Eksperthinnang: 266072014ML (muudetud 04.08.2014) · 2014. 9. 12. · 1 RE Kinnisvara AS Tatari 64,...

1

RE Kinnisvara AS Tatari 64, Tallinn 10134 Tel: 66 88 666 [email protected] www.RE.ee

Eksperthinnang nr 266072014ML Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn

Marlies Linnas +372 50 29 669 [email protected]

Eksperthinnang: 266072014ML (muudetud 04.08.2014)

Hinnatav objekt: Hoonestatud kinnistu registriosa nr 25868801

Aadress: Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn

Eksperthinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet

Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava objekti turuväärtus

väärtuse kuupäeval s.o. 09.07.2014.a.:

312 000 EUR (kolmsada kaksteist tuhat eurot).

Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

2




SISUKORD

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED...................................................................................................... 3

2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE .............................................................. 4

3. KINNISTU ANDMED ................................................................................................................................................. 4

4. OBJEKTI KIRJELDUS .............................................................................................................................................. 5

4.1 Asukoht ................................................................................................................................................................... 5

4.2 Krundi kirjeldus ........................................................................................................................................................ 5

4.3 Hoonete kirjeldus..................................................................................................................................................... 6

4.4 Tehnovõrgud ........................................................................................................................................................... 8

5. TURUANALÜÜS ....................................................................................................................................................... 8

5.1 Majandus ja kinnisvaraturg ..................................................................................................................................... 8

5.2 Hoonestatud ja hoonestamata elamumaa kinnistud Tallinnas ja Harjumaal ........................................................ 13

5.3 Kesklinna linnaosa ................................................................................................................................................ 15

5.3 Prognoos ............................................................................................................................................................... 18

6. HINDAMINE ............................................................................................................................................................ 19

6.1 Hinnatava objekti analüüs ..................................................................................................................................... 19

6.2 Hindamismetoodika ............................................................................................................................................... 21

6.3 Hindamine võrdlusmeetodil ................................................................................................................................... 21

7. HINDAMISTULEMUS ............................................................................................................................................. 24

LISAD

Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ............................................................................................................... 25

Lisa 2. Vaated objektist ............................................................................................................................................... 26

Lisa 3. Väljavõte ehitise ja ruumide eksplikatsioonist ja korruste plaanidest (OÜ TLN TIB, koostatud mai 1997.a ja

mai 2008.a). ................................................................................................................................................................ 39

Lisa 4. Kinnistusregistri väljavõte 11.07.2014.a. ......................................................................................................... 46

3




1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED

Hindamise lähteülesanne: Eksperthinnang on koostatud objekti turuväärtuse määramiseks, tellija soovil. Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava objekti turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga, s.o 09.07.2014.a.

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010)

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langema hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (Eesti Standard EVS 875-1:2010)

Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või olla olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.

Hinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping: Kirjalik tellimusleping (tellimuskiri 04.07.2014 nr 2.1-5/3611-1). Algandmed esitanud isik: Ülevaatuse juures viibis ja selgitusi jagas omaniku esindaja, Kesklinna

linnaosa Valitsuse Linnavara osakonna peaspetsialist, Dmitri Moskovtsev. Ülevaatuse kuupäev: 09.07.2014.a.

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (Eesti Standard EVS 875-1:2010)

Objekti ülevaatusel viibinud isikud:

Hindaja Marlies Linnas ja tellija esindaja Dmitri Moskovtsev.

Ülevaatuse ulatus ja põhjalikkus:

Ülevaatus hõlmas objekti tervikuna. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud silmnähtavaid puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele. Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.

Hindamisaruande kuupäev: 16.07.2014.a.

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (Eesti Standard EVS 875-1:2010)

Hindamise alused: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;

4




Eesti Vabariigi seadusandlus; EKHÜ heade tavade koodeks. Kasutatud allikad ja materjalid: Maa-ameti elektrooniline kaardiserver (www.maaamet.ee);

Kinnistusregister; Ehitisregistri elektrooniline andmebaas (www.ehr.ee); Maa-ameti tehinguregister;

Tellimusleping (tellimuskiri 04.07.2014 nr 2.1-5/3611-1); Algandmed esitanud isiku poolt suuliselt esitatud andmed hinnatava objekti

kohta; Väljavõte ehitise ja ruumide eksplikatsioonist ja korruste plaanidest (OÜ TLN TIB, koostatud mai 1997.a ja mai 2008.a);

Kinnistusregistri väljavõte 11.07.2014.a.; City24 kinnisvara portaal ja Kinnisvara WEB (www.city24.ee, www.kv.ee);

Delfi kaardirakendus (Regio 2014); Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.

2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE

Eksperthinnang on kehtiv järgmistel eeldustel: hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; objekti ei koorma eksperthinnangus käsitlemata lepingud, mis avaldavad mõju turuväärtusele; objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud.

Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida.

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. H indaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3. KINNISTU ANDMED

Hinnatav objekt Hoonestatud kinnistu pindalaga 338 m²

Aadress Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn

Kinnistusjaoskond Harju Maakohtu Tallinna jaoskond

Registriosa nr 25868801

Katastritunnus 78401:116:0052

Sihtotstarve Elamumaa 100%

Omanik Tallinna linn

Avaldused Puuduvad

Koormatised Puuduvad

Hüpoteegid Puuduvad

http://www.maaamet.ee/

http://www.ehr.ee/

http://www.city24.ee/

http://www.kv.ee/

5




4. OBJEKTI KIRJELDUS

4.1 Asukoht

Hinnatav objekt paikneb Tallinnas Kesklinna linnaosas Juhkentali piirkonnas Kalevi Keskstaadioni ja Juhkentali tn vahelisel alal, vahetult Kalevi Keskstaadioni läheduses. Läheduses asub Tallinna Juhkentali Gümnaasium, Tallinna Bussijaam ning Siselinna ja Sõjaväe kalmistud.

Kaugus Tallinna südalinnast Ca 2 km

Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud erinevatel aastakümnetel ehitatud 2-9 korruseliste korterelamute ning üksikute administratiivhoonetega.

Müra ja õhusaaste tase Keskmisest madalam, kinnistu paikneb eemal liiklustihedatest sõiduteedest.

Infrastruktuur Infrastruktuur on hästi väljaarenenud. Läheduses asuvad koolid, lasteaiad, kaubanduskeskused, kauplused ja teeninduspunktid. Lähim ühistranspordipeatus asub Juhkentali tänaval ca 80m kaugusel.

Lähim hoone Lähimad hooned asuvad ca 0-10m raadiuses ja on erineva tulepüsivusklassiga hooned.

4.2 Krundi kirjeldus

Pindala 338 m2

Haljastus ja heakord Kinnistul haljastus puudub ning kinnistu vajab heakorrastamist (sh piirded puuduvad).

6




Tegemist on suhteliselt korrapärase kuju ja tasase reljeefiga kinnistuga, mis piirneb ühest küljest analoogse hoonestatud elamumaaga, ühest küljest hoonestamata elamumaaga ning kahest küljest transpordimaadega (Püssirohu tänav ja Võistluse tänav).

Kitsendused Maa-ameti elektroonilise andmebaasi kohaselt hinnatava kinnistu kasutamist piiravad kitsendused puuduvad.

4.3 Hoonete kirjeldus

Elamu

Ehitisregistri kood 101043839

Esmane kasutus Ehitisregistris hoone esmase kasutuselevõtu aasta kohta info puudub.

Algandmed esitanud isiku ütlustel 1930ndate aastate ehitis.

Kasutusluba Puudub (www.ehr.ee)

Kuna enne 1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, siis enne seda püstitatud ehitistele ei nõuta kasutusluba. Samas on ehitusseaduse kohaselt alates 1995 aastast väljastatud ehituslubadele ehitise püstitamiseks, -laiendamiseks või -rekonstrueerimiseks kohustuslik taotleda kasutusluba.

Energiamärgis Puudub kehtiv energiamärgis (www.ehr.ee)

Energiamärgis on dokument, mille eesmärk on anda teada, kui palju sisekliima tagamisega hoone tarbib energiat, võrreldes teiste samaväärsete hoonete keskmise energiatarbimisega. Energiatarbimine võib hõlmata hoone kütmiseks, jahutamiseks, vee soojendamiseks, ventilatsiooniks ja valgustuseks vajalikku energia hulka. (ehitusseadus §-s 3¹ lg 1). Mida kõrgem on hoone energiatõhususe klass (A-st kuni H-ni), seda väiksemad on hoone energiaarved.

Korruselisus 2 + katusekorrus + keldrikorrus (Ehitisregistri andmetel 2)

Elamu tüüp Ehitisregistri andmetel 13-korteriga elamu, viimati olnud kasutusel erinevate

ettevõtjate poolt kasutatava hoonega, kus paiknevad ametiruumid. Lisaks

on keldrikorrusel eelnevalt tegutsenud toitlustusasutus.

7




Ehitusalune pind 180 m2 (www.ehr.ee)

Suletud netopind 578,6 m2

sh võimalike korterite pind kokku 483,7m2 (hindajale esitatud

ehitise ja ruumide eksplikatsioonist, vt. Lisa 3, võimalike korterite pinna

sisse on arvestatud korterelamu I, II ja katusekorrusel asuvate ruumide

üldpinnad kokku) sh:

keldrikorrus kokku 125,1m2;

I korrus kokku 160,7 m2;

II korrus kokku 160 m2;

katusekorrus kokku 132,8 m2.

Ehitisregistri andmetel on hoone suletud netopind 430,6 m2.

Käesolevas hinnangus on lähtutud hindajale esitatud ruumide ja ehitise

eksplikatsioonist.

Vundament Madalvundament

Välisseinad Puit

Kandekonstruktsioon Puit

Vahelaed Puit

Katusekattematerjal Eterniit

Aknad 2 x klaasiga värvitud puitraamis

2 x klaaspakett PVC raamis

Uksed Välisuks on metalluks, siseuksed on puituksed ja klaasiosaga puituksed (sh

tiibuksed)

Sisetrepid Puit

Ruumilahendus Hoonesse on 2 sissepääsu: Püssirohu tänavalt ja sisehoovist.

Keldrikorruse koosseisu kuuluvad hindamishetkel: 3 laoruumi,

toitlustusasutuse kasutuses olnud köögiruum ja endine söögisaal, wc ning

sauna eesruum ja pesuruum.

I korruse koosseisu kuuluvad: 2 trepikoda, 5 ruumi, panipaik ning wc.

II korruse koosseisu kuuluvad: 2 trepikoda, 7 ruumi ja 2 wc-d.

Katusekorruse koosseisu kuuluvad: 2 trepikoda, 6 ruumi ja wc ja wc-

duširuum.

Sanitaartehnika Sanitaartehnika on valdavalt vananenud ning osaliselt eemaldatud. Hoone

katusekorrusel on pesemisvõimalused olemas, muus osas puuduvad.

Hoonesisene vee- ja kanalisatsioonivarustus vajab täielikku uuendamist.

Siseviimistlus seisukord ja

remondivajadus

Osa hoones olevatest ruumidest pole viimase aja jooksul kasutusel olnud

ning siseviimistlus on vananenud ning osaliselt eemaldatud. Osades

ruumides on teostatud sanitaarremont, uuendatud on seina-, lae- ja

põrandakattematerjale. Ruumide taaskasutuselevõtuks eraldiseisvate

korteritena, on vajalik teha muudatused olemasolevas planeeringus.

Siseviimistluse seisukord on ruumides vähesel määral rahuldav, valdavalt

kapitaalremonti vajav.

8




Hoone ehitus–tehniline seisukord Hoone ehitus-tehnilist ekspertiisi hindaja ei ole teostanud. Olulisi remonttöid

hoone seisukorra parandamiseks tehtud ei ole. 1980ndate lõpus on hoone

osaliselt saanud põlemiskahjustusi ning seejärel on renoveerimise käigus

teostatud hoonele juurdeehitus, sealhulgas on ehitatud juurde katusekorrus

ning ruumid võetud kasutusele ametiruumidena, samuti on endiste korterite

vahelisi seinu osaliselt eemaldatud. Hoone fassaad ja katus on valdavalt

rahuldavas seisukorras, perspektiivis vajavad uuendamist. Tehnosüsteemid

vajavad kapitaalselt uuendamist, hoones on olnud kasutusel lokaalne

keskküttesüsteem, mis hindamishetkeks on amortiseerunud ning vajab

uuendamist, samuti vajab uuendamist hoonesisene elektrisüsteem ja

torustikud. Visuaalsel vaatlusel on hoone üldine seisukord

rahuldav/kapitaalset remonti vajav.

Lisaks paikneb kinnistul 1930.a ehitatud keldrikorrusega endine pesuköök (Ehitisregistri kood 120614437).

Ehitisregistri andmetel on hoone üldpind 39,2m2. Tegemist on kivist hoonega, mille katusekatteks on rullmaterjal.

Hindajale teadaolevalt on kasutatud pesuköögi keldrikorrust viimati tehnoruumina ning esimest korrust laopindadena.

Hindamishetkel on kõrvalhoone kapitaalset remonti vajavas seisukorras (sh keldrikorrusel asuvad kütteseadmed on

täielikult amortiseerunud).

4.4 Tehnovõrgud

Andmed põhinevad algandmed esitanud isiku ütlustel ning hindaja kohapealsel ülevaatlusel.

Veevarustus Tsentraalne

Elektrivarustus 220V

Kanalisatsioon Tsentraalne

Gaasivarustus Tsentraalne (Ehitisregistri andmetel puudub)

Küttesüsteem Hindajale teadaolevalt on hoonet köetud lokaalse keskkütte baasil (gaasiga) – küttekehadeks on radiaatorid (Ehitisregistri andmetel on küttesüsteem tsentraalne)

Kuumaveevarustus Osaliselt puudub, osaliselt boileritega

Ventilatsioonisüsteem Puudub

Turvasüsteemid Puuduvad

5. TURUANALÜÜS

5.1 Majandus ja kinnisvaraturg

Eesti majandus on maailmamajanduse heitlikkusele hästi vastu seisnud ning viimaste aastate majandusareng on riigi

finantsstabiilsust toetanud. Majandus on võrreldes paari aasta taguse seisuga märksa rohkem tasakaalus ning selle

vastupanuvõime väliskeskkonna halvenemisele on tublisti paranenud. Riigi Maa-ameti andmetel oli kinnisvara

hinnaindeksi kasv 2014. aasta I kvartalis võrreldes 2013. aasta sama kvartaliga 19,6% ning võrreldes 2013. aasta IV

kvartaliga 8,3%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastaga 27,6%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks tõusis

10,9% ning hoonestamata maa hinnaindeks langes 5,9%.

9




SKP

Statistikaameti esialgsetel andmetel vähenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2014. aasta I kvartalis

võrreldes 2013. aasta I kvartaliga 1,9%. Viimati langes Eesti majandus 2010. aasta I kvartalis. Sesoonselt ja

tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP kahanes 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 1,2%.

Seni Eesti majanduse peamisteks veduriteks olnud tegevusalade lisandväärtuse kasv aeglustus või nende

lisandväärtus hoopis vähenes. SKP kasvu pidurdas esialgsel hinnangul I kvartalis enim majandustegevus transpordi,

kinnisvara ja energeetika tegevusaladel. Kinnisvaraalase tegevuse lisandväärtuse vähenemise peamine põhjus on

kiirelt kasvanud hinnad. Energeetika lisandväärtuse kahanemisel on oluline roll soojal talvel ning elektrienergia

omatoodangu osalisel asendamisel imporditud elektrienergiaga.

Eesti majanduskasvu suurima mõjutaja töötleva tööstuse kasv pidurdus peamiselt elektroonikaseadmete ning

keemiatoodete tootmise tegevusala lisandväärtuse kahanemise tõttu. Samas andis puidutööstus olulisima positiivse

panuse. 2014. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga vähenes nõrga välisnõudluse tõttu nii töötleva

tööstuse kui ka kogumajanduse kaupade eksport. Kaupade väljavedu kahanes hinnamõjusid arvesse võttes

varasema aasta sama kvartaliga võrreldes kolmandat kvartalit järjest, ent kaupade import pöördus pärast kahanemist

eelmises kahes kvartalis tõusuteele.

Tarbijahinnaindeks

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2014. aasta I kvartalis võrreldes eelneva kvartaliga 0,4% ja

võrreldes aastatagusega 0,6%.

Statistikaameti andmetel oli tarbijahinnaindeksi muutus 2014. aasta jaanuaris võrreldes 2013. aasta detsembriga

0,4% ning võrreldes eelmise aasta jaanuariga 1,1%, 2014. aasta veebruaris võrreldes jaanuariga 0,1% ja võrreldes

eelmise aasta veebruariga 0,6% ning 2014. aasta märtsis võrreldes veebruariga 0,3% ja võrreldes eelmise aasta

märtsiga 0,2%.

Kaubad olid 2014 aasta I kvartalis 2013. aasta I kvartaliga võrreldes 1,0% kallimad ja teenused 0,5% odavamad.

10




Detsembriga võrreldes olid jaanuaris tarbijahinnaindeksi suuremad mõjutajad 1,8% kallinenud toit ning rõivaste ja

jalatsite laialdased soodusmüügid. Suurem mõju indeksile oli ka alkohoolsete jookide 3,4%-lisel hinnatõusul, mille

põhjustasid jõulukuu soodusmüükide lõppemine ja uute aktsiisimäärade rakendumine.

Jaanuariga võrreldes olid veebruaris tarbijahinnaindeksi peamisteks mõjutajateks 1,8% odavnenud elekter,

soojusenergia ja küte, 1,4% kallinenud alkohoolsed joogid ja tubakas ning rõivaste ja jalatsite soodusmüükide

lõppemine. Uute aktsiisimääradega märgistatud sigaretid olid jõudnud enamikku kauplustest.

Veebruariga võrreldes olid märtsis tarbijahinnaindeksi peamisteks mõjutajateks 45% kallimad lennukipiletid ning

rõivaste ja jalatsite soodusmüükide lõppemine. Suuremat mõju avaldasid veel 3,2% kallinenud tubakatooted, 1,3%

odavnenud mootorikütus, 4,8% kallinenud köögivili ja 1,2% odavamalt kodudesse jõudnud elekter.

Võrreldes 2014. aasta märtsi aastatagusega mõjutas tarbijahinnaindeksit enim kodudesse 7,2% odavamalt jõudnud

elekter, 5% odavam mootorikütus ning 4,7% odavam soojusenergia. Toit on aastataguse ajaga võrreldes kallinenud

2,4%. Eelmise aasta märtsiga võrreldes oli indeksile suurem mõju veel 14% odavnenud mobiilsideteenustel ning

alkohoolsetel jookidel ja tubakal, mis kallinesid aastaga vastavalt 3,1% ja 6%.

Keskmine palk

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2014. aasta I kvartalis 966 eurot, mis tõusis 2013. aasta I

kvartaliga võrreldes 7,3%. Ebaregulaarseid preemiad ja lisatasusid arvestamata tõusis keskmine brutokuupalk 2013.

aasta I kvartaliga võrreldes 7,1%. Keskmise brutokuupalga kasv 2014. aasta I kvartalis eelmise aasta I kvartaliga

võrreldes oli suurim põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi tegevusala palgatöötajatel (14,7%) ning kõige

väiksem info ja side tegevusala palgatöötajatel (2,9%).

Töötus

Statistikaameti andmetel oli töötuid 2014. aasta I kvartalis 57 000 ja töötuse määr 8,5%. Vähenes nii töötute kui ka

tööga hõivatute arv. Esmakordselt pärast 2010. aastat vähenes tööga hõivatute arv varasema aasta sama perioodiga

võrreldes.

Tööjõu-uuringu andmetel vähenes tööhõive I kvartalis nii negatiivsest rändesaldost tingitud tööealise rahvastiku

vähenemise kui ka majanduslikult mitteaktiivsete arvu kasvu tõttu. Tööga hõivatute hinnanguline koguarv oli 606 000,

mis oli väiksem nii eelnenud kvartali kui ka eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes. 15–74-aastaste tööhõive määr

oli I kvartalis 61,1%. IV kvartaliga võrreldes oli tööhõive määr 0,5 protsendipunkti madalam ning 2013. aasta

I kvartaliga võrreldes vaid 0,1 protsendipunkti kõrgem (siis oli hõivemäär vastavalt 61,6% ja 61,0%). Tööhõive

vähenes enim vanemaealiste seas – 50-74-aastaste töötajate arv vähenes aastaga 10 000 võrra. Samuti vähenes

peamiselt naiste tööhõive, meeste tööhõive pisut kasvas.

Tööjõu-uuringul põhinev töötute hinnanguline arv oli I kvartalis 57 000, mis oli eelnenud kvartaliga võrreldes 2000

võrra väiksem ja eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 11 000 võrra väiksem. Töötuse määr oli madalam nii IV

kvartaliga kui ka 2013. aasta I kvartaliga võrreldes (siis oli töötuse määr vastavalt 8,7% ja 10%). Tööpuuduse

vähenemine on viimastes kvartalites aeglustunud.

Kui alates 2011. aasta keskpaigast vähenes tööpuudus peamiselt pikaajaliste (aasta või kauem tööd otsinud) töötute

arvu vähenemise tõttu, siis viimased kaks kvartalit on pikaajalise töötuse vähenemine pidurdunud. Pikaajalisi töötuid

oli I kvartalis hinnanguliselt 25 000 (aasta varem 31 000) ning pikaajalise töötuse määr oli 3,7%. Töötute seas olid

ülekaalus lühiajalised (vähem kui aasta tööd otsinud) töötud, neid oli I kvartalis 32 000. Kuigi lühiajalisi töötuid oli

võrreldes 2013. aasta I kvartaliga 5000 võrra vähem, on lühiajaliste töötute arv üldtrendina püsinud alates

2012. aastast stabiilsel tasemel.

11




Noorte tööpuudus I kvartalis vähenes – 15–24-aastaste töötuse määr oli 17,4%. Hinnanguliselt oli töötuid noori

10 000 (aasta varem ligi 14 000). 15–24-aastaste töötuse määra arvestatakse osatähtsusena vaid tööalaselt

aktiivsetest noortest, kes on juba tööelu alustanud (st on hõivatud või töötud), kuid selles eas enamik alles õpivad

ning ei ole veel tööalaselt aktiivsed. Seetõttu kõikidest noortest oli töötuid vaid 6,5%.

Laenud

Eesti Panga andmetel võeti uusi eluasemelaene 2014. aasta esimeses kvartalis 35% suuremas mahus kui aasta

tagasi. Uute laenulepingute arv suurenes samal ajal märksa vähem (14%). Laenukäive suurenes seega osaliselt

kinnisvara hindade kasvu hoogustumise tõttu.

Laenuintressimäärad jäid märtsis eelneva kuu tasemele. Märtsis väljastatud eluasemelaenude ja ettevõtete

pikaajaliste laenude keskmine intressimäär oli vastavalt 2,6% ja 3,2%. Tänu stabiilsele marginaalile ja EURIBORile on

intressimäärad püsinud sarnasel tasemel rohkem kui aasta. 2013. aasta IV kvartali lõpuks oli Eesti Panga andmetel

Eestis kokku 160 420 eluasemelaenu. Arvestades, et eluasemelaenude kogujääk oli samal ajal 5,9 miljardit eurot, on

keskmine eluasemelaenu jääk 36 755 eurot.

Pangad teenisid esimeses kvartalis 79 miljonit eurot puhaskasumit. Võrreldes aastataguse ajaga oli puhaskasum 2%

väiksem ning varade tootlus alanes 1,7%lt 1,6%le.

Ehitus

2014. aasta I kvartalis pöördus ehitushinnaindeks võrreldes eelmise kvartaliga pärast kolmeaastast tõusu langusele.

Indeksi muutus oli 2014. aasta I kvartalis võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga -0,1% ja võrreldes eelmise aasta I

kvartaliga 2,3%.

Ehitushinnaindeksit mõjutas I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga eelkõige materjali ja tööjõu

kallinemine, mis andis indeksi kogutõusust vastavalt üle poole ja üle kolmandiku.

Eelmise kvartaliga võrreldes odavnes tööjõu maksumus 1,5% ja kulutused ehitusmasinatele 1,8%. Materjali

maksumus tõusis 0,7%.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2014. aasta I kvartalis võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga

-0,3% ja võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 2,3%.

Ehitisregistri andmetel lubati 2014. aasta I kvartalis kasutusse 748 uut eluruumi, möödunud aasta neljandas kvartalis

sai kasutusloa 730 eluruumi. Nõudlus uutele hea asukohaga kvaliteetsetele elamispindadele püsib. 2014. aasta

I kvartalis väljastati eluruumi ehitamiseks 667 ehitusluba, mis on eelmise aasta I kvartaliga võrreldes ligi 8% rohkem.

Elamutüübilt eelistatuim oli korterelamu.

Uutest mitteeluhoonetest sai 2014.a I kvartalis kasutusloa 187 mitteeluhoonet, kasuliku pinnaga kokku 157 700

ruutmeetrit, mis on arvult sama suur, kuid pinnalt väiksem võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga.

Ostu-müügitehingute arv ning väärtus

Maa-ameti andmetel sooritati 2014. aasta I kvartalis 10274 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 498

miljonit eurot. 2013. aasta I kvartaliga võrreldes kasvas tehingute arv 1517 võrra ja tehingute koguväärtus ca 74

miljoni euro võrra.

http://www.delfi.ee/teemalehed/eesti-pank

http://www.delfi.ee/teemalehed/eluasemelaen

12




Maa-ameti tehingute andmebaasi andmete põhjal toimus 2014. aasta I kvartalis enim tehinguid märtsis – 3717

tehingut ning kõige vähem tehinguid jaanuaris – 3186 tehingut. Keskmised tehingute hinnad olid vastavalt ca 51 000

ja 44 000 eurot. Kõige suurema tehingute koguväärtusega kuu 2014. aasta I kvartali jooksul oli samuti märts – ca

191 mln eurot ning kõige väiksema tehingute koguväärtusega kuu jaanuar – ca 139 mln eurot.

13




5.2 Hoonestatud ja hoonestamata elamumaa kinnistud Tallinnas ja Harjumaal

Tallinna linna ja Harjumaa hoonestatud elamumaade osas oli 2014. aasta I kvartalis tehingute maht ja koguväärtus

võrreldes eelmise aasta I kvartaliga tõusnud. Tehingute koguarv oli 424 ning koguväärtus ca 50 mln eurot,

keskmiseks hinnaks kujunes ca 117 000 eurot. 2013. aasta I kvartalis müüdi Harjumaal eluhoonetega hoonestatud

elamumaid 359, koguväärtuses ca 39 mln eurot ning keskmise hinnaga 107 000 eurot.

Uute elamute pakkumine Tallinnas on mõõdukas. Lõpuni valmisehitatud ning kohest sissekolimist võimaldavaid

uuselamuid on pakkumises suhteliselt vähe. Enamus pakutavatest asuvad Haabersti ja Pirita linnaosades. Vanemate

14




elamute turg seevastu on suur, aga enamus müügil olevaid on kaasajastamist vajavad ja ei ole tänapäevase

projektlahendusega. Suurem osa müügil olevatest elamutest asuvad Nõmme ja Kristiine linnaosades ning Merivälja ja

Mähe asumis Pirita linnaosas. Keskmisest kõrgemalt on hinnatud Nõmme, Kristiine (kesklinna läheduse tõttu), Pirita

ning Haabersti linnaosad eeskätt mere läheduse tõttu. Ostjate poolt on eelistatud optimaalse suurusega heas korras

või minimaalse investeerimisvajadusega elamispinnad, mis oleks koheselt kõlblikud sissekolimiseks.

Linnalähedaste uute ning ehitusjärgus elamute pakkumiste hulk on endiselt suur ning mitmekesine. Hinnakäärid on

laiad, sõltudes asukohast ja hoone valmidusastmest. Ehitusjärgus elamutest moodustavad suurema osa

välisviimistletud avatäidetega hoonekarbid. Ehituse algstaadiumis olevate elamute likviidsus on madal, kuna uutel

omanikel kaasnevad suuremahulised lisainvesteeringud vajalikeks muudatusteks projektlahendustes. Sellise vara

ostuhinna määrab ostjate subjektiivne hinnang hoone projektlahendusele ning tehtud tööde kvaliteedile ja mahule,

arvestades seejuures elamu valmidust ning väärtust võrreldes piirkonna analoogsete hoonetega, mitte aga ehituseks

kulunud investeeringu suurust.

Lõviosa pakutavaid uuselamuid paiknevad Harjumaal Viimsi, Rae ja Saue valdades. Potentsiaalsed ostjad saavad

kiirustamata valida välja just oma vajadustele vastava tulevase kodu. Peamiseks kriteeriumiks on ehituskvaliteet,

elukeskkond ja piirkonna infrastruktuur. Nõudlus kvaliteetsete uuselamute järele on kasvamas. Koduotsijatele on

majanduslikult otstarbekam valmis või ehitise valmimise lõppjärgus oleva elamu omandamine, kuna sarnases

ehitusstaadiumis elamu iseehitamise kulu ületab selgelt omandamise kulu.

Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on Harjumaa (sh Tallinna) hoonestatud elamumaa pakkumiste arv alates

2010. aasta algusest olnud vahelduvate langustega valdavalt tõusutrendis kuni 2013.a II kvartalini, mil algas järsk

langus, mis 2014. aasta I kvartalis on hakanud pidurduma. Pakkumiste keskmine ruutmeetri hind on alates 2009.

aasta teisest poolest olnud suhteliselt püsiv - 1000 euro piirimail.

2014. aasta esimeses kvartalis müüdi Harjumaal hoonestamata elamumaid 237, keskmiseks hinnaks kujunes ca 51

000 eurot. Võrreldes 2014. aasta I kvartalit aastatagusega, on näha tehingute mahu olulist kasvu, koguväärtuse

suurenemist ning keskmise tehinguhinna väikest langust. 2013.a. I kvartalis toimus Harjumaal hoonestamata

elamumaadega 135 tehingut koguväärtuses ligi 8 miljonit eurot, keskmise tehingu hinnaga ca 59 000 eurot.

15




5.3 Kesklinna linnaosa

Tallinna Kesklinn on üks kaheksast Tallinna linnaosast, mis asub Tallinna südames, 30,6 km2 suurusel alal.

Põhjasuunast piirneb Kesklinn Tallinna lahega, itta jäävad Lasnamäe ja Pirita linnaosad. Kesklinnast läände jääb

Kristiine linnaosa, loodesse Põhja-Tallinna ja edelasse Nõmme linnaosa. Lõunast piirneb linnaosa Tallinna linna ja

Rae valla vahelise piiriga.

Oma keskse asukoha tõttu on Kesklinn paik, mis ühendab mitmeid linnaosasid. Lisaks on Kesklinn nii Tallinna kui

Eesti üks peamisi kultuuri keskusi. Siin asuvad erinevad teatrid, kinod, klubid, kontserdipaigad, muuseumid,

kunstigaleriid, raamatukogud ja muud kultuurikeskused. Samuti asuvad siin Eesti peamised kultuuri- ja

kunstivaldkonnaga seotud õppeasutused. Seega on kultuuritarbimise võimalused Kesklinna territooriumil oluliselt

laialdasemad kui mujal Tallinnas. Lisaks on kesklinn soodne asukoht ettevõtetele. Kesklinna ettevõtluskeskkonda

iseloomustavad hea logistiline ühendus, korralikud tehnovõrgud ja suur tarbijaskond. Kesklinna väärtust

elukeskkonnana tõstab rohealade rohkus. Tallinna üldplaneeringu kohaselt on Kesklinnas võrreldes teiste

linnaosadega parke oluliselt rohkem - siin paikneb ligi pool kogu Tallinna parkidest ja metsaparkidest.

Läbi aegade on kesklinn olnud kinnisvaraturul Tallinna nõutuim ning atraktiivseim piirkond. Kesklinna kasuks räägib

kaubandus- ja teenindusasutuste ning meelelahutuskohtade lähedus, miinuseks on kindlasti parkimisprobleemid ning

suuremate magistraalide ääres paiknevate elamute puhul ka liiklusmüra.

Järjest enam on ostjate huviorbiidis korterid, mis tüüpstandardile ei vasta. Suurenenud on huvi Tallinna kesklinnas

asuvate keskmisest kallimate eksklusiivsete korterite vastu. Eelistatud on vanalinna, südalinna ja Kadrioru piirkond

ning omanäolise arhitektuuriga hooned. Sealjuures on oluline hoone hea seisukord, korteri kvaliteetne ja maitsekas

siseviimistlus ning erilahendused. Nõudlikumad ostjad on valmis korteri akendest avanevate vaadete või korteri

juurde kuuluva terrassi olemasolul maksma turuhinnast kõrgemat hinda.

Viimase aasta jooksul on arendustegevus elavnenud eelkõige Tallinna korterite turul. Positiivsed majandussignaalid

on pannud arendajad kiiresti tegutsema, et uusi projekte turule tuua. Järjest lisanduvad uued korterelamute

arendusprojektid annavad tunnustust, et elamispindade arendusturg on selgelt kriisist väljunud. Enamus

16




arendustegevusest on koondunud Tallinna kesklinna ning selle lähiümbrusesse, kuna asukohast tulenevalt on seal

riskid oluliselt väiksemad ning likviidsus keskmisest kõrgem. Tänane uute elamuprojektide turuletulek ja nende senine

müügiedu kinnitavad korterite defitsiiti. Mõistliku hinnaga ning heade planeeringutega läbimõeldud lahenduste järele

on üsna suur nõudlus ning turul on võimalik müüa alles ehitusjärgus olevat projekti.

Kesklinna eripäraks võrreldes teiste Tallinna linnaosadega on väga eriilmeline ja erineva vanuselise struktuuriga

hoonestus, mistõttu on ka kinnisvara hinnad Kesklinnas nii piirkonniti kui ka hoonestuse arhitektuursest lahendusest

tulenevalt üsna erinevad. Kesklinna hinnatumateks piirkondadeks on vanalinn, südalinn ning Kadriorg. Kesklinna

linnaosa arvestuses vähemhinnatud piirkonnad on Tallinna Keskturu, Tallinna Bussijaama, Tallinna Vangla ning

Tallinna Kesklinna kalmistu lähiümbrus.

Tallinna üldplaneeringuga on kesklinna linnaosa jagatud järgmisteks asumiteks: Vanalinn, Südalinn, Kadriorg, Raua

asum, Veerenni asum, Kassisaba asum, Süda-Tatari asum, Torupilli asum, Kitseküla asum ning sadama-ala.

Maa-ameti tehinguregistri andmetest on vaadeldud Kesklinna linnaosas perioodil jaanuar 2012- juuni 2014 toimunud

hoonestatud elamumaa kinnistute tehinguid, kus tehingu summa on vähemalt 200 000 eurot:

Aadress Kinnistu pindala (m

2)

Hoone(-te) suletud netopind (m

2)

Tehingu aeg

Tehingu summa (EUR)

Tehingu summa (EUR/hoone snp kohta)

Lisainfo

1 Paldiski mnt 11 482 512,3 okt.12 953 000 1 860 2 Tartu mnt 67 1125 1881,3 aug.12 910 000 484 3 Raua tn 18 725 945 juuni.14 895 000 947 4 Aia tn 6 818 500 jaan.14 790 000 1 580 vanalinn, 2 hoonet kinnistul

5 Tartu mnt 56 2442 316,3 mai.13 790 000 2 498

6 J. Poska tn 14 1745 770,1 juuni.14 760 000 987 kõrgelt hinnatud piirkond, suur kinnistu

7 Raua tn 18 725 945 veebr.14 546 000 578 8 Juhtme tn 5// Mõigu tn 7 2645 734 märts.14 510 000 695 üksikelamu

9 F. R. Kreutzwaldi tn 9//Tina tn 26

783 462,6 mai.13 500 000 1 081

10 Aia tn 8// Inseneri tn 2 847 407,2 apr.13 475 000 1 167 11 Jakobi tn 16 1289 444,4 juuni.14 455 000 1 024 renoveeritud maja

12 Luha tn 20 1111 200,9 jaan.13 455 000 2 265 eramu

13 A. Adamsoni tn 32 1033 752,3 jaan.12 450 000 598 14 Karu tn 10 362 156,6 nov.12 400 000 2 554 15 A. Alle tn 3// Narva mnt 74 1014 506,7 jaan.13 384 300 758 16 Müürivahe tn 60 76 169,4 veebr.14 375 000 2 214 eramu

17 Veerenni tn 50 2260 96,6 nov.13 350 000 3 623 eramu

18 Raua tn 22 983 667,4 dets.12 340 000 509 korterelamu+adminn.hoone

19 Jakobi tn 21 756 451,6 okt.13 320 000 709 3-korteriga elamu, detail kehtestatud, ehitusõigus olemas

20 Hagudi tn 22 980 532,3 veebr.14 300 000 564 kinnistul 3 elamut

21 F. R. Faehlmanni tn 37 766 953,1 sept.13 295 000 310 korterelamu ja toitlustushoone

22 Kauba tn 36 753 136,4 aug.13 260 000 1 906 eramu lammutamisele, ehitusõigus korterelamule

23 A. Adamsoni tn 25a 358 35,9 sept.13 255 647 7 121 viga Maa-ameti tehinguregistris, õige aadress A.Adamsoni tn 20a, eramu

24 Mardi tn 10 698 316 dets.13 255 000 807 müüdud varemetega krunt

25 C. R. Jakobsoni tn 8a 490 236,9 märts.14 250 000 1 055 liiga väike suletud netopind

17




26 Tartu mnt 110,110a 2324 161,6 okt.12 225 000 1 392 eramu

27 Joa tn 4 1036 31,2 apr.13 220 000 7 051 eramu

28 Tondi tn 26 1543 750,8 aug.13 220 000 293 liiga kaugel südalinnast

29 Kauba tn 30a 1125 605,3 aug.12 220 000 363 30 Kodu tn 6 986 369,2 märts.12 217 000 588 31 A. Adamsoni tn 10 903 565,1 märts.13 203 003 359 32 Sakala tn 14a 417 138,8 märts.13 203 003 1 463 7-boksiga garaaž

33 Luise tn 27 1059 732,4 aug.13 200 000 273 kinnistul 2 maja, üldpind kokku kahe maja peale

34 J. Poska tn 51a 1273 1371,9 juuni.12 200 000 146 kinnistul 2 korterelamut ja üksikelamu

Märkus: hoone suletud netopind Ehitisregistrist, tehingu summad ei sisalda käibemaksu, võrdlustabelis kasutatavad tehingud märgitud rasvases kirjas.

Toimunud tehingute asukohad

Märkused: Rohelisega on märgitud hinnatav objekt, sinisega kasutatud võrdlustehingud (RE kinnisvara AS koostatud kaart google maps´i alusel).

18




Hindamishetkel on Kesklinna linnaosas sarnases seisukorras hoonestatud kinnistute pakkumisi minimaalselt.

Võrreldavate müügipakkumistena saame hindamishetkel välja tuua järgmised pakkumised (allikas: www.City24.ee,

www.kv.ee):

Foto Asukoht Kinnistu (m²)

Hoone(-te)

suletud

netopind

(m²)

Hoone ja

siseviimistluse

seisukord

Lisainfo Pakkumis-

hind

Hoone 1

m² hind

Luha tn 9

Kesklinn 731 422,9

Kap.remonti

vajav

1930ndate aastate puitmaja ja eraldi

väike hoovimaja, kokku 11-korterit,

pinnaga kokku 272,6m2

390 000 922

Väike-

Ameerika tn

11 Kesklinn

497 569,8

Tänavapoolne maja

renoveeritud,

hoovipoolne vajab

renoveerimist

1930ndate aastate ehitised, tänava

ääres 3-kordne puitvahelagedega +

pööning (11-korteriga, 305,2m2)

ning hoovis 2-kordne puitmaja (4-

korteriga, 91,4m2)

640 000 1 123

Koidu tn 68

Kesklinn 910 337,8

Hea/rahuldav,

osaliselt

renoveeritud

2-kordne puitmaja 8-korteriga

(280,6m2) + 2 mitteeluruumi

soklikorrusel

287 000 850

Tatari tn 32

Kesklinn 701 344,1

Hea/rahuldav,

osaliselt vajab

renoveerimist

1889.a ehitis, 2-kordne puitmaja, 4-

korteriga elamu, korterite pind kokku

282,9m2 + pööning

730 000 2 121

Ravi tn 10

Kesklinn 709 347,1

Hea/väga hea,

valdavalt

renoveeritud

1907.a puitmaja, kokku 8-korterit,

pinnaga kokku 197m2, ehitusõigus

olemas hoovimajale suurusega

68m2

589 000 1 697

5.3 Prognoos

Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt hakkab selle aasta vältel majanduskasv kiirenema, jäädes esimese kvartali

nõrkuse tõttu aasta kokkuvõttes 0,7% juurde ning 2015. ja 2016. aastal kasvab majandus 3,5-4%. Majanduskasvu

aeglustumine 2013. aastal ja sisemajanduse koguprodukti (SKP) kahanemine 2014. aasta alguses pole

majapidamiste majanduslikku olukorda ega riigieelarvet seni veel märkimisväärselt halvasti mõjutanud. Tööturul on

jätkunud jõuline palgatõus ning see on taganud maksutulude hea laekumise. Viimase aasta jooksul valdavalt

tootmiskulude ja toodangu hinna kasvust veetud majanduse nominaalse mahu suurenemine pole sellises ulatuses

enam võimalik. SKP vähenemist esimeses kvartalis põhjustasid üksikud tegevusalad, neist enim veondus ja laondus,

energeetika ning ehitus.

2014. aasta esimese poole väga aeglane inflatsioon hakkab järk-järgult kiirenema partnerriikide majandusolukorra

paranemise tõttu, mis tõstab Eestisse imporditavate toodete hindu. Inflatsioon kiireneb 2014. aasta 0,8 protsendilt

2015. aastal 2,4%ni ning 2016. aastal 2,7%ni, edestades sellega euroala keskmist hinnakasvu. Euroala keskmisest

kiirema hinnakasvu põhjuseks on majanduse ja sissetulekute kiirem kasv.

http://www.kv.ee/

19




Prognoosi järgi langeb tööpuudus aeglaselt, sest töötute kvalifikatsioon ei vasta sageli ettevõtete nõutule. Prognoosi

kohaselt langeb tööpuudus 2014. aastal 8,5 protsendini, 2015. aastal püsib samal tasemel ja 2016. aastal väheneb

veel 0,2 protsenti.

Palgakasv jääb prognoosi kohaselt järgmistel aastatel mõõdukas – 2014. aastal aeglustub 6%ni, kuid 2016. aastaks

kiireneb 6,7%ni. Palgasurve allikaid on mitu: miinimumpalga kasv, mis ulatub 2014. aastal 10,9%ni ja 2015. aastal

9,9%ni, erasektori kollektiivsed palgakokkulepped, tööjõu kahanemisest tingitud tööjõupuudus ning töövõtja tugevam

positsioon palgaläbirääkimistel, mida mõjutab võimalus minna tööle välismaale.

Intressimäärad püsivad ka ettevaates madalal tasemel ja pangalaenud on kergesti kättesaadavad. Ehkki

pankadevahelise rahaturu intressimäär EURIBOR, mis on ka enamiku laenulepingute baasintressimäär, on pisut

tõusnud ja eelduste järgi tõuseb mõnevõrra veelgi prognoosiperioodi teisel poolel, jääb see siiski kogu

prognoosiperioodi jooksul viimase kümnendi võrdluses madalaks. Lühiajaliste intressimäärade kõikuvus ei ole siisk i

mõjutanud pikaajalisi intressimäärasid, mille vähene tõus on eelkõige märk olukorra normaliseerumisest.

Ehitusturg üllatas 2013. aastal positiivselt. Vaid Eesti ehitusturgu arvesse võttes suurenesid ehitusmahud 2013.

aastal varasema aastaga võrreldes 2%. 2014. aastaks prognoositakse seevastu ehitusmahtude alanemist. Tellimuste

tase on hooaja keskmisest madalam ja ettevõtted ootavad hõive vähenemist. Ehitussektori kasvu piiras 2013. aastal

ja piirab ka kogu prognoosiperioodi vältel avaliku sektori tellimuste vähesus, mida kompenseerib osaliselt erasektori

investeeringute kasv.

2013. aasta lõpus kiirenes korterite hinnatõus juba 20%le. Tõusvad ehitushinnad, sealhulgas eelmisel aastal eriti

kiirelt suurenenud tööjõukulu, on üks komponent viimaste aastate kinnisvarahindade kiires tõusus. See on märk ühelt

poolt vähenevatest ehitusmahtudest ning suurenevast konkurentsist ehitusturul vähenevate tellimuste pärast, mis

võib viidata lähenevale kriisile ehitussektoris.

Sissetulekute kiire kasv koos soodsate laenutingimustega võimaldas majapidamistel elamistingimusi parandada.

Eluasemeinvesteeringute kasv 2014. aastal veidi kiireneb. Maa-ameti andmetel ostsid eraisikud 2014. aasta I

kvartalis suuremas väärtuses uusi eluruume kui aasta varem. Eluaseme jõuline hinnakasv ja ehitushinna seiskunud

kasv on suurendanud kinnisvaraprojektide kasumlikkust, mistõttu on elamuehitus muutunud atraktiivsemaks. Uute

eluruumide pakkumine 2014. aastal suureneb, mis peaks leevendama ka pakkumiste nappusest tingitud hinnasurvet.

Nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib. Vaadates pakkumise ja nõudluse vahekorda

elukondliku kinnisvara osas, siis pakkumine on jätkuvalt üsna muutumatu ja nõudlus ikkagi veidi kiiremini suurenev,

mis peaks tähendama kinnisvarahindade jätkuvat tõusu.

Kuigi prognoosi kohaselt kinnisvara hindade jõuline kasv sellel aastal lõppeb, ei saa välistada, et majapidamiste

liigoptimistlike ootuste tõttu jätkub surve kinnisvara hindadele veel mõnda aega ning see päädib hinnalangusega,

sama moodi nagu eelmise kinnisvaratsükli ajal.

6. HINDAMINE

6.1 Hinnatava objekti analüüs

Hinnatavaks objektiks on hoonestatud kinnistu, millel on 100% elamumaa sihtotstarve. Hindamishetkel paikneb

kinnistul valdavalt renoveerimist vajav korterelamu ning abihoone. Hindamishetkele eelneval ajal on olnud

korterelamu kasutusel ametiruumidena, sh keldrikorrusel on tegutsenud toitlustusasutus.

Parim kasutus

Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (Eesti

Standard EVS 875-1:2010)

20




Arvestades hinnatava objekti asukohta ja olemust, näeme vara parima kasutusena kasutust elamispinnana.

Kvaliteediklass

Vastavalt Eesti Standardile EVS 875-10:2013 jagatakse kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil

kvaliteediklassidesse – A, B ja C (neist A on kõrgeim ja C madalaim).

Kvaliteediklass näitab objekti konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on

kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused,

asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. (Eesti

Standard EVS 875-10:2013)

Turunõudluse printsiibist lähtuvalt määratletakse kinnisvara kvaliteediklass turupotentsiaali ja jätkusuutlikkuse alusel

ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel:

asukoht ja krundi kasutus - hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja objekti kasutusviisi,

infrastruktuuri, piirkonna haljastust ja heakorda, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi,

maatüki ehitusõigust, suurust, kommunikatsioonidega varustatust, kasutust piiravate kitsenduste mõju jms

tegureid;

ehitise kvaliteet - antakse hinnang arhitektuurilisele lahendusele, ehitise funktsionaalsusele, konstruktsioonide,

tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukorrale;

kinnisvara juhtimine - hinnatakse objekti haldamist (dokumentatsiooni kvaliteet, teenuste korraldus), vara

kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, energiat säästvate meetmete rakendamist (energiamärgis,

energiaaudit) ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid.

Kvaliteediklasside tunnuste hindamine toimub kvalitatiivsel ja kvantitatiivsel meetodil. Koondhinnang saadakse

eelneva kolme tunnuse hindamise tulemusena arvestades nende mõju objekti väärtusele. Lisaks antakse eraldi

hinnang ehitise kvaliteedi määramisel hoone osa (korteri) ruumide siseviimistluse ja püsivalt ühendatud sisustuse

kvaliteedile (vajadusel ka muudele teguritele, näiteks tehnosüsteemidele). Hoone osa kvaliteediklassi tähis lisatakse

kinnisvara kui terviku kvaliteediklassi näitajatele ehitise kvaliteediklassi lisana väikese tähega (a,b,c). Kui tegemist on

hoonestamata varaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) varaga, siis hoone kvaliteeti ei hinnata.

Hindamisel on analüüsitud eelpool nimetatud mõjutegureid vara liigist lähtuvalt ning selle alusel on hinnatava objekti

kvaliteediklassile antud järgmine hinnang:

Objekti kvaliteediklass asukoha ja krundi alusel

(A, B, C)

Objekti kvaliteediklass ehitise kvaliteedi alusel

(A, B, C)

Objekti kvaliteediklass kinnisvara juhtimise alusel

(A, B, C)

Objekti kvaliteedi koondhinnang

B Cc B BCcB Märkus: kvaliteediklass ehitise kvaliteedi alusel Cc, kuna hoone välis- ja siseviimistluse osas viimsate aastakümnetel olulisi remonttöid teostatud ei ole ning hoone vajab renoveerimist, ning kvaliteediklass kinnisvara juhtimise alusel on B, kuna Ehitisregistri andmetel puudub kehtiv energiamärgis.

Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust positiivselt mõjutavad tegurid:

- paiknemine Tallinna südalinna vahetus läheduses; - hoone fassaad ja katus on valdavalt rahuldavas seisukorras; - tsentraalne gaas.

Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust negatiivselt mõjutavad tegurid:

- kinnistu keskmisest väiksem üldpind; - kinnistu vajab valdavalt heakorrastamist;

21




- ruumide pinnaandmed ei ole kooskõlas Ehitisregistri andmetega, sh Ehitisregistris puuduvad andmed rekonstrueerimisjärgse hoone kohta; - ruumide planeering ebaratsionaalne; - ruumide siseviimistlus vajab uuendamist; - tehnosüsteemid vajavad uuendamist; - Ehitisregistri andmetel hoonel puudub kehtiv energiamärgis; - piiratud parkimisvõimalused.

6.2 Hindamismetoodika

Käesolevas eksperthinnangus leiame hinnatavale objektile turuväärtuse.

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile

nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard

EVS 875-1:2010)

Hindamismeetodi valik ja rakendamine sõltub hinnatava väärtuse liigist, turu ja varaga seotud tingimustest ning

kasutada olevatest andmetest. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul

tõenäoliselt kaubeldakse. Hinnatava objekti puhul on tegemist pigem müügiobjektiga, kui üüriobjektiga ning

tõenäolisem on objekti ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt kasutame käesolevas

eksperthinnangus objekti turuväärtuse leidmisel turupõhist käsitlust (Sales Comparsion Approach) ehk

võrdlusmeetodit, mis põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega.

Hinnatava objekti turuväärtuse hindamiseks oleme valinud Eesti varahindamise standardiseeriale EVS 875 vastava

võrdlusmeetodi (Sales Comparsion Approach Method).

6.3 Hindamine võrdlusmeetodil

Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest

rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus

hinnatava objekti ja vaba turu tingimustes müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel. Võrdluse käigus selgitatakse

välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade

hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste,

asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on objektide turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab

piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse.

Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed

objektid, mis sarnanevad hinnatavale objektile oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on

kasutatud RE Kinnisvara AS andmebaasis ning Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Hindamisel

kasutatud tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu.

22




Võrdlustabel

Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3

Aadress Püssirohu tn 6

Kesklinn A.Adamsoni tn 32

Kesklinn Kodu tn 6 Kesklinn

Hagudi tn 22 Kesklinn

Müügihind (EUR) X 450 000 217 000 300 000

1 m² hind (EUR/m²) 598 588 564

Tehingu aeg 01.2012 03.2012 02.2014

Kohandus (%) 15,00% 10,00% 0,00%

Ajaldatud m² hind (EUR/m²) 688 647 564

Võrdlus

Paikneb Juhkentali piirkonnas, Kalevi Keskstaadioni ja

Juhkentali tn vahelisel alal, vahetult Kalevi

Keskstaadioni läheduses

Parem, piirkond rohkem hinnatud,

paikneb Kassisaba piirkonnas, Tehnika

tn, Paldiski mnt, Loode tn ja

A.Adamsoni tn vahelisel alal,

vahetult Tehnika tn ja raudtee läheduses

Sama, paikneb Veerenni piirkonnas,

Herne tn, Magasini tn, Tare tn ja Veerenni tn

vahelisel alal, sisekvartalis

Halvem, paikneb südalinnast

kaugemal, Kitseküla piirkonnas, Pärnu mnt, Hagudi tn,

Kauba tn ja Paide tn vahelisel alal, sisekvartalis

Kohandus (%) -5,00% 0,00% 10,00%

Kinnistu suurus (m²) 338 1033 986 980

Võrdlus Suurem Suurem Suurem

Kohandus (%) -15,00% -15,00% -15,00%

Tehnovõrgud Tsentraalsed sh gaas Tsentraalsed sh gaas Tsentraalsed sh gaas Tsentraalsed sh gaas

Võrdlus Sama Sama Sama

Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00%

Hoone üldpind (m²) 578,6, sh korterite pind

kokku 483,7 752,3 sh korterite pind kokku 579,2

369,2, sh korterite pind kokku 301,6

532,3 sh korterite pind kokku 316,4

Võrdlus Suurem, m² hind

madalam Väiksem, m² hind

kõrgem Väiksem, m² hind

kõrgem

Kohandus (%) 10,00% -15,00% -5,00%

Hoone konstruktsioon Puitmaja Kivitrepikojaga

puitmaja Puitmaja Puitmaja

Võrdlus Parem Sama Sama

Kohandus (%) -5,00% 0,00% 0,00%

Hoone seisukord

Rahuldav/kap.remonti vajav, 1930ndate

aastate ehitis, tehnosüsteemid

vajavad kapitaalselt uuendamist, fassaad ja

katus rahuldavas seisukorras,

perspektiivis vajavad uuendamist

Rahuldav, 1932.a ehitis, fassaad ja katus rahuldavas

seisukorras

Kap.remonti vajav, hoone on

amortiseerunud ning vajab renoveerimist

Kap.remonti vajav, hoone on


Võrdlus Parem Halvem Halvem

Kohandus (%) -5,00% 5,00% 5,00%

23




Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3

Aadress Püssirohu tn 6

Kesklinn A.Adamsoni tn 32

Kesklinn Kodu tn 6 Kesklinn Hagudi tn 22 Kesklinn

Siseviimistluse seisukord

Rahuldav/kap.remonti vajav, siseviimistluses

on vähesel määral teostatud san.remont,

valdavalt vajab siseviimistlus uuendamist

Rahuldav, siseviimistlus on

rahudavas seisukorras,

perspektiivis vajab uuendamist

Kap.remonti vajav, siseviimistlus on


Kap.remonti vajav, siseviimistlus on


Võrdlus Parem Halvem Halvem

Kohandus (%) -5,00% 5,00% 5,00%

Parkimine Piiratud

parkimisvõimalused hoovis ja tänaval

Piiratud parkimisvõimalused

hoovis ja tänaval


hoovis ja tänaval


hoovis ja tänaval

Võrdlus Sama Sama Sama

Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00%

Summaarne kohandus (%) -25,00% -20,00% 0,00%

Absoluutkohandus (%) 60,00% 50,00% 40,00%

Kohandatud hind (EUR/m²) 540 516 517 564

Kaalud 0,2 0,3 0,5

Kaalutud keskmise tehingu ruutmeetrihinna leidmiseks summeeritakse kaalutud ja kohandatud võrdlustehingute

ruutmeetrihinnad:

516 x 0,2 + 517 x 0,3 + 564 x 0,5 = 540 EUR/m²

Korrutades võrdlustabelis saadud tulemuse kinnistu üldpinnaga hindame antud objekti turuväärtuseks väärtuse

kuupäeval :

578,6 m² x 540 EUR/m² = 312 444 EUR ~ 312 000 EUR

24




7. HINDAMISTULEMUS

Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on RE Kinnisvara AS hinnangul hoonestatud kinnistu registriosa nr

25868801 aadressil Püssirohu tn 6 Kesklinna linnaosa Tallinn turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 09.07.2014.a:

312 000 EUR (kolmsada kaksteist tuhat eurot),

s.o 540 EUR/m².

Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Arvestades hinnatava objekti asukohta, suurust ja olemust, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 10%. Analoogsete objektide väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni üheksa kuud.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Marlies Linnas kutseline hindaja HA031213 kutsetunnistus nr 086117 RE Kinnisvara AS

Kinnitaja: Monica Meldo juhatuse liige riiklikult tunnustatud hindamisekspert VH 071209 kutsetunnistus nr 046607 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Käesolev eksperthinnang on koostatud 24 leheküljel ja 4 lisal: Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele.

Lisa 2: Vaated objektidest.

Lisa 3: Väljavõte ehitise ja ruumide eksplikatsioonist ja korruste plaanidest (OÜ TLN TIB, koostatud mai 1997.a ja

mai 2008.a);

Lisa 4: Kinnistusregistri väljavõte 11.07.2014.a

25




Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande kuupäev: 16.07.2014.a.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Marlies Linnas kutseline hindaja HA031213 kutsetunnistus nr 086117 RE Kinnisvara AS

Kinnitaja: Monica Meldo juhatuse liige riiklikult tunnustatud hindamisekspert VH 071209 kutsetunnistus nr 046607 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

26




Lisa 2. Vaated objektist

Korterelamu

27




Korterelamu I korruse ruumid

28




29




Korterelamu II korruse ruumid

30




31




Korterelamu katusekorruse ruumid

32




33




34




Korterelamu keldrikorruse ruumid

35




36




37




Kõrvalhoone (endine peskuköök)

Kõrvalhoone I korruse ruumid

Kõrvalhoone keldrikorruse ruumid

38




39




Lisa 3. Väljavõte ehitise ja ruumide eksplikatsioonist ja korruste plaanidest (OÜ TLN TIB, koostatud mai 1997.a ja mai 2008.a).

40




41




42




43




44




45




46




Lisa 4. Kinnistusregistri väljavõte 11.07.2014.a.

Eksperthinnang: 266072014ML (muudetud 04.08.2014) · 2014. 9. 12. · 1 RE Kinnisvara AS Tatari 64,...

Documents

Transcript of Eksperthinnang: 266072014ML (muudetud 04.08.2014) · 2014. 9. 12. · 1 RE Kinnisvara AS Tatari 64,...