DIREZIONE REGIONALE PER LA LOMBARDIA - notariato.it · Indirizzo: via Conca del Naviglio 5, Milano....

Consulenza Tecnica per l’Edilizia INAIL - Direzione Regionale Lombardia

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INAIL DIREZIONE REGIONALE PER LA LOMBARDIA

BOX, EX-INT.6 F.474, MAPP.6, SUB.10

PIANO T - VIA CONCA DEL NAVIGLIO, 5 - MILANO

STIMA DEL “PIU’ PROBABILE” VALORE DI MERCATO GIUGNO 2015

PIAZZA DUOMO

UNIVERSITA’ CATTOLICA


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ASPETTI GENERALI ................................................................................................................................................... 5

ESTREMI DELL’INCARICO RICEVUTO E CRITICITÀ RISCONTRATE ..................................................................................................... 5 SCOPO DELLA VALUTAZIONE ................................................................................................................................................ 5

DATI DISPONIBILI E/O REPERITI ................................................................................................................................ 5

UBICAZIONE DELL’IMMOBILE (COLLOCAZIONE NEL CONTESTO URBANO) ....................................................................................... 5 DESCRIZIONE GENERALE DELL’EDIFICIO .................................................................................................................................. 6 PRINCIPALI CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E DI FINITURADEL BOX .............................................................................................. 7 STATO LOCATIVO ............................................................................................................................................................... 9 CONSISTENZA DEL BOX ....................................................................................................................................................... 9

DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA .......................................................................................................... 9

PROPRIETÀ/PROVENIENZA .................................................................................................................................................. 9 SITUAZIONE CATASTALE .................................................................................................................................................... 13 CLASSE ENERGETICA ......................................................................................................................................................... 14

CRITERI DI STIMA ADOTTATI ..................................................................... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO.

PROCESSI ANALITICI SEGUITI E DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA . ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO.

QUADRO DI SINTESI ED ELEMENTI LIMITANTI/CONDIZIONANTI LA VALIDITÀ’ DELLA VALUTAZIONE ........ ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO.

ALLEGATI ................................................................................................... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO.


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ASPETTI GENERALI

Estremi dell’incarico ricevuto e criticità riscontrate

Soggetto che ha conferito l’incarico: Direttore Regionale per la Lombardia;

Data del conferimento: 21 aprile 2015

Oltre l’incarico di stima è stato affidato anche l’onere per le verifiche e gli

accertamenti ritenuti necessari per la dismissione delle unità immobiliari oggetto

d’incarico.

Scopo della valutazione

Dismissione con procedura aste.

Dati disponibili e/o reperiti

Ubicazione dell’immobile (collocazione nel contesto urbano)

Indirizzo: via Conca del Naviglio 5, Milano.

L’edificio che comprende il box in esame fa parte dell’ex-complesso INAIL denominato

via Conca del Naviglio 5. Questo è situato nella zona centrale sud del comune di

Milano, in posizione prossima a via De Amicis (circonvallazione interna) ed alla

Cerchia dei Bastioni, al parco archeologico dell’anfiteatro romano, al parco delle

basiliche ed all’Università Cattolica1. La zona è caratterizzata dalla prevalente

presenza di fabbricati adibiti ad abitazione, ad attività commerciali e terziarie (uffici,

negozi, istituti di credito, etc.). L’area gode di tutte le infrastrutture primarie e

secondarie, risulta ben collegata dalla rete viaria e metropolitana alla fascia esterna

del comune di Milano. Unico dato negativo è l’estrema difficoltà di parcheggio. Da un

punto di vista localizzato, infatti, si possono individuare sparute possibilità di aree a

sosta in proporzione al numero dei residenti.

Se via De Amicis è una strada di forte traffico, via Conca del Naviglio, piccola e

interna, è molto più tranquilla. Le suddette diverse caratteristiche possono essere

dedotte dalle foto seguenti.

1 In diversi annunci immobiliari è messa in evidenza la vicinanza all’Università Cattolica quale motivo per un buon

investimento.


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Descrizione generale dell’edificio

Il box in esame, idoneo per autoveicoli di piccola dimensione, fa parte di un edificio

realizzato nel periodo 1951-19532. Quest’ultimo, a destinazione prevalentemente

residenziale, è composto da un corpo a “C” a 8 piani fuori terra e due interrati. Al suo

interno è presente un piccolo cortile, al piano S1, che permette l’accesso a n.4 box, alla

rampa di scale che porta ad un monolocale sovrastante il box in stima, ed al piano

cantine sottostante. Il prospetto principale (esposizione Nord-Ovest) affaccia su via

Conca del Naviglio, quello retrostante sul cortiletto interno; per gli altri due lati

l’edificio è costruito in aderenza con altri due fabbricati.

Le strutture sono costituite da telai in c.a. gettato in opera, con chiusure opache

verticali, presumibilmente realizzate da muri a cassetta. Gradevole è il movimento di

forma del prospetto principale, completato da un rivestimento (prevalente) in listelli di

Klinker. Gli orizzontamenti presumibilmente sono realizzati con solai di tipo misto

latero/cemento. Appaiono ordinate le finiture delle parti comuni.

Nel complesso, l’edificio risulta composto da 24 abitazioni, n.4 box, n.7 negozi (con

annessi sotto-negozi), n.2 uffici, n.2 magazzini, n.18 cantine e n.17 soffitte.

2 Licenza Edilizia n.205318/44584/1951 n.71587/14669/1952 del 5gennaio 1952 e 28 maggio 1952; Licenza di

occupazione a decorrere dal 20 aprile 1953, rilasciata in pari data.


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Principali caratteristiche costruttive e di finitura del box.

Entrando nel particolare, il box in esame, posto in sostanza al piano S1, ha l’accesso

esclusivo dal cortile interno. A questo si giunge attraverso un corsello (a piano terreno)

che costituisce pure l’androne del palazzo. Il box è idoneo al parcamento di piccoli

autoveicoli: la superficie netta è di circa 10,8 mq, le dimensioni nette sono 2.22x4.63

xHnetta1.95 ml. Esso, così come tutti gli altri tre, è molto svantaggiato sia per le ridotte

dimensioni, sia per i ridotti spazi di manovra, peraltro in gran parte in rampa inclinata,

sia perché per il suo utilizzo occorre aprire e richiudere manualmente tre

cancelli/portoni (quello relativo all’ingresso dell’edificio, quello che permette il

passaggio dall’androne al cortiletto interno, quello relativo al box stesso in metallo a

più ante).

Si riporta una descrizione sintetica delle rifiniture:

Pavimento: in battuto di cemento in appena accettabili condizioni;

Rivestimenti: tinteggiature di scarsa fattura, rovinata in diversi punti;

Serramento: in metallo a più ante, non automatizzato, in buone condizioni;

Impianto elettrico: vetusto e di vecchia concezione, da rifare ex novo. Da

quanto potuto accertare lo stesso è alimentato dalla rete

condominiale.


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4.62 m

2.20 m


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Stato locativo

Per quanto potuto accertare presso l’ufficio “Gestione Immobili” di questa Direzione

Regionale, l’unità è in questo momento “libera”. Le spese condominiali incidono per circa € 50.

Consistenza del box

In base alla documentazione catastale, sulla scorta dei rilievi eseguiti ed in base ai

criteri previsti dal DPR 138/983, si è dedotta una consistenza commerciale dell’unità, avente

altezza netta pari a 1.95 ml, di circa 12 mq (Snetta ≈ 10 mq).

Documentazione disponibile o reperita

Proprietà/Provenienza

Da quanto potuto accertare il complesso in esame pervenne all’INAIL con atto a rogito

del dr.Giuseppe Pietromarchi, Notaio in Roma (via del Tritone 169), in data 10 agosto 1951,

Repertorio n.2811, fascicolo 1487 (registrato a Roma, presso l’Ufficio Atti Pubblici, il 21

maggio 1952, al n.23221, volume 72).

Si riporta l’estratto della licenza di occupazione da cui si evincono gli estremi della

licenza edilizia rilasciata alla società venditrice.

3 Vedi anche le “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati

dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare” pubblicate dell’Agenzia del Territorio.


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Situazione catastale

Si espone la visura e la scheda catastale del box.

Scheda catastale del box (non in scala)


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Classe energetica

L’unità non è dotata di impianto di riscaldamento per cui non ricorrono i presupposti per

la redazione dell’APE. Infatti, per le casistiche definite nel punto 9.6 della DGR VIII/8745, si ha

l’esclusione dall’obbligo di APE quando l’edificio, o la singola unità immobiliare, sia privo

dell’impianto termico o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale o al

riscaldamento dell’edificio. In tal caso, ai sensi della DGR IX/4416, punto 1, lettera “a”, si

procede con un’auto dichiarazione.


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