afectadas fueron cuentas de activo y patrimonio. 2.8. Consecuencias Fiscales de la Transacción. A continuación, se resumen las principales consecuencias fiscales que derivaron de la Transacción para FIBRA HD: El status de FIBRA HD como fideicomiso de infraestructura y bienes raíces de conformidad con los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (“LISR”) no camba sin embargo las obligaciones fiscales, todos los impuestos, derechos y demás contribuciones, incluyendo, sin limitar, el impuesto sobre adquisición de inmueble o traslado de dominio, así como los gastos notariales, registrales y legales derivados de, o relacionados con la adquisición del inmueble, salvo por el Impuesto Sobre la Renta, fueron pagados por FIBRA HD, conforme a lo siguiente: (miles de pesos)

- Impuesto Sobre Adquisición de Inmueble: Debido a lo reciente de la presente operación no contamos con dicha información; y

- Impuesto al Valor Agregado: $5,481 equivalente al 16% del valor de la construcción del inmueble objeto de la Transacción, cantidad que le fue entregada al vendedor y que dicho vendedor debe enterar y pagar conforme a la legislación fiscal aplicable.

En relación con el Impuesto Sobre la Renta, el Vendedor asume dicha obligación de conformidad con el artículo 18, fracción IV de la LISR.

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3. INFORMACION CONCERNIENTE A LAS PARTES INVOLUCRADAS EN LA TRANSACCIÓN. 3.1. Información FIBRA HD Nombre de la Emisora FIBRA HD Contrato de Fideicomiso Contrato de Fideicomiso Irrevocable Número F/1523, de fecha 17 de

diciembre de 2014 celebrado entre el Fideicomitente, el Fiduciario y el Representante Común, según el mismo fue modificado y re expresado en fecha 18 de mayo de 2015 (el “Fideicomiso”).

Clave de Pizarra FIBRAHD 15 Fiduciario Banco Actinver, Sociedad Anónima, Institución de Banca Múltiple, “Grupo

Financiero Actinver” , actuando única y exclusivamente como fiduciario del Fideicomiso

Fideicomitente Actinver Casa de Bolsa, Sociedad Anónima de Capital Variables, Grupo Financiero Actinver, actuando única y exclusivamente con el carácter de fiduciario del Fideicomiso identificado con el número F/1871

Fideicomitente Adherente

cualquier Persona que aporte Activos al Patrimonio del Fideicomiso, por cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en este Fideicomiso y en el Convenio de Aportación y Adhesión respectivo. Para dichos efectos, el Fideicomitente Adherente que desee adherirse al presente Fideicomiso deberá necesariamente, en un plazo no menor a 5 (cinco) Días Hábiles previos a la celebración del respectivo Convenio de Aportación y Adhesión y recepción de los Activos a transmitirse al Patrimonio del Fideicomiso, entregar al Fiduciario la información requerida por éste al amparo de las Políticas de Identificación y Conocimiento de Clientes del Fiduciario (identificadas como “Know Your Costumer”), en términos de los dispuesto por las Disposiciones Décima Novena, Cuadragésima, Cuadragésima Primera y Cuarta Transitoria de carácter general a que se refiere el párrafo cuarto del artículo 115 (ciento quince) de la Ley de Instituciones de Crédito y el artículo 124 (ciento veinticuatro) de la Ley de Ahorro y Crédito Popular, y bajo ninguna circunstancia podrá clasificar como cliente de alto riesgo bajo las políticas internas del Fiduciario

Asesor y Administrador FIBRA HD Servicios, S.C. Representante Común CIBanco, Sociedad Anónima, Institución de Banca Múltiple 3.2. DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO DE FIBRA HD El Fideicomiso se constituyó el 17 de diciembre de 2014 y fue modificado y re expresado el 18 de mayo de 2015, de conformidad con la Legislación Aplicable. Se tiene la intención de que a FIBRA HD le sea aplicable el régimen fiscal de una FIBRA conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR comenzando en el año fiscal que termina el 31 de diciembre de 2015. A efectos de que el Fideicomiso pueda mantenerse como una FIBRA, invertirá sus recursos únicamente en Bienes Inmuebles destinados al arrendamiento o podrá adquirir el derecho a recibir los flujos generados por Inmuebles cuando dichos flujos provengan del arrendamiento sobre Inmuebles, es decir Derechos de Arrendamiento. Así mismo, los Contratos de Arrendamiento preferentemente serán celebrados con cláusulas que establezcan una base fija de Renta, pero en el caso de existir Rentas variables, éstas estarán siempre ligadas a las ventas del Arrendatario, ajustándose a lo previsto por la LISR. Más aún, anualmente a más tardar el 15 de marzo, se deberá distribuir por lo menos el 95% (noventa y cinco por ciento) del Resultado Fiscal del Fideicomiso, y al menos el 70% (setenta por ciento) de los activos del Fideicomiso deberán estar invertidos en Inmuebles que se destinen al arrendamiento y el remanente, si existe, se invertirá en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el RNV o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda, entre otros requisitos.

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3.3. EVOLUCION DE FIBRA HD a. El 10 de junio de 2015 se llevó a cabo la oferta pública inicial de CBFIs por parte del Fideicomiso, colocándose un total de 150,750,000 CBFIs, de los cuales una vez terminado el periodo de estabilización, quedaron en circulación 147,690,404 CBFIs.

b. Simultáneamente a la oferta pública inicial de CBFIs, como parte de las transacciones de formación, se emitieron y mantienen en tesorería 450,225,000 CBFIs adicionales.

c. El Macro título depositado en el Indeval ampara la totalidad de los CBFIs en circulación y en tesorería, quedando un total depositado de 597,915,404 CBFIs.

d. El 3 de mayo de 2016 FIBRA HD finalizó la suscripción de 111,962,102 CBFIs por un monto de Ps. $1,119,621,020.00 (mil ciento diecinueve millones seiscientos veintiún mil veinte Pesos 00/100 M.N.). El precio de suscripción de CBFI fue de Ps. $10.00. Los recursos netos de la suscripción, habrán de destinarse a la adquisición de Activos, a la amortización de pasivos y a dotar de capital de trabajo a FIBRA HD, quedando en circulación 259,652,506 CBFIs.

3.4. Estructura del Patrimonio de FIBRA HD (La presente información fue generada por el Administrador) Nuestra Cartera se integra, al día 30 de septiembre del 2016 (Cartera Actual) por un conjunto de 15 (quince) propiedades.

a. Es una cartera diversificada compuesta por 15 activos que incluye propiedades destinadas al comercio, actividades industriales y educativas.

b. El ABR total es de 129,390 m2. c. Las propiedades relacionadas con los activos de nuestra cartera se encuentran ubicadas en 10 ciudades

y 10 estados de la república, predominantemente en el centro, occidente, sureste y norte del territorio nacional.

d. El componente comercial de nuestra cartera se integra por 7 propiedades, con un total de 68,626 m2 de ABR; registrando un 90.90% de ocupación sobre la superficie adquirida y pagada.

e. El componente industrial de nuestra cartera se integra por 4 propiedades con un total de 30,305 m2 de ABR, registrando un 100% de ocupación.

f. El componente de instituciones educativas de nuestra cartera se integra por 4 propiedades, con un total de 30,459 m2 de ABR; registrando un 100% de ocupación.

3.5. Cambios Significativos en los estados financieros desde el último reporte anual. - El 3 de mayo de 2016 FIBRA HD finalizó la suscripción de 111,962,102 CBFIs por un monto de Ps. $1,119,621,020.00 (mil ciento diecinueve millones seiscientos veintiún mil veinte Pesos 00/100 M.N.). El precio de suscripción por CBFI fue de Ps. $10.00. La cantidad de valores en circulación inscritos en el Registro Nacional de Valores aumento a 259,652,506 CBFIs, quedando 338,262,898 CBFIs en Tesorería.

- Incremento de $600.4 mdp en propiedades de inversión al cierre del tercer trimestre de 2016. - Incremento de $93.6 mdp en ingresos totales al cierre del tercer trimestre de 2016. - Diminución del nivel de endeudamiento al al cierre del tercer trimestre de 2016: Al cierre del tercer trimestre FIBRA HD tiene 0% de nivel de endeudamiento.

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4. FACTORES DE RIESGO La incapacidad para percibir las Rentas de los Arrendatarios a tiempo o de no cobrarlas en lo absoluto podría afectar negativamente el desempeño financiero de la FIBRA. Los ingresos del Inmueble provienen de las Rentas y, en su caso, de los Derechos de Arrendamiento. Como resultado de lo anterior, el desempeño de la FIBRA depende de su capacidad de rentar los espacios en términos económicamente favorables, lo cual depende de la estabilidad financiera de los Arrendatarios, quienes podrían sufrir en cualquier momento un cambio en su negocio. Los Arrendatarios podrían incumplir en el pago de sus Rentas, retrasar el inicio del arrendamiento, negarse a extender o renovar los Contratos de Arrendamiento a su vencimiento o en términos favorables para la FIBRA o, en su caso, ejercer sus derechos de terminación anticipada. Pretendemos hacer frente a los incumplimientos de los Arrendatarios en una base de caso por caso. Sin embargo, si un número importante de Arrendatarios incumple en el pago de las Rentas o lo hace fuera de tiempo, y por lo tanto incumple sus obligaciones de arrendamiento, el desempeño financiero de la FIBRA podría verse afectado negativamente. Adicionalmente, la solicitud de concurso mercantil o insolvencia de los Arrendatarios puede afectar adversamente las Rentas que genere el Inmueble. No obstante que un número importante de los arrendamientos relacionados con los Activos que formarán la Cartera Inicial se encuentran garantizadas, la solicitud de concurso mercantil o insolvencia de los Arrendatarios podría dar lugar a la terminación de sus Contratos de Arrendamiento, lo que podría afectar negativamente la condición financiera de la FIBRA y los resultados de sus operaciones. Cualquier declaración de quiebra o solicitud de concurso mercantil por parte de los Arrendatarios también podría impedir o eliminar la capacidad de la FIBRA para cobrar los saldos adeudados y pagos de Rentas futuras. Los eventos o circunstancias que lleguen a afectar las áreas en se encuentra el Inmueble podrían afectar la condición financiera de la FIBRA. Además de las condiciones económicas regionales, nacionales e internacionales, el desempeño operativo de la FIBRA depende de las condiciones económicas de los mercados específicos en los cuales los Bienes Inmuebles están ubicados. El Inmueble tiene arrendamientos que vencen dentro de los próximos años, si la FIBRA fuera incapaz de renovar dichos Contratos de Arrendamiento o si fuera incapaz de arrendar los espacios relacionados con nuestro Inmueble con los niveles de renta existentes o por encima de ellos, el ingreso por concepto de Rentas podría verse afectado adversamente. Al 30 de septiembre de 2016, el Inmueble se encontraba ocupado en un 100%, en términos de superficie rentable adquirida y pagada al momento de la Oferta. A dicha fecha, el promedio ponderado de la vigencia de los Contratos de Arrendamiento relacionados con nuestros Activos es de 4.92 años. No es posible asegurar que los Contratos de Arrendamiento serán renovados o que serán arrendados nuevamente. En el grado en que el Inmueble, o parte del mismo, permanezcan desocupados durante periodos extensos, la FIBRA podrá recibir menos ingresos o no recibir ingresos derivados del Inmueble. Además, el valor de reventa del Inmueble podría disminuir debido a que el valor de mercado de un Activo en particular depende principalmente del valor de los Contratos de Arrendamiento relacionados con el mismo. El desempeño de la FIBRA depende de la capacidad para mantener e incrementar la ocupación de los Inmuebles relacionados con nuestros Activos, así como mantener o incrementar las tasas de las Rentas. Diversos factores, incluyendo la presión de precios competitivos en nuestros mercados y la incertidumbre actual en la economía global, podrían provocar que las tasas de Rentas que se cobran a los Arrendatarios permanezcan sin cambios o disminuyan, y la capacidad de la Fibra para mantener las actuales tasas o aumentar dichas tasas podría estar limitada. Las tasas de las Rentas para los Contratos de Arrendamientos que están por vencer podrían ser más altas que aquellas que se pueden cobrar para los nuevos arrendamientos, y también la FIBRA

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podría tener que ofrecer mayores concesiones que antes. En consecuencia, no se puede garantizar que el Inmueble será arrendados nuevamente con tasas de Rentas iguales o mayores a las Rentas actuales o a reducciones de renta sustanciales, mejoras a los Arrendatarios, derechos de terminación anticipada u opciones de renovación favorables a los Arrendatarios no serán ofrecidos para atraer nuevos Arrendatarios o para retener a los ya existentes. Si la FIBRA no es capaz de obtener suficientes tasas de rentas para la cartera, el desempeño financiero de la FIBRA se vería afectado negativamente. El desempeño operativo y el valor del Inmueble están sujetos a las condiciones de la economía y a riesgos asociados con la industria inmobiliaria en general. Las inversiones inmobiliarias están sujetas a diversos riesgos y fluctuaciones y a ciclos de valor y demanda, muchos de los cuales están más allá del control de la FIBRA. Si el Inmueble no genera suficientes ingresos para cubrir los gastos operativos, comisiones por administración y asesoría y gastos de capital, entonces el desempeño de la FIBRA se verá afectado negativamente. Además, existen gastos asociados con una inversión en activos inmobiliarios (tales como impuestos prediales y costos de mantenimiento) que generalmente no disminuyen cuando existen circunstancias negativas del negocio, la economía u otras que reducen el ingreso por rentas. Los ingresos y el valor del Inmueble pueden verse afectados por: (i) Cambios adversos en condiciones económicas y demográficas locales, nacionales o internacionales tales como la reciente desaceleración económica global; (ii) Desocupación o incapacidad de rentar espacio en términos favorables; (iii) Cambios adversos en las condiciones financieras de los Arrendatarios; (iv) Incapacidad para cobrar la Renta a los Arrendatarios; (v) Cambios en la Legislación Aplicable y políticas gubernamentales, incluyendo, sin limitación, leyes impositivas, de zonificación, ambientales y de seguridad, y políticas fiscales gubernamentales y cambios en su vigencia; (vi) Competencia de otros inversionistas en Inmuebles comerciales con capital significativo, incluyendo otras compañías de inversión en Inmuebles, otras FIBRAS y fondos de inversión institucionales; (vii) Reducciones en el nivel de demanda de espacio comercial y cambios en la estimación relativa del Inmueble; (viii) Aumentos en la oferta de espacios comerciales y de uso mixto; (ix) Aumentos en gastos, incluyendo, sin limitarse a ellos, costos de seguros, costos laborales, precios de energía, valuaciones inmobiliarias y otros impuestos y costos de cumplimiento de la Legislación Aplicable y políticas gubernamentales, y restricciones a la capacidad de la FIBRA o de Asesor y Administrador de trasladar gastos a los Arrendatarios; (x) Mayor rotación de Arrendatarios que la esperada; (xi) Incapacidad en proporcionar un mantenimiento adecuado al Inmueble; (xii) Aumento de la delincuencia en las áreas en donde se ubican los Activos de la FIBRA; (xiii) Percepción negativa sobre la conveniencia y atractivo de las regiones donde se ubica el Inmueble; (xiv) Aumentos no anticipados en los costos relacionados con condiciones adversas conocidas o no conocidas; (xv) Exceso en la construcción o sobreoferta en el mercado; Además, los periodos de desaceleración económica, recesión o crisis tales como las que sufren las economías desarrolladas, aumentos en las tasas de interés o disminución de la demanda de Inmuebles, o la percepción del público de que cualquiera de estos eventos puede ocurrir, podría dar como resultado una disminución general de las Rentas o un aumento en la incidencia de moras bajo los Contratos de Arrendamientos existentes. Si la FIBRA o el Asesor y Administrador no logran operar el Inmueble para cumplir con sus expectativas financieras, el negocio, condición financiera, resultados de operaciones y flujo de caja, podrían afectar adversamente a la FIBRA.

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Las acciones de los competidores de la FIBRA pueden disminuir, prevenir aumentos en, el nivel de ocupación y tasas de renta del Inmueble. La FIBRA competirá con otros propietarios, desarrolladores y operadores de Inmuebles en México, algunos de los cuales tienen Inmuebles con características similares y en el mismo mercado en el que se encuentran los de la FIBRA. El sector inmobiliario en México se ha vuelto más institucionalizado y, como resultado, la competencia con instituciones de gran tamaño y recursos superiores a los de la FIBRA pueden incrementarse. Adicionalmente, nuevos fondos pueden incursionar en el mercado, a través de FIBRAS o vehículos similares, lo cual puede incrementar significativamente las presiones competitivas en relación con las actividades inmobiliarias en el mercado en que se encuentra el Inmueble. La FIBRA podría no ser capaz de controlar los costos de operación del Inmueble o sus gastos podrían permanecer constantes o aumentar, aún si sus ingresos no aumentan, haciendo que los resultados de operaciones se vean afectados adversamente. Los factores que pueden afectar adversamente la capacidad de la FIBRA para controlar los costos de operación, implican la necesidad de pagar seguros y erogar otros costos de operación, incluyendo, sin limitar (i) impuestos (los cuales podrían aumentar con el tiempo), (ii) la necesidad de reparar espacios para arrendamiento y renovar los Inmuebles relacionados con nuestros Activos periódicamente, (iii) el costo de cumplir con la Legislación Aplicable, incluyendo los reglamentos de zonificación y uso de suelo, las leyes ambientales y fiscales, (iv) el potencial de responsabilidad conforme a la Legislación Aplicable, (v) los niveles de las tasas de interés, (vi) la disponibilidad de financiamiento y (vii) la necesidad de contratar personal adicional. El gasto de poseer y operar el Inmueble no necesariamente se reduce cuando circunstancias tales como factores de mercado y competencia producen una reducción en ingresos del Inmueble. Como resultado de ello, si los ingresos disminuyen, la FIBRA podría ser incapaz de reducir gastos de forma proporcional. Los costos asociados con inversiones en el Inmueble tales como impuestos, seguros, pagos de mantenimiento, generalmente no serán reducidos aún si una propiedad no está totalmente ocupada o si otras circunstancias hacen que los ingresos de la FIBRA disminuyan. Si los costos de operación aumentan como resultado de cualquiera de los factores precedentes, los resultados de operación podrían verse afectados relevantemente y de forma adversa. Se podría exigir a la FIBRA la erogación de significativos gastos de capital para mejorar los el Inmueble con el fin de retener y atraer a los Arrendatarios, produciendo una disminución en los ingresos de operación y reduciendo el efectivo disponible para efectuar Distribuciones. Al vencimiento de los Contratos de Arrendamiento, es posible que los Arrendatarios soliciten concesiones relacionadas con el pago de la Renta o de otro tipo, tales como renovaciones, remodelaciones hechas a la medida y otras mejoras o proporcionar servicios adicionales a los Arrendatarios. Como resultado, se tendrían que efectuar gastos de capital u otros gastos significativos con el fin de retener a los Arrendatarios y atraer a nuevos Arrendatarios. Adicionalmente, la FIBRA se vería en la necesidad de aumentar sus recursos de capital para hacer frente a estos gastos. Si la FIBRA es incapaz de hacerlo o el capital no está disponible, podría ocurrir que los Arrendatarios no renueven sus Contratos de Arrendamiento al vencimiento de los mismos o que la FIBRA no esté en posición de atraer a nuevos Arrendatarios; lo anterior daría lugar a disminuciones en los ingresos de operación y reduciría el efectivo disponible para efectuar las Distribuciones de Efectivo. La FIBRA podría ser incapaz de desalojar oportunamente a un Arrendatario a la terminación del Contrato de Arrendamiento respectivo. En México, en términos generales, la Legislación Aplicable en materia de arrendamientos suele favorecer al arrendatario. Se podría dar el caso que, aunque se haya terminado el Contrato de Arrendamiento, el Arrendatario permanezca en posesión de la propiedad arrendada y el arrendador (FIBRA) tendría que iniciar un

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procedimiento legal ante un tribunal mexicano en la jurisdicción donde se encuentre el Inmueble respectivo. Un procedimiento legal en México, así como la ejecución de una sentencia definitiva para la terminación de un Contrato de Arrendamiento, el desalojo de la propiedad y el cobro de rentas puede ser un proceso tardado y muy costoso. La incapacidad de la FIBRA para desalojar a sus Arrendatarios de manera oportuna y sustituirlos por nuevos Arrendatarios podría afectar negativamente su desempeño financiero. El Inmueble podría sufrir deterioros, los cuales tendrían un efecto adverso en los resultados de sus operaciones. El Inmueble se evaluará periódicamente para detectar un posible deterioro del mismo. Algunos factores que representarían indicios de deterioro de dichos activos son, entre otros, las condiciones de mercado, el desempeño del Arrendatario o la terminación anticipada de un Contrato de Arrendamiento. Si en el curso normal de las operaciones del negocio de la FIBRA se determina que ha ocurrido un deterioro en el Inmueble, se necesitaría un ajuste en la valuación del mismo, ocasionando un efecto material adverso sobre los resultados de operaciones de la FIBRA en el período en el cual se registra la valuación. Estamos expuestos a eventuales litigios o contingencias legales relacionados con obligaciones que nuestro vendedor hubiere incumplido con los Arrendatarios u otros Terceros relacionados con el Inmueble. Sin perjuicio de la protección que las disposiciones Legales puedan darnos como Tercero Afectado por el incumplimiento de compromisos o contratos que el vendedor pueda tener con alguno de los Arrendatarios u otros Terceros como resultado de sus actos como propietario del inmueble, debe contemplarse la eventualidad de que alguna acción legal emprendida entre dicho Tercero y la parte vendedora pueda traducirse en demandas en contra de la FIBRA, lo cual representaría costos legales, y potencialmente daños en nuestra contra cuya reclamación por reparación y correspondiente ejecución pudiera ser incierta en su sentido, monto y tiempo para recibir dicha reparación. Todo lo anterior puede tener efectos negativos sobre la inversión de la FIBRA en el Inmueble. El Inmueble podría contener o desarrollar moho nocivo o sufrir de otros problemas relacionados con la calidad del aire interior, los cuales podrían llevar a incurrir en responsabilidad por efectos adversos en la salud o daños en la propiedad o en costo por reparación y podrán tener consecuencias adversas en la condición financiera y los resultados de operación de la FIBRA. Cuando una excesiva humedad se acumule en edificios o en materiales de construcción, el crecimiento de moho podrá ocurrir, particularmente si el problema de humedad no es descubierto o atendido tras cierto periodo de tiempo. Algunos tipos de moho podrán producir toxinas o irritantes transmitidos a través del aire. Los problemas relacionados con la calidad del aire interior también podrán provenir de ventilación inadecuada, contaminación química de agentes interiores o exteriores y otros contaminantes biológicos, tales como el polen, virus y bacteria. Se cree que la exposición interior a toxinas o irritantes transmitidos a través del aire podrá causar una variedad de efectos y síntomas adversos a la salud, incluyendo reacciones alérgicas y de otros tipos. Como resultado de lo anterior, la presencia de una cantidad significativa de moho y otros contaminantes transmitidos a través del aire en cualquiera de los Inmuebles relacionados con nuestros Activos podrá requerir que la FIBRA aplique un costoso programa de reparación para remover el moho u otros contaminantes transmitidos por el aire o aumentar la ventilación. Además, la presencia de una cantidad significante de moho u otros contaminantes transmitidos a través del aire podría exponer a la FIBRA a incurrir en responsabilidad con los Arrendatarios, empleados de los Arrendatarios u otros si ocurre algún daño en el Inmuebles relacionados con nuestros Activos o lesión personal. Las operaciones de la FIBRA están sujetas a la Legislación Aplicable en materia ambiental y la FIBRA podría incumplir dichas normas.

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Las operaciones de la FIBRA están sujetas a la Legislación Aplicable, incluyendo las disposiciones federales, estatales y municipales referentes a la protección del medio ambiente. Bajo las leyes ambientales, el gobierno mexicano ha implementado un programa para proteger el medio ambiente promulgando normas de planificación ecológica, evaluación de riesgo e impacto ambiental, contaminación del aire, áreas naturales protegidas, protección de la flora y la fauna, conservación y uso racional de los recursos naturales, y contaminación del suelo, entre otros. Las autoridades federales y locales mexicanas, tales como la SEMARNAT, la PROFEPA, la Comisión Nacional del Agua (“CONAGUA”) y los gobiernos estatales y municipales mexicanos, tienen la autoridad para iniciar juicios civiles, administrativos y penales contra las Personas que infrinjan las leyes ambientales aplicables y pueden detener un desarrollo que no cumpla con ellas. Dichas leyes suelen imponer responsabilidades ya sea al dueño o al operador que tengan conocimiento de la presencia de sustancias tóxicas o dañinas. Aunque generalmente los Contratos de Arrendamiento obligan a los Arrendatarios a operar en cumplimiento con las leyes aplicables, la FIBRA puede llegar a estar sujeta a una responsabilidad en virtud de su participación. No se tiene la certeza de que los Arrendatarios cumplirán sus obligaciones de indemnización, en su caso, conforme a los Contratos de Arrendamiento. Por otra parte, el descubrimiento de violaciones a las leyes ambientales en cualquier Inmueble relacionado con nuestros Activos podría resultar en costos de remediación o multas, penalidades, u otras responsabilidades atribuibles al Arrendatario del Inmueble relacionado con nuestro Activo. Dichas responsabilidades pueden llegar a afectar la capacidad del Arrendatario para realizar los pagos a la FIBRA, incluyendo pagos de la Renta y, en su caso, pagos por indemnización. Por otra parte, se espera que la regulación de las operaciones de la FIBRA conforme a las leyes ambientales federales, estatales y municipales sean cada vez más estrictas. México promulgó recientemente la Ley General de Cambio Climático, y los reglamentos a la misma están en proceso de elaboración. Dichas disposiciones pueden llegar a imponer obligaciones ambientales adicionales sobre los Arrendatarios, lo cual podría impactar su desempeño financiero y afectar su capacidad de pago conforme a los Contratos de Arrendamiento. Además, México recientemente promulgó ciertas disposiciones que permiten acciones colectivas en relación con responsabilidades ambientales. Conforme a dichas leyes, la FIBRA puede llegar a estar sujeta a demandas colectivas que puedan impactar su condición financiera, o que pueda tener un efecto adverso sobre los Inmuebles relacionados con nuestros Activos. En junio de 2013 se publicó la Ley Federal de Responsabilidad Ambiental. Dicha ley regula la responsabilidad ambiental que nace de los daños ocasionados al ambiente, así como la reparación y compensación de dichos daños cuando sea exigible a través de los procesos judiciales federales previstos por el artículo 17 constitucional, los mecanismos alternativos de solución de controversias, los procedimientos administrativos y aquellos que correspondan a la comisión de delitos contra el ambiente y la gestión ambiental. Conforme a lo anterior, FIBRA HD no puede predecir el impacto que tendrá la adopción de regulación ambiental adicional y/o más estricta para la condición financiera de la FIBRA. El cumplimiento de las leyes, reglamentos y convenios que son aplicables a los Inmuebles relacionados con nuestros Activos, incluyendo autorizaciones, licencias, permisos de zonificación y uso de suelo y requisitos ambientales puede afectar adversamente la capacidad de la FIBRA, lo que llevará a costos o demoras significativos y afectará adversamente la estrategia de crecimiento. El Inmueble están sujetos a diversos convenios, leyes locales y al cumplimiento de distintos reglamentos que implican la obtención de permisos y licencias. Los reglamentos locales, incluyendo normas municipales o locales, restricciones de zonificación y convenios restrictivos pueden limitar el uso de los Inmuebles relacionados con nuestros Activos y pueden exigir la aprobación de las autoridades locales o de organizaciones comunitarias privadas para adquirir, renovar y operar el Inmueble. Entre otras cosas, estas limitaciones pueden referirse a requisitos normativos de prevención de riesgos contra incendios y de seguridad, sísmicos, de eliminación de asbestos o de disminución de material peligroso. Es imposible garantizar que las políticas

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reglamentarias existentes o futuras no afectarán adversamente a la FIBRA en temas de oportunidad o costo de adquisición, desarrollo o renovación futura del Inmueble, o que no se adoptarán reglamentos adicionales que pudieran aumentar estas demoras o que ocasionarán costos adicionales. La estrategia de crecimiento de la FIBRA puede ser afectada materialmente y de forma adversa por la habilidad de la FIBRA para obtener permisos, licencias y aprobaciones de zonificación. La incapacidad de la FIBRA para obtener dichos permisos, licencias y aprobaciones de zonificación podría tener un efecto material adverso en su negocio, condición financiera y resultados de operación. Existe legislación federal y local en materia de impacto ambiental para cuya adecuada interpretación y aplicación intervienen diversos factores y circunstancias. El no contar con autorizaciones en materia ambiental y el no proporcionar avisos o notificaciones previstos en la legislación aplicable podría exponer a la FIBRA a riesgos consistentes en sanciones gubernamentales, pérdidas de ingresos y reclamaciones de terceros, lo cual podría tener un efecto sustancial adverso en sus resultados de operación, flujos de efectivo y condición financiera. Las operaciones del Inmueble están sujetas a leyes, reglamentos y disposiciones normativas administrativas federales, estatales y municipales de diferentes materias, incluyendo en materia de protección del medio ambiente, mismas que, con el transcurso del tiempo, se han vuelto cada vez más estrictas. El Inmueble podría estar expuestos a potenciales desastres, incluyendo desastres naturales, lo que causaría un daño significativo a dichos Bienes Inmuebles y afectar significativamente los ingresos de la FIBRA. El Inmueble se encuentra ubicado en áreas susceptibles a verse afectadas por desastres naturales que pudieran causar daños significativos a dichos Inmuebles relacionados con nuestros Activos. Si la FIBRA sufriera una pérdida debido a desastres naturales o a otros factores relevantes que no se encuentren cubiertos o que exceda los límites de cobertura, se podría incurrir en costos significativos y en pérdidas de capital invertido en los Inmuebles dañados, así como los ingresos futuros anticipados derivados de los mismos, lo cual afectaría adversamente el desempeño financiero de la FIBRA.

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5. INFORMACION FINANCIERA DE FIBRA HD Ver información financiera proforma que se adjunta al presente Folleto Informativo como Anexo “B”. La información financiera al 31 de diciembre de 2015, misma que fue presentada el 28 de abril de 2016, se incorpora por referencia al presente Folleto Informativo, la cual pueden ser consultada en las páginas de Internet de la CNBV www.cnbv.gob.mx, de la BMV www.bmv.com.mx y www.fibrahd.mx. La información financiera relativa al primer trimestre del 2016, misma que fue presentada el 21 de abril de 2016, se incorpora por referencia al presente Folleto Informativo, la cual puede ser consultada en las páginas de Internet de la CNBV www.cnbv.gob.mx, de la BMV www.bmv.com.mx y www.fibrahd.mx.

La información financiera relativa al segundo trimestre del 2016, misma que fue presentada el 20 de julio de 2016 se incorpora por referencia al presente Folleto Informativo, la cual puede ser consultada en las páginas de Internet de la CNBV www.cnbv.gob.mx, de la BMV www.bmv.com.mx y www.fibrahd.mx.

La información financiera relativa al tercer trimestre del 2016, misma que fue presentada el 26 de octubre de 2016 se incorpora por referencia al presente Folleto Informativo, la cual puede ser consultada en las páginas de Internet de la CNBV www.cnbv.gob.mx, de la BMV www.bmv.com.mx y www.fibrahd.mx.

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6. COMENTARIOS Y ANÁLISIS DE LA ADMINISTRACION SOBRE LOS RESULTADOS DE OPERACIÓN Y SITUACIÒN FINANCIERA. El siguiente análisis deber leerse junto con el reporte anual por el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2015 y el reporte trimestral correspondiente al tercer trimestre de 2016, mismo que está disponible en en las páginas de Internet de la CNBV www.cnbv.gob.mx, de la BMV www.bmv.com.mx y www.fibrahd.mx.

6.1. Resultado de Operación: Estado de Resultados (miles de pesos) a. Los ingresos totales del tercer trimestre ascendieron a $53,383. Los ingresos por arrendamientos fueron

de $48,367 y los ingresos por mantenimiento de $2,188. Con esto el acumulado del año elevo los ingresos totales a $145,574.

b. Los gastos totales del trimestre ascendieron a $16,404 y a $43,540 para el acumulado del año, siendo los componentes más importantes los gastos administración y los gastos de operación.

c. El gasto por el concepto de servicios de administración de propiedades asciende a $1,237 para el período reportado y a $3,487 acumulado del año.

d. La utilidad de operación del trimestre fue de $35,742 y acumulada del año de $98,546. e. El resultado integral de financiamiento fue una ganancia de $5,109 para el tercer trimestre y de $660

para el acumulado del año. f. Todo lo anterior, generó un flujo por operaciones (FFO) del período reportado por $40,851, con un

acumulado del año por $97,885.

6.2. Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital: 6.2.1. Balance General (montos en miles de pesos) a. El Balance al 30 de septiembre de 2016 incluye: (i) del lado de los activos tanto los inmuebles

adquiridos, como el efectivo remanente de la colocación; las cuentas por cobrar y el IVA por recuperarse; (ii) del lado de los pasivos se tienen algunas cuentas por pagar, IVA por pagar, los depósitos en garantía que se reflejan como partidas a largo plazo, entre otros.

b. Los activos totales al 30 de septiembre ascienden a $2,613,101. Las propiedades de inversión ascienden a $1,948,624. En caja se tienen $581,620 y el IVA por recuperar es de $50,229. Las cuentas por cobrar de clientes ascienden a $19,105 que representan con una razón de días-clientes de 31.2 días. Es importante señalar que dicho monto no debe pensarse como consecuencia de la degradación de la cartera de inquilinos, sino que es consecuencia de un proceso normal de desfasamiento en la cobranza cuando el inquilino cambia de arrendador. En efecto, muchos de los nuevos arrendatarios deben dar de alta al nuevo arrendador como proveedor antes de liquidar los arrendamientos facturados. Esto es particularmente común en el caso de empresas comerciales asociadas a marcas importantes. Hay que apuntar que en la medida que dichos procesos se consideran normales no se han creado reservas ni se han reconocido pérdidas por cartera vencida. Por lo anterior, consideramos que la cartera mantiene un nivel saludable de riesgo.

c. Los pasivos totales ascienden a $89,927, de los cuales corresponden a: depósitos en garantía $16,832; impuestos pendientes por pagar $24,928 y otras cuentas por pagar por $44,306. Las otras cuentas por pagar incluyen las obligaciones de pago por las partes adquiridas, pero no pagadas de los inmuebles por no haber estado arrendadas al momento de la compra-venta. A la fecha del presente reporte dichas obligaciones ascienden a $38,321.

6.2.2. Estado de Flujos de Efectivo (montos en miles de pesos) El estado de flujos de efectivo está preparado de acuerdo al método directo, de conformidad con el informe del Administrador y en el período reportado se generó un incremento neto de efectivo por $80,976, generado principalmente por las devoluciones del IVA correspondiente al ejercicio 2015 por

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$163,348. Asimismo, durante el tercer trimestre de 2016 ha habido un desembolso por actividades de inversión por $137,710.

Esta operación si hizo con recursos líquidos y no se afectó el nivel de endeudamiento de la FIBRA HD, por ende, no afecto el apalancamiento establecido en el Anexo AA.

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7. CONTRATOS RELEVANTES El Contrato de Compra-Venta que consta en escritura pública número 21,029 de fecha 19 de octubre de 2016, otorgada ante la fe del Doctor Joel Chirino Castillo, Notario Público Titular de la Notaría Pública Número 90, de la Ciudad de México, México, cuya inscripción en el Registro Público de la Propiedad correspondiente se encuentra pendiente por lo reciente de su otorgamiento, entre FIBRA HD y el vendedor en su calidad de propietario del inmueble objeto de la transacción. Cualquier otro Contrato o Acuerdo Relevante incluyendo el Contrato de Fideicomiso F/1523 están disponibles en las páginas de Internet de la CNBV www.cnbv.gob.mx, de la BMV www.bmv.com.mx y www.fibrahd.mx.

9. ANEXOS

9.1. Opinión del Auditor Externo que verse sobre las bases de preparación de la información financiera proforma 9.2. Dictamen Valuatorio y Reporte Valuatorio 9.3. Estados Financieros

Fideicomiso Irrevocable No. F/1523

(Banco Actinver, S.A., Institución de

Banca Múltiple, Grupo Financiero

Actinver) y Subsidiaria

Información financiera proforma no

auditada por el año que terminó el 31 de

diciembre de 2015 y por los seis meses

terminados el 30 de junio de 2016

Galaz, Yamazaki,

Ruiz Urquiza, S.C.

Paseo de la Reforma 505

Colonia Cuauhtémoc

06500 México, D. F.

México

Tel: +52 (55) 5080 6000

www.deloitte.com/mx

Informe de aseguramiento del contador independiente sobre la compilación

de los estados financieros consolidados condensados proforma incluidos en el

suplemento al Comité Técnico y Fideicomitentes de Fideicomiso Irrevocable

No. F/1523 (Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo

Financiero Actinver) y Subsidiaria Hemos completado nuestro trabajo de aseguramiento para informar sobre la compilación de los estados financieros consolidados condensados proforma de Fideicomiso Irrevocable No. F/1523 (Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver) y subsidiaria (“Fibra HD”). Los estados financieros consolidados condensados proforma antes mencionados comprenden los estados consolidados condensados de posición financiera proforma al 31 de diciembre de 2015, los estados consolidados condensados de resultados proforma por el año terminado el 31 de diciembre de 2015, y por los seis meses terminados el 30 de junio de 2016, así como las notas a dichos estados financieros (colectivamente, “los estados financieros consolidados condensados proforma”). Los criterios aplicables sobre los cuales la Administración de Fibra HD (FIBRA HD Servicios, S.C. es el Asesor y Administrador de Fibra HD) ha compilado los estados financieros consolidados condensados proforma se describen en la Nota 3 (“bases de preparación de los estados financieros consolidados condensados proforma no auditados”) de los mismos. La información financiera proforma ha sido compilada por la Administración de Fibra HD para ilustrar el impacto en la posición financiera y el desempeño financiero, derivado de la adquisición de los activos netos descritos en la Nota 1 en los estados financieros consolidados condensados proforma de Fibra HD, como si dicha adquisición y la transacción para su financiamiento hubieran tenido lugar al 31 de diciembre de 2015, con respecto al estado consolidado condensado de posición financiera proforma terminado en esas fecha; y el 1 de enero de 2015 y 2016, con respecto a los estados consolidados condensados de resultados proforma por el año terminado el 31 de diciembre de 2015 y por los seis meses terminados el 30 de junio de 2016. Como parte de este proceso, la información sobre la posición financiera combinada y sobre su desempeño financiero combinado ha sido compilada por la Administración de Fibra HD como se describe en la Nota 3 de los estados financieros consolidados condensados proforma adjuntos. Responsabilidad de la Administración por la información financiera proforma La Administración es responsable de la compilación de los estados financieros consolidados condensados proforma elaborados sobre las bases de preparación descritas en la Nota 3. Responsabilidad del contador Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre si los estados financieros consolidados condensados proforma adjuntos han sido compilados, en todos los aspectos importantes, por la Administración de Fibra HD con base en los criterios descritos en la Nota 3 de dichos estados financieros. Hemos llevado a cabo nuestro trabajo de acuerdo con la Norma Internacional de Trabajo de Aseguramiento (ISAE por su siglas en inglés) 3420, “Trabajos de aseguramiento sobre la compilación de la información financiera proforma incluida en un prospecto”, emitida por el Consejo de Normas Internacionales de Auditoría y de Trabajos de Aseguramiento (IAASB por su siglas en inglés). Esta norma requiere que el contador cumpla con requerimientos éticos y planee y desarrolle procedimientos para obtener una seguridad razonable sobre si la Administración de Fibra HD ha compilado, en todos los aspectos importantes, los estados financieros consolidados condensados proforma adjuntos con base en la presentación descrita en la Nota 3.

Deloitte se refiere a Deloitte Touche Tohmatsu Limited, sociedad privada de responsabilidad limitada en el Reino Unido, y a su red de firmas miembro, cada una de ellas como una entidad legal única e independiente. Conozca en www.deloitte.com/mx/conozcanos la descripción detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembro.

http://www.deloitte.com/mx/conozcanos

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Para propósitos de este trabajo, no somos responsables de actualizar o remitir algún reporte u opinión sobre la información financiera histórica utilizada en la compilación de los estados financieros consolidados condensados proforma adjuntos, ni hemos, en el curso de este trabajo, realizado una auditoría o revisión de la información financiera utilizada en la compilación de dichos estados financieros. El propósito de los estados financieros consolidados condensados proforma incluidos en el folleto informativo sobre reestructura societaria es únicamente el de ilustrar el impacto de un evento o transacción significativa sobre la información financiera no ajustada de Fibra HD como si la transacción se hubiera desarrollado en una fecha previa seleccionada para efectos de ilustración. En consecuencia, no damos ninguna seguridad de que el resultado actual de la transacción a las fechas y por los periodos mostrados hubiera sido como se han presentado en los estados financieros. Un trabajo de aseguramiento para reportar sobre si la información financiera proforma ha sido compilada, en todos los aspectos importantes, sobre las bases de los criterios aplicables, involucra realizar procedimientos para evaluar si los criterios aplicables utilizados por la Administración de Fibra HD en la compilación de la información financiera proforma provee una base razonable para la presentación de los efectos importantes directamente atribuibles al evento o transacción, y para obtener suficiente evidencia apropiada sobre si: Los ajustes proforma relacionados proporcionan un efecto apropiado a esos criterios; y La información financiera proforma refleja la correcta aplicación de los ajustes a la información financiera

no ajustada. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del contador, teniendo en cuenta su entendimiento sobre Fibra HD, del evento o la transacción respecto de la información financiera proforma que ha sido compilada, y otras circunstancias relevantes del trabajo. El trabajo también incluye la evaluación de la presentación general de la información financiera proforma. Creemos que la evidencia que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionar una base para nuestra opinión. Opinión En nuestra opinión, los estados financieros consolidados condensados proforma adjuntos han sido compilados, en todos los aspectos importantes, de acuerdo con las bases de preparación descritas en la Nota 3 de dichos estados financieros. Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C. Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited C.P.C. Miguel Ángel del Barrio Burgos 24 de octubre de 2016

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Fideicomiso Irrevocable No. F/1523

(Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver)

Estado consolidado condensado de posición financiera

proforma Al 31 de diciembre de 2015

(En miles de pesos)

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados condensados proforma.

Activo

Fideicomiso

Irrevocable No.

F/1523 y

Subsidiaria Torre Garza Sada

Fideicomiso

Irrevocable No.

F/1523 y

Subsidiaria

proforma

Activo circulante:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido $ 307,069 $ (43,914) $ 263,155

Rentas por cobrar y otras cuentas por cobrar 8,148 8,148

Impuesto al valor agregado por recuperar 184,702 5,481 190,183

Pagos anticipados 1,186 1,186

Total del activo circulante 501,105 (38,483) 462,622

Activo no circulante:

Mejoras a locales arrendados 146 146

Depósitos en garantía 1,730 1,730

Propiedades de inversión 1,348,105 38,483 1,386,588

Total del activo a largo plazo 1,349,981 38,483 1,388,464

Total activos $ 1,851,086 $ $ 1,851,086

Pasivo y patrimonio

Pasivo circulante:

Porción circulante de la deuda a largo plazo $ 199,166 $ $ 199,166

Cuentas por pagar 630 630

Rentas cobradas por anticipado 562 562

Impuestos y gastos acumulados 3,138 3,138

Total del pasivo circulante 203,496 203,496

Pasivo no circulante:

Depósitos de los arrendatarios 13,432 13,432

Deuda a largo plazo 198,033 198,033

Total del pasivo a largo plazo 211,465 211,465

Total de pasivo 414,961 414,961

Compromisos

Patrimonio:

Patrimonio fideicomitido

Aportación de los fideicomitentes 1,402,372 1,402,372

Resultado del ejercicio 33,753 33,753

Total del patrimonio fideicomitido 1,436,125 1,436,125

Total $ 1,851,086 $ $ 1,851,086

3

Fideicomiso Irrevocable No. F1523


Estado consolidado condensado de resultados proforma Por el año terminado el 31 de diciembre de 2015

(En miles de pesos, excepto utilidad por CBFI que se presenta en pesos)

Fideicomiso

Irrevocable No.

F/1523 y Subsidiaria

Torre Garza Sada

Ajustes

Fideicomiso

Irrevocable No.


Proforma

Ingresos:

Arrendamiento $ 49,149 $ 4,241 $ $ 53,390

Mantenimiento 1,841 1,841

Otros 980 980

51,970 4,241 56,211

Gastos de:

Administración 7,819 7,819

Operación y mantenimiento 10,232 130 10,362

Servicios de administración de

propiedades 1,394 185 1,579

19,445 130 185 19,760

Utilidad de operación 32,525 4,111 (185) 36,451

Gastos por intereses (665) (665)

Ingresos por intereses 9,048 9,048

Resultado cambiario y otros –Neto (22) (22)

8,361 8,361

Utilidad neta $ 40,886 $ 4,111 $ (185) $ 44,812

Utilidad básica consolidada por CBFI ** $ .2768 $ .0278 $ (.0013) $ .3034

Utilidad diluida consolidada por CBFI ** $ .0684 $ .0069 $ (.0003) $ .0749

Promedio ponderado de CBFIs** en

circulación 147,690,404 147,690,404 147,690,404 147,690,404

Promedio ponderado de CBFIs** diluidos 597,915,404 597,915,404 597,915,404 597,915,404


4

Fideicomiso Irrevocable No. F1523


Estado consolidado condensado de resultados proforma Por los seis meses terminados el 30 de junio de 2016

(En miles de pesos, excepto utilidad por CBFI que se presenta en pesos)

Fideicomiso

Irrevocable No.


Torre Garza Sada

Ajustes

Fideicomiso

Irrevocable No.


Proforma

Ingresos:

Arrendamiento $ 83,115 $ 2,120 $ $ 85,235

Mantenimiento 5,504 5,504

Otros 3,573 3,573

92,192 2,120 94,312

Gastos de:

Administración 12,857 12,857

Operación y mantenimiento 14,279 65 14,344

Servicios de administración de

propiedades 2,250 92 2,342

29,386 65 92 29,543

Utilidad de operación 62,806 2,055 (92) 64,769

Gastos por intereses (10,818) (10,818)

Ingresos por intereses 5,989 5,989

Resultado cambiario y otros –Neto (940) (940)

(5,769) (5,769)

Utilidad neta $ 57,037 $ 2,055 $ (92) $ 59,000

Utilidad básica consolidada por CBFI ** $ .3067 $ .0112 $ (.0005) $ .3203

Utilidad diluida consolidada por CBFI ** $ .0956 $ .0033 $ (.0002) $ .0987

Promedio ponderado de CBFIs** en

circulación 184,186,338 184,186,338 184,186,338 184,186,338

Promedio ponderado de CBFIs** diluidos 597,915,404 597,915,404 597,915,404 597,915,404


5

Fideicomiso Irrevocable No. F/1523 (Banco Actinver, S.A., Institución de Banca

Múltiple, Grupo Financiero Actinver)

Notas a los estados financieros consolidados condensados

proforma no auditados Por el año que terminó el 31 de diciembre de 2016 y por los seis meses terminados el 30 de junio de 2016

(En miles de pesos de pesos mexicanos)

1. Actividades El Fideicomiso Irrevocable No. F/1523, se constituyó el día 17 de diciembre de 2014 entre Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V., Grupo Financiero Actinver con el carácter de “Fiduciario” del Fideicomiso identificado con el número F/1871 (“Fideicomitente” o el “Fideicomiso de Fundadores”) y por otra parte en su calidad de fiduciario, Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver y que para efectos de identificación ante las autoridades fiscales se denominará “FIBRA HD”, con la comparecencia de CI Banco, S.A., Institución de Banca Múltiple, en su carácter de representante común. FIBRA HD fue constituida mediante una contribución inicial de $1.00 peso pagado por el Fideicomitente al Fiduciario. Desde la fecha de constitución y hasta la fecha de colocación en el mercado de valores 10 de junio de 2015, FIBRA HD no tuvo ninguna operación. El propósito general de FIBRA HD es adquirir, arrendar y operar una amplia variedad de centros comerciales, locales comerciales, oficinas, planteles educativos, bodegas y naves industriales, entre otros, en México. El Fideicomiso, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces ("FIBRA"), califica para ser tratada como una entidad transparente para efectos fiscales en México con fines de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones del Fideicomiso se atribuyen a los titulares de sus CBFIs y el Fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA, el Servicio de Administración Tributaria Mexicano (“SAT”) ha establecido, en los artículos 187 y 188 la Ley del Impuesto Sobre la Renta, que el Fideicomiso debe distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs.

2. Descripción de la transacción a la cual se refiere este documento La transacción consiste en la adquisición por parte de Fibra HD del inmueble “Torre Garza Sada”, mismo que corresponde a un edificio de oficinas en Aguascalientes, Aguascalientes. El inmueble tiene un contrato de arrendamiento denominados en pesos. El contrato de arrendamiento cuenta con un plazo remanente de 1 año forzoso para el arrendatario, mismo que se celebra de manera simultánea con la compraventa, pues anteriormente el uso de los espacios estaba destinado para el propio dueño. El precio total aproximado de esta transacción asciende a la cantidad de $38,065 más el IVA, utilizando el tipo de cambio de la fecha de compraventa, mismo precio que ha sido liquidado mediante pago en efectivo.

3. Bases de preparación de los estados financieros condensados proforma no auditados El estado financiero condensado de posición financiera proforma no auditado y los estados condensados de resultados no auditados proforma que se acompañan, han sido preparados por la

6

Administración utilizando como base las políticas contables de Fibra HD, de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRS” por sus siglas en inglés) emitidos por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB” por sus siglas en inglés). Los estados condensados proforma no auditados que se acompañan presentan la información financiera de Fibra HD como si la adquisición de los activos netos del inmueble Torre Garza Sada, que se describen en la Nota 2 “Descripción de la transacción”, hubiera tenido lugar el 31 de diciembre de 2015, con respecto al estado financiero condensado de posición financiera proforma terminado en esa fecha; y el 1 de enero de 2015 y 2016, con respecto a los estados condensados de resultados y otros resultados integrales proforma por el año terminado el 31 de diciembre de 2015 y por los seis meses concluidos el 30 de junio de 2016, respectivamente.

4. Ajustes proforma

Los ajustes proforma al 31 de diciembre de 2015, incluidos en el estado condensado de posición financiera proforma, y los ajustes proforma incluidos en los estados condensados de resultados y otros resultados integrales por el año terminado el 31 de diciembre de 2015 y por los seis meses concluidos el 30 de junio de 2016, y que se describen más adelante, representan ajustes a la posición financiera consolidada y resultados consolidados históricos de Fibra HD. Los ajustes proforma incluyen las operaciones relacionadas con la transacción de adquisición de los activos netos del inmueble Torre Garza Sada. Esta información financiera no pretende representar los resultados de operación o la posición financiera de Fibra HD como si la transacción se hubiese presentado en las fechas específicas, ni la información tampoco pretende proyectar los resultados de operación y la situación financiera de Fibra HD para periodos futuros o cualquier fecha futura. Todos los ajustes proforma se basan en estimaciones preliminares y en supuestos y están sujetos a revisión cuando se concluya la transacción. El activo más significativo que sería adquirido por parte de Fibra HD, es el inmueble que se describe en la Nota 2 “Descripción de la transacción”. Dicho inmueble está dentro del alcance de la IAS 40 Propiedades de inversión, ya que su objeto de negocio sería la obtención de rentas. Los costos directamente atribuibles a la adquisición del inmueble forman parte del costo de adquisición. Subsecuentemente, el inmueble sería reconocido a su valor razonable en conformidad con la política contable del Fideicomiso para sus propiedades de inversión. Por el periodo de seis meses terminado el 30 de junio de 2016, Fibra HD determinó que el valor razonable de las propiedades de inversión no varió significativamente con respecto al valor reflejado en su posición financiera al 31 de diciembre de 2015, por lo que no se incluye ni se proforma ningún efecto de valuación en dicho periodo. Salvo por el Impuesto sobre la Renta que conforme a la fracción IV del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre la Renta será a cargo del vendedor del inmueble objeto de la transacción, quedarán a cargo de Fibra HD todos los impuestos, derechos y demás contribuciones, incluyendo, sin limitar, el impuesto sobre adquisición de inmuebles o traslado de dominio, así como los gastos notariales, registrales y legales derivados de, o relacionados con la adquisición del inmueble por parte de Fibra HD, conforme a lo siguiente: • Impuesto Sobre Adquisición de Inmueble: equivalente al 2% del valor de operación, el cual se capitalizaría como parte del costo del inmueble adquirido; • Impuesto al Valor Agregado: equivalente al 16% del valor de la construcción del inmueble objeto de la transacción, cantidad que le será entregada al vendedor y que dicho vendedor debe enterar y pagar conforme a la legislación fiscal aplicable; e • Impuesto Sobre la Renta: está a cargo del vendedor del inmueble objeto de la transacción a ser calculado y enterado en base a la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

7

4.1 Ajustes al estado condensado de posición financiera proforma al 31 de diciembre de 2015: a. Los costos relacionados con la adquisición de los activos inherentes en la titularidad del inmueble, los cuales se incluyen en los estados financieros pro forma como si la adquisición de la transacción se hubiera consumado el 31 de diciembre de 2015, ascienden aproximadamente a $419. El Impuesto al Valor Agregado se estima en $5,481. 4.2 Ajustes a los estados condensados de resultados y de otros resultados integrales proforma por el año terminado al 31 de diciembre de 2015 y los seis meses terminados el 30 de junio de 2016: Los estados condensados de resultados proforma de Fibra HD por el año terminado el 31 de diciembre de 2015 y los seis meses terminados el 30 de junio de 2016, han sido ajustados para reflejar los efectos de la transacción como si se hubiera realizado desde el 1 de enero de 2015 y 2016. En adición a la información histórica, se han estimado los costos relacionados con los servicios de administración por $185 y $92, respectivamente.

* * * * *

REPORTE COMPLETO DE VALUACIÓN Torre Garza Sada Av. Eugenio Garza Sada No. 124-F, Col. La Plazuela, Aguascalientes, Aguascalientes CBRE No. : 16-100MX-0210 Fecha Efectiva de Valuación: 30 de septiembre de 2016

Preparado para: Fibra HD Fibra HD

DRAFT

VALUATION & ADVISORY SERVICES Valuation & Advisory Services Torre Virreyes, Pedregal 24 Piso 17

Ciudad de México, C.P. 11040 T 52 (55) 5284 0000

www.cbre.com.mx

16-100MX-0210

9 de septiembre de 2016 Feliciano Garcia-Ramos Fibra HD Av. Santa Fe No. 495, Piso 2, Col.. Santa Fe, Cuajimalpa, Mexico, D.F. RE: Reporte de Valuación de un edificio de oficinas ubicado en Av. Eugenio Garza Sada No.

124-F, Col. La Plazuela, Aguascalientes, Aguascalientes

Estimado Sr. Garcia-Ramos:

De acuerdo a su petición y autorización, CBRE ha realizado la investigación y análisis de la propiedad señalada anteriormente y se complace en presentar el reporte completo de valuación de la misma. Este reporte ha sido preparado con el propósito de estimar el valor de mercado de la propiedad en estudio al día 30 de septiembre de 2016. Entendemos este informe será utilizado por el cliente con la finalidad de conocer el valor de mercado de la propiedad para toma de decisiones internas. Basado en el análisis contenido en el siguiente reporte, el valor de mercado de la propiedad en estudio es:

Premisa de Valuación Derechos de Propiedad Fecha Efectiva Valor (MX$) Por ft² Por m²'Como Está 'Construcción y Terreno' Pleno Dominio 30-sep-16 42,500,000$ 1,083.60$ 11,663.74$ Preparado por CBRE

CONCLUSIÓN DE VALOR

Este valor estimado de mercado del inmueble considera un tiempo de exposición de la propiedad al mercado abierto de nueve a doce meses. Los datos, información y los cálculos que conducen a la conclusión de valor se incorporan en el reporte después de esta carta. El reporte, en su totalidad, incluyendo todos los supuestos y condiciones restrictivas, es parte integral de y es inseparable de esta carta. El siguiente reporte de valuación establece toda la información recopilada, las técnicas empleadas y el razonamiento que lleva a la estimación de valor. Los análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrollados en base a esta información y ha sido preparado en conformidad a las directrices y recomendaciones que establecen el Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), los requisitos del Código de Ética Profesional y los Estándares de la práctica profesional del Appraisal Institute de los Estados Unidos de América.

DRAFT

http://www.cbre.com.mx/

VALUATION & ADVISORY SERVICES Valuation & Advisory Services Torre Virreyes, Pedregal 24 Piso 17

Ciudad de México, C.P. 11040 T 52 (55) 5284 0000

www.cbre.com.mx

16-100MX-0210

El uso y el usuario de nuestro reporte se identifican plenamente en nuestro informe según lo acordado en nuestro contrato de servicios que se encuentra en el reporte. Ningún otro uso o usuario ajeno a este reporte está permitido por ninguna de las partes, ni para cualquier otro propósito. La difusión de este informe por cualquier parte que no sea el cliente o el usuario, no serán responsabilidad de CBRE por el uso no autorizado de este reporte, sus conclusiones o contenidos utilizados parcial o totalmente. Ha sido un placer ayudarle en la elaboración de este Reporte de Valuación. Si tiene alguna duda o aclaración acerca de nuestro reporte, o si CBRE puede apoyarle en algún otro de sus servicios, por favor póngase en contacto con nosotros. Atentamente,

CBRE

Chris G. Maugeri, AACI, P.App, MRICS Senior Managing Director | Valuation & Advisory Services – Latino América Tel: 52(55) 5284 3293

Rogelio Pérez Garcia Senior Appraiser | Valuation & Advisory Services Tel: 52(55) 8526 8847

DRAFT

TABLA DE CONTENIDO

Resumen Ejecutivo ......................................................................................1 Resumen Ejecutivo 2 Características de la Propiedad 3 Términos de Referencia 4

Información de la Propiedad .......................................................................7 Información Histórica 10 Panorama de Mercado 10 Descripción del Terreno 12 Normatividad / Uso de Suelo 13 Descripción de las Construcciones 13

Panorama de Mercado ............................................................................ 16 Panorama Macroeconómico 17 Panorama Aguascalientes 33

Mayor y Mejor Uso .................................................................................. 36

Metodología de Valuación ....................................................................... 39

Enfoque de Ingresos ................................................................................ 42 Análisis de los Ingresos y Gastos de Operación 44 Ajustes del Ingreso 49 Justificación de la Tasa de Capitalización 51 Método de Capitalización Directa 54 Método del Flujo de Efectivo Descontado 55

Enfoque Comparativo de Mercado ........................................................... 58 Resumen de Comparables 60 Resumen del Análisis Comparativo 61 Conclusión del Enfoque Comparativo de Mercado 62

Reconciliación de Valor ............................................................................ 63

Certificación ........................................................................................... 65 DRAFT

APÉNDICES

Apéndice “A” Supuestos y Condiciones Restrictivas

DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada

VALUATION & ADVISORY SERVICES

Torre Garza Sada Av. Eugenio Garza Sada No. 124-F, Col. La Plazuela, Aguascalientes, Aguascalientes

DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada

VALUATION & ADVISORY SERVICES |

FOTOGRAFIAS DE LA PROPIEDAD

Fachada Principal Fachada Principal

Área de Oficinas Area de Oficinas

Sotano Sala de Juntas

DRAFT

Resumen Ejecutivo Resumen Ejecutivo Características de la Propiedad Términos de Referencia

DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada RESUMEN EJECUTIVO 2


RESUMEN EJECUTIVO

Nombre de la Propiedad

Dirección

PropietarioMayor y Mejor Uso

Como si estuviera vacante OficinasComo está Oficinas

Derechos de Propiedad Pleno Dominioft² m²

Área de Terreno 12,653.84 1,175.58Construcciones

Tipo de Propiedad OficinasNúmero de Edificios 1Número de Pisos 3

ft² m²Área Rentable 39,221.23 3,643.77Coeficiente de Ocupación del Suelo 309.96%Acabados Típicos de OficinaAño de Construcción 2014Condición/Edo. Conservación Excelente

Inquil inos principales

NombreRenta Actual

(MX$/m²/mes)Renta Mercado (MX$/m²/mes)

Renta Actual vs Mercado (%)

Vigencia Restante (años)

Inquilino 1 New Tenant --- $110.00 --- ---Indicadores Financieros

Ocupación Actual 0.00%Ocupación Estabilizada 92.50%Tasa de Capitalización 9.50%Tasa de Descuento 11.00%Tasa de Reversión 9.75%

Pro FormaActual (Año 1)

Estabil izado (Año 1)

Ingreso Bruto Efectivo $1,547,170 $5,827,573Gastos Operativos -$1,605,950 -$1,711,545Ingreso Neto de Operación -$58,780 $4,116,028

Valuación Valor (MX$) Por ft² Por m²Enfoque de Ingresos

Capitalización Directa $41,900,000 $1,068.30 $11,499.08Flujo de Efectivo Descontado $43,150,000 $1,100.17 $11,842.13

Enfoque Comparativo de Mercado $40,500,000 $1,032.60 $11,114.86Tasas

Tasa Interna de Retorno 11.21%Tasa Estabilizada 9.68%

INO FlujoAño 1 -0.14% -3.00%Años 1-5 8.28% 7.59%Años 6-10 12.03% 11.64%

Premisa del Avalúo Derechos Propiedad Fecha Valor (US$) Por ft² Por m²'Como Está 'Construcción y Terreno' Pleno Dominio 30-sep-16 $42,500,000 $1,083.60 $11,663.74Como Está 30-sep-16 $42,500,000Preparado por CBRE

CONCLUSIÓN DE VALOR

RESUMEN EJECUTIVO

Av. Eugenio Garza Sada No. 124-F, Col. La Plazuela, Aguascalientes, Aguascalientes

Fibra HD

Torre Garza Sada

DRAFT



CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD

Fortalezas Debilidades Ubicación • Muy buena localización en términos de acceso al

estar sobre una de las principales avenidas de la

ciudad.

• La propiedad en estudio, tiene muy buen accesibilidad, con buena infraestructura y todos

los servicios completos.

• No se encuentra dentro de un corredor de oficinas.

Características Físicas

• La distribución y diseño de la propiedad en

estudio es adecuada para que una amplia gama

de usuarios la ocupen.

• El estado de conservación, mantenimiento y condición del inmueble es excelente.

• Es un edificio de oficinas clase “A” de buena calidad.

• Ninguna que reportar.

Ingresos • Ninguno que reportar.

• La propiedad está actualmente vacía.

Mercado de Inversión • El mercado de inversión ha sido muy activo en

los últimos años, debido a las FIBRAS ya que han

sido de las principales herramientas utilizadas

por los inversionistas en bienes raíces en el país.

La presencia de las FIBRAS en el mercado

comercial mexicano de bienes raíces ha creado una gran cantidad de liquidez en el mercado

que no existía históricamente. Esta liquidez ha

llamado la atención de los inversionistas

internacionales que están apuntando a México

como un mercado para invertir en el futuro

próximo.

• Ninguno que reportar.

DRAFT



TÉRMINOS DE REFERENCIA

Propósito y Objeto del Avalúo

El propósito del presente estudio es estimar el valor de mercado de la propiedad en estudio conforme a los supuestos y limitaciones restrictivas incluidas en este reporte. Este es un Reporte Completo de Valuación que ha sido preparado de acuerdo a las normas establecidas por el Appraisal Institute. Este reporte ha sido solicitado por Fibra HD.

Definición de valor de mercado

El valor de mercado se define como:

El precio más probable que una propiedad puede tener en un mercado abierto y competitivo, bajo todos los requisitos y condiciones para una venta justa, en donde el comprador y el vendedor actúan de manera prudente e inteligente y asumen que el precio no está afectado por motivaciones inadecuadas o poco evidentes. Implícitamente en esta definición está la consumación de la venta en la fecha especificada y el traspaso del título de vendedor a comprador bajo estas condiciones:

1. El comprador y el vendedor están normalmente motivados;

2. Ambas partes están bien informadas y actúan en lo que consideran su mejor interés;

3. Un tiempo razonable de colocación es considerado en el mercado abierto;

4. Los pagos son realizados en efectivo en la moneda local o en términos de un arreglo financiero que sea comparable;

5. El precio representa la propiedad vendida sin haber sido afectada por intereses especiales, financiamiento o ventaja de cualquier persona asociado con la transacción.

(La definición de valor de mercado se tomó de Uniform Standards of Professional Appraisal Practice adoptados por el

Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation, Edición 1997. Esta definición es compatible con las definiciones

de valor de mercado de OTS, RTC, FDIC, NCUA, y el Board of Governors of the Federal Reserve System así como la

definición de valor de mercado contenida en el Dictionary of Real Estate Appraisal, Quinta Edición, ©2010)

Como aclaración adicional, NCREIF considera que es razonable, bajo la condición actual del mercado, asumir hasta un

año para vender una propiedad. Por el contrario, un periodo de comercialización de tres años no sería típicamente

apropiado bajo la definición de valor de mercado. Además, el valor de mercado no supone una venta de liquidación

(venta forzosa), lo que impactaría negativamente al tiempo y efectivo. (NCREIF Clarification Statement Regarding Market

Value, National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, 1991).

Premisas del Avalúo

La siguiente tabla muestra las fechas asociadas a la valuación de la propiedad en estudio:

Concepto Fecha Derechos de PropiedadFecha de Reporte 9-sep-16Fecha de Inspección 30-sep-16Fecha de Valor

'Como Está 'Construcción y Terreno' 30-sep-16 Pleno DominioPreparado por CBRE

PREMISA DEL AVALÚO

DRAFT



Cliente / Uso del Reporte

El Reporte de Valuación, el cual incluye la conclusión de valor de Mercado de la propiedad, fue solicitado por

Fibra HD para propósitos de potencial adquisición.

Alcance de la Investigación

El Cliente proporcionó toda la información necesaria incluyendo rent rolls, gastos operativos actuales y presupuesto, así como la información física en la que se basó el valuador. Vea la sección de Supuestos

Extraordinarios para más información.

Alcance del Reporte

Las siguientes actividades fueron realizadas por CBRE para la preparación del análisis:

• Revisión y Análisis de la propiedad y sus alrededores

• Verificación del Uso de Suelo de la Propiedad

• Revisión y Análisis de la información referente al Mercado industrial en la zona

• Revisión de las rentas y precios de salida de propiedades similares

• Revisar los costos de capital proyectados en la propiedad

• Revisión de la información limitada referente a los flujos operativos los cuales fueron proporcionados por el cliente.

• Confirmar toda la información obtenida durante el proceso de valuación en donde fue posible

Hemos considerado la aplicación de las tres metodologías de valuación en este reporte. Sin embargo, en función de la información recabada y las características de la propiedad, hemos considerado que el Enfoque de Ingresos es el que tiene mayor peso en la reconciliación del valor de mercado para la propiedad. Hemos aplicado también el Enfoque de mercado como método alterno de valuación y como comprobación del valor obtenido mediante el Enfoque de Ingresos.

El Enfoque Físico Directo o de Costo de Reposición no se ha considerado en este estudio debido a que los inversionistas no utilizan esta metodología para identificar valores para propósitos de compra.

Investigación de Mercado

• Análisis de propiedades similares en renta

• Análisis de Operaciones Cerradas en venta

Formato del Reporte

• Reporte Completo de Valuación

Tiempo de Exposición

El tiempo de exposición razonable es una función del precio, tiempo y uso. No es una estimación aislada solo del tiempo. El tiempo de exposición también dependerá del tipo de inmueble y de las condiciones del mercado.

Con base en el análisis anterior, un tiempo de exposición de nueve a doce meses es razonable. CBRE asume que la propiedad estaría en un precio competitivo y promovido a nivel nacional e internacional.

DRAFT



Información proporcionada Utilizada en el Análisis

• Escrituras

• Información General de la Propiedad

• Boleta Predial

Supuestos Extraordinarios

Un supuesto extraordinario es definido por el Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP por sus siglas en inglés) como "… un supuesto, directamente relacionado a una asunto específico que, si se encontrara que es falso, podría alterar las opiniones o conclusiones del valuador. Los supuestos extraordinarios, por otra parte, asumen como verdadera la información incierta sobre las características físicas, legales o económicas de la propiedad; o sobre las condiciones externas a la propiedad, como condiciones o tendencias del mercado; o sobre la integridad de los datos usados en un análisis.” 1

• Se asume que la propiedad está libre de todo gravamen. No hemos revisado y por lo tanto no ofrecemos garantías relacionadas con este aspecto.

• Todos los estimados relacionados con áreas, precios de renta y gastos de operación de la propiedad en estudio fueron proporcionados por el cliente y se asume que son datos correctos y confiables. Si en algún momento se nos provee información que indique diferencias significativas con lo considerado, nos reservamos el derecho de modificar el reporte y sus resultados de ser necesario.

• No se realizó ningún estudio ambiental o de la calidad del suelo sobre el cual se desplanta la propiedad en estudio; por lo tanto no ofrecemos garantías relacionadas con estos aspectos.

• La información proporcionada por terceros, en la cual está basado este reporte, es considerada confiable pero no nos hacemos responsables por la veracidad de la misma. Ninguna garantía está dada con respecto a la veracidad y exactitud de la información, sin embargo, el máximo esfuerzo fue realizado para comprobar su veracidad. Si en algún momento se nos provee información que indique diferencias significativas con lo considerado, nos reservamos el derecho de modificar el reporte y sus resultados de ser necesario. El reporte describe la metodología aplicada para el estudio, así como toda la información recabada en nuestra investigación del mercado.

Condiciones hipotéticas

Una condición hipotética es definida por el Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP por sus siglas en inglés) como"… que es contraria a lo que existe pero es supuesta para el propósito del análisis. Las condiciones hipotéticas asumen las condiciones contrarias a los hechos conocidos sobre las características físicas, legales, o económicas de la propiedad; o sobre las condiciones externas a la propiedad, como condiciones o tendencias del mercado; o sobre la integridad de los datos usados en el análisis.” 2

• No existe ninguna condición hipotética.

1 Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2010), 73.

2 Dictionary of Real Estate Appraisal, 97.

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Información de la Propiedad Información Histórica Panorama de Mercado Descripción del Terreno Normatividad / Uso de Suelo Descripción de las Construcciones

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16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada INFORMACIÓN DE LA PROPIEDAD 8


Ubicación Regional

Ubicación

PROPIEDAD EN ESTUDIO

PROPIEDAD EN ESTUDIODRAFT



Fotografía Aérea

PROPIEDAD EN ESTUDIO

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INFORMACIÓN HISTÓRICA

No nos fue proporcionada ninguna información histórica referente a la propiedad. Actualmente la propiedad se

encuentra en venta.

PANORAMA DE MERCADO

Estado de Aguascalientes

Aguascalientes es uno de los 31 estados que, con el Distrito Federal, conforman las 32 entidades federativas de México. Se divide en 11 municipios: Aguascalientes, Asientos, Calvillo, Cosío, Jesús María, Pabellón de Arteaga, Rincón de Romos, San José de Gracia, Tepezalá, San Francisco de los Romo y El Llano. Su capital es la ciudad de Aguascalientes.

La ciudad está situada en el centro-norte de México y limita con los estados de Zacatecas al norte y este y oeste, y por Jalisco, al sur y al este. El estado se encuentra unos 480 km (300 millas) de la Ciudad de México. La ciudad tiene una población de 752,903 personas (INEGI 2012).

Ciudad de Aguascalientes

Industrias Principales

La ciudad se encuentra estratégicamente ubicada en el centro del país y ahora está comenzando a hacerse un nombre por sí misma como una potencia industrial en México. El estado fue alguna vez una importante minera de plata y una fuente importante de transporte ferroviario, ésta última debido a su ubicación estratégica, a medio camino entre las tres áreas más pobladas, es decir, la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Hoy en día la industria automovilística, que está creciendo rápidamente en México, es especialmente importante en este estado, porque aquí no hay una sino dos fábricas de Nissan, que en conjunto producen más de medio millón de autos al año. Además, en 2015 Nissan y Damiler comenzaron la construcción de una nueva planta en la que fabricarán vehículos Infiniti y Mercedes Benz. Los primeros autos Infiniti de esta joint venture emergerán de esta planta en 2017 y los primeros Daimler en 2018.

Comunicación

Como una de las principales ciudades de México, Aguascalientes está bien conectada por vía aérea, terrestre y ferroviaria.

Vías Terrestres

La ciudad está conectada por dos autopistas principales, las cuales son la autopista número 17, que entra a la ciudad por el este y oeste, y también la autopista número 45, que entra en la ciudad desde el norte y el sur.

La ciudad también cuenta con tres principales carreteras periféricas que permiten que el tráfico fluya más libremente por el centro de la ciudad. La primera carretera de circunvalación es la más antigua y como la ciudad ha crecido con el tiempo se han agregado dos nuevas carreteras periféricas. La segunda de éstas se conoce como el Boulevard Aguascalientes (construido en 1980) y la tercera, (construida en 1994), es conocida como el Boulevard Siglo 21.

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Vías Aéreas

El Aeropuerto Internacional Lic. Jesús Terán Peredo, también conocido como Aeropuerto Internacional de Aguascalientes, es un aeropuerto internacional situado en Aguascalientes, al sur de la ciudad. Maneja el tráfico aéreo nacional e internacional y vuela a los destinos de Monterrey, Ciudad de México, Cancún, Tijuana, Houston y Los Ángeles.

Sus instalaciones comerciales consisten de una única terminal, con cuatro posiciones de contacto más tres controles remotos utilizados por aerolíneas no principales. La terminal ha sido recientemente remodelada y ampliada para satisfacer la creciente demanda. El aeropuerto es ahora capaz de manejar 1.5 millones de pasajeros, a pesar de que sólo manejó 0.4 millones durante el año 2012.

Empleo

Un alto porcentaje de la población económicamente activa se concentra del centro de la ciudad al sur de ésta. Uno de los factores que está contribuyendo a la recuperación significativa del sur de la ciudad es la segunda planta de fabricación de Nissan y la planta de Nissan-Daimler que se ubicará a lado de ésta, las cuales generarán miles de nuevos empleos en los próximos años. No es únicamente Nissan quien está creando empleos en la zona, sino que cuenta con más de 70 proveedores de bienes y servicios también ubicados en el área inmediata.

La Zona de Estudio La propiedad en estudio se encuentra localizada al norponiente de la ciudad de Aguascalientes. Específicamente,

la propiedad en estudio se encuentra sobre la Avenida Eugenio Garza Sada, aproximadamente a 5.0 kilómetros

del centro de la ciudad. La propiedad en estudio está situada en la zona conocida como La Punta Campestre. La

zona donde se ubica la propiedad se caracteriza principalmente por ser una zona de nivel socioeconómico medio-

alto con usos de suelo de tipo habitacional y comercial.

La propiedad en estudio tiene muy buena ubicación en términos de acceso, ya que está situada sobre una de las

avenidas más importantes de Aguascalientes, la cual recorre por completo el Municipio de Norte a Sur.

Usos Adyacentes

Norte

• Uso Habitacional; Sur

• Av. Garza Sada y Terreno Uso Mixto; Este

• Uso Comercial; Oeste

• Terreno Uso Mixto.

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DESCRIPCIÓN DEL TERRENO

Posición A lo largo de la calle.

Área de Terreno

La propiedad en estudio tiene una superficie de terreno de 1,175.58 m² o 12,653.83 ft² de acuerdo con la información proporcionada por el cliente.

Densidad 309.96%

Configuración Rectangular

Topografía La topografía de la propiedad es plana, a nivel de calle.

Accesos El acceso vehicular y peatonal es a través de Av. Eugenio Garza Sada.

Servicios La zona cuenta con todos los servicios incluyendo agua, drenaje,

alumbrado público, teléfonos, urbanización completa, en las

vialidades cercanas existe transporte público y en general un adecuado equipamiento.

Áreas Exteriores

Los andadores, pasillos y en general las área exteriores se encuentran

en buen estado de conservación.

Servidumbres y Restricciones

Desconocemos si existe alguna servidumbre, derechos de paso,

restricciones o gravámenes que puedan afectar la comercialización o

valor de la propiedad, salvo las condiciones actuales de mercado. El

reporte de valuación ha sido realizado con base a esta información. Sin embargo, para conocer la existencia de lo ya mencionado, un

dictamen legal sería necesario.

Condiciones del Suelo

No se realizó un estudio detallado del suelo y, dado que no somos

especialistas en la materia, asumimos la no existencia de

contaminantes afectando el sitio. Sin embargo, se requiere una

auditoría ambiental completa para conocer esta situación y cualquier

costo de remediación deberá ser deducido del valor aquí reportado.

Asumimos que el subsuelo es similar a los circundantes en cuanto a drenaje y capacidad de carga y capaz de soportar la estructura

existente.

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NORMATIVIDAD / USO DE SUELO

Uso de Suelo Oficial

• Comercial y Oficina Zona de Influencia

• Mixta. Limitaciones

• Para propósitos de este reporte, CBRE asume que toda la información proporcionada por el

cliente es correcta y confiable. Conclusión

De acuerdo con la información proporcionada, la propiedad se encuentra ubicada en una zona clasificada como

Industrial.

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

La siguiente descripción está basada en la inspección física al inmueble y en la información proporcionada por el

cliente. Asumimos que toda la información proporcionada por el cliente es veraz y confiable.

Tipo de

Propiedad Oficina

Año de

Construcción

2014

Área Rentable 39,221.21 ft² o 3,643.77 m². De acuerdo con la información

proporcionada por el cliente.

Área de Oficinas

Aproximadamente 39,221.00 ft² o 3,643.75 m² (100.00%). De acuerdo con información proporcionada por el cliente.

Altura La propiedad tiene una altura libre de entrepisos de 3.0 m.

Estacionamiento La dotación de estacionamiento es adecuada. (50 cajones)

Inquilino La propiedad se encuentra actualmente vacía. DRAFT



Detalles de la Construcción

Los detalles constructivos de la propiedad se resumen a continuación:

Cimentación Se supone resuelta a base de zapatas aisladas y contra trabes de concreto armado.

Muros A base de tablaroca.

Techumbre Losas coladas de concreto.

Pisos: El piso de la sección de oficinas es de concreto acabado aparente con sellador.

Iluminación A base de lámparas de Led.

Aire

Acondicionado En todo el edificio.

Sistema

Eléctrico Asumimos que el sistema eléctrico es adecuado para el uso actual. 1 unidad de 150 kvas.

Sistema Hidro-Sanitario

Hemos asumido que el sistema hidro-sanitario es adecuado para la propiedad y se encuentra funcionando de manera correcta.

Altura Libre La propiedad tiene una altura libre aproximada de 3.0 m.

Sistema contra

incendio A base de hidrantes y extinguidores.

Condición

General En general la propiedad se encuentra en un estado de conservación excelente.

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Vida y Edad Económica

La estimación de la edad efectiva de la propiedad y vida económica restante se muestra en la siguiente tabla:

Fecha Efectiva 2 AñosEsperanza de Vida 45 AñosVida Económica Restante 43 AñosDepreciación física Incurable Acumulada 4.44%Preparado por CBRE

Vida y Edad Económica

Conclusión

En general, el sujeto en estudio es un edificio de oficinas Clase “A”.

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Panorama de Mercado Panorama Macroeconómico Panorama Aguascalientes

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16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada PANORAMA DE MERCADO 17


PANORAMA MACROECONÓMICO

La economía mundial continúa con una evolución moderada que mantiene su crecimiento en niveles por debajo de lo observado previo a la recesión económica global de 2008-09. A pesar de un incremento del comercio mundial en junio y de cierta mejoría en los datos de confianza del consumidor, las cifras del segundo trimestre señalan un crecimiento muy similar a la media de los últimos cinco años. La atonía en el ritmo de actividad econ6mica global es un reflejo de lo que pasa en las diversas geografías, principalmente en el mundo desarrollado.

En Estados Unidos los datos de crecimiento de la primera mitad del año resultaron por debajo de lo esperado y estuvieron influidos por la continua debilidad tanto de la inversi6n no residencial como de la demanda externa. Por lo anterior, la tasa de crecimiento económico de Estados Unidos para 2016 se revisó de 2.0% a 1.6%.

Para la zona Euro el impacto del Brexit se empezar: a notar, sobre todo para el pr6ximo año, en un deterioro de la confianza que frenar: las decisiones de consumo e inversi6n. En este contexto se mantiene la previsi6n de crecimiento del PIB de 1.6% para 2016 y se revisa a la baja en 0.4% a 1.5% el pronóstico correspondiente a 2017.

En el caso de las economías en desarrollo, éstas han mostrado mayor resistencia y se han visto favorecidas, en cierta medida, por el reciente incremento de los estímulos monetarios. En particular, para el caso de la economía China, si bien las preocupaciones sobre una abrupta desaceleración se han reducido en cierta medida, se mantienen los riesgos sobre la estabilidad financiera, la salida de capitales y el endeudamiento de las empresas. Todo esto mantiene la previsión de una desaceleración hacia 6.4% en 2016 y 5.8% en 2017.

En este entorno de debilidad global, en particular de EE.UU., el sector externo de la economía mexicana se ha visto afectado. Las exportaciones totales en el periodo enero-julio retrocedieron alrededor de 10% a tasa anual, lo cual se ha reflejado en un crecimiento trimestral promedio de apenas 0.2% del sector industrial durante los primeros dos trimestres del año. Adicionalmente, en los últimos meses se ha observado una debilidad del sector servicios que representa dos tercios de la actividad económica. La tasa de crecimiento trimestral de este sector cayó de 1.1% durante el primer trimestre a -0.1% durante el segundo. En buena medida estas cifras explican la caída de 0.2% trimestral del PIB en el periodo abril-junio (-0.8% a tasa trimestral anualizada), lo cual aunado a la revisi6n a la baja del primer trimestre (de 3.2% a 2.0% a tasa trimestral anualizada) nos conduce a reducir nuestra expectativa de crecimiento de 2.6% a 1.8% para 2016.

La moderaci6n en el crecimiento econ6mico del país también se ve reflejado en los ingresos presupuestarios totales del sector público. Durante el periodo enero-julio de 2016, estos ingresos mostraron un crecimiento anual real de 0.1% al excluir el Remanente Operativo de Banxico. Por su parte, el gasto neto pagado del sector público en dicho periodo registró una caída anual real de 0.3% mientras que la deuda bruta se ubicó en 47.1% del PIB al primer semestre de 2016, mostrando un incremento de 2.6 puntos porcentuales respecto al cierre de 2015.

El menor crecimiento de la economía en un contexto de bajos precios del petróleo y un ajuste tardío al gasto público se ha reflejado en un relevante incremento en el déficit de cuenta corriente que al momento se encuentra en alrededor de 3.1% del PIB. El rápido incremento de este indicador (en 2011 el déficit se encontraba en alrededor de 1.2% del PIB) y las dificultades para su financiamiento, dada la escasez de flujos de cartera en un contexto de volatilidad en los mercados financieros y de normalizaci6n monetaria en EE.UU, lo han convertido en una de las preocupaciones principales del banco central. En efecto, Banxico ha señalado que la reducci6n en el

gasto público es más eficiente para lograr el ajuste de la cuenta corriente, considerando que se debe complementar con una disminución del gasto privado y es ahí donde cobra relevancia el incremento de la tasa de política monetaria decidido en la reunión del 30 de junio.

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El incremento de la deuda pública y el déficit de las cuentas externas no s6lo han atraído la atenci6n del banco central, sino también de las agencias calificadoras. En las últimas semanas S&P coloc6 en perspectiva negativa la calificaci6n de deuda soberana de México. La calificadora menciona al crecimiento de la deuda pública y el servicio de ésta como los principales riesgos, por lo que de continuar el deterioro de estos indicadores, podría generar una modificaci6n a la baja en la calificaci6n soberana del país en los siguientes 24 meses.

En los mercados financieros, la búsqueda por rendimientos, el comportamiento de los mercados accionarios y de las divisas de economías emergentes, y cierta reactivaci6n de flujos hacia estas economías por parte de extranjeros se han visto favorecidos por el incremento de los estímulos monetarios por parte de algunos bancos centrales de países desarrollados y las perspectivas de una normalizaci6n monetaria más gradual en EE.UU. En el caso particular del peso mexicano, en un entorno de menor aversión al riesgo tras el Brexit, tanto el precio del petróleo como los comentarios de los miembros de la Reserva Federal retomaron su poder explicativo. Si bien se ha registrado cierta apreciación, el tipo de cambio se mantiene en alrededor del 18.50 ppd en promedio, influido en cierta medida por la incertidumbre hacia el segundo semestre del año (la reuni6n de la OPEP en septiembre, las elecciones de EE.UU. en noviembre, etc.). En caso de que se presentara un nuevo episodio de diferenciación negativa del peso en relación a otras monedas de economías emergentes, Banxico se podría desligar nuevamente de la Reserva Federal e incrementar la tasa de referencia.

En 2016 la tasa de crecimiento del PIB será menor a la de 2015

En agosto de 2016 el INEGI informó que la tasa de crecimiento trimestral del PIB del segundo trimestre de ese año (2T1H) fue -0.2%. Este crecimiento equivale a una tasa de crecimiento trimestral anualizada de la actividad económica negativa de -0.8% para ese trimestre. Si bien el desempeño del PIB en 2T16 representó una mala noticia en sí misma y para la tasa de crecimiento esperada de la actividad económica, también hay que tener en cuenta que el INEGI redujo el dato del crecimiento del PIB de 1T16. De esta forma, la nueva informaci6n del INEGI hizo que se pasara de tener una tasa de crecimiento trimestral del PIB en 1T16 de 0.8% (equivalente a un crecimiento trimestral anualizado de 3.2%) a una menor de 0.5% (tasa equivalente a un crecimiento trimestral anualizado del PIB de 2.0%).

El hecho de que el INEGI haya revisado a la baja el crecimiento del PIB del 1T16 y que además este haya registrado un crecimiento negativo de 2T16 son factores que hacen que ahora se espere una menor tasa de crecimiento del PIB para 2016. Es decir, la combinación de menor crecimiento al inicio del año junto con la caída de la actividad en el segundo trimestre hacen que las perspectivas económicas para 2016 ahora sean menos favorables que al inicio del año o que en el momento en que se dio a conocer una alta tasa de crecimiento del PIB para el 1T16, la cual se ajust6 a la (aja recientemente con los datos actualizados del INEGI.

Dado los dos puntos anteriores, consideramos que el crecimiento del PIB en 2016 será de 1.8% siempre y cuando durante el tercer y cuarto trimestre del año la actividad económica registre tasas de crecimiento trimestrales que estén, en promedio, dentro del rango de 0.7% en cada uno de estos. Cabe mencionar que de 1T12 a 2T16 la tasa de crecimiento trimestral promedio del PIB fue de 0.5%, y que tasas de crecimiento trimestrales en promedio

menores al 0.7% referido implican un menor dinamismo de la actividad económica en 2016. Este punto indica que en el transcurso del segundo semestre del año la actividad económica tiene que crecer a tasas trimestrales relativamente altas o a tasas trimestrales anualizadas de alrededor del 3% en la segunda parte del año.

Al analizar el desempeño de los sectores que integran al PIB por el lado de la oferta, se tiene que en 2T16 el sector secundario o sector industrial destaca debido a su crecimiento trimestral negativo (-1.5%). Este des-

menores al 0.7% referido implican un menor dinamismo de la actividad económica en 2016. Este punto indica que en el transcurso del segundo semestre del año la actividad económica tiene que crecer a tasas trimestrales relativamente altas o a tasas trimestrales anualizadas de alrededor del 3% en la segunda parte del año.

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Al analizar el desempeño de los sectores que integran al PIB por el lado de la oferta, se tiene que en 2T16 el sector secundario o sector industrial destaca debido a su crecimiento trimestral negativo (-1.5%). Este desfavorable desempeño del sector industrial puede deberse en parte al también desfavorable desempeño que han tenido las exportaciones de mercancías, en particular las exportaciones de manufacturas. Este tema se comenta con mayor detalle en la sección del sector externo de este apartado. En este sentido, es posible que el bajo crecimiento del PIB de Estados Unidos que se ha observado a lo largo de 2016, esté afectando, por la vía de las exportaciones, al desempeño del sector industrial. Además, Estados Unidos es el principal socio comercial del país al que se destina alrededor del 80% de las exportaciones totales.

Cabe tener presente que de 1T12 a 2T16 la tasa de crecimiento promedio trimestral del PIB del sector secundario fue de 0.2%. Además, el PIB de este sector representa alrededor del 33% del PIB total del país. Tanto su tasa de crecimiento trimestral promedio como su peso relativo en el PIB indican que este sector no es el más dinámico de la economía ni el que tiene la mayor contribución al crecimiento de la actividad económica del país. Por esta raz6n se puede pensar que aunque en el futuro pr6ximo este sector vuelva a registrar tasas de crecimiento trimestrales positivas, su dinamismo no será alto, o si lo llegara a ser este no lo sería por mucho tiempo dado su comportamiento histórico.

Por su parte, en 2T16 el sector terciario registró un crecimiento trimestral reducido de 0.1%. Del 1T12 a 2T16 la tasa de crecimiento trimestral promedio de este sector de actividad económica fue de 0.7%. Es más, de 2T15 a 2T16 este sector ha desacelerado su dinamismo al momento en que este pasó de registrar una tasa de crecimiento trimestral de 1.1% en el primer periodo a una de 0.1% en el segundo. Además, el sector terciario representa alrededor del 63% del PIB total, lo cual al combinarse con su relativa alta tasa de crecimiento trimestral promedio de 0.7% hace que este sector sea el que más ha contribuido a la expansión del producto. En este sentido, una abrupta desaceleraci6n del ritmo de crecimiento del sector terciario se ver: reflejada en una significativa desaceleraci6n del ritmo de expansi6n del PIB total. Por lo tanto, si el sector terciario no logra crecer a tasas relativamente altas en el segundo semestre del año, entonces será difícil que el PIB total del país pueda crecer al 1.8% en 2016.

En lo concerniente al sector primario, el cual contribuye con alrededor del 4% del PIB y de 1T12 a 2T16 su tasa de crecimiento promedio trimestral fue de 0.8%. En la medida en que esta actividad económica tenga una reducida participación dentro del PIB hace que su aportación al crecimiento de la actividad económica total del país sea reducida por más dinámico que este sector sea. Es decir, las características de este sector de actividad económica también corroboran que la parte más importante del impulso a la actividad económica del país provendrá por el desempeño favorable del sector servicios.

En resumen, se tiene que el poco favorable desempeño de la actividad económica durante el primer semestre del año hace que en la segunda parte del mismo el PIB debe de crecer a tasas trimestrales anualizadas alrededor de 3%. Si esto no sucede, la tasa de crecimiento de 1.8% que esperamos no se alcanzará.

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Indicadores de actividad recientes del tercer trimestre de 2016

Hasta el momento hay pocos indicadores que hagan referencia al comportamiento de la actividad económica en 3T16. Uno de estos es el indicador que está dado por la producción total automóviles de julio de 2016. Este indicador es relevante debido a que un alto porcentaje de producci6n automotriz se exporta y por la alta importancia que el sector automotriz tiene dentro del sector manufacturero. De acuerdo con los últimos datos disponibles de julio, se puede pensar que se está al inicio de una nueva etapa de expansión de este sector de acuerdo con lo que señala su tasa de crecimiento anual promedio móvil de tres meses. Sin embargo, la expansión sostenida de este sector dependerá de que éste siga presentando tasas de crecimiento anuales positivas en los siguientes meses.

Por otra parte, el Índice IMEF del Entorno Empresarial Mexicano de julio de 2016 señala que las perspectivas del sector manufacturero en su total no son del todo favorables como lo sugiere el caso de la producción del sector automotriz de ese mismo mes. Es decir, estas señales mixtas del sector manufacturero indican la posibilidad de que continúe una débil expansi6n de la actividad econ6mica a lo largo del año, la cual a su vez puede mejorar si persiste el desempeño positivo que el indicador del entorno empresarial del IMEF para el sector no manufacturero que se observó en julio. Es decir, los datos anteriores indican que en tanto que en el corto plazo el mejor desempeño del sector no manufacturero compense al del sector manufacturero y que en los siguientes meses también mejore el de este último sector. Estos factores harán posible esperar que el crecimiento del PIB en el segundo semestre de 2016 sea más dinámico, lo cual a su vez permitir: que el crecimiento anual del producto sea de 1.8%.

Sector Externo: persiste el aumento del saldo deficitario de la (alanza comercial como consecuencia del saldo deficitario de la (alanza petrolera

En lo que va de 2016 la economía mexicana ha enfrentado importantes retos, y uno de estos es él comportamiento desfavorable del sector externo. En este contexto se tiene que el saldo de la (alanza comercial acumulado de enero a julio de 2016 fue deficitario por 8.9 mil millones de d6lares (mmd). Este déficit fue mayor en 37% al que esta (alanza registr6 en el mismo periodo de 2015. La principal raz6n del déficit de la (alanza comercial del país se debe al déficit que la (alanza petrolera ha registrado.

Detrás del déficit de la (alanza petrolera y, por tanto de la balanza comercial del país, está la rápida disminución del precio del barril de petróleo crudo que el país exporta. En este contexto, cabe mencionar que fue a partir de octubre de 2014 cuando se present6 la primera posici6n deficitaria de la (alanza petrolera, la cual ascendi6 a 123 millones de d6lares (md). En ese mes el precio del barril de petr6leo crudo de exportaci6n fue de 75.2 dólares cuando en enero de 2014 el precio promedio del barril de petróleo crudo de exportación fue de 90.7 dólares. Es decir, la disminución de 15 dólares en el precio del barril de exportación generó la primera posici6n deficitaria de la (alanza petrolera. Los datos anteriores indican que el monto del déficit de la (alanza petrolera aumentó rápidamente como consecuencia también de la rápida disminución del precio del barril de crudo de exportación. Por ejemplo, en julio de 2015 este precio bajó a 46.6 dólares, en enero de 2016 se redujo hasta alcanzar 23.9 d6lares, y para julio de 2016 aument6 a 38.3 d6lares (un precio que apenas es el 51% del precio de 75.2 d6lares que tuvo el barril de petr6leo en octubre de 2014).

La importante reducci6n del precio del barril de petr6leo de exportaci6n explica porque el saldo deficitario

promedio mensual de la (alanza petrolera en 2015 fue de 843 md y todavía aument6 a 967 md para los primeros

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siete meses de 2016. El punto anterior indica que en la medida en que el país tenga la necesidad de continuar realizando cuantiosas importaciones de gasolinas y otros productos derivados del petr6leo al mismo tiempo que el precio del barril de petróleo crudo que el país exporta esté substancialmente por debajo de los 75 d6lares, entonces el déficit de esta cuenta con el exterior persistirá. Incluso, el precio promedio del barril de petróleo de exportación en 2014, en 2015 y los primeros siete meses de 2016 fue de 86, 43 dólares y 32 dólares, respectivamente.

Las cifras anteriores indican que la brecha que tiene el precio actual del petróleo de exportación con el que había en octubre de 2014 es muy grande y posiblemente persista por mucho tiempo. Este punto también se ilustra si se tiene en cuenta que la cobertura del precio internacional del barril de petróleo que el gobierno federal adquirió recientemente para 2017 por conducto de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público fue de 38 dólares en tanto que la cobertura que se adquirió en 2015 para 2016 fue de 49 dólares. Por otra parte, para 2014 y 2015 el déficit de la (alanza comercial de productos no petroleros ascendi6 a 3.9 y 4.5 mmd, respectivamente. Este déficit para los primeros siete meses de 2015 y 2016 ascendi6 a 2.1 y 2.2 mmd, respectivamente. Estos montos corroboran que hasta el momento la (alanza comercial de mercancías no petroleras no representa un importante desequilibrio de las cuentas del país con el exterior como sí es el caso de la (alanza comercial petrolera.

Exportaciones de mercancías por tipo de bien: de enero a julio de 2016 hay mayor deterioro de las exportaciones que en el mismo lapso de 2015

Las exportaciones totales de mercancías acumuladas de enero a julio de 2016 registraron un mayor deterioro de lo que lo hicieron en los mismos meses de 2015, pues la tasa de crecimiento anual de las exportaciones acumuladas en los primeros siete meses de 2016 fue negativa (-5.7%) y menor a la registrada en el mismo lapso de 2015 (-2.3%). Además, en los primeros siete meses de 2016 se ha observado una contracci6n de las exportaciones manufactureras (-3.6%) en tanto que en 2015 estas reportaron un crecimiento positivo (3.2%). Cabe mencionar que el deterioro de las exportaciones de manufacturas en 2016 también se ha llevado a cabo en las exportaciones automotrices. Este punto es relevante, pues en 2015 se considera(a que la fortaleza del sector externo en gran parte esta(a dada por las exportaciones del sector automotriz. En 2016 esto ha dejado de suceder, lo cual en el fondo implica que el sector exportador manufacturero del país también se ha debilitado.

Una causa del deterioro del sector exportador no petrolero tiene que ver con el comportamiento de la economía estadounidense en lo que va de 2016. En el primer y segundo trimestres del año, el PIB de Estados Unidos registr6 tasas de crecimiento trimestrales anualizadas de 0.8 y 1.2%, respectivamente. Este (ajo ritmo de crecimiento de la economía de ese país se refleja en un desfavorable desempeño del sector exportador mexicano, máxime si se tiene en cuenta que alrededor del 80% de las exportaciones totales del país se dirigen al mercado estadounidense. En este sentido, es de esperar que el mayor ritmo de crecimiento que el PIB de Estados Unidos registre en el futuro pueda favorecer la expansión de las exportaciones no petroleras del país, particularmente las manufactureras.

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Importaciones de mercancías por tipo de bien: el deterioro de las importaciones totales de mercancías refleja el poco favorable entorno macroecon6mico del país

Las importaciones totales de mercancías acumuladas de enero a julio de 2016 también registraron tasas de crecimiento anuales negativas (-4.4%), las cuales reflejan un mayor deterioro del que estas reportaron en los mismos meses de 2015 (-1.2%). Cabe mencionar que las importaciones acumuladas de bienes de capital de enero a julio de 2015 registraron una tasa de crecimiento positiva (6.6%), y en cambio en ese mismo lapso de 2016 la tasa de crecimiento de este tipo de importaciones fue negativa (-6.6%).

El comportamiento negativo de las importaciones de bienes de capital de 2016 podría estar reflejando, entre otros factores, el menor dinamismo que tiene la inversi6n fija (ruta total del país debido a que posiblemente en la actualidad, dado el reducido dinamismo de la actividad económica, no hay muchas oportunidades rentables para realizar nuevas inversiones. Otra raz6n que también puede explicar el comportamiento de las importaciones de mercancías puede deberse al ajuste que ha tenido el tipo de cambio. En julio de 2014 el tipo de cambio del peso por el dólar estadounidense fue de 13.0 pesos; en diciembre de ese año aumentó a 14.7 pesos y al final de 2015 aument6 a 17.2 pesos y en julio de 2016 este se ubic6 en 18.9 pesos. Este ajuste en tipo de cambio ha encarecido todo tipo de importaciones, incluidas las de bienes de capital. Si bien las dos razones anteriores podrían explicar en gran medida la contracci6n de las importaciones de (bienes de capital a lo largo del año, no hay que olvidar que este tipo de compras al exterior en 2015 representaron el 10.6% de las importaciones totales. Esto último hace que el efecto de la disminución de las importaciones de bienes de capital en la reducción de las importaciones totales de mercancías que se ha observado en los primeros siete meses del año sea limitado. En 2015 las importaciones de bienes consumo representaron el 14.2% de las importaciones totales (3.3% bienes de consumo de origen petrolero y 10.9% bienes de consumo de origen no petrolero). El monto acumulado de estas importaciones de enero a julio de 2016 registró una contracción anual de 7.8%, la cual fue mayor a la de 4.9% que este tipo de importaciones reportó en el mismo lapso de 2015. Es decir, este tipo de importaciones lleva dos años consecutivos contrayéndose. Posiblemente una parte importante de la reducción de estas importaciones se deba al ajuste del tipo de cambio que se ha dado particularmente en los dos últimos años. En este sentido, llama la atención que el monto y e importancia relativa de las importaciones de bienes de consumo no petroleras sean mayores al monto e importancia relativa que tienen las importaciones de bienes de capital.

En 2015 las importaciones de bienes intermedios representaron el 75.2% del total de las importaciones, de las cuales el 5.1% es de origen petrolero y restante 70.1% es de origen no petrolero. De enero a julio de 2015 el monto acumulado de este tipo de importaciones registró un crecimiento positivo de 0.1%, tasa que contrasta con la tasa negativa que estas reportaron en los mismos meses de 2016 (-3.6%). Este comportamiento de las importaciones de bienes intermedios en gran medida puede hacer referencia a una alta vinculación al comportamiento del sector exportador (parte de las exportaciones de manufacturas requieren de piezas importadas), y al bajo dinamismo que ha registrado la actividad económica del país en los últimos dos años. Esto puede explicar la raz6n por la cual el monto total de este tipo de importaciones no petroleras de 2015 prácticamente fue igual al de 2014.

Evolución reciente del empleo formal de los trabajadores del sector privado (IMSS)

El número total de trabajadores registrados en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) representa al empleo

formal del sector privado del país. De esta forma, el aumento mensual en el número de estos trabajadores indica

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la magnitud de expansión del empleo formal del sector privado. Además, este dato es un importante indicador adelantado de la actividad econ6mica del país. Las tasas de crecimiento anuales del empleo IMSS y del Indicador Global de Actividad Econ6mica (IGAE) muestran una alta correlaci6n positiva entre sí. Por ejemplo, de enero de 2000 a mayo de 2016 el coeficiente de correlaci6n entre estas dos variables fue de 0.77 y de enero de 2013 a mayo de 2016 fue de 0.80. Cabe mencionar que los coeficientes de correlaci6n referidos indican que la alta relaci6n positiva que existe entre actividad econ6mica (IGAE) y el empleo formal IMSS hace referencia a una relaci6n de largo plazo entre estas dos variables. En este sentido se tiene que el dinamismo del empleo formal del IMSS es consecuencia y reflejo del dinamismo de la actividad econ6mica, pues mayor actividad econ6mica puede expandir la planta laboral además de inducir mayores inversiones que consoliden al proceso de expansión económica.

El punto anterior cobra especial importancia si se tiene en cuenta que el dato del empleo IMSS de un mes es una información que se publica con un retraso que puede ser de hasta 12 días naturales. En cambio, el dato de un mes en particular del IGAE se publica con retraso de 50 días naturales o más. Por ejemplo, hasta el 22 de agosto el INEGI public6 el dato del IGAE de junio. Este importante rezago en la difusi6n de la informaci6n de la actividad económica contrasta con la oportunidad de la información del empleo IMSS, lo cual hace que este indicador pueda considerarse hasta cierto punto como un indicador adelantado de la actividad económica. Este indicador a su vez bien puede ser complementado con informaci6n adicional para vislumbrar una tendencia de la actividad econ6mica, además de que puede ser usado como indicador de muy corto plazo de lo que está sucediendo en la actividad económica. Asimismo, se puede pensar que los incrementos mensuales de gran magnitud de esta categoría de empleo están asociados a un gran dinamismo de la actividad económica o a una alta tasa de crecimiento del IGAE. De igual forma, aumentos moderados o reducidos del empleo IMSS son consecuencia de una actividad económica cuyo dinamismo también es moderado o reducido.

El número de trabajadores registrados en el IMSS en un lapso de 12 meses aumentó de manera importante particularmente de enero de 2014 hasta agosto de 2015 como consecuencia de la mayor actividad econ6mica y del programa de formalizaci6n del empleo. Por ejemplo, de septiembre de 2014 a agosto de 2015 el aumento de 12 meses de los empleados registrados en el IMSS en promedio fue de 733 mil personas, y de septiembre de 2015 a julio de 2016 se redujo a 664 mil personas. Estas cifras reflejan que desde el último trimestre de 2015 se ha observado un menor ritmo de aumento en el número de nuevos trabajadores registrados ante el IMSS. Este menor dinamismo en el aumento del empleo formal del sector privado llamó la atenci6n de las autoridades laborales, lo cual se reflej6 en que en la segunda mitad de mayo de 2016 estas realizaron el relanzamiento del Programa de Formalizaci6n del Empleo.

Ahora bien, si se considera al aumento del número de trabajadores registrados en el IMSS desde enero a julio del año se tiene que los datos de 2016 no mejoran a los de 2015. Cabe mencionar que también se puede interpretar al relanzamiento del Programa de Formalizaci6n el Empleo efectuado en mayo como un indicador de que la mayor parte de los resultados y beneficios de este Programa ya se habían dado a casi tres años de su lanzamiento.

El menor número de trabajadores registrados en el IMSS en el lapso de 12 meses que se ha registrado desde septiembre de 2015 a la fecha es consecuencia de un menor aumento mensual del empleo en ese instituto. Este punto cobra especial importancia para el caso del aumento mensual del empleo IMSS de julio de 2016, pues el incremento en el número de trabajadores registrados en ese instituto en ese mes fue de 22,060. Esta cifra es

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substancialmente menor a la del mes anterior y también menor al aumento mensual del empleo IMSS del mismo mes de 2014 y 2015. Además, llama la atención que el dato del aumento mensual del empleo IMSS se dio después del relanzamiento del Programa de Formalizaci6n del Empleo.

Una posible e importante implicación del limitado aumento mensual del número de trabajadores registrados en el IMSS de julio de 2016 es que este también pueda reflejar un reducido dinamismo de la actividad econ6- mica (IGAE) de ese mes. Esto significaría que la tasa de crecimiento del IGAE de julio, o de inicio del tercer trimestre de 2016 (3T16), puede ser reducida. Este aspecto a su vez influir: en que la tasa de crecimiento del PIB de ese trimestre y, por tanto, la tasa anual de 2016 pudiera ser más baja de lo esperado.

La situaci6n descrita en el párrafo anterior podría modificarse de manera favorable si se registrara un mayor dinamismo del IGAE y del empleo a partir de agosto. Esto podría suceder de darse una reactivación importante del sector exportador del país, además de que el consumo privado continúe con el mismo dinamismo que ha registrado desde 2014. La carencia de eventos positivos que generen mayor dinamismo de la actividad económica dentro del contexto de una reducida expansión mensual del empleo formal IMSS hace pensar que el crecimiento de la actividad económica en 3T16 puede ser moderado y, por tanto, también contribuir a que el crecimiento anual del PIB del país para 2016 sea menor al esperado.

Desde el segundo trimestre de 2014 el salario medio real asociado a los trabajadores asegurados en el IMSS ha crecido en términos reales como consecuencia de la menor inflaci6n. Ese incremento en términos reales del salario de estos trabajadores también se reflej6 en una mayor tasa de crecimiento anual de la masa salarial (número total de trabajadores multiplicado por el salario real asociado a trabajadores asegurados). El proceso del aumento del ritmo de crecimiento anual de la masa salarial de los trabajadores registrados en el IMSS empez6 a partir de febrero de 2014 (tasa de crecimiento anual de 2.7%) y lleg6 a su máximo en agosto de 2015 (tasa de crecimiento anual de 6.3%). A partir de septiembre de 2015 empez6 a moderarse el ritmo de crecimiento de la masa salarial, y en julio estimamos que fue de 4.9%.

La desaceleración de la tasa de crecimiento anual de la masa salarial IMSS que se ha observado a lo largo de 2016 puede propiciar un menor dinamismo del consumo privado. Cabe mencionar que en los últimos dos años el consumo privado es uno de los componentes de la demanda agregada del PIB que ha registrado un comportamiento favorable, además de que también ha impulsado el crecimiento del PIB. En este sentido, el menor ritmo de crecimiento de la masa salarial, al propiciar un menor consumo privado, podrá: influir en disminuir la tasa de crecimiento del PIB que esperamos para 2016.

Finanzas públicas: el gasto corriente contribuy6 con 49.0% a la caída anual de 2.6% en el gasto programable del periodo enero-julio de 2016, reflejando así parte de los recortes al gasto público total anunciados en este año

Los ingresos presupuestarios totales del sector público mostraron un crecimiento anual real de 9.8% durante el periodo enero-julio de 2016 en relación al mismo lapso del año pasado. Es importante mencionar que esta comparación interanual incluye el monto de 239.1 mil millones de pesos correspondientes al remanente operativo del Banco de México. Al excluir este componente de los ingresos presupuestarios, su tasa de crecimiento real habría sido de 0.1% en la comparación interanual mencionada.

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En la desagregación de los ingresos presupuestarios totales por componentes, los ingresos no tributarios mostraron un crecimiento anual real de 20.2% en el periodo enero-julio de 2016. La exclusión del remanente operativo del Banco de México implicaría una caída anual real en este componente de 34.7%. Por su parte, los ingresos tributarios exhibieron un crecimiento anual real de 12.0% en dicho lapso. Al interior de estos ingresos se destacó el rubro de ISR, cuya recaudación se incrementó en 13.0% en términos anuales reales en ese lapso. Con este aumento anual en ISR, y dada su participación de 53.0% en la estructura de los impuestos tributarios durante enero-julio de 2015, la contribución del ISR al crecimiento anual real de los ingresos tributarios fue 57.4%.

El IVA es otro componente de los ingresos tributarios que se destaca por su peso en la estructura de estos últimos (27.9% de participaci6n en enero-julio de 2016). En el periodo enero-julio del año en curso, el IVA mostró una variación anual real de 7.2%, lo cual se compara de manera favorable al 3.3% de crecimiento anual observado en el mismo lapso de 2015. Indiscutiblemente, la evolución del IVA está muy vinculada a la actividad econ6mica del país, aunque también los esfuerzos de fiscalizaci6n parecen estar mostrado su impacto favorable sobre este componente. Los ingresos petroleros del sector público solamente representaron 14.0% de los ingresos presupuestarios totales en el periodo enero-julio de 2016 (la cifra correspondiente fue 19.H% para el mismo lapso de 2015). No obstante, los ingresos petroleros continuaron cayendo en términos anuales reales a una tasa de 21.2%.

En lo referente al gasto neto pagado del sector público en el periodo enero-julio de 2016, éste registró una caída anual real de 0.3% en comparación con el mismo lapso del año pasado. Ello se debió principalmente al desempeño negativo del rubro del gasto programable (el cual participó con 77.3% en el total del gasto neto pagado del sector público durante enero-julio de 2015), con una tasa de crecimiento anual real de -2.6% en dicho lapso. Al interior del gasto programable, el gasto corriente cayó 1.7% en términos anuales reales, contribuyendo así con alrededor de 49.0% a la caída porcentual anual observada en el gasto programable dado que participó con alrededor de 75.0% en el gasto programable de enero-julio de 2015. El resto de la contribuci6n (51.0%) a la caída del gasto programable provino del gasto en capital. Si bien esta aportaci6n fue similar a la del gasto corriente, el gasto en capital registró una mayor contracción al decrecer a una tasa anual real de 5.3%. La evoluci6n observada en el gasto programable en el periodo enero-julio de 2016 ya parece estar reflejando una parte de los recortes al gasto público por 164 mil millones de pesos (100 mil millones de pesos de este recorte se aplicar: al gasto de Pemex) anunciados en febrero y junio de este año. Por lo anterior, se prevé que el gasto programable del resto de 2016 siga incorporando dichos recortes. No obstante, estos recortes (equivalentes a 0.9% del PIB) ya se han visto compensados por mayores gastos.

En el documento de "Medidas para continuar fomentando la transparencia en las finanzas públicas" de la SHCP, se indica que hay una desviación positiva en el gasto neto total (excluyendo erogaciones en inversiones financieras) de 0.2% del PIB en relaci6n al Presupuesto de Egresos de la Federaci6n (PEF). Ello se explica por: i) el mayor gasto de Pemex por adeudos liquidados con proveedores y contratistas (0.4% del PIB); ii) el mayor gasto no programa(le (0.3% del PIB) por incrementos en los costos financieros y en las participaciones transferidas a los estados; iii) el

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mayor gasto en pensiones del IMSS, ISSSTE y Pemex (0.3% del PIB); iv) el mayor gasto en programas de apoyo al desarrollo (0.1% del PIB); y v) los ajustes al gasto anunciados este año (-0.9% del PIB).

En contraste con lo ocurrido en enero-julio de 2015, el balance primario del sector público (el cual no incluye las inversiones en las empresas productivas del Estado) fue superavitario por un monto de 121.4 mil millones de pesos. La mayor parte del (alance primario se vio reflejado en el (alance del gobierno federal. Los mayores ingresos presupuestarios y, en mucha menor medida, las reducciones anuales al gasto público del periodo enero-julio de 2016 parecen estar reflejándose en dicho balance. La generaci6n de balances primarios positivos del sector público es una condici6n necesaria mas no suficiente para ir aminorando el ritmo de endeudamiento público de los años recientes como también para ir construyendo espacios fiscales que le permitan al gobierno federal hacer frente a choques económicos adversos en un futuro.

En cuanto al tema de la deuda pública, el saldo de la deuda bruta fue de 47.1% del PIB al primer semestre de 2016. Este nivel de deuda es 2.6 puntos porcentuales mayor al cociente de deuda pública a PIB observado al cierre de 2015. La depreciación del tipo de cambio en el primer semestre del año es un factor que en gran medida explica este mayor nivel de endeudamiento público como proporción del PIB. Esta situación también se ve reflejada en la mayor participaci6n de la deuda pública externa dentro de la deuda pública total al pasar de 33.1% en el cierre de 2015 a 37.7% en el primer semestre de 2016.

Al primer semestre de 2016, el saldo hist6rico de los requerimientos financieros del sector público (SHRFSP) se encuentra 18 puntos porcentuales de PIB por encima de su nivel alcanzado en 2007. Para que sea posible iniciar una trayectoria descendente en el cociente del SHRFSP a PIB es necesario que los requerimientos financieros del sector público (RFSP) como porcentaje del PIB sea menor al mínimo entre el deflactor del PIB y el crecimiento anual real del PIB. En este sentido, es importante mencionar que la SHCP tiene la intención de reducir el déficit anual de los RFSP a 3.0% del PIB en 2016 (después de 4.1% del PIB en 2015), 3.0% en 2017 y 2.5% a partir de 2018. En el documento anteriormente mencionado de la SHCP, se señala que el SHRFSP pasará a 50.5% del PIB al finalizar este año. Para que dicho saldo muestre una trayectoria descendente a partir de 2017 asumiendo el déficit anual de 3.0% para los RFSP, la economía mexicana tendría que crecer por lo menos 3.1% el pr6ximo año considerando un deflactor del PIB de 3.3%. No obstante, nuestra previsi6n para 2017 señala que el PIB crecerá 2.2%. De cumplirse este pronóstico, el SHRFSP como porcentaje del PIB sería de 50.8%.

Perspectivas de la economía mexicana para 2016

Como se ha comentado, esperamos que la tasa de crecimiento del PIB en 2016 sea de 1.8%. Esto es el resultado de la revisi6n del PIB de 1T16, la cual hizo que el dato de la tasa de crecimiento trimestral que el INEGI anunci6 en mayo de 2016 de 0.8% (la cual equivale a una tasa de crecimiento trimestral anualizada de 3.2%) se redujera en agosto a 0.5% (o a una tasa de crecimiento anualizada de 2.0%). Además de este evento, en agosto se dio a conocer el dato del crecimiento económico trimestral del PIB de -0.2% (o tasa de crecimiento trimestral anualizada de -0.8%). Para esa fecha esperamos que el crecimiento trimestral del PIB fuera positivo y de 0.5% (2% de tasa de crecimiento trimestral anualizada).

Estos dos factores afectaron de manera importante la tasa de crecimiento del PIB que esperábamos de 2.6% para

2016 e hicieron que en nuestro nuevo pronóstico esa tasa se redujera en ocho décimas de punto porcentual. El

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menor crecimiento trimestral observado del PIB de 0.5% 1T16 que se dio a conocer en agosto de 2016 implicó

una reducción de 0.3 décimas al momento que se revisó el dato de 0.8% de crecimiento trimestral que el INEGI

había dado a conocer en mayo de 2016. Por otra parte, nosotros esperábamos que la tasa de crecimiento trimestral del producto en 2T16 fuera de 0.5% y result6 ser de -0.2%. Esto signific6 una disminuci6n de 7 décimas de la tasa de crecimiento trimestral. Como lo indican los datos anteriores, estos dos eventos influyeron de manera significativa para que ajustáramos el pron6stico del crecimiento del PIB de 1.8% para 2016.

Otro factor que también ha influido en el ajuste de nuestra tasa de crecimiento del PIB de 2016 de 2.6% a 1.8% se debe al desempeño reciente de la economía estadounidense a lo largo del primer semestre del año. Al inicio del año esperábamos que el PIB de Estados Unidos creciera 2% en 2016, y el menor ritmo de crecimiento que ese país ha registrado a lo largo del año ha hecho que ahora esperemos que su crecimiento en 2016 sea menor y de 1.6%. Dada la fuerte vinculación del sector exportador del país con la economía estadounidense, el menor ritmo de expansión económica que esperamos para ese país repercutirá en el nuestro. Este último punto indica que en el momento en que la actividad econ6mica de Estados Unidos crezca a tasas más altas, el PIB de nuestro país también lo hará.

Considerando la 1a quincena de agosto, la inflaci6n ha permanecido por debajo de 3.0% por más de 15 meses consecutivos

La inflaci6n general se ha mantenido por debajo de la meta permanente de Banxico (3.0%) durante quince meses consecutivos. En los primeros siete meses del año, la inflaci6n general anual ha promediado 2.63% y la inflaci6n acumulada a julio es de tan solo 0.57 puntos porcentuales (pp), el segundo menor nivel acumulado durante los primeros siete meses de un año, solo por encima del registrado en 2015. En la primera quincena de agosto, la inflaci6n anual tuvo un repunte a 2.80%, en parte explicado por el aumento en los precios de la gasolina. No obstante, para todo el mes es previsible una moderación de dicho ritmo anual de aumento en los precios tras el anuncio de una disminución de 10% en los precios del gas LP a partir del 17 de agosto. Con ello, prevemos que la inflaci6n anual se ubicará en agosto en 2.73%, con lo que serán 16 los meses en línea que la inflaci6n se ha(r: ubicado por debajo de 3.0%. Así, se puede afirmar que la inflaci6n general promedio se ubicará por debajo de 3.0% durante el 3T16 y también es ahora previsible, tras el anuncio de la reducción del precio del gas, que se ubicará en promedio por debajo de 3.0% en el 4T16. Con ello, prevemos que la inflaci6n anual promedio durante 2016 ser: igual que la observada el año pasado: 2.7%. Para diciembre, anticipamos que la inflaci6n anual cerrará el año en 2.9%, el mismo nivel que preveíamos en enero.

Las perspectivas de inflaci6n continúan siendo favorables

El escenario de inflaci6n se ha mantenido positivo en los últimos dos años. De forma transitoria, entre junio y la primera quincena de agosto, el contexto parecía mantenerse positivo pero tornarse algo menos favorable. Ello resultado de los aumentos de los precios de la gasolina y la electricidad, la debilidad adicional del peso y un cierto repunte -que más tarde se volvi6 transitorio- en algunas medidas de instrumentos financieros de mercado que reflejan las expectativas de inflaci6n de mediano y largo plazo. No obstante, en torno a la mitad de la incidencia de los aumentos ya observados en los precios de la gasolina será revertido en la segunda quincena de agosto por la reducción de 10% en el precio del gas LP antes mencionada, que restará 0.15pp a la inflaci6n general. De forma transitoria, los aumentos de precios energéticos y la mayor debilidad del peso nos hicieron revisar nuestra previsi6n de fin de año de 2.9% a 3.2%. Sin embargo, el anuncio de la disminuci6n del precio del gas -por su

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importancia relativa-, sumado a que se alcanzaron los topes de precios de la gasolina para este año, y considerando que los precios de los servicios de telefonía móvil continúan mostrando caí- das persistentes, nos hicieron regresar a la previsión de 2.9% que habíamos mantenido desde inicios de año

Si bien la inflaci6n general se mantiene por debajo de la meta, la subyacente ya alcanza 3.0% tras cerrar 2015 en 2.4%. La tendencia alcista de los precios subyacentes responde a la aceleraci6n del componente de mercancías que ha aumentado de 2.8% al cierre de 2015 a 3.7% en julio y en la primera quincena de agosto. La significativa depreciaci6n del MXN en lo que va del año implica una elevada probabilidad de que la aceleración de dicho componente continúe en lo que resta del año si como lo prevemos el MXN no revierte de forma notoria dicho debilitamiento en lo que resta de 2016. De hecho, el subíndice de otras mercancías, el más relacionado con la evolución del tipo de cambio por su composición de bienes, ha repuntado 0.8 puntos porcentuales (pp) en lo que va del año. Anticipamos que a dicha tendencia alcista todavía le resta recorrido y que la inflaci6n anual de dicho subíndice podría ubicarse en niveles cercanos a 4.0% hacia el cierre de año. No obstante, el favorable comportamiento del componente de servicios ha evitado una mayor aceleraci6n de la inflaci6n subyacente. La inflaci6n de servicios excluyendo vivienda y educaci6n (colegiaturas), la que mantiene una relaci6n más estrecha con el ciclo econ6- mico, se ha mantenido baja y estable, e incluso disminuyó en el último mes.

Tras mantenerse en 2.1% durante el periodo febrero-junio, disminuyó a 1.9% en julio, y registró un descenso adicional a 1.8% en la primera quincena de agosto, favorecida por dos factores principalmente: i) nuevas reducciones en los precios de la telefonía m6vil por la mayor competencia en el sector, y ii) aumentos estacionales menores a los de los últimos años en los precios de los servicios turísticos. La persistencia de la caída en los precios de la telefonía móvil ha sido un factor con una incidencia muy favorable sobre la inflación subyacente durante los dos últimos años. De hecho, el ritmo anual de los precios de telecomunicaciones ha permanecido en niveles inferiores a -5.0% durante 2015-16. Así, la evoluci6n de la inflaci6n subyacente durante los dos últimos años ha respondido a un cambio en precios relativos, con las mercancías aumentando, reflejo del efecto directo de la depreciaci6n del peso (ie, del pass-through), y los servicios manteniéndose en niveles (ajos, y en algunos casos, como los de telecomunicaciones, experimentando disminuciones persistentes y relevantes. Con todo, es posible una estabilizaci6n de la tendencia de la inflaci6n subyacente por debajo del límite superior de la meta de Banxico (4%), favorecida no solo por las dinámicas favorables del componente de servicios antes mencionadas, sino también por las recientes señales de menor fortaleza del consumo, que seguirían limitando el poder de precio de las empresas en un contexto de amplia holgura de la economía. Con ello, prevemos que la inflaci6n subyacente cerrar: el año cerca de 3.0% (en 3.08%). Más relevante que el moderado nivel de la inflaci6n subyacente previsto para fin de año es el hecho que los efectos de segundo orden sobre los precios

siguen ausentes, es decir, que la significativa y persistente debilidad del peso no ha afectado el proceso de formaci6n de precios de la economía, lo que de continuar, garantiza que lo que sigamos observando sea solo una continuaci6n del cambio en precios relativos antes descrito y no una tendencia generalizada de aumento en la inflaci6n.

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Consideramos que dos factores seguirán contribuyendo a este favorable impacto de la depreciación del peso sobre la inflaci6n: i) la continua intensificaci6n de la competencia en el sector de telecomunicaciones; y ii) la credibilidad de Banxico y los recientes aumentos en la tasa de referencia que evitarán un desanclaje de las expectativas de inflaci6n. Consideramos que los riesgos están más o menos balanceados. Los principales riesgos para la permanencia de este contexto favorable son una mayor depreciación del peso, un cambio inesperado en la determinaci6n de precios energéticos, o un aumento significativo en los precios agropecuarios. Por su parte, los principales factores que podrían incidir en una menor inflaci6n están asociados al ciclo econ6mico (ie, a la posibilidad de un menor dinamismo de la demanda interna) y a la competencia derivada de la reforma de telecomunicaciones que podría traducirse en descensos adicionales en los precios de esos servicios, principalmente de telefonía móvil.

Tipo de cambio y desempeño de las cuentas externas en el centro de atención de Banxico

La comunicación reciente del Banco Central después del incremento de 50pb de la reunión de junio ha dejado ver que entre los miembros de la Junta de Gobierno se han incrementado las preocupaciones sobre el deterioro de los fundamentales de la economía y sus posibles efectos sobre la inflaci6n, más allá de la argumentación sobre los riesgos de traspaso del tipo de cambio a los precios que había predominado durante el último año. En efecto, la minuta de la reunión de política monetaria de junio señala que el incremento de la tasa de fondeo fue en parte remedial, dado que contribuye a moderar los riesgos de presiones sobre la inflaci6n por el lado de la demanda agregada. Esta argumentación tiene que ver con la sostenibilidad del gasto actual de la economía mexicana y lo que está de fondo es el relevante incremento del déficit de cuenta corriente durante los últimos años. El dinamismo del consumo tanto público, como privado y el estancamiento de la inversión en un contexto de reducci6n del precio y la producci6n petrolera han llevado al déficit de las cuentas externas en unos cuantos años a un nivel, que si bien aún no es insostenible, sí representa un riesgo relevante. Esto más aún si se considera que el financiamiento depende de los flujos de cartera, que en un ambiente de normalización monetaria en EE.UU. se han detenido en los últimos meses. Todo esto ha llevado al banco central no sólo a insistir en medidas de consolidaci6n de las finanzas públicas, sino a actuar desde su ámbito de acci6n.

Toda esta argumentaci6n acerca de los posibles efectos sobre la inflaci6n del deterioro reciente de los fundamentales macroeconómicos está íntimamente relacionada con el tipo de cambio, que en sí mismo sigue constituyendo la principal fuente de riesgos para los precios. De hecho, en el último comunicado de política monetaria se hizo énfasis en los factores que podrían detonar un nuevo episodio de depreciaci6n cambiaria entre los que se encuentran: la incertidumbre por las elecciones en EE.UU., nombrado por primera vez en la comunicaci6n; un deterioro adicional en la cuenta corriente y el reinicio del proceso de normalizaci6n monetaria por parte de la FED. A tal punto ha llegado la relevancia del tipo de cambio en términos de política monetaria, sobre todo a la luz de las acciones recientes de Banxico, que las expectativas de la tasa de fondeo implícitas en los instrumentos de mercado varían con los movimientos de la paridad cambiaria.

Como se puede notar a partir de las líneas anteriores, las condiciones domésticas al momento no han sido los catalizadores de las acciones de política monetaria. La debilidad del crecimiento econ6mico se ha exacerado (Banxico redujo su pron6stico de crecimiento para 2016 a un intervalo entre 1.7 y 2.5%) lo que reduce las probabilidades de observar presiones de demanda sobre los precios y, a su vez, efectos de segundo orden derivados de la depreciaci6n cambiaria. La inflaci6n se mantiene por debajo de 3.0%, el traspaso de la depreciaci6n se mantiene contenido y la tendencia al alza de los precios de los servicios (alrededor del 60% del INPC) parece haberse detenido.

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Búsqueda de rendimientos en los mercados financieros después del Brexit

La actividad de los mercados financieros en los últimos meses ha estado influida principalmente por una búsqueda de rendimientos impulsada por la postura más acomodaticia que adoptaron algunos bancos centrales de países desarrollados como consecuencia de los riesgos y la incertidumbre que generó el Brexit. Algunos días después del referéndum en el Reino Unido tanto el Banco de Inglaterra, como el Banco Central de Japón incrementaron sus medidas de estímulos monetarios ante la volatilidad en los mercados y los riesgos sobre el crecimiento econ6mico. Esto, aunado a las expectativas de un ritmo más gradual de normalizaci6n monetaria en EE.UU. reactivó el apetito por riesgo y la búsqueda de rendimientos entre los inversionistas.

Uno de los reflejos de este cambio en el sentimiento de los mercados fue el alza de los mercados accionarios, incluso a niveles máximos hist6ricos en algunos casos, durante las últimas semanas. En particular, entre el 24 de junio (fecha del referéndum en el Reino Unido) y el final del mes de agosto el S&P500 gan6 6.55%, un rendimiento ligeramente menor al 6.88% registrado por la referencia de mercados accionarios a nivel global (MSCI World), lo que le vali6 alcanzar un nuevo máximo hist6rico de 2190 puntos el 15 de agosto. En el caso de los mercados accionarios en Europa, las ganancias en el periodo mencionado (Eurostoxx 600 +6.7%) prácticamente compensaron la caída registrada como consecuencia del Brexit. No obstante estos incrementos, las mayores ganancias se observaron en los mercados emergentes, cuyo benchmark (MSCI EM) se increment6 en casi 11% en el periodo en cuestión. En el caso de México el avance del IPyC fue menor al de los mercados emergentes en su conjunto (+5.9%), no obstante, esto fue suficiente para que el índice alcanzara un nuevo máximo hist6rico a mediados de agosto.

La combinaci6n de búsqueda de rendimientos y expectativas de un alza más gradual de la tasa de fondos federales tuvo como consecuencia una menor demanda por el dólar. Después de registrar un incremento de hasta 4.2% un mes después del referéndum, la moneda norteamericana retrocedió respecto de las principales monedas a nivel global (Euro, Yen, Libra, Franco suizo) y al final del mes de agosto se ubic6 prácticamente en el mismo nivel que el 24 de junio. No obstante, en lo que va del año el dólar ha perdido alrededor de 2.6% respecto a las principales monedas a nivel global.

Con respecto a las monedas de países emergentes, estas han ganado 3.5% respecto al d6lar en lo que va del año, lo cual se explica en parte por un alza de 0.75% desde el 24 de junio. En línea con este comportamiento, el peso mexicano se apreció 0.75% contra el dólar tras el Brexit, luego de que en la madrugada del 24 de junio la moneda norteamericana alcanzara un nuevo máximo histórico de 19.51 pesos por dólar. En este contexto de menor aversión al riesgo y con menores preocupaciones por alzas de la FED en el corto plazo, el precio del petr6leo retom6 importancia como variable explicativa de los movimientos del tipo de cambio. De hecho cuando el precio de la mezcla mexicana de petr6leo alcanz6 los USD 33.6 dólares por barril, su menor precio desde abril, el tipo de cambio se depreció hasta los 18.93 pesos por dólar, mientras que cuando el precio del energético se ubicó por encima de los USD 42 por barril, el tipo de cambio se ubicó por debajo de los 18.1 pesos por dólar.

Ante los riesgos sobre el crecimiento y las (ajas tasas de interés en los países industrializados, la demanda por instrumentos de renta fija de países como México se reactiv6. Después de que en el mes de mayo se registraran reducciones significativas en la tenencia de bonos de mediano y largo plazo por parte de extranjeros, la búsqueda por rendimientos influy6 en una mayor demanda por bonos M a tal grado que entre el 1 de julio y el 18 de agosto la tenencia de extranjeros de este tipo de instrumentos se incrementó en casi USD 2,200 millones, con

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lo cual en el acumulado del año la cifra asciende a alrededor de USD 6,000 millones. No obstante, la caída en la tenencia de CETES ante el desvanecimiento de las oportunidades de arbitraje continúa, aunque a un menor ritmo, con lo cual durante el año la tenencia de este tipo de instrumentos por parte extranjeros ha registrado una disminución de casi USD 13,500 millones. En el neto la reducción en la tenencia ha sido de aproximadamente USD 7,500 millones en el año. Este dato resulta relevante, dado el incremento en el déficit de cuenta corriente en los últimos años y el hecho de que este no es financiable en su totalidad con la inversi6n extranjera directa. De tal manera que el comportamiento de los flujos extranjeros continuar: siendo un factor de riesgo hacia adelante, sobre todo después de que la calificaci6n de deuda soberana del país se pusiera en perspectiva negativa dados estos desequilibrios

En este contexto complicado y de continua debilidad del peso mexicano (MXN) -con periodos de mayor intensidad o lapsos con cierta recuperaci6n- destaca la favorable evoluci6n de las tasas de interés de largo plazo. Si bien durante la segunda mitad de mayo, el regreso de las presiones sobre el peso parecía empezar a tener un impacto sobre las tasas de interés de largo plazo, este movimiento fue transitorio y los bonos de largo plazo no solo han mantenido la notoria estabilidad, sino que han mostrado una tendencia de revalorizaci6n a partir de principios de junio. De hecho, dichas presiones sobre el MXN incidieron sobre las expectativas de política monetaria de corto plazo y en ese momento el mercado gradual- mente empez6 a asignar una mayor probabilidad de subida de la tasa de referencia, perspectiva que después validó Banxico al efectivamente aumentar su tasa de política monetaria para acotar los riesgos.

Las tasas de interés de largo plazo han enfrentado sin problemas los episodios de aversi6n al riesgo y/o de debilidad del MXN durante los dos últimos años. En los primeros ocho meses del año, el rendimiento del Mbono a 10 años ha promediado 6.01%, un nivel ligeramente mayor al observado en promedio durante 2015 (5.94%), pero marginalmente menor al observado en el 4T15 (6.10%). En este promedio de 2016 destaca la tendencia bajista a pesar de las persistentes presiones sobre el peso y de un contexto más adverso en cuanto al apetito de extranjeros por los bonos mexicanos. Así, mientras la tasa del Mbono a 10 años promedió 6.12% en el 1T16, durante el 2T16 disminuyó a 5.99% y registró un descenso adicional a 5.90% en los primeros dos meses del 3T16. Su nivel actual (1 de septiembre) es de 5.83

Al cierre de enero de este año, es decir, antes de que Banxico hiciera su primer aumento de 50 pb en la tasa de fondeo, la pendiente entre el rendimiento a 10 años y a 1 año era de 259 pb. Al cierre de agosto, ya una vez observados los dos incrementos en la tasa de política monetaria realizados durante 2016 (por un acumulado de 100pb), está pendiente había disminuido a 128 pb. Dicha reducci6n se explica principalmente por el aumento de 112 pb en la tasa de interés a 1 año, pero también responde a la disminución de 19 pb en la tasa a 10 años.

Consideramos que a la buena evoluci6n de las tasas de largo plazo en México han influido principalmente dos factores. En primer lugar, la tendencia bajista de las tasas de interés de largo plazo en EE.UU. La de la Nota del Tesoro a 10 años (NT 10a) inici6 el año 2.2% y en los dos meses del 3T16 ha promediado 1.53%, fluctuando entre 1.4 y 1.6%, dependiendo de las expectativas de del mercado sobre la política monetaria de la Reserva Federal. Esa fuerte disminuci6n de las tasas de largo plazo en EE.UU. es el primer factor. Una segunda raz6n es la disminuci6n en las emisiones de bonos en moneda nacional que se traduce en una ralentizaci6n del ritmo de aumento en la oferta de bonos en el mercado, lo que le imprime presiones alcistas a los precios de los mismos, ie, una presión bajista sobre las tasas de interés. Anticipamos que esos dos factores seguirán presentes en lo que resta del año, y es previsible que las tasas de interés de largo plazo en México se mantengan (ajas en lo que resta del año. Para 2017, difícilmente se pueden anticipar significativos incrementos en las tasas de largo plazo en EE.UU. y el proceso de consolida- ci6n fiscal en el que ya está: inmerso el gobierno federal, seguir: limitando la oferta de bonos de largo plazo. Así, revisamos a la baja nuestra previsión para la tasa de interés del Mbono a 10 años de 6.3% a 5.85% para el cierre de 2016 y ahora prevemos un aumento de solo 30 pb en 2017.

DRAFT



En lo que respecta a las expectativas del tipo de cambio, los riesgos durante la segunda mitad del año se mantienen sesgados al alza. En el ámbito externo la elecci6n presidencial en EE.UU., el precio del petr6leo y la continuaci6n de la normalizaci6n monetaria por parte de la FED habrán de influir en la cotizaci6n cambiaria. En el plano domestico las finanzas públicas y el déficit de cuenta corriente serán variables a seguir, sobre todo ante la reciente revisi6n de la calificaci6n de deuda soberana de México.

DRAFT



PANORAMA AGUASCALIENTES

Durante el 3T 2016 el inventario de oficinas incrementó 15,000 m², respecto al 3T 2015

DRAFT



DRAFT

Mayor y Mejor Uso DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada MAYOR Y MEJOR USO 37


MAYOR Y MEJOR USO

El propósito de un análisis de Mayor y Mejor Uso es establecer una base para identificar el valor comercial de un

bien raíz. De acuerdo con el “Appraisal Institute”, el estudio de Mayor y Mejor Uso se define de la siguiente

manera:

“El uso legal y razonablemente probable de un terreno vacante o propiedad construida, que sea físicamente

posible, que esté adecuadamente soportado por un grupo de consumo, que sea financieramente factible y que

resulte en el mayor valor de la propiedad”.

También puede definirse como:

“El uso con el cual, el valor residual de un terreno o de un proyecto inmobiliario planeado, produciría el valor

presente neto más alto”.

El Mayor y Mejor Uso debe de cumplir con los siguientes preceptos:

• Legalmente permisible,

• Físicamente posible,

• Tener factibilidad financiera,

• Obtener la máxima utilidad posible,

DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada MAYOR Y MEJOR USO 38


Análisis

Legalmente Permisible • Como se mencionó en la sección de Normatividad, el inmueble tiene catalogado un uso de suelo de oficina. De esta forma el uso de suelo actual es considerado legalmente permisible.

Físicamente Posible • Lo que se puede construir en un terreno está limitado por sus características físicas tales como tamaño, forma, servicios, accesos, restricciones ambientales y topografía. El inmueble en estudio se desplanta en un terreno de forma rectangular y la topografía de la propiedad es plana, a nivel de calle. Por estas razones el desarrollo del terreno con un uso de oficina similar a la propiedad en estudio es considerado físicamente posible.

Factibilidad Financiera • El terreno está actualmente desarrollado con una construcción de tipo de oficina. La propiedad actualmente genera flujos de efectivo positivos; por lo tanto el desarrollo de propiedades similares se considera financieramente factible.

Máxima Productividad • De los posibles usos, con base en nuestra experiencia y dadas las características de la zona en la que se ubica el inmueble y el tamaño del mismo, consideramos que el uso de oficina es el que proporcionarían la máxima productividad del inmueble.

Conclusión – Como está

• El sujeto es una propiedad orientada al uso de oficinas, el cual cumple con las condiciones descritas anteriormente. La construcción actual le aportan valor al inmueble. Por lo tanto es nuestra opinión que el mayor y mejor uso de la propiedad en su estado actual es la continuación de su uso oficina.

Conclusión – Como si estuviera vacante

• Las construcciones de la propiedad continúan aportando valor significativo al inmueble, de tal forma que el valor de la propiedad considerada vacante (terreno) es considerablemente menor al valor de la propiedad en su estado actual. El uso de suelo actual es oficina y el tamaño del terreno es suficiente para acomodar un desarrollo de oficinas similar al actual. Así mismo, los usos y construcciones circundantes son de carácter oficina. Es nuestra opinión que un uso orientado a esta tipología sería el más adecuado y razonable. Por lo tanto es nuestra opinión que el mayor y mejor uso de la propiedad como si estuviera vacante es el uso de oficinas.

DRAFT

Metodología de Valuación DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada METODOLOGÍA DE VALUACIÓN 40


METODOLOGÍA DE VALUACIÓN

Existen tres métodos aceptados para la valuación de un bien raíz:

• Enfoque de Ingresos

• Enfoque Comparativo de Mercado

• Enfoque de Costos

La selección de la metodología a utilizar depende de las características del inmueble en estudio y de la cantidad y calidad de la información disponible.

Enfoque de Ingresos

En el enfoque de ingresos el valor se estima en base a la capacidad de generar ingresos de la propiedad. Existen dos metodologías, la capitalización directa y el método de flujo de efectivo.

Flujo de Efectivo Descontado

Este método ofrece la oportunidad de identificar el crecimiento en el ingreso sobre un periodo de tiempo preestablecido de la inversión. El valor de la propiedad es equivalente al valor descontado de los beneficios futuros. Estos beneficios representan los flujos de efectivo anuales (positivos o negativos) sobre un periodo de tiempo, más la ganancia neta derivada de la venta hipotética del inmueble al final del periodo de inversión. Dentro de este análisis es necesaria la aplicación de dos diferentes tasas.

• Una tasa de descuento aplicable a los flujos de efectivo futuros y determinada primordialmente por el riesgo asociado al ingreso y

• Una tasa de capitalización utilizada para obtener el valor futuro del inmueble basada en condiciones futuras de mercado estimadas.

Capitalización Directa

Este método convierte el Ingreso Neto de Operación en una indicación de valor mediante el uso de una tasa de capitalización apropiada y basada en la información de mercado y las expectativas de los inversionistas. En el caso de un inmueble multiusuario, la tasa de capitalización puede aplicarse al Ingreso Neto de Operación Estabilizado, menos el valor presente de los gastos realizados para alcanzar la estabilidad del ingreso y obtener de esta forma una indicación del valor.

Enfoque Comparativo de Mercado

El Enfoque Comparativo de Mercado considera el costo de adquirir una propiedad igualmente deseable, en la misma área de Mercado. Las características de las operaciones identificadas se comparan a las del sujeto bajo condiciones de ubicación, tamaño, calidad, gastos realizados en la compra, condiciones del mercado en la fecha de la venta, características físicas, situación económica del inversionista, etc.

Enfoque de Costos

En el Enfoque de Costos la valuación se basa en el principio de substitución, que señala que el valor de una propiedad no debe ser mayor a la cantidad necesaria para desarrollar una propiedad de iguales características y utilidad. Se lleva a cabo identificando el valor Nuevo de reposición de las construcciones y el valor de Mercado del terreno y descontando los efectos de depreciación por edad, conservación y obsolescencia.

DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada METODOLOGÍA DE VALUACIÓN 41


Selección de la Metodología

El mercado objeto para cualquier bien raíz, se integra de aquellas entidades capaces de beneficiarse del Mayor y Mejor Uso de una propiedad, de buena voluntad y pagando un precio justo. En el caso de la propiedad en estudio, el tipo de comprador será típicamente un desarrollador/inversionista. La valuación realizada en este trabajo intenta duplicar el análisis que utilizaría un comprador potencial.

Hemos considerado la aplicación de todas las metodologías en esta valuación; sin embargo, en función de la información recabada y las características de la propiedad, hemos considerado que el Enfoque de Ingresos es el que tiene mayor peso en la reconciliación del valor de mercado para la propiedad. Hemos aplicado también el Enfoque de mercado como método alterno de valuación y como comprobación del valor obtenido mediante el Enfoque de Ingresos.

El Enfoque Físico Directo o de Costo de Reposición no se ha considerado en este estudio debido a que los inversionistas no utilizan esta metodología para identificar valores para propósitos de compra.

DRAFT

Enfoque de Ingresos Análisis de los Ingresos y Gastos de Operación Ajustes del Ingreso Justificación de la Tasa de Capitalización Método de Capitalización Directa Método del Flujo de Efectivo Descontado

DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada ENFOQUE DE

INGRESOS 43


ENFOQUE DE INGRESOS

Como previamente se mencionó en el Enfoque de Ingresos el valor se estima con base a la capacidad de generar

ingresos de la propiedad. Hemos aplicado el Enfoque de Ingresos como metodología primaria de valuación. Ésta

puede llevarse a cabo en dos formas: el primer enfoque proyecta el ingreso potencial generado por cada inmueble en un horizonte de inversión predeterminado, este flujo de efectivo futuro, junto con el valor capitalizado

para el inmueble al final del periodo de análisis, son descontados para obtener el valor presente del inmueble. La

segunda técnica considera estimar el Ingreso Neto de Operación y la aplicación de una tasa de capitalización

directa que involucra el riesgo y oportunidades de la inversión. Ambas metodologías serán aplicadas en este

reporte.

Algunos factores importantes en el análisis de este tipo de inversiones por parte de los inversionistas son los

siguientes:

1. Tipo y fortaleza del ingreso, es decir calidad crediticia de los inquilinos;

2. Plazo remanente en los contratos de arrendamiento y,

3. Relación entre las rentas existentes en la propiedad y las rentas de mercado real.

DRAFT


INGRESOS 44


ANÁLISIS DE LOS INGRESOS Y GASTOS DE OPERACIÓN

Ingresos

De acuerdo a la información proporcionada por el cliente y en la fecha efectiva de valuación, la propiedad está

actualmente vacía. Actualmente se encuentra comercializándose.

Ocupación

A la fecha efectiva de valuación, la propiedad está actualmente vacía.

Supuestos de Proyección

Horizonte de Inversión

El horizonte de inversión es de 10 años, del 1 de octubre 2016 al 30 de septiembre 2026.

Año Fiscal

El año fiscal es considerado, para efectos de este análisis, del 1 de Octubre al 30 de Septiembre.

Incrementos de la Renta y Gastos

La actividad comercial, en general, ha mostrado una constante estabilidad en los últimos años en lo referente a niveles de renta, esta estabilidad se ha visto asociada simplemente a incrementos mínimos por inflación alrededor del 4% para contratos denominados en Pesos y del 3% para contratos denominados en Dólares. Debido a que el mercado comercial en Aguascalientes se maneja principalmente en Pesos hemos aplicado un incremento inflacionario anual del 4.00%.

No. Inquilino Suite (m²) (ft²) % Ocupación (MXP/m²/mes) Inicio Fin

1 New Tenant 3,643.77 39,221.21 100.00% $110.00 01-jul-17 30-jun-22

Total 3,644 39,221 100.00%

PERFIL DEL INQUILINO

VigenciaSuperficie Renta Actual

DRAFT


INGRESOS 45


Análisis de Renta de Mercado

(f t²) (m²) Total MSN$/ m2 / mth

1Av. Americas 1500, Guadalajara , Guadalajara, Jalisco

jun-15 2005 9,580 890.00 4.00 A+ $178,545.48 $200.61

2 Av. Américas 1501 , Guadalajara, Jalisco sep-15 2009 20,193 1,876.00 4.00 A+ $497,438.28 $265.16

3 Av. Américas 1501 , Guadalajara, Jalisco mar-14 1996 1,399 130.00 4.00 B $25,029.95 $192.54

4Av Salvador Nava Martinez 3125, Fracc Colinas Del Parque, San Luis Potosi, San Luis Potosi, Mexico

nov-15 N/A 6,846 636.00 4.00 B $133,269.83 $209.54

Ofertas Actuales

5Montenegro, Valle de las Trojes, Aguascalientes, Aguascalientes

Actual N/A 7,535 700 N/A B $70,000.00 $100.00

6Av. Aguascalientes Norte, Aguascalientes,Aguascalientes

Actual N/A 915 85 N/A B $10,455.00 $123.00

7Av. Luis Donaldo Colsio, Aguascalientes,Aguascalientes

Actual N/A 2,153 200 N/A B $21,000.00 $105.00

8Trojes de Alonso, Aguascalientes,Aguascalientes

Actual N/A 11,840 1,100 N/A B $121,000.00 $110.00

RESUMEN OPERACIONES DE RENTA - AGUASCALIENTES, AGUASCALIENTES

No. DirecciónAño

Const.

Área RentableAltura (m.)

ClaseRenta (MXN$)

Fecha Transacción

DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada ENFOQUE DE INGRESOS 46


El comparable número 4 es el más representativo en términos de ubicación, ya que se encuentra ubicado en la misma ciudad del sujeto, esta propiedad puede ser considerada similar en características físicas, así como también en términos de área son comparables. Por otro lado, los comparables 1-3 se encuentran en la ciudad de Guadalajara, donde las rentas de mercado se encuentran muy por arriba del mercado de oficinas en Aguascalientes, considerando estos comparables superiores al sujeto. La renta de los comparables encontrados van de $192.54 a $265.16 pesos/m2 mes. Hemos encontrado también 4 ofertas actuales dentro de la ciudad de Aguascalientes que creemos comparables al sujeto, las cuales tienen una renta que van de $100.00 a $123.00 pesos/m2 mes, los cuales vemos adecuados para el sujeto en estudio.

Hemos analizado las transacciones de renta reciente de propiedades similares al sujeto dentro de su zona de

influencia. Es nuestra opinión que dadas las características del sujeto, que la renta de mercado para la propiedad

en estudio está representada en un rango entre los $105.00 y $115.00 pesos/m2 mes.

Es nuestra opinión que una renta de mercado de $110.00 pesos/m2 mes refleja una renta de mercado adecuada.

Renovación

Hemos estimado un porcentaje de renovación del 70%. Este porcentaje indica la probabilidad de que el inquilino

renueve su contrato una vez que este expira.

Absorción y Vacíos entre Arrendamientos

Para la salida del arrendatario, se considera un periodo de 9 meses para obtener un nuevo arrendamiento. Sin

embargo, si tomamos en consideración el porcentaje de renovación estimado de 70%, este factor se reduce a 3

meses (2.7 meses), a lo largo del horizonte de inversión para el caso típico. Adicionalmente hemos considerado un

periodo de 5 años para el nuevo contrato. Esto es típico en el mercado industrial en el país.

Gastos de Operación

Nos fue proporcionado el detalle del presupuesto de los gastos del impuesto predial, para el año en curso (2016).

El predial fue utilizado para el primer año de nuestro análisis. En el caso del gasto de mantenimiento y seguro lo

hemos estimado con base a valores de mercado para el año 1 en nuestro análisis. Dicha información se resume

en la siguiente tabla:

Anual Por m² Anual Por m²

CAM 273,283$ 75.00$ 273,283$ 75.00$

Servicios 1,147,788$ 315.00$ 1,147,788$ 315.00$

Seguros 69,232$ 315.00$ 69,232$ 19.00$

Management Fee 46,415$ 315.00$ 46,415$ 12.74$

Predial 69,232$ 315.00$ 69,232$ 19.00$

Total Gastos Operativos 1,605,950$ 1,335.00$ 1,605,950$ 440.74$

Proyección Año 1Presupuesto 2016

Análisis de Gastos (Pesos)

DRAFT



Se asume que todos los nuevos contratos serán firmados en un esquema doble net, en donde el inquilino es el

responsable de cubrir los gastos relacionados con Mantenimientos, servicios y seguro, mencionados

anteriormente.

Comisiones por Arrendamiento

En México las comisiones estándar para la renta de espacios comerciales se establecen generalmente como un

porcentaje del 5% del monto del contrato para periodos menores a 5 años. En el caso de periodos mayores,

normalmente se establece una comisión del 5% para los primeros 5 años y del 2.5% para los años subsecuentes.

Para renovaciones las comisiones son del 2.5% del monto del contrato para periodos menores a 5 años y de

1.25% para los años subsecuentes. El porcentaje de las comisiones es fijo durante todo el análisis.

Management Fee

Típicamente una cuota no reembolsable por concepto de administración de entre el 2% y 3% de los ingresos es

común dentro del mercado comercial en México. Para efectos del presente análisis hemos considerado una cuota

de administración no reembolsable del 3.00% de los ingresos brutos.

Reserva de Capital

Teniendo en cuenta que la propiedad se encuentra en muy buenas condiciones, no hay grandes gastos de capital

durante el año 1 del análisis. Sin embargo una reserva estructural equivalente al 1.0% del total de ingresos efectivos se reserva para la sustitución de piezas de corta duración de construcción durante el periodo de

mantenimiento .

Gastos Extraordinarios (Capital Expenditures)

De acuerdo con la información proporcionada por el administrador de la propiedad, no se tiene planeado ningún

gasto extraordinario mayor (no-reembolsable) en los siguientes 12 meses. Además, no se nos ha proporcionado

información sobre algún gasto planeado futuro.

Tasa de Vacío

De acuerdo a la información del mercado, la tasa de vacío dentro del mercado comercial de Aguascalientes se

encuentra alrededor del 8.0% aproximadamente, este varía dependiendo el submercado. Dadas las características

del sujeto, el perfil del inquilino y el plazo de arrendamiento hemos considerado un 5.00% para la tasa de vacíos

(porcentaje de desocupación). DRAFT



Total m² Total m²INGRESO POTENCIAL Ingreso Base por Rentas $4,809,776 $122.63 $4,809,776 $1,320.00 Absorción y Tasa de Vacío -$3,607,332 $0 $- Renta Base Programada $1,202,444 $30.66 $4,809,776 $1,320.00

Total Reembolso Gastos $376,301 $9.59 $1,490,303 $409.00

Total Ingreso Bruto Potencial $1,578,745 $40.25 $6,300,079 $1,729.00 Vacancia $- $- -$315,004 -$86.45 Pérdida de Rentas -$31,575 -$.81 -$157,502 -$43.23

INGRESO BRUTO EFECTIVO $1,547,170 $39.45 $5,827,573 $1,599.33

GASTOS DE OPERACIÓN CAM -$273,283 -$6.97 -$273,283 -$75.00 Servicios -$1,147,788 -$29.26 -$1,147,788 -$315.00 Seguros -$69,232 -$1.77 -$69,232 -$19.00 Management Fee -$46,415 -$1.18 -$46,415 -$12.74

Predial -$69,232 -$1.77 -$174,827 -$47.98

TOTAL GASTOS -$1,605,950 -$40.95 -$1,711,545 -$469.72

INO PROYECTADO -$58,780 -$1.50 $4,116,028 $1,129.61

Proyección Año 1 Proyección Año 1 Estabilizado

INGRESO NETO DE OPERACIÓN

Para estimar el valor de mercado mediante la Capitalización Directa, hemos estabilizado el ingreso con base en

renta de mercado y posteriormente hemos realizado los ajustes necesarios para sumar o restar estos a la conclusión inicial de valor. El ingreso estabilizado se muestra en la tabla anterior.

DRAFT



AJUSTES DEL INGRESO

Hay 9 meses de pérdida de rentas en el año 1 debido al espacio actualmente vacío. Por lo tanto, la propiedad no alcanzará una posición estabilizada hasta el año 2 de nuestro análisis. Para propósitos de nuestro análisis hemos decidido llenar al 100% la propiedad en el año 1 y generar el máximo potencial de rentas que puede reflejar el sujeto y descontar los costos relacionados a las mismas como pérdidas de rentas, comisiones por arrendamiento y costos de mantenimiento.

Costo de Comisiones por Arrendamiento

Dado que estamos asumiendo que un inversionista comprará la propiedad en estudio y posteriormente rentará los espacios disponibles, es necesario estimar las comisiones asociadas a dichos arrendamientos. Tomando esto en consideración hemos restado el 100% de las comisiones asociadas a la renta del espacio disponible.

Pérdidas por Rentas Caídas y Mantenimiento

Dado que estamos asumiendo que un inversionista comprará la propiedad en estudio y posteriormente la rentará, es necesario también estimar las rentas caídas que habrá desde ese momento hasta que la propiedad se encuentre rentada al 100%. Estos costos pueden ser resumidos como sigue:

ConceptoGasto

MensualSuite A Área Total

3,644 3,644

Gastos 100.00%

CAM $22,773.58 $22,773.58

Servicios $95,649.00 $95,649.00

Seguros $5,769.33 $5,769.33

Gastos Mensuales Total $124,191.92

Meses a Aplicar 9

Total Gastos $1,117,727.25 $1,117,727.25

Pérdida de Rentas

Rentas Caídas $33,401.22 $33,401.22

Meses a Aplicar 9

Total Rentas Caídas $300,611.00 $300,611.00

$1,418,338.25

* Tomando en cuenta una probabilidad del 70% de renovación

Rentas y Gastos Caídos - Arrendamiento de Espacios Vacíos

Rentas y Gastos Caídos

Gráfica

La siguiente gráfica muestra como el ingreso anual se comporta durante el periodo de análisis: DRAFT



-$1,000,000

$0

$1,000,000

$2,000,000

$3,000,000

$4,000,000

$5,000,000

$6,000,000

$7,000,000

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10

Ingreso Neto Operación

En la gráfica anterior puede observarse el incremento de ingreso neto de operación en los primeros cuatro años

de análisis. En el quinto año hay un decremento debido a que expira el contrato actual y en el quinto año vuelve a

incrementarse al considerar que la propiedad se renta a los niveles de mercado.

DRAFT



JUSTIFICACIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN

Selección de la Tasa de Capitalización

En esta sección se establecen los parámetros de inversión utilizados en la valuación del inmueble en estudio.

A) Información del Mercado

Durante los últimos cinco años, ha ido madurando una nueva alternativa de inversión en el mercado público orientado a los bienes raíces en México. Esta alternativa ha permitido que, por primera vez, un gran número de inversionistas pasivos tengan la capacidad de participar en el sector inmobiliario. El principal fundamento detrás del desarrollo de este mercado público y de sus dos primeros instrumentos bursátiles - los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) y los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD´s) - fue la aprobación, por parte del gobierno mexicano, a que en su momento, los 15 fondos de pensiones (hoy 12) existentes en el país pudieran invertir en el mercado de bienes raíces más allá de sólo hacerlo a través de acciones o bonos. Los Fondos de pensiones mexicanos (Afores o Siefores) son los inversionistas institucionales más importantes en el mercado financiero mexicano, con más de $138 mil millones de dólares en fondos administrados a febrero de 2016, de los cuales hasta un 20% - aproximadamente $30 mil millones de dólares - pueden ser invertidos en FIBRAS y CKD’s.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o “FIBRAS” hicieron su debut en 2011 con el lanzamiento de Fibra Uno. Fibra Uno fue hasta 2012 la única FIBRA y es, a la fecha, la de mayor tamaño. Actualmente el sector incluye 11 Fibras: Fibra Uno, Fibra Hotel, Fibra Inn, Fibra Macquarie, Terrafina (Prudential), FibraShop, Fibra Prologis, Fibra Danhos, Fideicomiso Hipotecario (FHIPO), Fibra Monterrey y Fibra HD. Además, existen en el mercado catorce CKD’s que invierten en el sector inmobiliario y que cuentan con cerca de $6.6 mil millones de dólares para invertir en los próximos años.

Como resultado de lo anterior, no es sorpresa que, en los últimos cinco años, el mercado de inversión inmobiliario estuviera dominado por el mercado público y presenciara una gran actividad, principalmente generada por los jugadores arriba mencionados. La tendencia de los últimos tres años es que grandes inversionistas inmobiliarios institucionales hayan creado su propia Fibra, contribuido a una Fibra o vendido sus activos a una Fibra existente o en proceso de creación. Y aunque esta tendencia se ha empezado a desacelerar, durante este tiempo estos vehículos de inversión impulsaron el sector inmobiliario resultando en el incremento de los valores y la compresión de las tasas de capitalización a niveles históricos dentro de los tres grandes sectores de bienes raíces: industrial, comercial y de oficinas.

Durante el 2015, el sentimiento generalizado de un posible aumento en las tasas de interés por parte de la Fed y la desaceleración del crecimiento a nivel global, provocaron que el rendimiento de los certificados bursátiles de las FIBRAS fuera menor al del resto de las acciones de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Además, este sentimiento negativo también fue una de las causas por las cuales las FIBRAS levantaron poco capital en 2015, con sólo un debut, el de Fibra HD, y una emisión adicional (follow-on), de Fibra Shop, que en conjunto sólo lograron levantar $180 millones de dólares. No obstante, las FIBRAS continuaron siendo el motor en cuanto a volumen de transacciones dentro del mercado inmobiliario.

Ya para finalizar el primer trimestre del 2016, por un lado los temores hacia el aumento en tasas y hacia la desaceleración mundial han disminuido, regresando la confianza a los mercados provocando que la tendencia negativa de las Fibras esté revirtiéndose. Por otro lado, para este año es poco probable que las FIBRAS levanten grandes montos para fondos adicionales, debido a que el ritmo de inversión de los recursos que tienen actualmente ha sido más lento de lo esperado. Además, algunas de ellas aún no ha invertido sus recursos y otras

DRAFT



han colocado deuda en los mercados nacional e internacional teniendo una capacidad de apalancamiento adicional.

Para asegurar un sólido crecimiento y debido a la escasez de grandes portafolios inmobiliarios, las FIBRAS se han visto obligadas a verse envueltas directamente en el desarrollo inmobiliario. Por tanto, las FIBRAS han empezado a crear sus propios vehículos de desarrollo que no necesariamente están listados en la BMV. Estos vehículos se benefician de la experiencia de las FIBRAS y éstas subsecuentemente pueden comprar las propiedades desarrolladas. Tal es el caso de HELIOS de Fibra Uno – una CKD – y de Fábrica de Hoteles de Fibra Inn.

Dado que seis de las FIBRAS actualmente listadas invierten en el sector industrial y están bien capitalizadas, debemos seguir viendo liderar la actividad de inversión inmobiliaria en el futuro cercano.

Hay que tomar en cuenta que las operaciones de inversión (ventas de un sólo inmueble) han venido reduciéndose desde la entrada de las FIBRAS; para 2015 sólo pudimos encontrar cuatro transacciones. Estas transacciones indican tasas de capitalización estabilizadas de entre 6.91% y 8.27%. Cabe mencionar que las ventas en el extremo inferior del rango involucró a un comprador motivado, al ser el inquilino quién comprara la propiedad que ocupaba. Por lo tanto, descartando este comparable el rango es básicamente entre 7.6% y 8.27%. Estas transacciones indican que las propiedades de alta calidad localizada en mercados Premium con tasas menores al rango 9%-11% reciben un Premium menor que aquellas que se venden por portafolio.

Tipo de

Propiedad Ciudad Descripción de la Transacción Fecha de

Venta Tasa Reportada Precio de Venta

(USD) Edificio de

Oficinas Ciudad de

México Clase A+, dos edificios multi-tenant, localizado en Nuevo Polanco, Ciudad de México. Julio 2014 6.20% $344,925,000

Edificio de Oficinas

Ciudad de México

Clase A+ single tenant, ocupado por una fuerte firma automotriz. Fue vendido por Union Investment.

Diciembre 2013 8.22% $98,500,000


Ciudad de México

Fibra Uno adquirió 49% de los derechos de Torre Mayor ubicada en la Ciudad de Mexico, un edificio Multi-tenant, Clase A, ocupado por diferentes firmas con contratos a largo plazo.

Octubre 2012 7.80%

$363,000,000 (Gross-up to 100%

interest)


Ciudad de México

Edificio multi-tenant, Clase B, ocupado por diferentes firmas con contratos a largo plazo, adquirido por ZKC Desarrollos.

Octubre 2011 12.50% $4,882,781


Ciudad de México

Edificio multitenant-tenant, Clase B, ocupado por diferentes firmas con contratos a largo plazo, adquirido por Aryco.

Mayo 2011 10.80% $7,600,622


Ciudad de México

Edificio multi-tenant, Clase A+, ocupado por diferentes firmas con contratos a largo plazo, adquirido por PREI.

Abril 2011 9.00% $68,500,000


Ciudad de México

Edificio ocupado por un solo inquilino, Clase A+, ocupado por una compañia internacional, adquirido por el Sr. Sevilla.

Diciembre 2009 9.96% $15,285,000


Ciudad de México

Edificio ocupado por un solo inquilino Clase A+, ocupado por una compañia internacional, vendido a Union Investment.

Junio 2008 7.62% $94,000,000


Ciudad de México

Edificio ocupado por un solo inquilino, Clase A+, ocupado por una compañia internacional, adquirido por Deka Immobilien.

Enero 2008 8.05% $101,000,000


Ciudad de México

Edificio multi-tenant, Clase A, ocupado por varias compañias internacionales, Fibramex lo adquiere de Difa.

Marzo 2007 9.22% $56,627,027


Ciudad de México

La venta implica cuatro edificios Clase A+, multi-tenant con 88% de ocupacion firmado por inquilinos con contratos a largo plazo, teniendo un total de área

Abril 2006 8.60% $133,000,000

DRAFT



neta rentable de más de 60,000 m²; adquirido por un fondo Europeo.


Ciudad de México

Edificio con Buena ubicación Clase A+ multi-tenant, ocupado por diferentes firmas con contratos a largo plazo, vendido a un fondo Europeo.

Mayo 2006 8.00% $82,500,000


Ciudad de México

Edificio multi-tenant Clase A+, ocupado en su totalidad por inquilinos con contratos a largo plazo; parcialmente vendido a un grupo Mexicano de inversionistas.

Diciembre 2005 9.64% $11,578,000

DRAFT



MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DIRECTA

En el Método de Capitalización Directa, hemos optado por aplicar una tasa de capitalización directa para obtener el valor de conclusión. A este valor es necesario restarle las rentas caídas por el tiempo que se tardaría en ocuparse con el fin de llegar a una conclusión

Conclusión

La tasa de capitalización estabilizada para transacciones de edificios de oficinas individuales se ubica en un rango entre 6.20% y 10.80%. El límite inferior del rango representa edificios modernos ubicados dentro de los principales corredores de oficinas, mientras que el límite superior del rango representa a edificios viejos que no están localizados dentro de un principal corredor y se encuentran situados en mercados secundarios y terciarios. Habiendo considerado la información disponible, una tasa de capitalización dentro de un rango entre 9.25% y 9.75% es adecuada para el inmueble en estudio. Tomando en consideración las características de la inversión, incluyendo dimensiones, características y calidad del inmueble, concluimos que una tasa de capitalización del 9.50% es adecuada al caso.

Resumen

El valor se calcula de la siguiente forma:

Conclusión del Valor de Mercado Estimado

Con base en una tasa de capitalización de 9.50% hemos estimado el valor de la propiedad en estudio vía el Método de Capitalización Directa en $41'900,000 Pesos.

CONCLUSIÓN CAPITALIZACIÓN DIRECTAINO Estabilizado: $4,116,028Tasa de Capitalización: 9.50%Conclusión Inicial del Valor : $43,326,609

Ajustes:Menos: Rentas Caídas y Gastos -$1,418,338

Valor Ajustado -$1,418,338

Capitalización Directa $41,908,270

DRAFT



MÉTODO DEL FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO

La premisa básica del Método de Flujo de Efectivo Descontado es que el valor de mercado es igual al valor presente de flujos de efectivo futuros previstos sobre un horizonte de inversión, junto con la ganancia de una venta hipotética del inmueble al final del período de Inversión.

Selección de la Tasa de Descuento

• Basados en nuestra investigación, en una revisión de la información interna de CBRE y en información obtenida de algunos inversionistas entrevistados, propiedades como la estudiada actualmente se analizan utilizando tasas de descuento de entre 10.75% y 11.25%. Considerando las características de la propiedad, hemos elegido utilizar una tasa de descuento del 11.00%.

Tasa de Capitalización para Reversión

• Tomando en consideración las características de los ingresos de la propiedad en estudio, ubicación y utilidad futura, una tasa de capitalización levemente superior a la utilizada en la capitalización directa puede justificarse. Así, el Ingreso Neto de Operación del año 11, será capitalizado con una tasa de 9.75%.

La siguiente sección describe nuestra proyección de flujos de efectivo e incluye un análisis de ingresos, vacíos y deudas incobrables, los gastos y la reserva de capital. Ésta es la base del Método de Flujo de Efectivo Descontado.

DRAFT



FLUJO DE EFECTIVO Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Año 11

Para el Ejercicio Sep-2017 Sep-2018 Sep-2019 Sep-2020 Sep-2021 Sep-2022 Sep-2023 Sep-2024 Sep-2025 Sep-2026 Sep-2027

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Ingreso Bruto Potencial Ingreso Base por Rentas $4,809,776 $4,809,776 $4,809,776 $4,809,776 $4,809,776 $5,070,289 $6,085,902 $6,085,902 $6,085,902 $6,085,902 $6,085,902 Absorción y Tasa de Vacío -$3,607,332 -$1,462,957 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Renta Base Programada $1,202,444 $4,809,776 $4,809,776 $4,809,776 $4,809,776 $3,607,332 $6,085,902 $6,085,902 $6,085,902 $6,085,902 $6,085,902 Ajustes e Incrementos $48,098 $242,413 $444,500 $654,671 $612,736 $243,436 $496,610 $759,910 $1,033,742

Ingreso por Reembolso de Gasto CAM $69,004 $284,296 $295,668 $307,495 $319,794 $248,632 $345,890 $359,725 $374,114 $389,079 $404,642 Servicios $289,816 $1,194,043 $1,241,805 $1,291,477 $1,343,136 $1,044,256 $1,452,736 $1,510,846 $1,571,280 $1,634,131 $1,699,496 Seguros $17,481 $72,022 $74,903 $77,899 $81,015 $62,987 $87,625 $91,130 $94,776 $98,567 $102,509

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Total Reembolso Gastos $376,301 $1,550,361 $1,612,376 $1,676,871 $1,743,945 $1,355,875 $1,886,251 $1,961,701 $2,040,170 $2,121,777 $2,206,647

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Total Ingreso Bruto Potencial $1,578,745 $6,408,235 $6,664,565 $6,931,147 $7,208,392 $5,575,943 $7,972,153 $8,291,039 $8,622,682 $8,967,589 $9,326,291 Vacancia -$320,412 -$333,228 -$346,557 -$360,420 -$398,608 -$414,552 -$431,134 -$448,379 -$466,315 Pérdida de Rentas -$31,575 -$128,165 -$133,291 -$138,623 -$144,168 -$111,519 -$159,443 -$165,821 -$172,454 -$179,352 -$186,526 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Ingreso Bruto Efectivo $1,547,170 $5,959,658 $6,198,046 $6,445,967 $6,703,804 $5,464,424 $7,414,102 $7,710,666 $8,019,094 $8,339,858 $8,673,450 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Gastos Operativos CAM $273,283 $284,214 $295,583 $307,406 $319,702 $332,490 $345,790 $359,621 $374,006 $388,967 $404,525 Servicios $1,147,788 $1,193,699 $1,241,447 $1,291,105 $1,342,749 $1,396,459 $1,452,317 $1,510,410 $1,570,827 $1,633,660 $1,699,006 Seguros $69,232 $72,001 $74,881 $77,876 $80,991 $84,231 $87,600 $91,104 $94,748 $98,538 $102,480 Management Fee $46,415 $178,790 $185,941 $193,379 $201,114 $163,933 $222,423 $231,320 $240,573 $250,196 $260,203

Predial $69,232 $72,001 $74,881 $77,876 $80,991 $84,231 $87,600 $91,104 $94,748 $98,538 $102,480 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Total Gastos Operativos $1,605,950 $1,800,705 $1,872,733 $1,947,642 $2,025,547 $2,061,344 $2,195,730 $2,283,559 $2,374,902 $2,469,899 $2,568,694 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Ingreso Neto de Operación -$58,780 $4,158,953 $4,325,313 $4,498,325 $4,678,257 $3,403,080 $5,218,372 $5,427,107 $5,644,192 $5,869,959 $6,104,756 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Gastos de Capital y Arrendamiento Comisiones $1,202,444 $456,443 CAPEX $15,472 $59,597 $61,980 $64,460 $67,038 $54,644 $74,141 $77,107 $80,191 $83,399 $86,735 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Total Gastos Capital y Arrendamiento $1,217,916 $59,597 $61,980 $64,460 $67,038 $54,644 $530,584 $77,107 $80,191 $83,399 $86,735 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ F lujo de Efectivo Antes de Impuestos -$1,276,696 $4,099,356 $4,263,333 $4,433,865 $4,611,219 $3,348,436 $4,687,788 $5,350,000 $5,564,001 $5,786,560 $6,018,021

=========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========

DRAFT



FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO

Tasa de Descuento 11.00% Horizonte Inversión 10Tasa de Reversión 9.75% Año Capitalizado 11Costo de Venta 2.00% Área Rentable 3,644

Año Fin de Año INO Flujo Factor de Descuento Valor Presente

Año 1 Sep-2017 -$58,780 -$1,276,696 0.900901 -$1,150,177Año 2 Sep-2018 $4,158,953 $4,099,356 0.811622 $3,327,129Año 3 Sep-2019 $4,325,313 $4,263,333 0.731191 $3,117,312Año 4 Sep-2020 $4,498,325 $4,433,865 0.658731 $2,920,724Año 5 Sep-2021 $4,678,257 $4,611,219 0.593451 $2,736,534Año 6 Sep-2022 $3,403,080 $3,348,436 0.534641 $1,790,211Año 7 Sep-2023 $5,218,372 $4,687,788 0.481658 $2,257,913Año 8 Sep-2024 $5,427,107 $5,350,000 0.433926 $2,321,507Año 9 Sep-2025 $5,644,192 $5,564,001 0.390925 $2,175,106Año 10 Sep-2026 $5,869,959 $5,786,560 0.352184 $2,037,937Reversión $61,360,634 0.352184 $21,610,263

VP del Flujo Estimado $43,144,459

Valor de Mercado Final (Redondeado) $43,150,000Precio por Pie Cuadrado $11,842.13

Proyección de Tasas Tasas $ Anual Por m2

INO Year 1 -0.14% -$58,780 -$16.13Year 1 - 5 (Prom) 8.16% $3,520,414 $966.15Years 6 - 10 (Prom) 11.85% $5,112,542 $1,403.09

Flujo Year 1 -2.96% -$1,276,696 -$350.38 Year 1 - 5 (Prom) 7.48% $3,226,215 $885.41

Years 6 - 10 (Prom) 11.47% $4,947,357 $1,357.76

%Valor vs Reversión 50.08%

Conclusión del Valor de Mercado Estimado

Basado en una tasa de descuento de 11.00% y una tasa de reversión de 9.75%, hemos estimado el valor de la propiedad en estudio vía el Método del Flujo de Efectivo Descontado en $43'150,000 Pesos.

Se ha puesto principal énfasis en el Método de Flujo de Efectivo. Este método es considerado para reflejar mejor

las acciones de los compradores y vendedores actualmente activos en este Mercado. DRAFT

Enfoque Comparativo de Mercado Resumen de Comparables Resumen del Análisis Comparativo Conclusión del Enfoque Comparativo de Mercado DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO 59


ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

El Enfoque Comparativo de Mercado es aplicado usando los precios por metro cuadrado de área rentable como base de comparación. En este enfoque, se han realizado ajustes cualitativos considerando los siguientes factores:

• Términos de Venta

• Financiamiento

• Motivación

• Condiciones de Mercado

• Ubicación

• Características Físicas

Generalmente, existe muy poca información registrada sobre operaciones en venta de propiedades similares en México; además, la información sobre estas transacciones es muy difícil de obtener. Dicho lo anterior, hemos investigado el mercado de oficinas de Aguascalientes en cuanto a venta de propiedades que pudieran ser similares a la propiedad en estudio.

Nuestra investigación incluye siete operaciones de venta de edificios de oficinas. Cada una de las propiedades fue analizada para estimar su similitud con la propiedad en estudio. Nuestra investigación se muestra en la tabla a continuación e incluye un resumen de éstas. Todas las ventas han sido realizadas durante los últimos tres años. Las siete ventas varían en área rentable desde 6,071 ft² (564 m²) hasta 914,609 ft² (84,970 m²) y presentan valores antes de ajustes en un rango entre $10,203.85 hasta $67,771.92 pesos por metro cuadrado.

DRAFT



RESUMEN DE COMPARABLES

(f t²) (m²) MX$/ft² MX$/m²

1Paseo de las Palmas 239, Palmas,Mexico, D.F.

4Q15 6,071 564 $ 19,318,669.44 $3,182.21 $34,252.96

2 Sub-Pacífico Guadalajara, Jalisco oct-14 9,526 885 $ 9,030,409.20 $ 947.97 $10,203.85

3Miguel de Cervantes No. 301. Col.Granada, Miguel Hidalgo, Mexico, D.F.

jul-14 708,835 65,853 $ 4,462,984,575.00 $6,296.22 $67,771.92

4Av. Ejercito Nacional, Col. Anahuac,Mexico, D.F.

mar-14 347,868 32,318 $ 1,440,532,588.00 $4,141.04 $44,573.69

5Prolongacion Paseo de la Reforma No.1240, Santa Fe, Del. Alvaro Obregon,Mexico, D.F.

dic-13 265,739 24,688 $ 1,279,879,450.00 $4,816.30 $51,842.17

6Paseo de la Reforma No. 243, Col.Cuauhtemoc, Mexico, D.F.

4Q13 49,191 4,570 $ 207,450,351.50 $4,217.24 $45,393.95

7Paseo de la Reforma No. 505, Col.Cuauhtemoc, Mexico, D.F.

feb-13 914,609 84,970 $ 4,614,310,800.00 $5,045.12 $54,305.18

RESUMEN LISTINGS VENTA - NACIONAL

No. DirecciónÁrea Rentable

Precio Venta (MX$)Precio Venta

Fecha Transacción

DRAFT



RESUMEN DEL ANÁLISIS COMPARATIVO

Comparable 1 2 3 4 5 6 7

Tipo Transacción Venta Venta Venta Venta Venta Venta Venta

Fecha Transacción 4Q15 oct-14 jul-14 mar-14 dic-13 4Q13 feb-13

Área Rentable (m2) 564 885 65,853 32,318 24,688 4,570 84,970

Precio Venta (Pesos) $19,318,669 $9,030,409 $4,462,984,575 $1,440,532,588 $1,279,879,450 $207,450,352 $4,614,310,800

Precio por m2 $34,252.96 $10,203.85 $67,771.92 $44,573.69 $51,842.17 $45,393.95 $54,305.18

Matriz de Ajustes

Derechos de Propiedad Similar Similar Similar Similar Similar Similar Similar

Términos de Financiamiento

Similar Similar Similar Similar Similar Similar Similar

Condiciones de Venta Similar Similar Similar Similar Similar Similar Similar

Condiciones de Mercado Similar Similar Similar Similar Similar Similar Similar

Ubicación SuperiorLigeramente

SuperiorSuperior Superior Superior Superior Superior

Características FísicasSignificantemente

SuperiorSimilar

Significantemente Superior





GeneralSignificativamente

SuperiorSimilar

Significativamente Superior





RESUMEN VENTA DE EDIFICIOS DE OFICINAS

DRAFT



CONCLUSIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

En general, los comparables anteriormente mostrados muestran un rango de valores entre$10,203.85 hasta $67,771.92 pesos por metro cuadrado. Basados en el análisis anterior, y la comparación del sujeto con los comparables concluimos que un valor por abajo del límite medio del rango o entre MX $10,000 y MX $15,000 por m² es adecuado. Consideramos que un valor a la mitad del rango o US $11,500.00 por m², refleja un valor razonable para la propiedad en estudio. Por lo tanto, el valor concluido vía el Enfoque de Mercado se resume a continuación:

COMPARATIVO DE MERCADOÁrea Rentable 3,644Valor Unitar io Concluído (MX$/m²) $11,500.00Valor de Mercado $41,903,351

Total Valor de Mercado $40,485,013

Basado en un valor unitario de $11,500.00 por ft² hemos estimado el valor de la propiedad en estudio vía el Enfoque Comparativo de Mercado en $40'500,000 Pesos.

DRAFT

Reconciliación de Valor

DRAFT

RECONCILIACIÓN DEL VALOR

El Enfoque de Ingresos es el principal método de valuación que utilizan los inversionistas para propiedades que son capaces de generar ingresos. En nuestro análisis, mediante el Método de Flujo de Efectivo Descontado, utilizando una Tasa de Descuento de 11.00% y una Tasa de Reversión de 9.75% hemos estimado un valor de mercado para la propiedad en $43,150,000.

Mediante el Método de Capitalización directa, utilizando una Tasa de Capitalización de 9.50% hemos estimado un valor de mercado para la propiedad en $41,900,000.

El Enfoque de Mercado es generalmente utilizado para corroborar los valores indicados por el Enfoque de Ingresos. En este caso, el Enfoque de Mercado indica un valor que soporta lo obtenido en el Enfoque de Ingresos y se considera útil en función de la evidencia disponible del mercado.

El análisis de nuestro reporte se resume en la siguiente tabla:

Resumen de Valor US$ $/ft² $/m²

Conclusión de Valor $42,500,000 $1,083.60 $11,663.74

Tasa Interna de Retorno 11.21%

Tasa Estabilizada 9.68%

Tasas INO Flujo

Año 1 -0.14% -3.00%

Años 1-5 8.28% 7.59%

Años 6-10 12.03% 11.64%

Basado en la información analizada en nuestro avalúo, es nuestra opinión que el valor de mercado para la propiedad en estudio, bajo los supuestos y limitaciones mencionados en el cuerpo de éste reporte, con fecha 30 de septiembre de 2016 es:

CUARENTA Y DOS MILLONES, QUINIENTOS MIL PESOS M.N./100

$42'500,000 DRAFT

Certificación DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada CERTIFICACIÓN 66


CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO RE: Reporte de Valuación de una propiedad oficina ubicada en Av. Eugenio Garza Sada No. 124-F,

Col. La Plazuela, Aguascalientes, Aguascalientes

Nosotros, a nuestro mejor entender y conocer, certificamos que:

1. Los datos e información contenidos en este reporte son verdaderos y correctos. 2. Los análisis reportados, opiniones y conclusiones están limitadas sólo por los supuestos y condiciones

limitantes y representan análisis profesionales, opiniones y conclusiones de Rogelio Pérez y Chris Maugeri miembro número S703095 del Appraisal Institute del Canadá.

3. Chris Maugeri ni Rogelio Pérez, no tienen interés presente ni futuro en la propiedad referida en este reporte y no tiene intereses personales o conexión con las partes involucradas.

4. La compensación no es porcentual al valor reportado y no incluye responsabilidad en las acciones o eventos resultados del análisis, opiniones, conclusiones o el uso de este reporte.

5. Los análisis, opiniones, conclusiones y el reporte en sí, fueron desarrollados y preparados en conformidad con los requerimientos del Appraisal Institute.

6. El uso de este reporte está sujeto a los requerimientos del Appraisal Institute y puede ser requerido para revisión por sus representantes autorizados.

7. Rogelio Pérez realizó la inspección de la propiedad valuada en este reporte el 30 de septiembre de 2016. 8. Cualquier persona que haya proporcionado asistencia profesional a Chris Maugeri o Rogelio Pérez, será

identificada en este reporte. 9. Es nuestra opinión profesional que el valor de mercado para la propiedad, bajo los supuestos y

limitaciones mencionadas en el cuerpo de este reporte, al 30 de septiembre de 2016 es de:

CUARENTA Y DOS MILLONES, QUINIENTOS MIL PESOS M.N./100

$42,500,000

Este valor estimado de mercado del inmueble considera un tiempo de exposición de la propiedad al mercado

abierto de nueve a doce meses.

Chris G. Maugeri, AACI, P.App, MRICS Senior Managing Director | Valuation & Advisory Services – Latino América Tel: 52(55) 5284 3293

Rogelio Pérez Garcia Senior Appraiser | Valuation & Advisory Services Tel: 52(55) 8526 8847 DRAFT

Apéndice “A” Supuestos y Condiciones Restrictivas DRAFT

16-100MX-0210 | Fibra HD – Torre Garza Sada APÉNDICE “A”


SUPUESTOS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS 1. A menos que se especifique lo contrario en el cuerpo del informe, se asume que el título de la propiedad o propiedades

valuadas está limpio y libre para comercialización, y que no existen registros, ni asuntos o excepciones no registradas al título que pudieran afectar de manera adversa la comerciabilidad o el valor. No tenemos conocimiento, ni se le ha informado, de la existencia de defecto alguno en el título, a menos que el mismo se especifique en el informe. Sin embargo, no hemos examinado el título y no hace representación alguna sobre la condición del mismo. No se ha revisado documento alguno relacionado con gravámenes, cargos, servidumbres, restricciones escrituradas, imperfecciones, y otras condiciones que puedan afectar la calidad del título. Deberá solicitarse a una empresa debidamente calificada en la emisión de, o los seguros para, títulos de propiedades, que obtenga un seguro contra pérdida financiera en reclamos que puedan surgir a causa de defectos en el título de la propiedad.

2. A menos que se especifique lo contrario en el cuerpo del informe, se asume que: las mejoras realizadas a la propiedad o las propiedades que se están valuando son estructuralmente seguras, a prueba de terremotos, y cumplen con los códigos aplicables; que todos los sistemas de la propiedad (mecánicos/eléctricos, climatización, elevador, plomería, etc.) se encuentran en buenas condiciones y no se requiere de mantenimiento o reparación alguna; que el techo y el exterior de la propiedad están en buenas condiciones y libres de intrusión de los elementos; que la propiedad o las propiedades están diseñadas de manera que las mejoras, tal y como están constituidas hoy en día, conforman todos los códigos y ordenanzas de construcción locales, estatales y federales que sean aplicables. No están calificados para opinar sobre asuntos de ingeniería. No hemos contratado ingenieros estructurales, mecánicos, eléctricos ni civiles para que trabajen de manera independiente en esta valuación, y, por lo tanto, no nos encargamos de dar opinión sobre la condición de las edificaciones. A menos que se especifique lo contrario dentro del informe, no tenemos conocimiento de la existencia de problema alguno relacionado con la posesión o el control de la propiedad. Realizamos una inspección del interior y el exterior de las edificaciones; y no recibimos estudio de ingeniería alguno de parte de los propietarios o de la parte que solicita la valuación. En caso de que surjan dudas importantes a este respecto durante el proceso de decisión del lector, solicite la asesoría de ingenieros competentes. Se asume específicamente que cualquier comprador sabio y prudente obtendría, como condición al cierre de venta, un informe satisfactorio de ingeniería relativo a la integridad estructural de la propiedad y la integridad de los sistemas de construcción. En caso de que haya problemas estructurales y/o del sistema de construcción pueden no detectarse a simple vista. Si los consultores de ingeniería que se contrataron no reportan factores negativos sobre la naturaleza del material relacionado con la condición de las edificaciones, o si dichos factores se descubren más adelante, es posible que esta información tenga un impacto negativo en las conclusiones presentadas en la valuación. De la misma manera, en caso de que los ingenieros descubran factores negativos, nos reservamos el derecho de enmendar las conclusiones de la valuación presentadas en este informe.

3. A menos que se especifique lo contrario en el informe, los valuadores no detectaron la existencia de material peligroso no tenemos conocimiento de que existan estos materiales en la propiedad. Sin embargo, no estamos calificados para detectar este tipo de sustancias. La presencia de sustancias como el asbesto, aislamiento de espuma de urea-formaldehido, agua subterránea contaminada o cualquier otro material potencialmente peligroso puede afectar el valor de la propiedad. El estimado del valor se determina con el supuesto de que no hay material en la propiedad que pueda causar una pérdida en el valor. No se asume responsabilidad alguna por dichas condiciones, o por la necesidad de la opinión de un ingeniero experto para la detección de dichos materiales. El cliente tendrá la responsabilidad de contratar a un experto para que le dé su opinión, si así lo desea. Hemos inspeccionado, lo más posible, el terreno; sin embargo, nos fue imposible revisar personalmente las condiciones del área subterránea del suelo. Por lo tanto, no podemos dar nuestra opinión en este respecto, a menos que se indique lo contrario la valuación.

4. Para el propósito de valuación no se consideraron los muebles, el equipo y las operaciones del negocio como parte de la propiedad, a menos que se especifique lo contrario, es decir que, sólo se consideró el bien inmueble. Con base en la información que se nos proporcionó, toda mejora existente o propuesta, en o fuera del sitio, así como cualquier alteración o reparación considerada, se asume como terminada de manera profesional y en cumplimiento con las prácticas estándar. Este informe puede estar sujeto a enmienda al momento en que se realice una nueva inspección a la propiedad después de que se hayan hecho reparaciones, modificaciones, alteraciones y nuevas construcciones. Todo estimado del Valor en el mercado tendrá la vigencia de la fecha indicada; y estará basado en la información, las condiciones y niveles de operación proyectados.

5. Se asume que toda la información de datos basados en hechos reales que nos proporcione el cliente, el propietario, el representante del propietario o la persona que asigne el cliente o el propietario, es información correcta y exacta, a menos que se especifique lo contrario en el informe de la valuación. A menos que se especifique lo contrario en el informe de valuación, no tenemos razón para creer que la información que se nos proporciona es errónea. La información y los datos a que se hace referencia en este párrafo incluyen, sin limitación, el domicilio con nombre de la calle y número, dimensiones del terreno, área en pies cuadrados del terreno, dimensiones de las mejoras, área bruta de construcción, número de unidades, número de cuartos, e información relacionada. Cualquier error material en la información o los datos antes mencionados puede causar un impacto sustancial en las conclusiones que se presentan en el informe. Por lo tanto, CBRE se reserve el derecho de enmendar dichas conclusiones en caso de que detecte algún error en la información. De la misma manera, el cliente-destinatario debe

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revisar con mucho cuidado todos los supuestos, datos, cálculos relevantes, y conclusiones dentro de un término de 30 días a partir de que se recibe el informe y debe notificar de inmediato a CBRE si tiene alguna duda o detecta algún error.

6. La fecha del valor a la que se aplican todas las conclusiones y opiniones expresadas en este informe se establece en la Carta de remisión. Esta valuación está basada en las condiciones del mercado existentes a la fecha de la misma. Bajo los términos de compromiso, no tendremos obligación alguna de revisar este informe para reflejar eventos o condiciones que ocurran después de la fecha de la valuación. Sin embargo, estamos disponibles para discutir sobre la necesidad de revisión que resulte de los cambios en los factores económicos o del mercado que afecten la propiedad.

7. No adoptamos restricciones de escrituras privadas, que limiten el uso de la propiedad de manera alguna.

8. A menos que se especifique lo contrario en el informe, se asume que no hay derechos de valor sobre depósitos minerales o de superficie en la propiedad, ya sean de gas, líquido, o sólido. Así como tampoco se han considerado derechos relacionados con la extracción o exploración de dichos elementos en el informe de valuación. A menos que se especifique lo contrario, se asume también que no existen derechos de valor de aire o desarrollo que puedan transferirse.

9. No tenemos conocimiento de iniciativas públicas contempladas, controles de desarrollo gubernamental, o controles de renta que pudieran afectar de manera significativa el valor de la propiedad.

10. El estimado del Valor en el mercado, el cual puede definirse dentro del informe, está sujeto a cambio con las fluctuaciones del mercado. El valor en el mercado está altamente relacionado con la exposición, el esfuerzo de promoción de tiempo, los términos, la motivación, y las conclusiones que rodean la oferta. El estimado del valor considera la productividad y la atracción relativa de la propiedad, tanto física como económica, en el mercado abierto.

11. Cualesquiera flujos de efectivo incluidos en el análisis son pronóstico de futuras características de operación estimadas y se determinan con base en la información y los supuestos incluidos en el informe. Cualquier proyección de ingresos, gastos y condiciones económicas que se utilice en el informe no debe considerarse una predicción del futuro. Más bien, son estimados de expectativas de mercado actuales de futuros ingresos y gastos. El logro de proyecciones financieras se verá afectado por condiciones económicas fluctuantes y depende de circunstancias futuras que no pueden garantizarse. Los resultados reales pueden variar y no ser iguales a las proyecciones que aquí se presentan. No garantizamos el cumplimiento de los pronósticos. Las proyecciones pueden verse afectadas por circunstancias que van más allá del dominio actual de conocimiento o control nuestro.

12. A menos que se especifique lo contrario en el informe, nada de lo aquí incluido se utilizará como recomendación, directa o indirecta, de nosotros para comprar, vender, o conservar las propiedades al valor establecido. Estas decisiones involucran preguntas estratégicas de inversión sustancial y deben hacerse en una consulta especial.

13. Además, a menos que se especifique lo contrario en el informe, se asume que no hay cambio alguno en las ordenanzas o reglamentos de planificación urbana que rijan el uso, la densidad o la forma que se esté considerando. La propiedad se valuó asumiendo que se cuenta o se pueden obtener o renovar todas las licencias, certificados de arrendamiento, consentimientos, o cualquier otra autorización legislativa o administrativa del gobierno local, estatal o nacional o entidad u organización privada para el uso en el que se basa el valor estimado que se incluye en este informe, a menos que se especifique lo contrario.

14. Se prohíbe la reproducción, total o parcial, de este estudio sin nuestro consentimiento por escrito, así como también el compartir el presente informe, y copias del mismo, con terceros, sin dicha autorización. Nos reservamos el derecho de negar su autorización. Esta restricción no se aplica en el caso de la duplicación del informe para uso interno del cliente-destinatario y/o la transmisión del mismo al abogado, contador o asesor del cliente-destinatario. Esta restricción tampoco se aplica en el caso de la transmisión del presente informe a algún tribunal, autoridad gubernamental o agencia reglamentaria que tenga jurisdicción sobre la parte/partes para quien(es) se prepare esta valuación, siempre y cuando no se publique, de manera total ni parcial, el presente informe y/o su contenido, en documento público alguno, sin nuestro consentimiento expreso por escrito, nos reservamos el derecho de negar dicho consentimiento. Por último, este informe no deberá promocionarse al público ni de ninguna otra manera presentarse a algún tercero para que éste compre la propiedad o para hacer alguna “venta” u “oferta de venta” o alguna “garantía”, de la manera en que se definen y utilizan estos términos en la Ley de Garantías, según se ha enmendado. Cualquier tercero, que no quede exento por las disposiciones aquí mencionadas y que tenga en su poder el presente informe, debe tener en cuenta que debería basar su confianza en su propio asesor para cualquier decisión relacionada con esta propiedad. no seremos responsables por dichos terceros.

15. Cualquier estimado de valor que se dé en este informe se aplica a la propiedad completa, y cualquier prorrateo o división del título en intereses fraccionales invalidará el estimado de valor, a menos que dicho prorrateo o división de intereses se haya establecido en el informe.

16. La distribución de la valuación total en este informe entre el terreno y las mejoras se aplica sólo bajo el programa existente de uso. Los valores de componente para la tierra y/o la construcción no deben utilizarse en conjunto con otra propiedad u otra valuación y quedarán invalidados si esto sucede.

17. Los mapas, planos, bosquejos, gráficas, fotografías y pruebas que se incluyen en este informe se utilizan con el único propósito de ilustración, y deberán utilizarse para visualizar asuntos que se traten en el informe. A menos que se especifique lo contrario,

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la información relativa al tamaño o el área de la propiedad y las propiedades comparables se obtuvieron de fuentes que se consideran confiables. No deberá tomarse, reproducirse ni utilizarse prueba alguna separada de este informe.

18. No existe intensión de expresar opinión alguna sobre asuntos para los que se pueda requerir de experiencia legal o investigación o conocimiento especializado que vaya más allá de lo que debe saber un valuador de bienes raíces. Los valores y opiniones expresados presumen que se está en cumplimiento con las restricciones/condiciones ambientales y gubernamentales de las agencias correspondientes, incluyendo sin limitación, riesgos sísmicos, patrones de vuelo, niveles/ruido de decibelios, riesgos de incendio, ordenanzas para laderas, densidad, usos permitidos, códigos de construcción, permisos, licencias, etc. No tenemos conocimiento de que se hayan realizado inspecciones, estudios de ingeniería, ni análisis arquitectónicos, a menos que se especifique lo contrario en este informe. En caso de que el consultor no cuente con una inspección de termitas, un estudio o un permiso de ocupación, no asumimos responsabilidad, ni representación alguna por los gastos relaciones con la obtención de los mismos o las deficiencias que se detecten antes o después de que éstos se hayan obtenido, así como tampoco garantizamos de manera alguna que se vayan a obtener los mismos. No asumimos responsabilidad alguna para cubrir los gastos o consecuencias que resulte de la necesidad, o la falta de necesidad, de un seguro de riesgo contra inundación. Deberá contactarse a un agente de seguro contra inundación para determinar si es necesario contar con un seguro de riesgo contra inundación.

19. La aceptación y/o el uso de este informe constituye la aceptación total de las condiciones restrictivas y los supuestos especiales establecidos en este informe. Es responsabilidad del Cliente, o de las personas que asigne el Cliente, leer, comprender y por ende, familiarizarse con las contingencias y condiciones restrictivas antes mencionadas. No asumimos responsabilidad alguna por cualquier situación que se presente como consecuencia de que el Cliente no esté familiarizado o no entienda las mismas. Se recomienda al Cliente que solicite la ayuda de expertos en las áreas que estén fuera del alcance de la profesión de valuación/consultoría de bienes raíces, si así lo desea.

20. Asumimos que la propiedad aquí analizada estará bajo un control y propiedad prudente y competente; que no sea ineficiente, ni súper-eficiente.

21. Se asume que se está en cumplimiento de las regulaciones ambientales y las leyes federales, estatales y locales, a menos que su incumplimiento se haya establecido, definido y considerado en el informe de valuación.

22. No se realizó estudio alguno sobre los límites de la propiedad. Se presume que la información que se nos proporcionó sobre las áreas y dimensiones es correcta. Se asume además que no hay invasiones sobre la propiedad en la misma.

23. El cliente no indemnizará al Valuador o lo mantendrá salvo, a menos, y sólo, que el Cliente malinterprete, distorsione, o proporcione a terceros resultados de una valuación incompleta o inexacta, y estos actos del Cliente afecten de alguna manera al Valuador. El Cliente indemnizará y mantendrá salvo al Valuador de cualquier demanda, gastos, juicio o cualquier otro problema o costo que surja como resultado del hecho de que el Cliente o su representante haya desistido de proporcionar a un tercero la copia completa del informe de valuación. En caso de que haya algún litigio entre las partes, la parte predominante en dicho litigio tendrá el derecho de recuperar a costa de la otra parte, lo que haya gastado en honorarios y costos de abogados.

24. El informe es para uso exclusivo del cliente; sin embargo, el cliente puede proporcionar copias completas finales del informe de valuación completo (no partes separadas) a terceros que revisarán dichos informes en casos relacionados con financiamientos de préstamos o intentos de bursatilización. El Valuador no estará obligado a explicar o atestiguar sobre los resultados de la valuación, podrá limitarse a responder al cliente preguntas habituales y de rutina. Tome en cuenta que nuestro consentimiento de permitir que un informe de valuación preparado por nosotros o partes de dicho informe, sea parte de, o se haga referencia al mismo en, alguna oferta pública, quedará a nuestra sola discreción y, si es el caso, tenderemos el derecho de solicitar que se nos proporcione un Acuerdo de Indemnización y/o Carta de Confidencialidad, en forma y contenido satisfactorio para nosotros. Por este medio, damos consentimiento para que se presente la totalidad de los informes (no partes separadas) a agencias de valuación participantes de préstamos o sus auditores, sin la necesidad de proporcionarnos un Acuerdo de Indemnización y/o Convenio de Confidencialidad.

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Valuation & Advisory Services Torre Virreyes, Pedregal 24 Piso 17 México, D.F. 11040 T 52 (55) 5284 0000 www.cbre.com.mx

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