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도시정비구역 해제규정의 쟁점 및 개선방안*

글 이헌석(서원대학교 법경찰학과 교수)

* 본 논문은 이헌석, “재개발사업 해제에 따른 법적 검토”,

공법연구, 2013. 8.을 수정·보완한 것임.

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지금까지 우리의 도시정비사업은 도시의 공간재구성이라는 본래

의 목적보다는 노후불량주거지를 고층·고밀로 개발하여 주택을

대량으로 공급하는 것을 최우선적 목적으로 했다는 근본적인 문

제가 있다.

이로 인해 사업자와 주택소유자에게 정비사업은 황금 알을 낳는

사업이었고, 정부도 재정적 부담이 없이 대중의 인기에 영합할 수

있는 매력적인 사업으로 인식하면서 전국을 재개발열풍으로 몰고

갔다. 그 결과, 소형주택 멸실·원주민의 재정착률 부족·주택가격

상승 및 임차인 및 영세상인들의 생존권 침해뿐만 아니라 1) 장기

간의 재산권 침해와 주민간의 갈등확대 등 심각한 사회적 문제를

야기했다.2)

이런 문제들에도 불구하고, 최근까지도 도시정비사업이 전국적으로 행

해진 이유는 오로지 자산가치가 증가할 것이란 기대감 때문이었다. 그

러나 2007년 이후, 부동산 경기가 침체기에 들어서면서 특단의 대책

이 요구되었다.

이에 2011년 12월 30일, 우여곡절 끝에 재개발사업 출구전략의 일환

으로 「도시 및 주거환경정비법」이 개정되기에 이르렀다.3) 개정법의 핵

심은 도시정비사업의 공공성을 강화하고, 무엇보다 주민들의 의사에

따라 정비구역을 해제할 수 있는 근거를 마련한 것이다.4) 이로써 우리

재개발관련법의 중심이 재개발사업 활성화에서 사업해제로 이동되고

있다는 평가도 가능해진다.

그러나 재개발·재건축사업을 용이하게 지원하고자 도입되었던 법

률이 이제 와서 사업해제를 편리하게 할 수 있도록 하는 것 자체

가 모순이다. 또한 정비구역 해제과정과 해제 후에 발생할 수 있

는 문제들에 대해 대안을 갖추지 못한 졸속적인 개정이라는 비판

도 가능하다.

따라서 여기서는 바람직한 도시정비사업의 정착을 위해 「도시 및 주

거환경정비법」(이하 도정법이라 한다)상 정비구역의 해제규정에 대

한 쟁점을 검토하고, 개선방안을 간단히 살펴보고자 한다.

1. 도시정비사업의 개념

도시의 정비는 사회적·경제적 환경변화에 따른 도시공간의 필연적

갱신과정으로서, 그 실현수단은 노후·불량한 주택이 밀집된 지역을

개발하는 도시정비사업이다.

도정법상 “도시정비사업”에는 ‘주택재개발사업’, ‘주택재건축 사업’

이외에도 ‘주거환경개선사업’, ‘도시환경정비사업’, ‘주거환경관리사

업’ 및 ‘가로주택정비사업’ 등 6가지가 있다 (도정법 제2조 제2호).

이 중에서 특히 사회적인 문제가 되고 있는 것은 주택재개발사업으

로 통칭되고 있는 ‘주택재개발사업’과 ‘주택재건축사업’이다.

도정법상 주택재개발사업이란 “정비기반시설이 열악하고 노후·불량

건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사

업이다(도정법 제2조 제2호 나목).” 즉, 도시의 노후·불량한 주거밀

집지역의 주택을 개량·건설하고, 도로 등 공공시설을 정비하는 도시

계획사업으로서, 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복, 주택공급

확대, 무주택세입자의 주거대책강구 등을 목적으로 하고 있다.5)

반면에, 도정법상 주택재건축사업은 도로·상하수도·공원 등과 같은

정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주

거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로서 (도정법 제2조 제2

호 다목), 당해 노후·불량 건축물을 철거하고 그 부지 위에 신규 주

택을 건설하기 위하여 주택재건축 정비구역 또는 정비구역 이외에서

시행할 수 있는 사업을 말한다(도정법 제2조 제2호 단서).

도정법상 주택재개발사업과 주택재건축사업의 구별기준은 정비구역

이 아닌 구역에서도 사업을 시행할 수 있는 지, 대상지역의 기반시설

수준이 열악한지 아니면 양호한지에 따라 구별된다. 또한 양자는 인

가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리 시설을 건설하여

공급하는 방식(관리처분 방식)에 의해 추진된다는 점에서는 동일하

지만(도정법 제6조 제3항), 사업시행과 관련하여 동의방식, 안전진

단, 토지수용과 매도청구소송 등에서 차이가 있다. 즉, 주택재개발사

1)2009년 1월 19일에 있었던 용산참사의 원인이기도 하다.

2) 변창흠, “뉴타운·재개발 사업에서 문제의 본질과 제도 개편방안”, 뉴타운·재개발사업 어떻게 해결할 것인가?, 민주당 도시주거복지기획단

민주정책연구원, (사)인간도시컨센서스, 2011. 6. 8, 30면 ; 재개발사업으로 발생되는 문제점들에 대해서는, 길준규, “도시계획법(안)의

계획법적 검토”, 토지공법연구 제53집,2011. 5, 13면 이하.

3) 「도시 및 주거환경정비법」과 「도시재정비촉진을 위한 특별법」이 모두 같은 취지로 개정되었으나, 여기서는 「도시 및 주거환경정비법」에

관한 문제로 한정한다.

4) 김철호, “서울시 뉴타운·정비사업 신정책구상 1년 평가와 개선방안”, 서울시 뉴타운-재개발정책 집중 평가 토론회-용산참사 4주기

토론회발표문, 2013. 1. 29, 22면.

5)이우재, 도시 및 주거환경정비법, 진원사, 2009, 21면.

Ⅰ. 서론 Ⅱ. 도시정비사업의 개념 및 절차

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업은 조합가입이 강제되지만, 재건축사업의 경우는 사업에 찬성하는

자만이 조합원이 된다. 게다가 주택재개발사업의 경우에는 조합에

수용권이 부여되기 때문에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보

상에 관한 법률」이 준용되어 손실보상이 가능하지만, 재건축사업은

조합설립에 반대하는 토지등소유자에 대한 매도청구소송이 가능할

뿐, 토지보상법이 준용되지 않으므로 세입자는 손실보상의 대상이

되지 아니한다.6)

2. 도시정비사업의 절차

도시정비사업의 절차는 ‘도시·환경정비기본계획수립’ 단계로부터

시작하여, ‘정비계획수립’(도정법 제3조) 및 ‘정비구역지정’(도정법

제4조), ‘조합설립추진위원회 구성 및 승인’(도정법 제13조), ‘조합설

립인가’(도정법 제16조), ‘사업시행 인가’(도정법 제28조), ‘분양신청’,

‘관리처분계획인가’(도정법 제49조), ‘철거 및 착공’(도정법 제50조),

‘준공인가’(도정법 제52조), ‘이전고시’(도정법 제54조), ‘조합해산

및 청산’(도정법 제57조) 등 총 11단계를 거쳐 종료된다.7)

Ⅲ. 정비구역 해제근거 및 해제효과

1. 정비구역 해제의 근거

(1) 일몰제에 의한 정비구역의 해제

도정법은 일몰제로 인해 정비구역을 해제해야하는 경우를 다음의 8

가지로 규정하고 있다.8)

①정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일

부터 3년이 되는 날까지 시장·군수가 정비구역 지정을 신청하지 아

니하는 경우, ②토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2

년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는

경우, ③추진위원회를 구성하지 아니한 상태에서 토지등소유자가 정

비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를

신청하지 아니하는 경우, ④ 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2

년이 되는 날까지 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우, ⑤조합

이 조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행인가를

신청하지 아니하는 경우, ⑥도시환경정비사업을 토지등소유자가 시

행하는 경우로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터

5년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우, ⑦주거

환경개선 사업의 시행자가 정비구역 안에서 정비기반시설을 새로이

설치 하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법

으로 시행하고 있는 주거환경개선사업은 정비구역이 지정·고시된 날

부터 15년 이상 경과하고 토지등소유자의 3분의 2 이상이 정비구역의

해제에 동의하는 경우, ⑧추진위원회의 승인취소 또는 조합설립인가

가 취소되는 경우이다.

위의 요건이 발생되면, 시장·군수는 시·도지사 또는 대도시의 시장

에게 정비구역 등의 해제를 요청하여야 하며, 해제를 요청받은 시·도

지사 또는 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비

6)김종보, “재개발사업의 철거와 세입자 보상”, 행정법연구 제23호,

2009. 4, 111면 이하 참조.

7)자세한 내용 및 법적 성격은 생략한다. 이에 대해서는 이헌석,

앞의 논문 참조.

8)도정법 제4조의 3 제1항

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구역을 해제하여야 한다(도정법 제4조의 3 제1항, 제3항).

(2) 지정권자에 의한 정비구역 해제

도정법은 위의 일몰제 이외에도, 일정한 경우에 지정권자에 의한 정

비구역 해제근거를 두고 있는데, ①정비사업의 시행에 따른 토지등

소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우, ②정비예정구역 또는 정비

구역의 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정하는

경우, ③추진위원회가 구성되지 아니한 구역에서는 토지등소유자의

100분의 30 이상이 정비구역 등의 해제를 요청하는 경우이다.

위의 경우에, 시·도지사 또는 대도시의 시장은 지방도시계획 위원

회의 심의를 거쳐 정비구역 등의 지정을 해제할 수 있다 (도정법 제4

조의3 제4항).

2. 정비구역 해제의 효과

정비구역 등이 해제된 경우에는, 용도지역·정비기반시설 등은 정비

구역지정 이전상태로 환원된다. 다만, 이 경우에도 해당구역에 대해

시·도지사 또는 대도시시장이 해제된 정비구역을 ‘주거환경관리지

역’으로 지정할 수 있다(도정법 제4조의 3 제5항, 제6항).

‘주거환경관리지역’이란 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집된 지역

에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보

전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업이다(도정법 제2조 제2호

마목). 이를 ‘현지개량방식’ 또는 ‘주거지재생사업’이라고도 하며,

도로나 주차장 등의 기반시설은 공동으로 개선하고, 철거되지 않은

상업·주택지역들은 각 구역의 특성에 맞게 주민들 각자가 개발하는

방식이다. 즉 주거환경관리지역으로 지정되면, 정비구역이 해제되더

라도 기반시설과 공동시설의 확충은 가능한 반면, 주택개량사업 등

은 주민각자가 개별적으로 행하여 한다.

1. 정비구역 해제에 따른 대안의 부재문제

도정법 및 도촉법의 개정으로 정비구역의 해제는 용이해졌지만, 해제

이후 발생될 수 있는 문제들에 대한 대안은 미비한 상태이다.9)

첫째, 주거의 양극화가 심화될 수 있다.

사업성이 떨어지는 정비구역이 해제되어 구역지정 이전상태로 환원

된다면, 기존의 불량한 주거문제가 해소되지 않고 계속 심화되어 주

거의 빈곤이 가속화 될 수 있다. 반면에, 수익성이 높은 정비구역을

해제하면 오히려 토지등소유자의 기반시설 부담이 없어지고 사업성

Ⅳ. 정비구역 해제규정의 문제점과 개선방안

9)하우징헤럴드, 2013. 4. 11.

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이 높아지면서 난개발이 우려된다.

둘째, 주택공급부족과 전세대란의 우려가 있다.

현재 서울시의 주거현실은 매년 2만 가구 정도의 신규공급을 필요

로 한다고 한다. 그런데 택지가 절대적으로 부족한 서울에서 주택공

급의 유일한 방법은 도시정비사업 이외에 다른 방법은 사실상 없다.

따라서 대규모 정비구역의 해제가 주택부족사태를 유발하여, 아파트

가격상승 및 전세대란의 우려가 있다.

도정법은 이러한 문제들의 대안으로서, 정비구역이 해제된 지역에서

는 ‘주거환경관리사업’을 추진할 수 있도록 하고 있다.

그러나 우선, 주거환경관리사업의 시행방법이 관리처분방식이란 점

에 문제가 있다.10) 즉, 주거환경관리사업의 대상지역은 저소득 주민

이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고,

노후불량건축물이 과도하게 밀집되어 있는 곳으로 공적주체가 직접

사업을 추진하는 것이 당연한 곳이다. 그럼에도 불구하고 관리처분

방식을 도입하면 주거환경관리사업은 더이상 공공사업이라기보다는

민간사업으로 변모될 것이고 결국 현재와 같은 동일한 문제가 발생

하게 된다.

또한 주거환경관리사업의 방향과 내용이 명확하지 않다는 점이다.

현재로서는 주거환경관리사업의 내용과 방향을 명확히 예측하기는

어렵지만, 서울시의 사례를 보면 일본의 마치즈쿠리(まちづくり)를 표

방한 ‘주거지재생사업’이 될 것으로 짐작할 수 있다. 물론 주거지재

생사업은 기존 재개발사업의 문제였던 전면철거방식 위주에서 벗어

난다는 점에서 진일보한 것으로 평가할 수 있지만, 우리 실정에 맞는

지에 대한 검토가 필요하다. 일본에서 이 사업이 성공하게 된 결정적

인 요인은 집주인의 절대적인 동의가 있었기 때문에 가능했던 것이

다. 다시 말해, 주거지재생사업은 인구가 적고, 소유자 중심의 주거구

조이며, 주택소유자 중 원주민 비율이 높은 곳에서나 가능한 것이다.

반면에 우리와 같이 세입자가 절대적인 다수를 차지하고 있으며,11)

다수의 주택소유자들이 투자목적이란 점에서 이들이 반발하는 경

우에는 실현되기 어렵다는 문제가 있다.

결국 우리의 현실에서는 전면적인 정비구역의 해제보다는 실현가능

한 정비사업은 유지될 수 있도록 제도적 미비점을 보완하는 것이 바

람직하며, 주거지재생사업과 같은 주거환경관리 사업은 보완정책으

로 활용하는 것이 타당할 것이다. 물론 정비 사업을 계속하더라도 현

재와 같은 방식에 동의하는 것은 아니며, 그 목표와 내용을 전환하여

야 한다는 것이 전제되어야 한다. 현재와 같은 도시정비사업의 문제

는 정비사업 그 자체 때문에 발생한 것이 아니라, 본래의 목적과 달

리 이윤을 목적으로 했기 때문에 발생한 것이다. 따라서 도시정비사

업의 목적에 부합하는 저소득층과 무주택자를 위한 사업은 계속 추

진되어야 할 것이다.

2. 정비사업 해제에 따른 매몰비용 문제

(1) 문제의 제기

도정법은 해산신청에 따라 추진위원회의 승인이 취소된 경우에, 자치

단체가 추진위원회의 사용비용(매몰비용)에 대한 지원근거를 두어 사

업해제가 원활하게 진행되도록 유도하고 있다(도정법 제4조의3 제4항).

그러나 사용비용을 누가 부담해야 하는지, 정부 또는 자치단체가

이를 지원하는 것이 정의관념에 비추어 타당한 것인지, 지방자치단

체가 현실적으로 재정 여력이 있는지, 사용비용의 범위가 어디까지

10) 현행 재정비방식은 공공이 직접 시행하는 ‘주거환경개선사업’과 ‘도시계획시설사업’을 제외하고는, ‘주택재개발사업’,

‘주택재건축사업’, ‘도시환경정비사업’, ‘시장정비사업’, ‘도시개발사업’ 등은 모두 조합이 중심이 되어 전면철거에 입각한

관리처분방식으로 추진되고 있다.

11) 거주자실태조사에 따르면, 정비구역에서는 아파트 : 자가 57%, 차가 43% / 저층주거지 : 자가 32.6%, 차가 67% 등으로,

불량주거지역에서는 주택소유자에 비하여 세입자가 압도적으로 많이 거주하고 있다. 특히 재정비촉진지구에서는 자가

23.4%, 차가 76.6%로, 세입자가 80%에 육박하고 있다.-국토해양부, “주거실태조사”, 2010 ; 서울시, “저층주거지

주거실태조사보고서”, 2011. 2.

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인지, 자금보조의 방식은 무엇인지(무상공여인지 아니면 장기저리의

대출인지), 또한 추진위원회의 사용비용만 보조하는 것이 타당한 것

인지 등, 혼란스럽기만 하다. 재개발사업의 출구전략은 매몰비용의

처리가 핵심임에도 이에 대한 숙고가 없었던 것으로 생각된다.

(2) 사용비용부담은 누가 부담해야 하는가?

정비사업 과정에서 소요되는 매몰비용은 추진위원회에서 조합단계

까지 수십억 원에 이른다. 일반적으로 이 비용은 추진위원회나 조합

이 정비업체나 시공사로부터 차입하며, 이때 추진위원회나 조합의 임

원들이 연대보증을 서는 것이 일반적이다. 이 때문에 주택재개발사

업이 중단된다면 비용책임을 두고 심각한 문제가 발생하게 된다.12)

이에 대해 도정법은 ‘자치단체가 비용의 일부를 부담할 수 있다’고

하고 있다. 또한 학설과 판례는 매몰비용의 책임주체는 조합과 시공

사이며, 조합원은 매몰비용의 부담주체가 아니라는데 일치하고 있

다. 그렇다면 학설 및 판례, 그리고 법률규정의 태도가 타당한 것인

지 검토가 필요하다.

① 조합원의 분담책임여부

조합이 해산된 경우, 조합이 시공사 등 제3자에 대하여 부담하고 있

는 채무, 즉 매몰비용에 대하여 조합원에게 책임이 귀속되는지에 대

하여는 조합의 구체적인 사안에 따라 다를 것이다.

먼저, 청산인이 개최한 조합 임시총회에서 매몰비용에 대한 분담방

법과 분담금이 결의된 경우이거나 조합정관에 이와 관련한 규정을

명시한 경우에는, 모든 조합원은 조합에 대하여 분담금 채무가 발생

될 것이다. 따라서 이 경우 청산인은 조합원에게 분담금청구를 할 수

있고, 채권자인 시공자 등은 조합원에 대한 분담금청구채권 실행절

차를 취할 수 있다. 물론 현실적으로 정비사업이 해제된 마당에 추진

위원회 동의자나 조합원들이 추진위원회·조합의 채무청산을 위해

추가비용납부에 동의할 것을 기대하기는 어려울 것이다.

다음으로 아마도 대부분의 경우일 것으로 생각되는데, 조합이 해

산된 상태에서 조합의 채무에 대한 분담방법 및 분담금에 대하여

총회결의도 없고, 정관에도 명시적인 규정이 없는 경우다. 이에 대

해 판례와13) 학설은14) ‘추진위원회나 조합은 그 구성원과 별개의

단체이므로 추진위원회나 조합에 대해 금전을 대여한 시공사 등

은 추진위원회 설립에 동의한 사람들이나 조합원 개인에 대해 직

접 대여금 반환을 청구할 수 없다’고 하여 조합원의 책임이 없다

는데 일치하고 있다.

그러나 과연 이러한 입장이 타당한 것인가? 정비사업으로 발생할 수

익을 목적으로 조합(추진위원회)을 구성하고, 또한 매몰비용 가운데

일부의 수혜자였음에도, 조합원들에게 어떠한 법적 책임도 없다는

논리는 도의적으로 받아들이기 힘들다.

뿐만 아니라 법리적으로도 ①조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조

합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합의 목적달성에

협력할 의무가 있다는 점, ②조합이 설립되면 조합원은 조합정관상

자신이 소유하고 있는 토지 등에 대한 현물출자 의무와 정비사업비

등의 납부의무가 있다는 점, ③대부분 조합이 ‘청산 종결 후 조합의

채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 분양받은

토지 또는 건축물의 부담비용 등을 종합적으로 고려하여 형평이 유

지되도록 공정하게 배분하여야 한다’라고 정관에 규정하고 있는 점,

④조합은 토지등소유자로부터 정비사업비와 정비사업의 시행과정에

서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다는 점,15)

12) 실제로 사업중단이 거론되는 상당수의 정비구역에서 조합임원과 시공사들이 토지등소유자에게 비용을 부담시키겠다고 하면서 주민들을 압박하고 있고, 시공사 등 채권자가 주민들을

상대로 소송을 제기하는 사례도 빈발하고 있다. 이러한 사례는 향후 계속 증가할 것이며 향후 재정비구역해제의 가장 큰 문제로 부각될 가능성이 있다. 전자신문, 2013. 5. 2, 23면

13) 대법원 1997.11.14.선고95다28991판결 ; 대법원 1998.10.27.선고98다18414판결 - “비법인사단의 성질을 가지고 있는 조합에게 부과된 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 분담하게

하는가는 전적으로 조합원총회 등의 결의나 조합규약에 정하는 절차를 거쳐야만 확정할 수 있다.”

14) 최승필, “재개발구역 해제 등에 대한 법적 검토”, 토지공법연구 제58집, 2012. 8, 145면 ; 김철호, “개정도시정비법에 따른 정비구역해제 및 추진위·조합 설립인가 취소의 법적 쟁점검토”,

법률신문, 제4027호, 2012. 4. 26,

15) 서울중앙지방법원 2011.9.22.선고211가합12706판결 - “토지등소유자가 정비사업동의 후 분양신청하지 아니한 조합원은 청산금산정에서 조합사업비용 중 원고들이 조합원으로

부담하여야 할 금원을 고려하여야 한다.”

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⑤대부분 조합정관에서 재원은 조합원이 현물로 출자한 토지 및 건

축물과 조합원이 납부하는 정비사업비 등 부과금, 그리고 조합이 금

융기관 및 시공자 등으로부터 조달하는 차입금 등으로 규정하고 있

다는 점 등을 종합해 본다면, 조합원에게도 매몰비용의 분담책임이

전혀 없다고 할 수는 없는 것이다.

다만, 법리적으로 조합원이 조합의 채무에 대하여 분담책임이 있다

하더라도, 이는 조합원의 조합에 대한 책임이며, 제3자(조합의 채

권자 등)에 대한 책임은 아니라고 할 수 있다. 그러나 연대보증채무

가 있는 조합임원이나 조합에 대해서는 책임이 있다고 할 것이므

로, 결국 이들의 청구가 있는 경우에는 분담책임을 지는 것과 동일

한 결과가 된다.

② 자치단체의 분담책임

도정법 제16조의2 제4항은 “추진위원회 승인이 취소된 경우 시·도지

사 또는 시장·군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 보

조할 수 있다”고 규정하고 있다. 그러나 규정형식이 임의규정이며, 현

실적으로도 자치단체의 재정능력상 매몰비용을 전적으로 지원할 수

는 없는 한계가 있을 것이다.16) 법률이 시행 이후 지금까지 지자체와

중앙정부 사이에서 매몰비용의 보조를 둘러싼 이견이 있는 것도 이

때문이다.

무엇보다, 정비사업은 민간사업이며 수익을 목적으로 한 사업이란 점

에서 정부가 사용비용을 보조하는 것은 부당하다는 문제제기가 있

고, 게다가 정부가 매몰비용을 해결해 준다면 궁극적으로 수혜를 받

는 대상이 정비업체나 건설사들이란 점도 법감정에 충돌이 있을 수

있다. 따라서 매몰비용에 대한 정부보조 여부는 사회적 합의가 필요

한 측면이 있다.

사용비용에 대한 정부보조 여부는 도시정비사업의 성격을 어떻게

보느냐의 문제와 직결된다. 즉 공공사업인가 아니면 개인의 수익사업

이냐의 문제이다. 생각건대, 도시정비사업에서 공공의 부담이 되어야

할 기반시설 설치와 일정비율 임대주택 의무건설 등을 그 동안 사업

주체들이 해 온 점을 감안한다면 공공성을 전면 부인할 수는 없다.

그 보다 더 큰 문제는 정부가 매몰비용을 지원해야 동맥경화상태에

있는 도시정비사업의 출구가 열린다는 점이다. 결국 이런 점을 고려

한다면 정부도 매몰비용의 일정한 분담주체라고 하지 않을 수 없다.

다만, 매몰비용에 대해서 정부의 책임을 인정할 지라도, 지원범위와

지원방식 및 지원절차는 여전히 문제가 될 수 있으며, 또한 그 비용

중에는 불필요하게 사용되었거나 과다하게 지출된 비용 등에 대한

선별작업은 필수적이다.

③ 소결

위의 논의를 종합해 보면, 매몰비용은 일차적으로 조합과 시공사에

책임이다. 그러나 정부와 조합원들도 그 책임에서 자유로울 수는 없

다. 정부의 책임은 도시정비사업의 공공성에 비추어 당연하며, 조합

원들도 과거 잘못된 결정에 대해 스스로 책임을 지는 것이 타당하기

때문이다. 따라서 법률의 개정을 통해, 매몰비용의 범위와 조합·시

공사·자치단체·조합원의 책임분담기준 및 자치단체의 비용보조의

방식 등에 대한 구체화가 필요하다.17)

(3) 조합의 사용비용은 정부가 보조할 수 없는가?

매몰비용과 관련하여 또 다른 문제는 추진위원회의 사업비용에

대해서만 보조하고, 조합의 비용에 대해서는 지원근거가 없다는

것이다.

현실적으로 추진위원회 보다 조합단계에서 더 많은 비용이 발생하는

현실을 고려하고, 특히 추진위원회 보다 해산이 더욱 어려운 조합의

자율적 해산을 유도하려면, 당연히 조합의 사용비용에 대한 공적 지

원이 있어야 할 것이다.

16) 서울시가 추진위 단계 뉴타운 재개발정비구역 매몰비용을 책정한 예산은

39억에 불과하며, 이는 서울시 추산 전체 매몰비용인 149억 7,600만원의

26%에 불과한 수준이다. - 하우징헤럴드, 2013.4.11.

17) 생각건대, 조합원들에게 분담금을 요구하는 경우, 재개발사업해제가 사실상

불가능하다는 측면에서 자치단체의 분담범위는 조합원들의 분담액을

기준으로(대납하는 방식으로) 하는 방안도 생각해 볼 수 있을 것이다.

KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 35

따라서 법률적인 보완이 필요하겠지만, 법률의 개정이 없더라도 추진

위원회 비용 보조규정을 예시규정으로 보고 당연히 조합비용도 포

함되는 것으로 해석하는 방법도 있을 것이다.

3. 해제요건의 법리적 문제

(1) 해산요건의 모호성

도정법 제4조의3 제4항 제1호와 제2호는 ‘정비사업의 시행에 따른

토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우’와 ‘정비예정구역 또

는 정비구역의 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인

정되는 경우’에는 정비구역 등의 지정을 해제할 수 있다고 규정하고

있다. 그러나 문제는 ‘토지소유자의 과도한 부담’, 또는 ‘추진상황으

로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우’가 어느 정도인

가에 대한 객관적인 기준이 없다는 점이다.18) 물론 대통령령 또는 부

령으로 세부적인 기준을 정할 수도 있지만 아직까지 상세한 규정은

존재하지 않는다.

생각건대, 첫째, ‘과도한 부담’의 판단기준은 ‘주민의 수익 대비

비용부담률’이 되어야 할 것이다. 즉 부담을 직접 지게 되는 주민

의 현재의 경제적 능력을 고려하고, 또한 사업완료시 예상수익과

비용지불을 대비하여 객관적인 수인가능성이 있는가하는 것이

그것이다.

둘째, ‘추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없는 경우’는 사업

진행이 장기간 공전하는 경우이다. 예를 들면 구성원간의 대립 등이

심각하여 앞으로도 정상적인 사업추진이 어렵다고 판단되는 경우 또

는 경제성 등으로 인해 시공사를 선정하지 못하는 기간이 길어지는

경우 등이 이에 포함될 것이다.

(2) 대표성의 결함

도정법 제4조의3 제4항 제3호는 ‘추진위원회가 구성되지 않은 구역

에서 토지등소유자의 30% 이상이 정비구역의 해제를 요청하는 경

우’에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 등의 지정을

해제할 수 있다고 규정하고 있다. 이는 추진위원회가 구성되지 않은

구역에서 정비구역 해제를 용이하게 하기 위해 요건을 완화한 것으

로 이해된다.

그러나 추진위원회가 구성되지 않은 구역일지라도 정비구역지정의

해제요건으로 토지등소유자의 30%를 규정한 것은 해제요건을 과도

하게 완화한 것이라고 할 수 있다. 즉, 주택재건축사업의 추진위원

회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 구분소유자의 2/3 이상 및

토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의와 주택단지안의 전체구

분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의

를 요구하고 있는 것(도정법 제6조)과 비교한다면, 형평성 측면에

서 불합리하다. 또한 단순히 생각해 봐도, 토지등소유자의 70%가

사업해제에 반대하는 경우에도 30%가 해제를 추진할 수가 있다면

소수가 다수를 지배하는 것으로서, 민주주의 원리 및 평등원칙에

도 위배되는 것이다.

일각에서는 30%의 해제요청을 단순히 도시계획심의위원회 심의에

회부할 수 있는 절차적 필요요건 정도로 해석하자는 입장도 있다.19)

그러나 도시계획심의위원회에 회부되기 위해서는 사전에 실태조사

를 거치게 된다. 그런데 시간이 생명인 도시정비사업에서 1년여 동안

실태조사가 진행된다면 필연적으로 정비구역 해제로 이어질 가능성

이 높다는 점에서, 토지등소유자의 30%가 사실상 해제결정을 한 것

과 다름없다. 생각건대 정족수의 공감대가 확보되지 않는다면, 어떤

결과가 나오더라도 소송 등의 분쟁발생은 필연적일 것이란 점에서20)

해제청구 정족수의 재검토가 필요하다. 다만 어느 정도의 정족수가

바람직한가에 대해서는 논의가 필요한 부분이지만, 과반수 정도의

요건이 적정할 것으로 생각된다.

(3) 단체법리와의 충돌논란

도정법 제16조의2 제1항은 제1호와 제2호는 ‘추진위원회구성 및 조

합설립에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위

에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과

반수의 동의로 추진위원회의 해산 및 조합해산을 신청하는 경우’에

는 추진위원회승인 또는 조합설립인가를 취소하도록 하고 있다. 이처

럼 도정법은 추진위원회승인 및 조합설립인가 취소를 위한 동의요건

에 대하여 ‘토지등소유자’ 요건과 ‘조합원(추진위원)’ 요건 중 어느

하나를 충족하면 가능하도록 하고 있다. 때문에 일각에서는 추진위

원회나 조합은 사단법인임에도 해당단체의 결의가 없는 상태에서 비

조합원의 요구에 의해 단체가 해산된다는 것은 단체법의 법리에 비

18)문병효, “재개발구역해제 등에 대한 법적 검토”, 공법연구 제38집 제2호, 2009. 12, 141면.

19)최승필, 앞의 논문, 141면 ; 대법원 2009.1.30.선고2008두4869

20) 두성규, “최근 도시정비사업 정책변화의 이슈와 문제점”, 최근 도시정비사업 정책의 진단과 과제세미나, 한국건설산업연구원,

주택산업연구원, 2012. 3. 5, 16면.

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추어 부적절하다는 주장이 있다.21)

그러나 ① 도정법상 주택재개발 추진위원회는 추진위원들로 구성되

는 단체로서 비법인사단으로서 실체를 가지고 있으나, 토지등소유자

의 의사에 기하여 설립되고, 추진위원들의 결의에 의해서는 해산할

수 없는 등 다른 단체와는 본질적인 차이가 있는 점, ② 추진위원

회가 조합을 설립할 경우 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리

와 의무는 조합이 포괄승계하는 등 추진위원회의 구성에 동의하지

아니한 정비구역 내의 토지등소유자도 추진위원회의 존립에 대하

여 직접적이고 구체적인 이해관계를 갖고 있는 점, ③ 추진위원회

(또는 조합)가 파행적으로 운영될 경우 토지등소유자의 다수가 이

를 해산시키고 대표성을 가지는 새로운 추진위원회(또는 조합)를

구성할 수 있어야 한다는 점 등을 고려한다면, 토지등소유자 과반

수가 실질적으로 조합원총회를 대체할 수 있도록 한 도정법 규정은

타당하다고 생각한다.22)

다만, 이러한 법리적 혼란은 토지등소유자의 과반수 동의가 ‘조합의

결의에 갈음한다’는 명시적 규정을 두지 않았기 때문에 발생한 것이

므로 명시적 규정이 필요하다.

4. 실태조사의 법제화 문제

정비구역의 해제와 관련하여, 해제를 찬성하는 조합원과 반대하는

조합원 사이의 갈등은 필연적이다. 문제는 동일한 사안의 갈등이 반

복되고 있음에도 아직까지 이러한 대립과 반목을 해소하기 위한 사

전·사후장치가 미비하다는 점이다.

생각건대, 해산요건을 명확히 하는 것이 갈등예방을 위한 간접적인

수단이라면, 해제결정의 사전절차로서 행해지는 실태조사 적정화는

갈등예방을 위한 직접적 수단이 될 수 있다.

실태조사는23) 정비구역해제 결정에 앞서, 주민 또는 조합원의 의사

를 확인하고 사업성을 검토하는 과정에서 조합원과 주민을 만나고

그들의 욕구를 조사하는 과정에서 주민의 불만을 사전에 해소할 수

있다는 점에서 중요한 의미가 있다. 따라서 출구전략의 핵심이라고

할 수 있는 정비구역의 해제여부에 관한 주민의 의사확인절차는 객

관성과 공정성 그리고 투명성이 확보되어야 한다. 정비예정지구와 정

비지구, 추진위원회가 설치된 곳과 미설치 구역, 사안별 정족수, 기존

의 추진위원회나 조합이 채택하고 있는 의사결정절차의 반영여부, 주

민의사 조사방법론 등과 관련하여 어떤 내용으로 확정되는가는 사

업의 진퇴와 연결되는 상당히 예민한 문제이기 때문이다.

그럼에도 불구하고 현행법은 이렇게 중요한 실태조사를 규정하지

않고 있는 바, 실태조사의 범위·절차·방법 및 기한 등에 과하여 구

체화 하고, 실태조사 과정과 결과에 대한 검증체계도 법제화 되어

야 할 것이다.

21) 김철호, 위의 논문, 1면. ; 최승필, 앞의 논문, 143면.

22) 판례도 조합원과 토지등소유자에 의한 해산신고가 가능하다는 입장이다. 대법원 2009.1.30.선고2008두14869 - “추진위원회 해산신고를 추진위원회

자신이 해야 하는 것은 아니고 추진위원회의 해산에 동의한 토지등소유자 과반수의 대표자도 추진위원회 해산신고를 할 수 있다고 보아야 한다.”

23) 서울시는 2012년 1년 동안 총 233개 구역 실태조사를 추진했고, 8개 구역은 실태조사를 완료하였고, 현재 진행 중인 것은 225개 구역에 이르고 있다.

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그동안 우리의 도시정비사업은 도시의 정비라는 본래적 목적보다는

투기의 수단으로 변질되어 진행되어 왔다는 문제가 있었다. 근본적

으로 도시정비관련법들이 물리적인 도시환경개선, 주택의 대량공급

등과 같은 외부적인 가치에 초점을 두었을 뿐, 정작 중요한 ‘사람’과

‘지역’에 대한 충분한 배려가 부족했고, 이 때문에 일정한 법적 요건

만 구비하면 사업을 신속하게 추진할 수 있도록 지원하는 ‘재개발지

원법’으로서의 역할을 해 왔기 때문이다.

최근 「도시 및 주거환경정비법」이 개정되어, 재개발정책을 전면철거

방식에서 유지관리방식 위주의 점진적 개발방식을 도입하고, 공공과

주민의 갈등을 최소화하기 위한 기틀도 마련했다는 점에서 긍정적인

측면이 있다. 그러나 도시정비사업이 현실적으로 유일한 주택공급원

이란 점에서, 그 사업이 해제된다면 주택가격 및 전세가격이 폭등할

수 있고, 낙후지역의 주민들의 주거환경이 더욱 열악해지는 주거의

양극화가 발생할 우려도 고민해야 할 것이다. 따라서 도시정비구역

을 해제하는데 초점을 맞추기 보다는 도시정비사업이 올바른 방향

으로 정착하도록 법제적 노력의 계속해야 할 때이다.

단기적으로는 도정법과 도촉법의 개정을 통해 입법적 불비를 치유하

여야 할 것이며, 장기적으로는 도시정비사업의 목적을 재정립하여

원주민과 저소득층의 문화와 복지를 우선하는 도시정비사업이 되도

록 해야 한다. 아울러 도시정비사업의 공공성에 걸 맞는 공공의 실질

적인 지원방안도 마련되어야 할 것이다.

무엇보다 도시의 정비는 단순히 하나의 정책이 성공했는가 아니

면 실패했는가의 문제가 아니라, 그 곳에 살고 있는 주민들의 삶

과 미래가 걸려 있고, 우리가 살고 있는 도시의 발전방향과 미래

상도 담겨 있는24) 우리사회의 중요한 과제 중에 하나라는 점을

인식하여야 한다.

Ⅴ. 결론

24) 두성규, “앞의 논문” 1면.

[참고문헌]

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재개발정책 집중 평가 토론회-용산참사 4주기 토론회발표문, 2013. 1. 29. 김철호, “개정도시정비법에 따른 정비구역해제 및 추진위·조합 설립인가 취소의 법적

쟁점검토”, 법률신문 제4027호, 2012. 4. 26. 길준규, “도시계획법(안)의 계획법적 검토”, 토지공법연구 제53집, 토지공법학회, 2011. 5. 두성규, “최근 도시정비사업 정책변화의 이슈와 문제점”, 최근 도시정비사업 정책의

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