Provincia di Roma

Ufficio Centrale 02 Servizio 05

Beni immobili

e-mail: beni.immobili@provincia.roma.it

Proposta n.  3619 del  05/06/2012

RIFERIMENTI CONTABILI Atto Privo di Rilevanza Contabile

Responsabile dell'Istruttoria Dott. Giordano Lorefice Responsabile del Procedimento Dott. Stefano Carta

Determinazione firmata digitalmente da : - Il Dirigente Servizio 05 Ufficio Centrale 02 quale centro di responsabilita' in data 5/6/2012

DETERMINAZIONE DIRIGENZIALE

R.U. 3619 del 5/6/2012

Oggetto: Procedura aperta per la selezione di una Societa' di Gestione del Risparmio (SGR) per la costituzione e gestione di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, non speculativo, ai sensi degli artt. 12-bis e 15 del D. M. 24 maggio 1999, n. 228. Determinazione a contrarre. CIG n. 4301403E08

IL DIRIGENTE DEL SERVIZIO 05 Ufficio Centrale UC02

Dott. Stefano CARTA

Viste le risultanze dell'Istruttoria effettuata ai sensi dell'art. 3 della L.241/90 e s.m.i da Dott. Giordano Lorefice e dal responsabile del procedimento Dott. Stefano Carta;

che con deliberazione del Consiglio Provinciale n. 200 del 03.08.2007 “Locazione con opzione di acquisto immobile da destinarsi a sede unica per gli uffici dell’ente”, è stata autorizzata la sottoscrizione del contratto di locazione con la Società Europarco S.p.a., con facoltà per l’Ente di esercitare il diritto di opzione all’acquisto e la conseguente possibilità di utilizzare anche gli strumenti della permuta e della vendita di immobili provinciali a titolo di parziale pagamento del prezzo; che il contratto preliminare di locazione con opzione di acquisto è stato stipulato, in esecuzione della citata deliberazione del Consiglio Provinciale n. 200/2007, in data 16.01.2008 con la Società Europarco, e successivamente integrato in data 08.10.2008 per effetto del subentro al promettente locatore della BNL Fondi Immobiliari S.G.R. S.p.a.; con deliberazione del Consiglio Provinciale n 37 del 30.07.2009, è stato esercitato il diritto di opzione all’acquisto dell’immobile di nuova costruzione da destinarsi a sede unica degli Uffici dell’Ente; che il contratto preliminare di compravendita di cosa futura è stato stipulato in data 25.10.2010 tra l’Amministrazione Provinciale e la BNP Paribas REIM S.G.R. S.p.a. (già BNL – Fondi Immobiliari S.G.R. p.a.) e la Società Europarco, in qualità di obbligato solidale, in esecuzione della citata deliberazione del Consiglio Provinciale n. 37/2009 e della successiva deliberazione della Giunta Provinciale n. 807/38 del 6.10.2010; che con Deliberazione n. 1355/54 del 29.12.2010 la Giunta Provinciale ha dato mandato al Servizio 5 “Beni Immobili” della Direzione Generale, nell’ambito delle attività di valorizzazione e/o dismissione del patrimonio immobiliare dell’Amministrazione Provinciale, di procedere all’affidamento delle attività di “due diligence” legale e tecnica, nonché di aggiornamento delle stime degli immobili di proprietà dell’Ente, di principale rilievo, a soggetto idoneo avente i requisiti di esperto indipendente, mediante gara pubblica; che, a seguito di tale specifico indirizzo, il Servizio 5 “Beni Immobili” della Direzione Generale ha predisposto la determinazione dirigenziale a contrattare R.U. 10141/2010 con allegato il Bando di gara per l’affidamento ad esperto indipendente, mediante procedura ad evidenza pubblica, dell’attività di due diligence tecnica e legale e per la valutazione degli immobili di cui agli elenchi allegati al bando medesimo sub lettere A) e B); che con deliberazione della Giunta provinciale n. 23/3 del 23.02.2011 è stato approvato lo schema di Bando di gara per l’affidamento ad esperto indipendente, mediante procedura ad evidenza pubblica, dell’attività di due diligence tecnica e legale e valutazione relativamente agli elenchi di immobili allegati al Bando medesimo sub lettere A) e B); che, esperita la procedura di gara, il servizio citato è stato affidato al RTI aggiudicatario Patrigest Spa –Abaco Servizi Srl ed è stata effettuata la consegna anticipata dell’appalto, sotto le riserve di legge, in data 04.05.2011; che in data 12.12.2011 e’ stato sottoscritto il contratto di appalto per l’affidamento del servizio di due diligence legale e tecnica e stima immobiliare; che in adempimento delle obbligazioni contrattuali assunte in virtù del citato contratto, l’esperto

indipendente ha svolto gli incarichi assegnatigli, aventi ad oggetto attività di due diligence legale e tecnica e valutazione degli immobili di proprietà della Provincia di Roma interessati dall’operazione di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare in atto ed ha indicato, per i suddetti immobili, sia il valore si stima di massimo realizzo, secondo la metodologia dell’H.B.U., tenuto conto anche delle possibili diverse destinazioni assentite dagli strumenti urbanistici vigenti, sia il più probabile valore di mercato; che con Deliberazione n. 49 del 28.11.2011 “Riorganizzazione e razionalizzazione del patrimonio immobiliare della Provincia di Roma – Piano delle alienazioni e valorizzazioni ex art. 58 del decreto legge 25 giugno 2008 n. 112, convertito nella Legge 6 agosto 2008, n. 133 e s.m.i.” il Consiglio Provinciale ha autorizzato i competenti uffici dell’Ente all’immediato avvio delle procedure di alienazione e/o valorizzazione dei beni immobili indicati nella stessa Deliberazione, o nella forma della vendita, per singoli asset e/o plurima e/o in blocco, e/o mediante conferimento a fondo immobiliare e/o altre forme previste dalla normativa vigente, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, mediante procedure ad evidenza pubblica, alle quali dovrà essere data la massima diffusione e pubblicità, ponendo a base d’asta il massimo valore di stima indicato dall’esperto indipendente sulla base delle destinazioni assentite; che sono state avviate le procedure propedeutiche alla alienazione dei suddetti immobili, con particolare riferimento alla regolarizzazione edilizia e catastale degli stessi ed alle procedure specifiche presso il MIBAC con riferimento ai beni tutelati, secondo le disposizioni di cui al D.Lgs. n. 42/2004 e s.m.i.; rilevato che: tra le opzioni strategiche disponibili per la valorizzazione del patrimonio immobiliare di proprietà provinciale vi è quella della possibilità di utilizzo dello strumento del Fondo immobiliare ad apporto; con deliberazione n. 1378/54 del 29 dicembre 2010 la Giunta Provinciale ha autorizzato la stipula di una convenzione tra la Provincia di Roma e la Cassa Depositi e Prestiti S.p.A., finalizzata allo studio delle opzioni strategiche disponibili per la valorizzazione del patrimonio immobiliare di proprietà provinciale, nonché per valutare la possibilità di utilizzo dello strumento del Fondo immobiliare ad apporto che ha concluso i propri lavori evidenziando la possibilità di utilizzare detto strumento per le finalità perseguite dall’Amministrazione Provinciale; lo studio elaborato da Cassa Depositi e Prestiti, consegnato nel mese di marzo 2012, ha evidenziato le potenzialità ed i vantaggi del Fondo Immobiliare, tenuto conto anche delle specifiche caratteristiche del portafoglio immobiliare dell'Amministrazione Provinciale; con determinazione dirigenziale R.U. 1350 del 15/3/2012 del Direttore Generale - stante la complessità e l’elevato livello di specializzazione della materia dei Fondi Immobiliari ad apporto e la necessità di procedere ad un approfondito studio e una puntuale analisi di tutte le tematiche e di tutti gli aspetti connessi con i contenuti del bando di gara e dei relativi allegati - è stato costituito un gruppo di lavoro finalizzato allo studio, all’analisi e alla predisposizione di tutti gli atti necessari (Bando di Gara, Disciplinare di Gara, Regolamento di Gestione del Fondo Immobiliare etc.) per l’espletamento della procedura di gara per la selezione di una Società di gestione del risparmio (SGR) per l’istituzione, costituzione e gestione di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, composto da: - Direttore Generale della Provincia di Roma - Dott. Antonio Calicchia; - Capo di Gabinetto della Provincia di Roma - Dott. Maurizio Venafro; - Dirigente della Direzione Generale – Servizio 5: Dott. Stefano Carta; - Avv. Capo della Provincia di Roma - Avv. Massimiliano Sieni;

- Ragioniere Generale - Dott. Marco Iacobucci; dagli studi effettuati è emerso che lo strumento più idoneo, alla luce del primario obiettivo dell’Ente di procedere all’acquisto della Sede Unica mediante alienazione al prezzo di massimo realizzo degli immobili di proprietà dell’Ente individuati con Delibera C.P. n. 49/2011, è quello del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, non speculativo, ex art. 12-bis del D.M. 24 maggio 1999, n. 228, riservato ad investitori istituzionali, in quanto permette di esperire l’attività imprenditoriale necessaria per la valorizzazione attraverso il contributo di soggetti specializzati, Società di Gestione del Risparmio (SGR), garantendo la massima trasparenza, il controllo della governance e la garanzia di alienazione degli immobili al miglior prezzo di realizzo, secondo la metodologia dell’Highest and Best Use (HBU); con Delibera n. 98-15 del 11 aprile 2012, la Giunta Provinciale, in attuazione della Delibera del Consiglio Provinciale n. 49 del 28.11.2011 e della Delibera del Consiglio Provinciale n. 37 del 30.07.2009, ha stabilito di procedere alla costituzione di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, non speculativo, ex art. 12-bis e 15, del D.M. 24 maggio 1999 n. 228, quale miglior opzione strategica disponibile per la valorizzazione del patrimonio immobiliare di proprietà provinciale e per il raggiungimento dell'obiettivo primario dell'acquisizione al patrimonio dell'Ente dell'immobile di nuova costruzione da destinarsi a sede unica degli Uffici dell'Ente, per la quale, con deliberazione del Consiglio Provinciale n. 37 del 30.07.2009, è stato già esercitato il diritto di opzione ed è stato già stipulato il contratto preliminare di compravendita di cosa futura in data 25.10.2010, nonchè di dare mandato al Servizio 5 "Beni Immobili" della Direzione Generale di avviare le procedure per la costituzione di un fondo comune di investimento imobiliare di tipo chiuso, non speculativo, ex art. 12-bis e 15 del D.M. n. 228/1999, in conformità alle prescrizioni ivi indacate e da intendersi in questa sede interamente richiamate; il gruppo di lavoro, nominato con determinazione dirigenziale R.U. 1350 del 15 marzo 2012 del Direttore Generale dott. Antonio Calicchia, ha provveduto ad elaborare gli occorrenti atti per l’espletamento della procedura di gara per la selezione della Società di Gestione del Risparmio per l’istituzione, costituzione e gestione di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, nel rispetto di tutte le indicazioni e prescrizioni impartite dalla Giunta Provinciale con la citata D.G.P. n. 98-15 del 11.04.2012; dato atto che, ai fini contabili, tutti i costi di costituzione, gestione e scioglimento del Fondo ivi compresi quelli di conferimento degli immobili e le commissioni della SGR e della Banca depositaria, saranno posti contrattualmente a carico del fondo medesimo, che dovrà provvedere alla loro copertura nell’ambito del proprio bilancio e, pertanto, nessun onere graverà direttamente sul bilancio della Provincia di Roma; che, ai fini del presente appalto non sussistono i presupposti e le condizioni per la predisposizione del DUVRI, trattandosi di attività di carattere intellettuale per le quali non si evidenziano specifici rischi da interferenze; che, il Bando prevede per le due sedi di Via di Tre Cannelle e di Via di Villa Pamphili, oggetto di conferimento, nelle more del trasferimento presso la nuova sede unica, la stipula di contratti di locazione di carattere transitorio per il periodo occorrente al suddetto trasferimento;

Visto l'art. 107, commi 2 e 3, del D. Lgs n. 267/2000 e s. m. i. ;

visto l'art. 45 dello Statuto della Provincia di Roma

DETERMINA

Per le motivazioni espresse in premessa:

1. di avviare una procedura aperta, con aggiudicazione all'offerta economicamente più vantaggiosa, per la selezione di una Società di Gestione del Risparmio (SGR) per la costituzione e gestione di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, non speculativo, ai sensi degli artt. 12-bis e 15 del D.M. 24 maggio 1999, cui saranno conferiti i beni immobiliari indicati nella D.C.P. n. 49 del 28.11.2011 (ad eccezione dell'immobile sito in Roma via Monte delle Capre) e cui sarà ceduto il contratto preliminare di acquisto della c.d. Sede Unica, con obbligo del Fondo di trasferire la piena proprietà della Sede alla Provincia di Roma in qualunque momento l'Amministrazione provinciale ne faccia richiesta, e, comunque, al più tardi al momento dello scioglimento del Fondo;

2. di dare atto che tutti gli atti di gara sono stati predisposti in collaborazione con il gruppo di lavoro, nominato con determinazione dirigenziale R.U. 1350 del 15.3.2012 del Direttore Generale, composto dal Direttore Generale della Provincia di Roma - Dott. Antonio Calicchia, dal Capo di Gabinetto della Provincia di Roma - Dott. Maurizio Venafro, dal Dirigente della Direzione Generale – Servizio 5 Dott. Stefano Carta, dall'Avv. Capo della Provincia di Roma - Avv. Massimiliano Sieni, dal Ragioniere Generale - Dott. Marco Iacobucci, ed integrato - per tutti gli aspetti inerenti i requisiti e le modalità di partecipazione alla gara - dal Dirigente del Servizio 3 "Gare e Contratti" del Segretariato Generale dott. Paolo Berno;

3. di approvare, conseguentemente, tutti gli atti di gara predisposti in collaborazione con il gruppo di lavoro predisposto dal Direttore Generale con D.D. 1350 del 15.3.2012, conservati in atti, per i quali il competente Servizio 3 "Gare e Contratti" del Segretariato Generale curerà l'immediata pubblicazione;

4. di dare atto che le somme occorrenti per la locazione degli immobili di Via di Tre Cannelle e di Viale di Villa Pamphili saranno impegnate con separato provvedimento, dopo la conclusione della procedura di gara in oggetto, a valere sui fondi stanziati sulle relative annualità tenuto conto del ribasso d'asta offerto dalla ditta aggiudicataria.

IL DIRIGENTE

Dott. Stefano CARTA