HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND 2018 … Huurbeleidspla… · HUURBELEIDSPLAN...
54
HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND 2018-2019 Waddinxveen, 12 april 2018 Doc.nr. 1804007 / #
Transcript of HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND 2018 … Huurbeleidspla… · HUURBELEIDSPLAN...
HUURBELEIDSPLAN
WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND
2018-2019
Waddinxveen, 12 april 2018
Doc.nr. 1804007 / #
Huurbeleid 2018 – 2019 Woonpartners Midden-Holland 2 Doc.nr. 1804007 / #
Inhoudsopgave
1. Vooraf ...........................................................................................................................................3
2. Beleidsvarianten ........................................................................................................................3
2.1 Marktsituatie ............................................................................................................ 3
2.2 Uitgangspunten ....................................................................................................... 3
2.3 Beleidskeuzes ......................................................................................................... 4
2.4 Nominale huureffecten Daeb-portefeuille ................................................................. 5
2.5 Historisch verloop (Daeb en niet-Daeb portefeuille) ................................................. 5
2.6 Gevolgen voor de voorraad ..................................................................................... 6
3. Advies huurdersorganisatie ...................................................................................................7
4. Bestuursbesluit .........................................................................................................................8
Bijlagen:
1. Advies HRHM op het Huurbeleidsplan 2018-2019 van Woonpartners Midden-Holland
2. Circulaire MG 2017-02
3. Circulaire MG 2018-01
Huurbeleid 2018 – 2019 Woonpartners Midden-Holland 3 Doc.nr. 1804007 / #
1. Vooraf - De huursombenadering gaat uit van de actieve contracten met een aanvangshuur beneden de
liberalisatiegrens (gereguleerde contracten), ook al bedraagt de huur nu meer dan € 710,68 per
maand.
- De huursom bestaat uit het verschil van het totaal van de actieve contracten op 1-1-2018 en de
raming van dezelfde situatie op 1-1-2019.
- Let op! Er bestaat verschil tussen de indeling van het bezit in Daeb en niet-Daeb en de wijze
waarop de huursom wordt berekend. Daar zitten dus contracten bij van huurders die wonen in een
tot het niet-Daeb-deel van onze portefeuille behorende woning.
- Voor meer informatie: zie de bijlagen alsook https://www.aedes.nl/artikelen/klant-en-
wonen/huurbeleid/huurprijsbeleid/vragen-en-antwoorden-over-berekening-huursom-2017.html
2. Beleidsvarianten
2.1 Marktsituatie
- De huren in de sociale sector zijn in 2017 met gemiddeld 1,1% gestegen (inclusief 0,6%
harmonisatie) (bron CBS). De geliberaliseerde huren zijn landelijk met gemiddeld 2,3% gestegen
(inclusief 1,7% harmonisatie).
- In 2016 bedroeg het gemiddeld percentage van de maximaal redelijke huur van Woonpartners
71,7%. Dat lag onder het Nederlands gemiddelde van 72,2% en ruim onder het gemiddelde van de
regio Rotterdam Haaglanden en Midden-Holland van 77,5%.
- De cijfers over 2017 zijn nog niet beschikbaar.
- Er is in deze regio een groot tekort aan zowel sociale- als middeldure huurwoningen. Van de
corporaties wordt verwacht de voorraad uit te breiden.
- Daarnaast wordt er een groot beroep op de corporaties gedaan het bezit te verduurzamen.
2.2 Uitgangspunten
- Geen inkomensafhankelijke huurverhoging;
- Keuzevrijheid en voldoende differentiatie in huuraanbod;
- Vrije sector huur volgt zoveel mogelijk de markt;
- Woningen met een huur lager dan 85% van de max. redelijke huur mogen een extra huurverhoging
krijgen;
- Daeb-woningen die boven de liberalisatiegrens dreigen uit te stijgen worden afgetopt op de
liberalisatiegrens;
- Voor jongeren gelabelde woningen worden afgetopt op de kwaliteitskortingsgrens;
- Totale huursomstijging gereguleerde contracten blijft binnen het door de Minister afgegeven
maximum.
Huurbeleid 2018 – 2019 Woonpartners Midden-Holland 4 Doc.nr. 1804007 / #
2.3 Beleidskeuzes - Variant 1: Voorkeursvariant: Inflatievolgend voor gereguleerde contracten met een huurprijs
tussen de 80% en 100% van de maximaal redelijke huur. Oplopend percentage voor contracten
met een grotere afstand tot de maximaal redelijke huur.
- Variant 2: Inflatievolgend voor gereguleerde contracten met een huurprijs tussen de 80% en 100%
van de maximaal redelijke huur. Vast hoger percentage voor contracten met grotere afstand tot de
maximaal redelijke huur.
- In beide varianten wijken de percentages voor de geliberaliseerde contracten af, maar volgen
hetzelfde principe.
Beslispunten Variant 1 Variant 2
1. Totale huursomstijging gereguleerde
contracten: 2,4% 2,4%
a. Huursomstijging reguliere
huurverhoging 1,4% (inflatie) 1.4%
b. Huursomstijging uit mutatie: 0,5% (prognose) 0,5%
c. Huursomstijging uit harmonisering
zittende huurder d.m.v. extra verhoging: 0,5% 0,5%
2. Huurverhoging gereguleerde contracten:
a. > 80% van de max. red. huur 1,4% (inflatie) 1,4%
b. 70% < 80% van de max. red. huur 1,8% 2,4%
c. 60% < 70% van de max. red. huur 2,5% 2,4%
d. 50% < 60% van de max. red. huur 2,9% 2,4%
e. 30% < 50% van de max. red. huur 3,9% (max.) 2,4%
3. Huurverhoging woonwagenwoningen en
standplaatsen: 2,9% (max.) 2,9%
4. Huurverhoging geliberaliseerde contracten; tenzij CPI, bij CPI 1,4%
a. > 85% van de streefhuur 2,4% 2,6%
b. 80% < 85% van de max. red. huur 2,7% 2,6%
c. 70% < 80% van de max. red. huur 3,0% 2,6%
d. 60% < 70% van de max. red. huur 3,3% 2,6%
e. 50% < 60% van de max. red. huur 3,6% 2,6%
f. 30% < 50% van de max. red. huur 3,9% 2,6%
5. Garages en bedrijfsruimten Volgen markt of
index
Volgen markt of
index
6. Woningen met aangekondigde sloop: 0% 0%
* Index van maart tot maart, thans nog schatting
Huurbeleid 2018 – 2019 Woonpartners Midden-Holland 5 Doc.nr. 1804007 / #
2.4 Nominale huureffecten Daeb-portefeuille
Variant 1
% Netto v.d.
Max. red.
huur Aantal
Gem. netto
huur op
1-1-2018
Gem. netto
huur op
1-1-2019
Nominale
verhoging
> 85% 1.289 € 525,08 € 532,12 € 7,04
80% < 85% 604 € 515,33 € 522,25 € 6,92
70% < 80% 1.838 € 506,51 € 515,34 € 8,83
60% < 70% 2.160 € 496,72 € 509,04 € 12,32
50% < 60% 664 € 432,58 € 445,10 € 12,52
30% < 50% 76 € 310,17 € 322,26 € 12,10
Variant 2
% Netto v.d. Max. red. huur Aantal
Gem. netto
huur op
1-1-2018
Gem. netto
huur op
1-1-2019
Gem.
Nominale
verhoging
> 85% 1.289 € 525,08 € 532,12 € 7,04
80% < 85% 604 € 515,33 € 522,25 € 6,92
70% < 80% 1.838 € 506,51 € 518,23 € 11,72
60% < 70% 2.160 € 496,72 € 508,55 € 11,84
50% < 60% 664 € 432,58 € 442,95 € 10,36
30% < 50% 76 € 310,17 € 317,61 € 7,44
Vanwege het nominale gelijkmatiger effect op de huurlast, gemeten in euro’s, gaat de voorkeur gaat
uit naar variant 1, waarbij degenen met de relatief laagste huur een procentueel hogere huurverhoging
krijgen.
2.5 Historisch verloop (Daeb en niet-Daeb portefeuille)
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Ontwikkeling huurbeleid - variant 1
Woonpartners Daeb-tak Landelijke corporaties Daeb
Woonpartners Niet Daeb-tak Landelijke corporaties Niet Daeb
Inflatie
Huurbeleid 2018 – 2019 Woonpartners Midden-Holland 6 Doc.nr. 1804007 / #
2.6 Gevolgen voor de voorraad
Variant 1
Daeb-portefeuille
Situatie op 1 juli Aantallen Verhouding
Voor Na Voor Na
Goedkoop 1.271 1.189 19,2% 17,9%
Bereikbaar 4.360 4.160 65,8% 62,7%
Betaalbaar 651 790 9,8% 11,9%
Duur 334 477 5,0% 7,2%
Vrije sector 15 15 0,2% 0,2%
Totaal 6.631 6.631 100,0% 100,0%
Totale portefeuille
Situatie op 1 juli DAEB Niet-DAEB Totaal
Voor Na Voor Na Voor Na
Aantal woningen 6.631 6.631 799 799 7.430 7.430
Gem. per maand € 498 € 508 € 712 € 728 € 521 € 532
Puntprijs per maand € 3,55 € 3,62 € 3,70 € 3,77 € 3,57 € 3,64
WWS-punten / vhe 140 140 193 193 146 146
% max. red. huur 72,2% 73,6% 73,0% 74,5% 73,0% 73,7%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Ontwikkeling huurbeleid - variant 2
Woonpartners Daeb-tak Landelijke corporaties Daeb
Woonpartners Niet Daeb-tak Landelijke corporaties Niet Daeb
Inflatie
Huurbeleid 2018 – 2019 Woonpartners Midden-Holland 7 Doc.nr. 1804007 / #
Variant 2
Daeb-portefeuille
Situatie op 1 juli Aantallen Verhouding
Voor Na Voor Na
Goedkoop 1.271 1.188 19,2% 17,9%
Bereikbaar 4.360 4.158 65,8% 62,7%
Betaalbaar 651 770 9,8% 11,6%
Duur 334 500 5,0% 7,5%
Vrije sector 15 15 0,2% 0,2%
Totaal 6.631 6.631 100,0% 100,0%
Totale portefeuille
Situatie op 1 juli DAEB Niet-DAEB Totaal
Voor Na Voor Na Voor Na
Aantal woningen 6.631 6.631 799 799 7.430 7.430
Gem. per maand € 498 € 508 € 712 € 728 € 521 € 532
Puntprijs per maand € 3,55 € 3,62 € 3,70 € 3,78 € 3,57 € 3,64
WWS-punten / vhe 140 140 193 193 146 146
% max. red. huur 72,2% 73,6% 73,0% 74,6% 73,0% 73,7%
3. Advies huurdersorganisatie
De HRHM heeft op 31 maart 2018 haar advies over het huurbeleid vastgesteld. De HRHM is van
mening, dat gelet op de inkomensontwikkeling onder de huurders een huurverhoging ongewenst is.
Mocht er toch een voor huurders enigszins acceptabele huurverhoging vastgesteld worden dan is
0,7% voor de HRHM een optie. Indien die verhoging toegepast gaat worden verzoekt de HRHM
degenen die een huur betalen van 80% of meer van de maximaal redelijke huur ontzien kunnen
worden.
Een stijging van 0,7% is de helft lager dan de inflatie en is bedoeld als signaal dat de corporatie een
kleine stap zet richting vermindering huur/woonquote.
De HRHM maakt ook bezwaar over de grote verschillen tussen Daeb en niet-Daeb.
De HRHM stelt voor een onderzoek te laten verrichten naar armoede onder huurders en de
woonbehoefte in werkregio van Woonpartners Midden-Holland voor de komende jaren. Het volledige
advies is opgenomen als bijlage 1 bij dit huurbeleidsplan.
Huurbeleid 2018 – 2019 Woonpartners Midden-Holland 8 Doc.nr. 1804007 / #
4. Bestuursbesluit
De investeringen en uitgaven waar Woonpartners de komende jaren voor staat zijn fors. Het gaat
daarbij o.a. om de volgende zaken:
- de verduurzaming van huurwoningen ter beperking van de energiebehoefte en woonlasten van de
huurders;
- de inspanningen die gedaan moeten worden om woningen anders te gaan verwarmen; gasloze
woningen;
- de uitbreiding van de sociale woningvoorraad voor de opvang van de nog steeds groeiende vraag
naar betaalbare huurwoningen in onze regio.
De investeringsruimte van Woonpartners wordt beperkt door overheidsbelastingen en heffingen. Het
gaat daarbij met name om de verhuurdersheffing, de vennootschapsbelasting en de OZB. Deze drie
belastingen zijn niet gebonden aan inflatie maar gerelateerd aan de waardeontwikkeling van het
vastgoed. Voor 2018 wordt met een waardestijging van het vastgoed tussen 6 - 8% rekening
gehouden. Ook de prijzen voor onderhoud en nieuwbouw stijgen op dit moment sneller dan inflatie.
Woonpartners voert al jaren een gematigd huurbeleid en heeft daardoor lagere huurprijzen dan
landelijk en regionaal gemiddeld.
Tegen deze achtergrond is het achterwege laten van een huurstijging of een afslag de huursom, zoals
door de HRHM bepleit, uit oogpunt van financiële continuïteit van de organisatie niet verantwoord. Wij
stellen de huurverhoging per 1 juli 2018 vast volgens de voorkeursvariant 1 op pagina 4 van dit
document.
De HRHM is bezorgd over de inkomensontwikkeling van de huurders. Voor met name de lagere
inkomensgroepen delen wij die zorg. Tegelijkertijd moet worden vastgesteld dat de overheid
verantwoordelijk is voor de hoogte van uitkeringen en het minimabeleid. Voor huurders is er de
mogelijkheid van de huurtoeslagen. Wij gaan met de HRHM graag het gesprek aan hoe wij huurders
nog beter kunnen attenderen op het gebruik van huur- en overige toeslagen. Ook de mogelijkheden
van lokaal maatwerk bij het armoedebeleid en de schuldhulpverlening willen wij hierbij betrekken.
De HRHM vraagt in het bijzonder aandacht voor de huurders in de niet-Daeb huurwoningen. Het
voorstel van de HRHM om een onderzoek uit te voeren naar de armoede onder huurders willen wij
graag verbreden. Wij zullen de HRHM voorstellen hier een gezamenlijk initiatief van te maken voor
gemeenten en corporaties in de regio Midden-Holland en daar dan ook de uitkomsten van WoOn2018
in mee te nemen.
Waddinxveen, 12 april 2018
R.J. Mascini
directeur-bestuurder
ru Stichting Huurdersbelangen Regio Hollands-Midden
Woonpartners Midden-Hollandt.a.v. dhr. R. MasciniCoenecoop 6
2741PG WADDINXVEEN
Waddinxveen/Gouda: 29 maart'18Betreft: Advies huurverhoging 2018 - 2019
Geachte heer Mascini,
ln het concept Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 20L8 -ZOL9 wordtvoor de periode juli 2018 - juni 201-9 een huurverhoging van L, YIvoorgesteld.
De HRHM is van mening, dat gelet op de inkomensontwikkeling onder de huurders een
huurverhoging ongewenst is.
Mocht er toch een voor huurders enigszins acceptabele huurverhoging vastgesteld worden
dan is Q,7Yo een optie. lndien die verhoging toegepast gaat worden verzoekt de HRHM
degenen die een huur betalen van 80% of meer van de maximaal redelijke huur ontzien
kunnen worden.Een stijging van0,7Yo is de helft lager dan de inflatie en is bedoeld als signaal dat de
corporat¡e een kleine stap zet richting vermindering huur/woonquote.
De HRHM maakt hierbijook gebruik van de mogelijkheid bezwaar aan te maken over de
grote verschÍllen tussen Daeb en niet-Daeb. Deze huurders (met een grote groep AOW-ers,
wiens inkomsten de afgelopen jaren met t t7% zijn verminderd) staat het water vaak tot de
lippen. Vanwege de bestaande wachtlijsten voor sociale woningbouw is verhuizen naar een
andere woning in hun vertrouwde omgeving amper mogelijk.
Algemeen: De HRHM stelt voor een onderzoek te laten verríchten naar armoede onder
huurders en de woonbehoefte in werkregio van WP voor de komende jaren. (vervolg op
Wo0n 2OI2l. Dit kan input geven voor toekomstige gesprekken m.b.t. woonlasten.
ln afwachting op uw reactieMet vriendelijke groet,
Wingerd2742
Afdeling GoudaAchterwillenseweg 22a
2805JX Gouda0182 s8 30 33
Afdeling Zuidplas
V¡a hoofdvest¡g¡ng
Afdeling Boskoop
Gemeente Alphen a/d Rijn
Via hoofdvestiging
610155
www.hrhm.nl e-mail: [email protected] IBAN NL 59|NGB 0005 1-555 75 KvR47t74322
Directoraat-Generaal Bestuur en Wonen Woningmarkt
Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Nederland www.rijksoverheid.nl/contact
Contactpersoon
T 1400
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571 MG 2017-02
Pagina 1 van 10
Onderwerp Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen,
inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopregels en overige bedragen 2018
Doelstelling Informatie Juridische grondslag Wet op de huurtoeslag/Woningwet/Uhw/BTIV/TRSHV Relaties met andere circulaires MG 2016-03, MG 2017-01 Ingangsdatum 1 januari 2018 Geldig tot 1 januari 2019 1 Inleiding In deze circulaire ga ik allereerst in op een wijziging die gevolgen heeft voor de berekening cq uitbetaling van de huurtoeslag:
- Verhoging AOW-leeftijd Daarnaast komt de aanpassing van de inkomens- en huurgerelateerde parameters huurtoeslag over het tijdvak dat loopt van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018 aan de orde (paragrafen 3 en 4). Voor het vaststellen van de hoogte van de huurtoeslag is een aantal parameters van belang: • maximum inkomensgrenzen (tabel 1); • minimum-inkomensijkpunten en referentie-inkomensijkpunten (tabel 2 en 3); • overige inkomensgerelateerde grenzen huurtoeslag (verzorgingssituatie)
(tabel 4); • bijdrage minimum- en referentie-inkomen (tabel 5); • normhuren, opslag en basishuren (tabel 6 en 7); • parameters ten behoeve van de formule (tabel 8); • huurgrenzen huurtoeslag (maximum huurgrenzen, aftoppingsgrenzen en
kwaliteitskortingsgrens) (tabel 9). Naast de parameters huurtoeslag zijn ook de geïndexeerde inkomensgrenzen opgenomen voor de toewijzing voor woningcorporaties (paragraaf 3.4), de verkoopregels voor woningcorporaties (paragraaf 3.5) en de inkomensafhankelijke huurverhoging (paragraaf 3.6). In paragraaf 4.4 is de liberalisatiegrens voor 2018 opgenomen. Paragraaf 4.5 bevat de aangepaste huurbedragen in de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders. Een overzicht van de liberalisatiegrenzen tot 1 januari 2019 is opgenomen in bijlage 1.
Pagina 2 van 10
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571
2 Wijziging 2018 2.1 Verhoging AOW-leeftijd De leeftijd waarop men recht krijgt op het AOW-ouderdomspensioen is vanaf 2013 stapsgewijs verhoogd. In de Wet op de huurtoeslag (hierna: Wht) is de leeftijdsgrens van «65 jaar» per 1 januari 2013 vervangen door «de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet». Deze pensioengerechtigde leeftijd is voor 2018 66 jaar. In de huurtoeslag verandert de leeftijd waarop men te maken krijgt met de normhuur voor ouderenhuishoudens. Tevens geldt bij het bereiken van die leeftijd dat een percentage van de rekenhuur boven de aftoppingsgrens wordt vergoed. Bepalend voor het ouderenhuishouden is de pensioengerechtigde leeftijd op 1 januari van het berekeningsjaar; in 2018 gaat het dus om de leeftijd van 66 jaar op 1 januari 2018. Bepalend voor het vergoedingspercentage boven de aftoppingsgrens is het bereiken van die leeftijd in het kalenderjaar. 3 Inkomensgerelateerde parameters 3.1 Maximum inkomensgrenzen De inkomensgrenzen geven aan wat het maximale inkomen van een huishouden mag bedragen om nog in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Voor het inkomensbegrip wordt aangesloten bij de fiscale begrippen. Uitgangspunt is het verzamelinkomen in het berekeningsjaar op basis van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001), of wanneer bij betrokkene geen inkomstenbelasting wordt geheven, het belastbare loon volgens de Wet op de loonbelasting 1964. De maximum-inkomensgrenzen worden conform de Wht aangepast met de ontwikkeling van de consumentenprijzen (alle huishoudens) waarbij de inflatiecorrectie plaatsvindt volgens een vergelijkbare systematiek als in de Wet IB 2001. De inkomensgrenzen voor meerpersoons- en eenpersoons (ouderen)huishoudens worden derhalve met 0,86% aangepast en vervolgens naar boven afgerond op een veelvoud van € 25. De afgeronde inkomensgrenzen voor het tijdvak van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018 bedragen dan: Tabel 1: Maximum-inkomensgrenzen 2018
huishoudens 2017 2018
Eenpersoons 22.200 22.400
Meerpersoons 30.150 30.400
Eenpersoonsouderen 22.200 22.375
Meerpersoonsouderen 30.175 30.400
In het regeerakkoord is aangekondigd dat de maximum-inkomensgrenzen komen te vervallen. De beoogde invoering hiervan is 2020.
Pagina 3 van 10
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571
3.2 Minimum-inkomensijkpunten en referentie-inkomensijkpunten Onderstaande tabel (tabel 2) bevat de bedragen voor de minimum-inkomensijkpunten. Huishoudens met een inkomen onder of gelijk aan het minimum-inkomensijkpunt betalen een minimum-eigen bijdrage en ontvangen het maximale bedrag aan huurtoeslag. Vanaf dit inkomen loopt de eigen bijdrage op en de huurtoeslagbijdrage af. Deze bedragen zijn gebaseerd op gegevens van het ministerie van SZW. Omdat de definitieve minimum-inkomensijkpunten (op basis van de Wet minimumloon en minimum- vakantiebijslag respectievelijk Algemene Ouderdomswet) nog niet definitief zijn bepaald, wordt uitgegaan van de desbetreffende bedragen zoals die naar redelijke verwachting in het berekeningsjaar zullen luiden. Het referentie-inkomen is nodig om de hoogte van de eigen bijdrage voor huishoudens met een bovenminimaal inkomen vast te stellen. Conform de Wht maken de referentie-inkomensijkpunten een zelfde ontwikkeling door als de daarmee corresponderende minimum-inkomensijkpunten. Conform de Wht worden de verkregen inkomensijkpunten naar boven afgerond op een veelvoud van € 25. In tabel 2 en 3 staan de afgeronde ijkpunten. Tabel 2: Minimum-inkomensijkpunten 2018
huishoudens 2017 2018
Eenpersoons 15.675 15.925
Meerpersoons 20.275 20.600
Eenpersoonsouderen 17.075 17.325
Meerpersoonsouderen 22.850 23.200
Tabel 3: Referentie-inkomensijkpunten 2018
huishoudens 2017 2018
Eenpersoons 22.900 23.275
Meerpersoons 29.775 30.275
Eenpersoonsouderen 23.050 23.450
Meerpersoonsouderen 30.600 31.100
3.3 Overige inkomensgerelateerde grenzen huurtoeslag De huurtoeslag kent enkele bijzondere situaties. Op grond van artikel 2a van het Besluit op de huurtoeslag kan bijv. een partner of medebewoner in bepaalde
Pagina 4 van 10
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571
verzorgingssituaties bij het toekennen van huurtoeslag buiten beschouwing worden gelaten. Er is dan geen effect op de hoogte van de huurtoeslag. Deze uitzondering is alleen bedoeld voor bijzonder harde situaties. Als nadere voorwaarde worden extra grenzen gesteld aan het maximuminkomen en het inkomen uit vermogen (voordeel uit sparen en beleggen). Deze grenzen worden met ingang van 1 januari 2018 aangepast met de ontwikkeling van de consumentenprijzen (alle huishoudens) waarbij de inflatiecorrectie plaatsvindt volgens een vergelijkbare systematiek als in de Wet IB 2001, nl. 0,86%. Het grensbedrag van het gezamenlijk toetsingsinkomen wordt vervolgens naar boven afgerond op een veelvoud van € 25,-. Het grensbedrag van het voordeel uit sparen en beleggen wordt afgerond op de eerstvolgende euro (de bedragen zijn opgenomen in tabel 4). Tabel 4: Maximumgrenzen verzorgingssituatie
2017 2018
Voordeel sparen en beleggen 4.166 4.202
gezamenlijk toetsingsinkomen 45.725 46.100
3.4 Inkomensgrenzen toewijzing woningcorporaties naar inkomen Met de inwerkingtreding van de herziene Woningwet per juli 2015 zijn de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen tot € 710,68 aangepast. Vanwege de bevriezing van de maximum huurgrens blijft deze huurgrens met € 710,68 in 2018 op hetzelfde niveau als in 2017. Volgens de Woningwet moeten woningcorporaties ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Ten minste 80% daarvan moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.165 (in 2017). Deze inkomensgrens wordt per 1 januari aangepast met dezelfde ontwikkeling als het referentie-inkomensijkpunt voor meerpersoons-ouderenhuishoudens in de huurtoeslag. Hiertoe wordt de grens jaarlijks bij de Regeling Toegelaten Instellingen volkshuisvesting (RTIV) aangepast. De inkomensgrens waar woningcorporaties per 2018 rekening mee moeten houden, zal € 36.798 bedragen. Tot en met 2020 mogen corporaties binnen de 90% ten hoogste 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 40.349 (in 2017). Deze grens wordt met dezelfde ontwikkeling aangepast en zal per 1 januari 2018 € 41.056 bedragen. De overige 10% vrijkomende sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Hierbij moeten zij de geldende voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening en de voorrangsregels uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) in acht nemen. Dit betekent bijvoorbeeld dat
Pagina 5 van 10
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571
zij voorrang moeten geven aan mensen die door fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan passende huisvesting kunnen komen. Op de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zal ook het schema voor de toetsing van het huishoudinkomen over 2018 (zoals opgenomen in de RTIV) worden geplaatst. De indices i1 en i2 van dat schema bedragen voor 2018 respectievelijk 1,0175 (2017) en 1,0296 (2016). www.woningwet2015.nl/bibliotheek Aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag volgens de Wet op de Huurtoeslag moet ingevolge de Woningwet en het BTIV in 95% een woning worden toegewezen onder de voor hen toepasselijke aftoppingsgrens. Daarbij gelden de maximum inkomensgrenzen zoals gesteld in paragraaf 3.1.
3.5 Inkomensgrens verkoopregels woningcorporaties Volgens het BTIV geldt dat voor degene die een woongelegenheid van de toegelaten instelling wenst te kopen met een korting van 10% tot maximaal 25% op de waarde vrij van huur en gebruik geen waardedeling hoeft worden overeengekomen als het huishoudinkomen niet hoger is dan € 40.349 (in 2017). De hoogte van het huishoudinkomen zal jaarlijks per 1 januari worden aangepast met dezelfde ontwikkeling als het referentie-inkomensijkpunt voor meerpersoonsouderenhuishoudens in de huurtoeslag. Per 1 januari 2018 zal deze grens € 41.056 bedragen. Op de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zal het schema voor de toetsing van het huishoudinkomen over 2018 worden geplaatst. De indices i1 en i2 van dat schema bedragen voor 2018 respectievelijk 1,0175 (2017) en 1,0296 (2016). www.woningwet2015.nl/bibliotheek 3.6 Inkomensgrens Inkomensafhankelijke huurverhoging Vanaf 1 januari 2017 geldt nog slechts één inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging. In 2018 is een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging toegestaan indien het gezamenlijke inkomen in 2016 van alle huidige bewoners (bewoners op de datum van de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging) hoger is dan € 41.056. Deze inkomensgrens is gelijk aan de (hoogste) inkomensgrens bij toewijzing van sociale huurwoningen door woningcorporaties aan de doelgroep (paragraaf 3.4). De maximale huurverhogingspercentages in de gereguleerde huursector die gelden met ingang van 1 januari 2018 worden later dit jaar vastgesteld. 4 Huurgerelateerde parameters 4.1 Normhuren, opslag en basishuren De normhuur is het inkomensafhankelijk deel van de eigen bijdrage van de huurder. De aanpassing van de normhuren vindt plaats aan de hand van de huurprijsontwikkeling, zoals die naar verwachting zal plaatsvinden, dan wel aan
Pagina 6 van 10
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571
de hand van het percentage waarmee het netto-bijstandsinkomen voor gehuwden naar verwachting wordt aangepast, indien dat percentage lager is dan dat van de huurontwikkeling (de zogenaamde kan-bepaling). Het percentage van de verwachte huurprijsontwikkeling bedraagt 0,8% en het percentage van de verwachte bijstandsontwikkeling 1,0%. Voor de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018 worden de normhuren daarom verhoogd met het percentage van de huurontwikkeling: 0,8%. De bedragen worden conform de Wht naar boven afgerond op hele eurocenten. De normhuren zijn niet voor alle te onderscheiden huishoudcategorieën gelijk. Dit is het gevolg van de maatregelen ter bestrijding van de armoedeval en ter compensatie van het afschaffen van de koopkrachttoeslag binnen de huurtoeslag, zoals die per 1 juli 2001 voor het eerst zijn toegepast. Tabel 5: Aanpassing bijdrage minimum- en referentie-inkomen 2018
2017 Mutatie 2018
Minimumhuurijkpunt algemeen 206,48 1,008 208,14
Referentiehuurijkpunt algemeen 419,74 1,008 423,10
De basishuur is het gedeelte van de rekenhuur dat voor rekening van de huurtoeslagontvanger blijft (eigen bijdrage). De basishuur is de normhuur verhoogd met een vaste opslag die per 1 januari 2018 € 16,94 bedraagt. Tabel 6: Minimum norm- en basishuur 2018
huishoudens Min. Normhuur 2017
Min. Normhuur 2018 Verhoging 2018 Min. Basishuur 2018
Eenpersoons 206,48 208,14 16,94 225,08
Meerpersoons 206,48 208,14 16,94 225,08
Eenpersoonsouderen 204,66 206,32 16,94 223,26
Meerpersoonsouderen 202,85 204,51 16,94 221,45
In tabel 7 wordt een overzicht gegeven van de normhuren per huishoudcategorie die per 1 januari 2018 gelden bij de referentie-inkomensijkpunten. Tabel 7 Referentienormhuur 2018
huishoudens 2017 2018
Eenpersoons 417,92 421,28
Meerpersoons 416,11 419,47
Eenpersoonsouderen 417,47 420,83
Pagina 7 van 10
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571
Meerpersoonsouderen 415,20 418,56
In het regeerakkoord is de afschaffing van de kan-bepaling aangekondigd. De beoogde invoering hiervan is 2019. 4.2 Formule en parameters Voor huishoudens met een inkomen tot en met de in tabel 2 opgenomen “inkomensgrens minimum eigen bijdrage” geldt de minimum basishuur. Voor huishoudens met een inkomen boven het minimumniveau wordt de normhuur berekend met behulp van een formule, waarvan de parameters a en b zijn opgenomen in tabel 8. Met de formule is het mogelijk om voor de inkomens boven de inkomensgrens de bijbehorende normhuur te berekenen waarbij geldt: Normhuur = a * (rekeninkomen * rekeninkomen) + (b * rekeninkomen) De parameters a en b worden ieder jaar per 1 januari opnieuw vastgesteld en zijn berekend op 12 cijfers achter de komma nauwkeurig. In onderstaande tabel staan de a en de b voor de periode van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018. Tabel 8 Parameters a en b voor 2018
huishoudens factor-a factor-b
Eenpersoons 0,000000684366 0,002171483654
Meerpersoons 0,000000387746 0,002116315615
Eenpersoonsouderen 0,000000985639 -0,005167396290
Meerpersoonsouderen 0,000000587777 -0,004821329602
4.3 Maximum huurgrenzen huurtoeslag, aftoppingsgrenzen en kwaliteitskortingsgrens De Wht kent een tweetal maximale huurgrenzen huurtoeslag: een algemene en een lagere voor jongeren onder de 23 jaar. Indien de rekenhuur hoger is dan deze grens, is er in principe geen recht op huurtoeslag. Als iemand echter al huurtoeslag in het vorige tijdvak heeft ontvangen, vervalt het recht daarop niet door overschrijding van de maximale huurgrens. Huurtoeslag wordt dan verstrekt tot aan de maximale huurgrens. De algemene maximale huurgrens huurtoeslag is per 2016 voor drie jaar bevroren. De algemene maximale huurgrens huurtoeslag bedraagt thans € 710,68 en zal ook voor 2018 € 710,68 bedragen. De overige grenzen stijgen met de verwachte huurontwikkeling, zijnde 0,8%.
Pagina 8 van 10
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571
Het huurdeel onder de kwaliteitskortingsgrens komt in aanmerking voor 100% subsidiëring. Indien de huur deze kortingsgrens overstijgt, zal boven de grens (tot aan de aftoppingsgrenzen) voor 65% huurtoeslag worden verstrekt. De kwaliteitskortingsgrens (nu € 414,02) zal na verhoging met 0,8% € 417,34 bedragen. Deze grens geldt ook als maximale huurgrens huurtoeslag voor jongeren (zonder handicap) onder de 23 jaar. Voor gehandicapte jongeren is, onder bepaalde voorwaarden, de jongerengrens niet van toepassing en geldt de algemene maximale huurgrens huurtoeslag. Het gedeelte van de huur dat boven de aftoppingsgrens uitkomt, wordt bij meerpersoonshuishoudens niet meegenomen voor het vaststellen van de hoogte van de huurtoeslag; huishoudens met een oudere, alleenstaanden en gehandicapten krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens 40% vergoed. De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens zal na verhoging met 0,8% het komende tijdvak € 597,30 bedragen (is nu € 592,55) en € 640,14 voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan (is nu € 635,05). Tabel 9 geeft de bedragen per 1 januari 2018 weer: Tabel 9: Huurgrenzen 2018
2017 2018
Maximale huurgrens* 710,68 710,68
Aftoppingsgrens laag 592,55 597,30
Aftoppingsgrens hoog 635,05 640,14
Kwaliteitsgrens 414,02 417,34
* Maximale Huurgrens is voor drie jaar bevroren
4.4 Huurprijsliberalisatie De liberalisatiegrens in de huurprijsregelgeving verwijst naar de maximale huurgrens genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wht. In par. 4.3 heb ik aangegeven dat per 1 januari 2016 een bevriezing van de liberalisatiegrens is ingegaan. Daarom bedragen de maximale huurgrens huurtoeslag en de liberalisatiegrens per 1 januari 2018 evenals in 2015, 2016 en 2017 € 710,68. De huurprijsliberalisatie geldt niet voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen, met uitzondering van huurovereenkomsten waarop de interim-huurliberalisatiemaatregel van toepassing was. Onder deze interim-maatregel, van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994, vallen huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige woningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond en waarvoor bij de aanvang van de bewoning een huurprijs was overeengekomen, die uitsteeg boven de maximale huurprijs waarbij individuele huursubsidie werd toegekend. In bijlage 1 is per jaargang, dat is de periode van 1 juli tot en met 30 juni van het
Pagina 9 van 10
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571
daaropvolgende jaar tot en met 1993, de geldende huurliberalisatiegrens opgenomen zoals die in de interim-maatregel is aangegeven. Daarnaast is aangegeven hoe hoog de huurliberalisatiegrens voor de opvolgende jaren is. 4.5 Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders De Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders (Stcrt.2015, 45925) beoogt vanaf 1 februari 2016 de bouw en verhuur van woonvoorzieningen voor vergunninghouders te stimuleren door middel van een subsidie voor de realisatie, instandhouding en verhuur aan vergunninghouders van nieuwe voorzieningen, die geschikt zijn voor bewoning door minimaal vier meerderjarige personen. Hierbij geldt een verbod om gedurende de gehele subsidieperiode een hogere huurprijs dan € 146,45 (prijspeil 2017; bij verhuur van onzelfstandige woonruimten) of € 113,63 (prijspeil 2017; bij verhuur van de woonvoorziening als geheel) per vergunninghouder te vragen, Deze huurbedragen worden jaarlijks conform de indexering van de eigen bijdrage (normhuren) in de huurtoeslag geïndexeerd; aangezien de normhuren per 1 januari 2018 met het percentage van de huurontwikkeling (0,8%) worden verhoogd, worden ook de huurbedragen in deze regeling met 0,8% verhoogd tot € 147,63 (onzelfstandige woonruimte) en € 114,54 (zelfstandige woonruimte). 5. Publicatie MG-digitaal Deze circulaire wordt uitsluitend digitaal verstrekt. Aanmelding voor deze “MG-digitaal” kan door in te loggen op https://abonneren.rijksoverheid.nl/subscriptions . Daarin wordt verwezen naar een menu voor aanmelding als abonnee. Hierna wordt telkens als er een MG-circulaire op de site wordt geplaatst een mail verzonden met een pdf-bestand van de betreffende MG-circulaire. Wijziging van gegevens kan via hetzelfde menu. Hoogachtend, De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, drs. K.H. Ollongren
Pagina 10 van 10
Datum 13 november 2017
Kenmerk 2017-0000571571
Bijlage 1: tabel huurliberalisatiegrenzen tot 1 januari 2019 Huurliberalisatiegrens Interim-maatregel Nieuwe maatregel jaargang* Huurprijs jaargang* Huurprijs 1989 1990 1991 1992 1993
≥ ƒ 750,00 (€ 340,34) > ƒ 775,00 (€ 351,68) > ƒ 820,00 (€ 372,10) > ƒ 865,42 (€ 392,71) > ƒ 913,33 (€ 414,45)
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
> ƒ 963,75 (€ 437,33) > ƒ 1.007,50 (€ 457,18) > ƒ 1.047,92 (€ 475,53) > ƒ 1.085,00 (€ 492,35) > ƒ 1.085,00 (€ 492,35) > ƒ 1.107,00 (€ 502,33) > ƒ 1.149,00 (€ 521,39) > ƒ 1.193,00 (€ 541,36) > € 565,44 > € 585,24 > € 597,54 > € 604,72 > € 615,01 > € 621,78 > € 631,73 > € 647,53 > € 647,53 > € 652,52 > € 664,66 > € 681,02 > € 699,48 > € 710,68 > € 710,68 > € 710,68 > € 710,68
*) Een jaargang loopt tot 2011 telkens van 1 juli tot 1 juli. Dus jaargang 1989 betekent van 1 juli 1989 tot 1 juli 1990. Vanaf 2011 loopt een jaargang van 1 januari tot 1 januari.
Aan: de colleges van burgemeester & wethouders, de besturen van de vereniging van woningcorporaties, Aedes, Vastgoed Belang, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland en de Nederlandse Woonbond
Directoraat-Generaal Bestuur en Wonen Directie Woningmarkt
Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG www.rijksoverheid.nl
Contactpersoon T 06-21869832
Mw.mr. C. Koster
Datum 1 februari 2018
Kenmerk 2018-0000046168
MG 2018-01
Pagina 1 van 35
Onderwerp Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2018 tot en
met 30 juni 2019 Doelstelling Informatie Juridische grondslag Relaties met andere circulaires MG 2017-01 Ingangsdatum 1 januari 2018 Geldig tot 1 juli 2019 Geacht college, geacht bestuur, 1. INLEIDING Met deze circulaire informeer ik u over het huurprijsbeleid voor 2018, deels met ingang van 1 januari 2018 en deels met ingang van 1 juli 2018, tot en met 30 juni 2019 en de daarbij van toepassing zijnde parameters. Leeswijzer/inhoudsopgave Hoofdstuk 2. Het huurprijsbeleid per 1 januari 2018
2.1. De maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woningcorporaties 2.2. De systematiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging
Hoofdstuk 3. Het huurprijsbeleid per 1 juli 2018 3.1 De maximale huurverhogingspercentages voor zelfstandige woningen 3.2 De maximale huurverhoging voor onzelfstandige woningen, woonwagens
en standplaatsen 3.3 De indexering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel 3.4 De indexering van de maximale energieprestatievergoeding 3.5 De indexering van de maximale huurprijsgrenzen
Hoofdstuk 4. Inkomensafhankelijke huurverhoging (proces) 4.1 Huishoudverklaringen Belastingdienst 4.2 Procedure na bezwaarschrift van huurder 4.3 Huurverlaging na inkomensdaling 4.4 Vernietiging huishoudverklaringen
Hoofdstuk 5. Huurprijsliberalisatie
Pagina 2 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
Hoofdstuk 6. Samenvattend overzicht huurparameters 2018 Hoofdstuk 7. Overleg met huurdersorganisaties over het huurprijsbeleid Hoofdstuk 8. Publicatie MG-digitaal In de bijlagen zijn de liberalisatiegrenzen vanaf 1989, de maximale energieprestatievergoedingen per 1 juli 2018, de tabellen met maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2018 en een stroomschema “Wanneer huishoud-verklaringen vernietigen?” opgenomen. 2. HET HUURPRIJSBELEID PER 1 JANUARI 2018 In het voorjaar van 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 aangenomen. Onderdeel van die wet is de gewijzigde huursombenadering voor woning-corporaties en de gewijzigde systematiek van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging, die beide per 1 januari 2017 in werking zijn getreden. Als gevolg hiervan is de maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woningcorporaties per 1 januari 2018 gewijzigd. Zie ook Staatscourant 2017, nr. 73171, van 20 december 2017 (te vinden via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant). 2.1 De maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woning- corporaties per 1 januari 2018 Sinds 1 januari 2017 wordt de maximale huurprijsnorm (huursomstijging) van woningcorporaties berekend over een heel kalenderjaar, dus van 1 januari tot 1 januari, inclusief de huurharmonisatie (huurverhoging bij huurdersmutatie). Maximale huurprijsnorm De maximale huursomstijging voor woningcorporaties voor 2018 is 2,4% (inflatie van 1,4% plus 1 procentpunt). Berekening De huursom is het bedrag van alle huren bij elkaar van de gereguleerd (niet-geliberaliseerd) verhuurde zelfstandige huurwoningen in zowel het DAEB-deel als het eventuele niet-DAEB-deel van de woningcorporatie. Bij het berekenen van de huursomstijging wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2019 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2018. Het gaat dus om de woningen die zowel op 1 januari 2018 als op 1 januari 2019 verhuurd waren (een huurprijs hadden). Deze huursomstijging mag niet hoger zijn dan de maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woningcorporaties (voor 2018: 2,4%).
Pagina 3 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
Buiten de berekening Voor de berekening van de huursomstijging (inclusief huurharmonisatie) van de zelfstandige woningen van een woningcorporatie van 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 blijven de volgende woningen (en dus de bijbehorende huurprijs) buiten beschouwing: - de woningen die op 1 januari 2018 of 1 januari 2019 leegstonden (niet
verhuurd waren); - de woningen die op 1 januari 2018 met een geliberaliseerd huurcontract
verhuurd waren; - de woningen die in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 voor het
eerst of voor het laatst door de corporatie zijn verhuurd; - woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari
2019 is verhoogd als gevolg van woningverbetering/renovatie en waarbij die woningverbetering/renovatie maximaal een jaar voordat de huurprijs wegens woningverbetering/renovatie is verhoogd, is gerealiseerd (ook als die huurverhoging (pas) bij huurharmonisatie plaatsvindt);
- woningen waarvan de huurprijs met een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan 3,9%) is verhoogd, mits in prestatieafspraken tussen de corporatie, gemeente en huurdersorganisatie(s) is afgesproken dat de daaruit voortvloeiende extra huuropbrengsten worden ingezet voor investeringen en voor zo ver deze extra opbrengsten de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen niet overschrijden.
De maximale huursomstijging geldt niet voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen. 2.2 De systematiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 januari 2018 Sinds 1 januari 2017 geldt nog maar één inkomensgrens voor de inkomensaf-hankelijke (hogere) huurverhoging voor zelfstandige woningen, de inkomens-afhankelijke (hogere) huurverhoging voor de middeninkomengroep is komen te vervallen. De inkomensgrens is gelijk aan de inkomensgrens voor toewijzing voor gereguleerd verhuurde woningen van woningcorporaties (DAEB-grens). Inkomensgrens De inkomensgrens waarboven een verhuurder een hogere huurverhoging mag voorstellen is per 1 januari 2018 € 41.056. Uitzonderingsgroepen Daarnaast zijn sinds 1 januari 2017 twee typen huishoudens uitgezonderd voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen:
- huishoudens waarvan één of meer leden de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt, en
Pagina 4 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
- huishoudens van vier of meer personen. Voor deze huishoudens is geen hogere huurverhoging toegestaan, ongeacht de hoogte van hun huishoudinkomen. De bestaande uitzondering voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten (zie par. 4.2) blijft daarbij gehandhaafd. Proces Zie voor informatie over het proces van (de uitvoering van) de inkomens-afhankelijke huurverhoging hoofdstuk 4. 3. HET HUURPRIJSBELEID PER 1 JULI 2018 3.1 Maximale huurverhogingspercentages voor zelfstandige woningen per 1 juli 2018 Bij de wijziging van de maximale huursomstijging voor zelfstandige woningen van woningcorporaties per 1 januari 2017 is, zoals aangegeven in de brief van 3 juli 2015 (Kamerstukken 2014/15, 27 926, nr. 247), ook het maximale huurverho-gingspercentage voor de lagere inkomensgroep van huurders gewijzigd van inflatie + 1,5 procentpunt naar inflatie + 2,5 procentpunt. Door verruiming van de maximaal toegestane huurverhoging kunnen woning-corporaties binnen de maximale huursomstijging de huurverhoging voor individuele woningen differentiëren naar de afstand tussen de feitelijke huurprijs en de maximale huurprijsgrens van de woning. De verruiming van de maximaal toegestane huurverhoging geldt echter ook voor particuliere verhuurders en beleggers, hoewel voor hen geen maximale huursomstijging geldt. Ook zij kunnen door het hanteren van een staffel een betere relatie leggen tussen huurprijs en kwaliteit van de woning. Maximale huurverhoging tot en met € 41.056 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 41.056 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gelijk aan 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt). Maximale huurverhoging huishoudens van 4 of meer personen Voor huishoudens van 4 of meer personen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gelijk aan 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt), ongeacht hun inkomen. Deze huishoudens zijn immers van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging uitgezonderd. Maximale huurverhoging huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden Voor huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gelijk aan 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt),
Pagina 5 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
ongeacht hun inkomen. Deze huishoudens zijn immers van de inkomens-afhankelijke hogere huurverhoging uitgezonderd. Maximale huurverhoging boven € 41.056 Voor huishoudens met een inkomen boven € 41.056 is de maximale toegestane huurverhoging gelijk aan 5,4% (1,4% inflatie + 4 procentpunt). Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten Deze maximale huurverhogingen gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Dat zijn huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen waarvan de overeengekomen huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Zie verder hoofdstuk ‘5. Huurliberalisatie’. 3.2 Maximale huurverhoging onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstand-plaatsen blijft de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gehandhaafd op inflatie + 1,5 procentpunt. Voor deze typen woonruimte geldt immers geen maximale huursomstijging voor woningcorporaties (zie par. 2.1). Het maximale huurverhogingspercentage voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen is daardoor per 1 juli 2018 2,9%. 3.3 Indexering bedrag WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel Het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt voorts dat elk jaar op 1 juli indexering plaatsvindt van de bedragen die gehanteerd worden ter bepaling van het aantal punten voor de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen. Het gaat daarbij om een indexering met afronding naar boven op hele centen vanwege de gemiddelde verandering van de WOZ-waarden van woningen. Deze gemiddelde verandering tussen de waardepeildata 1 januari 2016 en 1 januari 2017 bedraagt landelijk gemiddeld 5,9%. Dit betekent dat onderdeel 9 van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte met ingang van 1 juli 2018 als volgt dient te worden gelezen:
Pagina 6 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
9. Punten voor de WOZ-waarde
Voor elke € 8.747 van WOZ-waarde
1 punt
Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van de onderdelen 1 en 2:
• Voor kleine woningen (<40 m²) gebouwd in 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en gelegen in een gemeente vermeld in bijlage III van het Besluit huurprijzen woonruimte (regio’s Amsterdam en Utrecht): per € 57
• Voor overige woningen: per € 135
1 punt 1 punt
Bij deze waardering dient voorts te worden uitgegaan van de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde met een minimum van € 44.284. 3.4 Indexering maximale energieprestatievergoeding Een verhuurder kan zijn huurder een zogenaamde energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen. Het gaat daarbij om een zogenaamde nul-op-de-meterwoning (NOM-woning). Daarbij kan het gaan om een NOM-woning: - verwarmd met duurzame energie, opgewekt op de woning; - verwarmd met op de woning opgewekte duurzame warmte, aangesloten op
een warmtenet; - met een aansluiting op het gasnet.
De wettelijk geldende maximumbedragen worden per 1 juli van elk jaar bij ministeriële regeling gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex geldend voor de maand september van het voorafgaande kalenderjaar. Het CBS heeft op 9 januari 2018 op zijn website gepubliceerd dat het inflatiepercentage (CPI) over september 2017 1,5% bedraagt. Dit leidt tot een indexering per 1 juli 2018 met 1,5% van de maximumbedragen voor de verschillende type NOM-woningen. De daaruit volgende maximum-bedragen staan in bijlage II. 3.5 Indexering maximale huurprijsgrenzen Artikel 12 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat de maximale huurprijsgrenzen elk jaar op 1 juli geïndexeerd worden met het inflatiepercentage zoals in januari door het CBS gepubliceerd, met afronding naar boven op hele centen. Het CBS heeft op 9 januari 2018 op zijn website gepubliceerd dat het inflatiepercentage (CPI) over 2017 1,4% bedraagt.
Pagina 7 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
De maximale huurprijsgrenzen worden daarom per 1 juli 2018 geïndexeerd met 1,4% en naar boven afgerond op hele centen. De tabellen met maximale huurprijsgrenzen staan in bijlagen III tot en met VI. 4. INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING (PROCES) 4.1 Huishoudverklaringen1 Belastingdienst De gegevensuitwisseling tussen eigenaar-verhuurder en Belastingdienst voor de inkomensafhankelijke huurverhoging verloopt digitaal, via het webportaal www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl. Jaarlijks nieuwe accounts/inlogcodes nodig Alle verhuurders die gebruik willen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging zullen éen of meerdere accounts2 moeten aanvragen bij de Belastingdienst voor het aanvragen van huishoudverklaringen. Ook de verhuurders die in de afgelopen jaren al één of meer accounts hebben verkregen moeten deze opnieuw aanvragen voor 2018. Met dit jaarlijks aanvragen van accounts voor het aanvragen van huishoudverklaringen voor de huurverhoging kan de Belastingdienst het woningenbestand waaruit hij de huishoudverklaringen verstrekt beperken tot de woningen van verhuurders die hebben aangegeven dat jaar van de inkomensafhankelijke huurverhoging gebruik te willen maken. Aanvraagperiode Sinds 2017 kunnen verhuurders (bijna) het hele jaar door accounts aanvragen (voorheen kon dat alleen in de maand februari). Verhuurders kunnen vanaf 1 februari 2018 tot uiterlijk 11 december 2018 accounts aanvragen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging van 2018. Ook kunnen verhuurders eerder dan voorheen huishoudverklaringen opvragen. Vanaf 13 februari 2018 (voorheen vanaf medio maart) kunnen verhuurders die een account hebben aangevraagd en dat account hebben verkregen3 huishoudverklaringen aanvragen bij de Belastingdienst.
1 De term ‘huishoudverklaringen’ vervangt de term ‘inkomensindicaties’ omdat de Belastingdienst vanaf 2017 ofwel een inkomenscategorie ofwel een indicatie dat het huishouden tot een van de uitzonderingsgroepen behoort verstrekt. 2 Per RSIN/BSN maximaal één account. 3 Met “account hebben verkregen” wordt in deze circulaire steeds bedoeld: de inlogcode hebben ontvangen en succesvol hebben geactiveerd (zie paragraaf 3.2 van de Handleiding 2018 van het webportaal).
Pagina 8 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
Aanvragen accounts/inlogcodes Het webportaal www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl gaat op donderdag 1 februari 2018 open voor het aanvragen van accounts/inlogcodes4. Het is van belang dat verhuurders die gebruik willen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor al hun RSIN’s (Rechtspersonen Samenwerkingsverband Informatie Nummer) en/of hun BSN (Burger Service Nummer) een aparte account/inlogcode aanvragen, dus voor alle identificatienummers waarmee woningen voor de WOZ-beschikkingen als hun eigendom geregistreerd staan. Denk ook aan de RSIN’s van woningen die recentelijk zijn verkregen via bijvoorbeeld aankoop of fusie. Belang van juiste RSIN’s/BSN in WOZ-bestanden gemeenten De Belastingdienst bouwt een woningenbestand op van waaruit hij de aangevraagde huishoudverklaringen aan verhuurders verstrekt. De Belastingdienst doet dat aan de hand van de door de verhuurders bij het aanvragen van (een) account(s) aangeleverde BSN’s en RSIN’s en de door gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden (WOZ 2018 en als die nog niet beschikbaar is dan WOZ 2017). De Belastingdienst selecteert uit de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden de woningen met de door de verhuurders aangemelde RSIN’s en BSN’s en selecteert bij die woningen de bewoners en hun inkomens om een inkomenscategorie voor het gezamenlijk huishoudinkomen te bepalen. De woningen van verhuurders die geen account hebben aangevraagd en verkregen, worden niet in het bestand opgenomen. Maar ook de woningen waarvoor in de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden geen RSIN of BSN is opgenomen, komen niet in het bestand terecht. Zonder het RSIN of BSN kan de Belastingdienst immers niet controleren of de aanvragende verhuurder wel eigenaar is van de woning waarvoor hij een huishoudverklaring vraagt. De Belastingdienst en de Waarderingskamer benaderen de gemeenten gericht (en zo nodig herhaaldelijk) om te wijzen op de verplichting om het RSIN of BSN bij alle woningen in het WOZ-bestand te vermelden en het belang daarvan voor verhuurders vanwege de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ook verhuurders kunnen de gemeenten waarin hun woningen liggen benaderen om te bewerkstelligen dat die gemeenten bij alle woningen het RSIN of BSN van de eigenaar vermelden in het WOZ-bestand dat zij aan de Belastingdienst aanleveren. Van de website van Aedes (www.aedes.nl) is een informatieblad “Inkomensafhankelijke huurverhoging: zorgen dat RSIN goed staat” te downloaden. Dit informatieblad is niet alleen nuttig voor woningcorporaties, maar ook voor institutionele beleggers en particuliere verhuurders.
4 De Handleiding 2018 van het webportaal is nu al op het webportaal te downloaden.
Pagina 9 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
Aanvragen huishoudverklaringen Vanaf dinsdag 13 februari 2018 kunnen verhuurders die een account hebben aangevraagd en verkregen huishoudverklaringen opvragen voor de huurverhoging. De Belastingdienst geeft geen gespecificeerde inkomensgegevens. De eigenaar-verhuurder levert digitaal een bestand met de woonadressen van zijn woningen waarvoor hij een inkomensafhankelijke huurverhoging wil voorstellen en daartoe een huishoudverklaring wil ontvangen. De woonadressen dienen te bestaan uit een postcode, huisnummer en indien van toepassing een huisnummertoevoeging5. Inkomenstoetsjaar Er wordt bij de extra huurverhoging (meer dan 3,9%, maar maximaal 5,4%) voor hogere inkomens uitgegaan van het huishoudinkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de huishoudverklaring wordt verstrekt (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Voor huishoudverklaringen die in 2018 worden verstrekt is dus het huishoudinkomen over 2016 bepalend. Inhoud huishoudverklaringen De Belastingdienst levert vervolgens per woonadres digitaal een code. Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar t-2 (2016) valt of dat het huishouden in een van de uitzonderingsgroepen valt:
− “U”: het huishouden behoort tot (één van) de twee uitzonderingsgroepen (het huishouden bevat één of meer leden met de AOW-gerechtigde leeftijd en/of het huishouden bevat vier of meer personen)6; de Belastingdienst zoekt voor deze huishoudens niet naar inkomensgegevens, omdat de inkomenscategorie niet relevant is voor de toegestane huurverhoging,
− “N”: het huishoudinkomen is niet hoger dan € 41.056, − “J”: het huishoudinkomen is hoger dan € 41.056, − of “O”: geen inkomensgegevens bekend voor dat adres (betekent
meestal: inkomen nihil). Indien het WOZ-bestand van de gemeente bij een huisadres geen of een ander RSIN/BSN vermeldt, kan de Belastingdienst niet verifiëren dat de aanvrager eigenaar is van het betreffende huisadres. Voor dat huisadres ontvangt de
5 De huisnummertoevoeging is een combinatie van de in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) opgenomen huisletter en huisnummertoevoeging voor het betreffende woonadres, gescheiden door een spatie. 6 De Belastingdienst kan niet aangeven dat een huishouden tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten behoort, omdat de Belastingdienst niet over die gegevens beschikt. De aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten kan bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging, zie par. 4.2.
Pagina 10 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
aanvrager dan de code “X”. Dat is ook het geval als het huisadres niet in het WOZ-bestand is opgenomen. Als de code “J” is, wordt ook het aantal bewoners dat het huishoudinkomen bijeen heeft gebracht vermeld en krijgt de eigenaar-verhuurder voor dat woonadres een printbare huishoudverklaring met inkomenscategorie die hij bij zijn huurverhogingsvoorstel kan voegen. De Belastingdienst verstrekt geen persoonsgegevens van de leden van het huishouden. Verhuurders kunnen kiezen voor ofwel één huishoudverklaring met code “J” per PDF-bestand (dus voor meerdere huishoudverklaringen met code “J” ontvangt de verhuurder dan meerdere PDF-bestanden), ofwel een PDF-bestand met verzamelde huishoudverklaringen met per PDF-bestand een maximum van 1.000 codes “‘J” in de volgorde van adressen die de verhuurder heeft toegepast in het vraagbestand. Dus als de verhuurder heeft gekozen voor een PDF-bestand met verzamelde huishoudverklaringen en er minder dan 1.000 codes “J” zijn opgenomen, ontvangt de verhuurder één PDF-bestand bij het antwoordbestand. Verhuurders kunnen ervoor kiezen om verschillende vraagbestanden aan te leveren, bijvoorbeeld voor verschillende gemeenten of buurten. Wel is het zo dat indien gekozen is voor een PDF-bestand met verzamelde huishoudverklaringen, ‘gaten’ vallen in een adressenreeks waarin ook sprake is van indicaties “U”, “N”, “O” of “X”. Huishoudverklaring bij huurverhogingsvoorstel voegen Als een verhuurder een huurverhoging van meer dan 3,9% (maar maximaal 5,4%) voorstelt, moet hij de verklaring van de Belastingdienst dat het huishoudinkomen hoger is dan € 41.056 (huishoudverklaring met code “J”) bij het voorstel voegen. Tijdlijn: Januari 2018: Handleiding 2018 is al te downloaden van webportaal
www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl Donderdag 1 februari 2018:
Webportaal www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl gaat om 08:00 uur open voor het aanvragen van accounts/inlogcodes. Verhuurders kunnen vanaf 1 februari 2018 het hele jaar door (tot 11 december) accounts/inlogcodes aanvragen.
Dinsdag 13 februari 2018:
Verhuurders die een account voor 2018 hebben aangevraagd en verkregen kunnen via webportaal www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl huishoudverklaringen aanvragen.
Woensdag 11 december 2018:
Het webportaal sluit voor het aanvragen van accounts/inlogcodes. Verhuurders die een account voor 2018 hebben aangevraagd en verkregen kunnen nog wel
Pagina 11 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
huishoudverklaringen aanvragen. Maandag 31 december 2018:
Het webportaal sluit voor het aanvragen van huishoudverklaringen. (Hierna wordt het systeem aangepast voor de inkomensafhankelijke huurverhoging van 2019.)
Nieuwe verwerkingsmethode aanvragen huishoudverklaringen in zomer 2018 In de loop van juni/juli 2018 zal de Belastingdienst overstappen op een andere verwerkingsmethode van aanvragen van huishoudverklaringen: de Belastingdienst gaat pas na de aanvraag de huishoudverklaring genereren uit de gegevensbestanden van de Belastingdienst (Basisregistratie personen en Basisregistratie inkomen). De huidige methode is dat de Belastingdienst al huishoudverklaringen voor de woningen van verhuurders die een account hebben aangevraagd en verkregen, ‘klaarzet’. Met de nieuwe verwerkingsmethode worden ter verdere bescherming van de privacy van huurders alleen huishoudverklaringen aangemaakt voor woonadressen waarvoor de verhuurder een huishoudverklaring heeft aangevraagd. Deze nieuwe verwerkingsmethode heeft tot gevolg dat de responstijd op aanvragen van huishoudverklaringen (mogelijk) langer zal zijn dan bij de huidige verwerkingsmethode (maar over het algemeen binnen 24 uur). De Belastingdienst stuurt een e-mail zodra de aangevraagde huishoudverklaringen klaar staan op het webportaal. BAG-id’s van woonadressen in plaats van postcode+huisnummer De Belastingdienst gaat in 2020 over op het gebruik van het BAG-id van het verblijfsobject als adresgegeven voor het aanvragen van huishoudverklaringen. Nu is de postcode, het huisnummer en indien van toepassing de huisnummertoevoeging van de woning nog het adresgegeven dat de verhuurder moet opgeven voor het aanvragen van huishoudverklaringen. De Belastingdienst zal verhuurders medio juni 2018 een service leveren om de BAD-id’s voor hun woonadressen te leveren. De Belastingdienst zal de verhuurders hierover informeren via de website van de Belastingdienst (belastingdienst.nl en inkomensafhankelijkhuurverhoging.nl) of via een e-mail aan het bij de Belastingdienst bekende e-mailadres van de verhuurders. Vanaf de invoering van de nieuwe verwerkingsmethode (in de loop van juni/juli 2018) kunnen verhuurders al het BAG-id gebruiken voor het aanvragen van huishoudverklaringen maar ook is het dan nog mogelijk op basis van postcode, huisnummer en eventuele huisnummertoevoeging huishoudverklaringen aan te vragen. Sanctie bij misbruik webportaal De Belastingdienst zal net als in 2014, 2015, 2016 en 2017 in 2018 streng optreden bij geconstateerd structureel oneigenlijk gebruik van het webportaal door verhuurders, dus als verhuurders waarvoor zij geen inkomensafhankelijke
Pagina 12 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
huurverhoging mogen voorstellen doordat die geliberaliseerd worden verhuurd of doordat de huurder de maximale huurprijs al (bijna) betaalt7. Bij geconstateerd structureel oneigenlijk gebruik (niet bij een enkele vergissing), zal de Belastingdienst de verhuurder uitsluiten van verder gebruik van het webportaal (conform artikel 19b Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) en zal de Belastingdienst een melding van dat oneigenlijk gebruik doen aan de Autoriteit bescherming persoonsgegevens. Sancties bij onrechtmatige inbreuk op de privacy van de huurders De wet biedt de mogelijkheid om huishoudverklaringen bij de Belastingdienst op te vragen alleen voor het voorstellen van inkomensafhankelijke (hogere) huurverhogingen en bepaalt dat de huishoudverklaringen ook alleen maar voor de inkomensafhankelijke huurverhoging mogen worden gebruikt. Dat betekent dat verhuurders die voor alle woningen of voor bepaalde woningen geen voornemen hebben om inkomensafhankelijke huurverhogingen (dus voor 2018 van meer dan 3,9%) voor te stellen, geen huishoudverklaringen voor die woningen mogen aanvragen. Huurverhogingsvoorstellen tot en met inflatie+2,5 procentpunt (2018: 3,9%) zijn immers ongeacht het inkomen toegestaan en hoeven niet vergezeld te gaan van een huishoudverklaring. Het betekent ook dat de huishoudverklaringen niet voor andere doeleinden mogen worden gebruikt dan voor het nagaan van de mogelijkheid tot het voorstellen en het daadwerkelijk voorstellen van een inkomensafhankelijke huurverhoging (denk aan bijvoorbeeld reclame of marketing). Verhuurders riskeren sancties als zij huishoudverklaringen van hun huurders opvragen zonder de intentie te hebben de inkomensafhankelijke huurverhoging te gaan voorstellen (onrechtmatige inbreuk op de privacy van huurders) of als zij de aangevraagde en verkregen huishoudverklaringen voor een ander doel gebruiken dan voor het doen van een voorstel tot verhoging van de huurprijs (onrechtmatig gebruik van de verkregen huishoudverklaringen). Voorts moeten verhuurders de verkregen huishoudverklaringen vernietigen zodra zij voor de huurverhoging niet meer nodig zijn. Zie paragraaf “4.4 Vernietiging huishoudverklaringen”. Bij onrechtmatige inbreuk op de privacy van huurders en onrechtmatig gebruik van privacygegevens kan de Autoriteit persoonsgegevens (Ap) een bestuurlijke boete opleggen van maximaal € 800.000 en het Openbaar Ministerie kan overgaan tot strafvervolging. Let op: nieuwe privacywetgeving per 25 mei 2018 Op 25 mei 2018 vervangt de Europese Algemene verordening persoonsgegevens (AVG) de Wet bescherming persoonsgegevens. De privacybescherming wordt hiermee strenger. Zo wordt de maximale bestuurlijke boete die de Autoriteit
7 Met ‘de huurder betaalt al (bijna) de maximale huurprijs’ wordt bedoeld dat de verhuurder geen huurverhoging van meer dan 3,9% kan voorstellen zonder de maximale huurprijsgrens van de woning per 1 juli 2018 te overschrijden.
Pagina 13 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
persoonsgegevens (Ap) kan opleggen fors verhoogd, namelijk naar € 20 miljoen (of 4% van de totale wereldwijde jaaromzet in het voorgaande boekjaar, als dit bedrag hoger is). Zie voor meer informatie over de AVG: www.autoriteitpersoonsgegevens.nl/nl/onderwerpen/avg-nieuwe-europese-privacywetgeving/algemene-informatie-avg. Kennisgeving aan huurders Sinds 2014 stuurt de Belastingdienst aan de huurders een mededeling dat hun verhuurder voor hun woning een huishoudverklaring heeft aangevraagd en ontvangen (ongeacht de inhoud van de huishoudverklaring). Huishoudinkomen Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen van de huurder en de overige bewoners van de woning. Het verzamelinkomen is het gezamenlijke bedrag van het inkomen uit werk en woning (box 1), het inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) en het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Van inwonende jongeren die op 1 januari 2018 nog niet de leeftijd van 23 jaar hebben bereikt, wordt alleen het inkomen dat het minimumloonniveau 2016 (€ 19.758) overstijgt meegeteld. Huishoudensituatie Voor de samenstelling van het huishouden is juridisch bepalend wie er op de datum van de voorgestelde ingang van de huurverhoging in de woning wonen en of één of meer van de bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt. Bij een huurverhoging per 1 juli 2018 is dus bepalend wie er op 1 juli 2018 in de woning wonen en of één of meer van hen op 1 juli 2018 de AOW-gerechtigde leeftijd heeft. Van huishoudens zonder leden die de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt en van huishoudens bestaande uit drie of minder personen is het gezamenlijk inkomen over 2016 (inkomenstoetsjaar) bepalend. Omdat de verhuurder het huurverhogingsvoorstel ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder moet indienen en de huishoud-verklaringen daaraan voorafgaand bij de Belastingdienst worden opgevraagd, vermelden de huishoudverklaringen niet de bewoningssituatie per 1 juli. De Belastingdienst vermeldt in de huishoudverklaring de situatie zoals die op dat moment bij de Belastingdienst bekend is; de Belastingdienst gaat daarbij uit van de personen die bij de gemeente op het betreffende woonadres staan ingeschreven. Als de huishoudensituatie tussen het moment van de huishoudverklaring en de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging wijzigt, kan de huurder op grond daarvan een bezwaarschrift indienen tegen het huurverhogingsvoorstel (zie ook par. 4.2).
Pagina 14 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
4.2 Procedure na bezwaarschrift van huurder In de periode van inflatievolgend huurbeleid (2007-2012) hebben huurders weinig bezwaarschriften tegen huurverhogingsvoorstellen van verhuurders ingediend. Bij de huurverhoging van 2013 is gebleken dat daardoor bij huurders en verhuurders veel kennis over de procedure na bezwaarschrift van een huurder is weggezakt. Daarom gaat deze circulaire, net als de circulaires MG2014-01, MG2015-01, MG 2016-01 en MG 2017-01, in op die procedure. Huurverhogingsvoorstel wijzigt huurprijs nog niet Huurcontracten zijn tweezijdige afspraken tussen verhuurders en huurders. Een huurverhogingsvoorstel van een verhuurder is een eenzijdig voorstel tot wijziging van de overeengekomen huurovereenkomst. De huurder hoeft niet met dit eenzijdige voorstel tot wijziging in te stemmen. Instemming door huurder Als de huurder geen bezwaarschrift tegen het huurverhogingsvoorstel indient en de voorgestelde huurprijs ook gaat betalen, wordt de voorgestelde huurverhoging geacht te zijn overeengekomen tussen verhuurder en huurder. De voorgestelde hogere huurprijs maakt dan deel uit van de huurovereenkomst. Bezwaar door huurder Als de huurder echter wel een bezwaarschrift indient tegen het huurverhogings-voorstel, geeft hij daarmee aan dat hij niet met de voorgestelde huurverhoging instemt. De bezwaar makende huurder hoeft de voorgestelde huurverhoging ook niet te betalen, want zolang niet onherroepelijk is beslist over het door huurder betwiste huurverhogingsvoorstel blijft de huurprijs die gold vóór het huurverhogingsvoorstel de geldende huurprijs. Als de bezwaar makende huurder die geldende huurprijs blijft betalen, voldoet hij dus aan het huurcontract en creëert hij geen betalingsachterstand. Verhuurders mogen daarom ook geen aanmaningen om de hogere huurprijs te betalen sturen naar of de deurwaarder inschakelen voor huurders die een bezwaarschrift hebben ingediend. Huurders doen er natuurlijk wel goed aan om het verschil in huurprijs apart te zetten voor het geval dat de Huurcommissie of rechter de voorgestelde huurverhoging wel redelijk acht. De huurder zal het verschil dan immers vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging moeten bijbetalen. Verhuurders mogen bezwaren niet eigenhandig afwijzen Het staat verhuurders vrij om elk bezwaar tegen een huurverhogingsvoorstel te honoreren en de voorgestelde huurverhoging navenant aan te passen. Maar als een verhuurder een bezwaarschrift ongegrond acht en hij de voorgestelde huurverhoging wil doorzetten, moet de verhuurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging een uitspraak van de Huurcommissie vragen over het huurverhogingsvoorstel. Als de verhuurder geen
Pagina 15 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
of een te laat verzoek om uitspraak indient bij de Huurcommissie, gaat de voorgestelde huurverhoging in zijn geheel niet door (0% huurverhoging). Verhuurders mogen bezwaarschriften van huurders dus niet eigenhandig ongegrond verklaren. Als een verhuurder de indieningstermijn voor verzoeken bij de Huurcommissie ongebruikt laat verstrijken, kan hij daarna wel weer een nieuw huurverhogings-voorstel aan de huurder doen met inachtneming van de termijn van minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum. Een dergelijk nieuw huurverhogingsvoorstel gaat dan maanden later in dan de voorgestelde ingangsdatum van het eerdere, betwiste huurverhogingsvoorstel. Als de verhuurder wel tijdig een verzoek om uitspraak bij de Huurcommissie indient, zal de Huurcommissie een oordeel geven over de voorgestelde huurverhoging en de door de huurder ingediende bezwaren. Indien de Huurcommissie van oordeel is dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is, zal de Huurcommissie uitspreken welke huurverhoging zij wel redelijk acht. Als de Huurcommissie van oordeel is dat de voorgestelde huurverhoging wel redelijk is, zal zij uitspreken dat de voorgestelde hogere huurprijs geldt vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (doorgaans 1 juli). De huurder of verhuurder die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie, kan binnen acht weken na de verzenddatum van die uitspraak een uitspraak over de voorgestelde huurverhoging van de rechter vragen. In dat geval vervalt de uitspraak van de Huurcommissie en is de uitspraak van de rechter bindend voor de huurder en verhuurder. Als noch de huurder noch de verhuurder binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie een uitspraak van de rechter vraagt, wordt de uitspraak van de Huurcommissie geacht te zijn overeengekomen door huurder en verhuurder. De uitspraak van de Huurcommissie maakt dan deel uit van de huurovereenkomst van huurder en verhuurder en is daarmee bindend voor verhuurder en huurder. Aanvragen vervolgverklaring bij de Belastingdienst Als de huurder bezwaar maakt tegen de voorgestelde huurverhoging van meer dan 3,9% met als bezwaargrond dat het huishoudinkomen in het inkomens-toetsjaar (jaar t-2; in 2018: 2016) onder de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens lag, dan hoeft hij bij het bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. En als de huurder bezwaar maakt met als bezwaargrond dat het huishouden (inmiddels) uit vier of meer personen bestaat of dat een van de bewoners (inmiddels) de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt, hoeft de huurder daar geen bewijsstukken van over te leggen. De eigenaar-verhuurder vraagt na dergelijke bezwaren opnieuw een huishoudverklaring (vervolgverklaring) op bij de Belastingdienst. Die vervolgverklaring is dan gebaseerd op actuele(re) gegevens over de bewoningssituatie en in uitzonderingsgevallen (na bezwaar en beroep tegen een
Pagina 16 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
inkomensvaststelling) over de hoogte van het inkomen in het jaar t-2 van alle op dat moment bekende leden van het huishouden. Indien uit de vervolgverklaring blijkt dat het huishoudinkomen in het inkomenstoetsjaar (in 2018: 2016) onder de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens lag of dat het huishouden tot de uitzonderings-groepen (huishoudens met één of meer leden die de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt of huishoudens van vier of meer personen), kan de verhuurder de huurverhoging aanpassen tot het toegestane niveau. Als uit de vervolgverklaring (opnieuw) blijkt dat het huishoudinkomen in het inkomenstoetsjaar (in 2018: 2016) de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens overschrijdt en de huurder in zijn bezwaar persisteert, kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel, met de huishoudverklaring en de vervolgverklaring, aan de Huurcommissie voorleggen. Bewijslast huurder voor huishoudinkomen jaar na inkomenstoetsjaar Als de huurder bezwaar maakt tegen de voorgestelde huurverhoging van meer dan 3,9% met als bezwaargrond dat het huishoudinkomen in het kalenderjaar na het inkomenstoetsjaar (jaar t-1; in 2018: 2017) onder de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens lag, dan moet de huurder dat aantonen. De Belastingdienst kan geen huishoudverklaring met inkomenscategorie voor het jaar t-1 afgeven aan de verhuurder, want de Belastingdienst heeft alleen de bevoegdheid om een huishoudverklaring met inkomenscategorie over het inkomenstoetsjaar (t-2) af te geven. Omdat het huishoudinkomen is gedefinieerd als het gezamenlijk belastbaar inkomen van alle bewoners, moet de huurder dus aan de verhuurder aantonen hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven en wat het inkomen van die huidige bewoners in het afgelopen kalenderjaar was. De huurder kan dat aantonen met: − een uittreksel uit de Basisregistratie personen (BRP) van één van de bewoners
waaruit blijkt hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven (verkrijgbaar bij de gemeente); en
− inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulieren)8 van alle huidige bewoners (verkrijgbaar bij de Belastingdienst).
Bezwaarmogelijkheid voor gehandicapten en chronisch zieken Voor door de minister aangewezen groepen van gehandicapten en chronisch zieken bestaat een bezwaarmogelijkheid tegen de inkomensafhankelijke
8 Sinds september 2015 hebben de inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulieren) de volgende kenmerken: OB/ONB (inkomen onbekend; betekent feitelijk vaak: geen inkomen), V (voorlopig vastgesteld inkomen) en D (definitief vastgesteld inkomen). Inkomensverklaringen met kenmerk V of D zijn een rechtsgeldige onderbouwing van een bezwaarschrift. Een inkomensverklaring met kenmerk OB/ONB kan in sommige gevallen ook een rechtsgeldige onderbouwing zijn, bijvoorbeeld als het om een inkomensverklaring van een minderjarig kind gaat.
Pagina 17 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
huurverhogingen. Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen en dat is ook niet gewenst gezien de voorzieningen die in hun woning zijn getroffen. Ook biedt dit meer mogelijkheden voor inwonende mantelzorg. De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een huurverhogingsvoorstel van meer dan 3,9%) bestaat uit huishoudens waarbij: a. de huurder of een ander lid van het huishouden op grond van artikel 2.1 van
het Besluit zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt;
b. aan de huurder of een ander lid van dat huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden;
c. de huurder of een ander lid van dat huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a, van die wet of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel 10.1.4 van die wet;
d. aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerste lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassing als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015,
e. of de huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij blind is.
De volledige beschrijving van deze aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten, met een toelichting, staat in Staatscourant 2014, nr. 37003 en Staatscourant 2015, nr. 9756 (te raadplegen via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant). Huurder dient geen bezwaarschrift in, maar betaalt de voorgestelde huurprijs niet Het kan ook voorkomen dat de huurder niet (tijdig) een bezwaarschrift tegen de voorgestelde huurverhoging indient bij de verhuurder, maar de voorgestelde huurverhoging ook niet betaalt. In dat geval geldt niet de fictie van overeenstemming tussen de verhuurder en de huurder over de voorgestelde huurverhoging. Als de verhuurder de voorgestelde huurverhoging toch wil doorzetten, moet hij actie ondernemen: - Als de verhuurder het huurverhogingsvoorstel aangetekend naar de huurder
heeft gezonden, dan moet hij binnen zes weken na de voorgestelde
Pagina 18 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek bij de Huurcommissie indienen om uitspraak te doen over die huurverhoging.
- Als de verhuurder het huurverhogingsvoorstel niet aangetekend naar de huurder heeft gezonden, moet hij de huurder binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging een aangetekende brief sturen waarin hij de huurder nogmaals in kennis stelt over de voorgestelde huurverhoging (ook wel rappelbrief genoemd), met een afschrift van het huurverhogingsvoorstel. Vervolgens kan de huurder tot vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek bij de Huurcommissie indienen om uitspraak te doen over de voorgestelde huurverhoging. Maakt de huurder van deze mogelijkheid geen gebruik, dan wordt de voorgestelde huurverhoging geachte te zijn overeengekomen tussen verhuurder en huurder en maakt de hogere huurprijs deel uit van de huurovereenkomst.
4.3 Huurverlaging na inkomensdaling Huishoudens die na één of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) met een inkomensdaling tot onder de inkomensgrens voor de inkomensafhanke-lijke huurverhoging (2018: € 41.056) worden geconfronteerd, hebben recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds op het niveau van na de inkomensdaling zou hebben gelegen. Er worden maximaal twee inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen (de huurverhogingen van de voorgaande twee jaren) teruggebracht tot het niveau dat bij het lagere huishoudinkomen toegestaan zou zijn geweest. In het geval dat de geldende huurprijs door één of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens (nu: € 710,68) is gestegen en het huishoudinkomen daarna tot onder de huurtoeslaginkomens-grens (nu € 22.375/22.400 of € 30.400) is gezakt, heeft het huishouden recht op huurverlaging tot onder de huurtoeslaghuurprijsgrens, zodat het huishouden in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. De huurverlaging werkt niet terug, maar gaat gelden vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging. Huurders die huurverlaging wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) wensen, doen daartoe volgens de gebruikelijke procedure een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder, met inachtneming van de indieningstermijn (ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum). Inkomensdaling: twee oorzaken Een huishoudinkomen kan door twee oorzaken dalen: inkomensdaling door wijziging van de samenstelling van het huishouden of inkomensdaling van een gelijkblijvend huishouden.
Pagina 19 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
Inkomensdaling door wijziging van het huishouden Indien het huishouden een inkomensdaling tot onder de eerder gehanteerde inkomensgrens/-grenzen heeft doordat een verdienend lid van het huishouden is vertrokken (wijziging van het huishouden), kan de huurder direct op basis van het verzamelde inkomen van de overgebleven leden van het huishouden een huurverlaging voorstellen. De huurder kan daarbij gebruik maken van het verzamelinkomen van de overgebleven leden van het huishouden in het laatst verstreken kalenderjaar. De huurder voegt daartoe inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulieren)9 van alle overgebleven bewoners over het laatst verstreken kalenderjaar bij het huurverlagingsvoorstel. En omdat verhuurders niet op de hoogte zijn van het aantal bewoners van hun huurwoningen, voegt de huurder ook een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van één van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven. Indien de verhuurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel, kan de huurder het huurverlagingsvoorstel voorleggen aan de Huurcommissie. Indien de Huurcommissie van oordeel is dat het gezamenlijke verzamelinkomen van de overgebleven leden van het huishouden lager is dan de inkomensgrens die is gehanteerd bij de eerdere huurverhoging(en) en het huurverlagingsvoorstel redelijk acht, gaat de huurverlaging in op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging. Inkomensdaling bij gelijkblijvend huishouden Indien het huishouden een inkomensdaling heeft doordat het inkomen van één of meer leden van het huishouden daalt (gelijkblijvend huishouden), dan blijkt pas na het verstrijken van het kalenderjaar waarin de inkomensdaling plaatsvindt wat het jaarinkomen van het huishouden in dat kalenderjaar is en of de inkomensdaling leidt tot een huishoudinkomen onder de eerder gehanteerde inkomensgrens/-grenzen. Een huurder kan direct na de inkomensdaling een huurverlaging voorstellen op basis van het actuele inkomen. Daarbij voegt de huurder ook een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van één van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven. Als de verhuurder van oordeel is dat het aannemelijk is dat de inkomensdaling leidt tot een jaarinkomen van het huishouden tot onder de inkomensgrens die gehanteerd is bij de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en), kan de verhuurder instemmen met de voorgestelde huurverlaging. Een verhuurder kan bijvoorbeeld tot dat oordeel komen als de huurder met (vervroegd) pensioen is gegaan en het huishoudinkomen daardoor blijvend op jaarbasis onder de
9 Bij huurverlagingsvoorstellen geldt voor de kenmerken OB/ONB, V en D op de inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulieren) mutatis mutandis hetzelfde als bij bezwaarschriften op grond van huishoudinkomen tegen huurverhogingsvoorstellen; zie voetnoot 8.
Pagina 20 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
inkomensgrens zakt. Indien de verhuurder niet met het huurverlagingsvoorstel instemt – bijvoorbeeld omdat de verhuurder een inkomensstijging later in het jaar niet uitsluit – kan de huurder het huurverlagingsvoorstel aan de Huurcommissie voorleggen. De Huurcommissie kan echter niet op basis van één of meer maandinkomen(s) beoordelen of het huishoudinkomen van het lopende kalenderjaar tot onder de inkomensgrens daalt of niet; het huishoudinkomen is immers het totale verzamelinkomen van alle leden van het huishouden over een kalenderjaar. Aan de hand van een maandsalaris of maanduitkering kan de Huurcommissie dus niet het (toekomstige) verzamelinkomen van het lopende jaar herleiden. Wil een huishouden in dit geval een huurverlaging kunnen afdwingen via de Huurcommissie, dan zal het dus (eventueel opnieuw) een huurverlagingsvoorstel moeten doen op basis van het door de Belastingdienst vastgestelde gezamenlijke verzamelinkomen van het huishouden van het verstreken kalenderjaar waarin de inkomensdaling plaatsvond. 4.4 Vernietiging huishoudverklaringen Huishoudverklaring uitsluitend voor huurverhoging De huishoudverklaringen mogen alleen voor de huurverhoging worden gebruikt, niet voor andere doeleinden (bijvoorbeeld: koopaanbod, marketing, ander inkomensbeleid dan huurverhoging). Vernietigingsplicht In de wetgeving inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging is bepaald dat verhuurders de door de Belastingdienst verstrekte huishoudverklaringen moeten vernietigen zodra ze niet meer nodig zijn, dat wil zeggen zodra de voorgestelde huurverhoging is overeengekomen dan wel zodra over die voorgestelde huurverhoging onherroepelijk (door huurcommissie of rechter) is beslist. Toelichting deadlines vernietigingsplicht Uit signalen uit het veld is gebleken dat veel verhuurders dit geen duidelijke deadline vinden. Daarom wordt een en ander hier verder toegelicht. − Wanneer is een voorgestelde huurverhoging overeengekomen?
Een door de verhuurder voorgestelde huurverhoging geldt als met de huurder overeengekomen als de huurder geen bezwaarschrift tegen het huurverhogingsvoorstel heeft ingediend en de voorgestelde nieuwe huurprijs ook betaalt. In dat geval kan de verhuurder de huishoudverklaring snel na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (meestal 1 juli) vernietigen.
− Wanneer is onherroepelijk over de huurverhoging beslist?
Als de huurder wel een bezwaarschrift tegen een huurverhogingsvoorstel heeft ingediend, of als de huurder dat niet doet maar de voorgestelde huurverhoging ook niet betaalt, moet de verhuurder actie ondernemen om de voorgestelde huurverhoging door te zetten (zie ook bij “Verhuurders mogen bezwaren niet
Pagina 21 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
eigenhandig afwijzen” op pagina 14 en “Huurder dient geen bezwaarschrift in, maar betaalt de voorgestelde huurprijs niet” op pagina 17). Als de voorgestelde huurverhoging voor een uitspraak aan de huurcommissie is voorgelegd, dan is onherroepelijk over de huurverhoging beslist als noch de huurder noch de verhuurder binnen acht weken na de verzenddatum van de huurcommissie-uitspraak een vordering over de huurverhoging bij de rechtbank hebben ingediend. Als de huurder of de verhuurder wel binnen acht weken na de verzenddatum van de huurcommissie-uitspraak een vordering over de huurverhoging bij de rechtbank heeft ingediend, vervalt de uitspraak van de huurcommissie en is pas onherroepelijk over de huurverhoging beslist na de uitspraak van de rechter.
In bijlage VII worden de vernietigingsmomenten via een stroomschema inzichtelijk gemaakt. 5. HUURPRIJSLIBERALISATIE De liberalisatiegrens in de huurprijsregelgeving verwijst naar de maximale huur-grens genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Liberalisatiegrens blijft op € 710,68 In de herziene Woningwet is geregeld dat de grens voor de maximale huur-toeslaggrens c.q. de liberalisatiegrens voor drie jaar wordt bevroren. De wets-wijziging is per 1 juli 2015 in werking getreden waardoor deze grens per 1 januari 2016 is bevroren. In circulaire MG 2017-02 “Parameters huurtoeslag, inkomens-grenzen staatssteun, inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopregels en overige bedragen 2018” van 13 november 2017 is de liberalisatiegrens per 1 januari 2018 bekend gemaakt: net als in 2015, 2016 en 2017 € 710,68 per maand. Aanvangshuurprijs bepalend De huurprijsliberalisatie geldt voor huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen waarvoor bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs was overeengekomen, die uitsteeg boven de op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens. Voor welke woningen en welke huurovereenkomsten? De huurprijsliberalisatie geldt voor huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen die op of na 1 juli 1994 zijn ingegaan, met uitzondering van huurovereenkomsten waarop de interim-huurliberalisatiemaatregel van toepassing was. Onder deze interim-maatregel, van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994, vallen huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige woningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond (nieuwbouw of
Pagina 22 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
transformatie). Dat betekent dat alle huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen die zijn ingegaan voor 1 juli 1989 niet-geliberaliseerd zijn, ongeacht de hoogte van de aanvangshuurprijs. Ook huurovereenkomsten die zijn ingegaan voor 1 juli 1994 voor woningen die op de ingangsdatum niet voor het eerst werden bewoond, zijn niet-geliberaliseerd ongeacht de hoogte van de aanvangshuurprijs. Liberalisatiegrenzen In bijlage I is voor de volledigheid het overzicht van de liberalisatiegrenzen vanaf 1989 opgenomen. Deze liberalisatiegrenzen hebben voor de liberalisatie dus alleen betekenis voor de huurovereenkomsten die zijn ingegaan in de betreffende jaargang.
6. SAMENVATTEND OVERZICHT HUURPRIJSPARAMETERS 2018 Parameters per 1 januari 2018: Maximale huurprijsnorm (huursom-stijging over het woningbezit) voor woningcorporaties voor 2018
2,4%
Parameters per 1 juli 2018 Maximale huurstijging per zelfstandige woning
• 3,9%* voor huishoudens: - met 4 of meer personen, - met een of meer AOW-gerechtigden, of - met een inkomen onder of gelijk aan € 41.056
• 5,4%* voor huishoudens met een inkomen boven € 41.056
Maximale huurstijging per onzelfstandige woning, woonwagen of woonwagenstandplaats
2,9%*
Stijging maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen (zie tabellen in bijlagen III t/m VI)
1,4%
*) Deze huurverhoging is toegestaan, tenzij daarmee de maximale huurprijsgrens van de woning/woonwagen/standplaats wordt overschreden want in dat geval is maximaal een huurverhoging tot aan de maximale huurprijsgrens toegestaan. Zie tabellen maximale huurprijsgrenzen in bijlagen III t/m VI.
Pagina 23 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
7. OVERLEG MET HUURDERSORGANISATIES OVER HET HUURPRIJSBELEID De Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) bepaalt dat verhuurders hun huurdersorganisaties en bewonerscommissie over voorgenomen wijzigingen in (onder meer) het huurprijsbeleid moet informeren, daarover met de huurdersorganisaties en bewonerscommissie te overleggen indien de huurdersorganisaties/bewonerscommissies dat willen en de huurdersorganisaties en bewonerscommissies in de gelegenheid moeten stellen over het de voorgenomen wijziging in het huurprijsbeleid te adviseren. Dit geldt voor particuliere verhuurders met 25 of meer huurwoningen en voor alle woningcorporaties. De Overlegwet maakt geen onderscheid gemaakt tussen huurders van geliberaliseerd verhuurde woningen en huurders van gereguleerd (niet-geliberaliseerd) verhuurde woningen. Indien een huurdersorganisatie of bewonerscommissie schriftelijk advies heeft uitgebracht over de voorgenomen wijziging van het huurprijsbeleid, mag de verhuurder alleen van dit advies afwijken indien hij binnen veertien dagen na ontvangst van het advies de redenen voor het (gedeeltelijk) afwijken van het advies schriftelijk aan de huurdersorganisatie meedeelt. Er zijn verhuurders die als huurprijsbeleid hanteren dat zij de door de overheid toegestane maximale huurverhoging toepassen. Indien het door de overheid toegestane maximale huurverhogingspercentage wijzigt, is er strikt genomen geen sprake van een voorgenomen wijziging van het huurprijsbeleid van de verhuurder. De rechter heeft echter in 2013 in enkele gevallen geoordeeld dat in het geval dat een verhuurder de door de overheid gewijzigde maximaal toegestane huurverhoging toepast, er wel sprake is van een voorgenomen wijziging in het huurprijsbeleid. Veiligheidshalve verdient het daarom aanbeveling om bij in wezen ongewijzigd huurprijsbeleid van de verhuurder (toch) met de huurdersorganisaties en bewonerscommissie te overleggen over het huurprijsbeleid en hen in de gelegenheid te stellen daarover te adviseren. 8. PUBLICATIE MG-DIGITAAL Deze circulaire wordt uitsluitend digitaal verstrekt. U kunt zich via https://abonneren.rijksoverheid.nl/ aanmelden voor deze “MG-digitaal”. Daarin wordt verwezen naar een menu voor aanmelding als abonnee. Hierna wordt telkens als er een MG-circulaire op de site wordt geplaatst een e-mail verzonden met een hyperlink naar de pagina waar een pdf-bestand van de betreffende MG-circulaire te downloaden is. Wijziging van uw gegevens kan via hetzelfde menu. 9. TOT SLOT De circulaire MG 2017-01 over het huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2017 tot en met 30 juni 2018 vervalt met ingang van 1 juli 2018. De informatie van de
Pagina 24 van 35
Kenmerk
2018-0000046168
MG 2018-01
hoofdstukken 2, 4 en 5 van deze circulaire (MG 2018-01) geldt al per 1 januari 2018. Voor nadere informatie over het huurprijsbeleid kunt u zich richten tot www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning en voor nadere informatie over deze circulaire over het huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2019 kunt u zich richten tot de Directie Woningmarkt (telefoonnummer op voorblad). Hoogachtend, de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, drs. K.H. Ollongren
Pagina 25 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage I: tabel huurliberalisatiegrenzen tot 1 januari 2019 Huurliberalisatiegrens Interim-maatregel Nieuwe maatregel jaargang* Huurprijs jaargang* Huurprijs
1989 1990 1991 1992 1993
≥ ƒ 750,00 (€ 340,34) > ƒ 775,00 (€ 351,68) > ƒ 820,00 (€ 372,10) > ƒ 865,42 (€ 392,71) > ƒ 913,33 (€ 414,45)
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
> ƒ 963,75 (€ 437,33) > ƒ 1.007,50 (€ 457,18) > ƒ 1.047,92 (€ 475,53) > ƒ 1.085,00 (€ 492,35) > ƒ 1.085,00 (€ 492,35) > ƒ 1.107,00 (€ 502,33) > ƒ 1.149,00 (€ 521,39) > ƒ 1.193,00 (€ 541,36) > € 565,44 > € 585,24 > € 597,54 > € 604,72 > € 615,01 > € 621,78 > € 631,73 > € 647,53 > € 647,53 > € 652,52 > € 664,66 > € 681,02 > € 699,48 > € 710,68 > € 710,68 > € 710,68 > € 710,68
Een jaargang loopt telkens van 1 juli tot 1 juli. Dus jaargang 1989 betekent van juli 1989 tot 1 juli 1990. Met ingang van 1 januari 2011 loopt een jaargang steeds van 1 januari tot 1 januari.
Voor de vraag of een huurovereenkomst voor een zelfstandige woning geliberaliseerd is of niet, is alleen de aanvangshuurprijs bepalend, niet de huidige huurprijs. De aanvangshuurprijs is de kale huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (of de door de huurcommissie/rechter lager vastgestelde aanvangshuurprijs). Deze liberalisatiegrenzen hebben voor de vraag of een huurovereenkomst geliberaliseerd is dus alleen betekenis voor de huurovereenkomsten die in de betreffende jaargang zijn ingegaan. Als de aanvangshuurprijs hoger is dan de op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens, is de huurovereenkomst geliberaliseerd. Als de aanvangshuurprijs lager dan of gelijk aan de liberalisatiegrens van dat moment was, is de huurovereenkomst gereguleerd (= niet geliberaliseerd). Huurovereenkomsten die zijn ingegaan voordat de liberalisatieregeling gold zijn gereguleerd, ongeacht de hoogte van de aanvangshuurprijs.
Pagina 26 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage II Maximale energieprestatievergoedingen per 1 juli 2018
Maximale energieprestatievergoeding bij een woonruimte verwarmd met duurzame energie, opgewekt op de woning.
Netto warmtevraag voor ruimteverwarming [kWh_th/m2] per jaar
Maximale vergoeding [€/m2/maand]***
Tot 1 juli 2018 Per 1 juli 2018 0 < Netto warmtevraag ≤ 30 1,40 1,42
30 < Netto warmtevraag ≤ 40 1,20 1,22
40 < Netto warmtevraag ≤ 50 1,00 1,02
Maximale energieprestatievergoeding bij een woning verwarmd met op de woning opgewekte duurzame warmte, aangesloten op een warmtenet.
Netto warmtevraag voor ruimteverwarming [kWh_th/m2] per jaar
Maximale vergoeding [€/m2/maand]***
Tot 1 juli 2018 Per 1-juli 2018 0 < Netto warmtevraag ≤ 15 0,70 0,71
15 < Netto warmtevraag ≤ 30 0,60 0,61
30 < Netto warmtevraag ≤ 40 0,30 0,30
40 < Netto warmtevraag ≤ 50 0,05 0,05
Maximale energieprestatievergoeding bij een woonruimte met een aansluiting op het gasnet.
Netto warmtevraag voor ruimteverwarming [kWh_th/m2] per jaar
Maximale vergoeding [€/m2/maand]***
Tot 1 juli 2018 Per 1-juli 2018 0 < Netto warmtevraag ≤ 15 1,15 1,17
15 < Netto warmtevraag ≤ 30 1,05 1,07
30 < Netto warmtevraag ≤ 40 0,85 0,86
40 < Netto warmtevraag ≤ 50 0,60 0,61
Pagina 27 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage III Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2018
punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 40 191,65 82 393,71 124 614,57 166 835,38 208 1056,22 41 196,44 83 398,97 125 619,82 167 840,63 209 1061,47 42 201,22 84 404,21 126 625,06 168 845,88 210 1066,75 43 206,01 85 409,50 127 630,32 169 851,18 211 1071,98 44 210,79 86 414,76 128 635,62 170 856,42 212 1077,24 45 215,57 87 420,00 129 640,82 171 861,67 213 1082,50 46 220,39 88 425,27 130 646,10 172 866,92 214 1087,75 47 225,16 89 430,51 131 651,36 173 872,20 215 1093,01 48 229,97 90 435,79 132 656,60 174 877,43 216 1098,27 49 234,76 91 441,03 133 661,88 175 882,70 217 1103,54 50 239,54 92 446,28 134 667,12 176 887,95 218 1108,78 51 244,30 93 451,56 135 672,41 177 893,21 219 1114,05 52 249,12 94 456,80 136 677,63 178 898,48 220 1119,33 53 253,89 95 462,06 137 682,91 179 903,73 221 1124,55 54 258,70 96 467,32 138 688,18 180 908,96 222 1129,82 55 263,48 97 472,60 139 693,41 181 914,26 223 1135,08 56 268,30 98 477,84 140 698,67 182 919,51 224 1140,34 57 273,03 99 483,11 141 703,95 183 924,76 225 1145,58 58 277,83 100 488,36 142 709,18 184 930,00 226 1150,85 59 282,65 101 493,61 143 714,43 185 935,29 227 1156,11 60 287,44 102 498,86 144 719,71 186 940,55 228 1161,37 61 292,20 103 504,13 145 724,98 187 945,79 229 1166,64 62 297,01 104 509,40 146 730,22 188 951,07 230 1171,88 63 301,78 105 514,63 147 735,49 189 956,31 231 1177,13 64 306,58 106 519,91 148 740,74 190 961,57 232 1182,41 65 311,36 107 525,16 149 746,00 191 966,84 233 1187,66 66 316,17 108 530,41 150 751,25 192 972,08 234 1192,90 67 320,96 109 535,68 151 756,51 193 977,35 235 1198,18 68 325,73 110 540,94 152 761,76 194 982,62 236 1203,43 69 330,51 111 546,21 153 767,02 195 987,87 237 1208,69 70 335,30 112 551,45 154 772,28 196 993,10 238 1213,93 71 340,09 113 556,70 155 777,54 197 998,37 239 1219,21 72 344,90 114 561,98 156 782,78 198 1003,64 240 1224,46 73 349,66 115 567,24 157 788,08 199 1008,88 241 1229,72 74 354,47 116 572,48 158 793,30 200 1014,16 242 1234,99 75 359,25 117 577,74 159 798,59 201 1019,40 243 1240,23 76 364,06 118 582,99 160 803,83 202 1024,66 244 1245,50 77 368,83 119 588,25 161 809,08 203 1029,91 245 1250,76 78 373,64 120 593,51 162 814,36 204 1035,18 246 1256,01 79 378,41 121 598,78 163 819,59 205 1040,44 247 1261,24 80 383,21 122 604,04 164 824,85 206 1045,69 248 1266,54 81 388,45 123 609,29 165 830,12 207 1050,97 249 1271,78
250 1277,03 De maximale huurprijsgrens van zelfstandige woningen met een kwaliteit van minder dan 40 punten is gelijk aan de maximale huurprijsgrens bij 40 punten: € 191,65 per maand.
Pagina 28 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage IV
Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2018
punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 1 2,14 41 85,37 81 168,54 121 251,79 161 334,99 2 4,21 42 87,44 82 170,66 122 253,87 162 337,08 3 6,30 43 89,52 83 172,72 123 255,92 163 339,15 4 8,40 44 91,59 84 174,82 124 258,01 164 341,25 5 10,47 45 93,67 85 176,91 125 260,07 165 343,32 6 12,57 46 95,76 86 178,98 126 262,17 166 345,38 7 14,66 47 97,83 87 181,06 127 264,26 167 347,47 8 16,74 48 99,92 88 183,14 128 266,35 168 349,54 9 18,82 49 102,01 89 185,20 129 268,43 169 351,65 10 20,91 50 104,08 90 187,30 130 270,51 170 353,73 11 22,95 51 106,18 91 189,37 131 272,58 171 355,77 12 25,03 52 108,24 92 191,47 132 274,66 172 357,86 13 27,11 53 110,35 93 193,53 133 276,76 173 359,95 14 29,21 54 112,42 94 195,61 134 278,83 174 362,05 15 31,30 55 114,50 95 197,72 135 280,88 175 364,10 16 33,35 56 116,56 96 199,79 136 282,98 176 366,20 17 35,44 57 118,62 97 201,87 137 285,07 177 368,27 18 37,53 58 120,72 98 203,95 138 287,16 178 370,38 19 39,62 59 122,80 99 206,02 139 289,24 179 372,44 20 41,70 60 124,89 100 208,12 140 291,31 180 374,52 21 43,76 61 126,97 101 210,18 141 293,38 181 375,59 22 45,83 62 129,05 102 212,25 142 295,47 182 376,67 23 47,93 63 131,12 103 214,33 143 297,56 183 377,76 24 49,98 64 133,22 104 216,40 144 299,64 184 378,85 25 52,08 65 135,31 105 218,52 145 301,68 185 379,90 26 54,14 66 137,39 106 220,58 146 303,78 186 380,99 27 56,25 67 139,42 107 222,67 147 305,89 187 382,05 28 58,34 68 141,51 108 224,77 148 307,95 188 383,14 29 60,41 69 143,62 109 226,81 149 310,01 189 384,20 30 62,49 70 145,68 110 228,91 150 312,11 190 385,29 31 64,56 71 147,76 111 230,98 151 314,17 191 386,36 32 66,64 72 149,83 112 233,05 152 316,28 192 387,46 33 68,72 73 151,91 113 235,13 153 318,33 193 388,51 34 70,78 74 154,01 114 237,20 154 320,43 194 389,59 35 72,87 75 156,11 115 239,30 155 322,52 195 390,67 36 74,96 76 158,17 116 241,38 156 324,59 196 391,75 37 77,04 77 160,26 117 243,48 157 326,68 197 392,84 38 79,14 78 162,30 118 245,55 158 328,74 198 393,92 39 81,21 79 164,41 119 247,62 159 330,83 199 395,00 40 83,29 80 166,48 120 249,70 160 332,93 200 396,08
Pagina 29 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage IV (vervolg)
Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2018
punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 201 397,16 241 440,22 281 483,34 321 526,43 361 569,53 202 398,22 242 441,32 282 484,40 322 527,51 362 570,62 203 399,32 243 442,41 283 485,49 323 528,56 363 571,70 204 400,35 244 443,49 284 486,59 324 529,69 364 572,74 205 401,46 245 444,57 285 487,64 325 530,73 365 573,86 206 402,51 246 445,63 286 488,73 326 531,84 366 574,93 207 403,62 247 446,70 287 489,81 327 532,89 367 576,00 208 404,69 248 447,79 288 490,89 328 533,99 368 577,09 209 405,78 249 448,87 289 491,97 329 535,02 369 578,17 210 406,83 250 449,93 290 493,05 330 536,16 370 579,24 211 407,93 251 451,00 291 494,12 331 537,19 371 580,33 212 408,98 252 452,11 292 495,20 332 538,29 372 581,39 213 410,09 253 453,16 293 496,27 333 539,35 373 582,47 214 411,16 254 454,24 294 497,35 334 540,46 374 583,56 215 412,23 255 455,31 295 498,44 335 541,50 375 584,64 216 413,30 256 456,40 296 499,51 336 542,59 376 585,70 217 414,36 257 457,46 297 500,59 337 543,68 377 586,77 218 415,45 258 458,57 298 501,66 338 544,73 378 587,87 219 416,56 259 459,62 299 502,72 339 545,83 379 588,95 220 417,64 260 460,71 300 503,84 340 546,90 380 589,98 221 418,69 261 461,77 301 504,88 341 547,99 381 591,08 222 419,79 262 462,87 302 505,98 342 549,04 382 592,16 223 420,86 263 463,91 303 507,03 343 550,15 383 593,25 224 421,94 264 465,02 304 508,12 344 551,21 384 594,32 225 422,97 265 466,12 305 509,20 345 552,29 385 595,40 226 424,08 266 467,17 306 510,28 346 553,40 386 596,47 227 425,15 267 468,27 307 511,34 347 554,46 387 597,57 228 426,22 268 469,35 308 512,44 348 555,54 388 598,63 229 427,30 269 470,41 309 513,51 349 556,61 389 599,71 230 428,39 270 471,48 310 514,59 350 557,69 390 600,82 231 429,45 271 472,58 311 515,67 351 558,73 391 601,87 232 430,56 272 473,63 312 516,73 352 559,86 392 602,95 233 431,60 273 474,72 313 517,84 353 560,90 393 604,02 234 432,69 274 475,79 314 518,90 354 561,99 394 605,12 235 433,76 275 476,87 315 519,97 355 563,05 395 606,17 236 434,87 276 477,95 316 521,02 356 564,15 396 607,27 237 435,91 277 479,02 317 522,15 357 565,21 397 608,31 238 437,00 278 480,11 318 523,20 358 566,28 398 609,43 239 438,07 279 481,18 319 524,27 359 567,38 399 610,48 240 439,16 280 482,27 320 525,34 360 568,43 400 611,58
Pagina 30 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage IV (vervolg) Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2018
punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag
401 612,63 441 655,73 481 698,86 521 741,93 561 785,03 402 613,67 442 656,81 482 699,93 522 743,00 562 786,11 403 614,78 443 657,89 483 700,97 523 744,09 563 787,21 404 615,85 444 658,98 484 702,06 524 745,14 564 788,27 405 616,94 445 660,03 485 703,14 525 746,26 565 789,32 406 618,00 446 661,11 486 704,24 526 747,32 566 790,40 407 619,11 447 662,22 487 705,29 527 748,39 567 791,51 408 620,17 448 663,26 488 706,40 528 749,47 568 792,56 409 621,28 449 664,36 489 707,43 529 750,57 569 793,66 410 622,31 450 665,44 490 708,52 530 751,63 570 794,72 411 623,42 451 666,52 491 709,60 531 752,71 571 795,80 412 624,50 452 667,58 492 710,69 532 753,76 572 796,87 413 625,57 453 668,69 493 711,74 533 754,88 573 797,97 414 626,64 454 669,73 494 712,85 534 755,94 574 799,04 415 627,74 455 670,82 495 713,92 535 757,03 575 800,14 416 628,79 456 671,91 496 714,99 536 758,08 576 801,22 417 629,87 457 672,99 497 716,07 537 759,17 577 802,29 418 630,96 458 674,04 498 717,15 538 760,26 578 803,36 419 632,02 459 675,14 499 718,22 539 761,34 579 804,45 420 633,12 460 676,22 500 719,28 540 762,38 580 805,51 421 634,17 461 677,29 501 720,39 541 763,50 581 806,56 422 635,26 462 678,34 502 721,44 542 764,56 582 807,67 423 636,33 463 679,43 503 722,54 543 765,61 583 808,74 424 637,40 464 680,53 504 723,60 544 766,71 584 809,80 425 638,50 465 681,59 505 724,69 545 767,80 585 810,90 426 639,54 466 682,69 506 725,76 546 768,86 586 811,98 427 640,65 467 683,73 507 726,84 547 769,95 587 813,03 428 641,72 468 684,80 508 727,92 548 771,03 588 814,11 429 642,82 469 685,91 509 729,00 549 772,08 589 815,18 430 643,88 470 686,97 510 730,06 550 773,17 590 816,28 431 644,99 471 688,07 511 731,15 551 774,25 591 817,33 432 646,03 472 689,14 512 732,22 552 775,34 592 818,43 433 647,12 473 690,24 513 733,32 553 776,39 593 819,49 434 648,20 474 691,28 514 734,37 554 777,50 594 820,58 435 649,28 475 692,39 515 735,45 555 778,57 595 821,67 436 650,34 476 693,44 516 736,54 556 779,65 596 822,76 437 651,42 477 694,55 517 737,63 557 780,72 597 823,82 438 652,50 478 695,59 518 738,69 558 781,81 598 824,90 439 653,58 479 696,70 519 739,77 559 782,86 599 825,99 440 654,67 480 697,76 520 740,84 560 783,97 600 827,04
Pagina 31 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage IV (vervolg) Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2018
punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 601 828,12 641 871,25 681 914,33 721 957,42 602 829,20 642 872,33 682 915,39 722 958,54 603 830,28 643 873,41 683 916,48 723 959,57 604 831,38 644 874,47 684 917,54 724 960,68 605 832,45 645 875,55 685 918,64 725 961,73 606 833,51 646 876,62 686 919,71 726 962,82 607 834,59 647 877,67 687 920,79 727 963,89 608 835,67 648 878,80 688 921,86 728 964,96 609 836,74 649 879,84 689 922,96 729 966,06 610 837,83 650 880,94 690 924,03 730 967,12 611 838,91 651 882,00 691 925,10 731 968,20 612 839,99 652 883,10 692 926,19 732 969,27 613 841,05 653 884,13 693 927,28 733 970,37 614 842,13 654 885,26 694 928,34 734 971,43 615 843,21 655 886,30 695 929,39 735 972,51 616 844,31 656 887,41 696 930,50 736 973,58 617 845,36 657 888,46 697 931,55 737 974,69 618 846,44 658 889,56 698 932,65 738 975,75 619 847,53 659 890,62 699 933,69 739 976,82 620 848,62 660 891,71 700 934,81 740 977,90 621 849,69 661 892,79 701 935,87 741 978,98 622 850,75 662 893,86 702 936,97 742 980,07 623 851,83 663 894,93 703 938,02 743 981,14 624 852,92 664 896,01 704 939,10 744 982,22 625 853,98 665 897,10 705 940,17 745 983,28 626 855,09 666 898,16 706 941,26 746 984,39 627 856,14 667 899,26 707 942,34 747 985,44 628 857,24 668 900,32 708 943,42 748 986,52 629 858,29 669 901,39 709 944,50 749 987,59 630 859,38 670 902,46 710 945,56 750 988,67 631 860,45 671 903,55 711 946,65 >750 * 632 861,53 672 904,63 712 947,73 633 862,60 673 905,70 713 948,80 634 863,68 674 906,78 714 949,89 635 864,76 675 907,84 715 950,96 636 865,84 676 908,93 716 952,05 637 866,93 677 910,02 717 953,10 638 867,99 678 911,09 718 954,21 639 869,09 679 912,15 719 955,26 640 870,14 680 913,27 720 956,35
* De maximale huurprijsgrens behorende bij meer dan 750 punten is het bedrag dat wordt verkregen door € 1,08 (dat bedrag komt overeen met het verschil tussen de bedragen, genoemd bij 750 en 749 punten) te vermenigvuldigen met het aantal punten van de woonruimte, verminderd met 750, en bij de verkregen uitkomst € 988,67 (dat bedrag komt overeen met het bedrag genoemd bij 750 punten) op te tellen.
Pagina 32 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage V Maximale huurprijsgrenzen voor woonwagens per 1 juli 2018
punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 40 212,13 82 435,75 124 678,88 166 921,96 208 1165,08 41 217,45 83 441,56 125 684,64 167 927,76 209 1170,86 42 222,73 84 447,32 126 690,44 168 933,55 210 1176,66 43 228,04 85 453,12 127 696,23 169 939,31 211 1182,45 44 233,31 86 458,90 128 702,02 170 945,13 212 1188,25 45 238,61 87 464,67 129 707,79 171 950,92 213 1194,05 46 243,89 88 470,47 130 713,58 172 956,70 214 1199,80 47 249,24 89 476,26 131 719,38 173 962,48 215 1205,60 48 254,53 90 482,05 132 725,17 174 968,26 216 1211,42 49 259,84 91 487,85 133 730,97 175 974,08 217 1217,18 50 265,13 92 493,63 134 736,75 176 979,85 218 1222,98 51 270,42 93 499,42 135 742,54 177 985,64 219 1228,75 52 275,73 94 505,22 136 748,32 178 991,43 220 1234,55 53 281,02 95 510,99 137 754,12 179 997,21 221 1240,34 54 286,34 96 516,78 138 759,90 180 1003,01 222 1246,14 55 291,63 97 522,59 139 765,70 181 1008,80 223 1251,93 56 296,92 98 528,34 140 771,48 182 1014,58 224 1257,69 57 302,26 99 534,14 141 777,27 183 1020,37 225 1263,49 58 307,54 100 539,93 142 783,06 184 1026,14 226 1269,28 59 312,84 101 545,70 143 788,85 185 1031,96 227 1275,07 60 318,15 102 551,52 144 794,60 186 1037,75 228 1280,87 61 323,43 103 557,30 145 800,43 187 1043,50 229 1286,63 62 328,74 104 563,08 146 806,18 188 1049,33 230 1292,42 63 334,05 105 568,88 147 812,01 189 1055,12 231 1298,24 64 339,32 106 574,66 148 817,80 190 1060,89 232 1304,02 65 344,67 107 580,46 149 823,56 191 1066,70 233 1309,82 66 349,96 108 586,23 150 829,35 192 1072,47 234 1315,58 67 355,26 109 592,04 151 835,15 193 1078,25 235 1321,38 68 360,55 110 597,82 152 840,94 194 1084,04 236 1327,17 69 365,85 111 603,59 153 846,73 195 1089,84 237 1332,96 70 371,15 112 609,42 154 852,52 196 1095,63 238 1338,73 71 376,44 113 615,19 155 858,30 197 1101,42 239 1344,53 72 381,75 114 620,96 156 864,08 198 1107,20 240 1350,32 73 387,08 115 626,77 157 869,86 199 1112,97 241 1356,11 74 392,35 116 632,55 158 875,67 200 1118,76 242 1361,90 75 397,66 117 638,34 159 881,43 201 1124,58 243 1367,69 76 402,94 118 644,12 160 887,23 202 1130,35 244 1373,47 77 408,26 119 649,91 161 893,04 203 1136,16 245 1379,26 78 413,56 120 655,70 162 898,83 204 1141,93 246 1385,06 79 418,88 121 661,52 163 904,60 205 1147,73 247 1390,85 80 424,18 122 667,29 164 910,41 206 1153,52 248 1396,63 81 429,51 123 673,08 165 916,20 207 1159,31 249 1402,40
250 1408,22
De maximale huurprijsgrens van woonwagens met een kwaliteit van minder dan 40 punten is gelijk aan de maximale huurprijsgrens bij 40 punten: € 212,13 per maand.
Pagina 33 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage VI Maximale huurprijsgrenzen voor standplaatsen per 1 juli 2018
punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 1 5,03 41 204,19 81 403,79 121 622,42 161 841,04 2 10,02 42 209,16 82 409,25 122 627,90 162 846,52 3 15,00 43 214,15 83 414,74 123 633,35 163 851,97 4 19,98 44 219,11 84 420,18 124 638,83 164 857,42 5 24,97 45 224,08 85 425,66 125 644,29 165 862,90 6 29,93 46 229,09 86 431,14 126 649,74 166 868,38 7 34,92 47 234,06 87 436,58 127 655,22 167 873,84 8 39,89 48 239,05 88 442,06 128 660,72 168 879,29 9 44,88 49 244,01 89 447,51 129 666,14 169 884,79 10 49,87 50 248,99 90 453,00 130 671,63 170 890,24 11 54,85 51 253,94 91 458,45 131 677,07 171 895,70 12 59,80 52 258,96 92 463,90 132 682,55 172 901,16 13 64,80 53 263,92 93 469,39 133 688,01 173 906,64 14 69,77 54 268,91 94 474,84 134 693,47 174 912,08 15 74,74 55 273,89 95 480,31 135 698,95 175 917,55 16 79,72 56 278,86 96 485,78 136 704,39 176 923,04 17 84,69 57 283,81 97 491,25 137 709,89 177 928,48 18 89,68 58 288,81 98 496,71 138 715,35 178 933,97 19 94,64 59 293,81 99 502,20 139 720,80 179 939,43 20 99,65 60 298,80 100 507,64 140 726,27 180 944,86 21 104,60 61 303,74 101 513,10 141 731,76 181 950,37 22 109,60 62 308,73 102 518,55 142 737,18 182 955,81 23 114,58 63 313,71 103 524,05 143 742,65 183 961,29 24 119,56 64 318,67 104 529,51 144 748,13 184 966,73 25 124,51 65 323,66 105 534,95 145 753,61 185 972,23 26 129,52 66 328,64 106 540,45 146 759,05 186 977,70 27 134,49 67 333,63 107 545,91 147 764,54 187 983,15 28 139,48 68 338,60 108 551,36 148 770,00 188 988,62 29 144,44 69 343,57 109 556,84 149 775,47 189 994,09 30 149,42 70 348,55 110 562,30 150 780,92 190 999,55 31 154,42 71 353,52 111 567,76 151 786,38 191 1005,03 32 159,37 72 358,51 112 573,23 152 791,86 192 1010,47 33 164,34 73 363,48 113 578,68 153 797,32 193 1015,94 34 169,33 74 368,46 114 584,18 154 802,78 194 1021,43 35 174,32 75 373,45 115 589,62 155 808,24 195 1026,88 36 179,30 76 378,43 116 595,09 156 813,71 196 1032,33 37 184,27 77 383,38 117 600,57 157 819,20 197 1037,80 38 189,24 78 388,39 118 606,02 158 824,63 198 1043,28 39 194,23 79 393,35 119 611,49 159 830,13 199 1048,73 40 199,20 80 398,35 120 616,95 160 835,57 200 1054,21
Pagina 34 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage VI (vervolg) Maximale huurprijsgrenzen voor standplaatsen per 1 juli 2018
punten bedrag punten bedrag 201 1059,66 241 1278,28 202 1065,14 242 1283,75 203 1070,60 243 1289,21 204 1076,06 244 1294,69 205 1081,53 245 1300,16 206 1086,99 246 1305,62 207 1092,49 247 1311,06 208 1097,92 248 1316,56 209 1103,39 249 1322,02 210 1108,88 250 1327,47 211 1114,32 > 250 * 212 1119,78 213 1125,25 214 1130,72 215 1136,19 216 1141,66 217 1147,12 218 1152,57 219 1158,05 220 1163,54 221 1168,96 222 1174,44 223 1179,90 224 1185,38 225 1190,84 226 1196,31 227 1201,78 228 1207,24 229 1212,72 230 1218,17 231 1223,61 232 1229,11 233 1234,57 234 1240,02 235 1245,50 236 1250,97 237 1256,43 238 1261,89 239 1267,37 240 1272,83
*) De maximale huurprijsgrens behorende bij meer dan 250 punten is het bedrag dat wordt verkregen door € 5,45 (dat bedrag komt overeen met het verschil tussen de bedragen, genoemd bij 250 en 249 punten) te vermenigvuldigen met het aantal punten van de woonruimte, verminderd met 250, en bij de verkregen uitkomst € 1.327,47 (dat bedrag komt overeen met het bedrag genoemd bij 250 punten) op te tellen.
Pagina 35 van 35
Kenmerk MG 2018-01 2018-0000046168
Bijlage VII: Stroomschema “Wanneer huishoudverklaringen vernietigen”
nee
verhuurder verzendt binnen 3 m
aanden rappelbrief
nee
Huurverhogings-
voorstel aangetekend verzonden
nee
huurder betaalt huurverhoging
nee
bezwaarschrift huurder
Stroom
schem
a : "Wan
neer h
uish
oudverklarin
gen
vernietig
en? "
ja ja ja
ja
nee
huurder vraagt tijdig huurcom
missie
uitspraak
verhuurder vraagt binnen 12 w
eken na ingangsdatum
uitspraak
huurcomm
issie
ja
ja
huurcom
missie doet
uitspraak
huurcomm
issie doet uitspraak
ja
ja
nee
binnen 8 weken
vordering bij de rechter
nee
binnen 8 weken
vordering bij de rechter
ja
ja
ongewijzigd
conform voorstel
huurverhoging
conform uitspraak
huurcomm
issie
conform uitspraak
rechter
conform voorstel
huurverhoging
conform voorstel
huurverhoging
conform uitspraak
huurcomm
issie
conform uitspraak
rechter
hu
urp
rijs
ná ingangsdatum
huurverhoging
ná 4 maanden na
voorgestelde datum
huurverhoging
ná uitspraak rechter
ná 2 maanden na
vorogestelde datum
huurverhoging
ná 4 maanden na
voorgestelde datum
huurverhoging
ná ingangsdatum
huurverhoging
ná uitspraaak huurcom
missie
ná uitspraak rechter
vernietig
ing
h
uish
ou
dverklarin
g
