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シアトル都市圏における地方行政と都市成長管理著作　カルティエ室橋ミサ　２０１６年４月

目次

1. はじめに(P.2) 2. 背景解説-米国における車移動型郊外開発とニューアーバニズムへの潮流(P.２）3. ワシントン州の成長管理条例　（P.4） 成長管理条例（GMA）と都市成長境界線（UGB)/コンプリヘンシブ・プランと市民参加法規4. ピュージェット・サウンド地域議会　（P.5） ピュージェット・サウンド地域議会/サウンド・トランジットの拡張とTODへの取り組み5. キング群の物件供給数管理　（P.7） 物件供給目標と建築可能件数の計算/物件情報の管理6. シアトル市のアーバン・ビレッジ政策と市民参加プログラム　（P.8) アーバン・ビレッジ戦略/二層の市民参加–ビジョニングとデザイン・レビュー/ゾーニングと土地利用コード デザイン・ガイドライン7. 日本への応用性　（P.11）

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１．はじめに　アメリカ合衆国西海岸北部のワシントン州に位置するシアトル都市圏は、シアトル市、ベルビュー市、タコマ市、エベレット市などからなる人口約380万人の都市圏である。行政区域としては、キング（King）郡、スノーミッシュ(Snohomish)郡、ピアス(Pierce)郡、キトサップ(Kitsap)郡からなるピュージェット・サウンド地域（PugetSoundRegion）にあたり、4郡合計の地上面積は約1.6万平米である。人口は、自然増加、他州や国外からの移住を含めて増加傾向にあり、1970年から2000年までの平均年間増加率は1.8％と、全米の1.1％を上回る。ワシントン州政府によれば、2040年までに人口は500万人に達するとされている。

　レニア山やオリンピック山脈などの山岳風景、ピュージェット湾やワシントン湖などの水辺に囲まれた美しい周辺環境から、中心都市であるシアトル市は「エメラルド・シティー」と呼ばれる。経済面では、ボーイング社を中心とする航空・宇宙産業、マイクロソフト社、アマゾン社を中心とするハイテク産業の他、軍事、観光、海運、医療関連の産業が集積しており、セントラル・ピュージェット地域全体で約200万の雇用を創出している。スターバックス社やコストコ社の本拠地としても知られる。世帯辺りの年間収入は、４郡の中央値平均で約6.5万ドル（約715万円（1ドル＝110円換算）であり、全米中央値の5.3万ドルを大きく上回る。

　ワシントン州は、1990年に成長管理条例（TheGrowthManagementAct）を制定し、特にシアトル都市圏において、非常に積極的な都市開発管理体制を整えている。その内容は、綿密な情報管理と分析をもとに、将来の成長パターンを

　アメリカ合衆国の多くの都市圏では、中心都市部を一歩出ると、車による移動を前提とする郊外開発（Suburb）が広がる。無料の高速道路とコネクターと呼ばれる幹線道路が商業地間をつないでおり、商業地は広い駐車場と箱形店舗からなる大型店や、中心部の郊外型ショッピングモールが典型だ。商業地の周縁にはタウン・ホームや低層の集合住宅があり、それ以外は、広々とした戸建住宅地が広がる。戸建住宅地の内部は、人為的なうねり道や、クルドサック（cul-de-sac）と呼ばれる行き止まり道からなり、住民以外の侵入を、可能な

FIGURE 1 シアトル都市圏の郡と都市成長境界線

１）　第二次世界大戦後、50年代から70年代にかけて、中心都市部に居住していた白人住民の多くが郊外へ移住した現象。その背景には諸々の説があるが、第二次世界大戦からの帰還兵が静かな生活を求めたこと、そうした白人層への手厚い住宅ローン政策があったこと、自動車の普及によって移動範囲が広がったこと、60年代の市民権運動を経て住居所有権が認められるようになった非白人層が近隣へ引っ越してきたことを白人住民が避けたため、などがあげられている。

戦略的に策定した上で、民間による開発をそのパターンに乗せるべく、ゾーニングや開発許可制度などの手段で誘導していくものだ。また、その過程における積極的な市民参加が促されるためのプログラムが出来上がっている。本文では、その管理体制と手法の詳細を、州、地域、郡、市のヒエラルキーで解説していきたい。

限り阻止するつくりになっている。公共交通機関は乏しく、近隣店舗へも距離があるため、各家庭は複数の車を持ち、日々の生活の移動に必ず車が必要になる。

　こうした車移動型の郊外開発は、第二次世界大戦後の自動車の普及、「ホワイト・フライ1」と呼ばれる白人住民の中心市街地からの流出、また当時の都市計画家の「田園都市」嗜好なども重なり、50年代から80年代にかけて徐々に定着していった。80年代にはオフィスも郊外移動し、当初はベットタウンとして発達した郊外が、住居、職場、商業施設を兼ね備えて総

Map by Misa M. Cartier

2．背景解説 － 米国における車移動型郊外開発とニューアーバニズムへの潮流

エベレット

ベルビューシアトル

タコマ

スノーミッシュ郡

キング郡

ピアス郡

キトサップ郡

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FIGURE 2 ベルビュー市南部の典型的な郊外開発の例

２）ゾーニングとは、自治区内を複数の区域に分け、区域ごとに住宅、店舗、オフィスなどの土地利用の用途を制限したり、建物の高さや建ぺい率を制限するものであり、一般的に市や郡の条例で定められる。ニューアーバニズムへの潮流から、その手法もかわりつつある。シアトル市の項で詳細を説明する。３）スーパー・ブロック開発とは、既存の古く細い区画をまとめてより大きな区画をつくり大型開発を行うこと。４） 狭義には、ニューアーバニズムを、その思想に基づいた都市デザインの手法の一つとして言い表す場合もある。当文書では、広義にその思想全般をニューアーバニズムと呼ぶ。

A.　シアトル都市圏の「エッジシティー」であるベルビュー市南部。1970年代に開発されたこの地域は、典型的な郊外型開発パターンが見られる。グーグル航空写真に、市のゾーニングを重ねたもの。広大な戸建て住宅地が広がり、その中ではうねり道やクルドサックがみられる。

B.　広大な駐車場、が箱型の店舗を囲む近隣商業地

C.　車での移動が前提とされるために、車向け出入り口しかない低層集合住宅

D.　広い庭付きの戸建てが並ぶ戸建住宅地

合都市化した、「エッジシティ」と呼ばれる郊外都市も出来あがっていった。シアトル都市圏で言えば、ベルビュー市が典型的なエッジシティーだ。地方行政による都市計画も、こうした郊外開発を後押ししてきた。80年代までのゾーニング２は、戸建住宅地の住環境保護に重点を置くもので、地区内の用途を単一に制限するものであった。すなわち、商業用途、オフィス用途、集合住宅などを戸建住宅地から締め出すことを目的にしていた。市の条例で、戸建住宅地の居住対象を核家族のみに規制することで、複数世代で居住するアフリカ系やアジア系住民を締め出す地域も存在した。郊外開発は、白人中流家庭の「庭付き一戸建に住む」というアメリカン・ドリームを身近なものにし、緑に囲まれた「田園都市」における、豊かなアメリカン・ライフを具現化するものであった。

　一方で、このような郊外化に対する疑問も投げかけられるようになる。1961年に出版された、ジェイン・ジェイコブズ（JaneJacobs）の「アメリカ大都市の死と生（TheDeathandLifeofGreatAmericanCities）」は、自動車社会、郊外化、中心都市部の衰退に対する批判の源流である。ジェイコブズは、郊外開発やスーパー・ブロック開発３の、画一的な味気なさ、人間味あるコミュニケーションが生まれない点を指摘した。そして、用途の混在、細かく小さな区画、新旧さまざまな

築年数の建築物の混在、高い人口密度からなる、多様性ある都市空間の重要性を唱えて、その後の都市計画に大きな影響を与えた。1980年代後半に入り、環境問題への認識が高まると、郊外化による都市開発のスプロールが、自然破壊やエネルギー資源の浪費につながると指摘され、健康面でも車社会と肥満の関係性が指摘されるようになった。

　こうした郊外化への反省をもとに、中心都心部の機能を回復させ、人口を集約してスプロールを抑制し、コンパクトな街づくり（コンパクト・シティ）を推進しようという考えがニューアーバニズムであり４、90年代以降のアメリカ都市計画の潮流になっている。ミックス・ユーズ（用途の混在）、ウォーカビリティ（快適な歩行移動）、ミックス・インカム（多様な経済層の世帯の混在）、小区画の保存などが、そのキーワードになる。

　米国内でも地域差はあり、おおざっぱに言えば、リベラル色の強い西海岸や北東部ではニューアーバニズムを強く押し出した都市計画が施行され、共和党色が強い南部や中西部では行政による都市開発への規制や介入は限定的になる傾向にある。リベラル志向の都市圏では、不動産の性質から、ゆっくりではあるが、前述の様な郊外開発が是正されはじめている。特に、シアトル都市圏では、マーケット要素が重なり、2000年代後半から著しい変貌を見せている。

B

A

C

D

Pictures By Google

戸建住宅地集合住宅地商業地オフィス

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2．ワシントン州の成長管理条例成長管理条例と都市成長境界線The Growth Management Act and Urban Growth Boundary

　ワシントン州政府は、1990年に成長管理条例（TheGrowthManagementAct）を制定して以降、ニューアーバニズムの思想に基づく都市計画体制を整えてきている。当条例は、スプロール抑制と、都市計画への市民参加の促進とを基調として、州内の郡に対して都市計画政策に関連する義務づけ、もしくは指針提示するものである。ピュージェット・サウンド地域を含む、高人口密度の郡には枠組みを義務づけ、それ以外の郡には指針提示という具合である。また一方では、郡と市に、新規不動産開発案件に対して、環境税であるインパクト・フィー（ImpactFee）の徴収や、開発許可制度を介しての案件レビューを行う権限を与えている。

　条例の内容は「１３のゴール」に示される通り多岐に渡るが、都市開発の境界線を引く都市成長境界線（UrbanGrowthBoundary）の設置が、スプロール抑制に対してもっとも強力な手法であり、当条例の核といえるだろう。都市成長境界線は、郡の行政域内を境界線内の都市成長地域（UrbanGrowthArea）と境界線外の田園地域（Rural）に分け、田園地域については都市開発を禁止し、市による行政サービスやインフラ整備の一切を禁じている。

　境界線は、条例のガイドラインを元にして郡が市と協議し

た上で定められ、郡のコンプリヘンシブ・プランに明示される。都市成長地域は、20年先の推定人口増加と雇用増加を吸収する範囲と定められ、その増加推定数はワシントン州の独立機関であるOfficeofFinancialManagement(OFM)がコーホート法で割り出す推定数字が、全郡に対して適用される。州政府の独立機関がコーホート推定数を割り出すことで、郡や市が各々の政治的な意図から予測を立てることを防いでいる。人口増と雇用増の推定数をもとに、郡は群全体と各市における住宅とオフィスの物件供給目標を立てる。供給目標と同時に、既存の都市成長地域内で吸収可能な件数も計算される。この計算については、キング群の役割について述べる5章で詳しく解説したい。ピュージェット・サウンド地域の４郡を含む州内の6郡で、こうした計算が義務づけられている。

　都市成長地域内での物件供給が、推定人口・雇用増を吸収しえないと判断された場合、大抵の場合は都市成長地域内でのアップ・ゾーン5が検討されるが、都市成長境界線の変更が検討される可能性もある。境界線の変更は、毎年の郡コンプリヘンシブ・プラン改定のタイミングで、市が郡に対して要請することができる。しかし、変更については、市議会の他にも、複数の郡政府代表が集まるリージョン会議における協議、綿密な市民への情報開示と議論の義務など、数段階に及ぶプロセスが課せられている。

TABLE ワシントン州成長管理条例に定められる１３のゴール (WA State RCW 36.70a.020)1. Urban growth 既存の都市成長地域内での効率的な開発を即する

2. Reduce sprawl 未開発地域において低密度の無秩序な開発を抑制する

3. Transportation 効率的な（車以外の）多彩な交通網を促進する

4. Housing あらゆる経済的階層の住民に対して格安な住宅を確保するため、多彩な密度や形態の住宅供給を促進し、既存の住宅ストックの修繕保存を推奨する

5. Economic development コンプリヘンシブ・プランに沿った経済成長、全市民、特に失業者や障害をもつ市民に対しての経済成長の機会、既存産業の保護、新規産業の誘致、経済成長の恩恵を受けにくい地域での成長を、州内の自然環境資源、公共サービス、公共施設が許容する範囲で促進する

6. Property rights 個人の財産権の保護

7. Permits 開発許可その他の自治体への許可申請が、公正なプロセスを経て許可されること

8. Natural resource industries 林業、農業、漁業などの自然資源にもとずく産業を保護促進し、森林や農業地を保護し不適合な土地利用を防ぐ

9. Open space & recreation オープンスペースを確保して、魚や野生動物の生態を保護するとともに、市民の自然資源、水辺、公園、リクリエーション施設へのアクセスを促進する

10. Environment 州内の空気と水の高水準を維持し、また水資源を保護する

11. Citizen participation & coordination 都市計画策定プロセスにおける市民参加を促進し、地方行政とコミュニティーの対立を避ける

12. Public facilities and services 新規不動産開発が、既存の公共施設とサービスの許容範囲内であることを保証し、公共サービスの質の低下を防ぐ

13. Historic preservation 歴史的な価値のある区域や建築物を保護する

５）アップ・ゾーンとは、建ぺい率の制限を緩和して、より高密度で高層の不動産開発を許容するゾーニングへ変更すること。

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コンプリヘンシブ・プランと市民参加法規Comprehensive Plan and Public Involvement

　ワシントン州成長管理条例の内容のもう一つの核は、コンプリヘンシブ・プランの義務づけと指針提示である。郡は毎年、市は7年毎の改定が義務づけられ、改定の際には、一連の市民参加のプロセスを経ることが義務付づけられている。プランの内容は、土地利用、公益事業、経済開発、住宅、交通、公園とリクリエーション、公共施設などの項目を含めて20年間の計画を策定することとされ、郡と市、そして周辺の郡とのプランが矛盾しないように調整することも指示されている。

　市民参加について、州条例では、広範囲に及ぶ情報告知、市民からの文書による意見の受付、充分な告知期間を経た後の一般公開会議、会議の公開義務、市民の意見を反映させることなどを、自治体に義務づけている。市民参加は、コンプリヘンシブ・プランの制定と改定のタイミングの他、一定規模以上の新規不動産開発案件に対しても、一連の義務が自治体に課されている。これにより、長期的な都市計画策定のタイミングと、短期的な土地利用変更のタイミングとの両面において、継続的に市民参加が促される仕組みになっている。

　2016年現在、ワシントン州内では、約9割の郡と市がコンプリヘンシブ・プランを条例義務、もしくは指針提示に従って作成している。

FIGURE 3 イサクア・ハイランドイサクア市にある、イサクア・ハイランド（IssaquahHighlands）と呼ばれる開発地区は、ワシントン州成長管理条例の締結後に初めて境界線の変更を伴って開発された案件だ。そのため、市、郡、州、地域会議、開発業者とが、10年間という長い期間をかけて協議を重ねたうえで、開発されている。その開発デザインは、ニューアーバニズムのデザイン手法を強く押し出したものになっている。

駐車場を裏側に確保しつつ、歩道沿いに店舗を置いて、旧式な市街地的な雰囲気を出している近隣商業地。

車通路を家の裏側に配置して、住民の歩道へのアクセスを意識しているタウン・ホーム Pictures By Google

2．ピュージェット・サウンド地域議会ピュージェット・サウンド地域議会Puget Sound Regional Council

　ワシントン州成長管理条例では、郡が、周辺の複数の郡で集まり、郡の間のプランを調整することと定められている。シアトル都市圏では、キング（King）郡、スノーミッシュ(Snohomish)郡、ピアス(Pierce)郡、キトサップ(Kitsap)郡の4郡からなるピュージェット・サウンド・リージョナル・カウンシル（PugetSoundRegionalCouncil）がその調整議会の役割を果たしている。当地域議会は、地域内の郡や市の議員や市長が集まり、各分野の委員会にわかれて協議をするもので、法人化はされておらず、郡や市などの地方自治体とは異なる。運営予算は、地域内の郡と市からの徴収、州政府および連邦政府からの補助金などからなっている。

　地域議会の主な役割は、成長管理条例に関連する郡間の調整、地域の公共交通機関であるサウンド・トランジット（CentralPugetSoundRegionalTransitAuthority）運営を含む地域交通戦略の策定、地域経済戦略の策定であり、それぞれの分野について定期的にコンプリヘンシブ・プランを協議の上で公布している。最新の発行物としては、VISION2040

FIGURE 4 ピュージェット・サンド地域の経済戦略書地域経済戦略書の最新版、ComprehensiveEconomicDevelopmentStrategy2012では、国勢調査（Census）や州のOfficeofFinancialManagement(OFM)の数字、そして議会が独自に採用したコンサルティング研究機関による分析結果に基づく現状把握がなされたうえで、地域の戦略的産業クラスターの選定と、各産業分野における成長戦略が示されている。以下、戦略書から抜粋。

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（2008年公布）、TRANSPORTAION2040（2014年改定）、ComprehensiveEconomicDevelopmentStrategy(2012年公布)があり、それぞれ議会ホームーページ（http://www.psrc.org/）で全文がダウンロード可能である。これら文書の内容は、地域内の郡と市のコンプリヘンシブ・プランの根幹となり、郡や市のコンプリヘンシブ・プランは、これに準拠することになる。

サウンド・トランジット の拡張とTODへの取り組みExpanding Sound Transit & Transit Oriented Development

　地域議会が母体となっているサウンド・トランジットは、地域内の鉄道（SounderTrain）、ライトレール（LightRail）、高速バス（STExpressBus）、そしてパーク＆ライド（Park&Ride）を運営している。ピュージェット・サウンド地域の人口は、ワシントン州OFMによって2040年までに100万人以上増加すると推定されており、こうした人口増加を公共交通機関の促進によって吸収し、車移動を最低限に抑えることが地域交通戦略の大きな課題となっている。1996年に法人化され、1999年からサービスが開始された当機関は、急速にサービス網を広げている。シアトル市においては、サウンド・トランジットと、キング郡が運営するメトロ・バスが主な公共交通機関になっている。サウンド・トランジットは交通機関運営の他、駅周辺の不動産開発、すなわちTODの促進も行っている。これは、利用者の自宅から駅までのアクセスが車に偏ることを防ぐためである。実際に、シアトル都市圏では、公共交通利用者数が年々増加する一方、多くの住宅地域内にあるパーク＆ライドの駐車場が許容範囲を超えてきており、市の都市計画課や交通課などは、駅周辺の住宅開発や、自転車利用の促進に力を注いでいる。

　郊外型開発が市場の主流となっている不動産開発業界の中でTODへ促進していくには、様々な課題もある。例えば、駅前に集合住宅を開発しても、1階部分の商業スペースへのテナント確保が難しいなどの問題があげられる。市側は、駅周辺住民や駅利用者が歩行範囲内で買い物ができるように、ビルの１階部分に商業スペースを義務づけるゾーニング・コードを採用したりなどするが、一定以上の住居者数や駅利用者数が形成されるまでは、店舗としては採算をとるマーケットがないことになる。また、TODには郊外の低利用地域や低所得世帯地域が充てられることが多く、既存のマーケット規模が小さかったり、マーケットがあっても周辺に定着している郊外型大型店舗と競合することになる。特に、居住者が日常的に必要とするスーパーマーケットなどは、大型店舗倉庫向けの大型トラックでの物販が定着しているチェーンが多く、TODテナントに入りにくいという実情もある。

　シアトル都市圏におけるTODの試みはまだ始まったばかりであり、実例は少ない。1990年代後半から官営の開発が行われるようになり、2000年代に入ってから民官共同や、税制優遇などを得た民間の不動産会社による開発が見られるようになっている。1990年代に開発されたニューホリー（NewHolly）は、低所得者向け公営住宅地をリニューアルする形で行われた、公共投資型のものである。民間投資のTODとしては、2000年代に入ってから、シアトル市北部のショッピング・モール地区であるノースゲートに開発された、ソートン・プレイス（ThorntonPlace）が初期のものだ。ただし、これは市とメトロ・バスがお膳立てをする、いわゆる官民コラボレーション型であった。2010年代に入って、完全に民間主導での開発計画が進んでいるのが、ベルビュー市内のスプリング・ディストリクト（SpringDistrict）である。2021年拡張予定ライト・レールの、ベルビュー市街地とマイクロソフト本社との間に位置する駅周辺に、オフィス、住宅、そしてワシントン大学と中国の清華大学がコラボレーションし、マイクロソフトが出資するかたちで設立されるGlobalInnovationExchange(GIX)という大学施設が建設予定だ。

　大規模開発以外にも、2008年にライトレールのベルビュー市周辺への拡張、ノースゲート地区への拡張が決定された後、また特にリーマンショックからの回復が顕著になった2010年以降は、駅予定地の周辺に中小の開発が進みつつある。これには、2000年代から市が着 と々準備してきた、駅周辺地区のアップ・ゾーンも大きく影響している。

FIGURE 5 LINKライトレールの拡張

開通済2021年開通予定2021年開通予定

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Column 公営住宅の移り変わり Affordable Housingアメリカ合衆国内では、ニューディール政策から自治体による公営住宅開発が積極的に行われるようになり、1940年代から60年代頃にかけて、いわゆる団地型の公営住宅が数多く開発された。しかし、低所得世帯、特にアフリカ系アメリカ人住民を囲い込む形となった公営住宅は、犯罪、麻薬、貧困が蔓延するようになる。また、アメリカ合衆国では公立学校運営において、税金以外にも保護者や地域からの募金が必要になる場合が多く、低所得世帯が集まる区域の公立学校の教育は乏しくなり、低所得者層の子供たちが充分な教育をうけられない結果にもつながった。ミズーリ州セントルイスに1956年に完成し、1972年には爆破解体されることになったプルーイット・アイゴー（Pruitt-Igoe）は、その顕著な例として有名である。

　低所得世帯のみを囲い込んだ公営住宅への反省から、1990年代

のクリントン政権時代に可決されたHOPEVIプログラムによって、ミックス・インカム（MixedIncome）と呼ばれる低所得世帯向け住宅と一般販売住宅とを混在させる手法で公営住宅地域が再開発されるようになる。官営TODのニューホリー1998年リニューアルは、HopeVIプログラムから補助金をうけたものであった。リニューアルによって、三分の一が公営住宅、三分の一が一般賃貸住宅、三分の一が一般販売住宅という構成で再開発された。

　現在も、住宅価格が高騰するシアトル都市圏では、アフォーダブル・ハウジングと呼ばれる低価格住宅や低所得世帯向け補助付き住宅の拡充が必要であると認識されている。現在の地方自治体の政策は、民間の住宅開発に税制優遇を与える手法に主軸を置いている。通常の住宅開発に混在させたアフォーダブル・ハウジングの戸数の割合に応じて、税金控除や建ぺい率の上乗せを行うなどの手法だ。

５．キング郡の物件供給数管理物件供給目標と建築可能件数の計算Land Capacity Calculation

　　ワシントン州成長管理条例の核である、都市成長境界線の維持と適正な改定判断をする上で、大きな役割を果たしているのが建築許容地法規（TheBuildableLandStatute）である。これは、成長管理条例の条項の一つで、既存の都市成長地域内で、その内部のゾーニングや建ぺい率制限から、現存する物件戸数に加えて何件の追加戸数建設が可能かを計算する方法が規定されるものだ。ピュージェット・サウンド地域内４郡とサーストン（Thurston）郡、クラーク（Clark）郡の計６郡は、この規定に基づいて毎年の数値集計、８年毎の数値分析と査定をすることが義務づけられている。６郡は、郡内の市と協力しながら数字を確定していく。この数字と、OFMがコーホ―ト法で推定する人口及び雇用増加推定に基づく物件供給目標と照らし合わせて、都市成長地域内での必要なアップゾーンが検討されることになる。これによって、都市成長境界線の変更を最低限に抑えるという仕組みである。

　建築可能件数の計算方法は複雑であるが、概略すれば、境界線内の空き地および規定よりも低い建ぺい率で建設されている物件を把握した上で、そこに現行もしくは将来的に計画されるゾーニング・コードと建ぺい率を重ねて、追加で建設可能な戸数を計算するものである。現行の開発、もしくは開発許可申請がなされている開発を把握して、既に見込まれる増加戸数も把握される。住宅戸数とオフィスの収容可能労働者数とが分けられて計算される。市は、当計算を専門にする職員や、コンサルティングを雇うことになり、そうした人員は定期的に集まり、情報交換し、計算方法の必要な改定について話し合うことになっている。

物件情報の管理

キング郡政府は、上記の物件把握と分析義務から、郡内の

物件を綿密にデータ管理している。物件情報は、パーセル（Parcel）と呼ばれる区画毎にコード化されて管理されており、住所、所有者、建築年、修繕履歴、売買履歴、土地面積と床面積、過去から現在に至る毎年の固定資産税評価金額（土地と建物それぞれ）に加えて、ベッド数、眺めの良さ、建物の状態、物件の外観写真までが記録され、毎年更新されている。全データは、キング郡政府の審査部ホームページ上で簡単に閲覧可能であるうえ、GISによるデータ解析のためのエクセル・ファイルのダウンロードも可能になっている。

FIGURE 6 キング郡の建築可能件数表2014年の報告書に掲載された、市ごとの、供給目標と建築可能数の比較表。　

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アーバン・ビレッジ戦略Urban Village Strategy

　シアトル市は、州の成長管理政策を積極的に受け入れ、他市と比べてもより前衛的に市独自の成長管理を推進している。1994年に最初に制定されたコンプリヘンシブ・プランから現在のそれに至るまで、そのプランの中核になっているのがアーバン・ビレッジ戦略だ。都市成長に強弱をつけ、戸建住宅地区や残る緑地はそのままに、ダウンタウンを中心にする既存の商業地区に集合住宅開発を推進し、ミックス・ユーズの”アーバン・ビレッジ”を形成していこうという戦略だ。1994年当時、市は、ダウンタウン、キャピタル・ヒル、ユニバーシティ・ディストリクト、ノースゲイトなどをアーバン・センターとし、バラード、フリーモント、ノースレイニア、ウェスト・シアトル・ジャンクションなどをアーバン・ビレッジに指定した。アーバン・センターではより高密度のオフィス、集合住宅、１階部分の商用スペースを推進、アーバン・ビレッジは中密度の集合住宅と１階部分の商用スペースを推奨し、それを具現するためのアップ・ゾーニングを行った。

５．シアトル市 のアーバン・ビレッジ戦略と市民参加プログラム

　昨今のシアトル都市圏での建設ラッシュは、全米的な不動産バブルというマクロ経済的な要因もあるが、この市のアップ・ゾーニングに寄るところも大きい。逆に言えば、1990年代から準備されてきた政策が、不動産好況によって、ようやく花開いたとも言える６。新規不動産開発はアップゾーンされた地域に集中するため、シアトル市によれば、ここ20年間の市内の住宅戸数増加と雇用増加の約75％が、市面積の約11％であるアーバン・センター及びビレッジに集中している。

　シアトル市のこのアーバン・ビレッジ戦略は、オフィスや商業用途に偏っていた中心都心部に、若年層やリタイア後の高齢者層を中心にする居住者を呼び戻していった。この戦略は、中心市街地の再活性、ミックス・ユーズ、職住近接といったニューアーバニズムの思想に沿い、州や郡から下りてくる人口増加数と住宅供給目標を効率的に吸収し、なおかつ既存の一戸建て住宅地区の閑静な環境を守り既存住民の権益を守るという、諸々の条件を満たすものであった。その後、ベルビューやその他の地域内の市も真似ていった。

二層の市民参加 – ビジョニングとデザイン・レビューVisioning & Design Review

　上記の通り、アップ・ゾーンにより中心市街地の高密度化と集合住宅建設の推進を進めてきたシアトル市であるが、高密度化については周辺住民の賛同を得る必要があった。前述のとおり、州の成長管理条例で「市民参加プログラム」策定の義務が市に課せられているが、条例には具体的な方法は示されておらず、反対住民との調整を踏む中でシアトル市独自の市民参加プログラムが確立されてきている。

　市民参加のプロセスは、大きく分けて、コンプリヘンシブ・プラン策定のタイミングでおこなわれるビジョニング、そして実際に不動産開発案件が生じたタイミングで行われるデザイン・レビューに分けられる。

　ビジョニングは、都市計画の初期段階に市民の声を反映させようという趣旨のもので、多くの自治区で採用さている。現在、シアトル市の都市計画課は、VISION2035を、2016年半ばでの市議会決議に向けて動いている。プログラムは2015年5

　州、地域議会、郡のヒエラルキーで降りてくる決定事項を実際に運営し、市民と直接に向き合い声を代弁し、行政サービスを提供していくのが市になる。市に含まれていないエリアでは、郡がその役割を担う。

月に、市がEIS（EnvironmentalImpactStatement）を市民に向けて公表するところから公式展開した。EISは、地域議会で設定される後20年間の住宅戸数と雇用スペースの増加目標（2035年までに７万戸の住宅と11.5万人の雇用）を吸収しうる都市成長をどこに生み出すかを市側が提案するものだ。現状分析をもとにして、複数パターンの成長シナリオが提案され、各パターンの成長が実際に起こった場合の住環境、自然環境、交通量などへの影響が分析されて明示される。

　例えばVISION2035の場合、１）現状維持、２）アーバンセンターに成長を集中、３）ライトレールが通るアーバン・ビレッジに成長を集中、４）全アーバン・ビレッジの中でバス交通を含むトランジット・センターを中心に成長を集中、５）４と同様だがアーバン・ビレッジの境界を更に広げる、の5パターンが提案された。当提案を出すに至るプロセスでも、既に各コミュニティーの住民団体などとの協議が行われている。EIS原案が公表されると、文書やインターネットでの意見受付のほ

６）政策と経済要因に加え、若年層の都心回帰への嗜好という社会的な要素も、都心部の開発ラッシュの要因としてあげられる。ミレニアルズ（Millennials）と呼ばれる、環境問題への意識が一般化した1990年代に子供時代を過ごし、インターネットが普及した2000年代以降に社会人に

なった若者が、これまでの典型的なアメリカ人の消費者行動と異なることが、特にマーケティングの世界などで注目されている。ミレニアルズのと特徴として、車離れ、郊外や戸建て住宅への拘りの低さが含まれる。

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かに、複数の住民会議が、各地区やマイノリティー団体などの単位で開催される。都市計画課には、アウトリーチ(Outreach)という市民への情報伝達活動を専門にする職員が多くいて、彼らが、媒体、インターネット、コミュニティー団体などを媒介しながら、ターゲットとする住民グループへ市民参加を促す。住民会議は、ラウンド・テーブル式のセミナー、オープン・ハウス、オンライン・ディスカッションなど様々なプログラムが組まれる。住民会議を経て、市長がコンプリヘンシブ・プラン原案を公表、そこから更に住民会議とプラン再提案と、複数の段階を経て、１年強をかけて市議会決議されることになる。ビジョニングは、市のコンプリヘンシブ・プランに向けてのものが市全体規模のものであるが、その他にもネイバーフッドと呼ばれる市内の地域単位でもしばしば行われる。

　デザイン・レビューは、新規不動産開発案件についての情報を市民に公示して、意見聴取するプログラムだ。ビジョニングが長期計画に市民が直接参加するシステムだとすれば、これは開発許可の可否という短期計画において市民参加を可能にするシステムである。州の成長管理条例によって、市は、開発許可申請の情報を住民に公示する義務を持つ。実際に、市のホームページ上で、すべての開発許可申請案件を、その図面やデザインを含めて確認することができる。これは、個人による戸建住宅建設以外の殆どすべての開発案件に適応される。申請案件

FIGURE 7 EISで提案されるアーバン・ビレッジ拡張ケース既存のアーバン・センター、アーバン・ビレッジに加え、パターン４を採用した場合のアーバン・ビレッジの拡張範囲が示されている。　

は、市の職員によるコードとの整合性がチェックされた後に、６地域毎に形成されるデザイン・レビュー・ボードによる会議での審議にかけられる。ボード・メンバーはボランティアで形成され、地域住民が直接選挙で選ぶ地域住民１名、地元商業者１名、そして市長推薦と市議会決議で決められる都市デザイン専門家１名、不動産開発専門家１名、市民代表者１名と

ゾーニングと土地利用コードZoning & Landuse Code

　シアトル市の一般ゾーニングは、商業地（Commercial）、工業地（Industrial）、低層住宅地（Low-rise）、一戸建て住宅地（Single-Family）に大きく分けられ、その中でさらに３～６程のクラス分けがされている。用途区分に加えて、建物の高さ制限数が重ねられる。例えば、NC3-65というゾーンであれば、NeighborhoodCommercial3（近隣商業地）で高さ制限が65フィード（約6階建て）という具合だ。用途の指定と高さ制限にとどまらず、建築デザインのパターンも詳しく指定されているのがニューアーバニズム志向のゾーニングの特徴だ。都市デザインと建築専門家が既存の建築パターンを分析したうえで、なおかつコンプリヘンシブ・プランで定められた

都市成長のビジョンにもとづいて、あるべき新規開発のパターンを非常に詳しく定めている。例えば、商業地コードなどでは、駐車場の位置、歩道から店舗内への見通し、上階の居住者入口の制限幅などまでが指定されている。これは、フォーム・ベース・コード（Form-BasedCode）と呼ばれるもので、旧来の用途制限を主体としたゾーニングへの反省から、用途については複数用途を積極的に許容し、理想的な都市成長を即するためのデザイン面を重視したコードである。

　商業地のコードの傾向としては、上階部分の住宅用途開発の促進、１階部分での歩行者むけの店舗使用の義務づけ、歩道と建物の間の駐車場の禁止、ストリート・ウォールの義務づけ、歩道と店舗内の視界を確保するためにガラス窓（その他

いう内訳だ。ボード会議に対して、地域住民は、書面やインターネット経由で陳述をしたり、会議に参加して意見を述べることができる。メンバーは、開発案件のデザインがデザイン・ガイドラインに沿っているかを見極め、住民の意見を聞きながら、必要なデザインの変更を開発業者に向けて指示していくことになる。

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の透明な素材）の幅広い使用を義務づけるなどがあげられる。また、建物の高さについては、ダウンタウン以外は、30フィート（約３階建て）上限から160フィート（約16階だて）上限までの中層開発が促進されている。

　戸建住宅地のコードについて、シアトル市が郡内の他の市と比較しても特徴的なのは、バックヤード・コテージ（BackyardCottage）と呼ばれる、別棟増築を許容していることである。アメリカでは、ほとんどの場合、戸建住宅地内の別棟増築を禁じている。例えば、日本では使用していない庭の一部に、別棟増築してアパートとして貸し出すなど一般的であるが、アメリカ合衆国内の多くの条例はそうした建築を禁じている。戸建住宅内の環境を守ることが目的であるが、安価な住宅供給を制限するもので、また中流以上のファミリー

層が暮らす戸建住宅内に、シングル層や戸建住宅購入ができない層の世帯を入れたくないといった階層社会を反映してきたものだとの批判がある。シアトル市は、安価な住宅供給を即する目的で、2000年代後半から市の都市計画課が動き出し、ここ2、3年の間に大幅なバックヤード・コテージ建設の制限解除を行ってきている。

　なお、こうした一般ゾーニングの他に、オーバーレイ（Overlay）と呼ばれる特別ゾーニングが、ダウンタウンや歴史地域（HistoricDistrict）に設定される。ダウンタウン・ゾーニングは主として高層開発を許容する内容だ。歴史地域ゾーニングは歴史的建造物の保存と修繕を即する内容であり、パイオニア・スクウェア、チャイナタウン・インターナショナルディストリクト、パイク・パインなどに設定されている。

デザイン・ガイドラインDesign Guidelines

　フォーム・ベースの土地利用コードは、条例内に定められる法規であり、新規開発の許可申請に対して市職員が照らし合わすための具体的な数字による規定である。それに対して、もうすこし主観的な視点から新規開発のデザインの方針を定めているのが、デザイン・ガイドラインだ。これは、デザイン・レビューにおいて判断基準にされる。市の全地域で共通に規されるものと、各アーバン・ビレッジなどの地域内で個別に規されるものがある。既存環境の分析（ContextandSite）、公共性（PublicLife）、デザイン・コンセプト（DesignConcept）の三章で構成され、地域内のものはその地域個別のプライオリティーが明示される。

　キャピタル・ヒルのデザイン・ガイドラインを例にとれば、昼夜において活気ある、歩行者向けの小規模店舗が並ぶ道並み、歴史的な細かいグリッドを残す区画、文化的な社交が促進される場であること、公共交通の車交通に対する優位性

などがプライオリティーとされる。そのプライオリティーに沿うように詳細のデザイン指針が示される。その内容は多様だが、物件内の店舗面積や歩道に接する幅を制限する内容、新しい建物がコンテンポラリーなデザインで設計されつつもいかに戦前から残る旧建物と調和をとるかを論じる内容などが特徴的だ。また、箱型の単調なデザインは許容されず、多様な素材をつかった凹凸のあるデザインが推奨されている。これによって、街並みに立体的な深みを出す狙いがある。

　こうした市のデザイン・レビューのシステムは1994年から始まり、これまで1500件以上の新規開発案件がレビューされてきた。プログラムは少しづつ改善を重ねつつ現在に至っている。デザイン・レビューは、現在、アメリカ合衆国内の多くの自治体で実施されているが、シアトルのそれは幅広い適応範囲と市民参加の度合いの高さが特徴であり、同規模の以上の都市と比較すれば最大規模と言ってもいいかもしれない。

FIGURE 8 都市計画課がまとめた土地利用コードの概略表商業地ゾーン 低層集合住宅地ゾーン

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物件供給コントロールとしての都市成長管理

　　シアトルと日本の都市の最大の違いは、人口動向だろう。シ

アトル都市圏の都市計画は、急増加する人口と雇用を吸収しう

る追加物件をどこに建設させていくかという問題であり、その点

は人口減少側面にある多くの日本の都市とは異なる。しかし、物

件供給のコントロールという意味合いからすれば、人口減少側

面にある日本の都市にこそ都市成長境界線と物件供給数管理

の組み合わせは応用されるべきものだ。現在のシアトル都市圏

で続く不動産価格の上昇は、都市成長境界線が供給を抑制して

いるからだという批判が多くなされる。逆説的にとれば、現在の

日本の郊外都市や地方都市では、都市成長境界線の積極的な

管理を行うことで、適切な物件価格を維持し、空き家問題などを

解消する可能性を見いだせるかもしれない。

　ワシントン州都市成長条例の傘化で行われている、客観的な

人口動向推定に基づく物件供給数の設定と、その物件増減を、

どこに、どのように行っていくかをコンプリヘンシブ・プラン策定

によって取り決めていくという、群と市の一連の体制は参考すべ

き部分が多いだろう。そしてその意思決定の過程が、利権では

なく、オープンな市民参加を介して取り決められる体制もしかり

である。

６．日本への応用性　シアトルと日本の都市は、地理的、歴史的、社会経済的な差異

があり、単純な議論は難しい。しかし、だとしても、市民参加の重

視と都市成長を効率的に集中させてスプロールを抑止しようと

いう思想、そしてその思想を具体的な戦略に落とし込んでいる

手法からは、多くを学べるはずである。

　初頭で述べた通り、シアトル都市圏の成長管理体制は、民間

の不動産開発を、地方自治と市民が決めた成長パターンに誘導

していく形態のものだ。それは、北欧などで典型的にみられる、

自治主導や住民共同体で開発を行う形態と異にしている。　ア

メリカン・リベラル型と、欧州社会主義型とも言えるかもしれな

い。

　一方で、現状の日本の都市成長は、多分にマーケットに委ね

られている。シアトルの都市成長管理モデルは、マーケット主導

の開発が、実際の都市成長の原動力になるという点では、日本

と同様だ。その意味で、北欧型よりも、日本の現状に近しい。日本

の自治体が、シアトル都市圏のモデルをより深く認知して、その

応用可能性を考慮する意義は大きいだろう。

　自由経済が重要視されるアメリカ合衆国にあっても、自治体

による不動産開発への介入が一般的なのは、不動産の公共性、

高い外部性、そしてその“不動産”であるがゆえの供給側の価格

弾力性の低さから理解されている。不動産は消費財とは異なり、

市場原理が働きづらく、政府介入が必要なのだ。多くの先進諸国

と比較して、現在の日本では、都市成長への行政介入は非常に

低いと言えるだろう。都市成長管理は、人口変動が著しい際にそ

の必要性が高まるとされ、人口減少側面にある日本の多くの都

市において、積極的な自治体による都市成長管理が望まれる。

　皮肉にもアメリカからの圧力で、2000年に大規模小売店舗法

が廃止されてから、日本でも大型店舗が小規模店が集まる商店

街のマーケットを奪い、特に郊外や地方都市で中心市街地の退

廃がみられるようになった。また、駅周辺などのスーパー・ブロッ

ク開発が、北米や欧州のトレンドに逆行するかのごとく行われて

いる。今の日本のとって、都市成長の方向性を、自治体が住民の

声を聴きながら策定していくことは、急務だと思われる。

　もちろん、管理が行き過ぎる事による弊害もある。必要以上の

コードとデザインレビューが不動産の効率的な供給を阻害する

点や、街並みが単調になってしまうなどという点は批判を受け

やすい部分だ。バランスは必要であり、そのバランスを調整すべ

く、時代背景にあわせて定期的に改善を重ねていくシアトルの

モデルは参考になるはずである。

　健全な都市開発の成長管理は、都市景観や日本の美しい田

園・森林風景を保護するのみでなく、貧困問題、震災への防備、

治安維持、市民の心身の健康と、諸々の分野へ繋がっていく。日

本の都市計画がより良い方向へ向かうため、シアトルの都市計

画モデルの紹介が役に立つことを望む。

既存物件の情報管理

　なお、そうした成長管理を適正に行う上で欠かせないのが、

現状の物件情報を正確に認識することだろう。その情報が、キン

グ群データベースのように世帯主名や評価金額に至るまで細か

くインターネット公開されるべきか否かは別として、少なくとも、

地方自治が用途別に現存物件を整理して分析し、その分析結果

を市民と共有するようなことがされて良いだろう。そうした情報

があってこそ、将来の適正な成長を計画することができる。また、

既存物件情報の管理は、中古物件の適正な評価を促し、その健

全な流通を促進するものとも考えられる。

デザイン・レビュー

　新たな不動産開発について、その情報を、より早い段階で、可

能なかぎり詳しく、市民へ告知する地方自治の法的義務につい

て、積極的に検討されるべきである。そして、その開発デザイン

が、市民代表と専門家の審査を受けるデザイン・レビューのシス

テムも検討されるべきだろう。特に、歴史的な建造物や街並みを

残す場所においては、新規建設が、旧建築物にいかに調和して

デザインされるべきかを、デザイン専門家、歴史家、そして市民

代表の協議で熟慮されるプロセスが必要になるだろう。

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文献• Goldfield, D. (2007). Encyclopedia of American urban history (A Sage reference publication). Thousand Oaks: Sage Publications.

• Jackson, K. (1985). Crabgrass frontier : The suburbanization of the United States. New York: Oxford University Press.

• Jacobs, J. (1992). The death and life of great American cities (Vintage Books ed.). New York: Vintage Books.

参考資料• Washington State Legislature Chapter 36.70A RCW : GROWTH MANAGEMENT

http://apps.leg.wa.gov/rcw/default.aspx?cite=36.70A

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http://www.psrc.org/assets/2428/gma.pdf?processed=true

• Puget Sound Regional Council - VISION2040 (Adapted April 2008)

http://www.psrc.org/growth/vision2040/

• Puget Sound Regional Council - Transportation 2040 (May 2010)

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• Puget Sound Regional Economic Strategy (July 2012)

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• The King County Buildable lands Report 2014

http://www.kingcounty.gov/~/media/depts/executive/performance-strategy-budget/regional-planning/buildable-lands-report/ king-county-buildable-lands-report-2014.ashx?la=en

• King County Departmnet of Assessment - eReal Property web site

http://blue.kingcounty.com/Assessor/eRealProperty

• Draft Environmental Impact Statement for The Seattle Comprehensive Update (May 2015)

http://www.seattle.gov/dpd/cs/groups/pan/@pan/documents/web_informational/p2273574.pdf

• City of Seattle A Comprehensive Plan for Managing Growth 2015-2035 (Draft of July 2015)

http://www.seattle.gov/dpd/cs/groups/pan/@pan/documents/web_informational/p2294968.pdf

• City of Seattle Design Guideline (December 2013)

http://www.seattle.gov/DPD/cs/groups/pan/@pan/documents/web_informational/p2402708.pdf

• Capitol Hill Neighborhood Design Guidelines (Revised 2013, Adapted 2005)

http://www.seattle.gov/DPD/cs/groups/pan/@pan/documents/web_informational/p2402701.pdf

• Municipal Research and Services Center (MRSC) web site

http://mrsc.org