De Wet WOZ

Stichting FB studiekring Utrecht

10 januari 2012

Programma1. Introductie.2. Achtergrond en toepassing Wet WOZ.3. Waardebepaling Wet WOZ

1. Objectafbakening2. Waardebegrip3. Waardepeildatum

4. Taxatiewijzers nader bezien1. Recreatieterreinen2. Kantoren3. Incourant O/Z

5. Bijzondere onderwerpen1. Werktuigenvrijstelling2. NSW-landgoederen

Hoe ziet de tijdsbalk Wet WOZ eruit• Oorsprong?

• Actualiteit ?

Achtergrond Wet WOZ

Toepassing WOZ-beschikking

• Eigen woning in box 1;• Tweede woning in box 3;• Bodemwaarde bij afschrijving op gebouwen (VPB en IB);• Onroerende-zaakbelastingen;• Watersysteemheffing gebouwd O/G;• Wet belastingen op milieugrondslag;• Schenk- en erfbelasting;• Experimentenwet BI-zones; • Puntenstelsel huurwoningen;• Gebruik door private sector / WOZ-waarde openbaar

Waardebepaling Wet WOZ

• Objectafbakening (artikel 16 Wet WOZ)– Kleinste eenheid die zelfstandig gebruikt kan worden;– Binnen eigendomsgrenzen;– Tenzij naar omstandigheden beoordeeld sprake is

van een samenstel (complexbenadering).

Praktijkvoorbeelden

Onroerend -roerend

• Onroerend zijn grond alsmede gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd– Amercentrale arrest HR 13 juni 1975– Portacabin arrest HR 31 oktober 1997– Jachthaven Scheveningen HR 20 september 2002– Woonark arrest HR 15 januari 2010

Waardebepaling Wet WOZ (2)

• Fictie van volle eigendom:– Recht van opstal / Erfpachtsrecht wordt genegeerd.

• Fictie van onmiddellijke verkrijging (leegstaat);– Verhuurde woningen;– Verhuurde kantoorpanden;– Niet vastgoed gebonden omzet.

Waardebepaling Wet WOZ (3)

• Artikel 17, lid 1 WEV

• Artikel 17, lid 2 Gec. Verv. Waarde

• Waarde voor de markt of waarde voor de eigenaar

Gecorrigeerde vervangingswaarde

• Bruto vervangingswaarde opstallen• Vervangingswaarde grond• Correctie voor technische veroudering• Correctie voor functionele veroudering

Bruto vervangingswaarde

• Invloed subsidies

• Invloed BTW HR 21 oktober 2011– Don Bosco– BTW op grond voor zover levering met BTW

plaatsvindt

Functionele veroudering

• Is ook economische veroudering!!!• Verandering bouwwijze• Excessieve gebruikskosten

• Gecorrigeerde vervangingswaarde is voor ´kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis´ maximaal gelijk aan de benuttingswaarde

• ´Nieuwe Kerk arrest HR. 5 juni 1996– Waarde nihil

• Factor functionele veroudering dusdanig dat de gecorrigeerde vervangingswaarde overeenkomt met ´ bedrijfswaarde´ OZ

• Alleen voor commercieel gebezigd vastgoed– Pieperschuurarrest HR. 31 mei 1995– EPON-Nijmegen arrest HR. 8 juli 1997– Arena Amsterdam HR. 8 april 2011

Waardepeildatum• Waardepeildatum

– 1 jaar voor belastingjaar

• Toestandsdatum– Uiterlijk 1 januari van het belastingjaar– HR 13 september 2003

• De na waardepeildatum aangebrachte wijzigingen, zoals de aanleg van de tuin, mogen slechts worden meegenomen als in de WOZ-beschikking het van de waardepeildatum afwijkende tijdstip is vermeld.

Taxatiewijzers nader bezien

• Recreatieterreinen– Voorbeeld in Excel

Kanttekeningen bij OCF-methode

1. Definitie kasstromen is onvolledig!

2. OCF is momentopname i.t.t. DCF.

3. Hoe komt ‘leegstandsfictie’ tot uitdrukking.

4. Waarde onderneming versus waarde vastgoed.

5. Toerekening OCF-waarde aan ‘gebouwen’.

6. Gemiddelde omzet versus eigen omzet.

7. Personeelskosten en rechtsvorm.

8. Afdrachten aan holdingmaatschappijen.

9. Rendementseis.

Kantoren Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie

• Voorbeeld in Excel

Incourant vastgoed

• Voorbeeld gecorrigeerde vervangingswaarde

Werktuigenvrijstelling

• 4 eisen voor vrijstelling werktuigen

– Werktuig– Verwijdering zonder beschadiging van betekenis– Niet op zich zelf een gebouwd eigendom– Onroerend

• Procesgebonden in beginsel wel• Gebouwgebonden in beginsel niet• Werktuigen in gebouwen zijn niet ´op zich zelf

gebouwd´ , EPON Nijmegen arrest• Werktuigen in de open lucht zijn wel ´op zich zelf

gebouwde eigendommen´– Uiterlijke herkenbaarheid moet in tact blijven

• HR 30 juni 1999• Voorbeeld Windmolen. Mast en wieken zijn gebouwde

eigendommen. Besturingskast, chassis met draaikrans niet.

NSW landgoederen

• NSW rangschikking– Voorwaarden

• 5 ha• Aaneengesloten gebied• Oppervlakte ten minste 30% houtopstand• Geen inbreuk op natuurschoon

WOZ faciliteiten NSW

• Vrijstelling ongebouwde eigendommen

• Bestemmingswaarde voor woningen – Instandhoudingverplichting 25 jaar

Afsluiting

• Vragen

• Dank voor de aandacht!