DIWO-Home bittet zur Kasse Deutsche Annington & Gagfah · Ende geforderten) 5,78 €. So geht‘s...

11. JG. Nr. 39, I/2015

Mietergemeinschaft Essen e.V.

www.mietergemeinschaft-essen.com

DIWO-Home bittet zur Kasse

Mega-Fusion:

Deutsche Annington & Gagfah

Mieterforum I / 2015

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ImpressumHerausgeber:DMB – Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e. V.,Brückstraße 5844787 Bochum

Redaktion: Siw Mammitzsch, Karin Schnittker, Michael Wenzel, Tobias Scholz, Rainer Stücker, Martin Grebe, Mirko Kussin, v.i.S.d.P.: Aichard Hoffmann.Namentlich gekennzeichnete Beiträge geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder.

Fon: 02 34 / 9 6114 - 44Fax: 02 34 / 9 6114 - 74E-mail: [email protected]

Anzeigen: Michael WenzelFon: 02 34 / 9 6114 - 40Fax: 02 34 / 9 6114 - 70E-Mail: [email protected]

Titelfoto: report.age, Dortmund

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::: Inhalt

Mitglied im Deutschen Mieterbund NRW e.V.

Mietergemeinschaft Essen

Verein für Mieterinnen und Mieter e. V.

Herwarthstr. 42, (Ecke Steeler Str.) 45138 Essen Telefon: 0201 / 74 919 20Fax: 0201/61 579 25E-mail: [email protected]

RechtsberatungWohnungsab- und -übernahmenFeuchtigskeitsmessungen

Bankverbindung: Sparkasse Essen, BLZ 360 501 05 / Kto-Nr. 340 61 47

Mitglied werdenMitglieder haben Anspruch auf per-sönliche Rechtsberatung, Prüfung ihrer Abrechnungen, Erledigung des miet- und wohnungsrechtlichen Schriftverkehrs mit Vermietern und Behörden, wir geben Tipps und weitere Unterstützung. Die Beratung erfolgt durch unsere Fachanwäl-te für Mietrecht. Nur in Ausnahmefällen kommt es zu Gerichtsprozessen. Wir beraten Sie auch über Prozessrisiken.

Der Beitritt erfolgt durch eine schriftliche Beitrittserklärung gegenüber der Ge-schäftsstelle.

GeschäftszeitenTelefonisch täglich: 9.00 – 13.00 UhrMo - Do: 14.00 – 18.00 UhrRechtsberatung nach Terminvereinbarung

MitgliedsbeiträgeMitgliedsbeitrag (Standard): 6,00 € mtl.Mitgliedsbeitrag Gewerbe: 10,00 € mtl. Aufnahmegebühr: 20,00 €

Mitgliedsbeiträge sind im voraus - Anfang jeden Jahres - fällig

Kostenerstattung für Sonderleistungen: Wohnungsabnahmen, Hausbesuche: je angefangene Std. 30,00 €

Zahlungsbedingungen:Bei Eintritt in den Verein ist die Aufnah-megebühr von 20,00 € und ein halber Jahresbeitrag in bar zu leisten. Summe: 56,00 €

Mögliche Zahlweisen: jährlich, halbjähr-lich, vierteljährlich.

DIWO-Home bittet zur Kasse ....S. 4

Stadtentwicklung:Alter Quatsch in neuem Gewandx ...............S. 6

Annington-Inkasso scheitert vor Gericht ..............S. 8

Annington und Gagfah: Hochzeit der Giganten .............S. 9

Mietpreisbremse:Endlich Einigung im Koalitionspoker ...............S. 10

Wohngelderhöhung vertagt ....S. 11

Beratung gegen Energiearmut S. 12

Mietrecht:BGH-Urteile .............................S. 14

Serie:Nase auf beim Möbelkauf .......S. 16

Nachtstromspeicher:Anbieterwechsel ist möglichx .S. 19

Nienhuser Busch:Deutsche Anningtonwill 20 Prozent mehr ..............S. 20

Deutsche Annington will 20 Mio. investieren – allein in Essen ...................S. 21

Wohnungsaufsicht:Vermieter kontrollieren ...........S. 22

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::: Essen

Die Hausverwaltung Peloton ist der Mietergemeinschaft Essen nur allzu-gut bekannt - im negativen Sinne. Kurz vor Weihnachten erhielten Bo-cholder Mieter eine saftige Rechnung. Über 1000 € an Nebenkosten sollten sie nachzahlen.

„In solchen Fällen interessiert uns zuerst der Vergleich zum Vorjahr. Sind die Un-terschiede extrem hoch, fordern wir sofort die Rechnungsbelege an“, sagt Marc Engelbertz, Fachanwalt für Mietrecht für die Mietergemeinschaft.

Immer wieder landen bei Marc Engelbertz Fälle von Peloton-Mietern auf dem Tisch.

Katernber-ger Meerkampsiedlung negativ auf, als sie das Mieterbüro nach nur zwei Monaten Öffnungszeit wieder dichtmachte. Dabei waren die Mieter der Meerkamp-Siedlung in Essen-Katernberg bereits gebeutelt. Seit die Viterra AG die Siedlung vor zehn Jahren verkaufte, geben sich hier die Ei-gentümer und Verwalter die Klinke in die Hand (wir berichteten).

Manche Verwaltungen sind rigorosDass die Hausverwaltung nun auch in anderen Stadtteilen auffällig wird, be-unruhigt die Mietergemeinschaft schon. „Offenbar will sich Peloton als beson-ders rigoros darstellen“, erklärt sich Siw Mammitzsch das Problem. Denn es fällt auf, dass Peloton besonders in Beständen arbeitet, die bereits mehrfach verkauft wurden. „Es geht dann oft um alte, meist strittige Forderungen, bei denen die Mieter die Sache bereits als erledigt angesehen haben. Problem ist dann, dass wir alle alten Unterlagen benötigen, um sicher die Forderungen zurück weisen zu können.“

Nebenkostenabrechnung viel höher als in den Jahren davor war. Denn es ging um einen alten Mietvertrag, in dem nur weni-ge Nebenkosten als umlagefähig aufge-führt waren. Pech für die Verwaltung, denn der Fall ist eindeutig. Die Forderung ist nicht berechtigt.

Wer gegen solche falschen Abrechnungen vorgehen will, muss dies immer in schrift-licher Form tun. Gerade bei schwierigen Vermietern oder Hausverwaltungen am Besten sogar per Einschreiben. Denn wichtig ist die Sendungsnummer der Post, über die der Eingang des Widerspruchs beim Vermieter nachgewiesen werden kann.

Was bleibt ist Pelotons Sicht der Woh-nungswirtschaft, die sich in der Selbst-darstellung auf der Firmeninternetseite recht gut widerspiegelt: „Die zahlreichen

Mieter sorgen für einen erheblichen -

zierter Betreuung binden wir die Mieter an die Immobilie und wirken einer hohen Fluktuation entgegen.“ Was sich wie ein Gewinnversprechen für Immobilienbesit-zer anhört, wirkt dabei wie eine Drohung an den Mieter: Zahl, oder das Inkassoun-ternehmen kommt! Frei nach dem Motto: Man kann es ja mal versuchen. Das macht die Mieter stinksauer.

„Wir raten daher auch dazu, parallel zum Widerspruch den Vorgang dem Eigentümer zur Kenntnis zu geben“, so der Rechtsanwalt Marc Engelbertz. Im Fall von Katernberg wurde nach massiven Beschwerden der zuständige Mitarbeiter ausgewechselt. Seither ist es zwar nicht einfacher geworden die Hausverwaltung zu erreichen, aber die alten Forderungen wurden teils gestrichen oder zumindest angemessen bearbeitet.

Schreckenspost von Peloton:

Neuer Ärger mit der Hausverwaltung

Marc Engelbertz


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::: Essen

Der erst im Juni 2014 gegründete Ver-mieter „Diwo Home Essen“ renoviert seine neu aufgekauften Häuser an der Meistersingerstraße, und erhöht die Mieten um 20%. Die Mieter sind sauer, einige ziehen aus.

Seit vierzig Jahren wohnt Christian Wolf im Viertel. Eigentlich gerne. Mittlerweile gehört das Wohnhaus an der Meister-singerstraße aber dem neuen Vermieter „Diwo Home Essen“. „Ich habe mich mit der ganzen Situation hier insoweit abgefunden, dass wir eigentlich nur noch hier wegwollen. Wir ziehen auf jeden Fall aus.“

ihm ein, er wurde über allerlei Renovie-rungs- und Sanierungsarbeiten informiert (wir berichteten). Der Diwo-Konzern (Fir-mensitz in Koblenz, gegründet in 2011)

hat in Essen seine zweite Regional-GmbH aufgemacht, im Juni 2014, um die neu gekauften Gebäude zu bewirtschaften. Diwo gehört nun auch das Sanierungs-projekt „Wohnpark Ruhrhöh 99“ ein paar Häuserecken von der Meistersinger Straße entfernt.

Arbeiten aufgelistet, ohne KostenAn den Häusern der Meistersingerstraße sollen die Fassaden weg, eine moderne Wärmeschutzdämmung her, ein neuer Farbanstrich, Fenster mit Dreifachver-glasung werden angekündigt, auch die Heizungsanlage und die Haustüren sollen erneuert werden.

Das ist im ersten Schreiben in Stich-punkten vermerkt. Allerdings ohne

daraus ergebende rechtlich erlaubte Erhöhung der Miete nötig wäre. Mehre-

re Formalitäten wurden hier von Diwo nicht eingehalten, die Mieter wenden sich an die Mietergemeinschaft und wehren sich.

Miete steigtDoch schlussendlich korrigierte Diwo seine Sachfehler und sendet erneute Schreiben mitsamt Mieterhöhungsforde-rung zu. Ende Januar heißt es nun (nach Abschluss der Arbeiten an den Häusern) : die Miete steigt. Bei einigen Mietern bis zu 20 Prozent, wie Siw Mammitzsch, Geschäftsführerin der Mietergemein-schaft Essen, weiß.

Verpackt hat Diwo die Mieterhöhung als eine Art Geschenk (was viele Vermieter machen). Erst wird berechnet, was man eigentlich als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen könnte und dann eine darun-ter liegende Miete gefordert.

DIWO-Home bittet zur KasseIn diesem Haus an der Meistersingerstraße wohnt Christian Wolf seit 40 Jahren.


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::: Essen

„Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sehe ich als insgesamt zu hoch an, vor allem vor dem Hinter-grund der Bewertung der Lage“, sagt Siw Mammitzsch Geschäftsführerin der Mietergemeinschaft Essen. So kommt sie zu dem Schluss, dass die von Diwo dargelegte mögliche Miete auf jeden Fall zu hoch ist - die schlussendlich ge-forderte aber nicht. In einer Wohnung steigt die Miete dann beispielsweise nicht auf 6,32 € pro Quadratmeter, sondern auf die (im Diwo-Schreiben am Ende geforderten) 5,78 €. So geht‘s auch Familie Wolf, die bisher 4,82 € je Quadratmeter zahlte.

Haustür kaum zu öffnen„Das lässt sich wahrscheinlich nicht umgehen. Dennoch ist eine 20-prozenti-ge Erhöhung für viele unerschwinglich“, so Siw Mammitzsch. Für Christian Wolf ist besonders ärgerlich, dass er von den Renovierungsarbeiten in seiner Wohnung schlussendlich gar keinen Nutzen habe, erklärt er.

Neue Fenster waren bei ihm schon zuvor eingebaut worden. Ein renoviertes Bad hat er weiterhin nicht, weil das Badezim-mer dafür, so habe es ein Handwerker

worden sei und eben gut in Schuss sei. Stattdessen musste seine Familie ertra-gen, wie der Staub von Renovierungsar-beiten anderer Wohnungen durchs Trep-penhaus und bis in seine Wohnung zog. „Oft standen die Türen einfach offen, während gearbeitet wurde“, sagt Chris-tian Wolf. Der „Radau“ der Bohrarbeiten für die Wärmedämmung, tagelang von 8-17 Uhr kam noch hinzu.

Die nervigste Veränderung dürfte aber die Haustüre sein. Die lasse sich seit dem Anbringen der neuen Wärmedämmung auf die Außenfassade des Hauses kaum öffnen. „Eigentlich kriegt ein Rechtshän-der die Türe gar nicht mehr aufgeschlos-sen“, umschreibt es Christian Wolf. Auf-grund der nun dickeren Hauswand muss man sich verrenken, um aufschließen und dann die Türe öffnen zu können.

Verlässlicher Vermieter gesuchtSo zieht Christian Wolf einen Schluss-strich: seine Familie zieht aus. Diesmal legt er besonderen Wert darauf, welche Erfahrungen die Mietergemeinschaft Es-sen mit einem möglichen künftigen Ver-mieter gemacht hat. Am liebsten hätte er einen verlässlichen Langzeitbesitzer von Immobilien, der sich kümmert.

Denn an der Meistersingerstraße gaben sich die Besitzer zig Mal die Klinke in die Hand, die Immobilien wurden zig Mal weiterverkauft. Damit hat Christian Wolf schlechte Erfahrungen gemacht. „Seit 2006 stehe ich mit den ständig wech-selnden Vermietern auf Kriegsfuß“, erklärt Christian Wolf. Eine nervenaufreibende Angelegenheit. Seitdem er einmal eine horrende Nebenkostennachforderung erhielt, holte er sich Hilfe bei der Mie-tergemeinschaft. Doch irgendwie landet diese ominöse Forderungssumme stets beim nächsten Besitzer und wird erneut Thema. Aus dieser Spirale will Christian Wolf nun endgültig raus und zieht aus.

Dieses Türschloss können nur noch Linkshänder bedienen.


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::: Essen

Essens Stadtplaner präsentierten Anfang Januar ihre Vorstellungen zur Stadtentwicklung. Viele Projekte sind nicht neu - stehen sogar seit der Vorgänger-Ideenliste von 2008 heftig in der Kritik.

Etwas schick zu präsentieren, reicht manchmal eben nicht. Viele der im Januar genannten Projekte der Essener Stadtplaner waren bereits Bestandteil des Planungsprozesses unter OB W. Reiniger und stehen seither in der Kritik, das weiß Karin Schnittker vom Beirat der Mietergemeinschaft Essen: „In 2008 hat es eine ähnliche Liste gegeben, gegen diese hatten sich zahlreiche Ini-tiativen gegründet und gemeinsam (als EBI Essener Bürgerinitiativen) gewehrt. Nach heftigen Protesten wurden diese Pläne aber wieder zurückgezogen.“

Die Mietergemeinschaft war aktiver Teil des Protestes und meldet sich hiermit

-nungsvorschläge zu Wort. Im Januar legte die Stadtverwaltung angeblich neue Flächenvorschläge für „Wohnen“ und „Gewerbe/Industrie“ vor (Drucksache 1881 2014 6B). Mit der Begründung, die Stadt brauche Platz zum Wachsen, wird hier allerlei Flächenfraß vorgeschlagen.

„Die Vorschläge betreffen Gebiete, de-ren bisherige Nutzung ehemalige Sport-

-ker über die vorgelegten Überlegungen, „dabei sieht auch der gültige Regionale

Flächennutzungsplan für diese Flächen mehrheitlich Freiraum, Landwirtschaft, Grünzüge und Wald vor.“

Wie man das als Bürger/in bitte schön verstehen soll, fragt sich Karin Schnitt-ker: „Weil unsere Stadt bisher schöne grüne Bereiche hat, bewirbt sie sich mit großem Tamtam um European Green Capital / Grüne Hauptstadt Europas 2017. Hier wird die Attraktivität der Stadt als ‚Grüne Stadt‘ im Ruhrgebiet beworben. Gleichzeitig plant sie, we-sentliche Grünbereiche zu bebauen.“

Starke Kritikpunkte Die zentralen Kritikpunkte der Bürger gegen die Projektpläne von 2008 lassen sich 1:1 heute einfach wiederholen.

Mangelnde Analyse: Bestellte Studien von Instituten, nicht nachvollziehbare Prognosen von Bedarf und Nachfrage sind keine Berechtigung, unbeschränkt

-biet zu verbrauchen. Ohne eine ent-sprechende wissenschaftliche Analyse sind derartige Flächenverbräuche, wie sie von Seiten der Stadt Essen geplant sind, nicht zu rechtfertigen.

Leerstand: Die Ausweitung der Wohn-bebauung ist der Situation in der Stadt Essen weiterhin nicht angemessen. Schon 2008 war das schlagende Argu-ment gegen mehr Wohnungsbau, dass die Stadt einen erheblichen Leerstand an Wohnungen aufwies. Das ist heute weiterhin der Fall. Neue Wohnungen werden in der Theorie nicht benötigt, in der Praxis aber wohl andere, vor allem preiswerte. Alternative Überlegungen,

wie Bedarfe im Bestand gedeckt werden können, wurden aber nicht angestellt.

Bauträger-Interessen: Die Stadt orien-

der Bauträger. Schlagen Bauträger Projekte vor, tauchen diese kurz darauf im Stadtplanungskatalog auf. Prü-

noch gar nicht. Formulierte Bürgerin-teressen (Parkanlagen, Stadtteiltreffs statt Wohnhäuser, kein Abholzen von Bäumen usw.) haben nicht diese Durch-schlagskraft.

Planlosigkeit: Die Projekte sind nicht zu Ende gedacht. Neue Siedlungen erzeu-gen zusätzlichen PKW-Verkehr, haben Auswirkung auf Infrastruktur wie Schulen, Kindergärten u.a. - aber dazu gibt es kei-ne Planung. Eine grundsätzliche Planung

Alter Quatsch in neuem Gewand

Am Heuweg in Essen-Überruhr könnte ein neues Gewerbeg


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::: Essen

zum Ausbau des Bus- und Bahnverkehrs, samt Weiterführung von Linien, fehlt fürs Stadtgebiet ebenso (ist aber ureigene Aufgabe von Stadtplanern).

Zu teurer Wohnraum: Die geplante Eigen-tumsbebauung ist das falsche Modell. Die Stadt wird, trotz kurzfristiger Erholung, weiter schrumpfen, die Einkommen der Menschen sinken. Mehr Eigentums-wohnungen zu schaffen, statt sozialen Wohnungsbau, ist der falsche Weg.

Natur: Naturschutz und ökologische Überlegungen müssen gerade im dicht besiedelten Ruhrgebiet im Vordergrund stehen. Doch Steckbriefe zur Umwelt-

völlig. Auch ist eine Klima-Mikroerfor-schung nötig. Nur bei einer intakten Umwelt werden die Menschen sich in

Essen wohl fühlen und wohnen wollen, ist die gewerbliche Wirtschaft bereit vor Ort zu investieren und nicht in andere Gebiete abzuwandern.

Vier Fälle Bei der Prüfung der neuen Unterla-gen hat Karin Schnittker bereits vier Einzelfälle gefunden, die einfach von den 2008er-Planungen übernommen wurden: 1.) Erweiterung Gewerbegebiet Teel-

Grünzug liegt und wo ein erheblicher Eingriff in den Landschaftsraum anstünde. Dabei ist der wertvolle Lößboden für Landwirtschaft beson-ders geeignet).

2.) Bebauung Dahlhauserstr. / Meck-

zu einem nord-südlich verlaufenden

innerstädtischen Grünzug gehören und deren Bebauung Auswirkungen auf das Klima der Stadt hätte).

3.) Bebauung Reibenkamp, Sachsenring

Flächennutzungsplan ausgewiesen als Bereich zum Schutz der Landschaft und landschaftsorientierter Erholung).

4.) Bebauung Heuweg (derzeit Tennis-plätze und Acker, die als Grünachse der Ruhrau gelten und klimatische Ausgleichsfunktionen hat. Auch wür-de die Landwirtschaft aus wohnungs-nahem Raum verdrängt werden).

Auch der Runde Umwelt-Tisch Essen (RUTE) und der Naturschutzbund Deutschland (NABU) setzen sich gegen

-chen und Einschränkungen von für Essen so wichtigen Frischluftschneisen ein.

ebiet entstehen. Die Planungsverwaltung bringt die Fläche neben anderen in die Diskussion.Foto: Walter Buchholz/ FUNKE Foto Services


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::: Vermieter

Zur Tätigkeit der Deutschen Wohninkasso hatte bereits das Amtsgericht Dortmund in seinem Urteil vom 08.08.2012 (AZ 425 C 6285/12) eine solche Gebühr für rechts-widrig befunden. Wenn ein Mieter eines Wohnungsunternehmens ohne Grund nicht zahlt, kann ein Großvermieter selbst mahnen. Auch eine Mahnung eines Inkas-sobüro ist ein EDV-Schreiben, mit denkbar geringem Aufwand und geringen Kosten.

Das sei gerade einem Großvermieter zu-zumuten. Dieser darf nicht unnötige Kos-ten produzieren, indem er ein Inkasso-

Inkasso-Praxis:

Annington scheitert vor GerichtIm März 2013 stellte die Deutsche Annington, Deutschlands und Dortmunds größter Vermieter, ihre viel kritisierte

Schatz und seine Kanzlei „JHS Legal“ beauftragt. Neben der eigentlichen Forderung werden Geschäftsgebühr und Aus-

büro beauftragt. Das aktuelle Urteil des AG Dortmund vom 06.01.2015 (425 C 6720/14) wiederholt die Kritik auch für die Beauftragung der Berliner-Kanzlei JHS-Legal und lässt die derzeitige Inkasso-Praxis von Deutschlands und Dortmunds größter Vermieterin wie ein Kartenhaus in sich zusammenfallen.

Die Mietervereine sehen durch das Urteil Ihren Standpunkt gestärkt: „Wir fordern die Deutsche Annington auf, für einfa-che Mahnungen keine externen Dienst-leister zu beauftragen, das Mahnen un-

berechtigter Forderungen umgehend zu unterlassen und die Gebühreneinnah-men zurückzuzahlen“, machte Aichard Hoffmann vom Mieterverein Bochum den Standpunkt der Mieterschützer deutlich. Doch was tun, wenn das Unternehmen nicht einlenkt? Dazu empfahl Siw Mam-mitzsch von der Mietergemeinschaft Es-sen: „Mieter sollten sich nicht verängsti-gen lassen, gerade weil oft unberechtigte Beträge angemahnt werden. Echte Rück-stände sollten ausgeglichen werden, ohne die Gebühren zu zahlen! Die Mietervereine beraten und unterstützen Sie dabei.“ (ts)

Im Februar informierte die Deutsche An-nington über ihre für das Jahr 2015 an-stehenden Modernisierungsinvestitio-nen in Dortmund (700 Wohnungen), Bochum (160 Wohnungen) und Essen (320 Wohnungen). Hauptbestandteile sind die Wärmedämmung der Fassaden, neue Haustüren und Treppenhausfens-ter und die Erneuerung von Balkonen. Durch die Modernisierung sollen die Bewohner bis zu 30 Prozent des Ener-gieverbrauchs einsparen. Mieter sollen auch nach den Sanierungsarbeiten „un-abhängig von der Größe ihres Geldbeu-tels“ in den Wohnungen wohnen blei-ben können.

Am Beispiel Dortmund wurde erklärt, dass die Mieten für barrierearm sanier-te und modernisierte Wohnungen bis

Sanierungsbedarf und Mieterhöhungenzu 6,50 Euro reichen würden. Für Dr. Tobias Scholz vom Mieterverein Dort-mund spiegelt dies nicht die Erfahrun-gen aus der Arbeit des Mietervereins wider: „Wenn die Mieter 6,50 Euro/m² nach einer Mo-dernisierungsmaß-nahme zahlen sollen, ist in den Wohnungen noch nichts passiert. Der Abbau von Barrieren erfolgt erst in leerstehen-den Wohnungen. Dann beobachten wir Neuvermie-tungsmieten bis 9,30 Euro/m².

Die Mieten sollen nach den Modernisie-

steigen. Die Energieersparnis liegt aber selbst nach Berechnungen der

Der Instandsetzungsbedarf ist bei vielen Annington-Häusern erkennbar.


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::: Vermieter

Auf dem deutschen Wohnungsmarkt entsteht ein neuer Immobilienriese mit 350.000 Wohnungen. Das jetzt schon größte Unternehmen, die Deutsche Annington, will die GAGFAH überneh-men.

Anfang Dezember vergangenen Jahres kündigte die Deutsche Annington, die Nummer eins auf dem deutschen Woh-nungsmarkt, an, die GAGFAH, die Num-mer drei, übernehmen zu wollen. Mitte Dezember unterbreitete die Annington ein Angebot an die GAGFAH-Aktionäre. Mitte Januar, gut vier Wochen nach der Übernahmeofferte, waren der Annington bereits drei Viertel der GAGFAH-Aktien angedient worden. Mitte Februar waren es bereits 93,9 Prozent. Ein neuer Un-ternehmenssitz im 20-Kilometer-Radius um Essen sei vorgesehen. Zudem soll ein neuer Name gefunden für Deutschlands-Wohnungsgiganten gefunden werden. Vermutlich um das schlechte Image von Annington & GAGFAH abzustreifen.

Mit der Größe steigt nicht nur die Macht auf dem Immobilienmarkt, son-

Annington und GAGFAH:

Hochzeit der Giganten

dern der Konzern wird auch in der poli-tischen Arena immer schwergewichtiger. Mit entsprechenden Personalentschei-dungen versucht das Unternehmen seine Position zu stärken. So wurde Burkhard Drescher in den Aufsichtsrat berufen. Der derzeitige Chef der Inno-vation City Bottrop, war bis 2004 Ober-bürgermeister von Oberhausen und von 2006 bis 2009 Vorstand der GAGFAH. Medienberichten zufolge wollte er den Renditehunger der US-Mutter Fortress nicht mehr stillen. Die Rückkehr in das neue Unternehmen soll vermutlich si-gnalisieren: Die schlechte Zeit der Fi-nanzinvestoren sei nun vorbei und die Deutsche Annington wäre ein „norma-les“ Wohnungsunternehmen. Eine wei-tere Personalie soll die Vernetzung zur Politik weiter verbessern. So wurde der frühere Referent von NRW-Wirtschafts-minister Garrelt Duin, Sebastian Lan-ge, neuer Leiter „Public Affairs“ bei der Deutschen Annington.

Doch nicht nur bei der Deutschen An-nington und der GAGFAH ist der Kon-zentrationsprozess bei den deutschen Immobilienkonzernen im vollen Gan-ge. Die Nr. 2 in Deutschland, die Deut-sche Wohnen AG, hat Mitte Februar ein Übernahmeangebot für die österreichi-sche conwert-Gruppe mit 25.000 Woh-nungen veröffentlicht. Auch die frühere Landesentwicklungsgesellschaft, die bör-sennotierte LEG Wohnen, wird in der Im-mobilienpresse immer wieder als Über-nahmekandidat gehandelt.

„Die Fusionen sind dem Anlagedruck durch billiges Geld auf den Kapitalmärk-ten geschuldet und zeigen einmal mehr wie Wohnungen und Wohnungsunterneh-men zur Handelsware geworden sind. Die konkreten Sorgen und Nöte der Mieter spielen bei diesen Deals überhaupt keine Rolle“, kommentierte Dr. Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund die aktuelle Fusionswelle. (ts)

Ein Schwergewicht will sich Flügel wachsen lassen.

Fortsetzung von Seite 8

bis 0,40 Euro/m². In der Praxis liegen die Einsparungen zudem meist noch weit un-ter diesen Werten. Außerdem beobachten wir, dass die Deutsche Annington eigent-lich zu ihren Lasten gehende Instandhal-tungsinvestitionen in vielen Fällen zu ge-ring kalkuliert und dadurch die auf die Mieter umgelegten Modernisierungskos-ten zu hoch veranschlagt sind.“ Mieterfo-

-gungsschreiben für eine Modernisierung erhalten, sich an die Rechtsberatung ihres Mietervereins zu wenden. (ts)


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::: Wohnungspolitik

Mietrechtsnovelle:

Endlich Einigung im KoalitionsstreitNach monatelangen Gezerre hat die Große Koalition im Bund ihren Streit um die Mietpreisbremse endlich beigelegt. In der Nacht zum 25. Februar setzte

zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ heißt, soll in der Fassung, in der er bereits im Oktober von Bundesjustizminister Heiko Maas im Bundestag eingebracht wurde, verabschiedet werden.

„Wir freuen uns, dass sich CDU/CSU und SPD endlich geeinigt haben. Die von uns seit langem geforderte Mietpreisbrem-se wird kommen, das Bestellerprinzip im Maklerrecht wird eingeführt. Das sind gute Nachrichten für Mieter“, kommen-tierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkot-ten, die Einigung der Koalitionsspitzen. Allerdings ist der Mieterbund nicht unein-geschrenkt glücklich mit dem Ergebnis. Denn „so wie im Bundestag eingebracht“ bedeutet auch, dass die Änderungswün-sche des DMB genausowenig berücksich-tigt werden wie die anderer Experten,

worden waren. Und – wie berichtet – wa-ren schon vor Einbringung des Gesetzent-wurfs in den Bundestag zahlreiche Kom-promisse gemacht worden.

Problematisch ist aus Sicht des Mieter-bundes zum Beispiel, dass der Mietbrem-sen-Kompromiss zahlreiche Ausnahmen und Einschränkungen enthält, die die Wirkung der Mietpreisbremse relativie-ren. „Dass die vorgesehenen Regelungen zur Mietpreisbremse keine Sanktionen für Vermieter vorsehen, die die gesetzli-chen Vorgaben missachten, ist aus unse-rer Sicht ebenfalls unbefriedigend. Diese Vermieter müssten eine überhöhte Miete von Beginn des Mietverhältnisses an zu-

rückzahlen. Tatsächlich sieht das Gesetz -

mieters erst von dem Moment an gelten soll, ab dem der Mieter die zu hohe Miete

Kein BußgeldEbenfalls nicht im Gesetz enthalten ist die vom Mieterbund gewünschte Novel-lierung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Das ist sozusagen die „Mietpreisbrem-se“, die jetzt schon existiert. Die Regelung bestimmt, dass ein Vermieter ordnungs-widrig handelt und mit einem Bußgeld bestraft werden kann, wenn er vom Mie-ter eine Miete verlangt, die mehr als 20 % über der Ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, und dabei dessen Notlage ausnutzt. Das Problem damit ist, dass die Recht-sprechung mittlerweile so hohe Anforde-rungen an die „Ausnutzung einer Not-lage“ stellt, dass der Mieter sie praktisch nie beweisen kann.

Die neue Mietpreisbremse ist an diese Notlage nicht gekoppelt, und sie deckelt die neue Miete nicht erst bei 20, sondern schon bei 10 %. Ihr Nachteil ist aller-dings, dass sie nur in Gebieten mit engen Wohnungsmärkten gelten wird. Außer-dem sieht sie keine Strafen für Vermieter vor, die zuviel verlangen – so dass man es ja mal probieren kann.

Bundesjustizminister Heiko Maas (Bild oben) konnte sich endlich durchsetzen. DMB-Direktor Lukas Siebenkotten (Bild unten) freut sich, obwohl er nicht zufrieden ist.

Siebenkotten setzt darauf, dass hier spä-ter nachgebessert werden kann. Denn im Koaltionsvertrag sind ohnehin noch weite-re Änderungen im Mietrecht beschlossen worden, die im aktuellen „Mietrechtsnovel-lierungsgesetz“ nicht enthalten sind (siehe nächste Seite). Aber jetzt geht es erst ein-mal darum, dass die aktuelle Novelle rasch beschlossen wird. Denn danach müssen ja erst noch die Bundesländer die Gebiete be-stimmen, in denen die Mietpreisbremse gel-ten soll, bevor tatsächlich etwas passiert.


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::: Wohnungspolitik

Mietrecht:

Was noch fehltIm Koaltionsvertrag hatten sich CDU/CSU und SPD noch auf weitere Ände-rungen im Mietrecht geeinigt, die im „Mietrechtsnovellierungsgesetz“ nicht enthalten sind: – Die ortsübliche Vergleichsmiete soll

auf eine breitere Grundlage gestellt werden. Bisher dürfen bei Datenerhe-bungen zum Mietspiegel nur die Ver-tragsabschlüsse der letzten vier Jahre berücksichtigt werden. Da diese in der Regel höher liegen als die langjähri-gen Bestandsmieten, kommt dies ei-nem Erhöhungsautomatismus gleich.

– Künftig soll nur die tatsächliche Fläche einer Wohnung Basis für alle Rechts-ansprüche sein. Egal ob bei Mieterhö-hungen, Heiz- oder Nebenkostenab-rechnungen: Mieter sollen nur noch für die Fläche zahlen, die sie auch tatsäch-lich bewohnen. Bisher ist entscheidend, welche Fläche im Mietvertrag angege-ben ist, und das ist oft erheblich mehr. Nur dann, wenn die Abweichung mehr als zehn Prozent beträgt, so urteilte der Bundesgerichtshof, hat der Mieter

-rekte Abrechnung.

– Nach Modernisierungen soll die Mie-te nicht mehr um 11, sondern nur noch um 10 % der Modernisierungs-kosten erhöht werden können. Aus sich des Mieterbundes ein Placebo, das den Mietern nicht hilft. Die Regelung stammt aus Zeiten, in denen Vermieter für Kredite noch 7, 8 oder 9 % Zinsen zahlen mussten und sollte komplett ge-strichen werden.

„Die große Koalition hat die versprochene Wohngelderhöhung der „schwarzen Null“ im Bundeshaushalt 2015 geopfert“, sagte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. „Damit saniert die Bundesregierung ihren Etat auf dem Rücken der Einkommensschächsten Haushalte.“

In Deutschland erhielten zuletzt 780.000 Haushalte durchschnittlich 114 Euro Wohngeld für ihre durchschnittlich 405 Euro teure Miete. Wohngeld-Bezieher er-zielen im Schnitt 850 Euro Einkommen, knapp die Hälfte davon aus Rente.

Seit 2009 ist das Wohngeld nicht mehr der Preisentwicklung angepasst worden. 2011 wurde es sogar von der damaligen schwarz-gelben Bundesregierung gesenkt. Damals wurde unter anderem die erst we-nige Jahre zuvor eingeführte Heizkosten-Komponente wieder gestrichen.

Dabei soll es – anders als noch im Septem-ber von Bauministerin Barbara Hendricks angekündigt – auch bleiben. Ansonsten

Wohngelderhöhung erst 2016Das Wohngeld wird nicht wie geplant 2015 erhöht. Die Bundesregierung strich die vorgesehene Aufstockung des Haushaltspostens von 500 auf 630 Millionen Euro auf nun noch 530 Millionen Euro zusammen. Die Erhöhung soll nun erst Anfang 2016 kommen. Der Deutsche Mieterbund zeigte sich tief enttäuscht.

sind für Anfang 2016 nun deutliche Ver-besserungen geplant: – Die Tabellenwerte werden an die Ent-

wicklung der Wohnkosten und Ver-braucherpreise angepasst. Sie sollen um durchschnittlich 39 % steigen.

– Miethöchstbeträge werden gestaffelt angehoben, zwischen 7 Prozent in der Mietenstufe 1 und 27 Prozent in der Mietenstufe 6.

– Die Mietenstufen 1 bis 6, die für alle kreisfreien Städte und Kreise gelten, bleiben zu 69 Prozent unverändert. Änderungen gibt es bei 491 Kommu-nen, 213 werden hochgestuft.

– Nach der Erhöhung soll es 904.000 Wohngeld-Empfängerhaushalte geben. 363.000 mehr als zurzeit.

– Für einen Zweipersonenhaushalt soll sich das Wohngeld durchschnittlich von derzeit 112 Euro im Monat auf 186 Euro erhöhen.

Voraussetzung ist natürlich, dass die Re-form nicht erneut irgendwelchen Sparbe-schlüssen zum Opfer fällt.

Bauministerin Barbara Hendricks konnte sich bei den Etatberatungen nicht gegen Finanzminister Wolfgang Schäuble durchsetzen. (Fotos: Florian Jaenicke / Laurence Chapéron)


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::: Verbraucher

Mit Beratung gegen Energiearmut

„Sehr geehrte Familie Schulte*, in Ihrem Haushalt wurde ein Stromspar-Check durchgeführt und Soforthilfen zur Strom- und Wassereinsparung eingebaut. Damit können pro Jahr etwa 954 Euro eingespart werden. Wir danken Ihnen nochmals für Ihr Interesse und stehen für Rückfragen gerne zur Verfügung.“

Was diese glückliche Familie da in ihrem Briefkasten vorfand, stammt von der Ca-ritas und fasst noch einmal zusammen, was sich einige Tage zuvor in ihrer Woh-nung ereignet hat. Zwei mal sind Strom-sparhelfer der Caritas bei den Schultes zu Besuch gewesen. Beim ersten Termin wur-de eine umfassende Aufnahme und Ana-lyse der Strom-, Wasser- und Heizkosten-verbräuche vorgenommen. Während des zweiten Besuches wurden anhand eines detaillierten Berichtes die Einsparpotenzi-ale ausführlich dargelegt und erläutert.

Sparartikel zu verschenkenAußerdem erhielten die Schultes 16 Ener-giesparlampen, eine schaltbare Steckdosen-leiste, einen Wasserspar-Duschkopf, einen Strahlregler und ein Kühlschrank-thermo-meter – geschenkt. Damit sollen sie künftig 700 Euro für Strom und 254 Euro für Was-ser pro Jahr einsparen können – und neben-bei der Umwelt 1.605 kg CO2 ersparen.

Für die Schultes wurde diese Hilfe auch höchste Zeit. Von Monat zu Monat wur-den die Probleme der Hartz-IV-Empfän-ger, ihre Stromrechnung zu bezahlen, größer. Der im Regelsatz vorgesehene

Was da Ende letzten Jahres durch die Medien geisterte, liest sich erschreckend: In einer normalen Ruhrgebiets-Großstadt wie Dortmund, Essen oder Bochum leben jedes Jahr mehrere tausend Haushalte über mehrere Wochen ohne Strom und nicht wenige auch ohne Heizung. Bei Kerzenschein, mit nur kaltem Wasser, ohne Chance, etwas zu kochen, die Wäsche

akuter Geldnot wurde die Stromrechnung nicht bezahlt und der Energieversorger hat den Strom oder auch die Heizung gesperrt. Über 100.000 Haushalte sind NRW-weit jedes Jahr davon betroffen. Beratungsangebote versuchen zu helfen.

Betrag reichte vorne und hinten nicht. -

tasverband, der die Verbrauchsdaten von 80.000 einkommensschwachen Haushal-ten untersucht hat. „Der Betrag ist schon im Regelsatz eines Ein-Personen-Haus-haltes um 9,26 Euro pro Monat zu nied-rig angesetzt“ sagt Susanne Middendorf vom Caritasverband Bochum. „Pro Kind fehlen weitere 2,50 Euro. Der vorgesehe-ne Satz orientiert sich an dem, was die unteren 15 Einkommens-Prozent der Be-rufstätigen dafür im Schnitt ausgeben. Aber Langzeitarbeitslose sind länger zu Hause, kochen öfter zu Hause, und ver-brauchen deshalb mehr Strom.“

ModellprogrammDie Hilfe der Caritas nennt sich „Strom-spar-Check“ und ist Teil des dreijährigen Modellprojektes „NRW bekämpft Ener-giearmut“, das im Herbst 2012 gestar-

tet wurde. Es wendet sich an Bezieher von Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe, Wohn-geld oder BAföG sowie Geringverdiener, deren Einkommen unter der Pfändungs-freigrenze liegt. Projektstandorte sind die Regionen Aachen, Bochum, Dortmund, Köln und Krefeld. Seither wurde ein sol-cher Check in mehr als 4.300 Haushal-ten durchgeführt. Susanne Middendorf: „Solche Einsparmöglichkeiten wie bei Fa-milie Schulte sind die Ausnahme, aber durchschnittlich 140 € pro Jahr können in jedem beratenen Haushalt durch die kostenlosen Stromsparartikel eingespart werden. Wenn die Betroffenen darüberhi-naus bereit sind, sich sparsamer zu ver-halten, sind auch 200 bis 300 Euro Er-sparnis keine Seltenheit.“

Nun gibt es Energiespar-Beratung schon lange. Allein die Caritas führt ihren Strom-spar-Check seit 2008 in mehr als 100

* Name geändert Wenn der Kühlschrank so teuer wird, dass man sich keinen Inhalt mehr leisten kann ...


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::: Verbraucher

Kontakt:

Bochum:Budget und Rechtsberautung:Verbraucherzentrale, Große Beckstraße 15, 44787 BochumT: 0234 / 97473711M: [email protected]:Caritasverband, Lohbergstraße 2a, 44789 Bochum T: 0234 / 3070573, [email protected]

Dortmund:Budget- und Rechtsberatung:Verbraucherzentrale, Reinoldistraße 7-9, 44135 DortmundT: 0231 / 72091708E: [email protected]:Caritasverband, Minister-Stein-Allee 5 44339 Dortmund, T: 0231 / [email protected]

Essen:EnergieSparService EssenServicebüro Zentrum für Beschäfti-gung, Langemarckstraße 28, 45141 Essen T: 0201 / 5232622E: [email protected]

Claudia Kurz leitet die Budget- und Rechtsberatung bei Energiearmut in der Verbraucherzentrale Dortmund, ihr Kollege Rafael Lech tut das Gleiche in Bochum.

Städten durch. Neu am Modellprojekt ist die Verzahnung mit anderen Angeboten – zum Beispiel mit der Budget- und Rechts-beratung der Verbraucherzentralen. Die-se wendet sich direkt an Verbraucher, die ihre Energierechnungen nicht bezahlen können oder denen bereits eine Energie-sperre droht. Sie können kostenlos eine wirtschaftliche und rechtliche Beratung er-halten, die mit der Energieberatung der Verbraucherzentralen oder auch mit dem Stromspar-Check des Caritasverbandes kombiniert werden können.

Energiesperren vermeidenOffenbar mit Erfolg. Allein in Dortmund und Bochum sind seit dem Start des Mo-dells über 350 Beratungen durchge-führt worden, im gesamten Modell sind es mehr als 1.750. Rund 40 Prozent der Ratsuchenden sind Hartz-IV-Empfänger, 27 Prozent Geringverdiener und 15 Pro-zent Rentner. Bei jedem Fünften von ih-nen war der Strom bereits gesperrt, fast doppelt so vielen stand die Sperre unmit-telbar bevor. In fast 60 Prozent der Fälle konnte nach der Beratung eine Energie-sperre zeitnah aufgehoben werden, dro-hende Stromsperren konnten in 80 Pro-zent der Fälle verhindert werden.

Besser ist allerdings, wenn Betroffene die Beratung aufsuchen, bevor das Kind in den Brunnen fällt. „Den größten Hand-lungsspielraum haben wir, wenn die Sperre noch nicht angedroht ist“, verrät Claudia Kurz, Fachberaterin bei der Ver-braucherzentrale in Dortmund. Ihr Kolle-ge Rafael Lech aus Bochum skizziert die Möglichkeiten der Beratung: „Wir erar-beiten tragfähige Zahlungsmodelle bei Energieschulden und geben Tipps, wie Stromsperren zu verhindern sind. Zum Beispiel machen wir mit den Ratsuchen-den eine Bestandsaufnahme ihrer Ein-nahmen und Ausgaben und suchen ge-meinsam nach der besten Verteilung der knappen Mittel.“ Dabei geht es nicht nur um Einschränkungen und Verzicht im per-sönlichen Verhalten, sondern auch um die Prüfung, ob dem Ratsuchenden staatliche Hilfen zustehen.

Hilfen bei Energiearmut gibt es aber nicht nur im Rahmen des Modellversuches in einer begrenzten Zahl von Kommunen. Die wichtigsten Adressen in unseren Ver-

rechts. Eine Übersicht bietet:www.stromspar-check.nrw.de

Mit diesem Plakat wirbt die Caritas für ihren Stromspar-Check.


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::: Mietrecht

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Rauchen

Zweimal hat sich der BGH in den vergan-genen Monaten mit der Frage beschäftigt, ob Mieter unbegrenzt in der Wohnung rau-chen dürfen und inwieweit sich andere Mie-ter dagegen wehren können.

Fall 1: Rauchen auf dem BalkonIm ersten Fall ging es um das Rauchen auf dem Balkon. Die rauchende Mietpartei wohnte im Erdgeschoss. Darüber wohnte ein älteres Ehepaar im ersten OG, das sich durch den nach oben ziehenden Zigaret-tenqualm beeinträchtigt fühlte. Im Verfah-ren wurden umfangreiche Rauchprotokolle vorgelegt, sowie Fotos von vollen Aschen-bechern, die die Gesundheitsbeeinträchti-gungen des älteren Ehepaars durch Passiv-rauchen dokumentieren sollten. Die vom Nichtraucherehepaar außergerichtlich vor-geschlagenen stündlichen Rauchzeiten wur-den von den Rauchern nicht akzeptiert. In-soweit musste der Bundesgerichtshof hier eine Grundsatzentscheidung treffen.

Der BGH hält daran fest, dass Rauchen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Ge-brauch der Mietwohnung gehört. Rauchen auf dem Balkon ist dabei zunächst wie Rau-

chen im Freien zu bewerten. Hier gibt es keine Einschränkungen durch Bundes- oder Landesvorschriften im Hinblick auf Nicht-raucherschutz. Daraus folgert der Bundes-gerichtshof, dass sich der Mieter, der sich durch den Tabakrauch gestört fühlt, nach-weisen muss, dass die Beeinträchtigungen nicht nur unwesentlich sind. Dabei stellt der

-lichen Menschen ab, also nicht auf jemand,

-ruch reagiert. Zum Beweis können Zeugen-aussagen oder „Rauchprotokolle“ dienen.

-wägung zwischen den Interessen beider Parteien statt. Auf der einen Seite hat der rauchende Mieter das Recht auf Verwirkli-chung seiner Lebensbedürfnisse, zu denen auch das Rauchen gehört. Gleichwertig ist aber das Recht des anderen Mieters auf eine von Belästigungen freie Nutzung sei-ner Wohnung, so der BGH. Zu beachten ist das durch die Rechtsprechung entwickelte Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Das Maß der Rücksichtnahme ist dabei an den konkreten Umständen des Einzelfalls zu bestimmen. Im Regelfall läuft dies, wie von den nichtrauchenden Mietern gefordert, auf die Festlegung rauchfreier Zeiten hinaus. BGH, 16. Januar 2015, AZ: 5 ZR 110/14

Fall 2: Nikotingeruch im TreppenhausIm zweiten Fall beschäftigte sich der BGH mit dem Fall eines 73-jährigen Düsseldor-fer Mieters, der bundesweit Schlagzeilen ge-macht hatte. Nachbarn beschwerten sich wegen erheblicher Geruchsbeeinträchtigung durch Rauchen und unzureichende Lüftung sowie nicht geleerter Aschenbecher. Dar-aufhin erhielt der Mieter die fristlose Kündi-gung, die nach zwei vorangegangenen In-stanzen, in denen die Kündigung bestätigt wurde, beim BGH landete. Dieser entschied, dass der Fall erneut vor dem Landgericht Düsseldorf verhandelt werden muss.

Rechtlich ging es hier um die Frage, ob eine Beeinträchtigung durch Zigaretten-geruch im Treppenhaus eine fristlose Kün-digung durch den Vermieter nach sich ziehen kann. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Geruchsbeeinträch-tigung durch Nikotingeruch im Treppen-haus eine Verletzung vertraglicher Ne-

Auch hier hat der rauchende Mieter das Gebot der Rücksichtnahme zu beachten. Der Mieter muss also durch einfache und zumutbare Maßnahmen verhindern, dass es zu Beeinträchtigungen durch Nikotin-geruch im Treppenhaus kommt, z.B. durch ausreichendes Lüften über die Fenster. An-derenfalls liegt eine Störung des Haus-friedens vor, wenn die Intensität der Be-einträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

-tig, z.B. durch Zeugenaussagen betroffe-ner Mietparteien.

Bundesgerichtshof:

Neues aus Karlsruhe:


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::: Mietrecht

Allerdings berechtigt nicht jede Störung des Hausfriedens gleich zu einer fristlosen oder ordentlichen Kündigung. Der BGH setzt hier eine „schuldhafte nicht unerhebliche Ver-

voraus. Im Ergebnis bedeutet dies, dass er-hebliche dauerhafte und vermeidbare Ge-ruchsbeeinträchtigungen im Treppenhaus vorliegen müssen, damit vorliegend fristlos oder ordentlich gekündigt werden kann.

Davon unberührt bleiben natürlich Ansprü-che von Mietern gegenüber dem Vermieter gegen Geruchsbeeinträchtigungen im Trep-penhaus durch andere Maßnahmen, als durch eine Kündigung vorzugehen.BGH, 18. Februar 2015, AZ: VIII ZR 186

Eigenbedarf

Der Bundesgerichtshof setzt jetzt in seinen Urteilen die Tendenz fort, die Anforderung für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu erleichtern. Vorliegend ging es um die Vor-hersehbarkeit einer Eigenbedarfssituation bei Vertragsabschluss.

Der Ausgangsfall: Ein Vermieter schloss ei-nen unbefristeten Mietvertrag über eine 2-Zimmer-Wohnung ab. Nach 22 Mona-ten kündigte er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seine 20-jährige Tochter. Diese hatte zwischenzeitlich ihr Abitur und ein Auslandsjahr absolviert und wollte nach Rückkehr nun ihre Ausbildung beginnen. Dabei wollte sie eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen.

Die Entscheidung des BGH:Rechtlich ging es darum, ob für den Ver-mieter vorhersehbar war, dass er zukünf-tig den Wohnraum für seine Tochter benö-tigt. Wenn ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bei Vertragsschluss entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn selbst oder für Familienangehörige zu nutzen, liegt nach bisheriger Rechtsprechung des BGH ein wi-dersprüchliches rechtsmissbräuchliches Ver-

halten vor. Der Vermieter darf in derartigen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Wohndauer rechnet, die mit dem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten. Nach der bisherigen überwiegenden Recht-sprechung musste der Vermieter bis zu fünf Jahren im Voraus planen, ob Eigenbedarf für die neuvermietete Wohnung besteht.

Mit der neuen Entscheidung hat der Bun-desgerichtshof die Anforderungen an die Bedarfsplanung eines Vermieters deutlich herabgesetzt. Danach wird nicht mehr ver-langt, dass der Vermieter vorausschauend plant. Ausreichend ist, wenn der Vermie-ter lediglich „bei Vertragsabschluss weder entschlossen war alsbald Eigenbedarf gel-tend zu machen, noch eine Eigenbedarfs-kündigung ernsthaft in Betracht gezogen hat“. Nach Auffassung des BGH soll der Ab-schluss eines unbefristeten Mietvertrages dagegen nicht zum Ausdruck bringen, dass der Vermieter die Möglichkeit eines alsbaldi-gen Eigenbedarfs geprüft hat und ausschlie-ßen kann.

Im Ergebnis dürfte es in einem Räumungs-verfahren einem Mieter schwer fallen, dem Vermieter nachzuweisen, dass er bereits bei Vertragsschluss eine konkrete Kenntnis von der Eigenbedarfssituation hatte und ent-schlossen war, Eigenbedarf geltend zu ma-chen. Zwar soll bei einer Beweiswürdigung nach Auffassung des BGH auch auf äuße-re Umstände zurückgegriffen werden, um Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bei Vertragsschluss zu haben. Praktisch dürfte es allerdings nur in weni-gen Fällen einem Mieter möglich sein, eine anderslautende Aussage des Vermieters zu widerlegen.BGH, 04. Februar 2015, AZ: VIII ZR 154/14

Verteilerschlüssel

Ein Vermieter rechnete in einem 28-Fami-lien-Haus über die Heizkosten ab. Im Ab-rechnungsjahr waren nur wenige Woh-nungen bewohnt. Der Vermieter hatte

leerstehende Wohnungen nicht neu ver-mietet, um das Haus abzureißen. Dem-entsprechend waren die Kosten für die Er-wärmung eines Kubikmeters Warmwasser etwa 7 x so hoch, wie üblich. Der Mieter wehrte sich gegen die hohe Nachzahlung.

Die Entscheidung des BGH:Auch bei hohen Leerständen muss grund-sätzlich, wie in der Heizkostenverord-nung gesetzlich vorgeschrieben, eine ver-brauchsabhängige Abrechnung erfolgen. Grundsätzlich kann nach der Heizkos-tenverordnung ein Verbrauchsanteil zwi-schen 50% und 70 % berechnet werden,

Ist ein höherer Verbrauchskostenanteil, beispielsweise 70 %, als Abrechnungs-maßstab vereinbart, begünstigt dies auf-grund der hohen Leerstandskosten den Vermieter. In einem derartigen Fall kann, so der BGH, aufgrund des in § 241 Ab-satz 2 BGB verankerten „Gebot der Rück-sichtnahme auf die Interessen des ande-ren Vertragsteils“ ein Mieter verlangen, dass dieser Verteilerschlüssel geändert wird. Der Vermieter muss dann den hö-heren Verbrauchskostenanteil von 70 % auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % absenken, um die Fixkosten bei Woh-nungsleerständen angemessen zu vertei-len. Zu einer weiteren Absenkung der Kos-ten ist der Vermieter allerdings mangels

BGH, 10. Dezember 2014, VIII ZR 9/14 (mg)


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::: Serie

Wenn man es sich bewusst macht, zuckt man beinahe ein wenig zusam-men: 80 bis 90 % unserer Zeit verbrin-gen wir heutzutage in geschlossenen Räumen: im Büro, im Supermarkt und natürlich auch zu Hause. Das kann zum Problem werden – vor allem nach dem Möbelkauf. Zum Problem mit ei-nem komplizierten Namen: Formalde-hyd. Dabei handelt es sich um ein farb-loses, aber sehr stark süßlich-stechend riechendes Gas, das in Deutschland als Wohngift Nummer eins gilt. Vor allem in neuen, günstigen Möbeln ist es bei-

Sperrholzplatten, in Klebstoffen und auch im Lack, mit dem die Möbel be-handelt wurden.

Beschwerden nach dem MöbelkaufDer starke Geruch kann weitreichen-de Folgen haben: Die Gase, die an die Raumluft abgegeben werden, füh-ren unter Umständen zu Augen- und Schleimhautreizungen, können Atem-beschwerden, Juckreiz und Kopfschmer-zen auslösen. Als Dauerschäden werden Asthma, Hautleiden und sogar Krebs vermutet (Fakt ist: Die Weltgesundheits-organisation WHO hat Formaldehyd im Jahr 2004 als krebserregend ein-gestuft). Problematisch: Formaldehyd verschwindet nicht nach einer halben Stunde Lüften. Es ist vielmehr so, dass Möbelstücke, die Formaldehyd (oder auch: Methanal) enthalten, dieses bis zu zwei Jahre lang an die Raumluft ab-geben können.

Das hat auch Anna Köchner gemerkt. Die Studentin klagte nach dem Kauf ihrer neuen Schlafzimmerkommode über Kopf-schmerzen, Übelkeit und Schwindelgefüh-le. Da die Symptome direkt nach dem Auf-stellen des neuen Möbelstücks auftraten, zog die junge Frau ihre eigenen Schlüs-se und entfernte die Kommode aus dem Schlafzimmer. Die Beschwerden klangen beinahe schlagartig ab. Tatsächlich ist das Schlafzimmer eine Gefahrenzone. Denn im Schlaf ist unser Körper anfälliger für Schadstoffe in der Luft. Anna Köchner ist aktiv geworden: Die Kommode hat sie re-klamiert – das Geld hat sie ohne Probleme vom Händler zurückbekommen.

Nicht nur im Schlafzimmer kann es Pro-bleme geben. Besonders kritisch ist der Möbelkauf auch fürs Kinderzimmer. Steht

Nachwuchs ins Haus, wird oft ein Zimmer komplett neu her- und eingerichtet. Ge-nau davon raten Experten ab – gerade für Säuglinge und Kleinkinder sind die Giftstof-fe, die sich aus neuen Möbeln absondern sehr gefährlich. Hohe Konzentrationen von Schadstoffen wie Formaldehyd können bei kleinen Kindern zu Allergien und im schlimmsten Fall sogar zum Tod führen.

Massiv und Alt Eine Wohnung ohne Möbel ist undenk-bar – aber wie kann man sie möglichst schadstoffarm einrichten? Eine gesündere Alternative ist der Kauf von Metall- oder Massivholzmöbeln. Sie sind meist etwas teurer, in der Regel aber schadstoffärmer und verfügen meist auch über eine länge-re Haltbarkeit als Möbel aus Span- oder Sperrholz. Auch der Besuch von Floh-

Renovieren und gesund Wohnen:

Nase auf beim Möbelkauf!Ein neuer Tisch, eine neue Kommode und schnell noch ein neuer Sessel – in Zeiten von Discounter-Schnäppchen und großen Möbelhausketten aus Schweden ist das für viele ganz normal. Möbel müssen nicht mehr ein Leben lang halten, wie zu Großmutters Zeiten, sondern sind ein Accessoire geworden, das man je nach gängiger Mode aussucht, einkauft und später wieder austauscht – in etwa so wie ein Kleidungsstück. Doch haben Billig-Möbel das gleiche Problem wie Billig-Klamotten: Sie enthalten oft einen Chemie-Cocktail, der Auswirkungen auf unsere Gesundheit haben kann.

Alte Massivholzmöbel enthalten in der Regel viel weniger Schadstoffe.


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::: Serie

märkten und Antiquariaten kann sich loh-nen. Hier hat der aktuelle Vintage-Trend einen großen Vorteil: Ältere Möbel wur-den zum einen mit weniger schadstoff-belasteten Stoffen hergestellt oder haben diese schon in großen Teilen abgesondert.

Dennoch gilt auch hier: Ganz frei von Schadstoffen ist nicht möglich. Möbel aus Nadelhölzern enthalten von Natur aus sogenannte Terpene – ätherische Öle, die wie jeder Naturstoff, bei manchen Men-schen Allergien auslösen können. Und auch wer seine Möbel selbst lackieren möchte, um sie individuell zu gestalten, sollte beim Kauf von Lack und Lasur auf schadstoffarme Produkte achten – hier kann der Fachhändler weiterhelfen.

Ausnahmen bestätigen die Regel Der Besuch im Möbelhaus ist nicht im-mer ein Risiko. Es gilt: Riecht es schon beim Betreten des Ladens sehr stark chemisch, wird vom Einkauf abge-raten. Günstige Möbel aus der Mas-senproduktion sind aber nicht per se schlecht. Die Zeitschrift Öko-Test über-prüft in regelmäßigen Abständen ver-schiedene Möbelhäuser, so auch die große, schwedische Kette, die sich vor allem bei Studenten und jungen Fa-

Tipps zum Umgang mit neuen Möbeln – Lüften Sie gründlich und regelmäßig, auch Staubwischen kann die Schadstoff-

belastung deutlich verringern. – Feuchtigkeit verstärkt die Ausdünstung von Stoffen wie Formaldehyd, deshalb

halten Sie die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung möglichst niedrig. – Rauchen Sie nicht in der Wohnung – auch Tabakrauch ist mit Formaldehyd an-

gereichert und setzt sich in Polstern, Teppichen und Tapeten fest. – Lüften Sie neu gekaufte Möbel, die unangenehm riechen, erst für einige Tage

aus. Nach Möglichkeit in der Garage oder einem wenig genutzten Raum, den Sie gut lüften können.

– Kaufen Sie Möbel aus Massivholz, Metall oder aus dem Antiquariat – sie sind in der Regel schadstoffärmer als Möbel aus Spanplatten.

– Möbel, die trotz intensiven Lüftens länger als vier Wochen lang stinken, sollten und dürfen Sie beim Händler reklamieren.

– -dünstungen zu neutralisieren (z.B. Efeu, Drachen- und Gummibaum).

– Achten Sie schon beim Kauf auf Gütesiegel wie z.B. „Das goldene M“ oder den „Blauen Engel“ - sie lassen auf schadstoffärmere Möbel schließen.

– Nicht mit Duftölen oder -sprays gegen schlechte Gerüche angehen – diese kön-nen zusätzlich Allergien auslösen.

– Kleine Räume nicht vollstellen. Auch schadstoffarme Möbel können bei entspre-chender Anzahl Beschwerden auslösen.

milien großer Beliebtheit erfreut. Dort haben sich die Testergebnisse in den vergangenen Jahren tatsächlich stetig verbessert. Zuletzt schnitten 17 von 20 getesteten Möbelstücken auch in der Schadstoffüberprüfung gut ab. Kinder-zimmermöbel hatten übrigens beson-ders gute Ergebnisse.

Grundsätzlich gilt: Dass Möbel nach dem Kauf merkwürdig riechen, ist völlig normal – nur sollte sich der Geruch in-

Ist das nicht der Fall haben Sie – wie Anna Köchner – Anspruch auf eine Re-klamation. (ari)

Vor allem bei Kinderzimmermöbeln sollte man besonders kritisch auf Schadstoffe achten.


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::: Bochum

Die Stadtwerke Bochum werden ihre Vertragsklauseln, wonach sich alte Verträge automatisch verlängern, wenn ihre

Verbraucherzentrale NRW. Künftig gilt: Laufen befristete Einjahresverträge für die Belieferung mit Strom und Gas aus, muss

In der Regel werden Strom- und Gaslie-ferverträge über eine bestimmte Grund-laufzeit, zum Beispiel von einem Jahr, ab-geschlossen. Kündigt der Kunde nicht rechtzeitig vor Ablauf, verlängert sich der Vertrag jeweils um eine bestimmte Zeit

-hungen sind dann nur auf der Grundlage einer wirksamen Preisanpassungsklausel möglich. Weil der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit so gut wie alle geprüften Preisanpassungsklauseln der Energiever-sorger als unwirksam angesehen hat, be-steht für den Gas- und Stromanbieter das Risiko, dass Preiserhöhungen nicht durch-gesetzt werden können und mit Rückfor-derungen der Kunden zu rechnen ist.

Offenbar um dieses Problem zu umgehen, hatten die Stadtwerke Bochum ihre Ver-

befristet. Sechs Wochen vor Ende der Ver-tragslaufzeit wurden den Kunden dann neue Jahresverträge mit geänderten Prei-sen angeboten, die automatisch gelten sollten, wenn der Kunde sich nicht melde-te. Nur wer mit dem neuen Vertrag nicht einverstanden ist, sollte dies mitteilen.

Dieses Vorgehen war bereits in den Allge-meinen Geschäftsbedingungen vorgese-hen. Die Verbraucherzentrale NRW hat-te Klauseln für den „Vertragsabschluss per Nichtstun“ als unzulässig moniert. Kunden müssen ausdrücklich die Fortsetzung eines Vertrags erklären, so will es das Gesetz. „Ein Vertragsabschluss allein dadurch, dass man beim Versorger weiterhin Strom oder Gas entnimmt, ist nicht vorgesehen“, so die Verbraucherzentrale.

Nach einer Abmahnung durch die Verbrau-cherschützer haben die Stadtwerke Bo-chum zugesagt, die Vertragsklauseln so zu ändern, dass kein automatischer Vertrags-abschluss mehr möglich ist. Laufen die be-fristeten Jahresverträge der Stadtwerke Bo-chum für die Lieferung von Gas und Strom aus, müssen Kunden künftig einen neuen Vertrag unterschreiben und zurücksenden. Für Verbraucher bedeutet der Rückzug vom Automatismus: Nur wer den mit dem ak-tuellen Anschreiben der Stadtwerke über-sandten neuen Vertrag unterzeichnet und zurückgesandt hat, ist an diesen gebunden. Der neue Vertrag läuft in der Regel ein Jahr bis Ende 2015.

Wer nichts unternommen und keinen Ver-trag unterschrieben hat, kann sich entwe-der auf die Unwirksamkeit der Klausel be-rufen und den Gas- oder Stromanbieter frei wählen. Oder er hat die Möglichkeit, den neuen Sondervertrag der Stadtwerke Bo-chum stillschweigend zu akzeptieren. Denn die Stadtwerke sind an die einmal abgege-bene Erklärung, Kunden zu den Konditio-nen des neuen Sondervertrags zu beliefern, gebunden. Sie können sich nicht auf die Unwirksamkeit ihrer eigenen Klauseln be-rufen.

Es gilt also genau zu prüfen, welche Opti-on im Einzelfall sinnvoll und günstiger ist: Beispielrechnungen der Verbraucherzentra-le NRW haben ergeben, dass die angebote-nen Verträge zwar preislich günstiger sind als andere Tarife der Stadtwerke. Bei einem Wechsel zu einem anderen Anbieter lässt sich aber – je nach Verbrauch – einiges spa-ren. Bei einem jährlichen Stromverbrauch von 3.500 Kilowattstunden kann die Er-sparnis etwa 100 Euro betragen, bei einem jährlichen Gasverbrauch von 20.000 Kilo-wattstunden mehr als 200 Euro.

Stadtwerke Bochum:

Keine automatischen Verträge mehr

Verbraucherzentrale – Stadtwerke 1:0


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::: Verbraucher

Nachstromspeicherheizungen:

Anbieterwechsel ist möglichNutzer von Nachtspeicherheizungen und Wärmepumpen können oft viele hundert Euro sparen, wenn sie den Stromanbie-

beim örtlichen Energieunternehmen kaufen und dessen Preise akzeptieren.

Viele Nutzer von Nacht-speicherhei zun gen, die Haus-halts- und Heiz strom gemein sam messen, denken immer noch, sie müssen ihren Strom bei ihrem örtlichen Energieanbieter, dem „Grund versorger“, kaufen und seine Preise akzeptieren. Doch das stimmt nicht. Wie Recherchen der Zeitschrift „Finanztest“ ergaben, verkaufen mitt lerweile mindestens zehn Firmen deutsch land weit Ta-rife für Nacht speicherhei zungen mit gemein samer Messung und 14 Firmen Tarife für Wärmepum-pen mit getrennter Messung.

-rentest haben mehr als 1 300 Energie-versorger ange schrieben, weil sie wissen wollten, welche Anbieter es am Markt gibt und wie viel ein Haushalt mit einer Nacht speicherhei zung oder einer Wär-mepumpe sparen kann, wenn er den Anbieter wechselt.

Mehrere 100 Euro Ersparnis möglichDie höchste Ersparnis für Kunden mit einer Nacht speicherhei zung gab es in Würzburg. 1 001 Euro konnte ein Muster haushalt sparen, wenn er vom örtlichen Grund versorger, den Stadt-werken Würzburg, zum Energiehandel Dresden wechselte. In Neuss waren im-merhin noch 812 Euro Ersparnis drin. Kunden mit einer Wärmepumpe, die den Haus halts- und den Wärmestrom getrennt messen, können zwei unter-schiedliche Anbieter wählen. Durch den Wechsel kann unser Muster haushalt al-

leine beim Wärmestrom bis zu 560 Euro pro Jahr sparen. Wie hoch die eigene Er-sparnis ist, hängt von der Heiz art, dem Verbrauch und dem Wohn ort ab.

Vor dem Wechsel Zähler anschauenBevor es ans Wechseln geht, muss der Kunde jedoch erst einmal seine Zähler-ausstattung kennen: Haushalte mes-sen entweder den Heiz- und Haus halts-strom gemein sam mit einem einzigen schwarzen Zählerkasten oder getrennt mit zwei Kästen – einem für Heiz strom und einem für Haus halts strom. Kunden mit gemein samer Messung hatten es bislang schwer, einen güns tigen Tarif zu

es vor allem in Haushalten mit Nacht-speicherhei zung.

Das bietet der TestDie Zeitschrift „Finanztest“ der Stif-tung Warentest hat eine Tabelle er-

Info:https://www.test.de/Nachtspeicher-heizung-und-Waermepumpe-Wech-sel-des-Stromanbieters-endlich-moeglich-4813293-0/

stellt, die etwas bietet, das es bislang so nicht gab: Die erste Über sicht mit bundes weiten Tarifen für die gemein-same Messung bei Nacht speicherhei-zungen. Stiftung Warentest veröffent-licht für 38 Städte die güns tigen über regionalen und deutsch land weiten Anbieter und nennt für einen Muster-haushalt die Ersparnis, die beim Wech-seln vom güns tigsten Tarif des örtli-chen Grund versorgers möglich ist. Für alle Nutzer, die nicht in einer dieser 38 Städte wohnen, gibt es eine Über sicht mit bundes weiten Anbietern. Bei die-sen können Verbraucher dann Angebo-te einholen.


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::: Essen

Weil die Sozialbindungen der Ka-ternberger Wohnungen im Nienhuser Busch ausliefen, kündigte die Ver-mieterin - die Deutsche Annington - sofort saftige Mieterhöhungen an. Teilweise bis zu 20 %. Die Mieter wehren sich.

Einst gab es Landesfördermittel für Erbauer von Miethäusern, damit in den fertigen Wohnungen die Miete preis-günstig blieb. Gesetzlich wurde das geregelt. Eine sogenannte Sozialbindung wurde vereinbart - die allerdings irgend-wann ausläuft. Dann wird aus Häusern,

-den, auf einmal ein Geschenk. Denn die Vermieter können nun die im Mietspiegel vorgesehene Vergleichsmiete einfordern. Von „sozial“ ist dann keine Rede mehr. Zwei Mieterversammlungen führte das Mieternetzwerk Essen-Nord seit Dezem-ber durch.

90 € plus, aber MängelstauDer Wegfall der Sozialbindung (von 1981) für die Wohnungen am Nienhuser Busch führt zwar zu einer Verteuerung zwischen 40 und 90 Euro im Monat. An-dererseits wurde in der Vergangenheit we-nig investiert, um lang bekannte Mängel in den Wohnungen zu beheben - diese Kritik formuliert das Mieternetzwerk.

Obwohl „investiert“ eigentlich nicht das richtige Wort ist. Es geht nicht um Inves-titionsgelder, die die Vermieterin oben-drauf zahlen müsste, sondern rein um Reparaturen - das Geld hierfür ist fester Bestandteil jeder monatlichen Mietsum-me. Mit der Miete hat ein Mieter bereits die Mängelbeseitigung abgegolten, den Vermieter dafür also entlohnt.

Entsprechend scharf war die Debatte im Evangelischen Gemeindezentrum am Ka-ternberger Markt Mitte Dezember. Zwar

erklärte die hier zuständige Prokuristin der Deutschen Annington Monika Tüller, dass die durchschnittliche Miete in den 1981 errichteten Mehrfamilienhäusern mit 5,37 Euro/m2 auch künftig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,23 Euro/m2 liege. Für die Mieter bedeuten die Erhöhungen aber eine enorme Belas-tung.

Zwar wurde die Punktebewertung der umliegenden Wiese - quasi eine Garten-nutzungsgebühr im Mietspiegel - zurück genommen (schließlich führte diese Gebühr in anderen Städten zu heftiger Kritik). Doch zugleich wurden die Häuser als „mittlere Wohnlage“ eingestuft. Hierzu gab es deutliche Kritik durch die Mieter. „Genau dieses Kriterium des Mietspiegels ist unscharf“, kritisiert auch Siw Mammitzsch, Geschäftsführerin der Mietergemeinschaft Essen.

Deutsche Annington will 20 Prozent mehr

Fortsetzung auf S. 23

Petra Leonartz vom Mieternetzwerk Essen-Nord leitete die Veranstaltung im Ev. Gemeindezentrum Katernberg. Foto: Stefan Arend, WAZ-Fotopool


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::: Essen

Der neue Riese am Wohnungsmarkt wird bald einen neuen Namen bekom-men. Sowohl die Deutsche Anning-ton, als auch die GAGFAH brauchen dringend eine Imageverbesserung. Nach der Fusion wird es deshalb einen neuen Namen geben. Mit einer Kom-munikationsoffensive hat die Deutsche Annington bereits begonnen.

Größe ist nicht immer gutNach der Fusion von Annington und GAGFAH wird das Unternehmen bundes-weit das größte Wohnungsunternehmen sein. Aber auch in Essen wächst die Größe beständig. Das neue Unternehmen wird dann hinter der ALLBAU das zweitgrößte Wohnungsunternehmen der Stadt. Dies wird sicher nicht ohne Folgen bleiben,

-sche Wohnungspolitik angeht. Aber auch viele Mieter werden merken, dass das Wohnungsangebot von diesem Unterneh-

men mit dann ca. 13.000 Wohneinheiten zunehmend bestimmt wird.

Nachtspeicher werden rausgeworfenAber auch sonst geht die Deutsche An-nington in die vollen. Bei den 10 Millionen sind 6 Mio. aus dem abgelaufenen Jahr 2014 mit in die Pressemitteilung aufge-nommen. 2-stellig sieht besser aus. Aber wir wollen nicht nur meckern. Im Jahr 2015 sollen immerhin noch 4 Millionen investiert werden, in Modernisierungen. Diese sollen über das ganze Stadtgebiet verteilt sein (Nordviertel, Dellwig, Huttrop, Stoppenberg, Mitte, Katernberg, Frohn-hausen, Karnap und Kettwig). Hauptsäch-lich an die Nachtspeicherheizungen will man ran, aber auch Fenster und Fassa-den. Vor allem die Nachtspeicher will die Annington möglichst warmmietenneutral durch z.B. Fernwärme- oder Gasheizungen ersetzen. Die Vorstellung ist, dass dadurch erheblich weniger an Heizenergie ge-

Deutsche Annigton will 10 Mio. investieren – allein in Essen

braucht wird. Die anschließende Mieter-höhung nach Modernisierung soll zu einer gleich hohen Gesamtmiete wie vorher füh-ren. Geringere Heizkosten, höhere Grund-miete, gleiche Warmmiete. Das wäre gut für die Mieter. Die Mietergemeinschaft Essen nimmt diese Ankündigung ernst und wird die Umsetzung genau prüfen.

Trotzdem genau prüfenUnd dennoch rät die Mietergemeinschaft zu einer genauen Prüfung jeder Mieter-höhung. Jede Modernisierung enthält z.B. einen Anteil an Instandsetzungen, deren Kosten bei der Modernisierungs-mieterhöhung keine Berücksichtigung

müssen heraus gerechnet werden. Daher sollte der genaue Zustand der Häuser und Wohnungen vor einer Modernisierung dokumentiert werden. Dabei unterstützt die Mietergemeinschaft betroffene Mieter gern.

Das Essener Nordviertel soll Anningtons Vorzeige-Projekt werden.


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::: Essen

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Die städtische Wohnungsaufsicht hat einen Essener Busunternehmer seit Jahren immer wieder im Blick. Er be-sitzt mehrere Wohnhäuser im Stadt-gebiet. Eines brannte am Neujahrs-abend am Palmbuschweg - seitdem ist nicht viel passiert

Es geht ihnen gut, den 22 Menschen, die am Neujahrsabend aus dem brennenden Wohnhaus am Palmbuschweg gerettet werden mussten. Die Feuerwehr holte zehn Erwachsene und zwölf Kinder per Drehleitern aus den Obergeschossen, bevor sie schwere Verletzungen erlitten. Vermutet wird, dass ein Feuerwerkskör-per den Brand auslöste. Ein tragisches Schicksal, das den Blickpunkt zugleich auf den eigentlichen Hausbesitzer lenkt: ein Essener Busunternehmer.

Mehrere Wohnhäuser im Stadtgebiet ge-hören dem Busunternehmer. Gut sieht es da nicht aus. Die städtische Wohnungs-aufsicht hat ihm im Blick.

Kontrolle, wenn Häuser vergammelnder Woh-

nungsaufsicht Wohnungen zu überprü-fen, „wenn das Wohnen durch erhebliche Mängel stark beeinträchtigt ist.“ So heißt es im NRW-Wohnraumfördergesetz WFNG NRW. Konkret heißt es: „Schwer-wiegende Mängel sind Undichtigkeiten an Dächern, Wänden, Decken, Fens-tern oder Türen, nicht funktionierende Heizkörper und Heizungsanlagen sowie Wasseranschlüsse, Toiletten oder Bäder, die nicht ordnungsgemäß benutzt werden können.“

Der Clou ist aber folgender: Die Woh-nungsaufsicht wird auf Antrag der Mieter ausgeübt (leer stehende Wohnungen werden nicht kontrolliert). Dafür müssen

diese mithilfe ihres Mietvertrags belegen, dass sie wirklich dort Mieter sind. Damit die Aufsicht tätig werden kann ist Vor-aussetzung, „dass die Mieter/innen die Eigentümer/innen von den vorhandenen Mängeln oder Missständen in Kenntnis gesetzt haben und die Eigentümer/innen sich dennoch weigern, entsprechende Abhilfe zu schaffen.“

„Schon diese Hürde ist riesig“, beschreibt Siw Mammitzsch das Problem. „Denn viele Mieter wissen nicht, wo sie sich Hilfe

-tergemeinschaft immer die Einschaltung eines Mietervereins, denn „die privat-rechtliche Seite, z.B. Mietminderungen, regelt die Aufsicht nicht“. Das Mietrecht aber ist kompliziert, es sind Formalia ein-zuhalten und nicht jede Mietminderung ist gleich hoch.

Bußgelder ab März fällig „Die Wohnungsaufsicht der Stadt Essen hat sich im Januar die Grundstücke von

außen angesehen“, sagt Siw Mam-mitzsch, Geschäftsführerin der Mieterge-meinschaft Essen. Sie wollte wissen, was sich am Palmbuschweg tut und fragte bei der Wohnungsaufsicht nach. Die Hausrei-he am oberen Ende des Weges fallen, im Gegensatz zum restlichen Viertel, auf: sie

und Schutt (was jüngst auch die NRZ berichtete). Das ist im Grunde auch der Aufsicht bekannt.

„Welchen Zustand die Wohnungen haben, davon hat die Wohnungsaufsicht keine Kenntnis, da von Mieterseite keine Beschwerden an das Amt heran getragen wurden“, hat Siw Mammitzsch erfahren. Doch zumindest Müll und Unrat sind von außen sichtbar, hier kann die Aufsicht handeln. Bis Ende Februar muss alles ent-fernt werden. Weil mittlerweile nicht mehr nur der Busunternehmer Besitzer der Häu-ser sei, schreibe die Wohnungsaufsicht nun die verschiedenen Eigentümer an und verkündet die Frist.

Vermieter kontrollieren

Ein heilloses Durcheinander gibt es hinter Häusern an der Rahmstraße und am Palmbuschweg.


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::: Essen

Fortsetzung von S. 20„Es ist die höchste Wohnlagenklasse im

-tät der Wohnlage anders.“

Asbest im BodenWenig entgegenzusetzen hatte die Deutsche Annington der langen Mängel-liste, die das Mieternetzwerk seit Jahren ständig aktuell hält und die Bearbeitung einfordert (wir berichteten): Die Gas-zentralheizung fällt immer mal wieder aus. Wer Schimmel in der Wohnung hat, musste in der Vergangenheit bei der Schadensmeldestelle des Vermieters zig mal anrufen. Die anwesenden Vertre-ter der Annington versprachen aber: „Schimmel ist ein ‚no go‘!“. Soll heißen, in Zukunft wolle man hier sofort han-deln. Aber auch die Gegensprechanlagen

Techniker gerufen werden muss. Selbst die seit Jahren ausstehende Entfernung von Asbest musste ein Mieter in der Versammlung erneut einfordern.

Fortsetzung von S. 22„Sollte diese Frist ungenutzt verstreichen, kann Anfang März eine Ordnungsverfü-gung ergehen, die auch mit Bußgeldern einhergehen kann. Man sagte mir noch, dass nicht das notwendige Personal vorhanden sei, um alle der Aufsicht be-kannten mängelbehafteten Wohnungen regelmäßig zu kontrollieren“, berichtet Siw Mammitzsch vom Gespräch. Aber anscheinend wäre genau das der richtige Weg: Kontrolle und Bußgelder, damit Vermieter nicht einfach Miete abkassieren können für Wohnungen, die Mängel bis zur Unbewohnbarkeit aufweisen.

Natürlich sollen nun nicht alle Mieter so-fort bei jedem kleineren Mangel zur Woh-nungsaufsicht der Stadt Essen rennen. Deshalb soll noch einmal betont werden, dass die Wohnungsaufsicht dafür da ist, bei erheblichen Mängeln einzuschreiten, welche die Bewohnbarkeit massiv ein-schränken. Der erste Weg ist und bleibt also der Mieterverein.

Entfernen wird die Deutsche Annington die Asbest-Bodenplatten übrigens nicht, wie eine anwesende Pressesprecherin noch einmal bestätigte. Die Boden-platten enthielten „15 Prozent Asbest“ und „eine Gefahr“ gehe „nur von beschädigten Platten“ aus. Erst wenn eine Bodenplatte kaputt geht, sollte ein Mieter das Unternehmen schnellstens informieren. Dann werde man sofort handeln.

An der Mieterhöhung selber wird sich aber nichts ändern. Mittlerweile sind einige Mietparteien ausgezogen, andere suchen eine alternative Wohnung. Für Bezieher von ALG II-Leistungen wur-de das Angebot unterbreitet, sich zu melden und dann werde man versuchen einen Umzug zu vermeiden. Denjenigen mit geringem Einkommen nutzt das wenig.

Schotten dicht im Vermietungspoint der Deutschen Annington?

Adressänderungen bitte sofort mitteilen. Unzustellbare Exemplare bitte zurück an den Herausgeber!

Mit dem Auto:Nach Lageplan. Vorsicht: Wenig Parkplätze!

Mit öffentlichen Verkehrsmitteln:Linien 103, 109:Haltestelle WörthstraßeLinien 146, 147: Haltestelle WasserturmLinien 160, 161:Haltestelle SchwanenbuschstraßeNur wenige Minuten Fußweg!

Mietergemeinschaft Essen e.V.

Der am schnellsten wachsende Mieterverein in Essen!

Herwarthstr. 4245138 Essen

mo - fr 9 - 13 Uhrmo - do 14 - 18 Uhr

Tel. 0201 74 919 20mietergemeinschaft-essen.com

Wir sind Mitglied imDeutschen Mieterbund DMB.

DIWO-Home bittet zur Kasse Deutsche Annington & Gagfah · Ende geforderten) 5,78 €. So geht‘s...

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