Eksperthinnang: 1169/1113 KE Aadress: Narva mnt 31-36 ......Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2013....

Eksperthinnang: 1169/1113 KE Hinnatav objekt: Korteriomand registriosa nr 11707701 Aadress: Narva mnt 31-36 Kesklinna linnaosa Tallinn Eksperthinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet

Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava objekti turuväärtus väärtuse

kuupäeval s.o. 13.11.2013.a.: 56 800 (viiskümmend kuus tuhat kaheksasada eurot).

Hindaja: Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Rävala pst 6, Tallinn 10143 www.uusmaa.ee [email protected] tel 627 2600 faks 627 2601

http://www.uusmaa.ee/

mailto:[email protected]

Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 1169/1113

2 Sisukord

1 Eksperthinnangu koostamise alused ..............................................................................................3 2 Eksperthinnangu kehtivuse eeldused .............................................................................................3 3 Kinnistu andmed .............................................................................................................................4 4 Asukoht ..........................................................................................................................................4 5 Objekti kirjeldus ..............................................................................................................................4

Hoone kirjeldus ...................................................................................................................................4 Korteriomandi kirjeldus ........................................................................................................................5 Tehnovõrgud .......................................................................................................................................5

6 Parim kasutus .................................................................................................................................5 7 Turuanalüüs ...................................................................................................................................5 8 Hindamismeetod ja hindamine .......................................................................................................7

8.1 Hindamismeetod ........................................................................................................................7 8.2 Hindamine..................................................................................................................................7

9 Hindamistulemus ............................................................................................................................9


3 1 Eksperthinnangu koostamise alused Hindamise eesmärk: Eksperthinnang on koostatud objekti turuväärtuse* määramiseks,

esitamiseks kohtule. * Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

Tellimusleping: Tellijaga sõlmitud kirjalik tellimusleping. Tellimuses püstitatud eeldused: Puuduvad

Algandmed esitanud isik: Tellija esindaja Irina Tihhomirova Ülevaatuse kuupäev: 13.11.2013

Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal on teostatud objekti ülevaatus.

Väärtuse kuupäev: 13.11.2013 Väärtuse kuupäev - kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud.

Hindamisaruande kuupäev: 14.11.2013 Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne.

Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole. Kasutatud allikad: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; Maa-ameti elektrooniline kaardiserver; Ehitisregistri elektrooniline andmebaas; Maa-ameti tehinguregister; Kinnistusregistri väljavõte 13.11.2013.a.

2 Eksperthinnangu kehtivuse eeldused tellija poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud; objekt ei ole koormatud Asjaõigusseaduse osades 4-8 toodud piiratud asjaõigustega; Klauslid * Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või olla olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. * Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. * Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. * Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.


4 3 Kinnistu andmed

Hinnatav objekt Korteriomand, reaalosana korter nr 36

Aadress Narva mnt 31 Kesklinn Tallinn

Registriosa nr 11707701

Katastritunnus 78401:114:2060

Sihtotstarve Elamumaa 70%, ärimaa 30%

Omanik Tallinna linn

Koormatised Kanded puuduvad

Hüpoteegid Kanded puuduvad

4 Asukoht

Hinnatav objekt paikneb Kesklinna linnaosas Sadama asumis Narva mnt ja Tuukri tn ristmiku ääres. Asukoht on piirkonna siseselt keskmisest kõrgemalt hinnatud.

Kaugus Tallinna südalinnast Ca 1,3 km

Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud elu-, äri- ja administratiivhoonetega

Müra ja õhusaaste tase Keskmisest kõrgem, kuna paikneb intensiivse liiklusega tänavate ristmikul

Parkimine Parkimisvõimalus suletud sisehoovis. Piirkond kuulub Tallinna Kesklinna tasulise parkimisala Südalinna tsooni

Turvalisus Piirkonna arvestuses hea

Lähim hoone Lähimad hooned on hinnatavaga kokku ehitatud ja on sarnased kivimajad

Infrastruktuur Hästi arenenud. Läheduses asuvad haridus- ja tervishoiuasutused, kauplused, kaubanduskeskused, teeninduspunktid ning ühistranspordi-peatused

5 Objekti kirjeldus Hoone kirjeldus Ehitisregistri kood 101011852 Ehitusluba Ehitisregistris andmed puuduvad Kasutusluba Ehitisregistris andmed puuduvad Ehitusaasta 1985.a. (www.ehr.ee) Korruselisus 7 Hoone tüüp Korterelamu

Vundament Madalvundament Kandekonstruktsioon Tellis, väikeplokk Välisseinad Tellis, väikeplokk Vahelaed Monteeritav raudbetoon

Välisviimistlus Dolomiitplaadid, pritskrohv Katusekattematerjal Rullmaterjal


5 Hoone põhi-konstruktsioonide ehitus– tehniline seisukord ja remondivajadus

Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ei ole teostatud. Visuaalsel vaatlusel on hoone seisukord hea. Remonditud on katusekate, vahetatud on veepüstikud ning renoveeritud soojasõlm. Trepikojad on heas seisukorras, suletud turvaustega (fonolukk). Elamut haldab korteriühistu.

Energiamärgis E Korteriomandi kirjeldus

Tubade arv 1

Ruumide üldpind 39,0 m² (allikas: Ehitisregister, Kinnistusregister)

Korrus 5

Ruumilahendus Korteri planeering on ühele poole maja. Aknad avanevad sisehoovi. Korteri koosseisu kuuluvad esik, köök, 1 tuba, vannituba-tualett. Köögist on pääs rõdule.

Põrandad Kilpparkett, PVC-kate, keraamilised põrandaplaadid

Seinad Värv, tapeet, keraamilised plaadid

Laed Värv

Aknad 2-kordsete klaasidega puidust paarisraamidel

Uksed Siseuksed on sileuksed, välisukse puituks

Sanitaartehnika Sanitaartehnika on rahuldavas seisukorras.

Siseviimistluse seisukord ja remondivajadus

Hindamise hetkel on korter kapitaalremonti vajavas seisukorras. Vajalikud on investeeringud avatäidete ja sanitaartehnika vahetamiseks ning siseviimistluse uuendamiseks.

Tehnovõrgud Veevarustus Tsentraalne Elektrivarustus 220/380V Kanalisatsioon Tsentraalne Gaasivarustus Puudub Küttesüsteem Kaugküte, küttekehadeks malmradiaatorid Kuumaveevarustus Tsentraalne

6 Parim kasutus *Parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Arvestades hinnatava objekti asukohta ja olemust, näeme vara parima kasutusena kasutust elamispinnana. 7 Turuanalüüs Makromajanduslik taust Eesti majandus püsib euroala võrdluses tugev (Eesti Panga majanduskommentaar 23.10.2013)

Enamik Eesti finantsstabiilsust ohustavaid riske on väikesed. Euroala majandus on pöördunud kasvule, finantsturgudel on pinged leevenenud ja edeneb Euroopa pangandusliidu loomine. Eesti majanduse kasvuväljavaated on head, siin tegutsevad kommertspangad on hästi kapitaliseeritud ning heal tasemel püsib pangaklientide võime laene teenindada. Olulisemad riskid finantsstabiilsusele on euroala pankade halvenenud laenukvaliteet ja Eestis tegutsevate pangagruppide riskid seoses Põhjamaade kinnisvaraturuga. Lisarisk tekiks siis, kui Eestis tegutsevad pangad loobuksid kinnisvaralaenude andmisel ettevaatlikust hoiakust. Kuigi euroala majanduskasv on pöördunud positiivseks, on eelnev majanduslangus halvendanud euroala pankade varade kvaliteeti märgatavalt. Pangandussektori usaldusväärsuse taastamiseks hindavad Euroopa Keskpank ja riiklikud finantsjärelevalveasutused euroala kõigi suuremate pankade bilansse ja teevad tugevusanalüüsi. Kui tugevusanalüüsi tulemustest selgub, et osa Euroopa panku vajab lisakapitali, tuleb seda esmalt kaasata erasektorist ja viimase võimalusena valitsuste abiga. Kapitali puudujäägi korral on Euroopa pangandussektori võime toetada majanduskasvu taastumist laenude andmisega piiratud. Kinnisvarahinnad on Põhjamaades laenuraha toel kasvanud erinevalt teistest Euroopa riikidest viimase viie aasta jooksul jätkuvalt kiiresti ning on Rahvusvahelise Valuutafondi hinnangul ülehinnatud enim Rootsis ja Norras. See võib ohustada Eesti finantsstabiilsust, sest juhul kui kiirele kasvule järgneb kinnisvarahindade kiire langus, võib Põhjamaade pankadel olla raskem turult raha kaasata. See võib ka tuua majanduslanguse Põhjamaadesse, mis on Eesti ettevõtetele oluline eksporditurg. Kinnisvaraturust lähtuva riski maandamiseks on Rootsi ja Norra mõnevõrra karmistanud kinnisvara laenutingimusi ja hinnanud pankade kapitalitaseme arvestamisel eluasemelaenude riskantsust suuremaks.


6 Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenude teenindamise võime püsib heal tasemel. Seda arengut toetab Eesti majanduse hea kasvuväljavaade, mis toetub omakorda euroalal alanud majanduskasvule. Kuid aastate jooksul kuhjunud tasakaalustamatus euroalal taandub aegamisi, piirates nõudluse kiiremat taastumist. Eesti majanduskasv aeglustus selle aasta esimesel poolel märkimisväärselt, kuid aeglustumine polnud laiapõhjaline ning toodangu mahu tõus enamikel tegevusaladel suurendas hõivet ning palgad kasvasid kiirelt. Eesti kinnisvarahindade kasv on viimase aasta jooksul kiirenenud, kuid erinevalt 6–7 aasta tagusest ajast on kinnisvara oste rahastatud rohkem omavahenditest ja eluasemelaenude maht pankade laenuportfellides ei ole aastaga muutunud. Ettevaates on oluline, et ei tekiks kinnisvarahindade kiire kasvu jätkumise ootust ja senine ettevaatlik hoiak eluasemelaenude andmisel jätkuks. Uuest aastast hakkab Euroopa Liidus kehtima uus ühtne kapitali adekvaatsuse nõue. Nõude miinimummäär on 8%, kuid liikmesriigid võivad süsteemsete riskide maandamiseks lisada täiendavaid kapitalinõudeid. Eestis on 1997. aastast kehtinud pankadele 10% kapitali adekvaatsuse nõue, sest Eesti kogemus näitab, et tulenevalt väikesest avatud majandusest võib ootamatult halvenenud majanduskeskkond tuua kaasa laenumakseprobleeme erasektoris ja pankade finantsseis võib väga kiiresti halveneda. Eesti pangandussektori vastupanuvõime säilitamiseks on oluline, et ka uue regulatsiooni tingimustes püsiks Eesti pankade kapitaliseeritus tugev. Uue kapitali adekvaatsuse nõude jõustumisel on seetõttu oluline kehtestada Eesti pankadele täiendav 2% süsteemse riski puhvri nõue. Turusituatsioon 2013. aasta kolmandas kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 13 815 tehingut ligikaudu 630 miljoni euro väärtuses. Aasta tagasi sooritati kolmandas kvartalis kokku 12 451 kinnisvara tehingut 545 miljoni euro väärtuses. Kokku vahetas kolmanda kvartali jooksul omanikku ligi 37 340 hektarit maad, aasta varem oli see näitaja 33 742 hektarit. Kõige enam maad vahetas omanikku Saare maakonnas - 4 458 hektarit, kõige vähem Ida-Viru maakonnas - 1 088 hektarit. Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2013. aasta kolmandas kvartalis võrreldes 2012. aasta kolmanda kvartaliga 15,9%, kuid võrreldes eelmise kvartaliga langes indeks 0,9% võrra. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 21,8%, hoonestamata maa hinnaindeks 5,7% ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks 8,6%. (Allikas: Maa-amet) Tallinna korterid Kortereid müüdi pealinnas 2003, mis on teisest kvartalist seitsme tehingu võrra vähem. Aastaga kerkis tehingute hulk aga 6,1%. Ruutmeetri keskmine mediaanhind jätkas tõusu, kerkides kvartaliga 5,8% 1170-le eurole. Aastane hinnatõus on olnud aga 19,1%. Ka kolmandas kvartalis jätkus senine trend, kus hinnatõusu tekitas kõigi odavamate korterite ostmine, mille tõttu hinnavahemiku aluline piir muudkui kerkis ning seeläbi kasvas ka kõigi muude pakkumishindade tase. Samas oli varasemast enam tunda ülemise piiri kättejõudmist ning aina enam kõrge hinnaga järelturukortereid on jäänud portaalidesse seisma. Enim on seda tunda seni kiireimat hinnatõusu läbi teinud linnaosades. Tallinna korterite hinnad 2013 III ja II kvartalis:

Allikas: Maa-amet * Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi korterite hulk tehingute koguarvust. Kesklinn on läbi aegade olnud Tallinna hinnatuim ja atraktiivseim piirkond. Linnaosa kasuks räägib kaubandus- ja teenindusasutuste ning meelelahutuskohtade lähedus, miinuseks on aga parkimisprobleemid ja suuremate magistraalide ääres paiknevate elamute puhul ka liiklusmüra ja õhusaaste.


7 Kesklinnas asuvale korterile on suurem võimalus leida üürilist. Nõudlik ja jõukam klient on nõus maksma kõrgemat hinda erilahenduste eest, mida pakuvad just kesklinna vanemad majad, kuid mida ei paku äärelinna tüüpkorterid. Enimnõutud on nii enne Teist maailmasõda (vanalinn, tsaariaegsed ja nn eesti-aegsed) kui ka stalinistliku arhitektuuriga kivielamutes ning atraktiivse välisarhitektuuriga uuselamutes paiknevad korterid. Tähelepanu tuleks pöörata naaberkruntide võimalikule hoonestusele, et ei tekiks olukorda, kus tänase kauni vaate asemel võib homme olla vaade naabermaja aknasse, mis kindlasti korteri turuväärtust ei tõsta. Järjest enam on ostjate huviorbiidis korterid, mis tüüpstandardile ei vasta. Kesklinna otsitakse tavaliselt suuremaid remonti vajavaid kortereid atraktiivse välisarhitektuuriga elamutesse hinnatumatesse piirkondadesse, et neist kujundada oma maitse järgi stiilne ja kvaliteetne kodu või kvaliteetne üürikorter, mille klientuuriks on välisfirmad või diplomaatiline korpus. Lisaks muinsuskaitse all olevale vanalinnale on kesklinnas viis miljööväärtuslikku piirkonda. Neist tuntum on Kadriorg sealse 18. sajandil ehitatud barokkstiilis Kadrioru lossi ja pargiga ning selle ümber tekkinud asumiga, mida on mõjutanud vene arhitektuur, jõukad suvitajad ja eelmise sajandi funktsionalism. Lisaks Kadriorule on tervikliku piirkonnana kaitse alla võetud Süda-Tatari kvartal ja Kassisaba asum. Samuti on miljööväärtuslikuks tunnistatud vanalinna ja sadama vahele jääv Rotermanni kvartal, mida iseloomustavad juugendist mõjutatud mastaapsed kiviehitised ning Herne-Veerenni-Õilme-Magasini tänavate vahele jääv ala, mis paistab silma roheluse ja aedlinliku õhustiku poolest. Tüüpkorterite hinnad on sõltuvalt asukohast vahemikus 760-1100€/ m². Puitasumite remontivajavate korterite hinnatase on vahemikus 700-1200€/m² ja remonditud korteritel enamasti 1300-1800€/m². Ajalooliste kivimajade korterite hinnatase võib ulatuda kuni 3000 €/m², enamasti aga maksavad kvaliteetsed korterid neis hoonetes 1600-2500 €/m². Üldisest turutasemest erineb Vanalinn, kus ruutmeetrihind sõltub paljuski hoone ajaloolisest väärtusest, arhitektuurist ning viimistlustasemest, aina enam ka asukohast (lärmakas ööklubidega tänav või kõrvaline umbsopp). Uute korterite hinnad sõltuvad asukohast, lisaväärtustest ja arhitektuurist ning üha enam ka elukeskkonnast. Hinnatase algab ca 1400 €/m² ning küündib 3000 €/m². Kallimad piirkonnad on südalinn ning Kadr iorg ja sellega piirnev kesklinna osa. Madalama hinnatasemega elamud asuvad aga enamasti Pärnu maanteega piirnevas Kitseküla asumis ja lähiümbruses. Loomulikult esineb kõigis kesklinna piirkondades aga erandeid. Hindamise hetke seisuga on kinnisvaraportaali city24.ee andmetel Kesklinnas 1-toaliste korterite pakkumisi kivimajades (üldpinnaga 25-40 m²) ca 35 tk ning müügipakkumised jäävad vahemikku 35 000 – 125 000 eurot, sh uued korterid. 8 Hindamismeetod ja hindamine 8.1 Hindamismeetod Hinnatava objekti näol on pigem tegemist müügiobjektiga, kui üüriobjektiga ning tõenäolisem on objekti ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt oleme käesolevas eksperthinnangus objekti turuväärtuse leidmiseks valinud Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastava Võrdlusmeetodi (Sales Comparison Approach). Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja vaba turu tingimustes müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel ning korrigeerides andmeid kohandusteguritega. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast varast. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on objektide turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. 8.2 Hindamine Objekti positiivsed ja negatiivsed tegurid: Positiivsed tegurid Negatiivsed tegurid

Paiknemine hinnatud kesklinna piirkonnas. Tegemist heas seisukorras kivimajaga. Parkimisvõimalus sisehoovis. Paiknemine elamu eelistatud korrusel.

Korter vajab kapitaalremonti.

Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed objektid, mis sarnanevad hinnatavale objektile oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ andmebaasis ja Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Turuväärtuse leidmisel lähtutakse tehingu objekti pinnaühikule taandatud hinnast, kuna hinnatava objekti puhul kajastab see hindaja hinnangul objekti turuväärtust kõige täpsemini.


8 Kohandatud tehinguhindadele osakaalude andmisel lähtume põhimõttest, et absoluutväärtuselt väikseima summaarse kohandusega tehingule antakse suurim osakaal ning suurima summaarse kohandusega tehingule väikseim osakaal. Võrdlustabel

Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3

Aadress Narva mnt 31-36 Narva mnt 38 Uus-Sadama tn 18 Karu tn 18

1 m² hind (EUR) 1 815 1 493 2 051

Müügihind (EUR) 61 000 54 500 88 000

Tehingu aeg 10.2013 09.2013 05.2013

Kohandus (%) 0,0% 0,0% 0,0%

Ajaldatud müügihind (EUR/m

2)

1 815 1 493 2 051

Asukoha võrdlus

Paikneb Sadama asumis, Narva mnt ja

Tuukri tänava ristmikul. Piirkonna siseselt hinnatud asukoht

Naabermajas, asukoht võrreldav

Paikneb Uus-Sadama tänava ääres,

madalamalt hinnatud Sadama piirkond

Paikneb küll vaiksemas asukohas, kuid Narva

mnt on hinnatum. Seega on asukoht

võrreldav

Kohandus (%) 0,0% 7,5% 0,0%

Hoone seisukord, konstruktsioon ja tüüp

Kivimaja, heas seisukorras


Arhitektuurselt vähemhinnatud

hruštšovka-tüüpi kivimaja, heas

seisukorras


Võrdlus Võrreldav Halvem Võrreldav

Kohandus (%) 0,0% 5,0% 0,0%

Korteri seisukord Kapitaalremonti vajav Hea, märgatav

mõningane kulum Hea, märgatav

mõningane kulum Väga hea, renoveeritud

Võrdlus Parem Parem Parem

Kohandus (%) -15,0% -15,0% -25,0%

Korruselisus/korrus 7/5 6/6 4/4 4/3

Võrdlus Võrreldav Võrreldav Võrreldav

Kohandus (%) 0,0% 0,0% 0,0%

Korteri üldpind (m²) 39,0 33,6 36,5 42,9

Võrdlus Väiksem, m² hind

kõrgem Võrreldav Võrreldav

Kohandus (%) -2,5% 0,0% 0,0%

Tubade arv 1-toaline 1-toaline 2-toaline 2-toaline

Võrdlus Võrreldav Parem Parem

Kohandus (%) 0,0% -5,0% -5,0%

Summaarne kohandus -17,5% -7,5% -30,0%

Absoluutkohandus 17,5% 32,5% 30,0%

Kohandatud hind (EUR/m

2)

1 456 1 498 1 381 1 436

Kaalud

0,5 0,2 0,3

Seega avaldub objekti turuväärtus järgmiselt: 1 456 EUR/m

2 x 39,0 m

2 = 56 784 EUR, mis on ümardatult ca 56 800 eurot.


9 9 Hindamistulemus Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ hinnangul on korteriomandi registriosa nr 11707701 Tallinnas Narva mnt 31, mis reaalosana on korter nr 36, turuväärtus väärtuse kuupäeval 13.11.2013.a.:

56 800 (viiskümmend kuus tuhat kaheksasada eurot). Arvestades objekti asukohta, suurust ja seisukorda, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 5%. Analoogsete objektide väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt 3-6 kuud. Kinnitaja: Marianne Trubetskoi Kinnisvara hindaja IV (EH051210) Kutsetunnistus nr 056196 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ

Koostaja: Kertu Ehaviir Hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ

Käesolev eksperthinnang on koostatud 9 leheküljel ja 3 lisal:

1) Vastavuskinnitus standardi nõuetele 2) Fotod 3) Kinnistusregistri väljavõte


10

Eksperthinnangu lisad Vastavuskinnitus standardi nõuetele - Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. - Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. - Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. - Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokku lepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. - Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande kuupäev: 14.11.2013 Kinnitaja: Marianne Trubetskoi Kinnisvara hindaja IV (EH051210) Kutsetunnistus nr 056196 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ

Koostaja: Kertu Ehaviir Hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ


11 Lisa 2: Fotod


12


13 Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõte

Eksperthinnang: 1169/1113 KE Aadress: Narva mnt 31-36 ......Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2013....

Documents

Transcript of Eksperthinnang: 1169/1113 KE Aadress: Narva mnt 31-36 ......Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2013....