FIDEICOMISOS EL VEHÍCULO DE FINANCIAMIENTO DE MAYOR CRECIMIENTO DESDE LA CRISIS ASPECTOS PRACTICOS...

FIDEICOMISOSEL VEHÍCULO DE FINANCIAMIENTO DE MAYOR CRECIMIENTO DESDE LA CRISIS

ASPECTOS PRACTICOS

FIDEICOMISO INMOBILIARIO

Alejandra Caballero

Buenos Aires - 10 de noviembre de 2006Sheraton Hotel

INFOBAEProfesional.com

GRISPO & ASOCIADOSAbogados

ORGANIZAN

Vitale, Manoff & Feilbogen

Abogados - Consultores

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Convierte instituto jurídico en instrumento financiero

Regula aspectos de aplicación general

Permite su aplicación en diversos sectores de la economía, viabilizando

proyectos de inversión

De gran aplicación en el sector urbano e inmobiliario

Ley 24.441. Finaciación de la

Vivienda y la Construcción

ALEJANDRA CABALLERO

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Herramienta jurídico – financiera versátil

Permite encapsular activos físicos, recursos financieros o flujos de fondos

Patrimonio de Afectación. Intangible y diferenciado

Constituye una verdadera transferencia

Puede ser Ordinario (Administración, garantía, inversión, pago) o Financiero

Mitiga riesgos (seguridad jurídica, transparencia, certidumbre)

Mejora programación financiera en proyectos de inversión

Contrato sobre base de CONFIANZA

Todo fideicomiso constituye por naturaleza una GARANTIA

El Fideicomiso

3ALEJANDRA CABALLERO



Bilateral

Formal

Temporario

Sobre todo tipo de bienes (cosas, créditos y derechos)

Si transmite cosas implica cesión de dominio fiduciario

Autonomía de la voluntad

Liquidación especial (economía - celeridad – transparencia)

Resolución alternativa de conflictos extrajudicial, por arbitraje

Contrato de Fideicomiso: Características


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“Cuando una persona

(Fiduciante)

transmite a otra

(Fiduciario)

bienes determinados en propiedad

(Patrimonio Fideicomitido)

y esta última la ejerce en beneficio de quien designa el contrato,

(Beneficiario)

hasta que al final del contrato (plazo o condición) las transmite al Fiduciante, al Beneficiario o al Fideicomisario.

Hay Fideicomiso


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FIDUCIANTE

FIDUCIARIO

BENEFICIARIO

FIDEICOMISOBIENES

Transmisión Designación

FIDEICOMISARIO

1 … Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados …

2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio …

3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) …

4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario


Abogados - ConsultoresEsquema del Fideicomiso


Seguridad jurídica

Transparencia

Procedimiento y gestión de proyectos estandarizados

Programación financiera de inversiones

Disminución de riesgo crediticio

Reducción de costos de proyectos

Ventajas del Fideicomiso


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El Fiduciario es PROPIETARIO de los bienes transmitidos

El Fiduciario ejerce una propiedad (titularidad de dominio) de tipo IMPERFECTA:

Límite Temporal (sujeto a plazo o condición)

Límite por finalidad de creación del Fideicomiso (a favor y en interés exclusivo de los Beneficiarios)

Límite por deber de Rendición de Cuentas de su gestión

Los bienes transmitidos integran un Patrimonio de Afectación SEPARADO del patrimonio del Fiduciante y del patrimonio del Fiduciario (art. 14) y aplicado a los fines de creación del Fideicomiso

Efectos del Fideicomiso:

Propiedad Fiduciaria


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El Fiduciario debe actuar con la “PRUDENCIA Y DILIGENCIA DE UN BUEN HOMBRE DE NEGOCIOS que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.” (art. 6)

Obligaciones

Cumplir las instrucciones de gestión

Ejercer acciones de conservación de los bienes

Rendir cuentas

Transmitir los bienes al término del Fideicomiso

Responsabilidades

Por incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso

Frente a terceros

Penal del Fiduciario

Indemnidad del Fiduciario

Sustitución o remoción del Fiduciario

Actuación del Fiduciario


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Efecto de Aislamiento y Protección


FIDUCIANTE FIDUCIARIO

Bienes Propios

Fideicomiso

Bienes

Bienes Propios

El Patrimonio Fideicomitido está aislado del patrimonio y de los riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores Ni Fiduciante, ni Fiduciario responden con sus bienes por obligaciones del Fideicomiso (art. 16)

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Estructura ideal para desarrollo y comercialización de proyectos

Blindaje legal financiero probado

Diseño y operación versátil y flexible

Viabiliza el financiamiento de proyectos

Permite estructuración de project finance

Puerta de acceso al mercado de capitales

El Fideicomiso

en Proyectos Urbanos e Inmobiliarios


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Auge de industria de la construcción

Ventajas del fideicomiso sobre otras formas asociativas

Escala de proyectos inmobiliarios requerida para constituir un fideicomiso

Viabilidad de financiar proyectos de construcción en mercado de capitales

Consideraciones Frecuentes


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Ahorro expulsado del sistema bancario por crisis 2001 / 2002

Liquidez generada, en determinados sectores, por altos precios de

commodities

Captación de capitales. Inversiones extranjeras directas

Déficit habitacional histórico. Demanda insatisfecha

Crecimiento en indicadores de oferta y demanda de crédito hipotecario

Potencial crecimiento del sector enfocado a sectores de ingresos medios

y bajos

Causas de Crecimiento de la

Construcción


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Comercialización a través de empresa comercializadora

Construcción por consorcio de copropietarios

Construcción bajo diferentes esquemas societarios

Construcción sobre base de acuerdos informales (confianza)

Constitución de Fideicomisos Inmobiliarios

Formas Asociativas Típicas Utilizadas en

la Construcción


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Fideicomiso / Sociedades Anónimas

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Fiduciante / BeneficiarioSocio: Derechos y Obligaciones

Impuesto a las Ganancias: Cuando Fiduciante = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismo

Impuesto a las Ganancias: 35%

Actividad exclusivaRiesgos derivados de otras actividades

Contrato Privado conf. Ley 24.441

Creación

Modificación Privado

Liquidación

Inspección General de Justicia:

Creación e inscripción

Modificaciones

Disolución y Liquidación

FideicomisoSociedades (S.A.)

ALEJANDRA CABALLERO

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Contrato de Fideicomiso

Inmueble

Proyecto

Dinero

Fiduciantes

Instrucción / Mandato

Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades

FiduciarioBeneficiario Fiduciante

Resultado de la venta menos costo y gastos

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• Dueño del Terreno



Ejemplo de Fideicomiso aplicado a

Proyectos Inmobiliarios

• Inversores

• Empresa Constructora

ALEJANDRA CABALLERO

FIDUCIANTE

FIDUCIARIO

INVERSORES

FIDEICOMISO FINANCIEROBIENES TITULOS

Mejoramiento de Riesgo

Calificadora

de RiesgoAdministrador

Agente de Registro y Pago

Títulos de Deuda

Certificado de Participación

Fideicomiso Financiero

aplicado a Proyectos Inmobiliarios

ALEJANDRA CABALLERO

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Por el Mundo y Mirando Vidrieras


Sistemas de financiamiento para construccion

Con aplicación de fideicomisos

Antecedente común: Ausencia de políticas de Estado + Falta de financiamiento = Déficit habitacional

Solución: Planificación + Sistemas Modernos + Fideicomiso

Desde hace décadas existen sistemas e instrumentos, de aplicación probada en otros países, que viabilizan el financiamiento y el crecimiento sostenido del sector

El Fideicomiso es el vehículo, por excelencia, utilizado para instrumentar los diferentes sistemas y mecanismos

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Algunos Sistemas de financiamiento para construccion con aplicación de fideicomisos

TIF (Tax Increment Financing) y REIT (Real Estate Investment Trust): de amplia aplicación en México, Canadá, USA, Japón, Alemania, España, UK

Modelo de “subsidios directos” y emisión de bonos: utilizados en Chile

Agencias “Fanny Mae”, “Freddie Mac” y “Ginnie Mae”: desde la década del 60 han posibilitado que el 70% de los norteamericanos sean propietarios, en USA

Todos estos sistemas tradicionales y modernos a la vez, son alternativas para permitir el acceso a la vivienda de sectores de ingresos medios y bajos y para potenciar el crecimiento sostenido del sector de la construcción y de la economía

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Buenos Aires – 10 de noviembre de 2006

Muchas Gracias!

FIDEICOMISOSEl vehículo de financiamiento de mayor

crecimiento desde la crisis aspectos practicos

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