1

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Universiteit Gent

Academiejaar 2015-2016

De gedwongen tenuitvoerlegging op onroerend goed

Masterproef van de opleiding

‘Master in het notariaat’

Ingediend door

Gilles Van Oudenhove

(studentennr. 01003320)

Promotor: Prof. dr. Karen Broeckx

2

3

VOORWOORD

Het onderwerp dat ik in mijn werkstuk behandel komt uitvoerig aan bod in de rechtsleer. Ik

heb het brede onderwerp (DEEL1) afgebakend naar topics (in DEEL 2) die binnen mijn

interesses lagen en nuttig zijn voor de vakken in het tweede semester van de opleiding master

in het notariaat. Ik ben ervan overtuigd dat dit werkstuk een meerwaarde heeft geleverd aan

mijn kennis ter zake en nuttig zal zijn voor mijn notariële stage die ik zinnens ben aan te

vangen.

Tot slot wil ik professor Karen Broeckx bedanken voor het nalezen van mijn masterproef en

het geven van de nodige tips voor het maken en verbeteren van dit werkstuk.

4

5

INHOUDSOPGAVE

VOORWOORD 3

INLEIDING 8

DEEL 1: HET UITVOEREND ONROEREND BESLAG EN DE

DAARBIJHORENDE RANGREGELING 9

HOOFDSTUK 1: DE PLICHTPLEGINGEN VÓÓR DE AANSTELLING VAN DE

NOTARIS 9

Inleiding 9

Afdeling 1: De uitvoerbare titel en haar inhoud 9

Afdeling 2: De poging tot minnelijke schikking 10

Afdeling 3: Het bevel tot betalen 11

Afdeling 4: Het beslagexploot 13

HOOFDSTUK 2: DE AANSTELLING VAN DE NOTARIS 16

Inleiding 16

Afdeling 1: Het verzoekschrift tot aanstelling van een notaris 16

Afdeling 2: De ontvangst van het beslagdossier en de taak van de notaris 17

HOOFDSTUK 3: HET LASTENKOHIER EN DE OPENBARE VERKOOP 20

Inleiding 20

Afdeling 1: De clausules in het lastenkohier 21

Afdeling 2: De aanmaning en de geschillen omtrent de verkoopvoorwaarden 22

6

Afdeling 3: De openbare verkoop 25

HOOFDSTUK 4: DE VERKOOP UIT DE HAND 27

Inleiding 27

Afdeling 1: De verkoop uit de hand op rechterlijk bevel (art. 1580bis Ger. W.) 28

Afdeling 2: Het initiatief uitgaande van de schuldeiser-beslaglegger (art.1580ter Ger.W.)

30

HOOFDSTUK 5: DE RANGREGELING 32

Inleiding 32

Afdeling 1: De toegelaten schuldeisers 33

Afdeling 2: Het proces-verbaal van rangregeling 34

Afdeling 3: De aanmaning en tegenspraak 35

DEEL 2: ENKELE BIJZONDERE TOPICS VAN BELANG VOOR HET

NOTARIAAT 37

HOOFDSTUK 1: BESLAG TEGEN GEHUWDEN 37

Inleiding 37

Afdeling 1: Echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel 38

Afdeling 2: Echtgenoten gehuwd onder het stelsel van zuivere scheiding van goederen 42

Afdeling 3: Het beslag op de gezinswoning 43

Afdeling 4: De verklaring van onbeslagbaarheid van de woning van de zelfstandige 44

HOOFDSTUK 2: BIJZONDERE CLAUSULES IN HET LASTENKOHIER 46

7

Inleiding 46

Afdeling 1: Bedingen omtrent de gebruikstoestand van het goed 46

Afdeling 2: Bedingen omtrent de verdeling in loten 51

CONCLUSIE 55

BIBLIOGRAFIE 56

8

INLEIDING

Indien een schuldeiser geconfronteerd wordt met een schuldenaar die weigert een verbintenis

na te komen, heeft de schuldeiser de mogelijkheid om dit in rechte af te dwingen. De

schuldeiser kan daarvoor beroep doen op het executierecht. Een onderdeel van het

executierecht is de gedwongen tenuitvoerlegging op onroerend goed.

De gedwongen tenuitvoerlegging op onroerend krijgt vorm in de procedure van het

uitvoerend onroerend beslag (art. 1560 tot 1638 Ger. W.). Kort gezegd bestaat die procedure

erin dat de (onroerende)1 goederen van de schuldenaar worden tengelde gemaakt, waarna de

opbrengst verdeeld wordt tussen de verschillende schuldeisers2. De verdeling van de

opbrengsten gebeurt bij de rangregeling, dat meteen het sluitstuk vormt van de procedure.

In deze procedure is een belangrijk taak voor de notaris weggelegd. De notaris wordt in het

kader van deze procedure bestempeld als een medewerker van het gerecht die steeds de

vereisten van onafhankelijkheid en onpartijdigheid moet eerbiedigen3. Hij zal erop toezien dat

alle aanwezige belangen zo goed mogelijk behartigd worden.

In DEEL 1 van dit werkstuk is het de bedoeling om het procedureverloop van het onroerend

uitvoerend beslag toe te lichten met daarbij telkens de nadruk te leggen op de taak van de

notaris. In DEEL 2 worden dan een aantal bijzondere topics behandeld die van belang zijn

voor de notaris en de notariële medewerkers. De keuze viel daarbij op het beslag tegen

gehuwden en enkele bijzondere bedingen in het lastenkohier (bedingen omtrent de

gebruikstoestand en bedingen omtrent lotenvorming). Twee onderdelen die mijn aandacht

wekten tijdens het huidige academiejaar.

1In de werkstuk wordt enkel het uitvoerend beslag besproken. 2 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 10 3 P. TAELMAN, “De notaris op de schopstoel, bedenkingen bij enkele controversiële aspecten van de opdracht

van de notaris in het raam van het uitvoerend beslag op onroerend goed en de rangregeling”, RW 1997-98, 1192.

9

DEEL 1: HET UITVOEREND ONROEREND BESLAG EN DE

DAARBIJHORENDE RANGREGELING

HOOFDSTUK 1: DE PLICHTPLEGINGEN VÓÓR DE AANSTELLING VAN

DE NOTARIS

Inleiding

1. Opdat een schuldeiser kan overgaan tot een uitvoerend beslag moet hij vooreerst

beschikken over een (actuele) uitvoerbare titel én moet hij schuldeiser zijn van een zekere,

opeisbare en vaststaande schuldvordering4. Daarnaast is het belangrijk dat de schuldeiser goed

voor ogen houdt dat hij zich in het kader van de procedure tot uitvoerend onroerend beslag

van bij de aanvang aan strikte regels en termijnen dient te houden. Zoniet loopt hij het risico

dat de procedure later nietig verklaard wordt. Het is onder meer de taak van de notaris die

later door de rechter wordt aangesteld om er nauwkeurig op toe te zien of alle noodzakelijke

(voorafgaande) proceshandelingen door de schuldeiser overeenkomstig de wet werden

gesteld5. Op die voorwaarden en voorafgaande plichtplegingen wordt hieronder kort

ingegaan.

Afdeling 1: De uitvoerbare titel en haar inhoud

2. Zoals hierboven gezegd moet de schuldeiser alvorens hij tot uitvoerend beslag kan

overgaan, over een uitvoerbare titel beschikken. Dit betreft een grondvereiste om tot

gedwongen executie te kunnen overgaan. Een uitvoerbare titel kan omschreven worden als:

“een titel waarin het vorderingsrecht van de schuldeiser belichaamd is en die, voorzien van

het formulier van tenuitvoerlegging, de gedwongen executie mogelijk maakt”6. Twee courante

voorbeelden van een uitvoerbare titel zijn: een definitieve rechterlijke beslissing en een grosse

van een notariële akte.

4 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 10 5 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 527. 6 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 157.

10

De inhoud van de uitvoerbare titel zal ook bepalend zijn om tot een uitvoerend beslag te

kunnen overgaan. De titel zal immers een welomschreven betalingsverbintenis moeten

stipuleren.

Tot slot zal de titel steeds actueel moeten zijn, de rechtsverhouding tussen een schuldeiser en

haar schuldenaar kan immers wijzigingen ondergaan7. Zo verliest een titel haar actualiteit

indien er tussen partijen een latere andersluidende rechterlijke beslissing wordt geveld, ook al

is die laatste niet uitvoerbaar8.

Afdeling 2: De poging tot minnelijke schikking

3. Overeenkomstig artikel VII.147. WER. moet elke tenuitvoerlegging of beslag dat

plaats heeft krachtens een vonnis of een andere authentieke akte, in het kader van de

regelgeving op het Hypothecair Krediet, voorafgegaan worden door een poging tot minnelijke

schikking. Meer bepaald zal de hypothecaire schuldeiser, voor hij de uitwinningsprocedure

tegen zijn kredietnemer kan starten, met deze een verzoeningspoging moeten ondernemen.

Het initiatief moet wel degelijk uitgaan van de hypothecaire schuldeiser. De

verzoeningspoging gebeurt voor de beslagrechter. De beslagrechter krijgt hier enkel een

bemiddelingsrol toegewezen 9.

De verzoeningspoging is voorgeschreven op straffe van nietigheid (van de verdere

procedure)10. Het betreft meer bepaald een relatieve nietigheid, waarbij de benadeelde partij

zal moeten aantonen dat er sprake is van een belangenschade opdat de nietigheid kan worden

uitgesproken. Voormelde nietigheid moet evenwel worden opgeworpen binnen de acht dagen

na de aanmaning om inzage te nemen van de verkoopvoorwaarden en aanwezig te zijn bij de

openbare verkoping, overeenkomstig artikel 1582, derde lid, Ger. W. Zo niet wordt die

nietigheid gedekt en kan de kredietnemer/schuldenaar er zich niet meer op beroepen11. Dit

alles volgt uit artikel 1622 Ger.W.

7 M.E STORME en L. DE KEYSER, Notarieel executierecht, Leuven, Acco, 2013, 51. 8 Rb. Gent 8 maart 2011, T. Not 2011, 405. 9 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 532. 10 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 10. 11 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, T. Not. 2002, 417.

11

4. De nadien in de procedure aangeduide notaris zal er dus moeten op toezien of de

schuldeiser die verplichte verzoeningspoging heeft ondernomen. Bij miskenning van die

verplichting zal de notaris de hypothecaire schuldeiser dan ook wijzen op die wettelijke

verplichting, alsook op de gevolgen van de miskenning hiervan. Dit volgt uit zijn algemene

informatie- en adviesplicht, overeenkomstig artikel 9 Organieke wet notariaat12. Indien de

notaris dit tijdig opmerkt belet niets de schuldeiser om op dat moment nog de

verzoeningspoging te ondernemen en aldus te ontsnappen aan de mogelijke nietigheid.

Afdeling 3: Het bevel tot betalen

5. De volgende stap die de schuldeiser moet nemen is het laten betekenen van een bevel

tot betalen aan zijn schuldenaar. Dit bevel tot betalen is een cruciale stap en vormt meteen de

eerste daad van tenuitvoerlegging13. Die verplichting wordt opgelegd overeenkomstig art.

1564 Ger. W. Het bevel tot betalen heeft tot doel de schuldenaar aan te manen om zijn

betalingsverbintenis alsnog te voldoen en bepaalt dat bij gebreke hiervan, beslag zal worden

gelegd op zijn onroerende goederen (art.1564, 4de lid Ger.W.). De betekening moet gebeuren

aan de persoon dan wel aan de werkelijke of in de titel der schuldvordering gekozen

woonplaats14. Het bevel bevat tevens de kennisgeving aan de schuldenaar dat hij elk

aankoopbod uit de hand van zijn onroerend goed, binnen de acht dagen vanaf het betekenen

van het exploot van beslaglegging, aan de rechter kan overmaken (art. 1564, 6de lid Ger.W.).

6. Het bevel tot betalen blijft zes maanden geldig. Binnen die termijn moet het bevel tot

betalen noodzakelijkerwijs gevolgd worden door een betekening van een exploot van

beslaglegging. Zo niet houdt het bevel tot betalen van rechtswege op enig gevolg te hebben

(art. 1567 Ger. W). In voorkomend geval zal de schuldeiser een nieuw bevel moeten

betekenen15.

12 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel1)” in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat

deel 4, Brugge, die Keure, 2004, 73. 13 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Intersentia, 2010, 76; E. DIRIX en K. BROECKX,

Beslag in A.P.R., Kluwer, 2010, 554. 14 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel1)” in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat

deel 4, Brugge, die Keure, 2004, 73. 15 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie van

het Belgisch notariaat, 2012, 82.

12

7. Indien er meerdere schuldenaars zijn is het in de praktijk niet altijd even duidelijk aan

welke schuldenaars het bevel tot betalen moet worden betekend. R. Eeman pleit in zijn artikel

voor een oplossing op maat van de concrete omstandigheden16. Hij is van mening dat het

bevel tot betalen in bepaalde gevallen niet alleen moet worden betekend aan de schuldenaar

wiens goederen zullen worden uitgewonnen17, maar bijvoorbeeld ook aan de zakelijke borg

die zelf geen schuldenaar is. Steeds volgens R. Eeman dient het begrip “schuldenaar” in

artikel 1564 Ger. W in een zeer ruime betekenis te worden genomen, maar anderzijds moet

men wel kijken naar de concrete situatie: indien bijvoorbeeld slechts één solidaire schuldenaar

eigenaar is van het in beslag te nemen onroerend goed, dan moet het bevel enkel aan deze

schuldenaar worden betekend18.

De schuldeiser heeft ook de mogelijkheid om het bevel te laten overschrijven op het

hypotheekkantoor van de plaats van de ligging van het goed. Deze overschrijving is dus

facultatief, maar heeft wel belangrijke implicaties voor de schuldenaar. Indien deze na de

overschrijving van het bevel toch nog over de onroerende goederen zou beschikken, zoals het

goed vervreemden of met een zakelijk recht bezwaren, dan heeft de overschrijving van het

bevel tot gevolg dat die rechtshandelingen niet tegenwerpelijk zullen zijn aan de schuldeiser-

beslaglegger19. Door het bevel tot betalen over te schrijven op het hypotheekkantoor krijgt het

dus dezelfde consequenties als de overschrijving van het beslagexploot20 (zie infra). In

tegenstelling tot het beslagexploot kunnen meerdere bevelen tot betalen worden

overgeschreven op het hypotheekkantoor.

8. Het Hof van beroep te Gent boog zich in een arrest over een

aansprakelijkheidsprocedure tegen een notaris in het kader van de hierboven vermelde

problematiek21. Op 8 december 1997 werd door een notaris een akte verkoop verleden,

waarna de akte werd overgeschreven op het hypotheekkantoor op 24 december 1997. Op 11

16 R. EEMAN, “Het bevel tot betalen voorafgaand aan uitvoerend beslag op onroerend goed”, T.Not. 1996, 265. 17 R. EEMAN, “Het bevel tot betalen voorafgaand aan uitvoerend beslag op onroerend goed”, T.Not. 1996, 267.

Ook in die zin: E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 534. 18 R. EEMAN, “Het bevel tot betalen voorafgaand aan uitvoerend beslag op onroerend goed”, T.Not. 1996, 265. 19 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen

Kluwer, 1981, 151; C. ENGELS, “De niet beschikbaarheid van het onroerend goed in het vijfde deel van het

Gerechtelijk wetboek”, in Rechtskroniek voor het notariaat deel 4, Brugge, die Keure, 58. 20 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 554. 21 Gent, 27 november 2008, T.Not. 2009, 368.

13

december 1997 werd echter een bevel tot betalen overgeschreven op het hypotheekkantoor.

De door de notaris aangevraagde (aanvullende) hypotheekstaat dateerde van 8 december

1997. Door de overschrijving van het bevel op 11 december, was de verkoop niet

tegenwerpelijk aan de uitwinnende schuldeiser. Concreet verweet de appelante de notaris te

lang gewacht te hebben met het overschrijven van de verkoopakte, alsook dat de notaris de

koopsom uitbetaalde, zonder eerst opnieuw de hypothecaire toestand van het onroerend goed

onderzocht te hebben22. Het Hof besloot evenwel dat de notaris geen fout kon verweten

worden. Het Hof stelt dat enkel indien er indicaties zijn dat de verkoper in financiële

moeilijkheden verkeert (wat in casu niet het geval was) en het bijgevolg niet uitgesloten is dat

er beslagen kunnen volgen, de notaris een verhoogde waakzaamheid aan de dag moet leggen

bij het uitbetalen van de koopsom23.

9. De later aangestelde notaris zal controleren of het bevel voldoet aan de vereisten

gesteld door artikel 1564 Ger.W. en de partijen in voorkomend geval wijzen op de

tekortkomingen ervan.

Afdeling 4: Het beslagexploot

10. Het eigenlijke uitvoerend beslag op onroerend goed wordt gelegd via een

deurwaardersexploot. De uitwinnende schuldeiser moet hiervoor een wachttermijn

respecteren van vijftien dagen volgend op het bevel tot betalen, overeenkomstig art. 1566

Ger.W24. De uitwinnende schuldeiser mag echter ook niet te lang stilzitten. Het bevel tot

betalen moet immers door een beslagleggingsexploot worden gevolgd binnen een termijn van

zes maanden na het bevel tot betalen. (art. 1567 Ger.W.)

Het beslagexploot moet eveneens enkele verplichte vermeldingen bevatten. Deze liggen

vervat in de artikelen 43, 1389 en 1568 Ger.W. Het exploot vermeldt onder meer dat de

beslagene de mogelijkheid heeft om binnen acht dagen na de betekening van het

beslagexploot aan de beslagrechter een aanbod tot koop uit de hand ter kennis te brengen.

22 Gent, 27 november 2008, T.Not. 2009, 370. 23 Gent, 27 november 2008, T.Not. 2009, 370. 24 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Kluwer, 2010, 539.

14

Het beslagexploot moet uiterlijk binnen vijftien dagen in het daartoe bestemd register worden

overgeschreven op het hypotheekkantoor (art. 1569 Ger. W.). In tegenstelling tot de

overschrijving van het bevel tot betalen, is de overschrijving van beslagexploot dus niet

facultatief maar wel verplicht25. De overschrijving van het beslagexploot geldt voor termijn

van drie jaar, waarna ze hernieuwd kan worden. Eenmaal er een (uitvoerend) beslag werd

overgeschreven is de overschrijving van een tweede uitvoerend beslag niet meer mogelijk

(art. 1571 Ger.W.)26. De hypotheekbewaarder vermeldt de weigering op de kant van het

tweede beslag alsmede de datum van het vroegere beslag, de naam, de voornaam, de

woonplaats en het beroep van de beslaglegger en van de beslagene en de datum van

overschrijving. De tweede beslaglegger kan met die informatie het verloop van de

beslagprocedure blijven volgen en indien daartoe grond bestaat een vordering tot

indeplaatsstelling instellen27.

11. Zoals hiervoor reeds vermeld voor de overschrijving van het bevel tot betalen heeft

ook de overschrijving van het beslagexploot belangrijke implicaties op de

beschikkingsbevoegdheid van de schuldenaar omtrent de door het uitvoerend beslag

geviseerde onroerende goederen (art.1577 Ger.W.). Beschikkende rechtshandelingen van de

beslagene zullen immers niet tegenwerpelijk zijn aan de beslaglegger en andere beschermde

derden, overeenkomstig art. 1575 Ger.W.28. Indien de schuldeiser een bevel tot betalen heeft

laten overschrijven op het hypotheekkantoor dan geldt de onbeschikbaarheid reeds vanaf dat

ogenblik29. Koos de schuldeiser ervoor om het bevel tot betalen niet te laten overschrijven dan

zal de onbeschikbaarheid intreden met de overschrijving van het beslagexploot, die zoals

reeds gezegd, wél verplicht is30.

12. De later aangestelde notaris zal ook controleren of de toewijzing binnen de drie jaar na

de overschrijving van het beslag realiseerbaar is. Hij dient dus na te gaan wanneer de

25 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen

Kluwer, 1981, 151. 26 Dit is het beginsel “Saisie sur saisie ne vaut”. 27 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie van

het Belgisch notariaat, 2012, 93. 28 C. ENGELS, “De niet beschikbaarheid van het onroerend goed in het vijfde deel van het Gerechtelijk wetboek”,

in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat deel 4, Brugge, die Keure, 2004, 58. 29 M.E STORME en L. DE KEYSER, Notarieel executierecht, Leuven, Acco, 2013, 68. 30 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Intersentia, 2010, 85.

15

overschrijving van het beslag is gebeurd. Een toewijzing buiten die termijn zal immers geen

zuiverende werking hebben en is dan ook ten allen tijde te vermijden31.

31 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie van

het Belgisch notariaat, 2012, 82.

16

HOOFDSTUK 2: DE AANSTELLING VAN DE NOTARIS

Inleiding

13. Eens het beslagexploot overgeschreven is, kan de schuldeiser zich tot de beslagrechter

wenden om een notaris te laten benoemen en vanaf dat ogenblik wordt de hoofdrol in de

procedure toebedeeld aan deze notaris.

Afdeling 1: Het verzoekschrift tot aanstelling van een notaris

14. Binnen een maand na de overschrijving van het beslagexploot dient de schuldeiser bij

de rechter een verzoekschrift in tot benoeming van een notaris belast met de veiling of de

verkoop uit de hand van de in beslag genomen goederen en met de verrichtingen tot

rangregeling (art. 1580 en art. 1580ter Ger.W.)32. De termijn van een maand vermeld in art.

1580 Ger.W. is evenwel niet op straffe van verval of nietigheid voorgeschreven en zal in de

praktijk vaak overschreden worden33.

Een belanghebbende derde kan zich eveneens richten tot de beslagrechter indien er om een

verkoop uit de hand wordt verzocht en dit overeenkomstig art.1580bis Ger.W.34. Voorbeelden

van derden met een belang kunnen zijn: een schuldbemiddelaar in het kader van een

collectieve schuldenregeling en een persoon die interesse heeft om het onroerend goed te

kopen35.

Tot slot heeft ook de beslagene de mogelijkheid om een aankoopbod uit de hand over te

maken aan de rechter. Die mogelijkheid put hij uit art. 1568, 4° Ger. W.. Hij heeft hiervoor

(slechts) acht dagen volgend op de betekening van het beslagexploot. Die korte termijn is

voorgeschreven op straffe van niet-ontvankelijkheid.

Uit het hier bovenvermelde blijkt dat zowel een verkoop uit de hand als een openbare verkoop

mogelijk zijn. Het is belangrijk te vermelden dat beide vormen van verkoop een zuiverende

32 Art. 1580 Ger.W. 33 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen

Kluwer, 1981, 203. 34 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 561. 35 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 562

17

werking hebben op voorwaarde dat ze voldoen aan de vereisten van het rechterlijk bevel36. De

zuiverende werking en de verschillende vormen van verkoop worden later in de werkstuk

behandeld.

15. Het is de beslagrechter die op een discretionaire manier een notaris aanduidt. Het

principe van de vrije keuze van notaris voor de partijen geldt hier dus niet37. Dit volgt uit art.

9, §1 van de Notariswet: “De akten worden verleden voor een of meer notarissen. Behoudens

de gevallen waarin is voorzien in de aanstelling van de notaris door de rechtbank, kan elke

partij vrij een notaris aanwijzen”.

16. Het is ook in deze stand van de procedure dat de beslagrechter eveneens zal

controleren of aan alle voorwaarden van het uitvoerend onroerend beslag voldaan werd, o.a.:

de vereisten in verband met de uitvoerbare titel, het bevel tot betalen en het beslagexploot.

Afdeling 2: De ontvangst van het beslagdossier en de taak van de notaris

17. De uitgifte van de beschikking tot benoeming van de notaris die belast is met de

veiling of de verkoop uit de hand van de in beslag genomen onroerende goederen, wordt hem

binnen de vijftien dagen na de uitspraak tegen eenvoudig ontvangstbewijs ter hand gesteld

(art. 1581 Ger.W). Deze termijn is niet op straffe van nietigheid voorgeschreven en wordt in

de praktijk vaak overschreden38.

Wat onder een eenvoudig ontvangstbewijs moet worden verstaan is ook niet zo geheel

duidelijk. De praktijk leert ons dat het vaak de uitwinnende schuldeiser is die een kopie van

de beschikking aan de notaris overmaakt. Het opmaken van een neerleggingsakte dringt zich

niet op39.

18. Ingevolge de mogelijkheid voor de beslagene om verzet aan te tekenen tegen de

beschikking van de beslagrechter tot aanstelling van een notaris, is het zeker aan te raden de

beschikking te laten betekenen aan de beslagene. Dit kan door de notaris, dan wel door de

36 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005,528. 37 L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Kluwer, 2012, 100. 38 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 27. 39 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 27.

18

vervolgende schuldeiser40. De betekening van de beschikking is van belang voor de aanvang

van de verzetstermijn41 en op die manier een derdenverzet van de beslagene in de

(vergevorderde) executieprocedure te vermijden42. De notaris doet er dan ook goed aan om te

wachten met het organiseren van de verkoop tot na het verlopen van de verzetstermijn. Zo

niet kan de organisatie van de openbare verkoop in het gedrang komen43. Omtrent deze

problematiek, kan tevens verwezen worden naar een arrest van het Hof van Beroep te Luik

van 28 april 2003, waarin een notaris aansprakelijk werd gesteld die verzuimde zijn

aanstellingsbeschikking te laten betekenen44.

19. Een belangrijke verbetering in de procedure is er gekomen met de inwerkingtreding45

van het art. 1581, 3de lid Ger. W.. Op basis van die bepaling zal de griffier de naam van de

aangewezen notaris vermelden op het bericht van beslag. Dit vormt een handig hulpmiddel

voor de schuldeisers die de beslagberichten raadplegen en zo de aangestelde notaris kunnen

contacteren46.

20. De notaris gaat ook na of de beslagene gehuwd is. Is dat inderdaad het geval, dan zal

hij controleren of er aan de vereisten van art. 1562 Ger.W. werd voldaan. (voor een uitvoerige

bespreking daarvoor zie infra randnummer: 48 e.v.)

21. Om het beslagen onroerend goed op de meest efficiënte manier te kunnen verkopen is

het in de praktijk soms noodzakelijk dat voorafgaandelijk bepaalde kosten dienen gemaakt te

worden. Voor buitengewone en soms hoogoplopende kosten (te denken valt aan de kosten van

een oriënterend bodemonderzoek of kosten voor het realiseren van een verkaveling) kan men

niet verwachten dat de notaris deze zou voorschieten en kan de notaris aan de schuldeiser

vragen om zich voor deze kosten te laten provisioneren47. Is de schuldeiser daartoe niet bereid

dan is het de notaris echter niet toegestaan om zijn ambt te weigeren door het loutere gebrek

40 P. TAELMAN, “De notaris op de schopstoel, bedenkingen bij enkele controversiële aspecten van de opdracht

van de notaris in het raam van het uitvoerend beslag op onroerend goed en de rangregeling”, RW 1997-98, 1192. 41 Die bedraagt 1 maand na de betekening van de beschikking. 42 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 530. 43 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 530. 44 Luik 28 april 2003, J.T. 2003, 483. 45 29 februari 2011. 46 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 93. 47 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 529; D. MICHIELS, Uitvoerend

onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 27.

19

aan provisie zelf48. De notaris zou dan wel zijn ambt kunnen weigeren op basis van het feit

dat de verkoop in het kader van het uitvoerend beslag niet tot stand kan komen in

overeenstemming met de toepasselijke wetgeving (vb. Bodemdecreet, VCRO)49. (zie infra

randnummer: 61.)

22. Hierboven werd reeds gewezen op de controle die de beslagrechter in de procedure

uitoefent. D. Michiels stelt ter zake vast dat het in de praktijk voorkomt dat een verzoekschrift

leidt tot de aanduiding van een notaris, terwijl de ingezette procedure tot dan niet altijd

regelmatig verlopen is. Het is dan ook belangrijk te vermelden is dat de controle van de

beslagrechter geen afbreuk doet aan de controleverplichting van de aangestelde notaris50.

Doet de notaris dergelijke controle niet, dan riskeert hij daarvoor (mede)aansprakelijk gesteld

te worden51. Naast de controlerende rol van de notaris, moet tevens gewezen worden op de

onpartijdige en onafhankelijke adviesrol die de notaris ook in deze procedure zal moet

bekleden (art. 9, 3de lid Notariswet). Dit werd uitdrukkelijk aangehaald door het Hof van

Cassatie in haar arrest van 16 april 2009. Cassatie stelde dat “de notaris die in rechte is

aangesteld om een pand te verkopen, bij die verkoping moet waken over het belang van de

partijen bij de procedure en hen daartoe alle advies en alle informatie moet geven waarmee

dat belang kan worden gevrijwaard “52. In casu had de notaris nagelaten om de beslagene in

te lichten omtrent het feit dat de beslagene zelf om de verdeling van een opbrengsteigendom

moest verzoeken. De notaris had eveneens nagelaten om aan de beslagleggende partij haar

visie daaromtrent te vragen53. Er is hier derhalve een bijzonder moeilijke taak voor de notaris

weggelegd om het juiste evenwicht tussen vaak strijdige belangen te vinden.

48 Dat de notaris zijn ambt niet kan weigeren op basis van het loutere gebrek aan provisie werd uitdrukkelijk

bevestigd in een arrest van het Hof van Cassatie van 24 oktober 2002 ( Cass. 24 oktober 2002, T.Not. 2003, 617

noot M. DE CLERCQ). 49 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 132. 50 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 27. 51 Zie o.m.: Luik 5 oktober 2000, Rev. not. b., 2001, 119, In dit arrest werd een notaris medeaansprakelijk

gesteld voor de door de koper opgelopen schade. De notaris had namelijk niet opgemerkt dat de overschrijving

van het beslagexploot niet tijdig hernieuwd was, waarop de toewijzing achteraf werd nietig verklaard; Brussel 24

februari 2015, T.Not. 2015, 798-805: In dit arrest was het Hof eveneens van oordeel dat de notaris

verantwoordelijk was voor het niet tijdig laten hernieuwen van de overschrijving van een beslagexploot. 52 Cass. 16 april 2009, T. Not. 2010, 625-631. 53 Cass. 16 april 2009, T. Not. 2010, 625-631.

20

HOOFDSTUK 3: HET LASTENKOHIER EN DE OPENBARE VERKOOP

Inleiding

23. Indien de procedure de weg volgt van de openbare verkoop dan zal de notaris moeten

overgaan tot het opstellen van de verkoopvoorwaarden. Dit gebeurt bij een afzonderlijke

notariële akte en wordt in de praktijk aangeduid als het lastenkohier. Het lastenkohier bevat de

bepalingen die de rechtsverhouding tussen de beslagene, de schuldeiser(s) en de koper zullen

vormgeven54 en tekent de lijnen uit waarbinnen de openbare verkoop gerealiseerd zal

worden55. Sinds 1 januari 2013 zijn de “eenvormige algemene verkoopvoorwaarden voor

openbare verkopen” voor heel België van kracht. Deze algemene voorwaarden werden

opgemaakt door een daartoe gespecialiseerde commissie van de Koninklijke Federatie van het

Belgisch Notariaat56. De notaris gaat in de praktijk die algemene verkoopvoorwaarden

combineren met bijzondere verkoopvoorwaarden die eigen zijn aan het te behandelen

dossier57.

De notaris zal bij de redactie van de verkoopvoorwaarden nauwkeurig en precies te werk

gaan, dit om aan de uitvoerbare kracht van de akte een precieze en volledige uitwerking te

kunnen geven58. Het gebruik van de eenvormige algemene voorwaarden zullen hieraan een

belangrijke meerwaarde leveren. De notaris zal bij de opmaak handelen als een

onafhankelijke en onpartijdige medewerker van het gerecht en rekening houden met de

belangen van alle partijen59.

De notaris zal de verkoopvoorwaarden tijdig opstellen zodoende dat de latere toewijzing

binnen de wettelijke termijn kan gebeuren60. Overeenkomstig art. 1587 Ger. W. moet de

54 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 30. 55 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 101. 56 Bericht nr. 8971 e-notariaat. 57 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 30. 58 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 33. 59 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 102 60 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 533.

21

toewijzing immers gebeuren binnen de zes maanden na de beschikking tot aanstelling van de

notaris. Bij een zitdag na hoger bod kan die termijn overschreden worden61.

De akte houdende verkoopvoorwaarden kan in aanwezigheid van de uitwinnende schuldeiser

verleden worden. Is dat niet het geval dan is het enkel de notaris die de akte ondertekent en

doet de notaris er goed aan om voorafgaandelijk een ontwerp aan de uitwinnende schuldeiser

te bezorgen62.

Afdeling 1: De clausules in het lastenkohier

24. De verkoopvoorwaarden dienen vooreerst enkele vermeldingen te bevatten die op

straffe van nietigheid zijn voorgeschreven (art. 1582 en art. 1622 Ger. W. ).

Ten eerste moet het lastenkohier de dag van de verkoop vermelden. Zoals hierboven reeds

gezegd zal de verkoopdag binnen de zes maanden na de beschikking tot aanstelling van de

notaris moeten plaatsvinden. De notaris vermeldt uur, dag, maand en jaar van de verkoopdag.

De toewijzing gebeurt nu steeds op één zitdag en dit in de regel onder opschortende

voorwaarde van afwezigheid van hoger bod.

Ten tweede bepalen de verkoopvoorwaarden dat “de prijs wordt overgewezen aan de

ingeschreven schuldeisers en aan de schuldeisers die een bevel hebben doen inschrijven”.

De notaris doet er goed aan meteen de hypothecaire toestand van het onroerend goed te

vermelden. Zo schept hij van in den beginne klaarheid ten aanzien van wie de overwijzing

van de prijs zal plaatsvinden63.

Ten derde moeten de maatregelen die voor de bekendmaking zullen worden genomen, in het

lastenkohier opgenomen zijn. Deze maatregelen moeten op zo’n manier worden opgenomen

dat de beslagene en de schuldeiser zich in kennis kunnen stellen van de publiciteit die de

notaris gaat voeren om dan desgevallend tegenspraak te kunnen voeren bij de beslagrechter

indien zij het hiermee niet eens zijn.

61 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 104. 62 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 533. 63 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 104.

22

De notaris mag in de te voeren publiciteit geen melding maken van het feit dat het om een

gedwongen verkoop gaat (art. 1582, 2de lid Ger. W.) omdat de melding ervan een negatieve

invloed zou kunnen hebben op de verkoopprijs64.

25. Daarnaast zijn er nog enkele verplichte vermeldingen, die evenwel niet op straffe van

nietigheid zijn voorgeschreven.

Eerst en vooral moet de notaris de dagen en uren vermelden waarop de potentiële kopers het

goed kunnen bezichtigen (art. 1580, 4de lid Ger. W.).

Vervolgens moet de notaris eveneens de termijn voor betaling van de door de koper te betalen

kosten opnemen in het lastenkohier (art. 1596 Ger. W.).

D. Michiels is van mening dat een beschrijving van de gebruikstoestand eveneens een

verplichte vermelding in het lastenkohier uitmaakt65. Dit leidt hij af uit rechtspraak in die

zin66.

Tot slot worden de verplichte vermeldingen eigen aan elke verkoop in het lastenkohier

opgenomen. Te denken valt onder meer aan de stedenbouwkundige informatieverplichting,

informatieverplichting uit het bodemdecreet, etc.

26. Naast de verplichte vermeldingen zoals hierboven besproken worden er in de praktijk

nog heel wat andere bijzondere bedingen in de verkoopvoorwaarden opgenomen die eigen

zijn aan elk dossier.

Enkele bijzondere clausules zullen worden behandeld in DEEL 2, HOOFDSTUK 2. (zie infra

randnummer: 65 e.v.)

Afdeling 2: De aanmaning en de geschillen omtrent de verkoopvoorwaarden

27. Overeenkomstig art. 1582 Ger. W. moeten de ingeschreven schuldeisers, degene die

een bevel hebben doen overschrijven en de schuldenaar ten minste één maand voor de

64 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 566. 65 D. MICHIELS, “Verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag” in X. (ed.), Zekerheden, beslag- en

faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 1998, 143. 66 Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 25; Beslagr. Luik 8 maart 1993, TBBR 1994, 433; Beslagr.

Tongeren 10 maart 1994, Not.Fisc.M. 1997, 150.

23

verkoop aangemaand worden, om inzage te nemen van de verkoopvoorwaarden en aanwezig

te zijn bij de toewijzing. De aanmaning gebeurt bij gerechtsdeurwaardersexploot en op

verzoek van de notaris67.

E. Dirix en K. Broeckx stellen dat de aanmaning tot inzage aan volgende personen moet

gebeuren68:

- (Voor zover het geval) de zakelijke borg, de derde-bezitter;

- de schuldeisers die een bewarend beslag hebben laten overschrijven;

- de schuldeiser-beslaglegger;

- de beslagene;

- de schuldeiser die een bevel tot betalen hebben laten overschrijven;

- de ingeschreven schuldeisers (vb. de hypothecaire schuldeisers en schuldeisers die

titularis zijn van een onroerend voorrecht).

28. Het is eveneens mogelijk om de huurder aan te manen inzage te nemen van de

verkoopvoorwaarden. Dit is geen verplichting, maar is in de praktijk toch ten stelligste aan te

raden. Die aanmaning kan een belangrijk middel zijn om eventuele geschillen doeltreffend op

te lossen69. De aanmaning kan tevens nuttig zijn met het oog op een latere uitzetting van de

huurder in het geval een huurcontract niet tegenwerpelijk is aan de koper. De aanmaning op

zich leidt er evenwel niet toe dat de huurder gebonden is door de bepalingen van het

lastenkohier. Het is pas op het moment dat de huurder tegenspraak gaat voeren tegen het

lastenkohier en de grieven door de beslagrechter beslecht worden dat het lastenkohier ook ten

aanzien van hem bindend zal zijn. In de rechtsleer wordt gesteld dat indien een huurder

aangemaand wordt, deze niet verplicht kan worden om tegenspraak te voeren70. (omtrent de

tegenstelbaarheid van huurcontracten zie infra randnummer: 66 e.v. )

De aan te manen partijen kunnen evenwel de notaris vrijstellen een aanmaning tot hen te

richten. Dit kan handig zijn om de kosten te beperken. Zo zal de uitwinnende schuldeiser de

67 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 571, alsook: R. JANSEN en A.

MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 134. 68 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 571.; nog in die zin: R. JANSEN en A.

MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 134. 69 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 571. 70 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 36; E. DIRIX en K.

BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 567.

24

notaris in vele gevallen vrijstellen om een aanmaning naar hem te richten, omdat deze toch

reeds in kennis werd gesteld door het toezenden van een voorafgaandelijk ontwerp. Dit geeft

de uitwinnende schuldeiser immers de mogelijkheid om voorafgaandelijk aan de

ondertekening van het lastenkohier zijn opmerkingen aan de notaris over te maken71.

De notaris doet er goed aan vooraleer tot de aanmaningen over te gaan een aanvullende

hypothecaire staat op te vragen. Het is immers niet onmogelijk dat na het opstellen van de

algemene voorwaarden nog bevelen tot betalen of bewarende beslagen op het

hypotheekkantoor zijn overgeschreven, wat dan zal blijken uit deze aanvullende

hypotheekstaat72.

Van de aanmaning tot inzage in de verkoopvoorwaarden wordt op het hypotheekkantoor op

de kant van de overschrijving van het beslag, melding gemaakt. Die kantmelding strekt ertoe

derden op de hoogte te stellen van het stadium waarin de procedure zit73, en heeft als

belangrijk gevolg dat het beslag gemeen wordt aan de ingeschreven schuldeisers. Het beslag

kan dan niet meer worden doorgehaald dan met instemming van diegene die hun bevel

hebben doen overschrijven of krachtens vonnissen tegen hen gewezen (art. 1584, 2de lid Ger.

W.).

29. De aangemaande schuldeisers en beslagene hebben de mogelijkheid om grieven te

formuleren tegen de door de notaris opgestelde voorkoopvoorwaarden. Zij hebben hiertoe een

termijn van acht dagen na de aanmaning. Met de grieven die buiten die termijn aan de notaris

werden overgemaakt kan de beslagrechter geen rekening houden74. De grieven kunnen enkel

betrekking hebben op de verkoopvoorwaarden zelf. Grieven die verband houden met de

regelmatigheid van de procedure zijn dan ook niet toegelaten75.

De grieven zijn vaak gericht tegen: de modaliteiten van de bezichtiging76,

publiciteitsvormen77, de plaats en datum van de openbare veiling, de kavelvorming en het al

71 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 533. 72 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen Kluwer,

1981, 223. 73 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 137. 74 Gent 10 november 1986, T. Not. 1988, 313. 75 Beslagr. Brussel 29 januari 1996, T. Not. 1996, 537. 76 Beslagr. Antwerpen, 18 juni 1996, T. Not. 1996, 544.

25

dan niet juist opsplitsen van de te verkopen goederen78. Het is niet ondenkbaar dat de

beslagene grieven formuleert om de procedure enige tijd te rekken. Dit kan evenwel in

bepaalde gevallen als een misbruik worden beoordeeld die tot een schadevergoeding

aanleiding kan geven79.

De notaris die tijdig de grieven ontvangt, schorst alle verrichtingen en maakt een proces-

verbaal op ingevolge het verzet tegen de verkoopvoorwaarden. De notaris moet in dit proces-

verbaal uiteenzetten dat er een geschil is, alsook zijn persoonlijke visie uiteenzetten omtrent

de geformuleerde grieven en dit op een onafhankelijke en onpartijdige wijze80. Zijn opdracht

hier is te vergelijken met de taak die hij heeft bij een gerechtelijke vereffening-verdeling81.

Vervolgens zal hij zijn proces-verbaal op de griffie neerleggen. Het is dan aan de

beslagrechter om het geschil omtrent de verkoopvoorwaarden te beslechten. De beslagrechter

laat hiertoe de partijen oproepen.

Eens de beslagrechter over de geschillen geoordeeld heeft, kan de procedure worden verder

gezet. De beslagrechter bepaalt een nieuwe termijn van toewijzing. De notaris zal

desgevallend de voorheen opgestelde algemene voorwaarden aanpassen en een bijvoeglijk

lastenkohier opmaken82. De notaris brengt de partijen op de hoogte van de nieuwe zitdag. Een

nieuwe aanmaning is niet vereist83.

Afdeling 3: De openbare verkoop

30. Overeenkomstig art. 1586 Ger. W. gaat de notaris, op verzoek van de vervolgende

partij en bij gebreke van deze op verzoek van een ingeschreven schuldeiser of van een

schuldeiser wiens bevel is overgeschreven, over tot de openbare veiling van de in beslag

genomen onroerende goederen. De openbare veiling gebeurt binnen de termijn van zes

77 Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 95. 78 M.E STORME en L. DE KEYSER, Notarieel executierecht, Leuven, Acco, 2013, 96. 79 Beslagr. Brussel 5 juni 1986, Rev.not.b. 1986, 549. 80 Beslagr. Antwerpen, 18 juni 1996, T. Not. 1996, 544. 81 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen

Kluwer, 1981, 223. 82 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 550. 83 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen Kluwer,

1981, 223.

26

maanden na de beschikking tot aanstelling van de notaris en gebeurt conform de reeds

opgestelde algemene voorwaarden.

Met de komst van de wet van 15 mei 2009 zijn er enkele belangrijke wijzigingen doorgevoerd

omtrent het verloop van de gerechtelijke openbare verkopen. De belangrijkste zijn: de

afschaffing van de tweede zitdag, de mogelijkheid tot het gebruik van een instelprijs én de

mogelijkheid tot aanwending van een instelpremie84. De wetgever wou hiermee de kosten van

de openbare verkoop drukken, de openbare verkoop aantrekkelijker maken en het verloop van

een openbare verkoop uniformiseren85.

De gerechtelijke openbare verkopen moeten worden onderscheiden van de minnelijke

openbare verkopen. Het belangrijkste verschil is dat de notaris bij een gerechtelijke openbare

verkoop een goed kan toewijzen zonder een akkoord van alle verzoekers. Toegespitst op het

uitvoerend beslag zal de notaris kunnen toewijzen van zodra de uitwinnende schuldeiser zijn

fiat geeft. Een akkoord van de andere schuldeisers is niet vereist86.

De toewijzing gebeurt dus in één enkele zitdag, eerst bij opbod. De toewijzing gebeurt

(principieel) onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. Het is evenwel

mogelijk om van dergelijk hoger bod af te zien (art. 1592 Ger.W.). Dit is in de praktijk

evenwel af te raden. Bij een procedure van het uitvoerend beslag is het noodzakelijk om de

openbare verkoop alle kansen te geven om de hoogste prijs te bekomen. De notaris die geen

hoger bod toestaat neemt allicht een (te) grote verantwoordelijkheid, rekening houdend met

alle belangen die in een dergelijke procedure spelen87.

Na de toewijzing zal de notaris een uittreksel van de akte van toewijzing aan de beslagene

laten betekenen. De betekening moet gebeuren binnen de vijftien dagen na het verstrijken van

de termijn die in de verkoopvoorwaarden voor de betaling van de in art. 1585 bedoelde kosten

vastgesteld is.

84 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not Fisc. M. 2010, 22. 85 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not Fisc. M. 2010, 21. 86 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not Fisc. M. 2010, 20. 87 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not Fisc. M. 2010, 27.

27

HOOFDSTUK 4: DE VERKOOP UIT DE HAND

Inleiding

31. Met de wet van 5 juli 1998 werd de mogelijkheid ingevoerd om in het kader van een

uitvoerend beslag, de beslagen onroerende goederen uit de hand te verkopen. De invoering

van de mogelijkheid tot verkoop uit de hand moet worden gekaderd in de algemene tendens

tot humanisering van het beslagrecht88. De onderhandse verkoop heeft tegenover de openbare

verkoop enkele voordelen. Zo brengt een verkoop uit de hand minder kosten met zich mee en

is het voor de beslagene in vele gevallen emotioneel minder zwaar om dragen. Daarnaast kan

de verkoop uit de hand veel meer aangewezen zijn om het hoofd te bieden aan specifieke

praktische problemen89.

Belangrijk hierbij te vermelden is dat de verkoop uit de hand eveneens een gedwongen vorm

van uitwinning betreft en een evenwaardig alternatief is voor de openbare verkoop. Beide

vormen van verkoop zullen immers een zuiverende werking hebben en een overwijzing van

de rechten van de schuldeisers op de prijs tot gevolg hebben90.

Bij een verkoop uit de hand in het kader van een uitvoerend onroerend beslag, zal de

beslagrechter steeds (voorafgaandelijk) zijn machtiging moeten verlenen. De beslagrechter zal

bij het beoordelen van het verzoek tot machtiging waken over de belangen van de partijen. R.

Janssens en A. Michielsens stellen dat de beslagrechter vooral met volgende argumenten zal

rekening houden: in de mate van het mogelijke het behoud van woongelegenheid voor de

schuldenaar-beslagene én de optimalisatie van de verkoopprijs91. Voorts is het van belang te

vermelden dat de beslagrechter de partijen niet kan dwingen tot het sluiten van een

verkoopovereenkomst. De beslagrechter kan enkel een kader (met voorwaarden92) uittekenen

waarbinnen de verkoop uit de hand tot stand kan komen93. De effectieve totstandkoming zal

88 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen goederen”, RW 1998-1999, 1443. 89 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 175; R. Janssens en A.

Michielsens halen hierbij de verkoop van te saneren gronden als voorbeeld aan. 90 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 560. 91 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 176. 92 Vb. minimumprijs. 93 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 128.

28

dan het gevolg zijn van een (latere) wilsovereenstemming tussen partijen. Het sluiten van een

verkoopovereenkomst onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de rechterlijke

machtiging is hierbij uit den boze. Er kan wel gewerkt worden met een goed gestipuleerd

schriftelijk bod of een aankoopbelofte94.

De verkoop uit de hand kan in het kader van een uitvoerend onroerend beslag via twee wegen

gerealiseerd worden, nl. op basis van art. 1580ter Ger. W. dan wel op basis van art. 1580 bis

Ger.W. Beide procedures worden hieronder uiteengezet.

Van deze twee procedures moet de zuiver minnelijke verkoop worden onderscheiden. Om

deze weg te bewandelen is steeds een akkoord van alle schuldeisers tot opheffing van de in-

en overschrijvingen noodzakelijk. Deze weg wordt in de praktijk vaak gevolgd om de

beslagprocedure te vermijden95.

Afdeling 1: De verkoop uit de hand op rechterlijk bevel (art. 1580bis Ger. W.)

32. Art. 1580bis, 1ste lid Ger. W. stelt dat de beslagrechter steeds de mogelijkheid heeft om

de verkoop uit de hand te bevelen indien hij van oordeel is dat dit de belangen van de partijen

het best zal dienen. Hij zal daartoe zelf het initiatief kunnen nemen. Te denken valt aan in

beslag genomen goederen die niet zo goed in de markt liggen, of waarvan gezien de aard of

de ligging slechts één of slechts enkele kandidaat-kopers zich zullen aanbieden96.

Veelal zal het initiatief echter uitgaan van de beslagene of van een derde belanghebbende.

Zoals hierboven reeds gezegd zal de beslagene van deze mogelijkheid twee maal worden

verwittigd. Zowel het bevel tot betalen als het beslagexploot zullen deze mogelijkheid

uitdrukkelijk vermelden. De beslagene zal hiertoe slechts 8 dagen hebben na de betekening

van het beslag. Belanghebbenden kunnen eveneens dergelijke vraag aan de rechter richten.

(zie supra randnummer: 5 en 10)

33. De wetgever geeft een bijzonder gewicht aan de bescherming van het hoofdverblijf

van de schuldenaar. Overeenkomstig art. 1580bis, 2de lid Ger. W. kan de beslagrechter als

94 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 127. 95 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 175. 96 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 561.

29

verkrijger de persoon aanduiden die aan de schuldenaar het gebruik van zijn woning laat. Ook

dit kadert opnieuw in de humanisering van het beslagrecht.

Dit belang kan evenwel niet onbeperkt overhellen. Er zal immers ook gewaakt moeten

worden over de belangen van de schuldeisers, wat er in concreto op neerkomt dat er een

redelijke prijs zal moeten worden geboden door diegene die de beslagene het gebruik van zijn

woning laat97.

34. Overeenkomstig art. 1580bis 3de lid Ger.W. zullen de ingeschreven hypothecaire of

bevoorrechte schuldeisers, degenen die een bevel of een exploot van beslaglegging hebben

laten overschrijven, de beslagene en desgevallend de derde houder moeten worden gehoord of

bij gerechtsbrief behoorlijk worden opgeroepen.

De beschikking zal eveneens de redenen moeten aanhalen waarom de verkoop uit de hand de

voorkeur geniet en, desgevallend, waarom die bepaalde koper het belang van de schuldeisers,

van de schuldenaar en desgevallend van de derde houder dient (art. 1580bis, 4de lid Ger. W.) .

35. De door de beschikking aangestelde notaris zal de verkoopakte moeten verlijden

binnen door de beslagrechter bepaalde termijn (art. 1580bis, 6de lid Ger. W.) Een termijn van

4 maanden lijkt hierbij in de praktijk een goede richttermijn98. Is de oorspronkelijke termijn

verstreken dan zal de notaris de schuldeiser ertoe bewegen een nieuwe machtiging bij de

beslagrechter te bekomen99. De notaris zal er ook op toezien dat de verkoopakte verleden

wordt mits inachtneming van de voorwaarden gesteld door de beslagrechter. Zoniet zal de

verkoop uit de hand niet de zuivering van rechtswege tot gevolg hebben100. Voor zover de

beslagene niet als tussenkomende partij bij de akte is opgetreden, zal de notaris er ook goed

aan doen een uittreksel van de verkoopakte aan de beslagene te betekenen.

36. De notariële akte zal de vorm aannemen van een gebruikelijke verkoopakte. De notaris

zal echter rekening dienen te houden met een aantal aandachtspunten101:

97 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 568. 98 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen goederen”, RW 1998-1999, 1446. 99 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 569. 100 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 569. 101 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 569.

30

- Indien de koper het engagement aangaat om de beslagene het goed verder te laten

bewonen, dan doet de notaris er goed aan een duidelijke en nauwkeurige regeling op

dit punt uit te werken. Gaat de beslagene het goed daarentegen niet langer bewonen

dan voorziet de notaris een wel omschreven uitzettingsbeding.

- De aanwezigheid van de eigenaar van het onroerend goed is niet nodig om de akte te

verlijden. De aanwezigheid van de koper en de beslaglegger is voldoende. De

beslaglegger kan ook vertegenwoordigd worden bij volmacht. Een onderhandse

volmacht is daarbij voldoende102.

- De verkoopakte zal tevens een opsomming geven van de reeds doorlopen procedurele

stappen, alsook het beding dat de verkoop de overwijzing van de koopprijs tot gevolg

zal hebben.

Afdeling 2: Het initiatief uitgaande van de schuldeiser-beslaglegger (art.1580ter

Ger.W.)

37. De beslagleggende schuldeiser heeft evenzeer de mogelijkheid om een machtiging te

vragen aan de beslagrechter om het onroerend goed door middel van een verkoop uit de hand

te gelde te maken. Hij moet hiertoe een verzoekschrift richten tot de beslagrechter. Het

verzoekschrift moet een door een notaris opgestelde ontwerpakte, alsook een uiteenzetting

van de redenen van zijn verzoek bevatten. De vrees dat een openbare verkoop niet de

gewenste verkoopprijs zal halen kan hier opnieuw een goede reden zijn103.

38. De beslagrechter zal ook hier moeten toetsen of de verkoop uit de hand te rijmen valt

met de in de procedure aanwezige belangen. De ingeschreven hypothecaire of bevoorrechte

schuldeisers, diegene die een bevel of een beslag hebben laten overschrijven, de beslagene en

desgevallend de derde houder zullen opnieuw moeten worden gehoord (art. 1580ter, 2de lid

Ger.W.)

39. Indien de beslagrechter het verzoek van de beslagleggende schuldeiser inwilligt, zal de

beschikking de nodige motivatie daartoe bevatten (art. 1580ter, 4de lid Ger.W.). De

102 Vraag van de week consultatiecentrum nummer 1 van 2006. 103 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen goederen”, RW 1998-1999, 1446.

31

beslagrechter kan tevens een minimumprijs voor het onroerend goed bepalen (art. 1580ter, 5de

lid Ger.W.).

Acht de beslagrechter een verkoop uit de hand niet geschikt, dan moet de procedure

noodzakelijkerwijs worden verdergezet met een openbare veiling van het onroerend goed104.

40. Om de weg van de verkoop uit de hand te volgen is het niet vereist dat er al een

potentiële koper is gekend, noch dat er reeds een aankoopbod werd uitgebracht105. Is er

daarentegen wel een potentiële koper gekend, dan kan de beslagrechter die persoon meteen in

de beschikking aanduiden, op voorwaarde dat dit de belangen dient van zowel de schuldenaar

als de schuldeiser106.

Voor verdere toelichting kan verwezen worden naar de voorgaande afdeling.

104 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 561. 105 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 574. 106 Cass. 20 oktober 2000, RW 2003-2004, 1474.

32

HOOFDSTUK 5: DE RANGREGELING

Inleiding

41. De rangregeling wordt opgesteld met als doel de opbrengst van de tegeldemaking van

het onroerend goed te verdelen onder de gerechtigde schuldeisers. Met de rangregeling wordt

het verkochte onroerende goed eveneens gezuiverd van in- en overschrijvingen107. Art. 1639

Ger. W. bepaalt immers dat ten gevolge van de toewijzing van het onroerend goed, de rechten

van de ingeschreven schuldeisers overgaan op de prijs. Dit is noodzakelijk om te vermijden

dat de latere verwerver van het goed met het volgrecht van de bevoorrechte en hypothecaire

schuldeisers geconfronteerd zou worden108. Net zoals bij de vrijwillige verkopen moet een

koper immers het eigendomsrecht van het goed “vrij en onbelast” kunnen verkrijgen109.

Het is de notaris die werd aangesteld om het onroerend goed te gelde te maken die de

rangregeling dient op te maken. De notaris kan daartoe overgaan zonder dat hij door de

partijen moet worden aangemaand. De taak van de notaris bestaat er concreet in, de

samenloop van schuldeisers te organiseren en een voorstel van verdeling op te maken. De

notaris is hierbij echter strikt gebonden aan wettelijke regels die voorschrijven welke

schudeisers tot de rangregeling zijn toegelaten én welke rang zij zullen bekleden. Hij tracht

hierbij de weg te bewandelen van een zogenaamde minnelijke rangregeling. D.w.z dat hij bij

conflicten tussen de schuldeisers zal bemiddelen en hen ertoe probeert te bewegen tot een

akkoord te komen. Wordt er een akkoord bereikt dan zal de notaris overgaan tot het opmaken

van een proces-verbaal van rangregeling. Het beslagdossier kent hiermee een einde.

Indien de schuldeisers evenwel niet tot een akkoord komen zal de notaris eveneens een

proces-verbaal van rangregeling opmaken. De schuldeisers hebben dan wel de mogelijkheid

om hun grieven tegen het voorstel van de notaris te formuleren. Het is dan uiteindelijk aan de

beslagrechter om die geschillen te beslechten110.

107 K. BROECKX, “Rangregeling en evenredige verdeling” in X. (ed.), Zekerheden, beslag-en faillisementenrecht

in de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 1998, 171. 108 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 83. 109 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 209. 110 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 215.

33

De rangregeling kan twee vormen aannemen: de minnelijke en de gerechtelijke vorm. De

minnelijke weg kan bewandeld worden indien alle schuldeisers, beslagene en koper bereid

zijn om aan de rangregeling mee te werken. Bij ontstentenis van overeenkomst zal de

gerechtelijke weg moeten bewandeld worden111.

Ook hier zal de notaris nauwkeurig alle plichtplegingen en termijnen moeten respecteren.

Afdeling 1: De toegelaten schuldeisers

42. Een belangrijke vraag die in de rangregeling moet worden beantwoord is welke

schuldeisers nu daadwerkelijk bij de rangregeling moet worden betrokken. De volgende

schuldeisers kunnen daarbij worden onderscheiden112.

- De schuldeisers aan wie het beslag gemeen is geworden: Zoals hierboven gezegd wordt

door de kantmelding van de aanmaning tot inzage van de verkoopvoorwaarden, het beslag

gemeen aan de schuldeiser die een bevel hebben doen overschrijven, de beslaglegger, de

ingeschreven schuldeiser en de schuldeiser die een bewarend beslag liet overschrijven.

- Schuldeisers die verzet hebben gedaan op de prijs. Schuldeisers die over een uitvoerbare

titel beschikken kunnen overeenkomstig art. 1642 Ger. W. verzet doen op de prijs. Dit is

van belang voor de schuldeisers die over een uitvoerbare titel beschikken, maar geen

beslag of bevel lieten overschrijven vóór de overschrijving van het proces-verbaal van

toewijzing. Een beslag of bevel overschrijven is immers na de overschrijving van het

proces-verbaal niet langer mogelijk. Het verzet op de prijs is mogelijk tot de dag waarop

het proces-verbaal van rangregeling wordt opgemaakt 113.

- Schuldeisers die nog tijdig een inschrijving hebben genomen: Dit zijn de schuldeisers die

nog vóór de overschrijving van het proces-verbaal van toewijzing een hypothecaire

inschrijving hebben kunnen nemen.

111 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 581. 112 K. BROECKX, “Rangregeling en evenredige verdeling” in X. (ed.), Zekerheden, beslag-en faillisementenrecht

in de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 1998, 175. 113 H. BLERVACQ, “Rangregeling” in X. (ed.), Vormingsnamiddag onroerend beslag en actualia, Brussel,

Koninklijke federatie van het Belgisch notariaat, 2010, 6.

34

- Schuldeisers die nog tijdig een bevel of een bewarend beslag op het onroerend goed lieten

overschrijven: Dit zijn meer bepaald de schuldeisers die nog vóór de overschrijving van

het proces-verbaal van toewijzing een bevel tot betalen of een bewarend beslag hebben

laten overschrijven.

- Schuldeisers die beschikken over een voorrecht zonder publiciteit: Het gaat hier om de

schuldeisers bedoeld in art. 17 Hyp.Wet (gerechtskosten) art. 60 wet

landverzekeringsovereenkomst (premies inzake brandverzekering), art. 150 en 184bis

Wetboek registratierechten (registratierecht op vonnissen) en art. 84-86 Wetboek

successierechten ( occulte hypotheek gedurende 18 maanden).

- Schuldeisers die blijken uit de raadpleging van de beslagberichten: De notaris is verplicht

om voorafgaandelijk aan iedere procedure van verdeling, de beslagberichten te raadplegen

(art. 1391 Ger. W.). In aansluiting daarvan bepaalt art. 1644, 2de lid Ger. W. dat de notaris

de schuldeisers die uit de beslagberichten blijken in de procedure van rangregeling dient te

betrekken, indien zij naar oordeel van de notaris aanspraak kunnen maken op een dividend

bij de verdeling. Is dat niet het geval dan brengt de notaris hen daarvan op de hoogte. Zij

worden dan nog slechts bij de procedure betrokken indien ze dat uitdrukkelijk eisen114. D.

Michiels wijst hier ter zake op de grote verantwoordelijkheid van de notaris. De notaris zal

hier dus de schuldvorderingen van de schuldeisers die blijken uit de raadpleging van de

beslagberichten moeten onderzoeken en aldus een oordeel daaromtrent vellen115.

Met andere schuldeisers dan deze hierboven besproken dient de notaris geen rekening te

houden. Eventueel kunnen zij derdenbeslag leggen in handen van de notaris op het saldo van

de verkoopprijs116.

Afdeling 2: Het proces-verbaal van rangregeling

43. De notaris maakt de rangregeling op in een afzonderlijke authentieke akte, het

zogenaamde proces-verbaal van rangregeling. De akte bevat een opsomming van de

gerechtigde schuldeisers, alsook een voorstel van verdeling van de koopprijs onder de

114 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 90. 115 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 92. 116 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 225.

35

verschillende schuldeisers. De notaris zal zich hierbij laten leiden door de bepalingen van de

hypotheekwet117.

44. De benoemde notaris heeft een maand de tijd om het proces-verbaal van rangregeling

op te maken. Die termijn kan ingaan op drie tijdstippen (art. 1643 Ger. W.):

1° bij het verstrijken van de termijn van vijftien dagen, bepaald in artikel 1622, indien de

toewijzing binnen die termijn niet bestreden wordt;

2° Bij het verstrijken van de termijn van een maand na het wijzen van het vonnis waarbij over

de eis tot nietigverklaring is beschikt;

3°ingeval tegen het vonnis hoger beroep is ingesteld, te rekenen van de aanzegging van het

arrest aan de notaris door de meest gerede partij.

De termijn van een maand is evenwel niet op straffe van nietigheid voorgeschreven en wordt

in de praktijk vaak overschreden. De notaris doet er goed aan om voor de ondertekening van

het proces-verbaal van rangregeling een ontwerp aan de schuldeisers over te maken. Dit om

de eventuele tegenspraak van de schuldeisers tot een minimum te herleiden118.

Afdeling 3: De aanmaning en tegenspraak

45. Binnen de vijftien dagen na het proces-verbaal van rangregeling maant de notaris de

beslagene en de schuldeisers aan om binnen de termijn van een maand inzage te nemen van

het proces-verbaal en, indien daartoe grond bestaat, daarop tegenspraak te doen (art. 1644

Ger. W.) . De aanmaning geschiedt bij een deurwaardersexploot. Ook hier kunnen de partijen

de notaris ontslaan om tot aanmaning over te gaan.

46. De beslagene en de schuldeisers hebben de mogelijkheid om hun grieven te

formuleren tegen het proces-verbaal van rangregeling opgemaakt door de notaris. Ze hebben

daartoe een termijn van één maand vanaf de aanmaning. Hebben de partijen de notaris

vrijgesteld om tot aanmaning over te gaan, dan gaat de termijn van één maand in, op de

dagtekening van het proces-verbaal van rangregeling. De tegenspraak moet gebeuren bij

117 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 593. 118 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 594.

36

deurwaardersexploot of via een verklaring afgelegd voor de notaris. Zij moet steeds

gemotiveerd zijn119.

Komen de partijen niet tot een vergelijk dan is het uiteindelijk aan de beslagrechter om de

desbetreffende geschillen op te lossen.

Het is dan aan de notaris om binnen de vijftien dagen na het verstrijken van de termijn van

hoger beroep, of in voorkomend geval na kennisgeving van het arrest, het definitieve proces-

verbaal van rangregeling op te maken.

47. De inschrijving die op het onroerend goed rusten worden doorgehaald via een

notarieel getuigschrift van doorhaling. Dit is enkel mogelijk indien de partijen daarmee

instemmen.

Is er geen overeenstemming dan kan de doorhaling alsnog bekomen worden via de

gerechtelijk weg, overeenkomstig art.1641 Ger. W120.

119 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 600. 120 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 601.

37

DEEL 2: ENKELE BIJZONDERE TOPICS VAN BELANG

VOOR HET NOTARIAAT

In DEEL 2 van dit werkstuk is het de bedoeling om enkele bijzondere topics te bespreken die

van specifiek van belang zijn voor het notariaat. Vooreerst zal er worden bekeken welke de

implicaties zijn naargelang een schuldenaar al dan niet gehuwd is. Daarnaast zullen enkele

bedingen in het lastenkohier bekeken worden: de bedingen omtrent de gebruikstoestand van

het goed en de bedingen omtrent de verdeling in loten.

HOOFDSTUK 1: BESLAG TEGEN GEHUWDEN

Inleiding

48. De schuldeiser die een beslagprocedure wenst op te starten doet dit in de regel tegen

de schuldenaar. Het is daarbij in eerste instantie voor de procedure van geen belang dat de

geviseerde goederen aan derden toebehoren (bv bij onverdeeldheid). Indien de schuldenaar

gehuwd is moet de schuldeiser bijzondere aandacht schenken aan een aantal zaken. Het is

belangrijk dat de schuldeiser weet onder welk huwelijksvermogensstelsel zijn schuldenaar

gehuwd is en welk statuut de goederen hebben die hij wenst uit te winnen. Een belangrijk

middel voor de schuldeisers zal daarbij het Centraal Register voor Huwelijksovereenkomsten

(afgekort: CRH) zijn121. De notaris is immers sinds 1 september 2011 verplicht om alle

huwelijkscontracten en wijzigingsakten in het CRH te laten registeren. De notaris was tevens

ook verplicht om alle huwelijkscontracten en wijzigingen van huwelijkscontracten die werden

verleden voor zijn ambt en voor het ambt van zijn voorgangers teruggaand tot dertig jaar te

laten bekendmaken in het CRH122. Omtrent de toegang tot het CRH voor schuldeisers bepaalt

het huidige uitvoeringsbesluit echter niets. Het wordt echter wel aanvaard dat een schuldeiser

zich tot een notaris kan wenden die dan een opzoeking kan doen in het CRH om te weten of

de schuldenaar een huwelijkscontract heeft opgemaakt of om na te gaan of de schuldenaar

121 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 22. 122 Art. 5, § 3 KB 21 juni 2011 houdende het beheer van de centrale registers van testamenten en

huwelijksovereenkomsten, BS 24 augustus 2011.

38

zijn huwelijksvermogensstelsel heeft gewijzigd123. Belangrijk hierbij te vermelden is dat de

notaris enkel op die vraag zal kunnen ingaan indien dit verzoek van de schuldeiser kadert in

een concreet dossier (vb. een beslagdossier). Zoniet schendt de notaris zijn discretieplicht,

bepaald in art. 13 deontologische code124.

Afdeling 1: Echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel

49. Zijn de echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel, dan worden de verhaalsrechten

van de schuldeisers bepaald door art. 1409 ev. B.W.

Het wettelijk stelsel bestaat uit drie vermogens. De eigen vermogens van beide echtgenoten

en het gemeenschappelijk vermogen125.

Bij de schulden van echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel moeten er twee zaken in

ogenschouw worden genomen. Vooreerst moet de vraag worden gesteld wat het statuut is van

de schuld. Die kan eigen of gemeenschappelijk zijn. Dit is het zogenaamde “definitief

passief”. Daarnaast moet worden bekeken wat de omvang van het verhaalsrecht is van de

schuldeiser. Meer bepaald moet er worden nagegaan op welke vermogens de schuld kan

verhaald worden126. Dit is het zogenaamde “voorlopig passief”.

50. De eigen schulden worden opgesomd in de art. 1406 -1407 B.W.

Die eigen schulden zijn onder andere: de schulden van de echtgenoten die dagtekenen van

vóór het huwelijk en de schulden ten laste van erfenissen en giften die hun toevallen tijdens

het huwelijk (art. 1406 B.W.). Tot die laatste categorie eigen schulden behoort bijvoorbeeld

de schenkbelasting die verschuldigd is naar aanleiding van een akte schenking gedaan aan één

van de echtgenoten tijdens het huwelijk. Dit is een eigen schuld.

De gemeenschappelijk schulden worden nader bepaald in art. 1408 B.W.. Zo hebben de

schulden aangegaan door één der echtgenoten ten behoeve van de huishouding en de

123 S. DEVOS, “De recente wijziging van de bekendmaking van huwelijksvermogenstelsels, wettelijke

samenwoningsovereenkomsten, wijziginsgakten en vonnissen en arresten daarover, T. Not. 2015, 815. 124 S. DEVOS, “De recente wijziging van de bekendmaking van huwelijksvermogenstelsels, wettelijke

samenwoningsovereenkomsten, wijziginsgakten en vonnissen en arresten daarover, T. Not. 2015, 815. 125 Het wettelijk stelsel wordt gekenmerkt door een scheiding van goederen met een gemeenschap van

aanwinsten. 126 G. VERSCHELDEN, Handboek Belgisch familierecht, Brugge, die Keure, 2010, 557.

39

opvoeding van de kinderen een gemeenschappelijk statuut (art.1408, tweede streepje B.W.) .

(Bijvoorbeeld de inschrijvingskosten van de schoolgaande kinderen).

Het is hierbij van belang te vermelden dat iedere schuld die tijdens het huwelijk is aangegaan

vermoed wordt gemeenschappelijk te zijn. De schulden waarvan geen bewijs kan worden

geleverd dat zij eigen zijn aan één der echtgenoten, zullen immers overeenkomstig art. 1408,

zevende streepje B.W., als gemeenschappelijk worden beschouwd. Het is aan de echtgenoot-

niet-schuldenaar om aldus het vermoeden te weerleggen en het gepaste tegenbewijs te

leveren127.

51. Wat het verhaalsrecht van de schuldeisers betreft, bepaalt art. 1409 B.W. dat een eigen

schuld in principe slechts verhaald kan worden op het eigen vermogen van de echtgenoot die

de verbintenis heeft aangegaan alsook op diens inkomsten128. In enkele gevallen wordt het

verhaalsrecht van de schuldeisers echter uitgebreid. Bepaalde eigen schulden kunnen dan

eveneens verhaald worden op het gemeenschappelijk vermogen. Dit is bv. het geval met

schulden die krachtens art. 1406 B.W. eigen zijn aan één der echtgenoten, in zoverre het

gemeenschappelijk vermogen verrijkt is door opneming van eigen goederen van de

schuldenaar (art. 1410 B.W.). Het bewijs van de verrijking, dat rust op de schuldeiser, kan

worden geleverd door alle middelen, met inbegrip van getuigenissen en vermoedens.

De schulden met een gemeenschappelijk statuut kunnen dan weer in principe op de drie

vermogens verhaald worden: het gemeenschappelijk vermogen en het eigen vermogen van elk

der echtgenoten (art. 1414 B.W.). In sommige gevallen wordt het verhaalsrecht van de

schuldeisers evenwel beperkt tot twee vermogens: het gemeenschappelijk vermogen en het

eigen vermogen van de echtgenoot-contractant. Het eigen vermogen van de niet-

contracterende echtgenoot wordt dan aan het verhaalsrecht van de schuldeiser onttrokken. Dit

is bv. het geval bij schulden die door één der echtgenoten worden aangegaan bij de

uitoefening van zijn beroep. Beroepsschulden zullen dus enkel op het gemeenschappelijk

vermogen en op het eigen vermogen van de echtgenoot-contractant verhaald kunnen worden.

127 G. VERSCHELDEN, Handboek Belgisch familierecht, Brugge, die Keure, 2010, 557. 128 De inkomsten uit een beroepsactiviteit of uit persoonlijke goederen zijn in het wettelijk stelsel immers

gemeenschappelijk.

40

52. De schuldeiser die beslag wenst te leggen, kan naar eigen goeddunken de volgorde

bepalen van de goederen die hij wenst uit te winnen129. Zo is het prefect legitiem om bij een

schuld die verhaalbaar is op meerdere vermogens één welbepaald vermogen uit te winnen130.

Dit geldt evenwel niet voor de hypothecaire schuldeiser. Hij is verplicht eerst die goederen uit

te winnen die het voorwerp zijn van zijn hypotheek. Daarvan kan worden afgeweken indien

de waarde van die onroerende goederen ontoereikend zouden zijn (art. 1563 Ger.W.). De

schuldeiser zal dan toestemming moeten vragen aan de beslagrechter om ook op andere

goederen van de schuldenaar beslag te mogen leggen131.

53. Voor zover hij (onroerende) goederen wenst uit te winnen behorende tot het

gemeenschappelijk vermogen dient de schuldeiser rekening te houden met hetgeen bepaald is

in art. 1562 Ger. W. Dit artikel bepaalt immers het volgende: in afwijking van het gemeen

recht wordt de uitwinning van de onroerende goederen, met het oog op het verkrijgen van de

betaling van een gemeenschappelijke schuld of van een eigen schuld die het

gemeenschappelijk vermogen bezwaart, tegen de echtgenoot en de echtgenote voortgezet. Het

gaat dus om gemeenschappelijke schulden en eigen schulden van de echtgenoten die verhaald

kunnen worden op het gemeenschappelijk vermogen132.

Concreet heeft dit voor de procedure als gevolg dat het bevel, het exploot van beslag, de

beschikking tot aanstelling van de notaris, de aanmaning om kennis te nemen van de

verkoopvoorwaarden en om aanwezig te zijn bij de toewijzing en het uittreksel uit het proces-

verbaal van toewijzing, aan beide echtgenoten afzonderlijk betekend zal moeten worden133.

Voor de schuldeiser die een titel bezit tegen één van de echtgenoten is het dus mogelijk om

een beslagprocedure op te starten op voorwaarde dat de andere echtgenoot in kennis wordt

gesteld van alle procedurehandelingen. Dit zorgt ervoor dat de andere echtgenoot van in den

beginne de mogelijkheid heeft om al zijn rechten te laten gelden134.

129 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 528. 130 G. VERSCHELDEN, Handboek Belgisch familierecht, Brugge, die Keure, 2010, 572. 131 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 529. 132 M.E STORME en L. DE KEYSER, Notarieel executierecht, Leuven, Acco, 2013, 58. 133 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 21. 134 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie

van het Belgisch notariaat, 2011, 62.

41

De notaris zal dan ook bij de ontvangst van het beslagdossier controleren of de procedure ten

aanzien van één of beide echtgenoten correct verliep135. Is dat niet het geval dan kunnen die

tekortkomingen volgens R. Jansen en A. Michielsens via twee wegen worden rechtgezet136.

Ten eerste kan de procedure van meet af aan heropgestart worden. Ten tweede kan op het

moment van de vaststelling van de tekortkomingen het bevel en het beslagexploot alsnog aan

de andere echtgenoot worden betekend, alsook kan een nieuwe beschikking tot aanstelling

van een notaris worden bekomen137. Hierbij wijzen de auteurs op het feit dat de wet niet de

vereiste van een gelijktijdige procedure voorschrijft138.

54. Een schuldeiser die onroerend beslag wenst te leggen zal zich in de praktijk beroepen

op het vermoeden van gemeenschappelijkheid der schulden en zal zo beslag kunnen leggen op

de drie vermogens139. Het is hierbij voldoende dat de schuldeiser een uitvoerbare titel bezit

tegen de echtgenoot-schuldenaar140. Deze titel dient wel te worden betekend aan de

schuldenaar en kan (vormvrij) aangezegd worden aan de echtgenoot-niet-schuldenaar.

Gemeenschappelijke schulden zijn immers in de regel verhaalbaar op de drie vermogens (zie

supra). Het is dan aan de echtgenoot-niet-schuldenaar om daartegen in verzet te komen en

aldus het vermoeden te weerleggen. Zo kan de echtgenoot-niet-schuldenaar bewijzen dat het

een gemeenschappelijk schuld betreft die slechts op twee vermogens verhaalbaar is (vb.

beroepsschulden). Daarnaast kan er desgevallend worden aangetoond dat het niet gaat om een

gemeenschappelijke schuld, maar wel om een eigen schuld van de andere echtgenoot. Het

verzet van de echtgenoot moet gebeuren bij de beslagrechter. Dit verzet kan immers als een

executiegeschil bestempeld worden141.

55. Indien een schuldeiser een onroerend goed wenst uit te winnen behorende tot het eigen

vermogen van één van de echtgenoten dan geldt het gemeen recht. De uitwinningprocedure

zal dan louter tegen die echtgenoot moeten gevoerd worden142.

135 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 529. 136 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 72. 137 Contra: Luik 27 april 2006, Rev.not.b. 2006, 664. 138 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 72. 139 G. VERSCHELDEN, Handboek Belgisch familierecht, Brugge, die Keure, 2010, 572. 140 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie

van het Belgisch notariaat, 2011, 62. 141 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 103. 142 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 21

42

Afdeling 2: Echtgenoten gehuwd onder het stelsel van zuivere scheiding van goederen

56. Voor echtgenoten die een stelsel van zuivere scheiding van goederen hebben

aangenomen is de situatie helemaal anders. In dit geval zijn er slechts twee vermogens:

namelijk de vermogens van de beide echtgenoten. Een gemeenschappelijk vermogen bestaat

in dit stelsel niet. Wel kunnen er tussen de echtgenoten onverdeeldheden ontstaan. Dit is

bijvoorbeeld het geval indien de echtgenoten gehuwd onder het stelsel van zuivere scheiding

van goederen samen een goed verwerven of verkrijgen143. In dit geval behoren de onverdeelde

rechten van elkeen, toe aan het eigen vermogen van elkeen der echtgenoten.

57. Wat de regeling omtrent de schulden in dit stelsel betreft, geldt de regel dat de

schulden van echtgenoten in beginsel eigen zijn. De ene echtgenoot kan dan ook niet worden

aangesproken voor de schulden van de andere echtgenoot144. De uitwinning van de eigen

goederen wordt dan louter tegen die echtgenoot en diens vermogen gericht. Dit stelsel wordt

dan ook in de praktijk vaak bedongen tussen echtgenoten waarvan één of beide echtgenoten

een risicovol beroep uitoefenen om op die manier het vermogen van de andere echtgenoot te

beschermen.

Dit principe moet evenwel worden genuanceerd. In sommige gevallen zal een schuldeiser

toch beide echtgenoten kunnen aanspreken145:

1) Echtgenoten kunnen samen een schuld aangaan. De schuldeiser kan dan iedere echtgenoot

voor zijn deel aanspreken. (art. 1220 B.W.)

2) Echtgenoten kunnen die schuld ook hoofdelijk aangaan, waardoor die schuldeiser elke

echtgenoot kan aanspreken voor de volledige schuld (art.1197 B.W.)

3) Een echtgenoot die een schuld aangaat ten behoeve van de huishouding en de opvoeding

van de kinderen, verbindt de andere echtgenoot hoofdelijk (art. 222 B.W.).

In deze drie gevallen zal het dus (uitzonderlijk) mogelijk zijn om de vermogens van beide

echtgenoten aan te spreken.

143 J. GERLO, Huwelijksvermogensrecht, Brugge, die Keure, 2001, 297. 144 H. CASSMAN, “Schulden en huwelijksvermogensrecht”, TPR 1985, 330. 145 W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht,

Leuven, Universitaire pers Leuven, 2002, 285.

43

58. Wenst de schuldeiser (onroerende) goederen uit te winnen die in onverdeeldheid aan

de echtgenoten toebehoren dan is het van belang te weten tegen wie de uitvoerbare titel van

de schuldeiser gericht is. Heeft de schuldeiser slechts een titel tegen één echtgenoot dan zal de

schuldeiser alvorens tot beslag te kunnen overgaan, de verdeling van de goederen in

onverdeeldheid moeten vorderen146. Is het daarentegen een titel tegen beide echtgenoten dan

kan het beslag doorgang vinden zonder de vereiste van voorafgaandelijke verdeling147.

De schuldeiser die een uitvoerend beslag wil leggen op een onverdeeld aandeel in een

onroerend goed en die slechts een titel bezit tegen één echtgenoot zal dus overeenkomstig art.

1561 Ger.W. eerst de verdeling of veiling moeten vorderen. De procedure die hier gevolgd

wordt is de procedure van de gerechtelijke verdeling, overeenkomstig art. 1207 Ger.W. en

volgende.

59. De schuldeiser kan in deze situatie echter geconfronteerd worden met een

overeenkomst van onverdeeldheid bijvoorbeeld in het kader van een echtscheiding bij

onderlinge overeenkomst of na echtscheiding. Daarbij kunnen echtgenoten overeengekomen

zijn om in onverdeeldheid te blijven betrekkelijk één of meerdere goederen. Deze

overeenkomst tussen de echtgenoten of ex-echtgenoten is aan de schuldeisers tegenwerpelijk

op voorwaarde dat deze overeenkomst gesloten werd vóór de vordering tot verdeling en deze

overeenkomst tijdig werd overgeschreven op het hypotheekkantoor (art. 815, 3de lid B.W.)148.

60. Heeft de schuldeiser zoals hierboven reeds gezegd een titel tegen beide echtgenoten

dan is een voorafgaandelijke verdeling niet vereist. Een voorbeeld hiervan is een door de

echtgenoten hoofdelijk aangegane schuld. De schuldeiser kan aldus de eigen goederen van

beide echtgenoten aanspreken, alsook de goederen in onverdeeldheid, zonder dat een

voorafgaande verdeling van die goederen in onverdeeldheid noodzakelijk is149.

Afdeling 3: Het beslag op de gezinswoning

146 Gent 12 januari 1985, T.Not. 1985, 135. 147 H. CASSMAN, “Schulden en huwelijksvermogensrecht”, TPR 1985, 330. 148 C. DE WULF, Notarieel familierecht en familiaal vermogensrecht, Het opstellen van Notariële akten,

Mechelen, Kluwer, 2011, 45. 149 W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht,

Leuven, Universitaire pers Leuven, 2002, 284.

44

61. De vraag rijst of de bescherming van de gezinswoning, overeenkomstig art. 215 B.W.

implicaties heeft voor de schuldeiser en de beslagprocedure. Deze vraag moet ontkennend

worden beantwoord. In de rechtsleer wordt algemeen aangenomen dat art. 215 B.W. niet kan

worden ingeroepen tegen een schuldeiser150. Art. 215, §1 B.W. bepaalt dat de ene echtgenoot

niet zonder instemming van de andere echtgenoot onder bezwarende titel of om niet onder

levenden kan beschikken over de rechten die hij bezit op het onroere