2017.1.13

セミナー資料

建物所有法人を使った節税対策

資料① 練習問題 ........................................... 全 3 ページ

資料② 所得税率等一覧表 他 ................... 全 2 ページ

資料③ 相続税の速算表 他 ....................... 全 4 ページ

資料④ 今回の研修ポイント ....................... 全 4 ページ

資料⑤ 不動産所有者の納税義務 ............... 全 4 ページ

資料⑥ 借地権等の評価方法について ....... 全 4 ページ

税理士法人ケインズアイ

資料① 練習問題

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2017/1/13

練習問題

1. 所得税・住民税 編

課税所得金額 20,000,000円（所得から差し引かれる金額 控除後） 不動産オーナーの

所得税・住民税はいくらですか？

20,000,000円×50%－2,796,000円＝7,204,000円

今、セブンイレブンに店舗建貸をして、所得金額が 10,000,000円増加し、課税所得金額が 30,000,000円になりました。

所得税・住民税はいくらですか？

30,000,000円×50%－2,796,000円＝12,204,000円

増加税額はいくらですか？

12,204,000円－7,204,000円＝5,000,000円

差し引き残った財産：10,000,000円－5,000,000円＝5,000,000円

20年でいくらたまりますか？5,000,000円×20年＝100,000,000円

１ 2 3

4 5 6

6 3

資料① 練習問題

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2017/1/13

2. 相続税 編

① 相続人配偶者無し・子ども二人の相続税を「相続税額早見表」で確認しましょう。

相続財産 500,000,000円

相続税額 152,100,000円

② 20年後に「1.所得税・住民税 編」で計算したように、100,000,000円を貯めて相続財産が 600,000,000円になったところで亡くなりました。

相続税を「相続税額早見表」で確認しましょう。

相続財産 600,000,000円相続税額 197,100,000円

増加税額はいくらですか？

197,100,000円－152,100,000円＝45,000,000円（増加税率）45,000,000円／100,000,000円＝45%

③ この不動産オーナーは 20 年後に、店舗建貸によって「いくら」稼いで「いくら」税金を払い、「いくら」残ったのでしょうか？

20年間で稼いだ金額10,000,000円×20年＝200,000,000円

20年間で払った所得税・住民税5,000,000円×20＝100,000,000円

差し引き残った財産（相続財産増加分）

200,000,000円－100,000,000円＝100,000,000円

相続税増加額

45,000,000円

相続税支払い後に残った金額

100,000,000円－45,000,000円＝55,000,000円

7

8

8 7

9

9 10

10 11

資料① 練習問題

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3.法人を使った所得税・住民税の節税計算 編

子どもたちが会社を作って、会社が 10,000,000円の利益を 20年間出し続けた場合、20年間で「法人税・住民税等」は「いくら」払うことになり、会社に「いくら」残るのでしょう。

法人税・住民税等を法人税早見表で計算してみます。

【1年間の税金】10,000,000円×26.5％＝2,650,000円

【20年間の税金】2,650,000円×20＝53,000,000円

【20年間で会社に残る金額】10,000,000円×20年－53,000,000円＝147,000,000円

オーナー様が自分の所得にしていた場合と、相続税の影響を入れて比較

したらその差額はいくらですか？

147,000,000円－55,000,000円＝92,000,000円

その差額は、ほぼ 9 千万円 ！ ！ ！

26 27

28

11

資料②　所得税率等一覧表　他

所得税・住民税税率表

2017.1.13

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法＝法人税住＝法人住民税事＝法人事業税

資料②　所得税率等一覧表　他

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2017.1.13

資料③ 相続税の速算表 他 2017.1.13

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相続税の速算表

法定相続人の法定相続分に応じる各取得金額 税率 控除額

1,000万円以下 10％ ‐

3,000万円以下 15％ 50万円

5,000万円以下 20％ 200万円

10,000万円以下 30％ 700万円

20,000万円以下 40％ 1,700万円

30,000万円以下 45％ 2,700万円

60,000万円以下 50％ 4,200万円

60,000万円超 55％ 7,200万円

〇 法定相続分で分割した場合

【一次相続】6,555万円

(注 1) 基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人 (注 3) 配偶者の税額軽減

① 法定相続分まで無税

② 1億 6,000万まで無税(注 2) 法定相続分

① 配偶者と子が相続人の場合

配偶者の 2分の 1 子 2分の 1 ② 配偶者と父母が相続人の場合

配偶者 3分の 2 父母 3分の 1 ③ 配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合

配偶者 4分の 3 兄弟姉妹 4分の 1

資料③ 相続税の速算表 他 2017.1.13

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資料③ 相続税の速算表　他 2017.1.13

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資料③ 相続税の速算表　他 2017.1.13

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資料④ 今回の研修ポイント 2017.1.13

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今回の研修のポイント

地主は一般的に高額所得者であり相続財産も大きい場合が多い。

そこで相続対策として、地主にお金が溜まるのではなく、子供にお金が貯まる方法を考えてあげる事が

大切です。 建物を子供が設立した法人に建てさせるスキーム、すなわち建物所有法人を使った節税

が有効なのです。

なぜ、建物所有法人が有効なのかポイントをまとめましたので押さえて下さい。

1. 不動産の賃貸借をする場合、貸主はその不動産の持ち主であることが原則です。

例外として不動産管理会社を使ったサブリースの形態があるわけです。

その賃料に根拠のないサブリース契約があることから国税局の裁判事例を皆さんに紹介します。サ

ブリース契約は危ないことを理解してください

2. 家賃と地代の違いをしっかりと認識してください

家賃は建物を借りる対価として家主に借主が支払う賃料です。

建物は土地の上に建っているので、建物所有者と土地の所有者が違う場合、一見、建物部分を

家主に家賃として支払い、その土地の部分を地代として、その土地の所有者に支払うような契約を考

えるかもしれませんが、借地借家法では、建物の賃借人は建物所有者と契約すれば事足り、建物の

敷地の所有者が異なる場合であっても、その敷地の所有者と契約することはありません。

地代はあくまでも建物所有者が敷地の所有者に土地の使用料として支払う賃料の事をいうのです。

従って、土地の所有者が建物の賃借人から地代をもらう事はないということです。

3. 敷地が建物の所有者と違う場合、建物の所有者は借地権者として地主に対して借地権を持つことになります。（やはりちょっと難しい話になりますが…）

建物所有者と敷地の所有者とのあいだの土地の貸借に関する契約には、敷地の利用の対価

として地代を地主に支払う方法か、または使用貸借により無料で使わせてもらうか、いずれかに

なります。

地代を払う方法による場合、建物が不動産登記されている以上その敷地の地主に対して、建

物の所有者は法律的に借地権者として建物を持ち続ける権利が保証されます。

使用貸借の場合には建物所有者には借地権はありません。仮に地主から立ち退きを要求さ

れれば立ち退かなければならないことになります。

資料④ 今回の研修ポイント 2017.1.13

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4. 借地権の考え方

他人に建物を建てさせた場合、立ち退き要求ができなければ半永久的にその土地は建物所有者

に占有されることになります。

そこで地主は、“その不利益の対価として権利金を土地の賃貸借の際に建物所有者に要求する”こ

とになるのです。この考え方を税法は原則とします。

したがって借地契約には権利金が必要だということが原則になります。

国税局のルールを今回の『借地権の評価方法について』というレジメで紹介しています。

もう一度いいますが、税法の考え方は権利金ありきです。その評価は説明した通り路線価表に記

載された ABCDＥなどによって権利の強さが表されています。

詳細はレジメを参照下さい。

権利金の支払いがない場合には、建物所有者は地主から権利金相当額をもらったものとして、課

税するもので、そのことを『借地権の認定課税』といいその計算方法はレジメの通りです。

5. 税法の借地権に対する特別ルール

借地権の認定課税を避けるために特別ルールが 2つ設けられています。

1つは権利金の支払いに代えて、通常の地代より高い地代を払うことで“権利金を支払わなくてもよし”

とするものです。

借地権という権利を取得するのではなくその権利そのものを賃借するという考え方で、高額な賃借料

を払うことで権利金の支払いがなくても一般的取引として認めるものです。 その高額な賃料のことを

『相当の地代』と税法ではいいます。

その額はレジメにある通り、相続税評価額×年 6%にあたる金額とするものです。

もう一つが同族関係者間の取引についてです。

同族関係者とは家族関係を指します。家族が持つ法人（同族会社）も含まれます。 同族関係者間

では、第三者間と違って、その取引が経済原則によらずに行われることがよくあります。

親子間の取引や同族会社と個人の取引など、その価格決定はお互いの環境を考えて行われる場合

が大半です。

取引価格が第三者間と比較して異常に安かったり異常に高かったりするわけです。そこで同族関係

者間についても特別ルールが作られています。

資料④ 今回の研修ポイント 2017.1.13

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6. 『借地権の無償返還の届出』は魔法の杖

借地権の対価である権利金について、同族関係者間の取引では上記 5 の理由から支払われない場

合が起きえます。

もともと立退料など要求せず、建物取り壊しと同時に立ち退くケースが同族関係者間ではあるわけです。

そこで建物所有者が法人で敷地が個人の場合に限り、『借地権の無償返還の届出書』を契約時に法

人が地主との連名により、税務署に提出することで権利金を支払わなくても問題にしないことになってい

るのです。

この届け出さえ税務署に提出すればややこしい借地権の問題は発生しないのです。なんだそんなこ

とか？と思うかもしれませんが本当に『借地権の無償返還の届出書』は魔法の杖なのです。

『借地権の無償返還の届け出』は、同族関係者だけでなく第三者間との取引においても、上記 5の相

当の地代に満たない地代が生じた場合（安い地代契約をした場合）に、これを提出することで有効とされ

ています。

7. 建物所有法人のスキームの説明

地主は一般的に高額所得者であり相続財産も大きい場合が多い。

そこで相続対策として、地主にお金が溜まるのではなく、子供にお金が貯まる方法を考える事が大切で

す。 ポイント 1の原則にたつと、建物を建てない限り地主にお金が貯まってしまうのです。

そこで建物を子供が設立した法人に建てさせるスキームが必要になります。

その設立した法人は同族会社の特別ルールである『借地権の無償返還の届出書』を提出して借地権

課税の心配をなくします。

法人は地主に出来る限り少ない地代を払うことで利益を会社に貯めていくか、あるいは子供が役員と

なって利益を給料としてもらうというスキームを作るのです。

資料④ 今回の研修ポイント 2017.1.13

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8. 建物所有法人のスキームを勧めるさらなる理由

今サラリーマンの間でも不動産投資が話題になる時代です。

収支計画がしっかりしていればビル一棟をサラリーマンでも買えるように銀行が融資をしてくれる時代で

す。

法人を設立して法人にビルを取得させ運営して行く方法がサラリーマンの間でも取られているのです。

サラリーマンの副業禁止や社会保険料のことを考慮して、会社から給料は取らずに、会社にお金を貯め

ていく方法です。

この方式をとれば財産は不動産ではなくその法人の株式ということになります。株式は非常に使い勝

手が良いもので、発行株数を自由に処分することができます。ぜひ子供に会社を設立させて株主になっ

てもらってください。

将来、数株ずつ子供が孫に贈与して次の相続に備えるとか、会社そのもの(全株を売却する)を売却

したり使い勝手が非常に良いのです。

不動産と違って登記することもありませんのでコストが安くて済みます。

研修で勉強したように個人の所得税住民税の税率は最高 55%になりますが、それに引き換え法人税の

税率は最高でも 37、38%程度です。 したがって個人で課税されるよりも安く済むメリットもあります。

子供に給料を払って子供にお金を貯めていく方法もありますが、今回の練習問題の様に会社に全部利

益をため込んでも充分にメリットがあります。

社会保険の強制加入の問題など法人にデメリットの内容もありますが、対応策は色々と考えられます

(参考 ホームページ Q&A 23 建物所有法人の要件として注意点はなんですか )

要点をまとめた資料だけで解説がかかれていないので、理解できないかも知れませんが、興味のある方

はご遠慮なく質問をしてみてください。

皆さんは法人を使うと節税になるというメリットだけを念頭に置き、

「税理士さんに相談してみてください」の一言を忘れないようにしましょう。

「建物所有会社を使った節税対策」を理解するうえで、推薦図書がありますので是非ご購読くださる

ようお願いします。（私とは何の利害もありませんが、私の考えとほぼ一致した内容なのでお薦めし

ます）

「相続財産は法人化で残しなさい」阿藤芳明著（幻冬舎）定価（本体 740 円＋税）

税理士法人ケインズアイ

代表税理士 甲斐浩一

2017.1.13

2017.1.13

2017.1.13

2017.1.13

資料⑥ 借地権等の評価方法について 2017.1.13

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税理士法人 ケインズアイ

借地権等の評価方法について

① 借地権と貸宅地の評価

借地権とは ......... 借地借家法に規定する借地権、すなわち建物の所有を目的とする地上権及び賃借

権で定期借地権に該当するものを除く。

借地権の価額＝自用地の価額×借地権割合

貸宅地の価額＝自用地の価額－借地権の価額

〔路線価図の借地権割合の表示〕

記 号 A B C D E F G

借地権割合 90％ 80％ 70％ 60％ 50％ 40％ 30％

〔倍率地域における借地権割合〕

町（丁目）

又は大字適用地域名

借 割地 権 合

固定資産税評価額に乗ずる倍率等

宅地 田 畑 山林 原野 牧場 池沼

〇〇町 全域 50％ 1.1 38 70 111 108

借地人 B

地主 A

建物所有

B

借地権割合（％） →借地権

→貸宅地

資料⑥ 借地権等の評価方法について 2017.1.13

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② 貸家建付地の評価

貸家建付地 ......... 貸家の目的の用に供されている宅地「貸家」とは、借地借家法にかかる借家に対する保護規定の適用対象となる家屋

の賃借人が有する賃借権（これを「借家権」という。）の目的となっている家屋を

いう。

貸家建付地の評価＝自用地の価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借家権割合＝30％（平成 18年以降は全国一律）

・ 使用貸借と賃貸借

使用貸借とは民法 593 条において「使用貸借とは当事者の一方が無償にて使用及び収益をした後に返還することを約束して相手方からその目的物を受け取ることによってその効力

が発生する」と規定して、同 593条 3項において「当事者が目的物の返還の時期または使用及び収益の目的を定めていない場合には貸主は何時でも目的物の返還を請求することが

できる」としている。従って使用貸借は当該土地についての評価には何ら影響しない。

（使用貸借の考え方）

借主 貸主

権利 － 目的物を原状復帰して即時返還を受

ける権利

義務 目的物を原状復帰して即時返還す

る義務 －

（賃貸借の考え方）

借主 貸主

権利 土地を使用収益する目的の範囲内

での引渡請求権

使用を収諾する見返りとして賃料

（地代）を受け取る権利

義務 使用の対価として賃料（地代）を

支払う義務

土地を使用収益させる目的の範囲内

での引渡義務

借家人の有する権利

地主 A

建物所有

A

→借家人の有する権利

→貸家建付地

建物利用者

B

建物賃貸借契約

資料⑥ 借地権等の評価方法について 2017.1.13

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③ 権利金について

特殊関係を有しない第三者間においては、建物の所有を目的とする借地権の設定があった場合に

おいて、現行の借地借家法における普通借地権に対する保護配慮の手厚さを考慮した時に、貸主

である地主が要求する、その借地期間にわたる遺失利益を保護するための金銭。

一般論としては、「対象地の価額（通常の取引価額）×借地権割合＝権利金の額」となる。

・ 相当の地代について

借地権設定に際し、権利金の収受に代えて、当該土地の使用の対価として相当な地代を収受し

ている場合における当該地代

相当の地代の計算

（その年・その年の前年・その年の前々年における自用地相続税評価額の合計）

× 1／3× 年 6％ ＝相当の地代の年額

借地権の価額＝自用地の価額×20％

貸宅地の価額＝自用地の価額×80％

④ 借地権の認定課税について

・ 使用貸借契約や、通常の権利金を収受せず、かつ相当の地代を収受しない賃貸借契約を締結し

た場合→ 借地権の価額に相当する経済的な利益の移転に対し課税

（認定課税を行う経済的利益の計算）

土地の更地価額×借地権割合×（1－実際の地代年額／相当の地代年額）

・ 認定課税の回避策...............無償返還届出書土地の貸借取引の一方または双方が法人の場合において、当該取引の当事者間におい

て財産的価値認識としての借地権認識を有しないときに、使用貸借契約や通常の権利

金や相当の地代を収受しない賃貸借契約を締結したことにより通常問題となる借地権

の認定課税を回避するための方策

無償返還届出書のある場所における

借地権の価額＝自用地の価額×20％

貸宅地の価額＝自用地の価額×80％

建物

→権利金の支払い

→通常の地代の支払い対象

建物

→権利金の収受に代えて更地

全体が地代の支払い対象

＝相当の地代

更地価額借地権

貸宅地

資料⑥ 借地権等の評価方法について 2017.1.13

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⑤ 事業用定期借地権等の宅地の評価

定期借地権の目的となっている宅地の評価

ア）自用地価額 － 定期借地権等の評価額

イ）自用地価額 × （1－残存期間に応じる割合）

いずれか低い価額

課税時期から契約終了時までの残存期間に応じる割合

残存期間が 5年以下のもの 100分の 5

残存期間が 5年を超え 10年以下のもの 100分の 10

残存期間が 10年を超え 15年以下のもの 100分の 15

残存期間が 15年を超えるもの 100分の 20