DOEN WAT NODIG IS! · 15 Ondernemingsplan 2018-2022 | ‘Doen wat nodig is’ | Welbions...

Ondernemingsplan/

DOEN WAT NODIG IS!Met lef en creativiteit zoeken wij de grenzen op voor onze huurders in stad & dorp

2 Ondernemingsplan 2018-2022 | ‘Doen wat nodig is’ | Welbions

1/ Voorwoord 4

2/ De wereld om ons heen 6

3/ Dit is Welbions 9

4/ Hier gaan en staan we voor 12

5/ De rode draad in ons werk 14

6/ De groene draad in ons werk 16

7/ Kernopdracht 1. Wonen passend bij je portemonnee 19

8/ Kernopdracht 2. Wonen voor de toekomst 22

9/ Kernopdracht 3. Wonen waar je je prettig voelt 25

10/ Randvoorwaarde 1. Samen kom je verder 28

11/ Randvoorwaarde 2. Een financieel gezonde organisatie 30

12/ Randvoorwaarde 3. Een flexibele en vitale organisatie 33

13/ Hier staan we in 2022 36

Colofon 39

Inhoudsopgave

1/VOORWOORD


De afgelopen jaren zijn we als organisatie fors meebewogen met allerlei actuele ontwikkelingen in de wereld om ons heen. Ontwikkelingen die van invloed zijn op de rol die wij als woningcorporatie kunnen spelen. We hebben daarin heel duidelijk onze eigen grens aangegeven van wat wij vinden dat wij moeten doen voor onze huurders en de buurten en wijken in de gemeente Hengelo en Borne. Onze rol is veranderd, maar onze visie is helder en we zijn koersvast. We zoeken nu meer de samenwerking op met de marktpartijen en doen zo wat nodig is. Dit vraagt lef en creativiteit van onszelf.

Het grootste deel van onze huurders woont goed, is tevreden over Welbions en kan de maandelijkse huur op tijd betalen. Wij zorgen voor een goed onderhouden, betaalbare woning, voor nu en de toekomst en een buurt waar het prettig wonen is. Een kleiner deel van onze huurders behoeft extra aandacht van ons. Huurders die niet tijdig de huur kunnen betalen, overlast veroorzaken of moeite hebben met zelfstandig wonen. Deze groep wordt groter en dit vraagt iets van ons allemaal. Er is geen organisatie die gemiddeld zo vaak achter de voordeur komt dan een woningcorporatie. Deze positie nutten we uit door te signaleren en te verbinden. Samen met onze (zorg) partners vormen wij het vangnet voor deze groep.

Welbions is een corporatie die goed weet wat ze wil en waar ze voor staat. We staan er finan cieel goed voor en werken met betrokken medewerkers aan het realiseren van onze doelen. We realiseren ons dat de snelheid waarmee ontwikkelingen elkaar opvolgen, veel van ons blijft vragen. Dit behoeft flexibiliteit en vitaliteit van onze organisatie en van onze mensen. De komende jaren is dit een belangrijk speerpunt. Het is en blijft zaak om niet achterover te leunen, maar om mee te blijven bewegen en te blijven professionaliseren.

Wij doen de komende jaren ons ‘stinkende best’ om ‘noaber’ voor onze huurders in hun buurt te zijn. We doen wat nodig is voor onze huurders en kijken, als regels wringen, naar mogelijkheden om maatwerk te bieden. We noemen dit de ‘rode draad’ in ons werk. We voelen ons ook verantwoordelijk voor de wereld waarin we met elkaar samenleven. We investeren daarom in energiebesparing en, duurzaam bouwen en bedrijfsvoeren. We zien dit als de ‘groene draad’ in ons werk. De uitdaging is de komende jaren ook om onszelf en onze huurders bewust te maken van het belang van energiezuinig bouwen en wonen. Hoe mooi zou het zijn als we straks allemaal bij alles wat we doen, nadenken of en hoe het duurzamer kan!

Huurders, stakeholders en medewerkers hebben gesproken. Zij hebben bepaald waar Welbions de komende jaren voor moet staan en voor moet gaan. In dit ondernemingsplan hebben we deze visie zo helder en concreet mogelijk verwoord. Waarbij de kern is, dat we in de wijken en buurten van de gemeente Hengelo en Borne, blijven ‘doen wat nodig is!’

Wij wensen u veel leesplezier!

Harry Rupert Eric MarkvoortDirecteur/bestuurder (voorzitter) Directeur/bestuurder

2/DE WERELD OM ONS HEEN


Medewerkers van Welbions hebben de oren en ogen open voor huurders en stakeholders en de wereld om hen heen.

WE HOREN EN ZIEN IN ONZE WIJKEN EN BUURTENOnze huurders vertellen ons dat ze bezorgd zijn over het afnemen van de onderlinge solidariteit. Het ‘naoberschap’ wordt steeds minder. Ze delen hun zorg over het verdwijnen van de vertrouwde sfeer en het afnemen van tolerantie. En over het groeiend aantal eenzame ouderen. Achter 1 op de 3 voordeuren in Nederland woont nu al iemand alleen en 10% van de bewoners voelt zich ‘ernstig eenzaam’. Veranderingen in de organisatie van de zorg losten dit tot nu toe niet op en maken het soms zelfs meer zichtbaar.

We zien en horen in onze wijken en buurten dat het aantal mensen dat kan of wil helpen afneemt. “Hoe moet dat nou als we hier straks met alleen maar oude of kwetsbare mensen wonen en niemand meer helpt met het buiten zetten van het vuilnis?”

Steeds meer bewoners die voorheen in een instelling woonden, wonen tegenwoordig zelfstandig in onze wijken en buurten. Dit zijn mensen met psychische problemen, verslavingsproblematiek, een licht verstandelijke beperking of dementie. Ook ouderen die voorheen naar een verzorgingstehuis gingen, moeten langer zelfstandig thuis wonen. Deze ‘inclusieve samenleving’ heeft gevolgen voor de mensen zelf, voor hun omgeving en voor ons werk. Corporaties krijgen steeds vaker te maken met huurders met verward gedrag. Daar komt bij dat de groep mensen die financiële problemen heeft steeds groter wordt. We komen in ons werk dus steeds meer situaties tegen die door uiteenlopende oorzaken schrijnend zijn. Dat raakt ons. ‘Wat kunnen en mogen we doen?’ is een vraag die ons drijft.

WE LEZEN IN DE WETCorporaties zijn meer aan wet en regelgeving gebonden. Ze moeten zich concentreren op hun kerntaak: goed en betaalbaar wonen leveren voor mensen met een laag inkomen. Veel meer mogen we eigenlijk niet! Gemeenten en huurdersorganisatie kunnen meer dan vroeger invloed uitoefenen op het beleid van de corporatie. Een nieuwe Autoriteit Woningcorporaties houdt volkshuisvestelijk en financieel toezicht op de woningsector. De landelijke politiek heeft de afgelopen jaren laten zien dat zij de sociale huursector wil verkleinen. We zijn benieuwd hoe zich dit de komende jaren ontwikkelt.


WE LEZEN OVER MARKTONTWIKKELINGDe totale woningvoorraad in de regio Twente kan zoals het er nu naar uit ziet de komende jaren nog niet krimpen. Oorzaak hiervan is het toenemende aantal één en tweepersoons huishoudens, de zogenoemde gezinsverdunning. We lezen wel dat vanaf 2025 het aantal mensen dat aangewezen is op een sociale huurwoning minder wordt en het aantal senioren dat een sociale huurwoning zoekt, daalt. Dat dwingt ons tot keuzes in ons investeren. We moeten een goede balans vinden tussen de actuele woningbehoefte en die van de generaties na ons. We kunnen ons geld maar één keer uitgeven.

De vraag naar koopwoningen neemt na de crisis weer toe en de arbeidsmarkt herstelt. Strengere hypotheekregels en beperkte hypotheekrenteaftrek maken het echter voor starters lastiger een koopwoning te kopen. We zien dat na de crisis de prijzen in de bouwsector weer stijgen. Dit is van grote invloed bij onze inkoop en aanbestedingstrajecten.

WE VOLGEN TECHNOLOGISCHE ONTWIKKELINGENAutomatisering en robotisering maken een steeds belangrijker deel uit van ons leven. Dit heeft hoe dan ook gevolgen voor onze dienstverlening, de uitvoering van ons werk en het contact met onze huurders. WE WETEN ALLEMAALDe wereld om ons heen is natuurlijk ook de aarde waarop wij en onze (klein)kinderen leven. Onze aarde heeft groeiende milieu en klimaatproblemen. Welbions maakt daarom keuzes die ook in het belang zijn van generaties na ons. Niets doen is geen optie!

Deze wereld om ons heen, de mening van onze huurders, samenwerkingspartners en medewerkers hebben onze koers voor de komende jaren bepaald. In dit ondernemingsplan leest u onze belangrijkste uitgangspunten en opdrachten waar we ons de komende jaren hard voor maken.

3/DIT ISWELBIONS


Welbions is de enige woningcorporatie van en voor de gemeente Hengelo en Borne. 1 op de 4 bewoners woont in een woning van Welbions. Woningzoekenden en huurders zijn op ons aangewezen. Van deze positie zijn we ons bewust. Wij willen dat onze huurders ons waarderen als betrokken mensen waar je van op aan kunt. Een noaber voor jou en je buurt! We staan voor en naast onze huurders in onze wijken en knokken voor voldoende betaalbare woningen voor onze doelgroep!

Iedereen heeft recht op een goede woning waarin je je prettig en thuis voelt, in een buurt die schoon, heel en veilig is. Welbions is er om dit mogelijk te maken voor mensen met een lager inkomen. Samen met huurders en onze samenwerkingspartners werken we aan gemengde en vitale buurten en wijken.

Missie

Aantal medewerkers: 146 (133,2 fte)

Aantal huurwoningen: 14.648

Onze huurders wonen in: Gemeente Hengelo en gemeente Borne

Huurdersbelangenvereniging Ookbions

Aantal bewonerscommissies 65

Samenwerkingspartners > 300

Bron: jaarrekening 2016


ONZE DOELGROEPMensen met een lager inkomen (< € 36.798 peildatum 2018) kunnen op ons rekenen. We sluiten onze deur ook niet voor mensen met een middeninkomen. Van die groep hebben met name de gezinnen met een inkomen tussen de € 36.798 en € 45.000 onze aandacht. Zij vissen vaak achter het net als het om toeslagen gaat. Hierdoor is juist deze groep in verhouding veel geld kwijt aan wonen. Voor het verhuren aan deze groep, zijn wij gebonden aan wet en regelgeving. We zoeken, binnen de wet en regelgeving, wel de grenzen op om deze groep ook een betaalbare woning te kunnen bieden.

Binnen onze doelgroep hebben we speciaal aandacht voor mensen die kwetsbaar zijn en niet op eigen kracht een woning kunnen vinden of moeite hebben om zelfstandig te wonen.

Mensen met hogere inkomens (> € 45.000) zijn niet onze eerste zorg, zij vinden hun woning zelfstandig op de woningmarkt. We bieden op die markt soms wel duurdere huur en koopwoningen aan omdat dit een bijdrage levert aan de vitaliteit van een wijk. Dit doen we bij voorkeur in samenwerking met marktpartijen.

4/HIER STAAN EN GAAN WE VOOR


Onze huurders, stakeholders en medewerkers hebben gesproken. Zij vertelden ons waar wij de komende jaren onze tijd en ons geld aan moeten besteden. Onze vertaling daarvan geven we hieronder in één overzicht weer. Hoe wij hier verder vorm en invulling aan geven, leest u in de volgende pagina’s van dit ondernemingsplan.

WONEN PASSEND BIJ JE PORTEMONNEE

WONEN WAARJE JE PRETTIGVOELT

WONENVOOR DETOEKOMST

EEN FINANCIËEL GEZONDE ORGANISATIE

EEN FLEXIBELE EN VITALE ORGANISATIE

SAMEN KOM JE VERDER

Drie kernopdrachten

Drie randvoorwaarden

DIENSTVERLENING VANUIT ONS HART EN ONS HOOFD

WERKEN AAN EEN DUURZAME WONING EN WIJK

5/DE RODE DRAAD IN ONS WERK

Ondernemingsplan 2018-2022 | ‘Doen wat nodig is’ | Welbions15

Dienstverlening vanuit ons hart & ons hoofd

De rode draad in ons werk is vanuit passie voor en betrokkenheid bij onze huurders en onze wijken en buurten, doen wat nodig is. Dit waarmaken is niet altijd even gemakkelijk omdat (spel) regels en procedures ons soms in de weg staan. Medewerkers van Welbions zoeken de grenzen op van wat kan en nodig is. Soms zeggen zij ook helder ‘nee’. Dat kunnen en willen we altijd goed uitleggen. Niet vanuit verdediging maar vanuit een visie waarom we voor iets gekozen hebben. We staan voor onze keuzes en zijn daarin transparant!

In gesprek met huurders en woningzoekenden (de klant) bedenken we ons goed welke wereld er achter een vraag zit die we horen. Dit om onze klanten zo goed en volledig mogelijk te kunnen helpen. Daarbij laten we ons leiden door ons hart en blijven ons hoofd gebruiken. We realiseren ons dat bepaalde keuzes die wij maken niet door iedereen begrepen en/of geaccepteerd worden.

We staan dichtbij onze huurders en zijn aanwezig in wijken en buurten. We vinden het belangrijk onze klanten snel, duidelijk en eenduidig antwoord te geven. De klant staat bij ons op 1. Digitaal waar het kan en persoonlijk waar het nodig is. We werken wijkgericht waardoor we voor huurders benaderbaar en herkenbaar zijn. We hebben in ons werk te maken met verschillende klantgroepen. We blijven investeren in het leren kennen van deze doelgroepen om hen optimaal van dienst te kunnen zijn.

DAT BETEKENT:• We nodigen klanten uit ons mee te nemen in hun ervaringen met ons. • We zetten klantpanels in als dat nodig of waardevol is.• We schrijven een heldere, integrale visie op klantdienstverlening• We meten en beoordelen continu of ons gedrag en dienstverlening past bij wat onze klanten

verwachten en zetten zo nodig in op het verbeteren hiervan.• We proberen klachten te voorkomen en daarnaast verbeteren we onze procedure rondom

klachtafhandeling.

• Wij werken volgens afspraak is afspraak;• Wij hebben respect voor elke klant;• Wij luisteren naar u;• Wij hebben tijd voor u;• Wij nemen uw vraag serieus en u krijgt een duidelijk antwoord;• Wij zetten ons graag voor u in.

De leidende principes in onze dienstverlening:

6/DE GROENE DRAAD IN ONS WERK


Werken aan een duurzame woning en wijk

De groene draad in ons werk is dat we bij alles wat we doen, nadenken of en hoe er een bijdrage geleverd kan en moet worden aan het verduurzamen van ons woningbezit en de wijken waarin onze woningen staan. Dit begint bij het erkennen van de urgentie en noodzaak door onszelf en onze huurders. Naast interne bewustwording, spannen we ons in om huurders te laten zien dat je door duurzaam gedrag niet alleen je woonlasten kan verlagen maar ook een steentje bijdraagt aan een leefbare woonomgeving, nu en in de toekomst.

Als woningcorporatie met veel woningen en gebouwen hebben we een grote impact op het verbruik van energie en materialen en ook op de CO2uitstoot. Door duurzaam bouwen, onderhouden en bedrijfsvoeren dragen we eraan bij dat Hengelo en Borne ook in de toekomst leefbaar zijn. Dit doen we veelal door financieel te investeren, maar faciliteren soms ook op andere manieren initiatieven van partners of bewoners.

Dit alles is echt een grote opgave voor Welbions. Het energieakkoord en de ambities van de gemeenten geven ons mede richtlijnen en doelen om hier de komende jaren aan te werken. De komende jaren moeten we vooral ‘doen’. Dit betekent dat we soms voor oplossingen gaan, die door de tijd worden ingehaald. We gaan voor de beste keuze, met de kennis en techniek, op dat moment. We evalueren en leren van onze ervaringen in (pilot) projecten. Op basis van resultaten en de impact op onze huurders, maken we verdere keuzes.


• We gaan voor een CO2neutraal woningbezit in 2050.• We zetten in op energiebesparing (waarbij de kosten en baten in

verhouding moeten zijn) en vanaf 2020 energie neutrale nieuwbouw (Bijna Energie Neutrale Gebouwen in 2018/ 2019).

• We veranderen bestaand woningbezit bij levensduurverlenging minimaal naar EnergieIndex (EI) < 1,40).

• We investeren in zonnepanelen en ledverlichting.• We houden woonlasten voor bewoners bij investeringen in duurzaamheid

minimaal gelijk maar bij voorkeur lager dan de huidige woonlasten.• We zetten de komende jaren waar mogelijk gasgestookte collectieve

blokverwarmingen om naar bij voorkeur duurzame hernieuwbare energieopwekking.

• We kopen groene energie in. • De totale verduurzamingsopgave past binnen de financiële kaders van de

overheid en binnen ons eigen financieel beleid.

De leidende principes in onze duurzaamheidsopgave:

DAT BETEKENT:• We werken volgens leidende principes aan duurzaamheid die we

na doorrekening ook prioriteren. • We zetten acties op om onszelf en onze huurders bewuster te maken

van de urgentie en noodzaak van duurzaamheid. • We volgen nieuwe ontwikkelingen snel en verantwoord. • We vertellen onze huurders hoe zij het beste kunnen omgegaan met de installaties

in de woning zodat er optimaal wordt bijgedragen aan duurzaam wonen.

7/KERNOPDRACHT 1

WONEN PASSEND BIJ JE PORTEMONNEE


Hier gaan we voor!

Betaalbaar wonen garanderen, dat is en blijft onze kerntaak. We zien dit als een gezamenlijke verantwoordelijkheid van huurders, corporatie en overheid. We werken samen met onze partners om het risico dat huurders betalingsproblemen krijgen, te verkleinen. Betaalbare woningen zijn schaars, we moeten ze dus eerlijk verdelen. ‘Nee’ zeggen tegen mensen die te veel verdienen of te weinig voor een woning naar wens, hoort bij ons werk. Dat vinden we lastig en niet leuk, maar het moet.

SOCIALE WONINGVOORRAAD OP PEILWe houden de sociale woningvoorraad de komende jaren op peil. Dit doen we door ons ingezette huurbeleid, levensduur verlengende ingrepen en door te slopen en nieuw te bouwen waar dat nodig is. We houden elke drie jaar een onderzoek naar de behoefte aan sociale huurwoningen in Hengelo en Borne. We werken met een huurbeleid dat recht doet aan de verhouding tussen de prijs en de kwaliteit van een woning. In 2017 pasten we ons huurbeleid aan omdat de beschikbaarheid van voldoende woningen per huurprijsklasse volgens ons belangrijk is.

KLEINERE PORTEMONNEE, LAGERE HUURPRIJSWelbions vindt dat mensen moeten kunnen wonen waar ze willen wonen. We vinden dat je meer huur kunt betalen als je meer verdient. De sterkste schouders mogen de zwaarste lasten dragen. De overheid verplicht ons om woningen passend toe te wijzen. Dit betekent dat de hoogte van het inkomen en de huishoudgrootte bepalen waar je wonen mag. Welbions vindt dat kwetsbaar, het leidt tot het bundelen van mensen met een zelfde inkomen in dezelfde soort woningen. Wij staan en gaan voor vitale en gemengde wijken. Daarom kiezen wij ervoor om in een deel van ons bezit een flexibele huur te vragen. Verdien je minder, dan betaal je minder en verlagen wij (tijdelijk) de huur. Flexibel huren is een goed instrument om woningen betaalbaar te houden en om verschillende bewoners te laten (samen) wonen in één wijk.

WIJ MAKEN ONS ZORGEN OVER DE TOENAME VAN SCHULDENHet aanbieden van voldoende betaalbare woningen is niet voldoende. Een groeiend aantal huurders heeft moeite om elke maand de huur en de meest basale kosten van levensonderhoud te betalen. Hier maken we ons zorgen over. ‘Zelfredzaamheid’ en ‘eigen verantwoordelijkheid’ zijn geen toverwoorden. Mensen die financieel in de problemen raken, redden het vaak niet zonder hulp! Ook omdat het hebben van schulden een groot effect heeft op iemands gezondheid, het welbevinden en de sociale relaties van mensen. We besteden daarom extra aandacht aan groepen met een hoger betaalrisico. Dit zijn alleenstaande mannen tussen de 20 en 30 jaar oud, alleenstaande moeders en gezinnen met een middeninkomen. Deze laatste groep vist vaak achter het net als het om toeslagen gaat waardoor juist deze gezinnen in verhouding veel geld kwijt zijn aan wonen.

SAMEN ER OP TIJD BIJ ZIJNBetaalbaarheid is een gezamenlijke opgave voor overheid, corporatie en huurders. Samenwerken met gemeente, partners rondom schuldhulpverlening en het sociale netwerk van de huurder is noodzakelijk voor een lange termijn oplossing. Welbions signaleert, verbindt en ondersteunt waar dat nodig en waardevol is. Ons doel is een huurder die weer in zijn of haar kracht komt en de regie over zijn of haar leven terugpakt.


Op het moment dat huurders schulden hebben, staan we eigenlijk al éénnul achter. Daarom gaan we de komende jaren ook juist preventief te werk om schulden te voorkomen. Wij zorgen voor goede voorlichting aan (nieuwe) huurders en verwijzen huurders tijdig door naar onze partners in de schuldhulpverlening. Hier hebben we onze partners hard voor nodig!

DOEN WAT NODIG ISNederland kenmerkt zich door een complexiteit aan regels en ingewikkelde systemen. Juist de kwetsbare groep heeft de meeste moeite zich hierin een weg te vinden. Hierdoor ontwikkelen kleine betalingsachterstanden gemakkelijk door tot een serieuze schuld. Deze groep nemen we aan de hand en begeleiden we naar de juiste partners. Opdracht aan onszelf en aan onze partners is om te werken met korte lijnen, zo min mogelijk verschillende contactpersonen en heldere en begrijpelijke communicatie. Als regels en procedures ons in bijzondere situaties in de weg staan, zoeken wij de grenzen op. Dat doen we bijvoorbeeld door huurders te begeleiden naar een goedkopere woning, huurschuld deels te bevriezen of bij uitzondering door het verlagen van de huur en/of woonlasten. Daarbij staan we voor onze keuzes en kunnen die goed en helder uitleggen.

DAT BETEKENT:• We houden de komende jaren onze sociale woningvoorraad op peil.• We sturen op voldoende betaalbare woningen voor jongeren < 23 jaar. • We onderzoeken welke woonconcepten antwoord kunnen geven op betaalbaarheids

vraagstukken. • We geven in onze vrije sector verhuur voorrang aan gezinnen met een middeninkomen

tussen de € 41.056 en € 45.000 (prijspeil 2018). Daarnaast benutten we voor zover het nodig is de 10% vrije toewijzingsruimte (bij verhuur van sociale sector woningen) ook voor deze doelgroep.

• We maken kwantitatieve afspraken met onze partners om huurachterstanden terug te dringen.

• We zetten preventief acties uit voor huurders die het lastig hebben maar (nog) niet in de schulden zitten.

8/KERNOPDRACHT 2

WONEN VOOR DE TOEKOMST


Bij het onderhoud van onze woningen houden we zoveel mogelijk rekening met de wensen van de huurders van nu en van de toekomst. In ons woontevredenheidsonderzoek lezen we dat onze huurders betaalbare, energiezuinige en goed onderhouden woningen willen. Dat is waar we in investeren.

Al onze woningen moeten voldoen aan de door ons vastgestelde basiskwaliteit. Dit doen we door onze woningen te verbeteren door onderhoud, duurzaamheidsmaatregelen, levensduurverlenging en nieuwbouw. Naast het onderhouden van onze woningen, ontwikkelt Welbions ook kleinere nieuwbouwprojecten. Daarbij worden sociale woningen gerealiseerd op eigen grondposities. Als het voor de vitaliteit van een wijk nodig is om nietsociaal vastgoed (in het nietdaeb segment) te bouwen, werken we bij voorkeur samen met marktpartijen (ontwikkelaars en beleggers). Wanneer de markt het laat afweten, zoeken wij door lef en creativiteit de grenzen op van onze mogelijkheden en doen we wat nodig is.

EÉN BASISKWALITEITBij het uitvoeren van een reparatie (dagelijks onderhoud), bij het opleveren van een woning voor een nieuwe huurder (mutatieonderhoud) en bij het uitvoeren van planmatig en groot onderhoud is de basiskwaliteit ons uitgangspunt. We gebruiken zoveel mogelijk dezelfde en waar mogelijk duurzame materialen. Hierdoor kunnen we reparaties snel, efficiënt en duurzaam uitvoeren. We kiezen daarbij niet zomaar voor de goedkoopste oplossing, maar laten ons leiden door duurzaamheid en kwaliteit. Naast de basiskwaliteit van de woning, hebben ook de sociale aspecten van de woning onze aandacht. We weten dat geluidsoverlast en sociale veiligheid veel invloed hebben op de tevredenheid over het wonen.

VERSPILLING EN OVERLAST VOORKOMENBij het onderhouden van onze woningen werken we vanuit het principe ‘in één keer goed’. Zo voorkomen we verspilling van tijd en materiaal en onnodige overlast voor onze huurders. Dit kan betekenen dat we soms even niets doen in afwachting van een onderhoudsproject dat gepland staat. Dit leggen we altijd goed en tijdig uit aan de huurder.

SAMEN MET BEWONERSBij elk groot onderhoud project vormen we een klankbordgroep van huurders. Deze groep bespreekt de wensen van de huurders en denkt met ons mee bij het maken van de plannen. Soms kunnen we onze woningen aanpassen terwijl deze leeg zijn na een verhuizing. In veel gevallen moeten we kiezen voor een verbouwing terwijl de huurder er woont. Huurders krijgen in een korte periode te maken met een flinke overlast. Daarna kunnen ze weer jaren tevreden wonen! Persoonlijk contact, goede communicatie en informatie, herkenbare aanspreekpunten, een gedegen planning en het bieden van tijdelijke oplossingen zoals logeerwoningen zijn dan essentieel. Doen wat je zegt en zeggen wat je doet, is daarbij uitgangspunt! Dit betekent dat we hoge eisen stellen aan onze aannemers en nauw moeten samenwerken.

EEN DUURZAME EN TOEKOMSTBESTENDIGE WONING EN WIJKGroen is vooral doen! Daarom zetten we bij woningonderhoud en nieuwbouw hoog in op energiebesparing en energie neutrale nieuwbouw. Ook het omzetten van gasgestookte collectieve verwarming naar duurzame energieopwekking heeft onze aandacht. Woonlasten moeten bij voorkeur omlaag, maar mogen zeker niet omhoog!


EEN LEEFBARE EN LEVENDIGE STAD & DORPWelbions sluit graag aan bij de toekomstvisie ‘Mijn Borne 2030’. Hierin hebben bewoners en bestuurders uitgesproken hoe Borne er in 2030 uit moet komen te zien. Een aantrekkelijke binnenstad houdt onze woningen ook in de toekomst verhuurbaar. Op plekken waar detailhandel geen toekomst meer heeft of op open plekken, moeten we door lef, creativiteit en door goed samen te werken, wonen in de binnenstad stimuleren. De gemeente is regisseur en Welbions levert graag een bijdrage.

Onze (grote) herstructureringsopgaven zijn voorbij. Welbions kijkt steeds meer op kleinschalig niveau. Wat past goed bij het aanbod in de wijk of buurt. Daarbij is een goede balans tussen verkoop, sloop en nieuwbouw het uitgangspunt.

FINANCIEEL EN MAATSCHAPPELIJK RENDEMENTOnze woningen vormen een vastgoedportefeuille met veel impact in Hengelo, Borne en omgeving. Een deel van die impact is maatschappelijk, we bieden mensen met een laag inkomen en kwetsbare doelgroepen onderdak. Een ander deel van die impact is financieel, onze vastgoedportefeuille vertegenwoordigt een waarde die ‘zijn geld moet opbrengen’. Als we teveel maatschappelijk bestemd geld uitgeven, kunnen we in de toekomst namelijk niet meer doen wat nodig is. We zoeken constant de balans tussen maatschappelijk en financieel rendement en bespreken dit met gemeente, stakeholders en huurders. De komende jaren proberen we onze omgeving bij dit ‘assetmanagement’ te betrekken.

DAT BETEKENT:• We werken binnen onze organisatie volgens een integraal onderhoudsbeleid waarbij de

vastgestelde basiskwaliteit het uitgangspunt is.• We voeren reparaties snel en efficiënt uit, zoveel mogelijk de eerste keer ‘in één keer goed’. • We gaan voor een veilig woningbezit.• We hanteren bij nieuwbouw en renovatie ook kwaliteitseisen voor de woonomgeving

waaronder de afscheiding tussen de eigen tuin en de openbare ruimte. • We bouwen vanaf 2019 onze eengezinswoningen energieneutraal. De hoogbouw wordt

BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) gebouwd waarbij we de ambitie hebben ook deze nieuwbouw door te ontwikkelen naar energieneutraal.

• We onderzoeken woonconcepten voor specifieke doelgroepen zoals prikkelarm wonen, wonen voor huurders met extreem overlast gevend gedrag, wonen met jong en oud, mantelzorg.

• We actualiseren driejaarlijks ons portfoliobeleid (omvang en samenstelling van onze woningen) op basis van marktonderzoek naar de beschikbaarheid en betaalbaarheid in de gemeente Hengelo en Borne.

• We zetten assetmanagement in om keuzes die we maken nog beter af te stemmen op ons portfoliobeleid. Daarbij sturen we zowel op maatschappelijk als financieel rendement.

9/KERNOPDRACHT 3

WONEN WAAR JE JE PRETTIG VOELT


We werken samen met onze partners aan vitale wijken in Hengelo, Borne en omgeving. Vitale wijken bestaan uit een mix van verschillende soorten woningen en bewoners. Het is er schoon, heel en veilig. Dat betekent dat wij investeren in de uitstraling van onze woningen maar ook zeker in een omgeving waarin bewoners prettig kunnen (samen) wonen en zich thuis voelen. Wat een woning, straat, buurt of wijk leefbaar maakt, verschilt. Belangrijker nog is dat de verschillende bewoners er op hun eigen manier prettig samen leven. Dit bepaalt onze aanpak in buurten en wijken.

DOEN WAT NODIG IS VOOR BEWONERSWe zien een toename van de complexiteit van onze samenleving. Verschillen worden groter en de kwetsbaarheid van mensen neemt toe. Niet voor iedereen zijn ‘zelfredzaamheid’ en ‘eigen verantwoordelijkheid’ toverwoorden. Wij vinden dat onze verantwoordelijkheid verder gaat dan de kerntaak ‘schoon, heel en veilig’ vanuit de Woningwet. Afhankelijk van de vitaliteit van een buurt kijken wij samen met onze partners wat een buurt of wijk nodig heeft. Dat kan betekenen dat in de ene buurt meer wijkcoaches en wijkbeheerders werken dan in de andere. Ook in onze woonruimteverdeling maken we soms keuzes op basis van wat een buurt of complex ‘aan kan’. Voor onze kwetsbare huurders werken we met een Woonplan. Dit is een contract waarin Welbions en de huurder met elkaar afspreken dat zij worden begeleid door een zorgpartner. Op deze manier weten wij dat deze huurder de juiste begeleiding krijgt zodat eventuele overlast voor de buurt wordt voorkomen. In noodzakelijke gevallen ontbinden we huurcontracten van overlastgevers om te zorgen dat andere huurders prettig kunnen wonen.

DE DRUK OP DE VITALITEIT VAN DE WIJKEN NEEMT TOEIn onze buurten en wijken wonen verschillende mensen samen in een ‘inclusieve samenleving’. We bieden woonruimte aan mensen met een lager inkomen én aan kwetsbare mensen die soms moeite hebben met zelfstandig wonen. Dat is gemakkelijk geschreven, maar dit leidt tot extra druk op de vitaliteit van de wijken en op ons! De veranderingen in de zorg, leiden (nog) niet tot minder zorg over deze huurders in onze wijken. We zien huurders tussen wal en schip vallen doordat ze niet langer de(zelfde) hulp krijgen als vroeger. Het is te optimistisch gedacht dat buren of buurtgenoten deze zorg overnemen. Voor deze kwetsbare groep wil Welbions samen met haar partners het vangnet vormen.

SIGNALEREN EN VERBINDENWe werken samen met partners in de wijken om het vangnet van wonen, zorg en begeleiding goed te organiseren. Welbions heeft met wijkcoaches, wijkbeheerders, onderhoudsmonteurs en andere collega’s ‘ogen en oren’ in de wijk. We lopen en werken in wijken en komen bij onze huurders over de vloer. We weten wat er speelt. We zien het als onze taak om wat we signaleren, te delen met onze maatschappelijke partners. Waar nodig dragen we ‘warm’ informatie over en volgen we het handelen van onze partners.


ELKAAR ONTMOETEN BLIJFT BELANGRIJKWe horen juist van ouderen en kwetsbare mensen dat eenzaamheid een probleem is. Juist voor hen is en blijft het ontmoeten van elkaar belangrijk. Samen met zorgpartners en gemeenten maken we dit mogelijk waar het nodig is. Dit is een gezamenlijke taak. Dit betekent dat wij de ontmoetingsruimtes in onze wooncomplexen maatschappelijk inzetten om ontmoeten te stimuleren en zorg en welzijnsdiensten dicht bij onze huurders te organiseren. Dit doen wij op plekken waar dat nodig is voor een buurt of wijk. Ontmoeting faciliteren we ook op andere manieren. Denk aan een bankje in de buurt, tijdens spreekuren op onze wijkkantoren en tijdens bewonersactiviteiten zoals Doedagen.

ACTIEVE BEWONERS STIMULEREN EN WAARDERENActieve bewoners helpen een buurt vitaal en goed te houden. Het is lastig om deze actieve bewoners te vinden. Wij stimuleren en faciliteren bewoners om een actieve bijdrage te leveren aan hun buurt. Soms heel klein en soms wat groter. We waarderen en belonen de inzet van onze huurders.

IETS VOOR ELKAAR BETEKENENWe zien steeds vaker dat onze huurders niet meer in staat zijn om hun tuin of directe woonomgeving goed te onderhouden. Ook zien we dat (oudere) huurders vereenzamen. We denken mee met initiatieven waarin huurders elkaar kunnen helpen. Denk aan het onderhouden van andermans tuin, doen van boodschappen voor een oudere buurman, een kop koffie drinken met een eenzame buurvrouw en het aannemen van pakketjes voor een iemand die overdag niet thuis is. We zoeken daarin altijd de samenwerking met lokale buurtbedrijven, comakers en onze partners en verbinden hen ook onderling.

DAT BETEKENT:• We maken samen met gemeenten en partners meetbare afspraken over de vitaliteit

(buurtanalyses) van wijken. • We blijven investeren in het opleiden van medewerkers in het herkennen van psychische

problemen en dementie en hoe met deze doelgroepen om te gaan en te communiceren.• We zoeken samen met onze partners naar oplossingen om woonoverlast te voorkomen of te

beperken. • We maken een plan om het toenemende aantal vervuilde woningen en tuinen aan te pakken.• Onze wijkbeheerders zijn vooral lopend of op de fiets aanwezig in onze buurten en maken

contact. Zij zijn daar waar onze huurders zijn. Niet alleen fysiek, maar ook online (Facebook, Twitter, WhatsApp).

• We organiseren samen met comakers en partners minimaal één keer per jaar een Doedag in onze wijken.

• We gaan met (oudere) huurders in gesprek of de woning waarin zij wonen nog passend is. Bij voorkeur doen we dit bij groot onderhoudsprojecten of andere projecten waar we al achter de voordeur komen.

10/RANDVOORWAARDE 1

SAMEN KOM JE VERDER


Zo maken we het waar!

Het belang van onze huurders, nu en in de toekomst staat voorop. We ervaren dat je samen verder komt dan alleen. Daarom werken we als maatschappelijke organisatie samen met huurders, stakeholders, comakers en andere woningcorporaties met wie we onze ambities kunnen waarmaken. Dat doet een ieder vanuit zijn eigen expertise, rol en verantwoordelijkheid.

Samenwerken met gemeenten en huurdersorganisatie OokbionsWe werken prettig samen met huurdersorganisatie Ookbions, de gemeente Hengelo en de gemeente Borne. We maken afspraken over welke prestaties we van elkaar verwachten. We weten elkaar vaker en op het juiste moment te vinden. Los van de verplichting vanuit de Woningwet loont dit samenwerken daadwerkelijk en bouwen we dit steeds verder uit.

MEEDENKEN EN MEEPRATENWelbions werkt samen en is continu in gesprek met haar omgeving. We luisteren naar onze huurders en partners en staan open voor verbetering van ons beleid en ons handelen. We halen per thema wensen, behoeften en meningen op en verantwoorden wat we daarmee doen. We verliezen daarbij nooit onze lange termijnstrategie en onze toekomstige huurder uit het oog.

DAT BETEKENT: • We werken nauw samen met huurdersorganisatie Ookbions, gemeenten en onze partners in

wijken en buurten.• We gebruiken moderne middelen om de mening van de klant en stakeholders op te halen.• We bundelen onze kennis en verstevigen de kracht daarvan samen met 14 andere Twentse

corporaties binnen WoON. Hiermee benutten we alle kansen en mogelijkheden die voortkomen uit regionale samenwerking.

• We delen kennis en werken waar mogelijk samen met de woningcorporaties in onze directe omgeving. Vanuit het idee ‘Samen Slimmer’ is de basis voor het delen van kennis en het samenwerken gelegd met woningcorporaties Domijn en De Woonplaats uit Enschede.

• Van het principe ‘Social return on investment’ werken we intensief samen met onze comakers en stimuleren hen een actieve bijdrage te leveren aan onze maatschappelijke doelstellingen.

11/RANDVOORWAARDE 2

EEN FINANCIEEL GEZONDE ORGANISATIE


ONZE PORTEMONNEE

DOELMATIG EN EFFICIËNTOnze huurders en stakeholders verdienen een organisatie die doelmatig en efficiënt omgaat met geld en tijd. We willen wonen nu en later betaalbaar houden en draaien dus ieder dubbeltje om! Tegelijkertijd mogen onze huurders en stakeholders verwachten dat we in staat zijn flexibel te reageren op ontwikkelingen. We reorganiseerden daarom fors en ingrijpend tot een solide, financieel gezonde organisatie die maatschappelijke geld optimaal inzet. We verantwoorden ons daarover aan alle stakeholders, inclusief onze huurders.

We zetten onze beschikbare middelen de komende jaren optimaal in. Daarbij calculeren we een aantal risico’s in zodat we niet bij iedere tegenvaller of beleidswijziging onze ambities moeten bijstellen. We tonen lef door niet alles aan de voorkant af te dekken omdat dat er toe kan leiden dat we onze ambities minder snel of niet kunnen realiseren.

We dienen als corporatie een maatschappelijk doel en doen ons werk niet vanuit een winstoogmerk. Onze keuzes zijn dus niet altijd gebaseerd op winst en marktoverwegingen. Maar onze portemonnee moet ook in de toekomst gevuld blijven zodat we kunnen doen wat nodig is. Het is dus zaak om niet achterover te leunen. We verankeren, doorleven en sturen daarom op verder bedrijfsmatig professionaliseren. Dit geldt bijvoorbeeld voor ons risico informatie, proces en assetmanagement.

INFORMATIEMANAGEMENTWaar het wenselijk en mogelijk is willen we dat de huurders zoveel mogelijk zaken zelf kunnen regelen. Ook willen wij onze processen digitaal ondersteunen, zodat medewerkers de taken efficiënt kunnen uitvoeren en zij altijd en overal over de juiste informatie beschikken. Ook als ze bij de huurders thuis zijn. De komende jaren gaan we onze data optimaal gebruiken zodat we een actiever beleid kunnen voeren, onze beslissingen beter kunnen onderbouwen en meer kunnen sturen op onze resultaten. In mei 2018 voldoen wij aan de algemene verordening gegevensbescherming.

Eigen vermogen € 878.079.000

Langlopende leningen € 524.144.000

Schuld per woning € 37.800

Operationele kasstroom € 19.586.000

ICR 1,91

Loan to Value 38,2%

Solvabiliteit 60,4%

Bron: jaarrekening 2016


GOVERNANCEHuurders en stakeholders moeten erop kunnen rekenen dat Welbions goed bestuurd wordt. Zij mogen ons hierop aanspreken én wij leggen actief verantwoording af. Niet omdat het moet, maar omdat wij het belangrijk vinden open en transparant te zijn! We werken met een professioneel bestuur en management en professionele medewerkers. Een duidelijke integriteitscode en toegankelijke klokkenluidersregeling dagen uit om elkaar aan te spreken én de organisatie goed te houden. Het interne toezicht is georganiseerd vanuit een betrokken Raad van Commissarissen, die op professionele wijze invulling geeft aan haar rol. We onderschrijven de Aedescode en de daaraan verbonden Governancecode Woningcorporaties.

DAT BETEKENT:• Wij voldoen aan de wettelijke toetsingskader (AW en WSW) en willen de ruimte houden om

zelf aan zet te blijven.• We vergroten de voorspelbaarheid van onze bedrijfsvoering. Hierdoor kunnen we onze

financiële mogelijkheden maximaal benutten voor maatschappelijke doeleinden. • We zetten assetmanagement in als instrument om ons maatschappelijk en financieel

rendement nog beter inzichtelijk te maken en hierop te sturen.• We volgen de ontwikkelingen op het gebied van digitalisering, ‘big data’ en wetgeving

rondom privacy en vertalen dit in ons beleid.

12/RANDVOORWAARDE 3

EEN FLEXIBELE EN VITALE ORGANISATIE


Wij zijn betrokken bij onze huurders, onze stakeholders en bij elkaar en geloven in samenwerken. We werken vanuit ons hart en met ons hoofd (met passie en zakelijkheid). We denken verder en zien kansen. Medewerkers tonen lef, nemen initiatief en delen naast ‘werkplezier’ de volgende waarden:

We zijn Betrokken en werken met passie met elkaar voor onze klant.We blijven Realistisch en gebruiken ons gezonde verstand in ons werk.We zijn Ondernemend, tonen lef en nemen verantwoordelijkheid voor onszelf en onze klant.We doen ons werk Samen met elkaar, onze partners en de klanten omdat je samen écht verder komt!

WELBIONS HEEFT EEN LANGE EN DYNAMISCHE GESCHIEDENISEen geschiedenis van mensen, culturen en structuren die ertoe heeft geleid dat we er nu staan als één krachtige woningcorporatie voor Hengelo, Borne en omgeving. Daar zijn we trots op. Deze geschiedenis betekent ook dat we met elkaar veel hebben meegemaakt. Mooie, goede tijden maar ook zware en vervelende tijden. Ook dat kenmerkt onze mensen en hoort bij ons. Als organisatie en als werkgever zijn we ons hiervan bewust en hebben daar oog voor.

ZELFREGIE EN REGELRUIMTE VOOR MEDEWERKERSWe willen doen wat nodig is voor onze klanten en onze wijken. We verwachten dat onze medewerkers in staat zijn om te (h)erkennen en daar ook naar te handelen. We moedigen medewerkers aan zelfstandig keuzes te maken en binnen kaders te organiseren dat gedaan wordt wat nodig is. We verwachten van medewerkers dat ze de verantwoordelijkheden voor hun werk zelf pakken. Kansen voor verbeteringen zien en oppakken en mee kunnen veranderen met de organisatie en de omgeving om ons heen. Hiermee krijgen ze niet alleen de regie over het werk wat gedaan moet worden maar ook over de eigen loopbaan. Met het doel voor ogen, passend bij de situatie en door gebruik te maken van ieders eigenheid, zijn leidinggevenden een voorbeeld voor medewerkers. Leidinggevenden stimuleren en inspireren tot het behalen van resultaten en ontwikkelen van talenten. Goed samenwerken, korte lijnen en heldere, integrale interne communicatie vormen daarbij een belangrijke basis.

TOEKOMSTBESTENDIGE MEDEWERKER VAN WELBIONSOok de komende jaren blijft de persoonlijke ontwikkeling en daarmee ook de vitaliteit van onze medewerkers van groot belang. De huurders mogen van onze medewerkers verwachten dat ze over de juiste competenties (kennis, houding en gedrag) beschikken om hun werk goed te kunnen doen. Er wordt een toekomstige medewerker profiel opgesteld. Dit profiel nemen wij als uitgangspunt bij werving en selectie trajecten maar ook in ontwikkeltrajecten van onze huidige medewerkers.

EIGEN GRENZEN BEWAKEN EN STAAN VOOR ONZE MEDEWERKERSHet grootste deel van onze huurders is blij met ons en wij met hen! De diversiteit in onze wijken groeit en tussen de meer dan 25.000 huurders zitten ook minder aardige, tolerante en verdraagzame mensen. Onze medewerkers hebben ook met deze huurders zowel on als offline contact. Onze medewerkers moeten de verantwoordelijkheid, ruimte en steun voelen om de eigen grenzen te bepalen. Als werkgever verwachten wij dat onze medewerkers met net zoveel respect worden behandeld als wij onze huurders behandelen. Als dat niet gebeurt, aarzelen we niet om maatregelen te nemen. Wij vinden dat onze medewerkers in veiligheid en met plezier hun werk moeten kunnen doen!


TROTSE TUKKERSBij Welbions werken betrokken en bevlogen medewerkers die met passie hun werk doen. Dat vinden zij vanzelfsprekend en dat is het natuurlijk ook. Toch mogen en moeten wij soms wat trotser zijn op de bijzondere dingen die we doen. Dat doen we op een manier die bij ons Tukkers past. Niet schreeuwend maar vertellend vanuit onze eigen beleving. Dit draagt bij aan het beeld dat onze omgeving van ons en de gehele corporatie branche heeft. Een heldere communicatiestrategie aansluitend bij dit ondernemingsplan is daarvoor de voedingsbodem en het vertrekpunt.

DAT BETEKENT:• We blijven aandacht schenken aan het helder en klantgericht communiceren en maken de

organisatie steeds communicatiever.• We hebben leidinggevenden die duidelijke afspraken maken over interne communicatie en

hoe deze integraal en versterkend in te zetten.• We vinden dat leiderschap niet iets is van leidinggevenden alleen. Wij blijven inzetten op

ontwikkeling en voorbeeldgedrag. • We stimuleren zelfregie en regelruimte voor medewerkers.

13/HIER STAAN WE IN 2022


In de vorige hoofdstukken beschreven we waar Welbions de komende jaren voor staat en gaat. Dit zijn geen loze woorden en beloften. Wij willen dat huurders, medewerkers en stakeholders ons aanspreken op onze resultaten. Wat deze verschillende groepen van ons en van elkaar mogen verwachten, beschrijven we hieronder.

HUURDERS ERVARENDe huurders van Welbions merken dat de corporatie weer steeds meer voor en naast hen staat. Als je snel op zoek bent naar een woning, kun je in Hengelo of Borne binnen 6 maanden een sociale huurwoning vinden. Heb je met spoed een woning nodig en kom je in aanmerking voor urgentie, dan heb je binnen drie maanden een woning. Er wordt meer rekening gehouden met iemands eigen situatie en Welbions doet wat nodig is om de huurder goed en betaalbaar te kunnen laten wonen. Huurders waarderen de inzet van Welbions en haar partners op het gebied van schulden. Welbions denkt mee en biedt maatwerk aan huurders die in de knel komen en dit graag willen aanpakken. “Ik kreeg laatst na het eten nog bezoek van een medewerker van Welbions. Zij vertelde dat ze zich zorgen om me maakte. Hoewel ik het liever niet over mijn problemen heb, besloot ik toch om met BudgetAlert te gaan praten. We hebben nu een plan gemaakt waardoor ik over twee jaar uit de schulden ben, heel fijn”.

Huurders merken ook op dat het contact en de communicatie met medewerkers van Welbions verbeterd is. Afspraken worden nagekomen en medewerkers leggen uit waarom iets wel of niet kan. “Ik krijg natuurlijk niet altijd alles voor elkaar wat ik zou willen, maar ik snap dat ook zij zich aan regels moeten houden. Ik vind het prettig dat ze me serieus nemen en me uitleggen waarom ze niet met al mijn wensen kunnen meegaan”. Huurders en woningzoekenden zijn tevreden over Welbions en de service die Welbions biedt. Dat zien we terug in de jaarlijkse KWHscores, waarbij Welbions gemiddeld een plek heeft bij de 50 best scorende corporaties van Nederland.

Huurders worden zich steeds bewuster van de invloed van hun gedrag op de wereld om hen heen. “Nu Welbions mijn woning beter heeft geïsoleerd en zonnepanelen zijn geplaatst, heb ik zelf ook de smaak te pakken. De medewerker gaf mij handige tips om zelf te besparen op energie. Zo zet ik nu de kachel nooit meer hoger dan 20 graden en gebruik ik mijn doucheradio als wekker voor het douchen. Als het liedje is afgelopen, stap ik de douche uit. Dit scheelt mij in de portemonnee en ik draag ook nog een steentje bij aan een duurzame wereld. Helemaal goed dus!”

(ZORG)PARTNERS VINDENWelbions wordt door haar (zorg)partners gezien als betrokken en ondernemend. “Soms gaan ze wat snel vind ik, dan vergeten ze dat ik binnen mijn organisatie de boel niet zomaar kan veranderen. Maar dat helpt mij ook om creatief te blijven en lef te tonen. Ze signaleren snel en vakkundig verwijzen huurders die extra hulp nodig hebben goed door. We hebben allemaal hetzelfde doel voor ogen en daar gaan we voor, ieder vanuit zijn eigen rol”.


MEDEWERKERS DOEN Uit het medewerkers tevredenheidsonderzoek van 2021 blijkt dat medewerkers beter zijn gaan samenwerken met elkaar en zich meer verantwoordelijk voelen voor het geheel.‘Doen wat nodig is’, is een zin die in elk overleg wel een keertje terugkomt. Soms leidt dit tot waardevolle discussie, maar het leidt er altijd toe dat de situatie van de huurder of een wijk de juiste aandacht krijgt. Dat is mooi en tegelijkertijd blijft het voor sommigen wennen. “Ik vind het soms lastig zelf een keuze te maken, maar ik merk wel dat het me steeds beter afgaat. Toen een huurder mij laatst vroeg om te helpen bij het verwijderen van een rij coniferen en het plaatsen van een nieuwe schutting, wilde ik graag meewerken. Eigenlijk is dit de verantwoordelijkheid van de huurder zelf. Maar omdat deze man veel voor de buurt betekent, lichamelijk beperkt is en een uitkering heeft, maakte ik een uitzondering. We deelden de kosten voor de werkzaamheden. De uitvoerende hovenier besloot ook een bijdrage te leveren, hoe mooi is dat! Van mijn leidinggevende kreeg ik een compliment voor mijn actie. Dat stimuleert me om te blijven doen wat nodig is”.

De inwoners van Hengelo en Borne zien

De woningen van Welbions zijn de afgelopen flink opgeknapt. Verschillende wijken en buurten zien er weer een stuk aantrekkelijker uit. Welbions heeft € 184 miljoen hierin geïnvesteerd. De woningen zijn niet alleen vernieuwd, maar ook een stuk energiezuiniger gemaakt. Ons woningbezit heeft een gemiddelde EnergieIndex < 1,40. Mede door Welbions is ook de binnenstad van Hengelo weer een stukje levendiger. Ook in de andere wijken van Hengelo en in Borne, werkt Welbions samen met huurders en partners aan een schone, hele en veilige omgeving. “Ik ben heel blij dat Welbions ervoor koos deze flats op te knappen. Ik woon nog steeds prettig aan de Peter Rubenstraat en mijn woning kan weer jaren mee. Niet alleen de flats zien er een stuk beter uit, ook de overlast is flink aangepakt en ik zie altijd wel iemand van Welbions lopen en in gesprek zijn met bewoners”.

Ondernemingsplan 2018-2022 | ‘Doen wat nodig is’ | Welbions

Colofon

Een uitgave van Welbions, december 2017

Concept & ontwerp/ DeNK, creatieve vrijdenkers, AlmeloTekst/ WelbionsFotografie/ Rikkert Harink, Almelo

Contactgevens/WelbionsPaul Krugerstraat 447551 GX Hengelo074 246 83 [email protected]

DOEN WAT NODIG IS! · 15 Ondernemingsplan 2018-2022 | ‘Doen wat nodig is’ | Welbions...

Documents

Transcript of DOEN WAT NODIG IS! · 15 Ondernemingsplan 2018-2022 | ‘Doen wat nodig is’ | Welbions...