Định giá Bất Động Sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp

CTCP TƯ VẤN QUẢN LÝ BĐS TRÀNG AN

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN

GV:Ths. Hoàng Minh Ngọc

CEO

0913 204 158

[email protected]

www.hoangminhngoc.com

mailto:[email protected]

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

2. Phương pháp chi phí

3. Phương pháp thu nhập

4. Phương pháp thặng dư

5. Phương pháp lợi nhuận

6. Phương pháp phân tích hồi quy


VĂN BẢN PHÁP QUY

Nghị định số 188/2004/NS-CP, ngày 16 tháng 11 năm

2004 quy định về phương pháp xác định giá và khung

giá các loại đất

Thông tư số: 114/2004/TT-BTC, ngày 26 tháng 11 năm

2004 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-

CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất

Thông tư 203/2009/TT-BTC Khấu hao TSCĐ, ngày 20

tháng 10 năm 2009

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

1. Các trường hợp áp dụng

a/ Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế:Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.

Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường


b. Các trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau: Các tài sản có tính đồng nhất như: Các

căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu

Đất trống


1.2 Phương pháp luận và các bước tiếp cận

a. Phương pháp luận:

Phương pháp này được

thực hiện bằng cách so

sánh giá của tài sản

tương đồng để xác định

giá trị tài sản cần thẩm

định


b. Các bước tiếp cận (4 bước)

Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS thẩm định giá và các BĐS có thể so sánh được.

Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được.

Thu thập thông tin:

• Thông tin tổng hợp

• Thông tin đặc biệt

• Thông tin cụ thể

Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các BĐS so sánh đã lựa chọn


Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS TĐG và các BĐS so sánh

Nội dung thẩm định BĐS thẩm định giá BĐS so sánh

Pháp lý

Kỹ thuật

Kiểm tra về Môi trường

Giá bán (thị trường)

x

x

x

x

x

x

x


Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh

Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Nhận dạng mức độ tiềm năng khả thi về pháp

lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của

BĐS TĐG


Phân tích BĐS TĐG và các BĐS so sánh về pháp lý,

kinh tế - kỹ thuật, môi trường, nhằm rút ra được

những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và

nhược điểm, những thuận lợi, cũng như khó khăn

của BĐS TĐG so với các BĐS so sánh.

Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường,

động thái người mua – người bán tiềm năng.

Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của

thông tin

Phân tích điều kiện giao dịch


Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được

điều chỉnh

Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy BĐS TĐG làm

chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS TĐG

mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng

thêm vào và ngược lại.

Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán

đã được điều chỉnh: Xác định các yếu tố

cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS


Pháp lý

Quy mô diện tích

Kích thước hình dáng

Điều kiện hạ tầng

Điều kiện kinh tế

Môi trường sống

Quy hoạch

Lợi ích tương lai


Có 2 cách điều chỉnh:

Điều chỉnh gộp Điều chỉnh theo tỉ lệ


Giá thị trường các

BĐS so sánh

Giá bán đã được

điều chỉnh BĐS

TĐG ±

Điều chỉnh


Bước 4: Ước tính giá trị thị trường

Căn cứ vào giá bán đã được

điều chỉnh, kết hợp với

động thái thị trường và

động thái người mua tiềm

năng tại thời điểm TĐG,

thẩm định viên sẽ ước tính

giá trị thị trường của BĐS


Giá thị trường các

BĐS so sánh

Giá bán đã được

điều chỉnh BĐS

TĐG ±

Điều chỉnh

Giá thị trường

BĐS TĐG

Động thái

thị trường

Động thái

người mua

tiềm năng


Những hạn chế và điều kiện cần phải có

a. Điều kiện cần phải có để thực hiện

Chất lượng thông tin

Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh

b. Các hạn chế của Phương pháp

Cần phải có thông tin

Dữ liệu mang tính lịch sử


Định giá Bất Động Sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp

Real Estate

Transcript of Định giá Bất Động Sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp