DREPT CIVIL - Drepturi Reale.

5/27/2018 DREPT CIVIL - Drepturi Reale.

1/117

Drept civil Drepturi reale

1 | P a g e

UNIVERSITATEA PETRE ANDREI din IASI

FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVILAnul II - Semestrul I

PARTEA I - DREPTURILE REALE

- NOTE DE CURS -

2011


2/117


2 | P a g e

C U P R I N S:

TEMA I PATRIMONIUL ........................................................................................................ 3

TEMA A II-A - POSESIA............................................................................................................ 9

TEMA A III-A - TEORIA GENERALA DREPTULUI DE PROPRIETATE..................24

TEMA A IV-A. INTINDEREA SI LIMITELE JURIDICE ALE DREPTULUI DEPROPRIETATE ..........................................................................................................................27

TEMA A V-A. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA...................................................37

TEMA A VI-a. SCURT ISTORIC PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL TERENURILORSI CONSTRUCTIILOR............................................................................................................. 46

TEMA A VII-A - MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE.......................... 55

TEMA A VIII-A - DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE.............73

TEMA A IX-A-MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE.....8

TEMA A X-A - APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ..................................... 102

TEMA A XI-A - FIDUCIA...................................................................................................... 110

TEMA A XII-A - ADMINISTRAREA BUNURILOR ALTUIA........................................ 115


3/117


3 | P a g e

TEMA I PATRIMONIUL

1.Notiuni generale

Stiinta dreptului civil studiaza printre altele drepturile subiective si obligatiile cu continuteconomic, exprimat frecvent in bani. Altfel spus, se preocupa de drepturile si obligatiilepatrimoniale.

Drepturile subiective patrimoniale por fi abordate in doua modalitati: pe de o parte, elepot fi privite fiecare separat, ca apartinand unui anume subiect, iar pe de alta parte, le putemconsidera in totalitatea lor, ca pe o universitate juridica apartinand unei persoane.

In prima abordare, dreptul subiectiv luat in considerare sub toate caracteristicile salejuridice, poate fi un drept real sau un drept de creanta.

Dreptul realeste acel drept subiectiv in virtutea caruia titularul sau poate sa-si exerciteatribute asupra unui lucru determinat fara a fi necesara interventia altei persoane , in mod directsi nemijlocit.

Dreptul de creanta, este dreptul subiectiv in temeiul caruia subiectul activ numitcreditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat numit debitor, sa dea, sa faca sau sa nufaca ceva.

Intre cele doua categorii exista urmatoarele deosebiri:

a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existenta unui subiect active determinat si asubiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte persoane. Altfel spus, dreptul realeste opozabil tuturor - "erga omnes". Ca drept relativ, dreptul de creanta presupunedeterminarea de la inceput atat a subiectului activ, cat si a subiectului pasiv, singurul obligatsi singurul caruia ii este opozabil.

b) Obligatia ce revine subiectului pasiv nedeterminat in cazul dreptului real este aceea dea nu face nimic de natura sa stanjeneasca exercitarea de catre subiectul activ adreptului sau,

ceea ce inseamna o obligatie generala negativa. Dimpotriva, in cazul dreptului de creanta,obligatia subiectului pasiv poate fi atat pozitiva a da sau a face - cat si negativa - a nu faceceva.

c) Drepturile reale sunt insotite de efecte specifice neintalnite la dreptul de creanta, sianume: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta.

Dreptul de urmarire consta in facultatea recunoscuta titularului sau de a cauta sipretinde bunul in mana oricarui s-ar afla.


4/117


4 | P a g e

Dreptul de preferintaconsta in facultatea de a avea prioritate fata de orice alt drept,in sensul satisfacerii titularului sau inaintea titularilor altor drepturi.

Drepturile reale se clasificain doua catgorii:

a) drepturi reale principale, care au o existenta de sine statatoare, independenta deexistenta altor drepturi;

b) drepturi reale accesorii, care sunt afectate garantarii unor drepturi de creanta, inconsecinta existenta lor depinde in mod direct de existenta dreptului garantat.

Daca insa abordam drepturilor subiective si obligatiilor considerandu-le in totalitatea lor,ca pe o universitate juridica apartinand unei persoane, facand abstractie de individualitateafiecarui drept sau fiecarei obligatii in parte, ajungem la notiunea de patrimoniu.

Potrivit art. 31 din Noul Cod civil, orice persoana fizica sau persoana juridica este titularaa unui patrimoniu care include toate drepturile si datoriile ce pot fi evaluate in bani si apartinacesteia.

Toate aceste drepturi si obligatii luate impreuna si cu alte drepturi si obligatii cu caractereconomic constituie patrimoniul sau. Asadar, definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilorsi obligatiilor cu valoare economica apartinand unei persoane.

2. Caracterele juridice ale patrimoniului.

Patrimoniul se individualizeaza prin urmatoarele caractere juridice:

2.1. Patrimoniul este o universitate juridica (universitas juris).

Aceasta inseamna ca:

a) se infatiseaza ca o masa de drepturi si obligatii legate intre ele sau ca o grupare a maimultor astfel de mase avand fiecare un regim juridic determinat;

b) drepturile si obligatiile, fiecare in parte, sunt distincte de universalitate, astfel incatschimbarile care s-ar produce in legatura cu aceste drepturi si obligatii nu altereaza identitateauniversalitatii.

Universalitatea care caracterizeaza patrimoniul cuprinde un activ care insumeaza toatedrepturile si un pasiv cuprinzand toate obligatiile cu continut economic ale subiectului de drept.

2.2. Orice persoana are un patrimoniu.

Acest caracter priveste atat persoanele fizice, cat si pe cele juridice.De fapt, patrimoniul este un atribut al personalitatiim neexistand vreo persoana care sa nu

aiba un patrimoniu. Prin Constitutie dreptul la proprietate este recunoscut si consacrat "interminis". In ceea ce priveste persoana juridica, existenta patrimoniului, este una dintre conditiileesentiale ale infiintarii ei.

2.3. Patrimoniul este unic.


5/117


5 | P a g e

Unicitatea patrimoniului presupune ca fiecare persoana are un singur patrimoniu, aceastaunicitate insa nu exclude divizibilitatea patrimoniala. De aici rezulta o alta caracteristica sianume:

2.4. Patrimoniul fiecarei persoane este divizibil in mai multe mase de drepturi si obligatii,fiecare dintre aceste mase avand un regim bine determinat.

Astfel, persoanele juridice au in patrimoniul lor spre exemplu mijloacele fixe, mijloacecirculante sau obiecte de inventar. Persoanele casatorite pot avea atat:

- bunuri comune, dobandite in timpul casatoriei, constituind masa patrimoniala ce poate fiurmarita doar de creditorii comuni;

- cat si bunuri proprii dobandite inainte sau in timpul casatoriei din care este constituitamasa patrimoniala urmaribila de creditorii personali ai sotului tinut personal.

O alta ipoteza a divizibilitatii patrimoniului este acceptarea sub beneficiu de inventar aunei succesiuni.

3. Functiile patrimoniului

Orice categorie juridica, deci si cea de patrimoniu, trebuie sa raspunda si sa serveascaunei necesitati practice impuse de viata, deci sa aiba o anumita functie. Altfel spus, se impune acunoaste ce necesitati practice isi gasesc raspunsul in institutia patrimoniului.

Necesitatile practice sau functiile practice ale patrimoniului sunt urmatoarele:

1)de a constitui gajul general al creditorilor chirografari;

2)de a explica si permite fenomenul subrogatiei reale cu titlu universal;

3)de a explica si permite transmisiunea universala si cu titlu universal.

3.1. Patrimoniul si dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.

Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garantie reala (gaj, ipotecasau privilegiu) prin care sa le fie asigurata executarea creantei pe care o au impotriva debitoruluilor.

Creditorii garantati cu o garantie reala pot in caz de neexecutare din partea debitorului, saurmareasca bunul constituit ca garantie, si din pretul lui sa se despagubeasca cu preferintainaintea oricaror alti creditori.

Creditorii chirografari insa nu au nici o garantie reala. Dar aceasta nu inseamna ca suntlipsiti de posibilitatea de a-si satisface dreptul de creanta. Ei vor putea sa-si satisfaca dreptul decreanta atunci cand aceasta a devenit exigibila urmarind acele bunuri care vor exista inpatrimoniul debitorului la momentul exigibilitatii.

Neavand asadar o garantie reala, creditorii chirografari au drept garantie intregulpatrimoniu al debitorului privit in ansamblul sau, ca universalitate juridica existenta independentde bunurile individuale ce intra in cuprinsul ei.


6/117


6 | P a g e

Potrvit art. 2.324 din Noul Cod civil, intitulat Garantia comuna a creditorilor, cel careeste obligat personal, raspunde cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare. Eleservesc drept garantie comuna a creditorilor sai.

Referindu-se la "bunuri prezente si viitoare", textul exprima ideea ca prin faptul ca opersoana s-a obligat fata de un creditor, bunurile existente in patrimonial sau la momentul

obligarii nu sunt indiponibilizate. Ele pot fi instrainate fara ca, creditorii sa poata formula inprincipiu o pretentie legata de aceasta instrainare.

Creditorii pot urmari deci acele bunuri existente in patrimoniul debitorului la momentulexecutarii silite. Ei nu pot urmari asa zisele bunuri viitoare, decat in masura in care intra inpatrimonial debitorului, deci devin prezente. In aceeasi masura ei nu pot urmari bunurile ce n-auintrat inca in patrimoniul debitorului, si nici pe cele care intre timp au fost instrainate, deoareceei, creditorii chirografi, nu au un drept individualizat in fiecare bun particular, ci un simplu dreptgeneral asupra intregului patrimoniu. In acest fel, notiunea de patrimoniu poate explica dreptulde gaj general al creditorilor chirografi.

Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului general alcreditorilor chirografi. Ei nu pot, asadar, urmari decat acele bunuri care fac parte din masapatrimoniala in legatura cu care s-a nascut creanta.

Astfel, in cazul persoanelor juridice, dreptul de gaj general se poarta mai intai asupramijloacelor banesti. Numai in masura in care acestea se dovedesc a fi neindestulatoare creditoriipot declansa procedura pentru urmarirea silita si a altor mijloace materiale.

Mai mult, art. 2.324, alin. 3 din Noul Cod civil prevede ca acei creditori ale caror creantes-au nascut in legatura cu o anumita diviziune a patrimoniului, autorizata de lege, trebuie saurmareasca mai intai bunurile care fac obiectul acelei mase patrimoniale. Daca acestea nu suntsuficiente pentru satisfacerea creantelor, pot fi urmarite si celelalte bunuri ale debitorului.

Cu toate acestea, bunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectateexercitiului unei profesii autorizate de lege pot fi urmarite numai de creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu profesia respectiva. Acesti creditori nu vor putea urmari celelalte bunuriale debitorului.

De asemenea, in temeiul dreptului de gaj general, creditorii au la ndemna caleaactiuniipaulienepentru a revoca actele frauduloase consimtite de debitori n frauda lor, n conditiile art.975 din Codul civil, ori actiunea oblicaprin care pot valorifica in locul debitorului lor drepturiale acestuia care sunt pe cale sa se piarda prin neexercitare la timp, n conditiile art. 974 dinCodul civil.

3.2. Patrimoniul face posibila subrogatia reala cu titlu universal

Subrogatia inseamna inlocuire. Spre deosebire de subrogatia personala care consta ininlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului initial i se substituie un alt creditorcare preia datoria debitorului), subrogatia reala se refera la inlocuirea unui bun cu altul, care vaurma aceeasi soarta juridica, aplicabila celui dintai.


7/117


7 | P a g e

Fundamentul subrogatiei reale se gaseste in fungibilitatea obiectelor cuprinse intr-ouniversalitate de drept. Astfel, daca un lucru este vandut, in cuprinsul patrimoniului locul lui vafi luat de pretul incasat, care la randul lui va fi inlocuit cu lucrul nou in care va fi investit.Fenomentul de inlocuire a bunurilor, deci subrogatia reala se produce automat, ori de cate oriaceasta inlocuire se refera la continutul unui patrimoniu.

Subrogatia cu titlu universal nu ar putea fi explicata decat prin notiunea de patrimoniu,care sugereaza plastic imaginea unui recipient ce-si pastreaza existenta, in vreme ce cuprinsulsau sufera continue inlocuiri si modificari.

Subrogatia reala cu titlu universal are o stransa legatura cu dreptul de gaj general alcreditorilor chirografari. Continutul acestui gaj est asigurat prin subrogatia reala cu titluuniversal, deoarece locul bunului instrainat va fi luat de bunul primit in schimb, astfel incat,creditorul va putea sa urmareasca, atunci cand creanta va deveni exigibila, acel bun concret ce s-ar afla in patrimoniul debitorului in momentul cand se face executarea.

Subrogatia reala cu titlu universal este subordonata divizibilitatii patrimoniului, in sensul

ca ea asigura mentinerea destinatiei fiecarei mase de bunuri. Daca o persoana casatorita vinde unbun propriu, prin subrogatie reala cu titlu universal, partea sau bunul inlocuit are tot naturajuridica a unui bun propriu.

Subrogatia reala este chemata sa functioneze si in alte cazuri de impartire sau de restituirea unui patrimoniu. Spre deosebire de subrogatia reala cu titlu universal, subrogatia cu titluparticular se refera la un anumit bun privit izolat de intregul patrimoniu. Subrogatia reala cu titluparticular nu intervine automat, ci numai daca este expres prevazuta de lege. Spre exemplu, art.1.593 din Noul Codul civil prevede ca oricine plateste in locul debitorului poate fi subrogat indrepturile creditorului, iar art. 1.596 ca subrogatia se produce de drept:

a) in folosul creditorului, chiar chirografar, care plateste unui creditor care are un drept de

preferinta, potrivit legii;b) in folosul dobanditorului unui bun care il plateste pe titularul creantei insotite de ogarantie asupra bunului respectiv;

c) in folosul celui care, fiind obligat impreuna cu altii sau pentru altii, are interes sa stingadatoria;

d) in folosul mostenitorului care plateste din bunurile sale datoriile succesiunii.

Patrimoniul nu trebuie insa confundat cu universalitatea de fapt, reglementata de art.541 din N.C.C., care nu permite functionarea principiului subrogatiei reale universale sau cu titluuniversal.

Prin universalitate de fapt, legiuitorul are in vedere ansamblul bunurilor care apartinaceleiasi persoane si au o destinatie comuna stabilita prin vointa acesteia sau prin lege. Bunurilecare alcatuiesc universalitatea de fapt pot, impreuna sau separat, sa faca obiectul unor acte sauraporturi juridice distincte, dar nu pot face obiectul subrogatiei reale universale sau cu titluuniversal, intrucat denota un caracter pur concret si nu abstract, atotcuprinzator, ca si notiunea depatrimoniu.

3.3. Patrimoniul si transmisiunea universala sau cu titlu universal


8/117


8 | P a g e

Pe langa functiile mai sus mentionate, patrimoniul explica si transmisiunea universala saucu titlu universal.

Moartea unei persoane fizice ori reoganizarea persoanei juridice ridica problematransmiterii drepturilor si obligatiilor in totalitatea lor. Totalitatea acestor drepturi si obligatiiconstituie chiar patrimoniul persoanei, astfel incat transmiterea lor este o transmitere universala.

Intre transmiterea universala si cea cu titlu universal nu exista o deosebire de calitate ci, decantitate. In vreme ce transmisiunea universala priveste de exemplu toate mobilele si imobilelecuprinse in patrimonial unei persoane, transmisiunea cu titlu universal se refera doar la o cotaparte aritmetica din totalul patrimoniului.

4. Patrimoniile de afectatiune si masele patrimoniale

Potrvit art. 31, alin. 2 din Noul Cod civil, patrimoniul unei persoane poate face obiectul

unei diviziuni sau unei afectatiuni in cazurile si conditiile prevazute de lege.Patrimoniile de afectatiune sunt masele patrimoniale fiduciare, masele patrimoniale

afectate exercitarii unei profesii autorizate s.a..

In caz de diviziune sau afectatiune, transferul drepturilor si obligatiilor dintr-o masapatrimoniala in alta, in cadrul aceluiasi patrimoniu, se face fara a prejudicia drepturilecreditorilor asupra fiecarei mase patrimoniale.

Acest transfer nu reprezinta, in acceptiunea legiuitoruluim o veritabila instrainare si nueste tratat astfel din punct de vedere juridic.

In ce priveste patrimoniul profesional individual, constituirea, marirea, micsorarea sau

lichidarea masei patrimoniale afectate exercitarii in mod individual a unei profesii autorizate sestabileste prin actul incheiat de titular, cu respectarea conditiilor de forma si de publicitateprevazute de lege.

Dupa cum am precizat, creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu o anumitadiviziune a patrimoniului, autorizata de lege, trebuie sa urmareasca mai intai bunurile care facobiectul acelei mase patrimoniale. Daca acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creantelor,pot fi urmarite si celelalte bunuri ale debitorului.

Bunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectate exercitiului unei profesiiautorizate de lege pot fi urmarite numai de creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cuprofesia respectiva. Acesti creditori nu vor putea urmari celelalte bunuri ale debitorului.


9/117


9 | P a g e

TEMA A II-A POSESIA

1. Definirea posesiei

Autorii Noului Cod civil roman, in art. 916, definesc posesia astfel: " Posesia esteexercitarea in fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de catre persoanacare il stapaneste si care se comporta ca un proprietar".

Posesia nu este decat o stare de fapt sau puterea materiala pe care o exercita cineva

asupra unui lucru si care este analoaga cu aceea pe care o exercita un proprietar.Posesia, se defineste ca fiind o stare de fapt care consta in stapanirea materiala a unuibun, care permite posesorului sa se comporte ca si cum ar fi adevaratul titular al dreptului real(drept de proprietate sau al altui drept real).

Jurisprudenta a retinut constant ca posesia nu este decato stare de fapt. Astfel, s-a stabilitca posesia este o stare de fapt care consta in stapanirea unui bun de catre o persoana ce sepretinde a fi titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putand fi exercitata si de o altapersoana in numele acesteia. Posesia poate fi sau nu conforma cu starea de drept; atunci candeste conforma cu starea de drept, se considera ca posesia este legitima, in caz contrar ea estenelegitima. Indiferent daca este legitima sau nelegitima, chiar daca este o stare de fapt, posesia

este protejata de lege. Sub acest aspect, instanta suprema a decis ca nimanui nu-i este permis,chiar daca ar fi proprietar sau coproprietar, sa intre in posesia bunului impotriva vointei celuicare o exercita efectiv.

Posesia constituie o stare de fapt de natura a produce unele drepturi pentru posesor si nutrebuie tratata ca un drept real. Constituind un fapt exterior, detinerea in fapt a bunului este usorde stabilit, deoarece orice persoana poate recunoaste personal o situatie de fapt.

Dar simpla detinere materiala a bunului nu este suficienta. De exemplu, vedem opersoana lucrand constant o suprafata de teren; nu stim insa daca acea persoana poseda terenul caproprietar, ca un posesor sub nume de proprietar sau ca un detentor precar (de exemplu, este un

arendas). Pentru aceasta este necesar sa analizam elementele intrinseci ale posesiei, adicaelementele constitutive ale acesteia: corpus si animus.

2. Elementele posesiei


10/117


10 | P a g e

2.1.Elementul material (corpus). Corpus constituie elementul material al posesiei. Absenta luiface imposibila posesia. Dar asa cum corpus nu poate exista fara animus, tot astfel animus faracorpus nu poate oferi calitatea de posesor.

Corpus constituie o multitudine de acte materiale care sunt exercitate direct asuprabunului. Actele prin care se concretizeaza corpus variaza in raport de natura fizica a bunului (de

exemplu, intr-un fel se exercita posesia asupra unei cladiri si altfel asupra unui teren), precum siin raport de dreptul real invocat de cel care invoca corpus.

Elementul corpus cumuleaza un ansamblu de acte materiale. In ce priveste actele juridice,s-a considerat, intr-o opinie pe care nu o impartasim, ca elementul corpus s-ar putea materializasi in anumite acte juridice pe care le-ar incheia posesorul: locatiune, depozit, comodat etc.

Potrivit art. 917 din NCC, posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietateasupra bunului fie in mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei altepersoane. Aceasta regula a fost mostenita din dreptul roman, potrivit caruia, pater familiasputea poseda prin intermediul fiilor sai sau sclavilor sai.

Un posesor mai poate dobandi elementul corpus si prin intermediul unui mandatarspecial. De asemenea, persoanele lipsite de capacitate de exercitiu si persoanele juridice exercitaposesia prin reprezentantul lor legal.

2.2. Elementul intentional (animus). Pentru a fi posesor nu este suficient sa existe doarelementul corpus, fiind absolut necesar inca un element esential: animus. Acest elementpsihologic (animus) consta in vointa posesorului de a stapani bunul pentru el, sub nume deproprietar sau titular al altui drept real.

Elementul animus il gasim reglementat in cateva articole din Codul civil. Astfel, in art.916, cere ca persoana care stapaneste bunul se comporte ca un proprietar sau ca un titular al unuialt drept real (de ex. uzufruct, uz, abitatie).

Pentru a uzucapa, dobanditorul primeste bunul de la un detentor precar (locatar,depozitar, creditor gajist, comodatar etc.). Daca ar primi bunul de la insusi proprietarul sau, ardobandi insasi dreptul de proprietate.

Elementul intentional trebuie sa existe neaparat in persoana posesorului. Doar minorii sialienatii mintali dobandesc posesia prin intermediul reprezentantilor lor.

Art. 919, alin. 1 din Noul Cod civil prevede ca, " Pana la proba contrara, acela carestapaneste bunul este prezumat posesor". Aceasta inseamna ca legiuitorul a inteles sa instituie oprezumtie in favoarea posesorului, in sensul ca poseda sub nume de proprietar, ramanand sarcina

adevaratului proprietar de a dovedi ca posesorul este un simplu detentor precar.Art. 919, alin. 3 prevede ca, atunci " Pana la proba contrara, posesorul este considerat

proprietar, cu exceptia imobilelor inscrise in cartea funciara". Deci, atat timp cat nu se facedovada ca a avut loc o intervertire a posesiei, se prezuma ca detentorul a continuat sa-si pastrezecalitatea de detentor precar.


11/117


11 | P a g e

3. Formele posesiei

Din punct de vedere juridic, posesia imbraca mai multe forme, care se diferentiaza unelede altele si genereaza consecintie juridice distincte.

In primul rand, o persoana poate detine un bun in temeiul unei conventii cu proprietarul,

cu obligatia de a-l restitui acestuia. Este situatia detentorului precar care nu poseda pentru sine, cipentru altul ceea ce si face sa nu fie propriu-zis un posesor in intelesul legii.

In al doilea rand, este vorba de o persoana care se comporta fata de bun ca un titular aldreptului. In acest caz, asupra bunului posesorul exercita o putere de fapt.

In al treilea rand, posesia ca atribut al dreptului de proprietate, este exercitata de insusititularul dreptului.

Vom examina sintetic cele trei trepte privind exercitarea puterii persoanei asuprabunurilor mobile si imobile.

3.1. Detentia precara

Nu trebuie sa se confunde posesia cu detentia. Chiar daca in ambele cazuri bunul se aflain puterea fizica a persoanei, detentorul detine bunul pentru altul, fara sa se comporte ca titularulunui drept real.

Detentorul este obligat sa restituie bunulasa incat posesia sa nu contine decat unul dinelementele constitutive esentiale si anume: corpus. Chiar si atunci cand se foloseste de bun (cumar fi cazul locatarului), detentorul nu este un posesor, deoarece el trebuie sa remita bunul. Ceeace-i lipseste detentiei precare este elementulanimus dominisau animus sibi habendi.

Detentori precari sunt, de exemplu, depozitarii, locatarii, comodatarii, creditorii gajistii,carausii etc.

In acest sens, potrivit art. 918 din Noul Cod civil, nu constituie posesie stapanirea unuibun de catre un detentor precar, precum:

a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitatie sau servitute, fata de nuda

proprietate;

c) fiecare coproprietar, in proportie cu cotele-parti ce revin celorlalti coproprietari;d) orice alta persoana care, detinand temporar un bun al altuia, este obligata sa il

restituie sau care il stapaneste cu ingaduinta acestuia.Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai in cazurile si limitele

prevazute de lege.

Detentorul precar poseda intotdeauna pentru altul, motiv pentru care precaritatea esteechivalenta cu absenta posesiei. Posesorul nu beneficiaza nici de un drept real si nici de un dreptde creanta; dimpotriva, detentia este o stare de drept. Precaritatea constituie nu numai un viciu alposesiei, dar chiar o cauza de excludere a posesiei.


12/117


12 | P a g e

Un detentor precar este si depozitarul. Cat timp bunul se afla in depozitul sau, el nu arenici un drept de proprietate asupra lui, asa incat va trebui sa-l restituie in starea in care l-a primit.

In materia accesiunii imobiliare artificiale, constructorul de rea-credinta nu esteconsiderat un detentor precar asupra constructiei, pana in momentul in care proprietarul terenuluiisi exercita dreptul de proprietate ci este considerat un adevarat posesor pana in momentul in care

proprietarul terenului isi va manifesta dreptul sau de proprietate.Detentor precar poate fi si vanzatorul care, dupa incheierea contractului de vanzare-

cumparare, continua sa detina bunul vandut, pana la o data ulterioara, cand va fi predatcumparatorului. Este cazul cand obligatia de a face (de predare a bunului) nu se suprapune cuobligatia de a da (cea de transmitere a dreptului de proprietate). Deoarece vanzatorul este obligatsa predea bunul cumparatorului el este considerat un simplu detentor precar.

O detentie precara va exista si in cazul contractului de antrepriza cand, intre finalizarealucrarii de catre antreprenor si predarea ei beneficiarului, trece o perioada de timp. Deoareceantreprenorul are obligatia de predare a lucrarii, el nu va detine lucrarea sub nume de proprietar,ci ca un detentor precar.

Art. 919 alin.1 NCC include printre detentorii precari si pe uzufructuari. Aceastaprevedere legala este numai partial corecta. In doctrina juridica s-a considerat ca titulariidezmembramintelor dreptului de proprietate n-ar fi decat niste posesori precari. Titularuldezmembramantului de proprietate, fata de titularul dreptului de proprietate cu care a incheiatconventia, este un detentor precar; in raport cu celelalte persoane, el fiind titularul unui drept realeste un posesor. De asemenea, cand dezmembramantul dreptului de proprietate este dobanditprin alte modalitati decat conventie (de exemplu, prin lege), titularul nu este decat un detentorprecar. Asemenea posesori precari ar fi: uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitatie,superficiarul, titularul unei servituti.

Uzuarul sau titularul dreptului de abitatie este un simplu detentor precar in ce privestedreptul de proprietate grevat, dar un posesor propriu-zis referitor la dreptul sau real.

O dubla posesie exercita si superficiarul. Asupra constructiei al carui proprietar este,superficiarul exercita posesia ca atribut al dreptului de proprietate, insa asupra terenului exercitadoar o detentie precara.

Codul civil, in art.919 alin.1, lit. d), include in categoria detentorilor precari si pe aceiacare "stapanesc bunul cu ingaduinta proprietarului". Asemenea posesori nu sunt consideratiposesorii sub nume de proprietari.

Este dificila o enumerare a tuturor detentorior precari, in afara celor mentionati, mai sunt

si altii, trasaturile lor juridice fiind determinate de natura juridica a actului care reglementeazaraporturile dintre parti (de exemplu: creditorul gajist, carausul, posesia precara acomostenitorului etc.).

Cu titlu de exceptie, Codul civil reglementeaza trei cazuri cand este posibilaintervertirea detentiei in posesie(art. 920 Noul Cod civil).

a) daca detentorul precar incheie cu buna-credinta un act translativ de proprietate cutitlu particular cu alta persoana decat cu proprietarul bunului. De exemplu, chiriasul cumparaimobilul in care locuieste de la un mostenitor, avand convingerea ca mostenitorul este


13/117


13 | P a g e

proprietarul bunului. Din momentul cumpararii, dobandind si animus sibi habendi, detentorulprecar devine un adevarat posesor.

b) daca detentorul precar savarseste impotriva posesorului acte de rezistenta neechivocein privinta intentiei sale de a incepe sa se comporte ca un proprietar; in acest caz, intervertireanu se va produce insa mai inainte de implinirea termenului prevazut pentru restituirea bunului .

Astfel de acte de rezistetnta pot consta in: chiriasul aduce la cunostinta proprietarului ca el esteadevaratul proprietar al bunului, depozitarul sau comodatarul refuza restituirea bunului, pentruaceleasi motive etc. Simpla negare a dreptului de proprietate nu este insa suficienta; detentorultrebuie sa recurga la acte concrete, de natura a provoca un conflict.

c) daca detentorul precar instraineaza bunul, printr-un act translativ de proprietate cutitlu particular, cu conditia ca dobanditorul sa fie de buna-credinta. Deci tertul stapaneste bunulpentru sine, cel care transmite bunul este un detentor precar, iar tertul de buna-credinta, seconsidera proprietar, desi transmitatorul nu avea aceasta calitate.

Toate cele trei cazuri de interventie a detentiei precare sunt prevazute expres de Codulcivil.

In ce priveste cantarirea bunei-credinte la care face referire textul legal, alin. 2 al art. 920NCC prevede ca in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, dobanditorul este de bunacredintadaca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri,este de buna-credinta dobanditorul care nu cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sacunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la care a dobandit bunul.

3.2. Posesia sub nume de proprietar

Nu trebuie sa se confunde posesia ca stare de fapt cu posesia ca atribut al dreptului deproprietate, ceea ce inseamna ca din punct de vedere juridic nu exista o similitudine intre posesiesi proprietate. Astfel un proprietar poate fi si posesorul bunului sau dar sunt situatii cand unposesor nu se bucura si de dreptul de proprietate asupra bunului. Un asemenea posesor, caruia iilipseste dreptul de proprietate asupra bunului, se comporta insa ca un adevarat proprietar fata debunul respectiv.

Legiuitorul protejeaza posesia, oferind inclusiv cai procesuale pentru a o apara in justitie(actiunile posesorii); in acelasi timp posesia produce insemnate efecte juridice permitand chiardobandirea proprietatii asupra bunului prin intermediul uzucapiunii.

3.3.Posesia ca atribut al dreptului de proprietate

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia, folosinta si dispozitia. Posesiaeste o componenta esentiala a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Posesia oferaproprietarului posibilitatea sa se foloseasca efectiv de bunul sau, asa incat proprietatea insasi farajus possidendinu ar exista.


14/117


14 | P a g e

4. Dobandirea si pierderea posesiei

4.1. Dobandirea posesiei.

Pentru a opera posesia, este necesar ca sa fie intrunite cele doua elemente constitutive:

corpus si animus. Stapanirea materiala a bunului determina sa se prezume vointa de a pastrabunul pentru sine. Dobandirea prin stapanirea materiala rezulta fie dintr-un fapt unilateral alposesorului, atunci cand el exercita din proprie initiativa acte materiale de detinere si folosinta,fie din predarea lucrului de catre fostul posesor, fie, in sfarsit, dintr-o transmitere de la vechiulposesor pentru cauza de moarte. Minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin intermediulreprezentantilor lor. Dar posesia poate fi dobandita si prin intermediul unui mandatar sau a unuigerant de afaceri.

Referitor la mandatar, este necesar sa posede pentru mandant si nu pentru el insusi.Gerantul de afaceri va poseda doar in contul geratului.

Elementul animus este cel care conserva din punct de vedere calitativ posesia. Atat timpcat posesorul renunta sa mai posede pentru sine sau posesia este intrerupta de catre un tert,posesorul devine un simplu detentor precar.

4.2. Pierderea posesiei.

Posesia poate fi pierduta atunci cand se pierd elementele sale, corpus si animus.

Potrivit art. 921 NCC, posesia inceteaza prin:

a) transformarea sa in detentie precara;

b) instrainarea bunului;

c) abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntarela dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;

d) pieirea bunului;

e) trecerea bunului in proprietate publica;

f) inscrierea dreptului de proprietate al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz,conform art. 889 alin. (2);

g) deposedare, daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de un an.

Modalitatea cea mai obisnuita de pierdere este atunci cand ambele elemente constitutivese pierd, cum ar fi cazul instrainarii bunului sau abandonarii lui.

Alta modalitate este, deci, atunci cand sepierde doar elementul material (corpus),cum arfi situatiile: bunul este distrus in intregime, este pierdut sau este trecut in posesia altei persoane.Posesia mai poate fi pierduta si in cazul disparitiei bunului din cauze de forta majora.

Pierderea elementului animus determina, de asemenea, ca posesia sa inceteze. Prinintermediul intervertirii titlului, posesorul devine un simplu detentor precar, ceea ce face ca saposede pentru altul.


15/117


15 | P a g e

In cazul constitutului posesor, proprietarul instraineaza bunul sau, dar dupa instrainare,dobanditorul il lasa in continuare instrainatorului, cu titlu de depozit sau inchiriere. In acest caz,transmitatorul va detine bunul ca un detentor precar.

Sunt situatii cand pierderea posesiei poate avea loc impotriva vointei posesorului. Deexemplu, bunul a intrat in domeniul public al statului sau unei unitati administrativ-teritoriale sau

a intrat in posesia altuia, impotriva vointei posesorului. In acest ultim caz, posesorul va putearecurge la actiunile posesorii, pentru a redobandi posesia imobilului.

5. Calitatile si viciile posesiei

5.1. Consideratii generale

Este posibil ca un posesor sa aiba atat corpus, cat si animus si totusi sa nu beneficieze de

efectele juridice ale posesiei. Aceasta inseamna ca simplul fapt de a cumula cele doua elementeconstitutive ale posesiei nu este suficient. Legea mai cere indeplinirea si a altor conditii.

Astfel, art. 922 NCC, dispune ca in afara situatiilor prevazute de lege, nu poate produceefecte juridice decat posesia utila.

Deoarece nu sunt suficiente cele doua elemente esentiale, corpussi animus sibi habendi,Codul civil prevede necesitatea ca posesia sa indeplineasca si urmatoarele calitati: sa fiecontinua, netulburata si publica. Absenta cel putin a uneia dintre aceste calitati face ca posesia sadevina viciata astfel incat ea nu va mai produce nici un efect.

Legea caracterizeaza calitatile posesiei prin prezentarea situatiei contrare a viciilor care o

pot afecta.Vechiul cod civil mentiona, pe langa cele trei calitati mentinute si de Noul Cod civil

(continuitatea, netulburarea si publicitatea) inca doua calitati ce trebuia sa caracterizeze oposesie: neintreruperea ei si exercitarea sub nume de proprietar.

Legiuitorul a ales sa le inlature din enumerarea aminitita, intrucat aceste conditii au fostadesea considerate inutile de catre majoritatea autorilor romani si practica instantelorjudecatoresti, intrucat inexistenta lor nu viciaza posesia, ci pur si simplu o impiedica sa maiexiste.

In aceste conditii, singurele vicii veritabile ale posesiei ar fi: discontinuitatea, violenta, si

clandestinitatea.

5.2. Posesia sa fie continua. Viciul discontinuitatii

Art.923 din Noul Cod civil prevede in mod expres, ca Posesia este discontinua atat timpcat posesorul o exercita cu intermitente anormale in raport cu natura bunului.

Continuitatea exista atunci cand bunul este stapanit cu regularitatea pe care o cere naturalui.


16/117


16 | P a g e

Caracterul de continuitate nu exclude, insa, anumite intermitente. De altfel, textul de legecere ca intermitentele sa nu fie "anormale", de unde concluzia ca sunt admisibile intermitentelenormale.Prevederea amintita isi dovedeste utilitatea in special in ceea ce priveste bunurileutilizate sezonier. La aceasta se mai adauga situatia cand posesorul abandoneaza bunul.

Discontinuitatea este un viciu absolut, ce poate fi invocat de catre orice persoana

interesata. Pana la proba contrara, insa, continuitatea posesiei este prezumata. In doctrina juridicas-a considerat chiar ca posesia mai veche ar putea prezuma posesia actuala.

Discontinuitatea este un viciu temporar (deoarece nu-si mai produce efectele cand actelede stapanire au devenit regulate, conform naturii bunului) si in mod obisnuit, e aplicabilabunurilor imobile.

5.3. Posesia sa fie netulburata. Viciul violentei

Potrivit art. 924 NCC, posesia este tulburata atat timp cat este dobandita sau conservata

prin acte de violenta, fizica sau morala, care nu au fost provocate de o alta persoana.Este necesar ca posesia sa nu fi debutat si mentinuta prin acte de violenta fizica sau

psihica. Chiar daca posesia a inceput pasnic, dar a fost conservata prin acte de violenta, ea nu-siva produce efectele. Posesia sa fie netulburata pe tot parcursul ei, deoarece aceasta conditie esteimpusa de insusi art.924 Cod civil care dispune ca posesia nu trebuie "conservata prin acte deviolenta". Cu toate acestea, pentru a se considera tulburata posesia, va trebui ca actele de violentasa aiba o anumita gravitate. In cazul actelor usoare de violenta, care nu duc la pierderea materialaa bunului, posesorul se limiteaza la o stare de expectativa, asa incat posesia nu se consideraviciata.

Utilitatea posesiei nu va fi atinsa insa, daca actele de violenta savarsite de catre posesorau fost provocate de catre un tert. In caz contrar, s-ar ajunge la concluzia injusta ca posesorulaflat in legitima aparare a pastrat posesia prin acte de violenta.

Violenta este un viciu relativ, asa ca, acest viciu va putea fi invocat numai de cei inprivinta carora posesiunea a avut un asemenea caracter. Este un viciu temporar (deoarece posesiaredevine utila in momentul in care au incetat actele de violenta); acest viciu este aplicabil atat ince priveste posesia imobilelor, cat si posesia mobilelor.

5.4. Posesia sa fie publica. Viciul clandestinitatii

Asemenea proprietarului si posesorul trebuie sa exercite posesia in vazul tuturor. Codulcivil nu prevede ce inseamna publicitatea posesiei, dar defineste posesia clandestina. Astfel,conform art. 925 din Noul Cod civil, " Posesia este clandestina, daca se exercita astfel incat nupoate fi cunoscuta". De fapt, legiuitorul a dorit ca posesia sa fie astfel exercitata, incat sa poata ficunoscuta de cel impotriva caruia este exercitata. Este necesar ca posesia sa fie publica pe toatadurata ei.


17/117


17 | P a g e

S-a stabilit ca este necesar ca posesia sa se exercite public pentru ca proprietarul sa poataafla de posesia ce se exercita impotriva sa. Legea nu prevede insa si conditia ca proprietarul saaiba efectiv cunostinta de imprejurarea ca bunul sau este posedat de altul.

Este dificil de imaginat o posesie clandestina in cazul bunurilor imobile, motiv pentrucare clandestinitatea este intalnita de regula la bunurile mobile. Reamintim ca, chiar daca posesia

nu este publica, dar proprietarul putea sa o cunoasca, atunci nu opereaza viciul clandestinitatii. Incazul in care posesia debuteaza clandestin, dar ulterior devine publica, sau invers, principiulaplicabil este ca publicitatea trebuie sa se manifeste pe intreaga durata a posesiei.

Potrivit art. 927 NCC, posesia viciata devine utila indata ce viciul inceteaza.

6. Efectele posesiei

Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:

a) dobandirea proprietatii asupra bunului posedat;b) prezumtia de proprietate;

c) dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta;

d) protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.

6.1. Dobandirea proprietatii asupra bunului posedat

In ce priveste primul grup de efecte juridice ale posesiei, vom distinge dupa cum posesiase exercita in materie imobiliara. Prin intermediul uzucapiunii se vor dobandi proprietatea saualte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, in conditiile determinate de lege.

Referitor la bunurile mobile, legiuitorul nu a considerat necesar sa conditionezedobandirea proprietatii prin trecerea unei perioade de timp; s-a considerat ca posesia valoreazatitlu de proprietate. Astfel, potrivit art. 935 NCC, oricine se afla la un moment dat in posesiaunui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asuprabunului. De asemenea, persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un acttranslativ de proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul aceluibun din momentul luarii sale in posesie efectiva (art. 937 NCC).

Atat timp cat posesia nu este viciata, ea produce anumite efecte juridice. Spre deosebire

de posesia de rea-credinta, posesia de buna-credinta produce mai multe efecte.Buna-credinta consta in credinta pe care o are posesorul ca el este proprietarul bunului pe

care il poseda, fara ca sa aiba vreun titlu.

In materia imobilelor, art. 920, alin. 2 Cod civil prevede ca in cazul imobilelor inscrise incartea funciara, dobanditorul este de bunacredinta daca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri, este de buna-credinta dobanditorul care nucunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de lacare a dobandit bunul. Buna-credinta trebuie sa existe la momentul intrarii in posesia bunului.


18/117


18 | P a g e

Art. 938 NCC prevede ca este de buna-credinta posesorul care nu cunostea si nici nutrebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului. Buna-credinta trebuie sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului

Fata de posesorul de rea-credinta, este normal ca posesorul de buna-credinta sabeneficieze de o serie de avantaje. Morala este cea care impiedica sa se puna semnul egalitatii

intre buna si reaua credinta. Cu toate acestea, mai multe ratiuni obliga la protejarea chiar si aposesiunii de rea-credinta. Un tert care trateaza chiar cu un posesor de rea-credinta doreste cadrepturile sale sa fie consolidate.

Se considera ca posesia de rea-credinta produce urmatoarele efecte: permite posesoruluisa recurga la actiunile posesorii, pentru apararea posesiei sale; determina sa se poata dobandiproprietatea asupra bunului posedat uzucapiunea extratabulara de 10 ani.

Posesorul de buna-credinta poate recurge si el la actiunile posesorii, insa consecintelejuridice ale bunei credinte sunt diferite de cele ale relei credinte. In primul rand, buna-credintaconstituie o prezumtie de proprietate. Spre deosebire de posesorul de rea-credinta, posesorului de

buna-credinta ii vor reveni fructele lucrului. In timp ce posesorul de rea-credinta nu poatedobandi proprietatea asupra bunurilor decat prin uzucapiunea extratabulara de 10 ani, posesorulde buna-credinta, in cazul bunurilor mobile, este prezumat proprietarul lor, prin simplul fapt alposesiei; avand si o cauza legitima, in cazul imobilelor, va putea dobandi proprietatea asuprabunurilor respective prin uzucapiunea tabulara de 5 ani.

6.2. Prezumtia de proprietate

Fara sa distinga, art 935 din Noul Cod civil dispune ca " Oricine se afla la un moment datin posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietateasupra bunului".

Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor mobile, cat si a celorimobile. Posesorul este prezumat a fi titularul insusi dreptului de proprietate.

Mai mult, potrivit art. 936 NCC, cu exceptia cazurilor prevazute de lege, posesia debuna-credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutivesau translative de drepturi reale.

Aparenta dreptului este creata de posesie si ofera posesorului, in caz de litigiu, o situatieprivilegiata, deoarece sarcina probei revine celui care ii contesta dreptul. Intr-o eventuala actiunein revendicare, posesorul va avea calitatea de parat si va beneficia de doua prezumtii esentiale,

care-l scutesc de sarcina probei: prezumtia de buna-credinta si prezumtia de proprietate. Desigur,aceste prezumtii raman valabile pana la proba contrarie. Pe de alta parte, pentru a avea calitateade parat intr-o actiune in revendicare nu este absolut necesar ca posesorul sa fie de buna-credinta.

Prezumtia de proprietate este mult mai putemica in materie mobiliara, decat in imobiliara.Astfel, in cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta deproprietate (juris et de jure). In acest caz, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate. Potrivitart. 937 NCC, persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de


19/117


19 | P a g e

proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun dinmomentul luarii sale in posesie efectiva.

Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data lacare proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.

Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vindein mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea inrevendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poateretine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului.

In cazul bunurilor imobile exista doar o prezumtie simpla de proprietate, care va putea fiinlaturata prin proba contrarie.

Posesia permite posesorului sa figureze in calitate de parat in actiunea in revendicare.Calitatea de parat intr-o asemenea actiune o va avea posesorul de buna-credinta sau cel de rea-credinta, indiferent daca se urmareste revendicarea unui bun mobil sau imobil.

6.3. Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta

In principiu, fructele se cuvin proprietarului, dar prin exceptie, ele vor fi percepute deposesorul de buna-credinta.

In dreptul roman, posesorul de buna-credinta putea detine numai fructele bunurilorconsumptibile, insa legislatiile moderne au extins dreptul dobanditorului de buna-credinta asupratuturor fructelor. Posesorul de buna-credinta poseda ca proprietar, in temeiul unui titlu deproprietate, fara sa cunoasca viciile acestuia. Singura conditie pentru a culege fructele este buna-

credinta a posesorului.Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile

percepute anticipat revin posesorului in masura in care buna sa credinta se mentine la datascadentei acestora.

In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta seapreciaza in raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea inrectificare.

In celelalte cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca esteproprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitatenu le cunoaste si nici nu ar trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza dinmomentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute.

La posesiune, posesorul este convins ca percepe fructele in calitate de proprietar, titlulnefiind decat un aspect al bunei-credinte. Tocmai titlul aparent valabil constituie un element denatura a defini buna-credinta a posesorului. Posesorul va percepe fructele in temeiul bunei salecredinte chiar daca actul ar fi lovit de nulitate absoluta; aceasta pentru ca dispozitiile art. 920 lit.a) si 948 alin. 4 din Noul Cod civil nu disting intre titlurile lovite de nulitate relativa sauabsoluta.


20/117


20 | P a g e

Posesorul, dupa ce buna lui credinta a incetat, va restitui fructele neculese la timpulpotrivit, fiind considerate percepute la timpul potrivit fructele culese in conditii normale, adicacele naturale la coacere sau, dupa caz, la maturizarea lor, iar cele civile la implinirea scadentei.

Buna-credinta fiind prezumata de lege, ramane sarcina reclamantului sa faca dovadarelei-credinte a posesorului.

Daca principiul restitutio in integrum sufera o exceptie in ipoteza posesorului de buna-credinta, el se aplica integral in situatia posesorului de rea-credinta. Acesta va restitui nu numaifructele pe care le-a perceput pe toata durata folosirii bunului, dar si fructele pe care a neglijat sale perceapa.

Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si contravaloareaacelora pe care a omis sa le perceapa.

7. Actiunile posesorii

7.1. Consideratii generale

Posesiunea produce o serie de efecte jurdice, indiferent daca este o simpla aparenta adreptului sau este conforma cu dreptul. Legiuitorul a inteles sa protejeze posesia fara sa puna indiscutie realitatea dreptului. Indiferent daca posesia este exercitiul unui drept sau o aparenta aacestuia, legiuitorul a dorit sa o ocroteasca. Motivele care ar justifica o asemenea protectie sunturmatoarele:

In mod obisnuit, posesorul este si proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja

practic inclusiv propretatea. Intr-adevar, posesiunea fiind o prezumtie a existentei dreptului,legea ocroteste posesiunea, usurand astfel situatia adevaratului titular, dandu-i mijlocul sa seapere fara a mai avea nevoie sa dovedeasca direct existenta dreptului sau.

Pe de alta parte, interesele ordinei sociale au impus asigurarea protectiei posesiei.Nimanui nu-i este permis sa-si faca singur dreptate, iar cel care pretinde un drept asupra bunuluiposedat de altul, in caz de conflict, singura solutie va fi cea de sesizare a justitiei.

Potrivit art. 949 NCC,cel care a posedat un bun cel putin un an poate solicita instanteide judecata prevenirea ori inlaturarea oricarei tulburari a posesiei sale sau, dupa caz,restituirea bunului. De asemenea, posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru

prejudiciile cauzate. Mai mult, exercitiul actiunilor posesorii este recunoscut si detentoruluiprecar.

7.2. Distinctia dintre actiunile posesorii si actiunile petitorii

In timp ce proprietatea va putea fi aparata prin actiunile petitorii, posesia va fi ocrotitaprin intermediul actiunilor posesorii (art. 949 si 952 NCC si art.674-676 Cod procedura civila).Absenta unor cai legale de aparare a posesiei, l-ar impiedica pe posesor ca, in caz de tulburare


21/117


21 | P a g e

sau deposedare, sa-si ocroteasca posesia. Este cazul, mai ales al posesorilor fara nici un titlu, careposeda bunul imobil pentru a dobandi dreptul de proprietate asupra lui prin efectul uzucapiunii;un asemenea posesor trebuie sa aiba la indemana o cale legala sa-si protejeze posesia, ca urmarea efectelor juridice pe care le va produce in viitor, deoarece, in caz contrar, s-ar afla oricand ladiscretia celor care ii tulbura posesia.

Doctrina jurdica si jurisprudenta au considerat ca actiunile posesorii imbraca doua forme:actiunea posesorie in complangeresi actiunea posesorie in reintegrare.

Orice posesor va putea recurge la aceste actiuni, indiferent daca este un neproprietar, unproprietar exclusiv sau un coproprietar, ori chiar un detentor precar. Jurisprudenta a stabilit caactiunea posesorie poate fi intentata chiar si impotriva proprietarului.

Exista deosebiri fundamentale intre actiunile posesorii si actiunile petitorii. In timpce actiunea posesorie pune in discutie doar faptul posesiei, exercitarea ei nefiind conditionata deexistenta unui titlu, actiunile petitorii abordeaza problema dreptuluide proprietate sau al altuidrept real. Sfera persoanelor care pot recurge la actiunea posesorie este mult mai larga decat cea

care poate promova actiunea in revendicare. Apoi, spre deosebire de actiunile in revendicare,actiunile posesorii se solutioneaza intotdeauna de urgenta si cu precadere.

Actiunile posesorii vor putea fi promovate de posesor atunci cand are loc o tulburare sauo deposedare; tulburarea sau deposedarea pot fi consecintele unor acte materiale sau actejuridice. Indiferent daca tulburarea sau deposedarea are loc prin acte materiale sau acte juridice,esential este ca faptul posesiei este lezat. Asa incat, daca prin tulburare sau deposedare nu secontesta posesia, atunci actiunea posesorie nu-si are justificarea, ci ar putea fi intentata cel mult oactiune in despagubiri.

Posesorul este liber sa opteze fie pentru actiunea posesorie, fie pentru actiunea petitorie.

7.3. Partile intr-o actiune posesorie

7.3.1. Calitatea de reclamant intr-o actiune posesorie

Normal este ca actiunea posesorie sa fie intentata de posesorul a carui posesie a fostlezata. Acesta poate sa fie insusi proprietarul, deoarece posesia nu este decat un atribut aldreptului de proprietate si ea insasi va putea fi protejata.

Pe langa proprietar, vor putea promova actiunile posesorii titularii unor drepturi reale:uzufructuarul, uzuarul, superficiarul, titularul dreptului de abitatie sau servitute. Actiuneaposesorie poate fi introdusa de orice posesor care poseda bunul imobil sub nume de proprietar,dar si de catre detentorii precari, asa cum expres se precizeaza la art. 949, alin. 2 din Noul Codcivil, excluzandu-se situatia cand autorul tulburarii este tocmai cel pentru care ei exercitaposesia.

7.3.2. Calitatea de parat intr-o actiune posesorie

Actiunea posesorie va trebui intentata impotriva autorului tulburarii sau deposedarii.Actiunea poate fi introdusa impotriva succesorilor cu titlu universal ai acestuia.


22/117


22 | P a g e

Potrivit art. 950 NCC, actiunile posesorii pot fi introduse si impotrivaproprietarului. Actiunea nu poate fi insa introdusa impotriva persoanei fata de care existaobligatia de restituire a bunului.

In ipoteza in care paratul va declara ca a actionat din dispozitia unui tert, posesorulreclamant fie ca isi va indrepta actiunea impotriva tertului, fie direct impotriva celui care a

produs tulburarea, raspunderea acestuia intemeindu-se pe calitatea sa de mandatar.Exceptand unele dezmembraminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi, uzufructul sau

servitutea, care vor putea fi protejate pe calea actiunii posesorii, asemenea actiuni nu vor putea fiindreptate impotriva contractantilor.

Daca autorul tulburarii sau deposedarii decedeaza, actiunea posesorie va fi indreptataimpotriva mostenitorului care are posesia bunului.

7.4. Obiectul actiunii posesorii

In timp ce dreptul roman permitea protectia posesiei inclusiv la bunurile mobile, dreptulmodern recunoaste posibilitatea de a apara posesia numai in cazul bunurilor imobile. Solutiaeste, intr-adevar, logica, deoarece, potrivit prevederilor 935 din Noul Cod civil, posesorul debuna-credinta al unui bun mobil este prezumat a fi proprietarul acelui bun. Aceasta inseamna ca,titularul va putea recurge oricand la actiunea in revendicare.

Actele de tulburare sau deposedare trebuie sa fie intentionate si sa nu se limiteze lasimple afirmatii sau reclamatii la adresa posesorului.

Daca actele de tulburare sau deposedare sunt insotite si de daune produse posesorului,odata cu solutionarea actiunii posesorii judecatorul va hotari si cu privire la recuperarea

prejudiciului. Pentru a se promova o actiune posesorie nu este absolut necesar ca actele detulburare sau deposedare sa produca prejudicii.

In prezent, atat cladirile cat si terenurile cu sau fara constructii, aflandu-se in cicuitulcivil, pot forma obiectul actiunilor posesorii. De asemenea, fiind posibila constituirea de drepturireale asupra terenurilor (cum ar fi, de exemplu, superficia), acestea vor putea fi protejate pe caleaactiunilor posesorii. Imobilul care formeaza obiectul actiunii posesorii trebuie sa fie determinat;o universalitate de bunuri, nefiind susceptibila de posesie, nu poate face obiectul actiuniiposesorii.

7.5. Termenul de exercitare a actiunii posesorii

Potrivit art. 951 din Noul Cod civil, in caz de tulburare ori de deposedare, pasnica sauviolenta, actiunea se introduce in termenul de prescriptie de un an de la data tulburarii saudeposedarii.

Daca tulburarea ori deposedarea este violenta, actiunea poate fi introdusa si de cel careexercita o posesie viciata, indiferent de durata posesiei sale.


23/117


23 | P a g e

Aceasta masura de favoare acordata posesorului ce nu poate dovedi o posesie utila estemenita sa descurajeze actele de violenta, pentru ca impunerea unor conditii de admisibilitate mainerestrictive a restrange semnificativ posibilitatea de aparare impotriva unei astfel de conduitnesociale.

7.6. Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat

Daca exista motive temeinice sa se considere ca bunul posedat poate fi distrus orideteriorat de un lucru aflat in posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrari, precumridicarea unei constructii, taierea unor arbori ori efectuarea unor sapaturi pe fondul invecinat,posesorul poate sa ceara luarea masurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, daca estecazul, incetarea lucrarilor.

Potrivit art. 952, alin. 2 din Noul Cod civil, pana la solutionarea cererii, posesorul ori,dupa caz, cealalta persoana poate fi obligata la plata unei cautiuni, lasate la aprecierea instantei,

numai in urmatoarele situatii:a) daca instanta dispune, in mod provizoriu, deplasarea lucrului ori incetarea lucrarilor,cautiunea se stabileste in sarcina posesorului, astfel incat sa se poata repara prejudiciul ces-ar cauza paratului prin aceasta masura;

b) daca instanta incuviinteaza mentinerea lucrului in starea sa actuala ori continuarealucrarilor, cautiunea se stabileste in sarcina paratului astfel incat sa se asigure posesoruluisumele necesare pentru restabilirea situatiei anterioare.


24/117


24 | P a g e

TEMA A III-A - TEORIA GENERALA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Definirea legala a dreptului de proprietate a fost completata prin reglementarea nouluiCod civil (in raport cu art. 480 din vechiul Cod civil) in sensul celor evidentiate de doctrina.

Noua reglementare defineste acest drept prin continutul sau, adica prin atributeleconferite de dreptul de proprietate: posesia, folosinta si dispozitia.

Astfel, in noua reglementare, se consfinteste dreptul real al titularului de a poseda, de afolosi si de a dispune (jus posidendi, jus utendi, jus fruendi si jus abutendi) de bunul sau,proprietate privata, atribute ce pot fi exercitate in mod absolut, exclusiv si perpetuu, curespectarea limitelor legale.

1. Continutul juridic al dreptului de proprietate

Continutul juridic al dreptului de proprietateeste acelasi cu cel din textul art. 480 dinvechiul Cod civ., si anume, atributele dreptului de proprietate sunt urmatoarele:

1.1. Posesia(jus posidendi) reprezinta, sub aspect juridic, apropierea stapanirii bunului care esteobiectul dreptului de proprietate, practic, relatia dintre proprietar si bunul sau. Astfel, posesia caelement de drept exprima dreptul de a apropria si a stapani bunul, spre deosebire de posesiaexercitata ca stare de fapt.

1.2. Folosinta(jus utendisijus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire determenul folosit in limbajul comun, in terminologia juridica reprezinta dreptul proprietarului de ase servi personal de bunul sau in functie de natura acestuia. Desigur, aceasta prerogativa atitularului nu trebuie exercitata abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude insa dreptulproprietarului de a nu se folosi de bunul sau pierde prin neuz dreptul de proprietate.

Cea de a doua latura a atributului folosintei (jus fruendi, fructus) reprezinta dreptulproprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul sau, fara a se consuma substanta

acestuia. Astfel, fructele se deosebesc de producte - care consuma substanta bunului.Fructele,conform art. 548 N.C.C., reprezinta acele produse care deriva din folosirea unui

bun, fara a diminua substanta acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale si civile.

i. Fructele naturale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute farainterventia omului, cum ar fi acelea pe care pamantul le produce de la sine,productia si sporul animalelor.


25/117


25 | P a g e

ii. Fructele industriale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute carezultat al interventiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.

iii. Fructele civile se numesc si venituri. Fructele civile sunt veniturile rezultate dinfolosirea bunului de catre o alta persoana in virtutea unui act juridic, precumchiriile, arenzile, dobanzile, venitul rentelor si dividendele.

Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale si industriale se dobandeste la datasepararii de bunul care le-a produs. Dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobandeste zicu zi.

Spre deosebire de fructe,productelesunt produsele obtinute dintr-un bun cu consumareasau diminuarea substantei acestuia, precum copacii unei paduri, piatra dintr-o cariera si alteleasemenea. Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel.

1.3. Dispozitia(jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate, care are doua forme:dispozitia materiala si dispozitia juridica.

Dispozitia materialase refera la bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta a carorsubstanta juridica este in materialitatea titlului. Dispozitia materiala presupune dreptul proprieta-rului ca, el insusi sau prin alta persoana, sa consume substanta bunului, sa culeaga productele, samodifice, sa transforme sau sa distruga bunul.

Dispozitia juridica. Exercitarea acestui atribut se realizeaza prin acte juridice dedispozitie intre vii (inter vivos) sau pentru cauza de moarte (mortis causa). In acest sens, acte deinstrainare a dreptului de proprietate intre vii pot fi: vanzarea, donatia, contractul de rentaviagera, contractul de intretinere etc., iar pentru cauza de moarte legatul.

2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

In Codul civil, la art. 480, sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate(exclusiv si absolut) iar in noul Cod civil, la art. 555 alin. (1), se adauga si al treilea caracterconsacrat de doctrina, si anume, perpetuitatea. Astfel, in noua reglementare, dreptul deproprietate este absolut, exclusiv si perpetuu.

2.1. Caracterul absolut

Caracterul absolut al dreptului de proprietate, intr-o prima abordare ,,poate fi privit insensul diferentierii de drepturile relative, fara a fi luat in considerare numai caracterul sauopozabil erga omnes, care, de altfel, caracterizeaza toate drepturile absolute. Acest caractertrimite mai degraba la un drept deplin, complet.

2.2. Caracterul exclusiv


26/117


26 | P a g e

Caracterul exclusiv prin care se inteleg nu numai puterile depline ale titularului dreptului,ci si monopolul acestuia asupra bunului sau si excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice.Exceptie face proprietatea comuna, caz in care exista mai multi proprietari asupra aceluiasi bunin acelasi timp, situatie in care am putea vorbi de exercitarea in comun a monopolului de catrecoproprietari.

2.3.Caracterul perpetuu

Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitatii dreptului de proprietate privata, in sensulca acesta dureaza atata timp cat exista bunul.

Asadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include si ideea transmisibilitatii sale, fieprin acte juridice intre vii, fie pe calea succesiunii.

Tot asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evidentiat si deimprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp adreptului de proprietate fiind determinata de pieirea bunului.

Asadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu exceptia bunurilor care fac obiectuldreptului de proprietate publica sau a cazurilor de inalienabilitate legala ori conventionala abunurilor proprietate privata.

3. Formele dreptului de proprietate

Proprietatea este publica sau privata.

Sunt obiect al proprietatii private toate bunurile de uz sau de interes privat apartinand

persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile carealcatuiesc domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale.

Mostenirile vacante se constata prin certificat de vacanta succesorala si intra in domeniulprivat al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz, fara inscriere in cartea funciara. Imobilelecu privire la care s-a renuntat la dreptul de proprietate se dobandesc, fara inscriere in carteafunciara, de comuna, oras sau municipiu, dupa caz, si intra in domeniul privat al acestora prinhotararea consiliului local. Mostenirile vacante si imobilele cu privire la care s-a renuntat ladreptul de proprietate, aflate in strainatate, se cuvin statului roman.

Bunurile obiect al proprietatii private, indiferent de titular, sunt si raman in circuitul civil,

daca prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi instrainate, pot face obiectul unei urmariri silite sipot fi dobandite prin orice mod prevazut de lege.

Bunurile statului si ale unitatilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prindeclaratia legii, sunt de uz sau de interes public formeaza obiectul proprietatii publice, insanumai daca au fost legal dobandite de catre acestea.

Daca prin lege nu se prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privatase aplica si dreptului de proprietate publica, insa numai in masura in care sunt compatibile cuacesta din urma.


27/117


27 | P a g e

TEMA A IV-A. INTINDEREA SI LIMITELE JURIDICE

ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Intinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor

In noul Cod civil, art. 559 alin (1) nu face altceva decat sa precizeze ca proprietateaterenului, luata ca un dat, se intinde si asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului, cu

respectarea limitelor legale.Proprietarul poate face, deasupra si in subsolul terenului, toate constructiile, plantatiile si

lucrarile pe care le gaseste de cuviinta, in afara de exceptiile stabilite de lege, si poate trage dinele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este tinut sa respecte, in conditiile si inlimitele determinate de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului,izvoarelor si apelor subterane, lucrarilor si instalatiilor subterane si altora asemenea.

Apele de suprafata si albiile acestora apartin proprietarului terenului pe care se formeazasau curg, in conditiile prevazute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de aapropria si de a utiliza, in conditiile legii, apa izvoarelor si a lacurilor aflate pe terenul respectiv,apa freatica, precum si apele pluviale.

Totodata proprietarul terenului este tinut sa respecte, in limitele si in conditiiledeterminate de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor siapelor subterane, lucrarilor instalatiilor sub terane etc.

De asemenea, in economia reglementarii se regasesc si prevederi privind apele desuprafata si albiile acestora care apartin proprietarului terenului pe care se formeaza sau curgapele, izvoarele si lacurile aflate pe terenul respectiv, in conditiile legii.

2. Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata (art. 556 N.C.C.)

Dispozitiile art. 555 N.C.C., astfel cum am vazut, precizeaza in mod expres atributele sicaracterele dreptului de proprietate, dar in limitele determinate de lege, conditie legala absolutapentru exercitarea prerogativelor acestui drept.

Potrivit art 556 N.C.C. dreptul de proprietate poate fi exercitat in limitele materiale aleobiectului sau. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaza obiectul dreptului deproprietate, cu ingradirile stabilite prin lege.


28/117


28 | P a g e

Se instituie astfel un criteriu corporal de limitare a exercitiului dreptului de proprietate limitele materiale ale obiectului sau.

Astfel, limitarea priveste atat corporabilitatea bunului, cat si vointa legiuitorului. Unastfel de exemplu l-ar putea constitui dreptul proprietarului de a folosi subsolul proprietatii sale

imobiliare, insa, potrivit art 44 alin. (5) din Constitutie, acesta poate fi folosit si de o autoritatepublica pentru executarea unor lucrari de interes general.

Alin. (2) al art. 556 precizeaza posibilitatea limitarii exercitarii atributelor dreptului deproprietate prin efectul legii. Alin. (3) al aceluiasi articol mentioneaza ca limitarile se pot face siprin conventie, daca legea nu o interzice.

Cu alte cuvinte, limitarile pot fi rezultatul vointei legiuitorului, a judecatorului sau chiar avointei proprietarului.

Reglementarea limitelor juridice le clasifica in: limite legale, limite conventionale silimite judiciare

Exceptiile de la garantarea dreptului de proprietate sunt doar cele prevazute deConstitutie, si anume: exproprierea pentru cauza de utilitate publica si confiscarea.

2.1. Limitele legale

Dispozitiile comune privind aceste ingradiri (art. 602 N.C.C.) precizeaza ca legea (deciorice lege) poate limita exercitarea dreptului de proprietate atat in interes public, cat si in interesprivat. Credem, insa ca nu ar putea fi vorba decat despre o lege organica, fiind in discutie dreptulde proprietate.

Avand in vedere interesul ocrotit prin aceste limitari, noul Cod civil precizeaza la art 602alin. (2) ca, in cazul limitarilor in interes privat, acestea pot fi modificate ori desfiintate temporarprin acordul partilor, ceea ce are intelesul ca aceste norme au caracter dispozitiv, si nu imperativ,asa cum credem ca este normal sa fie in cazul limitarilor in interes public. Codul nu distinge insanormele imperative, cum ar fi in cazul regulilor privind protectia mediului, protectie cereprezinta un interes public major, asa cum, de altfel, precizeaza si Legea-cadru pentru protectiamediului, de normele privind buna vecinatate, care pot fi si dispozitive.

In Constitutie, la art 44 alin. (7), se prevede expres ca ,,Dreptul de proprietate obliga larespectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum ,,si larespectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului".

Prin aceste prevederi din noul Cod civil, ce sunt reglementate in Capitolul III, Cartea aIII-a, au fost eliminate, de fapt, servitutile naturale si servitutile legale reglementate in vechiulCodul civil.

In noul Cod civil, a fost preluata din doctrina conceptia potrivit careia servitutile naturalesi legale nu sunt de fapt servituti, ci restrictii legale aduse dreptului de proprietate ce izvorasc dinraporturile de vecinatate.


29/117


29 | P a g e

Asadar, in conceptia noului Cod civil, ele sunt calificate ca fiind limite legale aledreptului de proprietate, regasindu-se in Sectiunea I-a a Capitolului III din Cartea a III-a a acestuiCod.

2.1.1. Folosirea apelor

Art. 604 N.C.C. introduce prin par. 2 al Capitolului III, Sectiunea 1, Reglementariprivind folosirea apelor", incepand cu cele care privesc curgerea fireasca a apelor, ceea cereprezinta servitutea de curgere a apelor in Codul civil (art 578); numai in noul Cod civil, aceastalimita legala in favoarea fondului superior da posibilitatea proprietarului fondului inferior saceara autorizarea justitiei spre a face, pe fondul sau pe cheltuiala sa, lucrarile necesare pentruschimbarea directiei apelor", in cazul in care situatia initiala ii cauzeaza prejudicii.

Aceste dispozitii sunt nou introduse in Codul civil. La randul sau, proprietarul fonduluisuperior este obligat sa nu efectueze nicio lucrare de natura sa agraveze situatia fondului inferior.Articolul urmator, art 605 din N.C.C., instituie reguli privind curgerea provocata a apelor,

situatie in care, proprietarul fondului inferior nu poate impiedica curgerea apelor.In acest sens, poate fi vorba de tasnirea apelor, pe fondul superior ori din cauza unor

lucrari subterane sau din secarea terenurilor mlastinoase ori a apelor folosite in scop casnic,agricol sau industrial, cu conditia ca aceasta curgere sa preceada varsarea intr-un curs de apa sauintr-un sant.

Intr-o asemenea situatie, proprietarul fondului superior este obligat sa aleaga calea simijloacele de scurgere de natura sa aduca prejudicii minime, fiind, de asemenea, obligat la plataunei despagubiri juste si prealabile.

Despagubirea ar putea fi justa,intrucat, desigur, este vorba de prejudiciul integral caretrebuie reparat; cat priveste insa caracterul prealabil, conditia este mai greu de realizat, deoarececurgerea apei este adesea instantanee. Reglementarea din noul Cod precizeaza ca acestedispozitii nu se aplica in cazul in care pe fondul inferior se afla o constructie cu curte si gradinasau un cimitir.

Art. 606 N.C.C prevede ca proprietarul care vrea sa foloseasca pentru irigarea terenuluisau apele naturale si artificiale de care poate dispune in mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuialasa exclusiva, sa faca pe terenul riveranului opus lucrarile necesare pentru captarea apei.

De asemenea, potrivit art. 607 N.C.C., proprietarul caruia ii prisoseste apa pentrunecesitatile curente este obligat ca, in schimbul unei juste si prealabile compensatii, sa ofereacest surplus pentru proprietarul care nu si-ar putea procura apa necesara pentru fondul sau decat

cu o cheltuiala excesiva. Proprietarul nu poate fi scutit de aceasta obligatie pretinzand ca ar puteaacorda surplusului de apa o alta destinatie decat satisfacerea necesitatilor curente. El poate insacere despagubiri suplimentare proprietarului aflat in nevoie, cu conditia de a dovedi existentareala a destinatiei pretinse.

Acestea sunt mai degraba reguli privind buna vecinatate si care trebuiesc respectate siaplicate in cadrul acestui concept, exprimand buna-credinta ce se impune in relatiile devecinatate.


30/117


30 | P a g e

Potrivit art. 608 N.C.C., proprietarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce arexista pe fondul sau, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobandite de proprietarulfondului inferior.

Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate sa ii schimbe cursul daca prinaceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati de apa necesara pentru satisfacerea nevoilor

curente.Proprietarul fondului pe care se afla izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de

persoana care, prin lucrarile efectuate, a secat, a micsorat ori a alterat apele sale.

Daca starea de fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situatieianterioare atunci cand apa era indispensabila pentru exploatarea fondului sau.

2.1.2. Picatura stresinii

Potrivit art. 611 N.C.C., proprietarul este obligat sa isi faca streasina casei sale astfelincat apele provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin.

2.1.3. Distanta si lucrarile intermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari siplantatii

Potrivit art. 612 N.C.C., orice constructii, lucrari sau plantatii se pot face de catreproprietarul fondului numai cu respectarea unei distante minime de 60 de cm fata de linia dehotar, daca nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel incat sa nu seaduca atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanta minima se poateface prin acordul partilor exprimat printr-un inscris autentic.

In lipsa unor dispozitii cuprinse in lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului

locului, arborii trebuie saditi la o distanta de cel putin 2 metri de linia de hotar, cu exceptiaacelora mai mici de 2 metri, a plantatiilor si a gardurilor vii.

In caz de nerespectare a distantei, proprietarul vecin este indreptatit sa ceara scoatereaori, dupa caz, taierea, la inaltimea cuvenita, a arborilor, plantatiilor ori a gardurilor vii, pecheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

Proprietarul fondului peste care se intind radacinile sau ramurile arborilor apartinandproprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a pastra fructele cazute in modnatural pe fondul sau.

2.1.4. Vederea asupra proprietatii vecinuluiPotrivit art. 614 N.C.C., nu este permis sa se faca fereastra sau deschidere in zidul comun

decat cu acordul proprietarilor.

Este obligatorie pastrarea unei distante de cel putin 2 metri intre fondul, ingradit sauneingradit, apartinand proprietarului vecin si fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenealucrari ce ar fi orientate catre acest fond.

Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari neparalele cu linia de hotarspre fondul invecinat sunt interzise la o distanta mai mica de un metru.


31/117


31 | P a g e

Distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fatazidului in care s-a deschis vederea sau, dupa caz, pe linia exterioara a balconului, pana la linia dehotar. Distanta, si in cazul lucrarilor neparalele, se masoara tot perpendicular, de la punctul celmai apropiat al lucrarii de linia de hotar si pana la aceasta linie.

Aceste dispozitii nu exclud dreptul proprietarului de a-si deschide, fara limita de distanta,ferestre de lumina daca sunt astfel construite incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat.

2.1.5. Dreptul de trecere

Dreptul de trecere, considerat in Noul Cod civil ca o limita legala a dreptului deproprietate, este reglementat de acesta de la art. 617 1a art. 620.

Acest drept cunoaste in Noul Cod civil o reglementare care schimba natura juridica aacestui drept din servitute in limita legala, nu se mai regaseste printre drepturile reale careputeau fi aparate prin actiunea confesorie.

In literatura de specialitate se demonstreaza, cu argumente juridice, distinctia dintredreptul legal de trecere (servitute lato sensu) si servitutea legala de trecere (stricto sensu),distinctie care, sub aspect practic, apare cu adevarat importanta atunci cand este vorba demijloacele juridice de aparare a acestui drept; in mod concret, dreptul sau servitutea de trecere,sub aspect practic, sunt identice, dar diferite ca natura juridica.

Potrivit art. 617 N.C.C., proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publica aredreptul sa i sa permita trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu.

Trecerea trebuie sa se faca in conditii de natura sa aduca o minima stanjenire exercitariidreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publica; in cazul in care mai multe

fonduri vecine au acces la calea publica, trecerea se va face pe fondul caruia i s-ar aduce cele maiputine prejudicii.

Sub alte aspecte, in noul Cod civil dreptul legal de trecere este imprescriptibil, iar in ceeace priveste exercitarea acestui drept, sunt reglementate situatii speciale, in care, daca lipsaaccesului la drumul public se datoreaza unor acte juridice de partaj, vanzare etc., va trebuimentinuta calea de acces anterioara; tot asemenea, cand lipsa accesului este imputabila proprieta-rului terenului infundat, dreptul de trecere poate fi stabilit numai cu consimtamantulproprietarului care are acces la calea publica si cu plata dublului despagubirii. Legea nu spuneinsa si care este despagubirea ce in acest caz se dubleaza.

Cat priveste intinderea si modul de stabilire a dreptului de trecere, acestea sunt

determinate prin intelegerea partilor, prin hotarare judecatoreasca sau printr-o folosinta comunatimp de 10 ani.

Termenul de prescriptie pentru dreptul la actiunea in despagubire pe care o areproprietarul fondului aservit impotriva proprietarului fondului dominant incepe sa curga dinmomentul stabilirii dreptului de trecere. In cazul in care inceteaza dreptul de trecere, proprietarulfondului aservit este dator sa restituie despagubirea incasata, cu deducerea pagubei suferite inraport cu durata efectiva a dreptului de trecere.


32/117


32 | P a g e

2.1.6. Dreptul de trecere pentru utilitati

Proprietarul este obligat sa permita trecerea prin fondul sau a retelelor edilitare cedeservesc fonduri invecinate sau din aceeasi zona, de natura conductelor de apa, gaz sau alteleasemenea, a canalelor si a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, dupa caz, precum si a

oricaror alte instalatii sau materiale cu acelasi scop.Aceasta obligatie subzista numai pentru situatia in care trecerea prin alta parte ar fi

imposibila, periculoasa sau foarte costisitoare. In toate cazurile, proprietarul are dreptul la plataunei despagubiri juste. Daca este vorba despre utilitati noi, despagubirea trebuie sa fie siprealabila.

Cladirile, curtile si gradinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, daca eaare ca obiect conducte si canale subterane, in cazul in care acestea sunt utilitati noi.

De asemenea, proprietarul este obligat sa permita folosirea fondului sau pentru efectuareaunor lucrari necesare fondului invecinat, precum si accesul vecinului pe terenul sau pentru

taierea crengilor si culegerea fructelor, in schimbul unei despagubiri, daca este cazul.Proprietarul unui fond nu poate impiedica accesul altuia pentru a redobandi posesia unui

bun al sau, ajuns intamplator pe fondul respectiv, daca a fost instiintat in prealabil.

In toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justa despagubire pentruprejudiciile ocazionate de reintrarea in posesie, precum si pentru cele pe care bunul le-a cauzatfondului.

O noutate o constitute reglementarea starii de necesitate (art. 624 N.C.C.), care permitefolosirea sau chiar distrugerea unui bun al altuia, pentru a se apara pe sine ori pe altul de unpericol iminent. In aceasta situatie, proprietarul bunului folosit sau distrus are dreptul sa ceara o

despagubire, numai de la cel care a fost salvat. Proprietarul care a provocat sau a favorizataparitia pericolului nu poate cere nicio despagubire.

O precizare necesara cu privire la aceste din urma limite legale este facuta in noul Codcivil (art. 625), si anume, ca aceste ingradiri legale se completeaza cu reglementarile specialeprivind regimul juridic al anumitor bunuri cum ar fi de pilda, terenurile, constructiile de orice fel,padurile, bunurile din patrimoniul national cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precumsi altele asemenea.

2.2. Limite conventionale

Limitele conventionale sunt aduse dreptului de proprietate prin acte juridice prin caretitularul dreptului consimte la limitarea dreptului sau cu conditia ca, in acest fel, sa nu incalceordinea publica si bunele moravuri (art. 626 N.C.C.).

In cadrul limitelor conventionale, o noutate in reglementarea noului Cod civil o constituieclauza de inalienabilitate(art. 627). Astfel, prin conventie sau testament (act juridic unilateral)se poate interzice instrainarea unui bun, insa pentru o durata de cel mult 49 de ani, cu conditia saexiste un interes serios si legitim. Termenul incepe sa curga din momentul dobandirii bunului, iar


33/117


33 | P a g e

dobanditorul poate sa ceara autorizarea instantei pentru a putea dispune de bun in cazul in caremotivul care a determinat clauza de inalienabilitate nu mai exista ori un interes superiormotiveaza anularea clauzei.

Cat priveste nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulata intr-un contract, aceasta atragenulitatea intregului contract daca aceasta clauza a fost determinanta la incheierea contractului.

Clauza de inalienabilitate poate sa nu fie expres mentionata intr-o conventie in cazul incare se naste obligatia pentru dobanditorul bunului de a-i transmite unei persoane determinatesau determinabile, clauza de inalienabilitate fiind subinteleasa.

In mod special, alin. (5) al art. 627 N.C.C. precizeaza ca transmiterea bunului pe cale desuccesiune nu poate fi oprita prin stipularea inalienabilitatii.

Cat priveste opozabilitatea clauzei de inalienabilitate, aceasta clauza poate fi invocatanumai daca este valabila si este supusa formalitatilor de publicitate prevazute de lege. In situatiain care clauza de inalienabilitate este prevazuta intr-un contract cu titlu gratuit, clauza esteopozabila si creditorilor anterio

DREPT CIVIL - Drepturi Reale.

Documents

Transcript of DREPT CIVIL - Drepturi Reale.