Guide d'investissement à Michigan - Detroit

REAM % IN T ) S P R L )

GUIDE&D’INVESTISSEMENT&AU&

MICHIGAN&

42&rue&des&Aubépines&

5101&ERPENT&

+32(0)475&2781111&

www.reamKint.com&Juin&2015&

©

DETROIT&

DETROIT,&CAPITALE&MONDIALE&DE&L’AUTOMOBILE&

!  Ford&

!  General&Motors&

!  Chrysler&

DETROIT,&MICHIGAN,&ETATSKUNIS&&

!  Superficie&:&1081,5&km2&

!  Popula[on&centre&Detroit&:&957&272&habitants&

!  Popula[on&Detroit&et&arrondissements&:&2&061&000&habitants&

!  Nombre&de&propriétaires&occupant&leur&maison&:&258&397&

!  Nombre&de&maisons&louées&:&256&603&

LE&SPORT&À&DETROIT&

!  4&stades&professionnels&

!  Des&milliers&d’emplois&et&de&revenus&

!  Diverses&grandes&mul[na[onales&

COMMENT&DETROIT&AKTKELLE&PERDU&SON&LEADERSHIP&ECONOMIQUE&AUX&USA?&

!  Entre&2002&et&2008&Kwame&Kilpatrick&était&le&maire&de&Detroit.&Avec&un&manque&de&leadership&excessif,&beaucoup&de&mauvaises&décisions&et&

de&corrup[on,&il&a&conduit&la&ville&à&l’effondrement&du&marché&du&logement.&Il&a&lancé&un&programme&qui&a&systéma[quement&démonté&toute&

la&structure&du&fonc[onnement&de&Detroit.&&

!  Detroit&est&alors&entrée&dans&la&crise&des&prêts&hypothécaires&et&fut&la&première&ville&des&USA&à&vivre&l'effondrement&complet&du&marché&du&

logement&.&Le&conseil&de&la&ville&de&Detroit&a&été&traduit&en&jus[ce&pour&aneinte&à&la&bonne&ges[on&de&Detroit.&

COMMENT&DETROIT&A&PU&SE&RECONSTRUIRE&?&

!  Detroit&a&recommencé&son&ascension&après&que&l’ancien&maire,&Kilpatrick&ait&été&démis&de&ses&fonc[ons,&ainsi&qu’un&grand&nombre&de&

dirigeants.&&

!  Le&1er&Janvier&2014&Mike&Duggan&a&été&élu&maire&de&Detroit.&Il&a&rapidement&entamé&une&restructura[on&de&la&ges[on&de&la&ville&pour&

remplacer&les&dirigeants&inefficaces.&

QUAND&DETROIT&VIT&SON&DÉCLIN…&

Mike&Duggan&

Kwame&Kilpatrick&&

QUAND&DETROIT&SE&RESSAISIT…&

DETROIT,&LA&RENAISSANCE&APRÈS&LA&FAILLITE&

!  Le&18&Juillet&2013&Detroit&a&demandé&la&protec[on&contre&ses&créanciers&en&vertu&du&chapitre&9.&En&raison&de&la&dene&de&plus&en&plus&excessive&due&au&plan&de&pension&villes,&à&une&mauvaise&ges[on&de&la&dene&et&aux&impôts&

fonciers&impayés,&la&ville&a&choisi&la&faillite&pour&pouvoir&se&réorganiser&et&de&se&remenre&de&décennies&de&mauvaise&conduite.&

!  En&mai&2014,&La&Chambre&des&Représentants&du&Michigan&a&annoncé&la&forma[on&d'un&comité&spécial&:&le&Comité&

de&la&Chambre&sur&le&recouvrement&de&Detroit&et&l'avenir&du&Michigan,&pour&aider&Detroit&à&régler&la&faillite,&tout&en&protégeant&les&contribuables.&Le&comité&a&introduit&une&législa[on&donnant&accès&au&système&de&retraites&de&

Detroit,&afin&d’annuler&la&dene&visKàKvis&des&fonds&de&pension.&En&outre,&la&législa[on&a&été&adoptée&pour&créer&une&commission&de&surveillance&pour&faciliter&la&résurgence&de&Detroit.&

&

!  La&ville&de&Detroit&a&exhorté&le&tribunal&le&26K10K2014&à&approuver&un&plan&de&redressement&pour&sor[r&la&ville&de&

la&faillite,&ceci&essen[ellement&en&épongeant&ses&7,8&milliard&de&denes.&Ce&qui&fut&accordé.&De&ce&fait,&la&ville&n’est&plus&sous&le&chapitre&9.&&

!  Un&arrangement&a&également&été&trouvé&pour&un&rééquilibrage&des&dépenses&publiques&de&la&ville&à&long&terme.&&

QUAND&DETROIT&VOIT&SA&NOUVELLE&CROISSANCE…&

LA&REPRISE&ÉCONOMIQUE&ACCÉLÉRÉE&

Aujourd'hui),)l'accéléra:on)de)Detroit)est)e.a.)propulsée)par)Mike)Duggan)et)le)nouveau)conseil)municipal.)Avec)les)milliards)de)la)deFe)enlevés)et)les)milliards)du)fédéral)accordés)à)la)ville,)Detroit)est)prête)pour)un)nouveau)départ)pour)redevenir)une)ville)phare)du)succès)économique)et)social)aux)USA.)Parmi)les)ac:ons)entreprises,)on)peut)citer):)&

!  La&démoli[on&de&deux&propriétés&insalubres&par&jour&

!  Nouveau&programme&de&réduc[on&de&la&criminalité&&

!  Nouvelle&organisa[on&de&la&police&

!  Nouvelle&organisa[on&des&pompiers&

!  Nouveaux&leaders&pédagogiques&pour&les&écoles&

!  Nouveaux&systèmes&de&transit&avec&l'installa[on&du&train,&et&notamment&un&TGV&qui&relie&Detroit&à&Chicago&

!  De&nouvelles&incita[ons&fiscales&pour&les&entreprises&qui&veulent&s’établir&à&Detroit&

!  Nouveaux&programmes&de&construc[on&dans&le&centre&et&dans&les&arrondissements&

!  Nouveaux&accords&pour&construire&un&nouveau&stade&pour&les&Red&Wings&

!  De&nouveaux&programmes&de&soins&de&santé&

!  Nouveaux&programmes&du&ministère&de&l'eau,&Detroit&possède&la&plus&grande&réserve&d’eau&potable&des&USA&

!  Nouveaux&accords&d'expansion&avec&les&trois&casinos&de&Detroit&

!  Nouveau&programme&pour&inciter&les&startKups&à&s’installer&à&Detroit&

!  Créa[on&de&forma[ons&paramédicales,&pôles&technologiques&et&produc[ons&cinématographiques&

!  Créa[on&d’un&programme&pour&maintenir&les&musées,&les&galeries&et&sites&historiques.&&

&

&

UNE&FORMIDABLE&OPPORTUNITÉ&À&SAISIR&

&La)crise)immobilière)est)un)désastre)pour)les)américains,)mais)une)occasion)immanquable)pour)les)inves:sseurs):)&

!  L’organisa[on&du&système&bancaire&américain&a&fait&chuter&les&prix&de&l’immobilier&dans&certains&états&jusqu’à&70%.&&

!  Les&occupants&qui&ne&pouvaient&plus&payer&leur&crédit&devaient&laisser&leur&maison&aux&banques&et&soldent&ainsi&leur&créance.&

!  Ces&anciens&propriétaires&sont&tenus&de&louer&leur&logement&parce&qu’ils&n’ont&plus&accès&au&crédit.&&

!  Les&loyers&augmentent&donc&car&la&demande&loca[ve&est&donc&très&élevée.&

!  Les&inves[sseurs&étrangers&achètent&à&très&bas&prix&les&maisons&aux&banques&

!  Ils&les&louent&aux&américains&

!  Ils&peuvent&les&revendre&avec&une&solide&plus&value&dans&quelques&années&quand&les&américains&auront&de&nouveau&accès&au&

crédit&et&que&l’ac[vité&économique&de&la&ville&de&Detroit&se&sera&bien&redéveloppée.&

POURQUOI&INVESTIR&À&DETROIT&?&

UN&RENDEMENT&DE&7%&GARANTI&

CONCRÈTEMENT &

&

1.  Sur&place,&nous&disposons&d’une&équipe&de&spécialistes&pour&sélec[onner&les&biens&les&plus&appropriés&:&le&plus&fort&poten[el&de&gain&en&

capital&ainsi&que&poten[el&de&loca[on&stable.&&

2.  Nous&les&rachetons&aux&banques&

3.  Nous&les&proposons&aux&inves[sseurs&au&prix&de&$&45,000&à&$&50,000&

4.  Nous&gérons&tout&:&

!  La&créa[on&d’une&LLC&(Limited&Liability&Company)&

!  L’ouverture&d’un&compte&à&la&Bank&of&America&

!  La&remise&à&neuf&(restaura[on)&des&maisons&

!  La&mise&en&loca[on&

!  Le&main[en&et&la&ges[on&des&propriétés&

!  La&représenta[on&des&propriétaires&à&Detroit&

!  Le&paiement&des&taxes&annuelles&et&des&assurances&

!  La&percep[on&des&loyers&(&le&montant&moyen&de&loca[on&est&de&750&$&à&900&$&par&mois)&

!  L’administra[on&et&la&comptabilité&

&

5.  Le&ges[onnaire&MGM&(Michigan&Global&Management)&garan[t&à&l’inves[sseur&un&rendement&annuel&garan[&de&7%&du&montant&inves[&

6.  Chaque&mois&l’inves[sseur&reçoit&1/12&de&son&rendement&garan[.&

ALL&IN&&

LE&RENDEMENT&DE&7%&GARANTI&

UN&INVESTISSEMENT&SÛR&

En&achetant&une&maison&dans&le&cadre&du&club&7%,&vous&obtenez&le&même&paiement&

mensuel&à&votre&banque&chaque&mois,&ce&qui&vous&garan[t&7&%&par&an.&

L’ACHAT&

&!  Sélec[on&d’une&

maison&

!  Créa[on&d’une&LLC&

!  Ouverture&d’un&

compte&en&banque&

!  Iden[fica[on,&taxes&

!  Acte&notarié&&

&LE&MANAGEMENT&

&!  Administra[on&

!  Rénova[ons&

!  Loca[ons&

&VOS&RENDEMENTS&&

&!  7%&net&&

!  Pas&d’impôts&

!  Zéro&risque&

!  Plusvalue&à&la&revente&

SIMULATION&DE&RENDEMENT&

SI)VOUS)ACHETEZ)TROIS)MAISONS))À))

50)000)$)=)150)000)$)

1ère&année&:&rendement&7%& 10&500&$&

2ème&année&:&rendement&7%& 10&500&$&

&


&

4ème&année&:&rendement&7%&

&

10&500&$&

&

Revente&à&la&5ème&année&210&000$&

=&plus&value&*&

60&000&$&

Rendement&net&en&4&ans& 42&000&$&

Rendement&net&total&& 102&000&$&

Rendement&net&sur&4&ans&c.a.d.&

13,6%/an&

)

68&%)

SI)VOUS)ACHETEZ)UNE)MAISONS)À))

50)000)$)



&


&

4me&année&:&rendement&7%&

&

3&500&$&

&

Revente&à&la&5ème&année&70&000&$&=&

plus&value&*&

&

20&000&$&

&




13,6%/an)68&%)

*&L’es[ma[on&de&la&plus&value&est&basée&sur&des&résultats&similaires&obtenus&à&Atlanta&entre&2010&et&2015.&

*&Ces&chiffres&ne&[ennent&pas&compte&des&frais&de&base&(cfr&slide&11)&

SI)VOUS)ACHETEZ)DEUX)MAISONS))À))

50)000)$)=)100)000)$)



&


&

4me&année&:&rendement&7%&

&

7&000&$&

&

Revente&à&la&5ème&année&140&000$&

=&plus&value&*&

&

40&000&$&

&




13,6%/an)68&%)

FISCALITÉ&BELGE&

!  Vous&n’êtes&pas&imposé&en&Belgique&ni&aux&USA&sur&votre&revenu&loca[f&aux&USA&

!  L’imposi[on&existe&aux&USA&à&par[r&d’un&inves[ssement&supérieur&à&500&000&$&

!  Il&y&a&une&taxe&foncière&à&payer&chaque&année&prise&en&charge&par&MGM&

FRAIS&DE&BASE&

FRAIS)UNIQUES)POUR)LA)CONSTITUTION)D’UNE)LLC&

Frais&de&cons[tu[on&de&la&LLC&et&

affilia[on&IRS&et&ITIN&

1&165&$&

Total&frais&uniques&*) 1&165&$)

FRAIS)UNIQUES)PAR)MAISON)ACHETÉE))

Inspec[on&confort&et&hygiène&par&

maison&par&la&ville&de&Detroit&

395&$&

Frais&de&notaire& 650&$&

Cer[ficat&d’assurance&droit&de&

propriété&

507&$&

Total&*) 1&552&$)

*&Tarif&d’applica[on&juin&2015&

PAS&DE&SOUCIS,&QUE&DES&AVANTAGES&

ZÉRO)SOUCIS)

!  Vous&ne&gérez&pas&les&rénova[ons,&

transforma[ons,&répara[ons&

!  Vous&ne&gérez&pas&les&conflits&avec&les&locataires&

!  Vous&ne&subissez&pas&les&vides&loca[fs&

!  Vous&n’avez&aucune&charge&administra[ve&

VOS)AVANTAGES)

!  Rapidité&d’acquisi[on&:&2&mois&

&

!  Vos&revenus&loca[fs&arrivent&chaque&mois&sur&

votre&compte&:&au&total,&7%&garan[s&&par&an&

!  Vous&disposez&d’une&carte&bancaire&u[lisable&

partout&dans&le&monde&(Bank&of&America)&

!  Vous&diversifiez&vos&inves[ssements&

&

LOUER&ET&PUIS&REVENDRE&

POURQUOI)LE)MARCHÉ)LOCATIF)EST%IL)INTÉRESSANT)?)

!  Demande&loca[ve&importante&:&non&accès&au&

crédit&&

!  Demande&loca[ve&important&:&développement&

économique&de&la&ville&de&Detroit&

!  Les&loyers&varient&de&750&à&900&$&

&

&

QUELS)SONT)LES)INDICES)D’UNE)PLUS%VALUE)IMPORTANTE)?)

!  Les&maisons&sont&vendues&aujourd’hui&à&40%&de&leur&

valeur&en&2006&

!  Nous&observons&déjà&une&augmenta[on&de&la&valeur&des&

maisons&

!  Parité&Euro/dollar&:&pouvoir&d’achat&supérieur&

!  Au&USA,&il&n’y&a&ni&droits&d’enregistrement,&ni&TVA&

!  Rapport&qualitéKPrix&largement&supérieur&à&la&Belgique&

!  Facilité&d’achat&et&de&vente&de&biens&aux&USA&

!  Quand&les&banques&américaines&se&remenront&à&prêter&

de&l’argent,&le&marché&américain&remontera&et&la&valeur&

des&maisons&aussi&

&

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