DECEMBER 2018 Vakblad voor Erkend Hypotheekadviseurs en ...Ik ben ervan overtuigd dat met uw en onze...

DECEMBER 2018 Vakblad voor Erkend Hypotheekadviseurs en Erkend Financieel Adviseurs

12 Wat maakt een franchisenemer vanhet jaar bijzonder?

14 Adviseur wordt procesregisseur en coach

17 Belastingdienst geeftuitleg bij sparen vooreigen woning

C O L O F O N

I N H O U D

2 | Erkend december - 2018

04 SEH start met consumentencampagne

07 Als Erkend adviseur op bouwreis naar

Cambodja: een ervaring voor het leven

08 Rubriek Herkend: Boudewijn de Jong,

De Hypotheker Rotterdam Westblaak

09 Verlaging belastingtarieven voor

woningeigenaar geen reden tot vreugdedans

12 De Specialist: ‘Goed adviseren begint bij

je inleven in de ander’

14 Technologie zorgt voor andere invulling rol

adviseur

17 Nieuwe fiscale vragen en antwoorden over

KEW, SEW en BEW

20 Actualiteiten rond verduurzaming van

de woning

22 De nieuwe hypotheeknormen voor 2019

24 De casus: een renteaanbod is ook onder

de MCD niet altijd bindend

1204

17

UitgaveStichting Erkend Hypotheekadviseur

Postbus 12016

1100 AA Amsterdam ZO

T 020 - 428 95 73

E [email protected]

W www.seh.nl

HoofdredactieBart de Nie

T 020 - 563 30 12

E [email protected]

Erkend is een uitgave van Stichting Erkend Hypotheek-

adviseur (SEH) en wordt verspreid onder Erkenden en

andere relaties van de SEH. De inhoud van deze uitgave is

met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld.

Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele

wijze verantwoordelijk voor schade die ontstaat als

gevolg van eventuele onjuistheden en/of zetfouten

in Erkend. De artikelen in Erkend van december 2018

zijn geschreven naar inzichten tot 1 december 2018.

Samenstelling/eindredactieOostdam & Partners

Henri Drost

T 024 - 324 32 50

E [email protected]

RedactieledenRaymond Bakker

Jan Martijn Hengeveld

Bart de Nie

Harrie-Jan van Nunen

FotografieRaphael Drent

BasisontwerpHaagsblauw/Jeroen Leupen

VormgevingAmon Design

DrukVan Ree Media, Veenendaal

SEH houdt in 2019 haar jaarcongres

op woensdag 20 maart. Plaats van

handeling is het NBC in Nieuwegein,

onder de titel ‘No time to waste!’.

Wat mag u verwachten: een programma

gemaakt voor u, met veel, heel

veel inhoud in een uiterst prettige

congresomgeving. Een bezoek aan

het SEH Lentecongres is goed voor

3 punten SEH PE 2019. Zie voor meer

informatie www.sehlentecongres.nl

Erkend december - 2018 | 3

SEH gaat de Erkend Financieel Adviseur promoten

et zal u niet ontgaan zijn: er staat een grote

reclamecampagne op stapel, die de bekendheid van

de Erkend Financieel Adviseur én de Erkend

Hypotheekadviseur onder consumenten gaat vergroten.

We gaan in januari van start met een twee weken durende

radiocampagne, als opmaat naar een langdurige promotie

onder consumenten van de Erkende adviseurs.

Kern van de communicatie is de website LevenWonen.

Consumenten kunnen daar allerlei interessante informatie

vinden over financiën die te maken hebben met wonen en

leven. Deze informatie wordt frequent vernieuwd en aangevuld.

Zo blijft de site voor consumenten aantrekkelijk om te

bezoeken. Met inzet van online en social media komen

consumenten met het digitale platform LevenWonen in

aanraking.

Er is een belangrijke taak voor u weggelegd. Het is de

bedoeling dat zo veel mogelijk adviseurs via de website een

persoonlijke pagina aanmaken, waarop u informatie over

uzelf en uw dienstverlening kwijt kunt. Consumenten die

de website bezoeken kunnen via de zoekmachine, die aan

de informatieve artikelen is gelinkt, adviseurs in hun buurt

vinden en naar die pagina’s toe gaan. Op die manier worden

de Erkende adviseurs onder de aandacht gebracht en kunnen

consumenten bij u terechtkomen.

HVan de informatie op de website worden ook kant-en-klare

berichten gemaakt, die u kunt gebruiken op bijvoorbeeld

Facebook, LinkedIn en Instagram, of in uw eigen

klantnieuwsbrieven. Daarmee wordt het u heel gemakkelijk

gemaakt om uw dienstverlening onder de aandacht te brengen

van uw huidige en nieuwe klanten. Een makkelijkere manier

om uzelf als Erkend Financieel Adviseur te promoten is er niet!

En u hoeft zelf niet te investeren.

Om de campagne tot een succes te maken is niet alleen uw

enthousiaste deelname nodig, maar ook tijd. SEH wil de

campagne ten minste drie jaar laten duren om het platform

LevenWonen de tijd te geven een vaste plaats te veroveren.

Ik ben ervan overtuigd dat met uw en onze inzet het gaat

lukken om de bekendheid van de website en daarmee van

de Erkend adviseur onder consumenten sterk te verhogen.

Het lijkt onvermijdelijk dat de goede hypotheekmarkt van

de afgelopen jaren een terugslag zal krijgen. Het is van belang

dat de consument u ook weet te vinden als hij geen hypotheek

nodig heeft. Daarom gaat de website niet alleen over wonen

maar ook over leven. Denk dan aan vraagstukken als de

oudedagsvoorziening, overlijden, scheiden, sparen voor de

studie van de kinderen, et cetera.

Ik hoop dat u allen er met ons de schouders onder zet om

de Erkend Financieel Adviseur permanent op het netvlies

van de consument te brengen.

DIRECTEUR SEHB A R T D E N I E


Consumentencampagne gaat in januari van start op radio

SEH maakt werk vanbekendheid ErkendFinancieel AdviseurSEH start na de jaarwisseling met een uitgebreide consumenten-

campagne. We gaan consumenten helpen in hun keuze voor

een juiste financieel adviseur. De campagne – getiteld

‘LevenWonen’ – start in januari op de radio en krijgt daarna

vooral online vervolg.

EH-voorzitter Ron Dukers legt de ratio achter

de campagne uit: “SEH wil dat consumenten

op financieel vlak de juiste keuzes kunnen

Op de kaart“Samen met u gaan we het keurmerk Erkend

Financieel Adviseur de komende jaren nadrukkelijk

op de Nederlandse kaart zetten”, zo voorziet Dukers.

“We zullen laten zien waar een Erkend adviseur

voor staat. Dat die meer biedt dan een niet-erkend

adviseur. En we zullen consumenten laten zien

waar ze die Erkend adviseur kunnen vinden.”

Centraal onderdeel in de campagne wordt het

online platform LevenWonen.nl. Deze website gaat

consumenten inspirerende informatie bieden over

wonen en belangrijke levensfasen. De content

ademt een sfeer uit van ‘zorgeloos leven en

aangenaam wonen’: dat wat de consument ervaart

als hij/zij een Erkend adviseur in de arm neemt.

maken. Daar is goed advies voor nodig. Om die

reden werkt SEH al 20 jaar aan de vakbekwaamheid

van financieel adviseurs. Anno 2018 omarmen liefst

8.500 adviseurs die doelstelling. Zij dragen met

trots het SEH-keurmerk.”

“Een grote wens van veel Erkend Financieel

Adviseurs is dat het keurmerk meer bekendheid

krijgt onder consumenten. Die moeten de juiste

keuze al maken op het moment dat zij een

financieel adviseur zoeken. SEH deelt die wens en

daar gaan we nu werk van maken.”

S


Uw eigen campagnemotor!Op LevenWonen.nl verschijnen continu actuele

berichten over wonen en relevante life-events. Zulke

berichten kunt u straks met een simpele druk op de

knop delen: op uw website, in een nieuwsbrief of

op social media. Elk bericht dat u deelt, leidt

mensen naar uw persoonlijke profielpagina op

LevenWonen.nl. Dit wordt uw gepersonaliseerde

campagnemotor!

Binnenkort krijgt u (per e-mail) van ons uitleg

over hoe u uw profielpagina naar eigen inzicht kunt

vormgeven. We laten dan zien hoe u met uw

profielpagina en het delen van berichten uw eigen

zichtbaarheid kunt vergroten. En indirect doet u

dat dan natuurlijk ook voor het merk ‘Erkend

Financieel Adviseur’!

RadiocampagneDe campagne zal in januari van start gaan. We

beginnen dan met een korte, maar intensieve

radiocampagne.

media (Facebook, Instagram en LinkedIn) én

Google Adwords. Door voortdurend in te haken

op actuele financiële thema’s bereiken we via

deze kanalen heel gericht doelgroepen als starters,

woningbezitters, huurders en zzp’ers.

Scan en onderzoekOnderdeel van de campagne is ook de zogeheten

LevenWonen Scan. Dit wordt een informatieve

online tool. Door die in te vullen verkrijgen

consumenten een eerste inzicht in financiële

zaken rondom hun persoonlijke levensfase en

woonsituatie. Het betreft nadrukkelijk géén

adviestool. De LevenWonen Scan dient als

bewustwording en prikkel om contact op te nemen

met een Erkend Financieel Adviseur.

SEH zal verder, binnen de context van de

campagne, onderzoek laten doen naar thema’s

rond leven en wonen in Nederland. Het gaat om

onderzoeken onder consumenten maar ook

onder Erkend adviseurs.

De uitkomsten van die onderzoeken zullen

publiciteit genereren voor de campagne én voor

het keurmerk Erkend Financieel Adviseur.

Vragen?Heeft u een vraag over de consumentencampagne

van SEH? Bel ons gerust op 020-428 95 73 of

stuur een mail naar [email protected]. �

De meest ideale radiomix is al bepaald. U gaat

de Erkend Financieel Adviseur tegenkomen op

NPO Radio 2, Sky Radio, Radio 10 en Q-music.

In enkele weken tijd bereiken we zo miljoenen

consumenten.

Het vervolg van de campagne vindt meer online

plaats, op het platform LevenWonen en via social


Voer voor vakidioten

Themabijeenkomsten SEH boordevol praktische adviestips

“Ze noemen mij een vakidioot.” Met die mededeling opende Harrie-Jan van Nunen dit najaar de

regionale SEH-themabijeenkomsten. In de drie opvolgende uren bleek waarom. Daarin gaf Van Nunen

zijn gehoor met een bijna onuitputtelijke reeks tips en valkuilen meer inzicht in de hypotheekregels

rond comply en explain. Een cursus maatwerk voor gevorderen, die kon rekenen op veel waardering

van de aanwezige Erkend adviseurs.

Hij benadrukte daarbij dat hij niet sprak over de

betaalbaarheid van hypotheeklasten. “Dat is een

afweging die u als adviseur maakt, samen met uw

klant. Ik kijk hier alleen naar de haalbaarheid.

Haalbaar is niet hetzelfde als betaalbaar.”

Optimaliseren leensomIn de zoektocht naar het optimaliseren van de

hypotheeksom zijn er twee hoofdvragen, stelde

Van Nunen. “Welke (standaard) afwijkingen zijn

er mogelijk? En hoe leg je de motivering vast in het

adviesdossier?”

Van Nunen richtte de schijnwerpers vooral op

de mogelijkheden binnen de normen (comply).

Hij belichtte voorbeelden van optimalisatie via zes

routes: het toetsinkomen, de financieringslast, de

toetsrente, de toetslooptijd, financiële verplichtingen

en de woningwaarde. Maar ook binnen de paragraaf

‘explain’ blijken er veel standaarden te bestaan, zo

liet hij zien. Bij ‘meer lenen op het inkomen’ alleen

al 16 voorbeelden.

Ter afsluiting nam Van Nunen de theorie in een

vijftal praktijkcasussen nog eens door. Daarna

konden de Erkend adviseurs met 3 SEH PE-punten

en vooral een tas vol waardevolle adviestips

huiswaarts keren. �

van De Financiële Makelaar. In oktober en

november was hij de spreker bij in totaal elf

SEH-themabijeenkomsten. Meer dan 600 Erkend

adviseurs schoven aan, op verschillende plaatsen

in het land: van het stadion van FC Groningen tot

in Bergen op Zoom en van het AZ-stadion in

Alkmaar tot in Stein-Urmond.

OnderwerpenTijdens de SEH-themabijeenkomsten zijn de laatste

jaren diverse onderwerpen uitgebreid belicht. Denk

aan: de voorwaarden en normen van de Nationale

Hypotheek Garantie (NHG), de AFM-leidraad

boeterente, de rentevastperiode, het nieuwe

huwelijksvermogensrecht, de seniorenregeling van

NHG en de aflossingsvrije hypotheek. De nadruk

ligt bij elke themabijeenkomst op toepassing in de

adviespraktijk.

De jongste reeks themabijeenkomsten over

maatwerk in hypotheken maakte daar zeker geen

uitzondering op. Harrie-Jan nam de adviseurs mee

in “de rek en ruimtes binnen de hypotheeknormen”.

arrie-Jan van Nunen is Master in Financial

Planning, opleider, lid van de redactieraad

van SEH-magazine Erkend én directeur HSEH Themabijeenkomsten voorjaar 2019Komend voorjaar houdt SEH een nieuwe reeks

Themabijeenkomsten. Zodra onderwerp, data en

locaties bekend zijn, vindt u die op www.seh.nl.Als Erkend adviseur of Register Financieel Medewerker

kunt u zich online inschrijven voor de sessie van uw

voorkeur, in uw regio. Het levert ook in 2019 drie

PE-punten (categorie B) op, uiteraard voor de

SEH PE-cyclus 2019.

SEH Themabijeenkomsten voorjaar 2019Om uzelf ook in 2019 weer Erkend Financieel Adviseur te mogen noemen, is het

belangrijk dat u uw SEH PE-punten haalt. Op de bijeenkomstenkalender op onze

website vindt u een keur aan interessante programma’s. Komt u er niet uit, neem

dan contact op met het SEH-secretariaat.

In 2019 ontvangt u niet alleen de SEH-nieuwsbrief met alle voor uw praktijk relevante

actualiteiten. U ontvangt ook het magazine Erkend met verdieping op onderwerpen,

waarmee u uw klanten nog beter kunt adviseren.

En met uw erkenning kunt u ook profiteren van de reclamecampagne die vanaf 1 janu-

ari van start gaat. Die campagne brengt het keurmerk uitgebreid onder de aandacht

van consumenten. U leest hier meer over in deze editie van Erkend.

Harrie-Jan van Nunen

e SEH-bouwreis is van 5 tot en met 14 april 2019.

Minimaal 15 Erkend adviseurs kunnen met

Habitat mee naar Siem Reap in Cambodja. Zij

Al twaalf adviseursaangemeld voor bouwreis met

Habitat naar Cambodja

Vanwege het 20-jarig bestaan van de Stichting Erkend Hypotheekadviseur organiseert

Habitat een speciale SEH-jubileumbouwreis naar Cambodja. April 2019 gaan in elk geval

12 Erkend Financieel Adviseurs mee op een tiendaagse bouwreis. Een trip die de reisgenoten

gegarandeerd een ervaring voor het leven gaat opleveren.

� Linda Westerveld, Welten (Nijmegen)

� Harald Verstraeten, Geld & Verzekeren Zeeuws

Vlaanderen (Sint Jansteen)

� Yvonne Jansen-Huisman, Rabobank Roermond-Echt

� Pieter Francke, Driekleur verzekeringen (Zierikzee)

� Sander Bolt, Rabobank Sneek-Zuidwest Friesland

� Hendrik van der Zee, Rabobank Sneek-Zuidwest

Friesland

� Jeroen Cruys, Rabobank Sneek-Zuidwest Friesland

� Dirk Bugter, Triodos Bank (Zeist)

� Edwin van Veluw, Triodos Bank (Zeist)

� Hendrik-Jan Rinkel, Succes Financiële Diensten

(Leusden)

� Mark Dukers, Dukers & Baelemans (Vessem)

� Sonja Brussee-de Haart, De Goudse (Gouda)

Inzamelingsacties van deze collega-adviseurs kunt volgen

via de website van Habitat. Daar kunt u zich natuurlijk

ook zelf aanmelden om mee te gaan naar Cambodja:


Dmaken een week lang deel uit van de dorpsgemeenschap

en bouwen mee met toekomstige huiseigenaren en lokale

vakmensen.

Bouwervaring is niet nodig: er is voor iedereen een

geschikte klus. Soms betekent dat graven om de

fundering te maken, of een dag lang bouwmateriaal van

de ene naar de andere plek sjouwen. Is een huis iets

verder gevorderd, dan helpt u mee met het plaatsen van

wanden of een golfplaten dak. Aan het eind van een

project wordt er gestuukt of geschilderd.

Habitat begeleidt de reis, waarin ook tijd is voor culturele

uitwisseling en excursies naar bijvoorbeeld een school en

de tempels van Angkor Wat. ’s Avonds is er ruimschoots

gelegenheid om bij te praten met medebouwreizigers

(en collega-adviseurs).

ReiskostenSEH schenkt € 30.000 aan Habitat. Dit bedrag is mede

opgebracht door de ruim 800 bezoekers en 30 partners

van het SEH Lustrumcongres op Papendal. Met

deze donatie betaalt Habitat de bouwmaterialen en

begeleidingskosten.

Hierdoor betalen adviseurs die zich aanmelden voor de

SEH-jubileumbouwreis alleen hun eigen reis- en

verblijfskosten. Het gaat om € 2.200. Dit bedrag kunt u

aanzienlijk beperken door via de site van Habitat een

sponsoractie op te zetten.

Erkend adviseursOp 1 december hadden zich al 12 Erkend

adviseurs opgegeven voor de Habitat-bouwreis.

Het gaat om:bouwmee.habitat.nl/activiteit/jubileumbouwreis-seh


Boudewijn de Jong werkt sinds 2008 bij

De Hypotheker. Vijf jaar geleden maakte hij even een

uitstapje naar de Rabobank, om daarna toch weer

terug te keren. Boudewijn is nu één jaar bedrijfsleider

van De Hypotheker Rotterdam Westblaak. Dit

kantoor, een van de 170 franchisevestigingen van

De Hypotheker, telt 12 medewerkers.

Wat betekent de SEH-Erkenning voor jou?Wij willen (des)kundig zijn in datgene waar we

goed in zijn: adviseren van klanten. Door jaarlijks de

Erkenning in tact te houden zijn we altijd up-to-date

met onze kennis.

Profileer je je met de Erkenning? Zo ja, hoe?Niet direct. Het staat wel op mijn visitekaartje. Verder

is het positief om het aan te kunnen geven als

klanten er naar vragen. Al komt dat niet vaak voor.

Het keurmerk Erkend Financieel Adviseur staat voor een breed advies, waarbij de adviseur verder kijkt dan de hypotheek. Waaraan merk je dat dit aansluit bij de wens(en) van de klant?Het gaat ze in eerste instantie om de woning en

de hypotheek die dat mogelijk maakt. Bij het kopen

van een woning staan veel klanten niet stil bij met

name de risico’s van arbeidsongeschiktheid en

werkloosheid. Juist door de mogelijke risico’s

inzichtelijk te maken speel je als Erkend adviseur

een belangrijke rol. Klanten kunnen dit erg

waarderen.

Wat wil je persoonlijk voor je klanten betekenen?Mijn uitdaging is om elke klant met een positief

gevoel onze winkel uit te laten gaan. Ik wil dat onze

klanten met een blij gevoel terugkijken op het

hele proces. Dit betekent dat er een klik is met de

adviseur, ze tevreden en geholpen zijn met het

advies en dat ze zich ontzorgd hebben gevoeld bij

de afwikkeling van de hypotheekaanvraag.

Jullie hebben meegedaan aan de pilot Handig! Wat is jou daaraan bevallen?Een mooi voorbeeld is een klant die een flexibel

inkomen ontving op basis van een contract van

16 uur per week, maar die bijna elke week meer

uren werkte. Die extra uren werden niet op de

werkgeversverklaring vermeld, wel op de laatste

jaaropgaven en bij het UWV. Door uit te gaan van

het UWV-inkomen heeft de klant de woning kunnen

kopen. Zijn woonlasten werden daardoor ook nog

eens lager.

[ H ] E R K E N D

Naam:

Boudewijn de Jong

Leeftijd:

32 jaar

Kantoor:

De Hypotheker

Rotterdam

Westblaak

Erkend:

sinds 2008

Welke verbeteringen in het hypotheekproces verwachtjij van nieuwe technologische toepassingen?Ik verwacht die met name in de beoordeling en

afhandeling van de documenten, waardoor een

dossier sneller akkoord is.

De Hypotheker Rotterdam heeft als gemiddeld klantreview-cijfer een 9,4. Dat is een mooi cijfer! Vinden klanten het ook geloofwaardig? Merk je wel eens dat het werkt?Regelmatig! Klanten zijn kieskeurig en doen online

steeds meer (voor)onderzoek voordat ze een afspraak

maken. Wij werken er met het hele team hard voor

om het optimale voor onze klanten te doen. Dan is

het super als dat op deze manier wordt gewaardeerd.

Wat is – naast je werk bij De Hypotheker – jeleukste/meest bijzondere hobby of nevenfunctie?Ik ben assistent-trainer bij het eerste elftal van

SHO uit Oud-Beijerland. We voetballen in de

1e klasse op zaterdag. Daar gaat, naast mijn werk bij

De Hypotheker, veel tijd in zitten.

Welke regel(geving) zou je het liefst willen veranderen?Ik zou graag zien dat er meer maatwerk kan worden

geboden. Voorbeeld is nu de situatie met de hoge

huurprijzen. Het gebeurt dat klanten met een al

jarenlange huurlast van € 1.200 per maand en

spaargeld op de rekening geen hypotheek met

een maandelijkse last van € 800 kunnen krijgen.

Dat stuit mensen tegen de borst. �

erst de kale feiten: in grote lijnen zijn er drie

relevante wijzigingen in fiscale tarieven en regels

die van belang zijn voor de eigenaar van een

Verlaging belastingtarieven:positief voor de huizenbezitter?

Op 18 september 2018 was het Prinsjesdag. De kabinetsplannen borduren voort op het

Regeerakkoord 2017-2021, maar zijn hier en daar iets verder gespecificeerd. Het voordeel is dat

het Belastingplan 2019 niet alleen naar de tarieven van 2019 kijkt, maar ook naar die in de

verdere toekomst. Daardoor is – als het plan wordt aangenomen – voor iets langere termijn

duidelijk wat de gevolgen zullen zijn voor huiseigenaren. Of de plannen positief of negatief

uitwerken voor de belastingplichtige woningbezitter is niet in één oogopslag te zeggen.

Daar is de samenhang van de regels te complex voor. Werk voor de adviseur dus.

gefinancierde eigen woning. Het gaat daarbij om:

1. De impact van invoering van het tweeschijvenstelsel,

met versnelde renteaftrekbeperking tot het basistarief;

2. Verlaging van het tarief eigenwoningforfait;

3. Afbouw van de Wet Hillen.

Ad 1 – Tweeschijvenstelsel en afbouw aftrektariefDe komende jaren wordt in stapjes toegewerkt naar een

tweeschijvenstelsel in de Inkomstenbelasting voor

belastingplichtigen tot de AOW-leeftijd.

Tegenover de lagere tarieven Inkomstenbelasting staat

onder meer een snellere afbouw van de algemene hef-

fingskorting en arbeidskorting. Maar ook de verlaging van

het maximale tarief van renteaftrek zal sneller verlopen.

E

2018 2019 2020 2021Schijf 1 36,55% 36,65% 37,05% 37,05%

Schijf 2 40,85% 38,10% 37,80% 37,05%

Schijf 3 40,85% 38,10% 37,80% 37,05%

Schijf 4 51,95% 51,75% 50,50% 49,50%

Grens schijf 1 € 20.142 € 20.384 € 20.751 € 21.167

Grens schijf 2 € 33.994 € 34.300 € 34.764 € 35.286

Grens schijf 3* € 68.507 € 68.507 € 68.507 € 68.507

*het belastingplan stelt dat de grens van de hoogste schijf tot 2023 wordt bevroren.


Jaar 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Maximaal 49,5% 49,0% 46,0% 43,0% 40,0% 37,05%

tarief

aftrekbare

kosten eigen

woning�


Ad 3 – Afbouw Wet HillenVanaf 2019 wordt in 30 jaar de ‘Wet Hillen’ afgebouwd.

Dat wil zeggen dat de aftrek wegens geen of geringe

eigenwoningschuld terugloopt met 3 1/3 % per jaar.

Anders gezegd: in 2019 is nog slechts recht op aftrek

van 96 2/3 % van het positieve saldo tussen

hypotheekrente en eigenwoningforfait. Na 2048 is dit

0% en is er geen aftrek meer van dit positieve saldo.

Invloed op mensen zonder eigen woningOm een goede vergelijking te kunnen maken van de

effecten van de belastingwijzigingen op huizenbezitters,

schets ik eerst wat de effecten zijn op werkenden

(vóór de AOW-leeftijd) zonder een eigen woning.

Ik ga uit van twee verschillende inkomens: één van

€ 40.000 en één van € 80.000 en houd rekening met

de tariefschijven, de arbeidskorting en de algemene

heffingskorting. Ik vergelijk het huidige jaar 2018 met

het jaar 2023. In dat laatste jaar is immers de aftrek

van de hypotheekrente afgebouwd tot het basistarief,

hoewel dat hier nog geen rol speelt. Ik ga er vanuit

dat de tarieven inkomstenbelasting na 2021 niet meer

wijzigen.

Bruto jaarinkomenZonder eigen woning € 40.000 € 80.000

Jaar 2018 2023 2018 2023IB-heffing, na

heffingskortingen € 11.138 € 9.441 € 31.528 € 29.749

Netto besteedbaar € 28.862 € 30.559 € 48.472 € 50.251

Verschil 2018 – 2023 + € 1.697 + € 1.779

Verschil in % + 5,88% + 3,67%

Invloed op mensen mét eigen woningWat zijn nu de effecten als deze mensen wel een eigen

woning (en eigenwoningschuld) hebben? Ik hanteer

dezelfde inkomens en fiscale scenario’s en ga verder

uit van het volgende:

� Degene met een inkomen van € 40.000 heeft een

eigen woning met een WOZ-waarde van € 250.000

en een eigenwoningschuld van € 200.000.

� Degene met een inkomen van € 80.000 heeft een

eigen woning met een WOZ-waarde van € 500.000

en een eigenwoningschuld van € 400.000.

� Bij beiden veranderen de hoogte van de WOZ-waarde

en de eigenwoningschuld niet tussen 2018 en 2023.

� De rente op de eigenwoningschulden is en blijft 2,5%.

Het positieve effect op het netto besteedbaar inkomen

wordt deels bekostigd door een verhoging van het lage

BTW-tarief en beperking van diverse aftrekposten tot het

lage IB-tarief. Voor de hoge inkomens blijft de marginale

belastingdruk vrijwel gelijk. Dit is weer het gevolg van

een veel snellere afbouw van de arbeidskorting.

*het grensbedrag van de ‘villatax’ voor woningen boven de € 1.060.000 wordt geïndexeerd. Het tarief voor die woningen wordt mogelijk ook verlaagd, maar die percentages zijn nog niet exact bekend.

2018 2019 2020 2021 2022 2023Tot € 12.500 0% 0% 0% 0% 0% 0%

€ 12.500 - € 25.000 0,25% 0,25% 0,20% 0,20% 0,20% 0,15%

€ 25.000 - € 50.000 0,40% 0,35% 0,35% 0,30% 0,30% 0,25%

€ 50.000 - € 75.000 0,55% 0,50% 0,45% 0,40% 0,40% 0,35%

€ 75.000 - € 1.060.000* 0,70% 0,65% 0,60% 0,50% 0,50% 0,45%

Meer dan € 1.060.000* 2,35% 2,35% 2,35% 2,35% 2,35% 2,35%

Ad 2 – Verlaging tarieven eigenwoningforfaitEen positief effect op het netto besteedbaar inkomen is verlaging van de tarieven van het eigenwoningforfait (ewf).

Die tariefsverlagingen verlopen als volgt:

* NB: de Algemene heffingskorting wordt berekend op basis van het belastbare inkomen, terwijl de Arbeidskorting wordt berekend op basis van het arbeidsinkomen!

** de extra heffing is in 2018 2,45% (51,95% -/- 49,5%) en in 2023 12,45% (49,5% -/- 37,05%) van de aftrekbare kosten voor inkomens in de hoogste schijf.

Het netto besteedbaar inkomen (vóór betaling van de maandlast

van de hypothecaire lening) neemt voor het middeninkomen

dus toe, ondanks het lagere tarief van renteteruggave. Dat komt

door de sterke verlaging van het ewf-tarief. Voor hoge inkomens

is het effect andersom: door de aftrekbeperking (de correctie),

neemt hier het netto besteedbaar inkomen juist minder toe

dan wanneer er geen sprake zou zijn van een eigen woning.

Bruto jaarinkomenMet eigen woning € 40.000 € 80.000

Jaar 2018 2023 2018 2023Aftrekbare rente € 5.000 € 5.000 € 10.000 € 10.000

Bijtelling ewf € 1.750 € 1.125 € 3.500 € 2.250

Belastbaar € 36.750 € 36.125 € 73.500 € 72.250

inkomen box 1

IB-heffing, € 9.658 € 7.780 € 28.152 € 25.913

na heffingskortingen*

Plus correctie ivm - - € 245 € 1.245

aftrekbeperking**

Netto besteedbaar € 30.342 € 32.220 € 51.603 € 52.842

Verschil 2018 – 2023 + € 1.878 + € 1.239

Verschil in % + 6,19% + 2,40%

�

Erkend december - 2018 |11

Verschillen bruto/netto maandlastVoor degene met het inkomen van € 40.000 en de

aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 tegen 2,5%,

is de bruto maandlast (onveranderd) € 416,67.

De netto maandlast is in 2018 nog € 293,35 (rekening

houdend met een hogere algemene heffingskorting

die hoort bij een lager belastbaar inkomen).

In 2023 is voor diezelfde bruto maandlast de netto

maandlast verder gedaald tot € 278,23.

De verlaging van € 15,12 per maand is (afgerond)

€ 181 per jaar en dat correspondeert met het verschil

in toename van het netto besteedbaar inkomen tussen

de belastingplichtige met en zonder de eigen woning

(€ 1.878 -/- € 1.697).

Voor degene met het inkomen van € 80.000 ziet het

er anders uit. Diens bruto maandlast blijft ongewijzigd

op € 833,33. De netto maandlast is in 2018 nog

€ 572,35.

In 2023 neemt die netto maandlast toe tot € 617,40.

Een verhoging van € 45,05 per maand, of wel € 540

per jaar (afgerond). Dat verklaart het verschil in toename

van het netto besteedbaar inkomen voor hoge inkomens

met en zonder eigen woning.

Impact afbouw Wet HillenDe belastingplichtigen uit de eerdere voorbeelden,

hebben geen ‘last’ van de afbouw van de Wet Hillen.

Dat zou pas gebeuren wanneer ze hun hypotheek

hebben afgelost. Of nadat ze 30 jaar hypotheekrenteaftrek

hebben genoten.

Stel dat de personen uit bovenstaand voorbeeld beiden

in 2031 hun volledige periode van hypotheekrenteaftrek

hebben verbruikt. Wat is dan het gevolg voor de

maandlast, uitgaand van een stijging van de WOZ-

waarden van de woningen van 50% tot dat moment

(een bescheiden stijging van gemiddeld circa 3,16% per

jaar vanaf 2018)?

Ik ga ervan uit dat de hypotheekschulden nog niet

zijn afgelost en dat de IB- en ewf-tarieven gelijk zijn aan

die van 2021 respectievelijk 2023.

Voor degene met het lage inkomen neemt vanaf

dat moment de netto maandlast elk jaar toe met

€ 1,74 (een kleine € 21 per jaar), bij gelijkblijvende

WOZ-waarde en IB- en ewf-tarieven. Deze stijging

zet door tot en met 2048 (als de Wet Hillen volledig

is uitgefaseerd).

Voor degene met het hoge inkomen neemt vanaf

dat moment de netto maandlast elk jaar toe met

€ 4,64 (een kleine € 56 per jaar). Dat de toename

bij hem relatief groter is, komt door het feit dat de

bijtelling bij hem belast is tegen 49,5%. Bij degene

met het lage inkomen is de ewf-bijtelling belast

tegen 37,05%.

ConclusieDeze relatief eenvoudige rekenvoorbeelden laten

zien dat de gevolgen van de belastingplannen

tegengesteld zijn voor hoge inkomens (van ruim

boven de € 68.507) en inkomens die daaronder

zitten. Doordat de IB-tarieven grotendeels vorig jaar

al bekend waren en de lagere ewf-tarieven pas

onlangs bekend werden, rekenen veel reken-

programma’s al wel met de nieuwe IB-tarieven,

maar nog niet met de lagere ewf-tarieven. Dat maakt

nogal wat uit. Het is overigens nog geen wetgeving

bij het ter perse gaan van dit artikel, dus de exacte

uitwerking blijft nog enigszins onzeker.

Het geeft echter wel aan hoe belangrijk het is de

gevolgen van de fiscale veranderingen per klant

goed te bekijken. In de voorbeelden die ik gebruik,

ga ik uit van iemand in loondienst. Voor IB-

ondernemers zouden de uitkomsten heel anders

zijn. Een IB-ondernemer met een hoog inkomen is

in de belastingplannen de enige die vooral nadeel

heeft van de belastingwijzigingen. Dit komt doordat

ook zijn andere aftrekposten (zelfstandigenaftrek,

MKB-winstvrijstelling) beperkt worden tot aftrek in

het lage tarief. Dat leidt er niet alleen toe dat de

hypotheekrente een belaste bijtelling krijgt van

12,45%, maar ook de andere aftrekposten deze

bijtelling krijgen. Voor IB-ondernemers moet de

toekomstige betaalbaarheid van de maandlasten

dus extra goed worden vastgesteld, omdat ze

aanmerkelijk minder fiscaal voordeel krijgen dan

nu het geval is.

Tel daarbij een Kifid-uitspraak op (2018-457 van

24 juli 2018), die een adviseur tot schadevergoeding

veroordeelt vanwege het niet juist weergeven van de

netto maandlasten in de toekomst, en u ziet in hoe

belangrijk het is de juiste berekeningen te maken! �

Situatie 2031 na afloop periode renteaftrekBruto jaarinkomen € 40.000 € 80.000

Bruto maandlast € 416,67 € 833,33

Bijtelling ewf (per maand)* € 60,94 € 121,88

Belasting per maand € 22,58 € 60,33

Netto maandlast € 439,24 € 893,66

* in 2031 vindt de 13e verlaging van de Wet Hillen plaats, waardoor een bijtelling plaatsvindt van 13 x 3 1/3 % = 43 1/3 % van het verschil tussen de aftrekbare kosten (nihil) en het eigenwoningforfait (0,45% x WOZ).

Jan MartijnHengeveldis zelfstandig

ontwikkelaar van

lesmateriaal en

geeft trainingen

binnen de

financiële

dienstverlening.


nnodig, zo bleek al snel. Want al in 2009 opende

Henk twee nieuwe vestigingen in Goes en

Zierikzee. “Zelfs tijdens de crisis is het bedrijf

alleen maar gegroeid. Dat hangt ook samen met mijn

manier van ondernemen. Vanaf het begin werk ik nauw

samen met Sinke Komejan, de grootste makelaar van

Zeeland. In feite is het een shop-in-shopformule. Dat

is handig, het zijn immers aanpalende disciplines.

Dat levert kruisbestuiving op. Verder is het natuurlijk

efficiënt, omdat je de kosten van huisvesting en overhead

met elkaar deelt.”

Klein teamIn 2015 opende hij een vierde vestiging in Ouddorp op

Goeree-Overflakkee. Daar werkt hij volgens hetzelfde

principe samen met Bezuijen Bemiddeling. Inmiddels

heeft De Hypotheekshop Zeeland BV naast Henk nog

twee adviseurs in dienst en verzorgen vier andere

collega’s de binnendienst. “Best een klein team voor een

bedrijf met vier vestigingen”, realiseert hij zich. “Maar

het past bij mijn strategie: groot aan de voorkant, klein

aan de achterkant.”

O

Henk Daalhuizen opnieuw Hypotheekshop-franchisenemer van het Jaar

D E S P E C I A L I S T

zijn bedrijf, moet je wel oppassen. Jouw gedrevenheid is

niet per se dezelfde als die van je medewerkers. Eén van

de valkuilen is dat je betweterig kunt overkomen. Een

andere is dat je van hen hetzelfde gaat verwachten als

van jezelf. Daarvan probeer ik me bewust te blijven.”

Oprechte belangstellingDe manier waarop hij zijn klanten benadert, helpt daarbij.

“Goed adviseren begint bij je inleven in de ander. Niet

een beetje, niet enkel aan de oppervlakte, maar voor

honderd procent en met oprechte belangstelling. Je kunt

pas maatwerk leveren als je daadwerkelijk begrijpt hoe

iemand in elkaar zit, wat zijn drijfveren zijn, wat hij

belangrijk vindt in het leven. Daarnaast is het ook

belangrijk dat er een bepaalde ‘klik’ is.”

Dat mes snijdt aan twee kanten. Henk: “Door goed naar

onze klanten te luisteren, kunnen wij onze organisatie

steeds verbeteren. Dat onze manier werkt, blijkt niet

alleen uit de cijfers, maar ook uit de reacties van onze

klanten. Wij vragen altijd waarom ze bij ons komen voor

advies. Het antwoord is vrijwel zonder uitzondering:

Na jaren als accountmanager private banking bij Rabobank te hebben gewerkt, verwierf Henk

Daalhuizen in augustus 2008 een aandelenpakket van De Hypotheekshop in zijn woonplaats

Middelburg. “Nog geen maand later viel de Amerikaanse zakenbank Lehmann Brothers om en

zaten we vrijwel direct volop in de financiële crisis”, blikt hij terug op die roerige periode.

“Toch is mijn keuze voor het ondernemerschap het beste wat me ooit is overkomen. Al moet ik

eerlijk zeggen dat ik in het begin wel twijfels – en slapeloze nachten! – heb gehad...”

‘Sommige geldverstrekkers zijn te rigide’

HenkDaalhuizen

‘Groot aan de voorkant, klein aan de achterkant’

“Dat werkt uitstekend als iedereen goed in zijn vel zit

en verantwoordelijk is voor die taken die hij of zij én

leuk vindt én goed beheerst”, vertelt Henk. “Maar als

ondernemer die altijd bezig is met het verbeteren van

‘Omdat we ontzorgd willen worden’. Dat geldt niet alleen

voor starters en ondernemers, maar voor klanten over de

brede linie. Het is één van de redenen waarom ik geloof dat

er altijd een markt zal blijven voor onafhankelijk advies.”

VooroplopenMaar hoe komt het dat Henk binnen De Hypotheekshop

voor de tweede keer is uitgeroepen tot Franchisenemer

van het Jaar? “Ik denk dat de motivering daarvoor in 2013

en 2018 niet wezenlijk verschilt”, zegt hij. “Allereerst ben

ik van meet af aan zeer betrokken geweest bij de centrale

organisatie. Zo ben ik al bijna zeven jaar voorzitter van de

marketingcommissie en tevens vice-voorzitter/secretaris

van de franchiseraad.”

“Als bedrijf hebben we onze processen uitstekend op

orde. Daarbinnen is ons CRM van levensbelang, zowel

uit het oogpunt van commercie als dossiervorming.

Mede daardoor opereren we zeer succesvol in de toch wat

lastige Zeeuwse markt. Dat zie je weer terug in de omzet,

ook een criterium dat meeweegt. Verder durf ik gerust

te stellen dat wij op het gebied van marketingtechnieken

voorlopen op veel collega’s. Niet alleen met de inzet van


Een andere groeistrategie is om de schadeportefeuille te

verdiepen en te verbreden. “Op die manier willen we het

aantal totaalrelaties uitbreiden. Overigens: we bieden

geen zakelijke schadeverzekeringen aan, maar helpen

ondernemers en zzp’ers wel met hun privé-financiën.

Zo profileren we ons ook, met name op platformen als

LinkedIn.”

Daarnaast zoekt hij steeds vaker samenwerking met

specialisten in aanpalende disciplines. “Denk bijvoorbeeld

aan accountants en echtscheidingsexperts.”

RigideHoewel Henk over het algemeen fluitend naar zijn werk

gaat, kent ook hij momenten van ergernis. “Ik zeg niets

nieuws als ik constateer dat sommige geldverstrekkers te

rigide omgaan met de richtlijnen van de AFM. Terwijl dat

helemaal niet hoeft, ook van de AFM zelf niet! Zo

adviseerde ik laatst een stel waarvan de ene partner

aanzienlijk ouder is dan de andere. Daardoor ontstaat

er gedurende enkele jaren een klein AOW-gat. Het gaat

om een bedrag van slechts € 800 per jaar en het stel

beschikt over meer dan voldoende eigen vermogen om

dat op te vangen. Daarnaast dalen de maandlasten ten

opzichte van de huidige situatie. Als een financier in zo’n

geval toch ‘nee’ zegt, kan ik daar weinig begrip voor

opbrengen.”

“Begrijp me niet verkeerd, ik vind het prima dat

geldverstrekkers alles goed toetsen, maar ze moeten niet

op de stoel van de adviseur gaan zitten. Een acceptant

moet meedenken vanuit een praktijksituatie, niet vanuit

een theoretisch of beleidsmatig kader. Gelukkig gaat het

meestal goed en dan is dit het leukste vak dat bestaat!” �

‘Goed adviserenbegint met inleven’

media, maar ook door lokaal goed zichtbaar te zijn en

activiteiten te ondernemen in de gemeenschap. Die

combinatie heeft ons ook dit jaar weer de titel opgeleverd,

denk ik.”

GroeistrategieënOver het verdienmodel van zijn bedrijf kan hij kort zijn.

“Wij werken op basis van fixed fee. Verder overwegen we

om met abonnementen te gaan werken. Doorlopende

provisie bestaat niet meer, maar wij willen onze klanten

meer bieden dan alleen een momentopname.

Abonnementen zijn en blijven echter lastig. Want

welk bedrag moet je ervoor rekenen? En wat doe je daar

dan voor?”


Technologie zorgtvoor andere invulling

rol adviseurDe digitalisering van het hypotheekproces komt nu echt

op gang. Moderne, technologische toepassingen

beïnvloeden de functie van de adviseur. Diens rol

verdwijnt niet maar verandert wel. “Het wordt efficiënter

en professioneler”, zegt adviseur Leen Winter. “Ik kan

me meer gaan bezighouden met advies en coaching.”

Serviceprovider DAK laat hypotheekklant meer zelf doen

inter kijkt reikhalzend uit naar de start

van een nieuw hypotheekportaal van DAK.

De serviceprovider bouwt samen met

IT-bedrijf Yellowtail aan een online platform, dat

in januari beschikbaar komt voor de meer dan

1500 kantoren die lid zijn van de coöperatie DAK.

Leen Winter, hypotheekadviseur en financieel

planner, zit in de klankbordgroep. Van wat hij tot

nu toe heeft gezien, wordt hij erg enthousiast.

W



“Dit portaal gaat veel kosten besparen. Wij kunnen

straks meer klanten bedienen en ook beter dan we

nu doen.”

Oriëntatie en inventarisatieVoor consumenten zal het hypotheekportaal eruit-

zien als een platform van de adviseur, met diens

naam en logo, ingebed in de website van het

advieskantoor. Klanten kunnen er hun hypotheek-

traject voorbereiden. Ze kunnen er allerlei

informatie vinden over hypotheken en ze kunnen er

antwoord krijgen op vragen als ‘Wat kan ik lenen?’

en ‘Welke maandlasten horen daarbij?’.

“Tools voor de consument om de oriëntatie en de

inventarisatie helemaal zelf te doorlopen, bestaan

natuurlijk al langer”, weet Matthijs Mons van

Yellowtail. “Maar die zijn meestal eenvoudig van

opzet en onnauwkeurig. Als klanten zoiets invullen

klopt bij wijze van spreken de helft niet. Maar hier

wordt in de oriëntatiefase 80% van alle relevante

data bij onafhankelijke bronnen opgehaald en die

gegevens kloppen allemaal!”

Data ophalen en delen gebeurt via

Ockto, een applicatie van

Yellowtail. Ockto betrekt gegevens over inkomen,

vermogen, pensioen en woning van de

Belastingdienst, het UWV, MijnOverheid en

MijnPensioenoverzicht; DUO-informatie volgt.

“Als adviseur heb je vooraf meteen een goed

klantbeeld”, vult Leen Winter aan. “Daar stem

je je vervolgvragen op af. En je kunt mensen

binnen een uur aangeven of ze een bod

op een huis kunnen doen.”

Inzicht in het dossierVoordat het eigenlijke adviesgesprek

plaatsvindt, is de financiële situatie van de

klant dus al behoorlijk goed in kaart gebracht.

De klant is tegelijkertijd beter voorbereid op

het gesprek. Dat verhoogt de effectiviteit ervan.

Na het adviesgesprek krijgt de klant de

gelegenheid om eventueel nog ontbrekende

documenten te uploaden. Voor klant en adviseur

is zichtbaar wat nog ontbreekt. Als de aanvraag

eenmaal loopt, is tevens zichtbaar wat de status

daarvan is. Voor dit track-and-trace-systeem heeft

Yellowtail berichtenverkeer van HDN vertaald

naar consumententaal.

“Dat was nog best

lastig”, weet Mons.


�

Zwaartepunt functie verschuiftMons volgt ontwikkelingen op het gebied van

robotisering en kunstmatige intelligentie

op de voet. “Je ziet spectaculaire voorbeelden

voorbijkomen. Mij spreken vooral

ontwikkelingen in de gezondheidszorg aan.

Met data en algoritmes is met een hoge mate

van zekerheid bijvoorbeeld te voorspellen of

iemand een oogziekte krijgt. Daarop kun je

al preventief gaan behandelen. Een robot

kan huidkanker beter detecteren dan een

oncoloog. Dat is geen bedreiging voor het

beroep arts. Nee, slimme technologie kan de

opgeleide mens juist versterken.”

De hypotheeksector loopt achter in het

implementeren van dergelijke systemen, ziet

Mons. “Terwijl het toch een sector is waar data

een belangrijke rol spelen. Een behoorlijk deel

van het proces kan worden geautomatiseerd.

Het zwaartepunt van de adviesfunctie

verschuift naar communicatieve en

empathische vaardigheden: de menselijke

interactie, het geven van uitleg en de klant

bevestigen in diens keuzes. Daar heb je nog

steeds vakkennis voor nodig, maar dat voert

niet langer de boventoon. Het beroep gaat

van kennisgedreven adviseur naar dat van een

procesregisseur en coach.”

HandschoenTim Rijvers, algemeen directeur van DAK,

onderschrijft de visie van Matthijs. “Je ziet

twee hoofdbewegingen: digitalisering die de

efficiency verhoogt en klanten die meer zelf

willen doen. De meeste adviseurs willen mee

in die toekomst, maar weten niet goed hoe.

DAK is de nummer één in serviceproviding

in de hypotheekmarkt. Wij voelen ons

verantwoordelijk om die handschoen op te

pakken. En als coöperatie kunnen we

gezamenlijk investeringskracht realiseren.”

“DAK toont lef door hierin te investeren”,

vindt Matthijs Mons. “Tot nu toe krijgen

adviseurs op dit terrein erg weinig aangereikt,

niet van aanbieders, niet van software-

leveranciers en niet van serviceproviders.

Die partijen slapen nog.”

Ander verdienmodel“Ik werk aan dit project mee, terwijl ik weet

dat het mij in eerste instantie declarabele uren

gaat kosten”, zegt adviseur Leen Winter.

“Maar deze ontwikkeling is in het belang van

de klant en dat is waar je op termijn toch naar

moet kijken. Je kunt niet langer € 1.000

vragen voor bemiddeling als de klant veel

dingen ook zelf kan doen. Dat houd je niet

droog.”

Mons benadrukt nog maar eens dat de

adviseur onder invloed van de technologie niet

verdwijnt. “Klanten kunnen en willen dingen

zelf doen. Maar niet alles. Een hypotheek

heeft voor mensen een hoge impact, ze

hebben er weinig ervaring mee en ze leven

in de perceptie dat het moeilijk is. Voor het

emotionele aspect is de adviseur nodig.

Het werk wordt alleen anders.”

“Mijn uren gaan zitten in advies en nazorg”,

zo voorziet Winter. “Dit platform brengt zo

veel efficiency aan de voorkant, dat er aan de

achterkant uren vrijkomen voor nazorg.

Ons verdienmodel wordt gewoon anders.

Wij werken sinds enige tijd met een

‘nazorgscan’. Klanten geven jaarlijks antwoord

op 6 à 7 vragen. Als je ziet wat daar voor

adviesvragen uit voortvloeien. Die leiden

tot betaalde adviesuren en een veel hogere

klanttevredenheid.”

Lagere adviestarieven“Het rendement gaat omhoog”, is de

overtuiging van Winter. “Dat kun je

bedrijfseconomisch vertalen naar lagere

adviestarieven. Ik denk zelf dat een faire prijs

voor een hypotheekadviestraject straks rond

€ 1.500 à € 1.700 uitkomt. Los van dat je

straks meer klanten kunt bedienen, zullen

de inkomsten meer van bestaande klanten

gaan komen, in de vorm van fees of

abonnementsgelden tijdens de looptijd.”

Mons verwacht op korte termijn nog geen

sterke daling van de hypotheekadviesprijs.

“Maar er komt ooit weer een crisis op de

woningmarkt. Dan zal de prijs snel omlaag

gaan.”

Rijvers wil met het hypotheekportaal DAK-

leden daarop voorbereiden. Een gewenste

uitbreiding van het platform is dan ook

beheer van bestaande klanten. “Je kunt,

bijvoorbeeld met behulp van Ockto, elk jaar

een financiële foto maken. De verschillen

kunnen aanleiding zijn voor vervolgadvies.

Een andere module waar we naar kijken

is een webcam-toepassing. Maar, eerst

stap één.” �

Tim Rijvers: ‘Klanten willenmeer zelf doen’.

Matthijs Mons: ‘Veel partijenslapen nog’.

Leen Winter: ‘Wij kunnenstraks meer klanten bedienen’.


�


Belastingdienst geeftnadere uitleg bij sparenvoor de eigen woningDe Wet Inkomstenbelasting is op het onderdeel fiscale

behandeling van de eigen woning in 2013 grondig gewijzigd.

Zo is bijvoorbeeld het fiscaal gefacilieerd sparen voor de eigen

woning afgeschaft. Toch blijft fiscale kennis over dit onderwerp

nog bijzonder relevant, bijvoorbeeld kennis van het overgangs-

recht voor bestaande KEW-, SEW- en BEW-producten. De

Belastingdienst geeft regelmatig nadere uitleg over de

toepassing van dit overgangsrecht. In juli 2018 voor het laatst.

Die vragen en antwoorden bevatten veel nuttige toelichtingen.

Dit artikel bespreekt de belangrijkste.

agelijks leven er in de praktijk veel

vragen op het terrein van de KEW

(Kapitaalverzekering Eigen Woning),

Voor de toepassing van de uitkerings-

vrijstelling geldt – met ingang van 1 april 2017

– als voorwaarde dat er gedurende de hele

looptijd jaarlijks premie moet zijn voldaan.

Polissen met een looptijd van 30 jaar die na

ten minste 15 jaar premiebetaling premievrij

zijn of premievrij worden gemaakt, voldoen

per 1 april 2017 niet langer aan deze eis voor

de vrijstelling. Het gevolg is dat de KEW in

een dergelijke situatie fictief tot uitkering

komt. De kapitaalverzekering gaat tot box 3

behoren en is niet langer vrijgesteld van

belasting.

Er kan echter toch sprake zijn van een

uitkeringsvrijstelling, waarbij geacht wordt te

zijn voldaan aan de voorwaarde dat gedurende

de hele looptijd van de KEW jaarlijks premie

is betaald. Deze uitzondering geldt indien:

■ in de overeenkomst vóór 1 april 2017 al

was voorzien in de mogelijkheid van een

verkorte premieduur van ten minste 15 jaar,

en:

■ de oorspronkelijke looptijd behouden blijft.

DSEW (Spaarrekening Eigen Woning) en BEW

(Beleggingsrecht Eigen Woning). Het

overgangsrecht bepaalt dat het tot en met

31 december 2012 geldende fiscale regime

blijft bestaan voor op die datum bestaande

producten. Wel onder de voorwaarde dat na

31 december 2012 het gegarandeerde kapitaal

of het bedrag van de premies niet is verhoogd

en de looptijd niet is verlengd.

In de afgelopen jaren zijn hierover regelmatig

door staatssecretarissen diverse beleidsbeslui-

ten gepubliceerd en uiteindelijk in wetgeving

opgenomen. Het laatste document ‘Vragen en

antwoorden over gewijzigd fiscaal beleid en

wetgeving met betrekking tot de KEW, SEW,

BEW en BHW-kapitaalverzekering’ dateert van

juli 2018. Als in dit artikel wordt gesproken

van een KEW, wordt daarmee ook de SEW en

het BEW bedoeld, tenzij expliciet anders ver-

meld. De Brede Herwaarderingsverzekering

blijft hier buiten beschouwing.

Raymond BakkerRaymond Bakkeris als fiscalist

en complianceadviseur

werkzaam voor pensioen- en

hypotheekorganisaties.

Hij staat als vakdeskundige

financiële dienstverlening

geregistreerd in de

Deskundigenindex (DIX)

voor de Rechtspraak.

Nieuwe fiscale vragen en antwoorden over KEW, SEW en BEW

Voorbeeld 1

Alex heeft een KEW. In zijn verzekeringspolis was

vóór 1 april 2017 al voorzien in de mogelijkheid om

de premieduur te verkorten.

a) Alex verkort zijn premieduur tot ten minste

15 jaar met behoud van de oorspronkelijke

looptijd van bijvoorbeeld 30 jaar. Hij behoudt in

dit geval de uitkeringsvrijstelling.

b) Alex verkort de premieduur tot 14 jaar, met

behoud van de oorspronkelijke looptijd van

30 jaar. De KEW komt op het moment van

verkorten fictief tot uitkering. Alex heeft geen

recht op de uitkeringsvrijstelling.

Tenzij Alex binnen 6 maanden met de KEW zijn

eigenwoningschuld aflost (zie punt 2).

Verkorte premieduur met

behoud looptijd1

�


Premievrij maken van een KEW binnen 15 jaar op

of na 1 april 2017 leidt fictief tot een uitkering (zie punt 1).

Het rentebestanddeel is belast. Maar een

verzekeringnemer heeft toch nog recht op een

uitkeringsvrijstelling, als binnen zes maanden na

het fictieve uitkeringsmoment (het moment van

premievrijmaking dus) de KEW daadwerkelijk tot

uitkering komt en daarmee de eigenwoningschuld

zoveel als mogelijk wordt afgelost.

Sinds 2017 is het mogelijk om een KEW belastingvrij af te

kopen ook al is niet voldaan aan de eis van 15 of 20 jaar

jaarlijks sparen. De uitkering mag alleen worden gebruikt

om een eigenwoningschuld (of een restschuld) mee af te

lossen. De vraag is of een KEW-uitkering ook belastingvrij

is te gebruiken voor de directe financiering van een

verbouwing.

Aanvankelijk stelde de Belastingdienst zich hier nog

coulant op. In een aantal gevallen is toegestaan – met

toepassing van de uitkeringsvrijstelling - dat een

verbouwing rechtstreeks met de uitkering van een KEW

werd gefinancierd. Maar in de praktijk huldigt de

Belastingdienst nu het standpunt dat de Wet inkomsten-

belasting 2001 niet de mogelijkheid biedt om een

uitkering uit een KEW belastingvrij te gebruiken voor een

verbouwing. Een omslachtige oplossing is mogelijk via

een soort kasronde: eerst een lening afsluiten voor de

verbouwing en vervolgens de KEW-uitkering gebruiken

om de verbouwingslening af te lossen. Die schuld moet

uiteraard wel kwalificeren als eigenwoningschuld.

Premievrijmaken binnen 15 jaar

en daarna afkopen2

De KEW kan bij verkoop van de eigen woning tot

uitkering komen. De uitkering wordt dan geacht

voorafgaand aan de verkoop van de eigen woning zoveel

als mogelijk te zijn gebruikt voor de aflossing van de

eigenwoningschuld. Er bestaat in dat geval recht op de

uitkeringsvrijstelling, als ook aan de overige voorwaarden

is voldaan.

Bij verkoop van een woning hoeft het moment van het

tot uitkering komen van de KEW en het aflossen van

de eigenwoningschuld niet samen te vallen. Het gebeurt

in de praktijk regelmatig dat de eigenwoningschuld

direct wordt afgelost met de opbrengst van verkochte

woning en dat enige tijd daarna pas de KEW tot

uitkering komt. Zolang er een direct verband bestaat

tussen de verkoop van de eigen woning, het vrijkomen

van het kapitaal en de aflossing van de eigenwoning-

schuld, maakt het niet uit met welke bron de aflossing

wordt gefinancierd.

Verkoop eigen woning en KEW-aflossing

eigenwoningschuld 3

Voorbeeld 2

Alex koopt op 1 januari 2019 een nieuwe eigen woning

voor € 250.000. Zijn oude woning verkoopt hij op 1 februari

2019 voor € 200.000. Hij koopt in verband daarmee

zijn KEW af. Met de verkoopopbrengst lost hij volledig

zijn eigenwoningschuld van € 200.000 op zijn oude woning af.

Een maand later komt zijn KEW van € 50.000 feitelijk tot

uitkering. De uitkeringsvrijstelling is van toepassing,

omdat de uitkering geacht wordt te zijn gebruikt om de

eigenwoningschuld van de oude woning af te lossen.

Het vervreemdingssaldo van Alex moet achteraf worden

herrekend met € 50.000.

Het is mogelijk dat in deze situatie de verkoopopbrengst

niet voldoende is om de gehele eigenwoningschuld af te

lossen. Alex zal de restschuld dan zo veel mogelijk moeten

aflossen met de latere, feitelijke uitkering uit de KEW.

Doet hij dat niet, dan heeft Alex in het geheel geen recht

op de uitkeringsvrijstelling.

Voorbeeld 3

Alex heeft geruime tijd geleden een KEW gesloten in verband met

de aflossing van zijn hypotheek. Door een erfenis heeft hij zijn

lening al grotendeels afgelost. Hij is nu van plan om een

verbouwing te doen. Omdat hij de KEW toch niet meer nodig heeft

om de lening af te lossen, vraagt hij zich af of hij de uitkering uit

zijn KEW belastingvrij kan gebruiken voor de verbouwing.

Omdat de KEW-uitkering niet wordt aangewend om een

eigenwoningschuld af te lossen, geldt in dit geval geen

uitkeringsvrijstelling.

Voorbeeld 4

Alex heeft een eigenwoningschuld van € 100.000. De KEW-

uitkering bedraagt € 40.000. Alex gebruikt € 30.000 van de

uitkering om een deel van de eigenwoningschuld af te lossen.

Van de overgebleven € 10.000 koopt Alex een auto.

Het rentebestanddeel in de gehele uitkering van € 40.000 is in

dit geval belast, omdat niet voldaan wordt aan de eis dat “de

kapitaalsuitkering zoveel als mogelijk wordt gebruikt om de

eigenwoningschuld af te lossen”.

Uitkering gebruiken voor financiering

aankoop, verbetering of onderhoud4

Gedeeltelijke aflossing eigenwoning-

schuld/restschuld en andere besteding5De uitkeringsvrijstelling is niet van toepassing als

iemand met de KEW-uitkering een gedeelte van de

eigenwoning-schuld aflost en het overige gedeelte

voor andere doeleinden gebruikt. Alleen als de belasting-

plichtige de kapitaalsuitkering gebruikt om zoveel als

mogelijk de eigenwoningschuld af te lossen, geldt de

uitkeringsvrijstelling.

�


Voorbeeld 5

Alex heeft een eigenwoningschuld van € 100.000. De KEW-uitkering bedraagt

€ 120.000. Hij heeft echter nog recht op een uitkeringsvrijstelling van

€ 80.000, omdat het restant al is gebruikt voor een eerdere uitkering KEW.

In deze situatie moet Alex € 100.000 aflossen op de eigenwoningschuld

om recht te hebben op de resterende uitkeringsvrijstelling van € 80.000.

De KEW-uitkering bedraagt € 120.000, de uitkeringsvrijstelling € 80.000,

zodat het rentebestanddeel in het resterende gedeelte van € 40.000 van

de KEW-uitkering is belast. Als Alex met de KEW-uitkering maar € 80.000

aflost op de eigenwoningschuld, is het rentebestanddeel in de gehele uitkering

van € 120.000 belast.

Voorbeeld 6

Alex heeft een KEW met een waarde van € 100.000. Daarnaast heeft Alex

een eigenwoningschuld van € 70.000 en een restschuld van € 20.000.

De KEW komt volledig tot uitkering. Als Alex alleen de restschuld aflost en

niet de eigenwoningschuld, is het rentebestanddeel voor € 100.000 belast.

Lost Alex zowel de restschuld als de eigenwoningschuld geheel af, dan is

alleen het rentebestanddeel in de resterende € 10.000 belast.

Met een uitkering uit een KEW mag ook een nieuwe

annuïtaire eigenwoningschuld worden afgelost. Dat geldt

zelfs als de bezitter van de KEW nog bijvoorbeeld een

aflossingsvrije eigenwoningschuld van voor 2013 heeft.

Men kan in dat geval kiezen zonder nadelige fiscale

gevolgen.

TenslotteHet fiscaal gefacilieerd sparen voor de eigen woning is

weliswaar afgeschaft, maar fiscale kennis op dit gebied

blijft nog bijzonder relevant. Er bestaan nog honderd-

duizenden kapitaalverzekeringen of andere producten in

het kader van het eigenwoningsparen, die onder het

overgangsrecht vallen. Veel van uw klanten hebben zulke

producten. De jongste vragen en antwoorden van de

Belastingdienst over kapitaalverzekeringen bevatten veel

nuttige aanpassingen. �

Aflossing nieuwe, annuïtaire

eigenwoningschuld6

Steeds meer Erkend Financieel Adviseurs betrekken het onderwerp ‘duurzaamheid’ in adviesgesprekken.

Logisch, want bij de financiering van energiebesparende voorzieningen in de eigen woning komt

de financieel adviseur om de hoek kijken. Met het SEH Lustrumcongres ‘Kom in beweging!’ vestigde

SEH dit voorjaar extra de aandacht op dit aspect van het advies. In 2019 krijgt dat een vervolg in een

speciaal SEH PE-programma. Dit artikel belicht enkele opvallende zaken uit actuele berichtgeving

over verduurzaming van de woning.

Meer aandacht voorenergiebesparing


in de ‘Woonindex Q3 2018’. Het gaat bijvoorbeeld om

het zoeken naar informatie of het opvragen van offertes

voor zaken als zonnepanelen, een warmtepomp of

isolatiemiddelen (glas, vloer, dak, spouwmuur). Een andere

uitkomst van de ING WoonIndex is dat slechts 10% op

n de nieuwe ‘Voorwaarden en Normen 2019’ van

NHG komt energiebesparende voorzieningen

meerdere keren aan de orde. Zie pagina 22 en 23 vanIdeze Erkend-editie.

Bijna driekwart van de woningbezitters heeft zich al eens

verdiept in energiebesparende maatregelen, zo meldt ING

korte termijn actie onderneemt. Hier lijkt

een rol voor de financieel adviseur weggelegd.

Want onder woningbezitters is er nog veel onwetendheid

over energiezaken rond de eigen woning. Zo heeft 45%

bijvoorbeeld geen idee welk energielabel de woning heeft.

Financiële afwegingenDaarbij komt dat een besluit tot eventuele verduurzaming

van de woning voor veel mensen vooral een financiële

afweging is. Doorslaggevende argumenten zijn – in

volgorde van belang – het verlagen van de energiekosten,

een waardestijging van de woning en de aantrekkelijkheid

van de woning bij een eventuele verkoop. De horizon

reikt hierbij niet ver. Een investering in verduurzaming

wil zo’n 60% binnen 3 tot 5 jaar terugverdiend hebben.

Starters vinden verduurzaming van de woning veel

logischer dan woningbezitters. Starters zijn ook meer

bereid tot maatregelen om voor hun woning een hoger

energielabel te krijgen. Voor dergelijke maatregelen

zou 28% van de woningbezitters geholpen worden met

een lening om te verduurzamen. De rest zegt hier zelf

voldoende middelen voor te hebben of wil hiervoor

niet lenen.

Eerder wees onderzoek van de Vereniging Eigen Huis

al uit dat 80% van de consumenten voor hypotheek-

adviseurs een rol weggelegd ziet bij het treffen van

energiebesparende voorzieningen. In de praktijk blijkt

dit onderwerp slechts in één op de vijf adviesgesprekken

aan de orde te komen.

Effect energielabel op verkoopNaar de invloed van het energielabel op zowel de verkoop-

snelheid als de verkoopopbrengst van een woning wordt

onderzoek gedaan door het TIAS VastgoedLab. Conclusie:

een gunstig A-label versnelt de verkoop met ruim 48

dagen, terwijl een koopwoning voorzien van een G-label

54 dagen langer dan gemiddeld te koop staat. Ook in

de prijs zijn er merkbare verschillen: koopwoningen

voorzien van een gunstig A- of B-label hadden in 2017

een ‘groene prijspremie’ van ruim € 6.300, terwijl F- en

G-labels de verkoopopbrengst drukten met bijna € 13.000.

Deze effecten doen zich bij eengezinswoningen sterker

voor dan bij appartementen. Daarentegen zijn deze

effecten in de vier grote steden aanzienlijk kleiner dan

elders in het land. Zo verschilt de verkoopsnelheid

tussen een A- en G-labelwoning in de grote stad met maar

21 dagen (landelijk 102 dagen) en blijft de prijskorting van

F- en G-label koopwoningen beperkt tot slechts € 2.300.

“In de verhitte woningmarkten in de grote stad wordt

minder onderscheid gemaakt door kopers. Men betaalt

daar op dit moment de hoofdprijs voor vrijwel elke

woning, ongeacht de energiestatus”, aldus Dirk Brounen,

verbonden aan TIAS VastgoedLab en hoogleraar

Vastgoedeconomie aan de Tilburg University.

Brounen onderzoekt op dit moment, samen met twee

grote banken, of het loont om bezitters van energiezuinige

woningen te belonen met een lager rentepercentage op

hun hypotheek. Triodos biedt nu al zo’n korting, maar

doet dat hoofdzakelijk vanuit ideologisch perspectief.

Het onderzoek moet wetenschappelijk vaststellen of een

huis met een A-label een kleiner risico vormt voor de

geldverstrekker. De uitkomsten van het onderzoek kunnen

ertoe leiden dat kopers van zuinige woningen in de

toekomst aan geldverstrekkers een lager rentepercentage

verschuldigd zijn, terwijl mensen met een F- of G-label

wellicht een rente-opslag krijgen.

EnergiebespaardersDe adviesketens Hypotheekshop en Huis & Hypotheek

zijn een samenwerking aangegaan met De Energie-

bespaarders. Die ontwikkelden eerder de Bespaarcheck,

een instrument dat ABN AMRO voor hypotheekklanten

gebruikt. De check geeft binnen enkele minuten tijd zicht

op mogelijke energievoorzieningen en -besparingen.

Binnen de samenwerking adviseert De Hypotheekshop of

Huis & Hypotheek de klant over de mogelijke financiering

van energiebesparende voorzieningen, waarna De

Energiebespaarders het vervolgtraject regelen. Dit betreft

energieadvies aan de klant, het opvragen van offertes

bij installatiebedrijven en de verdere (administratieve)

afhandeling met die installateurs. Efficiency in deze

processen in combinatie met volume moeten voor de klant

lagere kostprijzen opleveren.

Via een digitaal volgsysteem kan de hypotheekadviseur

dit proces volgen en de klant waar nodig (financieel)

bijstaan. �


Informatieve websitesOp internet is heel veel informatie te vinden over de combinatie

energie en wonen. Eén van de relevante websites is

https://www.energiebesparendoejenu.nl/. De overheid zet hier voor

consumenten alle mogelijkheden voor een energiezuinig en duurzaam huis

op een rij: isolatie, duurzame alternatieven voor verwarming, zonnepanelen

en meer.

MilieuCentraal, een onafhankelijke voorlichtingsorganisatie, is ook partner

achter de site https://www.verbeterjehuis.nl/. Dit platform geeft

woningbezitters inzicht in de opbrengsten en kosten van verschillende

energiebesparende maatregelen in of aan de woning.

En dan is er nog https://www.thuisbaas.nl/. De organisatie ThuisBaas, een

activiteit van Urgenda, helpt mensen bij het energieneutraal maken van hun

huis, van A tot Z. ThuisBaas stelt een plan op, voert dit uit en geeft een

nul-op-de-meter garantie.

De hypotheeknormenJaarlijks stelt het ministerie van Financiën de normen vast voor de bepaling van de maximale

hypotheek. De regels worden vastgelegd in de ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet’ (Trhk).

Tegelijkertijd worden de voorwaarden en normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hiermee

in overeenstemming gebracht. Daarnaast voert NHG een aantal (proces)wijzigingen door. De datum

waarop de aanbieder het bindend kredietaanbod uitbrengt, is leidend voor de toepassing van de norm.

De percentages zelf zijn wel aangepast. Gemiddeld

genomen neemt de maximale hypotheek op het

inkomen met zo’n 2,5% toe. Echter bij een

(gezamenlijk) toetsinkomen tussen € 30.000 en

€ 50.000 en een toetsrente boven de 2,5% blijft

de leencapaciteit gelijk. Behalve als de toetsrente

tussen de 3,001 en 3,5% ligt: in dat geval daalt

de leencapaciteit met ruim 2% ten opzichte van

2018.

Energiebesparende voorzieningenWorden er energiebesparende voorzieningen

getroffen, dan blijft het bedrag van de investering

tot € 9.000 buiten beschouwing. Is reeds sprake

van een energiezuinige woning, dan kan standaard

€ 9.000 extra worden geleend. Beide regelingen

zijn ongewijzigd, evenals het gegeven dat het

(gezamenlijke) toetsinkomen minimaal € 33.000

moet bedragen.

Nul-op-de-Meter-woningenOok de extra leencapaciteit (+ € 25.000) voor een

Nul-op-de-Meter-woning wijzigt in 2019 niet.

Voorwaarden zijn dat er sprake is van een

minimaal toetsinkomen van € 33.000 en er een

energieprestatiegarantie wordt afgegeven voor

een periode van ten minste tien jaar.

Maximale lening ten opzichte van dewaarde van de woning (LTV)Over de veranderingen in de maximale leen-

capaciteit ten opzichte van de waarde van de

woning, kunnen we kort zijn. Hierin verandert voor

2019 niets. De LTV blijft maximaal 100% van de

marktwaarde van de woning. In geval van een

investering in energiebesparende voorzieningen

(EBV) blijft de maximale verstrekking 106% van de

marktwaarde na verbouw, waarbij de verstrekking

boven de 100% enkel gebruikt mag worden voor

EBV. Is sprake van een gecombineerde verbouwing,

dan bedraagt de maximale lening 100% van de pro

rato-marktwaarde na verbouw plus de investering

in EBV tot maximaal 106% marktwaarde.

Maximale lening ten opzichte van het inkomen (LTI) Jaarlijks stelt het Nibud de financieringslast-

percentages vast. De hoogte van het percentage

wordt ook in 2019 bepaald door het hoogste

inkomen te verhogen met 70% van het laagste

inkomen. Is uw relatie alleenstaand en ligt het

inkomen tussen de € 21.000 (2018: € 20.000) en

€ 31.000, dan mag het percentage met maximaal

3%-punten worden verhoogd tot maximaal het

percentage behorende bij € 31.000.


Harrie-Jan van Nunen MFPis directeur van De

Financiële Makelaar.

Hij is actief als opleider,

Master in Financial

Planning en in 2006

uitgeroepen tot Erkend

Hypotheekadviseur van

het jaar.

voor 2019


Daaruit moet blijken dat de in- en uitgaande

energiestroom bij een normaal leefpatroon op

jaarbasis nul of lager is. Is er geen energie-

prestatiegarantie, dan wordt de extra leencapaciteit

voor woningen met een energie-index of een

energieprestatie-coëfficiënt ≤ 0, volgend jaar

€ 15.000.

Ook bij oversluiting?De extra leencapaciteit voor energiezuinige/

-neutrale woningen geldt, naar de letterlijke tekst

van de wet, echter alleen in geval van aankoop

van een woning. NHG heeft in haar toelichting

opgenomen dat deze verruiming vanaf 2019 ook

geldt in geval van oversluiting van de hypotheek.

In de Trhk is deze nuance (nog) niet opgenomen,

waardoor het onduidelijk is of de extra leen-

capaciteit ook geldt in geval van oversluiting, of

echtscheiding bij een aanvraag zonder NHG.

Wijzigingen NHG-kaderMet ingang van het nieuwe jaar voert NHG,

naast bovengenoemde zaken, nog een handvol

wijzigingen door.

Verlaging borgtochtprovisieDe borgtochtprovisie wordt per 1 januari verlaagd

van 1% over de lening naar 0,9% over de lening.

Verhoging kostengrensDe kostengrens wordt per 2019 verhoogd van

€ 265.000 naar € 290.000. Dit betekent dat de

koopsom van een woning, om nog in aanmerking te

komen voor NHG, niet meer mag bedragen

dan € 290.000. Daarbovenop mag nog een bedrag

van € 17.400 aan EBV worden gefinancierd.

EnergiebespaarbudgetWil een consument na aankoop niet direct gebruik

maken van EBV, dan kan hij/zij kiezen voor het

Energiebespaarbudget. In dat geval wordt een

bouwdepot aangehouden, die enkel gebruikt kan

worden voor het treffen van EBV. Wat vanaf 2019

wijzigt, is dat een consument geen specificatie meer

hoeft aan te leveren. Bij uitbetaling van het depot

wordt getoetst of sprake is van een toegestane EBV.

Inkomensbepaling LoondienstNaast de werkgeversverklaring mag (vooralsnog niet

verplicht!) voortaan ook gebruik worden gemaakt

van het UWV-overzicht (project: HANDiG!). De

methodiek Inkomensbepaling Loondienst kan

worden gebruikt voor aanvragers in loondienst met

een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd (met of

zonder een intentieverklaring), alsmede onbepaalde

tijd, én voor aanvragers waarvan de proeftijd nog

niet is verstreken. Het inkomen wordt in dat geval

vastgesteld over het gemiddelde over de afgelopen

24 maanden (36 voor flexwerkers), tot maximaal

de laatste 12 maanden.

Het voordeel van deze methode is dat er geen

werkgeversverklaring meer hoeft te worden

aangeleverd. Het nadeel is dat deze methode in

slechts in 60% tot 70% van de aanvragen een

bruikbaar inkomen oplevert. In geval van bijvoorbeeld

(grote) loonstijgingen of starters op de arbeidsmarkt

met geen loonhistorie, levert deze methode een te

laag inkomen op. Ontvangt de consument loon in

natura (bijvoorbeeld in geval van een individueel

keuzebudget), dan wordt het gehele budget

toetsinkomen. De bijtelling van de auto van de

zaak wordt standaard gecorrigeerd.

Inkomensverklaring OndernemingVoor zelfstandig ondernemers geldt dat het inkomen

moet worden vastgesteld door een onafhankelijke

derde (Rekenexpert genaamd). De Rekenexpert

stelt het inkomen niet alleen vast op basis van de

gemiddelde winst van de afgelopen drie jaar. Er wordt

voortaan ook rekening gehouden met kengetallen en

trends. De fiscale bijtelling van de auto van de zaak

wordt standaard gecorrigeerd.

Voor DGA’s geldt dat een Inkomensverklaring

verplicht is wanneer het aandeel in de vennootschap

meer dan 5% bedraagt. In 2018 lag deze grens nog op

50%. Eventuele overwinst kan voortaan onderdeel

uitmaken van de vaststelling van het rekeninkomen.

Onduidelijk is of alle aanbieders de uitkomsten van

de Rekenexperts daadwerkelijk 1-op-1 gaan volgen, of

dat er toch nog jaarstukken overlegd moeten worden

en er alsnog correcties worden toegepast. �

Renteaanbodook onder

MCD niet altijd bindend

Uit de uitspraak van de Commissie van

Beroep volgt dat een taxatie van een bij

het NRVT aangesloten taxateur niet

klakkeloos geaccepteerd hoeft te worden, als

er aanleiding is te twijfelen aan de getaxeerde

marktwaarde. Dat maakt een ‘voorlopig

renteaanbod’ van een geldgever voor een

klant wel enigszins onzeker. Blijf als adviseur

dan ook kritisch kijken naar de getaxeerde

waarde in relatie tot de koopsom.

BeroepDe Commissie van Beroep verwerpt de

uitspraak van de Geschillencommissie.

De beroepscommissie vindt dat de geldgever

op basis van de beschikbare informatie

(het grote verschil tussen koopsom en waarde)

wél een hertaxatie mocht verlangen en daarop

zijn definitieve aanbod mocht baseren.

Bovendien heeft de klant voor dit nieuwe

aanbod getekend. Dat is geen ‘misbruik van

omstandigheden’, vanwege het feit dat de

klant bij niet-tekenen mogelijk een boete

zou zijn verschuldigd omdat hij de aankoop

anders niet tijdig rond zou krijgen.

De geldgever had bovendien een derde taxatie

aangeboden, waarop de rente zou zijn

gebaseerd als die taxatie hoger uit zou vallen.

De klant is op dat voorstel niet ingegaan.

Bovendien maakt deze uitspraak duidelijk

dat het doen van een voorlopig renteaanbod

onder voorwaarden is toegestaan, ondanks

de MCD-richtlijn. De gevraagde financiering

vond plaats na 14 juli 2016, toen deze

richtlijn van kracht werd. De richtlijn stelt

onder meer dat er alleen een ‘bindend aanbod’

gedaan mag worden. Dat geldt volgens de

Commissie van Beroep van Kifid alleen

voor een volledig financieringsaanbod en

niet voor een ‘voorlopig renteaanbod’.

L e e r m o m e n t e n

D E C A S U S

marktwaarde van € 950.000 blijkt. Op basis daarvan doet de geldverstrekker een voorlopig

renteaanbod van 2,38%. In dit voorlopige renteaanbod staat als voorwaarde dat de geldgever

deze taxatiewaarde mag “controleren”.

De geldgever geeft hier invulling aan door een hertaxatie te doen, vanwege het grote verschil

tussen de aankoopsom en getaxeerde marktwaarde. Die hertaxatie valt lager uit: € 825.000.

Hierdoor neemt de LTV-waarde (Loan-to-Value) toe en dit leidt tot een hogere renteopslag.

Het nieuwe renteaanbod in de offerte wordt 2,93%. Onder tijdsdruk tekent de klant dit nieuwe

aanbod, maar beklaagt zich daar naderhand over bij het Kifid.


D e u i t s p r a a k

D e f e i t e nEen consument koopt een woning voor € 765.000 en wil die woning

financieren. Hij heeft al een taxatie laten uitvoeren, waaruit een

Bron:

Commissie van Beroep Kifid,

Uitspraak 2018-053, 6 september 2018

Verworpen uitspraak

Geschillencommissie Kifid,

Uitspraak 2017-408, 26 juni 2017

Eerste aanlegDe Geschillencommissie van het Kifid stelt

de klant in het gelijk. De geldgever moet

volgens de Geschillencommissie de eerder

aangeboden rente gestand doen. De eerste

taxatie was namelijk uitgevoerd door een

gecertificeerd taxateur. Het ‘controleren’

daarvan houdt niet in dat er een nieuwe

taxatie kan worden geëist, maar dat slechts

gecontroleerd mag worden of de getaxeerde

waarde overeenkomt met de door de klant

opgegeven waarde op het moment van de

aanvraag.

De geldgever gaat echter in beroep tegen

de uitspraak.

DECEMBER 2018 Vakblad voor Erkend Hypotheekadviseurs en ...Ik ben ervan overtuigd dat met uw en onze...

Documents

Transcript of DECEMBER 2018 Vakblad voor Erkend Hypotheekadviseurs en ...Ik ben ervan overtuigd dat met uw en onze...