ﻱﺭﺎﻘﻌﻟﺍ ﺭﺎﻤﺜﺘﺳﻺﻟ ﺮﻃﺎﺨﻤﻟﺍ … Part -1.pdfENG. AMNA HASSAN...
Transcript of ﻱﺭﺎﻘﻌﻟﺍ ﺭﺎﻤﺜﺘﺳﻺﻟ ﺮﻃﺎﺨﻤﻟﺍ … Part -1.pdfENG. AMNA HASSAN...
استراتيجيات إدارة المخاطر لإلستثمار العقاري
إعداد
آمنه حسن السيد عمر / المهندسة جامعة القاهرة –رسالة مقدمة إلى كلية الهندسة
كجزء من متطلبات الحصول على درجة الماجستير فى الهندسة المعمارية
الجيزة –جامعة القاهرة - كلية الهندسة
جمهورية مصر العربية )٢٠١٢(
استراتيجيات إدارة المخاطر لإلستثمار العقاري
إعداد
آمنه حسن السيد عمر / المهندسة جامعة القاهرة –رسالة مقدمة إلى كلية الهندسة
كجزء من متطلبات الحصول على درجة الماجستير فى الهندسة المعمارية
تحت إشراف
شريف محمد صبري العطــــــار. د.أ محمد رضــــا عبد اهللا. د.م. أ أستاذ العمـــــــــارة المســـــاعد
جامعة القاهرة–كلية الهندسة أستاذ العمارة ووكيل كلية الهندسة لشئون
جامعة الفيوم–الدراسات العليا والبحوث
الجيزة –جامعة القاهرة - كلية الهندسة جمهورية مصر العربية
)٢٠١٢ (
RISK MANAGEMENT STRATEGIES IN
REAL ESTATE
BY ENG. AMNA HASSAN ELSAYED OMAR
A Thesis Submitted to the Faculty of Engineering, Cairo University
In Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of MASTER OF SCIENCE
In Architectural Engineering
FACULTY OF ENGINEERING, CAIRO UNIVERSITY GIZA, EGYPT
٢٠١٢
RISK MANAGEMENT STRATEGIES IN
REAL ESTATE
BY ENG.AMNA HASSAN ELSAYED OMAR
A Thesis Submitted to the
Faculty of Engineering, Cairo University
In Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of
MASTER OF SCIENCE
In
Architectural Engineering
Under the Supervision of Assoc.Prof. Mohammed Reda Abd-Allah
Prof.DR. Sherif Mohameed Sabry El-Attar
FACULTY OF ENGINEERING, CAIRO UNIVERSITY GIZA, EGYPT
٢٠١٢
ABSTRACT
The construction projects and construction axis Mount economy in different socie-
ties, and specialized research study management risks faced by construction projects in
Egypt and the importance of applying risk management strategies companies of all parties
to the architectural work to reduce the effects of those downside risks at all stages of the
project, and access foundations and determinants to evaluate the mechanisms and methods
of addressing the risks applied by the building and construction companies generally and
real estate investment companies particularly.
إهداءوشكر وتقدير
ملخص الرسالة
الصفحةالمـوضــوع
أ ...................................................................................................... شكر وتقدير وإهداء
ب ........................................................................................................... ملخص الرسالة
ج .......................................................................................................... قائمة المحتويات
ح .............................................................................................................. قائمة األشكال
ك .............................................................................................................. قائمة الجداول
ل ....................................................................................................... معجم المصطلحات
ن )منهجية البحث - هدف البحث - مجال البحث - فرضية البحث - المشكلة البحثية - مكونات البحث( المقدمة
......................................................................... مفاهيم إدارة المشروعات: الفصل األول
........................................................................................مقدمة الفصل األول ١-١-١
......................................................المشروعات وتطورها إدارة خلفية تاريخية عن ٢-١-١
.............................................................................
......................................................................
“Functions Of Management”
................................................................
.......................................................العالقة بين إدارة المشروعات وإدارة المخاطر ٣-١-١
.................................................................المجاالت المعرفية إلدارة المشروعات ٤-١-١
.......................................................................................ماهية إدارة المخاطر ٥-١-١
.....................................................................مراحل إدارة المخاطر للمشروعات ٦-١-١
.......................................................................................خالصة الفصل األول ٧-١-١
............................. التعريف بإدارة المخاطر ودورها في إدارة المشروعات: الفصل الثانى
.......................................................................................مقدمة الفصل الثاني ١-٢-١
الصفحةالمـوضــوع
..............................................................................................أنواع المخاطر ٢-٢-١
) ( Expected risks .............................................
) ( Unexpected risks ...................................
.....................................................................................تخطيط إدارة المخاطر ٣-٢-١
.................................................
.........................
..................
...............................................
..............................................................................................تحديد المخاطر ٤-٢-١
............................................................
.............................
............................................................
..................................................................................التحليل النوعي للمخاطر ٥-٢-١
................................................
...........................
...........................................................
....................................................................................التحليل الكمي للمخاطر ٦-٢-١
...................................................
..............................
.................................................
...............................................................................تخطيط اإلستجابة للمخاطر ٧-٢-١
.............................................
.........................
الصفحةالمـوضــوع
........................................................
................................................................................... مراقبة وضبط المخاطر ٨-٢-١
..................................................
........................
............................................
................................................................. الدليل اإلسترشادي لمواجهة المخاطر ٩-٢-١
.....................................................................................خالصة الفصل الثاني ١٠-٢-١
.....................................................اقتصاديات مشروعات البناء والتشييد : الثالثالفصل
........................................................................................الثالث الفصل مقدمة ١-٣-٢
......................................................................اإلطار العام لسوق البناء والتشييد ٢-٣-٢
.................المخاطر والتحوالت في صناعة البناء والتشييد خالل القرن العشرين بمصر ١-٢-٣-٢
........................................................................هيكل سوق قطاع البناء والتشييد ٣-٣-٢
..........................................................حجم سوق البناء والتشييد في مصر والعالم ٤-٣-٢
.............................................................األهمية اإلقتصادية لقطاع البناء والتشييد ٥-٣-٢
..............................................................الخصائص العامة لسوق البناء والتشييد ٦-٣-٢
...........................................الخصائص اإلقتصادية المتعلقة بصناعة البناء والتشييد ٧-٣-٢
.......................................................................................الثالث خالصة الفصل ٨-٣-٢
..........................................................والتشييد البناء مشروعات مخاطر: الرابعالفصل
.......................................................................................الرابع مقدمة الفصل ١-٤-٢
............................................................................طبيعة مخاطر التشييد والبناء ٢-٤-٢
.......................................................المخاطر األساسية لمشروعات البناء والتشييد ٣-٤-٢
الصفحةالمـوضــوع
.......................................................................
................................................................................أنواع وتصنيفات المخاطر ٤-٤-٢
..............................................................
.......................................................المخاطر األساسية لمشروعات البناء والتشييد ٥-٤-٢
......................................................................تصنيف مخاطر تنفيذ المشروعات ٦-٤-٢
..............................................................................................قياس المخاطر ٧-٤-٢
٨-٤-٢ ..........................
.........................دراسة مواجهة اآلثار اإلقتصادية للمخاطر المتوقعة لمشروعات البناء ٩-٤-٢
...................دراسة مواجهة اآلثار اإلقتصادية للمخاطر الغير متوقعة لمشروعات البناء ١٠-٤-٢
.....................................................................................الرابع خالصة الفصل ١١-٤-٢
.................... دراسة اآلثار اإلقتصادية لمخاطر مشروعات البناء والتشييد: الخامسالفصل
......................................................................................الخامس مقدمة الفصل ١-٥-٢
٢-٥-٢ .........................................................
............
المساهمات المطلوبة من األطراف المختلفة لمشروعات البناء لخفض اآلثار السلبية للمخاطر ٣-٥-٢
.......................التسلسل الطبيعي الممنطق لمراحل مشروعات البناء والتشييد المختلفة ٤-٥-٢
................................خطوات إعداد الخطة المقترحة إلدارة مشروعات البناء والتشييد ٥-٥-٢
............................................................التأثير اإليجابي لتطبيق إدارة المشروعات ٦-٥-٢
......................................................................................الخامس خالصة الفصل ٧-٥-٢
الصفحةالمـوضــوع
دراسة حالة للسوق المصري العقاري عامة وبعض شركات اإلستثمار : السادسالفصل .................................................................................. العقاري خاصة
.....................................................................................السادس مقدمة الفصل ١-٦-٣
.................دراسة مؤشرات السوق المصري في اآلونة األخيرة وتأثره بالثورة المصرية ٢-٦-٣
..........................................................تقييم دور شركات اإلستثمار العقاري بمصر ٣-٦-٣
٤-٦-٣ .........................
........................................دراسة حالة لبعض شركات المقاوالت واإلستثمار العقاري ٥-٦-٣
SODICسوديك
PALM HILLS ( PHD )بالم هيلز
TMGمجموعة طلعت مصطفى
..................................................................................السادس خالصة الفصل ٦-٦-٣
تقييم منهج األساليب المتبعة إلدارة المخاطر في شركات المقاوالت وشركات : السابعالفصل ................................................................................. اإلستثمار العقاري
األساليب - مخاطرالمشروعات – حجم لمشروعات (تقييم أساليب إدارة المخاطر من حيث ١-٧-٣قبول وقناعة أطراف – مسببات المخاطر - آليات المخاطر- ميزانية إدارة المخاطر - العملية
لشركات المقاوالت واإلستثمار العقاري )- إمكانية تطبيق نظام خفض آثارالمخاطر – المشروع
.......................................................................................النتائج والتوصيات ١-٨-٤
.....................................................................................................المراجع ٢-٨-٤
صفحة الموضوع
١٨
١٩
١٩
٢٠
صفحة الموضوع SWOT(
صفحة الموضوع
صفحة الموضوع ٢١ ٢٩
٤١ ٦٥
(SWOT ANALYSIS )(٩١
(SWOT ANALYSIS )١٠٠
(SWOT ANALYSIS )١٠٦
(SWOT ANALYSIS )١١٢
١١٣
معجم المصطلحات GLOSSARY &TERMINOLOGY
TERM المصطلح
Risk مخاطرة / خطر
Risk management إدارة المخاطر
impact (of risk) تأثير الخطر
Risk Register سجل المخاطر
inherent risk المخاطر المالزمة
Brainstorming العصف الذهني Decision Tree Analysis تحليل شجرة القرارات
Delphi Technique تنقنية دلفي Qualitative Risk Analysis التحليل النوعي للمخاطر Quantitative Risk Analysis التحليل الكمي للمخاطر
Sensitivity Analysis تحليل الحساسية Simulation محاكاة
تحليل المصفوفة الرباعية )التهديديات - الفرص - نقاط الضعف - نقاط القوة (
SWOT Analysis Strengths, Weaknesses, Opportunities , Threats
Responsibility Assignment Matrix مصفوفة تحديد المسئوليات
Risk Acceptance قبول المخاطرة
Risk Avoidance تجنب المخاطرة
Risk Category فئة المخاطرة
Risk Database قاعدة بيانات المخاطر
Risk Identification تحديد المخاطر
Risk Management Plan خطة إدارة المخاطر
Risk Management Planning تخطيط إدارة المخاطر
Risk Mitigation تخفيف المخاطر
Risk Monitoring and Control مراقبة و ضبط المخاطر
Risk Response Planning تخطيط اإلستجابة للمخاطر
Risk Transference تحويل المخاطر
Financial and Economic Risks المخاطر المالية و االقتصادية
Inflation and Interest Rates .مخاطر التضخم و أسعار الفائدة
In-house Cash Shortage .مخاطر قصور التمويل الداخلي للمشروع
Foreign Exchange and Convertibility .مخاطر تحويل العملة و إمكانيتها
Competition .مخاطر المنافسة
Construction and Design Risks مخاطر التصميم و التنفيذ
Improper Project Management .مخاطر إدارة المشروع
Improper Design .مخاطر أخطاء التصميم
Resources Unavailability .مخاطر نقص الموارد
Defective Work .مخاطر عيوب التنفيذ
Defective Material .مخاطر عيوب المواد
Low Construction Productivity .مخاطر إنخفاض معدالت االنتاجية
Site Safety .مخاطر سالمة الموقع
Political / Government Risks المخاطر السياسية والحكومية
Expropriation .مخاطر التأميم
TERM المصطلح Approvals and Permitsمخاطر الحصول على التصاريح والموافقات والموافقات
Change in Lows .مخاطر تغير القوانين
Political Instability .مخاطر عدم االستقرار السياسى
Risks coming from Clients مخاطر الناشئة من قبل العميل
Clients Financial Ability .مخاطر المقدرة المالية للعميل
Response to Claims .مخاطر مدى االستجابة للمطالبات
Client Changing Needs .مخاطر تغير احتياجات العميل
Possession of Site .مخاطر استالم وحيازة المواقع
Risks coming from sub-contractor المخاطر الناشئة من قبل مقاولى الباطن
Subcontractors Technical Qualifications مخاطر المقدرة الفنية لمقاولو الباطن Subcontractors variation of Bids.مخاطر تغيرات وإختالفات العقود مع مقاولى الباطن
Subcontractors Financial Ability .مخاطر عدم المقدرة المالية لمقاولى الباطن
Miscellaneous Risk مخاطر متنوعة
Partnerships Risks مخاطر المشاركة
Force majeure .مخاطر القوة القهرية
Differing Site Conditions .مخاطر تغير ظروف الموقع
Environmental Site Conditions .مخاطر حماية البيئة
Physical Damage مخاطر تلف وهالك األعمال أو المعدات
Corruption .مخاطر الفساد
Market Risks مخاطر السوق
Prices Risks مخاطر األسعار
Credit Risks مخاطر اإلئتمان
Liquidity Risks مخاطرالسيولة
Interest rate Risks مخاطر أسعار الفائدة
Risk Capital مخاطر رأس المال
Shareholding Structure المساهمين في الشركة
Free float تعويم حر
Main downside risks مخاطر الجانب السلبي الرئيسي
Legal Challenges التحديات القانونية
Market value القيمة التسويقية
Value Engineering هندسة القيمة
Disputes and claims النزاعات و المطالبات
“There is a risk in every project, ignoring risk doesn’t make it go away”( )
(١) Project Risk Management-David T.Hulett,senior Vice President, Schedule Risk Analysis Simplified.
--
مراحل اعداد و بدء المشروع الباحث: المصدر
مراحل تطور المشروع
الباحث: المصدر
البدائل المتاحة حين وقوع مخاطر تمثل خسارة اقتصادية لقطاع المقاوالت الباحث: المصدر
أسباب تنوع المخاطر التي يتعرض لها مشروع البناء الباحث: المصدر
أهم مخاطرالمشروعات الباحث: المصدر
(Mega Projects)(M
--
٣--
مراحل تحديد مجال البحث الباحث: المصدر
----
٢--٣-٣
----
-١-١-
PMBOKPP
Code Of Ethics
PMP Certification
--
دراسات تحقيق هدف البحث الباحث: المصدر
محاور منهجية البحث الباحث: المصدر
- -
- -
- -
منهجية البحث
الباحث: المصدر
“ Administration”“
“ Ad,Minstrare ”“
“ Management ”“
“Functions Of Management”“
(PMBOK® Guide) ), P.
(١) Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide) ), P.٨ Up Date; ٢٠٠٧-٢-٢٨ .
(١) Dave Hall and David Hulett “Universal Risk Project” (Risk Management Institute,February ٢٠٠٢) , P.٥.
. .
(١) Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide) ), P.١١ Up Date; ٢٠٠٧-٢-٢٨ .
(PMBOK® Guide) ), P.
(Prefeasibility Study)
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P.
(PMBOK® Guide) ), P.
( ) Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide),P.
(PMBOK® Guide), P.
SWOT MONTE CARLO
) ( Expected risks(
) ( Unexpected risks(
(١) Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide) Up Date; ٢٠٠٧-٢-٢٨ ( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P. .
( ) Dave Hall and David Hulett “Universal Risk Project” (Risk Management Institute,February ) , P. .
( ) Prichard Ron “The Limits Of Planning” (International Risk Management Institute, ) , P. .
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P. .
( ) Prichard Ron “The Limits Of Planning” (International Risk Management Institute, ) , P. .
(PMBOK® Guide), P.
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .
(Matrix of possibilities and impacts(
(PMBOK® Guide),P.
( ) Rodger Chris and Jason Petch “Uncertainty&Risk Analysis” (UK,Price Water House, April ) , P. .
( ) Department of Information Resources “Process for Analyzing and Managing Risk” (State of Texas,
January ) , P. .
(PMBOK® Guide),P.
( ) Dave Hall and David Hulett “Universal Risk Project” (Risk Management Institute,February ) , P. . (٢) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .
( Brain Storming )
- -
- -
-
-
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P.
(SWOT Analysis)
SWOT
SWOTS
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P.
(PMBOK® Guide), P.
PPII
OP.Cit.p.Project Management Institute)P
(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. ٢٥٠.
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P. .
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P. .
(PMBOK® Guide),P.
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P. .
-
-
-
-
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P. .
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P. .
( ) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown
square,Pennsylvania,USA, ) P. . (٤) http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date:٢٠١٢-٦-٢٠
ExcelEExcelE
@risk( Monte carolo simulation ) GETTING STARTED - بداية تشغيل البرنامج - ١
http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date:
RUNNING A RISK ANALYSIS
http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date :٢٠١٢-٦-٢٠
GRAPHING THE RESULTS
http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date :
PRO VERSION FEATURES
http://www.palisade.com/decisiontools_suite-date:
(PMBOK® Guide),P.
(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. ٢٦١-٢٦٠.
(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .
-
-
-
-
(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA,٢٠٠٠) P. ٢٦٥.
(PMBOK® Guide),P.
(١) Project Management Institute “ Guide to the Project Management Body of Knowledge”-(Newtown square,Pennsylvania,USA, ) P. .
رالدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر
الدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر) ٣-٢-١(جدول
الدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر) ٣-٢-١(تابع جدول
الدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر) ٣-٢-١(جدول : تابع
الدليل اإلسترشادي لآللية المقترحة لمواجهة المخاطر) ٣-٢-١(جدول : تابع
( ) Dave Hall and David Hulett “Universal Risk Project” (Risk Management Institute,February ), P. .
6.04
4.08
8.15
0123456789
01/02-96/97 95/96-91/92 90/91-86/87
1104
0
1209
4
1373
0
1455
5
1514
0
1576
0
1656
0
1722
0
02000400060008000
1000012000140001600018000
95/96 97/98 99/2000 2001/02
تنمية البنية األساسية
والمشروعات العمالقةBOTومشروعات خفض اإلنفاق الحكومي
سياسة األنفتاح وتشجيع األستثمار
ا ال
( ) American Chamber of Commerce in Egypt "The Construction Sector In Egypt – Development and
Competitiveness" (September .P. )
///
///
///
( ) American Chamber of Commerce in Egypt, Op. cit., P. .
33 3230
3 20
5
10
15
20
25
30
35
السوق األسيويالسوق األمريكيالسوق األوروبيسوق الشرق األوسطالسوق األفريقي
///
//
///
19%
17%
16%1%
20%
9%
5% 2% 8%
2%
الصناعة و التعدينالزراعة الخدمات الحكومية التأمين اإلجتماعيالمرافقاإلسكان الفندقيالمال و التجارة النقلالتشييد و البناءالكهرباء
17%
32%
18%
13%
5%10% 1%0%
2%
الصناعة و التعدينالزراعة الخدمات الحكومية التأمين اإلجتماعياإلسكان والمرافقالسياحة و الفنادقالمال و التجارة االتصاالتالتشييد و البناء الكهرباء
///
///
( ) Organization des Nations – Units pour le Development Industrial , Vienne , L'industrie de la Construction
,New York ,
38.743.4
48.6 51.4 48.2
0
10
20
30
40
50
60
-
-
-
-
- -
- -
- -
- -
- -
//
( ) World Bank The Construction Industry ;" Issues and strategies in countries " (Washington D.C. )
P. .
///
//
//
-
-
-
-
-
-
-
-