Offers in the region of £349,950

Cysgod Y Coed Llandyfan, Ammanford, Carmarthenshire, SA18 2TU

An attractive Country house in an elevated position in the glorious countryside of the Brecon Beacons National Park commanding wonderful viewsover Glynhir Golf course towards the Betws and Black Mountain standing in grounds of 1 acre or thereabouts . This substantial family home has beenthe subject of refurbishment and extension to provide versatile accommodation with a perfect combination of traditional and contemporary design. Itcomprises: Reception Hall, Sitting Room with feature fireplace, Conservatory, Fitted Kitchen/Breakfast Room, Ground floor Bedroom and Bathroom,Utility Room, Superb Lounge with Inglenook style fireplace, Master Bedroom with en suite Shower Room, 4 further Bedrooms and Family bathroom.Upvc Double glazing. Oil fired central heating. Gated entrance to gravel driveway. Excellent range workshop & garaging. Extensive lawned groundswith established herbaceous borders and flower beds together with areas of patio and rockery. No onward Chain.Viewing highly recommended

RECEPTION HALL 9'8" x 4'1" (2.96m x 1.25m)

Glazed panel entrance door and side panels. Oak floor.

INNER HALL 9'10" x 9'6" (3.00m x 2.92m)

Open staircase to first floor. Oak floor. Telephone point.Radiator.

KITCHEN/BREAKFAST ROOM 15'8" x 10'3" (4.79m x 3.13m)

1 1/2 bowl sink unit with mixer tap set in marble effect work-surface. Indesit 4 burner Calor gas cooker with extractor hoodabove. Neff integral dishwasher. Integral fridge. Fitted rangebase, wall and glazed display cupboards with work-surface.Breakfast bar. Ceramic tiled floor. Radiator.

ANOTHER ROOM ASPECT

SITTING ROOM 15'11" x 10'3" (4.86m x 3.13m)

Cast iron multi-fuel stove set in feature surround. Oak effectfloor. French doors to conservatory. Radiator.

Llandyfan, Ammanford, SA18 2TU

CONSERVATORY 11'7" x 10'10" (3.54m x 3.32m) BATHROOM 10'2" x 7'3" (3.12m x 2.23m)

Llandyfan, Ammanford, SA18 2TU

Patio doors to front garden. Limestone effect tiled floor.Radiator.

GROUND FLOOR BEDROOM/DINING ROOM 12'6" x 10'3"(3.83m x 3.14m)

Oak effect floor. Radiator.

Panelled bath with shower mixer tap. Pedestal hand basin andlow level W.C. Shower in glazed and tiled cubicle. Tiled to dadoheight. Ceramic tiled floor. Radiator.

UTILITY ROOM 9'10" x 5'10" max (3.00m x 1.80m max)Single drainer stainless steel sink unit. Base cupboard andwork-surface.

This room presently interconnects the original dwelling with thenew annexed extension.

FIRST FLOOR ORIGINAL DWELLING

LANDINGBuilt in cupboard. Access to attic.

BEDROOM 14'8" x 10'2" (4.48m x 3.12m)

Built in eaves store cupboards. 2 Radiators.

BEDROOM 13'7" x 4'0" (10'3" max) (4.15m x 1.22m (3.13mmax))

An 'L shaped' room with ceiling skylight and built in eavescupboards. Radiator.

THE NEW ANNEXE EXTENSION

LOUNGE 21'3" x 17'4" (6.48m x 5.30m)

Attractive Inglenook style illuminated fireplace incorporatingmulti-fuel stove on slate hearth. Open oak staircase to firstfloor. French doors to rear garden. Impressive flag-stone floorwith underfloor heating. Wall lights. Built in oak door cupboardwhich houses the heating controls. Feature stained glasswindow over stairwell. Sky point.

ANOTHER ROOM ASPECT

FIRST FLOOR

LANDING

Built in store cupboard. Wall lights. Access to attic.

MASTER BEDROOM 22'3" x 14'7" (6.79m x 4.46m)

Oak effect floor. Wall lights. Built in linen cupboard. Dualwindow aspect with lovely views. Sky point. Telephone point.Radiator.

ANOTHER ROOM ASPECT

Llandyfan, Ammanford, SA18 2TU

EN SUITE FAMILY BATHROOM 8'0" x 7'8" (2.44m x 2.34m)

Llandyfan, Ammanford, SA18 2TU

Triton shower in corner glazed cubicle. Pedestal hand basinwith mixer tap. Low level w.C. Ceiling skylight. Part blackgranite tiled walls with illuminated vanity mirror. Chrome towelheater.

BEDROOM 13'10" x 10'11" (4.23m x 3.34m)

Oak effect floor. Built in eaves cupboards. Lovely distant views.Telephone point. Radiator.

BEDROOM 12'11" x 12'7" (3.96m x 3.84m)

Oak effect floor. Built in eaves cupboards. Radiator.

Panelled bath with shower mixer tap. Pedestal hand basin withmixer tap. Low level W.C. Polished limestone floor and parttiled walls with decorative border. Ceiling skylight. Chrometowel heater.

INTEGRAL GARAGE/WORKSHOP 21'0" x 19'6" (6.41m x5.96m)Twin up and over vehicular doors. Courtesy door to rear garden.1 1/2 bowl stainless steel sink unit with mixer tap. Worcesteroil fired boiler which serves the heating requirements.This room has potential for conversion to further livingaccommodation, subject to obtaining the appropriate consents

OUTSIDE

The property is approached over a gated private drive from thecounty road and leads up to the front of the house and thegaraging.

GROUNDS

The property stands in grounds of one acre or thereaboutswhich surround the house and comprise well maintained lawnedgardens with an attractive established hedged boundary.At the front of the house and conservatory is a pretty pavedpatio area with herbaceous border that extends to the side ofthe house providing colour and form throughout the season.

GARAGING/WORKSHOPS

An excellent range of garaging and workshops located to theside of the driveway which have power and lighting connected.

SERVICES

We are advised that the property is connected to mainselectricity and water. Private drainage.

TENURE & POSSESSIONWe are advised that the property is freehold and that vacantpossession will be given on completion.

COUNCIL TAX

We are advised that the property is in Band 'E' and that theliability for the year 2015/16 is £1,605.13

Llandyfan, Ammanford, SA18 2TU

EDUCATION

A wide range of state schools are to be found in Ffairfach,Llandeilo, Llandybie, Ammanford and Carmarthen (Welshlanguage secondary) - www.carmarthenshire.gov.uk. Privateschools include Llandovery College, St Michaels, Llanelli andChrist College, Brecon (independent schools www.isc.co.uk)

amenities together with rail link on the 'Heart of Wales' line. Thecounty administrative town of Carmarthen is approximately 21miles and the M.4 motorway can be joined at Pont Abrahamproviding access to the University city of Swansea and ofcourse is the main route to the rest of the country.

DIRECTIONSFrom Llandeilo the property is located by taking the A. 483 toDerwydd. Take the left hand turning from the cross roads andtravel on this road to the hamlet of Llandyfan. After passing theChurch proceed for just over a 1/4 mile and the entrance lanewill be found on the left hand side.

VIEWINGBy appointment with BJP

OUT OF HOURS CONTACTJonathan Morgan 07989 296883

N BThese details are a general guideline for intending purchasersand do not constitute an offer of contract. BJP have visited theproperty , but not surveyed or tested any of the appliances,services or systems in it including heating, plumbing, drainageetc. The Sellers have checked and approved the details,however purchasers must rely on their own and/or their

Llandyfan, Ammanford, SA18 2TU

Christ College, Brecon (independent schools www.isc.co.uk)

SPORTING AND RECREATIONAL

There are wonderful opportunities for walking mountain bikingand cycling from the property, being a short distance from theBlack Mountain. The Rivers Towy and Cothi are noted forSalmon and Sewin (Sea Trout) fishing, membership ofassociations is by application. For the golf enthusiast, theGlynhir 18 hole parkland course is within walking distance withadditional courses at Garnant and Carmarthen. The area isnoted for its ancient castles and Gardens, with Aberglasneyand the Botanic Garden of Wales within half an hours drive. Theextensive Gower, Carmarthen and Pembrokeshire coastline arewithin an hours drive.

LOCATIONCysgod y Coed is situated in a lovely rural close to the foothillsof the Black Mountain. The house enjoys a slightly elevatedlocation to take advantage of the wonderful surrounding sceneryfor which the area is renowned. It is approximately 3 miles fromthe busy town of Ammanford 5 miles to the Country Markettown of Llandeilo both of whom provides a good range of

however purchasers must rely on their own and/or theirSurveyor's inspections and the Solicitors enquiries to determinethe overall condition, size and acreage of the property, and alsoany Planning, Rights of Way, Easements, or other mattersrelating to it.

PROOF OF IDENTITYIn order to comply with anti-money laundering regulations, BJPResidential Ltd require all buyers to provide us with: (i) proof ofidentity (ii) proof of current residential address The followingdocuments must be presented in all cases: IDENTITYDOCUMENTS: A photographic ID, such as current passport orUK driving licence EVIDENCE OF ADDRESS: A bank, buildingsociety statement, utility bill, credit card bill or any other formof ID, issued within the previous three months, providingevidence of residency as the correspondence address.

HOMEBUYERS SURVEYIf you are considering buying a home, make sure that you arenot buying a PROBLEM Contact one of our property offices toarrange an RICS HOMEBUYERS SURVEY& VALUATION

WEBSITE ADDRESSCarmarthen 01267 236363 Llandeilo 01558 822468 View all ourproperties on: www.bjpco.com www.rightmove.co.ukwww.onthemarket.com