Evaluación de Proyectos - territorio.s3-website-us-east-1...

Evaluación de Proyectos

Evaluación de Proyectos

Inmobiliarios

José Humberto Guevara Balderas

¿Expectativas?

Objetivo del Curso

Entender los elementos básicos y desarrollar habilidades en la aplicación de técnicas utilizadas en la evaluación financiera de proyectos de inversión en el área de bienes raíces. Así como analizar el concepto de riesgo en la toma de decisiones de inversión.

Agenda

1. Introducción

2. Valor del Dinero en el Tiempo

3. Proyectos de Inversión

a. Métodos

b. Estimación de Flujos

a. Análisis de Riesgo

Bibliografía Recomendada

1. Shapiro, Alan. Capital Budgeting and Investment Analysis.

Pearson, Prentice Hall.

2. Bierman Harold Jr ., Smidt Seymour. The Capital Budgeting

Decision. Ed. Prentice Hall.

3. Jaffe, Austin and Sirmans C.F., Fundamentals of Real Estate

Investment. Prentice Hall, third edition.

.

,

.

I. Introducción

¿Cómo se determina el precio a pagar por una propiedad?

Criterios para determinar el valor de un bien

a. Múltiplos.b. Comparasiones.c. Valor Presente Neto.

Valor de una casa

a) Metros cuadrados x $ 10,000.

b) Renta x 200.

¿Caro o Borato?

a) Casa de 300 m2 de conbstrucción se vende a $900,000.

b) Casa que se puede rentar en $10,000 mensuales se vende en $5,000,000.

Para una adecuada toma de decisiones es importante diferenciar y comparar:

El valor de mercado de la inversión

vs

El valor de la inversión (precio justo)

El valor de mercado es el precio al que los participantes del mercado están dispuestos a

pagar por la inversión.

El precio justo se define como el valor presente de los beneficios futuros generados

por poseer dicha inversión (propiedad)

El precio justo de una inversión está en función de:

1. Los beneficios futuros que generará.

2. El rendimiento a exigir por la inversión.

¿Cómo determino el valor actual de los beneficios futuros?.

II. Valor del dinero a través del Tiempo

Valor del dinero en el tiempo

Cantidades iguales de dinero no tienen el

mismo valor, si se encuentran en fechas

distintas.

¿Porqué?

Un peso que esté disponible el día de hoy vale más que un peso que se recibe en un año; si se tuviera el peso hoy, podría invertirse, ganar intereses y terminar con más de un peso en un año.

Ideas Básicas

1.- El valor de un peso hoy es diferente al valor de un peso en el futuro.

2.- Un peso hoy vale más que un peso en el futuro.

3.- Un peso hoy tiene su valor equivalente a futuro y viceversa.

Equivalencia

$100

$110

Un año

Tasa de interés del 10%

Al proceso consistente en partir de los valores actuales (pesos al día de hoy: VP), para calcular valores futuros (VF) se conocecomo proceso de composición.

Suponga que deposita $100 el día de hoy en una cuenta bancaria que paga un interés del 10% anual, durante 3 años.

¿Cuánto se tendría al final del tercer año?

El valor futuro, o lo que recibiré por la

inversión, está en función de la forma en

que se acumulan los intereses.

Acumulación de intereses:

A) Simple

B) Compuesto

Interés Simple

n Valor inicial Intereses Valor Final

0 100 --- 100

1 100 10 110

2 110 10 120

3 120 10 130

Interés Compuesto

n Valor inicial Intereses Valor Final

0 100 --- 100

1 100 10 110

2 110 11 121

3 121 12.1 133.1

Interés compuesto

�A diferencia del interés simple, en el

interés compuesto los intereses de los

primeros períodos se acumulan al

capital para generar intereses en los

períodos subsecuentes.

�Los intereses de un período serán

menores que los calculados en

períodos posteriores.

Interés compuesto

VF = VP ( 1 + i )n

VF = monto futuro de la inversión.

VP = capital invertido.

i = tasa de interés para un solo período.

n = número de períodos.

Ejemplo 1:

Usted compra una casa con valor de $3,500,000 que acuerda liquidar haciendo un pago inicial de $1,500,000 y un pago final 24 meses después.

Acepta pagar el 10% de interés anual, ¿cuánto debe pagar dentro de 24 meses?

Valor Presente

El valor presente siempre es menor que el valor futuro, porque sobre el valor presente se van a acumular intereses hasta llegar a la fecha futura.

VP = VF .

( 1 + i )n

Ejemplo 2:

Usted desea vender un terreno a un precio de $1,000,000, dicha cantidad deberá ser pagada en 12 meses.

Si consideramos que el costo del dinero es del 8% anual, ¿cuánto estaría dispuesto a recibir si el cliente le paga hoy mismo?

Rentabilidad

1/n

i = VF - 1

VP

Ejemplo 3:

Usted adquirió un Terreno hace 3 años a un precio de 25 m2.

Al día de hoy el terreno se vende en el mercado a 70 m2, ¿Qué rentabilidad tendría si vende hoy mismo el terreno?

Plazo

n = ln VF / ln (1 + i)

VP

Ejemplo 4:

Usted adquiere de oportunidad una casa, el precio de compra es de 1,500,000. El precio al cual usted considera puede venderse la casa es de 2,000,000.

¿Cuál es tiempo máximo que puede esperar para vender la casa si su costo de oportunidad es del 2% mensual?

Ejemplo 5:

Usted adquiere un edificio de departamentos a un

precio de 8 millones. El edificio cuenta con 8

departamentos que puede rentarlos cada uno en

6,000 mensuales. ¿En cuánto tiempo recuperará su

inversión?

¿Qué información adicional requiere para resolver este ejemplo?

Anualidades

� Es un flujo de efectivo constante que se paga o se cobra cada cierto período.

� Las cantidades deben ser iguales y el intervalo de tiempo entre ellas siempre es el mismo.

� Los intereses se acumulan una vez cada período.

Las anualidades pueden clasificarse en:

– Anualidades ordinarias (vencidas). Cuando:� La primera anualidad está un período después

que el valor presente, o;� La última anualidad está junto con el valor futuro.

– Anualidades anticipadas. Cuando:� La primera anualidad está junto con el valor

presente, o;� La última anualidad está un período antes que el

valor futuro.

Anualidades Anticipadas

Anualidades Vencidas

1 2 3 10 11 12

10 10 10

0

10 10 10

0 1 2 3 10 11 12

10 10 10 10 10 10



1 2 3 10 11 120

AA

0 1 2 3 10 11 12

VP VF

VP VF

AA AA AA AA AA

Av Av Av Av Av Av

1 - 1

VP = AV (1 + i )n

VF = AV (1 + i )n - 1


i

i

1 - 1

VP = AA * (1 + i )n * (1 + i)

VF = AA * (1 + i )n - 1 * (1 + i)


i

i

Ejemplo 6:

Se va a comprar una casa nueva cuyo valor total es de $2,400,000. Se pagará un enganche de $400,000 y el resto a 120 mensualidades a una tasa del 12% anual. ¿Cuál será el monto de las mensualidades si se pagan al final de cada mes?

Tasas nominales y efectivas

�Una tasa nominal es aquella que no incluye la capitalización de intereses durante el período que generalmente es de un año.

�Una tasa efectiva es una tasa real, pues sí incluye el efecto por la capitalización de intereses durante el año.


i = ( 1 + j / m )m - 1

i = tasa de interés efectiva

j = tasa de interés nominal

m = número de capitalizaciones en un año


Invertimos con una tasa nominal del 10% anualpero capitalizando intereses cada 6 meses.¿Cuál es la tasa efectiva?

i = (1 + 0.10 / 2) 2 - 1 = 0.1025

i = 10.25% anual

Ejemplo 7:

Considerando que la tasa de interés en el mercado es del 12% anual capitalizable mensualmente. Determina su tasa de interés anual equivalente con:

a) Capitalización de intereses anual.

b) Capitalización de intereses trimestral.

c) Capitalización de intereses diaria.

Tasa de interés desconocida

Cuando se desconoce la tasa de interés que hace equivalentes a 2 o más flujos se debe plantear una función de valor presente neto (VPN) y resolver esta función.

Ejemplo 8:

Usted adquirió un terreno con un crédito hace 12 meses. El precio del terreno era de $1,000,000. El contrato establecía el pago en 36 mensualidades (vencidas) de $40,000 y un pago anual $50,000 al final de cada año (junto con la mensualidad). ¿Cuál es el la tasa de interés efectiva relacionada con este financiamiento?

Ahora…

Solos

Ejercicio 1.

Obtenga el monto a recibir al final de un año para$1,000,000 a una tasa de interés del 12% anual sise capitaliza:

a) anual

b) trimestral

c) mensual

Ejercicio 2.

¿Cuál es el valor actual de 6 pagos iguales de $1,500 a una tasa del 12%,

(a) si los pagos se hacen al final de cada año;

(b) si los pagos se hacen al inicio de cada año?

Ejercicio 3.

La compañía “Construye” compró una propiedad en $45,000. Se realizó un pago inicial de $10,000 y el resto se pagará en plazos semestrales iguales, el primero de los cuales vence 6 meses después de la fecha de la compra. El interés es del 12% anual capitalizable en forma mensual y la deuda se debe amortizar en 5 años.

a) ¿Cuál es el pago semestral requerido?

b) ¿Cuál deberá ser el pago inicial si la tasa de interés es de 12% anual capitalizable mensual y los pagos semestrales son de $5,000?

Ejercicio 4.

El precio para una casa es de $250,000 pesos de enganche, 24 mensualidades de $10,000 cada una (pagaderas al finalizar el mes) y 2 pagos mas de $50,000 al finalizar cada año.

¿Cuál es el precio equivalente de contado si se maneja una tasa del 12% anual / mensual?

Ejercicio 5.

Usted ha adquirido una casa a un precio de $200,000 dlls. La casa la va a rentar.

a) ¿Cuál es el valor de renta si la casa se vendió a un múltiplo de 180?.

Si la renta mensual es de 1,200 dlls,

b) ¿cuánto tiempo tardará en recuperar la inversión? Asuma un costo del dinero del 6% anual.

Considerando que desea recuperar la inversión en un plazo de 10 años.

c) ¿Cuál es el monto de la renta que deberá cobrar al inicio de cada mes?

Ejercicio 6:

Considere que tiene un edificio que alberga 12

departamentos, los cuales renta amueblados. Considera que

debe reponer el mobiliario en promedio cada 7 años. Si el

reponer el mobiliario de un departamento representa una

inversión de 100,000, ¿cuánto tendrá que ahorrar cada año

para poder realizar el reemplazo del mobiliario?

Asuma i= 6%

Ejemplo 9.

Suponga que hace 5 años compró un terreno por100,000. El día de hoy se acercan dos compradores,uno de ellos le ofrece 900,000 a pagar dentro de unaño, el otro le ofrece pagar 1´600,000 dentro de 5años.

¿Qué debe hacer?

III. Evaluación de Proyectos

Tipos de inversión en bienes raíces

1. Casas habitación y Condominios.2. Edificio de oficinas.3. Centros comerciales.4. Parques industrials.5. Terrenos.

Etapas en inversión de bienes raíces

1. Adquisición.2. Operación.3. Venta o valor de desecho.

4. Criterios para la toma de decisiones

a. Valor Presente Neto

Información necesaria para evaluar financieramenteun proyecto de inversión

1) Flujos de efectivo.

- Inversión inicial.

- Flujo operative.

- Flujo terminal.

2) Costo del capital (Rendimiento requerido)

3) Vida del Proyecto.

Planteamiento sin números en la línea de tiempo de los FEs del proyecto

0 1 2 3 4

Desembolso

InicialFNO1 FNO2 FNO3 FNO4

+ FlujoTerminal

FNE0 FNE1 FNE2 FNE3 FNE4

Costo del Capital

Es el costo, expresado en términos porcentuales, de obtener los recursos necesarios para operar la compañía o financiar el proyecto.

Sirve de base para determinar el rendimiento a exigira un proyecto.

Métodos para evaluar financieramente lasdecisiones de Inversiones de Capital.

Antes de invertir un peso en un proyecto,

¿Qué te interesaría saber del mismo? (financieramente hablando)

Técnicas de Flujos de Caja No Descontados:

a. Período de Recuperación

Técnicas de Flujo de Caja Descontado (FCD)

a. Valor Presente Neto (VPN)

b. Tasa Interna de Rendimiento (TIR)

Período de recuperación

Busca saber en cuánto tiempo una inversión generará fondos suficientes para igualar al total de dicha inversión.

EJEMPLO

Inversión = 100

FNE 1 = 25

FNE 2 = 30

FNE 3 = 35

FNE 4 = 40

FNE 5 = 45

Período de Recuperación = ?

Decisión

� Para la elección de un proyecto evaluado en forma individual, se compara el período de recuperación con un tiempo de recuperación esperado que será el límite.

� Si se comparan dos o más proyectos, además de tener un límite se elige el proyecto con menor período de recuperación.

¿Qué ventajas y limitaciones piensas quetiene el método?

Valor presente neto

Consiste en descontar mediante una tasa derendimiento los flujos generados por la inversión ycompararlos con el valor de la inversión (esto en elcaso de que solo se tenga la inversión inicial).

Cálculo

• Para la aplicación de este método es necesario tener la siguiente información: el valor neto de la inversión, los flujos anuales netos y el valor de desecho si este existe, la vida del proyecto y la tasa de rendimiento mínimo aceptado.

EJEMPLO

Inversión = 100

FNE 1 = 25

FNE 2 = 30

FNE 3 = 35

FNE 4 = 40

FNE 5 = 45

i = 10%

Valor Presente Neto = ?

Decisión

� Si el resultado es un valor presente neto positivo,este representaría un dividendo que podríaanticiparse a los accionistas, sabiendo que serecuperará la inversión y se pagará el costo delfinanciamiento.

�Un proyecto se considera bueno si el valorpresente de los flujos supera al valor de lainversión, es decir, resulta un valor presente netopositivo.

Tasa interna de rendimiento

� Es la tasa de interés a la cual debemos descontar los flujosdel proyecto para que éstos igualen el valor de lainversión.

� También se entiende por tasa interna de rendimiento latasa máxima que estaríamos dispuestos a pagar a quienfinancia el proyecto.

EJEMPLO

Inversión = 100

FNE 1 = 25

FNE 2 = 30

FNE 3 = 35

FNE 4 = 40

FNE 5 = 45

Tasa Interna de Rendimiento = ?

Tasa Interna de Retorno: TIR

0 1 2 3

FNE0 FNE1 FNE2 FNE3

Costo entradas

TIR es la tasa de descuento que fuerza:VP de Beneficios = VP de Costos. Esto es lo mismo que el VPN = 0.

Decisión

Conforme a este método se considera como buenoaquel proyecto cuya tasa interna de rendimiento essuperior a la tasa de rendimiento mínimo aceptado.

VPN y TIR siempre llevan a la misma decisión aceptar/rechazar para proyectos independientes:

k > TIRy VPN < 0.Rechazar.

VPN ($)

k (%)TIR

TIR > ky VPN > 0Aceptar.

Ejemplos …

Consideraciones finales…

El riesgo en las decisiones de inversión

Recordemos que…

… La decisión de inversión es elegir entre consumir hoy o consumir en el futuro

Los beneficios futuros de poseer una propiedad se determinan por:

1. Los ingresos que generará.

2. El valor de la propiedad en el futuro.

Debido a que el presente es relativamente bien conocido y el futuro es incierto, las decisiones de inversión representan el sacrificar recursos ciertos por beneficios inciertos.

Los beneficios futuros impactan la decisión de inversión de acuerdo a:

1. El tiempo (timing) en que los flujos futuros son generados.2. La magnitud de los flujos futuros.3. La incertidumbre o riesgo de los flujos futuros.

El timing de los flujos esperados es importante porque de acuerdo al momento en que los flujos son generados es el valor que los mismos tienen al día de hoy; por lo tanto, afecta el valor de la inversión.

El efecto del timing de los flujos es capturado a través del concepto de valor del dinero en el tiempo.

¿Qué Significa “riesgo” en el Presupuesto de Capital?

Incertidumbre sobre la rentabilidad de un proyecto.

¿Tomar el proyecto incrementa el riesgo de la empresa y el de los accionistas?

El riesgo es la variación de los beneficios esperados

El riesgo de la inversión está en función de:

Las circunstancias que afectan los flujos futuros.

GRACIAS POR SU ATENCIÓNQUEDO A SUS ÓRDENES EN

[email protected]

Evaluación de Proyectos - territorio.s3-website-us-east-1...

Documents

Transcript of Evaluación de Proyectos - territorio.s3-website-us-east-1...