Geschäftsbericht 2007 - kewog-staedtebau.de€¦ · Kahla Weißenfels Zwickau Reichenbach ......

Geschäftsbericht 2007

Hauptsitze

KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH

KEWOG Wohnen GmbH

KEWOG Projekt Unterföhring GmbH

KEWOG Energie und Dienste GmbH

KEWOG Projekt Mitterteich GmbH & Co. KG

KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH

KEWOG Projektmanagement GmbH

KEWOG Städtebau GmbH

KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG

Sozialbau Zwickau GmbH und

Stadtbüro der KEWOG Städtebau GmbH

KEWOG Projekt Fulda GmbH

ZREU Zentrum für rationelle

Energieanwendung und Umwelt GmbH

Bahnhofstraße 51, 95643 Tirschenreuth

Telefon (0 96 31) 70 06-0

Telefax (0 96 31) 70 06-10

[email protected]

Hölderlinstraße 15, 08056 Zwickau

Telefon (03 75) 2 75 29-0

Telefax (03 75) 2 75 29-24

[email protected]

Von-Schildeck-Straße 12-14, 36043 Fulda

Telefon (06 61) 25 00 64-0

Telefax (06 61) 25 00 64-11

[email protected]

Wieshuberstraße 3, 93059 Regensburg

Telefon (09 41) 4 64 19-0

Telefax (09 41) 4 64 19-10

[email protected]

Geschäftsstellen




Telefon (06 61) 25 00 64-0

Telefax (06 61) 25 00 64-11

[email protected]

Kirchgasse 6, 08468 Reichenbach

Telefon (0 37 65) 55 18-0

Telefax (0 37 65) 55 18-30

[email protected]

Schlossgasse 6, 06667 Weißenfels

Telefon (0 34 43) 29 30-0

Telefax (0 34 43) 29 30-21

[email protected]

Roßstraße 12, 07768 Kahla

Telefon (03 64 24) 7 69 39-0

Telefax (03 64 24) 7 69 39-24

[email protected]


Telefon (06 61) 25 00 64-0

Telefax (06 61) 25 00 64-11

[email protected]

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Inhalt

Vorwort des Geschäftsführers

Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen I.

Das Geschäftsmodell II.

Bericht der Geschäftsleitung III.

Die wirtschaftliche Betätigung des Unternehmens IV.

Vorschlag über die Verwendung des Ergebnisses V.

Bericht des Aufsichtsrates VI.

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007 VII.

FuldaKahla

Weißenfels

Zwickau

Reichenbach

Tirschenreuth

Regensburg

Sehr geehrte Gesellschafter, Geschäftspartner und Freunde der KEWOG-Gruppe,

wir freuen uns, Sie an dieser Stelle über die erzielten Erfolge der KEWOG-Gruppe im abgelaufenen Geschäfts-

jahr informieren zu dürfen.

Um unsere Ziele zu erreichen, haben wir eine Vielzahl von strukturellen Maßnahmen durchgeführt. Es wurde

zunächst das gesamte operative Geschäft, mit Ausnahme der Immobilienwirtschaft bzw. der Immobilienbe-

stände, in einzelne Tochterunternehmen ausgegliedert. Die neue Situation erforderte personelle Anpassun-

gen. Verschiedenen Führungskräften wurde, durch ihre Bestellung in die Geschäftsleitung der Tochterunter-

nehmen innerhalb der Unternehmensgruppe, die Mitverantwortung für die strategische Neuausrichtung

und Weiterentwicklung in den nächsten Jahren übertragen. Die ersten positiven Auswirkungen, in Form ei-

ner hohen Transparenz, zeichneten sich bereits nach kurzer Zeit ab. Derartige Maßnahmen sind, im Hinblick

auf ein optimal angepasstes Risikomanagement und um eine Absicherung der Gesellschafter und Gläubiger

zu gewährleisten, nach unserer Auffassung unerlässlich.

Die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, erwirtschaftete

einen Jahresüberschuss von rund EUR 1,0 Mio., das beste Ergebnis in der Firmengeschichte. In Anbetracht

der weltweiten Verschlechterung des Finanzmarktes, insbesondere im Immobiliensektor, eine anerkennens-

werte Leistung. Die Gesamtleistung der Unternehmensgruppe beträgt rund EUR 12,7 Mio. Besonders hervor-

heben möchten wir in diesem Zusammenhang die Tatsache, dass ein Großteil des Jahresüberschusses durch

Projektentwicklungsmaßnahmen im Landkreis Tirschenreuth und Fulda sowie durch die Tochtergesellschaf-

ten KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, und KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, erzielt

wurde.

Mit dem Wegfall der Gemeinnützigkeit im Jahr 1990 musste sich das Wohnungsunternehmen den Gesetzen

des Marktes anpassen und wurde sukzessive zum Wirtschaftsunternehmen. Parallel zum Kerngeschäft, der

Wohnungswirtschaft, implementierte man deshalb den Bereich Stadtentwicklung/Städtebau. Alleine mit

diesen beiden Geschäftsfeldern wären der Gesellschaft jedoch die notwendigen Umsatz- und Ergebnisstei-

gerungen nicht möglich gewesen. Aus heutiger Sicht ist eine stabile Ertragssituation, durch ein positives

Betriebsergebnis einerseits und rückläufige Schulden andererseits, wichtiger denn je. Dank der Einführung

weiterer Geschäftsbereiche sowie eines dynamischen Geschäftsmodells ist es uns gelungen, das Wachstum

innerhalb der letzten beiden Jahre deutlich zu steigern.

Die Nettomieteinnahmen im Kerngeschäft in Höhe von EUR 3,165 Mio. stellen im Moment lediglich 25,0 %

der Gesamtleistung innerhalb der Unternehmensgruppe dar und müssen durch weitere nachhaltige Mieter-

löse gesteigert werden.


5

Aus diesem Grund haben wir das Geschäftsmodell “gewerbliche/kommunale Projektentwicklung“ aufgebaut

und mit den Maßnahmen “St. Peter“ in Tirschenreuth, Revitalisierung “Werk B“ in Mitterteich sowie mit den

Gewerbe- und Wohneinheiten “Am Gemüsemarkt“ in Fulda bereits erste Projekte fertiggestellt.

Stabile und nachhaltige Einnahmen liefern auch die Bereiche Energiecontracting und Städtebau mit

planbaren Umsatz- und Ergebnisentwicklungen.

Wir haben unser Ziel innerhalb der Unternehmensgruppe, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen margen-

orientierten Entwicklungsprojekten mit höheren Risiken und Projekten mit stabilen, nachhaltigen Einnahmen

mit geringeren Risiken zu schaffen, erreicht.

Die KEWOG-Gruppe steht vor großen Herausforderungen. Gemeinsam mit Kommunen werden wir auch in

Zukunft versuchen, den strukturschwachen Raum zu stärken und bei schwierigen Projekten partnerschaftli-

che Lösungen zu finden.

Die erfolgreiche Revitalisierung von Industriebrachen ist für uns eine besondere Aufgabe und stellt einen

Schwerpunkt in diesem Segment für die nächsten Jahre dar. Um eine entsprechende Einnahmensituation

gewährleisten zu können, müssen jedoch alle Geschäftsfelder überregional platziert werden. Im Geschäfts-

jahr bahnten sich ausbaufähige Geschäftsbeziehungen im Raum Oberfranken an.

Innerhalb des Geschäftsmodells der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft

mbH, Tirschenreuth, werden die Kommunen aktiv bei den Entwicklungsmaßnahmen begleitet. Angefangen

von der städtebaulichen und energetischen Beratung, über die Hilfestellung bei der Fördermitteleinbindung,

bis hin zur Übernahme der Finanzierungsverhandlung stehen wir als kompetenter Partner mit kommunalem

Hintergrund zur Verfügung.

Das Geschäftsjahr 2007 war, auf Grund der Neustrukturierung und wesentlichen Weiterentwicklung der

Unternehmensgruppe, von bemerkenswerten Erfolgen gekennzeichnet. Wir sind überzeugt, dass es uns

auch in 2008 gelingen wird, diesen Weg fortzusetzen. Mein Dank gilt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern

für ihr außerordentliches Engagement in 2007. Ebenfalls bedanken wir uns bei unseren Gesellschaftern, dem

Aufsichtsrat und all unseren Partnern für ihr Vertrauen und die konstruktive Zusammenarbeit. Wir versichern

Ihnen, auch in 2008 mit aller Kraft die ambitionierten Ziele zu verfolgen und den Erfolgskurs der KEWOG er-

neut zu bestätigen.


Der Geschäftsführer, Bernd BüschingTirschenreuth, 6. Juni 2008


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I. Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen

Eigene Anteile

22 Firmen und Privatpersonen

19 Städte u. Gemeinden des Landkreises

Landkreis Tirschenreuth

Sparkasse Oberpfalz Nord

I. Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen

Gründung

Das Unternehmen wurde am 21. Juni 1949 in der Rechtsform der GmbH gegründet. Rechtsfähigkeit erlangte

es mit Eintragung in das Handelsregister beim Amtsgericht Weiden am 23. Juli 1949.

Die Anerkennung als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen nach WGG wurde mit RE. 670/49 vom

18. August 1949 mit Wirkung zum 21. Juni 1949 ausgesprochen.

Durch das Steuerreformgesetz 1990 wurde zum 1. Januar 1990 das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

aufgehoben.

Gesellschaftsvertrag

Der Gesellschaftsvertrag wurde am 21. Juli 1949 errichtet.

In der Zwischenzeit erfolgten mehrfach Veränderungen. Nach der derzeit gültigen Fassung vom 18. Dezem-

ber 2000, eingetragen im Handelsregister am 10. April 2001, ist der Geschäftsbereich unbeschränkt.

Der Mindestgeschäftsanteil beträgt EUR 255,65, der Stimmrechtsanteil EUR 51,13 und die empfohlene

Höchstdividende 4,0 %.

Erlaubnis nach § 34 c GewO für die Tätigkeit als Makler, Bauträger und –betreuer wurde erteilt.

Die Gesellschaft erfüllt die Voraussetzungen als Sanierungsträger nach § 158 BauGB und ist als Sanierungs-

träger in Bayern tätig. Darüber hinaus werden die Voraussetzungen als Sanierungsträger nach § 158 BauGB

auch durch das Tochterunternehmen KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, erfüllt. Diese ist als Sanie-

rungsträger in den Bundesländern Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen und als Entwicklungsträger nach

§ 167 BauBG in Sachsen-Anhalt tätig.

Gesellschafter und Stammeinlagen

Die Höhe des Stammkapitals beläuft sich auf EUR 1.245.609,28.

Das voll eingezahlte Gesellschaftskapital verteilt sich

am 31. Dezember 2007 wie folgt:

Eigene Anteile 34,3 %31,1 % Landkreis Tirschenreuth

22 Firmen u. Privatpersonen 2,0 %

26,2 %19 Städte u. Gemeinden des Landkreises

6,4 % Sparkasse Oberpfalz Nord

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Rechtliche undwirtschaftliche Grundlagen

I.

Gesellschaftsrechtliche Veränderungen innerhalb der KEWOG-Gruppe

Die Gesellschaft gründete am 16. Januar 2007 4 weitere Tochterunternehmen, namentlich:KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth•

KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth•

KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH, Tirschenreuth•

KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG, Tirschenreuth•

Rechtsfähigkeit erlangten die Gesellschaften mit Handelsregistereintrag am 7. Februar 2007, mit Ausnahme

der KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, welche am 16. Februar 2007 in das

Handelsregister eingetragen wurde.

Am 1. April 2007 hat die KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, offiziell ihre Geschäftstätigkeit

aufgenommen.

In diesem Zusammenhang hat das Personal dieses Geschäftsbereichs, insgesamt 6 Personen, mittels Be-

triebsübergängen nach § 613 a BGB von der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesell-

schaft mbH, Tirschenreuth, zur KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, gewechselt.

Rechtlich vertreten wird die Gesellschaft durch den Geschäftsführer, Herrn Bernd Büsching. Mit Gesellschaf-

terbeschluss vom 25. April 2007 wurde Frau Dipl.-Ing. (FH) Sonja Thies zur weiteren Geschäftsführerin

bestellt.

Ab Handelsregistereintrag, 17. September 2007, übernahm die KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, den

ausgegliederten Teil des Geschäftsbereichs Städtebau der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Woh-

nungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth.

Steuerrechtlich wurde die Ausgliederung rückwirkend zum 1. Januar 2007 vollzogen. Vom 1. Januar 2007 bis

zum 17. September 2007 führte die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH,

Tirschenreuth, die Geschäfte im eigenen Namen, aber für Rechnung der KEWOG Städtebau GmbH, Tirschen-

reuth.

Rechtlich vertreten wird die Gesellschaft durch den Geschäftsführer, Herrn Bernd Büsching. Mit Gesellschaf-

terbeschluss vom 25. April 2007 wurde Herr Immobilienwirt Diplom (VWA) Jack Steinert zum weiteren Ge-

schäftsführer bestellt.

Das Personal des bisherigen Geschäftsbereichs Städtebau, insgesamt 34 Personen, wechselte am 17. Septem-

ber 2007 mittels Betriebsübergängen nach § 613 a BGB von der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und

Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, zur KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth.

Die KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH, Tirschenreuth, unter der Geschäftsleitung von Herrn Bernd Bü-

sching, fungiert als reine Komplementärsgesellschaft für die Projektgesellschaften KEWOG Projekt Klinikum

Weiden GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, und die KEWOG Projekt Mitterteich GmbH & Co. KG, Tirschenreuth. 31,1 % Landkreis Tirschenreuth

Beteiligungsgesellschaft u. deren Projekt-KG`s

Mit Handelsregistereintrag vom 11. April 2007 wechselte der ursprüngliche Komplementär der KEWOG Pro-

jekt Mitterteich GmbH & Co. KG, Tirschenreuth. An die Stelle der ausscheidenden KEWOG Energie und

Dienste GmbH, Tirschenreuth, mit den Geschäftsführern Herrn Bernd Büsching und Frau Dipl.-Ing. (FH) Diana

Hehenberger, ist die KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH, Tirschenreuth, als Komplementärin eingetreten.

Als Kommanditistin ist die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tir-

schenreuth, mit je einem Gesellschaftsanteil von TEUR 1 an der KEWOG Projekt Mitterteich GmbH & Co. KG,

Tirschenreuth, und der KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, beteiligt.

Mit Beiratsbeschluss vom 28. März 2007 wurde Herr Carsten Seebauer als Geschäftsführer der Tochtergesell-

schaft KEWOG Projekt Unterföhring GmbH, Tirschenreuth, abberufen; zum neuen Geschäftsführer wurde

Herr Bernd Büsching bestellt.

Das Tochterunternehmen KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, beteiligte sich mit einer

Stammeinlage von TEUR 3,6 am Gesellschaftskapital der am 8. Mai 2007 gegründeten BEO GmbH Bündnis

Energieautarkes Ostbayern, Regensburg.

In den Gesellschafterversammlungen wurde den Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträgen zwi-

schen der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, und den

einzelnen Tochtergesellschaften, KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, KEWOG Projektma-

nagement GmbH, Tirschenreuth, und KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth , zugestimmt. Mit Eintragung

ins Handelsregister am 08. bzw. 14. August 2007 wurden sie rechtlich wirksam und haben erstmals für das

Geschäftsjahr 2007 gegolten.

Geschäftsbereiche Tochtergesellschaften Projekt-GmbH`s

KEWOG Immobilienwirtschaft KEWOG Wohnen GmbH Sozialbau Zwickau GmbH

gewerbliche und kommunale Projekte

- Wohnungswirtschaft - Grundstückserschließung- Verkauf

KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH

- Beteiligung- Beratung

- Planung/Projektierung- Beratung und Konzepte- Internationale Projekte- Fördermittel


- Bauträgerprojekt Unterföhring


- Projektentwicklung Logistikzentrum Mitterteich


- Contracting- Energiemanagement- Abwassermanagement- Abfallmanagement


- Projekt Gemüsemarkt- Projekt Rosengarten



- Projektsteuerung- Projektentwicklung


- Stadtentwicklung/ Stadtsanierung- PPP Public Private Partnership- Projektsteuerung

- Immobilienbestände - Grundstücke - Geschäftsführer- Finanz- und Rechnungswesen- Stabsfunktionen

ZREU GmbH

- Projektentwicklung Wirtschaftsgebäude Klinikum

Wohnungswirtschaft

KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH (Holding)

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Organe der Gesellschaft

Gesellschafterversammlung

Der Prüfungsauftrag für den Jahresabschluss 2006 wurde der Bayerischen Treuhandgesellschaft AG, Mün-

chen, übertragen. Die Pflichtprüfung nach §§ 316 ff. HGB und § 53 HGrG wurde in der Zeit von 7. Mai 2007 –

6. Juni 2007 durch die Bayerische Treuhandgesellschaft AG, München, vorgenommen.

Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006 wurden mit dem uneingeschränk-

ten Bestätigungsvermerk versehen.

Im Berichtsjahr fand am 16. Juli 2007 eine ordentliche Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 2006

statt. Die Wirtschaftsprüfer, Herr Karsten Dankert und Herr Arno Stranegger, von der Bayerischen Treuhand-

gesellschaft AG, München, erläuterten gemeinsam mit Herrn Bernd Büsching den Jahresabschluss mit Lage-

bericht. Darüber hinaus behandelten die Wirtschaftsprüfer den Prüfungsbericht ausführlich. Die Gesellschaf-

terversammlung genehmigte jeweils den Jahresabschluss und den Lagebericht einstimmig. Die

Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzergebnisses entsprach dem Vorschlag der Geschäftsfüh-

rung. Dem Aufsichtsrat und dem Geschäftsführer wurden Entlastung erteilt.

Geschäftsführung

Der Gesellschaftsvertrag bestimmt, dass ein oder mehrere Geschäftsführer bestellt werden können. Zum

31. Dezember 2007 war vertretungsberechtigt:

Herr Bernd Büsching Geschäftsführer Krummennaab

HR-Eintrag 22. August 2002

Gemäß Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 19. Dezember 1975 (HR-Eintrag am 4. Mai 1976) be-

steht Einzelvertretungsvollmacht.

Aufsichtsrat

Entsprechend der Satzung ist der Aufsichtsrat für die Dauer der Amtsperiode der Gemeindevertretung ge-

wählt.

Im Aufsichtsrat waren im Jahr 2007 vertreten:

Herr Karl Haberkorn Vorsitzender Landrat des Landkreises Tirschenreuth

Herr Franz Stahl stv. Vorsitzender Bürgermeister der Stadt Tirschenreuth

Herr Herbert Hahn Mitglied Bürgermeister der Stadt Waldsassen

Herr Roland Grillmeier Mitglied Bürgermeister der Stadt Mitterteich

Herr Hubert Kellner Mitglied Bürgermeister der Stadt Waldershof

Herr Toni Dutz Mitglied Bürgermeister des Marktes Wiesau

Herr Werner Nickl Mitglied Bürgermeister der Stadt Kemnath

Herr Manfred Porsch Mitglied Bürgermeister der Gemeinde Speichersdorf

Herr Bruno Ponnath Mitglied Rentner, Stadt Kemnath


I.

Ehrenmitglieder auf Lebenszeit

Herr Max Franz Dipl.-Ing. (FH) Stadt Tirschenreuth

Herr Albert Kellner Sparkassendirektor a. D. Stadt Tirschenreuth

Der Geschäftsführer hat den Aufsichtsrat über die Geschäftsentwicklung laufend informiert. In den Auf-

sichtsratssitzungen wurden über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle Beschlüsse gefasst.

Sonstiges

Mitgliedschaften

Die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, ist Mitglied des

Verbandes Bayerischer Wohnungsunternehmen, München, und der Arbeitsgemeinschaft Oberpfälzer Woh-

nungsunternehmen, Regensburg.

Verbundene Unternehmen

(Stand: 31. Dezember 2007)

Sozialbau Zwickau GmbH, Zwickau, zu 88,84 %,

Eigenkapital: EUR 603.501,95,

Ergebnis: EUR 17.130,12

KEWOG Wohnen GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,


Ergebnis: EUR 0,00

KEWOG Projekt Unterföhring GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,


Ergebnis: EUR -14.636,40

KEWOG Projekt Fulda GmbH, Fulda, zu 100,0 %,



ZREU Zentrum für rationelle Energie-

anwendung und Umwelt GmbH, Regensburg, zu 100,0 %,



KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,


Ergebnis: EUR 0,00*

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I.

KEWOG Projekt Mitterteich GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, zu 100,0 %,

Eigenkapital: EUR -40.999,39,


KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,



KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,


Ergebnis: EUR 0,00*

KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,


Ergebnis: EUR 0,00*

KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, zu 100,0 %,

Eigenkapital: EUR -24.416,56,


* Auf Grund Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträgen bei der KEWOG Energie und

Dienste GmbH, Tirschenreuth, KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, und KEWOG

Städtebau GmbH, Tirschenreuth, wird das handelsrechtliche Jahresergebnis in voller Höhe an die

KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, abge-

führt.

Beteiligungen

PANTUR Grundstücks- Vermietungsgesellschaft mbH & Co.

Objekt Tirschenreuth KG, Düsseldorf, zu 5,5 %,

Eigenkapital: EUR 1.478.101,98,


Appartement-Hotel Sibyllenbad Betriebsgesellschaft mbH, Neualbenreuth, zu 12,0 %,



Eine weitere Beteiligung für die Gesellschaft besteht bei der Entwicklungsgesellschaft EUREGIO EGRENSIS

mbH, Marktredwitz.

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II. Das Geschäftsmodell

II. Das Geschäftsmodell

Das Geschäftsfeld der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschen-

reuth, ist ausschließlich auf strukturschwache Regionen in Bayern, Hessen, Sachsen-Anhalt, Sachsen und

Thüringen ausgerichtet. Die Konkurrenz- und Wettbewerbssituation in den Ballungszentren machen die

Aktivitäten für ein mittelständisches Unternehmen, schon auf Grund der Vorleistungs- und Entwicklungskos-

ten, uninteressant.

Die Gesellschaft ist spezialisiert auf die Entwicklung von Immobilienprojekten in Verbindung mit städtebau-

licher und energetischer Beratung sowie die Betreuung an schwierigen Standorten. Wir decken dabei die

gesamte Wertschöpfungskette rund um die Immobilie ab. Zumeist erfolgen eine enge Zusammenarbeit

und Abstimmung mit Städten und Gemeinden.

Zu unseren Stärken gehört die Entwicklung von Nutzungskonzepten für Industriebrachen. Ferner liegt der

Fokus auf einer städtebaulichen Neuordnung, der Schaff ung von Arbeitsplätzen und der damit verbundenen

Erhöhung der Wirtschaftskraft in der entsprechenden Region, mit dem Endziel einer nachhaltigen und

langfristigen Nutzung. Weiterer Tätigkeitsschwerpunkt des Unternehmens ist die gewerbliche Projektent-

wicklung bei Neubauprojekten sowie die Revitalisierung von Altbauten in Verbindung mit entsprechenden

Nutzungskonzepten.

In Zukunft werden die städtebaulichen Projekte, auch im Hinblick auf die stetig steigenden Energiepreise,

zusehends an Bedeutung gewinnen. Für diese Fälle steht die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Woh-

nungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, mit ihren Geschäftsbereichen Städtebau und Energiemanage-

ment, in denen wichtige Synergien ausgetauscht werden, als optimaler Partner zur Verfügung.

Innerhalb der letzten 2 Jahre hat sich insbesondere das Geschäftsfeld Projektsteuerung im Bereich der Kran-

kenhäuser sehr gut entwickelt. Die Krankenhausgesellschaften entscheiden sich immer häufi ger für eine

Auslagerung der Bauherrenaufgaben an Dritte, um sich dem eigentlichen Kerngeschäft widmen zu können.

Wir bieten unseren Partnern hierbei ein “Rundum-Sorglos-Paket“ und führen sowohl Neubauten als auch

hochkomplexe Sanierungen auf höchstem Niveau durch, mit den Schwerpunkten Bauzeit- und Kostensi-

cherheit. Zudem profi tiert der Kunde von den transparenten Führungsstrukturen unseres Geschäftsmodells,

welches sehr geringe Overheadkosten verursacht. Es gibt viele gute Gründe, sich für den Partner ’KEWOG’ zu

entscheiden, einzigartig ist jedoch das breite Leistungsspektrum - frei nach dem Motto: “Alles aus einer

Hand“.

Ertragsrealisierung

Immobilienbewirtschaftung

langfristige Renditeund Ertragssteigerung

Asset Management(professionelles Projektmanagement)

Due Diligencekaufmännisch + technisch

Akquisition

Beratung von Städten und Gemeinden

Entwickeln - Investieren - Realisieren

17

Das Geschäftsmodell

II.

Derzeit entwickelt die KEWOG-Gruppe Projekte mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 82,0 Mio. Zum

Großteil sind wir als Investor und Projektentwickler tätig. Die Fertigstellung der Maßnahmen ist für 2007/2008

geplant. Eine Ausnahme stellt das Areal “Am Rosengarten“ in Fulda dar, auf welchem denkmalgeschützte

Wohnungen erstellt werden sollen. Alle anderen Projekte sind bereits vermarktet bzw. für sie wurden inner-

halb eines Nutzungskonzeptes langfristige Mietverträge geschlossen.

Projektentwicklung

Revitalisierung Industriebrache -

Umbau/Neubau Logistikzentrum, Mitterteich

Bauherr KEWOG Kommunale Entwicklungs-

und Wohnungsbaugesellschaft mbH

Leistungszeit 09/2007 - 05/2008

Bauvolumen EUR 6,5 Mio.

Neubau Ärztezentrum, Kemnath

Bauherr KEWOG Kommunale Entwicklungs-

und Wohnungsbaugesellschaft mbH

Projektsteuerung KEWOG Projektmanagement GmbH

Leistungszeit 2006 - 2008


Entwicklung Areal “Am Rosengarten“ - Wollgarnfabrik,

Fulda

Bau von 60 denkmalgeschützten, hochwertigen

Eigentumswohnungen

Bauherr KEWOG Projekt Fulda GmbH

Projektsteuerung KEWOG Projektmanagement GmbH



Bildrechte: Firma GLAPOR Werk Mitterteich GmbH, Mitterteich

Bildrechte: SHL Architekten BDA, Weiden

Neubau GHOST, Firmensitz Waldsassen

Projekt Neubau Produktions- und Logistikhalle

mit Verwaltungstrakt

Auftraggeber GHOST Mountainbikes GmbH


Bauvolumen k. A.

Leistungen KEWOG Projektmanagement GmbH

Projektsteuerung, alle Leistungsphasen

und Handlungsbereiche

Projektsteuerung

Neubau Nord-Ost-Flügel St. Vinzenz-Krankenhaus Hanau gGmbH,

Hanau

Projekt Neubau von Pfl ege- und

Funktionsgebäuden

Auftraggeber St. Vinzenz Krankenhaus gGmbH






Sanierung Zentralküche Klinikum, Weiden

Projekt Umbau und Sanierung “Küche Süd“

der Kliniken Nordoberpfalz AG

Auftraggeber KEWOG Projekt Klinikum

Weiden GmbH & Co. KG






Weiterentwicklung Herz-Jesu-Krankenhaus Fulda gGmbH, Fulda

Projekt Neu- und Umbau von Pfl ege- und

Funktionsgebäuden

Herz-Jesu-Krankenhaus Fulda gGmbH


Bauvolumen EUR 27,3 Mio



und Handlungsbereiche Bildrechte: Willi Kirschner und Partner GbR, Heringen/Werra

Bildrechte: WELLM + Partner Ingenieurbüro, Mauer

19

Das Geschäftsmodell

II.

Akquisition

Gegenwärtig befinden sich mehrere Entwicklungsmaßnahmen in der Akquisitionsphase. Die Objektrealisie-

rungen sind für die Jahre 2008 – 2010 vorgesehen. Zum Teil werden bereits Vertragskonzepte erarbeitet,

welche mit großer Wahrscheinlichkeit zum Abschluss kommen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende

Objekte:Ankauf einer Industriebrache in der Stadt Selbitz (Oberfranken) mit einem Verkehrswert von EUR 1,9 Mio. •

Entwicklung eines Stadt- und Businesshotels für die Stadt Tirschenreuth mit einem Projektvolumen von •EUR 5,0 Mio.

Bau eines Verwaltungsgebäudes und einer Pathologie im Kliniken-Bereich in einer Größenordnung von •EUR 5,0 Mio.

Weiterentwicklung eines innerstädtischen Objekts der Stadt Tirschenreuth, welches sich bereits in •unserem Eigentum befindet, mit einer Gewerbe- und Wohnnutzung; das Volumen beläuft sich auf EUR 4,0 Mio.

Geplant: Ankauf von 159 Wohneinheiten im Landkreis Tirschenreuth zu einem Preis von EUR 4,0 Mio. •

Geplant: Bau einer Polizeiinspektion innerhalb des Bahnhofareals in Tirschenreuth mit einem Volumen von •EUR 2,5 Mio. Im Auftrag der Stadt Tirschenreuth haben wir die städtebauliche Entwicklung des gesamten Areals übernommen.

Geplant: Erweiterung des Appartement-Hotels Sibyllenbad um ca. 35 Einheiten mit einem Volumen von •EUR 3,0 Mio.

Das Gesamtbauvolumen der Akquisitions-Projekte beläuft sich auf rund EUR 25,4 Mio. und beeinflusst die

strategische Entwicklung der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH,

Tirschenreuth, zusätzlich positiv.

Im Bereich Energie sind derzeit der Bau und Betrieb einer Biogasanlage in Weira (Thüringen) geplant. Das •Gesamtprojektvolumen beträgt EUR 5,0 Mio. Das Projekt wird voraussichtlich im Jahr 2008/2009 umge-setzt. Im Jahr 2008 wurden hierfür die Weichen gestellt und die Gründung einer Projektgesellschaft be-schlossen. Die Genehmigung zum vorzeitigen Baubeginn für dieses Projekt liegt bereits vor.

Im Raum Tirschenreuth ist ein Biomasseheizwerk für die Versorgung diverser kommunaler und privater •Projekte in Planung. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf EUR 1,3 Mio.

Weitere Akquisitionsbemühungen laufen im Geschäftsfeld Projektsteuerung im Bereich der Krankenhäu-•ser und Kliniken, überwiegend im hessischen Raum. Wir rechnen mit einem beträchtlichen Investitionsvo-lumen in den nächsten Jahren, welches wiederum zur Stärkung des Dienstleistungssektors der Gesellschaft beitragen wird.

21

III. Bericht der Geschäftsleitung

III. Bericht der Geschäftsleitung

Geschäftsentwicklung im Überblick

Im Gegensatz zum Geschäftsjahr 2006, das vorrangig durch die Akquisition verschiedener Projektentwick-

lungsmaßnahmen geprägt wurde, wurden im Geschäftsjahr 2007 sehr viele Immobilienentwicklungsmaß-

nahmen begonnen und teilweise auch schon abgeschlossen. Anzuführen sind die umfassende Modernisie-

rung der Förderschule des Landkreises Tirschenreuth in Zusammenhang mit dem Erwerb des Missionshauses

“St. Peter“ in Tirschenreuth sowie die Revitalisierung und der Umbau des ehemaligen “Werk B“ der Porzellan-

fabrik in Mitterteich. Beide Maßnahmen führte man innerhalb des vorgegebenen Zeitplans einer Nutzung

zu.

Parallel dazu erfolgten die Umsetzung struktureller Veränderungen innerhalb der Unternehmensgruppe,

z. B. die Ausgliederung der operativen Geschäftsbereiche in eigene Tochtergesellschaften, sowie die damit

verbundenen personellen Anpassungen.

Auf die Geschäftsentwicklung wirkte sich vor allem das neu geschaffene Geschäftsfeld “gewerbliche/kom-

munale Projektentwicklung“ positiv aus. Mit der Erweiterung um dieses Geschäftsfeld ist es gelungen, ein

Nischenprodukt zu schaffen. Gemeinsam mit den Kommunen obliegt es uns hierbei, schwierige Projekte zu

strukturieren. Die Aufteilung der wirtschaftlichen Risiken innerhalb des Projekts stellt einen wesentlichen

Erfolgsfaktor dar. Im Ergebnis werden städtebauliche Missstände beseitigt und Industriebrachen revitalisiert,

was maßgeblich zur Schaffung von Arbeitsplätzen sowie der Stärkung der Wirtschaftskraft beiträgt. Die

Entwicklung und Realisierung von Neubauten, wie z. B. das Ärztezentrum Kemnath, erfolgten ebenfalls auf

Basis dieses Geschäftsmodells. Im Gegensatz zu den Ballungszentren, in denen Privatpersonen Projektent-

wicklungen dieser Art durchführen, bestehen in strukturschwachen Gebieten nicht die Möglichkeiten dazu.

Einerseits erwarten sich private Investoren deutlich höhere Renditen und andererseits stehen oftmals nicht

die notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung.

Insgesamt verlaufen die Entwicklungen, dank des hoch qualifizierten und sehr engagierten Personals, in den

Geschäftsfeldern Immobilienwirtschaft, Städtebau und Energiemanagement positiv. Innerhalb der KEWOG-

Gruppe ist, sowohl regional als auch überregional eine starke Dynamik zu verzeichnen.

Ungeachtet dessen sorgten im Geschäftsjahr 2007 gesetzliche Änderungen für finanzielle Einschnitte, die es

zu kompensieren galt. So müssen u. U. künftig Risikopositionen, für die ab dem Geschäftsjahr 2008 geltenden

Einschränkungen des Betriebsausgabenabzugs für Zinsaufwendungen (Zinsschranke) und für die Erweite-

rungen der gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen für Finanzierungsanteile, aufgebaut werden. Des

Weiteren steht die gesetzliche Neuregelung der Nachversteuerung des sogenannten EK 02 im Fokus, wo-

nach vorhandenes EK 02 nunmehr grundsätzlich in Höhe von 3,0 % über einen Zeitraum von 10 Jahren

nachzuversteuern ist. Die aktuelle Gesetzeslage räumt den kommunalen Wohnungsunternehmen aber

mittlerweile ein Wahlrecht ein, weiterhin die alte Gesetzeslage anzuwenden, bei dem es zu einer Nachver-

steuerung von vorhandenen EK 02 nur im Falle einer Dividendenausschüttung kommt, was somit die Situa-

tion erheblich entschärft. Die Gesellschafter der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbauge-

sellschaft mbH, Tirschenreuth, treffen über die Ausübung dieses Wahlrechts in ihrer nächsten Versammlung

eine Entscheidung.

23

Bericht derGeschäftsleitung

III.

Insgesamt prägten das Geschäftsjahr 2007 starke gesellschaftsrechtliche Veränderungen, insbesondere bei

unseren Tochtergesellschaften, deren positive Auswirkungen uns jedoch für die Zukunft zuversichtlich stim-

men. Unser besonderes Augenmerk liegt auf einer nachhaltigen Wertschöpfung unserer Immobilienprojekte

in Verbindung mit der entsprechenden Flexibilität, mit der wir unser Geschäftsmodell jederzeit den Gege-

benheiten des Marktes anpassen können.

Struktur- und Geschäftstätigkeit der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH

Die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH mit Sitz in Tirschenreuth ist die

Muttergesellschaft (Holding) von insgesamt 11 weiteren Tochterunternehmen, die im Geschäftsjahr 2007

aktiv waren. Die Geschäftstätigkeit der KEWOG-Gruppe gliedert sich im Wesentlichen in folgende Geschäfts-

bereiche:

Verwaltung eigener Wohnungsbestände mit insgesamt 1.135 Einheiten;•

Entwicklung von gewerblichen und kommunalen Immobilienprojekten, wie z. B. Industriebrachen, Logis-•tikzentren, Ärztezentren, Krankenhäusern und Hotels;

Vermietung und Bewirtschaftung der entsprechenden Immobilienbestände;•

Stadtentwicklung/-sanierung in 39 Städten und Gemeinden in Bayern, Hessen, Sachsen-Anhalt, •Sachsen und Thüringen als treuhänderischer Sanierungsträger mit einem Gesamttreuhandvermögen von EUR 163,5 Mio.;

Energiemanagement/-beratung mit dem Schwerpunkt Energieeinsparung auf Basis regenerativer Ener-•gieträger, Projektierung von umfassenden Energieprojekten;

Energiecontracting: Wärmelieferung vorrangig auf Grundlage von regenerativen Energiequellen und Be-•trieb von Biomasseheizkraftwerken;

Projektsteuerung: Übernahme von Bauherrenaufgaben im Rahmen des Projektmanagements. •

Gesamtwirtschaftliche Situation in Deutschland

Die deutsche Volkswirtschaft zeigte sich im Jahr 2007 weiterhin in guter Verfassung. Trotz der Umsatzsteuer-

erhöhung zum 1. Januar 2007 und einer durchaus ernstzunehmenden US-Hypothekenkrise, welche sich zu

einer weltweiten Finanzmarktkrise ausweitete, stieg das Bruttoinlandsprodukt real um 2,5 %.

Die Finanzierungsbedingungen waren im Jahr 2007 starken Schwankungen ausgesetzt. Die Prognose hin-

sichtlich deutlich steigender Zinsen ist jedoch, auf Grund der Kapitalmarktkrise und der Konjunkturschwäche

in den USA, nicht eingetreten. Nennenswert ist in diesem Zusammenhang die Inflationsrate, welche insbe-

sondere durch die Einflüsse von Umsatzsteuer- und Energiekostenerhöhungen im Durchschnitt bei 2,2 %

lag.

Der Rückgang der Arbeitslosigkeit sowie die Ausweitung der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung

wirkten sich auf die nominalen Tariflöhne kräftiger als in den Vorjahren aus. Die Bruttolöhne legten insgesamt

um rund 4,0 % zu. Für 2008 prognostizieren die führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute eine

Verlangsamung des Wirtschaftswachstums. Das Bruttoinlandsprodukt soll infolgedessen nur noch um rund

1,8 % steigen.

Die US-Hypothekenkrise wird sich auch in 2008 noch fortsetzen. In Deutschland muss, bedingt durch eine

sehr hohe Inflationsrate, mit steigenden Kreditzinsen gerechnet werden. Ein Umstand, der wiederum zu ei-

ner deutlichen Reduzierung von Investitionen führen kann.

Branchensituation

Angesichts der Schätzungen des Hauptverbandes der deutschen Bauindustrie erhöhten sich im Jahr 2007

die Bauinvestitionen um rund 4,0 %. Für 2008 ergibt sich eine Umsatzzunahme im Baugewerbe von 3,0 %,

welche in der Konsequenz zu Baupreissteigerungen führen kann. Bedingt durch eine bessere Finanzausstat-

tung der Kommunen wird diese Entwicklung maßgeblich den Gewerbebau sowie den öffentlichen Bau be-

einflussen.

Der Wohnungsbau befindet sich nach wie vor in einer Talsohle. Die fertiggestellten Einheiten in der Woh-

nungsbranche haben sich nach ersten Berechnungen im Jahr 2007 bei rund 250.000 Wohnungen stabilisiert.

Die führenden Marktforschungsinstitute weisen bereits jetzt darauf hin, dass durch die Zunahme der Haus-

halte in Deutschland sowie die Erhöhung der Wohnflächen pro Kopf, die vorhandenen Wohnungen die

Nachfrage künftig nicht mehr decken werden. Es wird deshalb mit einem Anstieg der Kaufpreise im Woh-

nungsbereich aber auch mit Mieterhöhungen vor allem in Ballungszentren gerechnet.

Regionaler Immobilienmarkt

Die Lage am Immobilienmarkt im Landkreis Tirschenreuth aber auch im angrenzenden Bereich Oberfranken,

ist als nicht zufriedenstellend zu bezeichnen.

Die Neubautätigkeit im Bereich der Wohnungswirtschaft in der Region stagniert weiterhin auf niedrigem

Niveau. Im Gegenzug steigt jedoch die Nachfrage nach Mietwohnungen im modernisierten Bereich und vor

allem in den Städten.

Die verbesserte Finanzausstattung der Kommunen führt zu verstärkten Investitionen bei Immobilienprojek-

ten und infrastrukturellen Maßnahmen. Wir versuchen Städte und Gemeinden innerhalb unseres Geschäfts-

bereichs Städtebau, im Rahmen der neu hinzugekommenen Förderprogramme wie z. B. “Stadtumbau West“,

zusätzlich zu unterstützen. Förderquoten von rund 80,0 %, sind für die jeweiligen Maßnahmen durchaus zu

erzielen.

25


III.

Eine weniger positive Entwicklung zeichnet sich hingegen für die regionale Bauindustrie ab. Im Vergleich

zum Bundesgebiet bewegen sich die Baupreise im Landkreis Tirschenreuth im unteren Bereich. Es kommt

erschwerend hinzu, dass bei den Baufirmen keine wesentlichen Expansionsbemühungen zu erkennen sind.

Zusätzliche Schwierigkeiten bereiten die neuen EU-Auflagen des Beihilfe- bzw. Vergaberechts. Diese Vorga-

ben zwingen Kommunen und die öffentliche Hand zu europaweiten Ausschreibungen mit der Folge, dass

die regionale Bauindustrie häufig nicht in die engere Auswahl der Bieter kommt. Darüber hinaus bedeutet

die Teilnahme an öffentlichen Ausschreibungen für die Unternehmen einen deutlich höheren Vorbereitungs-

aufwand.

Eine wesentliche Verbesserung am regionalen Immobilienmarkt ist auch im Jahr 2007 ausgeblieben. Den-

noch ergeben sich auf Grund dessen auch Chancen, geeignete Nischenprodukte und schwierige Projekte zu

entwickeln.

Ertragslage

Mit einem Jahresüberschuss von TEUR 970 (i. Vj. Jahresfehlbetrag TEUR -175) erwirtschaftete die KEWOG

Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, im Geschäftsjahr 2007 das

erfolgreichste Ergebnis der Firmengeschichte. Während sich die Betriebsleistung, vor dem Hintergrund der

Ausgliederung eines Teils des Geschäftsbereichs Städtebau, um TEUR 989 bzw. 16,5 % auf TEUR 5.006 redu-

ziert hat, gelang es die Aufwendungen um TEUR 1.455 bzw. 26,5 % deutlich überproportional zu senken, so

dass sich ein um TEUR 466 auf TEUR 974 deutlich verbessertes Betriebsergebnis im Geschäftsjahr 2007 errech-

nete.

Im Bereich der Umsatzerlöse kam es, durch die Ausgliederung eines Teils des Geschäftsbereichs Städtebau in

eine Tochtergesellschaft, zu um TEUR 1.486 verminderten Umsatzerlösen aus Betreuungstätigkeit. Gleichzei-

tig gelang es uns, im Bereich der Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen eine Steigerung um

TEUR 423 herbeizuführen, die im Wesentlichen aus den um TEUR 550 erhöhten gruppeninternen Umsatzer-

lösen aus der Geschäftsbesorgung resultierte, welche wiederum in Zusammenhang mit der deutlichen

Ausweitung der Geschäftstätigkeit der KEWOG-Gruppe standen. Die Vermietung fertiggestellter gewerbli-

cher und kommunaler Projektentwicklungsmaßnahmen (“Werk B“ in Mitterteich und Missionshaus “St. Peter“

in Tirschenreuth) führte zu um TEUR 274 höheren Mieteinnahmen und hat insoweit zum Anstieg der Um-

satzerlöse aus der Hausbewirtschaftung um TEUR 106 beigetragen.

Gleichzeitig haben sich, ebenfalls in Zusammenhang mit der Teilausgliederung des Geschäftsbereichs Städ-

tebau, die Beschäftigtenzahlen der Gesellschaft im Jahresdurchschnitt von 115 auf 80 Beschäftigte reduziert,

was um TEUR 1.076 bzw. 48,3 % verminderte Personalaufwendungen zur Folge hatte.

Im Bereich des Beteiligungsergebnisses ergab sich eine Verbesserung um TEUR 710 auf TEUR 580, die in erster

Linie auf den Abschluss von Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge zum 1. Januar 2007 zurückzu-

führen war. Auf Basis der geschlossenen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge mit den Tochter-

unternehmen konnten TEUR 740 vereinnahmt werden, welche sich direkt auf die Ertragslage der KEWOG

Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, auswirkten. Die Beteiligung

an der KEWOG Projekt Fulda GmbH, Fulda, in Höhe von TEUR 670 wurde, durch die Bewertung des Projekts

“Am Gemüsemarkt“ zum niedrigeren beizulegenden Wert (siehe KEWOG Projekt Fulda GmbH, Fulda), um

TEUR 164 wertberichtigt, um der Risikovorsorge Rechnung zu tragen.

Das Zinsergebnis des Geschäftsjahres 2007 betrug TEUR 599 (i. Vj. TEUR 477) und war geprägt durch die

Aufwendungen aus der Zuführung in die Rückstellungen in Zusammenhang mit dem Abschluss von Swap-

geschäften in Höhe von TEUR 321.

Schließlich hat das periodenfremde Ergebnis mit TEUR 308 (i. Vj. TEUR 21) zu einer Ergebnisverbesserung

beigetragen, die u. a. auf die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen mit TEUR 396 (i. Vj. TEUR 0) zu-

rückzuführen war. Im Wesentlichen haben die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, die Auflösung

der Rückstellung für Bauinstandhaltungen in Höhe von TEUR 378 (i. Vj. TEUR 163) beinhaltet. Die Auflösung

wurde zum einen durch die Verkäufe aus dem Anlagevermögen und zum anderen durch umfassende Ob-

jektsanierungen erforderlich. Daneben waren Aufwendungen, auf Grund von Verzichtserklärungen gegen-

über verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 185 (i. Vj. TEUR 201), sowie Erträge aus Forderungsver-

zichten von Tochterunternehmen mit TEUR 151 (i. Vj. TEUR 0) zu verzeichnen.

Darüber hinaus kam es, vor dem Hintergrund einer vorsichtigen Bilanzierung im Umlaufvermögen, im Ge-

schäftsjahr 2007 zu außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von TEUR 251 (i. Vj. TEUR 0) auf unfertige

Leistungen, die das Jahresergebnis 2007 belastet haben. Zusätzlich wirkte sich die Inanspruchnahme der

Patronatserklärung gegenüber der KEWOG Wohnen GmbH, Tirschenreuth, in einer Höhe von TEUR 94

(i. Vj. TEUR 94) negativ auf das Jahresergebnis der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbauge-

sellschaft mbH, Tirschenreuth, aus.

Auf Basis des Jahresüberschusses in Höhe von rund TEUR 970 ergab sich eine Eigenkapitalrendite von 13,0 %.

Mit der erzielten Quote zählt die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH,

Tirschenreuth, derzeit sicher zu den erfolgreichen und renditestarken Immobilienunternehmen in Bayern.

In Bezug auf die KEWOG-Gruppe insgesamt, führte die Umsetzung der in 2006 entwickelten Projekte zu

entsprechenden wirtschaftlichen Ergebnissen im Geschäftsjahr 2007. Die Betriebsleistung einschließlich aller

Tochterunternehmen (keine Konsolidierung und keine Zwischengewinneliminierung) in Höhe von

TEUR 12.703 und das damit verbundene positive Betriebsergebnis begründeten sich auf folgende Faktoren.

Der Ertragsbereich war in der KEWOG-Gruppe geprägt durch den Verkauf von 19 Wohnungen beim Projekt

“Am Gemüsemarkt“ in Fulda. Weitere Ergebnisse erzielten die Tochtergesellschaften KEWOG Energie und

Dienste GmbH, Tirschenreuth, KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, und KEWOG Städtebau

GmbH, Tirschenreuth.

27


III.

Vermögenslage

Vermögensstruktur

Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich zum 31. Dezember 2007 wie folgt dar:

In den Verbindlichkeiten sind mittel- und langfristige Objektfinanzierungen von TEUR 22.885 (i. Vj. TEUR 19.333)

enthalten. Die Vermögenslage ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit ist u. a. durch die entsprechenden

Kreditlinien gewährleistet. Aufbauend auf dem bilanziellen Eigenkapital von TEUR 7.892 (i. Vj. TEUR 6.922) er-

rechnet sich eine Eigenkapitalquote von 20,5 % (i. Vj. 20,2 %), welche sich unter Berücksichtigung der Rück-

stellung für Bauinstandhaltung von TEUR 3.191 (i. Vj. TEUR 3.665) zu einem wirtschaftlichen Eigenkapital von

TEUR 11.083 (i. Vj. TEUR 10.587) überleiten lässt, so dass sich auf dieser Basis eine wirtschaftliche Eigenkapital-

quote von 28,8 % (i. Vj. 30,8 %) errechnet.

2007 2006

TEUR % TEUR %

Anlagevermögen 33.129 86,0 30.866 89,9

Umlaufvermögen 5.326 13,8 3.409 9,9

Rechnungsabgrenzung 56 0,2 57 0,2

Gesamtvermögen 38.511 100,0 34.332 100,0

2007 2006

TEUR % TEUR %

Eigenkapital 7.892 20,5 6.922 20,2

Rückstellungen 4.057 10,5 4.183 12,2

Verbindlichkeiten 26.562 69,0 23.227 67,6

Gesamtkapital 38.511 100,0 34.332 100,0

Kapitalstruktur

Finanzlage

Cashflow

Im Geschäftsjahr 2007 wurde in der Gesellschaft ein Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe

von TEUR 1.324 (i. Vj. TEUR -43) erwirtschaftet. Aus der Investitionstätigkeit errechnet sich ein Cashflow in

Höhe von TEUR -2.586 (i. Vj. TEUR -443). Unter Berücksichtigung des Cashflows aus Finanzierungstätigkeit in

Höhe von TEUR 3.692 (i. Vj. TEUR -364) ergibt sich eine Erhöhung des Finanzmittelfonds aus flüssigen Mitteln

und kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern um TEUR 2.430

auf TEUR 1.714 (i. Vj. TEUR -716).

Finanzierung

Die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, hat sich insbe-

sondere innerhalb der Finanzierungsstrukturen deutlich weiterentwickelt. Dank eines modernen Finanzma-

nagements sind wir in der Lage, komplexe Projekte im Zinsbereich langfristig abzusichern, ohne dabei an

Flexibilität zu verlieren. Grundsätzlich gibt es zwei Modelle innerhalb des Geschäftsbereichs “gewerbliche/

kommunale Projektentwicklung“ der KEWOG-Gruppe:

Das erste Modell kommt bei den kommunalen Projekten zur Anwendung. Auf Basis von kommunalen Kon-

ditionen erfolgt, unter Vorlage einer kommunalen Ausfallbürgschaft oder eines Einredeverzichts der öffent-

lichen Hand, die Darlehenseinbindung. Diese Variante ermöglicht uns eine 100%ige Fremdfinanzierung sowie

eine entsprechende Anpassung an die Tilgungsstrukturen des Projekts in Verbindung mit einem positiven

Unternehmensrating. In Anbetracht der verschiedenen Gemeindeordnungen sowie der einzuholenden

Stadtratsbeschlüsse und rechtsaufsichtlichen Genehmigungen sind Konstruktionen dieser Art sehr zeitauf-

wendig. In der Konsequenz entstehen bei den Projektentwicklungen hohe Vorlaufkosten mit dem Risiko,

dass die Maßnahme in jeder Entwicklungsphase scheitern kann.

Das zweite Modell ist die klassische gewerbliche Projektfinanzierung, bei der der Entwicklungsaufwand zu-

mindest bei der Finanzierung geringer ist und es entstehen weniger Vorlaufkosten. Es gibt jedoch hierbei

klare Vorgaben von den Banken, welche wir nachfolgend zusammengefasst haben:

Eine entsprechende Wirtschaftlichkeit sowie ein positiver Cashflow des Projekts mit einer langfristigen •Nutzungsdauer stellen die Grundvoraussetzungen dar.

Die Gesamtfinanzierung enthält zwischen 20,0 % und 30,0 % an Eigenmittel.•

Die Tilgung bei gewerblichen Projekten beträgt mindestens 2,0 % bei einer möglichst kurzen Laufzeit und •erfordert einen sehr hohen Cashflow im Projekt.

Auf Grund dieser strengen Vorgaben der Kreditgeber sehen wir für unser Unternehmen jedoch auch Chan-

cen, künftig vielversprechende Objekte umsetzen zu können. Gerade im Logistikbereich besteht die Mög-

lichkeit, langfristige Einnahmen durch die Entwicklung von Industriebrachen zu generieren. Es gilt auf alter-

native Finanzierungsinstrumente, wie PREPS, Mezzanine-Kapital oder Schuldscheine zurückzugreifen, um

eine entsprechende Eigenkapitalsituation zu gewährleisten bzw. mit einer hohen Eigenkapitalquote die

bestmögliche Rating-Einstufung zu erhalten. Bei Einsatz dieser Produkte entstehen höhere Finanzierungs-

29


III.

kosten, da sie wie echtes Eigenkapital bzw. Private Equity behandelt werden. Angesichts der durchschnittli-

chen Laufzeiten von 10 Jahren kommen nur stark Cashflow-orientierte Produkte für diese Finanzierungsfor-

men in Frage. In diesem Bereich stehen wir vor großen Herausforderungen, um sowohl die Projektentwicklung

weiter voranzubringen, als auch unsere Ertragskraft nachhaltig zu sichern.

Nachtragsbericht

Nachdem im Januar 2008 der Verkauf der neu zu errichtenden Logistikhalle für die Firma SCHOTT-Rohrglas

GmbH, Mitterteich, an einen Investor, die VIB Vermögen AG, Neuburg an der Donau, zum Preis von

EUR 5,59 Mio. vollzogen worden ist, wurde die KEWOG Projekt Mitterteich GmbH & Co. KG, Tirschenreuth,

eines sogenannten Anwachsmodells der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft

mbH, Tirschenreuth, zugeführt. Infolgedessen ist die KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH, Tirschenreuth,

als Komplementärin aus der Gesellschaft ausgeschieden.

Des Weiteren wurde in der Stadt Selbitz eine Industriebrache in Höhe von TEUR 150 ersteigert, deren Ver-

kehrswert laut Gutachten EUR 1,9 Mio. beträgt.

Risikobericht

Die ständige Erweiterung der Geschäftsbereiche und die Einführung neuer Geschäftsmodelle erfordern eine

permanente strukturelle Anpassung des Risikomanagements. Um den Anforderungen zu entsprechen,

wurde innerhalb des Geschäftsbereichs Projektmanagement die Stelle eines Projektcontrollers geschaffen. In

diesem umfassenden Controllingsystem werden ausschließlich Immobilienprojekte, überwiegend im ge-

werblichen/kommunalen Bereich, überwacht und gesteuert. Insgesamt stiegen die Risiken im Unternehmen

auf Grund des Wachstums und der höheren Projektvolumen. Die KEWOG-Gruppe verfügt jedoch seit vielen

Jahren über ein sehr detailliertes Controllingsystem mit einem entsprechenden Reporting, so dass die Risiken

jederzeit beherrschbar sind.

1. Das Belegungs- und Erlösrisiko

Die stabile Mieteinnahmen- bzw. Mietertragssituation der letzten Jahre zeigte, dass die KEWOG Kommunale

Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, dank eines hohen Modernisierungsstan-

dards und attraktiver Mieten, nicht unter dem Bevölkerungsrückgang gelitten hat. Die verhaltene Neubautä-

tigkeit untermauert dieses Szenario nachhaltig. Risiken bestehen derzeit lediglich im ländlichen Bereich. Je-

doch würde selbst der komplette Wegfall der Mieteinnahmen der Kategorie 6 der Portfolioanalyse in Höhe

von rund TEUR 70 keine schwerwiegenden wirtschaftlichen Auswirkungen zur Folge haben.

2. Das Liquiditätsrisiko

Die Liquiditätslage ist trotz hoher Vorleistungen bei Entwicklungsmaßnahmen und Betriebskosten, insbe-

sondere den Heizölvorräten, nach wie vor stabil. Die hierfür vereinbarten Kontokorrentlinien werden nur in

geringer Höhe in Anspruch genommen. Aktuell verfügt die KEWOG-Gruppe über eine ausreichende Kredit-

linie, um die Liquidität nachhaltig sichern zu können.

3. Das Risiko steigender Sach- und Personalkosten

3.1. Sachkosten

Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit stehen an dieser Stelle im Vordergrund.

Selbstverständlich erfordern das Wachstum und der Personalaufbau, speziell im hoch qualifizierten Be-

reich, die Erweiterung des Firmenfuhrparks. Ein Planungs- und Budgetcontrolling gewährleisten perma-

nent die Überwachung der Vorgaben. Zudem ermöglicht eine Konsolidierung der Geschäftstätigkeit,

entsprechende Kosteneinsparpotentiale schnell zu ermitteln und umzusetzen.

3.2. Personalkosten

Die gestiegenen Lebenshaltungskosten im Landkreis Tirschenreuth führten auch innerhalb der KEWOG-

Gruppe zu entsprechenden Lohn- und Gehaltssteigerungen. Das Unternehmen ist an keine Tarifverträge

gebunden, sondern die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden nach leistungsorientierten Kriterien

vergütet. Die Umstellung auf ein variables Vergütungssystem hat sich bewährt und zur Verbesserung der

Motivation bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern beigetragen, da diese nun auch an den Erfolgen

des Unternehmens partizipieren. Bedingt durch die demografische Entwicklung und einer schwierigen

Situation im Nachwuchsbereich sind wir gezwungen, in den nächsten Jahren im hoch qualifizierten Be-

reich, z. B. bei Bauingenieuren und Immobilienspezialisten, mit höheren Einstiegsgehältern zu kalkulieren.

Erschwerend kommt hinzu, dass wir unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aus dem gesamten Bundes-

gebiet rekrutieren müssen, da innerhalb des Landkreises nur schwierig fachlich qualifiziertes Personal im

Geschäftsfeld Immobilienwirtschaft gebunden werden kann. Diese Tatsache erfordert zukünftig eine An-

passung der Gehaltsstrukturen in der Immobilienwirtschaft an überregionales Niveau. Auf Grund des

kommunalen Hintergrunds der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH,

Tirschenreuth, und einem Vergleich mit öffentlichen Gehältern sind Konflikte vorprogrammiert. Betroffen

sind vor allem die Führungsebene und der hoch qualifizierte Bereich des Unternehmens.

4. Das Investitionsrisiko/Projektrisiko

Im Segment der Immobilienwirtschaft werden wir auch weiterhin nur in Städten umfassende Modernisie-

rungsmaßnahmen durchführen, um das Leerstandsrisiko einzugrenzen.

Bei allen Investitionen erfolgt generell eine Überprüfung unter Wirtschaftlichkeits- und Renditegesichts-

punkten bzw. hinsichtlich der Risiken. Szenarioberechnungen, wie z. B. die Discounted Cashflow-Methode,

sind sowohl für die Ermittlung des Cashflows über die Projektlaufzeit, im Zuge der Unternehmenskalkulation,

als auch für Finanzierungsanfragen bei Banken unerlässlich. Derzeit befinden sich zwei Vorratsprojekte inner-

halb des Immobilienportfolios. Bei dem Projekt “Am Rosengarten“ in Fulda, bei welchem es sich um ein

denkmalgeschütztes Areal mit einer Grundstücksfläche von 10.000 m² handelt, ist das Risiko überschaubar.

Die einzige Vorleistung stellt der Kapitaldienst dar, welchen fast ausschließlich die kurzfristigen Einnahmen

aus der Stellplatzvermietung abdecken. Das Projekt “Heimerl-Areal“ am Marktplatz in Tirschenreuth, auf

welchem ursprünglich ein Stadthotel entwickelt werden sollte, wird zurzeit in einer Machbarkeitsstudie ei-

nem Nutzungskonzept im Gewerbe- bzw. Wohnbereich zugeführt. Die Verwirklichung des Stadthotels ist an

einem anderen Standort durch die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH,

Tirschenreuth, geplant. Auf Grund der ohnehin hohen Investitionskosten bei Projekten stellen die Preiserhö-

hungen in der Bauindustrie, z. B. für Stahl oder Dämmstoffe, ein ernstzunehmendes Risiko dar, für welches es

31


III.

entsprechende Reserven zu kalkulieren gilt. Trotzdem konnten alle Maßnahmen im festgelegten

Kostenrahmen abgewickelt werden. Bei Projekten mit einer Bauzeit über einem Jahr erfolgt eine weitere

Überprüfung der Kalkulationen während der Bauphase. Zusätzlich sorgt das Projektmanagement innerhalb

des Reportings für eine permanente Kostenüberwachung.

Grundsätzlich ergeben sich bei Projekten, vor allem im Bauträgerbereich, Preis- und Vermarktungsrisiken. Wir

sorgen mit entsprechenden Exit-Strategien vor. Dies erfolgt im Einzelnen durch eine gesicherte Baufinanzie-

rung und ein langfristiges Vermietungsszenario. Auf Grund der aktuellen Situation der Projekte sind die Risi-

ken überschaubar. Langfristig können sich jedoch auch bei einer Exit-Strategie wirtschaftliche Risiken erge-

ben.

5. Das Zinsänderungsrisiko

Der deutliche Zinsanstieg Mitte 2007 setzte sich in der zweiten Jahreshälfte nicht fort. Langfristig rechnen

wir jedoch mit steigenden Zinsen und haben unsere Strategie darauf ausgerichtet. In unseren

Projektfinanzierungen wurden alle variabel finanzierten Positionen geschlossen und durch 10- bzw. 15-jäh-

rige Zinsswaps bzw. Cross-Currency Swaps abgesichert. Die volatilen Zinsmärkte ermöglichten es uns, gute

Einstiegszeitpunkte zu finden. Innerhalb der KEWOG-Gruppe verwenden wir beim aktiven Zinsmanage-

ment geeignete Zinssicherungsinstrumente bzw. Instrumente zur Zinsverbilligung. Unseren Derivaten sind

grundsätzlich entsprechende Grundgeschäfte (langfristige Objektfinanzierungen) zugeordnet. Aus bilan-

zieller Sicht bilden diese jedoch nicht immer eine Bewertungseinheit, so dass teilweise eine Bewertung zum

Bilanzstichtag zum Marktwert vorgenommen werden muss. Die Zinsänderungs- und Währungsrisiken wer-

den durch ein aktives Treasury professionell begleitet und ständig überwacht.

6. Fazit

Die grundsätzlichen Risiken sind unverändert geblieben. Die Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedin-

gungen hingegen spielen bei der zukünftigen Geschäftsstrategie der KEWOG Kommunale Entwicklungs-

und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, eine entscheidende Rolle.

Anzuführen ist in diesem Zusammenhang die EK 02-Problematik. Auch die kommunal strukturierten Woh-

nungsunternehmen werden hierbei grundsätzlich in Form einer “Strafsteuer“ zur Kasse gebeten. Die Einfüh-

rung eines Wahlrechts, weiterhin die alte Gesetzeslage anzuwenden, bei der es zu einer Nachversteuerung

von vorhandenen EK 02 nur im Falle einer Dividendenausschüttung kommt, ermöglicht es den Gesellschaf-

tern zu entscheiden, ob sie renditeorientiert agieren oder die Überschüsse im Unternehmen belassen wollen,

um etwa in Wohnungsbestände zu reinvestieren oder alternativ die Mieten auf einem erträglichen Niveau zu

halten. Des Weiteren belasten die ab dem Geschäftsjahr 2008 geltenden Einschränkungen des Betriebsaus-

gabenabzugs für Zinsaufwendungen (Zinsschranke) und die Erweiterungen der gewerbesteuerlichen Hinzu-

rechnungen für Finanzierungsanteile die kommunalen Wohnungsunternehmen stark.

Zudem ist das Unternehmen mit seinem Geschäftsmodell vom Beihilfe- bzw. Vergaberecht abhängig. Es gibt

klare Tendenzen, dass die Auflagen der EU die Kommunen bei ihrer Leistungsvergabe immer stärker ein-

schränken.

Als weitere Risiken sind die Ausläufer der internationalen Immobilienkrise, welche sich zur Bankenkrise ausge-

weitet hat, anzuführen. Eine Verschärfung des Ratings sowie Veränderungen bei den Kreditbedingungen,

z. B. höhere Margen sowie kürzere Kreditlaufzeiten, können nicht ausgeschlossen werden.

Prognosebericht

1. Prognose für die Gesellschaft

Der prognostizierte Jahresüberschuss 2007 mit TEUR 500 konnte mit EUR 1,0 Mio. deutlich überschritten

werden. Für das Geschäftsjahr 2008 plant die Gesellschaft mit einem Jahresüberschuss von rund EUR 1,2 Mio.

Langfristiges Ziel ist es, den Jahresüberschuss auf einem Niveau von rund EUR 1,0 Mio. zu stabilisieren. Maß-

geblichen Einfluss auf das Jahresergebnis 2008 haben die steigenden Mieterträge aus den gewerblichen

Projekten und der Verkauf der Logistikhalle in Mitterteich an die VIB Vermögen AG, Neuburg an der Donau,

mit EUR 5,59 Mio. Für das Geschäftsjahr 2008 haben wir für die Gesellschaft Umsatzerlöse von EUR 8,8 Mio.

budgetiert.

2. Prognose für die KEWOG-Gruppe

Für das Geschäftsjahr 2008 haben wir für die KEWOG-Gruppe Umsatzerlöse von EUR 16,4 Mio. budgetiert

sowie ein Jahresergebnis von EUR 1,3 Mio.

Bedingt durch die strukturellen Veränderungen und das Wachstum werden wir ab dem Geschäftsjahr 2008

einen freiwilligen Konzernabschluss erstellen, um so die Transparenz unserer Unternehmenskennzahlen

weiter zu verbessern.

Nachdem bereits im Geschäftsjahr 2007 die Verträge für das Stadtumbaumanagement in Selbitz, Naila und

Schwarzenbach am Wald geschlossen wurden, ergeben sich auch zukünftig gute Perspektiven weitere

Aufträge im Bereich Städtebau zu akquirieren. Wir gehen davon aus, dass sich auf Grund unserer Tätigkeit als

Stadtumbaumanager in dieser Region weitere Projekte im gewerblichen/kommunalen Bereich sowie

interessante Projektansätze im Segment Energiemanagement/-contracting ergeben.

Die KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, wird nach einer intensiven Projektentwicklung im

Geschäftsjahr 2007 voraussichtlich Ende des Geschäftsjahres 2008 eine Biogasanlage in Weira (Thüringen)

mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 5,0 Mio. errichten und betreiben. Durch dieses Projekt wird die

Gesellschaft sowohl hinsichtlich der zukünftigen Umsatzausrichtung als auch im Bereich des Betriebsergeb-

nisses positiv beeinflusst.



33


III.IV. Die wirtschaftliche Betätigung des Unternehmens

IV. Die wirtschaftliche Betätigung des Unternehmens

Geschäftsbereiche

Immobilienwirtschaft

Wohnungswirtschaft

Die noch im Geschäftsjahr 2006 zahlreich zu beobachtenden Verkäufe von ganzen Wohnungsunternehmen

und großen Wohnungsportfolios kamen im Geschäftsjahr 2007 weitestgehend zum Erliegen. Viele ausländi-

sche Investoren zogen sich, angesichts der steigenden Zinsen, ebenfalls aus den deutschen Wohnungsmärk-

ten zurück. Negative Auswirkungen brachte sicherlich auch die Finanzmarktkrise mit sich. Geringere Margen

und Mieterhöhungspotentiale sowie unterschätzte Instandhaltungsrisiken wirkten sich zudem auf die Ent-

wicklung in diesem Marktsegment aus. Des Weiteren hielt die Bewertung nach internationalen Bilanzie-

rungsstandards (IFRS) zum Fair Value (Marktwert) nicht den Tatsachen stand, so dass Wertkorrekturen im

Bereich der Immobilienbestände notwendig waren. Ein Grund, warum viele börsennotierte Wohnungs- und

Immobilienunternehmen drastische Kurseinbrüche erlitten.

Wir waren mit der Entwicklung unseres Wohnungsbestandes im abgelaufenen Geschäftsjahr 2007 zufrie-

den. Die Netto-Ist-Mieten lagen bei EUR 3,165 Mio. (i. Vj. 3,168 Mio.). Die Leerstandsquote betrug 9,9 %

(i. Vj. 9,6 %) bezogen auf den Gesamtbestand der Gesellschaft. Bei den voll modernisierten Beständen der

KEWOG Wohnen GmbH, Tirschenreuth, (304 Wohnungen im Bereich Mitterteich, Tirschenreuth und Wald-

sassen) ergab sich eine Leerstandsquote von 1,6 % (i. Vj. 2,3 %) im Geschäftsjahr 2007, was einer Vollvermie-

tung gleichkommt. Darüber hinaus verdeutlichte uns diese Auswertung eine steigende Wohnungsnachfra-

ge in den Städten bzw. nach modernisierten Wohnungen. Zu unserer Überraschung zeichnete sich auch in

der ländlichen Region eine Stagnation des Leerstands ab. Es erwies sich als die richtige Entscheidung, keine

flächendeckenden Sanierungen durchzuführen, sondern diese vielmehr den Bedürfnissen und finanziellen

Möglichkeiten der Mieter anzupassen. Die Immobilienwirtschaft stellt auch in Zukunft kein Erfolg verspre-

chendes Geschäftsfeld innerhalb der KEWOG-Gruppe dar. Vielmehr gilt es, die Bewirtschaftungskosten mit

den Mieteinnahmen zu decken und die Wohnungen durch ein entsprechendes Instandhaltungsbudget in

einem adäquaten Zustand zu erhalten. Für größere Modernisierungsmaßnahmen bedarf es eines Eigenka-

pitaleinsatzes von rund 30,0 % der Gesamtinvestition, so dass hierfür Erträge aus anderen gewinnbringen-

den Geschäftsbereichen herangezogen werden müssen. Diese Gründe zwingen uns dazu, das Portfolio für

die Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sorgfältig auszuwählen, vorzugsweise in zukunfts-

trächtigen innerstädtischen Lagen. Bei einem entsprechenden Kosten-Nutzen-Verhältnis und bei aussichts-

reichen Perspektiven sind wir nach wie vor an einem Portfoliozukauf im Innenstadtbereich interessiert. Im

Geschäftsjahr 2007 führten wir bereits erste Gespräche mit potentiellen Verkäufern und rechnen hierzu frü-

hestens im Geschäftsjahr 2008 mit den Verhandlungsergebnissen bzw. einer möglichen Umsetzung. Für

den Geschäftsbereich Immobilienwirtschaft ist es wichtig, die kritische Marke von 1.100 Wohnungen nicht

zu unterschreiten. Der derzeitige Bestand beläuft sich auf 1.135 WE abzüglich der vorgesehenen Verkäufe

von 136 WE der Kategorie 6 der Portfolioanalyse. Einen Portfoliozukauf in angemessenem Umfang würde

der gleiche Personalstamm bewältigen, während ein weiterer Abverkauf negative personelle und wirt-

schaftliche Auswirkungen zur Folge hätte. Im Geschäftsjahr 2007 wurden lediglich 26 WE der Kategorie 6

verkauft. In Anbetracht des relativ geringen Mietniveaus von EUR 3,59/m² bzw. EUR 3,97/m² (Nettomiete) bei

35

vollmodernisierten Objekten wurden wir unserer sozialen Verantwortung in vollem Umfang gerecht, vor al-

lem im Hinblick auf die ständig steigenden Betriebs- und Heizkosten.

Gewerbliche und kommunale Projekte

Dieser Geschäftsbereich kristallisierte sich in den letzten 2 Jahren innerhalb der Unternehmensgruppe her-

aus. Basierend auf einem dynamischen Geschäftsmodell, versucht man schwierige Projekte gemeinsam mit

der öffentlichen Hand in Form einer partnerschaftlichen Lösung zu konzipieren. Dank der Referenzprojekte,

Logistikzentrum in Mitterteich und Missionshaus “St. Peter“ in Tirschenreuth, erwirtschaftete die Gesellschaft

im Geschäftsjahr 2007 zusätzliche Mieteinnahmen. Mit diesen Projektentwicklungsmaßnahmen gilt es, so-

wohl Einmalmargen als auch nachhaltige Mietertragssteigerungen innerhalb der KEWOG-Gruppe zu erzielen,

welche die wirtschaftliche Situation langfristig stabilisieren. Nach Fertigstellung aller Projekte, u. a. “Ärztezen-

trum Kemnath“, ergeben sich ab Mitte des Geschäftsjahres 2008 zusätzliche Mieterträge im gewerblichen/

kommunalen Bereich von rund EUR 1,1 Mio. Durch die permanente Weiterentwicklung dieses Geschäftsmo-

dells und Anpassung an geänderte Marktverhältnisse sehen wir für die Zukunft, gerade im Hinblick auf den

strukturschwachen Raum, große Wachstumschancen in Verbindung mit klaren Wettbewerbsvorteilen ge-

genüber unseren Mitbewerbern.

Tochterunternehmen


Die positive Entwicklung des Geschäftsbereichs Projektentwicklung/Projektmanagement hat sich gemäß

den Erwartungen auch im Geschäftsjahr 2007 fortgesetzt. Die Ausgliederung als eigenständige 100%ige

Tochtergesellschaft und Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfolgten zum 1. April 2007. Seitdem werden so-

wohl KEWOG-eigene Bauprojekte als auch externe Großprojekte von dieser Gesellschaft betreut und abge-

wickelt.

In 2007 wurde nach dem Erwerb des Areals “St. Peter“ in Tirschenreuth durch die KEWOG Kommunale Ent-

wicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, das Projekt bzw. der Standort erfolgreich

entwickelt und der Umbau der Förderschule (Hauptmieter) kosten- und vor allem termingerecht in kürzester

Zeit – während der Sommerferien – zur Zufriedenheit aller Beteiligten abgewickelt. Ohne Zweifel trägt die

erfolgreiche Umsetzung dieser Maßnahme zur Stärkung der Region und insbesondere der Stadt Tirschen-

reuth bei.

Die Projektgesellschaft KEWOG Projekt Mitterteich GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, revitalisierte das “Werk B“

der ehemaligen Porzellanfabrik in Mitterteich und etablierte mit dem Start-up-Unternehmen GLAPOR Werk

Mitterteich GmbH, Mitterteich, als Mieter einen neuen Industriezweig in der Region. In den kommenden

Jahren wird, angesichts der guten Wachstumsprognosen, mit der weiteren Schaffung von Arbeitsplätzen

gerechnet, der Landkreis Tirschenreuth gestärkt und es spiegelt sich zudem die erfolgreiche Arbeit der

Die wirtschaftliche Betätigung des Unternehmens

IV.

KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, im kommunalen

Bereich darin wider. Im Geschäftsjahr 2008 wird die Entwicklung des Logistikzentrums Mitterteich weiter

fortgeführt. Die Fertigstellung einer neuen Halle für die Firma SCHOTT-Rohrglas GmbH, Mitterteich, erfolgt

bis Mai 2008.

Zwischen der Kliniken Nordoberpfalz AG, Weiden, und der KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG,

Tirschenreuth, wurde im Geschäftsjahr 2007 ein Erfolg versprechender Vertrag zur Sanierung und anschlie-

ßenden Vermietung der Krankenhaus-Großküche beim Klinikum Weiden geschlossen und mit dem Bau der

Maßnahme, unter der Projektleitung der KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, begonnen. Die

Fertigstellung des Projekts wird für Ende März 2008 avisiert.

Als externen Auftraggeber hat man die Firma GHOST Mountainbikes GmbH, Waldsassen, für ein Neubau-

Projekt gewonnen. Es entsteht in einer Bauzeit von etwa 8 Monaten eine neue Lagerhalle und ein großer

Verwaltungsbereich, der die verschiedenen Standorte der Firma in Waldsassen zusammenführt.

Mit variablen Honorar-Anteilen, die an den Projektzielen (Kosten, Termine) der Auftraggeber orientiert sind,

werden vertragliche Anreize für Auftraggeber geschaffen und vereinbart. Diese führen auf beiden Seiten zu

hoher Motivation, strukturierter Projektbearbeitung und guten Projektergebnissen (Win-win-Situation).

In der Geschäftsstelle Fulda wurden im Geschäftsjahr 2007 die bestehenden Verträge mit der Herz-Jesu-

Krankenhaus Fulda gGmbH, Fulda, vertragsgemäß bearbeitet und zusätzlich konnte aus dieser erfolgreichen

Zusammenarbeit mit der St. Vinzenz Krankenhaus gGmbH, Fulda, (Krankenhausträger) ein Folgeauftrag für

den Neubau des Nord-Ost-Flügels der St. Vinzenz-Krankenhaus Hanau gGmbH, Hanau, mit einem betreuten

Projektvolumen von über EUR 20,0 Mio. generiert werden, der die Auslastung des Projektteams in Fulda über

das Geschäftsjahr 2008 hinaus sicherstellt.

Die Auseinandersetzung mit dem Thema Gesundheitsimmobilien hat auch in der Region der Oberpfalz zu

einem gemeinsamen Projekt mit der Stadt Kemnath geführt, bei dem zentrums- und krankenhausnah ein

Ärztezentrum entsteht, das bereits jetzt zu 80,0 % vermietet ist und im Mai 2008 in Betrieb genommen

werden soll.

Derzeit betreut die KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, ein Projektvolumen von insgesamt

ca. EUR 60,0 Mio. brutto.


Im Januar 2007 wurde ein Teil des Geschäftsbereichs Städtebau als eigenständige 100%ige Tochtergesell-

schaft der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, in die

KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, ausgegliedert. Auch im Geschäftsjahr 2007 bestätigte sich für den

Bereich Städtebau eine stabile Umsatz- und Ertragslage, die die Erwartungen aus der Planung für das Ge-

schäftsjahr 2007 erfüllte. Dieses Ergebnis spiegelt die qualitativ hochwertige und kontinuierliche Tätigkeit

aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Bereichs wider und ist Ausdruck einer stabilen Zusammenarbeit

mit den bisherigen kommunalen Auftraggebern.

37

Hauptschwerpunkte der geschäftlichen Tätigkeit des Bereichs Städtebau sind nach wie vor die

treuhänderische Sanierungsträger- und Entwicklungsträgertätigkeit sowie die Tätigkeit als Sanierungsbeauf-

tragter für Städte und Gemeinden und damit verbunden die Vorbereitung und Durchführung von Maßnah-

men der Projektentwicklung und Projektumsetzung. Im Geschäftsjahr 2007 wurde das Dienstleistungsange-

bot spürbar auf weitere Akteure der Stadtentwicklung ausgedehnt. So erbrachte man insbesondere

Leistungen der Projektentwicklung und Projektsteuerung für Auftraggeber aus dem Bereich der Wohnungs-

unternehmen sowie freie Träger.

Der im Geschäftsjahr 2006 neu aufgebaute Bereich Stadtplanung konnte sich im Geschäftsjahr 2007 weiter

entwickeln. Schwerpunkte im planerischen Bereich waren hierbei die Erarbeitung von Stadtentwicklungs-

konzepten sowie Wettbewerbsbeiträgen zur Beantragung von Mitteln aus Städtebauförderungsprogram-

men und Leistungen des Stadtumbaumanagements. Im Bereich Stadtumbaumanagement wurden diese in

Sachsen-Anhalt und Hessen weitergeführt und in Bayern im Bereich einer interkommunalen Kooperation

neu hinzugewonnen.

Strukturell hat sich der Bereich Städtebau sowohl vom Personal als auch von der Geschäftstätigkeit spürbar

weiterentwickelt; es wurde weiterhin hoch qualifiziertes Personal aus dem Bereich Stadt- und Regionalpla-

nung und Finanzwirtschaft eingestellt. In der Geschäftstätigkeit strukturierten sich die Geschäftsfelder Sanie-

rungsträger- und Entwicklungsträgertätigkeit bzw. Sanierungsbeauftragter, Stadtplanung und Stadtumbau-

management sowie Projektentwicklung und -steuerung differenzierter heraus.

Im Hinblick auf die weitere Ausrichtung der Städtebauförderung in der Bundesrepublik Deutschland und den

energiepolitischen Vorgaben der Bundesregierung wird künftig der Bereich der energetischen

Stadterneuerung einen wesentlichen Schwerpunkt in der Stadtentwicklung darstellen. Es ist anzunehmen,

dass die Thematik der energetischen Stadterneuerung in Zukunft alle Belange der Geschäftstätigkeit des

Bereichs Städtebau berührt und damit auch neue strategische Herausforderungen an die Mitarbeiterinnen

und Mitarbeiter stellt.

Die zukünftige Ausrichtung des Bereichs Städtebau orientiert sich noch stärker an den einzelnen Geschäfts-

feldern sowie den bundespolitischen Vorgaben zur Stadtentwicklung, die sich insbesondere aus der LEIPZIG

CHARTA zur nachhaltigen europäischen Stadt, der nationalen Stadtentwicklungspolitik und der

Neustrukturierung der Städtebauförderungsprogramme ergeben.

Eine Fokussierung der künftigen Tätigkeit liegt neben der energetischen Stadterneuerung im Bereich des

Stadtumbaumanagements, insbesondere im “Stadtumbau West“. Hierbei können interdisziplinäre und quer-

schnittsorientiert arbeitende Teams den potenziellen Auftraggebern in Ausschreibungen “Rundum-Dienst-

leistungs-Pakete“ anbieten, die eine qualitativ hochwertige Umsetzung der Leistungen gewährleisten und

zur Wertschöpfung im Rahmen des Stadtumbauprozesses beitragen. Schwerpunkte sind hierbei die

Initiierung und Umsetzung ganzheitlicher und nachhaltiger Stadtentwicklungsprozesse. Die sich dabei erge-

benden Synergieeffekte mit den anderen Tochterunternehmen der KEWOG-Gruppe, insbesondere mit der

ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH, Regensburg, und KEWOG Energie und

Dienste GmbH, Tirschenreuth, stärken dabei die Position der KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, im

Wettbewerb mit anderen Wettbewerbsteilnehmern.


IV.


Der im Geschäftsjahr 2003 gegründete Contracting- und Energiemanagementbereich, mit Schwerpunkt auf

den Einsatz regenerativer Energien, konnte sich seit der Ausgliederung im Geschäftsjahr 2006 in die KEWOG

Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, weiterhin positiv entwickeln. Mittlerweile hat sich das Unterneh-

men, durch die hauptsächlich kommunalen Wärmekunden, eine stabile und langfristige Substanz geschaf-

fen, so dass jetzt neben kommunalen Projekten auch sinnvolle Gewerbeprojekte umgesetzt und Kunden

akquiriert werden. Insgesamt errichtete die Gesellschaft 27 Anlagen mit einer Gesamtkesselleistung von rund

20,0 MW. Das Investitionsvolumen belief sich auf rund EUR 3,6 Mio.

Um den durch die errichteten Anlagen und wachsenden Umsatz gestiegenen Personalaufwand gerecht zu

werden, verstärkte man das Personal im September 2007 im Bereich Energiecontrolling und Energiemanage-

ment und optimierte somit die interne Abwicklung weiter.

Die KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, setzt schwerpunktmäßig auf regenerative Energien

und trägt somit aktiv zum Klimaschutz bei. Allein durch die bisher installierten Hackschnitzel- und Holzpel-

letanlagen werden jährlich rund 4.500 Tonnen CO2 eingespart. Weiterhin leistet man durch die Mitbegrün-

dung und Beteiligung an der BEO GmbH Bündnis Energieautarkes Ostbayern, Regensburg, und durch die

aktive Mitgliedschaft beim Regionalmarketing Oberpfalz Ostbayern e. V., Regensburg, z. B. durch diverse

Veranstaltungen und Fachvorträge für Endverbraucher und Firmen, aktive Aufklärungsarbeit, um den Klima-

schutz sowie weitere Konzepte und Projekte voranzutreiben.

Das Unternehmen entscheidet sich mit der Entwicklung des Bioenergiezentrums in Weira klar für die kom-

plette Verwertung von organischen Reststoffen sowie biologischen Abfällen und gegen den Biogastrend,

welcher auf nachwachsende Rohstoffe abzielt. Durch die intensive Entwicklung des Standorts soll im Gewer-

begebiet ein Pilotprojekt entstehen, welches auf die Kombination verschiedener regenerativer Energien

abstellt. Es werden hierzu eine Pelletieranlage zur Verwertung von Landschaftspflege- und Resthölzern, eine

Verölungsanlage zur Verwertung von organischen Reststoffen sowie eine Biogasanlage zur Verwertung von

Speiseabfällen, Fetten und Bioabfällen zur Wärme- und Stromproduktion errichtet. Es ist geplant, dieses

Modell auch in anderen Regionen zu etablieren.

Weiterhin hat die KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, für das von der KEWOG Kommunale

Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, erworbene Areal “St. Peter“ sowie für

weitere Wärmeabnehmer, z. B. die Steyler Missionare und das Krankenhaus Tirschenreuth, ein ökologisches

und wirtschaftliches Nahwärmeversorgungskonzept auf Biomassebasis entwickelt, welches bis zur

Heizperiode 2008/2009 realisiert werden soll. Im Vorfeld wurde hierzu ein Wärmeliefervertrag mit der Klini-

ken Nordoberpfalz AG, Weiden, geschlossen.

Außerdem erfolgten im Geschäftsjahr 2007 die Fertigstellung des Biomasseheizwerks zur Wärmeversorgung

des Schulzentrums Marktredwitz mit einer Gesamtleistung von rund 3,5 MW sowie die Optimierung des

Sekundärnetzes zur Reduzierung der Energieverbräuche.

Durch die Entwicklung nachhaltiger und ganzheitlicher Energieversorgungsmodelle konnte sich die Gesell-

schaft weitere Wettbewerbsvorteile verschaffen und so nahezu das ganze Spektrum der regenerativen

39

Energien für öffentliche, private und gewerbliche Kunden anbieten. Die gestiegene Nachfrage nach dem

Know-how der KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, zeigte sich auch an den zunehmenden

Aufträgen für Beratungsleistung und für Projektbegleitung/-entwicklung mittels verschiedener Betreiber-

modelle.

ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH

Bei der ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH, Regensburg, zeichnete sich im

Geschäftsjahr 2007, nach erfolgreicher Konsolidierung der vergangenen Jahre, eine positive Entwicklung ab.

Der Personalaufbau um rund 70,0 %, in der Zeit von 2005 – 2007, ging mit einem parallelen Umsatzwachstum

und steigenden Ergebnis einher. Die Zusammenarbeit mit der KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth,

nahm in der Umsetzung des interkommunalen Entwicklungskonzepts für die Städte Naila, Selbitz und

Schwarzenbach am Wald konkrete Formen an. Eine weitere verstärkte Kooperation ist geplant.

Das Beteiligungsmodell zur Energieeinsparung mit der Stadt Geislingen, welches bis zu 30%ige Einsparungen

vorweisen kann, kommt zwischenzeitlich erfolgreich in verschiedenen Schulen zum Einsatz und erfreut sich

einer wachsenden Nachfrage. Eine Unterstützung bzw. ein Ausbau des Marketings in diesem Segment er-

folgt durch Vorträge auf nationalen und internationalen Veranstaltungen.

Um die öffentliche Wahrnehmung der ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH,

Regensburg, im bayerischen Raum zu stärken, übernahm Herr Josef Konradl die ehrenamtliche Geschäftsfüh-

rung der BEO GmbH Bündnis Energieautarkes Ostbayern, Regensburg, bei der u. a. die KEWOG Energie und

Dienste GmbH, Tirschenreuth, Gesellschafterin ist.

Die Erzielung hoher Umsatzrenditen erweist sich in dem Energieberatungsgeschäft, trotz der deutlich ge-

stiegenen Nachfrage, nach wie vor als schwierig. Demgegenüber stehen die geringen wirtschaftlichen und

finanziellen Risiken.

KEWOG Wohnen GmbH

Die KEWOG Wohnen GmbH, Tirschenreuth, wurde ausschließlich für die Abwicklung des sale and lease back

leasing-Fonds zusammen mit der Deutsche Immobilien Leasing GmbH, Düsseldorf, gegründet. Sie über-

nimmt, auf Grundlage des geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags, faktisch die Verwaltung der sich im

Fonds befindenden 304 Wohnungen. Der Anstieg der Leasingraten einerseits und das gedeckelte Mietniveau

andererseits (siehe Bericht Immobilienwirtschaft) führen derzeit zu einem negativen Betriebsergebnis. Ein

Ergebnisausgleich in Höhe von TEUR 94 erfolgte wie im Vorjahr durch die KEWOG Kommunale Entwicklungs-

und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, auf Basis der Patronatserklärung. Demgegenüber stan-

den Zinseinnahmen in Höhe von TEUR 225 p. a. durch die Einbindung eines Leasingnehmerdarlehens in die

Gesamtfinanzierung, welche rechtmäßig der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesell-

schaft mbH, Tirschenreuth, zugeschrieben wurden. Die Gesellschaft bleibt bis zum Ankaufszeitpunkt - vor-

aussichtlich im Geschäftsjahr 2012 - bestehen und wird im Anschluss entweder aufgelöst oder mit einer an-

deren Gesellschaft konsolidiert.


IV.

Projektgesellschaften

Allgemein

Die Projektgesellschaften entwickeln grundsätzlich nur einzelne Maßnahmen, die aus Transparenzgründen

ausgelagert werden. Nach Abschluss der Projekte bleibt oftmals der Mantel der Gesellschaft bestehen. Es ist

jedoch auch möglich, langfristige Objektfinanzierungen, wie z. B. bei der KEWOG Projekt Fulda GmbH, Fulda,

innerhalb der Gesellschaft abzuwickeln.


Die KEWOG Projekt Fulda GmbH, Fulda, beschäftigte sich vorrangig mit zwei großen Entwicklungsmaßnah-

men. Beim Projekt “Am Gemüsemarkt“ mit 45 Eigentumswohnungen und 4 Gewerbeeinheiten in der Innen-

stadt von Fulda wurden im Geschäftsjahr 2007 19 Wohnungen mit einem Gesamtumsatz von TEUR 3.922

verkauft. Die Umsätze haben maßgeblich zum Ergebnis im Geschäftsjahr 2007 beigetragen. Demgegenüber

stand ein Buchwertabgang in Höhe von TEUR 3.294, welcher sich mit einer Marge beim Projekt

“Am Gemüsemarkt“ in Höhe von TEUR 628 niedergeschlagen hat. Auf Grund der Bewertung nach dem

strengen Niederstwertprinzip im Umlaufvermögen wurde zum Bilanzstichtag wegen zukünftiger Risiken

eine Wertberichtigung von TEUR 234 nach dem kaufmännischen Vorsichtsprinzip vorgenommen, so dass

ein Buchwert von TEUR 3.962 verblieben ist. Im Geschäftsjahr 2008 erwarten wir eine Marge in Höhe von

TEUR 161. Das Worst-Case-Szenario, in Form einer Übernahme der Restbestände mit 4 Gewerbeeinheiten

und 10 Wohnungen im Anlagevermögen, ist bereits durch ein langfristiges Darlehen abgesichert. Die zu

erwartenden Mieterträge (Wohnungen: EUR 7,00/m², Gewerbeeinheiten: EUR 10,00/m²) begrenzen das

langfristige Verlustrisiko in diesem Projekt.

Bei dem sich im Bestand befindenden Areal “Am Rosengarten“ handelt es sich um ein klassisches

Bevorratungsgrundstück. Es sind entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten für die nächsten Jahre gege-

ben. Wir avisieren die Erstellung und deutschlandweite Vermarktung von 60 denkmalgeschützten

Wohnungen. Auf Grund der prognostizierten Entwicklung der Bevölkerung und Wirtschaftskraft sowie

attraktiver steuerlicher Rahmenbedingungen sehen wir einer Projektrealisierung positiv entgegen.


Die Gründung der KEWOG Projekt Mitterteich GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, erfolgte zum Zwecke der Revi-

talisierung und Entwicklung des ehemaligen “Werk B“ der Porzellanfabrik Mitterteich. Unsere Planung, das

41

“Werk B“ in eine langfristige Nutzung zu überführen, ist durch die Ansiedelung der Firma GLAPOR Werk Mit-

terteich GmbH, Mitterteich, mit dem Abschluss eines langfristigen Mietvertrags gelungen. Dank umfangrei-

cher Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten befinden sich die Halle und der umliegende Bereich auf dem

neuesten Stand. Des Weiteren entsteht derzeit mit dem Neubau auf rund 17.000 m² Fläche für die Firma

SCHOTT-Rohrglas GmbH, Mitterteich, ein Logistikzentrum mit 10.500 m² Nutzfläche, für welches ebenfalls

bereits ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen ist. Der Standort Mitterteich entwickelt sich, nicht zuletzt

durch die Autobahnanbindung und die zentrale Lage für den osteuropäischen Markt, zu einem optimalen

Stützpunkt in der wachsenden Logistikbranche.


Die KEWOG Projekt Unterföhring GmbH, Tirschenreuth, errichtete 36 Reihenhäuser im Einheimischenmodell

in Unterföhring. Bei diesem Projekt gab es erhebliche Schwierigkeiten bezüglich der Kosten- und Bauzeit.

Zum Bilanzstichtag waren die Risiken überschaubar. Die Rechtsstreitigkeiten konnten bis auf eine Firma im

Bereich des Trockenbaus beigelegt und zu einem positiven Ende gebracht werden.


Die KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, wurde zur Verwirklichung mehrerer

Projektentwicklungsmaßnahmen mit der Kliniken Nordoberpfalz AG, Weiden, gegründet. Derzeit wickelt die

Kommanditgesellschaft die Sanierung und den Umbau einer Großküche über ein Erbbaurechtsmodell ab.

Die Kosten- und Bauzeitentwicklung verlaufen planmäßig, so dass mit einer Fertigstellung Ende März 2008

gerechnet werden kann. Eine mietvertragliche Bindung mit der Kliniken Nordoberpfalz AG, Weiden, besteht

über 20 Jahre, bevor im Anschluss per Erbbaurechtsvertrag die automatische Rückübertragung der Küche an

das Klinikum ausgelöst wird. Des Weiteren erarbeitet man, im Rahmen eines geschlossenen Geschäftsbesor-

gungsvertrags, ein Konzept für den Neubau eines Verwaltungsgebäudes und einer Pathologie. Mittel- bzw.

langfristig fokussieren wir die Entwicklung eines Gesundheitszentrums, als Ergänzung für das Klinikum Wei-

den, auf Basis eines Geschäftsbesorgungsvertrags.

Sozialbau Zwickau GmbH

Bei der Sozialbau Zwickau GmbH, Zwickau, waren nur geringe Aktivitäten zu verzeichnen. Die Kommerziali-

sierung des Grundstücks “Am Kreuzberg“ wird fortgesetzt. Da sich jedoch nur noch 4 Grundstücke im dritten

Bauabschnitt befinden wird die Auswahl für potentielle Käufer schwieriger. Durch die geplante Erschließung

des vierten Bauabschnitts, die in 2009 vorgesehen ist, wird sich eine neue Verkaufsdynamik einstellen. Derzeit

verbessert sich die Lage am Grundstücksmarkt in Zwickau zusehends, was uns für die weitere Vermarktung

des vierten Bauabschnitts zuversichtlich in die Zukunft blicken lässt.


IV.

Referenzen


Nord-Ost-Flügel St. Vinzenz-Krankenhaus Hanau gGmbH, Hanau

Die St. Vinzenz-Krankenhaus Hanau gGmbH in Hanau ist ein Krankenhaus der Regelversorgung mit 272

Planbetten. Rund 500 Mitarbeiter sorgen sich jährlich um das Wohl von ca. 10.000 Patienten.

Mit dem Neubau des Nord-Ost-Flügels entstehen eine Erweiterung der Krankenstation, ein Entbindungszen-

trum sowie eine interdisziplinäre Notaufnahme mit Akutversorgungsbetten auf ca. 4.100 m² Nutzfl äche. Der

Baubeginn war im Herbst 2007.

Das Land Hessen fördert den Bau mit rund EUR 19,0 Mio. Die Bewilligung ermöglicht es dem Krankenhaus,

seine seit Jahren initiierte Zielplanung fortzusetzen und mit den schwierigen Rahmenbedingungen der Ge-

sundheitsstrukturgesetzgebung zurechtzukommen.


“St. Peter“, Tirschenreuth

Die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, übernahm im

Jahr 2007 das historische Gebäude in Tirschenreuth von den Steyler Missionaren. Nach der Erarbeitung eines

umfangreichen Nutzungskonzepts standen die Gesamtinvestitionskosten in Höhe von EUR 1,1 Mio. fest. Im

Anschluss an die Sanierung der Förderschule folgten weitere Erfolg versprechende Verhandlungen, vorran-

gig mit sozialen Trägern. Aktuell sind 3.142 m² von den insgesamt 5.069 m² fest vermietet. Ziel ist es, das

historische Gebäude für Tirschenreuth zu erhalten und die Mietfl ächen sozialen Institutionen zur Verfügung

zu stellen.

Logistikzentrum, Mitterteich

Auf Grund der Insolvenz der Porzellanfabrik schloss das “Werk B“ im Jahr 2005 seine Pforten. Die Stadt Mitter-

teich und die betroff enen Mitarbeiter standen vor einer schwierigen Situation. Im Jahr 2007 erfolgte in

Kooperation mit der Stadt Mitterteich die Revitalisierung. Nach umfassenden Entwicklungs- u. Sanierungsar-

beiten konnten die ehemalige Ofenhalle sowie ein Bürotrakt an die Firma GLAPOR Werk Mitterteich GmbH,

Mitterteich, übergeben werden. Kurz darauf wurden bereits die ersten Arbeitsplätze geschaff en. Anzumer-

ken ist, dass die Einbindung von öff entlichen Fördermitteln für die Entwicklung dieses Projekts unterblieben

ist. Auf dem Areal entsteht gleichzeitig eine neue Logistikhalle für die Firma SCHOTT-Rohrglas GmbH, Mitter-

teich, so dass sich das Gesamtinvestitionsvolumen bei EUR 6,7 Mio. bewegt.

43

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01 Nord-Ost-Flügel St. Vinzenz-Krankenhaus Hanau gGmbH, Hanau02 “St. Peter“, Tirschenreuth03 Logistikzentrum, Mitterteich (Bildrechte: Firma GLAPOR Werk Mitterteich GmbH, Mitterteich)04 Kostenneutrale bzw. kostengünstige Maßnahmen (No-Cost/Low-Cost) zur Steigerung der Energieeffi zienz in öff entlichen Bestandsgebäuden, z. B. Realschule Geislingen05 Hallen- und Freibad, Melsungen06 Wohnhaus im Gebäudekomplex “Alter Speicher“, Freyburg/Unstrut07 Altenwohn- und Pfl egeheim des Deutschen Roten Kreuzes Kreisverband Weißenfels e. V., Weißenfels08 Modernisierung der Baumaßnahme Lessingstraße 6 und 8, Bad Rodach


IV.

ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH

Kostenneutrale bzw. kostengünstige Maßnahmen (No-Cost/Low-Cost) zur Steigerung der Energie-

effizienz in öffentlichen Bestandsgebäuden, z. B. Realschule Geislingen

Besonders öffentlichen Verwaltungen fällt es oft schwer, ihrer Vorreiterrolle zum effizienten Einsatz von

Energie gerecht zu werden, besonders wenn hohe Anfangsinvestitionen erforderlich sind. Daher

sind kostenneutrale bzw. kostengünstige (No-Cost/Low-Cost) Maßnahmen zwingend nötig für die

erfolgreiche Umsetzung von Energieeffizienz-Maßnahmen in öffentlichen Gebäuden.

Ein Beispiel, wie ohne Kosten für die Kommune bereits im zweiten Jahr jährliche Energieeinsparungen von

über 20,0 % erreicht werden können, ist das Ressourcen-Sparprogramm (RSP) der Stadt Geislingen an der

Steige. Wegen des innovativen Ansatzes dient es als Modellprojekt für weitere Projekte in mehreren

EU-Ländern im Rahmen des ENERinTOWN Projekts (gefördert durch das Intelligent Energy Europe Programm

der EU-Kommission).

Das RSP wird von der ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH, Regensburg, in

den 40 Liegenschaften der Stadt Geislingen mit dem höchsten Energieverbrauch realisiert, z. B. in Rathäusern,

Verwaltungsgebäuden, Feuerwachen, Schulen, Kindergärten und Veranstaltungshallen. Kontinuierlich wer-

den technische- sowie Beratungs- und Schulungs maßnahmen entwickelt, die sich durch die Einsparungen

selbst finanzieren.

Drei Ziele werden verfolgt:Ökologisches Ziel: Einsparung von Energie und Ressourcen (Wasser, Abwasser, Müll) und damit •Verminderung der Umweltbelastung und des Treibhauseffektes;

Pädagogisches Ziel: Gebäudenutzer bzw. Schüler erfahren in der Praxis wie durch bewusstes Handeln •erfolgreich Ressourcen eingespart werden können;

Ökonomisches Ziel: Einsparung von Betriebsmitteln; freiwerdende Ressourcen können in zusätzliche Ein-•sparmaßnahmen reinvestiert werden.

Vor Beginn des Programms lagen die jährlichen Betriebsmittelausgaben für Wärme, Strom, Wasser/Abwasser

der ausgewählten 40 Liegenschaften im Durchschnitt bei rund EUR 1,0 Mio. € (Durchschnittswert aus den

Jahresverbräuchen der Jahre 2001 - 2003). Bereits im ersten Projektjahr 2004/2005 konnten Einsparungen

von rund TEUR 140 bzw. 13,0 % an Energiekosten (witterungsbereinigt) erzielt werden. 2005/2006 lagen

diese bereits bei rund TEUR 210 bzw. 19,9 % und erreichten im Jahr 2006/2007 rund TEUR 250 bzw. 23,2 %.

Insgesamt lagen die Einsparungen in den ersten 3 Jahren bei nahezu TEUR 600.

Die eingesparten Gelder werden größtenteils in Energiesparmaß nahmen und Beratung bzw. Schulung

reinvestiert. Damit finanziert sich das RSP aus den Einsparungen selbst und kann steigende Einsparungen in

den kommenden Jahren erzielen.

45

Die Vorteile für die Stadt Geislingen sind: Einsparung fossiler Ressourcen;•

Reduzierung von Emissionen bzw. Klimaschutz;•

Zusätzliche freie Finanzmittel; •

Einführung eines professionellen Energiemanagements;•

Praxisgerechte Vermittlung des Umgangs mit Energie und Umwelt an Gebäudenutzer bzw. Schüler.•

Bereits jetzt hat sich gezeigt, wie groß die Potentiale zur Ressourceneinsparung in städtischen Gebäuden

sind und wie wichtig die Durchführung der dargestellten kostensenkenden Maßnahmen in vergleichbaren

Städten ist.


Hallen- und Freibad, Melsungen

Nach gewonnener europaweiter Ausschreibung errichtete die KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschen-

reuth, für die Stadt Melsungen ein Biomasseheizwerk und versorgt das sanierte und erweiterte Hallen- und

Freibad der Stadt Melsungen seither hauptsächlich mit Wärme aus Holzhackschnitzeln und Öl zur Notversor-

gung. Die Gesamtkesselleistung liegt bei insgesamt 1.600 kW. Das Investitionsvolumen betrug rund TEUR 400.

Die jährliche CO2-Einsparung beträgt ca. 300 Tonnen. Die Biomasse stammt aus der Region. Der Leistungs-

umfang der KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, beinhaltete hierbei die Planung, den Bau, die

Finanzierung und den Betrieb des kompletten Heizwerks.


Wohnhaus im Gebäudekomplex “Alter Speicher“, Freyburg/Unstrut

Im Rahmen der Tätigkeit als treuhänderischer Sanierungsträger wurde durch die KEWOG Städtebau GmbH,

Tirschenreuth, als erster Bauabschnitt das Wohngebäude der innerstädtischen Gewerbebrache “Alter

Speicher“ zu einem Wohn- und Geschäftshaus saniert. Die denkmalgerechte Sanierung erfolgte unter Einbe-

ziehung alternativer Energien, in Form einer Solar- und einer Holzpelletanlage.

Altenwohn- und Pflegeheim des Deutschen Roten Kreuzes Kreisverband Weißenfels e. V.,

Weißenfels

Die KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, erbrachte im Auftrag des Deutschen Roten Kreuzes Kreisver-

band Weißenfels e. V., Weißenfels, beim Neubau eines Altenwohn- und pflegeheims in der Weißenfelser

Marienstraße mit 48 Pflegeplätzen und einem Bauvolumen von EUR 3,0 Mio., Leistungen der Projektsteuerung

im Rahmen des Baucontrollings mit Schwerpunkt Kosten- und Terminsteuerung.


IV.

47

V. Vorschlag über die Verwendung des ErgebnissesVI. Bericht des Aufsichtsrates

V. Vorschlag über die Verwendung des Ergebnisses

Die Geschäftsführung unterbreitet der Gesellschafterversammlung am 11. Juli 2008 folgenden Vorschlag

über die Verwendung des Ergebnisses:

Der Geschäftsführer schlägt vor, den Jahresüberschuss 2007 in Höhe von

EUR 969.707,48 zusammen mit dem Gewinnvortrag in Höhe von EUR 555.553,56

vollständig in die Gewinnrücklagen einzustellen.

Jahresüberschuss aus 2007 EUR 969.707,48

Das Eigenkapital stellt sich zum 31. Dezember 2007 wie folgt dar:

Gezeichnetes Kapital EUR 1.245.609,28

Satzungsmäßige Rücklage EUR 860.206,64

Andere Gewinnrücklagen EUR 3.832.923,87

Rücklage für eigene Anteile EUR 427.951,30

Gewinnvortrag EUR 555.553,56

Jahresüberschuss aus 2007 EUR 969.707,48

EUR 7.891.952,13

V.Vorschlag über die Verwendung des Ergebnisses

49

VI. Bericht des AufsichtsratesVI.

Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden

Aufgaben wahrgenommen.

Er wurde von der Geschäftsführung durch schriftliche und mündliche Berichte über die wirtschaftliche Lage

des Unternehmens und wichtige Geschäftsvorfälle laufend unterrichtet.

Der Aufsichtsrat genehmigt den vom Geschäftsführer vorgelegten Jahresabschluss und den Lagebericht für

das Jahr 2007 und stimmt dem Vorschlag der Geschäftsführung zur Ergebnisverwendung zu.

Der Gesellschafterversammlung werden die Genehmigung des Jahresabschlusses 2007, die Zustimmung zur

Verwendung des Ergebnisses und die Entlastung der Geschäftsführung vorgeschlagen.

Der Aufsichtsrat bedankt sich bei der Geschäftsführung sowie bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern

für die geleistete Arbeit im Geschäftsjahr 2007.

Der Aufsichtsratsvorsitzende, Karl Haberkorn, Landrat a. D.Tirschenreuth, 6. Juni 2008

Bericht des Aufsichtsrates

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VII. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007

VII. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007 Bilanz zum 31. Dezember 2007

EUR EUR EUR EUR

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle VermögensgegenständeSoftware 15.236,00 28.941,00

II. Sachanlagen1. Grundstücke mit Wohnbauten 19.142.035,99 19.737.946,342. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3.069.572,19 2.158.307,273. Grundstücke ohne Bauten 1.696.056,22 1.691.660,224. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 501.179,18 501.179,185. Bauten auf fremden Grundstücken 1.522.287,76 1.656.640,206. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 88.491,00 130.767,007. Anlagen im Bau 935.686,01 0,008. Bauvorbereitungskosten 629.756,65 27.585.065,00 175.579,37 26.052.079,58

III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.507.103,53 762.589,762. Beteiligungen 172.009,51 172.009,513. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 3.850.000,00 5.529.113,04 3.850.000,00 4.784.599,27

33.129.414,04 30.865.619,85

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte1. Bauvorbereitungskosten 5.437,53 5.437,532. Grundstücke mit unfertigen Bauten 132.452,73 132.036,923. Unfertige Leistungen 1.048.316,22 1.098.365,664. Andere Vorräte 191.459,30 1.377.665,78 254.323,08 1.490.163,19

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 59.418,84 78.035,692. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 35.643,50 63.188,493. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 125.307,72 308.142,164. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 4.797,76 12.649,325. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 967.703,79 609.453,176. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 18.768,75 18.768,757. Sonstige Vermögensgegenstände 288.146,00 1.499.786,36 330.689,45 1.420.927,03

III. WertpapiereEigene Anteile 427.951,30 427.951,30

IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben1. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 1.987.107,94 42.674,582. Bausparguthaben 33.237,34 2.020.345,28 27.117,34 69.791,92

5.325.748,72 3.408.833,44

C. Rechnungsabgrenzungsposten 55.690,26 57.553,7838.510.853,02 34.332.007,07

Treuhandvermögen 2.183.686,62 154.488.940,53

Aktiva 31.12.2007 31.12.2006

53

EUR EUR EUR EUR

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle VermögensgegenständeSoftware 15.236,00 28.941,00

II. Sachanlagen1. Grundstücke mit Wohnbauten 19.142.035,99 19.737.946,342. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3.069.572,19 2.158.307,273. Grundstücke ohne Bauten 1.696.056,22 1.691.660,224. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 501.179,18 501.179,185. Bauten auf fremden Grundstücken 1.522.287,76 1.656.640,206. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 88.491,00 130.767,007. Anlagen im Bau 935.686,01 0,008. Bauvorbereitungskosten 629.756,65 27.585.065,00 175.579,37 26.052.079,58

III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.507.103,53 762.589,762. Beteiligungen 172.009,51 172.009,513. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 3.850.000,00 5.529.113,04 3.850.000,00 4.784.599,27

33.129.414,04 30.865.619,85

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte1. Bauvorbereitungskosten 5.437,53 5.437,532. Grundstücke mit unfertigen Bauten 132.452,73 132.036,923. Unfertige Leistungen 1.048.316,22 1.098.365,664. Andere Vorräte 191.459,30 1.377.665,78 254.323,08 1.490.163,19

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 59.418,84 78.035,692. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 35.643,50 63.188,493. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 125.307,72 308.142,164. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 4.797,76 12.649,325. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 967.703,79 609.453,176. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 18.768,75 18.768,757. Sonstige Vermögensgegenstände 288.146,00 1.499.786,36 330.689,45 1.420.927,03

III. WertpapiereEigene Anteile 427.951,30 427.951,30

IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben1. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 1.987.107,94 42.674,582. Bausparguthaben 33.237,34 2.020.345,28 27.117,34 69.791,92

5.325.748,72 3.408.833,44

C. Rechnungsabgrenzungsposten 55.690,26 57.553,7838.510.853,02 34.332.007,07

Treuhandvermögen 2.183.686,62 154.488.940,53

EUR EUR EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 1.245.609,28 1.245.609,28

II. Gewinnrücklagen1. Rücklage für eigene Anteile 427.951,30 427.951,302. Satzungsmäßige Rücklagen 860.206,64 860.206,643. Andere Gewinnrücklagen 3.832.923,87 5.121.081,81 3.832.923,87 5.121.081,81

III. Gewinnvortrag 555.553,56 730.744,25

IV. Jahresüberschuss (i. Vj. -fehlbetrag) 969.707,48 -175.190,697.891.952,13 6.922.244,65

B. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 313.289,00 303.527,002. Steuerrückstellungen 0,00 1.000,003. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 3.191.317,32 3.664.787,004. Sonstige Rückstellungen 552.353,24 213.559,81

4.056.959,56 4.182.873,81

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 21.248.206,54 17.922.691,452. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.170.341,25 3.283.414,353. Erhaltene Anzahlungen 977.725,48 965.715,264. Verbindlichkeiten aus Vermietung 448.046,02 451.538,625. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 17.606,216. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 291.681,46 262.381,007. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 247.784,76 288.898,158. Sonstige Verbindlichkeiten 178.155,82 34.643,57 --davon aus Steuern EUR 167.784,49 (i. Vj. EUR 26.766,96)-- --davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 1.697,83 (i. Vj. EUR 3.523,07)--

26.561.941,33 23.226.888,61

38.510.853,02 34.332.007,07

Treuhandverbindlichkeiten 2.183.686,62 154.488.940,53

Passiva

VII.Jahresabschluss für das

Geschäftsjahr 2007

31.12.2007 31.12.2006

VII. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007

EUR EUR EUR EUR

1. Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung 3.316.772,93 3.211.198,92

b) aus Betreuungstätigkeit 134.122,00 1.619.540,59

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.207.762,60 4.658.657,53 784.374,04 5.615.113,55

2. Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimm-ten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 223.876,61 222.380,80

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 90.000,00 104.050,00

4. Sonstige betriebliche Erträge 853.522,24 273.119,71

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -1.134.774,43 -1.207.930,10

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -23.867,28 -20.168,66

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -386.972,95 -1.545.614,66 -297.333,59 -1.525.432,35

6. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter -980.645,30 -1.851.663,62

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung -172.745,20 -1.153.390,50 -377.148,75 -2.228.812,37

--davon für Altersversorgung EUR 25.688,73 (i. Vj. EUR 20.096,13)--

7. Abschreibungen

a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -772.768,45 -786.958,02

b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten -251.104,60 -1.023.873,05 0,00 -786.958,02

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.293.192,09 -1.164.484,53

9. Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen 740.171,34 0,00

10. Erträge aus Beteiligungen 3.387,26 4.321,90

11. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagever-mögens 225.225,00 225.263,50

12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 289.479,21 140.039,52

13. Abschreibungen auf Finanzanlagen -164.000,00 -134.159,28

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -897.284,71 -842.052,35

15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.006.964,18 -97.609,92

16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 37.410,31 0,00

17. Sonstige Steuern -74.667,01 -77.580,77

18. Jahresüberschuss (i. Vj. -fehlbetrag) 969.707,48 -175.190,69

2007 2006

55

VII. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 Anhang für das Geschäftsjahr 2007

Anhang für das Geschäftsjahr 2007

A. Allgemeine Angaben

Die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, ist eine mittel-

große Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB.

Es wurden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge mit den Tochtergesellschaften KEWOG Energie

und Dienste GmbH, Tirschenreuth, KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, und KEWOG Städte-

bau GmbH, Tirschenreuth, am 20. Juli 2007 rückwirkend zum 1. Januar 2007 abgeschlossen. In der Gesell-

schafterversammlung am 16. Juli 2007 wurde dem Abschluss der Beherrschungsverträge zugestimmt. Au-

ßerdem wurde ein Teil des Geschäftsbereichs Städtebau mit Beschluss in der Gesellschafterversammlung am

16. Juli 2007, mit Ausgliederungsvertrag vom 2. August 2007 und mit Handelsregistereintrag zum 17. Septem-

ber 2007, rückwirkend zum 1. Januar 2007 aus der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbauge-

sellschaft mbH, Tirschenreuth, auf die KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, ausgegliedert.

Auf Grund der erfolgten Ausgliederung sind die den Teilbetrieb Städtebau betreffenden Angaben in Bilanz

und Gewinn- und Verlustrechnung nicht mit dem Vorjahr vergleichbar.

Der Jahresabschluss wurde nach den für mittelgroße Kapitalgesellschaften geltenden Ansatz-, Bewertungs-

und Gliederungsvorschriften aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung

entspricht der VO über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen

in der Fassung vom 6. März 1987.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt worden.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und

Bewertungsmethoden angewandt:

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten

aktiviert und planmäßig entsprechend ihrer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 3 Jahren abgeschrie-

ben.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um die planmäßige

Abschreibung, angesetzt. Ältere Grundstücke mit Wohnbauten werden zwischen 50 und 80 Jahren grund-

sätzlich linear abgeschrieben; Neubauten mit 50 Jahren. Die Immobilie “Asylbewerberwohnheim“ wird auf

den Zeitraum des Erbbaurechtsvertrags auf 15 Jahre abgeschrieben. Nebengebäude und Garagen werden

auf eine Nutzungsdauer von 20 Jahren abgeschrieben. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten

werden unterschiedlich auf 25, 50 bzw. 80 Jahre abgeschrieben. Die Immobilie “Mitterteich 108“ wird als

einzige degressiv, nach § 7 Abs. 5 S. 1 Nr. 3 a EStG, abgeschrieben; momentaner Abschreibungssatz 1,25 %.

Nachträgliche Herstellungskosten werden handelsrechtlich auf die Restnutzungsdauer verteilt. Bewegliche

57

Anhangfür das Geschäftsjahr 2007

Anlagegüter werden zwischen 4 und 14 Jahren abgeschrieben; geringwertige Anlagegüter werden im

Zugangsjahr voll abgeschrieben. In die Herstellungskosten des als “Anlagen in Bau“ ausgewiesenen “Ärzte-

zentrums Kemnath“ wurden gemäß § 255 Abs. 3 HGB die auf den Zeitraum der Herstellung entfallenen

Fremdkapitalzinsen mit einbezogen.

Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert am

Bilanzstichtag angesetzt.

Das Vorratsvermögen wird zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren beizule-

genden Wert am Bilanzstichtag bewertet. Bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken des Umlaufver-

mögens werden grundsätzlich alle bis zum Verkauf des Grundstücks anfallenden Aufwendungen, die nach

§ 255 HGB zulässig sind, angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert angesetzt. Zu erwartende

Forderungsausfälle sind durch Einzel- und Pauschalwertberichtigungen berücksichtigt. Eine aktive Steuerab-

grenzung nach § 274 Abs. 2 HGB wurde nicht vorgenommen.

Wertpapiere werden zu den Anschaffungskosten bewertet.

Flüssige Mittel und Bausparguthaben und das Eigenkapital sind zu den Nennwerten bewertet worden.

Das unter den Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesene Disagio wird entsprechend der Laufzeit der

zugrunde gelegten Darlehen aufgelöst.

Die Rückstellungen sind so bemessen, dass sie allen erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen

Rechnung tragen. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach Maßgabe

eines versicherungsmathematischen Gutachtens ermittelt. Die Berechnung erfolgt unter Zuhilfenahme des

Teilwertverfahrens mit einem Rechnungszinsfuß von 6,0 %. Zugrunde gelegt wurden die Richttafeln 2005 G

von Dr. Klaus Heubeck. Die Rückstellung für Bauinstandhaltung ist eine Aufwandsrückstellung nach

§ 249 Abs. 2 HGB, die entsprechend der Stellungnahme 1/1990 “Rückstellungen für Bauinstandhaltung von

Wohnungsgebäuden“ des WFA gebildet wurde und berücksichtigt kalkulatorische und liquiditätswirksame

Positionen. Eine objektweise Auflösung wird beim Verkauf der Objekte vorgenommen.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag passiviert. Fremdwährungsverbindlichkeiten werden

mit dem Kurs zum Entstehungszeitpunkt bzw. dem höheren Stichtagskurs bewertet.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Vorräte

In der Position “unfertige Leistungen“ sind TEUR 893 (i. Vj. TEUR 888) noch nicht abgerechnete Betriebskosten

enthalten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Gegen Gesellschafter bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Forderungen:

Forderungen aus Vermietung TEUR 1 (i. Vj. TEUR 0)

Forderungen aus Betreuungstätigkeit TEUR 27 (i. Vj. TEUR 12)

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen TEUR 2 (i. Vj. TEUR 1)

Sonstige Vermögensgegenstände TEUR 2 (i. Vj. TEUR 0)

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen werden saldiert ausgewiesen. Hierin sind

Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.002 (i. Vj. Forderung TEUR 188) aus dem Liefer- und Leistungsverkehr,

Forderungen in Höhe von TEUR 1.230 (i. Vj. TEUR 421) aus den sonstigen Vermögensgegenständen und For-

derungen in Höhe von TEUR 740 (i. Vj. TEUR 0) aus Gewinnabführung enthalten. Bei den Forderungen gegen

Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, resultieren Forderungen in Höhe von TEUR 19

(i. Vj. TEUR 19) aus dem Liefer- und Leistungsverkehr.

In der Position “sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst

nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital (Stammkapital) in Höhe von EUR 1.245.609,28 ist voll einbezahlt.

Rückstellungen

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde für zukünftige Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von

TEUR 3.191 (i. Vj. TEUR 3.665) gebildet. In den sonstigen Rückstellungen sind im Wesentlichen Rückstellungen

für Prüfungs- und Beratungskosten in Höhe von TEUR 23 (i. Vj. TEUR 28), Rückstellungen für Urlaub in Höhe

von TEUR 25 (i. Vj. TEUR 66), Rückstellungen für Tantiemen in Höhe von TEUR 82 (i. Vj. TEUR 0) und Rückstel-

lungen für drohende Verluste auf Grund von Swapgeschäften in Höhe von TEUR 420 (i. Vj. TEUR 113) enthal-

ten.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind grundpfandrecht-

lich gesichert.

Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Verbindlichkeiten:

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten TEUR 2.997 (i. Vj. TEUR 3.237)

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern TEUR 296 (i. Vj. TEUR 324)

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen TEUR 23 (i. Vj. TEUR 17)

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden saldiert ausgewiesen. Hierin sind

sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 273 (i. Vj. TEUR 420) und Forderungen aus Lieferungen und

Leistungen in Höhe von TEUR 25 (i. Vj. TEUR 131) enthalten.

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstich-

tag rechtlich entstehen.

59

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Abschreibungen

Eine Wertberichtigung auf Finanzanlagen wurde gemäß § 253 Abs. 2 S. 3 HGB in Höhe von TEUR 164

(i. Vj. TEUR 134) vorgenommen. Auf unfertige Leistungen wurde eine Wertberichtigung in Höhe von TEUR 251

(i. Vj. TEUR 0) vorgenommen.

Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 602 (i. Vj. TEUR 220)

enthalten, die im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von

TEUR 396 (i. Vj. TEUR 170), Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 9 (i. Vj. TEUR 8)

und Währungsgewinne in Höhe von TEUR 12 (i. Vj. TEUR 5) enthalten. Zudem ergeben sich Erträge aus dem

Abgang des Anlagevermögens in Höhe von TEUR 29 (i. Vj. TEUR 29). Außerdem ist ein Ertrag auf Grund von

Forderungsverzichten von Tochterunternehmen in Höhe von TEUR 151 (i. Vj. TEUR 0) enthalten.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 279

(i. Vj. TEUR 202) enthalten, die im Wesentlichen Forderungsverluste in Höhe von TEUR 38 (i. Vj. TEUR 15), Ver-

luste aus dem Abgang von Anlagevermögen in Höhe von TEUR 14 (i. Vj. TEUR 32), Sachkostenaufwendungen

in Höhe von TEUR 35 (i. Vj. TEUR 0), Vorsteuerberichtigungen/-nachzahlungen in Höhe von TEUR 0 (i. Vj. TEUR 21)

und Wertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von TEUR 7 (i. Vj. TEUR 14) enthalten. Außerdem ist ein

Forderungsverzicht gegenüber einem Tochterunternehmen in Höhe von TEUR 185 (i. Vj. TEUR 113) enthal-

ten.

E. Ergänzende Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft hat sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Leasing- und Mietverträgen in Höhe von

TEUR 264 (i. Vj. TEUR 469). Insgesamt sind TEUR 120 (i. Vj. TEUR 201) innerhalb eines Jahres fällig. Die Verpflich-

tungen bestehen ausschließlich gegenüber Dritten. Außerdem bestehen finanzielle Verpflichtungen aus

Werkverträgen in Höhe von TEUR 1.156 (i. Vj. TEUR 0).

Im Rahmen unseres Leasingmodells (sale and lease back) zur zinsgünstigen Fremdfinanzierung von Moder-

nisierungsmaßnahmen wurden im Geschäftsjahr 2000 304 Wohnungen und 7 gewerbliche Einheiten im

Wege eines Erbbaurechtsvertrags auf die PANTUR Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH & Co. Objekt

Tirschenreuth KG, Düsseldorf, (kurz: PANTUR) übertragen. Gemäß Andienungsrechtsvertrag haben wir der

PANTUR den Abschluss eines Kaufvertrags über die angeführten Erbbaurechte angeboten. Die PANTUR kann

das Angebot nur mit Wirkung zum Ablauf der Gesamtmietzeit des Leasingvertrags, d. h. zum 1. Dezember 2020,

verlangen.


Der Kaufpreis entspricht dem im Leasingvertrag vereinbarten vertraglichen Restwert zum Ablauf der Ge-

samtmietzeit, mindestens jedoch dem steuerlichen Restbuchwert der Erbbaurechte nebst Baulichkeiten

und Anlagen, wie er sich nach Abzug der auf den Ankaufszeitpunkt berechneten linearen Abschreibungen

ergibt.

Haftungsverhältnisse

Es besteht eine Patronatserklärung in Höhe von TEUR 1.850 (i. Vj. TEUR 2.330) gegenüber der Sparkasse Fulda

zu Gunsten der KEWOG Projekt Fulda GmbH, Fulda, die in Höhe von TEUR 1.069 (i. Vj. TEUR 2.330) valutiert

und eine Patronatserklärung gegenüber der HypoVereinsbank AG zu Gunsten der ZREU Zentrum für ratio-

nelle Energieanwendung und Umwelt GmbH, Regensburg, die in Höhe von TEUR 0 (i. Vj. TEUR 50) valutiert.

Gegenüber den Mietern besteht eine branchenübliche Bürgschaft für die erhaltenen Mietkautionen. Diesbe-

züglich wurde auch eine Bürgschaft für die erhaltenen Mietkautionen, die die KEWOG Wohnen GmbH,

Tirschenreuth, betreffen, ausgegeben.

Die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, übernimmt

gegenüber der PANTUR die uneingeschränkte Verpflichtung dafür Sorge zu tragen, dass die Tochtergesell-

schaft KEWOG Wohnen GmbH, Tirschenreuth, während der Laufzeit des Leasingvertrags geleitet und finan-

ziell ausgestattet wird, dass sie stets in der Lage ist allen Verbindlichkeiten aus dem Immobilien-Leasing-

Vertrag fristgerecht nachzukommen und, dass die an die PANTUR gezahlten Mieten unter allen Umständen

endgültig bei der PANTUR verbleiben.

Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen des Risikomanagements des Unternehmens werden derivative Finanzinstrumente eingesetzt

um Risiken, die hauptsächlich aus Zins- und Wechselkursschwankungen resultieren, zu begrenzen.

In Bezug auf die Zinsswaps über EUR 1,34 Mio., EUR 0,52 Mio., EUR 0,74 Mio. und EUR 0,35 Mio. konnten Be-

wertungseinheiten durch entsprechende Darlehensverbindlichkeiten gebildet werden.

Für den Cross-Currency Swap über EUR 3,50 Mio./CZK 100,07 Mio., den Zinsswap über EUR 2,00 Mio. und den

Zinsswap über EUR 2,75 Mio. wird eine entsprechende Rückstellung für drohende Verluste aus Swapgeschäf-

ten in Höhe von TEUR 420 (i. Vj. TEUR 113) ausgewiesen.

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Mitarbeiterzahl

Außerdem wurde durchschnittlich 1 Auszubildender (i. Vj. 1) beschäftigt.

Darüber hinaus sind 51 (i. Vj. 51) stundenweise Beschäftigte (u. a. Hausmeister, Reinigungskräfte) für die Ge-

sellschaft tätig.

Der Rückgang der Beschäftigungszahlen steht in Zusammenhang mit der erfolgten teilweisen Ausgliederung

unseres Geschäftsbereichs Städtebau an unsere Tochtergesellschaft KEWOG Städtebau GmbH, Tirschen-

reuth.

Geschäftsführer

Herr Bernd Büsching Geschäftsführer Krummennaab

Auf die Angabe des Geschäftsführergehalts wird nach § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihrer Hinterbliebenen:

Für laufende Pensionen wurden Rückstellungen in Höhe von EUR 86.285,00 (i. Vj. EUR 88.111,00) gebildet.

Vollzeitbeschäftigte i. Vj. Teilzeitbeschäftigte i. Vj.

Kaufmännische Mitarbeiter 19 51 5 11

Technische Mitarbeiter 1 1

Insgesamt 20 52 5 11

Elternzeit 3 0


Aufsichtsrat

Dem Aufsichtsrat gehörten 2007 folgende Mitglieder an:

Herr Karl Haberkorn Vorsitzender Landrat des Landkreises Tirschenreuth

Herr Franz Stahl stv. Vorsitzender Bürgermeister der Stadt Tirschenreuth

Herr Herbert Hahn Mitglied Bürgermeister der Stadt Waldsassen

Herr Roland Grillmeier Mitglied Bürgermeister der Stadt Mitterteich

Herr Hubert Kellner Mitglied Bürgermeister der Stadt Waldershof

Herr Toni Dutz Mitglied Bürgermeister des Marktes Wiesau

Herr Werner Nickl Mitglied Bürgermeister der Stadt Kemnath

Herr Manfred Porsch Mitglied Bürgermeister der Gemeinde Speichersdorf

Herr Bruno Ponnath Mitglied Rentner, Stadt Kemnath

Ehrenmitglieder auf Lebenszeit

Herr Max Franz Dipl.-Ing. (FH) Stadt Tirschenreuth

Herr Albert Kellner Sparkassendirektor a. D. Stadt Tirschenreuth

Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten Aufwandsentschädigungen von insgesamt TEUR 11 (i. Vj. TEUR 11).

Gewinnverwendungsvorschlag

Der Geschäftsführer schlägt vor, den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 969.707,48 zusammen mit dem Gewinn-

vortrag in Höhe von EUR 555.553,56 vollständig in die Gewinnrücklagen einzustellen.




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Impressum

Fotos & Texte:

KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth

Impressum

Bild von links nach rechts:Geschäftsbereichsleiterin Finanzen: Frau Marion Scharnagl, Geschäftsführer: Herr Bernd Büsching, Assistentin der Geschäftsleitung: Frau Bianka Fenzl

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w.m

yC3.

comKEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH

Bahnhofstraße 51 Telefon (0 96 31) 70 06-0 www.kewog.de

95643 Tirschenreuth Telefax (0 96 31) 70 06-10 [email protected]

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