Estimation Immobilière (Actualisation 2021)

FINSTOY Real Estate Sàrl Rue des Grands-Prés 15C - Case Postale 100 - CH - 1958 Uvrier

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Estimation Immobilière (Actualisation 2021)

Studios communicants au régime de la PPE

Immeuble Crans-Ambassador Parcelle n° 650 / PPE 10734 + 10735

Commune de Crans-Montana, secteur Montana Route du Petit Signal 3 3963 Crans-Montana

Propriétaire

DOPPLER Lucien



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Répertoire :

Page 3 Mandat – Constatations et remarques

préalables, recommandations.

Pages 4 - 13 Eléments du registre foncier Page 14 Zone concernée Page 14 Description de la parcelle Page 15 Description du bâtiment Page 14 Monuments - inventaire Page 16 Dangers naturels, sites pollués, risques écologiques Page 17 Description des lots Page 17 Surfaces et volume Page 18 Plans PPE + réaménagement Page 19 Localisation Page 19 Plan cadastral 0 Valeurs cadastrales Page 20 Valeurs d’assurances Page 21 Valeurs intrinsèques Page 22 - 23 Valeurs de rendements Page 24 Valeurs pondérées Page 25 Estimation de la valeur vénale Page 26 – 29 Photos



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Mandat :

Par courrier recommandé daté du 27 juillet 2021, l’Office des Poursuites et Faillites de Sierre, représenté par Mr. Fernand-Guy LOYE, a mandaté M. Serge SCHEFER, membre du SVIT et de la Chambre Immobilière Valaisanne, associé gérant de Finstoy Real Estate Sàrl, pour effectuer l’actualisation de l’estimation immobilière des PPE n° 10734 et 10735, faite par ses soins le 24 août 2020. Ces PPE sont sises sur la parcelle de base n° 650 de la Commune de Crans-Montana, secteur de Montana. Pour l'établissement de cette actualisation des éléments essentiels, le mandataire a pris pour référence l’estimation qu’il avait effectué le 24.08.2020 et il a remis 1 exemplaire de son rapport à la mandate.

Constatations et remarques préalables : En date du 17 août 2020, en présence de l’administrateur de la copropriété, le mandataire avait effectué la visite de locaux concernés. Sur la base de cette visite et des documents consultés, le mandataire avait procédé à l’estimation de la valeur vénale de ce bien immobilier et avait remis le 24.08.2020 3 exemplaires de son rapport d’estimation à la mandante. Dans le cadre d’un autre mandat effectué en 2019 dans ladite copropriété, il a été relevé que la PPE inscrite au Registre Foncier de Sierre, dont l’acte de constitution date de 1972, n’est plus en conformité avec la situation sur place. De nombreux changements ont été constatés (locaux agrandis, transformés, échangés ou ayant une nouvelle affectation) sans que des modifications et des enregistrements soient intervenus auprès du Registre Foncier. Il n’a par ailleurs pas été impossible de reconstituer l’historique de ces différents événements, intervenus depuis la constitution de la PPE. Le plan (pg 16) permet de visualiser les différences constatées entre les plans de constitution de la PPE (1972) et les plans de réaménagement (2011-2013) La présente estimation de la valeur vénale est donc établie en prenant en considération les lots de PPE concernés tels qu’ils sont inscrits au Registre Foncier au jour de l’estimation et qui semble dans le cas présent et selon toutes les réserves d’usage, correspondre à la situation sur place. Recommandations : Ce rapport est destiné à l’usage exclusif de la mandante. Sa publication ou reproduction même partielle ne peut être faite qu’avec l’autorisation expresse de la mandante ou d’un représentant de Finstoy Real Estate Sàrl. Finstoy Real Estate Sàrl ou son représentant certifient n’avoir aucun lien passé ou présent avec l’objet de l’estimation. Ils relèvent que les déclarations et les informations contenues dans ce rapport sont celles dont ils avaient connaissance au moment de son élaboration et que le mandat a été réalisé selon les règles en la matière. De ce fait, Finstoy Real Estate Sàrl ou son représentant ne pourront pas être tenu responsables des informations fausses ou erronées, obtenues par des tiers.



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Eléments du registre Foncier :



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Zones :

Selon les informations contenues sur le site « VSGIS » pour la Commune de Crans-Montana, secteur de Montana, la parcelle n° 650 se trouve en zones de réserves « hébergement touristique » zone à bâtir 2A densité de 0,4.

Description de la parcelle : La parcelle n° 650 est bâtie, équipée et aménagée. Elle est située en bordure immédiate au Sud de la Route Communale du Petit Signal. Terrain naturel à très forte pente en direction du Sud, Sud-est. Situation dominante, excellent ensoleillement, accès aisé à l’année.



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Description du bâtiment : Bâtiment de forme triangulaire, constitué de douze niveaux, à l’usage résidentiel et commercial à l’architecture avant-gardiste dont la construction date de 1973. Cette réalisation abrite en copropriété (PPE) des logements et un établissement hôtelier ***** avec des installations de haut standing. Des travaux d’agrandissement, d’entretien et de rénovation ont été entrepris à partir de 2008 et sont restés à ce jour inachevés pour certains d’entre eux. Par contre, il n’a pas été possible de déterminer si des travaux avaient également été entrepris entre la date de réalisation du bâtiment et ceux mentionnés ci-dessus. Construction avec une structure porteuse en métal et béton, isolation intérieure, façades vitrées, toiture à deux pans composés de trois éléments se jouxtant, réalisée en béton et étanchée. De par la pente naturelle du terrain, les étages inférieurs sont bâtis contre terre. Circulation verticale intérieure par deux cages d’escalier avec ascenseurs doubles. Chauffage et production d’eau chaude par une chaudière à mazout. Installation de ventilation. Les installations de sécurité (protection, détection, extinction, évacuation feu) semblent conformes aux exigences en vigueur. Les locaux destinés à la clientèle hôtelières sont tous réalisés avec des matériaux d’excellente qualité et bien entretenus. Une construction similaire à celle réalisée ne serait plus possible, en raison principalement des caractéristiques de la zone dans laquelle se trouve aujourd’hui située cette réalisation (zone constructible indice 0,4)



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Monuments historiques, inventaire : Ce bâtiment n'est pas recensé et ne fait pas partie des objets classés.

Dangers naturels, cadastre des sites pollués, risques écologiques : Zone de danger et sites pollués : Cette parcelle est située en zone de danger moyen de degré 3 d’inondation du Rhône. Risque écologique / Radon : Le radon est un gaz noble radioactif qui se forme naturellement dans le sol et la roche et qui peut s’infiltrer dans les bâtiments par le sous-sol. En cas de dépassement de la limite fixée à 300Bq/m3 par l’OFSP, des dispositions constructives d’assainissement doivent être entreprises par les propriétaires. Le risque de présence de radon dans le sol est considéré par l'OFSP comme léger pour la commune Sierre avec un risque de dépassement du seuil admissible de 300Bq/m3 estimé 4% avec un indice de confiance moyen pour la zone concernée. Des mesures plus précises sur site sont réalisables à l’initiative des propriétaires ou selon les cas, par les autorités. Risque écologique / Amiante : L’amiante a été introduite dans plusieurs types de produits utilisés dans la construction de 1904 jusqu’à 1990 et mis en œuvre principalement entre 1950 et 1970. Sa présence semble probable dans le type de construction dont il est question dans la présente estimation. Dans le cadre d’une rénovation ou d’une déconstruction, un diagnostic amiante peut être requis de la part des autorités. Risque écologique / PCB : Les polychlorobiphényles appelés aussi biphényles polychlorés, sont des substances difficilement dégradables. Largement utilisés dans la construction (joints, étanchéités etc.) ils ont été interdits en 1986 en raison de leurs propriétés nocives. La présence de PCB dans la construction ne peut être établie sans une analyse détaillée par un expert en la matière, mais pourrait être probable dans le cas présent.



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Description des lots de PPE concernés (entité économique) : Il s’agit de deux studios avec terrasses Sud soit : PPE n° 10734 / Appartement n° 165 (sur place n° 507) + casier à skis n° 112 PPE n° 10735 / Appartement n° 166 (sur place n° 508) + casier à skis n° 113 Ces deux studios sont communicants et sis au 2ème étage inférieur (selon le RF) et bénéficient chacun d’une terrasse avec orientation Sud. Les matériaux de finitions sont ceux qui ont été mis en œuvre lors de la réalisation de l’ouvrage et une rénovation totale doit être envisagée. Dans le cadre de l’exploitation de l’immeuble, le 2ème étage inférieur correspond au niveau 5. De par leur situation dominante, ces logements bénéficient d’une belle vue panoramique sur la station de Crans et les Alpes Valaisannes ainsi que d’un bon ensoleillement.

Surfaces et volume : (En l’absence de plans, sous toutes les réserves d’usage) PPE n° 10734 (App n° 165 « 507 ») Couloir d’entrée 4.2 m2 Salle d’eau 3.8 m2 Pièce à vivre 10.5 m2 Terrasse (semi-privative) 8.7 m2 Surface nette utile (sans terrasse) 18.5 m2 Surface PPE estimée (terrasse ½) (18.5 m2 x 1.05) x 1.1 = 21.4 m2 21.4 m2 + (8.7 / 2) = 22.9 m2 Volume estimé (21.4 m2 x 4) + (8.7 x 1.0) = 94 m3 PPE n° 10735 (App n° 166 « 508 ») Couloir d’entrée 3.1 m2 Salle d’eau 3.5 m2 Pièce à vivre 20.0 m2 Terrasse (semi-privative) 8.4 m2 Surface nette utile (sans terrasse) 26.6 m2 Surface PPE estimée (terrasse ½) (26.6 m2 x 1.05) x 1.1 = 30.7 m2 30.7 m2 + (8.4 / 2) = 34.9 m2 Volume estimé (30.7 m2 x 4) + (8.1 x 1.0) = 130.9 m3



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Plans : Plan du 2er étage inférieure selon constitution de PPE :

Plan du Niv. 5 (2ème étage inférieur) réaménagé :



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Localisation : Commune de Crans-Montana – secteur Montana Route du Petit Signal 3963 Commune de Crans-Montana

Plan cadastral :



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Les valeurs :

Valeurs cadastrales: PPE n° 10734 (App n° 165 « 507 » 4 / 1’000) Bâtiments CHF 48’079.- Biens-fonds CHF 1’423.- PPE n° 10735 (App n° 166 « 508 » 5 / 1’000) Bâtiments CHF 60’097.- Biens-fonds CHF 1’779.- Total des valeurs cadastrales CHF 111'378.- Valeurs d’assurances : Helvetia Assurances, police n° 4.000.244.477 PPE n° 10734 (App n° 165 « 507 » 4 / 1’000) CHF 186’290.- PPE n° 10735 (App n° 166 « 508 » 5 / 1’000) CHF 232’863.- Total des valeurs d’assurances CHF 419’153.-



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Valeur intrinsèque (Vi)*: PPE n° 10734 (App n° 165 « 507 » 4 / 1’000) Construction, valeur à neuf (pour une réalisation similaire) CHF 1’000.- x 94 m3 = CHF 94’000.- Détermination du taux (%) de vétusté (théoriquement = 1% / an) : Base = Année retenue = 1972 soit 48 ans Soit, compte tenu de l’état actuel (travaux) : 60% CHF 94’000.- x 60 % = % CHF 56’400.- Aménagements extérieurs, taxes et raccordements 15%) (CHF 94’000.- x 15%) = CHF 14’100.- Valeur à neuf de la part construction CHF 108’100.- Valeur actuelle de la part construction CHF 51’700.-* Valeur du terrain (incidence foncière admise = 30%) Selon centralité (cf. dossier 2019) CHF 94’000.- x 30% = CHF 28’200.-* Total valeur intrinsèque PPE n° 10734 (App n° 165 « 507 » 4 / 1’000) CHF 79’900.- PPE n° 10735 (App n° 166 « 508 » 5 / 1’000) Construction, valeur à neuf (pour une réalisation similaire) CHF 1’000.- x 131 m3 = CHF 131’000.- Détermination du taux (%) de vétusté (théoriquement = 1% / an) : Base = Année retenue = 1972 soit 48 ans Soit, compte tenu de l’état actuel (travaux) : 60% CHF 131’000.- x 60 % = % CHF 78’600.- Aménagements extérieurs, taxes et raccordements 15%) (CHF 131’000.- x 15%) = CHF 19’650.- Valeur à neuf de la part construction CHF 150’650.- Valeur actuelle de la part construction CHF 72’050.-* Valeur du terrain (incidence foncière admise = 30%) Selon centralité et indice construction (cf. dossier 2019) CHF 131’000.- x 30% = CHF 39’300.-* Total valeur intrinsèque PPE n° 10735 (App n° 166 « 508 » 5 / 1’000) CHF 111’350.-



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Valeur de rendement (VR): (Valeur purement indicative en raison des caractéristiques et du marché de la location saisonnier pour des objets de ce type) PPE n° 10734 (App n° 165 « 507 » 4 / 1’000) Revenu locatif brut estimé : (CHF 1’000.- x 3 semaines) CHF 3'000.- (CHF 850.- x 8 semaines) CHF 6’800.- (CHF 700.- x 10 semaines) CHF 7'000.- Revenu locatif brut considéré CHF 16’800 .- Revenu locatif net considéré (CHF 16’800.- x 50%) CHF 8’400.- Elaboration du taux de capitalisation : Part des fonds propres (FP) 40% Part des fonds étrangers (FE) 60% Rendement souhaité sur le FP (taux hypothèque 1er rang + 1.0% + 0.5%) 3.0% Taux admis pour les FE (hypothèque 1er rang / 10ans) 1.5% Taux moyen des frais financiers 2.1% + Frais d'exploitation (élevés) 0.5 % Frais d'entretien (élevés) 1.5 % Risque locatif (élevé) 1.5% Frais de gérance (moyen) 0.5% Réservé pour rénovations cycliques (élevés) 0.5% Total 6.6% soit CHF 8’400.- / 6.6% = CHF 127’300.- Investissement estimé pour mise en location CHF 30 '000.- Valeur de rendement estimée (App n° 165 « 507 » 4 / 1'000) CHF 97’300.-



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PPE n° 10735 (App n° 166 « 508 » 5 / 1’000) Revenu locatif brut estimé : (CHF 1’150.- x 3 semaines) CHF 3'450.- (CHF 1’000.- x 8 semaines) CHF 8’000.- (CHF 850.- x 10 semaines) CHF 8'500.- Revenu locatif brut considéré CHF 19’950 .- Revenu locatif net considéré (CHF 19’950.- x 50%) CHF 9’975.- Elaboration du taux de capitalisation : Part des fonds propres (FP) 40% Part des fonds étrangers (FE) 60% Rendement souhaité sur le FP (taux hypothèque 1er rang + 1.0% + 0.5%) 3.0% Taux admis pour les FE (hypothèque 1er rang / 10ans) 1.5% Taux moyen des frais financiers 2.1% + Frais d'exploitation (élevés) 0.5 % Frais d'entretien (élevés) 1.5 % Risque locatif (élevé) 1.5% Frais de gérance (moyen) 0.5% Réservé pour rénovations cycliques (élevés) 0.5% Total 6.6% soit CHF 9’975.- / 6.6% = CHF 151’100.- Investissement estimé pour mise en location CHF 35'000.- Valeur de rendement estimée (App n° 166 « 508 » 5 / 1'000) CHF 116’000.-



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Valeur pondérée : PPE n° 10734 (App n° 165 « 507 » 4 / 1'000) 1 x VR + 1 x VI / 2 soit: (CHF 97’300.- + CHF 79’900.-) / 2 = CHF 88'600.- PPE n° 10735 (App n° 166 « 508 » 5 / 1'000) 1 x VR + 1 x VI / 2 soit: (CHF 116’000.- + CHF 111’350.-) / 2 = CHF 113’700.-



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Estimation de la valeur vénale : Sur la base des éléments connus au jour de l’estimation, en prenant en considération les paramètres macro et micro économiques, le marché local, la particularité du contexte du dossier, je considère que la valeur vénale peut être établie sur la base de la valeur intrinsèque et arrêté à :

Valeur vénale des PPE n° 10734 + 10735 (Entitié économique)

CHF 190'000.-

(PPE 10734 / App n° 165 « 507 » 4 / 1'000 / CHF 80'000.-) (PPE 10735 / App n° 166 « 508 » 5 / 1'000 CHF 110'000.-)

Informations : L’administration de la copropriété est assurée par Mr Pascal FAIVRE, 2800 Delémont. Selon les comptes établis par la fiduciaire « Fidag » les charges de PPE pour l’exercice 2021 pourraient s’élever de CHF 720.- à CHF 955.- par millième Au 31.12.20120 le fonds de rénovation de l’immeuble disposait d’un avoir de CHF 10’713.- Remarque : Pour rappel, la valeur vénale est celle qu’indiquerait une transaction libre entre un vendeur, désireux mais non obligé de vendre, et un acheteur, désireux mais non obligé d’acheter, ceci dans le climat économique prévalant à la date de l’estimation et au lieu de situation de l’immeuble. D’autre part, il faut pour cela qu’un certain nombre d’acteurs (acheteurs et vendeurs) agissent sur le marché en même temps. Par conséquent, seule une transaction effective permet de déterminer avec exactitude la valeur réelle d’un objet. De ce fait, une certaine prudence s’impose en matière d’estimation et il faut dès lors faire preuve d’une certaine tolérance. Actualisé à Uvrier le 29.07.2021 Pour : Finstoy Real Estate Sàrl L’estimateur : Serge Schefer



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Photos PPE 10734



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Photos PPE 10734



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Photos PPE 10735

Porte communicante



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Photos PPE 10735

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