Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus...CSF Real Estate Switzerland Residential L’essentiel en...
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Décembre 2014
Real Estate Asset Management
Credit Suisse Fondation de placement
Real Estate Switzerland Residential
Ouverture 2015
Pour les institutions du 2e pilier et fondations bancaires du pilier 3a domiciliées en Suisse et exonérées d’impôts
Sommaire
CSF Real Estate Switzerland Residential
Ouverture 2015
Annexe: Le marché immobilier résidentiel en
Suisse
Décembre 2014 Real Estate Asset Management 2
CSF Real Estate Switzerland Residential Arguments de placement
Rendement potentiel: Les placements immobiliers suisses continuent de garantir un profil rendement/risque attrayant. La différence entre le rendement net des immeubles du CSF Real Estate Switzerland Residential et le taux d’intérêt sans risque est d’env. 3,5%. Depuis son lancement en juillet 2006, le groupe de placement enregistre un rendement de 4,6% p.a.
Diversification: L’investisseur profite d’une stratégie de placement au contenu clairement défini en matière d’immobilier résidentiel en Suisse. 4’400 contrats de bail existent pour les 108 immeubles du groupe de placement. Quelque 60 investisseurs participent au groupe de placement
Stabilité: En Suisse, les baux à loyer pour des logements sont généralement conclus à durée indéterminée et sont liés à l’évolution du taux de référence. La part des locations dans le groupe de placement est de 95,9%
Basé sur la VNI: L’émission et le rachat des droits du groupe de placement immobilier CSF Real Estate Switzerland Residential se basent sur la VNI. Le prix d’émission s’élève à 100,4% de la VNI; le prix de rachat est quant à lui de 99,6% de la VNI. Les suppléments et décotes se font en faveur de la fortune du groupe de placement. En principe, le rachat de parts est possible tous les jours.
Historique de performance: Le Real Estate Asset Management du Credit Suisse possède de nombreuses années d’expérience sur le marché immobilier suisse. Au total, un volume global de CHF 9’931 mios est investi dans plusieurs véhicules de placements (680 immeubles de logement et mixtes situés sur 260 sites). Plus de 120 collaborateurs basés à Zurich travaillent dans le secteur immobilier pour le Credit Suisse.
Real Estate Asset Management 3
Source: Credit Suisse AG
Décembre 2014
Dernières données: 30.09.2014
CSF Real Estate Switzerland Residential L’essentiel en bref – Ouverture: janvier 2015
Le groupe de placement CSF Real Estate Switzerland Residential est
ouvert aux souscriptions jusqu’au 23 janvier 2015.
Le volume de l’ouverture s’élève à maximum 40’000 droits, ce qui
correspond à une valeur d’env. CHF 60 mios.
Les institutions de prévoyance professionnelle domiciliées en Suisse et
exonérées d’impôts ont accès à ce portefeuille largement diversifié
d’immeubles d’habitation en Suisse.
Le portefeuille se compose de 108 immeubles pour une valeur de CHF
653 mios. Depuis son lancement en juillet 2006, le groupe de placement
enregistre un rendement de 4,6% p.a.
Le produit des émissions sert à financer des projets de construction, ainsi
qu’à rembourser des fonds de tiers.
Décembre 2014 Real Estate Asset Management 4
CSF Real Estate Switzerland Residential Stratégie et directives de placement
Stratégie de placement
Investissements directs dans l’immobilier
résidentiel partout en Suisse
Directives de placement – Allocation
sectorielle
Les placements dans le secteur du
logement doivent constituer au moins 70% de la fortune totale.
Les placements dans des immeubles à
usage commercial sont autorisés à hauteur de 30% de la fortune totale.
5
Rorbas, Tössstrasse 45-51
CHF 14,5 mios (2,7% du portefeuille)
Rendement brut: 5,4%
Décembre 2014 Real Estate Asset Management
CSF Real Estate Switzerland Residential Large diversification régionale
6 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Zurich: 33,0%
Berne: 26,9% Suisse du Nord-Ouest: 18,5% Suisse orientale: 12,3% Suisse centrale: 4,2% Suisse romande: 3,8%
Lac Léman: 1,3%
Dernières données: 30.06.2014 Source: Credit Suisse AG
80.3%
5.7%
5.0% 3.9%
3.5% 0.6% 1.1% Appartements
Parkings
Bureaux
Vente
Entrepôts
Hôtels, cinémas, restaurants
Autres
CSF Real Estate Switzerland Residential Diversification par type d’affectation (% du revenu locatif net)
Décembre 2014 7 Real Estate Asset Management
Source: Credit Suisse AG
Dernières données: 30.06.2014
CSF Real Estate Switzerland Residential Durée des contrats par revenus locatifs
8 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Source: Credit Suisse AG
Dernières données: 30.06.2014
Remarque: Pour 86% des appartements et des parkings
CSF Real Estate Switzerland Residential Taux de perte sur loyers
9 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Source: Credit Suisse AG
Dernières données: 30.06.2014 * Moyenne de tous les membres de la CAFP sur la base des dernières clôtures annuelles
Ø CAFP*
CSF Real Estate Switzerland Residential Matrice du marché
Répartition par valeur de marché: Vedette (I): 7,5%
II 23,0%
IV 24,9%
V 40,5%
Imm. avec handicaps (VII) 0,3%
VIII 0,5%
Immeubles locatifs de classe moyenne avec focalisation sur les grands centres, les centres secondaires et leurs agglomérations.
Niveau moyen des loyers d’habitation de 170 CHF/m2 p.a.
Les immeubles des segments VII et VIII vont être rénovés prochainement.
Décembre 2014 Real Estate Asset Management 10
Source: Credit Suisse AG
Dernières données: 30.06.2014
mauvaise bonne
Qualité du site
Q
ualité
de
l’objet
mau
vais
e
bonne
Objet problématique
Dilemme
Imm. avec handicaps
Vedette
CSF Real Estate Switzerland Residential Exemples d’immeubles détenus au sein du portefeuille
11
Urtenen-Schönbühl, Feldeggstrasse 63, 65
CHF 3,1 mios (0,6% du portefeuille)
Rendement brut: 7,4%
Reinach, Binningerstrasse 42
CHF 9,7 mios (1,8% du portefeuille)
Rendement brut: 5,5%
Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Source: Credit Suisse AG
Dernières données: 30.06.2014
CSF Real Estate Switzerland Residential Exemples d’immeubles détenus au sein du portefeuille
12 Décembre 2014
Pfungen, Vorbruggenstrasse 20-26
CHF 22,3 mios (4,1% du portefeuille)
Rendement brut 4,9%
Real Estate Asset Management
Source: Credit Suisse AG
Wetzikon, Sonnenfeldstrasse 10-12
CHF 4,3 mios (0,8% du portefeuille)
Rendement brut: 6,2%
Dernières données: 30.06.2014
CSF Real Estate Switzerland Residential Immeubles récemment achevés
13 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Flawil, Annagarten (CHF 13,0 mios)
• 30 appartements, 43 places de parc, Minergie®
• Début des travaux en février 2012
• Achèvement au 1er juillet 2013
• Taux d’occupation: totalement loué
• Rendement brut: 5,2%
Source: Credit Suisse AG
Thayngen, Oberbild (CHF 13,9 mios)
• 34 appartements, 51 places de parc, 7 ateliers
• Minergie®, «greenproperty Silber»
• Début des travaux en août 2012
• Mise à disposition en février 2014
• Taux d’occupation: loué à 90%
• Rendement brut: 5,4%
Dernières données: 30.06.2014
CSF Real Estate Switzerland Residential Chiffres clés
30.06.2014 30.06.2013
Fortune totale en mio. CHF 660,7 527,7
Fortune nette en mio. CHF 454,8 407,5
Valeur d’inventaire par droit, en CHF 1430,1 1367,6
Part financement de tiers 27,42% 18,94%
Part capital de tiers 31,16% 22,77%
Marge bénéficiaire (marge EBIT) 74,12% 72,68%
Quote-part des charges d’exploitation (TERISA) - FPT 0,68% 0,84%
Quote-part des charges d’exploitation (TERISA) - VNI 0,92% 1,06%
Rendement des fonds propres / Return on Equity (ROE) 4,33% 3,75%
Rentabilité du capital investi (ROIC) 3,46% 3,24%
Rendement de placement 4,57% 4,42%
Taux de perte sur loyers 4,09% 4,90%
Taux d’escompte moyen réel/nominal 4,14% / 5,18% 4,28% / 5,32%
La performance historique ne garantit en aucun cas l’évolution des valeurs ni les rendements actuels et à venir
14 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Source: Credit Suisse AG
CSF Real Estate Switzerland Residential Performance nette au 31.10.2014
1) Les rendements obtenus par le passé et les scénarios des marchés financiers ne garantissent en rien les résultats actuels et futurs. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission ou du rachat.
15 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Source: Credit Suisse AG
Durabilité
Croissance
qualitative
Gestion des parties non occupées
Rendement du
placement stable
Portefeuille
diversifié
CSF Real Estate Switzerland Residential Nos priorités
Approche centrée sur la durabilité pour les nouveaux projets de construction, ainsi que sur les rénovations de qualité à long terme
Objectif de renouvellement supplémentaire du portefeuille par le biais d’achats, de nouveaux projets de construction, de rénovations et de ventes
Mise en œuvre d’une gestion proactive de la vacance
L’évaluation des droits s’effectue quotidiennement sur la base de la valeur nette d’inventaire (VNI) – aucun agio/disagio
Participation à un groupe de placement immobilier exonéré d’impôts et largement diversifié dans le secteur du logement
16 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Source: Credit Suisse
CSF RES Residential
Ouverture 2015
Décembre 2014 Real Estate Asset Management 17
CSF Real Estate Switzerland Residential – Ouverture 2015 Procédure de souscription
Décembre 2014 Real Estate Asset Management 18
Source: Credit Suisse
Seuls les investisseurs ayant signé une déclaration d’adhésion à Credit Suisse Fondation de placement sont autorisés à prendre part à la souscription – Votre conseiller clientèle se fera un plaisir de vous aider dans ce cadre
La souscription a lieu au moyen d’un bulletin de souscription disponible sur la page Internet suivante:
http://www.credit-suisse.com/ch/realestate
Le nombre de droits souhaité doit être indiqué sur le bulletin de souscription
Outre le prix d’émission, Credit Suisse SA prélève une commission additionnelle équivalente à 1.49402% de la prix d'émission (équivalent à 1.5% du valeur nette d’inventaire) afin de couvrir ses dépenses
En cas de sursouscription, la direction de la Fondation de placement peut réduire les attributions en se basant sur une clé linéaire
La souscription définitive, y compris toutes les formalités, doit être soumise au plus tard pour le 23 janvier 2015 à 12 heures, conformément aux instructions du bulletin de souscription
CSF Real Estate Switzerland Residential – Ouverture 2015 Utilisation des fonds: aperçu des projets en cours
19 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Source: Credit Suisse AG
Bülach, Friedhofstrasse (développement)
• Actuellement: 16 appartements avec 1134 m2 de SL
• Nouveau: 53 appartements avec 4881 m2 de SL
• 2 maisons en rangée avec 19 appartements à demi-niveaux
• 1 immeuble avec 18 appartements
• Minergie® avec critères d’exclusion Minergie®-ECO
• Croissance du volume de placement de CHF 7,3 à 23,6 mios
• Début des travaux: février 2014
• Achèvement: septembre 2015
Suhr, Bernstrasse (CHF 62,7 mios)
• 135 appartements (2½ - 3½ pièces), 970 m2 à vendre
• Greenproperty Gold, Minergie® avec critères d’exclusion Minergie®-ECO
• Début des travaux: automne 2015
• Achèvement: automne 2017
• Loyer net théorique: CHF 2,97 mios
• ET: Mettler2Invest
CSF Real Estate Switzerland Residential – Ouverture 2015
Utilisation des fonds: aperçu des projets en cours
20 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Chiasso, Via San Gottardo 76 (CHF 20,2 mios)
• 53 appartements, surfaces commerciales (350 m2), 54 places de parc couvertes
• Début des travaux: décembre 2012
• Achèvement: février 2015
• Loyer net théorique: CHF 1,04 mios
• ET: AXIM SA
Source: Credit Suisse AG
Cadenazzo, Via Monte Ceneri (CHF 9,4 mios)
• 28 appartements (2½- 4½ pièces), 33 places de parc
• Début des travaux: janvier 2014
• Achèvement: janvier 2016
• Loyer net théorique: CHF 0,51 mios
• ET: Implenia
CSF Real Estate Switzerland Residential – Ouverture 2015 Utilisation des fonds: remboursement de fonds de tiers
L’ordonnance sur les fondations de placement (OFP) a été adaptée de
sorte que, dorénavant, le prêt sur police ne puisse plus dépasser un tiers
de la valeur vénale des terrains (50% jusqu’ici)
Le capital étranger au 30.06.2014 est de CHF 179 mios, ce qui
correspond à une part de financements de tiers de 27,4%
Des obligations à hauteur de CHF 94 mios arriveront à échéance dans les
trois années à venir
Des investissements de l’ordre de CHF 5 mios sont planifiés chaque
année pour la maintenance
Les produits nets pour l’exercice sont thésaurisés – ce qui signifie que,
chaque année, quelque CHF 20 mios seront ajoutés au produit
L’ouverture au 30 janvier 2015 augmentera les fonds propres de
maximum 40’000 droits (= env. CHF 60 mios)
Décembre 2014 Real Estate Asset Management 21
Source: Credit Suisse
Gestionnaire du portefeuille
Stephan Auf der Maur
SDRS 83, Product Management Sihlcity – Kalandergasse 4
8070 Zurich
Tél. 044 / 334 43 26 E-mail: [email protected]
www.credit-suisse.com/ch/realestate
CSF Real Estate Switzerland Residential Vos interlocuteurs
22 Décembre 2014 Real Estate Asset Management
Source: Data Report au 30.06.2013
Spécialiste produits
Fabian Linke
SDRP 21, Strategies & Advisory Sihlcity – Kalandergasse 4
8070 Zurich
Tél. 044 / 333 44 00
E-mail: [email protected]
Annexe
Le marché immobilier résidentiel en Suisse
Décembre 2014 Real Estate Asset Management 23
Le marché immobilier résidentiel en Suisse Une immigration robuste soutient la demande
Décembre 2014 24
Source: Office fédéral des migrations, Credit Suisse
0
10'000
20'000
30'000
40'000
50'000
60'000
70'000
80'000
01.2010 01.2011 01.2012 01.2013 01.2014
Allemagne France Italie
Portugal Espagne Autres Etats de l’UE-17 / AELE
UE-8 UE-2, reste de l’Europe Autres (Amérique, etc.)
Solde migratoire par pays d’origine de la population étrangère résidant en permanence dans le pays (total glissant sur 12 mois)
Real Estate Asset Management
Décembre 2014 25
Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse
Le marché immobilier résidentiel en Suisse Une immigration robuste soutient la demande
Real Estate Asset Management
-1.2%
-0.9%
-0.6%
-0.3%
0.0%
0.3%
0.6%
0.9%
1.2%
1.5%
-8'000
-6'000
-4'000
-2'000
0
2'000
4'000
6'000
8'000
10'000
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Veränderung Leerstand Miete
Veränderung Leerstand Eigentum
Leerwohnungsziffer (rechte Skala)
Variations des surfaces vacantes en location
Variations des surfaces vacantes en propriété
Taux de vacance (échelle de droite)
Le marché immobilier résidentiel en Suisse Le taux de vacance est (et reste) bas dans la plupart des régions
Décembre 2014 26
Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse, Geostat
Leerwohnungsziffer 2014
> 2%
1.5 – 2.0%
1.25 – 1.5%
1.0 – 1.25%
0.75 – 1.0%
0.5 – 0.75%
< 0.5%
Leerstandsveränderung
2013–2014
Anstieg
Seitwärtsbewegung
Rückgang
Real Estate Asset Management
Taux de logements vacants 2014
Taux de logements vacants, changement 2013-2014
Augmentation
Réduction
Stabilité
Le marché immobilier résidentiel en Suisse Evaluation succincte
Immobilier suisse
Logements en propriété
Propriétés par étage
Maisons individuelles
Objets de placement
Immeubles plurifamiliaux
Immeubles de bureaux
Commerces de détail
Hôtels
Exagérations locales Les prix de l’offre ont augmenté de 43% (PPE) et 37% (maisons individuelles) en moyenne depuis 2004. La croissance des prix a cependant légèrement fléchi dans le courant de l’année 2014, et ce, malgré l’évolution négative des taux Volant de fonds propres (effet des taux) Exigences en fonds propres plus élevées
L’immigration reste importante, mais devrait faiblir légère-ment à partir de 2015 Activité de construction proche d’un niveau record Légère reprise du taux de vacance Loyers des apparte-ments existants en baisse du fait du taux de référence Les loyers proposés ont en moyenne augmenté de 36% depuis 2004
Activités intenses au niveau des nouvelles constructions Meilleures micro-situations et qualités sur le marché Absorption intacte, malgré un affaiblissement de la demande Les loyers de plus en plus sous pression Se transforme en marché de location
Une consommation privée robuste, une population en hausse, des revenus croissants Tourisme alimentaire dans les régions frontalières et importance croissante d’Internet Pression sur les marges dans le commerce de détail Extension de l’offre inférieure à la moyenne
Nombre de nuitées stable pour le 1er semestre 2014 par rapport à l’année précédente Croissances en Suisse centrale, reculs dans le Mittelland et le Tessin Fort accroissement des nuitées en provenance d’Asie, notamment de Chine; l’Allemagne et les Pays-Bas continuent de reculer Faible intérêt des investisseurs
Source: Credit Suisse AG
Décembre 2014 Real Estate Asset Management 27