El modelo urbanístico y de vivienda vasco
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BILBAO 15 DE MAYO DE 2009
FACULTAD DE CIENCIA ECONOMICAS DE LA UPV-EHU
CURSO ESPECIALISTA UNIVERSITARIO EN ORDENACIÓN CURSO ESPECIALISTA UNIVERSITARIO EN ORDENACIÓN Y GESTIÓN DEL TERRITORIOY GESTIÓN DEL TERRITORIO
MODULO: ORDENACIÓN Y GESTIÓN DEL TERRITORIO EN EL PAIS VASCO
MARCO NORMATIVO E INSTITUCIONAL DE LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO EN EL PAIS VASCO Y ANÁLISIS DEL PLANEAMIENTO
TERRITORIAL VIGENTE
POLÍTICA DE VIVIENDA EN LA CAPV: POLÍTICA DE VIVIENDA EN LA CAPV: NUEVOS INSTRUMENTOS E IMPACTOSNUEVOS INSTRUMENTOS E IMPACTOS
FRANCISCO JAVIER BURÓN CUADRADOFRANCISCO JAVIER BURÓN CUADRADO
EX - VICECONSEJERO DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO MIEMBRO DE GRUPO DE ESTUDIOS DE POLITICAS DE SUELO Y VIVIENDA DE LA UPV-EHU EKITEN THINKING
2
GUION – ESQUEMA DE LA CLASE
EL CAMINO URBANISTICO HACIA EL DERECHO A LA VIVIENDA
RESULTADOS DE LA INTERVENCION DEL GOBIERNO VASCO EN MATERIA DE VIVIENDA 2002-2009
MODELO DEPARTAMENTAL – SOCIETARIO DEL GOBIERNO VASCO EN MATERIA DE VIVIENDA 2002-2009
VENTAJAS E INCONVENIENTES DE ESE MODELO DE INTERVENCION PUBLICO EN MATERIA DE VIVIENDA
CONCLUSIONES, PREGUNTAS, DEBATE …
CONSIDERACIONES PREVIAS
LOS FALSOS DILEMAS DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS EN MATERIA DE VIVIENDA
HORA 2
HORA 1
HORA 3
HORA 4
3
CONSIDERACIONES PREVIAS
4
MORFOLOGÍA SOCIAL DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN EUSKADI
75.000 – 100.000 SOLICITANTES DE VIVIENDA INSCRITOS EN ETXEBIDE
EL 48% INSCRITOS TIENE UNOS INGRESOS INFERIORES A 21.100 EUROS
EL 47% DE LA POBLACIÓN DEMANDANTE DE VIVIENDA EN PRIMER ACCESO NO PUEDE COSTEAR UN PRECIO SUPERIOR A
150.000 EUROS
PRECIO MEDIO MÁXIMO ASUMIBLE EN COMPRA 158.000 EUROS / CANTIDAD MENSUAL PAGO ACCESO A LA MISMA 457
EUROS
LA VIVIENDA LIBRE MEDIA EN COMPRA SE SITÚAN HOY 275.000 EUROS Y EL ALQUILER PRIVADO MEDIO EN 900
EUROSLA SITUACION EN ESPAÑA ES MAS DRAMÁTICA: 6 M VIVIENDAS EN MENOS DE 10 AÑOS / 1.4 M DE VIVIENDAS NUEVAS SIN VENDER /
OTRO M MAS VACÍAS / GRAVES DAÑOS ECOLÓGICOS / INCREMENTOS DEL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE SUPERIORES AL 200% EN UNA
DÉCADA / CRISIS TOTAL DE ACCESO A LA VIVIENDA / ENLADRILLAMIENTO DE LA ECONOMIA ESPAÑOLA / FUERTE PARO …
(MIS) PUNTOS DE PARTIDA:
•EL URBANISMO ES UNA FUNCION PÚBLICA
•EL URBANISMO ES RADICALMENTE POLITICO Y SOCIAL
•EL BUEN URBANISMO ES UNA FUENTE DE GASTO PUBLICO Y NO UNA FUENTE DE INGRESOS DE LAS AAPP
¿COMO HACER DE LA VIVIENDA UN DERECHO?¿COMO HACER DE LA VIVIENDA UN DERECHO?
NO ES UNA QUIMERA, ES POSIBLE
- la vía es comunitaria o colectiva- solo se podrá conseguir a medio o largo plazo (lo que se ha destruido en décadas no se puede reconstruir en meses).
6
EL DURO DEBATE INTELECTUAL DE LAS ULTIMAS DECADAS ENTRE LIBERALES / NEOCOS / CAPITALISMO ANGLOSAJÓN / ETC E INTERVENCIONISTAS / SOCIALDEMOCRATAS / ECONOMIA SOCIAL DE MERCADO EUROPEA / ALTERECONOMIA / ETC HOY SE VE DE FORMA MUY DIFERENTE A HACE UNOS AÑOS.
LOS ANTAÑO DOMINANTES M. FRIEDMAN, F. VON HAYEK, L. VON MISSES, R. LUCAS, I. KRISTOL, ETC HOY SE RETIRAN ANTE LA EVIDENCIA DE UNOS HECHOS QUE APOYAN LAS TESIS DE J.M. KEYNESS, H. HELLER, ETC (Y SUS HIJOS POSTKEYNESIANOS P. KRUGMAN, J. STIGLITZ, J. SACHS, ETC).
HOY NADIE PONE EN TELA DE JUCIO SI EL ESTADO DEBE HOY NADIE PONE EN TELA DE JUCIO SI EL ESTADO DEBE INTERVENIR O NO EN EL MERCADO. OTRA COSA ES QUE SE INTERVENIR O NO EN EL MERCADO. OTRA COSA ES QUE SE DEBATA SOBRE CUANTO, DONDE, COMO Y HASTA CUANDODEBATA SOBRE CUANTO, DONDE, COMO Y HASTA CUANDO
LAISSEZ FAIRE, LAISSEZ PASSER vs INTERVENCION PUBLICA
7
LOS FALSOS DILEMAS DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS EN
MATERIA DE VIVIENDA
8
LOS FALSOS DILEMAS DE LAS ADMINISTRACIONES
NO INTERVENIR vs INTERVENIR 1
SUBVENCIONAR vs OFRECER AYUDAS FINANCIERAS vs CONSTRUIR
2
CONSTRUIR + MOVILIZAR VIVIENDA VACÍA 3
VIVIENDA LIBRE + VIVIENDA PROTEGIDA 4
PROPIEDAD + DERECHO DE SUPERFICIE Y ALQUILER PUBLICO
5
PERMITIR EL LUCRO PRIVADO INDEBIDO A COSTA DE ESFUERZOS PÚBLICOS vs DIGNIFICAR LA
VIVIENDA PROTEGIDA6
9
EL CAMINO URBANISTICO HACIA EL DERECHO A LA VIVIENDA
A.- CARACTERIZACION LEGAL COMO DERECHO SUBJETIVODERECHO SUBJETIVO EXIGIBLE ANTE LOS TRIBUNALES
•Artículo 47, 45 y 53 de la Constitución española.
•Artículo 6 del Proyecto de Ley del Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna de Euskadi:
•en alquiler público•como máximo 30% ingresos del demandante•a partir del 2012•con exigibilidad judicial•siendo el Gobierno y los Ayuntamientos garantes.
B.- IMPULSAR OTRAS POLITICAS PUBLICASPOLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA, SUELO, URBANISMO, MEDIO AMBIENTE, OT, etc (que primen el artículo 47 frente al 33)
¿QUE TIPO DE INTERVENCION PUBLICA? UN POSIBLE UN POSIBLE DECALOGODECALOGO
1.VALORACION NO ESPECULATIVA DEL SUELO
Derogación de la Ley 6/98 estatal de valoraciones y suelo (todos los trozos de hierro no son Chillidas ni Oteizas).
Desarrollo de la nueva Ley estatal del Suelo -no incorporar al precio del suelo las expectativas (incorporación solo del valor añadido efectivamente creado por el promotor)-.
Separar la propiedad del suelo de derecho a edificar/urbanizar.
POLITICAS ALTERNATIVAS DE VIVIENDA y URBANISMOEN PRIMER LUGAR, INTERVENCION PUBLICA(nunca dejar al mercado “libre” actuar con sus propias dinámicas).
2. DIFERENTE REPARTO DE LAS PLUSVALIAS GENERADAS POR EL URBANISMO PUBLICO ENTRE LO PRIVADO Y LO PUBLICO
Hoy 90% privado vs. 10% público en 16 Comunidades Autónomas
•Con la nueva Ley estatal del Suelo es posible llegar hasta 15% público (10% y 20%).
• En Euskadi ya se ha procedido a incrementar la participación de la comunidad en las plusvalías públicas al 15%
•¿Y porque no 90% público vs. 10% privado?
•En otros EEMM de la UE lo público toma las decisiones relevantes sobre el 100% de la plusvalía generada por el urbanismo público (así como Canadá y EEUU). El poder de negociación es casi total para las Administraciones Públicas.
3. RESERVAS LEGALES DE SUELOS PARA VIVIENDA PROTEGIDA
• En estos momentos en Euskadi 75% en suelo urbanizable y 40% en urbano.
• Desde 1994 hasta el 2006 en Euskadi 65% en urbanizable y 20% en urbano.
• Hasta hace bien poco la media estatal podía estar en torno al 30% en urbanizable y 0% en urbano.
• La Ley estatal del Suelo crea un estándar mínimo estatal del 30% en suelo urbanizable (no hay estandar mínimo estatal en suelo urbano).
4. LIBRE COMPETENCIA EN LA EJECUCIÓN MATERIAL DE LA FUNCION DE URBANIZAR: “AGENTE URBANIZADOR”
• Evitar las retenciones especulativas de los suelos
• Separar la titularidad del suelo de la función profesional-empresarial de urbanizar/edificar/rehabilitar.
• Evitar las retenciones de solares urbanos aptos para la edificación y en plan.
• Sustituir al propietario del solar en la edificación: subrogación.
5. PRESION SOBRE LA EDIFICACION/REHABILITACION “REMOLONA” A TRAVES DE FIGURAS SIMILARES A LAS DEL AGENTE URBANIZADOR EN MATERIA EDIFICATORIA O REHABILITADORA
(“Agente EDIFICADOR”)
6. IMPOSICION DE OBLIGACIONES DE ALQUILER SOBRE LOS SUELOS DE VIVIENDA LIBRE Y VIVIENDA PROTEGIDA
• Cabe crear desde las legislaciones de las CCAA, obligaciones para los PGOU de los Ayuntamientos en materia de alquiler (garantía de un parque mínimo de alquiler en un tiempo determinado, imposición de una reserva para cada tipo de suelo y tipo de vivienda, etc).
• La conexión entre las obligaciones legales de alquiler y el derecho subjetivo a la vivienda es evidente.
• Este es un tema muy polémico (los ayuntamientos son
reacios a cualquier obligación legal – en suelos de VPP, pero también en suelos de VL-).
• En realidad estamos ante una fase más en la definición legal del contenido social de la propiedad y de su vinculación con otros derechos constitucionales.
7. EL PROBLEMA DEL SUELO URBANO
• Cesiones del 10% en los incrementos de edificabilidad en la ciudad/pueblo ya construidos.
• Reservas de vivienda protegida en los casos de operaciones integrales en suelo urbano (creación de nueva ciudad/pueblo en las ciudades/pueblos ya existentes).
• En el caso de Euskadi esta reserva en suelo urbano esta cifrada en el 40% de lo edificado.
• Obligación de construir vivienda protegida por encima de determinado nivel de edificabilidad (metros cuadrados de suelo por metros cuadrados de techo). Como impone la Ley Catalana de la Vivienda.
8. LA LUCHA CONTRA LA URBANIZACION INDISCRIMINADA, INNECESARIA, ESPECULATIVA, CORTOPLACISTA Y CONTRAPRODUCENTE
- En estos momentos, en muchos lugares de España, se está colonizando y artificializando suelo de forma irresponsable.
- Hay que parar estas dinámicas especulativas que, por otra parte, hasta la fecha, gozan o gozaban de bastante consenso social.
- La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi camina por esta senda:
1. SUELO NO URBANIZABLE COMO REGIMEN LEGAL “COMUN”
2. DENSIDADES EDIFICATORIAS MINIMAS (0.4 suelo urbano consolidado y suelo urbanizable; 0.25 municipios de menos de 3.000 habitantes) Y MAXIMAS (2.3 suelo urbano consolidado; 1.3 urbanizable; 1.1 urbanizable menos 7.000 habitantes); sin sistemas generales y dotaciones públicas.
3. RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDA PROTEGIDA .
8. LA LUCHA CONTRA LA URBANIZACION INDISCRIMINADA, INNECESARIA, ESPECULATIVA, CORTOPLACISTA Y CONTRAPRODUCENTE (2)
Datos de interés en Euskadi (protección del suelo y vivienda protegida):
- La intensidad de edificación de VPP en la CAPV es de 3,3 viviendas/1000 habitantes, una de las más altas de España.
- Recuerdo que la cuota de mercado de la VPP en Euskadi (37% en el 2006) es cuatro veces mayor que la media estatal.
- Mientras la intensidad de la edificación de vivienda libre es de 4,6 viviendas/1000 hab, una de las más bajas de España.
EL SUELO PARA VIVIENDA PROTEGIDA COMO GARANTIA DE PRIMERA RESIDENCIA Y DE USO ECOLOGICAMENTE MAS RACIONAL DEL SUELO
9. PRODUCCION DE BIENES Y SERVICIOS PUBLICOS VINCULADOS A LA VIVIENDA POR PARTE DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS
9.1. AUMENTAR LA OFERTA DE VIVIENDA PROTEGIDA
9.2. AUMENTAR LA OFERTA DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER
9.3. MOVILIZAR LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER SOCIAL
9.4. CANON VIVIENDA VACÍA
9.5. REHABILITAR VIVIENDA EXISTENTE
9.6. “BLINDAR” EL “NO-MERCADO” DE LA VIVIENDA PROTEGIDA:Evitar el fraude y conseguir el fin social de la VP
10. PARTICIPACIÓN CIUDADANA
• Consejo Asesor de Planeamiento Urbanístico (vinculados al PGOU)
• Programas de participación (en modificación del PGOU)
• Consultas municipales sobre asuntos urbanísticos
• Experiencias piloto en materia vivienda participativa
• Foro Social de la Vivienda.
22
RESULTADOS DE LA INTERVENCION DEL GOBIERNO
VASCO EN MATERIA DE VIVIENDA 2002-2009
23
VIVIENDA PROTEGIDA INICIADA ANUAL: 1990-2008
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
nº vi
vie
ndas
24
VIVIENDA PROTEGIDA INICIADA 1990-2008
9.727
21.170
7.117
44.715
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
1990-1994 1995-2001 2002-2008 2008
Nú
me
ro v
ivie
nd
as
CALIFICACION PERMANENTE
DESCALIFICABLES DESCALIFICABLES
25
CUOTA MERCADO VIVIENDA PROTEGIDA: 1990-2008
24,8%20,7%
48,0%
10,0%
34,7%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
1990-1994 1995-2001 2002-2008 EUSKADI2008
ESTADO2007
Cu
ota
26
PARQUE VIVIENDA PROTEGIDA: 2001 - 2008
25.019
47.330
60.000
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
2001 2008 2009
Nú
me
ro v
ivie
nd
as
DESCALIFICABLES CALIFICACION PERMANENTE (restos de descalificables)
CALIFICACION PERMANENTE
27
PARQUE ALQUILER PUBLICO: 1990-2008
208
17.00019.000
740
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
1990 1994 2001 2008 2009
Nú
me
ro v
ivie
nd
as
28
LA APUESTA POR EL ALQUILER: PARQUE DE ALQUILER 2001 - 2008
0
4.000
8.000
12.000
16.000
20.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
nº
viv
ien
da
s
29
LA APUESTA POR EL ALQUILER: PRODUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER Y
COMPRA
0
4.000
8.000
12.000
16.000
20.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
nº
viv
ien
da
s
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
nº
vivi
end
as
Propiedad/Dcho. Superf. Alquiler
30
MOVILIZACION VIVIENDA VACIA ALQUILER PUBLICO
531
3.446
4.044
2.605
1.132
25
1.908
0
1000
2000
3000
4000
5000
1990-2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008**
Nº
vivi
end
as c
on
trat
adas
31
EVOLUCION DE ALOKABIDE: 2003-2008
230
1.364
1.570
706
482
0
643
0
300
600
900
1200
1500
1800
1994-2008 2003 2004 2005 2006 2007 2008**
Nº
vivi
end
as
PARQUE DE VIVIENDAS PROTEGIDAS EN ALQUILER DE
AYTOS Y CAJAS
PARQUE DE VIVIENDAS SOCIALES DEL
DEPARTAMENTO
BIZIGUNE
32
LA APUESTA POR EL ALQUILER
PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER
PARQUE DE VIVIENDAS SOCIALES DE ALOKABIDE, S.A.
143 € 240 €
280 €271 €
17.000 VIVIENDAS229 EUROS
MOVILIZACIÓN DE VIVIENDA VACÍA
PROPIETARIO INQUILINO
> 1 AÑO VACÍA
RENTA < 660 €
< 120 M2
CARENCIA DE VIVIENDA
INGRESOS <21.000 €
EMPADRON. CAPV > 1 AÑO
553 €282 € SUBVENCIÓN
271 € RENTA
PAGO RENTA(70% MERCADO)
GARANTÍASREFORMA RENTA
(<30% INGRESOS)
ADJUDICAARRIENDA
33
SUBVENCIONES A AYUNTAMIENTOS Y PROMOTORES PRIVADOS
FOMENTO DEL ALQUILER
PROMOCIÓN DE VIVIENDAS PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO
PLAZO ALQUILE
R
15 AÑOS
50 AÑOS
AYUDA DIRECTA Y SUBSIDIACIÓN DE PRÉSTAMO
PRÉSTAMO CUALIF.
TIPO DE ACTUACIÓN PROTEGIBLE
20 (+3) AÑOS
30 (+3) AÑOS
PROMOCIÓN PARA VENTA A TERCERO Y
POSTERIOR ALQUILER PROTEGIDO CON RENTA DE VP DE
RÉGIMEN ESPECIAL
PROMOCIÓN PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON RENTA DE VP DE
RÉGIMEN ESPECIAL O <75% VPO DE
RÉGIMEN GENERAL
100% COSTES DE ASISTENCIA TÉCNICA Y COSTES VINCULADOS A LA URBANIZACIÓN EN PROMOCIÓN CONCERTADA/ CONVENIADA (MÁXIMO 3.000 EUROS/VIVIENDA O
5.500 EUROS/VIVIENDA EN ARI)
0% (MÁXIMO 20 AÑOS) 1% (MÁXIMO 20 AÑOS)
10.000 EUROS/VIVIENDA
20.000 EUROS/VIVIENDA
18.000 EUROS/VIVIENDA
40.000 EUROS/VIVIENDA
PROMOCIÓN PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON
RENTA DE VPO DE RÉGIMEN GENERAL
0% (MÁXIMO 20 AÑOS)
24.000 EUROS/VIVIENDA
24.000 EUROS/VIVIENDA
1% (MÁXIMO 20 AÑOS)
SIN SUBSIDIACIÓN
SIN SUBSIDIACION
34
SUBVENCIONES A AYUNTAMIENTOS Y PROMOTORES PRIVADOS
FOMENTO DEL ALQUILER
ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO
PLAZO ALQUILE
R
15 AÑOS
50 AÑOS
AYUDA DIRECTA Y SUBSIDIACIÓN DE PRÉSTAMO PRÉSTAMO
CUALIF.
TIPO DE ACTUACIÓN PROTEGIBLE
20 (+3) AÑOS
30 (+3) AÑOS
ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS SOCIALES
PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON RENTA DE VP DE
RÉGIMEN ESPECIAL
ADQUISICIÓN PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON RENTA DE VP DE
RÉGIMEN ESPECIAL O <75% VPO DE
RÉGIMEN GENERAL
1% (MÁXIMO 20 AÑOS) 1% (MÁXIMO 20 AÑOS)
10.000 EUROS/VIVIENDA
20.000 EUROS/VIVIENDA
18.000 EUROS/VIVIENDA
40.000 EUROS/VIVIENDA
ADQUISICIÓN PARA ARRENDAMIENTO PROTEGIDO CON
RENTA DE VPO DE RÉGIMEN GENERAL
1% (MÁXIMO 20 AÑOS)
20.000 EUROS/VIVIENDA
18.000 EUROS/VIVIENDA
1% (MÁXIMO 20 AÑOS)
SIN SUBSIDIACIÓN
SIN SUBSIDIACION
35
SUBVENCIONES A DISPOSICIÓN DE LOS AYUNTAMIENTOS
PROMOCIÓN DE ALOJAMIENTOS DOTACIONALES
AYUDA DIRECTA Y SUBSIDIACIÓN DE PRÉSTAMO PRÉSTAMO
CUALIF.
30 (+3) AÑOS
PROMOCIÓN DE ALOJAMIENTOS
DOTACIONALES CON RÉGIMEN DE
FINANCIACIÓN ANTICIPADA
PROMOCIÓN DIRECTA DE ALOJAMIENTOS
DOTACIONALES SIN RÉGIMEN DE
FINANCIACIÓN ANTICIPADA
SIN SUBSIDIACIÓN 0% (0-10 AÑOS) Y 1% (11-20 AÑOS)
40.000 EUROS/ALOJAMIENTO
40.000 EUROS/ALOJAMIENTO
PROMOCIÓN INDIRECTA DE ALOJAMIENTOS DOTACIONALES SIN
RÉGIMEN DE FINANCIACIÓN ANTICIPADA
3.000 EUROS/ALOJAMIENTO
0% (0-10 AÑOS) Y 1% (11-20 AÑOS)
FOMENTO DEL ALQUILER
REHABILITACIÓN Y PUESTA EN ARRENDAMIENTO EN MEDIOS RURALES (>3.000 HAB)
EJECUCIÓN DE OBRAS DE REHABILITACIÓN DEL INMUEBLE, HASTA 600 EUROS/M2
GASTOS DE ASISTENCIA TÉCNICA Y HONORARIOS DE REDACCIÓN DEL
PROYECTO Y DIRECCIÓN DE INSPECCIÓN DE OBRA, HASTA 3.000
EUROS/VIVIENDA
PLAZO ALQUILER
15 A 50 AÑOS
TIPO DE ACTUACIÓN PROTEGIBLE
TIPO DE ACTUACIÓN PROTEGIBLE
36
AYUDAS A LA REHABILITACION: 1990-2008
6.626
17.745
13.524
02.0004.0006.0008.000
10.00012.00014.00016.00018.00020.000
1990-1994 1995-2001 2002-2008
Nú
me
ro v
ivie
nd
as
3.017.304
5.827.224
11.624.627
0
2.000.000
4.000.000
6.000.000
8.000.000
10.000.000
12.000.000
14.000.000
1990-1994 1995-2001 2002-2008
Eu
ros
37
ARIs: 1990-2008
779
559
1.484
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1990-1994 1995-2001 2002-2008
Nú
me
ro v
ivie
nd
as
901.161700.345
2.870.384
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
1990-1994 1995-2001 2002-2008
Eu
ros
38
AYUDAS MEJORA ACCESIBILIDAD URBANA: 2001-2008
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
1990-2000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Eu
ros
39
INSPECCION VIVIENDA PROTEGIDA: 1990-2008
03.587 4.594
12.507 12.000
50.000
12.690
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
1990-2008 2004 2005 2006 2007 2008 2009
º
OBJETIVO 2009
40
SINIESTRALIDAD LABORAL OBRAS DPTO-VISESA
44,7%38,0%
33,8%
100,0%
0,0%
21,0%
42,0%
63,0%
84,0%
105,0%
1990-2004 2005 2006 2007
41
PRESUPUESTO VIVIENDA: 2001-2008
140
540
2.919
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
2002 2009 PERIODO 2002-2009
mill
on
es d
e eu
ros
Entre el año 2002-2009 el Departamento ha multiplicado su esfuerzo presupuestario por 2,3 veces. Entre el año 2002-2009 el Departamento y las sociedades han multiplicado su esfuerzo inversor por 3,8 veces El importe económico acumulado en gasto más inversión en Vivienda casi alcanza los 3.000 millones de euros
42
MUY BAJO NIVEL DE VIVIENDA VACIA (29.000 / 891.000)
1
MUY BAJO NIVEL DE SEGUNDAS RESIDENCIAS 2
BAJA PRODUCCION RELATIVA VIVIENDA LIBRE Y ALTA PRODUCCION VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA /
1.000 HAB 3
INFERIOR CRECIMIENTO DEL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE RESPECTO A LA A LA MEDIA DEL ESTADO (INTER ALIA, POR PRESION DE LA VIVIENDA DE
PROTECCIÓN PÚBLICA)
4
ATENCION DIRECTA A PRECIOS ENTRE DOS Y TRES VECES INFERIORES A LOS DEL MERCADO DE VENTA Y ALQUILER DE CASI DE 50.000 PERSONAS / FAMILIAS
5
EFECTOS DE ESTAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI: EN CICLO ECONOMICO/INMOBILIARIO
EXPANSIVO
43
EQUIPAR A LO PÚBLICO CON UN PATRIMONIO QUE NO SE ENAJENA Y SIRVE PARA ATENDER LAS
NECESIDADES PRESENTES Y FUTURAS DE LA SOCIEDAD VASCA EN MATERIA DE VIVIENDA.
6
EFECTOS DE ESTAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI: EN ECONOMICO/INMOBILIARIO CICLO
EXPANSIVO
MENOR PRESION URBANISTICA SOBRE EL TERRITORIO / MENOR NIVEL DE CORRUPCION /
INCIPIENCIA DE PRACTICAS SOCIALES DE CONTROL DEL URBANISMO
7
MENOR PATRIMONILIZACION PRIVADA DE PLUSVALIAS URBANISTICAS POR PARTE DE
PROPIETARIOS DE SUELO Y PROMOTORES DE VIVIENDA
8
44
TODOS LOS LOGROS PARA EL SECTOR PUBLICO DE VIVIENDA DEL CICLO EXPANSIVO SE MANTIENEN
1
PERO ES VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA “VASCA”
2bi
s
LA PRODUCCION DE VIVIENDA LIBRE SE REDUCE EN MUCHA MENOR MEDIDA QUE LA MEDIA DEL ESTADO
3
LA CUOTA DE LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA SE PUEDE IR POR ENCIMA DEL 50% DEL MERCADO
4
EFECTOS DE ESTAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI: EN ECONOMICO/INMOBILIARIO CICLO
RECESIVO
LA PRODUCCION DE VIVIENDA LIBRE BAJA NOTABLEMENTE Y LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN
PÚBLICA ES EL REFUGIO DEL SECTOR2
45
6
EFECTOS DE ESTAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI: EN CICLO ECONOMICO/INMOBILIARIO
EXPANSIVO
AUN MAS BAJO NIVEL DE VIVIENDA VACIA (18.000 / 891.000)
LAS OPERACIONES URBANISTICAS EMPIEZAN A REQUERIR INELUDIBLEMENTE LIDERAZGO PUBLICO
7
5 AYUNTAMIENTOS Y EMPRESAS EMPIEZAN A MIRAR AL
ALQUILER, E INCLUSO EL DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA
NADA SÓLIDO SE PUEDE HACER SIN CAMBIAR NUESTRA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA
• El ejemplo de la ley Neiertz francesa:
• Desde 1989 provoca que, de facto, la carga financiera no supere el 30% de los ingresos familiares, lo que no sólo ayuda a contener el endeudamiento familiar, sino que inmediatamente tiene un efecto de contención de los precios de la vivienda libre (las viviendas tienen precios que las personas pueden pagar y que son, a su vez, los que el sistema financiero permite con el crédito hipotecario limitado a menos del 30% de los ingresos familiares).
• La Ley de Modernización del Mercado Hipotecario recientemente aprobada por el Congreso es, a mi juicio, una oportunidad perdida.
NADA SÓLIDO SE PUEDE HACER SIN ATAJAR EL PROBLEMA DE LA DEFICIENTE E INSUFICIENTE
FINANCIACION DE LOS AYUNTAMIENTOS
EFECTOS DE ESTE TIPO DE POLÍTICAS
NADA SÓLIDO SE PUEDE HACER SIN UNA FISCALIDAD DIFERENTE AL SERVICIO DEL DERECHO A LA VIVIENDA
- Favorecer el alquiler en vez de la compra- Favorecer la vivienda protegida frente a la Vivienda Libre- Favorecer la rehabilitación- Favorecer la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler- Penalizar la vivienda vacía
Etc.
49
MODELO DEPARTAMENTAL – SOCIETARIO DEL GOBIERNO
VASCO EN MATERIA DE VIVIENDA 2002-2009
50
SUELOURBANIZACIÓ
N
EDIFICACIÓNREHABILITACI
ON
DEMANDAADJUDICACIÓN
VENTAALQUILER
INSPECCIÓNSANCIÓN
DIRECCIÓN DE SUELO
DIRECCIÓN DE VIVIENDA
DIRECCIÓN DE PLANIFICACIÓN
TOLOSA, SS, BILBAO, SESTAO, EIBAR, AMURRIO,
ESKORIATZA, ONDARROA, UGAO
AMURRIO, IRUÑA DE OCA,
SALVATIERRA, VITORIA, LLODIO,
OKONDO, ARRASATE,
AZKOITIA, SS, IRÚN, ORIO, SONDIKA,
ARRIGORRIAGA, SOPUERTA, …
ORTUELLA, ZARAUTZ, LEKEITIO, USÚRBIL, URNIETA GERNIKA, ARRASATE, LEZO, EIBAR, LASARTE,
MUTRIKU, TOLOSA, AZKOITIA, AZPEITIA,
ESKORIATZA, ZARAUTZ, LEGAZPI, BERGARA,
ARETXABALETA, ANTZUOLA, OÑATI,
DURANGO, ELORRIO,
ORTUELLA, URRETXU,
AMOREBIETA, BERRIZ, IGORRE,
ELGETA, HERNANI, ASPARRENA,
URKABUSTAITZ, ..
AY
UN
TA
MIE
NTO
S
GOBIERNO / GOBIERNO / SOCIEDADESSOCIEDADES AYUNTAMIENTOSAYUNTAMIENTOSCAJAS DE AHORROSCAJAS DE AHORROS
CIUDADANIA CIUDADANIA CLIENTESCLIENTES
MEDIOS DE MEDIOS DE COMUNICACIONCOMUNICACION
MUNDO ACADEMICOMUNDO ACADEMICO PROVEEDORESPROVEEDORES
El grupo de empresas
ESTRUCTURA SOCIETARIAESTRUCTURA SOCIETARIA
Sociedad Publica del Gobierno Vasco
Objetivo principal: apoyar el desarrollo de la Política de Vivienda (Plan Director)
Capital Social: 23 M€
1ª promotora de viviendas de la CAPV y 1ª promotora pública a nivel estatal
Creada en 1990
Fondos Propios: 30 M€
Actividad: Promoción de vivienda nueva para venta y alquiler
Sociedades Participadas: Orubide y Alokabide
Socios:
4,29%
4,29%
10,06%
14,34%
67,01%
1.VISESA
Quiénes somos
Se encarga de gestionar el alquiler de su parque de viviendas propio así como el de otros (Gob.V., Ayuntamientos etc…).
Gestiona 8.013 viviendas (1.670 de parque propio y 6.343 de terceros).
VISESA participa en un 50% de su capital.
2. ALOKABIDE
Quiénes somos
Empresa dependiente del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, VISESA participa en un 50 % de su capital social.
Suelo dinamizado para 13.106 viviendas (2008), suelo adquirido para 1.168 viviendas.
Su objetivo es la adquisición, gestión y urbanización de suelo residencial para la construcción de vivienda protegida.
Actividades principales: adquisición de suelo en el mercado y el partenariado público-privado, la asistencia técnica y jurídica durante la gestión y promoción de suelo y la intermediación a través de convenios de colaboración entre administraciones.
3. ORUBIDE
50%
21.75%
15.25%
6.50%
6.50%
Quiénes somos
Hasta mayo 2008, Bizigune es el Programa de Vivienda Vacía de VISESA.
En mayo 2008, se crea SPGVA, Sociedad Pública de Gestión de Viviendas en Alquiler, S.L., que se encarga de gestionar el Programa Bizigune de movilización de viviendasvacías y la realización del ejercicio del derecho de tanteo en las transmisiones de viviendas de protección oficial, en nombre del Gobierno Vasco.
100% adscrita al Dpto. de Vivienda y Asuntos sociales del G.V.
4. SPGVA (Programa BIZIGUNE y Tanteos)
VISESA
antecedentes
visesaEFQM
El Modelo EFQM de Excelencia constituye el referente de gestión reconocido y ampliamente utilizado en Europa, especialmente entre las organizaciones más
paradigmáticas en gestión y empresas líderes
Puntuación total: 1.000 puntos
PERSONAS9%
RESULTADOSEN LAS
PERSONAS 9%
RESULTADOSEN LOS CLIENTES
20%
RESULTADOS EN LA SOCIEDAD
6%
POLÍTICA Y ESTRATEGIA
8%
ALIANZAS Y RECURSOS
9%
LIDERAZGO 10%
PROCESOS 14 %
RESULTADOS CLAVE 15%
AGENTES (500 puntos) RESULTADOS (500 puntos)
INNOVACIÓN Y APRENDIZAJE
visesaEFQM
¿Qué nos ha aportado el Modelo EFQM ?Nos ha dado pistas de CÓMO gestionar en:
Criterio 1: LIDERAZGO
Criterio 2: POLÍTICA Y ESTRATEGIA
Criterio 3: PERSONAS
Criterio 4: ALIANZAS Y RECURSOS
Criterio 5: PROCESOS
Para conseguir QUÉ:
Criterio 7: RESULTADOS EN LOS CLIENTES
Criterio 8: RESULTADOS EN LAS PERSONAS
Criterio 9: RESULTADOS EN LA SOCIEDAD
Criterio 10: RESULTADOS CLAVE
visesaEFQM
Evidenciar el grado de cumplimiento de
lo planificado para el proceso
Evidenciar el despliegue alcanzado
Definir cómo debemos ejecutar el proceso
Establecer indicadores y definir el método
de seguimiento
Analizar las mejoras que ha habido en la gestión
del proceso
Transformar las lecciones aprendidas durante el análisis
PDCA en nuevas acciones
Analizar los resultados de los indicadores del
proceso
COMPROBAR
PLANIFICARAJUSTAR
HACER
visesaEFQM. Gestión por procesos.
Proceso: “es una secuencia de pasos que van añadiendo valor mientras se produce un determinado producto o servicio a partir de determinadas aportaciones” (fuente EFQM)
Proceso: “es una secuencia de pasos que van añadiendo valor mientras se produce un determinado producto o servicio a partir de determinadas aportaciones” (fuente EFQM)
Aportaciones Valor añadido
PROCESO
visesaEFQM. Estructura organizativa.
•
visesaEFQM. Estructura organizativa. Transición a la organización por procesos.
De la Gestión Tradicional en Línea ... a ... la Gestión por Procesos
situación actual
mapa de procesos integrado
gestión por procesos
organigrama por procesos
gestión por procesos
Equipos, no personas
Cliente en el punto central
Todos los grupos de interés forman parte
misión, visión, valores
gestión por procesos
• ERP (dato único)
• INTRANET (g.procesos, g.reuniones, blogs, com.interna etc..)
• G.PROYECTOS (eficiencia en la gestión de promociones)
• G. ESTRATÉGICA (bikain): metodología Norton y Kaplan.
• Estrategia alineada 100% con los procesos.
• BLOGS CORPORATIVOS•
TECNOLOGÍAS DE LA INFORMACIÓN
• Gestion por procesos. Equipos.
• Indicadores. Decisiones por datos.
• Sistema gestión integrado
• Benchmarking
• Apoyo a la excelencia
• Mejora e innovación
SISTEMATIZACIÓN
visesaReconocimiento Q PLATA
en 2005 se presentó la memoria EFQM a la evaluación externa de
EUSKALIT
resultados
Resultado de cada ejercicio (después de impuestos):
2000 448.955 euros
2001 - 1.989.927 euros
2002 - 595.987 euros
2003 185.481 euros
2004 1.262.324 euros
2005 2.315.263 euros
2006 2.102.592 euros
2007 3.497.541 euros
2008 2.971.796 euros
VISESA. Resultados.
dato real objetivo
……..…………………………………………………………….
- 1992 469
- 1993 370
- 1994 567
- 1995 69
- 1996 415
- 1997 444
- 1998 382
- 1999 589
- 2000 127
- 2001 152 400
…………………………………………………………………….
- 2002 873 1.000
- 2003 1.037 1.000
- 2004 1.043 1.000
- 2005 1.789 1.000
……………………………………………………………………..
- 2006 295 2.000
- 2007 1.470 2.000
- 2008 2.361 2.000
VISESA. Viviendas iniciadas cada año (calificación provisional)
Nº viviendas totales iniciadas:
12.452
visesa bizigune y tanteos
- 2000 24 -
- 2001 25 -…………………………………………………………………….
- 2002 33 -
- 2003 39 -
- 2004 54 -
- 2005 74 -……………………………………………………………………..
- 2006 82 -
- 2007 89 -- 2008 65 25
VISESA: plantilla media anual (hasta 2008)
VISESA: la magnitud de CAMBIO
2001
500 viviendas iniciadas/ año
33.8M€ facturados.
18 personas.
1.9M€ de pérdidas.
2005
2.000 viv. iniciadas + 1.500 bizigune + 150
tanteos
111 M€ facturados
74 personas.
2.3M€ de beneficios.
2008
2.361 viv. iniciadas + 4.265 bizigune +
170 tanteos
113 M€ facturados (falta Bzg)
90 personas
2.9 M€ de beneficios.
VISESA: la calidad de CAMBIO
2001 Reconocimientos:
Certificado AENOR (en 2000):
ISO 9001:1994
Satisfacción de clientes: 6.6
Satisf. de personas: 6.8 (en 2003)
2005 Reconocimientos:
Q PLATA (EUSKALIT)Certificados AENOR:
ISO 9001:2000ISO 14001:2004OHSAS
18001:1999Bai euskarari
Satisfacción de clientes: 6.5, 7.7 y 8.2
Satisf. de personas: 7.4
conclusiones
claves del éxito• CREER en el Modelo EFQM y COMPROMISO DE LA DIRECCIÓN• Contratación de EXPERTOS en gestión (EFQM, otros sist.gestión (prl y
m.a.), liderazgo, g.proyectos, g.competencias, etc..)• COMUNICACIÓN directa y permanente (todas las direcciones)• VINCULACIÓN del 100% de las personas con el proyecto• Definición y desarrollo del ESTILO DE LIDERAZGO (36% p.)
1º nivel: formación 2003-2004 (7 personas) 2º nivel: formación 2004 (15 personas)
• Sistemática de PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA. Definición PE, de la misión, visión y los valores.
• GESTIÓN POR PROCESOS • Filosofía compartida de MEJORA CONTINUA• TRABAJO EN EQUIPO• PARTICIPACIÓN• DESARROLLO PERSONAL y PROFESIONAL de las personas• Fomento de la CREATIVIDAD y la INNOVACIÓN. Se admite el error.• Aprendizaje continuo• Compartimos la filosofía de cambio permanente
dificultades en el camino
• gran aumento de actividad• cambios continuos y muy rápidos• importante aumento de la plantilla• necesidad de cambios organizativos (plantilla, oficinas)• adaptación a nuevos métodos de trabajo (trab. en equipo)• dificultad en la definición y selección de indicadores• muchas horas dedicadas a reuniones• la implantación requiere cambios constantes ej. sistemáticas de g.indicadores, g.procesos, g.reuniones etc..• proyectos a largo plazo (g.procesos, g.competencias, g.proyectos, ERP…)
mejoras más relevantes
• Posición de liderazgo en el sector • Planificación estratégica. • Definición de Políticas.• Definición de liderazgo y desarrollo líderes• Gestión por procesos.• Toma de decisiones en base a datos. Sistema de Gestión de indicadores.• Gestión por proyectos• Mejora continua• Aprendizaje continuo• Implicación del 100% de las personas• Participación (equipos, sugerencias etc..)• Mejora de la comunicación interna• Organigrama por procesos• Sistema integral de Gestión de Personas (g.competencias) • Personas motivadas• Sistematización
los motores del cambio Liderazgo y motivación
Estrategia
Participación
Comunicación
Desarrollo profesional
Enpowerment
Constancia
Participación de las personas en el diseño estratégico y en la mejora
• Cumbres de proceso• Gestión estratégica
Comunicación de la estrategia desde lo macro hasta lo micro:
• Jornadas de Trabajo• Infobilerak• Berezibilerak• Boletín interno
Revisión sistemática, compartida y comunicada de la visión estratégica.
la estrategia
• Las Jornadas de Trabajo.• La formación y la capacitación.• Los equipos de trabajo.• El reparto de responsabilidades.• El reconocimiento.• El ambiente de trabajo.
la motivación
• Liderazgo• PDCA y más PDCA• Transparencia• Derecho al error
la constancia
¿ Y LA VICECONSEJERIA ?
87
• EL COMITÉ DE DIRECCIÓN
• EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA 2006-2009 CONECTADO CON LOS PLANES ESTRATÉGICOS DE LAS SOCIEDADES
• LA DIRECCIÓN POR OBJETIVOS
• LOS GRUPOS DE PROCESOS
– ATENCION CIUDADANA – ZUZENEAN– BIZILAGUN– ETXEBIDE - DEMANDA– SUELO– OBRAS– ALQUILER– REHABILITACION– SOSTENIBILIDAD– ETXELAGUNTZA - AYUDAS– CALIDAD – NORMATIVA– INSPECCION-SANCION– SEGURIDAD
CAMBIO TAMBIÉN EN LOS MODOS DE ACTUACION DEPARTAMENTAL
CAMBIO TAMBIÉN EN LOS MODOS DE ACTUACION DEPARTAMENTAL
• EL CUADRO DE MANDO INTEGRAL
• LAS REUNIONES DE COORDINACIÓN– DENTRO DE CADA DIRECCIÓN– ENTRE DIRECTORES– ENTRE DELEGACIONES– ENTRE DIRECTORES GENERALES
• LA COMUNICACIÓN INTERNA COMO INSTRUMENTO DE GESTION
• LA INTRODUCCIÓN DE LA CULTURA DE LA CALIDAD
• EL GABINETE DEL VICECONSEJERO
• COACHING SOBRE EL EQUIPO DE DIRECCIÓN
90
VENTAJAS E INCONVENIENTES DEL MODELO MIXTO DE
INTERVENCION PUBLICA EN MATERIA DE VIVIENDA
VENTAJAS
• MAYOR CAPACIDAD OPERATIVA (hacer más)• POSIBILIDAD DE CRECIMIENTO ORGANICO (ser más grande)• ACCESO A MAYOR FINANCIACION (tener más recursos)• ACELERAR EL RITMO DE LA BUROCRACIA (ir más rápido)• CAPACIDAD INNOVADORA (hacer cosas nuevas)• PODER ABRIR MUCHAS LINEAS DE NEGOCIO O SERVICIO A LA VEZ
(hacer más y a la vez que muchas sean cosas nuevas)• GASTAR CON MAS EFICACIA Y EFICIENCIA EL DINERO DEL
CONTRIBUYENTE (gastar mejor)• POSIBILITA MOTIVA Y LIDERAR AL PERSONAL (verdadera función
directiva pública)• LIDERAR EL SECTOR• ABANDONAR EL YOYO, ESTAR CASI EN EL NOSOTROS NOSOTROS, A
PESAR DE SEGUIR CAYENDO DE VEZ EN CUANDO EN EL TUTU.
INCONVENIENTES
• TENSIONES DEPARTAMENTO – SOCIEDADES (SUPREMACÍA ESTRATEGICA)
• TENSIONES ENTRE SOCIEDADES (OSATU)
• TENSIONES ENTRE LAS DELEGACIONES TERRITORIALES, LAKUA Y SOCIEDADES
• CONVIVENCIA DE CINCO SUBCULTURAS ORGANIZACIONALES: EVENTUALES, INTERINOS, FUNCIONARIOS DE CARRERA, LABORALES Y PROVEEDORES EXTERNOS
• COMPLEJIDAD ESTRUCTURAL• NECESIDAD DE LIDERAZGOS DIVERSOS Y DIFERENCIADOS• SE HA EXPRIMIDO A BUENA PARTE DE LA PLANTILLAS QUE
PUEDEN EMPEZAR A DESMOTIVARSE• DEFICIENCIAS EN COMUNICACIÓN INTERNA• AUN NO SE ES LO SUFICIENTEMENTE FLEXIBLE E
INNOVADOR COMO PARA DAR RESPUESTA A LAS NECESIDADES DE LA CIUDADANIA
93
CONCLUSIONES
CONCLUSIONES
• ES POSIBLE GESTIONAR BIEN DESDE LO PUBLICO
• MOTIVAR ES MAS DIFICIL EN EL AMBITO PUBLICO, PERO UNA VEZ QUE SE CONSIGUE PUEDE QUE SUS EFECTOS SEAN MAS DURADEROS
• LA GESTION PUBLICA PUEDE SER INCLUSO EJEMPLO PARA ORGANIZACIONES PRIVADAS
• EN LOS ULTIMOS AÑOS SE HA HECHO MUCHO POR TENER UN VERDADERO SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA EN EUSKADI
• PERO AUN NO DISPONEMOS DEL MISMO (EN SENTIDO ESTRICTO)
95
2002-2009 VIVIENDA PUBLICA EN EUSKADI
INNOVACION (pequeña gran revolución de las políticas públicas de suelo y vivienda)
CAMBIO CULTURAL-SOCIAL (hoy es normal lo impensable hace unos pocos años y la gente
justamente demanda más)
LIDERAZGO (“modelo vasco” referencia a nivel española y en parte europeo y occidental)
96
ALGUNAS TENDENCIAS ACONSEJABLES PARA EL FUTURO
3
MAYOR FACILIDAD PARA VER EL URBANISMO COMO UNA URBANISMO COMO UNA FUNCION PUBLICAFUNCION PUBLICA (POR EL FRACASO DEL MERCADO COMO
PARADIGMA UNICO)
5
NECESIDAD DE RESCATES PUBLICOS CON CONDICIONES PARA LOS MAS DAÑADOS POR LA CRISIS DE SOBRE-SOBRE-
ENDEUDAMIENTO POR VIVIENDAENDEUDAMIENTO POR VIVIENDA
TERRITORIALIZACIONTERRITORIALIZACION: NECESIDAD DE UN EQUILIBRIO TERRITORIAL EN LA OFERTA DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN
PÚBLICA
4
6
LA NECESIDAD DE UN PARQUE PERMANENTE PUBLICO EN PARQUE PERMANENTE PUBLICO EN ALQUILERALQUILER SUFICIENTE
1
ENFOQUE MAS CUALITATIVOENFOQUE MAS CUALITATIVO QUE CUANTITATIVO: SUELO URBANO, COHESION SOCIO-URBANISTICA, HUIR DEL
PRODUCTIVISMO, ETC2
OBLIGACIONES LEGALESOBLIGACIONES LEGALES PARA LAS ADMINISTRACIONES DE PRODUCCIONPRODUCCION PARQUE PUBLICO EN ALQUILERALQUILER: CONEXIÓN PLAN VIVIENDA – PGOU – LEY VIVIENDA
7LA VIVIENDA COMO DERECHO CIUDADANOVIVIENDA COMO DERECHO CIUDADANO Y NO SOLO
COMO MERCANCIA
97
LAS POLITICAS PUBLICAS Y LOS CAMINOS HACIA EL DERECHO A LA VIVIENDA
1 EL LIDERAZGO PUBLICOLIDERAZGO PUBLICO EN MATERIA DE URBANISMO,
ORDENACION DEL TERRITORIO, VIVIENDA, MEDIO AMBIENTE, ETC
3
MAS Y MEJOR GASTO PÚBLICO EN VIVIENDAGASTO PÚBLICO EN VIVIENDA (GASTO DIRECTO vs. DEDUCCIONES COMPRA) NECESIDAD DE
OTRA POLITICA TRIBUTARIA PARA LA VIVIENDAOTRA POLITICA TRIBUTARIA PARA LA VIVIENDA (FISCALIDAD ALQUILER, VIVIENDA PROTEGIDA, VIVIENDA
VACÍA)
LIMITACIONES LEGALES AL SOBRE-ENDEUDAMIENTO SOBRE-ENDEUDAMIENTO HIPOTECARIOHIPOTECARIO
2
4 REFORMA DE LA FINANCIACIÓN MUNICIPALFINANCIACIÓN MUNICIPAL
98
BIBLIOGRAFIA
99
“Una política de vivienda alternativa” en Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, nº 155, Madrid, primavera de 2008.
“Examen de la política de vivienda en Euskadi: situación actual y perspectivas” en Revista Vasca de Administración Pública, nº 79 (II), Oñati, septiembre – diciembre de 2007.
“El impacto del artículo 47 de la Constitución en la normativa vasca de vivienda” en Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, nº 230, Madrid, diciembre 2006.
“Las reservas de suelo para vivienda protegida: lecciones del caso de Vitoria-Gasteiz” , en Arquitectura, Ciudad y Entorno, nº 2, Revista del Centro de Política de Suelo y Valoraciones de la Universidad Politécnica de Cataluña, Barcelona, 2006.
“La Vivienda Protegida en Euskadi, ¿un modelo a contracorriente?” en Cuadernos de Derecho Local (Fundación Democracia y Gobierno Local), nº 9, Barcelona, octubre 2005.
“La política de viviendas del Gobierno Vasco” en Documentación Social nº 138, julio-septiembre 2005, Revista de Estudios Sociales y de Sociología Aplicada, Madrid, 2005.
100
MUCHAS GRACIAS POR VUESTRA ATENCION
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