Danos Materiais Com Pedido de Repetição de Indébito
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CONJUNTO BEVERLY HILLS, RUA 1, C/07 - CHAPADA / CEP.: 69050-570 / MANAUS – AMAZONAS – FONE (92)3236-7019 / (92) 8158-8196 / [email protected]/ WWW.LEYLAYURTSEVER.ADV.BR
OAB-AM 3737
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL
E DE ACIDENTES DE TRABALHO DA COMARCA DE MANAUS – AM
JOSÉ CARLOS CAVALCANTI, brasileiro, divorciado, militar, portador
da carteira de Identidade nº 0112197926, CPF nº 329.997.987-68, residente e
domiciliado na Av. Constantino Nery, 2305, Apto 111, Bloco F, Chapada, CEP 69058-
030, Manaus - Amazonas, por sua advogada abaixo subscrita, com escritório
profissional no Conjunto Bervely Hills, casa 07, Chapada, CEP 69050-570, vem à
presença de Vossa Excelência, com fundamento nos arts. 186 e 927 do Código Civil e
demais pertinentes, seguindo o rito sumário, conforme expresso nos arts. 276 a 280 do
Código de Processo Civil face ao que consta no art. 275, II, letra "e", do mesmo código,
propor a presente
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANCA E DE
CLAUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E
DANOS MATERIAIS COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C
CONGELAMENTO DE SALDO DEVEDOR
em face de em face de CONSTRUTORA CAPITAL ROSSI S/A, empresa do ramo de
construção civil, com sede na Rua Comendador Clementino, nº 183, sala 17, CEP:
69025-000, Manaus - Amazonas, inscrita no CNPJ sob o nº 04.307.088.0001-40, SÃO
CONSTANTINO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com sede na Rua
Comendador Clementino, nº 183, sala 31, CEP: 69025-000, Manaus - Amazonas,
inscrita no CNPJ sob o nº 11.768.369/0001-65 e SANTA EMERECIANA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com sede na Avenida Major Sylvyq
de Magalhães Padilha, nº 5200, Ed. Miami, Bloco C, Conjunto 42, J-14, Jardim
Morumbi, São Paulo – SP, inscrita no CNPJ sob o nº 11.675.252/0001-37, pelas razões
de fato e de direito a seguir expostos.
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OAB-AM 3737
I - DA APLICAÇÃO DO CDC AO CASO EM QUESTÃO
Ante o disposto nos artigos 1º e 2º do CDC, não há dúvida de que é de consumo
a relação que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de
unidade imobiliárias.
“Art. 1° - O presente código estabelece normas de proteção e
defesa do consumidor, de ordem pública e interesse social, nos
termos dos arts. 5°, inciso XXXII, 170, inciso V, da Constituição
Federal e art. 48 de suas Disposições Transitórias.
Art. 2° - Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire
ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de
pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas
relações de consumo.”
Desta forma, inafastável a sujeição dos respectivos instrumentos às regras do
referido diploma legal (CDC). Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária.
Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Rege-se
pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a
incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o
contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a
companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso
conhecido e provido. (STJ – 4ª T., REsp nº 299.445/PR, Rel.
Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477).
Deste modo, requer a aplicação do CDC ao caso em voga.
II – DOS FATOS
Cooptado pela propaganda maciça empreendida pela Requerida junto à
Mídia local, o Requerente formalizou contrato de promessa de compra e venda junto à
Requerida em 20 de Março de 2013, no intuito da aquisição definitiva de uma unidade
imóvel de natureza residencial no Empreendimento Imobiliário denominado LIFE DA
VILLA (Contrato Anexo).
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OAB-AM 3737 O Empreendimento em questão foi um sucesso de vendas alavancando
as atividades e imagem pública da Requerida nesta cidade, dada a expressiva procura
por unidades residenciais daquele padrão, razão pela qual não há o que se falar em
dificuldades materiais ou operacionais por parte da Requerida no sentido de dar
cumprimento aos termos estabelecidos no contrato em questão.
No bojo da avença acima mencionada, o Requerente se comprometia a
efetuar os pagamentos ajustados pontualmente e a Requerida se comprometia a
promover a construção integral do Empreendimento e proceder a entrega da Unidade
Residencial objeto do contrato em 28/05/2014 (prazo superior a 30 meses para
construção). Mas isso até o presente momento não ocorreu.
Ocorre Emérito Julgador, que em razão disso, o Requerente continua
sujeito ao aluguel de R$ 1.000,00 (mil reais) por mais de 6 meses, conforme contrato de
aluguel anexo.
Neste contexto, consta que a data de entrega efetiva do imóvel não foi
objeto de qualquer modificação, sob qualquer justificativa, durante o período de
construção do empreendimento, nem tampouco foi noticiado qualquer alteração no
projeto ou no contrato, problema administrativo junto Municipalidade e etc.
Nunca é demais ressaltar que, durante tal período, o Requerente
promoveu os pagamentos devidos de forma integral e pontual, inclusive, das parcelas
anuais e da parcela pertinente às “chaves” que, no entender unilateral da Requerida,
está dissociada da entrega efetiva do imóvel, o que por si só já se configura uma
incoerência.
Nunca é demais ressaltar que, durante tal período, o Requerente
promoveram os pagamentos devidos de forma integral e pontual, inclusive, das
parcelas anuais e da parcela pertinente às “chaves” que, no entender unilateral da
Requeridas, está dissociada da entrega efetiva do imóvel, o que por si só já se
configura uma incoerência.
A par de tais circunstâncias, impende frisar que em Maio/2014, a saber,
época ajustada para entrega do imóvel, o Empreendimento estava nitidamente
inacabado, fato que levou o Requerente a promover diversos contatos dirigidos à
Requeridas (via fone, via site de relacionamento e etc.). Válido ressaltar que a
Requeridas não emitiu qualquer notificação ou informação (ainda que informal) acerca
da não conclusão da obra, novas perspectivas/datas de entrega e etc.
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Além da desconsideração do prazo estabelecido no contrato firmado,
resta evidente que é inviável a finalização da obra num prazo mínimo, posto que a
estágio atual do empreendimento não condiz com as condições definidas quando da
compra do imóvel e formalização do contrato.
Neste contexto, o Requerente contatou a Requeridas em algumas
ocasiões no intuito de obter informações mais detalhadas acerca da situação. Nestas
ocasiões, os prepostos retornaram o contato e informaram, embora de forma não
expressa (em verdade “sugeriram” tal solução) que a Requeridas utilizaria uma
extensão do prazo, tacitamente, prevista no contrato firmado (06 meses extras
equivocadamente arguidos pela Requeridas, posto que extensão do prazo só seria
razoável em razão de imprevistos extremos, o que não ocorreu, nem fora objeto de
qualquer ponderação da Requeridas, e não de falta de um cronograma e estrutura
adequados. Ademais tal disposição contratual é meramente abusiva e não encontra
qualquer parâmetro ou guarida legal).
Ora, Excelência, atualmente o atraso da entrega do imóvel já aponta um
período superior a 180 dias.
Nunca é demais ressaltar que a Requeridas não atrasaram o envio de
nenhuma das cobranças mensais ajustadas tendo Requerente efetuado ao pagamento
de 100% do valor correspondente a parte do financiamento referente à Construtora
(Requeridas) e atualmente o Requerente pagaram do saldo devedor financiado junto à
instituição bancária.
Válido mencionar que as condições de pagamento mantidas pela
Requeridas e sua Financiadora são extremamente rigorosas e só beneficiam as
Empresas parceiras (Por exemplo, taxas de juros acima da realidade do mercado).
Válido destacar que não existem opções de alterar tais condições de financiamento ou
relações de parceria bancária, ficando o Requerente “refém” de tal situação.
A fim de demonstrar o prejuízo e infortúnio do Requerente, uma rápida
análise do mercado bancário, aponta para instituições financeiras que ajustam taxas de
juros sensivelmente mais reduzidas utilizando-se de alienação fiduciária de imóveis
ou mediante indicação do imóvel como garantia de empréstimos bancários com taxas
especiais. Contudo, como poderia o Requerente formalizar um contrato desta natureza
se não possui o imóvel (habite-se, registro em cartório e etc.) para colocar com
garantia?
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Nada obstante o evidente descumprimento do contrato estabelecido
entre as partes, a Requeridas, mantiveram uma postura inerte em relação a situação
em tela até a presente ocasião, preferindo manter tal forma de conduta, ao menos,
enquanto esta lhes seja conveniente, na medida em que, infelizmente, boa parte dos
consumidores do serviço adotam uma postura meramente passiva em relação ao caso.
Nunca é demais ressaltar que a Requerida não atrasou o envio de
nenhuma das cobranças mensais ajustadas tendo ao Requerente efetuado ao
pagamento de 100% do valor correspondente a parte do financiamento referente à
Construtora (Requerida) e atualmente o Requerente encontra-se já na fase do
pagamento do saldo devedor financiado junto à instituição bancária, parceira da
Requerida.
Válido mencionar que as condições de pagamento mantidas pela
Requerida e sua Financiadora são extremamente rigorosas e só beneficiam as
Empresas parceiras (Por exemplo, taxas de juros acima da realidade do mercado).
Válido destacar que não existem opções de alterar tais condições de financiamento ou
relações de parceria bancária, ficando o Requerente “refém” de tal situação.
A fim de demonstrar o prejuízo e infortúnio do Requerente, uma rápida
análise do mercado bancário, aponta para instituições financeiras que ajustam taxas de
juros sensivelmente mais reduzidas utilizando-se de alienação fiduciária de imóveis
ou mediante indicação do imóvel como garantia de empréstimos bancários com taxas
especiais. Contudo, como poderia o Requerente formalizar um contrato desta natureza
se não possui o imóvel (habite-se, registro em cartório e etc.) para colocar com
garantia?
Nada obstante o evidente descumprimento do contrato estabelecido
entre as partes, a Requerida, manteve uma postura inerte em relação a situação em tela
até a presente ocasião, preferindo manter tal forma de conduta, ao menos, enquanto
esta lhes seja conveniente, na medida em que, infelizmente, boa parte dos
consumidores do serviço adotam uma postura meramente passiva em relação ao caso.
– Do Contrato:
Em Março de 2013, o Requerente firmou com a Requerida Contrato
particular de Compromisso de Compra e Venda tendo por objeto o seguinte imóvel:
Apartamento (unidade residencial), Torre 02, Unidade 0606, Fase 01.
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– Do Valor do Imóvel:
O preço total do imóvel adquirido à época do financiamento era de R$
324.000,00. Tal pagamento seria efetuado de forma parcelada em uma entrada e mais
parcelas mensais e subsequentes atualizadas pelos índices estabelecidos no contrato
acima mencionado (INCC até entrega e IGPM + tabela Price após a entrega).
– Dos pagamentos efetuados
O Requerente efetuou todos os pagamentos devidos até a presente
ocasião de forma pontual e integral, inclusive, no que tange às “chaves” e parcelas
anuais, conforme lançamentos efetuados pela Requerida.
Neste ponto, nunca é demais ressaltar o objetivo engodo inserido no bojo
do contrato (de adesão) firmado entre as partes. A Requerida entende que o
pagamento das “chaves” está dissociada da efetiva entrega do imóvel.
Curioso é que o lançamento de tal cobrança, coincidentemente, foi
efetuado no exato mês da data de entrega do imóvel nos termos do contrato. Tal
conduta demonstra a forma de agir da Requerida e corrobora com a visão do
Requerente de que a Requerida age sem a menor consideração ao “cliente”
consumidor de seus serviços e mesmo aos termos das avenças firmadas perante
terceiros, o que não pode ser ignorado pelo Poder Jurisdicional.
– Do prazo de entrega do imóvel
A data, originalmente, prevista para entrega do imóvel em questão era
28/05/2014, de acordo com o contrato firmado. Insta considerar que até a presente
ocasião, existe uma placa de publicidade do imóvel instalada no local do
empreendimento, onde tal dado encontra-se indicado com destaque.
Tal “data limite” foi objeto de reiterados adiamentos por parte exclusiva
da Requerida, sem que o Requerente tenha recepcionado qualquer esclarecimento
coerente e detalhado acerca das razões de tal fato. Há de se considerar que a extensão
do prazo promovida pela Requerida só seria justificável em função de fato fortuito ou
impedimento de força maior, o que inexiste no caso em tela, tanto é verdade que a
própria Requerida nunca lançou mão de qualquer justificativa beste sentido.
Atualmente, o Requerente não possui uma data ou sequer uma
perspectiva precária acerca da data em que a construção será efetivamente entregue e
o imóvel disponibilizado nos termos estabelecidos (qualidade).
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– Do andamento da obra
Conforme afirmado acima, a situação atual é de falta de perspectiva
acerca da finalização do empreendimento em questão. Os últimos acontecimentos
demonstram que ainda faltam muitos “itens” para a efetiva entrega do imóvel. Mesmo
um leigo verificará que ainda fala muito a ser feito e a Requerida não estabeleceu
sequer um prazo para tais providências. Nunca é demais ressaltar que o atraso supera
a marca de 180 dias nesta ocasião.
– Da ausência de informação
A Requerida limita-se a efetuar uma atualização informal de dados no
seu sítio eletrônico na web acerca dos percentuais de andamento da obra. Porém, o
Requerente não é engenheiro e não possui condições próprias de interpretar
informações de tal natureza e identificar prazos de finalização das etapas, nem
tampouco possui meios de contratar profissional neste sentido.
Neste contexto, o Requerente houve por bem em contatar a Requerida
em algumas ocasiões no intuito de obter resposta efetivas acerca do andamento e
perspectivas concretas de entrega do imóvel. Desnecessário informar que não houve
uma resposta efetiva e inteligível acerca das questões sob comento.
– Das consequências danosas já verificadas
Diante do contexto acima descrito muitas consequências injustas tem
sido impostas ao Requerente. Tais reflexos da conduta irresponsável perpetrada pela
Requerida serão objeto de comentários pormenorizados a seguir, sendo, no entanto,
viável uma breve menção a tais fatos.
Além do próprio atraso já caracterizado, que impõe angústia, revolta,
constrangimento e transtorno ao Requerente, vê-se, sem a necessidade de maiores
esforços de raciocínio que as perspectivas futuras do Requerente estão sendo
comprometidas a cada dia. É sabido que a instalação de móveis atualmente depende
de projetos, testes e longos prazos de entrega. Os financiamentos bancários que
poderiam facilitar o pagamento do saldo devedor do contrato dependem, em regra, da
entrega do imóvel, matrícula do mesmo nos respectivos registros de imóveis e etc.
Nada obstante tal fato, o Requerente vê-se diante da necessidade de alugar imóvel,
solicitar auxílio a familiares e toda ordem de necessidades práticas.
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III - DO DIREITO APLICÁVEL AO CASO
Diante das circunstâncias acima descritas, as quais serão
consubstanciadas de documentos e testemunhos, oportunamente produzidos, o que
de concreto ocorreu foi a exposição negativa da imagem do Requerente e o
comprometimento de sua credibilidade, imagem, sossego e qualidade de vida, posto
que os “valores” inseridos no cotidiano do Requerente, por certo, são diferentes
daqueles em que se pauta a Requeridas em suas atividades.
No intervalo de tempo entre a “contratação” e a presente ocasião, a vida
regular do Requerente passou por algumas modificações substanciais. Algumas destas
circunstâncias novas vivenciadas pelo Requerente e sua família estavam (ou deveriam
estar) ligadas diretamente a questão da aquisição do imóvel próprio.
Exemplo da situação acima mencionada é o fato do casamento do
Requerente em meados de 2009. A intenção óbvia do Requerente era ajustar sua nova
condição de vida pessoal e familiar ao (pretenso) fato da aquisição de imóvel pessoal.
Em vista disto, o Requerente efetuou todos os pagamentos devidos até a presente
ocasião de forma pontual, priorizando este empreendimento em sua vida.
Inobstante tal postura e esforço material e pessoal por um longo período
de tempo, o que sobreveio foi a frustração e a necessidade de sujeitar-se a aluguel,
empréstimo ou cessão de imóvel de familiares e outras situações constrangedoras e
absolutamente desnecessárias, acaso a Requeridas cumprisse com suas obrigações
estabelecidas em contrato.
Neste aspecto, a adoção de um singelo critério comparativo demonstra o
quão injusta é a postura da Requeridas. Observem-se as seguintes situações:
1) Acaso o Requerente não efetuasse o pagamento pontual de uma única
prestação, qual seria a conseqüência de tal fato? Por certo a incidência de juros (diga-se
de passagem, astronômicos).
2) Acaso o Requerente não efetuasse o pagamento de uma determinada
prestação, qual seria a conseqüência de tal ato? Incidência de juros, adoção da via
judicial para cobrança, eventual rescisão do contrato, possível perda do imóvel e etc.
Ora, Excelência, se tudo isto poderia ocorrer ao Requerente (e a qualquer
consumidor) por que não seria viável exigir-se o mesmo nível de comprometimento e
responsabilidade da Requeridas? Por que somente um dos lados do negócio pode
arcar com todos estes riscos e possibilidades de revés?
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OAB-AM 3737 A posição da Requeridas é pura e simplesmente informar o atraso e
deixar que um grande número de consumidores fique sujeito a falta de informações,
perspectivas e etc.
Impor a uma pessoa idônea a necessidade de inúmeros contatos, a
angústia demora dos atendimentos e dos retornos desencontrados e etc., por certo é
uma conduta reprovável, especialmente, quando tal inércia precede o lançamento de
cobranças num patamar que não pode ser suportado pelo consumidor do serviço e
nem faz jus às condições (qualidade) do mesmo.
Aqueles que agem como a Requeridas, não podem ter sua conduta
relevada, sob pena da apologia à impunidade e a desconsideração do ser humano e do
bom senso. Teve o Requerente o cuidado de contatar a Requeridas expondo a situação
de forma cautelosa e antecipada, solicitando informações e justamente sua intervenção
para os esclarecimentos e ajustes necessários. E o que fez a Requeridas? Nada.
Algumas pessoas pouco possuem senão sua imagem e postura. É o caso
do Requerente. Outras tudo fazem para possuir mais, ainda que em detrimento da
verdade, da lealdade, de terceiros e da justiça, o que é o caso da Requeridas. A
oportunidade de inibir tais condutas, igualmente, não pode ser perdida. É o fim
pedagógico da repercussão de uma condenação.
E justamente neste sentido, seguem algumas transcrições de julgados
pertinentes ao objeto da demanda no intuito de demonstrar a guarida jurisprudencial
da pretensão do Requerente:
TJ RJ - 0021965-83.2010.8.19.0000 - DES. CARLOS SANTOS DE
OLIVEIRA - Julgamento: 20/05/2010 - NONA CAMARA CIVEL
AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER.
DEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. COMINAÇÃO DE
ASTREINTE. IMPOSIÇÃO DE LIMITAÇÃO AO VALOR TOTAL.
REFORMA PARCIAL DO DECISUM. Sabendo-se que a imposição de
astreintes tem por objetivo compelir o devedor ao cumprimento da
obrigação específica, não cabe limitar-se, desde já, o teto da multa diária,
sob pena de retirar a efetividade da medida. Quanto mais não fosse, o
art. 461, § 6º, do Código de Processo Civil, permite ao juiz modificar o
valor ou periodicidade da multa, se observado que a mesma se tornou
insuficiente ou excessiva, afastando-se de sua natureza. In casu a
imposição de limite de R$ 1.000,00 (mil reais) ao valor da multa diária
fixada em R$ 50,00 (cinqüenta reais) por dia pode ser insuficiente para
exercer coerção sobre a concessionária de energia elétrica quanto ao
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OAB-AM 3737 cumprimento do dever de abster-se de suspender o serviço.-
PROVIMENTO MONOCRÁTICO DO RECURSO.
0023941-28.2010.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1ª Ementa
DES. LETICIA SARDAS - Julgamento: 31/05/2010 - VIGESIMA
CAMARA CIVEl
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE DEFERIU A
ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA PARA CANCELAMENTO
DE DESCONTO RELATIVO A CONTRATO DE EMPRÉSTIMO EM
NOME DO AUTOR. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES
INICIAIS. ASTREINTES FIXADAS DE ACORDO COM OS
PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.
INAPLICABILIDADE DO VERBETE SUMULAR Nº 144 DO TJRJ.
DECISÃO MANTIDA. SÚMULA Nº 59 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO
ESTADO DO RIO DE JANEIRO. SINGULARIZAÇÃO DAS DECISÕES
COLEGIADAS. CELERIDADE E EFETIVIDADE1No caso específico dos
autos, o magistrado deferiu a antecipação dos efeitos da tutela, por
entender estarem presentes os requisitos autorizadores de sua concessão,
tendo em vista os documentos acostados aos autos.2. Não procede a
irresignação do agravante, principalmente, no que tange à multa diária,
eis que para que não precise pagá-la basta que cumpra a decisão, sendo
certo que as astreintes foram fixadas de acordo com os Princípios da
Proporcionalidade e da Razoabilidade.3- Na verdade, o agravante
sequer trouxe aos autos efetiva justificativa capaz de elidir a multa
estipulada para a hipótese de descumprimento da decisão.4Cumpre
salientar que a Súmula 144 do TJRJ não se aplica à presente hipótese,
porquanto a decisão atacada determinou obrigação de não fazer, qual
seja, a de abster-se de efetuar quaisquer descontos no contracheque da
parte autora, cominando multa de R$ 50,00 (cinqüenta reais) por cada
desconto efetuado.5- Dessa maneira, a decisão concessiva da tutela
antecipada não se afigura teratológica, contrária à lei, ou à prova dos
autos, restando presentes os requisitos do art. 273 da Lei de Ritos, pelo
que não merece ser reformada.6Desprovimento do recurso, na forma
autorizada pelo caput, do artigo 557 do Código de Processo Civil."
0010532-82.2010.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1ª Ementa
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OAB-AM 3737 DES. SIDNEY HARTUNG - Julgamento: 07/06/2010 - QUARTA
CAMARA CIVEL
AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -
ASTREINTES - Pretensão pelo agravante de reconhecimento de termo de
quitação pelo agravado, ou a redução da penalidade, em razão do
principio da vedação do enriquecimento ilicito. - A quitação conferida
pelo autor/agravado tão somente se referiu ao valor depositado relativo à
indenização, inexistindo qualquer manifestação quanto à quitação do
valor da multa diária, por inexecução da antecipação de tutela. - Multa
diária já corretamente reduzida pelo juízo a quo de R$145.300,00, para
R$30.000,00, adequando-a a um padrão de razoabilidade - A função das
astreintes é vencer a obstinação do devedor ao cumprimento da
obrigação de fazer ou de não fazer, incidindo a partir da ciência do
obrigado e da sua recalcitrância. - Manutenção do decisum
Aplicabilidade do disposto no art. 557, caput, do CPC. - NEGADO
SEGUIMENTO AO RECURSO
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a
unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do
comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas.
Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de
aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora.
Recurso dela, desprovido.” (TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-
0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010).
“RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA - MORA DA CONSTRUTORA - RESCISÃO
CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS -
CORREÇÃO MONETÁRIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS -
LIMITES DO ART. 20, § 3º, DO C.P.C. O atraso verificado na entrega da
obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com
direito à restituição das prestações pagas, corrigidas monetariamente. ‘A
restituição das importâncias pagas pelos compromissários-compradores
deve operar-se de modo integral, com correção monetária desde a data
do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa’. ‘De acordo dom
os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imóvel além
do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a rescisão do
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OAB-AM 3737 contrato com a devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas
monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela
Lei 8.078/90” (TA/MG – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 0396927-3/2003, Rel. Juiz
Gouvêa Rios, julg. 09.09.2003).
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO
IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM
COMO DO SINAL, COM A INCIDÊNCIA DA MULTA DE 10% E
JUROS DE MORA - RECURSO IMPROVIDO.O injustificado atraso da
construtora, que não entrega a unidade habitacional no prazo avençado,
caracteriza a sua inadimplência e enseja a rescisão do contrato de compra
e venda, com a restituição imediata das parcelas quitadas pelo
adquirente, inclusive do valor pago a título de sinal, já que a rescisão se
deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplência da
vendedora, procede o pedido de condenação ao pagamento da multa
contratual, no percentual contratado (10%) por não ter cumprido a
obrigação no prazo estipulado, com o acréscimo de correção monetária e
juros de mora de 1% ao mês, eis que convencionado tal percentual para a
hipótese de inadimplemento.”(TJ/MS – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº
2003.010414-3/0000-00, Rel. Des. Elpídio Helvécio Chaves Martins,
julg.14.10.2003).
“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR -
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESOLUÇÃO DO CONTRATO -
RESSARCIMENTO DOS DANOS - DANO MATERIAL - DANO
MORAL - Incorporação. Compromisso de compra e venda.
Inadimplemento da Construtora. Ação objetivando a resolução do
contrato. Procedência do pedido. Inconformismo da ré. Improvimento do
recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora,
ultrapassado o prazo de conclusão da obra, nem mesmo a iniciou,
apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilícita das importâncias pagas
pelos promitentes compradores, a resolução da avença se impõe, com o
ressarcimento dos danos materiais e morais, daí, decorrentes e devolução
dos valores recebidos.” (TJ/RJ – 11ª C. Cíiv, Ap. Cív. nº 15.865/1998, Reg.
240.399, Rel. Des. Nílton Mondego, julg. 11.02.1999).
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OAB-AM 3737 “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS.
COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO.
INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES.
VIABILIDADE. REEMBOLSO DE ALUGUÉIS DEVIDOS. MÁ-FÉ
DESCARACTERIZADA. O atraso na entrega da obra, no prazo
contratualmente estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o
pleito rescisório, caso em que deverá ser devolvida a quantia já paga,
com os acréscimos legais e contratuais. Em sendo o promitente
comprador obrigado a alugar outro imóvel para morar, é devido o
reembolso integral dos aluguéis por ele pagos, ainda que o contrato
esteja quitado apenas de forma parcial. Recurso conhecido e
desprovido.” (TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2000.014654-4., Rel. Des.
Dionízio Jenczak, julg. 13.05.2005).
“Compromisso de Compra e Venda. Declaratória de Nulidade de
Cláusula Contratual c.c. indenização. Relação de consumo evidenciada.
Mora da vendedora incontroversa. Cláusula Penal fixada em R$ 70,00
mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaça ao
equilíbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior
ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado.
Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo período de atraso.
Valor a ser fixado em liquidação. Sentença reformada. Recurso provido.”
(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Apel. nº 994.01.056947-8, Rel. Des. José Joaquim
dos Santos, julg. 10.06.2010).
Algumas construtoras, ao perceberem que não conseguirão cumprir o
prazo de entrega da unidade, tentam afastar responsabilidades através de notificação
enviada aos adquirentes com o intuito de informarem novo prazo de entrega. Esse
tipo de conduta, na verdade, não tem nenhum efeito. A alteração do prazo de entrega
do imóvel só é possível se o adquirente da unidade, de forma expressa, manifestar sua
concordância. Confira-se:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAÇÕES -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COMINATÓRIA C/C
COBRANÇA - PROCEDÊNCIA PARCIAL NO JUÍZO A QUO -
INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA - JULGAMENTO
ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA -
INOCORRÊNCIA - AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E SANEAMENTO
DO PROCESSO - DESNECESSIDADE - PRELIMINAR AFASTADA -
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OAB-AM 3737 ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CASO FORTUITO OU FORÇA
MAIOR - PERCALÇOS PREVISÍVEIS E EVITÁVEIS - CULPA
CONFIGURADA - INADIMPLEMENTO - MULTA MORATÓRIA
DEVIDA - NOTIFICAÇÃO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSÃO
DA OBRA - IRRELEVÂNCIA - MULTA MORATÓRIA - TERMO FINAL
- ENTREGA DAS CHAVES - NÃO COMPROVAÇÃO - SENTENÇA
MANTIDA - RECLAMO IMPROVIDO. Não configura cerceamento de
defesa o julgamento antecipado da controvérsia, se estão presentes nos
autos os elementos indispensáveis ao escorreito deslinde da quaestio,
hipótese em que não é realizada audiência de conciliação e saneamento
do processo. Dificuldades pré-contratuais, técnicas e de natureza, por
serem previsíveis e evitáveis, não consubstanciam caso fortuito ou força
maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra.
Alteração de prazo de entrega do imóvel exige concordância expressa do
promissário-comprador, sendo irrelevante a inércia ou o silêncio deste
acerca de notificação comunicando novo prazo de conclusão da obra. É
ônus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo
final de incidência de multa moratória por atraso na entrega do
apartamento.” (TJ/SC – 2ª C. Dir. Civ., Apel. Cív. nº 2001.022427-5, Rel.
Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006).
Registre-se, por derradeiro, que dado o estágio de andamento não só do
pagamento como também das obras do empreendimento, nesta ocasião, a intenção
precípua do Requerente não é a rescisão contratual nem tampouco a devolução das
´parcelas efetivamente pagas, posto que tal providência importaria num retrocesso
ainda maior em relação aos planos e perspetivas de vida do Requerente na medida em
que seria obrigado a iniciar “do zero” um novo financiamento e aguardar prazos
ainda mais largos para a consubstanciação do ideal do imóvel próprio.
– DA CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE ADESÃO:
O contexto dos autos demonstra de forma clara que a relação contratual
caracteriza-se como sendo de consumo. Ao firmar o contrato de adesão, o Promitente-
Comprador, buscava obter um produto final específico, qual seja, um apartamento no
empreendimento Life da Villa.
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OAB-AM 3737 O contrato é dito de adesão quando uma das partes contratantes impõe a
outra parte, condições (cláusulas) e termos, unilateralmente, estabelecidos, não
permitindo a discussão ou viabilidade de modificação do teor do instrumento. Em
regra, a interpretação jurisprudencial pátria acerca dos contratos desta natureza segue
o critério geral de que as cláusulas inseridas no contrato, especialmente, as dúbias,
sejam interpretadas em desfavor daquele que redigiu o instrumento.
Tal posicionamento deve-se ao fato de que em se tratando de uma
relação de consumo, sob a guarida do Código de Defesa do Consumidor, tem-se que
as cláusulas contratuais deverão ser interpretadas de maneira mais favorável ao
consumidor.
Na grande maioria dos casos, as cláusulas redigidas neste tipo de
contrato são pré-estabelecidas pelo parceiro contratual economicamente mais forte,
sem que o outro parceiro possua meios de discutir ou alterar, de forma substancial, o
conteúdo do contrato escrito. Neste contexto, resta evidente que as possíveis
vantagens oriundas da avença são. Integralmente, direcionadas ao emissor do contrato
cujos termos, não raro, omitem ou disfarçam (ainda que sutilmente) os riscos e
desproporções que serão enfrentados pela parte que somente adere ao instrumento.
A doutrina mais abalizada acerca do tema é uníssona ao confirmar as
ponderações ora firmadas, conforme leciona a Jurista Cláudia Lima Marques,
presidente do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor, em sua obra:
Contratos no Código de Defesa do Consumidor, Ed. Revista dos Tribunais, 1992, Pág.
31, nos termos do excerto abaixo transcrito:
“(...) limita-se o consumidor a aceitar em bloco (muitas vezes sem
sequer ler completamente) as cláusulas que foram unilateral e
uniformemente pré-elaboradas pela empresa, assumindo, assim, um
papel de simples aderente à vontade manifesta pela empresa no
instrumento contratual massificado”.
Tal descrição amolda-se naturalmente ao caso em tela. No momento da
assinatura do contrato somente as “vantagens” são descritas de forma clara e reiterada.
Válido ressaltar (quem já adquiriu imóvel na planta sabe disto) que sempre o corretor
incita o adquirente apontando para o fato de ser “uma das últimas” unidades
disponíveis, plano de pagamento só é válido exatamente naquela semana, aprovação
de crédito é imediata e etc.
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OAB-AM 3737
Impende frisar que o consumidor, exatamente como ocorreu no caso ora
sob comento, possui breves instantes para analisar o contrato em questão e assiná-lo e
só recebe uma via escrita do mesmo após determinado prazo necessário para colher as
assinaturas dos representantes da Requeridas (em regra estabelecidos fora do Estado).
O mero fato da ausência de informação já é um elemento apto a ensejar a
responsabilização da Requeridas. O Requerente dirigiu-se stand montado no local do
Empreendimento e sob a alegação de que a venda era realizada diretamente junto à
construtora.
Tal situação, de tão corriqueira, é objeto de disciplina legal.
Código Civil: Art. Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação
com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio.
Há de ser considerado ainda o fato de que a publicidade efetivada de
uma forma dirigida no sentido de tornar-se tendenciosa ao omitir dados com vistas a
um objetivo indevido, deve ser considerada como enganosa, o que também é objeto de
disciplina específica no bojo da Lei nº 8.078/90.
Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação
de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer
outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o
consumidor a respeito da natureza, características, qualidade,
quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados
sobre produtos e serviços.
§ 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer
natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se
aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança,
desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o
consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde
ou segurança.
§ 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão
quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.
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Art. 38. O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou
comunicação publicitária cabe a quem as patrocina.
Desta forma e por tudo que resta narrado e comprovado nos autos, tem-se, portanto,
que é possível a interpretação do contrato de adesão de forma, particularmente,
favorável ao consumidor, especialmente, quando prejudicado na relação em questão.
De tal forma, igualmente é viável a modificação de tais avenças face a necessidade de
uma interpretação de natureza teleológica, ou seja, voltada para a consubstanciação
dos reais fins sociais da lei. Seus objetivos precípuos, ou seja, sua adequação aos
anseios do contexto social onde irá ensejar seus efeitos e não somente uma mera
análise gramatical e sistêmica dos dispositivos legais.
Em virtude da vigência do Código de Defesa do Consumidor, a vontade,
embora continue a ser essencial à formação dos negócios jurídicos, teve sua relevância
diminuída, num processo de relativização da força obrigatória e intangibilidade do
conteúdo do contrato.
A própria redação do CDC leciona o seguinte:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos
comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e
cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e
serviços;
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações
desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as
tornem excessivamente onerosas;
As Requeridas, em diversas oportunidades distintas, utilizam-se de sua
superioridade econômica e acesso ilimitado à informação (nos mais diversos aspectos)
para intimidar seus clientes, munida do contrato de adesão como forma de tangenciar
a vontade alheia e adotando sempre uma interpretação desfavorável ao Requerente (e
demais adquirentes). Prova deste fato é a absurda imposição do pagamento da parcela
denominada “chaves” muitos meses antes da efetiva entrega do imóvel. Com todo o
respeito aos interesses e representantes da Requeridas, mas tal “condição” é uma
afronta despudorada ao bom senso.
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OAB-AM 3737
- DA NULIDADE DAS CLÁUSULAS DE ADESÃO QUE NÃO PREVÊEM MULTA
PARA O DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES POR PARTE DA RÉ
O contexto dos autos demonstra de forma clara que a relação contratual
caracteriza-se como sendo de consumo. Ao firmar o contrato de adesão, o Promitente-
Comprador, buscava obter um produto final específico, qual seja, um apartamento no
empreendimento Life da Villa.
O contrato é dito de adesão quando uma das partes contratantes impõe a
outra parte, condições (cláusulas) e termos, unilateralmente, estabelecidos, não
permitindo a discussão ou viabilidade de modificação do teor do instrumento. Em
regra, a interpretação jurisprudencial pátria acerca dos contratos desta natureza segue
o critério geral de que as cláusulas inseridas no contrato, especialmente, as dúbias,
sejam interpretadas em desfavor daquele que redigiu o instrumento.
Tal posicionamento deve-se ao fato de que em se tratando de uma
relação de consumo, sob a guarida do Código de Defesa do Consumidor, tem-se que
as cláusulas contratuais deverão ser interpretadas de maneira mais favorável ao
consumidor.
Na grande maioria dos casos, as cláusulas redigidas neste tipo de
contrato são pré-estabelecidas pelo parceiro contratual economicamente mais forte,
sem que o outro parceiro possua meios de discutir ou alterar, de forma substancial, o
conteúdo do contrato escrito. Neste contexto, resta evidente que as possíveis
vantagens oriundas da avença são. Integralmente, direcionadas ao emissor do contrato
cujos termos, não raro, omitem ou disfarçam (ainda que sutilmente) os riscos e
desproporções que serão enfrentados pela parte que somente adere ao instrumento.
A doutrina mais abalizada acerca do tema é uníssona ao confirmar as
ponderações ora firmadas, conforme leciona a Jurista Cláudia Lima Marques,
presidente do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor, em sua obra:
Contratos no Código de Defesa do Consumidor, Ed. Revista dos Tribunais, 1992, Pág.
31, nos termos do excerto abaixo transcrito:
“(...) limita-se o consumidor a aceitar em bloco (muitas vezes sem
sequer ler completamente) as cláusulas que foram unilateral e
uniformemente pré-elaboradas pela empresa, assumindo, assim,
um papel de simples aderente à vontade manifesta pela empresa
no instrumento contratual massificado”.
Tal descrição amolda-se naturalmente ao caso em tela. No momento da
assinatura do contrato somente as “vantagens” são descritas de forma clara e reiterada.
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OAB-AM 3737 Válido ressaltar (quem já adquiriu imóvel na planta sabe disto) que sempre o corretor
incita o adquirente apontando para o fato de ser “uma das últimas” unidades
disponíveis, plano de pagamento só é válido exatamente naquela semana, aprovação
de crédito é imediata e etc. Impende frisar que o consumidor, exatamente como
ocorreu no caso ora sob comento, possui breves instantes para analisar o contrato em
questão e assiná-lo e só recebe uma via escrita do mesmo após determinado prazo
necessário para colher as assinaturas dos representantes da Requerida (em regra
estabelecidos fora do Estado).
O mero fato da ausência de informação já é um elemento apto a ensejar a
responsabilização da Requerida. O Requerente dirigiu-se stand montado no local do
Empreendimento e sob a alegação de que a venda era realizada diretamente junto à
construtora.
Tal situação, de tão corriqueira, é objeto de disciplina legal.
Código Civil: Art. 723. O corretor é obrigado a executar a
mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento
do negócio.
Há de ser considerado ainda o fato de que a publicidade efetivada de
uma forma dirigida no sentido de tornar-se tendenciosa ao omitir dados com vistas a
um objetivo indevido, deve ser considerada como enganosa, o que também é objeto de
disciplina específica no bojo da Lei nº 8.078/90.
“Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou
comunicação de caráter publicitário, inteira ou
parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo
por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a
respeito da natureza, características, qualidade,
quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer
outros dados sobre produtos e serviços.
§ 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória
de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o
medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de
julgamento e experiência da criança, desrespeita valores
ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se
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OAB-AM 3737 comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou
segurança.
§ 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa
por omissão quando deixar de informar sobre dado
essencial do produto ou serviço.
Art. 38. O ônus da prova da veracidade e correção da
informação ou comunicação publicitária cabe a quem as
patrocina.” (não há grifos no original)
Desta forma e por tudo que resta narrado e comprovado nos autos, tem-
se, portanto, que é possível a interpretação do contrato de adesão de forma,
particularmente, favorável ao consumidor, especialmente, quando prejudicado na
relação em questão. De tal forma, igualmente é viável a modificação de tais avenças
face a necessidade de uma interpretação de natureza teleológica, ou seja, voltada para
a consubstanciação dos reais fins sociais da lei. Seus objetivos precípuos, ou seja, sua
adequação aos anseios do contexto social onde irá ensejar seus efeitos e não somente
uma mera análise gramatical e sistêmica dos dispositivos legais.
Em virtude da vigência do Código de Defesa do Consumidor, a vontade,
embora continue a ser essencial à formação dos negócios jurídicos, teve sua relevância
diminuída, num processo de relativização da força obrigatória e intangibilidade do
conteúdo do contrato.
A própria redação do CDC leciona o seguinte:
“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva,
métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como
contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no
fornecimento de produtos e serviços;
V - a modificação das cláusulas contratuais que
estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão
em razão de fatos supervenientes que as tornem
excessivamente onerosas; (...)” ( não há grifos no original)
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OAB-AM 3737 A Requerida, em diversas oportunidades distintas, utiliza-se de sua
superioridade econômica e acesso ilimitado à informação (nos mais diversos aspectos)
para intimidar seus clientes, munida do contrato de adesão como forma de tangenciar
a vontade alheia e adotando sempre uma interpretação desfavorável ao Requerente (e
demais adquirentes). Prova deste fato é a absurda imposição do pagamento da parcela
denominada “chaves” muitos meses antes da efetiva entrega do imóvel. Com todo o
respeito aos interesses e representantes da Requerida, mas tal “condição” é uma
afronta despudorada ao bom senso.
O compromisso de compra e venda é espécie contratual, em que o
compromitente-vendedor obriga-se a vender um imóvel, pelo valor, condições e
modos pactuados, comprometendo-se a outorgar a escritura definitiva quando do
adimplemento da obrigação. Assinado o contrato, suas cláusulas são estabelecidas,
devendo-se observar sobre a existência de cláusulas leoninas, ou seja, que geram
desigualdades entre as partes contratantes, sendo assim, consideradas sem validade.
O inciso IV, do art. 6º, do Código de Defesa do Consumidor determina que “são
direitos do consumidor… a proteção contra cláusulas abusivas impostas no
fornecimento de produtos e serviços”.
Com tal dispositivo, visou o legislador proteger o consumidor contra as
cláusulas abusivas que são inseridas nos denominados “contratos de adesão”, que
normalmente são reproduzidos “aos milhões”.
Aliás, a própria legislação consumerista define o CONTRATO DE ADESÃO
como sendo “aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços,
sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”
(CDC, art. 54, “caput”).
E para o controle das cláusulas abusivas, em que pese o que preveem as
legislações em vigor, outorga-se ao Judiciário o poder de interpretar e até mesmo
modificar a parte injusta delas.
Caberá ao Poder Judiciário, declarar a nulidade das cláusulas abusivas,
afastando sua aplicação nos contratos já concluídos e sua inclusão nos contratos que
eventualmente for celebrado.
Importa aqui analisar que a cláusula de perda das parcelas pagas tem sido
rejeitada pelos Tribunais nos contratos imobiliários, uma vez que configura o
enriquecimento ilícito de uma das partes, que obtém a restituição do imóvel objeto do
contrato e retém o valor pago até então.
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OAB-AM 3737 No caso em apreço, a culpa da rescisão do contrato é da Requerida que atrasou
a entrega do imóvel e impossibilitou o financiamento do mesmo pelo Requerente.
É sabido que quando da resolução do contrato objetiva-se a recomposição do
status quo ante a que devem ser reconduzidas as partes; contudo não se exclui a
obrigação do devedor indenizar o credor, mas a indenização deve corresponder aos
reais prejuízos sofridos por aquele que cumpriu o contratado e não deu causa ao seu
desfazimento.
O E. Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “o compromissário comprador
que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação
assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das
importâncias pagas” (EREsp n.º 59870, Min. Barros Monteiro. DJ 09/12/2002).
Não há outra medida justa a não ser a de declaração da nulidade da referida
cláusula contratual que estabeleceu o valor de 30% das parcelas a título de multa no
caso de rescisão, por ser extremamente abusiva.
A título de argumentação, caso a nulidade não seja o entendimento deste Juízo,
requer seja a referida cláusula diminuída ao valor de 10%.
Ora, se o promitente comprador nunca sequer chegou a receber as chaves do
imóvel e muito menos a ocupá-lo, não tendo, portanto, usufruído de absolutamente
nada do bem em questão, esta retenção não pode exceder a 10%, caso reste
comprovado o tempo em que o imóvel permaneceu inadimplente, gastos com
publicidade, corretagem, ausência de habite-se, etc.
É de ser observada, no entanto, a disposição do artigo 413 do Código Civil,
que permite a redução da cláusula penal compensatória ou de decaimento, quando
excessivamente onerosa, de modo a configurar o enriquecimento sem causa da outra
parte.
É no mínimo irrazoável que o vendedor do imóvel, além de reaver seu bem e
ficar apto a vendê-lo novamente, ainda tenha o direito a reter parte significante do
valor pago pelo consumidor. Por tal razão, deve a cláusula penal ser reduzida, nos
termos da lei civil, para que o promitente-vendedor, diante da rescisão contratual
pleiteada pelo promissário comprador, retenha somente 10% do valor pago.
Corroborando tal entendimento, podemos citar o seguinte precedente
jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RETENÇÃO ABUSIVA DAS PARCELAS QUITADAS.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA
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OAB-AM 3737 INCORPORADORA. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ANTES
DA CONCLUSÃO DAS OBRAS. BEM NÃO UTILIZADO.
OBEDIÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E
EQUILÍBRIO ECONÔMICO DO CONTRATO.
DESPROVIMENTO DO APELO. RESTITUIÇAO DE 90%
DAS QUANTIAS PAGAS. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA. (2009.001.14024 – APELACAO – 1ª Ementa –
Relator DES. ANTONIO CARLOS ESTEVES TORRES,
Julgamento: 11/08/2009 – DÉCIMA SEGUNDA CAMARA
CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO
DE JANEIRO, Rio de Janeiro, RJ, 13 de novembro de 2009.
Disponível em www.tjrj.jus.br>. Acesso em 15 dez. 2009.)
Não há, pois, dúvidas, de que as cláusulas que eximem a Requerida de
responsabilidade devem ser declaradas nulas bem como as parcelas devem sofrer o
respectivo congelamento, para que as multas não as tornem demasiadamente
onerosas, como já vem tornando.
– DA CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL:
Preceitua a Constituição Federal em seu art. 5º, inciso X:
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de
qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos
estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do
direito à vida, à liberdade, à igualdade à segurança e à
propriedade, nos termos seguintes:
(...)
X – São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra,
a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização
pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;
(grifamos)”.
Em sede infraconstitucional, impende ressaltar o que positiva o Código
Civil de 2002 em seu art. 186:
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilícito. (grifamos)”.
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OAB-AM 3737 É indubitável que ordenamento jurídico, consoante os dispositivos acima
demonstrados, resguarda o direito do cidadão contra qualquer prática danosa que
venha a lhe impingir danos de natureza moral ou material.
Prova disto é que o próprio Supremo Tribunal de Justiça, já expôs de
forma reiterada a possibilidade, inclusive, da cumulação de pedidos pertinentes a
indenizabilidade de danos de natureza tanto moral como material, posicionamento
este objeto de entendimento sumular vigente.
Súmula 37 do STJ: são cumuláveis as indenizações por dano material e dano
moral oriundos do mesmo fato.
No caso em análise, há de se convir que a relação mantida entre as partes
litigantes caracteriza-se por assumir natureza eminentemente consumerista. Neste
prisma, merece destaque a legislação específica aplicável à matéria (Código de Defesa
do Consumidor):
“Art. 4º. A Política Nacional das Relações de Consumo
tem por objetivo o atendimento das necessidades dos
consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde, e
segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a
melhoria da sua qualidade de vida, bem como a
transparência e harmonia das relações de consumo,
atendidos os seguintes princípios:
I - reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no
mercado de consumo;
II - Omissis
d) garantia dos produtos e serviços com padrões
adequados de qualidade, segurança, durabilidade e
desempenho; (grifei).(...)
Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:(...)
VI – a efetiva prevenção e reparação de danos
patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;
(grifamos)”.
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OAB-AM 3737
Ora, no contexto da narrativa fática explanada em tópico próprio, resta
absolutamente clara a inquietação, a angústia e o aborrecimento a que o Requerente foi
exposta pela Requeridas.
É inquestionável que o Requerente procurou disponibilizar todos meios
possíveis para que as Requeridas solucionassem o problema ocorrido.
Entretanto, o Requerente não obteve êxito nas diligências empreendidas,
uma vez que a Requeridas negou-se a dar uma satisfação específica em relação ao
reclamo promovido, impasse este que acabou por impingir lesão de ordem material e
moral ao Demandante.
É também inequívoco que a Requeridas cometeu vários ilícitos
ensejadores de danos morais ao Requerente, em inafastável afronta às disposições
insertas no Código de Defesa do Consumidor.
Destaquem-se as informações desencontradas provenientes de seus
atendentes, que não encontravam solução definitiva para o caso do Requerente,
informando tão somente que dentro de determinado prazo uma resposta satisfatória
seria dada ao Requerente. Todavia, o litígio não foi dirimido até o presente.
As reiteradas e inadmissíveis falhas da Requeridas têm gerado um
desgaste emocionalo Requerente, resultante dos aborrecimentos, descaso e desrespeito
aos direitos do consumidor e cidadão.
Diante dos fatos e dos dispositivos supramencionados, observa-se o nexo
causal entre os atos ilícitos praticados pela Requeridas e os danos causados ao
Requerente. Vê-se que os atos levados a feito pela Requeridas ofenderam a dignidade
e a honra subjetiva, uma vez que a boa-fé e o intento de por fim ao impasse só veio
gerar ao Requerente expressivos contratempos e um sentimento de impotência frente
aos cíclicos ilícitos contra si praticados.
Na verdade, todas as situações narradas demonstram que a Requeridas
não dispõe de meios eficazes para prestar um serviço otimizado ao cliente. As
facilidades são infinitas quando da formalização do contrato, entretanto tais benefícios
simplesmente não existem durante vigência do contrato, impondo prejuízos aos
consumidores, in casu, o Requerente.
Assim, com base na previsão legal e em razão de todo o expendido,
requer-se, desde já, a condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos
morais, em consequência do transtorno, da inquietação, da angústia e do
aborrecimento de que foi vítima o Requerente.
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OAB-AM 3737 - DA CARACTERIZAÇÃO DO DANO MATERIAL:
Os danos materiais são aqueles que atingem diretamente o patrimônio
das pessoas físicas ou jurídicas.
Os danos materiais podem ser configurados por uma despesa que foi
gerada por uma ação ou omissão indevida de terceiros, ou ainda, pelo que se deixou
de auferir em razão de tal conduta, caracterizando a necessidade de reparação
material dos chamados lucros cessantes.
Face a ausência de informações acerca da efetiva data de conclusão da
obra em curso e o relevante período de atraso já verificado, o Requerente houve por
bem em formalizar contrato de locação residencial tendo em vista suas necessidades
pessoais e familiares (Doc. Anexo).
Desta forma, por culpa exclusiva da falta de responsabilidade da
Requeridas no que tange ao cumprimento de suas obrigações, o Requerente viu-se
diante da necessidade de sujeitar-se ao aluguel de imóvel efetuando desde então
pagamentos mensais pertinentes ao contrato, verdadeiro dinheiro jogado fora posto
que o Requerente adquiriu o imóvel objeto da demanda justamente para ter uma casa
própria e investir no que é seu, o que geraria segurança e acréscimo em seu
patrimônio.
Hoje, vê-se obrigada a pagar R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) de aluguel
mensal, mais o valor das parcelas do imóvel objeto da demanda, situação esta que vem
ensejando graves preocupações e prejuízos para o Requerente posto que teve de
adequar sua condição de vida a necessidade do pagamento do aluguel, fato que
comprometeu sua renda e condição de subsistência de forma relevante.
O reconhecimento da indenizabilidade do dano material encontra-se
prevista na legislação civilista, conforme preconiza o Art. 186 c/c Art. 1.056 do Código
Civil:
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
“Art. 927: Aquele que, por ato ilícito (art. 186 e 187), causar dano a
outrem, fica obrigado a repará-lo.”
“Art. 1.056. Não cumprindo a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo
modo e tempo devidos, responde o devedor por perdas e danos” (grifos
nossos).
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OAB-AM 3737
Diante disto, requer que a empresa seja condenada em restituir, o
Requerente a quantia de R$ 11.700,000 (onze mil e setecentos reais), valor este
correspondente aos aluguéis vencidos desde a data que seria expedido o HABITE-SE,
por estar devidamente configurado o direito à reparação do dano material.
Além disso, que lhe sejam restituídos os valores dos aluguéis vincendos
durante o processo.
- DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - REPETIÇÃO DE INDÉBITO
Diante dos fatos supramencionados, fica clara e cristalina a configuração
do ato ilícito, uma vez que a conduta da Requerida nos remete ao seu enquadramento
no disposto no art. 186, do Código Civil, já transcrito acima.
Nesse sentido, sabe-se que a contratação dos serviços dos
corretores, foi realizada exclusivamente pela Requerida, não competindo aos
Requerentes o ônus de arcar com tais pagamentos, mesmo quando não
demonstrou qualquer interesse em contratar o serviço.
Nesse passo, diante da lesão ao princípio da boa-fé que deve
pautar as relações comerciais, resta possível invocar a função
dissuasória da responsabilidade civil, a fim de que a Requerida, passe
adotar postura mais clara em relação aos seus clientes.
Neste sentido, colaciona-se entendimento acerca do dano
moral relativo a cobrança indevida da comissão de corretagem, a
seguir:
CIVIL. RESPONSABILIDADE POR DANO
MORAL. CONSELHO REGIONAL DE
CORRETORES DE IMÓVEIS. COBRANÇA
INDEVIDA. PRESUNÇÃO DO DANO.
INDENIZAÇÃO CABÍVEL.
- A cobrança indevida constitui ilegalidade
que por si só gera direito à indenização por
dano moral, sem necessidade de prova
objetiva do constrangimento do abalo à honra
e à reputação.
- Na hipótese, do dano moral caracteriza-se
pela agressão à auto- estima e a valores
subjetivos, independentemente da
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OAB-AM 3737 repercussão negativa do fato perante o
meio social do indivíduo.
- Apelação e remessa oficial improvidas.
(TRF-5- AC:360025 RN2003.84.00.001860-3,
Relator: Desembargador Federal Ridalvo
Costa, Data de Julgamento: 24/08/2005,
TerceiraTurma, Data de Publicação: Fonte:
Diário da Justiça -Data:23/09/2005 -
Página: 671 - Nº: 184 - Ano: 2005).
No caso em apreço, a comissão de corretagem não poderia ser exigida,
já que não houve nenhum serviço de aproximação entre as partes, já que os
Requerentes compareceu ao stand por sua livre espontânea vontade de conhecer o
empreendimento.
Deste modo não resta qualquer dúvida que, a Requerida cometeu ato
ilícito em cobrar indevidamente a referida comissão.
No caso ventilado em apreço, incide também a aplicação da Legislação
Consumerista, inclusive a regra disposta no art. 14, do referido Estatuto, ou seja,
em virtude da defeituosa prestação de serviço sucede a obrigação de indenizar a
Requerida
A Lei 8.078/90, confere a Requerente o direito de receber não só a
quantia paga, mas o dobro de seu valor, conforme artigo 42, parágrafo único, do
Código de Defesa do Consumidor, traslado abaixo:
“O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à
repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou
em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo
hipótese de engano justificável."
Sendo assim, o valor de corretagem indevidamente pago no valor de R$
3.240,00, deve ser devolvido em dobro.
. Diante disto, requer que a empresa seja condenada em restituir, a requerente
a quantia de R$ 6.480,00 (seis mil, quatrocentos e oitenta reais), valor este
correspondente ao dobro do indevidamente cobrado a título de comissão de
corretagem.
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OAB-AM 3737
IV – DA NECESSIDADE DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA:
O ônus da prova é de relevante importância no ordenamento jurídico
vigente, visto que sua aplicação traz prerrogativas ao consumidor prejudicado,
diminuindo a desigualdade entre este e as empresas.
Levando-se a efeito o disposto no Art. 333, I do Código de Processo Civil,
provas são elementos através dos quais as partes buscam convencer o Magistrado
acerca da veracidade de suas alegações, seja quanto ao fato constitutivo de seu direito
(requerente), seja quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do Direito do
Demandante (requerido).
A par de tais considerações, reportemo-nos ao Código de Defesa do
Consumidor, que enseja uma relevante inovação na legislação pátria no bojo do Inciso
VIII de seu Art. 6º, visando facilitar a defesa do consumidor lesado, com a inversão do
ônus da prova, a favor do mesmo.
No processo civil, de regra, só ocorre a inversão, quando, a critério do
juiz, for verossímil a alegação, ou quando for ele (demandante-consumidor)
hipossuficiente, apresentando um critério de apreciação hermenêutica de caráter
teleológico, cuja intenção é destacar e fazer prevalecer o intento protetivo da legislação
consumerista.
A verossimilhança é mais que um indício de prova, tem uma aparência
de verdade, o que no caso em tela, se constata através dos dados do contrato, das
notificações expedidas, dos comprovantes de pagamentos e etc..
Por outro lado, a hipossuficiência é a diminuição de capacidade do
consumidor, diante da situação de vantagem econômica, estrutural e técnica operada
em favor da empresa Requeridas, não se pode discutir que a capacidade financeira da
Requeridas, poder econômico que exerce e o conhecimento do equipamento e sistemas
a ele inerentes colocam o Requerente em condição de hipossuficiência, vez que
dificilmente poderia dispor dos meios necessários para salvaguardar seus direitos em
igualdade de condições com a Demandada.
Ademais, ainda, a relevância da inversão do ônus da prova para garantir
direitos do Requerente, pautado na boa-fé, permitindo-lhes postular em igualdade de
condições, instigando a Requeridas a assumir uma conduta mais responsável.
Diante do exposto, portanto, haja vista, a verossimilhança das alegações
do Requerente e da hipossuficiência do mesmo, requer-se a inversão do ônus da
prova, nos termos do inciso VIII, do art. 6º da Lei 8.078/90.
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OAB-AM 3737
V - DA NECESSIDADE DE CONCESSÃO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA:
O pedido de antecipação de tutela ora promovido tem por escopo
precípuo evitar que o Requerente seja exposto não só ao sofrimento e angústia
naturais em razão do contexto fático acima narrado, mas também de resguardá-lo de
forma mais efetiva e abrangente acerca de riscos patrimoniais extremamente
relevantes, na medida em que os pagamentos ajustados encontram-se rigorosamente
efetuados e em contrapartida, a Requeridas não só não promoveu a entrega do
empreendimento, como também quedou-se inerte em relação a qualquer contato ou
reclamo dos consumidores adquirentes do Empreendimento, não reportando qualquer
perspectiva razoável acerca do efetivo término da construção em curso.
O atraso da Requeridas no que tange ao prazo de entrega do
empreendimento encontra-se fartamente comprovado. A ausência de prestação de
qualquer informação útil ou justificativa plausível também é patente e torna ainda
mais preocupante e constrangedora a situação do Requerente.
Tanto a verossimilhança dos fatos alegados como o fundado receio do
dano irreparável se encontram cabalmente demonstrados, restando assim preenchidos
os requisitos legais a que se referem o Art. 273 do CPC e seus incisos. Ademais, os
diversos direitos do Requerente, infringidos pela Requeridas, possuem guarida
constitucional (imagem, propriedade, crédito e etc), não podendo ser violados de
forma relevante e duradoura, em face do que a concessão da antecipação de tutela
reveste-se em ato de inteira justiça.
É neste contexto que se afigura a necessidade de menção ao que leciona
do Código de processo Civil.
Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou
parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde
que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da
alegação e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto
propósito protelatório do réu.
§ 1o Na decisão que antecipar a tutela, o juiz indicará, de modo claro e
preciso, as razões do seu convencimento.
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OAB-AM 3737 A Jurisprudência atual é uníssona acerca do tema, conforme
demonstrado a seguir:
“A tutela antecipada pode ser concedida in limine litis ou em qualquer
fase do processo inaudita altera pars. O conceito de probabilidade
demonstrado autoriza a concessão de liminar”. (Ac. Unânime. 1ª Câmara
Cível. TJ/MT. Rel. Desdor. Licínio Carpineli Stefani, in DJMT nº 5308.
21.11.97, Pág. 01. Apud. Luiz Orione Neto. Ob. Cit. Pág. 31).
“Tutela antecipada – Provimento ante a presença dos requisitos exigidos
pelo Art. 273 do CPC – Concessão de liminar sem oitiva da parte
contrária – Possibilidade – Faculdade reservada ao julgador –
Possibilidade, na espécie, frente ao iminente risco de frustração do
objetivo visado na medida – Inexistência de afronta ao princípio do
contraditório” (Ac. Unânime. 1ª Câmara Cível. Rel. Desdor. Ulysses
Lopes. Julgamento em 06.08.96, Apud. Luiz Orione Neto. Ob. Cit. Pág.
134).
Art. 273:17 – A tutela antecipada é cabível em toda ação de
conhecimento, seja declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva),
condenatória, mandamental, se presentes os requisitos do Art. 273 do
CPC” (STJ. 4ª Turma. Medida Cautelar 4.205 – MG, in DJU: 4.302, Pág.
27). Código de Processo Civil e legislação processual. Autor: Theotônio
Negrão, 41ª edição, Pág. 422.
Pois bem. A demandante requer que V. Exa. declare o congelamento do saldo
final, bem como as demais parcelas, para a data de 28/02/2014, ou seja, data que as
Requeridas iriam expedir o HABITE-SE, autorizando o Requerente a financiar o saldo
final, fazendo cessar a atualização dos valores.
Isso porque o saldo final continuou sendo reajustado mesmo diante do
flagrante atraso no desenvolvimento da conclusão das obras.
Para se ter ideia, faremos menção ao saldo final do imóvel na data de
18/11/2014, 6 meses após a data em que o apartamento adquirido deveria ter sido
entregue, sendo o saldo final do imóvel representado pela quantia de R$272.032,59
(duzentos e setenta e dois mil e trinta e dois reais e cinquenta e nove centavos), muito
acima do valor de R$ 238.140,00 (duzentos e trinta e oito mil, cento e quarenta reais),
originalmente contratado, conforme planilhas fornecidas pela própria empresa
demandada ora em anexo.
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OAB-AM 3737 Lembro V. Exa. que até a presente data, o imóvel encontra-se em fase de
conclusão. Imperioso destacar que uma das situações que está onerando de
sobremaneira o Requerente, é a cláusula contratual que prevê a correção do saldo final
atrelada ao INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), até o prazo para
expedição do HABITE-SE, que deveria ter ocorrido em 28/02/2014.
Douto Magistrado, o valor inicial do saldo final estipulado no contrato era
238.140,00 (duzentos e trinta e oito mil, cento e quarenta reais). Atualmente, as
Requeridas estão cobrando um saldo final de R$272.032,59 (duzentos e setenta e dois
mil e trinta e dois reais e cinquenta e nove centavos). Ou seja, é fato notório que o
saldo final vem sendo corrigido durante esses 6 (seis) meses de atraso na entrega.
Tal acréscimo é totalmente ilegal. O Requerente não pode ser penalizada a
suportar um aumento do saldo final do contrato, em vista do inadimplemento das
Requeridas.
Ora, além de não poder contar com seu imóvel, o Requerente ainda é punida
com a aplicação de índice gravoso, sendo obrigada pelas Requeridas a arcar com a
diferença inacreditável de R$33.892,59 (trinta e três mil, oitocentos e noventa e dois
reais e cinquenta e nove centavos) de correção, por fato que não deu causa, nem de
qualquer maneira concorreu, gerando grande prejuízo à autora, e enriquecimento
ilícito das Requeridas.
Nesse deslinde, o saldo final irá aumentar cada vez mais, tendo em vista que
até o presente momento a obra não foi entregue, apesar dos 05 (cinco) adiamentos
para entrega da obra. Por isso, pleiteia em sede de antecipação de tutela, o
CONGELAMENTO do saldo final e das parcelas vincendas da data em que o
HABITE-SE deveria ter sido expedido (31/07/2014) ou, sucessivamente, para data de
entrega das unidades (30/10/2014), com a revisão desse cálculo de saldo final pelo
setor competente na justiça.
São várias as decisões de nossos Tribunais, com vista ao congelamento do
saldo final, a exemplo de recente decisão do Douto Magistrado Fabio Varlese Hilal da
4ª Vara Cível da Comarca de Campinas, ao deferir antecipação de tutela com o fulcro
de suspender a correção do saldo final, nos autos do processo nº. 2139/2011, assim
sustentando sua decisão.
O tempo ocorre contra o autor, na medida em que, incidindo o INCC até a
entrega das chaves, o saldo final aumenta sobremaneira. Não é justo que o autor
suporte esse aumento, sem culpa pela mora na entrega da unidade. Presentes, então, a
fumaça do bom direito e o “periculum in mora”, defiro a tutela antecipada, para
suspender a correção do saldo final (que se dá pelo INCC/FGV) [...]”.
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OAB-AM 3737 Isto posto, é evidente que não se assegura um resultado útil à lide quando,
pela demora do processo na solução do litígio, perpetua-se uma situação danosa que
tende a agredir a necessária igualdade entre as partes litigantes.
O Requerente está sendo instada a pagar a quantia restante do saldo final,
corrigido desde julho de 2013 até a presente data, sem que o objeto sequer tenha sido
entregue, por motivo que não deu causa.
A antecipação dos efeitos da tutela é medida necessária, não havendo perigo
de irreversibilidade do provimento antecipado, pois caso os pedidos formulados na
exordial venham a ser julgados improcedentes (o que nos parece impossível), há como
fazer tudo voltar ao status anterior não havendo prejuízo algum para as Requeridas.
Segundo a legislação pátria, se o exame para a tutela jurisdicional
antecipatória prendesse à averiguação da presença da verossimilhança do direito
evocado, conjuntamente com a possibilidade da ocorrência de dano de difícil ou
incerta reparação, tudo a ser aferido com cognição sumária.
Importante, ainda, citar a recente decisão proferida pelo 1º Vara Cível e de
Acidentes de Trabalho, nos autos do processo nº 0620086-64.2014.8.04.0001, em
situação análoga à tratada nos presentes autos, deferindo a antecipação dos efeitos da
tutela jurisdicional, para obrigar a mesma parte ré a congelar o saldo final:
Em casos como os narrados nos presentes autos, a concessão de
tutela antecipada encontra guarida no art. 84, §3º, do Código de
Defesa do Consumidor, que visa impedir a ocorrência de danos
irreparáveis ou de difícil reparação pela demora da concessão da
tutela definitiva que guarneceria, se deferida, o direito que a
parte afirma ser titular.
Para tanto, deve ser relevante o fundamento da demanda e haver
justificado receio de ineficácia do provimento final. Presentes os
requisitos, é lícito ao Juiz conceder a tutela liminarmente ou após
justificação prévia.
In casu, os fatos narrados na inicial e os documentos que os
subsidiam, mostram ser relevantes os fundamentos do pedido da
Autora, bem como há o receio de ineficácia do provimento final,
posto que devido ao atraso na entrega do imóvel objeto de
contrato, o consumidor está tendo seus direitos vilipendiados
por culpa exclusiva das partes Rés. Neste sentido, verifica-se que
o valor do saldo final do imóvel na data em que o mesmo deveria
ter sido entregue - Abril de 2014 - e até a presente data, encontra-
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OAB-AM 3737 se majorado, com a aplicação de taxas de juros cujas as quais o
consumidor não deu causa. Vale ressaltar, que o imóvel deveria
ser entregue em 30 de abril de 2014, porém devido a culpa
exclusiva da parte Ré, seja na má gerência do negócio ou na
disponibilização de informação inverídica, desprovida de
análise técnica, o imóvel até a presente data não foi entregue.
Verificado este fato, entendo que os Autores/consumidores tem
o direito de paralisar, pela via judicial, o crescimento do saldo
final, a contar do prazo final previsto em contrato para entrega
do imóvel, até que ocorra o recebimento das chaves e da
documentação necessária para a geração da cédula bancária de
financiamento bancário. O perigo da demora, consubstanciado
no art. 84, §3º, do CDC, é justamente o receio de que os Autores
terão que suportar o pagamento de valor maior do que o
realmente devido quando da entrega do imóvel, em razão de
correção monetária, por culpa exclusiva da Ré, causando aos
mesmos enormes prejuízos, caso seja postergada a proteção
judicial almejada, porquanto previsível a demora para o desate
da lide.
Por tais razões, DEFIRO parcialmente a medida liminarmente
Requeridas para determinar a paralisação do índice de correção
do valor a ser pago, com o congelamento do saldo final do
imóvel na data de Abril de 2014, até a data de entrega da
unidade imobiliária e dos documentos aptos para a expedição da
cédula bancária de financiamento.
Em caso de descumprimento integral ou parcial desta medida
liminar, fixo a multa diária em R$ 1.000,00 (mil reais). Tendo em
vista que a citação é ato formal que deve ser realizada
formalmente, bem como pelo fato da Requeridas não possuir
advogado cadastrado nos autos, o que impede a publicação de
qualquer ato para sua ciência, indefiro o pedido de julgamento
antecipado da lide, em razão de revelia, visto que a mesma não
existiu. (...)” (não há grifos no original)
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OAB-AM 3737 Diante do exposto, requer-se seja concedida a antecipação dos efeitos da
tutela, ante o preenchimento dos requisitos legais para tanto, para que as rés sejam
compelidas a proceder ao CONGELAMENTO do saldo final e das parcelas vincendas
da data em que o HABITE-SE deveria ter sido expedido (28/02/2014) ou,
sucessivamente, para data de entrega das unidades (28/05/2014), com a revisão desse
cálculo de saldo final pelo setor competente na justiça, sob pena de, não o fazendo, ser
condenada a multa diária no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), ou outro valor que
entender Vossa Excelência adequado, nos termos do artigo 461, §4°, do Código de
Processo Civil, sem prejuízo de medidas outras que visem o resultado prático
equivalente (CPC, art. 461, §5°).
V – DO PEDIDO
Diante do exposto e no intuito único da garantia da efetividade da adoção da
via judicial, requer-se o quanto segue:
a) seja concedida a tutela antecipada pleiteada, nos termos do art. 273 do CPC, sem a
oitiva da parte contrária, para o fim de se determinar o “congelamento” do saldo
final para a data de 28/02/2014, data que as Requeridas iriam expedir o HABITE-
SE, objetivando que, quando da entrega do imóvel e do “habite-se” seja este o valor
correspondente ao saldo final a ser liquidado, sem acréscimo de quaisquer
encargos, tais como juros moratórios, correção monetária, tampouco aplicação de
índices financeiros, tabelas ou penalidades, que venham a onerar a aludida
quantia, tudo em face do inadimplemento da parte ré, assinalando-se prazo para
cumprimento da ordem, sob pena de, não o fazendo, ser condenada a multa diária
no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), ou outro valor que entender Vossa
Excelência adequado, nos termos do artigo 461, §4°, do Código de Processo Civil,
sem prejuízo de medidas outras que visem o resultado prático equivalente (CPC,
art. 461, §5°).
b) Seja deferida a inversão do ônus da prova na forma do Art. 6º, VIII da Lei nº
8078/90, posto que caracterizada a hipossuficiência do Requerente em relação à
forma e condições do pagamento, dissociação da parcela de chaves em relação ao
prazo de entrega, prazos de entrega e eventuais razões do descumprimento de tal
prazo e da ausência de informação dirigida ao Requerente, bem como reconhecida
a responsabilidade objetiva da Requeridas, na forma do Art. 14 do citado diploma
legal;
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c) Seja determinada a Citação da Requeridas a fim de que, ciente da pretensão do
Requerente, querendo, conteste os pleitos formulados em Inicial, sob pena de
caracterização da revelia e confissão ficta na forma da lei processual;
d) Determinar ainda, a Repetição de Indébito, nos termos do art. 42, Parágrafo
Único, CDC, condenando a Requerida a ressarcir em dobro o que cobrou
indevidamente (comissão de corretagem), no valor de R$ 6.480,00 (seis mil,
quatrocentos e oitenta reais);
e) Atendidas as garantias do devido processo legal e da ampla defesa, sejam os
pleitos formulados julgados procedentes mediante confirmação da medida
antecipatória deferida e, paralelamente, a condenação da Requeridas ao
pagamento de indenização na forma seguinte:
1 – Seja condenada ao pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de
indenização por dano moral face aos dissabores e constrangimentos verificados em
razão da ausência injustificada de cumprimento do contrato firmado;
2 – Seja condenada as Requeridas ao pagamento de R$ 11.700,00 (onze mil e
setecentos reais) dos alugueis vencidos desde a prevista data de expedição do
HABITE-SE, bem como os salários vincendos durante o decorrer do processo, a
título de dano material em razão da necessidade de socorrer-se de um contrato de
locação durante o período de atraso da obra que nesta data supera 180 dias,
impondo gastos não previstos no orçamento pessoal e familiar do Requerente e
ensejando grave comprometimento de sua condição usual de vida e adimplência;
3 – Seja, ainda, condenada as Requeridas ao pagamento de R$ 21.820,00 (vinte e um
mil, oitocentos e vinte reais) a título de dano existencial, dada a frustração das
expectativas pessoais do Requerente cujo cotidiano, planos de vida e etc, tiveram
de ser alterados de forma relevante em função da falta de responsabilidade da
Requeridas;
f) Declarar nulas todas as cláusulas do contrato de adesão dos Requeridos que os
exonerem de qualquer forma de suas responsabilidades por eventual mora ou
estabeleça em seu favor qualquer tipo de tolerância para a mora na entrega do
imóvel, ou que, por qualquer forma, expurgue ou mitigue a incidência da multa
moratória respectiva, sem que idêntico benefício, com mesma duração, esteja
previsto para a mora dos Requerentes em relação a cada uma das prestações de sua
responsabilidade;
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g) Declarar nulas todas as cláusulas do contrato de adesão dos Requeridos que não
fixe multa para o descumprimento de suas obrigações em percentual e/ou em bases
inferiores àquelas impostas ao consumidor, por colocá-lo em exagerada
desvantagem, bem como por ser incompatível com a boa-fé e a equidade contratual
(Lei8078/90, art. 51,IV);
h) Seja, por fim, condenada a Requeridas ao pagamento dos ônus de sucumbência e
honorários advocatícios à base de 20% sobre o valor da condenação firmada.
No mais, faz juntada do comprovante de pagamento das custas judiciais
iniciais.
Protesta provar o alegado por todos os meios em direito admitidos,
especialmente, através da oitiva pessoal dos representantes da Requeridas, bem como
da juntada atual e futura de documento e uso prova pericial.
Pugna-se, ao final, uma vez cumpridas às necessárias formalidades
legais, sendo a matéria estritamente de direito, requer, a Vossa Excelência o
julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, I, do CPC, como medida de
inteira e salutar justiça.
Dá-se à causa o valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).
Nesses Termos,
Pede e aguarda deferimento.
Manaus, 19 de novembro de 2014.
Leyla Viga Yurtsever
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Alexandre Pereira Pinto
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Débora Katarinne de Souza Rodrigues
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