Heijmans RealExchange

THE NEXT LEAP:

Tell me and I will forget,show me and I will remember,

involve me and I will understand.

KANTOOR

HOTEL

WONENHORECA

RETAIL

ZORG

KANTOOR

WONEN

1

Real

Exch

ange

Heijmans RealExchange is een concept dat ruilverkave-ling toepast als oplossing voor de leegstand op de kantorenmarkt. Het concept gaat uit van de gedachte dat twee meer kunnen dan één.De leegstand op de kantorenmarkt is geen eenvoudig probleem van of volle of lege kantoren. Veel gebouwen staan voor een deel leeg. Een niet volledig benut ge-bouw zorgt ervoor dat de marges van de eigenaar onder druk staan, wat zorgt dat investeringen in de kwaliteit

van het gebouw achter zullen blijven. Door krachten te bundelen ontstaat ruimte om te investeren in kwaliteit. Heijmans verbindt eigenaren van kantoren en hun huurders, zet haar kennis en kunde in om de kwaliteit van omgevingen en gebouwen op te waarderen en zo voor alle partijen de ideale invulling op de beste plek te garanderen.

Meer weten? Mail Anneke Dalhuisen: adalhuisen@heijmans.nl

Lees ook mijn blog op Overruimte over dit concept: http://www.overruimte.nl/2012/kantoorleegstand-niet-huilen-maar-ruilen/

Kantorenleegstand? Niet huilen, maar ruilen

2

Real

Exch

ange

Probleem kantorenmarkt • Veel (gedeeltelijke) leegstand• Groei van leegstand dreigt• Veel verschillende pandeigenaren• Eigenaren zijn afwachtend: hopen op die ene huurder• Gemeente is afwachtend en heeft geen middelen

Herontwikkeling komt niet van de grond. Er wordt veel over het probleem gepraat, er zijn veel creatieve ideeën voor oplossingen, maar er is nog weinig bereikt.

PerspectiefHeijmans RealExchange: Focus op wat we samen kunnen bereiken in plaats van hoe we het verlies kunnen inperken.

Een kwestie van perspectief

3

Real

Exch

ange

Het probleem voor de belegger bij een halfleeg pandBij een halfleeg pand is het moeilijk om verdere achter-uitgang te stoppen. Er zijn nog wel huurinkomsten, maar het is moeilijk om nieuwe huurders te vinden om de lege ruimte op te vullen. Herontwikkeling is geen optie omdat er rekening gehouden moet worden met de huidige huurder. Als er echter niks gedaan wordt heeft de belegger bij aflopen van het contract van de huidige huurder te maken met een leeg pand. Het is moeilijk om huurders te behouden indien het gebouw half leeg staat en er geen draagvlak meer is voor gezamenlijke voorzieningen. De huurder heeft veel te kiezen er zal hem dus toegevoegde waarde moeten worden geboden.

Het probleem voor de belegger bij een leeg pandAls het pand eenmaal leeg komt te staan wordt herontwikkeling nog lastiger. Er zijn geen inkomsten meer die een investering voor herontwikkeling kunnen bekostigen. Door niks doen wordt het probleem dus groter, maar het zelfstandig oplossen van het probleem is erg moeilijk.

Zonder marge geen investeringsruimte

4

Real

Exch

ange

Grootschalige oplossingen komen niet van de grondAlleen krijgen beleggers het probleem niet opgelost. Grootschalige oplossingen komen echter (ook) niet van de grond. Initiatieven voor grote gezamenlijke fondsen om het probleem op te lossen zoals het sloopfonds uit het kantorenconvenant komen echter ook niet van de grond. De methoden zijn te grootschalig, waardoor men zich niet verantwoordelijk voelt om de problemen van de ander op te lossen.

Property NL, 10-12-2012:“Aan de Telegraaf liet Stichting Professioneel Platform Vastgoed (SPPV), onderdeel van Vastgoed Belang, weten

geen cent in het sloopfonds te storten. De particulie-ren zouden geen trek hebben op te draaien voor de problemen van speculanten en andere beleggers die al te lichtzinnig vastgoed hebben gekocht”“Veel overheden zien leegstand als een probleem van de beleggers. Beleggers hebben veel kantoren gebouwd, terwijl zij wisten dat er een risico was dat de kantoren leeg kwamen te staan. Als gemeenten meebetalen aan de sloop van die kantoren, zouden de fouten van beleggers worden beloond.”

Het probleem moet dus klein en behapbaar blijven; gericht op concrete panden.

Kleine beren op de weg zijn te omzeilen

5

Real

Exch

ange

Stap 1: Eigenaren om tafelWensen en eisen van de eigenaren met betrekking tot de (toekomstige) portefeuille worden besproken.Per potentieel pand wordt de toegevoegde waarde voor de ruilverkaveling bepaald op basis van de huidige huurders, de sterke en zwakke punten en de mogelijkhe-den voor herontwikkeling.De deelnemende partijen en panden worden gese-lecteerd op basis van de toegevoegde waarde voor de ruilverkaveling. Het uitgangspunt is dat samen meer bereikt moet kunnen worden dan apart.

Stap 2: Huurders samenvoegen in meest geschikte pand(en)Pand dat het meest geschikt is voor kantoorfunctie krijgt een upgrade:

• Energielabel naar A• Services: ondersteunende diensten (receptie, IT,

repro, catering, meeting rooms enz.)• Efficiëntieslag door toepassen ‘best practice’ op het

gebied van het nieuwe werkenHiervoor werkt Heijmans samen met gerenommeerde partijen. Deelname van huurders wordt op deze manier gerealiseerd door het leveren van meerwaarde in plaats van het snijden in kosten. Hierdoor blijven zij op de lange termijn verbonden aan het pand, in plaats van op korte termijn door het geven van een incentive.

Stap 3: Herontwikkeling van leeg gekomen pand(en)Het pand dat vrijkomt wordt herontwikkeld. De waarde gecreëerd in stap 2 wordt hier voor ingezet.

Schuifpuzzel: Heijmans RealExchange

Voorbeeld met 2 halflege gebouwen Stap 1: Eigenaren om tafelWensen en mogelijkheden (quickscan)

Stap 2: Vullen gebouw A

Stap 3: transformatie gebouw B Stap 4: Nieuw toekomstbestendige situatie

A

A

A

A

A

HUURDERS

B

B

B

B

B

KANTOOR

HOTEL

WONENHORECA

RETAIL

ZORG

KANTOOR

WONEN

RealExchange

6

Real

Exch

ange

Meerwaarde Heijmans RealExchange• Eén integrale partij; één aanspreekpunt• Alle benodigde partijen in huis o Utiliteitsbouw: nieuwbouw en

herontwikkeling o (Commercieel) vastgoed: ontwikkeling van

kantoren, winkels en woningen o Ondergronds parkeren o Sport en Groen o Eigen installateur• Kennis van het gehele proces o Commerciële expertise; marktkennis o Juridische expertise o Financiële expertise o Uitvoeringsgerichte (ver)bouwkennis

(gegarandeerde budgetten)• Samenwerkingsverband met aanvullende partners

Het procesWat bieden wij pandeigenaren?

Stap 1: Eigenaren om tafelIndien er in een gebied twee of meer beleggers interesse hebben in de ruilverkaveling gaan wij een gesprek met deze partijen aan. De wensen en eisen van beide par-tijen worden geïnventariseerd en de gebouwen worden onderworpen aan een quickscan. Vervolgens doen wij een vrijblijvend voorstel voor de ruilverkaveling, toegespitst op deze panden.

Stap 2-4: Uitvoering ruilverkavelingVoor het vervolgproces kan de opdracht van Heijmans RealExchange bestaan uit de volgende bouwstenen:

1. Advies & consultancy: uitgewerkt plan van aanpak voor het uitvoeren van de ruilverkaveling. Heijmans kan betrokken blijven als adviseur tijdens de uit-voering hiervan.

Heijmans ontvangt hiervoor een advies&consultancy fee.

2. Ontwikkelfee: tijdens de uitvoering van het plan van aanpak regelt Heijmans alle hiermee gemoeide werkzaamheden voor de opdrachtgevers.

• Juridische constructie• Financieel model• Ontwerp (architect)• Constructeur/installateur• Contact met alle stakeholders• Verkoop/verhuur van het pand in nieuwe functie

(optioneel)Heijmans ontvangt hiervoor een nader te bepalen AK en W&R opslag op de ontwikkeling

3. Bouwvolume: Heijmans voert de verbouwing(en) uit Afhankelijk van het aantal bouwstenen dat gecombi-neerd wordt in de opdracht daalt de prijs per bouw-steen. Hier zal in het vrijblijvende voorstel nader op worden ingegaan.

Heijmans als partner

7

Real

Exch

ange

Ruilen = verbetering rendementVoorwaarde voor het inzetten van RealExchange bij (half)lege kantoorpanden is dat de contante waarde van de nieuwe situatie hoger is dan de contante waarde in de huidige situatie. Ofwel: het direct en indirect rende-ment, van de deelnemende panden gezamenlijk, in de nieuwe situatie moet na aftrek van de investeringskos-ten hoger zijn dan het direct en indirect rendement in de oude situatie.

Om dit te bepalen worden de inkomstenstromen en verwachte eindwaarde in de huidige (leegstand-)situatie contant gemaakt. Vervolgens wordt hetzelfde gedaan voor de beoogde (volledig bezette) situatie na de ruilverkaveling. Hier worden de investeringskosten van afgetrokken. Indien het resultaat hiervan positief is, is het nut van de ruilverkaveling bewezen.

Bij het bepalen van panden die deelnemen aan de ruil-verkaveling wordt op dezelfde wijze geselecteerd: levert het pand een meerwaarde aan de nieuwe situatie. Ofwel: stijgt de contante waarde.

Verbetering voor alle partijen• Beleggers: de leegstand is verholpen: stabiele in-

komstenstroom en behoud van restwaarde van het pand

• Huurders: krijgen een beter kantoorpand, met meer toegevoegde waarde

• Overheid: leegstand wordt opgelost zonder grote investering of extra regelgeving

• Omgeving: verbetering van het gebied door onttrek-king van vierkante meters (leeg) kantoor en toevoe-ging van aanvullende functies

Aan de slag! Doet u mee?Wij willen graag aan de slag met dit concept. We zijn op zoek naar partijen die met ons over de schutting willen kijken om op zoek te gaan naar wat we samen kunnen bereiken. Wij zijn op zoek naar partijen die met ons willen werken aan een nieuwe, toekomstbe-stendige situatie.

Doet u mee? Graag komen wij vrijblijvend met u in contact.

Stretch yourself

8

Real

Exch

ange

Contactinformatie

Anneke Dalhuisen Heijmans Vastgoed

M +31 (0)6 11 87 55 14

E adalhuisen@heijmans.nl Linkedin: nl.linkedin.com/in/annekedalhuisenTwitter: @AnnekeDalhuisen

www.heijmans.nl

Twitter: @HeijmansNL