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Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement

Florian Dietrich


Ertragswertverfahren & DCF-Verfahren

Florian Dietrich MRICS ▪ Neckarstraße 3 ▪ 64560 Riedstadt ▪ Tel: 49-174-3157093 ▪ [email protected]



Florian DietrichIhr Dozent

AusbildungDipl.-Bauingenieur ▪ Immobilienökonom (ebs)

Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten

Grundstücken (IHK Darmstadt)

Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC 17024 für das Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ durch die IfS GmbH für Sachverständige, Köln

1999 - 2006 bei KPMG, Prokurist seit 2005

ab 2006 Sachverständgenbüro Dietrich

Immobilienbewertungen

Immobilienspezifische Machbarkeitsstudien

Immobilientransaktionen

Interne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404

Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung

Berufserfahrungen

Florian Dietrich MRICS



Florian DietrichAGENDA – Vorlesung VI

I. Grundlagen Finanzmathematik

II. ErtragswertverfahrenSystematischer Ansatz ErtragswertverfahrenRohertragBewirtschaftungskostenRestnutzungsdauerLiegenschaftszinssatzBodenwert

III. DCF-VerfahrenSystematischer Ansatz DCF-VerfahrenInterner ZinsfußKapitalisierung / Barwertermittlung

Finanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian DietrichGrundlagen der Finanzmathematik I - Abzinsung

Fragestellung: Was ist ein Geldbetrag in der Zukunft heute bei Zugrundlegung eines Zinssatzes wert?

EUR

1 2 30

?? 1.000

Aufgrund der Verzinsung von heutigem Guthaben wächst das absolute Geldvermögen in der Zukunft. Im Umkehrschluss sind Geldwerte in der Zukunft in Abhängigkeit der Verzinsung heute weniger wert!

Abzinsungsformel: Lösung bei einem Zinssatz von 7%:

nn Ri

R)1(

10 += EURxR 000.1

)07,01(1

30 +=

R0 = Geldvermögen t=0Rn = Geldvermögen t=ni = Zinssatzn = Laufzeit t1-t0

Ro= 816 EUR




Florian DietrichGrundlagen der Finanzmathematik II - Aufzinsung

Fragestellung: Was ist ein Geldbetrag von heute in der Zukunft bei bestimmten Zinssatz wert?

EUR

1 2 30

??

1.000

Aufgrund der Verzinsung von heutigem Guthaben wächst das absolute Geldvermögen in der Zukunft.

Aufzinsungsformel: Lösung bei einem Zinssatz von 7%:

on

n xRiR )1( += EURxR 000.1)07,01( 31 +=

R0 = Geldvermögen t=0Rn = Geldvermögen t=ni = Zinssatzn = Laufzeit t1-t0

R1= 1.225 EUR




Florian DietrichGrundlagen der Finanzmathematik III - Barwertbildung

Fragestellung: Was ist eine Zahlungsreihe in der Zukunft heute wert?

EUR

1 2 30

??

Die Summe der nominalen Zahlungsreihe in der Zukunftist aufgrund der Abzinsung der Zahlungsströme der Zukunft auf heute geringer als der Barwert t=0.

Barwertformel: Lösung bei einem Zinssatz von 7%:

nn

n

xZxii

iBW)1(

1)1(0 +

−+= EURx

xBW 000.1

07,0)07,01(1)07,01(

3

3

0 +−+

=

BW0 = Barwert t=0Zn = Konst. Zahlungsstromi = Zinssatzn = Laufzeit t1-t0

BW0= 2.634 EUR

1.000

1.000

1.000




Florian DietrichGrundlagen der Finanzmathematik IV – Zins versus Laufzeit

Fragestellung: Wie wirken sich Zinssatz und Laufzeit auf den Barwert aus?

Barwertentwicklung in Abhängigkeit der Zinssätze

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

Zeit/Jahre

Barw

ert

3%5%7%9%

50 150100 200

bei einer kontinuierlichen Einnahme von 1.000 EUR p.a.




Florian Dietrich



III. DCF-VerfahrenSystematischer Ansatz DCF-VerfahrenIndexierung / InflationsausgleichKapitalisierungszinssatzBarwert der Liegenschaft in der letzten Periode

AGENDA – Vorlesung VIFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian Dietrich

Kapitalisierung der Reinerträge über die Laufzeit der NutzungAnnahme: gleich bleibende, konstante Erträge aus Liegenschaft = Nachhaltige Marktmiete = > Unterschiede zwischen tatsächlichen und nachhaltigen Roherträgen sind zu berücksichtigen Inflationsfreies ModellBoden nach Rückbau Gebäude wieder nutzbarAbzinsung der Erträge zum LiegenschaftszinssatzTrennung in Ertragswert der baulichen Anlagen und Bodenwert, da endliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen

Grundmodell des ErtragswertverfahrensEU

R

CF

1 2 30

CF CF

4 5 6 7 8 . . . . . . . . . . . . . . . . n

CF CF CF CF CF CF

Bode

nwer

tErtra

gswe

rt / B

arwe

rtFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian DietrichModell der Ertragswertermittlung

-

=

-

=

x

+/-

=

Jahresrohertrag

Bodenwert

Bodenwertverzinsung

Reinertrag der baulichen Anlagen

Vervielfältiger f (i;RND)

Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände

Ertragswert der baulichen Anlagen

ErtragswertBerücksichtigung der Lage auf dem

GrundstücksmarktVerkehrswert

Grundstücksreinertrag

Bewirtschaftungskosten

Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse

Liegenschaftszins (i)

Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (RND)




Florian DietrichÜberblick: Formeln zur Ertragswertermittlung

EW = [(RohE – BWK – BW x i) x V] + BW

EW = [(RohE - BWK) x V] + [BW / (1 + i)n]

Gesamtformel der Ertragswertermittlung:

Reinertrag Gebäude Bodenwert heute

Bodenwert abgezinstReinertrag Gesamtobjekt

EW = ErtragswertRohE = RohertragBWK = BewirtschaftungskostenBW = Bodenwerti = Liegenschaftszinssatzn = RestnutzungsdauerV = Vervielfältiger (i;n)

Abkürzungen:

Verkürzte Formel der Ertragswertermittlung bei n = lange:

EW = [(RohE – BWK) x V




Florian Dietrich

§ 17, Abs. 1 WertV

„Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltige erzielbare Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten, Pachten, einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.“

Roherträge werden z.B. erzielt aus nachfolgenden Mieteinnahmen:

Mieten für Wohnräume

Mieten für gewerblich genutzte Räume

Lagerräume

Garagen und Stellplätze

Vermietung von Gartenanbauflächen, Plantagen, etc.

Einnahmen aus Werbeflächen

Einnahmen aus dem Betrieb von Mobilfunkanlagen

Einnahmen aus einem Wegerecht oder anderen Rechten zugunsten Dritter

etc.

Rohertrag gemäß WertVFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian Dietrich

§ 17, Abs. 2 WertV

„Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen.“

= > Ansatz der nachhaltigen Marktmiete ist im Grundsatz zu berücksichtigen

= > Über- oder Untervermietungen gegenüber des Marktes sind nur für die vorhersehbare Vertragslaufzeit zu berücksichtigen

Lösung:

= > Term & Reversion Methode

= > Core & TopSlice - Methode

Rohertrag gemäß WertVFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian DietrichBewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die der Vermieter tragen muss und die den Ertrag der Liegenschaften mindern. Die Bewirtschaftungskosten teilen sich grundsätzlich in nachfolgende Kostenpositionen:

Verwaltungskosten: Kosten zur Verwaltung der Liegenschaft (Mietbuchhaltung, Mieterbetreuung, kaufmänn-isches und technisches Management, etc.)= > Anhaltspunkt: rd. 1-3% des Rohertrags p.a.

Instandhaltungskosten: Kosten für die laufende Instandhaltung des Objektes zur Erhaltung des ordnungs-gemäßen Betriebs und zur Erhaltung der bestimmungsgemäßen, nachhaltigen Nutzung der Liegenschaft. Nicht Bestandteil sind Sanierung- und Modernisierungskosten, mit der eine Aufwertung der bestehenden Nutzung verbunden wäre.=> sehr abhängig von der Nutzung und Angabe der Kostensätze i.d.R. in EUR/m² p.a.

Mietausfallwagnis: Kosten für den Ausfall von Mietforderungen und die rechtliche, gerichtliche Durchsetzung von Mietforderungen. Nicht Bestandteil des Mietausfallswagnisses sind strukturelle Leerstande des Objektes, welche in der Bewertung anderweitig durch dauerhafte ggf. temporäre Mietausfälle berücksichtigt werden müssen.= > Anhaltspunkt: rd. 2-4% des Rohertrags p.a.

Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten: Aufwendungen die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nicht auf den Mieter umlegbar sind.= > Anhaltspunkt: rd. 1-3% des Rohertrags p.a.




Florian Dietrich

Die Restnutzungsdauer ist die Einschätzung des üblichen Zeitraums, wie lange eine Immobilie in dem bestehenden Zustand bei der vorherrschenden Nutzung ohne wesentliche Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wirtschaftlich nutzbar ist.

Gesamtnutzungsdauern (= Restnutzungsdauer eines Neubaus) sind abhängig von den einzelnen Nutzungen und sind z.B. wie folgt einzuschätzen:

Bei älteren Objekten errechnet sich die Restnutzungsdauer i.d.R. wie folgt:

Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – Alter der baulichen Anlage

Restnutzungsdauer

Ein-/Zweifamilienhaus: rd. 80 – 100 JahreDoppelhaus/Reihenhaus: rd. 80 – 100 JahreMehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen: rd. 80 JahreGemischt genutzte Häuser: rd. 60 – 80 JahreGewerbe- und Industrieobjekte: rd. 60 JahreEinzelhandelsnutzungen / Hotels: rd. 40 – 60 Jahre




Florian DietrichLiegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.“Quelle: WertV §11 Abs. 1

„Der Liegenschaftszinssatz ist auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen der Ertragswertverfahrens zu ermitteln.“Quelle: WertV §11 Abs. 2

Gegenüber Geldanlagen richtet sich die Verzinsung nicht nach einem vereinbarten Zinssatz sondern nach der aus der Liegenschaft marktüblich erzielbaren Rendite. Der Liegenschaftszinssatz wird aus den zurückliegenden Grundstückskäufen vom Gutachterausschuss empirisch ermittelt, indem das Ertragswertverfahren bei bekanntem Verkaufspreis nach dem Zinssatz mathematisch aufgelöst wird. Er beinhaltet:

die Erwartung und Bewertung der Investoren anhand vergleichbarer verkaufter Liegenschaften in der Zukunft in der Relation der bestehenden Ertragslage, und somit

die Inflation und erwarteten Mietsteigerungen

die Entwicklung des Grundstücksmarktes im Hinblick auf Leerstand, Nachfrage, etc.

die bestehenden Immobilienrisiken in Abhängigkeit der Nutzung

etc.




Florian DietrichQuelle und Ableitung von Liegenschaftszinssätzen

Quellen: - Angaben des Gutachterausschusses zu Liegenschaftszinssätzen- Allgemeine Angaben aus der Bewertungsliternatur zu Liegenschaftszinssätzen

Starke Abweichungen der Liegenschaftszinssätze für die einzelnen Nutzungen, da die Risikostruktur entsprechend abweichend ist

Anpassung der Liegenschaftszinssätze in Abhängigkeit z.B. von Lage, Anzahl Wohneinheiten, eher gewerblich oder privat genutzt, Angebots- und Nachfragesituation, Miet- und Kaufpreisrelation

2,0 bis 3,0 %2,5 bis 3,5 %Einfamilienhausgrundstücke3,5 %3,5 bis 4,0 %Zweifamilienhausgrundstücke

4,0 bis 5,0 %4,5 bis 6,0 %Mietwohngrundstücke3,5 %Eigentumswohnungen

Gemischt-genutzte Grundstücke

4,5 %5,0 %Mit einem gewerblichen Anteil bis zu 50 %5,0 %5,5 %Mit einem gewerblichen Anteil bis über 50 %

In ländlichen Gemeinden

Liegenschaftszinssatz aus Literatur

Wohngrundstücke

In den übrigen Gemeinden

Grundstücksart




Florian DietrichIndikatoren für Zu-/Abschläge zum Liegenschaftszinssatz

Zuschlag zum Liegenschaftszinssatz

+ 0,5% bis + 1,0%

Abschlag zum Liegenschaftszinssatz

- 0,5% bis - 1,0%

schlechte bis sehr schlechte Lage

erhöhtes bis besonders hohes wirtschaftliches Risiko des Objekts

Randlage bis Umlandlage

hoher bis sehr hoher gewerblicher Anteilbei gemischt genutzten Objekten

je geringer die Drittverwendungsfähigkeit

gute bis sehr gute Lage

geringes bis besonders geringes wirtschaftliches Risiko des Objekts

Orts- bis Zentrumsnähe

geringer bis sehr geringer gewerblicher Anteilbei gemischt genutzten Objekten

je besser die Drittverwendungsfähigkeit

Quelle: Kleiber 4. Auflage 2004




Florian Dietrich

Auf Basis der bestehenden Lagequalitäten des Grundstücks (Umfeld, Nahversorgung, etc.)

des baulichen Maßes (GFZ, GRZ, Vollgeschosse, etc.)

der Grundstücksgröße

der sonstigen Grundstücksqualitäten (Neigung, Bodenqualitäten, etc.)

erfolgt eine Bewertung des unbebauten Grundstücks für die Liegenschaft. Grundlage sind die Vergleichspreise zu unbebauten Grundstücken des Gutachterausschusses unter Berücksichtigung entsprechender Umrechnungskoeffizienten zur Vornahme von Wertanpassungen.

Das Ergebnis dieser Bodenwertermittlung geht in die Ertragswertermittlung ein

Sofern das Grundstück noch weiter bebaubar ist (Hinterbauland), geht in die Berechnung der Bodenwertverzinsung nur der Grundstücksanteil ein, der der bestehenden Bebauung zuordenbar ist bzw. baurechtlich in Anspruch genommen wird.

Bodenwertermittlung und -verzinsungFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian DietrichBeispiel zur Ertragswertermittlung

Angaben zum Objekt:Bürogebäude mit 5.600 m² Mietfläche

Nachhaltige Miete 15 EUR/m²

Liegenschaftszinssatz 5.5 – 6,5 %bei entsprechender Büronutzung

Sehr gute Lage und gute Objektqualitäten

Grundstücksfläche 2.000m²

Bodenwert nach Bodenwertermittlung250 EUR/m²

Angemessene nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten 18%

Instandsetzungsarbeiten i.H.v. 50.000 EURerforderlich

Alter: 10 Jahre

Lösung:Rohertrag: 1.008.000 EUR p.a.5.600 m² x 15 EUR/m² x 12

Bewirtschaftungskosten: -181.440 EUR p.a.RohE x 18%

Reinertrag: 826.560 EUR p.a.

Bodenwertverzinsung: -27.500 EUR p.a.5,5% x 250 EUR x 2.000m²

Reinertrag Gebäude: 799.060 EUR p.a.

Vervielfältiger: x 16,9350 Jahre, 5,5%

Ertragswert des Gebäudes: 13.528.085 EUR

Bodenwert: 500.000 EUR250 EUR/m² x 2.000 m²

Instandsetzungsarbeiten: -50.000 EUR

Ertragswert: 13.978.085 EUR




Florian Dietrich

Angaben zum Objekt:Mehrfamilienhaus mit 600 m² Mietfläche

Nachhaltige Miete 7,50 EUR/m²

Liegenschaftszinssatz 4,0 – 5,0 %bei entsprechender Nutzung

Mäßige Lage und gute Objektqualitäten

Grundstücksfläche 800m²


3% Verwaltungskosten2% Mietausfall7 EUR/m² Mietfläche Instandhaltung3% n.u. Betriebskosten

Alter: 25 Jahre

Lösung:

Rohertrag: 54.000 EUR p.a.600 m² x 7,5 EUR/m² x 12

Bewirtschaftungskosten: -8.520 EUR p.a.7 EUR/m² x 600m² + (8% x 54 TEUR)

Reinertrag: 45.480 EUR p.a.

Bodenwertverzinsung: -10.800 EUR p.a.4,5% x 300 EUR x 800m²

Reinertrag Gebäude: 34.680 EUR p.a.

Vervielfältiger: x 20,2580 - 25 = 55 Jahre, 4,5%

Ertragswert des Gebäudes: 702.270 EUR

Bodenwert: 240.000 EUR300 EUR/m² x 800 m²

Ertragswert: 942.270 EUR

Aufgabe IFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian Dietrich

Angaben zum Objekt:Wohnen 250m² WohnflächeBüro 600m² Mietfläche

Miete 7,50 EUR/m² WohnenMiete 15 EUR/m² Büro

Liegenschaftszinssatz 5,5%bei entsprechender Mischnutzung

650m² Vorderbauland und450m² Hinterbauland für Wohnen

Bodenwert nach Bodenwertermittlung280 EUR/m² für Mischnutzungund 300 EUR/m² für Wohnnutzung

19% BWK

Alter: 5 Jahre

Sondereinnahmen durch Mobilfunkantenneje 3.500 EUR p.a. über eine Laufzeit von 10 Jahren

Lösung:Rohertrag: 130.500 EUR p.a.12 x [250 m² x 7,5 EUR/m² + 600 m² x 15 EUR/m²]

Bewirtschaftungskosten: -24.795 EUR p.a.RohE x 19%Reinertrag: 105.705 EUR p.a.

Bodenwertverzinsung: -10.010 EUR p.a.5,5% x 280 EUR x 650m²Reinertrag Gebäude: 95.695 EUR p.a.

Vervielfältiger: x 17,6270 – 5 = 65 Jahre, 5,5% Ertragswert des Gebäudes: 1.686.146 EUR

Bodenwert: 317.000 EUR280 EUR/m² x 650 m² + 300 EUR/m² x 450 m²Mehreinnahmen Mobilfunkanlage: 26.390 EUR3.500 EUR p.a. x Vervielfältiger (5,5%;10 Jahre)

Ertragswert: 2.029.536 EUR

Aufgabe IIFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian Dietrich

Angaben zum Objekt:Mehrfamilienhaus mit 500 m² Mietfläche

Nachhaltige Miete 7,50 EUR/m²derzeit 300m² für 7,00 EUR/m² für eine Laufzeit von 5 Jahren vermietet, Rest Leerstand

Liegenschaftszinssatz 5,0 %bei entsprechender Nutzung

Grundstücksfläche 650m²


BWK 21%

Neubau

Lösung:Rohertrag: 45.000 EUR p.a.12 x [500 m² x 7,5 EUR/m²]Bewirtschaftungskosten: -9.450 EUR p.a.RohE x 21%Reinertrag: 35.550 EUR p.a.Bodenwertverzinsung: -11.250 EUR p.a.5,0% x 450 EUR x 500m²Reinertrag Gebäude: 24.300 EUR p.a.Vervielfältiger: x 19,6080 Jahre, 5,0% Ertragswert des Gebäudes: 476.280 EURBodenwert: 225.000 EUR450 EUR/m² x 500 m²Mindereinnahmen Mietvertrag: - 7.794 EUR300m² x 0,50 EUR p.m./m² x 12 x 4,33 (V von 5,0%;5 Jahre)

Mindereinnahmen Leerstand 1 Jahr: - 17.100 EUR200m² x 7,50 EUR p.m./m² x 12 x 0,95 (V von 5,0%;1 Jahre)

Ertragswert: 676.386 EUR

Aufgabe IIIFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian DietrichTerm & Reversion - Methode

5

10

15

20

25

7 n Jahre

Term Reversion

Miete €/m²

Tatsächliche Miete (Mietvertrag)

Nachhaltige Miete

Wertermittlungsstichtag Ablaufzeitpunkt Mietvertrag




Florian DietrichTerm & Reversion - Beispiel

Szenario 3:

Das Objekt ist im Rahmen einer Neuentwicklung des Gebietes mit einer „Lockmiete“ in Höhe von 15,00 €/m² bis zum 31. Dezember 2010 fest vermietet.

Nachhaltig erzielbare Miete am Wertermittlungsstichtag: 20,00 €/qm NF

Tatsächlich erzielte Miete gemäß Mietvertrag: 15,00 €/qm NF

Ablauf des Mietvertrages: in 7 Jahren

Verfahrenstechnik 1: Term & ReversionVerfahrenstechnik 2: Core & Top Slice

Rahmendaten:

Eine Büroimmobilie mit einer Nutzfläche (NF) von 4.000 qm ist bis zum 31. Dezember 2010 fest vermietet (full repairing and insuring lease). Ein Leerstand ist nicht vorhanden. Ein aktueller Marktresearch ergibt, dass die nachhaltige Miete für das Objekt 20,00 €/qm NF beträgt. Weitere Prämissen: Neubau (Zugrundelegung einer ewigen Rente), der marktabgeleitete ARY beträgt 6%, die Verwaltungskosten betragen 3%. Erwerbsnebenkosten sind mit 7% anzusetzen.




Florian DietrichTerm & Reversion - Beispiel

Kalkulationsschritt 1: Jahr 1-7 (Mietvertrag)

Jahresrohertrag in den ersten sieben Jahren 15,00 €/qm NF im Monat x 12 Monate x 4.000 qm NF = 720.000 €abzüglich 3% Verwaltungskosten - 21.600 €Jahresreinertrag = 698.400 €

Kapitalisierung über 7 Jahre mit 6,0% (x 5,5824) = 3.898.735 €

Kalkulationsschritt 2: ab Jahr 8 (nachhaltig)

Jahresrohertrag ab Jahr 820,00 €/qm NF im Monat x 12 Monate x 4.000 qm NF = 960.000 €abzüglich 3% Verwaltungskosten - 28.800 €Jahresreinertrag = 931.200 €

Kapitalisierung als ewige Rente mit 6% (x 16,6666) = 15.520.000 €Abzinsung über 7 Jahre mit 6% (x 0,665057) = 10.321.686 €

Kalkulationsschritt 3: Summe = 14.220.422 €

abzüglich 7% Erwerbsnebenkosten - 995.430 €

Market Value = 13.224.992 €




Florian DietrichCore & TopSlice - Methode

5

10

15

20

25

7 n Jahre

Top Slice

Core

Miete €/m²

Tatsächliche Miete (Mietvertrag)

Nachhaltige Miete

Wertermittlungsstichtag Ablaufzeitpunkt Mietvertrag




Florian DietrichCore & TopSlice - Beispiel

Kalkulationsschritt 1: Ermittlung auf der Grundlage des bestehenden Mietvertrages

Jahresrohertrag in den ersten sieben Jahren (Mietvertrag) 15,00 €/qm NF im Monat x 12 Monate x 4.000 qm NF = 720.000 €abzüglich 3% Verwaltungskosten - 21.600 €Jahresreinertrag = 698.400 €

Kapitalisierung als ewige Rente mit 6,0% (x 16,6666) = 11.640.000 €

Kalkulationsschritt 2: Mehrertrag ab Jahr 8 auf der Grundlage der nachhaltig erzielbaren Miete

Jahresrohertrag (Mehrertrag) ab Jahr 8: 20,00 €/qm NF – 15,00 €/qm NF = 5 €/qm/MonatJahresrohertrag (Mehrertrag) im Jahr für das Gesamtobjekt5,00 €/qm NF x 12 Monate x 4.000 qm NF = 240.000 €abzüglich 3% Verwaltungskosten = 7.200 €Jahresreinertrag (Mehrertrag) = 232.800 €

Kapitalisierung als ewige Rente mit 6,0% (x 16,6666) = 3.880.000 €Abzinsung über 7 Jahre mit 6,0% (x 0,665057) = 2.580.422 €

Kalkulationsschritt 3: Summe = 14.220.422 €

abzüglich 7% Erwerbsnebenkosten - 995.430 €

Market Value = 13.224.992 €




Florian DietrichAGENDA – Vorlesung VI



III. DCF-VerfahrenSystematischer Ansatz DCF-VerfahrenInterner ZinsfußKapitalisierung / Barwertermittlung




Florian DietrichBerechnungsschema DCF-Verfahren I

Diskontierung der in die Zukunft projizierten Cashflows (Einzahlungen ./. Auszahlungen) auf den Bewertungsstichtag

Mathematische Modelle auf Basis expliziter Annahmen und Prämissen

BW CF

it

tt

n=

+= å

( )11

BW = BarwertCFt = Cashflow der jeweiligen Periodet = Periodeni = Kapitalisierungszinssatzn = DetailplanungsperiodeVE = Verkaufserlös

EUR

JahrCF

BW VE

CF CF CF CF CF




Florian DietrichBerechnungsschema DCF-Verfahren II

10 Jahre

DetailplanungCashflow

IndexierungCashflow

Restnutzungsdauer

EUR

Ver-

kaufs-

wert




Florian DietrichGrundsätzliche Aspekte des DCF-Verfahrens

Der Wert der Immobilie errechnet sich auf Basis ihrer zukünftig erwarteten Erträge.

Das DCF Verfahren eignet sich dafür die erwartete Ertragssituation einer Immobilie oder eines Portfolios zur Ermittlung eines Immobilienwertes heranzuziehen. Dabei werden sowohl die eingehenden Mieterträge als auch die aufzuwendenden Bewirtschaftungskosten oder sonstige Instandhaltungsmaßnamen bzw. Aufwendungen der Entwicklung und Sanierung berücksichtigt.

Das aus der Unternehmensbewertung übernommene Verfahren unterstellt einen Betrachtungszeitraum von in der Regel 10 Jahren. Eine darüber hinaus gehende Ertragsprognose ist in der Regel nicht möglich. Am Ende des Betrachtungszeitraumes wird der Verkauf der Immobilie zum Marktwert bzw. der Barwert der erwarteten Cash-Flows unterstellt.

Da die Bewertung zunächst auf die tatsächlichen Mieterträge abgestellt wird, ist eine genaue Prüfung und Beurteilung der Mietverträge erforderlich. Bei auslaufenden Mietverträgen sind Leerstandszeiten direkt in der Periode zu berücksichtigen. Anschlussvermietungen sind zeitlich und der Höhe nach zu ermitteln.

Die Inflation wird direkt im Cash-Flow berücksichtigt.

Die Abzinsung der Erträge erfolgt zu einem angemessenen Kapitalisierungszinssatz.




Florian DietrichWesentliche Parameter des DCF-Verfahrens

Begrenzter Zeitraum - 10 bis 15 Jahre (‘Holding Period’)

Prognose des periodischen Cash-Flows :Laufende Mieten - MietanpassungenAnschlussmieten - Mietwertsteigerung, LeerstandsperiodenBewirtschaftungskosten

Prognose des aperiodischen Cash-Flows:Prognose des Veräußerungserlöses am Ende der Holding PeriodPrognose der ModernisierungsaufwendungenSonstige Kosten (z.B. Maklergebühren, Nebenkostenverluste)

Abzinsung der jährlichen Cash-Flows mittels des KapitalisierungszinssatzesSumme der einzelnen Barwerte = Nettobarwert oder Net Present Value




Florian DietrichAnwendungsgebiete des DCF-Verfahrens

Je nach Zielsetzung unterscheidet man in folgende Anwendungen:Ermittlung der internen Verzinsung einer Investition (Internal Rate of Return – IRR)Berechnung des Kapitalwertes einer Immobilie (Net Present Value - NPV) und somit die Ermittlung des Verkehrswertes eines Objektes oder eines Portfolios

Die Praxis in der Branche:In den europäischen Nachbarländern verstärkt sich der Einsatz dieser dynamischen, barwertorientierten Rechenmodelle. Insbesondere bei der Bewertung von Immobilienportfolios im Rahmen von Transaktionen hat sich das DCF-Verfahren mit seiner Nähe zur Unternehmensbewertung etabliert.Eng verbunden mit dieser Entwicklung ist eine wachsende Skepsis bei Verwendung des konventionellen „statischen“ Ertragswertverfahren zur Vorbereitung von Investitionsentscheidungen und für die Verkehrswertermittlung.




Florian DietrichErmittlung des internen Zinsfuß mit dem DCF

Die am häufigsten verwandte Berechnungsart ist die IRR-Methode

Kapitaleinzahlung, Überschüsse und Ausschüttungen fallen zu unterschiedlichen Zeitpunkten an. Die Rendite-berechnung nach der Methode des internen Zinsfuß berücksichtigt diesen Tatbestand durch Abzinsen der einzelnen Zahlungsströme zu dem jeweils angenommenen Fälligkeitstermin.

Es wird der Kapitalzinssatz ermittelt, bei dem die Summe der Barwerte aller Einzahlungen und Auszahlungen gleich groß ist und damit zu einem Kapitalwert von null führt (mathematische Definition).

Ökonomisch gesehen gibt der interne Zinsfuß damit die Verzinsung des jeweils in der Anlage gebundenen Kapitals bzw. des durchschnittlich dynamisch gebundenen Kapitals p.a. im Durchschnitt über den Betrachtungszeitraum an.

Der interne Zinsfuß ist eine von zahlreichen mehrperiodischen finanzmathematischen Methoden der Investitionsrechnung und hat sich als ein häufig verwendetes Verfahren zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Investitionen durchgesetzt.

Die Berechnung erfordert zahlreiche Annahmen, wie z.B. über die Veräußerung des Investitionsgutes zum Ende des Prognosezeitraums, und ist damit durch Unsicherheiten geprägt. Der interne Zinsfuß darf daher nicht als alleiniges Kriterium für die Vorteilhaftigkeit einer Investition herangezogen werden, sondern muss immer im Gesamtzusammenhang betrachtet werden.

Die IRR-Methode ist geeignet um Anlageformen mit unterschiedlich schnellem Kapitalrückfluss vergleichbar zu machen. Wichtig dabei ist es jedoch, die Entwicklung des Eigenkapitals im Auge zu behalten.




Florian Dietrich

Ausgangssituation

Die Firma „Loriot“ möchte in Stuttgart eine Büroimmobilie als Kapitalanlage erwerben.

Das in das Objekt zu investierende Kapital beträgt 20 Mio.€.

Objektinformationen

Das ausgewählte Objekt wurde 2000 fertiggestellt.

Die zu vermietende Fläche beträgt 10.000 m².

Der aktuelle Vermietungsstand beträgt 100 %.

Alle Mietverträge haben eine Laufzeit von min. 10 Jahren (bis mindestens 2010).

Die derzeitige durchschnittliche Marktmiete beträgt 13 €/Mon.

Vorgegebener d. h. investorenspezifischer Kapitalisierungszinssatz von 6 %.

Die Bewirtschaftungskosten belaufen sich auf 15 % des jährlichen Rohertrags.

Investition in 2010 wegen Modernisierungsmaßnahmen i.H.v. 1.2 Mio.€

½ Jahr Leerstand in der 1. Jahreshälfte

Beispiel: Berechnung des „IRR“ IFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian Dietrich

Lösungsweg:

Um eine abschließende Entscheidung treffen zu können ist es hilfreich zusätzlich den internen Zinsfuß (IRR) der Investition zu berechnen.

Wie oben dargestellt errechnet sich dieser in Excel nach der dort vorhandenen „IKV“ Formel aus der Investitionssumme sowie den jährlich erzielten Cash-Flows.

Ziel des IRR ist es vor allem eine weitere wichtige Entscheidungsgrundlage zu formulieren anhand derer der Benchmark (in diesem Fall 8,7%) zwischen lohnender (>0) und nicht lohnender (<0) Kapitalanlage sichtbar wird.

Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Jahr 31.12.2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Investition 20.000.000 - Rohertrag 1.560.000 1.560.000 1.560.000 1.560.000 1.560.000 0 900.000 1.836.000 1.872.720 1.910.174Bewirtschaftungskosten 10,00% 156.000 156.000 156.000 156.000 156.000 0 90.000 183.600 187.272 191.017Reinertrag 1.404.000 1.404.000 1.404.000 1.404.000 1.404.000 0 810.000 1.652.400 1.685.448 1.719.157Modernisierung 0 0 0 0 0 1.200.000 0 0 0 0Verkaufserlös 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28.538.006Cash Flow 1.404.000 1.404.000 1.404.000 1.404.000 1.404.000 -1.200.000 810.000 1.652.400 1.685.448 30.257.162Diskontierung 8,706% 0,9199 0,8462 0,7785 0,7161 0,6588 0,6060 0,5575 0,5128 0,4717 0,4340

1.291.552 1.188.111 1.092.954 1.005.418 924.893 -727.194 451.543 847.372 795.096 13.130.373Barwert 20.000.117Kapitalwert 117

Beispiel: Berechnung des „IRR“ IIFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian DietrichKapitalwert einer Investition mit dem DCF-Verfahren

Die Kapitalwertmethode ermittelt den Kapitalwert aus der Summe der Barwerte aller Einzahlungenabzüglich der Summe der Barwerte aller Auszahlungen sowie der Anschaffungsauszahlung.

Sie wird auch als Diskontierungs-, Gegenwartsmethode oder als Concept of Present Value bezeichnet.

Für die Berechnung ist es erforderlich, einen angemessenen Kapitalisierungszinssatz festzulegen. Dieser sogenannte Kapitalisierungszinssatz „i“ kann z.B. der kalkulatorische Zinssatz aus der Kostenrechnung sein oder sich am Kostensatz des Fremdkapitals orientieren und gibt eine Mindestrendite für die Investition vor.

Ferner ist ein Ansatz des Liegenschaftszinssatzes unter Berücksichtigung der Inflation eine Möglichkeit der Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes

Die Vorteilhaftigkeit einer Investition hängt bei diesem Investitionsrechnungsverfahren stark von dem Ansatz des Kalkulationszinssatzes ab, der für notwendig erachtet wird. Mit steigendem Kalkulationszinssatz nimmt der Kapitalwert ab.




Florian DietrichBeispiel: Berechnung des Barwert mit dem DCF-Verfahren I

Ausgangssituation:

Die Firma „Loriot“ möchte in Stuttgart eine Büroimmobilie als Kapitalanlage erwerben.

Das zur Verfügung stehende Kapital beträgt 20 Mio.€.

Objektinformationen:

Das ausgewählte Objekt wurde 2000 fertiggestellt.

Die zu vermietende Fläche beträgt 10.000 m².

Der aktuelle Vermietungsstand beträgt 100 %.

Alle Mietverträge haben eine Laufzeit von min. 10 Jahren (bis mindestens 2010).

Die derzeitige durchschnittliche Marktmiete beträgt 13 €/Mon.

Vorgegebener d. h. investorenspezifischer Kapitalisierungszinssatz von 6%.

Die Bewirtschaftungskosten belaufen sich auf 15 % des jährlichen Rohertrags.

Investition in 2010 wegen Modernisierungsmaßnahmen i.H.v. 1.2 Mio.€

½ Jahr Leerstand in der 1. Jahreshälfte




Florian Dietrich

Lösungsweg:

Die oben dargestellte Berechnung zeigt im Ergebnis, dass sich bei einem angewendeten Kapitalisierungszins von 6% ein positiver Kapitalwert (Barwert) i.H.v. 23.126.713 € ergibt.

Da der errechnete Kapitalwert (Barwert) > der Investition ist handelt es sich um eine, den Erwartungen entsprechend lohnende Kapitalanlage.

Das Gegenteil würde eintreten, wenn der errechnete Kapitalwert (Barwert) < der Investition ist.

Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Jahr 31.12.2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Investition 20.000.000 - Rohertrag 1.560.000 1.560.000 1.560.000 1.560.000 1.560.000 0 900.000 1.836.000 1.872.720 1.910.174Bewirtschaftungskosten 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 0 135.000 275.400 280.908 286.526Reinertrag 1.326.000 1.326.000 1.326.000 1.326.000 1.326.000 0 765.000 1.560.600 1.591.812 1.623.648Modernisierung 0 0 0 0 0 1.200.000 0 0 0 0Verkaufserlös 0 0 0 0 0 0 0 0 0 26.952.561Cash Flow 1.326.000 1.326.000 1.326.000 1.326.000 1.326.000 -1.200.000 765.000 1.560.600 1.591.812 28.576.209Diskontierung (6%) 6,00% 0,9434 0,8900 0,8396 0,7921 0,7473 0,7050 0,6651 0,6274 0,5919 0,5584

1.250.943 1.180.135 1.113.335 1.050.316 990.864 -845.953 508.769 979.140 942.191 15.956.806Barwert 23.126.547Kapitalwert 3.126.547

Beispiel: Berechnung des Barwert mit dem DCF-Verfahren IIFinanzmathematik Ertragswertverfahren DCF-Verfahren



Florian DietrichVergleich zwischen Ertragswert- und DCF-Verfahren

Vergleicht man beide Verfahren an ihren Wurzeln, so stellt man fest, dass sich trotz vieler verwirrender Begrifflichkeiten hinter der DCF-Methode das Ertragswertverfahren seiner Urform verbirgt.

Beides sind Barwertverfahren, deren Kapitalwert = Verkehrswert sich aus den diskontierten zukünftigen Reinerträgen einer Immobilie ergibt.

Ausgangsgleichung beider Verfahren:

Ertragswert = DCF = Kapitalisierter RE zuzüglichdiskontierter Bodenwert bzw. Verkaufspreis des Grundstücks – abzüglich notwendiger Eigentümer-investitionen zur Gewährleistung des Reinertrag-ansatzes.

Mit diesem Vergleich ist zunächst festzustellen, dass das Ertragswertverfahren nach WertV und das DCF-Verfahren gleiche Wurzeln haben, was sich sowohl auf die Methodik als auch auf das Verfahren bezieht.


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