CRE Russia #10 (162)

# 10 (162) / 16–31.05.11

2011Residential: Много-национальный комплекс /MULTINATIONAL COMPLEX

Сочи: олимпийскоенеспокойствие / SOCHI: OLYMPIC UNREST

64:

90:

42: Бес страховки /THE DEVIL OF INSURANCE

32: Пер Вендшлаг: «Нам нужноеще три магазина IКЕАв Москве» / PER WENDSCHLAG:“WE NEED THREE MORE IKEASTORES IN MOSCOW”

САМЫЕ СВЕЖИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО АРЕНДЕ И ПРОДАЖЕ /LATEST LEASE AND SALEOFFERS

48:

36: Безвластие капиталаPOWERLESS MONEY

COM

MERCIA

L REAL ESTATE КО

ММ

ЕРЧЕСКА

Я НЕД

ВИ

ЖИ

МО

СТЬ

№

10 (162) 16–31.05.2011

CRE_#162_Cover.indd 1 05.05.2011 15:31:09

CRE_#162_Cover.indd 2 05.05.2011 15:31:25

004 Letter_I_L.indd 3 05.05.2011 10:08:31

4

Информация о распространении

Жур нал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах.

Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь».Выход в свет –16.05.2011Тираж – 20 000 экз.Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала раз-решается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ruИздание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.Рекламные материалы публикуются со значком Р.

Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing.Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad.Release Date – May 16, 2011Print run 20, 000Price – not fixedCommercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing.Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website:www.cre.ru

Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.Ad-materials are published with single P.

Ад рес ре дак ции и издателя:115191, Рос сия, Моск ва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9Те ле фон редакции издателя: +7(495) 926 7340Факс: +7(495) 926 7215E-mail: [email protected], www.cre.ru

Editorial and Publisher address:20, bldg. 9, 4th Roshchinsky ProezdMoscow, Russia, 115191Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340Fax: +7(495) 926 7215E-mail: [email protected], www.cre.ru

Distribution Information

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms.

Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline: (495) 926 4575.

Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или [email protected] for subscribers: +7(495) 926 4575 or [email protected]

ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR

Коммерческая недвижимость№ 10 (162), 16–31.05.11Над номером работали:

Главный редактор: Рафаэль ХайбрахмановРедактор специальных проектов: Татьяна ЛомакинаОтдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил РычаговРедакционный отдел: Людмила Бокина, Николай Кириллов, Игорь Поспехин, Михаил Рычагов, Александра Сморжевская, Елена Сухарева, Павел ЧернышовРуководитель фотослужбы: Дмитрий ЧетверухинФото на обложке: Дмитрий Четверухин

Ведущий дизайнер: Ольга ДжумаеваОтдел производства: Алексей Кошелев, Валерий ИвановДизайн-макет: Александр Никитин

Адрес электронной почты для пресс-релизов: [email protected]

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид ТзорКоммерческий директор: Татьяна МартыноваРуководитель отдела продаж: Ирина МухинаИздатель: Елена ПетроваЗаместитель генерального директора: Людмила МихайловаРуководитель отдела подписки: Екатерина БеляеваВедущий менеджер отдела распространения: Инна СергееваСтарший менеджер по логистике: Олеся ИвановаРуководитель онлайн-проектов: Ирина ЧернобровкинаОтдел on-line проектов: Николай Заводя, Алексей ЧернышовPR-директор: Марат МурадянРуководитель отдела организации премии CRE Awards:Залина ХамизоваРуководитель направления IM Events: Ирина ПомигуеваГлавный редактор сайта CRE.ru: Екатерина КрыловаРуководитель отдела производства: Елена ГусеваДизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова, Александр НикитинОтдел телесэйлз: Краверская Елена, Черненко Татьяна

По вопросам рекламы обращаться

тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: [email protected]

Commercial Real Estate № 10 (162), May 16, 2011Working on this issue:

Editor-in-Chief: Rafael KhaybrakhmanovSpecial Projects Editor: Tatiana LomakinaNews Department: Vera Novorussova, Mikhail RychagovEditorial Team: Lyudmila Bokina, Pavel Chernyshov, Igor Pospekhin, Mikhail Rychagov, Nikolay KirillovAlexandra Smorzhevskaya, Elena SukharevaHead of Photography Department: Dmitry ChetverukhinCover photo: Dmitry Chetverukhin

Leading Designer: Olga DzhumaevaDesign and Production: Alexei Koshelev, Valery IvanovCreational Designers: Alexander Nikitin

Forward press releases to [email protected]

Impress Media, Marketing

General Manager and Publisher: David TzorСommercial Director: Tatiana MartynovaHead of Sales Development: Irina MukhinaPublisher: Elena PetrovaDeputy General director: Lyudmila MikhailovaHead of subscription department: Ekaterina BelyaevaLeading Manager of Distribution Department: Inna SergeevaSenior logistic manager: Olesya IvanovaHead of on-line projects: Irina ChernobrovkinaCRE-online department: Nikolay Zavodja, Alexey ChernyshovPR-director: Marat MuradjanHead of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina KhamizovaHead of IM Events Departments: Irina PomiguevaChief editor of the CRE.ru site: Ekaterina KrylovaHead of production department: Elena GusevaDesigners: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova, Alexander NikitinTelemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko

For advertising contact us at

Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: [email protected]

Вскочить в последний вагонНовая московская власть продолжает оставаться загадкой для бизнеса, в то время как взаимоотношения с ней девелоперов – один из ключевых аспектов успешности бизнеса в столице. Кто-то теряет инвестконтракты, кто-то сумел договориться, остальные находятся в процессе выработки правил общения с командой Сергея Собянина («Тема номера»).

Тем не менее некоторые западные игроки выстраивают отно-шения с московской мэрией довольно успешно. Так, «ИКЕА» спустя 10 лет наконец нашла отклик в сердцах столичных чинов-ников и собирается строить свои магазины не только за МКАД, но и в Москве («Интервью»).

Годичной давности активность в приобретении конечными пользователями бизнес-центров сходит на нет. Причина тому – рост цен и сокращение количества нужных объектов. Компании еще могут вскочить в последний вагон уходящего офисного поез-да («Инвестиции»).

Рафаэль Хайбрахманов[email protected]

Jumping on the last carThe new Moscow city administration is still a mystery for business, whereas its relationship with developers is one of the key fac-tors of success in the Russian capital. Some lose their investment contracts, others come to terms, and the rest are in the process of learning the rules of interaction with Sergey Sobyanin's team (Cover Story).Nevertheless some Western players are rather successful in building their relations with the Moscow Mayor's Office. Thus IKEA awakened response in the hearts of municipal officials after 10 years of floun-dering and intends to build its stores not only beyond MKAD but in the inner city as well (Interview).Vibrant acquisition of business centers by end users that took place a year ago is currently on the wane. Among the reasons are growing prices and a limited number of investment properties. Companies still have a chance to jump on the last car of the departing train (Investments). Happy reading!

Rafael [email protected]

В статье «За длинным долларом» / Chasing “long” buck, опубликованной в № 160 CRE, сообщалось о продаже за $80 млн второй очереди БЦ «Павловский», не соот-ветствующая действительности. По словам собственника – компании Central Properties – здание пока не продавалось.

In the article titled Chasing "Long" Buck and published in CRE #160, information was given on the sale for $80 million of the second phase of Pavlovsky business center. That information is out of tune with reality. According to Central Properties which owns this facility, the building has not yet been sold.

004 Letter_I_L.indd 4 05.05.2011 15:33:05

004 Letter_I_L.indd 5 05.05.2011 10:08:37

Содержа н ие / Contents:

6

36

Новости / NewsТорговая сеть X5 Retail Group установила рекорд на посткризисном рынке складской недвижимости в России, заключив договор с Raven Russia по аренде 75,7 тыс. кв. м складских и вспомогательных площадей в лого-парке «Ногинск-Восточный».

Тема номера / Cover StoryУже полгода игроки рынка недвижимости в столице России пребывают в подвешенном состоянии. Московская власть определяется со своей поли-тикой, бизнес ждет, когда этот процесс определения выльется во что-то конкретное. На каком языке говорит правительство Москвы и как бизнесу прийти с ним к взаимопониманию – вопрос первостепенной важности.

8 Новости / News

20 Residential News

22 Календарь событий / Calendar

24 Цифры и факты /

Facts and Figures

28 Актуально / Hot Topic Кольцевая порука

The Ring Around Moscow

30 События / Events REX 2011: формат расширился

REX 2011: Extended Format

Регионы двинулись в парки

Park-Bound Regions

32 Интервью / Interview Пер Вендшлаг: «Нам нужно еще

как минимум три магазина в Москве»

Per Wendschlag: “We need at least three more

stores in Moscow”

36 Тема номера / Cover Story Безвластие капитала

Powerless Money

42 Страхование / Insurance Бес страховки

The Devil of Insurance

54 Девелопмент / Development Власти похоронили подземную торговлю

Moscow Authorities Bury Underground Retail

60 Инвестиции / Investment Ускользающие офисы

Elusive Offices

8

006-007 Content_I_L.indd 6 05.05.2011 15:40:29

Страхование / Insurance

Сегодня рынок страхования строительно-монтажных рисков развивается в основ-ном за счет спроса иностран-ных инвесторов и проектов с государственным участием и лишь в небольшой доле – за счет российских девелопе-ров и застройщиков.

Инвестиции / InvestmentЕще год назад на офисном рынке Москвы самыми распро-страненными сделками были покупки под себя. Сегодня доля таких сделок сокращается.

42

54

60

90

64 Residential Многонациональный комплекс

Multinational Complex

70 Мысли вслух /

Outspoken Thoughts

72 Практика бизнеса /

Business Practice Управление гособъектами

Management of State Owned Properties

74 Green Development 74 Новости / News

76 Российский опыт: применение

технологий в экостроительстве /

Russian Experience in “Green

Building" Technologies

80 Мировые тренды /

World Trends

84 Новости Северо-Запада /

News of Northwest

88 Регионы / Regions 88 Новости / News

90 Сочи: олимпийское неспокойствие /

Sochi: Olympic Unrest

94 Владимир Воронин, президент ФСК

«Лидер»: «Перспективы регионов сильно

преувеличены» / Vladimir Voronin, President

of FSC Lider: "Prospects of Regions are

Greatly Exaggerated"

95 Объекты / Listings

Регионы / RegionsКатализатором бурного раз-вития гостиничной, офисной и торговой недвижимости стала Олимпиада 2014 года. Именно благодаря этому собы-тию количество качественных офисных площадей и гостинич-ных номеров в городе вырастет в три раза.

Девелопмент / Development

Московские власти гонят тор-говлю из-под земли в цент-ре города. Один за другим закрываются все проекты подземных многоуровневых торговых центров. На их месте могут появиться паркинги.

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

7

006-007 Content_I_L.indd 7 05.05.2011 10:17:36

Новости:

8 Обсуди ключевые темы с партнерами!

Офис «О'кей»Группа компаний «О'кей» арендовала 3,5 тыс. кв. м в БЦ класса А на улице Нижняя Красносельская, д. 39, стр. 1. Офисы компании займут с 6-го по 9-й этаж здания бизнес-центра. Договор аренды заключен на пять лет. По оцен-кам экспертов, базовая ставка аренды на подобные помещения может составлять около $500/кв.м в год. Брокер проекта – компания S.A. Ricci / King Sturge.

Общая площадь десятиэтажного бизнес-центра составляет 15729,7 кв. м. БЦ был разработан по проекту Алексея Бавыкина, вице-президента Союзов архитекторов, и введен в эксплуатацию в 2009 году. Управляющая компания проекта – ЗАО «Ферро-Эстейт». В про-екте использованы современные технологии и инженерные решения. Эффективная концепция позволяет оптимально сочетать офисные поме-щения и инфраструктуру. БЦ имеет четырехуровневый подземный паркинг на 169 машино-мест.

Бизнес-центр расположен в Басманном районе Центрального окру-

га Москвы (ЦАО), в трех минутах ходьбы от станции метро «Бауманская».

«Компания «О'кей» искала для своего офиса современное помещение с удобным местоположением и хоро-шей инфраструктурой. Бизнес-центр на улице Нижняя Красносельская полностью соответствует требованиям, предъявляемым компанией», – отмечает Алексей Богданов, партнер, директор департамента офисной недвижимости компании S.A. Ricci / King Sturge.

Управление

Бизнес-центром «На Трехпрудном» займется Colliers International FMКомпания Colliers International FM при-няла в комплексное управление БЦ «На Трехпрудном», расположенный в историческом центре Москвы, недалеко от Патриарших прудов.

Общая площадь бизнес-центра, рас-положенного по адресу: Трехпрудный переулок, д. 9, стр. 1, 2, 4, 7, 8, составляет 11,5 тыс.кв. м.

Помимо комплекса услуг по техни-ческой эксплуатации и обслуживания инженерных систем, клининга и обеспе-чения безопасности, компания осущест-вляет на объекте коммерческое управ-ление, предоставляя услуги по таким направлениям, как арендные отношения, бюджетирование и финансовая отчет-ность.

NAI Becar взяла в эксплуатацию «книжку» на АрбатеКомпания NAI Becar выиграла тендер на осуществление технической эксплуа-тации бизнес-центра на Новом Арбате, д. 21 общей площадью 30 тыс. кв. м. В рамках договора специалисты компа-нии также проведут технический аудит инженерных систем здания и обеспечат последующую эксплуатацию объекта.

ОАО «Обновление Арбата», являю-щееся собственником здания, и NAI Becar заключили договор на техническую экс-плуатацию БЦ, согласно которому депар-тамент технической эксплуатации будет осуществлять техэксплуатацию систем электроснабжения, освещения, вентиля-ции и кондиционирования, водоснабже-ния и отопления здания. Для постоянного присутствия на объекте формируется рабочая группа, в которую входит инже-нерный состав и техники.

Объект представляет собой 26-этаж-ный бизнес-центр класса В с развитой инфраструктурой: кафе и ресторанами, расположенными непосредственно в зда-нии, парковкой для сотрудников и клиен-тов, салоном красоты, магазином чая и кофе, страховой компанией, химчисткой, тур агентствами; в здании установлены также терминалы оплаты связи и банкомат.

Исполнительный директор NAI Becar Виктор Козин комментирует сделку: «Это первый опыт работы NAI Becar со здания-ми повышенной высотности. Подобные объекты имеют технические особенности эксплуатации, связанные с нагрузками на коммунальные сети».

Аренда

Торговая сеть X5 Retail Group установила рекорд на посткризисном рынке складской недвижимо-сти в России, заключив договор с Raven Russia

по аренде 75,7 тыс. кв. м складских и вспомогатель-ных площадей в логопарке «Ногинск-Восточный». Согласно договору, почти половина этих площадей (30,8 тыс. кв. м) будет переоборудована под холо-дильники.

Конверсия комплекса обойдется Raven Russia в $16 млн, эти затраты инвестор впоследствии ком-пенсирует за счет повышенной арендной ставки.

В Raven Russia уточнили, что занять «сухие» склады арендатор сможет уже в июле, а холодильные помещения будут готовы к въезду к ноябрю 2011 года. Срок аренды площадей составит 10 лет.

Участники рынка данную сделку называют круп-нейшей на российском складском рынке с 2008 года и второй по объему за всю историю рынка – до кризиса, в конце 2007 года, логистический оператор Smart Logistic Group арендовал 83 тыс. кв. м в «Северном Домодедово» ИПГ «Евразия логистик».

«Для Raven Russia это уже вторая сделка с X5 Retail Group, крупнейшим розничным ритейлером в России, и она имеет большое значение для нашей компании.

Благодаря этой сделке мы сократили объем свободных площадей на московском рынке, на котором предло-жение становится все более ограниченным», – отме-тил Глен Хирш, глава компании Raven Russia.

Как рассказал Игорь Богородов, глава филиала Raven Russia, логопарк «Ногинск-Восточный» в насто-ящий момент находится в активной фазе реализа-ции. В 2010 году была введена его первая очередь. Инвестиции в строительство данной фазы составили около $95 млн.

Проект логопарка «Ногинск-Восточный» предусмат ривает строительство 303,9 тыс. кв. м, из них первая очередь – 123 тыс. кв. м.

X5 арендовала площади в логопарке «Ногинск-Восточный»

008-19 News_L_I.indd 8 05.05.2011 10:20:07

Новости:

10

Исследование

GVA Sawyer выяснила планы арендаторов К такому выводу пришли специалисты GVA Sawyer в результате проведенного компа-нией 2-го ежегодного исследования спроса на качественную офисную недвижимость.

Чтобы выявить связь между общеэко-номическими характеристиками деятель-ности компаний, их планами на ближай-шие полгода-год и спросом на офисную недвижимость, компания GVA Sawyer совместно с юридической фирмой DLA Piper провела опрос крупных компаний Москвы и Санкт-Петербурга – типичных арендаторов офисов. Были опрошены

инвестиционно-финансовые, юридические компании, а также компании торгового, сырьевого, производственного, строитель-ного и других секторов. Исследование было проведено департаментом консалтинга GVA Sawyer на основании корпоративных клиентских баз данных департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer и DLА Piper. «Сравнение с результатами предыдущего опроса, проведенного весной 2010 года, позволяет говорить о росте оптимизма в развитии компаний Москвы и Санкт-Петербурга, – отмечает Вячеслав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. – Падение доходов практически закончилось, произошло увеличение затрат на офисную недвижимость, причем не только в связи с ростом ставок, но и с необходимостью развития бизнеса». Увеличение затрат на недвижимость в течение прошлого года

произошло у 28% компаний. Около 19% компаний уменьшили траты на офисную недвижимость. Интересно, что весной 2010 года (во время проведения 1-го опро-са) планировали увеличение трат лишь 6% компаний, а реально увеличили затраты на недвижимость около 28%. Следует отме-тить, что лишь 2% увеличили их из-за роста арендной ставки, а 24% – за счет дополни-тельной аренды или покупки площадей.

Сейчас 21% компаний планирует увели-чение затрат на недвижимость в ближайшие полгода-год. Весной 2010 года таких компа-ний было лишь 6%. В основном увеличение затрат на недвижимость планируют компа-нии сектора b2b и торговли. Причем если ранее рост затрат на аренду предполагали 8% компаний сектора b2b, то теперь 30%. Не предполагают изменения затрат на недвижи-мость в ближайшие полгода компании секто-ра строительства и девелопмента. Такая же

ситуация наблюдалась и год назад, однако по результатам года 20% компаний из этого сек-тора все-таки арендовали дополнительный офис. Компании инвестиционного и финан-сового сектора не предполагают увеличения штата. Зато планируют набор персонала 40% респондентов из торгового сектора.

Полученные в результате опроса данные позволяют сделать вывод о возросшей по сравнению с прошлым годом активности ритейлеров и компаний сектора b2b, кото-рые быстрее остальных оживают после кри-зиса и нуждаются в новых площадях.

В связи с повышением спроса на офис-ную недвижимость, выявленным в результа-те исследования, компании GVA Sawyer и DLA Piper решили провести совместные курсы для арендаторов, где расскажут о юридиче-ских аспектах ведения сделок. Следующий опрос планируется провести в конце 2011 года.

Продавать нельзя сдавать?Узнай где поставить запятую!

Самые свежие предложения по аренде и продаже /Latest lease and sale offers page 48

В Cushman & Wakefield новое назначениеМаксим Сибиряков назначен на должность руководите-ля отдела управления проектами компании Cushman & Wakefield.

Г-н Сибиряков работает в компании Cushman & Wakefield c 2007 года, начав свою деятельность как выде-ленный сотрудник компании Cushman & Wakefield для централизации управления портфелем недвижимости Microsoft. В 2009-м он был назначен старшим директо-ром отдела управления проектов. Максим Сибиряков имеет большой опыт управления проектами и организации работы по инфраструктурной поддержке деятельности кли-ентов. В рамках новой должности Максим будет отвечать за дальнейшее развитие услуг, поиск новых клиентов и управ-ление отделом. До работы в Cushman & Wakefield Максим более 5 лет проработал в группе компаний «РусАл», где прошел путь от помощника директора бокситодобывающе-го рудника в республике Гвинея до менеджера по производ-ственным проектам Русской инжиниринговой компании.

Отдел управления проектами компании Cushman & Wakefield консультирует клиентов по комплексу вопросов, связанных с архитектурными и инженерно-техническими аспектами проектов по аренде, покупке объектов недвижимости, с проектированием и строи-тельством, переездом и оптимизацией размещения сотрудников. Среди клиентов отдела такие компании, как Deloitte, Merrill Lynch, Clifford Chance, Мicrosoft, Wrigley, «Рольф», DHL и многие другие. Общая численность сотрудников отдела – 15 человек.

В Jones Lang LaSalle новый топ-менеджментВалентин Стобецкий и Даниэль Демитри присоединились к команде Jones Lang LaSalle.

В состав совета директоров Jones Lang LaSalle по России и СНГ вошел Валентин Стобецкий. В должности регионального директора он возглавит группу по работе с офисными помещениями, которая объединит отдел услуг владельцам офисных помещений под руковод-ством Алексея Кучвальского и отдел услуг корпора-тивным клиентам во главе с Алексеем Ефимовым. Эти направления бизнеса являются лидирующими в соот-ветствующих сегментах рынка. Создание единой группы во главе с Валентином позволит еще более усилить суще-ствующие команды и упрочить позиции компании.

Г-н Стобецкий обладает опытом в сфере управления недвижимостью и инвестициями, а также наработан-

ными связями с ведущими девелоперами и аренда-торами. Новое назначение, по сути, его возвращение в компанию: свою карьеру Валентин Стобецкий начинал в 2001 году с Jones Lang LaSalle.

Валентин Стобецкий /Valentin Stobetsky

Валентин Стобецкий родился в 1975 году; в 1998 году окончил Московский государственный университет путей сообщения, а затем продолжил обучение в области коммерческой недвижимости, получив сертификаты MRICS, CCIM и СPM. В 2001 году Валентин впервые при-шел в компанию Jones Lang LaSalle на позицию старшего консультанта в отдел по работе с корпоративными клиен-тами и в дальнейшем возглавил его, отвечая за стратеги-ческое развитие этого сегмента в бизнесе компании.

В 2004 году г-н Стобецкий перешел на сторону клиен-та в компанию Citigroup, заняв пост вице-президента и руководителя департамента корпоративной недвижимо-сти по СНГ. В его задачи входило решение всего спектра вопросов в области коммерческой недвижимости, в том числе сделки, управление активами и строительство. В 2008 году был приглашен в компанию Intel Corporation (Великобритания) на должность управляющего про-ектами коммерческой недвижимости в странах Европы, Ближнего Востока и Африки.

Даниэль Демитри назначен на должность началь-ника отдела экономических и стратегических исследо-ваний компании по России и СНГ. На этой позиции Даниэль заменит Евгения Надоршина, принявшего решение сменить место работы и продолжить карьеру в инвестиционно-банковской сфере.

В Jones Lang LaSalle Даниэль впервые пришел по стипендиальной программе Исследовательской школы Кингстонского университета Англии (Kingston University's School of Surveying in England) в 2003 году. Его опыт работы насчитывает более пяти лет в подраз-

делениях компании на нескольких континентах. Так, Даниэль возглавлял отдел исследований финансовых рынков и инвестиций в России, а затем отвечал за про-движение и развитие услуг компании в финансовом сек-торе в азиатских странах, работая в Сингапуре и Токио.

В 2009 году Даниэль был приглашен в канадскую Encaenia Corporation, оказывающую финансовые услуги в Индии, в странах Персидского залива и в Африке. На должности вице-президента компании он руководил департаментом земельных активов в Бангалоре, а также занимался управлением фондов и новыми проектами с участием венчурного капитала, консультировал ино-странных инвесторов по стратегии выхода на рынок и управлению активами. Даниэль получил дипломы Лондонской школы изучения стран Африки и Ближнего Востока (School of Oriental and African Studies London), Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе (UCLA) и Лондонской школы экономики (The London School of Economics).

В LINE Architects новый коммерческий директор

Юлия Миронова /Yulia Mironova

Юлия Миронова назначена на должность коммерческого директора компании LINE Architects. В рамках своей должности Юлия Миронова будет отвечать за оператив-ную деятельность, планирование и реализацию страте-гического развития, привлечение клиентов компании. До прихода в LINE Architects Юлия занимала должность директора по маркетингу компании Trinova.

LINE Architects – архитектурное бюро, работающее с ведущими международными и российскими корпо-ративными заказчиками более 7 лет. Компания была основана для обеспечения потребностей международ-ных и российских заказчиков в высококачественном дизайне.

Отставки / Назначения

008-19 News_L_I.indd 10 05.05.2011 10:20:18

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Cодержание |

| Новости |


11Как осуществить переезд офиса?

Проект

«Сюрприз» от Gametrade GroupКомпания Gametrade Group собирает-ся развивать собственную сеть раз-влекательных центров и продавать франшизы торговой марки «Сюрприз». Как говорится в сообщении компании, в течение трех лет планируется открыть 40 развлекательных центров в России и на Украине с последующим выходом на рынки других стран СНГ.

«Общий объем инвестиций в раз-витие сети составит $60 млн. Форматы развлекательных центров будут варьи-роваться от нескольких сотен до 5 тыс.кв. м и будут разрабатываться с целью достижения максимальной отдачи от инвестиций. В результате реализации проект станет крупнейшей в Восточной Европе сетью развлекательных цент-ров по количеству объектов и охвату стран», – говорится в сообщении.

В компании отметили, что центры будут включать в себя наиболее успешно зарекомендовавшее себя в процессе эксплуатации оборудование ведущих мировых брендов. В центры будут вхо-дить такие составляющие, как боулинг, 5D-кинотеатры, автодромы, аттракционы, развлекательные аппараты, рестораны, бары и др. Крупнейшие производители развлекательного оборудования уже выразили поддержку Gametrade Group и предоставили специальные условия сотрудничества и поставок оборудо-вания.

Компания активно начала свою деятельность в России и на Украине с 2005 года, применяя опыт, нако-пленный с 1996 года за время работы в США. За эти годы компании, входя-щие в группу, разработали проекты и поставили оборудование в более чем 50 развлекательных центров в России, Казахстане, Беларуссии, Молдове и на Украине. Сейчас Gametrade владеет и осуществляет управление 11 раз-влекательными центрами в России и на Украине.

Вторая гостиница Hilton для МосквыДевелопер «Торговый дом "Шатер"» и Hilton Hotels подписали договор по управлению новой гостиницей по адресу: улица Волхонка, д. 13, стр. 10. Компания Jones Lang LaSalle Hotels выступила консультантом сделки.

Новая гостиница стандарта «5 звезд» на 142 номера должна открыться в 2014 году. Ожидается, что площадь гостиницы составит 17 тыс. кв. м.

Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Russia, отметила: «Расположение площадки в самом центре исторической

Москвы, в непосредственной близости от храма Христа Спасителя и Кремля, дает девелоперу уникальный шанс построить знаковую гостиницу. Это прекрасно понимает и оператор, поэтому из 13 раз-личных компаний-операторов, которые были предложены клиенту к рассмот-рению, выбор был сделан именно в пользу Hilton Hotels, которые смогли предложить уникальные даже по меркам московского рынка условия».

В настоящее время в России под брендом Hilton работает три отеля, два из которых расположены в Перми и Новосибирске. В Москве первая пятизвездочная гостиница этого миро-вого оператора появилась в 2008 году в одной из семи сталинских высо-ток на месте бывшей гостиницы «Ленинградская».

ООО «Торговый дом "Шатер"» c 2000 года осуществляет управление площадями комплекса Гостиный Двор общей площадью более 13 тыс. кв. м.

Управление

ВТБ теперь «Недвижимость»Банк ВТБ создает дочернюю структу-ру – девелоперскую компанию «ВТБ Недвижимость». Цель создания этой структуры – управление инвестицион-ным проектом, который будет реализо-ван в Подмосковье в районе Рублево-Успенского шоссе. Там банк владеет в общей сложности 1082 га земли, полученными в ходе реструктуризации долгов Объединенной промышленной корпорации.

Задача, которую ставят создатели и руководство новой компании, – повы-шение капитализации указанных земель путем их комплексного освое-ния. Реализовать проект планируется в течение 15 лет. Предполагается, что за это время будет воздвигнут ряд кот-теджных поселков, в первую очередь бизнес-класса и класса де-люкс. Всего под управлением «ВТБ-Недвижимость» будет находиться 9 участков. Пять из них компания намеревается в буду-щем продать, а 4 – освоить. Стоимость земельных активов, по словам руковод-ства «ВТБ-Недвижимость», составляет $2,3 млрд.

Предполагается, что реализация проекта будет осуществляться за счет средств банка ВТБ, который откроет кре-дитную линию девелоперской компании объемом $446 млн. на строительно-монтажные работы. «Привлечение сторонних инвесторов не исключается, однако не является для проекта приори-тетным», – заявил генеральный директор «ВТБ Недвижимость», старший вице-президент банка Павел Косов.

В планах компании – возведение 500 тыс. кв. м недвижимости.

Партнерство

BlackStone и Praedium вместе в регионах УК BlackStone Keeping Company вместе с консалтинговой компанией Praedium Oncor International разработали новую услугу для собственников объектов недвижимости в регионах – региональный брокеридж торговых и офисных объектов. По мнению представителей компаний, совместная деятельность партнеров позволит использовать комплексный под-ход к работе над объектом – от разработ-ки концепции до запуска и управления. «Предлагая рынку услугу регионального брокериджа, включающую комплексный подход, мы готовы нести ответственность за результат – полноценно реализован-ную концепцию объекта, – говорит Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company. – Брокеры, как правило, боятся регионов, так как не всегда могут обеспечить присутствие на объекте. Объединение управляющей и брокерской компаний позволит нам обес-печить симбиоз федеральных и местных операторов». «Услуга регионального брокериджа, которую мы предлагаем, явля-ется достаточно привлекательной, так как позволяет получить услуги и консультан-тов, и управляющей компании не отдельно,

а в комплексе. В результате у собственника регионального объекта появится возмож-ность получить услуги повышенного качества, с более глубокой проработкой», – отмечает Михаил Гец, управляющий дирек-тор Praedium Oncor International.

Praedium Oncor International объяви-ла также о запуске нового направления – комплексные услуги по гостиничным проектам. Новая услуга ориентирована на владельцев гостиничных предприятий, корпоративных и частных инвесторов, девелоперов, операторов гостиничного бизнеса. «В настоящее время направление по гостиничным проектам очень востре-бовано, – отмечает Михаил Гец. – Растет число инвесторов в гостиничные про-екты, появляются и развиваются новые российские управляющие компании, идет развитие гостиничных проектов в регио-нах. В связи с укреплением наших позиций на рынке коммерческой недвижимости мы приняли решение о создании новых направлений деятельности, в том числе по оказанию нашим корпоративным кли-ентам услуг по гостиничным проектам».

Направление по гостиничным про-ектам возглавил Константин Левченко. «В настоящее время в России наблюдается рост интереса к сфере гостеприимства. Это связано с тем, что Россия будет организа-тором Олимпиады-2014 и чемпионата мира по футболу – 2018. Эти события являются двигателем развития туризма в целом и гостиничной отрасли в частности», – отме-тил Константин Левченко.

008-19 News_L_I.indd 11 05.05.2011 10:20:19

Новости:

12

Аренда

«Ренессанс Кредит» сядет в «Двинцев»«Ренессанс Кредит» арендовала около 7 тыс. кв. м в бизнес-центре класса А «Двинцев». Компания займет около 40% арендуемой площади здания.

До конца года «Ренессанс Кредит» переедет в здание «А» бизнес-центра, где займет с 9-го по 14-й этаж. «Двинцев» состоит из трех зданий переменной этажности «А», «В» и «С». «Ренессанс Кредит» станет первым якорным арендаторам 14-этажного зда-ния «А». Сейчас идет подготовка к нача-лу отделочных работ.

«Ренессанс Кредит» специализирует-ся на предоставлении физическим лицам потребительских кредитов, на работе с кредитными и расчет-ными картами, вкладами и на других услугах. Основанный в 2003 году «Ренессанс Кредит» входит в топ-100 крупнейших рос-сийских банков и работает более чем с 4 миллионами клиентов в России.

Девелопер бизнес-центра «Двинцев» – инвестиционно-девело перская компа-ния Central Properties. Соинвестор – американский фонд Wells REIT II, которому принадлежит здание «В».

Консультантом сделки выступила компания Knight Frank.

Другими арендаторами бизнес-центра «Двинцев» являются Samsung Electronics, Halliburton International, Diebold, Kellogg's, Indesit, NVIDIA LTD Russia, Fast Lane Ventures.

«Наличие банка как арендатора в зда-нии предполагает особые технические параметры здания, доступность банка, удобную для клиентов и сотрудников», – отметил Дмитрий Киритопуло, первый заместитель генерального директора компании Central Properties. По словам г-на Киритопуло, бизнес-центр ста-нет операционным головным офисом «Ренессанс Кредит». Договор аренды заключен сроком на 10 лет. Ставки арен-ды девелопер не разглашает.

Новый офис, по словам Жанны Щенниковой, старшего вице-президента, директора по операционной деятель-ности и информационным техноло-гиям «Ренессанс Капитал», позволит объединить в одном месте около семисот сотрудников банка, которые ранее рабо-тали в разных офисах. По мнению, пред-ставителя консультанта сделки Николы Обайдина, заместителя директора отдела агентских услуг, офисной недвижимо-

сти Knight Frank, на выбор «Ренессанс Кредита» повлияло сочетание важных для нее факторов: высокое качество здания, профессионализм собственника, а также хороший пул арендаторов.

Эксперты рынка отмечают, что это одна из крупнейших сделок с начала этого года. В первом квартале 2011 года компания «Гринатом» арендовала 13,6 тыс. кв. м в БЦ «АФИ на Павелецкой», Credit Europe Bank стал арендатором 7,6 тыс.кв. м в БЦ «Даймонд Холл», а Российский банк развития снял 6,1 тыс. кв. м в БЦ «Прогресс».

По словам Николы Бошковича, стар-шего консультанта по недвижимости, отдел офисных помещений CB Richard Ellis, это однозначно крупная сделка по единоличному поглощению. В целом же спрос на офисные площади остается стабильным. Уровень вакантности в клас-се А – 16,7%.

По словам Татьяны Калюжновой, директора департамента ана-литики Colliers International, общий объем поглощения на рынке аренды офисных помещений в I квартале 2011 года составил примерно 225 тыс. кв. м. Это на 3% больше, чем в I квартале 2010 года и в 2 раза боль-ше, чем в I квартале 2009 года. Доля сделок аренды помещений от 5 тыс. кв. м в I квар-тале 2011 года не превышала 15%.


АзиатскиеденьгиПо данным нового исследования компа-нии CB Richard Ellis во второй половине 2010 года обозначились значительные изменения в географическом составе международного капитала, инвестируе-мого в европейский рынок недвижимо-сти. Доля межрегиональных инвестиций из-за пределов Европы составила почти половину всего иностранного капитала

в регионе в 2010 году, значительно пре-высив показатель 33%, зафиксированный в 2009 году.

Согласно наблюдениям директора из отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis в России, Константина Лысенко: «Российский рынок также ощутил уси-ление активности ближневосточных и азиатских инвесторов. Созданный недавно совместный инвестиционный фонд «Барва – Газпромбанк» и ряд других азиатских и ближневосточных инвесторов активно ищут возможности инвестирования на российском рынке. Такой ведущий игрок, как сингапурский инвестиционный фонд GIC (фактически фонд национального благосостояния Сингапура), уже давно и успешно работа-ет на российском рынке.

Для европейского рынка интересна также

тенденция прихода инвесторов из России, которые планируют диверсифицировать свои портфели коммерчес кой недвижимости и начинают проявлять активность на наиболее ликвидных и привлекательных европейских рынках».

PNK теперь «Твое»Холдинг «Твое» приобрел у девелопер-ской компании PNK Group автоматизи-рованный склад на территории логисти-ческого парка «PNK-Чехов«. Эта сделка стала первой для складского рынка built-to-suit.

Отдельно стоящее офисно-складское здание класса А площадью 24,1 тыс.кв. м было построено в соответствии с техническим заданием компании «Твое» по схеме built-to-suit на территории принадлежащего PNK Group логисти-ческого парка «PNK-Чехов» (общая площадь – 397,8 тыс. кв. м). Работы по проекту начались в сентябре 2010 года, в настоящий момент здание построено и введено в эксплуатацию. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield.

Девелоперская компания PNK Group предоставила холдингу «Твое» полный комплекс услуг – от индивидуального проектирования и строительства до участия в привлечении финансирования Сбербанка РФ. По мнению участников сделки и экспертов, такие комплексные решения могут стать новым продуктом на рынке индустриальной и складской недвижимости.

Исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев не назвал сумму кредита, выданного Сбербанком, однако сообщил, что кредит был выдан под здание, кото-рым компания «Твое» еще не владела.

«Квалифицированные специалисты Сбербанка последовательно и грамотно вели наш проект, что позволило в короткие сроки выполнить все процедуры, согласо-

вать документы и заключить договоры», – подтвердил исполнительный директор компании «Твое» Дэвид Вилкинсон.

По словам г-на Вилкинсона компания «Твое» предъявляла к логи-стическому складу целый ряд особых требований. В силу специфики бизнеса, требовался высокотех-нологичный автомати-зированный складской комплекс под ключ.

В ходе реализации проекта, компанией PNK Group были реа-лизованы стандарты строительства, превос-ходящие требования к складам класса А. Так, количество доков (въездных ворот) было

увеличено в 1,5 раза по сравнению со стандартами класса А, что дает возможность значительно повысить скорость оборачиваемости товаров на складе. Высокоточные полы с основани-ем, выполненным по технологии двойной стабилизации, позволяют выдерживать нагрузку более 8 т/кв. м при среднеры-ночном показателе 5–6 т/кв. м. Создана надежная энергетическая инфраструкту-ра со значительным «запасом прочности» по свободным мощностям, что позволяет обеспечивать автоматизацию склада. Кроме того, по словам Олега Мамаева, внедрен целый ряд инновационных решений, позволяющих обеспечить зна-чительную экономию при эксплуатации склада.

«На рынке складской недвижимости давно говорят об активизации built-to-suit девелопмента, однако реальных сделок не так уж много, – заявил Егор Дорофеев, руководитель отдела склад-ской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield. – Данная сделка в очередной раз подтвердила высокий профессионализм команды PNK Group и статус компании как лидера рынка складской недвижимости, в том числе и в сегменте built-to-suite».

Найди дешевый офис!

008-19 News_L_I.indd 12 05.05.2011 16:32:01

13

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Contents |

| News |


008-19 News_L_I.indd 13 05.05.2011 10:20:23

14

News:

144 Be the first to know! 14

Renaissance Creditto move into Dvintsev

Renaissance Credit leased about 7,000 sq m in the Grade A business center Dvintsev.

The company will occupy about 40% of the gross leasable area.

Towards the year-end Renaissance Credit will move into Building “A” of the business center where they will take up floors 9-14. Dvintsev has three vari-able height buildings – “A”, “B”, and “C.” Renaissance Credit will become the first anchor tenant of the 14-storey Building “A”. Now preparations are under way for the beginning of fit-out works. Renaissance Credit specializes in consumer loans for physical clients, credit and debit cards, deposits and other services. Founded in 2003, Renaissance Credit is in the top 100 biggest Russian banks and has more than 4 million clients in Russia.

BC Dvintsev has been developed by the investment-development company Central Properties. The US-based fund Wells REIT II that owns Building “B” is co-investor. Knight Frank was advisor on this deal.

Among the other tenants of Dvintsev BC are Samsung Electronics, Halliburton International, Diebold, Kellogg’s, Indesit, NDIVIA Ltd Russia, and Fast Lane Ventures.

“The presence of a bank as a tenant in the building implies special parameters, bank accessibility, and convenience for clients and employees,” pointed out Dmitry Kiritopulo, First Deputy General Director of Central Properties. In the words of Mr. Kiritopulo, the business cen-ter will be an operational head office for Renaissance Credit. The term of lease is 10 years. The developer does not disclose rental rates.

In the words of Zhanna Shchennikova, senior vice president, IT and operations director, the new spacious office of Renaissance Credit will bring together in one place about 700 bank clerks who earlier worked in different offices. In the opinion of the transaction broker representative Nikola Obaydin, associ-ate director of the agency and office real estate department at Knight Frank, the choice of Renaissance Capital was influenced by the combination of such important factors as high quality of the building, landlord’s professionalism, and a good pool of tenants.

According to market experts, this is one of the biggest deals since the beginning of this year. In Q1 of 2011, Greenatom leased 13,000 sq m in BC AFI on Paveletskaya, Credit Europe Bank occupied 7,600 sq m in BC Diamond Hall, whereas Russian Development Bank rented 6,100 sq m in BC Progress.

In the words of Nikola Boshkovich, Senior Property Advisor, Office Agency CB Richard Ellis, this is a unequivocally big deal of sole acquisition. On the whole, demand for office areas remains stable; the vacancy rate in Grade A is 16.7%. In the words of Tatiana Kaluzhnova, Analytics Director Colliers International, total absorption in the market of office space lease in Q1 of 2011 roughly amounted to 225,000 sq m – up 3% against Q1 of 2010 and two times as much as in Q1 of 2009. The share of lease deals with office units from 5,000 sq m did not exceed 15% in Q1 of 2011.

O’Key officeO’Key Group leased 3,500 sq m in a Grade A business center at 39 Nizhneya Krasnoselskaya St, building 1. The com-pany’s offices will occupy floors 6–9 of the business center. The lease agreement was signed for five years. In expert esti-mation, the base rent for such premises may come to about $500 per year. The project broker is S.A. Ricci / King Sturge.

The gross built area of the nine-storey business center is 15,729.7 sq m. The building was designed by Aleksey Bavykin, vice president of Unions of Architects, and turned over for operation in 2009. The project management company is Ferro-Estate; state-of-the-art technolo-gies and engineering solutions are used in the project. An effective concept allows optimal combination of office areas and infrastructure. The business center has a four-level underground parking garage for 169 automobiles.

The center is located in Basmanny district of central Moscow, within a three-minute walking distance from Baumanskaya subway station. “O’KEY was looking for a well-located office building with quality infrastructure. The business center on Nizhneya Krasnoselskaya Street fully complies with the requirements laid by the company,” notes Aleksey Bogdanov, Partner, Director of Agency Department S. A. Ricci / King Sturge.

Lease

The retail chain X5 Retail Group set a record on the post-crisis market of industrial real estate, hav-ing signed a lease agreement with Raven Russia to

75,700 sq m in logopark Noginsk-Vostok.

As reported by the briefing service of Raven Russia, the Fund agreed the lease of 75,700 sq m of warehous-ing and auxiliary areas in Noginsk-Vostok to X5 Retail Group. Pursuant to the agreement, almost half of these areas (30,800 sq m) will be converted into refrigera-

tor storage facilities. This conversion will cost Raven Russia some $16 million, but the investor hopes to make up for this spending at the expense of higher rental rates.

They specified at Raven Russia that the tenant would be able to occupy “dry” storages already in July while refrigerator spaces will be ready to use by November 2011. The term of lease is 10 years.

The market players say this is the biggest deal in the Russian warehouse market since 2008 and second largest in all the market history – prior to the crisis in late 2007 logistics operator Smart Logistic Group leased 83,000 sq m in North Domodedovo developed by Eurasia Logistic.

“For Raven Russia this is already the second deal with X5 Retail Group – Russia’s largest retailer – and it is very significant for our company. Thanks to this deal, we reduced vacant space in the Moscow market where supply is getting ever more limited,” noted Glenn Hirsh, head of Raven Russia.

According to Igor Bogorodov, head of Raven Russia affiliate, logopark Noginsk-Vostok is in the active delivery stage now; its first phase was commissioned in 2010. Investments in this phase came to about $95 mil-lion.

The project of logopark Noginsk-Vostok anticipates the construction of 303,900 sq m, of which 123,000 sq m falls on the first phase.

X5 leases areas in Noginsk-Vostok

008-19 News_L_I.indd 14 05.05.2011 10:20:26

15

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Contents |

| News |


008-19 News_L_I.indd 15 05.05.2011 10:20:29

16

News:

Share your opinion

New Commercial Directorat LINE Architects

Yulia Mironova is appointed Commercial Director at LINE Architects. In her new position, Yulia Mironova will be responsible for operational activities, planning and imple-mentation of development strategies, and attracting new customers. Prior to joining LINE Architects, Yulia worked as Director of Marketing at Trinova. LINE Architects is an archi-tect bureau working with leading international and Russian corporate clients for over 7 years. The company has been founded to meet the needs of international and Russian clients in high-quality design.

New appointment at Cushman & Wakefield

Maxim Sibiryakov /Максим Сибиряков

Maxim Sibiryakov is appointed Head of Project Management at Cushman & Wakefield.

Mr. Sibiryakov has been working for Cushman & Wakefield since 2007. He started there as a manager to centralize a real estate portfolio of Microsoft. In 2009, he was appointed Senior Director of Project Management Department. Maxim Sibiryakov has extensive experience in project management and organization of infrastructural support for the custom-ers. In his new position, Maxim will be responsible for further development of services, finding new clients and managing the department.

Prior to joining Cushman & Wakefield, Maxim worked for more than 5 years at RusAl Group of Companies, where he started as Assistant Director for bauxite mine in the Republic

of Guinea and ended up as Manager of Industrial Projects of the Russian Engineering Company.

The Project Management Department at Cushman & Wakefield advises clients on complex issues related to architectural and engineering aspects of lease and pur-chase of real estate, design and construction, relocation and optimizing employees, etc.

The clients of the company are Deloitte, Merrill Lynch, Clifford Chance, Microsoft, Wrigley, Rolf, DHL, and many others. The total number of employees in the department is 15.

New Top Mangersat Jones Lang LaSalle

Daniel Demitri /Даниэль Демитри

Valentin Stobetsky and Daniel Demitri joined the team of Jones Lang LaSalle.

Valentin Stobetsky also joined the Board of Directors of Jones Lang LaSalle, Russia and CIS. As Regional Director, he will lead the Office Real Estate Group, which will combine Office Services to Owners headed by Alexei Kuchvalsky and the Department of Corporate Customers headed by Aleksei Efimov. These business directions are the key areas in their respective market segments, so the creation of a single group headed by Valentin will further strengthen the existing team and general market positions of the company. Valentin Stobetsky has experi-ence in property management and investment. He has established a number of contacts with major real estate developers and tenants. The new appointment is in fact

his return to the company: his career began in 2001 with Jones Lang LaSalle.

Valentin Stobetsky was born in 1975. In 1998, he gradu-ated from the Moscow State University of Railway Transport. Then he continued his studies in the field of commercial real estate, obtaining MRICS, CCIM and CPM certificates. In 2001, Valentine joined Jones Lang LaSalle as Senior Consultant of the Department of Corporate Clients. Later on, he headed the department where he was responsible for its strategic development. In 2004, Valentine Stobetsky went to the client company Citigroup, where he became Vice President and Head of Corporate Real Estate in the CIS. His goal was to address the whole spectrum of commercial real estate issues, including transactions, asset management, and construc-tion. In 2008, Valentine was invited to join Intel Corporation (UK) as Project Manager of Commercial Real Estate in Europe, Middle East, and Africa.

Daniel Demitri was appointed Head of Economic and Strategic Research of Jones Lang LaSalle in Russia and CIS. In his position, Daniel will replace Evgeny Nadorshin who made a decision to develop his career in investment bank-ing.

Daniel first joined the Jones Lang LaSalle team due to the Kingston University's School of Surveying in England in 2003. His experience includes over five years of the company's operations on several continents. Daniel head-ed the Research Department of Financial Markets and Investment in Russia. Later on, he was responsible for pro-motion and development services of the company in the financial sector in Asian countries, working in Singapore and Tokyo.

In 2009, Daniel joined the Canadian Encaenia Corporation, a financial services provider in India, Gulf countries and Africa. As Vice President of the company, he headed the Department of Land Assets in Bangalore, and managed funds and new venture capital projects, advis-ing foreign investors on market entry strategies and asset management. Daniel received a diploma from the London School of Oriental and African Studies, the University of California in Los Angeles (UCLA), and the London School of Economics.

Appointments

Management

Colliers International FM to tackle BC Na Trekhprudnom

Colliers International FM accepted BC Na Trekhprudnom, located in the his-torical center of Moscow not far from Patriarch’s Ponds, for complex facility management.

The gross built area of the center located at 9 Trekhprudny Lane, buildings 1, 2, 4, 7, and 8, is 11,500 sq m.

In addition to a range of services related to facility management and techni-cal maintenance of engineering systems, cleaning and security, the company also provides property management services along such lines as rental relations, budget-ing, and financial accounting.

NAI Becar takes up a “book” building on Arbat for facility managementNAI Becar won a tender for facility man-agement of a 30,000-sqm business center at 21 Novy Arbat St. Within this contract the company’s experts also undertake to carry out an engineering audit of the building and subsequent facility man-agement.

Obnovlenie Arbata, the building owner, and NAI Becar signed a contract

for facility management of a business center on Novy Arbat. Pursuant to this agreement, the company’s facility management department will perform the technical maintenance of electric supply, lighting, ventilation, heating and air-conditioning systems. A spe-cial taskforce, including engineers and technicians, will be constantly present onsite. The facility represents a 26-story Grade B business center with developed infrastructure: cafes and restaurants inside the building as well as the park-ing for clients and employees, a beauty shop, tea and coffee shops, insurance company, dry cleaner’s, tourist agencies, teller machines and telecom payment terminals.

Executive director of NAI Becar, Viktor Kozin, thus comments on this deal: “This is the first experience of NAI Becar with tall buildings. Such facilities have technical maintenance specificity con-nected with loads on utility networks.”

008-19 News_L_I.indd 16 05.05.2011 10:20:32

17

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Contents |

| News |


008-19 News_L_I.indd 17 05.05.2011 10:20:35

18

News:

Partnership

BlackStone and Praedium joinhands in regionsMC BlackStone Keeping Company, along with the consulting company Praedium Oncor International, has developed a new service for real estate owners in the regions – the regional brokerage of retail and office properties. In the opinion of corporate representatives, joint effort of the partners would allow an integrated approach to the project – from concep-tual development to commissioning and facility management. “Offering the service of regional brokerage including an integrated approach to the market, we are ready to bear responsibility for the result, – says Olga Shtoda, Marketing and Development Director BlackStone Keeping Company. – Brokers gener-ally fear the regions, since they cannot always ensure their onsite presence. The integration of management and broker-age companies will allow a symbiosis of national and local operators.” “The service of regional brokerage we offer is rather attractive, since it amalgamates the service of consulting and facility management. As a result, a regional prop-erty owner may get higher quality and more elaborate services,” notes Mikhail Gets, Managing Director Praedium Oncor International.

Praedium Oncor International also announced the launch of a new area – complex services to hotel projects. The new service targets the owners of hotels, corporate and private investors, devel-opers and hotel business operators. “At the present time the hotel segment is booming, – says Gets. – The number of investors in hotel projects keeps grow-ing, new Russian management companies spring up and develop, and hotel projects are developed in the regions. Having strengthened our positions in the com-mercial real estate market, we decided to start new lines of business activity, including the services to our corporate clients on hotel projects.”

Project

“Surprise” from Gametrade Group

Gametrade Group is going to develop its own network of entertainment centers and sell franchises of the Surprise trade mark. The company’s briefers report that during the next three years 40 entertain-ment centers are scheduled for opening in Russia and on the Ukraine with a sub-sequent entry to the markets of other CIS markets.

“Total investment in the network development will come to $60 million. The formats of entertainment centers will vary between several hundred to 5,000 sq m, to maximize a return on investments. Eventually this project will evolve into the biggest in Eastern Europe chain of entertainment centers both in terms of the object count and geographical span,” says the report.

They pointed out at the company that the centers would feature only equipment from leading world brands – bowling tracks, 5D movie theatres, car-racing tracks, attractions, entertainment machines, restaurants, bars etc. The most prominent manufacturers of entertain-ment equipment have already expressed their support to Gametrade Group and bid special terms of cooperation and equip-ment supplies.

The company has been aggressively expanding its business in Russia and Ukraine since 2005, capitalizing on the experience gained in USA since 1996. During these years the Group’s companies have developed projects and supplied equipment to more than 50 entertain-ment centers in Russia, Kazakhstan, Belarus, Moldova and Ukraine. Now Gametrade owns and manages 11 enter-tainment centers in Russia and Ukraine.

Second Hiltonfor MoscowTrade House “Shater” (a developer) and Hilton Hotels signed an agreement for the management of a new hotel at 13 Volkhonka Street, bldg 10. Jones Lang LaSalle Hotels consulted this deal.

The new five-star 142-room hotel must open in 2014. The expected area is 17,000 sq m.

Says Marina Usenko, Executive Vice President of JLL Hotels Russia: The site location in the heart of historical Moscow within close proximity to Christ the Savior Cathedral and Kremlin gives the developer a unique chance to build a landmark hotel. This is well understood by the operator as well. This is why out of 13 various operators proposed to the client for consideration the choice was made in favor of Hilton Hotels which could offer unique terms even by mea-sures of the Moscow market.”

At the present time three hotels under the Hilton brand function in Russia, two of them in Perm and Novosibirsk. The first five-star hotel of this operator appeared in Moscow in 2008 in one of the seven

Stalin’s high-rises which earlier accom-modated Leningradskaya Hotel.

Trading House Shater has been man-aging more than 13,000 sq m in Gostiny Dvor since 2000.

Management

VTB entersreal estate marketBank VTB creates its development arm – VTB Nedvizhimost (Real Estate) with the express aim to manage an investment project to be delivered in the near-Moscow area on Rublevo-Uspenskoe Motorway where the Bank owns 1,082 hectares of land grabbed in the course of debt restructuring of the United Industrial Corporation.

The task set by the new company’s shareholders and management is rais-ing the capitalization of the said land

though its integrated development. The project will reportedly take 15 years to be completed. During this time a number of business-class and deluxe cottage settle-ments will be created.

Overall VTB-Nedvizhimost will man-age 9 parcels – the company plans to sell five of these in the future and to develop the rest four.

The land assets are estimated at $2.3 billion, in the words of VTB-Nedvizhimost management. The project will supposedly be implemented at the expense of VTB Bank which will open a credit line for the development company to the tune of $446 million for con-struction and installation works. “The involvement of outside investors is not excluded, but this is not a top priority for the project,” said Managing Director of VTB-Nedvizhimost and Senior Vice President of VTB Bank, Pavel Kosov.

The company plans to build 500,000 sq m of real estate.

Компания Hilton Hotels берет в управление вторую гостиницу в Москве на Волхонке 13 / Hilton Hotels will operate its second hotel on Volkhonka 13, in addition to former Leningradskaya Hotel

New design – stress on the most important!

Александр Халдей: Прежде от принятия концепциидо начала реализации могло пройти и два, и три года,и даже пять лет. Сегодня с ГЗК срок согласований сокращендо 2-3 месяцев. стр. 36

008-19 News_L_I.indd 18 05.05.2011 10:20:36

19

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Contents |

| News |


Research

GVA Sawyer uncovers the plans of tenantsIn order to uncover a dependency between the general performance parameters of various companies, their plans for the next 12-18 months, and demand for office real estate, GVA Sawyer in a joint venture with DLA Piper conducted a survey of large Moscow and Saint Petersburg compa-nies – typical office tenants. Investment and financial companies, law firms as well as retail, manufacturing, construction, energy, mining companies and representa-tives of other sectors were also involved in the survey made by the Consulting Department of GVA Sawyer on the basis of corporate client databases provided by the Commercial Real Estate Department of GVA Sawyer and DLA Piper.

“Compared to the results of the previous poll made in spring of 2010, Moscow and Saint Petersburg are more optimistic, – notes Vyacheslav Fadeev, Head of Marketing at Consulting Department of GVA Sawyer. – Revenues do not sink further and office real estate spending has increased – not only because the rental rates have grown but also because a number of companies are expanding their business operations.”

Of all companies involved in the survey 28% increased their real estate spending last year and about 19% cut their office real estate budgets. Interestingly enough, only 6% of all companies polled in spring of 2010 planned higher expenses on office space. It should also be noted that only 2% of the companies increased their office bud-gets because of higher rents while the rest 24% bought or leased extra office space.

At present 21% of the companies plans to raise their real estate spending in the nearest 6-12 months.

Higher real estate expenditures are mainly planned by B2B and retail companies and while earlier on only 8% of companies in the B2B sector expected the rent budget growth, now this share has risen to 30%. Construction and development companies do not anticipate any changes in their real estate spending during the next half year. A similar situation could be observed a year ago and yet 20% of companies form this sector leased extra office space last year.

Companies from the investment and finance sector do not plan to swell their staffs while 40% of respondents from the retail sector plan personnel recruitment.

The survey results reveal a higher activ-ity of retailers and B2B companies (com-pared to last year) which are recovering from the crisis faster than others and are in need of new office areas.

In view of burgeoning demand for office real estate identified by the survey, GVA Sawyer and DLA Piper have decided to hold a joint course for tenants to educate them in the legal aspects of lease deals. The next poll is scheduled for late 2011.

Asian moneyA new research done by CB Richard Ellis in H2 of 2010 revealed remarkable changes in the origin of international capital invested in European real estate market.

The share of interregional investments from beyond Europe accounted for almost half of total foreign capital in the region in 2010, having significantly exceeded the level of 33% which was recorded in 2009.

According to the studies performed by Konstantin Lysenko, Investment Services Director, CB Richard Ellis, “the Russian mar-ket also experienced the mounting activity of Middle East and Asian investors.

The recently created mutual invest-ments fund Barwa – Gazprombank and a number of other Asian and Middle East investors are vigorously looking for oppor-tunities to invest in the Russian market.

Such a leading player as Singapore-based investment fund GIC (actually a sovereign wealth fund) has long and successfully been operating on the Russian market. The inflow of Russian capital may also be inter-esting for the European market. The point is that Russian investors plan to diversify their commercial real estate portfolios and stir to higher activity on the most liquid and attractive European markets.”

PNK turns into TvoeTvoe holding company bought an auto-mated warehouse from the PNK Group developer on the territory of logistics park PNK-Chekhov. This deal became the first one for the build-to-suit warehouse market.

A freestanding A-Class 24,107-sqm office-warehouse building was developed to suit the specifications of Tvoe on the PNK Group-owned grounds of the 397,788-sqm logistics park PNK Chekhov. The project works started in September 2010 and by now the building has been finished and turned over for operation. The deal was consulted by Cushman & Wakefield.

The development company PNK Group provided a full range of services for Tvoe holding – from customized design and con-struction to the drawing of project financing from Sberbank Russia. In the opinion of the parties to this transaction and experts, such integrated solutions can become a new product on the industrial real estate market.

Oleg Mamaev, COO of PNK Group, did not mention the exact sum of the loan issued by Sberbank but said that it was provided on security of the building which Tvoe did not own yet. “Skilled experts from Sberbank made a very consistent and competent effort, which allowed the accomplishment of all essential procedures within a short timeframe – all papers were signed and agreements concluded,” confirmed David Wilkinson, COO of Tvoe.

In the words of Mr. Wilkinson, Tvoe laid a number of special requirements to the

logistic property. By virtue of their busi-ness specificity they needed a high-tech automated turnkey warehouse complex. In the course of project delivery PNK Group adhered to the construction standards surpassing the claims on Class A stor-age facilities. Thus the number of docks (entry gates) was increased by 1.5 times compared to Class A standards. This allows faster circulation of goods at the ware-house.

High-precision floors made by using double stabilization technology stand the load in excess of 8 tons/sqm with the aver-age market figure of 5-6 tons/sqm. Reliable energy infrastructure with a considerable “margin of safety” in terms of standby power allows full automation of the ware-house. What is more, in the words of Oleg Mamaev a number of innovative solutions will ensure considerable operational sav-ings. “They have long been talking about resurgence of build-to-suit development in the industrial real estate market, though not so many real deals are stricken,” stated Egor Dorofeev, director of industrial and warehousing real estate with Cushman & Wakefield. “The given transaction is another proof of high professionalism of the PNK Group’s team and the company’s status as a leader in the industrial real estate market, including the build-to-suit segment.”

The secret of the success!

008-19 News_L_I.indd 19 05.05.2011 10:20:38

Residentia l News:

20

Проект

Вторая очередь «Цветочного»Компания «Абсолют Менеджмент» выво-дит на рынок вторую очередь загород-ного поселка Цветочный, который воз-водится на 25-м километре Калужского шоссе. Вторая очередь строительства включает в себя освоение под коттедж-ную застройку 28 га, которые разбиты на 192 розничных земельных участка.

Весной прошлого года на участке в 28 га девелопер начал строительство

первой очереди Цветочного в формате поселка с участками без подряда. Сейчас в ней продано 109 из 176 участков. Половина участков второй очереди Цветочного также предлагается поку-пателям в формате без подряда, осталь-ные – с готовыми домами. «Абсолют Менеджмент» уже заключила соглашение с производителем загородных домов – компанией «Клинстройдеталь», которая до начала июня построит в Цветочном первые пять домов по сборно-монолит-ной технологии.

«Параллельно мы ведем переговоры с еще несколькими подрядчиками, чтобы покупатель мог выбирать различные

технологии строительства. Причем дома в поселке будут выполнены в едином архитектурном стиле независимо от тех-нологии», – говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент».

Участок без подряда средней пло-щадью 10 соток во второй очереди Цветочного стоит 3,5 млн рублей. Такой же участок, но с асфальтированным подъездом, выровненным грунтом, озелененной придомовой территорией, домом площадью 158 кв. м, готовым под чистовую отделку и с заведенными в него коммуни кациями, можно приобрести в поселке за 10 млн рублей.

Для застройки типовыми домами в Цветочном выделена отдельная терри-тория с собственным въездом и асфаль-тированными дорогами. К моменту сдачи домов она будет благоустроена, а дома снабжены центральными посел-ковыми коммуникациями Первые дома будут готовы к проживанию уже летом 2011 года. Полностью строительство ком-муникаций во всем поселке завершится в конце 2011 года, а в первом квартале 2012 года он будет введен в эксплуа-тацию.

Между тем во всех поселках с участ-ками без подряда, которые строит «Абсолют Менеджмент», покупатели уже планируют строительство домов. «В прошлом году такой активности не наблюдалось. Покупатели интересу-ются различными технологиями строи-тельства, обращаются к нам с просьбой посоветовать подрядчика», – отмечает Анна Шишкина.

Сделка

Sawatzkyпродаст Новые Вешки Компании «НДВ-Недвижимость» и Sawatzky Property Management заклю-чили договор на эксклюзивную реали-зацию второй очереди поселка Новые Вешки. По предварительным данным, общая площадь проекта составит около 86 тыс. кв. м.

В настоящее время вторая очередь проекта «Новые Вешки» находится на заключительном этапе экспертизы.

Вторая очередь поселка Новые Вешки представляет собой несколько шестиэтажных монолитно-кирпичных домов бизнес-класса, архитектурное решение которых выполнено в стиле западноевропейской классики с эле-ментами модерна. Здания с подземными паркингами образуют квартал, кото-рый как по уровню инфраструктуры по селка, так и по качеству строитель-ства можно отнести к элитной недви-жимости.

Возле каждого дома предусмотрено создание детских площадок, площадок для отдыха и для хозяйственных нужд.

Кроме того, для любителей спорта создаются площадки для волейбола и баскетбола.

Поселок расположен в глубине леса, добраться до него можно по наи-менее загруженной трассе в Москве – Алтуфьевскому шоссе, для которого фактически данный населенный пункт и является завершающим. В уже построен-ной части поселка, где превалирует кот-теджная застройка, в настоящее время сформирована однородная социальная среда.

Неподалеку от комплекса находится Ворошиловский лесопарк, конноспор-тивный комплекс. Благоприятная экология этих мест способствовала соз-данию многочисленных частных школ-пансионов в непосредственной близости от Вешек.


Рынок вернулся в котлованНа рынок первичного жилья эконом-класса возвращаются докризисные тенденции. Если в кризис спросом покупателей пользовались только гото-вые новостройки, то в первом квартале 2011 года каждая пятая квартира про-давалась на начальном этапе строи-тельства.

Такие показатели говорят о возвраще-нии докризисного тренда, когда квартиры раскупались практически сразу же после старта продаж и нередко к моменту завершения строительства дом был уже распродан.

В кризис такая тенденция, разумеет-ся, практически сошла на нет. Теперь же около 20% квартир оказываются про-данными уже до момента возведения третьего этажа. Такие данные приводят специалисты компании «Домус финанс», подводя итоги первых трех месяцев теку-щего года. Прежде всего это обусловле-но тем, что повысился уровень доверия покупателей, и в результате объекты на ранних стадиях находят своих потре-бителей. Росту доверия к строящимся объектам способствует и тот факт, что все большее количество застройщиков переходит на продажу по 214-ФЗ, что снижает риски покупателей, связанные с действиями недобросовестных деве-лоперов.

Готовность покупателей заключать сделки, не откладывая в долгий ящик, связана и с опасениями, что на волне растущей потребительской активности жилье подорожает. И их опасения небес-почвенны: рост цен в первом квартале 2011 года в сегменте экономкласса составил в среднем 5%. То, что объекты раскупаются более охотно, обусловлено общим повышением уровня спроса. «Количество обращений, а также число сделок увеличилось по сравнению с кон-цом 2010 года в среднем на 30%», – отме-чают в компании.

Кто, что, где строит? Узнай здесь!

РебрендингСтроительство жилого комплекса «Well House на Дубровке», расположенного по адресу: 1-я улица Машиностроения, вл. 6–14, будет возобновлено. Данное реше-ние в ходе рабочей встречи анонсировали управляющие партнеры проекта Дмитрий Старостин, Максим Рыбин, Виктория Колосова.

Они также сообщили, что жилой комплекс будет переименован в «Дубровскую слободу», но концепция жилого комплекса останется прежней: «Дубровская сло-бода» будет представлять собой монолитное здание, выполненное в современном стиле и состоящее из двух корпусов переменной этажности высотой в 18–29 эта-жей, объединенных общей стилобатной частью. На территории комплекса также будут расположены инфраструктурные объекты – кафе, салоны красоты, фитнес-центр и подземный паркинг.

По словам управляющего партнера проекта Дмитрия Старостина, изменение названия жилого комплекса связано с началом нового этапа его реализации. «На сегодняшний день возобновлены работы по заливке бетона и кирпичной кладке, проходит согласование графика производства работ. Жилой комплекс «Дубровская слобода» будет сдан в эксплуатацию в IV квартале 2012 года», – проком ментировал Дмитрий Старостин.

Well House построят, но сменят название

020-21_News_Rezident_L_I.indd 20 05.05.2011 10:24:06

Rebranding

Well House to be built under a different nameConstruction of Well House in Dubrovka neighborhood (6-14 First Mashinostroyenia Street, Moscow) will restart soon. This deci-sion has been made by managing partners of the project, Dmitry Starostin, Maxim Rybin, and Victoria Kolosova.

They also reported that the said residen-tial neighborhood would be renamed into Dubrovskaya Sloboda. However, the project concept will remain unchanged. Dubrovskaya Sloboda will look like a monolithic building, designed in a modern style that consists of two variable-sized 18-29-storey blocks. Such infrastructure facilities as cafes, beau-ty salons, fitness center, and underground parking will be also built there.

According to Managing Partner of the project Dmitry Starostin, the decision to change the name of the project is associated with its new stage of implementation. "To date, we have already restarted concrete and masonry works. We are currently negotiat-ing the project's time schedule. Dubrovskaya Sloboda will be commissioned in Q4 of 2012," says Dmitry Starostin.

Transaction

Sawatzky to sell New Veshki exclusivelyNDV-Estate and Sawatzky Property Management signed an agreement for the exclusive sale of phase 2 of the New Veshki settlement. Based on preliminary data, the total area of the project will be 86,129 sqm. Currently the second phase of

the New Veshki project is at the final stage of examination.

The project consists of a number of six-storey solid-cast brick houses of the business class, whose architectural design resembles the Western classical style with some modern parts. The houses with underground parking form a neighborhood, which belongs to elite real estate segment according to its infra-structure and quality of construction.

Each house will have playgrounds and recreation zones. In addition, sports enthu-siasts will have an opportunity to play vol-leyball and basketball there.

The settlement is located deep in the woods. The most convenient way to get there is by the least busy in Moscow Altufyevskoe Highway. The settlement is the final point of Altufyevskoe Highway. The built cottages in New Veshki form a sort of homogeneous social environment.

Voroshilovsky Park and a horse-breeding center are located next to the settlement. The favorable environment helps create pri-vate schools near Veshki as well.

Project

Absolute Management to build Phase 2 of TsvetochnyAbsolute Management launches phase 2 of Tsvetochny cottages at 25th km of Kaluzhskoe Highway. The phase 2 includes a 28-ha territory that is divided into 192 land plots.

The company started building up Tsvetochny as a chain of land plots with-out a contract. Now 109 of the total 176 plots have been sold. Half of the plots are still offered to customers in the "with-out a contract" format, while the rest 50% are ready-made houses. Absolute

Management has entered into an agree-ment with KlinStroyDetal that is the man-ufacturer of cottages. The company says it will build the first five prefabricated solid-cast houses in Tsvetochny by June of this year.

"We are currently negotiating with several contractors, as potential buyers should have a choice of various construc-tion technologies. However, the houses in Tsvetochny will be of the same architectural style, regardless of technology," says Anna Shishkina, Director of Strategic Development of Absolute Management.

Land plots without a contract (1,000 sqm) in Tsvetochny are worth 3.5 million rubles. Same plots, but with an asphalt road and a built house of 158 sqm with all neces-sary utilities cost approximately 10 million rubles.

A separate area with paved roads has been designed for model houses in Tsvetochny. The territory will be fully built up with centralized utility lines. The first houses will be ready for sale in the summer of 2011. The said communication system will be built in Tsvetochny by Q1 2012.

Meanwhile, customers of Absolute Management are planning to build houses in every village where they bought land plots without a contract. "Last year, we did not see such an activity. Buyers are interested in different technologies, so they come to us to know about various contractors," says Anna Shishkina.

Research

New buildingssold at foundationstage againPre-crisis trends are coming back to the primary market of economy-class housing. During the crisis, only finished houses were in demand. However, starting from Q1 of

2011, every fifth apartment is on sale at the initial stage of construction.

The statistics once again proves that the pre-crisis trend is coming back again. Those days, all apartments were bought up immediately after the start of sales, so often the whole houses were sold out before their construction was finished. During the crisis, such a trend did not exist. As of today, about 20% of the apartments are sold before developers finish building three or four floors. These data was published by Domus Finance, which summed up the results of the first three months of 2011. According to the company, an increased consumer confidence is a key driver today. The increased confidence in the construc-tion sites contributes to the fact that more and more developers sell houses in accor-dance with the 214-FZ law, which reduces risks associated with bad developers.

The buyers cut deals because they en masse think that the housing will become more expensive. Their fears are not ground-less: the rise in prices in Q1 of 2011 in the economy class segment reached 5%. The demand had been increasing as well. "The number of transactions increased by 30% since 2010," the company notes.

21

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| News |


| Calendar |

Are all the brand places really occupied?

020-21_News_Rezident_L_I.indd 21 05.05.2011 10:24:07

Календарь событий / Calendar of Events:

22

Премия Best Office Awards 2011Дата: 18–19 мая 2011 годаМесто: комплекс «Город столиц» ММДЦ «Москва-Сити»Организатор: Office EventОписание: Best office awards – новый междисципли-нарный формат бизнес-коммуникции. Мероприятия премии – место встречи и профессионального диалога различных специалистов, экспертов мирового уровня в сфере создания корпоративных интерьеров, девело-перов, консультантов, проектировщиков, администра-тивных директоров, CEO компаний. В течение двух дней гости смогут посетить конференцию Office event, увидеть и протестировать новейшие разработки для современно-го офиса на выставке Office trend show, принять участие в торжественной церемонии вручения премии – Awards party. Подробнее: www.officenext.ru

Best Office Awards 2011Date: May 18–19, 2011Location: Capital City, MIBC "Moscow-City"Organizer: OFFICE EVENTDescription: Best Office Awards is a new interdisciplinary format of business communications. The Award is a meet-ing place for a professional discourse between the market experts engaged in creation of corporate interiors, develop-ers, consultants, planners, administrative directors, as well as company CEOs. For two days, the guests can visit the con-ference called the Office Event, to watch and test the latest office developments at the exhibition called Office Trend Show, and finally to take part in the Award Party.More: www.officenext.ru

18 маяMay

Курс CCIM-101 «Финансовый анализ инвестиций в коммерческую недвижимость» Дата: 17–22 мая 2011 годаМесто: Санкт-ПетербургОрганизатор: Национальный учебный центр риелторов, Российская гильдия риелторовОписание: программа, проводимая совместно с Инсти-тутом коммерческих инвестиций в недвижимость США, с последующим присвоением слушателям степени CCIM. Специалисты CCIM – опытные профессионалы, уровень подготовки которых стоит вне конкуренции и соответ-ствует докторской степени в области коммерческой недвижимости. Обладателю степени CCIM доступна экс-клюзивная информация о новейших тенденциях и ана-лизе текущего состояния рынка. Примкнув к элитному клубу профессионалов, вы станете пользователем раз-витой системы обмена данными, благодаря которой спе-циалисты CCIM успешно осуществляют ежегодно более 50 тыс. операций общим объемом свыше $54 млрд.Подробнее: www.rgr.ru

CCIM-101 Program "The Financial Analysis of Investment in Commercial Real Estate" Date: May 17-22, 2011Location: St. PetersburgOrganizer: The National Training Center of Realtors, the Russian Guild of RealtorsThe program is conducted jointly with the Institute of Commercial Real Estate Investment of the United States, followed by awarding students with CCIM diplomas (Certified Commercial Investment Member of the United States). CCIM specialists are experienced professionals, whose level of training corresponds to a doctoral degree in the commercial real estate. CCIM members are known in the market as experts in the field of investment in commercial real estate. They typically have access to exclusive information concerning the latest trends and analysis of the market. Joining the elite club of profes-sionals, you will become a user of a huge data exchange system, which CCIM specialists successfully use to make over 50,000 transactions annually for over $54 billion.More: www.rgr.ru

17 маяMay 25 мая

May

XVI Международная выставка архитектуры и дизайна «АРХ Москва NEXT 2011»Дата: 25–29 мая 2011 годаМесто: Москва, Центральный дом художникаОписание: основной целью выставки «АРХ Москва» в 2011 году станет открытие новых имен, популяри-зация молодых архитекторов и дизайнеров. «АРХ Москва» на протяжении многих лет сохраняет уни-кальный формат сочетания коммерческой выставки и фестиваля архитектуры. Событие ежегодно соби-рает в залах Центрального дома художников более 27 тысяч посетителей – архитекторов, дизайнеров, девелоперов, строителей, торговых представите-лей, частных заказчиков и прессу. «АРХ Москва» по-прежнему остается самой престижной площадкой в архитектурной среде, выполняя функцию отбора качественной, «интеллектуальной» архитектуры. Этому способствует большое количество рейтинго-вых программ, в которых участвуют кураторы, жюри и архитектурные критики.

XVI International Exhibition of Architecture and Design – ARCH Moscow NEXT 2011Date: May 25–29, 2009Location: Moscow, the Central House of ArtistsDescription: The main goal of the ARCH Moscow in 2011 will be to discover new names, and to promote young architects and designers. The ARCH Moscow has been a unique format for years combining a commercial exhibition and a festival of architecture. The event annually brings together more than 27,000 visitors: architects, designers, developers, builders, sales representatives, private custom-ers, and the press.The ARCH Moscow remains the most prestigious venue for architects to select quality and "intellectual" architecture. The event has a large number of rating programs, which involve curators, the jury, and architectural critics.The exhibition is a central venue for demonstration of the best architectural ideas and solutions, reflecting interna-tional trends of recent years concerning the environment, energy saving, and hi tech.More: www.archmoscow.ru

022-23 Calendar_L_I.indd 22 05.05.2011 10:25:15

022-23 Calendar_L_I.indd 23 05.05.2011 10:25:18

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

24

Инвестиции (Москва) В I квартале 2011 года совокупный объем сделок, совершенных

на рынке коммерческой недвижимости в Москве, составил примерно

$1,105 млрд (Cushman & Wakefield).

В I квартале 2011 года отмечается заметное увеличение

финансирования строительной отрасли. С одной стороны, это

связано с переоценкой рисков банковскими структурами. С другой

стороны – с ожидающим дефицитом премиальных площадей

в сегментах коммерческой недвижимости, который может наступить

в перспективе 1–2 лет. Девелоперы повышают активность,

увеличивая спрос на заемный капитал (Knight Frank).

В I квартале 2011 года 82% от общего объема инвестиционных

сделок в Москве и Московской области было совершено с участием

российского капитала. Соответственно, доля иностранных инвестиций

в столичном регионе за этот период составила 18% (Praedium Oncor

International).

В структуре объема инвестиций в коммерческую недвижимость

Москвы за I квартал 2011 года офисный сегмент составил 62,5%,

многофункциональные комплексы – 22,6%, торговый сегмент – 14,9%

(Jones Lang LaSalle).

Ставки капитализации в премиальном сегменте в I квартале

2011 года в Москве составили: для офисных объектов – 10,5%;

для торговых объектов – 12,5%; для складов – 13,5%. На начало

2010 года аналогичные показатели по Москве продемонстрировали

более высокие ставки: офисный сегмент – 12,0%; торговый сегмент –

13,0%; складской сегмент – 14,0% (СB Richard Ellis).

В I квартале 2011 года выросла инвестиционная активность

в секторе индустриальной недвижимости. Так, по состоянию

на середину апреля, логистический комплекс «Южные врата»

в Московской области, по всей видимости, будет продан

миноритарным владельцам Giffels Management Russia (Knight Frank).

Между правительством Москвы и компанией AFI Development

было достигнуто соглашение о выкупе 25% пакета акций компании

AFI Development, владеющей ТРЦ «Афимолл Сити»(ММДЦ «Москва-

Сити») общей площадью 179,93 тыс. кв. м и подземным паркингом

центрального ядра на 2,7 тыс. машино-мест, ориентировочно за

$310 млн (НЭО «Центр»).

Примеры инвестиционных сделок в коммерческой недвижи-мости Москвы, I квартал 2011 г. / Examples of investment transactions involving Moscow commercial real estate, Q1 2011

Динамика ставок капитализации по сегментам рынка /Dynamics of capitalization rates by market segments

Источник / Source: Cushman & Wakefield

prop prop type

gla / rooms

grade vendors investor (s) price investor's origin

Severnoe

Domodedovo

W&I 558 000 A Eurasia

Logistics

BIN Group $500 000 000 domestic

Soyuz Hotel Hospitality 115 mid-market Lefortovo

Hotel Complex

N/A $20 000 000 domestic

Pekin Hotel Hospitality 135 mid-market Intourist VAO Sistema Hals $70 000 000 domestic

Динамика распределения объема инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и МО по сегментам / Dynamics of com-mercial real estate investments, volume breakdown by segments, Moscow and suburbs

Источник / Source: Praedium Oncor International

Источник / Source: Colliers International

Офисная недвижимость / Office Торговая недвижимость / Retail

Складская и индустриальная недвижимость / Industrial & Warehouse

Гостиничная недвижимость / Hotel МФК/ Mixed-use

Офисная недвижимость / Office real estate

Торговая недвижимость / Retail properties

Складская недвижимость / Warehousing real estate

120

100

80

60

40

20

01Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q 2010 1Q 2011

24% 28%

15% 13%

17%

18%

27%

26%

3%

97%

14% 11%2%

20%

62% 62% 63%

%

20

15

10

5

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q1-2011

%

024-27 FAKT_L_I.indd 24 05.05.2011 10:27:03

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Календарь событий |

| Цифры и факты |

| Актуально |

25

Investments (Moscow) In Q1 2011, the aggregate amount of transactions completed in the

Moscow commercial real estate market reached about $1.105 billion

(Cushman&Wakefield)

In Q1 2011, a considerable increase in funding of the construction

industry was noted. On the one hand, this is connected with overvalu-

ation of risks by the banking institutions, and on the other hand, it is

related to the expected deficit of premium areas which can emerge as

early as 1 to 2 years from now. Developers become more active, thus driv-

ing up demand for borrowed funds (Knight Frank)

In Q1 2011, 82% of the total volume of investment transactions

in Moscow and its suburbs were completed with the participation of

Russian capital. Accordingly, the share of foreign investments into

the capital region stood at 18% for this period. (Praedium Oncor

International)

In the breakdown of Moscow commercial real estate investment vol-

umes for Q1 2011, the office segment accounted for 62.5%, multifunc-

tional complexes – for 22.6%, and retail properties – for 14.9% of the

total amount. (Jones Lang LaSalle).

In Q1 2011, capitalization rates in the premium segment of Moscow

were at the following levels: 10.5% for office facilities, 12.5% for retail

properties and 13.5% for warehouses. By the early 2010, similar figures

for Moscow demonstrated higher rates as follows: office segment –

12.0%; retail segment – 13.0%; warehousing segment – 14.0% (СB

Richard Ellis).

In Q1 2011, the capital saw an increase in the industrial real estate

sector. As of mid-April, the South Gate logistics complex in the Moscow

area will, by all appearances, be sold to minority owners of the Giffels

Management Russia (Knight Frank)

The Moscow government and AFI Development Company reached an

agreement for the buy-out of a 25% stake in AFI Development, which

currently owns the AFIMALL City Shopping and Entertainment Center

(“Moscow-City” International Business Center) with a total area of

179,930 sqm and underground parking in the central core for 2,700 vehi-

cles, for an approximate price of $310 million (NEO Center Consulting

Group)

Динамика объемов инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы, в том числе по типу инвесторов, млн. долл. / Dynamics of investment volumes into the Moscow commercial real estate market, including breakdown by the type of investor

Источник / Source: Cushman&Wakefield

Domestic Foreign

1500

1200

900

600

300

0

2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1

024-27 FAKT_L_I.indd 25 05.05.2011 10:27:03

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

26

Общий объем инвестиций в I квартале 2011 года по регионам

России составил около $35,3 млн. Приведены данные по результатам

инвестиционных сделок, не включая покупки конечными

пользователями (Colliers International).

Для сравнения: в I квартале 2010 года в регионах РФ было

заключено две сделки: одна в Барнауле и одна портфельная сделка

в нескольких региональных городах, не учитывая инвестиционные

сделки в Санкт-Петербурге. Общая сумма сделок составила 92 млн

евро (CBRE).

В I квартале 2011 года в общем объеме региональных сделок 73%

пришлось на Санкт-Петербург, 27% – на Воронеж (Praedium Oncor

International).

Все инвестиционные сделки, реализованные в I квартале

2011 года в регионах России, были осуществлены с участием

российского капитала. В этом периоде доля иностранных инвестиций

в коммерческую недвижимость регионов РФ составила 0% (Jones

Lang LaSalle).

Распределение объемов инвестиций по секторам коммерческой

недвижимости в регионах России в I квартале 2011 года произошло

следующим образом: торговая недвижимость – 74%; офисная

недвижимость – 26%. Для сравнения: в I квартале 2010 года

95% ($127 млн) всех инвестиционных транзакций в регионах РФ

пришлось на объекты торговой недвижимости, оставшиеся 5%

($7 млн) – на объекты офисной недвижимости. В II квартале все

инвестиционные сделки – $105,5 млн были заключены в сегменте

многофункциональной недвижимости. В IV квартале 2010 года весь

объем инвестиционных вложений в регионах России ($71 млн)

пришелся на сегмент офисной недвижимости (Praedium Oncor

International).

В регионах России ставки капитализации для наиболее

качественных объектов коммерческой недвижимости выше на

1–2%, чем в Москве, то есть составляют около 11–12%. Доходность

объектов варьируется в зависимости от привлекательности региона.

Например, офисная недвижимость в регионах является более

рисковым приобретением, чем торговая, в результате по этому

сегменту недвижимости доходность таких зданий будет выше.

А ставки капитализации по объектам Санкт-Петербурга практически

одинаковы с аналогичными показателями в Москве (Colliers

International).

Инвестиции (регионы Росии)

Примеры инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости Москвы, I квартал 2011 г. / Examples of investment transactions involving Moscow commercial real estate, Q1 2011

Источник / Source: Colliers International



Сегмент / Segment

Объект / Object Площадь, кв. м / Area,

sqm

Город / City Дата сделки / Date of the deal

стоимость, $ млн / Cost,

$ million

Retail ТЦ «Кит» / “Kit” SC 13 670 Воронеж /

Voronezh

Январь / January 7,3

Office БЦ «Белые ночи» /

“Belye Nochi” Business

Center

6 628 С.-Петербург /

St. Petersburg

Январь / January 7,6

Office Проспект

Чернышевского, 17 /

17 Chernyshevsky Blvd


St. Petersburg

Февраль /

February

6,8

Office Дворец Великого князя

Михаила Михайловича /

Palace of Grand Duke

Mikhail Mikhailovich


St. Petersburg

Февраль /

February

16,4

Распределение инвестиций по регионам России, I квартал 2011 г. / Investment volume breakdown by regions of Russia, Q1 2011

Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость регионов РФ /Dynamics of regional real estate investment volumes

Санкт-Петербург / St. Petersburg

Воронеж / Voronezh

73%

27%

150

120

90

60

30

0

Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011

024-27 FAKT_L_I.indd 26 05.05.2011 10:27:03

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Календарь событий |

| Цифры и факты |

| Hot Topic |

The total amount of investments in Q1 2011 in the regions of Russia totaled about $35.3 million. Data on the results of investment transactions is shown, excluding purchases by final users (Colliers International)

For comparison, in Q1 2010, the Russian regions could only boast two trans-actions, one in Barnaul and the other a portfolio deal in several regional cities, without taking into account the investment transactions in St. Petersburg. The total amount of the transactions came to EUR 92 million (CBRE)

In Q1 2011, St. Petersburg accounted for 73% of the total volume of regional transactions while Voronezh made the other 27% (Praedium Oncor International)

All investment transactions completed in Q1 2011 in the regions of Russia, have been made with the participation of Russian capital. In this period, the share of foreign investments into regional commercial real estate was nil. (JLL)

In Q1 2011, regional investment volumes have been distributed by commercial real estate sectors as follows: retail properties – 74%; office real estate – 26%.

For comparison, in Q1 2010, 95% ($127 million) of all investment trans-actions in the regions of Russia involved retail property objects, while the other 5% ($7 million) went into office real estate objects. In Q2 2010, all investment transactions ($105.5 million) were completed in the segment of multifunctional real estate. In Q4 2010, the office real estate segment accounted for all the regional investment volume ($71 million). (Praedium Oncor International)

In the regions of Russia, the capitalization rates for the most high-quality commercial real estate objects are higher by 1 or 2 percent than in Moscow, which means they reach the figure of about 11-12%. Object profitability varies depending on the attractiveness of a specific region. For example, purchasing regional office real estate involves more risks than purchasing retail properties, which results in higher profitability of such buildings within this segment. Meanwhile, capitalization rates for St. Petersburg objects are almost similar to those in Moscow (Colliers International)

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities

Компания /Company

Цена / Price, $

Изменение 22.03.11–20.04.11 /Fortnightly

Change

Исторический максимум / Historical

Maximum, $

Исторический минимум / Historical

Minimum, $

Рыночная капитализация,

$ млрд /Market

Capitalization, $ bln

Фондовая биржа /

Stock Exchange

Strabag 31,2 0% 77,9 14,0 3,56 VSE

Atrium European Real Estate

6,4 1% 30,3 1,7 1,45 VSE

Open Investments (OPIN)

42,0 0% 425,0 26,1 0,64 RTS

Jones Lang LaSalle 103,9 4% 125,0 7,6 4,34 NYSE

CB Richard Ellis 28,6 5% 42,7 2,4 10,02 NYSE

PIK Group 4,2 -7% 32,0 0,6 2,07 LSE

AFI Development Нет данных Нет данных 14,0 0,8 0,00 LSE

LSR Group Нет данных Нет данных 15,9 0,7 0,00 LSE

Raven Russia 1,1 5% 2,1 0,2 0,69 LSE

Sistema-Hals 1,2 -15% 11,0 0,2 0,27 LSE

Eastern Property Holdings

37,2 8% 130,0 15,8 0,20 SWX

MirLand Development 4,6 -3% 11,5 0,5 0,48 LSE

Kazakhstan Kagazy 0,15 -17% 5,7 0,03 0,02 LSE

DTZ Holdings 0,4 -17% 13,2 0,3 0,11 LSE

Glavmosstroy 47,0 -6% 280,0 5,0 0,09 RTS

RGI International 2,6 -6% 11,9 0,1 0,33 LSE

KDD Group 0,3 17% 4,4 0,1 0,06 LSE

RTM 0,25 0% 3,0 0,03 0,04 RTS

XXI Century 0,1 -3% 34,3 0,1 0,001 LSE

Источник / Source: CRE, данные бирж / CRE, Stock Exchanges

Материал подготовила Людмила Бокина /

Information compiled by Lyudmila Bokina

Investments (Regions of the Russian Federation)

27

024-27 FAKT_L_I.indd 27 05.05.2011 10:27:03

Актуально:

28

Разговоры о необходимости реконстру-ировать МКАД шли уже давно: коль-цевая дорога перегружена и выпол-

няет функции, проектом явно не предусмот-ренные. Вряд ли проектировщики в 1960-е годы могли предположить, что нагрузкой этой объездной трассы станут миллионы квадратных торговых и жилых метров.

Однако в середине апреля 2011 года руководитель Москомархитектуры и главн-ый архитектор Москвы Александр Кузьмин сообщил, что проект реконструкции МКАД предполагает реконструкцию 80% дороги, с созданием дублеров и дополнительных съездов.

По данным Минрегиона, строительство двух полос шоссе категории IA обходит-ся в 138 млн рублей за один километр. Полная реконструкция 109 км МКАД обой-дется минимум в 15 млрд рублей, не считая подготовительных работ и строительства дублирующих участков, съездов и развя-зок. Сегодня нельзя сказать, во сколько обойдется намеченный проект целиком, однако чиновники предполагают выпол-нять эти работы не только за государствен-ный, но и за частный счет.

Так, министр потребительского рынка и услуг Московской области Вячеслав Фомичев в феврале 2011 года рассказы-

вал журналистам, что 15 крупных торго-вых центров вдоль МКАД должны за свой счет выполнить работы по улучшению транспортной ситуации на дороге летом 2011 года. Правда, какие именно торго-вые центры и как будет выстроена схема взаимодействия с бизнесом (хотя бы на каких правовых основаниях), чиновник не уточнил.

Областные инициативы были под-держаны и Москвой. Мэр столицы Сергей Собянин в начале апреля рассказал, что власти хотят предложить торговым цент-рам, расположенным вдоль МКАД, присо-единиться к финансированию транспорт-ного строительства на кольцевой автодоро-ге. Особенность взаимоотношений власти и капитала в современной России, и в Москве в первую очередь, заключается в том, что чиновники делают такие предложения, от которых бизнес не может отказаться.

Эксперты отмечают, что в мировой практике государственно-частное парт-нерство – один из распространенных путей развития инфраструктуры : «Во всем мире такое партнерство – выгодное мероприя-тие. Трудно сказать, почему это не приоб-рело размаха у нас», – говорит архитектор Сергей Ткаченко, до недавнего времени возглавлявший НИиПИ Генплана Москвы.

Соглашается с ним относительно оправданности и целесообразности при-глашения бизнеса к реализации совмест-ных проектов и генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников: «В итоге от улучшения ситуации выиграет не только город, но и коммерческие объекты. Что касается госу-дарственно-частного партнерства, особых проблем в его создании нет», – считает эксперт. Г-н Колокольников напомнил, что в Москве уже есть реализованные по схеме ГЧП проекты. Например, станция метро «Мякинино» на территории «Крокус Экспо» и разворот на МКАД в том же райо-не, которые были построены за счет груп-пы «Крокус».

Не следует, однако, забывать, что МКАД не только находится на пересечении инте-ресов власти и бизнеса, но и разделяет два региона – город и область. Это несколько усложняет процесс принятия решений по реконструкции дороги, поскольку требу-ет такой координации действий, которая при Юрии Лужкове была крайне затруд-нена: прежний мэр Москвы и губернатор Подмосковья Борис Громов, как известно, не были дружны. Руководитель Центра гра-достроительных исследований Александр Стрельников полагает, что в ходе рекон-струкции МКАД могут возникнуть серьез-ные затруднения, поскольку закон не позволяет Москве финансировать дорож-ное строительство за пределами своих административных границ. Кроме того, как отмечает г-н Стрельников, создание дублеров по внешней стороне, где и рас-положены большинство ТЦ, местами уже просто невозможно: «За последние пару лет многие участки были застроены ком-мерческим жильем, без учета необходи-мости какой бы то ни было транспортной инфраструктуры», – говорит он.

Эксперты в области дорожного строи-тельства уверены, что резервы для строи-тельства дублеров есть, правда, в основном там, где можно обойтись и без их строитель-ства: «Во многих случаях властям предстоит договариваться с владельцами территории. Компенсации собственникам значительно удорожат стоимость реконструкции МКАД. Может случиться, что компенсации будут стоить дороже, чем само строительство», – отмечает Сергей Ткаченко.

Если же говорить о позиции бизнеса, то владельцы торговых центров готовы вкладываться в дорогу. Более того, отдель-ные из них предпринимали попытки ини-циировать процесс реконструкции еще при прежнем мэре Москвы. О своем согласии сотрудничать с властью в интервью CRE сообщил, к примеру, генеральный директор IKEA в России Пер Вендшлаг, заявивший, что сотрудничество с московской властью по инфраструктурным вопросам важно для компании. Отметим, что в планах IKEA, скорректированных после смены руковод-ства Москвы (с прежним руководством ком-пания была не в ладах), строительство еще нескольких магазинов в Москве. Исходя из одного этого, компания заинтересована в том, чтобы посильно поддержать и рекон-струкцию МКАД (см. интервью на стр. 32).

Вероятно, наиболее значительный опыт сотрудничества с государствен-ными структурами есть у группы компа-ний «Крокус», принадлежащей Арасу Агаларову и занимающейся девелопер-ским и выставочным бизнесом. «Крокус» за счет собственных средств построил станцию метро «Мякинино» на территории «Крокус Сити». Как рассказал директор департамента развития «Крокус» Николай Мишин, за последние годы (2008–2010 гг.) группа по своей инициативе выполнила реконструкцию МКАД вдоль выставоч-ного комплекса (протяженностью более километра). Компания профинансирова-ла и построила дополнительную полосу торможения. Кроме того, девелопер дал согласие на использование своей терри-тории для строительства моста, который свяжет выставочный комплекс и новый микрорайон Павшинская пойма. Когда мост появится, его жители смогут пользо-ваться и станцией «Мякинино».

По словам г-на Мишина, по не вполне понятным причинам при Лужкове москов-ские чиновники всячески препятствова-ли реализации крокусовских инициатив: проект так и не был согласован в НИиПИ, однако все же был введен в строй, что дало возможность разгрузить транспортную развязку на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД.

При этом, как уверяют и в компании «Крокус», и в IKEA, с администрацией Сергея Собянина отношения очень хорошие.

Позиция Сергея Собянина заключается в приоритетном развитии сети городских дорог, то есть в решении транспортной проблемы. Привлечение к этому процессу бизнес-структур – вполне оправданный шаг, если учесть, что бизнес пользуется городской инфраструктурой себе на благо. Возможно, что это путь к цивилизованному сосуществованию бизнеса и города, одна-ко, надо признать, когда намерения Собянина начнут воплощаться, работать бизнесу станет куда дороже, чем при преж-нем мэре.

Правительство Москвы намерено реконструировать МКАД. Помимо бюджетных денег, предполагается привлечение средств торговых центров, выстроившихся вдоль кольцевой автодороги. Но готов ли бизнес вкладываться в дорожное строительство?

Текст: Николай Кириллов, фото: архив CRE

Сергей Ткаченко, архитектор / Sergey Tkachenko, architect

Кольцевая порука

028-29 Aktualno_L_I.indd 28 05.05.2011 10:27:34

29

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Facts&Figurs |

| Hot Topics |

| Events |

The need to reconstruct the MKAD has been discussed for many years already – the ring road is overloaded and no

longer serves the function it was originally designed for. Hardly could the designer in the 1960s foresee that this highway would be surrounded by millions of square meters of commercial and residential properties.

In mid-April 2011, the head of the Moscow City Architecture Committee and chief architect of Moscow, Alexander Kuzmin, said that the MKAD reconstruction project would involve the reconstruction of 80% of the road, with the creation of collector lanes and additional on-ramps and off-ramps.

According to the Ministry of Regional Development, the construction of a two-lane highway of category “IA” costs 138 million rubles per kilometer. The complete recon-struction of the 109 km MKAD will cost at least 15 billion rubles, not counting the preparatory works and the construction of collector lanes, on-ramps and off-ramps. Today it is impossible to say what final tab for this project will be, though officials are saying this work should be done not only at the expense of the government, but also by private equity.

The Minister of Consumer Market and Services of the Moscow Region, Vyacheslav Fomichev, in February 2011 told reporters that fifteen major shopping centers along the MKAD should pay for the improvement of the traffic situation on the highway – in the summer of 2011. True, which shopping centers will be asked to do this, and what the interaction scheme with business will look like (at least on what legal grounds it will be based), the official did not elaborate.

The regional initiatives are supported by the City of Moscow. Mayor Sergey Sobyanin, in early April, said that the authorities want to propose to shopping centers located along the MKAD that they join in the financing of transport construction on the ring road. A specific feature of the relationship between government and private capital in modern Russia, and especially in Moscow, is that offi-cials can make such recommendations, which business dare not refuse.

In international practice, according to the experts, public-private partnerships are one of the most common ways that devel-opment of infrastructure is carried out. "Throughout the world, such partnerships are a win-win approach for all. It is difficult to say why this has not acquired the same magnitude in our country," says architect

Sergey Tkachenko, until recently he headed the Scientific Research and Design Institute of the Master Plan of Moscow.

Denis Kolokolnikov, CEO of the RRG Consulting Company, agrees with the justifi-cations and feasibility of inviting businesses to implement joint projects. "As a result of these improvements not only the city will benefit, but commercial objects as well. With regard to public-private partnerships, there are no real problems in creating these," says the expert. Mr. Kolokolnikov reminds us that Moscow has already implemented public-pri-vate partnership projects. Examples include Myakinino Subway Station on the territory of the Crocus Expo and the u-turn on the MKAD in the same area, which were built at the expense of Crocus.

However, we should bear in mind that the MKAD is located at the intersection of the interests of not only the government and busi-ness circles; it also separates the two political subdivisions – the city and the province. This somewhat complicates the decision-making process in reconstruction of the highway, because it requires a coordination of actions, which when Yuri Luzhkov was the mayor had been extremely difficult – the former mayor of Moscow and Moscow Province Governor Boris Gromov were not on the best of terms. Head of the Center of Urban Studies, Alexander Strelnikov, believes that the reconstruction of MKAD can entail serious consequences, because the law does not allow Moscow to finance road construction outside its adminis-trative boundaries. In addition, Mr. Strelnikov notes that creating collector lanes on the outer perimeter, where most of the shopping centers are located, is simply impossible in many plac-es. "Over the last few years, many commercial buildings have gone up along the highways, without any allowances for improved transport infrastructure," he says.

Experts in the field of road construc-tion are confident that there are sufficient reserves for the construction of collec-tor lanes, though basically these are areas where such lanes are not actually needed. "In many cases the authorities will be forced to hold difficult negotiations with the own-ers of nearby territories. Compensation paid to the owners of such territories will signifi-cantly increase the reconstruction costs of the MKAD.

It may well turn out that this compensa-tion will be more expensive than the con-struction of the road itself,” says Sergey Tkachenko.

If we talk about the position of the busi-ness community, shopping center owners are willing to invest into the road construction. Moreover, some of them attempted to initi-ate the process of reconstruction even under the previous mayor of Moscow.

Per Vendschlag, Managing Director of IKEA Russia, in his interview to CRE, said that he would willingly cooperate with the Moscow authorities on infrastructure issues, as these were important for his company. We should note that the plans of IKEA were adjusted, after a change in leadership in Moscow (the company was at odds with the previous administration), regarding the con-struction of several more stores in Moscow. As a result, the company is now very inter-ested in supporting the reconstruction of the MKAD (see interview on page 32).

Probably the most significant experience of cooperation with government structures has been gained by the Crocus Group of Companies – owned by Aras Agalarov, work-ing in the development and exhibition busi-ness. We should recall that Crocus, at its own expense built the Myakinino Subway Station at the Crocus Expo.

Nikolay Mishin, the director of develop-ment at Crocus, says that in recent years his group, on its own initiative, has executed the reconstruction of an MKAD section along its exhibition fairgrounds (over one kilome-ter of the highway). The company paid for

the construction of an additional off-ramp onto its territory. In addition, the developer has agreed to use its territory for the con-struction of a bridge that will connect the exhibition grounds and new neighborhood of "Pavshinskaya Flood Lands”. When the bridge is complete, the residents will benefit by access to the Myakinino Subway Station.

According to Mr. Mishin, for no obvious reasons, under Luzhkov, Moscow officials strongly impeded the realization of most initiatives coming from the Crocus Group – the project was never approved by Scientific Research and Design Institute of the Master Plan of Moscow, but was nevertheless put into operation.

We are now assured, by Crocus and IKEA, that their relations with the administration of Sergey Sobyanin are very good.

Sergey Sobyanin has given priority to the development of urban roads network, that is, to solving Moscow’s transportation prob-lems. Involving business structures in this process is quite a justifiable step, given that businesses use the urban infrastructure to help them earn profits.

Perhaps that is the way to achieve a civi-lized coexistence of business and the city government; however, we must recognize that when the plans of Mr. Sobyanin materi-alize, running a business in Moscow will become much more expensive than under the previous mayor.

The Moscow City Government is planning the reconstruct the Moscow Ring Road (MKAD). In addition to money from the city’s treasury, the city is planning to obtain funding from the shopping centers located along the highway. But is the business community prepared to invest into road construction?

The Ring Around MoscowAuthor: Nikolay Kirillov

028-29 Aktualno_L_I.indd 29 05.05.2011 10:27:34

События:

30

Более 130 компаний представили на своих стендах новые и теку-щие проекты, услуги и исследова-

ния. Деловая программа мероприятия была продуктивной и включала МОЛЛ-конференцию, секцию по коммерче-ской недвижимости и конференцию по развитию и продвижению территорий. Открывая пленарное заседание, генераль-ный директор Международной бизнес-ассоциации Александр Борисов акценти-ровал внимание собравшихся на рисках развития рынка: «Рост ритейла может остановиться по нескольким причинам. Одна из них – физическая. Есть опреде-ленные параметры, достигнув которых потребление должно остановиться, как это произошло на Западе. У нас же еще есть возможности для развития. Вторая – демографическая. Количество потреби-телей у нас ограниченно. Необходимо думать о долгосрочных перспективах», – сказал он.

Выступавший вслед за ним новый президент Российского совета торговых центров (РСТЦ), руководитель Colliers

International Максим Гасиев отметил изменения, которые появились в градо-строительной политике московской вла-сти после прихода на пост мэра столицы Сергея Собянина, в результате которых девелоперская активность уже начала смещаться в регионы, и в первую очередь в Подмосковье. Вторая тенденция, по его

словам, в росте интереса девелоперов к городам с населением от 300 до 500 тыс. жителей. Также он отметил активизацию интереса к зарубежным рынкам, особенно белорусскому, азербайджанскому, казах-станскому.

На круглом столе, посвященном про-блеме рынка складской недвижимости,

большое внимание было уделено актуаль-ному формату built-to-suit. Как отметил Вячеслав Юрченко, заместитель гене-рального директора по развитию «Эспро Девелопмент», небольшое количество реальных проектов built-to-suit на рынке обусловлено отчасти новизной направле-ния, а также тем, что очень мало компа-ний-девелоперов могут оказать полный комплекс услуг по строительству объектов built-to-suit для клиента. Тем не менее, по словам девелоперов, этот сегмент склад-ской недвижимости в ближайшее время будет активно развиваться.

Одной из актуальных тем деловой программы REX-2011 стал вопрос про-движения торговых центров и привлече-ние в действующие объекты посетите-лей. По словам экспертов, создание торговых центров по образу и подобию уже существующих приводит к их низкой конкурентной способности. Сегодня девелоперы ищут возможности иденти-фицировать торговый центр – от нестан-дартной архитектуры до оригинальных решений.

Сегодня в России сформировался отдельный сектор экономики – индустриальные парки, инве-стиционный потенциал которых оценивается в сотни миллиардов долларов. Обсудить перспективы развития индустриальных парков в России 20–21 апреля собрались более 500 специалистов отрасли.

По словам председателя правления Ассоциации индустриальных пар-ков Максима Иванова, на сегодня

ряд индустриальных парков привлекли десятки миллиардов рублей прямых инвестиций в экономику страны. Среди них «Ворсино», «Грабцево», технопо-лис «Химград» и ряд других. Выступая в пленарной дискуссии, зампредсе-дателя правления Внешэкономбанка России Ирина Макиева отметила, что в России существует огромная пробле-ма перепрофилирова ния моногородов и необходима диверси фикация струк-туры их экономики. Одним из способов решения этой проблемы может стать развитие индустриальных парков, в том

числе для размещения ин новационных производств.Между тем, по словам директора по раз-витию индустриального парка «Озеры» Петера Гебхардта, само понятие индустри-ального парка в России только появляется. «Дискуссия по самому определению инду-стриального парка идет до сих пор, и даже сама Ассоциация индустриальных парков, по-моему, окончательно не определилась в этом понятии», – сказал он.В рамках форума участники обсудили также симбиоз иностранного и российско-го опыта в создании индустриальных пар-ков и отметили, что Россия в этой отрасли идет по европейскому пути развития. По словам гендиректора компании Impulso Франциско Куэрво Анья, в России суще-ствует отличная возможность создания индустриальных и технологических пар-ков, которые станут двигателями развития регионов. «Технологический парк – маяк, который привлекает инвестиции в регион. Внутри самого региона он вносит динами-ку», – отметил Франциско Куэрво Анья.Между тем, касаясь темы индустриаль-ных парков как элемента инновационной

индустриальной инфраструктуры, дирек-тор департамента Knight Frank Вячеслав Холопов обратился к участникам с вопро-сом, а нужно ли в каждом индустриальном парке ставить инновационное производ-ство.Он напомнил, что сегодня в России суще-ствует потребность в простейших произ-водственных площадках. «Мы ждем ком-пании, которые приходят из-за рубежа и начинают делать то, что могли бы делать мы. Они приносят сюда не инновации, а простые производства. Инновации при-дут, когда мы дадим базу. А база нам сей-час нужна именно на уровне простых про-изводственных мощностей», – уверен экс-перт. Тем не менее, как отметил президент «Деловой России» Александр Галушка, экономический рост страны может быть осуществлен, будучи основан только на четко выверенной инвестиционной про-грамме развития.Так, в 2011 году Ассоциация индустри-альных парков России совместно с Ernst & Young, Knight Frank, Roland Berger, Noerr и др. компаниями для облегчения процедуры привлечения прямых инве-

стиций в реальный сектор экономики разработала методику добровольной сертификации индустриальных парков. Сертификаты первым десяти паркам были вручены на церемонии открытия форума, еще 17 за явок на получение сертификатов будут рассмотрены в бли-жайшее время. Таким образом, к сентя-брю инвесторы смогут ознакомиться с целостной картиной индустриальных парков России.

Текст: Михаил Рычагов..........................Фото: архив CRE

REX 2011: формат расширился

Регионы двинулись в парки

В Москве прошла выставка коммерческой недвижимости Real Estate Exhibition, ранее называвшаяся «МОЛЛ». В этом году оргкомитет REX-2011 провел общий ребрендинг выставки, расширив формат мероприятия: теперь здесь представлены не только торговые центры, но и логистика, бизнес-центры, МФК, проекты комплексной застройки.

030-31 Events_L_I.indd 30 05.05.2011 10:28:22

31

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Hot Topic |

| Events |

| Interview |

Industrial parks whose investment potential is estimated at hundreds of billions of dollars have developed into a sector of Russian economy in its own right. More than 500 industry experts gathered on April 21 to dis-cuss the prospects of industrial parks in Russia.

In the words of Maxim Ivanov, Board Chairman of the Industrial Parks Association, as of today, a number

of industrial parks, including Vorsino, Grabtsevo, Technopolis Himgrad and some others, have already attracted dozens of billions of rubles to the national economy in the form of investments. Speaking at a plenary discussion, Board Vice Chairman of Vnesheconombank, Irina Makeeva, pointed to a huge problem of mono-city conversion and economic diversification. The development of industrial parks for deployment of inno-vative production facilities, not to mention other things, can be one of the ways out.

Meanwhile, in the words of Peter Gebhardt, development director of Ozery industrial park, the very concept of industrial park is still in the making in Russia. “The very definition of an industrial park is still being discussed and even the Association of Industrial Parks itself is at a loss for the definition,” he said.

The forum participants also discussed the symbiosis of Russian and foreign experience in the creation of industrial parks and noted that Russia embarked upon the European path in this particular industry. In the words of Francisco Cuervo Ania, Director General of

Impulso, Russia has an excellent opportunity to create industrial and science parks which will be the drivers of regional development.

“A science park is a beacon drawing investments into a region and it also gener-ates remarkable dynamics inside the region,” noted Mr. Ania. Speaking on the subject of industrial parks as an element of innovation industrial infrastructure, director of Knight Frank Vyacheslav Kholopov addressed a ques-tion to the participants: is it really necessary to set up innovation production lines in each industrial park? He reminded of the need for simpler industrial areas in Russia. “We wait for companies which come to us from abroad and start doing what we could do by our-selves. They bring plain production lines here rather than innovations. Innovations will come as soon as we create a basis for them. And right now we need this basis at the level of simple production facilities,” reasoned the expert. Nevertheless, president of Delovaya Rossiya Alexander Galushka pointed out that the growth of national economy would be possible only if a verified investment devel-opment program were adopted.

Thus in 2011, Russian Industrial Parks Association, in a joint venture with Ernst & Young, Knight Frank, Roland Berger, Noerr and other companies, developed a methodology of voluntary certification for industrial parks. The first 10 parks were given their certificates at the forum opening ceremony and 17 more requests for certificates will be considered in the nearest time. Therefore by September investors will be able to have a look at a comprehensive descrip-tion of Russian industrial parks.

More than 130 companies presented their stands with new and existing projects, services, and research

products. The business program of the event included the MALL conference, commercial real estate and development conferences, as well as a conference dedicated to development and promotion of the territories. Opening the plenary session, Alexander Borisov, CEO of the International Business Association, was talking about the risks of the market devel-opment: "The growth in retail can stop for several reasons. One of them is purely physi-cal. There are certain development points where consumption must stop, as has already happened in the West. However, we still have some growth opportunities. The second rea-son is demography. A total number of con-sumers in Russia is limited. We need to think about long-term prospects," he said.

Maxim Gasiev, Head of Colliers International, who has just been appointed

the new President of the Russian Council for Shopping Centers noted the changes in urban policy that new Moscow authorities headed by Mayor Sergey Sobyanin introduced in the city. Because of those changes, many real estate development projects have already moved to regions and especially to Moscow suburbs. The second trend today is a grow-ing interest of developers in smaller towns with a population of 300,000 to 500,000. He also noted a growing interest in foreign mar-kets, especially in Belarus, Azerbaijan, and

Kazakhstan. The Roundtable participants were discussing problems of the ware-house real estate market, especially the most popular today build-to-suit format. According to Vyacheslav Yurchenko, Deputy CEO of Espro Development, a limited num-ber of build-to-suit projects proves that the market is not mature yet. At the same time, there are not so many developers able to provide a full range of services needed to proceed with build-to-suit projects. Nevertheless, according to developers, this

segment of warehouse real estate will keep developing in the future.

Another topic to discuss during the REX-2011 concerned the promotion of shopping centers and attraction of visitors to existing facilities. According to experts, many shop-ping centers have a similar image that makes them look the same with little to none com-petitive advantages. Today, developers are seeking opportunities to identify shopping centers based on non-standard architecture and modern design solutions.

Author: Mikhail Rychagov

Park-Bound Regions

REX 2011: Extended Format

The Real Estate Exhibition, formerly known as the Mall, was held in Moscow. This year, the organizing committee of REX-2011 held a total rebranding of the exhibition, and expanded the format of the event. Now, it includes not only shopping malls, but also logistics, business centers, mixed-use centers, and integrated development projects.

030-31 Events_L_I.indd 31 05.05.2011 12:00:15

32

И н тервью:

«Нам нужно еще как минимумтри магазина в Москве»

– В 2010 году международный офис IКЕА пересмотрел свою политику в России, и примерно в это же время руководство вашего российского офиса было отстране-но. С какими целями приехали в Россию вы?

– Основная задача – обеспечить усло-вия для того, чтобы успешное развитие компании в России продолжилось дальше. Вторая – убедиться, что наши торговые цент ры в хорошем состоянии и удобны поку-пателям. И, это не секрет, нужно, наконец, открыть магазины в Уфе и Самаре. И еще одна важная задача, поставленная передо мной, – чтобы развитие розничной сети IКЕА не останавливалось. Дело в том, что по сравнению с другими странами рознич-ная сеть IКЕА в России показывает самые высокие темпы развития. Россияне, как мы видим, очень любят IКЕА. Поэтому мы хотим продолжить строительство новых магази-нов, в первую очередь в Москве. Также один из наших приоритетов – значительно уве-личить долю производства на российском рынке, поскольку таможенные пошлины слишком высоки, и мы предпочитаем уве-личить объем производства в России.

– Какие последние новости из Уфы и Самары? На каком этапе находится запуск этих проектов?

– Как по Самаре, так и по Уфе мы стре-мимся, чтобы здания соответствовали всем

необходимым нормативам и строительным нормам. Сейчас мы завершаем пускона-ладочные работы по обоим проектам. Однако есть определенные сложности. Так, в Уфе самый большой вопрос – это подключение постоянного энергоснаб-жения. Но мы решили, что Самара и Уфа не откроются и мы не пустим арендаторов в здание, пока у нас не будет разрешения на эксплуатацию.

– Так в чем все-таки проблема с этими зда-ниями? Разговоры идут уже несколько лет.

– Давайте рассматривать ситуацию в Самаре и Уфе отдельно. Что касает-ся Самары, то здесь наши недоработки. Здание не было построено в соответствии с российскими строительными нормати-вами. Кроме того, здание было построено несколько лет назад, с тех пор нормы изме-нились. В связи с этим нам нужно было проводить множество работ, что-то дора-батывать, переделывать. Как вы понимае-те, это огромный объем работы. Но сейчас мы подходим к концу, работаем с инспек-циями и так далее. И сейчас мы можем сказать: да, все соответствует нормам.

– Как проблемы этих объектов связаны с застройщиками? Насколько я знаю, Уфу и Самару строила турецкая компания «КАСА-Строй», с которой вы расстались.

– Этот союз оказался неудачным. Поэтому мы и сменили подрядчика. С одной стороны, для строительства нужна хорошо составленная проектная доку-ментация, с другой стороны, должна быть компания, которая сможет все сделать правильно и проверить, чтобы все соот-ветствовало нормативам. Соответственно, в данном случае не получилось.

– Один турецкий застройщик говорил мне, что главная проблема IКЕА в том, что она не выстраивает отношения с местными властями, не работает над этим.

– Это их мнение. Но мы все-таки откры-ли 12 торговых центров, так что, наверное, мы не так уж плохи. Можно долго рассуж-дать, насколько нужно выстраивать отно-шения с администрацией. Но проблема в Самаре была нашей проблемой со строительством здания, а не со строи-тельством отношений. Я понимаю власть, которая не хотела давать разрешение на эксплуатацию этого здания, потому что, если посмотреть на его качество, оно не соответствовало тому, что должно было быть.

– Когда вы ожидаете открытия этих двух объектов?

– Я смогу сказать вам, когда мы полу-чим разрешение на эксплуатацию.

– Согласно результатам проверки россий-ского подразделения IКЕА в 2010 году, ваш головной офис сделал вывод, что развитие в России шло с ошибками. Какие именно ошибки вы приехали исправлять?

– Были выявлены несоответствия кор-поративным правилам, стандартам и ценно-стям, которые приняты в IКЕА во всем мире. Особенно явно это было в нашем отделе недвижимости, который отвечает за строи-тельство и управление торговыми центрами. На российском рынке очень важно иметь четкие процедуры, четкую структуру того, как мы работаем, и придерживаться этих стандартов во всем, что мы делаем. Начиная с закупок, заканчивая обычной ежедневной работой. Это нужно и для того, чтобы мы могли защитить собственных сотрудников.

– Сейчас вы ждете запуска объектов в Уфе и Самаре, а потом займетесь дальнейшим развитием?

– Конечно, у нас не завязано все на этих открытиях. Розничную сеть IКЕА мы намере-ны продвигать дальше. Мы планируем стро-ить новые магазины, особенно в Москве. Что касается торговых центров «Мега», то принято решение сконцентрироваться на тех торговых центрах, которые у нас сейчас работают, и провести программу оптими-зации, модернизации, а затем уже принять решение о дальнейшем развитии сети.

После смены руководства в прошлом году головной офис IKEA принял решение приоста-новить бурное развитие сети в России. Теперь компания сосредоточится на совершенст-вовании работы магазинов «Мега», открытии простаивающих ТЦ в Уфе и Самаре и активной экспансии в Москву, рассказал генеральный директор «ИКЕА Россия» Пер Вендшлаг.

Беседовал Рафаэль Хайбрахманов.......................................Фото: Дмитрий Четверухин

Пер Вендшлаг:

032-35 Interview_L_I.indd 32 05.05.2011 10:30:40

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| События |

| Интервью |

| Тема номера |

33

– В чем будет заключаться программа оптимизации и модернизации сети «Мега»?

– Много всего. У нас миллионы посе-тителей. Нам надо много всего обно-вить – те же парковки, техническое осна-щение, напольные покрытия, фасилити-менеджмент.

– Так ведь и рынок тоже изменился за 10 лет.

– Ну конечно. Дело ведь не в том, чтобы новую табличку на фасад повесить. Дело и в составе арендаторов. Нужно быть уве-ренными, что 212 миллионов посетителей удовлетворены ресторанами, обслужи-ванием, состоянием туалетов. Мы долж-ны смотреть на то, что мы имеем, перед тем как двигаться дальше. После 5–7 лет в ритейле необходимо освежать бизнес и быть уверенным, что такое количество посетителей вновь выберет тебя.

– Эти «Меги» будут другие?– Не драматично.

– Вы полагаете, что концепция была успешной и в сегодняшнюю ситуацию вписывается?

– Да. «ИКЕА» и «Мега» – это то, что мы делаем вместе. Концепция сочетания «ИКЕА» и «Меги» – это ключ. Мы не строим «Меги» отдельно. Это симбиоз. И нигде в регионах мы не строим их отдельно. Всегда вместе. Это ключевая идея. Это успех. «ИКЕА» может существовать отдельно, а «Мега» – нет.

– Сколько вы планируете построить в ближайшее время магазинов «ИКЕА» и «Мега» в Москве?

– Как минимум еще три магазина «ИКЕА». Они будут отдельно, без «Меги».

– Когда? – Как только будет возможно.

Магазины «ИКЕА» – приоритет. Дело в том, что «ИКЕА» мы можем построить достаточ-но быстро, в то время как для торгового центра «Мега» нужно намного больше вре-мени. Но это планы на ближайшее буду-щее. Торговый центр может быть любым – «ИКЕА» остается неизменной.

– У вас уже есть площадки в Москве?– Мы рассматриваем несколько участ-

ков, но пока решения по конкретным пло-щадкам нет.

– Это будут магазины за МКАД или внутри?

– И там и там.

– То есть теперь, после ухода Лужкова, можно будет построить «ИКЕА» внутри?

– Мы обсуждаем такую возможность с московскими властями.

– Сергей Собянин заявил, что они собираются проводить реконструкцию МКАД. И он надеется, что собственники объек тов, которые находятся на МКАД, им помогут. Вы готовы к такому сотрудни-честву с новой властью?

– Да, конечно.

– Вы рассматриваете финансовую помощь как нормальное ведение бизнеса или это некая специфика России?

– Это сотрудничество. У нас много посе-тителей. Нам просто необходимо удобное сообщение с городом. Мы заинтересованы в том, чтобы сделать подъезд к магазинам более доступным, чтобы была интеграция с метро, чтобы удобно было добираться на автобусах, чтобы не стоять часами в проб-ках на МКАД. Мы знаем, что спрос на нашу мебель очень большой. И мы стремимся сделать наши магазины более доступны-ми. Это хорошо для нас. И в этом наши интересы с властями совпадают.

– У вас есть какие-то отношения с новой московской властью? Вы работаете с ними?

– Да. Мы начали вместе обсуждать интересующие нас вопросы.

– Как бы вы оценили результативность этих отношений по сравнению с прежней администрацией?

– Хорошее начало. Мы решили, что нам нужно еще как минимум три магазина в Москве. Конечно, мы не сможем сделать это без московского мэра и его команды. И мы заинтересованы в интересе с их стороны. Нам необходима их поддерж-ка. Интерес есть, теперь нам надо начать работать вместе. Я думаю, у нас есть общий интерес – решение проблемы транспорт-ной нагрузки, уменьшение трафика благо-даря близости наших магазинов к метро и другому общественному транспорту. У нас есть хорошие примеры других стран, где общественный транспорт прекрасно работает.

– Как вы думаете, кризис закончился?– Да, кризис прошел, но при этом и

времена изменились: больше не будет 2008 года, когда были безумные продажи, когда можно было продать что угодно. Рост сейчас будет, но он будет более умерен-ный. Все очень зависит от того, в каком сек-торе вы работаете. Если взять розничную сеть IКЕА, то это очень хороший пример того, что у нас хорошее будущее в России, потому что мы предлагаем товары для мно-гих людей по хорошим ценам. Это дает нам хорошие возможности для развития. Наши торговые центры «Мега» – не класса люкс, а вполне приземленные, хорошие торго-вые центры с очень хорошим и известным всем брендом. Вакантных площадей у нас меньше 1%.

– В кризис у вас были проблемы с арен-даторами?

– В паре регионов нам нужно было поддержать арендаторов, мы снизили арендную ставку на тот период, а сейчас мы вернулись к старым ставкам. Также доля тех арендаторов, которые работают по проценту с оборота, увеличивается сей-час. В Москве и Санкт-Петербурге боль-шой интерес к нашим площадям. Сейчас в России не так много торговых центров,

которые могут предложить сразу 12 торго-вых центров (или 14 в ближайшее время).

– Кого из застройщиков вы будете при-влекать к строительству? Вы вернетесь к «Ренессанс девелопмент»?

– Да, мы готовы продолжать работать с ними.

– Правда ли, что в IКЕА есть правило не привлекать два раза одного и того же застройщика?

– Нет, наоборот. Мы хотим продлевать успешное сотрудничество. Это всем выгод-но: подрядчик знает наши требования, нам не нужно заново обучать подрядчика пра-вилам, по которым мы работаем.

– Будете строить в Сочи? Все девелоперы идут туда.

– Нет, мы не все девелоперы.

– Почему не будете?– Потому что мы шведы, которые сфоку-

сированы сейчас на Москве. Сколько людей живет в Сочи? 400 тысяч? А в Москве у нас три магазина на десять миллионов людей. Если еще три построим, будет полтора мил-лиона человек на один магазин. Тогда как в Сочи мы получим в три раза меньше, и возможности этих людей совсем другие.

– Сколько магазинов «ИКЕА» может про-глотить Москва?

– Мировая практика – миллион-полтора жителей на магазин. В Москве это скорее

будет полтора-два. При этом мы рассмат-риваем не только Москву, но и область, поэтому нужно примерно 7–8 магазинов. Мы так считаем.

– Какие главные проблемы вы видите сейчас в России в девелопменте?

– Главная задача – это создать коман-ду, которая будет хорошо работать на конкретном рынке. Это не только знание и опыт компании, это знание и опыт людей, которые работали на российском рынке, которые понимают, как здесь работать. Это проблема, но при этом она открывает новые горизонты для развития компании.

Сейчас примерно 50% по объему, а по стоимости более 30% товаров, представлен-ных в российских магазинах «ИКЕА», произ-водится в России. У нас около 80–100 актив-ных российских поставщиков. Сейчас мы обсуждаем, как мы можем самостоятельно или совместно с хорошими, надежными парт-нерами, поставщиками производить макси-мально больше товаров IКЕА в России.

Для российской мебельной индустрии существует уникальная возможность раз-вить бизнес и модернизировать техноло-гию производства вместе с IКЕА. Мы хоте-ли бы внести свой вклад в развитие этой индустрии, мы готовы поделиться своими знаниями и размещать долгосрочные зака-зы, но, конечно, это также требует, чтобы были люди, готовые к инвестициям в дол-госрочное развитие бизнеса и к построе-нию эффективного современного произ-водства.


34

Interview:

– In 2010 the international office of IKEA reviewed its policy in Russia and about the same time the management of your Russian office were dismissed. What is your mission in Russia?

– The main goal is to make sure the company continues its successful devel-opment in Russia. The second goal is to take care of our shopping malls that they may have an excellent offer for our buy-ers. And it’s not a secret that we should finally open our malls in Ufa and Samara. Another important task I was assigned is to make sure the expansion of the IKEA retail chain never stops. The point is that com-pared to other countries the IKEA retail chain demonstrates the highest growth rates in Russia. As we can see, Russians like IKEA very much. This is why we want to continue building new stores – first of all, in Moscow. One of our other priorities is a significant increase of our production capacity on the Russian market, since the customs tariffs are too high and so we need our own production lines here.

– What’s the latest news from Ufa and Samara? At what stage is the launch of

these projects?– Both in Samara and Ufa we want our

buildings to comply with all pertinent con-struction standards and codes. We are now completing start-up operations on both projects, but there are certain snags. Thus in Ufa number one question is hookup to permanent power supply. We decided that we would not open our malls in Samara and Ufa or let in tenants until we have opera-tional permits.

– So what is the problem of those build-ings? Talks have been going on for several years already.

– Let’s look at the situation in Samara and Ufa separately. As regards Samara, this is largely our fault. The building was not constructed in line with the Russian con-struction codes. What is more, the build-ing was built several years ago and since then the standards have changed. In this connection we had to perform numerous works, refining and redoing many things. As you may guess, this is a huge amount of work. Yet we are about to finish soon, we keep working with different inspec-tions and so on. And now we can say that

everything complies with the established standards.

– Can the problems of these projects be traced down to contractors? To the best of my knowledge, the malls in Ufa and Samara were constructed by Turkey-based KASA-Stroy with whom you parted.

– That alliance proved ill-advised; therefore we replaced our contractor. On the one hand, you need carefully drawn design documents for construction and, on the other hand, there must be a company which is able to do proper work and check out conformity to the existing standards. In this particular case it did not work.

– One Turkish developer told me that the main problem of IKEA is that they do not build relations with local authorities.

– This is what they think, but we have already opened 12 shopping centers so we must not be that hopeless. You may long discuss the building of proper rela-tionships with local administrations but our key problem in Samara was related to construction standards, rather than to our rapport with the local government. I can

Interviewer: Rafael Khaibrakhmanov...............................Photo: Dmitry Chetverukhin

Per Wendschlag:“We need at least three more storesin Moscow”

After last year’s change of management, the head office of IKEA decided to suspend the chain’s vibrant development in Russia. Now the company will focus on the improvement of Mega malls operation, opening of protracted construc-tion projects in Ufa and Samara, and vigorous expansion in Moscow, said CEO of IKEA Russia, Per Wendschlag.


35

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Events |

| Interview |

| Cover Story |

understand the authorities who did not want to give an operational permit because the quality of construction works was far from the required standards.

– When do you expect these two projects to be turned over for operation?

– I can tell you for sure only when we obtain an operational permit.

– After inspecting the Russian division of IKEA in 2010 your head office came to the conclusion that the company’s develop-ment in Russia was faulty. What particular mistakes have you come here to correct?

– Inconformity to our corporate rules, standards and values was revealed. This was particularly apparent in the real estate department which is responsible for the shopping malls construction and manage-ment. It is particularly important to stick to clear-cut procedures on the Russian market, to have a transparent operational structure, and follow these standards in everything we do – from procurement to routine daily operations. This is also need-ed because otherwise we might not be able to protect our employees.

– You are now waiting for projects in Ufa and Samara to be launched to tackle other development plans later on?

– Everything is not geared to these openings. We intend to promote the IKEA retail chain. We plan to build new stores, especially in Moscow. As regards MEGA malls, a decision was made to focus on the operational shopping centers, to proceed with their modernization, and then to decide on further expansion plans.

– What will be the program of MEGA chain modernization about?

– A lot of everything – we have millions of visitors and much ought to be renovated and improved – parking lots, engineering outfit, flooring, facility management.

– But the market has also changed in the recent decade.

– Of course, it has – we are not talk-ing only about new signs on the fronts of our malls. The tenant mix also has to be reviewed. You need to be positive that 212 million visitors are satisfied with res-taurants, service, public bathrooms etc. We

must look at what we have before moving forward. After 5-7 years in retail your busi-ness needs to be refreshed and you need to be confident that this number of visitors will again choose your mall.

– Will these Mega malls be different?

– We do not contemplate any dramatic transformation.

– Do you suppose the concept was suc-cessful and it fits well into today’s envi-ronment?

– Yes, IKEA and MEGA is what we are doing together. The conceptual key is a combination of IKEA and MEGA. We never build MEGA malls separately. This is a sort of symbiosis. And nowhere in the regions do we build them apart. They are always together and this is a key to success. IKEA can exist separately but MEGA cannot.

– How many IKEA and MEGA stores are you planning to build in Moscow in the near term?

– At least three more self-contained IKEA stores without MEGA.

– When?– As soon as it is possible: IKEA stores

are our priority. The point is that we can build an IKEA store rather fast while a MEGA shopping mall takes much more time to construct. These are our plans for the nearest future. A shopping mall can each time be different, whereas IKEA remains unchanged.

– Do you already have sites in Moscow?– We are considering several sites but

for now have not stayed our choice on any specific ones.

– Will they be located outside or inside the Moscow Ring Road?

– Both inside and outside

– In other words, now as Luzhkov is gone, it will be possible to build IKEA stores inside the MKAD, right?

– We are discussing this opportunity with the city administration.

– Sergey Sobyanin stated his intention to renovate MKAD and he hopes the own-ers of properties alongside the MKAD will help him. Are you ready to cooperate with the new city administration in this way?

– Yes, sure.

– Do you consider financial help as a nor-mal way of running business, or is it sheer Russian specifics?

– This is collaboration. We have many visitors and we simply need convenient transport links with the city. We are inter-ested in making our stores more acces-sible that people would be able to get there by metro or by bus instead of wast-ing hours in traffic jams on the MKAD. We

know that the demand for our furniture is very high and we try to improve access to our stores, since this is good for us. In this area our interests coincide with the interests of the city authorities.

– Have you built any relationship with the new Moscow city administration? Are you working with them?

– Yes, we’ve started discussing some issues we are interested in.

– How would you assess the effectiveness of this relationship compared to the one you had with the previous city adminis-tration?

– A good beginning: we thought we’d need at least three more stores in Moscow and we’ll certainly be unable to build them without the Moscow mayor and his team. We need their support. We see interest on their part and now we should start working together. I think we share the same priorities – alleviat-ing traffic congestion, traffic reduction owing to close proximity of our stores to metro outlets and other public transport routes. We have good examples of other countries and cities where public trans-port works fine.

– Do you think the crisis is over?– Yes, the crisis is behind us but times

have also changed: we’ll never return to 2008 with its mad sales, when it was pos-sible to sell anything you wanted. We’ll see more moderate growth in the future. Everything depends on what sector you operate in. If you take the retail chain IKEA it perfectly exemplifies and epito-mizes our great future in Russia because we offer goods to a wide circle of con-sumers for reasonable prices there. This creates good development potential for our company. Our MEGA malls are down-to-earth, rather than luxury shopping centers, boasting excellent brand aware-ness. The vacancy rate in our centers is less than 1%.

– Did you have any problems with tenants in times of crisis?

– In a couple of regions, where it was necessary to support our tenants, we reduced the rental rates over that period, but have now come back to the previous

rates. The percentage of those tenants, whose rent is calculated as a percent-age turnover, is also on the rise now. The interest in our areas is very high in Moscow and Saint Petersburg. There are not so many retail chains in Russia, which can offer 12 (or 14 in the near term) large

shopping malls to their potential ten-ants.

– What builders are you going to con-tract? Are you going to resume relations with Renaissance Development?

– Yes, we are ready to go on working with them.

– Is it true that IKEA sticks to the rule not to contract the same builder twice?

– The contrary is true: we want to extend successful cooperation which benefits all parties. The contractor knows our require-ments and we do not have to instruct such a contractor in our rules anew.

– Will you build anything in Sochi, given that all developers rush there?

– No, we are not “all developers.”

– Why not?– Because we are Swedes currently

focused on Moscow. What’s the popula-tion of Sochi: 400,000? In Moscow we have only three stores per 10 million residents. If we build three more we’ll have one store per 1.5 million residents, whereas in Sochi we’d have thrice less people per store and their purchasing power is quite different, at that.

– How many IKEAs can Moscow absorb?– The world practice shows that the

ratio is 1.0-1.5 million people per store while in Moscow the ratio will most likely be 1.5-2.0 million people per store. But if we take Greater Moscow area with suburbs we’ll probably need about 7-8 stores in this place. This is what we think.

– What major priorities and problems do you face in today’s Russia?

– The key challenge is building a team which would efficiently operate in any given market. This is not only about the company’s experience and expertise; this is also about the experience and expertise of people who have worked on the Russian market and understand how we should operate here. This is one of the problems, which also opens new vistas for our com-pany’s development.

Now roughly 50% of total merchan-dise represented in Russian IKEA stores in terms of volume and 30% in terms of cost are manufactured in Russia. We have about 80-100 active Russian suppliers.

We are now exploring ways of widening the production of IKEA goods in Russia – on our own or in collaboration with good, reliable partners and suppliers.

This is a unique chance for Russian furniture industry to develop business and modernize production technolo-gies with IKEA. We’d like to contribute to the development of this industry and we are ready to share our knowledge and to place long-term orders, but provided there are people willing to invest in long-term business development and in build-ing effective contemporary production facilities.

We intend to promote the IKEA retail chain. We plan to build new stores, especially in Moscow. As regards MEGA malls, a decision was made to focus on the operational shopping centers, to proceed with their modernization and optimization, and then to decide on further expansion plans.


36

Новая московская власть продол-жает оставаться загадкой для биз-неса. С момента своего прихода

на пост мэра Сергей Собянин сделал ряд громких заявлений относительно стра-тегии развития города. Так, он заявил о необходимости пересмотра Генплана, о запрете на застройку в пределах ТТК, о намерении строить вместо подземных ТЦ многоуровневые парковки и раз-вивать транспортную инфраструктуру, о предстоящей реконструкции МКАД и т. д. Пока большая часть этих планов не реализована и не начала реализо-вываться. Однако претворение этих идей в жизнь неизбежно приведет к изме-нению структуры городских доходов и расходов, а также к установлению новых правил в отношениях между властью и бизнесом (по той причине, что город меняет свои приоритеты, у него должна появиться четкая стратегия и концепция

градостроительного развития, чего пре-жде не было).

Обычно в таких случаях говорят, что решение пока существует только на бума-ге. Однако в случае с новой властью, судя по всему, даже и этого пока нет: по сло-вам участников рынка, документов, под-тверждающих реальность новых «правил жизни», пока никто не видел. При Юрии Лужкове город был отдан на откуп бизне-су и, при всех издержках старой системы, Москва привлекала инвесторов. К новой власти у бизнеса пока больше вопросов, чем полученных ответов. Рынок не пони-мает, чего ждать от Собянина и его адми-нистрации.

Разрывай и компенсируйВ конце марта стало известно, что Москва договорилась сразу по двум объектам с компанией AFI Development: по под-земному ТЦ на площади Тверской заставы

(материал об этом на 54 стр. номера) и по «Афимоллу» в районе «Москва-Сити». Относительно договоренностей по проек-ту ТЦ на площади Тверской заставы дирек-тор компании AFI Development Александр Халдей заявил, что данная сделка была взаимовыгодной. В свою очередь руково-дитель городского стройкомплекса Марат Хуснуллин уточнил, что правительство Москвы ничего не платило компании за то, что та отдала городу проект, – ком-пенсация затрат AFI была произведена другим способом. Возможно, решение проблемы было связано с договоренно-стью по «Афимоллу». Там город продал компании 25% своей доли в проекте ТРК, включая паркинг на 2700 машино-мест. Сумма сделки, по данным AFI, составила $310 млн.

К настоящему моменту известен также порядок сумм, которые Москва возвраща-ет застройщикам, компенсируя их затра-

ты по разорванным инвестконтрактам, и сроки выплаты компенсаций. Так, компа-нии «Топ Лэвел», которая собиралась про-изводить «реконструкцию с надстройкой здания многофункционального комплек-са с подземной автостоянкой» по адре-су: Большая Садовая улица, вл. 14, стр. 6, в 30-дневный срок должны были выпла-тить компенсацию затрат в размере почти 70 млн рублей. Компания «Доходный дом "Базис и компания"», которая по инвест-контракту намеревалась возвести много-уровневый паркинг по адресу: Прокатная улица, вл. 5Б, должна получить компен-сацию в размере более 7 млн рублей. Компания «ДСК-1», с которой был растор-гнут контракт на реконструкцию кварта-ла в районе Ивановское, получит назад 240 млн рублей, ранее перечисленных ею в бюджет Москвы в качестве компенсации за социальную, инженерную и транспорт-ную инфраструктуру.

Текст: Николай Кириллов.............................Фото: архив CRE

Уже полгода игроки рынка недвижимости в столице России пребывают в подвешенном состоянии. Московская власть определяется со своей политикой, бизнес ждет, когда этот процесс определения выльется во что-то конкретное. На каком языке говорит правительство Москвы и как бизнесу прийти с ним к взаимопониманию – вопрос первостепенной важности.

Безвластиекапитала

«СТ Девелопмент» лишилась права на инвестконтракт, когда было выполнено 90% объема работ по разбору гостиницы «Россия» / ST Development was stripped of its right for an investment contract when it had already completed 90% of Rossiya Hotel dismantling works

Тема номера:

036-41 Cover Story_L_I.indd 36 05.05.2011 10:31:53

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Интервью |


| Страхование |

37

Получить комментарии у представи-телей компаний, которым город выде-ляет компенсации, не удалось, однако стоит предположить, что вряд ли кто-то из тех, кто получил компенсации, и даже из тех, кто не получит ничего, будет оспаривать решение по своему вопросу: бизнес, как правило, очень редко идет на конфликт с московской властью – так было при Лужкове, так происходит и сейчас. «На практике все избегали судов с Лужковым. Если участок был предоставлен, а потом передан друго-му застройщику, то претензии первого застройщика удовлетворялись по факту их предъявления второму застройщику: если уже были сделаны некие предпро-ектные работы и проведены изыскания, то есть затрачены средства, следовала компенсация. Такие вещи регулировались на договорной основе», – рассказывает юрист из компании Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. По его словам, наиболее резонансным делом, доведенным до суда, стала история с гостиницей «Россия». Напомним, что компания Чигиринского «СТ Девелопмент» выиграла конкурс на право реконструкции гостиницы «Россия» в конце 2004 года, инвестор намеревался вложить в проект $830 млн. Результаты конкурса на реконструкцию были оспоре-ны в суде компанией «Монаб», претендо-вавшей на участие в проекте. В конце кон-цов по итогам многочисленных судебных тяжб «СТ Девелопмент» лишилась права на инвестконтракт, когда было выполнено 90% объема работ по разбору гостиницы «Россия». При этом затраты компании, понесенные в 2004–2008 годах на про-ектные и строительные работы, так и не были компенсированы. В мае 2010 года апелляционный суд оставил в силе поста-новление арбитражного суда Москвы, который отказался взыскать со столич-ных властей 4 млрд рублей в пользу «СТ Девелопмент».

Кто все эти люди?Относительно того, как ведется в нынеш-ней Москве бизнес, у участников рынка нет единого мнения. Впрочем, так же было и при предыдущей власти, когда суще-ствовал круг компаний, близких мэру, и все остальные, работа которых была затруднена. При этом одни говорили, что работать в городе очень комфортно, что условия простые и понятные, согласования занимают отведенные сроки, коррупции нет. Другие жаловались на администра-тивные барьеры и так далее. По данным Минрегиона, опубликованным в августе 2010 года, в среднем по стране согласо-вывать стройку в 2009 году компаниям приходилось с 11 инстанциями, тогда как в 2008 году – с 13. Однако ситуация по Москве резко отличалась от усред-ненной: в столице нужно было получить визы 40 инстанций, а в Московской обла-сти – 25.

Г-н Хуснуллин отмечает, что со сме-ной городского руководства начались реформы в области управления. По его словам, первоочередная задача структур-

ных реформ – снятие административных барьеров в строительстве, упрощение системы выпуска разрешительной доку-ментации, сокращение сроков согласо-вания. В планах чиновников сократить сроки согласования проектов к 2012 году в два раза (на практике при Лужкове согласования занимали в среднем около года-двух).

По мнению отдельных представителей бизнеса, позитивные сдвиги есть уже и сегодня: «Характер отношений власти и бизнеса изменился в лучшую сторону – бюрократии сейчас меньше. Процедура прохождения всей разрешительной документации ускорилась», – говорит генеральный директор компании AFI Development Александр Халдей. По его словам, первым заметным результатом структурных изменений стало появление новой структуры – градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), которая зани-мается городскими инвестконтрактами и принимает решения достаточно опе-ративно. Кроме того, сокращено число департаментов, в которых надо получать согласования по проектам: «Раньше после полного прохождения всех инстанций приходилось зачастую идти по ним же по второму кругу, так как сроки инвесткон-тракта заканчивались. Сейчас процедура упрощена: комиссия ГЗК принимает все решения. Прежде от принятия концепции до начала реализации могло пройти и два, и три года, и даже пять лет. Сегодня с ГЗК срок согласований сокращен до 2–3 меся-цев», – говорит г-н Халдей.

Довольны, между тем, далеко не все игроки рынка. Если у AFI все сложилось благоприятным образом, то у других компаний ухудшилось если и не положе-ние, то ощущение. Пресс-секретарь ФСК «Лидер» (компания строит жилые дома в Москве, Московской области и в россий-ских регионах) Марина Концевая отме-чает, что положение сегодня в отрасли не самое благоприятное для развития бизнеса: «Лужковская система админи-стрирования и делопроизводства разва-лена. Новые власти не могут организовать собственную систему, так как не пони-мают, как сделать работу эффективной. Люди с региональным опытом работы не могут с помощью своих прежних методов руководить Москвой – тут масштаб задач совершенно иной». По ее словам, ситуа-ция такова, что сейчас все проекты долж-ны идти через мэра или через Хуснуллина. Однако каждый проект – это огромное количество документов, и городское руководство не справляется с их потоком (а в их обязанности, не будем забывать, входит не только надзор за строитель-ством в городе). В итоге процессы тормо-зятся. Сейчас у компании в Москве реа-лизуется один проект – жилой комплекс на Кировоградской улице. В настоящий момент разрабатывается проектная доку-ментация. Участок под застройку был получен по результатам аукциона, про-веденного Федеральным фондом содей-ствия развитию жилищного строительства (РЖС). Взаимодействие с РЖС предпо-

лагает наличие четко проработанной концепции проекта: площадь, этажность, функциональное назначение – все это у компании «Лидер» было, однако возник-ли проблемы с городскими властями: «Уже после того, как мы выиграли конкурс РЖС, в правительстве Москвы нам сказали: давайте лучше вы построите гостиницу. Однако изменить проект было бы попро-сту незаконным, это пошло бы в разрез с условиями РЖС», – рассказывает Марина Концевая.

Отметим, что новая эпоха исто-рии Москвы, начавшаяся с приходом Собянина, знаменуется уходом с рынка харизматичных фигур, которые состави-ли капитал и имя при прежней власти. Помимо Елены Батуриной, уход которой обусловлен совсем уж очевидной причи-ной, в число выбывающих попал и Сергей Полонский – создатель компании Mirax, недавно прекратившей свое существо-вание. Анализировать успехи и неуда-чи г-на Полонского не входит в задачи этой статьи, для нас примечательна та форма, в которой девелопер пытается общаться с представителями городской администрации. То ли не имея иной воз-можности, то ли намеренно выбрав наи-более провокативную форму обращения, Полонский направил Собянину открытое письмо, опубликовав его при этом на своей странице в Facebook. В письме он обвинил Владимира Ресина в том, что тот не дает довести до конца незавершенные проекты Mirax.

«Раньше я думал, что это просто сабо-таж решения проблемы со стороны руко-водителя старой формации, для которого выгодно запутывание ситуации с целью «ловли рыбок в мутной воде». Но недав-ние решения Ресина продлить инвесткон-тракт по «Кутузовской миле» с ЗАО «ФЦСР» и отозвать разрешение на строительство башни «Федерация» в «Москва-Сити», не только ставящие палки в колеса достройки важнейших строительных объектов, но и

Александр Халдей,AFI Development /Alexander Khaldey


Тема номера:

38

фактически запрещающие соответствую-щим строительным компаниям работать на рынке Москвы, говорят о неадекват-ном состоянии, в котором находится Ваш первый заместитель», – пишет Сергей Полонский.

По мнению эксперта, пожелавшего высказаться на условиях анонимности, с новой властью, впрочем, как и с пре-дыдущей, такими способами взаимоотно-шений не выстроить: «Полонский сделал чересчур много ошибок, слишком рано почувствовал себя среди состоявшихся. Не надо слишком много кричать: деньги

шума не любят. Полонский не сумел дого-вориться с кредиторами, к этому следует добавить, что власть не любит жестких заявлений в свой адрес от людей, кото-рым есть что терять». Добавим, что все же какие-то результаты информационный шум, произведенный Полонским, принес: Мосгосстройнадзор, ранее отозвавший разрешение на проведение строительных работ на башне «Федерация», вновь «дал добро». Однако позже стало известно, что первый заммэра Москвы Владимир

Ресин на заседании оперативного штаба по возведению «Москва-Сити» рекомен-довал Мосгосстройнадзору не препят-ствовать девелоперу вести строительные работы внутри объекта.

Московские власти, как полагают участники рынка, демонстрируют недо-статочную последовательность: «Сергей Собянин с начала своей деятельности сде-лал ряд заявлений, негативно воздейство-вавших на рынок. Однако постановлений, подкрепляющих эти заявления, никто не видел. К примеру, по поводу запрета на строительство в пределах ТТК не было никаких документов. Между тем рынок моментально отреагировал ростом цен», – отмечает Марина Концевая.

Новое или незабытое старое?Вопрос о том, старая ли власть в Москве или новая, имеет, на первый взгляд, опре-деленный ответ – новая. В нее пришли люди, имеющие не только опыт региональ-ной работы, но и федеральной. В частности, это заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов, прежде являвшийся одним из топ-менеджеров компании «Тройка Диалог» (а до того бывший замес тителем министра экономического развития при Германе

Грефе), его квалификация позволяет про-водить серьезные структурные реформы. Задача, поставленная перед Шароновым, – повышение инвестиционной привлекатель-ности мос ковской экономики.

Вместе с тем есть вероятность, что новации могут утонуть в той вязкой среде, которая была создана в городе при Лужкове. По-прежнему сохраняет влия-ние в правительстве города Владимир Ресин, назначенный в конце января пер-вым заместителем мэра. Он осуществля-ет функции по общей координации дея-тельности заместителей мэра, замещает его в периоды отсутствия и ведет ряд крупных градостроительных проектов, таких как реконструкция Большого театра,

развитие метростроения, строительство Московского международного делового центра «Москва-Сити».

На условиях анонимности один из участников рынка отмечает, что никуда не делись те люди, которые выполняли при прежней власти посреднические функции: «При комиссии по самострою или другой профильной комиссии строи-тельной специализации из тех, что рабо-тают в Москве, всегда есть лица, кото-рых устно рекомендуют члены комиссии

для того, чтобы процесс согласований по проектам двигался быстрее. Работа с ними сейчас затруднена: сроки согла-сования теперь стали совершенно не определенными, «бюджеты согласо-вания» тоже, добавилось и рисков», – отмечает эксперт.

По мнению вице-президента Россий-ской гильдии риелторов Константина Апрелева, сейчас происходит переход-ный период, в результате чего должны быть сформулированы публичные пра-вила взаимодействия власти и бизнеса, которые обеспечены не настроениями тех или иных представителей власти, а зако-нодательным закреплением таких правил землепользования и застройки терри-торий: «Градкодекс прямо указывает на необходимость законодательного регу-лирования функционального зонирова-ния и планирования развития террито-рий, включая плотность ее застройки и назначение возводимых на ней объектов, в то время как унаследованное москов-ское законодательство сводит эти компе-тенции на уровень оперативного принятия решений правительством», – замечает г-н Апрелев. По этой причине, как считает эксперт, ни один инвестор-девелопер не может с необходимой точностью оценить доходность проекта и риски в инвестиционно-строительных проек-тах, не вложив значительное количество средств в предварительные проектные проработки. Это вынуждает инвесторов нести затраты по предпроектным работам для интересующего земельного участка, права на который ему не принадлежат. Эксперт считает, что большое количество вопросов и рисков для инвесторов может быть снято, что привело бы к расшире-нию круга таких инвесторов, если зако-нодательно будет утвержден порядок землепользования и застройки для всей территории города.

Отсутствие возможности просчи-тать инвестиционную модель проекта в период смены власти, таким образом, приводит к тому, что риски возрастают, превращая доходные проекты в убыточ-ные.

Самые свежие предложения по аренде и продаже /Latest lease and sale offers page 48

Московские власти, как полагают участники рынка, демонстрируют недостаточную последовательность. Сергей Собянин с начала своей деятельности сделал ряд заявлений, негативно воздействовавших на рынок. Однако постановлений, подкрепляющих эти заявления, никто не видел.

Сергей Лозинский,Strategy Partners

– Большинство участников «команды Собянина», включая самого Сергея Семеновича, ранее смогли достичь значительных успехов на региональном уров-не. Проблема состоит в том, что Москва совершенно несопоставима ни с одним другим российским регионом или городом, и решать московские проблемы метода-ми, зарекомендовавшими себя в Тюмени или Казани, невозможно. Самая большая опасность для «команды Собянина» состояла, на мой взгляд, именно в том, что они начнут агрессивно решать московские проблемы уже опробованными методами, без учета реальной ситуации. «Хорошая новость» заключается в том, что команда Собянина, судя по всему, сейчас поняла, что в Москве простыми, быстрыми методами ничего не добьешься, и стала действовать рационально и планомерно, сначала пытаясь «десять раз отме-рить». И это дает надежду на действительно реаль-ные изменения в городе в лучшую сторону.

Проблема в том, что ситуация в Москве – это не единоличная вина «команды Лужкова». Эту ситу-ацию создали также и прочие группы интересов в городе, в том числе и девелоперы. У Москвы сейчас есть два основных стратегических выбора. Первый выбор состоит в том, чтобы ничего не менять, но продолжать зарабатывать 40–50% прибыли на московских проектах. И в этом случае ресурсов Москвы хватит еще лет на 10–15. А потом город просто умрет.

Другой вариант – отказаться от сегодняшней при-были и инвестировать в долгосрочное развитие. Более того, необходимы будут непопулярные поли-тические решения, вроде ограничений для частного автотранспорта, запрета на застройку в исто-рическом центре и т. п. Это потребует жертв и инвес тиций не только от городских властей, но и от бизнеса в городе, и от самих москвичей – например, в плане отказа от излишнего личного автотранспорта. И чтобы эти «жертвы» были не бессмысленными, вначале нужно понять, как будет развиваться Москва в стратегической пер-спективе, и уже на основании этого видения прини-мать практические решения.

(Компания Strategy Partners занимается стратегическим консалтингом и в данный момент сотрудничает с москов-ским правительством по вопросу выбора стратегии раз-вития города)

Константин Апрелев, Российская гильдия риелторов / Konstantin Aprelev, Russian Guild of Realtors


40

Cover Story:

The new Moscow government is still a mystery to the business community. Since the day of his coming into the

mayor's office, Sergey Sobyanin has made a series of loud announcements concerning his strategy for the city’s development. He spoke on the need to revise the master plan, on prohibition of new development within the ТТR (Third Transport Ring), on his inten-tions to build multilevel parking lots, instead of underground shopping centers, on devel-oping the transportation infrastructure, on the future reconstruction of the MKAD and so on. So far the majority of these plans have not been realized or even started. Still, bring-ing these ideas to life will inevitably result in changes to the city’s income and expen-ditures structure, as well as in the establish-ment of new rules for relationships between the authorities and business (because the city is changing its priorities, it must develop a clear city-planning strategy and concept – something the city never had before).

In such cases people say that the solution is still “only on paper”. However, in the case of Moscow’s new authorities, even this element is absent. According to the market players, no one has yet seen any documents to confirm the new rules. In the years of Yuri Luzhkov the city was “farmed out” to the business community and despite all the problems in the old system, Moscow was still attractive for investors. With the new authorities, there are still more questions being raised, than answers being received. The market does not understand yet, what to expect from Sobyanin and his administration.

Cancel and compensateIn late March, it became known that Moscow reached an agreement with AFI Development on two of their objects: the underground shopping center on Tverskaya Zastava Square (see page 54 of this issue) and AFI Mall in the Moscow-City. As to the agreements reached concerning the Tverskaya Zastava Square SC, CEO of AFI Development, Alexander Khaldey, said that this transaction was mutually ben-eficial.

In his turn, the head of the city’s con-struction complex, Marat Khusnullin, specified that because the Moscow City Government did not pay anything to the company for giving the project to the city, the AFI was compensated in a different way. Probably, the solution of this problem was connected with the AFI Mall agreement. In that deal, the city sold 25% of its stake in this project to the company, including the parking lot for 2,700 vehicles. This deal was worth $310 million, according to AFI.

By now, we also know the approximate amounts paid by Moscow to developers, by way of compensation for cancelled invest-ment agreements, as well as the conditions for making such payments. For instance, the Top Level Company, which was planning to carry out “a reconstruction and building of a multi-functional complex, including an underground

paring lot” at Building 6, Estate 14, Bolshaya Sadovaya Street, was to receive compensation of almost 70 million rubles within 30 days. The Basis and Company-Tenement Building Company, which planned to build a multilevel parking lot at Estate 5B on Prokatnaya Street, in accordance with an investment agreement, will receive compensation of more than 7 million rubles. The DSK-1 Company, whose agreement for the reconstruction of a block in Ivanovskoye District was cancelled, will receive 240 million rubles as compensation – the amount which it had previously paid to the treasury of Moscow, was now used as compensation for expenses incurred in creating the social, engineering and transportation infrastructure.

We have not been able to get any feed-back from representatives of the companies receiving compensations from the city, but can suppose that there is hardly a company among those which received compensations, or even among those which received none, that would think of disputing the decisions on their particular cases – as a rule, business is rarely willing to start a conflict with the authorities of the capital city. This was com-mon practice with Luzhkov and it remains today. “In actual practice, everyone avoided going to court against Luzhkov. If a land lot was provided and then given to a differ-ent developer, claims of the first developer were satisfied upon their submission to the second developer – if there were some pre-design works and surveys already made, and therefore moneys spent – they were followed by compensation. Such things were resolved

by way of negotiations," says Dmitry Rayev, a lawyer at Gide Loyrette Nouel. According to Mr. Rayev, the most high-profile case brought to court was the case with the Rossiya Hotel.

We should recall that Mr. Chigirinsky’s company, ST Development, won the tender for the right to renovate the Rossiya Hotel in late 2004. The investor intended to spend $380 million on this project. However, the results of the tender for this reconstruc-tion were challenged in court by the Monab Company, which also competed for this proj-ect. Finally, after numerous court battles, ST Development lost its right to this invest-ment agreement, after 90% of the demolition works on the hotel had already been com-pleted. The company’s expenses in 2004–2008 incurred for the design and construc-tion works have never been compensated. In May 2010, the Court of Appeal upheld the decision of Moscow Court of Arbitration that refused to pay 4 billion rubles from the city's treasury in favor of ST Development.

Who are these people?Yet there is no consensus among market players as to how business is to be done in the present-day Moscow. However, this was the same with the previous city government, when there was a group of companies close to the mayor, and all the rest, for whom the work was made harder. At the same time, some said it was very comfortable to work in the city, conditions were clear and simple, approvals did not take any longer than they

should, and corruption was nowhere to be found. Others complained of administra-tive obstacles and the like. According to the data published by Ministry of Regional Development in August 2010, an average company had to raise consents for its con-struction documents at 11 various insti-tutions, while in 2008 there were 13 such offices to visit. Even then, it was different in Moscow – in the capital itself, one had to get approvals from 40 institutions, and from 25 public offices for construction in the Moscow Province.

Mr. Khusnullin noted that the change in the city’s government brought about reforms in the management system. According to him, the primary goal of the structural reforms was to lift the administrative obsta-cles to construction, simplify the system of issuing permits and reduce approval times. Officials plan to shorten approval times by 50% by 2012 (In practice, all approvals took one to two years to complete during Luzhkov’s tenure as a mayor).

Some business leaders believe that cer-tain positive changes have already occurred. “The nature of the business-city authorities’ relationship has changed for the better, as there is less bureaucracy, and the procedure for receiving all permits is faster now,” says Alexander Khaldey, Managing Director of AFI Development. According to Mr. Khaldey, the first important result of structural changes was the emergence of a new institution, the TLC (Town-Planning and Land Commission), which now deals with the city’s investment

Author: Nikolay Kirillov..........................Photo: CRE archive

These past six months real estate market players in Moscow have been kept in limbo. The new City of Moscow Government is trying to work out its policies, while business can only wait for the process to end and then try to play by the new rules. What will these new rules look like? How will the business community come to terms with the new authorities? These are the burning issues today.

AFI Development came to an understanding with the city authorities regarding AFIMall in MIBC "Moscow City" / AFI Development удалось договориться с властями города по «Афимоллу» в ММДЦ «Москва-Сити»

Powerless Money


41

| Interview |

| Cover Story |

| Insurance |# 10 (162) / 16 – 31.05.11

agreements and is rather quick in making decisions. Moreover, the number of depart-ments where projects have to be approved has been reduced: “At one time, people had to go through a second round of office visits just after the first round was completed – and only because the investment agreement was coming to its end. Now the whole proce-dure has been simplified – the TLC committee makes all the decisions. Before, it could take two, three or even five years to go all the way from approval of the concept to the start of the project delivery. Now, the approval proce-dures at the TLC have been reduced to a mere 2 or 3 months,” says Mr. Khaldey.

However, not all market players are happy. Though everything may be going well for AFI, other companies have a worse situation or at least they feel less comfort-able. The press secretary of the “Lider” Financial and Development Company (the company erects residential buildings in Moscow, Moscow Province and other regions of Russia), Marina Kontsevaya, notes that today’s situation is far from being the most favorable for business development. “Luzhkov’s administration and paperwork models have been destroyed. The new authority cannot organize its own system, because they do not understand how to make their work efficient. People with a regional working background cannot man-age Moscow with their old methods, because their tasks here are of a totally different scale.” In her words, the situation is such that now all projects have to go through the hands of the Mayor or Khusnullin. But every project contains a large number of docu-ments and the city administration is actually drowning in these (while their duties go far beyond a mere supervision of construction works within the city confines). As a result, all procedures are slowed down.

Today, Lider is developing one project in Moscow, a housing estate on Kirovogradskaya Street. Presently, design documentation is being prepared. The land lot for the construc-tion was received through a tender orga-nized by the Russian Housing Development Foundation (RHDF). Cooperation with the RHDF requires a clear and refined concept – project area, number of floors, functionality and so on, and the “Lider” Company had it all, but still there were problems with the city authorities. “After we had won the RHDF ten-der, the Moscow City Government told us we should better build a hotel. However, chang-ing the project would be illegal, as it would not comply with RHDF requirements,” says Marina Kontsevaya.

We should note that the new era in Moscow’s history that began with the com-ing of Sobyanin, was heralded by the depar-ture of some charismatic figures, who made their fortunes and reputations during the former mayor’s tenure. Aside from Elena Baturina, who left for obvious reasons, there was Sergey Polonsky, founder of the Mirax Company, which recently ceased its activi-ties. This article does not attempt to analyze Mr. Polonsky’s successes and failures, as we are only interested in the form of the dia-logue that the developer chose to commu-

nicate with the city government’s officials. Either having no other option, or deliberately choosing the most provocative form of com-munications, Polonsky sent an open letter to Sobyanin, at the same time publishing it in his Facebook account. In his letter, Polonsky claimed that Vladimir Resin was preventing the completion of Mirax projects that were underway at the moment of publication.

“At first I thought that the solution of the problem was just sabotaged by an old guard official, for whom it was profitable to stir things up in order to catch a fish in the muddy water. But recent decisions of Resin on prolonging the investment agreement on “Kutuzov Mile” with FCSR and rescinding the construction permit for the “Federation” Tower in Moscow-City, which not only threw spokes in the wheels of the most important construction proj-ects, but actually prohibited the work of corresponding construction companies in the Moscow market, indicate the inappro-priate state of your first deputy,” wrote Sergey Polonsky.

An expert, who agreed to speak on con-dition of anonymity, believes that no rela-tionship can be built with either old or new authorities in such a way. “Polonsky made too many mistakes and he was too quick to think of himself as a well-established busi-nessman. No need to shout, because money doesn’t like noise. Polonsky failed to reach an agreement with his creditors, and one should remember that authorities do not like hearing rough speech from people who have something to lose.” We should point out that the publicity created by Polonsky still had some results: Mosgosstroynadzor, which had previously rescinded its permit on the construction of the “Federation” Tower, gave its nod again. Later it became known that at the meeting at the operational headquar-ter for Moscow-City construction, the first deputy mayor of Moscow, Vladimir Resin, rec-ommended that Mosgosstroynadzor should not prevent the developer from carrying out construction works inside the object.

Market players believe that the Moscow authorities are demonstrating a lack of con-sistency in their actions. “From the start of his work, Sergey Sobyanin made a series of statements that had a negative impact on the market, though nobody saw any decrees to confirm the speeches. For example, there were no documents concerning the prohibition of construction within TTR. Meanwhile, the market had quickly reacted to it by increasing prices,” remarks Marina Kontsevaya.

The new or the unforgotten old?At first sight, the question of what power there is in Moscow today, the new or the old one, seems to have a definite answer – it is the new one. It has incorporated people who have working experience on both regional and federal levels. In particular, we may refer to Deputy Mayor for economic policy, Andrey Sharonov, who has previously been one of top managers in the Troika-Dialog Company, and before that – a Deputy Minister of Economic Development for German Gref,

so his qualifications allow him to perform serious structural reforms. The task set to Sharonov consists in improving the invest-ment attractiveness of Moscow's economy.

At the same time, there is a chance that innovations may disappear in the sticky envi-ronment created by Luzhkov. Vladimir Resin, appointed First Deputy Mayor in late January, still preserves his influence on the city’s gov-ernment. He performs functions on general coordination of the work of mayor’s depu-ties, works as acting Mayor when Sobyanin is absent, and supervises several large urban-planning projects such as reconstruction of the Bolshoi Theater, development of the sub-way system, and construction of the Moscow-City International Business Center.

On condition of anonymity, one of the market players noted that people who acted as go-betweens for the previous government, were still there. “At the illegal construction committee or any other specialized com-mittee in the construction field, among those working in Moscow, there are always people whom members of such committees recommend, by word of mouth, to contact if you want to make the process of receiving approvals for projects more effective. Now the work with them is more difficult as the approval times have become very uncertain, the “budgets of approval” can be expanded to whatever limits that can be seen fit; risks have increased as well,” says the expert.

Konstantin Aprelev, vice president of the Russian Guild of Realtors, says now we are in a transitory period, which should result in

the formulation of public rules for coop-eration between authorities and business, influenced not by sentiments of certain public officers, but by legislative formaliza-tion of such rules for land use and develop-ment activities. “The Town-Planning Code indicates directly the need for legislative regulation of the functional zoning and planning of territory development, includ-ing its development density and the des-ignated purpose of the objects being built, while the current Moscow legislation reduc-es these competences to the level of on-line decision-making by the city government,” remarked Mr. Aprelev. Because of this, the expert states that no investor or developer can evaluate the profitability of a project and risks in investment and construction works, as precisely as is necessary, without investing a great amount of money into preliminary design studies. It forces inves-tors to bear the expenses on pre-design works for the land lots they are considering, but actually have no rights to. The expert believes that a great number of questions and risks for investors can be eliminated, which would expand the numbers of such investors, if the procedure of land use and development throughout all the territory of the city is formalized in legislation.

The absence of this opportunity to cal-culate an investment model of a project, in the period when rules are being changed, will therefore result in increased risks that may turn profitable projects into detrimen-tal undertakings.


Страхование:

42

Сегодня растет спрос на рынке услуг страхования строительно-монтажных работ. Так, по итогам 2010 года страхо-

вые взносы по страхованию строительно-монтажных рисков в России составили 19,1 млрд рублей, это на 14% больше, чем в 2009 году. По данным страховой ком-пании «Гефест», в 2009 году рынок стра-хования строительно-монтажных работ снизился на 15–20% вместе с падением объемов строительства, хотя до 2009 года этот рынок рос примерно на 20% в год. В первом полугодии 2010 года объем взносов, полученных по страхованию СМР, составил 10,55 млрд рублей, из них 94,6% премий было получено в рамках страхо-вания имущества, оставшиеся 5,4% – это страхование ответственности.

При этом как раньше, так и сейчас основными потребителями этого продукта являются иностранные инвесторы, госу-дарство, банки. «В большинстве случаев российские инвесторы и девелоперы пока неохотно самостоятельно идут на страхо-вание подобных рисков по разным при-чинам, в том числе и потому, что привыкли нести риски строительства сами или за счет подрядчика, надеясь на авось. Конечно, это связано в первую очередь с культурой страхования в России, которая пока еще не так развита, как в западных странах, к примеру в Германии», – отмечает Андрей Емельянов, руководитель управления страхования технических и авиационных рисков компании «Альфастрахование».

Таким образом, несмотря на то что кри-зис сократил доходы строителей, многие

из них и сегодня готовы работать «без страховки». Тем не менее, по мнению спе-циалистов, можно ожидать постепенного роста рынка страхования СМР за счет сег-мента частных российских компаний.

Что такое страхование СМР?По данным компании «Гефест», сегод-ня в России застраховано не более 50% коммерческих строек. Надо отметить, что с началом страхования членов саморегу-лируемых организаций (СРО) многие стро-ители стали включать в этот полис неко-торые риски строительно-монтажных работ (СМР). Однако, по мнению специалистов рынка, полис СРО не покрывает риски СМР. «C появлением в 2009 году нового направ-ления для СРО (дословно – «страхование гражданской ответственности строитель-ных организаций вследствие недостатков СМР, которые оказывают влияние на безо-пасность объектов капитального строитель-ства»). Приобретая один раз в год полис для СРО, некоторые застройщики зачастую ошибочно считают, что в нем застрахова-ны и риски СМР. Но возможности полиса СРО строителей ограничены только граж-данской ответственностью перед третьи-ми лицами и не покрывают других видов рисков, которые могут быть застрахованы в рамках «классического» продукта СМР», – поясняет Андрей Емельянов.

При страховании СМР страхуется сам строительный объект от наиболее вероят-ных рисков: помимо гражданской ответ-ственности строителей перед третьими лицами, эта страховка покрывает как сам

объект на полную контрактную стоимость восстановления, так и объекты заказчика, расходы по расчистке территории, строи-тельные машины и оборудование. И воз-мещение при страховом случае получает строительная компания. «Например, если строители красили мост и случайно распы-лили краску на припаркованные машины, как это было в нашей практике, или повре-дили кабели связи жилого дома. В резуль-тате возмещение получают владельцы пострадавшего имущества, а не строители. Поэтому нельзя делать из этих двух поли-сов «микс» – ни с точки зрения закона, ни с точки зрения методологии страхования», – комментирует Владимир Карюкин, замести-тель гендиректора САО «Гефест».

Законодательство РФ пока весьма ту манно регулирует деятельность СМР в строительстве. Так, нормы градострои-тельного кодекса, указывающие на необ-ходимость страхования, не согласуются с нормами в области организации страхо-вого дела. «Градостроительный кодекс ука-зывает на возможность введения СРО тре-бований о страховании СМР. При этом СМР упоминаются как относительно самостоя-тельный вид страхования. В то же время виды страхования, упомянутые в законе об организации страхового дела, не содер-жат такого названия как «страхование строительно-монтажных рисков». Более того, понятие «строительно-монтажные риски» в законодательстве последователь-но не раскрывается», – комментирует парт-нер Baker & McKenzie Максим Кузнеченков. Кроме того, правила страхования СМР,

Сегодня рынок страхования строительно-монтажных рисков (СМР) развивается в основном за счет спроса иностранных инвесторов и проектов с государственным участием и лишь в небольшой доле – за счет российских девелоперов и застройщиков. Для них этот инструмент слишком увеличивает стоимость проекта. Кроме того, в России отсутствуют единые нормы и правила по страхованию СМР.

Текст: Людмила Бокина..........................Фото: архив CRE

Бес страховки

042-047 Insurance_L_I.indd 42 05.05.2011 10:33:04

# 10 (162) / 16 – 31.05.11



| Девелопмент |

43

используемые страховщиками, представ-ляют собой комбинацию различных видов страхования – страхования имущества, страхования гражданской ответственно-сти, страхования гражданской ответствен-ности организаций, эксплуатирующих опасные объекты и прочее. «Отсутствует единый стандарт, но есть множество стра-ховых продуктов с отличающимся объе-мом страхового покрытия. Это приводит к тому, что участники рынка понимают «строительно-монтажные риски» каждый по-своему. И поэтому зачастую рассчи-тывают соединить покрытие нескольких рисков в одном продукте», – продолжает Максим Кузнеченков.

Рынок СМРТем не менее сегодня для подрядчика и собственника строительного объекта возможно традиционное имущественное страхование объекта. Услуги страхования СМР предлагает множество компаний, но по данным CRE, около 80% рынка занима-ют 8 компаний: группа «СОГАЗ», ООО «Рос-госстрах», САО «Гефест», ГК «Помощь», группа «АльфаСтрахование», «Страховой дом ВСК», группа «Ингосстрах», ОАО «РЕСО-Гарантия».

По мнению экспертов рынка, страхо-вание СМР – довольно закрытый рынок, и связано это не столько с созданием искус-ственных барьеров, сколько со специфи-кой рынка. Поскольку страхование СМР – это наукоемкий и капиталоемкий вид

страхования, то, для того чтобы работать на нем, нужно вкладывать средства в раз-работку методической и статистической базы, налаживать отношения с зарубеж-ными перестраховщиками, чтобы иметь возможность перестраховывать крупные риски в короткие сроки.

При этом на рынке отсутствует здо-ровая конкуренция. По мнению игроков рынка, некоторые страховые компании включают различные опции иного вида страхования в покрытие полиса СРО, к при-меру. Это приводит к «размытию» продукта как такового и к необоснован ному сниже-нию цен.

Согласно данным CRE, тарифы в стра-ховании строительно-монтажных работ снижаются на протяжении нескольких лет, примерно на 25% каждый год, в 2010 году эти темпы снизились и падение составило около 10%. Это происходило в том числе за счет демпинга. «Рост стоимости пере-страхования вынуждает демпингующие компании больше рисков оставлять на собственном удержании либо передавать их в менее надежные компании. В резуль-тате создаются предпосылки для будущих финансовых затруднений у страховщиков, увлекающихся демпингом. Но в 2011–2012 годах произойдет рост убыточности бизнеса по страхованию СМР, что при-ведет к коррекции тарифов в этом виде страхования в сторону увеличения», – ком-ментирует Радий Сулейманов, начальник отдела страхования технических рисков,

управление промышленного страхования департамента корпоративного бизнеса ОСАО «Ингосстрах».

Стоимость страхования СМРПо информации компании ОАО «Альфа-Страхование», оплата страхования рас-считывается в процентах (страховой тариф) от полной контрактной стоимо-сти СМР. Страховой взнос для покрытия строительно-монтажных рисков составля-ет ориентировочно от 0,1% (по типовым проектам) до 1,5–2% (по «эксклюзивным» и технически сложным объектам, таким как подземные сооружения, сооружения «вне суши»). Стоимость страховой премии зави-сит от различных факторов, основные из которых – конструктивные особенности объекта, степень подверженности площад-ки стихийным бедствиям, несущая способ-ность грунтов, методы и технологии выпол-нения СМР, квалификация и опыт застрой-щика и проектировщика, расположение объекта в непосредственной близости от объектов третьих лиц и другие факторы.

Как правило, базовое покрытие по страхованию СМР обеспечивает защиту объектов строительно-монтажных работ – объектов нового строительства, рекон-струкции, реставрации, техничес кого перевооружения. Ответственность страхо-вой компании перед клиентом растет по мере увеличения стоимости возводимого здания или сооружения, которая включает в себя стоимость строительных материалов,

монтируемого оборудования, заработную плату, расходы по перевозке, таможенные пошлины, сборы, а также стоимость мате-риала и строительных элементов, постав-ляемых заказчиком за свой счет. То есть базовое покрытие предполагает только страхование строящегося объекта. Все остальные риски, связанные со строитель-ством объекта (здания внутри площадки, временные сооружения, строительная техника, грузоперевозки, ошибки в проек-тировании, риски простоя в строительстве), страхуются за отдельную плату.

В проектах с государственным участием на услуги страхования СМР в общей смете выделяется около 1%. Заказчик возмеща-ет генподрядчику фактические расходы по страхованию. По информации компании «Трансстрой», размер страхования по зако-ну не превышает 1% от стоимости контрак-та на СМР (строительно-монтажные работы, включая материалы), при этом в страхо-вании обычно не учитывается стоимость оборудования, только СМР. В коммерчес-ких проектах выделяется гораздо меньше средств на страхование СМР по сравнению с госконтрактами.

«Продукт» не соответствуетпотребностямСтраховой продукт СМР у крупнейших игро-ков рынка обычно соответствует междуна-родному аналогу CAR/EAR (Construction All Risks / Erection All Risks) – страхование от всех рисков, которые могут произойти на


Страхование:

44

строительной площадке при строительных и монтажных работах, – и включает, как правило, риски стихийных бедствий, пожа-ров, паводков, наводнений, противоправ-ных действий третьих лиц и так далее.

Между тем не все риски, которые необ-ходимо страховать в строительстве, можно покрыть российскими «продуктами». Как считает партнер Baker & McKenzie Максим Кузнеченков, более важная проблема – определенное запаздывание правового регулирования в этой области относи-тельно потребностей рынка. Например, на рынке существует спрос на страхование ответственности подрядчика и проекти-ровщика по договору, так как заказчи-кам работ не всегда удобно использовать механизмы внедоговорной ответствен-ности за вред, причиненный подрядчиком или проектировщиком. Вред не всегда просто оценить и доказать. Вместе с тем вопрос о допустимости такого страхования ответственности по договору до сих пор не решен, говорит г-н Кузнеченков.

В результате нередко заказчики поку-пают страховые продукты, отвечающие их потребностям на западных рынках, в обход запрета на страхование рисков в России иностранными страховыми орга-низациями, установленного пунктом 5 ста-тьи 4 закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Согласно информации компании «Трансстрой», при создании СРО декларировалось, что систе-ма призвана обеспечивать определенные гарантии заказчику и по возмещению ущерба в случае неисполнения строитель-ной организацией, входящей в СРО, своих обязательств. Но пока практического при-менения декларированных задач саморе-гулируемых организаций не наблю дается.

Многие участники рынка отмечают, что сегодня уровень страхования в России не может сравниться с уровнем страхования в западных странах. «В России предо-ставляется неполный перечень услуг по страхованию СМР», – говорит Ирфан Кайя, коммерческий директор Renaissance

Construction. «В связи с особенностями бизнеса в России для нас не доступны или труднодоступны отдельные страховые продукты, интересные для иностранных партнеров, – продолжает тему Александр Шебуняев, директор по правовым вопро-сам, ЗАО «Компания "Еврострой"». – К примеру, в строительстве – страхо-вание финансовых обязательств по контракту». Относительно продукта по страхованию финансовых рисков пер-вый заместитель генерального директора САО «Гефест» Владимир Карюкин гово-рит: «Действительно, в России эти риски нельзя застраховать, и связано это в пер-вую очередь с тем, что они большие по объему. Их невозможно перестраховывать на западном рынке ввиду многих причин, включая слабый андеррайтинг, термино-логические расхождения, а емкостей рос-сийского перестраховочного рынка недо-статочно. Кроме всего прочего, в нашем законодательстве нет такого понятия, как финансовый риск, есть только предпри-нимательский риск».

Возмещение ущербаОдним из важных критериев оценки уровня услуг страхования СМР является реальное возмещение ущерба строителям в резуль-тате какого-либо повреждения при строи-тельных работах на объекте. «Для нашего бизнеса критериями приемлемого уровня являются не просто низкие ставки страхо-вания и рейтинг страховщика, важным эле-ментом является открытость компании и готовность к плотному диалогу в процессе работы. К сожалению, даже среди крупных страховщиков встречается формальный

подход к работе», – замечает Александр Шебуняев.

Получается, что многое зависит от того, насколько сама страховая компания ориентирована на выплаты строителям. Если компания старается минимизировать выплаты, то она найдет множество поводов для невыплат. «Во многих полисах страхова-ния СМР есть пункт о том, что клиент обязан сообщить о страховом случае в максималь-но короткие сроки. Если это не сделано, это может стать поводом отказать в выпла-те возмещения. Кроме того, по убыткам на технически сложных объектах, особенно крупных, список документов, необходимых для их урегулирования, является откры-тым. Поэтому, если нет желания платить, страховщик может обосновать отказ недо-статком тех или иных данных и документов. Если же страховщик, наоборот, стремится к долгосрочной работе на строительном рынке и дорожит своими клиентами, он может выплатить возмещение, даже если есть формальные поводы для отказа», – комментирует Владимир Карюкин.

Вместе с тем нужно отметить, что стра-ховщики не производят выплату ущерба в случаях, если строители нарушают пра-вила проведения строительных работ или отклоняются от согласованного проекта.

Если же «происшествие на объекте» страховая компания оценила как слу-чай, предусмотренный к возмещению, то выплата ущерба производится по вновь созданной смете по восстановлению того участка проекта, который был поврежден вследствие строительных работ. После этого страховая компания начинает выплачивать деньги поэтапно – в соот-

ветствии с выполнением строительных работ по плану.

На сегодняшний день участники рынка считают, что в среднесрочном будущем рынок страхования СМР будет расти уме-ренными темпами. Оснований для увели-чения рынка докризисными темпами в 25% в год нет, но есть предпосылки роста на 10–15% в год. Игроки рынка уверены, что спрос на СМР в строительстве будет вос-требован в основном за счет страхования государственных и муниципальных объек-тов, которые в настоящее время составля-ют около 80% сегмента СМР.

Таким образом, сегодня рынок стра-хования СМР развивается за счет спроса со стороны иностранных инвесторов и проектов с государственным участием, лишь в малой доле за счет частных соб-ственников по нескольким причинам: удо-рожание проекта, неясность со стороны законодательства, в том числе отсутствие единых норм и правил по страхованию строительно-монтажных рисков. Не все риски сегодня можно перестраховывать в России, но некоторую важную часть из них, касающуюся покрытия рисков само-го объекта, производить можно. Поэтому в данном случае развитие рынка также сдерживает само отношение девелоперов к страхованию, которое не воспринима-ется как обязательное условие по обе-спечению безопасности. В то время как в развитых странах это условие считается обязательным. С другой стороны, сегодня не учтены явные потребности участников рынка, такие как трудности в страховании «выполнения обязательств подрядчика перед заказчиком по договору».

Максим Кузнеченков,Baker & McKenzie / Maxim Kuznechenkov

Крупнейшие страховые выплаты в страховании СМР за 2007–2010 годы /Biggest Insurance Indemnities in CAR/EAR Insurance for 2007–2010

Страховая компания /

Insurance company

Период выплаты /

Time ofpayment

Страховое событие /Event insured

Сумма выплат, млн рублей /

Amount of insurance benefit, million rubles

«Гефест» / GEFEST 2010 год Разрушение грузового порта г. Сочи в результате шторма /

Decay of the Sochi Cargo Port that resulted from a hurricane

121

«Страховой дом ВСК» /

VSK Insurance

2009 год В здании застрахованной реконструируемой электростанции на острове Парамушир в Сахалинской области

возник пожар, в результате которого были уничтожены две дизель-генераторные установки Caterpillar /

A fire in the building of an insured renovated power plant on Paramushir Island in the Sakhalin province destroyed

two Caterpillar diesel generators

72

«Гефест» / GEFEST 2008 год Обрушение свода в тоннеле при строительстве автомобильной дороги Джубга – Сочи /

Crumbling of the tunnel vault during the construction of the Dzhugba – Sochi motorway

62,9

«Согласие» / Soglasie 2009 год Повреждение газовой турбины на теплоэлектростанции ММДЦ «Москва-Сити» /

Damage to a gas turbine at a thermal power station of MIBC Moscow-City

56

«Гефест» / GEFEST 2010 год Обрушение тоннеля в Сочи /

Tunnel collapse in Sochi

55

«Ингосстрах» /

Ingosstrakh

2010 год Ущерб в грузовом порту Сочи /

Damage to the Sochi Cargo Port

50 (первый транш) /

50 (first tranche)

«Росгосстрах» /

Rosgosstrakh

2006 год В результате прогиба стенки стального листового резервуара, произошедшего в момент окончания

монтажа на объекте компании Amerco International Limited, было деформировано около 80% площади стенки

и 92% площади днища. / Wall bending in a reservoir made of sheeted steel upon completion of rigging operations

caused deformation of about 80% of the wall area and 92% of the bottom area. Amerco International Limited is engaged

in antirust coats and construction of installations for the oil industry.

45

«РЕСО-Гарантия» /

RESO-Garantia

2008 год В результате возгорания электрической проводки загорелись деревянные конструкции чердака строящейся

оранжереи в музее-заповеднике «Царицыно» /

The ignition of electric wiring set on fire the wooden structures of an attic in a hothouse under construction in

Tsaritsyno Museum Reserve

25

«Гефест» 2010 год Повреждение инженерных сооружений при реконструкции аэропорта г. Сочи /

Damage to engineering installations during the Sochi Airport renovation

10

Источник / Source: «Эксперт РА», данные компаний


45

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Cover Story |

| Insurance |

| Development |

The demand for builder’s risks insurance keeps growing on the market of insur-ance services. Thus in 2010 insurance

premium payments in Russia in the CAR/EAR segment amounted to 19.1 billion rubles, which is 14% more than a year before. As reported by Gefest, the CAR/EAR insurance market shrank 15-20% in 2009, following the falling construction market, although prior to 2009 this market had been growing roughly by 20% a year. In H1 of 2010, the level of CAR/EAR insur-ance premium payments reached 10.55 bil-lion rubles, of which amount 94.6% was received within the property insurance framework and the rest 5.4% – as liability insurance.

For all that, both in the past and now foreign investors, government and banks are the main consumers of this product.

“In most cases Russian investors and devel-opers are reluctant to get insured against such risks for various reasons – among other things, because they’ve got used to running construction risks by themselves or at contractor’s expense, counting on luck. This can certainly be explained by a general insurance culture in this coun-try, which is still in embryo compared to such Western countries as Germany,” notes Andrei Emelyanov, head of technical and aviation risks insurance management at Alfastrakhovanie.”

Even though many of the Russian builders are ready to dispense with insur-

ance policies in the wake of the crisis, in expert opinion, a slow growth of the CAR/EAR insurance market can be expected at the expense of private Russian construc-tion companies.

What is CAR/EAR insurance?As reported by Gefest, no more than half of construction sites in Russia are now insured. It should be noted that with the onset of self-regulating organizations (SRO) many builders began including some of the CAR/EAR risks in their insur-ance policies. In expert opinion, however, an SRO policy does not cover CAR/EAR.

“In 2009 a new policy was developed for SRO – namely civil liability insurance of construction companies against construc-tion and erection shortcomings that may impact the safety of construction projects. Buying this policy on demand of an SRO once a year, some developers mistakenly believe that in this way they get insured against any construction and erection risks. Yet the SRO policy is limited to civil liability to third parties but does not cover other risks which can be insured within a classical CAR/EAR insurance policy,” illu-mines Mr. Emelyanov.

In CAR/EAR insurance a construction project itself gets insured against most probable risks: in addition to civil liabil-ity of builders to third parties, a CAR/EAR policy also covers the site as such to the entire contractual replacement value and

the client’s objects as well as site cleaning and construction equipment outlay. Under an ensured event a construction company is reimbursed for its losses. “Suppose workers painting a bridge casually spray the paint on cars parked nearby, as was the case in our practice, or damage the apartment building’s telecommunication cabling. As a result, it is the owners of damaged property, rather than builders, who get an indemnity. Therefore you won’t want to mix up these two policies either from legal or insurance methodology per-spectives,” comments Vladimir Karyukin, Associate CEO of SAO Gefest.

The Russian legislation is still rather obscure as far as the construction insur-ance standards are concerned. Thus the urban development code calling for insurance is out of tune with insurance business organization standards in cer-tain respects. “The urban development code points to a possibility of CAR/EAR insurance requirements introduction by an SRO treating CAR/EAR as a relatively self-contained type of insurance. At the same time the types of insurance listed in the law on insurance business orga-nization do not contain any mention-ing of CAR/EAR insurance. Moreover the concept of CAR/EAR risks is not consis-tently explained in legislation,” com-ments partner of Baker & McKenzie Maxim Kuznechenkov. Furthermore the rules of CAR/EAR insurance used by insurers repre-

Today the mar-ket of construction all risks and erection all risks (CAR/EAR) insurance is mainly fueled by the demand from foreign inves-tors and projects with state participa-tion and to a lesser extent – by Russian developers and build-ers. The latter think this instrument increases the project cost beyond all mea-sure. What is more, there are no unified CAR/EAR insurance rules and norms in Russia.

Author: Ludmila Bokina..........................Photo: CRE archive

The Devil of Insurance


46

Insurance:

sent a combination of different insurance types – property insurance, civil liabil-ity insurance, civil liability insurance of companies exploiting hazardous objects and others. “Instead of a unified standard, there is a multitude of insurance products with varying ranges of insurance cover-age. This leads to a unique understanding of construction all and erection all risks by each market player. And therefore they often hope to cover several risks with one product,” continues Mr. Kuznechenkov.

CAR/EAR marketNevertheless traditional property insur-ance is also possible for both the site owner and contractor.

Many companies offer CAR/EAR insur-ance services, but according to CRE, eight companies claim about 80% of the mar-ket: SOGAZ Group, Rosgosstrakh, GEFEST, Pomosh Group, Alfastrakhovanie Group, VSK Insurance, Ingosstrakh, and RESO-Garantia.

In the opinion of market experts, CAR/EAR insurance is a rather closed market – not because of artificial barriers but rather because of its specifics. Since CAR/EAD insurance is a science-intensive and capi-tal-intensive type of insurance, one needs to invest in the development of methodol-ogy and statistics databases, relationships with foreign reinsurers to be able to have major risks reinsured in no time.

It should be noted that the market lacks robust competition. In the opinion of market players, some insurance com-panies include various insurance options for the price of SRO policy coverage, for example. This causes the product “erosion” and unjustified reduction of prices.

According to CRE, CAR/EAR insurance tariffs have been going down throughout several recent years, roughly by 25% a year. In 2010 the reduction rates slowed down to about 10%. This happened, among other things, due to dumping. “The growing rein-surance costs forces dumping companies

to take charge of more risks themselves or hand them over to less reliable compa-nies. This creates prerequisites for future financial impediment run into by those insurers who are fond of dumping. But in 2011-2012 the red ink of CAR/EAR insur-ance business will grow and this will cause the appreciation of tariffs in this type of insurance,” comments Radiy Suleymanov, head of technical risks insurance team at corporate business industrial insurance department, OSAO Ingosstrakh.

Cost of CAR/EAR insuranceAs informed by AlfaStrakhovanie, insur-ance payments are calculated as a per-centage (an underwriting rate) of total contractual value of construction and erection works. An insurance premium to cover builder’s risks ranges roughly from 0.1% (for standard projects) to 1.5-2.0% (for exclusive and technologically com-plex facilities, such as underground instal-lations and “offshore” structures). The amount of insurance premium depends on various factors, the main being structural peculiarities, site vulnerability to natural disasters, soil bearing capacity, construc-tion and erection methods and technolo-gies, the skill and experience of designer and developer, site proximity to objects of third parties and other factors.

Basic CAR/EAR insurance coverage normally secures the objects of construc-tion and rigging works: new construction, renovation, restoration or retrofitting projects. The liability of an insurance company to its client keeps rising with the cost of a building or edifice under construction that includes the cost of building materials, mounted equipment, wages, transportation expenses, customs duties and the cost of materials and con-struction elements supplied by the client at his own expense. That is to say, the basic coverage implies only the insur-ance of a project under construction. All other construction-related risks (onsite buildings, temporary structures, building machinery, cargo traffic, design mistakes, standstill risks) are insured for an extra pay. In projects with state participation about 1% of total budget is allocated for CAR/EAR insurance. The client reimburses the general contractor for actual insurance expenditures. As informed by Transstroy, according to law, the insurance premium should not exceed 1% of the construc-tion and erection contract cost (building and rigging works including construction materials). For all that, the insurance pol-icy usually covers only construction and erection works and does not factor in the cost of building machinery. In compari-son with public contracts, developers of commercial projects envisage a far lesser outlay on CAR/EAR insurance.

“Product” fails to meet the needsThe CAR/EAR insurance policy of the larg-est market players normally conform to similar international standards – insur-ance against all possible onsite risks in

construction and erection operations and includes the risks of natural calamities, fire, flood, unlawful acts of third parties and so on.

Meanwhile not all risks that need to be insured in construction can be covered with Russian “products.” A more important problem, according to Baker & McKenzie’s Maxim Kuznechenkov, is a certain time-lag in legal regulation in this area relative to the market demands. For instance, there is demand for the insurance of designer and contractor’s liability, since it is not always easy for clients to use the mechanisms of non-contractual liability for the dam-age inflicted by contractor or designer. It is not always easy to estimate and prove the damage. Yet the issue of contractual liability insurance admissibility has not so far been settled, says Mr. Kuznechenkov.

In the upshot clients often buy insur-ance products meeting their specific needs on Western markets in circumven-tion of the ban on Russian risks insurance by foreign insurance firms stipulated in par. 5 of Article 4 of the law “On Insurance Business Organization in Russia.” As informed by Transstroy, it was declared in the process of SRO establishment that the system is called to assure the client of indemnity in case a construction company which is a member of a given SRO defaults on its obligations. But for now no practical application of the tasks declared by SROs has been recorded.

Many market players point out that today’s level of insurance services in Russia is beyond any comparison with the level of insurance in Western coun-tries. “Not all CAR/EAR insurance servic-es are rendered in Russia,” CRE was told by commercial director of Renaissance Construction, Yrfan Kaya. “In view of business specificity in Russia, some of the insurance products, interesting for our foreign partners, are hard of access, – continues Alexander Shebunyaev, legal director of Eurostroy Company. – For instance, the insurance of contractual financial obligations is not available in construction.” This is what First Deputy CEO of Gefest, Vladimir Karyukin, has to say about the insurance of financial risks:

“Indeed it is impossible to get insured against such risks in Russia – first of all, because of their bulkiness. They can-not be reinsured in a Western market for many reasons, including weak underwrit-ing and terminology discrepancies, while the capacity of the Russian reinsurance market is insufficient. Furthermore the Russian legislation lacks the definition of financial risks, as it defines only the entrepreneurial risk.”

Reparation of damagesOne of the important assessment crite-ria for CAR/EAD insurance services is real reimbursement to builders for any type of damage resulting from onsite construction activities. “Low underwriting rates and insurer’s standing are not the only criteria of the acceptable level for our business;

another important element is a company’s openness and readiness for an intense dia-logue in the course of works. Regrettably, even among the large insurers a formal approach to work is quite common,” notes Mr. Shebunyaev.

Much depends on whether an insur-ance company itself is geared towards pay-ments to builders. When a company tries to minimize payments, it may find a lot of excuses to refuse the payment. “There is a clause in many CAR/EAR insurance policies binding the client to report on an insured accident within the shortest time possible. The failure to do so can be used as a good excuse for refusing the indem-nity. Furthermore there is an open-ended list of papers needed to settle the issue of reimbursement for losses at techno-logically challenging sites and an insurer unwilling to pay may justify his refusal by the lack of some or other documents. But when an insurer, on the contrary, aspires for long-term operations in the construc-tion market and treasures his clients, he may pay the indemnity even when there are formal excuses for a refusal to do so,” comments Vladimir Karyukin.

At the same time it should be noted that insurers do not cover the damages, when builders violate the rules of con-struction works, i.e. depart from an agreed project.

If an insurance company estimates “an onsite incident” as an event insured the reparation of damages is based on a newly drawn estimate of recovery of the project section affected by construction works. After that an insurance company starts paying the money stepwise in line with the schedule of construction works.

As of today, the market players believe that in the medium-term outlook the CAR/EAR insurance market will be growing at a moderate pace. There are no grounds for the market growth at the pre-crisis pace of 25% a year but there are prerequisites for a 10-15% growth. The market players are positive that the demand for CAR/EAR insurance in construction will mainly be generated by state-run and city-owned sites which presently account for about 80% of the CAR/EAR insurance segment. Some demand is also generated by foreign investors.

Yet private equity is largely uninterest-ed because of legislative uncertainty and the lack of universal CAR/EAR insurance standards and norms. Not all risks can be reinsured in present-day Russia; neverthe-less some risks related to a construction site itself can be covered. The insurance market development is also hampered by the attitude of Russian developers towards insurance which they do not perceive as a mandatory term of safety provisions while in the developed world this is an obligatory condition. On the other hand, the apparent needs of market participants, such as difficulties to “insure contrac-tual liabilities to the client” faced by a contractor, are often neglected in today’s market.

Yrfan Kaya,Renaissance Construction / Ирфан Кайя


048-53 Ads.indd 48 05.05.2011 10:35:29

048-53 Ads.indd 49 05.05.2011 10:35:31

048-53 Ads.indd 50 05.05.2011 10:35:33

048-53 Ads.indd 51 05.05.2011 10:35:47

048-53 Ads.indd 52 05.05.2011 10:35:57

048-53 Ads.indd 53 05.05.2011 10:36:03

Девелопмент:

54

Московские власти гонят торговлю из-под земли в центре города. Один за другим закрываются все проекты подземных многоуровневых торговых центров. На их месте могут появиться паркинги. Участники рынка недвижимости при этом деятельностью властей не довольны, отмечая, что арендные ставки в наиболее популярных ТЦ вырастут до конца года на 20%, в том числе и благодаря политике властей.

Текст: Николай Кириллов...............................Фото: Дмитрий Четверухин

Власти похоронили подземную торговлю

Новый мэр запретил подземное строительство на площади Тверской Заставы, за исключением парковки / New Moscow mayor banned underground construction under Tverskaya Zastava except parking

054-059 Development_I_L.indd 54 05.05.2011 10:41:23

# 10 (162) / 16 – 31.05.11



| Инвестиции |

55

В марте этого года стало известно, что ряд проектов подземных торговых центров в Москве будет пересмот-

рен. Так, торговая функция не будет реализована под Пушкинской площа-дью, а также под площадью Тверской Заставы, до минимума она будет сокра-щена и под площадью Павелецкого вок-зала. Напомним, что еще в начале года появилась информация о том, что не будет осуществлено подземное строительство и под Смоленской площадью. Таким обра-зом новая власть пытается разобраться с транспортными проблемами: с одной стороны, избежать новых нагрузок на дорожную сеть, а с другой – обеспечить все растущее число автомобилей парко-вочными местами в центре города.

Эти шаги власти носят обратный харак-тер по отношению к городской полити-ке прошлых лет. Напомним, что в конце 2008 года была принята «Городская про-грамма подготовки к комплексному гра-достроительному освоению подземного пространства города Москвы на период 2009–2011 годов». Согласно программе, в Москве было выделено 37 зон высокой концентрации населения, где, по мнению разработчиков программы, было необхо-димо размещение подземных сооружений общественного назначения. По планам за три года количество подземных площадей в Москве должно было увеличиться более чем на 2,5 млн кв. м. Согласно подсчетам властей, под землей могло быть разме-щено до 80% складских помещений, 70% машино-мест и 30% предприятий сферы обслуживания.

Задача по освоению подземных про-странств укладывалась в общий курс, кото-рого придерживалась команда Лужкова, а именно стремления получить максимум прибыли от московской земли. Это привело к серьезным градостроительным ошибкам. Общим местом среди экспертов в области архитектуры и практиков проектирования стало указывать, к примеру, на ошибоч-ность застройки площади перед Курским вокзалом торговым центром «Атриум», из-за которой уменьшилась как транс-портная доступность самого вокзала, так и ухудшилась транспортная ситуация на самом Садовом кольце. Поэтому появление торговых центров под знаковыми москов-скими площадями могло только ухудшить транспортную ситуацию в городе.

К концу 2008 года в столице было выде-лено 25 участков, часть из которых распо-лагалась в ЦАО, для застройки подземного пространства. К примеру, было заплани-ровано строительство ряда подземных ТЦ на пересечении улицы 1905 года со Звенигородским шоссе, в районе площади Рижского вокзала, улицы Сущевский Вал и железной дороги Рижского направле-ния возле станции Ржевская, на пересе-чении Третьего транспортного кольца и Шмитовского проезда в районе станции Тестовская. Реализации этих планов поме-шал разразившийся кризис, долгая окупа-емость подземных инвестиций, а теперь и новая власть, установившаяся в городе.

Политика нового мэра Москвы Сергея Собянина заключается в оптимизации транспортной инфраструктуры. Журнал CRE уже писал о том, что город пересмат-ривает инвестконтракты, заключенные при Лужкове (подробнее об этом в CRE № 159). Предполагается, что ревизии будут подверг нуты 1,2 тыс. инвестконтрактов на жилую и коммерческую застройку, из которых до трети может быть расторгнуто. К настоящему моменту известно, что рас-смотрено уже более 300 инвестконтрак-тов, из них 70 с лишним расторгнуты или подлежат расторжению – в основном под предлогом просроченной разрешительной документации.

К примеру, не будет реализован про-ект по адресу: улица Прокатная, вл. 5Б, где предполагалось строительство многоуров-


Девелопмент:

56

невого паркинга. Согласно распоряжению городских властей реализация проекта прекращается без штрафных выплат, при этом инвестор (ООО «Доходный дом "Базис и компания"») получит компенсацию в раз-мере более 7 млн рублей.

Получит компенсацию в размере около 70 млн рублей компания «Топ Лэвел», пла-нировавшая произвести «реконструкцию с надстройкой здания многофункциональ-ного комплекса с подземной автостоян-кой» по адресу: Большая Садовая улица, вл. 14, стр. 6.

Заройте ваши денежкиВ числе проверяемых городом соглашений есть и подземные объекты. Заметим, что забираться под землю инвесторов зачас-тую вынуждали обстоятельства – отсутст-вие других возможностей для развития проектов. По данным Colliers International, себестоимость подземного строительства в Москве составляет около $5 тыс./кв. м. При этом полезная площадь не превы-

шает 40% от общей площади объекта, остальное приходится на коммуникации. За исключением каких-то особых мест, вроде Охотного Ряда, той же Пушкинской площади или Тверской Заставы, окупае-мость подземных торговых центров пре-вышает десять лет. По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, окупаемость наземных торговых комплек-сов в Москве сегодня составляет 6–8 лет. И в тех и в других случаях этот показатель немного увеличился после кризиса, пре-жде всего потому, что при сохранившемся объеме инвестиций в строительство сред-ние ставки еще не достигли докризисного уровня. Впрочем, ставки в подземных ТЦ под площадью Белорусского вокзала, под Пушкинской и Павелецкой могли бы дости-гать докризисного уровня: «Они точно были бы востребованы на рынке благодаря своей локации, концепции и небольшому размеру (до 40 тыс. кв. м)», – отмечает г-жа Малиборская.

Как полагает эксперт, запрет строи-тельства подземных ТРЦ повлияет пре-жде всего на спрос на торговые площади в работающих комплексах в центральных районах Москвы («Атриум», «Охотный Ряд», «Европейский»), что приведет и к росту арендных ставок. Кроме того,

снижение общего предложения торговых площадей на рынке Москвы повлияет на общее увеличение арендных ставок во всех успешных торговых центрах: «Точно можно сказать, что дефицит торговых площадей в Москве будет способствовать увеличению и без того высоких ставок аренды в ТРЦ с цент ральным местополо-жением. Уже сейчас в этих ТРЦ имеется лист ожидания из операторов, желающих попасть в него и готовых заплатить ставку на 10–20% выше рынка», – говорит Галина Малиборская.

В качестве другого возможного нега-тивного последствия эксперты отмечают уменьшение инвестиционной привлека-тельности Москвы. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Юлия

Дальнова полагает, что изменение правил игры по ходу игры влияет на инвестицион-ный климат и пугает и без того осторожных западных игроков рынка недвижимости и ритейла. По ее мнению, дальнейший пере-смотр проектов строительства московски-ми властями может привести к сокращению количества планируемых к вводу торговых площадей в столице, что взвинтит ставки аренды даже в периферийных торговых центрах: «В долгосрочной перспективе это повлияет на планы развития ритейлеров, в том числе отпугнет международных тор-говых операторов, для которых московская недвижимость и так представляется слиш-ком дорогой», – говорит г-жа Дальнова. Кроме того, по ее мнению, рост стоимости торговой недвижимости снизит ее при-влекательность для институциональных инвесторов.

Впрочем, эксперты видят и позитивные моменты для развития индустрии торговли в целом: «Девелоперам торговой недви-жимости и ритейлерам при ограничении возможностей развития в Москве придется идти на региональный рынок», – считает Юлия Дальнова.

НесбывшеесяПроект создания ТРЦ «Тверская Молл» под площадью Тверской Заставы был при-

нят к реализации в рамках комплексной реконструкции этого участка «Большой Ленинградки» (так при Лужкове был назван проект бессветофорного маршрута почти от Кремля и до аэропорта «Шереметьево»). По словам директора департамента по связям с общественностью компании-застройщика AFI Development Натальи Ивановой, одной из дополнительных слож-ностей осуществления работ стало кон-курсное условие города для девелоперов сохранить транспортное движение на пло-щади. Это было беспрецедентной задачей: «Примеров строительства подобных мас-штабов в центре столицы с сохранением движения, скажем, в Европе нет», – говорит г-жа Иванова. Застройщик начал осущест-вление строительства через семь неболь-

ших строительных точек, которые по мере строительства должны были переноситься. Право на строительство AFI Development получила еще в конце 2005 года, работы на площадке начались в 2007 году, изначаль-но объект планировалось сдать в 2011 году, однако из-за кризиса сдача была перене-сена на конец 2013 года. Согласно проекту, общая площадь торгового центра составля-ла 106 тыс. кв. м, там должны были разме-ститься около 200 магазинов, а на нижних этажах комплекса предполагалось обору-довать до тысячи парковочных мест.

Несмотря на выполнение условий конт-ракта (движение через площадь Тверской заставы не было перекрыто), площадь стала источником постоянных пробок. Напомним, что одно из первых заявлений о необхо-димости решения транспортных проблем Сергей Собянин сделал, поднявшись на четырнадцатый этаж бизнес-центра имен-но на площади Тверской Заставы.

Уже в конце 2010 года в СМИ появи-лась информация, что строительство на объекте заморожено. Публично утвердил факт пересмотра назначения объекта мэр Москвы в 20-х числах марта, заявив, что вместо ТЦ под площадью разместятся толь-ко парковки и переходы.

В AFI Development отметили, что это решение – результат совместных догово-ренностей. «Нами было достигнуто взаи-мопонимание. Правительство выкупает проект. Мы поддерживаем политику горо-да. Упорядочивание градостроительной политики нам как девелоперам выгодно и интересно. Развязка обеспечит хорошую проходимость площади Тверской Заставы. Поскольку мы реализуем многофункцио-нальные комплексы на Брестских ули-цах, Бутырском и Грузинском Валу, то для нас проходимость важна», – рассказала Наталья Иванова.

Эксперты также одобряют это решение. Архитектор Сергей Ткаченко, руководитель собственной мастерской и до недавнего времени глава НИ и ПИ Генплана Москвы, отмечает, что торговые центры в преде-

Юлия Дальнова, Knight Frank / Yulia Dalnova

Александр Асадов, мастерская № 19 «Моспроекта-2» / Alexander Asadov, Mosproject-2

В центре не надо развивать подземное торговое пространство. Здесь не хватает доступных небольших магазинов, а крупным ТРЦ место за пределами исторического центра. Зато паркинги в любом количестве будут здесь только кстати.

Наиболее значимые проекты подземных торговых центров в Москве, которые так и не будут реализованы /Most important underground shopping centers that will never been built in Moscow

Девелопер / Developer

Объект /Property

Площадь, тыс. кв. м / Area, '000 sqm

Информация / Information

AFI Development «Тверская Молл» /

Tverskaya Mall

107 Идея проекта относится к 2004 году. Теперь вместо него под площадью Тверской

Заставы должны появиться многоуровневые подземные паркинги / The project idea

appeared in 2004. According to new plans, multi-level underground parking lots will be built

underground on Tverskaya Zastava

ИПГ «Евразия» / Eurasia ТЦ «Павелецкий» /

Paveletsky SC

120 Проект строительства ТЦ окончательно закрыт в ходе пересмотра инвестконтрактов

правительством Собянина / The project has been annulled after the new Mayor of Moscow

Sergey Sobyanin revised its terms

«Мегастрой» / Megastroy ТРЦ «Смоленка» /

Smolenka SEC

32 Летом 2008 года компания Mirax Group за $60 млн продала проект компании

«Мегастрой». Затем случился кризис / In summer 2008, Mirax Group sold the project for

$60 million to Megastroy. Then the crisis started

Пер Вендшлаг: Я понимаю власть, которая не хотела давать разрешение на эксплуатацию ТЦ «Мега» в Самаре, потому что, если посмотреть на его качество, оно не соответствовало тому, что должно было быть. стр. 32


# 10 (162) / 16 – 31.05.11




57

лах ЦАО редко обеспечены подземны-ми автостоянками и что в центре города наблюдается переизбыток крупных ТЦ: «Освоение подземного пространства для города – благо. Но в центре не надо раз-вивать подземное торговое пространство. В этой части города не хватает доступных небольших магазинов, а крупным ТРЦ место за пределами исторического центра. Зато паркинги в любом количестве будут здесь только кстати», – считает он.

Разработчиком проекта «Тверская Молл» выступила в начале нулевых мас-терская № 19 «Моспроекта-2» под руко-водством Александра Асадова. По словам г-на Асадова, в его мастерской сейчас происходит изменение проекта исходя из актуальных запросов города: «Поверхность земли будет отдана под развязку. Ее теперь можно сделать более комфортной. Все посадки на такси, автобусы будут проис-ходить на минус первом этаже. Это класси-ческий пересадочный узел. Минус второй этаж можно было бы максимально отве-сти под парковки. У всех разработчиков складывается мнение, что это оптималь-ная схема», – говорит он. Как рассказал Александр Асадов, пока представители городских властей в мастерскую не обра-щались. По словам архитектора, сейчас на площади ведутся работы по выводу город-ских подземных сетей, что необходимо при проведении дальнейших строительных работ вне зависимости от спецификации проекта. Г-н Асадов считает, что обнов-ленный проект может быть реализован минимум в течение трех лет.

Следует оговориться, что официаль-ных документов ни по строительству раз-вязки, ни по прекращению реализации проекта ТРЦ на площади Тверской заставы пока нет.

Вместе с тем компания AFI Development выкупает у правительства Москвы 25-про-центную долю в только что открывшемся ТРЦ «Афимолл Сити» (179,93 тыс. кв. м), расположенном в ММДЦ «Москва-Сити». Консолидация 100% многофункциональ-

ного комплекса обойдется застройщику в $310 млн.

Менее детализирован был проект соз-дания торгового центра под Пушкинской площадью. Сама идея его постройки вла-стями города то утверждалась, то опровер-галась на протяжении последних несколь-ких лет. При Юрии Лужкове необходи-мость создания торгового центра тут объ-яснялась обязательной инвестиционной составляющей: тоннели, которые должны пройти под площадью в рамках «Большой Ленинградки», предполагалось построить за счет инвесторов. В свете смены градо-строительной парадигмы необходимость в торговой составляющей исчезла, раз-говор идет опять же о парковках. Правда, по словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, про-ектом и в таком виде интересуются ино-странные инвесторы. Впрочем, что имен-но их интересует, чиновник не сообщает. «Официальный документ об изменении проекта пока не представлен, поэтому сложно говорить наверняка, какую выгоду могут извлечь инвесторы из участия в нем. Если исключить прямую выгоду, то среди возможных бонусов – содействие москов-ского правительства другим проектам участвующих инвесторов», – рассуждает Юлия Дальнова.

О пересмотре девелоперского про-екта на площади Павелецкого вокзала стало известно в конце марта. По словам г-на Хуснуллина, вместо торгово-раз-влекательного центра тут будет постро-ен подземный многоуровневый пар-кинг. Руководитель стройкомплекса сообщил, что проект находится в стадии разработки. Идея создания ТРЦ на пло-щади Павелецкого вокзала появилась в 2002 году. Предполагалось, что здесь появится четырехуровневый подземный комплекс общей площадью 122,4 тыс. кв. м. В 2003 году инвестором проекта стала компания «Павелецкая», 30% акций которой принадлежало городу, а 70% – ЗАО «Ингеоком-Инвест». С 2007 года 100% акций сосредоточилось у структуры инвестиционно-промышленной группы «Евразия» Мухтара Аблязова.

Общее мнение участников рынка сводится к тому, что парковки городу куда нужнее, чем торговые центры. Если оставить в стороне вопрос о том, где был здравый ум рынка на протяжении долгих лет, то в какой-то степени можно сделать вывод, что кризис оказался на руку горо-ду. При этом сам рынок ритейла, скорее всего, от мер власти пострадает, поскольку в перспективе его ждет рост арендных ста-вок в ТЦ и дефицит площадей. Возможно, в некой более отдаленной перспективе рынок и город выиграют от принятия нынешних решений, и даже иностранные инвесторы, поняв, что условия игры стали прозрачнее, а город – удобнее. Но так или иначе надо отдать должное игрокам рынка: теряя объекты и проекты, они при-знают решения властей здравыми и про-должают работать в предлагаемых обстоя-тельствах.

Наталья Иванова, AFI Development / Natalia Ivanova


58

Development:

In March 2011, many projects related to the development of underground shop-ping centers in Moscow were stopped,

such as a project under the Pushkin Square. The same can be said about projects under Tverskaya Zastava, Paveletsky Train Station and Smolenskaya Square. Aspiring to solve the problem of traffic congestion, the new Moscow government tries, on one hand, to bar additional traffic that new shopping malls would generate and, on the other hand, to build more parking spaces in the downtown.

This policy is different from the one pur-sued by the previous Moscow Mayor. In 2008, the City Hall approved a program of under-ground space development. According to the document, Moscow pinpointed 37 zones of high concentration of population, where the city authorities decided to build public underground facilities. According to plans, in 2009 – 2011, more than 2.5 million sqm of underground retail areas were to be built in the city. According to the previous authorities, up to 80% warehouses, 70% of parking spaces, and 30% of service compa-nies were to go underground.

The development of underground spaces was fully in line with Yuri Luzhkov's ambi-tion to raise maximum profit by Moscow land development. This led to serious urban planning mistakes. Many experts in the field of architecture and design argued that the Atrium shopping mall constructed near

the building of Kursky Railroad Terminal decreased accessibility of the train station itself and congested the motor traffic on the Garden Ring. Therefore, it was decided to stop building shopping centers near other Moscow train station squares.

As of the end of 2008, 25 sites were selected in central Moscow to proceed with underground construction. New underground shopping malls were planned to build close to Year 1905 Street, Zvenigorodskoe Highway, Rizhsky Railway Station, Suschevsky Val, Rzhevskaya Street, and Shmitovsky Proyezd. However, the eco-nomic crisis brought those ambitious plans of the Moscow authorities to an abrupt halt. The new government never reanimated the plans to build underground facilities because of long payback periods.

The policy of the new Moscow Mayor, Sergey Sobyanin, is about optimization of urban transport infrastructure as the top priority. The CRE has already discussed the fact that the city authorities are reviewing about 1,200 investment contracts signed by Mr. Luzhkov's administration (CRE #159). Those contracts are residential and com-mercial real estate construction projects. To date, it is known that 300 investment contracts have already been revised. Of them, more than 70 have been terminated because of overdue licenses.

For example, a project to build a multi-level parking garage on 5B Prokatnaya

Street will not be implemented. According to the new city authorities, the project has been annulled without any penalty payments. Moreover, the investor (Basis Finance House) will receive compensation amounting to more than 7 million rubles.

Top Level is another company to receive the compensation (70 million rubles) for the project that the company intended to realize on 14/6 Bolshaya Sadovaya Street (a reconstruction of a mixed-use complex with underground parking). The city also revises a number of other underground projects.

Bury your moneyIt should be noted that many investors had to go underground because they had no other opportunities to develop projects in Moscow. According to Colliers International, the cost of underground construction in Moscow is about $5,000/sqm. In this case, the usable area does not exceed 40% of the total project area, including utilities. Except for some special places like Okhotny Ryad, Pushkin Square, or Tverskaya Zastava, the ROI is more than ten years. According to Galina Maliborskaya, Director of Retail Real Estate at Colliers International, the ROI in regular (surface) shopping centers in Moscow is 6-8 years. However, this ratio has slightly increased after the crisis, primarily because average cap rates are now lower than they used to be before the crisis. On the other hand, experts believe that the

Moscow authorities declared a war to underground retail centers in the city's downtown. One by one, multi-level underground shop-ping mall projects are annulled. Instead, parking lots are going to be built. Real estate market participants do not support the activities of Moscow authorities, noting that rental rates in shopping centers will grow by 20% toward the end of the year.

Author: Nikolay Kirillov..............................Photo: Dmitry Chetverukhin

Moscow Authorities Bury Underground Retail

Instead of a shopping center there will be a multilevel underground pakring lot near Paveletsky Train Station / Вместо торгового центра на площади возле Павелецкого вокзала появится подземная автостоянка


59

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Insuranse |

| Development |

| Investment |

cap rates in underground shopping malls located under Belorusskaya, Pushkin and Paveletskaya squares could reach their pre-crisis levels. "They would have been in demand because of their location, concept and size (40,000 sqm on average)," notes Ms. Maliborskaya.

Experts believe that the prohibition to build underground malls will primar-ily affect the demand for retail space in Moscow's centrally located shopping centers like Atrium, Okhotny Ryad, and Evropeisky, where rental rates will keep increasing. In addition, the reduced retail space supply on the Moscow market may provoke the overall increase in rental rates at other successful centrally located shop-ping centers. Many shopping malls have a waiting list of operators who want to

get in. Typically, they agree to pay 10-20% higher rental rates than those existing on the market," says Galina Maliborskaya.

Experts also note that the appeal of Moscow has been decreasing in the eyes of potential investors. Yulia Dalnova, Director of Retail Real Estate at Knight Frank, believes that a change in the rules of the game may affect the investment climate in the city. Conservative foreign market play-ers are frightened more than anybody else. In her opinion, the fact that the city admin-istration is revising retail projects pushes rental rates higher in every district of the city, not necessarily in the downtown. "In the long run, it will affect developer plans, including those from abroad who consider the Moscow real estate to be too expen-sive," says Ms. Dalnova. She also says that the rising cost of commercial real estate will reduce its attractiveness in the eyes of institutional investors.

However, experts see positive aspects as well. "Developers of retail real estate in light of limited opportunities in Moscow will go to regional markets," says Yulia Dalnova.

Unfulfilled plansThe Tverskaya Mall project under Tverskaya Zastava was adopted by ex-Mayor Luzhkov as part of the Big Leningradka project. Mr. Luzhkov wanted to create a single street without traffic lights from the Kremlin to the Sheremetyevo airport. According to Natalia Ivanova, Director of PR Department at AFI Development, developers did not want to start the project because the City Hall made it obligatory to preserve the existing traffic on the area. This was an unprecedented challenge. "There are no samples of that kind in Europe when developers are not allowed to change the traffic while doing such large-scale proj-

ects," says Ms. Ivanova. As a result, the project developer had to build the facility on seven separate sites. AFI Development received all necessary construction per-mits in 2005 and started the project in 2007. Based on initial plans, the company was about to finish building the facility in 2011, but then the crisis came. The new deadline is 2013. According to experts, the total area of the shopping center will reach 106,000 sqm, to host about 200 stores. An underground parking garage will hold 1,000 cars.

Despite the fact that the company fully met all necessary conditions of the contract (in particular, the road traffic on Tverskaya Zastava was not changed), the street is still congested with never-ending traffic jams. Sergey Sobyanin made his notorious

statement concerning traffic problems in Moscow while being on the fourteenth floor of a center located on Tverskaya Zastava.

At the end of 2010, the press reported that construction of the site was frozen. In late March, the new Mayor of Moscow said that there would be no facilities built under the square, except parking and pedestrian subways.

AFI Development notes that this was a common decision. "We have reached mutu-al understanding. The Moscow Government agreed to buy out the project. We gener-ally support the city policy. The Tverskaya Zastava area will be very convenient for pedestrians. We are also building multi-functional centers on Brestskaya streets, Butyrsky Val and Gruzinsky Val streets, and we should say that it is extremely impor-tant for us to make our projects convenient for pedestrians to maximize the customer flows," comments Natalia Ivanova.

According to Sergey Tkachenko, Head of the Architect Bureau and developer of Moscow's Master Plan, shopping cen-ters located in Central Moscow rarely have underground parking. Moreover, he believes that there are too many shopping centers in the Moscow downton. "The use of underground space is good for the city. As for Central Moscow, there should not be any more shopping centers there, let alone underground ones. The city center gener-ally lacks smaller-sized shops, while larger shopping malls should be located outside the historic center. As for parking lots – they will always be in demand in Moscow," he says.

The project designer of Tverskaya Mall was Mosproject-2 headed by Alexander Asadov. According to him, the project has been currently redesigned in accordance with the new city policy. "There will be road junctions on the surface. It can be more

comfortable. All taxi and bus stops will go underground. This is a modern architec-tural solution. The second underground floor will be used for parking. All devel-opers think that this would be the opti-mal scheme," believes Alexander Asadov. According to him, the municipal authorities never applied to his architecture company. However, all current development projects in the city include underground facilities, regardless of project specifications. Mr. Asadov says that the project can be imple-mented in three years.

As of today, the city authorities have issued no official documents concerning the changed concept and new construction project under Tverskaya Zastava.

At the same time, AFI Development says it will buy out a 25% stake in the newly

built AFImall City (179,930 sqm) located in Moscow-City. Consolidation of a 100% stake in this mixed-use center will cost the developer $310 million.

A project to build a shopping center under Pushkin Square is currently at its redesign stage. The City Hall many times changed its attitude to the project in recent years. Yuri Luzhkov wanted to have a shopping center there to attract more investment. He also intended to build tun-nels under the square at the expenses of investors. In light of the modified urban development plans, the city authorities are now talking about parking space there. According to Marat Khusnullin, Deputy Mayor of Moscow for Urban Policy and Construction, the project could be attractive for potential foreign inves-

tors. However, he did not specify why they might be interested in the project. "There is no official document issued to specify the project new terms, so it is hard to say what benefits investors might get. The only thing that is understood is that the Moscow authorities want to attract inves-tors to this project and to promote their other projects implemented in the city," comments Yulia Dalnova.

As for the project near Paveletsky Train Station, the authorities announced its con-cept revision in late March. According to Mr. Khusnullin, instead of a shopping cen-ter there will be a multilevel underground parking lot. He says the project is currently at a redesign stage. The initial idea of the shopping mall near Paveletsky appeared in 2002. It was assumed that a four-level underground shopping complex with total area of 122,400 sqm would be built there. In 2003, the Paveletskaya company was established to manage the project (30% of its shares belonged to the city of Moscow, 70% - to Engeocom Invest). Since 2007, 100% of shares went to Mukhtar Ablyazov, the owner of Eurasia Industrial Group.

Generally, the market participants agree that Moscow needs more parking areas than shopping centers. In this respect, the crisis was a positive factor for the city as it has changed the Master Plan and architecture. At the same time, the retail real estate mar-ket of Moscow is likely to suffer from such a sharp turn in the policy pursued by Moscow authorities, as in the long term the rental rates will grow given a lack of retail space. However, in longer-term, the market will benefit from the proposed solutions. Even foreign investors realize that the rules of the game are becoming more transparent, and the whole city is becoming more con-venient to live and work. Strange or not, but the market participants have nothing against losing their projects in light of the changing policy. They are ready to keep working under the new market terms and circumstances.

Experts believe that the ban on building underground malls will primarily affect the demand for retail space in Moscow's centrally located shopping centers like Atrium, Okhotny Ryad, and Evropeisky, where rental rates will keep increasing. In addition, reduced retail space supply may provoke the overall increase in rental rates.


Инвестиции:

60

Текст: Павел Чернышов...........................Фото: архив CRE

Крупные корпорации показывают все больший интерес к покупкам офисов под себя, однако количество подоб-

ных сделок не так велико. Достаточно беглого взгляда на новостную ленту, чтобы понять: найти качественный объект для покупки сегодня конечным пользователям значительно сложнее, чем год назад. Так, компания «Ростелеком» по-прежнему находится в поиске помещений, хотя еще в начале года официально сообщила, что хочет купить офис под себя. Как расска-зывает Александра Нестеренко, начальник управления офисной недвижимости ком-пании «Система-Галс», к ним обращаются по несколько раз в неделю по поводу прода-жи объекта целиком либо половины здания. «Сегодня это больной вопрос для многих игроков. Площади активно ищут компании,

занимающиеся телекомом, банковские структуры, отраслевые компании», –заме-чает она. По ее прогнозам, в ближайшее время с рынка уйдет еще несколько каче-ственных зданий, что, в свою очередь, подстегнет арендные ставки, которые уже начали расти.

Как отмечают эксперты, интерес к по -купкам под себя наметился еще в прошлом году, а сегодня рынок близок к пику спроса. Это связано с рядом причин. «За послед-ние два года большинство компаний, пла-нирующих расширяться, заморозили свои планы. Это создало отложенный спрос, выстреливший сегодня, когда экономичес-кая ситуация стабилизировались. Кроме того, спрос подстегнула новая политика московских властей, существенно ограни-чивших возможности строительства новых офисных зданий в городе. Ну и конечно, сегодня многие торопятся успеть, пока цены находятся на минимальном уровне. Эти три тенденции, слитые воедино, созда-ли поток покупателей», – описывает ситуа-цию Алексей Ефимов, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle.

Скорость принятия решений«Есть компании, которые решили вскочить в уходящий поезд. Сейчас рынок стабили-зировался и осталось только несколько воз-можностей получить объект хорошего каче-ства», – замечает Александра Нестеренко. По ее словам, спрос на площади от 5 тыс. кв. м серьезно превышает предложение. Таких объектов на рынке существует немно-го. При этом часть девелоперов, видя, что рынок поднимается, приостановили реа-лизацию своих проектов, рассчитывая чуть

позже получить больший доход. «Цены резко пошли вниз, и был момент, когда можно было получить хорошее здание по умеренной цене. Сейчас рынок начинает восстанавливаться и шансов найти под-ходящий объект меньше», – говорит Петр Исаев, директор департамента коммерче-ской недвижимости Capital Group. По его мнению, игрокам, заинтересованным в подобных покупках, стоит торопиться: к концу года уже не будет шансов купить здание по привлекательной цене.

Выбор уже сегодня достаточно скуден. Многие девелоперы сменили тактику. Если в разгар кризиса была задача срочно про-дать, пусть и с существенным дисконтом, чтобы получить необходимые деньги, то сегодня появилась возможность выждать, пока цены снова пойдут вверх. Все про-гнозы говорят, что ждать осталось недолго. «Банки снова дают кредиты, и девелоперы понимают, что смогут и сами довести про-екты до конца. Уже нет прежнего ажиота-жа, когда девелоперы были готовы отда-вать объекты за себестоимость», – оцени-вает ситуацию Александра Нестеренко. Покупателю и арендатору стало значи-тельно сложнее, чем год назад, добиться от собственника каких-то специальных условий. По мнению г-жи Нестеренко, сейчас последний момент для покупки. «Дальше мы фактически возвращаемся в тот рынок, который был несколько лет назад», – делает она прогноз.

Затрудняет покупку известная гро-моздкость, присущая крупным корпора-циям. «Найти площади непросто, потому что у больших компаний часто невелика скорость принятия решений и исполнения. Проекты с рынка уходят, кто-то успевает

купить, кто-то нет. Рынок меняется доста-точно динамично, цены растут, и если ком-пания долго ведет переговоры, то собст-веннику их условия могут перестать быть интересными. Найти хороший офис всегда было сложно. И чем специфичнее формат запроса, тем сложнее», – говорит Алексей Ефимов. По его словам, за год выбор объ-ектов существенно сократился. «Очевидно, через год выбор станет еще меньше», – делает вывод г-н Ефимов.

Инвесторы против end-users Инвесторы и конечные пользователи рабо-тают в разных плоскостях. Инвесторам важен стабильный и понятный доход, они прежде всего смотрят на качественный состав арендаторов. Для себя обычно покупают незаполненное здание. End-users рисков по заполнению не боятся, но могут достаточно требовательно смотреть на технические характеристики объекта.

«У инвесторов и пользователей разные цели и разные стандарты. Одно дело смот-реть на здание как на средство получения дохода и совсем другое подбирать место для работы, где можно комфортно разме-ститься и развиваться», – замечает Алексей Ефимов. При этом, хотя инвесторы предпо-читают уже заполненные здания с понят-ными арендными потоками, сегодня уже можно найти примеры покупки в инвести-ционных целях незаполненных зданий.

«Сегодня у инвесторов появилась уве-ренность в отношении развития рынка. Они готовы покупать даже незаполненные или частично заполненные объекты, при таких покупках уже можно прогнозиро-вать доход», – рассказывает Александра Нестеренко.

Еще год назад на офисном рынке Москвы самыми рас-пространенными сделками были покуп-ки под себя. Сегодня доля таких сделок сокращается. Связано это не только с воз-росшей активностью инвесторов, но и с тем, что конечным пользователям все труднее найти подхо-дящий объект для покупки. У них оста-лось от силы полгода, чтобы успеть запрыг-нуть в уходящий поезд – купить офис, пока еще цены невы-соки и собственники готовы продавать.

Страховая компания «СОГАЗ» приобрела у инвестиционно-промыш-ленной группы «Евразия» бизнес-центр «Волна» / SOGAZ Insurance bought Volna BC from the investment-industrial group Eurasia

Ускользающие офисы

060-063 Investment_L_I.indd 60 05.05.2011 10:42:15

# 10 (162) / 16 – 31.05.11



| Residential |

61

Несмотря на различные цели и крите-рии отбора, инвесторы и конечные поль-зователи начинают конкурировать за одни и те же объекты, которых не хватает.

Как рассказывает Александра Несте-ренко, обычно девелоперам проще раз-говаривать с конечным покупателем, поскольку у инвесторов всегда «очень много но».

«Инвестор всегда хочет переложить на девелопера больше рисков, чем конеч-ный покупатель. Конечному покупателю нужно, чтобы объект был сдан в срок и соответствовал требуемым параметрам. У инвесторов есть еще риски, связанные с заполняемостью. Как правило, инвесторы требовательнее, но все зависит от конкрет-ного случая», – рассуждает Александра Нестеренко.

По мнению Петра Исаева, профес-сиональным инвесторам надо торопиться не меньше, чем компаниям, покупающим под себя. «Необходимо успеть закрыть сделку до 2012 года, потому что дальше будет компрессия ставок капитализа-ции», – замечает эксперт.

Аренда выгоднейНе все крупные компании нацелены на покупку. Многие из них в силу внутрен-ней политики предпочитают брать офис в аренду, а деньги, которые можно было бы потратить на покупку недвижимости вкла-дывать в основной бизнес. Впрочем, есть сферы бизнеса, где традиционно принято брать офисные здания в собственность. Например, страховые компании обычно приобретают недвижимость и ставят ее на баланс, создавая таким образом резервы. Так, недавно страховая компания «СОГАЗ» за 140 млн приобрела у инвестиционно-промышленной группы «Евразия» бизнес-центр «Волна» общей площадью 19,2 тыс.кв. м, расположенный в центре Москвы. Также отдельные помещения традиционно ищут банки, для которых повышенное зна-чение имеет безопасность.

Нередко к аренде тяготеют западные компании. Как отмечает Алексей Ефимов, даже в случае с проектом built-to-suit для заказчика идеальный вариант после окончания строительства взять здание в долгосрочную аренду. «Такой подход не очень удобен российскому девелопе-ру, который, как правило, предпочита-ет продавать и сразу получать прибыль. Российский клиент более спокойно смот-рит на то, чтобы строить под себя и выку-пать, поэтому ему легче найти общий язык с девелопером», – говорит эксперт.

Елена Ефремова, руководитель отде-ла корпоративных услуг CB Richard Ellis, обращает внимание на то, что каждая компания индивидуальна и имеет свои ключевые критерии. «На рынке можно встретить как примеры покупки под себя, так и примеры долгосрочной аренды того или иного здания. Многим важно, чтобы команда располагалась в одном месте. Многие хотят занимать здание целиком», – рассказывает она. В качестве примера она приводит сделку «Вымпелкома». Компания сделала выбор в пользу арен-

ды, однако заняла здание целиком. «У них есть своя теория. Им нужен был не про-сто офис, а «город Билайн». А атмосфера внутри должна полностью соответствовать их корпоративной атмосфере», – расска-зывает она.

При покупке под себя может присут-ствовать инвестиционная составляющая. Если приобретается офисное здание большей площади, чем нужно компании на данный момент, излишек, как правило, уходит в аренду. Можно вспомнить ком-панию «Сименс». Год назад она купила офисное здание площадью 30 тыс. кв. м на Озерковской набережной. Это несколь-ко больше, чем было нужно компании на момент покупки. Свободные помещения отдали в аренду, чтобы не простаивали. Однако в будущем компания планирует развиваться и по мере необходимости занимать площади, отданные в аренду.

При этом на недвижимость редко смот-рят как на дополнительный источник доходов. Как правило, доходность основ-ного бизнеса превышает прибыль, кото-рую может дать недвижимость. Поэтому многие предпочитают вкладывать деньги не в покупку офиса, а в развитие основ-ного бизнеса, ограничиваясь арендой здания целиком. Другое дело, что зачас-тую покупка под себя может оказаться единственной возможностью приобрести тот продукт, который нужен покупателю. Также, как отмечает Елена Ефремова, нередко решение о покупке офиса лежит в эмоциональной плоскости. «Это сродни желанию человека жить в собственном доме и никак экономически не обосно-ванно», – объясняет она.

Приходится строитьПомимо покупки некоторые компании задумываются о строительстве. Таких примеров немного. Недавно начала стро-ительство компания Bosch. Как отмечает, Алексей Ефимов, проект был запущен еще до кризиса, но потом компания взяла тайм-аут, чтобы определится со стратегией развития. Здесь есть нюансы. Компании нужна была не только штаб квартира, но и производственные помещения. Как отме-чают эксперты, решение построить объ-ект built-to-suit связано с тем, что такого продукта на рынке сегодня не существует в принципе. Возможно, если бы на рынке нашлись объекты, соответствующие немец-ким стандартам качества, Bosch удовлетво-рила бы покупка или долгосрочная аренда. «Я бы выделила Bosch в отдельный вопрос. В отличие от компаний, которые произво-дят услуги, Bosch занимается производ-ством. Им нужен не только офис, но и про-изводственные помещения. Штаб-квартира в Москве и помещение за МКАД – это раз-ные вещи», – замечает Елена Ефремова.

При этом она не исключает, что воз-можно строительство под себя и офисных помещений. Об этом задумывался, напри-мер, «Евразхолдинг». Еще в 2007 году там начали думать о строительстве офисного здания в удаленном от центра месте в западной части города, но в итоге вместо строительства своими силами

«Евразхолдинг» приобрел уже готовое здание.

«Начал оживать спрос со стороны корпо-раций на помещения, в том числе большого размера. При этом продукта, соответствую-щего требованиям покупателей, очень мало или его вообще нет. Можно сделать вывод, что действительно спрос на такие решения возрос. В отсутствие продукта они вынуж-дены идти и договариваться о строитель-стве специально для себя», – объясняет Петр Исаев. По его мнению, вряд ли в бли-жайшем будущем конечные пользователи начнут в массовом порядке нанимать fee-девелоперов. Пока наш рынок не готов к таким схемам работы.

Пользователи, которые не успели при-обрести нужные им площади, столкнутся с серьезными проблемами. «Многие банки начинают разделять свои back и front офисы, потому что не могут найти ничего в центре на 40–50 тыс. кв. м и сейчас стре-мятся урвать последнее. К концу года шан-сов у них не останется», – замечает Петр Исаев. Таким образом, дефицит площадей уберет последнюю разницу между пост-кризисным и докризисным рынком – силь-но выраженную сегментацию. «Ключевое отличие в том, что спрос концентрируется в центре Москвы. Это последствие кризи-са. На помещения, которые находятся за Третьим транспортным кольцом, спрос не восстановился. Сегодня видна резкая раз-ница между ставками аренды и стоимо-стью покупки объекта в центре и на окраи-нах», – говорит Елена Ефремова.

Как видим, приобрести качественный объект по приемлемым ценам становится все сложнее. Возможности, которые дал кризис, практически уже исчерпаны, при этом сделок мы видели гораздо меньше, чем желающих в них участвовать в качестве покупателей. Основной проблемой как для пользователей, так и для инвесторов по-прежнему остается дефицит качествен-ных продуктов. Выбор ограничен и про-должает стремительно сокращаться.

Алексей Ефимов, Jones Lang LaSalle / Aleksey Efimov


62

Investment:

Large corporations are increasingly keen-er on buying offices for their own needs, though few deals are actually closed. A

fleeting glance at the news reel will reveal that it is much more difficult for end users to find a quality object for purchase than a year ago. Thus Rostelecom is still looking for premises, although the company announced at the turn of the year that it wanted to buy an office for its own needs. According to Aleksandra Nesterenko, head of office real estate at Sistema-Hals, they receive several calls a week regarding the sale of an entire building or half of an office building. “This is now a sore point for many market play-ers. Companies engaged in telecom services, banking structures, and sectoral companies are in active search of office areas,” she notes. She predicts that in the time to come several quality buildings will be sold out and this will further whip up the rental rates which have already started to grow.

As noted by experts, the interest in pur-chases for one’s own needs became apparent already last year and today we are close to the peak of demand for a number of reasons. “In two recent years most companies intent on expansion have frozen their ambitious

plans. Thus deferred demand has been gen-erated and unleashed now as the economic situation has stabilized. In addition, the demand was instigated by a new policy of the Moscow authorities that have considerably curbed the opportunities of developing new office edifices in the capital. And certainly many hurry up while the prices are still at the bottom level. These three trends in their totality have generated a flow of buyers,” comments Aleksey Efimov, head of corporate clients service at Jones Lang LaSalle.

Decision-making speed“Some companies have decided to jump on the departing train. The market has stabilized and there are only few opportu-nities to get a quality property,” notes Ms. Nesterenko. In her words, demand for areas from 5,000 sq m outweighs supply by a gross margin. Very few quality bids exist on the market. Some developers have suspended the sale of their projects in the hope to get higher revenues later after the market has fully recovered. “When the prices collapsed, it was possible to obtain a good building for reasonable money. Now as the market is recovering, there are fewer chances to find a

suitable facility,” says Petr Isaev, commercial real estate director with Capital Group. In his opinion, the market players interested in such purchases should hurry up – by the year-end there will be no chances to buy a building for a reasonable price.

The choice is rather limited already today. Many developers have changed their tactics. While at the height of the crisis they were intent on urgent sales, even if with a significant discount, in order to raise the money they badly needed, now they may wait until prices go up again and most forecasts assure that they do not have to wait long. “Banks give out loans again and developers are aware that they may bring their project to fruition even by themselves. The rush when developers were ready to sell their projects for their cost is gone,” says Aleksandra Nesterenko assessing the current situation. It is much more difficult for the buyer and tenant to negotiate special terms with a landlord. In the opinion of Ms. Nesterenko now is the last moment to buy. “It won’t take long before we get back to the market we had several years ago,” she forecasts.

Purchases are impeded by the “clumsi-ness” inherent to big corporations. “It’s

not easy to find areas, because large com-panies take a long time to make and carry out their decisions. Projects sell quickly and some companies simply have no time to buy them. The market is rather dynamic, prices keep growing and if a certain company holds negotiations for a long time a landlord may no longer be interested in its bid and terms. It has always been difficult to find a good office – the more specific a request is, the harder the search,” says Aleksey Efimov. In his words, the choice of properties has nar-rowed remarkably during a year. “Obviously, a year later the choice will be even narrow-er,” concludes Mr. Efimov.

Investors vs. end-usersInvestors and end users have different pri-orities. The most important thing for inves-tors is stable and understandable cash flows; they want to have, first of all, a quality pool of tenants and usually buy an unoccupied building. End users do not care about occu-pancy risks but may lay high claims on the facility’s engineering characteristics.

“Investors and users seek different ends and apply different standards. It’s one thing to look upon a building as an income-gener-

Author: Pavel Chernyshov............................Photo: CRE archive

Just a year ago purchasing office space for one’s own needs was the most widespread type of transactions in the Moscow office real estate market. Now the share of such deals is going down – not only because investors have stirred to higher activ-ity, but also because it is ever more difficult for end users to find a suitable property for purchasing. They have half a year at the most to jump on a depart-ing train and to buy an office while prices are not too high and land-lords are willing to sell.

Elusive Offices

This 19th century manor at Podsosensky Lane houses the head office of Rosenergobank / Головной офис Росэнергобанка разместился в приоб-ретенном особняке XIX века в Подсосенском переулке


63

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Development |

| Investment |

| Residential |

ating vehicle, and it’s quite another thing to select a comfortable place for everyday work and business development,” notes Efimov. Even though investors prefer occupied buildings with transparent rental flows, in some cases they buy unoccupied buildings for investment purposes.

“Today investors have confidence in the future market development. They are even willing to buy unoccupied or partly occu-pied facilities, when it is possible to project a future return,” says Aleksandra Nesterenko. In spite of their different goals and selec-tion criteria, investors and end users start competing for the same properties which are in short supply.

According to Nesterenko, it’s easier for developers to negotiate with the end buyer, since investors always have many “buts.” “The investor always wants to shift more risks to a developer than the end buyer. The end buyer needs a facility commissioned on time and complying with certain parameters. Investors also run occupancy-related risks. Investors are generally more demanding, though everything depends on a particular case,” reasons Aleksandra Neskerenko.

In the opinion of Petr Isaev, professional investors should act as quickly as the com-panies buying facilities for their own needs. “They should be on time to close a deal before 2012, when capitalization rates will be compressed,” notes the expert.

Lease is more payingNot all big companies aim at a purchase. Many of them prefer leasing office space by virtue of their corporate policies. They invest the money they would otherwise spend on a real estate purchase in the development of their core business. Yet in some sectors companies traditionally buy office buildings. For instance, insurance companies usually acquire a property in order to keep it on their balance sheets and thus create reserves. Banks which normally stake on security tra-ditionally look for standalone premises.

Western companies have a higher pro-pensity for lease. As noted by Mr. Efimov, even in case of build-to-suite projects such clients are interested in leaseback schemes after construction is complete. “Such an approach is not very convenient for a Russian developer who generally prefers to sell and raise as much money as possible straight away. Russian clients are more inclined to straight purchases of build-to-suit premises and it is easier for them to come to terms with developers,” says the expert.

Elena Efimova, in charge of corporate services at CB Richard Ellis, points to the fact that each company has its own key parameters. “You may find the examples of buying for one’s own needs and long-term lease on the market. It’s important for many companies to keep an entire team in one place and many are eager to occupy an entire building,” she says. She cites Vimpelcom as an example. The company opted for lease but occupied an entire building. “They have their own theory. They need a whole Beeline town rather than just an office and the inte-rior ambience should fully correspond with their corporate atmosphere,” she explains.

Investment considerations may also be important whenever a building is purchased for a company’s own needs. If a company buys a larger office building than it currently needs it normally rents out excessive areas.

We can recall the case of Siemens which bought a 30,000-sqm office building on Ozerkovskaya Embankment a year ago. This was a slightly larger area than the company actually needed at the moment of acquisi-tion and so unoccupied areas were let out. However, as the company keeps expanding on the Russian market it will occupy the currently let areas. For all that, real estate is rarely looked upon as an extra source of revenues. The core business returns normal-ly exceed the profits gained by real estate rent. Therefore many prefer investing in the development of their core business, rather than in office space acquisition, occupying an entire office building. On the other hand, the purchase of offices for one’s own needs is often the only opportunity to buy a product the buyer actually needs. As noted by Ms. Efremova, the office acquisition decision is often made emotionally. “This is akin to a person’s desire to live in his or her own home and has nothing to do with economic expe-dience,” she explains.

No way to escape buildingBesides office space acquisition, some com-panies consider construction, though such cases are very few. A short time ago Bosch started a construction project. As noted by Mr. Efimov, the project had been launched prior to the crisis, but then the company took a time-out to decide on its expansion strat-egy. There are some niceties. Not only did the company need a headquarters; it also sought production facilities. Experts note that the decision to develop a build-to-suit facility was largely due to the fact that the market lacked a product sought by Bosch in principle. If the market could offer facili-ties conforming to German quality standards Bosch would be satisfied with either a pur-chase or long-term lease. “The case of Bosch is very special. Unlike the companies pro-ducing services, Bosch is also engaged in manufacturing and so the company needs both office space and production premises. A headquarters in Moscow and premises beyond the Moscow Ring Road are two dif-ferent things,” notes Elena Efremova.

For all that, she does not rule out the construction of office facilities meeting the

needs of a certain particular company. Thus Evrazholding contemplated such an option. Back in 2007 the management began pon-dering the construction of an office building in the western peripheral of the city, but eventually Evrazholding bought a ready-to-use building instead. “Corporate demand for larger premises is being revitalized. For all that, very few products on the market can meet the requirements of potential buyers. In the lack of adequate products potential buyers have to negotiate the construction of build-to-suite projects,” illumines Petr Isaev. In his opinion, end users will hardly start hiring fee developers en masse in the near future. For now the Russian market is unprepared for such schemes.

The users who have missed on their chance to buy requisite office areas will face serious problems. “Many banks start separat-ing their back and front offices because they cannot find appropriate centrally located buildings with areas between 40,000 and 50,000 sq m and they try to snatch what-ever is still available. By the year-end they will have no chances,” notes Mr. Isaev. Thus the shortage of office space will eliminate the remaining difference between the post-crisis and pre-crisis markets – pronounced segmentation.

“The key difference is that demand is focused on central Moscow. This is one of the crisis aftereffects – demand for prem-ises lying outside the Third Transport Ring has not recovered yet. We see a wide gap between the office rent rates and sale prices in the center of Moscow and in the periph-eral,” says Elena Efremova.

As we can see, it is getting ever more dif-ficult to buy a quality facility for a reason-able price. The opportunities unleashed by the crisis have almost been exhausted. The number of deals is much less than the num-ber of potential buyers eager to strike them. The scarcity of quality products is still the main problem both for users and investors. The choice is limited and it keeps rapidly contracting.

Petr Isaev, Capital Group / Петр Исаев

Aleksandra Nesterenko, Sistema-Hals / Александра Нестеренко

Property Address Company Grade SQM Q

Domnikov BC Tower, Block 3 Academician Sakharov pr-t, Estate 30 RWM Capital A 84 548 3Q

Domnikov BC block II Academician Sakharov pr-t, Estate 30 Rosbank A 24 000 3Q

Taurus BC bld. A, B Koroviy Val St, 7 Gazprombankinvest B 20 029 4Q

Wave building Academician Sakharov pr-t., Estate 10 Sogaz A 18 637 1Q

Amalco Plaza Schepkin St, 43 European Medical Center B 15 400 2Q

Pallau-MD Dmitrovka Mal. St, 7-9 Rusgidro B 14 709 3Q

Western Gate Phase I Building C Mozhaiskoe shosse,55 Evraz Holding A 13 028 1Q

Nouvelle building Tolmachevsky Lane, 5 IST Group B 14 511 4Q

Nastasyinsky Lane, 7 Nastasinsky Lane, 7 FinAm B 7 436 1Q

Krasnaya Presnya St, 22 Krasnaya Presnya St, 22 Stroycredit Bank B 6 661 1Q

Vivaldi Plaza Winter Letnikovskaya St, 2, bldg. 4 Otkritie Bank A 25 037 4Q

Acquisition by End Users of Business Centers in Moscow in 2010 /Приобретение конечными пользователями бизнес-центров в Москве в 2010 году

Источник / Source: СB Richard Ellis


Текст: Оксана Самборская.............................Фото: архив CRE

Residentia l:

64

Тройной запас прочностиСегодня в Москве более 40 МФК – гос-тинично-жилых, офисно-гостиничных, тор -гово-офисных и т. д. Мотивы девелопе-ров, возводящих МФК, понятны: «Прежде всего должен получаться синергетический эффект от сочетания потоков покупате-лей, офисных арендаторов и жильцов – девелопер зарабатывает в несколько раз больше», – объясняет ситуацию управ-ляющий директор компании Praedium Oncor International Михаил Гец. Второй плюс – диверсификация рисков: если одна функция почему-либо менее востребова-на, то начинает приносить доход вторая или третья. С другой стороны, размывается

позиционирование здания: пользователю, который сам же рынок и приучил к пози-ционной конкретике, не очень понятно: так это все-таки офисный комплекс, гости-ничный или какой-то еще? По большому счету опыт реализации качественных МФК в России невелик. Успешными, то есть построенными с минимальным количест-вом ошибок, специалисты считают «Город столиц» и «Федерацию» в «Москва-Сити». Хороший потенциал у «Легенды Цветного», выходящей на рынок в ближайшее время.

Территория разных интересовСколь бы выгодной ни казалась идея по -строить МФК, надо быть готовым к тому, что

проблем при его реализации будет больше, чем при сдаче в аренду или продаже здания с монофункцией. Интересы у «населяю-щих» здание арендаторов и собственников зачастую диаметрально противоположны. Причем если коммерческие арендато-ры «уживаются» друг с другом проще, то добавление жилой составляющей ситуа-цию усугубляет. Сда вать в аренду площади в МФК сложнее и дольше, чем в монофунк-циональном комплексе, считает директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company Ольга Штода. Сочетание офисов и торговли в одном здании вполне объяснимо, оправданно и выгодно. Так, по словам Владимира Егорова, менедже-

ра отдела развития компании «Монэкс трейдинг» (сеть Starbacks), ставка арен-ды в офисных комплексах и в МФК в зоне ритейла процентов на 30, а иногда и на 50 ниже, чем «на улице», к тому же кофейня получает исключительно целевую аудито-рию. «Мы, входя в комплекс, очень внима-тельно смотрим состав арендаторов. Если это крупные западные компании, где рабо-тает достаточное число экспатов, то это «наше»: бренд хорошо известен, и к нам идут просто по привычке. Еще один плюс такого размещения – в бизнес-центрах мы получаем все коммуникации, которые в стрит-ритейле сложнее получить (элект-ричество, вода и т. д.)».

Множественность собственников, а главное, их интересов – одна из проблем, с которой постоянно сталкиваются проектировщики, владельцы и обитатели МФК. Недовольства сторон можно избежать как превентивными мерами – грамотным проектированием комплекса, так и системным подходом – налаживанием взаимодействия сторон и учета их требований управляющей компанией.

Многонациональный комплекс

По мнению экспертов, МФК «Легенда Цветного, выходящий на рынок в ближайшее время, имеет хороший потенциал / Legenda Tsvetnogo, soon to be release onto market, has good potential, in expert opinion.

064-69 Rezident_I_L.indd 64 05.05.2011 10:44:02

#10 (162) / 16 – 31.05.11


| Residential |

| Мысли вслух |

65

Офисные арендаторы дают более осторожную оценку ситуации. Светлана Клейменичева, директор по операцион-ной деятельности и маркетингу юриди-ческой компании Goltsblat BLP, расска-зывает, что при выборе офиса в комплек-се «Город столиц» компания отдельное внимание уделяла тому, чтобы помеще-ние располагалось как можно дальше от жилой и торговой составляющей. «Мне вообще идея жилого пространства в Сити не совсем понятна, – отмечает Светлана Клейменичева. – А для офисов, чем менее они «загружены» торговыми и жилыми площадями, тем, безусловно, лучше. В свое время мы не арендовали

офис в «Новинском пассаже» именно из-за достаточно существенной торговой составляющей. Для фирмы, оказывающей юридические услуги, это не лучший выбор места прописки».

Жилой офис или офисное жильеОсобенно много вопросов вызывают мно-гофункциональные комплексы, в которых, помимо коммерческих площадей, есть жилье. Что будет в составе МФК – апар-таменты без возможности в них зареги-стрироваться или классические кварти-ры, – решается на этапе проектирования объекта, в зависимости от того, каково назначение участка, на котором ведется строительство МФК. Если участок пред-назначен для возведения коммерческой недвижимости, на нем можно построить только апартаменты. «С юридической точки зрения претензии жильца, для которого данная квартира не является основным местом жительства, выгля-дят менее убедительными и с большой вероятностью могут быть оспорены арен-датором коммерческой недвижимости», – предупреждает директор по развитию P&F NAI Becar Айдар Галеев. Возникнут такие конфликты или нет, во многом зависит от грамотного проектирования комплекса. «Главная задача, которую здесь требуется решить, – достижение того самого эффекта синергии: компо-ненты должны взаимодействовать, но при этом не мешать друг другу, – говорит ком-мерческий директор УК «Уникор» Анжела

Кузьмина. – Необходимо организовать и развести в пространстве потоки жиль-цов, офисных сотрудников и посетите-лей магазинов, кроме того, обеспечить доставку грузов, спокойный подъезд слу-жебных машин и машин гостей, а также эффективный доступ экстренных служб к системам комплекса. Это не самая про-стая задача, решение которой требует качественного проектирования, грамот-ных инженерно-технических решений и тщательного контроля со стороны деве-лопера».

Александр Подусков, директор по продажам KR Properties, реализовавший несколько подобных комплексов, отме-чает значительный интерес к аренде и покупке апартаментов в комплексах, где расположены офисы. И все же подсчи-тать точно, сколько бизнесменов готовы ездить на лифте из дома в офис, пока не представляется возможным. По разным оценкам, это от 5 до 15% от общего числа арендаторов площадей в МФК.

Сочетаемость несочетаемогоДаже в конструктивно грамотно постро-енном комплексе конфликты все же воз-никают. Одна из взрывоопасных точек – противоречия между запросами жильцов и набором арендаторов коммерческих площадей. «Юридически у жильцов рыча-гов влияния на собственника в вопросе подбора арендаторов нет, – поясняет Александр Зиминский, директор депар-тамента продаж элитной недвижимости

компании Penny Lane Realty. – Владелец МФК имеет полное право сдавать офис-ные помещения любому юридическому лицу». Однако главный хозяин комплекса не заинтересован в том, чтобы в дальней-шем в его здании происходили какие-то конфликты и противостояния, потому что решение этой проблемы станет его же головной болью. Обычно владель-цы МФК следуют принципу: конфликт легче предотвратить, чем разрешить,

Анжела Кузьмина, УК «Уникор» / Angela Kuzmina, MC Unicor

Первые МФКМФК – достаточно новый для России формат. Первый МФК появился в столице в 1981-м: это был Центр международной торговли, ориентированный на иностранцев. Затем неболь-шой офисный блок был включен в гостиницу «Рэдиссон», потом открылся «Парк Плейс», где были не только офисы, но и апартаменты для длительного проживания. В 1996-м появился знаковый офисно-торговый МФК «Галерея Актер», следом «Смоленский пассаж».

064-69 Rezident_I_L.indd 65 05.05.2011 10:44:02

Residentia l:

66

поэтому предусмотрительный титульный собственник подбирает арендаторов с оглядкой на владельцев апартаментов или квартир. Подобного рода взаимо-действие осуществляется через ТСЖ или управляющую компанию. Арендаторы подбираются в соответствии со статусом и репутацией МФК.

По словам Анжелы Кузьминой, воз-можный способ избежать недовольства сторон – предоставление информации о планируемых объектах еще на этапе приобретения квартиры, чтобы покупа-тель мог принять решение, имея перед глазами всю картину. Однако такое взаи-модействие возможно отнюдь не всегда, считает генеральный директор управ-ляющей компании «Лидер Эксплуатация» Константин Воронин: «Если помещения не сдаются в аренду собственником зда-ния, а распродаются, то влиять на соб-ственника, после того как утверждено целевое назначение помещения, практи-чески невозможно». То есть если жилье продалось до того, как распроданы нежи-лые помещения, жильцам остается только

надеяться на лучшее; если наоборот, есть шанс увидеть, что будет в доме, еще до покупки квартиры.

Помимо этого в конфликт нередко всту-пают нормативы по вентиляции и безопас-ности, режимы работы и т. д., которые у каж-дого присутствующего в комплексе фор-мата свои. «Даже ремонт может вызвать недовольство у жителей МФК: для аренда-торов офисов оптимально производить ремонтные работы по завершении рабочего дня, что для жителей крайне неудобно», – комментирует Айдар Галеев. Как правило, жильцы МФК активно выступают против ночных клубов и других шумных развле-кательных заведений. Они начинают зава-ливать УК, префектуры и прочие органы жалобами по факту нарушения санитарных и противопожарных норм, поэтому подоб-ные заведения в принципе очень редко соседствуют с жилой недвижимостью.

Жизнь после покупки После заселения МФК «с жильем» ничем особым от обычного жилого дома не отли-чается. Понятно, что управлять таким объектом гораздо сложнее, чем только офисным или только жилым зданием. «Наличие большого числа собственни-ков зачастую приводит к разногласиям, очень сложно прийти к единому решению по тому или иному вопросу. Но подобные моменты должна устранять управляющая компания. Основная трудность – как раз в выборе грамотной компании, которая будет заниматься эксплуатацией всего здания», – делится впечатлениями парт-нер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн. Выбранная УК является основным представителем всех жильцов перед третьими структурами, арендато-рами и владельцами коммерческих пло-щадей, другими жильцами, именно она призвана разрешать возникающие споры.Даже такие мелочи, как установка банко-мата в общих помещениях, например, во входной группе дома, должна осущест-вляться с одобрения кворума жильцов. Управляющая компания и здесь выступа-ет посредником. «Если приходит кто-то,

кто готов арендовать площади, входящие в общую собственность, то должно быть одобрение как минимум 51% жильцов. При этом часть прибыли от аренды общих помещений или, к примеру, от разме-щения рекламного щита на доме идет УК, а часть – жителям», – рассказывает Константин Воронин.

Однако так бывает не всегда. Именно общие помещения зачастую приводят к конфликтам и даже судебным разбира-тельствам. По словам старшего юриста гражданско-правового департамента юридической фирмы Cliff Маргариты Куратовой, чаще всего юристам прихо-дится разрешать споры по использованию

общего имущества. Вариантов великое множество: предметом разбирательства может быть размещение арендатором вывески (рекламы) на фасаде жилого дома, который является общей собствен-ностью жильцов данного дома, споры между ТСЖ (собственниками квартир) и титульными владельцами нежилых поме-щений относительно оформления прав на данные объекты и возможности их оспаривания и т. д.

Возможно, сократить количество исков сможет постановление Пленума Высшего Арбитражного суда (ВАС) № 64 «О некоторых вопросах практики рас-смотрения споров о правах собственни-ков помещений на общее имущество», принятое летом 2010 года. ВАС, устав-ший от бесконечных судебных исков, постановил, что теперь в отношении всех площадей МФК будут применяться нормы, детально прописанные в Жилищном кодексе, а именно: общие площади принадлежат каждому собственнику; конкретный размер доли определяется пропорционально площади находящихся в его собственности помещений; изме-нение размера доли по соглашению не допускается. Теперь вопросы управле-ния и эксплуатации здания должны будут решаться коллективно всеми собствен-никами, и, кстати, деньги, заработанные при размещении рекламы на фасаде зда-ния, должны будут делиться между всеми сособственниками – как жильцами, так и коммерсантами.

И все-таки они строятсяНедостаток опыта как по строительству, так и по эксплуатации и управлению МФК приводит к частичной дискредита-ции формата в глазах не только конеч-ных пользователей, но и инвестиционно-девелоперского сообщества. Однако это скорее «детские болезни», а не систем-ная проблема. Многих ошибок можно избежать, просто учитывая опыт пре-дыдущих неудач. Для успешного функ-ционирования комплекса, считает вице-президент по консалтингу компа-нии GVA Sawyer Эвелина Павловская, в первую очередь необходимо опреде-литься с функциональным наполнени-ем и объемами застройки каждого из сегментов МФК. На устранение ошибок, допущенных на первоначальном этапе, могут потребоваться серьезные средства. «Немаловажным фактором является тех-ническое оснащение комплекса. Для раз-личных сегментов необходимы разные инфраструктурные мощности, степень шумоизоляции, высота потолков и дру-гие параметры», – добавляет Эвелина Павловская.

И все же они строятся. Железный аргу-мент, говорящий в пользу МФК, приводит Александр Зиминский: «Если бы строи-тельство МФК было не выгодно, девело-перы давно бы исключили такие проекты из инвестиционного портфеля. Раз этого не происходит, значит, существует ста-бильный спрос на такой формат недвижи-мости».

В разрезеСпециалисты выделяют два основных типа МФК – с гори-зонтальным и вертикальным распределением функций. Как поясняет вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелина Павловская, при горизонтальном распределении функций нижние этажи отво-дятся под один сегмент (как правило, торговый), средние – под другой (чаще всего офис-ный), верхние – под третий (например, под жилье, гостини-цы, рестораны и т. д.). При вер-тикальном распределении МФК представляет собой несколько секций, которые расположе-ны бок о бок и принадлежат к одной из функций. В данном случае инвестору проще про-дать один из блоков, нежели при горизонтальном рас-пределении. А с точки зрения строителей, горизонтальный вариант проще в финансовом и временном плане, но сложнее в техническом.

У нихМФК, к которым принято относить комплексы с минимум двумя непересекающимися функциями, в России имеют существенные отличия от иностранных аналогов. За рубежом МФК обычно принадлежат одному собственнику, все остальное население комплекса – лишь арендаторы. «В этом случае нет разницы, что именно арендовать – жилье, офисы или торговые площади, – поясняет руководитель группы компаний «Маторин» Андрей Кузнецов. – У нас же в практике – продажа площадей. В результате образуются дополнительные проблемы и конфликты, вплоть до понижения класса здания».

Наличие титульного собственника (или титульного пула), который выстраивает четкую систему арендных отношений, в сегменте коммерческой недвижимости – вариант почти идеальный, сразу снимающий многие про-блемы как теоретического, так и практического характера. «К сожалению, нашему рынку до идеального состоя-ния далеко, – сетует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – В том числе кризисные явления внесли в сегмент коммерческой недвижимости свои негативные корректировки: многие собственники и девелоперы в качестве антикризисной меры прибегли к распродаже здания по частям (блокам). А это, безуслов-но, ухудшает характеристики коммерческого объекта и снижает его ликвидность как актива». В качестве при-мера генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников приводит башню «Федерация»: распроданный блоками офисный центр класса А по некоторым классификациям из-за множественности собст-венников таковым уже не является.

Ольга Штода, УК BlackStone Keeping Company / Olga Shtoda

064-69 Rezident_I_L.indd 66 05.05.2011 10:44:03

68

Residentia l:

Triple safety factorThere are more than 40 multifunctional com-plexes in Moscow today – hotel-residential, office-hotel, business-office, etc. The devel-opers’ reasons for creating these multipur-pose centers are clear: “First, a synergistic effect of consumers, office and residential tenants should lead to an increase in the developer’s revenues,” explains Mikhail Gets, Managing Director, Praedium Oncor International. The second advantage is diversification of risks: if one function is not in demand for some reason, others can still bring in revenues. But on the flip side, the building’s positioning is somewhat watered down – the end user, who has developed a certain market position, doesn’t understand clearly – what this complex really is – an office, a hotel or something else.

On the whole, experience in realizing quality multifunctional complexes in Russia is still very limited. Experts believe that suc-cessful complexes with very few design and conceptual errors are the Capital City and Federation Tower in Moscow-City. Legenda Tsvetnogo, about to be released onto market, has good potential too.

A territory of varying interestsNo matter how beneficial the idea to build a mixed-use center may seem, one should be ready to solve more problems than in build-ing a mono-functional building for leasing or sale. The building tenants and owners often have opposing interests. And while it is a lot easier for commercial tenants to "get along well together", a residential section tends to exacerbate the situation. Renting

out areas in a multifunctional complex is more difficult and takes longer than in a mono-functional one, says Olga Shtoda, development and marketing director at the BlackStone Keeping Company (facility man-agement). The combination of office and retail areas in one building is rather logi-cal, reasonable and beneficial. According to Vladimir Egorov, development manager at Monex Trading (Starbucks network), the rental rates in office complexes and in the retail sections of multipuspose centers are 30%, and sometimes even 50% lower than in the street retail segment. Besides that, a coffee house gets the right target audience. “As we enter a complex, we look at the ten-ant mix through "magnifying glasses." If it

consists of big Western companies, with a significant number of ‘expats’, then this is “our place” – our brand is well-known and people come to us out of habit. Another advantage is that in business centers we have access to all the service lines that are harder to obtain in street-retail – like elec-tricity, water, etc.”

Office tenants are more reserved in their assessment: Svetlana Kleimenicheva, opera-tions and marketing director at the Goltsblat BLP Lawfirm, says that in choosing its office in the Capital City complex, her company wanted to be as far as possible from resi-dential and retail areas. “As for me, I don’t grasp the idea of placing a residential com-ponent in Moscow-City,” remarks Svetlana Kleimenicheva. “For offices, the less retail and residential areas they have – the better. A while ago we refused to lease offices in Novinsky Passage, particularly because of its large retail area. For a law firm, this was not the best choice of residence.”

Residential office vs. office residenceThe most questionable of all are the multi-functional complexes that on top of commer-cial areas also have residential accommoda-tion. The composition of the multifunctional complex – suites without official residency registration, or classic apartments – is deter-mined at the design stage – depending on the zoning of the land where the mixed-use is being built. If an area is zoned for com-mercial real estate construction, only suites can be built there. “From a legal point of view, the claims of a resident for whom such a suite is not a permanent residence,

First MFCsThe MFC – is a new format for Russia. The first MFC appeared in Moscow in 1981 – the World Trade Centre, oriented towards foreigners. Then a small office block was integrated into the Radisson Hotel, and then Park Place was founded, with both office space and suites for long term residency. In 1996, a significant office-commercial mixed-use center, the “Gallery Actor” appeared, followed by the Smolensky Passage.

Multiple owners, and above all, their multiple interests – is one of the constant problems faced by the designers, own-ers and residents of mixed-use com-plexes. Discontent of the parties can be avoided by applying reasonable preventive measures – compe-tent design as well as using a systematic approach – close col-laboration between the parties and the facility management company’s under-standing of the needs of all stakeholders.

Multinational Complex

Author: Oksana Samborskaya................................Photo: CRE archive

Башня «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» – один из немногих успешных многофункциональных комплексов / Federation Tower in Moscow-City is one of the few successful multipurpose properties

064-69 Rezident_I_L.indd 68 05.05.2011 10:44:06

69

#10 (162) / 16 – 31.05.11

| Investment |

| Residential |


are not so important from a commercial real estate tenant’s point of view,” forewarns Aidar Galeev, development Director at P&F NAI Becar. Whether conflicts erupt or not depends to a great extent on a competent design of the complex. “The main task is to achieve a synergistic effect – the compo-nents should add up well without interfer-ing with each other,” says Anzhela Kuzmina, sales manager at Unicor MC. “There is a need to organize and separate the flows of resi-dents, office workers and customers of retail stores. In addition, there need to be places for deliveries, easy access to a company’s offices and guest parking, аs well as an effi-cient emergency and fire alarm system. This is not an easy task, requiring quality design, competent engineering-technical solutions and diligent supervision by the developer”.

Alexander Poduskov, sales and marketing director at KR Properties, who has already realized several similar complexes, notes that there is significant interest in renting and purchasing suites in office complexes. But the exact number of businessmen, ready to go to work by an elevator, is still hard to determine. According to various assess-ments, their number ranges from 5 to 15% of all tenants in multifunctional complexes.

Compatibility of the incongruousEven in a competently constructed complex, conflicts still happen. One of the hot points is the conflict between residents and own-ers when it comes to the pool of commercial tenants that the latter attracts. “Residents do not have any legal influence on the owner when it comes to the selection of tenants,” says Alexander Ziminsky. “A multifunctional complex owner has a right to let office space to any legal entity.” However the complex owner is not interested in future conflicts and contradictions in his/her building, because these are going to be his/her main headache. As a rule, multifunctional complex owners follow a principle that says that con-flicts are easier to prevent than to solve. That is why forward-looking owners choose ten-ants with regard to the complex’s apartment or suite owners. Such cooperation is usually

achieved via Homeowners Association or the Management Company. Tenants are chosen according to the multifunctional complex’s status and reputation.

According to Anzhela Kuzmina, a pos-sible way to avoid discontent is to provide information about the plans for the object before the apartments are sold, so that the buyer might possess full information before making the final purchase. However such cooperation is not always possible, believes Konstantin Voronin, general director of the Lider Expluatatsiya MC, “If the premises are not rented but sold, it is virtually impossible to affect the owner after the designation of the object is decided upon”. That is, if the residential accommodation was sold before the commercial sections are sold, then resi-dents can only hope for the best; if the other way around, then there is a chance to see what the final complex will look like before an apartment is bought therein.

In addition, there are conflicts that may arise because of the ventilation, safety, operational regulations, etc., which are different for every complex format. “Even repairs may lead to discontent of residents in a multifunctional property – for office tenants it is preferable to have this work done after working hours, which is rather inconvenient for the residents,” says Aidar Galeev. As a rule, multifunctional complex residents do not like nightclubs and other entertainment places to be quartered in their buildings. They start submitting com-plaints about sanitary and fire-safety vio-lations to the management company, local and other authorities; therefore such facili-ties are seldom combined with residential accommodation.

Life after the purchaseAfter its occupation, a residential multifunc-tional complex doesn’t differ much from an apartment building. It is much more dif-ficult to manage such a property, than an exclusively office or an exclusively residen-tial building. “The greater number of owners often leads to conflicts; it is hard to arrive at an acceptable decision. But such situa-

tions should be regulated by a management company. The main difficulty is choosing a competent company, able to maintain the entire building,” says Ekaterina Тein, part-ner and residential real estate director at Chesterton Company. The chosen MC repre-sents the interests of all parties in the com-plex – tenants and owners of commercial areas, residents – and must settle all con-flicts. Even such minor things as placing an ATM in the common areas – for example, in a building’s entrance – should be made with the majority approval. The MC becomes the mediator in this case. “If someone wants to let public spaces, at least 51% of residents should approve of such a rental. And rental revenues from a lease of common premises or the rental of advertisement areas on the building are shared between the MC and the residents,” says Konstantin Voronin.

But it’s not always this way. It is common premises that often lead to conflicts and even trials. According to Margarita Kuratova, senior lawyer at the Cliff Lawfirm, lawyers are often brought in to resolve disputes on com-mon property use. Many problems can arise. The dispute can be over a placement by a tenant of an advertisement board on a build-ing that is the common property of its resi-dents, disputes between the Homeowners Association (apartment owners) and owners of commercial premises over title execution on these objects, the possibility to dispute them, etc.

Perhaps, the number of suits will be decreased by the Supreme Arbitration Court’s (SAC) Plenum Decision No. 64 “On certain issues concerning dispute resolution between owners of shared property”, adopted in the summer of 2010. The SАС, tired of endless court trials, resolved that for all multifunc-tional complex areas, the following regula-tions, stated in detail in the Housing Code should be applied: namely that the common areas belong to every owner; the exact share depends on the proportion of the premises in his/her possession; any agreements to change this share are prohibited. Maintenance issues are to be resolved jointly by all owners, and the money earned from advertisement place-ments should be shared between all owners – both residents and entrepreneurs.

And still they are being constructedThe lack of construction and maintenance experience, when it comes to multifunc-tional complexes, entails certain discredit-ing of this format, both with the end users and investor-developers. But these are just “growth pains” and not a systemic problem. Many errors can be avoided if people learn from previous failures. Evelina Pavlovskaya, vice president of consulting at GVA Sawyer, believes that for successful operations of a mixed-use, there is a need to first determine the functions and development volumes of every segment of the multifunctional com-plex. Considerable funds may be needed to eliminate errors of the first stage. “Another important factor is engineering equipment in the complex. Various sections of a mixed-use have different needs as to noise isola-tion, ceiling heights and other standards,”

adds Evelina Pavlovskaya. And still these complexes are being constructed. A solid argument for multifunctional complexes is given by Alexander Ziminsky, director of elite real estate sales and marketing at Penny Lane Realty, “If the construction of multifunctional complexes were not not profitable, then the developers would have taken them out of their investment portfo-lios long ago. Since they seem to be keeping them, it means that there is a stable demand for this real estate format.”

Sectional viewExperts divide MFCs into two main kinds – with a horizontal and vertical distribution of functions. Evelina Pavlovskaya, vice president of consulting at GVA Sawyer, explains that under a horizontal distribution of functions, the lower floors are given to one segment (usually retail), the middle ones – to another segment (offices), and the upper – to the third segment (for example, residential, hotels, restaurants, etc.). Under a vertical distribution of functions, a mixed-use has a number of “abreast” sections that are devoted to different segments. In such a case, it is easier for the investor to sell one of the blocks, than it is under horizontal distribution of functions. From the construction company perspectives, the horizontal option is easier in terms of financing and time, but more complex in terms of engineering.

MFC abroad and in RussiaRussian multifunctional complexes, properties that have at least 2 non-intersecting functions, differ greatly from similarly named foreign facilities. In other countries, MFCs usually belong to one owner, and the areas are only rented out. “In this case it makes no difference what you rent – accommodation, offices or retail areas,” says Andrey Kuznetsov, head of the Matorin Group of Companies. “In Russia these areas are usually sold. As a result extra conflicts and problems emerge, even leading to the building coming downgrading.”

“Unfortunately, our market is far from ideal,” complains Konstantin Kovalev, managing partner at Blackwood. “The recession has also affected the commercial real estate segment, with many owners and developers selling their buildings in parts (blocks), just to survive through the recession. And this undoubtedly worsens the commercial real estate object’s characteristics and decreases its liquidity as an asset.” Denis Kolokolnikov, general director of RRG Consulting gives the example of the “Federation Tower” – a Grade ‘A’ office center sold by blocks, and thus according to many classifications, it compromised its standing and grade because of multiple owners.

Mikhail Gets, Praedium Oncor International / Михаил Гец

064-69 Rezident_I_L.indd 69 05.05.2011 10:44:07

70

Мысл и всл у х /Outspoken Thoughts:Мысл и всл у х /Outspoken Thoughts:

70

Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP

Vitaliy Mozharovsky, Partner, Goltsblat BLP

Мат

ериа

л по

дгот

овил

Пав

ел Ч

ерны

шов

....

....

....

....

....

....

....

....

....

....

....

.Ф

ото:

Дми

трий

Чет

веру

хин

Люди, которые управляют Россией, сами не видят буду-

щего у этой страны. Их дети, их деньги, их активы – все

находится не здесь. Они смотрят на Россию как на место,

где приходится работать вахтовым методом. Мозги здесь тоже

не задерживаются. Молодые люди, если есть возможность,

получают гранты и уезжают учиться за границу, где и оста-

ются. Это происходит отнюдь не по политическим причинам

(юноши, например, просто таким образом уклоняются от при-

зыва). Моральные ценности девальвируются, демографическая

ситуация ухудшается. Большого провала в численности насе-

ления нет только за счет иммиграции. О каком будущем этой

страны мы говорим?

Russia's Future The people who run Russia, do not see a future in this country. Their

children, their money, and their assets – none are kept here. They look at

Russia as a place where to work on a rotational basis. Brains do not stay here

either. Young people, if they can, get grants and go to study abroad, where

they later remain. This is not for political reasons (people, for example, sim-

ply avoid army service this way). Moral values keep being eroded, and the

demographic situation worsens. A large dip in the population is not only

due to emigration. Which future of this country are we talking about?

О Б

УДУ

ЩЕ

М Р

ОС

СИ

И

70

У юристов достаточно много общего с докторами. Когда я прихожу к док-тору (или к юристу), мне важно быть уверенным, что он знает, что делать, что он не сделает чего-то во вред мне и из-за возможности заработать несколько лишних рублей не будет лезть в авантюру или тре-нироваться на мне. Главное – быть честным. Если чего-то не знаешь или не умеешь, то ничего зазорного нет в том, чтобы признаться в этом. Кто-то в проекте должен сохранять холодный рассудок и здравый смысл. Когда идут переговоры или подготовка к сделке, эмоции могут заслонять очевид-ные вещи. Желание заработать может затуманить сознание. Можно вспом-нить игру в наперстки: ее участники прекрасно знают, что их обманывают, но втягиваются, потому что их эмоционально заводят. Кто-то в команде должен оставаться с холодной головой. On the work of a lawyer Lawyers have a lot in common with doctors. When I go to the doctor (or lawyer) it is impor-tant to me that he knows what must be done, that he will not do anything to harm me, or for an opportunity to make some extra money, won’t undertake some adventure or train on me. The main thing is to be honest. If there is something that you don’t know, then there is nothing wrong in admitting that. Someone in the project must keep a cool head and common sense. When negotiations or preparations for a transaction are underway, emo-tions can obscure the obvious. Desire to earn may obscure consciousness. This is similar to the game of thimbles, all are aware that they will be cheated, but are drawn into the game because of their emotional state. Someone on the team must keep a cool head.

О Р

АБ

ОТЕ

ЮР

ИС

ТА

Я интроверт, не стремлюсь к публичности. Мне доста-точно очень немногого, и я не слишком капризен.

Есть люди, которым надо, чтобы все видели, какие

у них дорогие машины, замечательные часы. Для меня

это не важно, у меня нет комплекса неполноценности.

Главное – это душевный покой. Например, меня при-

влекает садоводство, но у меня нет цели вывести новую

розу. Меня интересует процесс, а не результат. Я не пас-

сионарий, мне не нужно делать что-то для самоутверж-

дения. Мне не нужен памятник.On passionarity I'm an introvert, I do not seek publicity. I am happy with very little,

and I’m not too capricious. There are people who have a need to

show other people that they have expensive cars, a wonderful watch,

etc. For me, these things don’t matter. I don’t have an inferiority

complex. The main thing for me is peace of mind. For example, I am

attracted by gardening, but I have no ambition to cultivate a new

rose. I am interested in process, rather than outcome. I am not a

passionarist, I do not need to do something to assert myself. I do

not need a monument. О П

АС

СИ

ОН

АР

НО

СТИ

070-71 Outspoken_L_I.indd 70 05.05.2011 10:44:44

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Residential |

| Мысли вслух |

| Практика бизнеса |

71

Работа постепенно затягивает в себя, как водяная

воронка. Сначала идут широкие круги, потом они

сужаются. Надо найти в себе силы своевремен-

но выбраться из этой воронки, пока не поздно. Когда

видишь, что тебя уже затягивает, надо суметь остановить-

ся. Поэтому сейчас я себя заставляю не сидеть до упора.

Раньше я не уходил, пока не закончу всех дел, и нередко

засиживался допоздна. Сейчас, если нет ничего критич-

ного, а большинство вещей не являются критичными, и их

можно сделать позже, я заставляю себя уйти из офиса

раньше.Ограничивать себя в работе я начал пару лет назад.

Благодаря кризису у меня появилось личное время, кото-

рое я начал ценить. Я смог оглянуться по сторонам и

понять, как много интересного вокруг. Работа работой,

но дети растут, надо находить время и для себя и своих

близких.

On work and personal time

Work slowly draws a person to itself like a water funnel. First there

are the wide circles, then they become narrower. One must find the

strength, in time, to get out of this vortex, before it is too late. When

you feel yourself being pulled in, you should be able to stop. So now

I'm forcing myself not to sit there until it draws me down. Before I

would not leave until I finished all cases, and would often work late

into the night. Now, if there is nothing really critical, and most things

are not that critical and can be done later, then I force myself to leave

the office earlier. I started limiting the time I spent at work a couple

of years ago. Due to the recession, I found myself with extra private

time, which I began to appreciate. I was able to look around and see

how many interesting things were happing around me. Work will

always be there, but children grow up, we must find time for ourselves

and our loved ones.О Р

АБ

ОТЕ

И Л

ИЧ

НО

М В

РЕ

МЕ

НИ

ЕН

ИЯ не уверен, что меня многие поймут, но мне нравится читать мемуа-ры времен Второй мировой войны, причем написанные со сторо-ны немцев. К сожалению, советский взгляд на ту большую войну

был шапкозакидательским и процентов на девяносто основан на мифах. Когда читаешь немцев, чувствуется какая-то искренность. Они не стесня-ются писать о том, как им было страшно, насколько все было ужасно, как они боялись, видя толпы советских солдат. Недавно я открыл для себя новую страницу истории. В сентябре 1939 года, когда советские войска занимали Западную Белоруссию, то при штурме Гродно они столкнулись с ожесточенным сопротивлением поляков (до этого все шло более-менее гладко) – поляки очень эффективно использовали «коктейль Молотова». Тогда освободители взяли детей-сирот из приюта и привязали их на башни своих танков. Наши историки о таком, естественно, не пишут. Это большая проблема нашей страны, что люди не знают истории. Мы как нация постоянно наступаем на одни и те же грабли, потому что у нас не принято обсуждать свои ошибки.On books and stories I'm not sure many people will understand this, but I like to read memoirs of the Second World War, and especially those written by Germans. Unfortunately, the Soviet view of that Great War was too rosy, 90 percent of it being based on myths. When you read the German books, you feel some sort of sincerity. They don’t hesi-tate to write about how awful it was, how they trembled in fear seeing the masses of Soviet soldiers. Recently I discovered a new page of history. In September 1939, when Soviet troops occupied western Belarus, in storming Grodno they encountered fierce resistance of the Poles (prior to that everything went more or less smoothly) – the Poles used the "Molotov cocktail" very effectively. Then the liberators took children from the orphanage, and tied them to the turrets of their tanks. Our histo-rians, of course, do not write about this. This is a big problem in our country, that people do not know history. We as a nation are constantly stepping on the same rake, because we are not used to discussing our mistakes of the past.

О К

НИ

ГАХ

И И

СТО

РИ

И

Я далек от мысли, что где-то есть идеальная стра-на. Везде есть свои плюсы и минусы, вопрос лишь в том, как ты воспринимаешь окружающую реаль-ность и можешь ли приспособиться к окружающей дей-ствительности. Для меня идеальное место, где я хотел бы жить, когда уйду на покой, это южная Бавария. Сложно объяснить почему, это какая-то химия, но когда я там, у меня такое чувство, что я когда-то там уже жил. Я чув-ствую себя там как дома. Я не говорю про Мюнхен, мне нравятся небольшие городки, семейные отели в горах, локальные пивоварни.On an ideal location I am far from thinking that somewhere there is an ideal country. Every place has its pluses and minuses, the only question is how you perceive the reality, and if you can adapt to the reality. For me, the perfect place to live in retirement would be southern Bavaria. Difficult to explain why, it’s some kind of chemistry, but when I'm there, I have a feeling that I had once lived there already. I feel at home there. I'm not talking about Munich. I like the small towns, family hotels in the mountains, and the local breweries.

ИД

ЕА

Л

7171

Сейчас в деловом сообществе очень популярны экстремальные виды спорта, путешествия в экзотические места. Видимо, рути-на затягивает и людям надо отвлечься. Мне это не интересно.

С одной стороны, у меня другой склад характера, с другой – я не при-надлежу себе полностью. Я не могу откровенно рисковать собой. Например, горные лыжи считаются вполне нормальным хобби, но и там время от времени случаются переломы. Если я выпадаю из обоймы на несколько недель, то начинают страдать клиенты, семья, потому что я несу перед ними определенные обязанности.On extreme sports Extreme sports are now very popular in the business community, as well as travels to exotic places. Apparently, the daily routine creates a need to escape in many people. I'm not interested in that. On the one hand, I have a different character, and on the other – I do not belong to myself completely. I frankly cannot risk my own life. For example, downhill skiing is a perfectly nice and normal hobby, but from time to time people do suffer from broken bones. If I drop out of action for a few weeks, then my clients and family start to suffer, because I have certain obligations to them.

БЕ

З Р

ИС

КА

К сотрудникам я бываю невыносимо требователен. Ко

мне сложно попасть в команду и еще сложнее успеш-

но пройти испытательный срок. За последний год

я сделал предложение работать со мной пяти кандидатам,

и, к сожалению, ни один не прошел испытательный срок.

В течение одного-двух месяцев уже видно, соответствует

ли реальность заявленному во время интервью или нет. Но

если люди прошли испытательный срок, то, поверьте мне,

это надолго. Быть требовательным и быть бесчувственным

не одно и то же. Я знаю, как зовут супругов и детей моих

сотрудников, хотя мог никогда их не видеть, знаю, пусть не

с точностью до месяца, возраст детей. Но надо быть очень

аккуратным с гранью, отделяющей работу от личной жизни.

Без приглашения вторгаться в личную жизнь нельзя.

On relations with employees

To my staff, I am unbearably demanding. It is very difficult to get onto

my team, and even harder to successfully complete the probationary

period. Over the last year I extended an opportunity to five candidates

to work with me, but unfortunately, not one passed the probationary

period. Within one to two months it becomes clear whether the real-

ity matches the claims made during the interview – or not. But when

someone passes the probationary period, then believe me, then they

will be here a long time. Being demanding and being insensitive are

not the same thing. I know the names of the spouses and children

of my staff, although I may never see them, I even know the ages of

their children, give or take a month. But we must be very careful in

maintaining the line that separates work from personal life. Without

an invitation, one cannot enter the private lives of one’s employees.

ТОН

КА

Я Г

РАН

Ь

070-71 Outspoken_L_I.indd 71 05.05.2011 10:44:46

Пра к т и ка би знеса:

72

Управление гособъектами

Для начала попробуем определиться с тем, что представляют из себя госу-дарственные здания. К этой категории

можно отнести все объекты, где в качестве собственника выступает само государство. Очень важно понимать, что для работы на своих объектах государство не привлека-ет управляющие компании, оно управляет ими само. Даже в случае, когда государство объявляет открытый конкурс на управление объектом, речь идет только о facility.

Таким образом, в отличие от европей-ских стран, в России никаких объектов, находящихся в государственной и муни-ципальной собственности, в управление профессиональным УК не передается. Предметом государственных тендеров и аукционов является facility-менеджмент, то есть эксплуатация и клининг.

Трудности рынка В любом случае, когда говорится о рынке гособъектов, надо уточнять: до 2006 года, когда вступил в силу Федеральный закон «О размещении заказов на поставки това-ров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», или после 94-ФЗ, который многое изменил, и, увы, не в лучшую сторону.

О пресловутом 94-ФЗ и о том, какое влияние он в итоге оказал и продолжает оказывать на рынок, можно – я бы даже сказал, нужно – говорить много и подроб-

но, но это тема отдельного разговора. Если коротко, то благодаря ему сложилась откро-венно бредовая ситуация: заказчик дол-жен выбирать услугу, ориентируясь исклю-чительно на ее цену! Слово «качество» и тем более критерии его оценки в законе просто не фигурируют. Участвовать и побе-дить в аукционе может любой, кто примет в нем участие, если он правильно оформит необходимые документы и предложит луч-шую, то есть минимальную цену. А заказчик обязан согласиться с таким предложением, заключить договор и пользоваться услугами такого исполнителя. Все это кажется невоз-можным с точки зрения здравого смысла, но это факт. Закон якобы должен был обес-печить честную конкуренцию и экономию денежных средств, но и то и другое ока-залось фиктивным и обернулось миной замедленного действия.

Закон не имеет никакого отношения к обслуживанию объектов недвижимости и не сокращает, а увеличивает расходы, причем многократно.

Есть такое понятие – «эффект отложен-ной эксплуатации». Если объект эксплуа-тировать и обслуживать ненадлежащим образом, эффект будет заметен не сразу, а спустя какое-то время, зато потом пона-добится потратить немало средств, чтобы привести его в нормальное состояние. Таким образом, текущая экономия обора-чивается дополнительными финансовыми вливаниями, в разы превышающими сэко-номленные средства. А уж если речь идет о контрактах, стоимость которых намного ниже себестоимости заявленных в техни-ческом задании работ, значит, сомнений быть не может: все будет делаться из рук вон плохо, а многое – не делаться вообще.

Существует своего рода зависимость: разница в стоимости одинакового пакета услуг у равноценных компаний не может составлять больше 10–15%, если боль-ше – налицо явная недобросовестность исполнителя. При этом если на рынке ком-мерческой недвижимости демпинг может составлять до 30%, то в госсекторе среднее снижение стоимости контракта по резуль-татам аукциона на услуги эксплуатации составляет 50% и даже более, клинин-га – 70%. Это действительно немыслимые цифры, а еще более немыслимо то, что за ними стоит. И если собственник коммерче-ского объекта нередко делает свой выбор осознанно, понимая, что теряет в качестве обслуживания, то у государственного

заказчика даже выбора как такового нет. А ведь страдать будет не только заказчик. За счет чего можно настолько снизить стои-мость своих услуг, не обидев себя лично? Только за счет фонда оплаты труда, кото-рый составляет около 70% от себестои-мости контракта. Другими словами, будут обмануты люди.

Заказчик заказчику розньКакие особенности есть у государства как заказчика? Это, безусловно, желание за меньшие деньги получить максимум услуг.

Считается, да и, наверное, всегда счита-лось у нас в стране, что «государственные люди» не заинтересованы в качестве и дол-гожительстве своих объектов, что это рвачи, думающие лишь о том, как бы с пользой для себя освоить бюджеты. Следовательно, и те компании, которые с ними сотрудничают, априори придерживаются в своей работе такого же подхода. Какая-то доля правды в этом, безусловно, есть, и часть причин я уже назвал. Госзаказы и рынок коммер-ческой недвижимости – это разные миры, но и там и там найдется немало как тех, кто играет нечестно, так и тех, кто на высочай-шем уровне реализует сложнейшие и инте-реснейшие проекты, которыми по праву может гордиться.

Точно так же нельзя сказать, что среди исполнителей госконтрактов конкуренция ниже. С одной стороны, действительно, присутствует разного рода протекционизм, однако, как бы то ни было, административ-ный ресурс – это очень, подчеркиваю, очень большая ответственность. Правила ведения дел в этой сфере весьма суровые, требова-ния к исполнителям предъявляются самые жесткие и не менее жестко контролируется выполнение взятых на себя обязательств.

Это касается, например, объектов медицины. Ведь в основном медицинские учреждения сосредоточены в руках феде-ральных и местных бюджетов. Например, больница им. Боткина – уникальный объект медицинского назначения с высочайшими требованиями. И ставка здесь абсолютно другая – это не финансовые потери, а жизнь человека.

Рыба, рак и щука…Стоит отметить и взаимоотношения между подрядчиками. Введение электронных аук-ционов исключает контакт заказчика и под-рядчика. Государство временному руково-дителю объекта какой-либо недвижимости

навязывает подрядчика, сам заказчик не может выбрать подрядчика. То есть госу-дарство диктует, кто и с какой компанией будет работать. Заказчику ничего не оста-ется делать – только стараться обеспечить должный уровень работы этих компаний. Но, к сожалению, это далеко не всегда полу-чается. Если падение по аукциону достига-ет 70%, возникает логичный вопрос: каким образом за эти деньги можно выполнять объем технического задания?

УК «Фрагра» также участвует в элект-ронных аукционах. Но при этом у нас есть одно золотое правило: мы не работаем ради работы. И если наша компания видит, что мы не вписываемся в заявленную стои-мость контракта, мы отказываемся от борь-бы. Ведь качество выполняемой работы очень важно. Как правило, на тех аукцио-нах, где больше трех участников, падение составляет 30% и более. Но если участни-ков больше пяти, то падение может быть на 50% и более.

В качестве примера можно привести аук-цион на клининговые услуги в Министерстве иностранных дел. Компания, которая выиг-рала его, снизила свою стоимость на 80,5% от полной стоимости лота.

Еще одна специфика работы с государ-ством – сроки по договорам. Все договоры максимум годовые.

Открытый вопросТак что же все-таки получает или хочет получить управляющая компания, берущая-ся за госзаказ? Мотивация может быть очень разной, равно как и результат. Кто-то вообще не заботится о своей репутации и рассматривает такие проекты как долговре-менные, кто-то хочет получить в свой порт-фель знаковый заказ и готов фактически сам приплачивать за такую возможность. Совсем недавно я лично столкнулся с таким случаем: для того чтобы выиграть конкурс, компания свела стоимость контракта в бук-вальном смысле почти к нулю. Ясно, что выполнение даже минимального объема работ по этому контракту будет вестись за счет исполнителя, но, видимо, ожидается, что выгода превысит расходы. Если же говорить о настоящей, а не фиктивной работе, то гособъект может быть источни-ком и в высшей степени полезного опыта, и дохода, но не следует забывать, что этот рынок более сложный и непредсказуемый, чем рынок коммерческой недвижимости, и выжить на нем смогут далеко не все.

На российском рынке существуют разнообразные объекты госсобственности – как знаковые и масштабные – Саяно-Шушенская ГЭС, Московский Кремль, Мосгордума, Большой театр, – так и небольшие, например школы. У каждого объекта свои особенности, которые необходимо учитывать, предоставляя услуги facility-менеджмента.

Михаил Шутов, коммерческий директор управляющей компании «Фрагра»

Михаил Шутов / Mikhail Shutov

072-73 Practice_L_I.indd 72 05.05.2011 10:45:38

73

# 10 (162) / 16 – 31.05.11


| Business Practice |

| Green Development |

For starters let us try to define what a pub-lic building really is. This category can include all objects where the state acts

as the owner. It is very important to under-stand that the state does not hire third party management companies to work in its own facilities, it manages them itself. Even when the state announces an open competition for the management of a facility, we are talking only about a single specific facility.

Thus, unlike in European countries, Russia has no objects, which are in state or city own-ership and are under the professional manage-ment of an MC. Public tenders and auctions are held only for facility management, i.e., maintenance and cleaning.

Difficulties of the marketIn any case, when we talk about the state property market, we should specify that before 2006, when the Federal Law "On placing orders for goods, works and services for state and municipal needs" came into force, or after the law 94 – FZ, which has changed many things, but alas, not for the better.

I would say we need to discuss in detail the impact that the notorious 94-FZ eventu-ally had and continues to have on the market, but this is a topic for a later conversation. In short, due to this, a really crazy situation exists on the market: the customer must choose a service focusing exclusively on its price! The word "quality", and even more the criteria for its evaluation, simply does not exist in the law. Anyone who takes part in the auction can participate and win in it, if he properly draws the necessary documents and offers the best – that is the minimum – price. And the customer has to accept such a proposal, to enter into a contract, and to use the services of the provider. All this seems impossible from the standpoint of common sense, but this is the reality. The law was supposed to ensure fair competition and cost savings, but the first and the second goals are not being achieved and have turned into a time bomb.

The law has no relation to the mainte-nance of real estate facilities, and does not reduce, but rather constituently increases these costs.

There is a concept of "the effect of delayed operation”. If a property is operated and maintained in an improper way, the effect will

not be noticed immediately, but after a while, and then it will require a great deal of money to bring it back to normal condition. Thus, the current savings turn into additional financial investments in the future, which several times exceed the savings. And if it comes to con-tracts, the value of which is much lower than the cost stated in the specifications of works, here can be no doubt – that everything will be done very badly indeed, if done at all.

There is a kind of dependency: the dif-ference in the cost of the same package of services, at companies providing equal qual-ity of work, cannot be more than 10-15%, if

this difference in price is greater – then there is an obvious bad faith shown by the execu-tor. In addition, if on the commercial property market the prices are reduced by up to 30% during the tender, in the public sector the average decline of contract value for oper-ating service reaches 50% or even more, for cleaning services up to 70%. These are really unbelievable figures, and what is behind these is even more inconceivable. And if an owner of a commercial facility makes such a choice consciously, realizing that he will lose on the quality of the service, then the state customer has no choice! It’s not just the customer who suffers. To what extent can you reduce the cost of services, without harming yourself? Only at the expense of the wage fund, this is about 70% of the cost of the contract. In other words, people will be deceived.

Customers differWhat are the state’s main requirements? These are certainly the desire to get the most ser-vices for the lowest cost.

It is considered, and probably always had been considered in this country, that "states-men" are not interested in quality and longev-ity of their objects, that these are “grabbers”, who think only of how to usefully draw money out of the budgets. Consequently, those com-panies that cooperate with them, a priori, in

their work adhere to the same approach. There is some truth in it, of course, and some reasons I have already been mentioned. Government orders and commercial real estate market are different worlds, but in both of them there are a lot of participants who play dishonestly, and also those who implement the most complex and interesting projects, of which they can rightly be proud of.

Likewise, we cannot say that among the executors of state contracts the competition is any slacker than in the private sector. On the one hand, indeed there is a vertebral system, with all kinds of protectionism; however be

that as it may, the administrative resource is a very, I emphasize, very large responsibility. The rules of doing business in this area are very severe, the requirements for executors are the most stringent and the performance of their obligations is tightly supervised.

This applies, for example, to medical facili-ties. After all, mainly it is the medical facilities that are owned and funded by the federal and local budgets. For example, Botkin Hospital is a unique facility with the highest medical standards. The stakes are completely different here; it is not the financial loss that is at issue, but human life.

Fish, pike, and cancer... It is worth noting the relationships between contractors. The introduction of electronic auctions excludes contact between the cus-tomer and the contractor. The state directs the contractor to the intermediary head of the object, the customer himself cannot choose the contractor. That is, the state dictates who and with which company it will cooperate. The customers have nothing else to do, only to try to ensure the proper operation of these companies. But unfortunately, this is not always successful. If the tender bids drop by 70%, there appears a logical question – how can the volume of technical specifications be carried out on this money? The Fragra MC is

also involved in electronic auctions. But we have one golden rule – we do not work for the sake of work. And if our company sees that we do not fit into the declared prices of the contracts, we refuse to participate in a tender. After all, the quality of our work is very important. As a rule, on those auctions, where there are more than three participants, the decline in tender prices is 30% or more. But if there are more than five participants, the bids are reduced by 50% or more!

We can cite the example of a tender for cleaning services at the Ministry of Foreign Affairs. The company, which won the tender,

had reduced its price by 80.5% of the total value of the lot.

The terms of the contracts present another peculiarity of the state. Practically all con-tracts are just for one year.

An open question So what does the management company want to achieve when it takes on a state order? Motivation can be very different, as well as the result. Some do not care about their reputation and treat such projects as long-term, others want to get in their port-folio an important order, and they are ready to pay extra for this opportunity. Most recently, I personally encountered such a case: in order to win the tender, the com-pany had reduced the price of their bid, in a literal sense, almost to zero. It is clear that the implementation of even a minimal amount of work under this contract will be conducted at a loss to the executor, but apparently, the company expects that the benefits will exceed the costs. If we talk about real, not fictitious work, then a state owned object can be a source of highly use-ful experience and income, but we should not forget that this market is more complex and more unpredictable than the commer-cial property market, and not everyone can survive on it.

Management of State Owned Properties

Mikhail Shutov, commercial director of the Fragra Management Company

There is a large variety of government property on the Russian market. It includes both important and large-scale facilities like the Sayanoshushenskaya HPP, the Moscow Kremlin, Moscow City Duma, the Bolshoi Theater and schools. Each object has its own characteristics that must be considered in providing facility management services.

Government orders and commercial real estate market are two different worls, but in both of them there are a lot of participants who play dishonestly, and also those who implement the most complex and interesting projects...

072-73 Practice_L_I.indd 73 05.05.2011 10:45:38

74

«Зеленые»добровольцыСегодня девелоперы на российском рынке строят экологичные здания в большей степени по собственной ини-циативе, устремляя взгляд в будущее. Здания в России в основном сертифи-цируют по признанным международным стандартам BREЕAM или LEED. Однако при этом действует и добровольная система сертификация объектов недви-жимости «Зеленые стандарты», которая была утверждена Федеральным агент-ством по техничес кому регулированию и метрологии РФ 18 февраля 2010 года. В своем докладе на конференции «Экологичность и энергоэффектив-ность в недвижимости» Борис Громов, исполнительный директор НП «Центр эколо гической сертификации – Зеленые стандарты», рассказал подробно о меха-низмах получения этого сертификата, методологии оценки и об объектах, где применили этот «зеленый» стандарт.

Система оценки содержит 8 групп критериев. Говоря о приоритетности этих критериев, нужно отметить, что наибольшие баллы присваиваются тому или иному объекту недвижимости за его соответствие следующим параметрам: 1) энергосбережение и эффективность (17,2 балла); 2) материалы и отходы (17,2); 3) экологический менеджмент (15,5). Далее набрать баллы можно по таким критериям, как выбор участ-ка, инфраструктура и ландшафтное обустройство (12,5); архитектурно-планировочные и конструкторские решения (12,4); качество и комфорт среды обитания (10,5); рациональное водопользование, регулирование ливне-вых стоков и предотвращение загрязне-ния (6,3); безопасность жизнедеятель-ности (4,5).

Проект по этому стандарту может быть признан «зеленым», набрав более 40 баллов из 100; от 55 до 70 баллов – объекту присваивается серебряный уро-вень соответствия «Зеленого стандарта», 71–85 баллов – «золото»; 86–100 бал-лов – «платинум».

Как подчеркнул Борис Громов, по прошествии трех лет после того, как здание было сертифицировано, произ-водится мониторинг объекта недвижи-мости для оценки его состояния в про-цессе эксплуатации. «Если произошли какие-либо негативные изменения, мы вынуждены отозвать сертификат «Зеленые стандарты» и предписываем ряд мер, которые необходимо выпол-нить, чтобы здание и дальше соответ-ствовало своему статусу», – отметил он. Стоимость этого сертификата на базовом уровне составляет 200 тыс. рублей. Дополнительные рекомендации, полное обследование объекта и его воздействия на окружающую среду будет стоить при-мерно от 1,5 до 2 млн рублей.

Сегодня система добровольной сер-тификации применена на объектах инно-вационного центра «Сколково».

Корпоративная стройкаГК «Олимпстрой» утвердил корпора-тивный «зеленый» стандарт. Он был разработан совместно с Министерством природных ресурсов и экологии РФ, НП «Центр экологической сертифи-кации – Зеленые стандарты», ГК «Олимп-строй» и другими независимыми экспер-тами этой области.

Инновационные решения и элементы «зеленого» строительства будут введены на 130 олимпийских объектах в Сочи. Но 10 приоритетных олимпийских объ-ектов будут сертифицированы в соот-ветствии с международным «зеленым» стандартом BREEAM. Среди них спортив-ные сооружения, туристические объекты и офисные здания. В частности, серти-

фикацию пройдут здания Центрального стадиона, Большой ледовой арены и Международного олимпийского уни-верситета.

Как отметил Лев Авербух, началь-ник отдела экологической экспертизы и сертификации ГК «Олимпстрой», «специалисты постарались увязать все основные требования по обеспечению экологической и энергетической эффек-тивности, предъявляемые к строитель-ству, реконструкции и эксплуатации объектов недвижимости, которые ранее были разрозненны и находились в раз-ных нормативных актах». Это, в свою очередь, поможет создать нормативно-методическую базу для реализации ком-плексной системы оценки экологичности объектов недвижимости.

При разработке корпоративного стандарта также были введены допол-нительные экологические требования к объектам недвижимости с целью создания в РФ условий для реализации принципов устойчивого развития.

Город в океанеЯпонские инженеры создали проект футуристического экогорода на воде, который может стать, по мнению экс-пертов, спасением для многих пере-селенцев.

Как отметил российский архитектор Андрей Адов, «проект весьма интересен, в первую очередь благодаря своей мас-штабности – это уже некий переходный этап между сооружением и природным образованием, своеобразный "кусок планеты"».

Города будущего Green Float похожи на плавучие «острова-кувшинки» диа-метром около 3 км, в центре которых расположены башни высотой до 1 тыс. метров. Такие острова планируется стро-ить в экваториальной части океана, где температура в течение года постоянно колеблется в пределах +26…+28 граду-сов. К тому же на этой широте почти нет ветров. Такие климатические условия позволяют ученым обещать будущим жителям подобных городов безопас-ность и комфорт проживания.

Проект осуществляет японская ком-пания Shimizu.

Предполагается, что в каждом городе будет проживать около 30 тыс. жителей. На территории города планируется раз-местить леса, поля, водоемы, луга, погло-щающие углекислый газ.

В целом эксперты прогнозируют, что в таких городах выбросы углекис-лого газа можно свести к нулю за счет использования альтернативных источ-ников энергии, фактического отсутствия транспорта (инфраструктура города позволяет везде передвигаться пеш-ком), а также отсутствия необходимости отапливать жилища. При этом способ-ность океана поглощать углекислый газ гораздо выше, чем на суше.

В связи с природной катастрофой в Японии власти страны намерены

существенно сократить использо-вание природных ресурсов, найти более эффективные альтернативные источники энергии и построить более безопасные места для проживания и жизнедеятельности.

Ожидается, что города на островах Green Float появятся к 2025 году.

«Евроцемент груп» проведетэкологический аудитВ 2011 году холдинг «Евроцемент груп» принял решение пройти экологический аудит по всем 12 российским заводам холдинга, который покажет, насколько безопасна цементная продукция для жизни и здоровья человека, а также насколько применима в «Зеленом строи-тельстве».

Ключевыми экспертами аудита высту-пают НП «Российский совет по «зелено-му» строительству» – Russian Sustainable Building Council (RSBC) и Национальное бюро экологических стандартов и рей-тингов (НП НБЭСР).

В 2011 году все выпускаемые груп-пой «Евроцемент» виды цемента будут сертифицированы по системе добро-вольной сертификации ГОСТ Р. Три вида сертифицированы испытательной лабо-раторией Организации контроля каче-ства Союза немецких цементных заводов (Дюссельдорф, ФРГ) по европейскому стандарту EN-197-1:2000 на соответ-ствие CEM I 42,5 N и CEM II/A-S 32,5 N, CEM II/A-S 32,5 R.

Прошедшие аудит компании получи-ли сертификат соответствия, подробный технический отчет и право использо-вания логотипа EcoVillage / EcoMaterial в рекламной продукции.

EcoVillage / EcoMaterial являются единственными в своем роде на рынке загородной недвижимости систе-мами добровольной сертификации строительных и отделочных мате-риалов. Комплексный независимый аудит на соответствие сертификатам EcoVillage / EcoMaterial позволяет определить наиболее дружественные к природе и человеку объекты заго-родной недвижимости и экологически безопасные строительные и отделочные материалы.

НОВОСТИ

Центр «Сколково» будет сертифицирован по «Зеленым стандартам» / Skolkovo Innovation Center seeks conformity to "Green Standards"

074-79 Grindevelopment_I_L.indd 74 05.05.2011 10:46:59

75

# 10 (162) / 16 – 31.05.11



| World Trends |

Green volunteers Today, developers in the Russian market are developing echo-friendly buildings largely at their own initiative. Buildings in Russia are mainly certified according to the recog-nized international standards BREEAM or LEED. However, voluntary property certifica-tion already exists – the "Green Standards" approved by the Russian Agency for Technical Regulation and Metrology on Feb. 18, 2010. In his report at the "Ecological Compatibility and Energy Efficiency in Real Estate” conference, Boris Gromov, Executive Director of NP Center for Environmental Certification – Green Standards, explained the mechanisms of obtaining the certificate, the assessment methodology and spoke about the sites where this "green standard” was implemented. The evaluation system consists of 8 groups of criteria. The highest score is assigned to a specific real estate property for its compliance with the follow-ing parameters: 1] energy conservation and efficiency (17.2), 2] materials and waste (17.2), 3] environmental management (15.5). Next, points can be accrued by site selection, infrastructure and landscape arrangement (12.5); planning, architectural and design solutions (12.4); quality and comfortable habitat (10.5), efficient water management, regulation of storm water runoff and pollution prevention (6.3), health safety (4.5). A project may be considered "green" if it earns more than 40 points out of 100; if it gains 55-70, such a project is assigned a silver level of compliance, 71-85 points – the gold; 86-100 points – the platinum. Mr. Gromov stresses that three years after the building has been certified, a monitoring of the property takes place, to reassess its condition. "If there are negative changes which could lead to revocation of the “Green Standard” certificate, we prescribe a number of measures that must be undertaken to keep the building consistent with its status," he said. The cost of this certification is 200,000 rubles. Additional recommendations, a complete examination of the object and its impact on the environment will cost from 1.5 to 2 million rubles.

Today the voluntary certification system is being applied for projects being designed for the Skolkovo Innovation Center.

Corporate сonstructionOlimpstroy Group of Companies has approved their corporate "green standard” devel-oped jointly with the Ministry of Natural Resources and Environment, and NP Center for Environmental Certification.

Innovative solutions and elements of “green construction” will be implemented on 130 Olympic sites in Sochi. However, 10 pri-ority Olympic facilities will be certified in accordance with BREEAM standards. Among them are sports facilities, tourist facilities and office buildings. In particular, the Central Stadium building, the Big Ice Arena and the International Olympic University will undergo certification.

Lev Averbukh, head of environmental assessment and certification at Olimpstroy GC, noted that specialists tried to co-ordinate all the basic requirements for environmental and energy efficiency, requirements for con-struction, renovation and operation of real estate objects.

Eco-city on the equator Japanese engineers have created a “futuristic eco-city on water” project, which may become a salvation for many immigrants.

The Russian architect, Andrey Adov, notes that the project is very interesting because of its scale; this is a sort of transition between a construction and a natural formation.

Cities of the future “Green Float” look like floating "island-lilies”, with a diameter of about 3 km, with towers of up to 1,000 meters high in the center. Such islands are planned in equatorial parts of the ocean, where the temperature is constant throughout the year, varying between +26 and +28 degrees Celsius. At that latitude there is almost no wind to boot. This climate promises future residents safe and comfortable places for living. The project is being carried out by the Japanese Shimizu Company.

It is assumed that each city will be home to about 30,000 inhabitants. Forests, fields, ponds and meadows will also be created to absorb carbon dioxide within the city.

It is expected that the cities on the “Green Float” islands will be available by 2025.

Eurocement Group to Do Environmental Audit In 2011, the Eurocement Group holding decided to hold an environmental audit of all of its 12 Russian factories to see how safe cement products are for human life and health. Another reason is to bring the produc-tion lines in correspondence with the "Green Building" standards.

The key audit experts are the Russian Sustainable Building Council (RSBC) and National Bureau of Environmental Standards and Ratings. Three types of the company's cement have been already certified by the Testing Laboratory of Quality Control of the Union of German Cement Factories (Dusseldorf, Germany).

Companies that pass the audit will receive certificates of compliance, detailed techni-cal reports, and the right to use EcoVillage / EcoMaterial logo in their promotional materi-als. EcoVillage / EcoMaterial are the only sys-tems of voluntary certification of construc-tion and finishing materials in the suburban real estate market. An independent audit of compliance with EcoVillage / EcoMaterial helps determine the most environmentally friendly suburban real estate properties, as well as environmentally friendly construction and decoration materials.


76

Любое здание в России – и обычное, и экологичное – должно быть спро-ектировано и построено в соответ-

ствии со СНиПами, как и в любой другой стране, где здание должно соответствовать местным нормативам. Экологичное здание помимо местных нормативов должно соот-ветствовать одному из стандартов «зеле-ных» технологий (LEED, BREEAM, BCA Green Mark), основная цель которых заключается в потреблении меньшего объема электроэ-нергии в процессе эксплуатации здания.

В основе green-девелопмента лежит принцип сохранения природных ресурсов с максимальной эффективностью в период строительства и эксплуатации здания.

Например, СНиПы не требуют, чтобы окна в здании открывались. В экологич-ных зданиях это применяется практиче-ски всегда и является одним из основных параметров при проектировании, так как свежий воздух – хороший ресурс для эко-номии энергии, потребляемой оборудо-ванием. Существует несколько способов, с помощью которых можно достаточно легко строить здания, безопасные для человека и при этом сберегающие при-родные ресурсы.

Экономия на использованииприродных ресурсов Для каждой страны существуют опре-деленные стандарты строительства. Например, в России есть требование о нормах вентиляции: нужно обеспечить 60 кубометров свежего воздуха на одного сотрудника в час. Для этого необходимо соответствующее оборудование. При про-ектировании экоздания нужно предусмо-треть грамотный монтаж окон, которые будут открываться. Если это условие будет соблюдено, можно установить оборудова-ние меньшей мощности для обеспечения притока свежего воздуха, и, соответствен-но, будет потребляться меньше электро-энергии. Получение электроэнергии свя-зано с использованием природного газа или вырабатывается гидроэлектростан-циями (с использованием воды). Таким образом, благодаря более эффективно-му оборудованию потребляется меньше электроэнергии и девелоперы сохраняют природные ресурсы.

Если здание проектируется в соответ-ствии со стандартами «зеленых» техно-логий, то необходимо, чтобы энергопотре-бление было меньше, чем в соответствии

со СНиПами. Например, 30% энергосбере-жения можно получить за счет проектиро-вания здания с хорошей инсоляцией.

Кроме того, девелоперам гораздо выгоднее использовать материалы мест-ного производства, для того чтобы избе-жать транспортировки, что тоже влияет на экологичность здания, так как затрачива-ется меньшее количество таких природных ресурсов, как бензин и газ, используемых в качестве горючего.

Основной момент экодевелопмен-та – это сохранение природных ресурсов, экономия энергии во время эксплуатации здания, а также сохранение как можно большего числа зеленых насаждений при строительстве здания.

Для того чтобы построить экоздание, необходимо использовать современ-ное оборудование. Прогресс не стоит на месте, и оборудование постоянно усовер-шенствуется. Главное – это то, что проект должны разрабатывать квалифицирован-ные архитекторы, обладающие сертифи-катом по стандарту «зеленых» технологий. Экоздание не всегда можно спроектиро-вать таким же красивым, как обычное зда-ние, в связи с технологическими ограни-

чениями, но опытные архитекторы могут создать проект, который будет выглядеть современно и при этом отвечать экостан-дартам.

Во время эксплуатации здания основ-ные параметры для энергосбережения – это затрачиваемая энергия на освещение, отопление и охлаждение здания. Если правильно использовать дневное освеще-ние, можно существенно сократить элект-роэнергию на искусственное освещение. Для этого необходимо спроектировать здание определенной формы, лучше всего в форме параллелепипеда, глубиной не более 36 метров.

Все вышеперечисленные параметры взаимосвязаны. Нельзя применить «зеле-ные» технологии, например, только к осве-щению.

Проект бизнес-парк К2 является при-мером внимательного отношения к вопро-сам охраны окружающей среды и поэто-му относится к категории Green Building. Проект был разработан американским архитектурным бюро NBBJ и инженерной компанией Korda (США). Эти компании сертифицированы по стандарту LEED, они хорошо известны на мировом рынке,

«Российский опыт: применение технологий в экостроительстве»

В развитых западных странах одним из основных критериев выбора здания арендатором является соответствие помещения экологическим стандартам. После кризиса требования арендаторов к качеству зданий выросли и в России. Сегодня российские арендаторы все чаще выбира-ют здания, построенные с учетом требований экологичности. Примером такого здания является бизнес-парк К2.

Бабюр Дикер, вице-президент компании Storm Properties

Бизнес-парк К2 – пример должного внимания к экологичности / The K2 Business Park exemplifies due attention paid to eco-friendliness


# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| Практика бизнеса |


| Мировые тренды |

77

работают над многими проектами обра-зовательных и медицинских учреждений. Они же и помогли спроектировать бизнес-парк К2 в соответствии с международным стандартом LEED.

Выбор экотехнологий на примере бизнес-парка К2

Система рекуперации тепла. Вен-тиляционные установки оборудованы системой рекуперации тепла, что позво-ляет использовать тепловую энергию от общей вытяжной системы для предвари-тельного нагрева или охлаждения систем подачи свежего воздуха в здание. При использовании традиционной вытяжной системы воздух непосредственно удаля-ется за пределы здания. Система реку-перации тепла позволяет использовать тепловую энергию удаляемого воздуха для подготовки воздуха перед прохожде-нием через нагревательные (охладитель-ные) элементы приточной вентиляцион-ной установки. Таким образом, затраты энергии на охлаждение воздуха летом и на подогрев зимой уменьшаются на 12–15%.

Конденсационные котлы. Эффек-тивность котлов конденсационного типа составляет 93% по сравнению с тради-ционными бойлерами, эффективность которых 80%. Это означает, что 93% энергии, потребляемой котлами, конвер-тируется в отопительную энергию для здания. Это сокращает использование энергии в течение отопительного сезона на 7–8%.

Охлаждающие чиллеры. Чиллеры оборудованы специальным модулем, который позволяет производить охлаж-денную воду под воздействием низких температур наружного воздуха, без использования механического охлаж-дения. Вследствие этого сокращается потребление энергии для охлаждения воздуха.

Система пожаротушения «Инер-ген». Серверные будут снабжены систе-мой пожаротушения «Инерген». Эта экологически чистая система позволяет тушить огонь путем уменьшения содер-жания кислорода в помещении, исполь-зуя природные газы. Система безопас-на для компьютерного оборудования и не имеет негативного воздействия на окружающую среду.

Сантехническое оборудование с низким расходом воды в обществен-ных санузлах.

Водопроводные краны с сенсор-ными датчиками. В общественных сануз-лах будут установлены автоматические водопроводные краны для сбережения воды.

Приводы переменной скорости. Все насосы и вентиляторы, которые обес-печивают переменные потоки воды или воздуха, будут снабжены приводами пере-менной скорости для сокращения потре-бления энергии.

Экологичные хладагенты. Чиллеры снабжены экологичными хладагентами, которые не разрушают озоновый слой.

Затратно, но выгодноОбычно затраты на строительство эко-логичного здания на 5–8% выше затрат на традиционное здание. С другой сто-роны, эксплуатационные расходы ниже, что выгодно для конечного потребителя, который и определяет рынок и спрос. До кризиса прибыль от инвестиционно-строительных проектов была так высока, что для инвесторов 8% не имели значе-ния. Сегодня при правильном выборе про-ектировщиков и генподрядчиков эту раз-ницу в стоимости можно свести к мини-муму. Операционные расходы могут быть снижены на 20%. Это подтвержденный мировой опыт.

Арендные ставки определяются рынкомСегодня в России уровень арендных ставок в бизнес-центрах, как правило, не зависит от экологичности здания. К сожалению, для многих российских компаний пока не имеет значения, в каком здании они находятся. Зато практически у всех крупных между-народных компаний уже есть корпо-ративная политика по аренде офисов, в соответствии с которой необходимо выбирать экоздания. В настоящее время у этих компаний уже есть возможность рассматривать варианты экоофисов и в Москве.

Говоря об опыте развитых стран, нужно отметить, что в США и Европе неко-торые банки предлагают более выгодные условия кредитования при использова-нии «зеленых» технологий в проектиро-вании и строительстве. Кроме того, в этих же странах законодательство предусмат-ривает хорошие налоговые льготы, что снижает инвестиции в проект. Например, можно получить кредит под 5% вместо 10%. Некоторые банки работают при под-держке правительства, у них изначально более выгодные условия кредитования. И такие банки могут опустить процентную ставку до 4% вместо 5%. «Зеленые» про-екты поддерживаются главным образом правительством.

Все западные страны уже пришли к единому мнению о необходимости применения «зеленых» технологий при строительстве объектов недвижимости. Предыдущие нормативы, применяемые при проектировании объектов, требова-ли использования большого количества энергии, например, для отопления и/или охлаждения зданий. Для этого, соответ-ственно, необходимо больше природных ресурсов, что негативно сказывается на окружающей среде. Сейчас в проекти-ровании все чаще используются эколо-гически рациональные и эффективные технологии. Это поможет сохранить природные ресурсы для нашего потом-ства.

Как только в России будут применены на законодательном уровне различные льготы и поощрения для девелоперов и арендаторов, которые выбирают и строят экоздания, спрос, несомненно, увеличится.


78

Every building in Russia, both ordinary and environmentally friendly ones, should be designed and constructed in

accordance with SNIP codes, like in any other country where each building must comply with local regulations. An environmentally friendly building, in addition to local codes, must match one of the "green technology” standards (LEED, BREEAM, BCA Green Mark). The main purpose of these standards is low-ering the electricity consumption during the operation of a building.

At the heart of “green development” lies the principle of natural resources conserva-tion with maximum efficiency in the con-struction and operation of the building.

For example, SNIP rules do not require that the windows in the building be openable. Whereas for “green buildings” this require-ment almost always applies, and is one of the

main design parameters, as fresh air is a good resource for the saving of energy consumed by equipment. There are several ways that a building can be constructed so that it is safe for people and saves on natural resources.

Saving on natural resourcesEach country has its own construction standards. For example, in Russia there are

requirements for a certain level of venti-lation: it is necessary to provide 60 cubic

meters of fresh air per employee per hour. This requires installation of the appropriate equipment. In the design of “eco-buildings” it is necessary to provide windows, which can be opened. If this condition is met, than you can install fresh air equipment that requires less power, and accordingly, will consume less electricity. Electricity is produced by burning natural gas or by

hydroelectric power plants (using water). Thus, by using more efficient equipment,

and consuming less power, developers save natural resources.

If a building is designed in accordance with the "green technologies” standards, it is necessary that its energy consumption be less than required by SNIP codes. For exam-ple, 30% of energy savings can be achieved by buildings with good insulation.

In addition, it is more beneficial for developers to use locally produced mate-rials, thus avoiding transportation costs, which also has an influence on the ecology of the building, as less natural resources are consumed, such as gasoline and natural gas used to fuel transport vehicles.

The main point of “eco-development” is preservation of natural resources, energy savings during the operation of the building, as well as preserving as much landscaping in the building process as possible.

In order to construct eco-buildings, the use of modern equipment is mandatory. Progress does not stand still, and equipment is constantly being improved. The main thing is that the design should be developed by qualified architects, who have been certi-fied in the "green technologies” standards. It is not always possible to design an eco-building to be as beautiful as a conventional building, due to technological limitations, but experienced architects can create a proj-ect that will look modern, while at the same time meeting eco-standards.

During operations, the basic requirement for the building is energy conservation – that is, as little energy as possible is to be expended for lighting, heating and cooling of buildings. With the correct use of daylight you can significantly reduce electricity con-sumed by artificial lighting. To do this, the building should be designed in a specific form, preferably in the form of a parallelepi-ped, no deeper than 36 meters.

All of the abovementioned parameters are interrelated. You cannot use "green tech-nologies”, for example, only for lighting.

The K2 Business Park is an example of careful attention being paid to environ-mental issues, and therefore this project belongs to the “green building” category. It was designed by an American architec-tural firm (NBBJ) and the Korda engineering

firm (U.S.A.). These companies are certified by the LEED standards, they are very well

Russian Experience in “Green Building" Technologies

In Western countries one of the main criteria for tenants, when selecting premises, is the degree to which they correspond to environmental standards. After the recession, the demands of tenants for quality buildings have increased in Russia. Russian tenants today are increasingly choosing buildings that meet the requirements of eco-friendliness. An example of such a building is the K2 Business Park.

Babur Diker, vice president of Storm Properties

The basic requirement for a building is energy conservation – that is, as little energy as possible is to be expended for lighting, heating and colling of buildings. With the correct use of daylight you can significantly reduce power consumption.


79

# 10 (162) / 16 – 31.05.11



| World Trends |

known on the world market for their work on many environmentally friendly educational and medical institutions. They also helped design the K2 Business Park in accordance with international LEED standards.

The choice of eco-technologies, on the example of the K2 Business Park

Heat recovery systems: Ventilation units equipped with a heat recovery sys-tem that allows the use of thermal energy from a common exhaust system for the pre-heating or cooling of fresh air going into the building. Traditional exhaust systems remove air directly to the outside of the building. Using a heat recovery system allows the use of thermal energy from the exhaust air to treat fresh air before it pass-es through the heating (cooling) elements of the ventilation system. Thus, the energy consumption for cooling air in the summer and heating it in winter are reduced by 12-15%.

Condensing boilers: condensing type boilers are 93% efficient, compared to traditional boilers whose efficiency doe snot normally exceed 80%. This means that 93% of the energy consumed by the boiler is converted into heating energy for buildings. This reduces energy use during the heating season by 7-8%.

Cooling Chillers: Chillers are equipped with a special module that allows the cooling of water under the influence of low outside air temperatures, without using mechanical cooling. As a consequence, power consumption for the purposes of air cooling is reduced.

"Inergen” fire extinguishing sys-tem: Server rooms are equipped with the "Inergen” fire-extinguishing system. This environmentally friendly system allows you to put out a fire by reducing the oxygen content in the room by using natural gases. This is a safe system for protecting computer equipment and has no negative impact on the environment.

Plumbing equipment with a low water flow: In public bathrooms plumbing fixtures are used that require a low water flow.

Water taps with touch sensors: Public bathrooms have automatic faucets to conserve water.

Variable speed drives: All pumps and ventilators, which provide a variable flow of air or water, will be equipped with variable speed drives to reduce energy consumption.

Eco-friendly refrigerants: Chillers are equipped with environmentally friendly refrigerants, which do not deplete the ozone layer.

Costly, but profitable Typically, it costs 5-8% more to con-

struct an environmentally friendly building compared to a traditional structure. On the other hand, lower operating costs benefit the end user who determines the market and demand. Before the recession, profits from investment and construction projects were so high that 8% meant nothing to investors. Today, with the correct choice of designers and general contractors, this difference in costs can be minimized. Operating costs can be reduced by up to 20%. This is confirmed by international experience.

Rents are determined by marketToday in Russia, rental rates in business cen-ters, as a rule, do not depend on the ecologi-cal friendliness of a building. Unfortunately, for many Russian companies, it still does not matter in what type of building their offices are housed. But almost all major interna-tional companies already have corporate office leasing policies, in accordance with which they must choose eco-buildings. These companies now have an opportunity to lease eco-offices in Moscow as well.

Speaking about the experience of devel-oped countries, it should be noted that in the U.S. and Europe, some banks even offer more favorable credit terms to companies using "green technologies” in the design and construction of their projects. In addi-tion, in these same countries, the law pro-vides generous tax benefits, which reduce the investment costs of the project. For example, a loan can be available on a 5% interest instead of 10%. Some banks have the government backing and they can often offer more favorable credit conditions. And such banks may lower interest rates even more, to 4% instead of 5%. "Green" projects are mainly supported by the government.

All Western countries have already agreed on the need to use “green tech-nologies” in the construction of real estate objects. Previous regulations for the design of real estate required the use of large amounts of energy, especially for the heat-ing and/or cooling of buildings. As a result, more resources are being consumed, which negatively affects the environment. Now designers are using more environmentally sustainable and efficient technologies. This helps conserve natural resources for future generations.

When Russia starts offering the vari-ous benefits and incentives to developers and tenants who choose to construct “eco-friendly” buildings, the demand for these will undoubtedly increase.

Babur Diker, Storm Properties / Бабюр Дикер


Мировые тренды:

80

Произошел обмен договоров по продаже «Авива Тауэр» ( башни «Авива») за 288,25 миллионов фунтов стерлингов. Это последний объект выставленного на продажу портфеля недвижимости Саймона Халаби, который был взят в управление два года тому назад.

Бывшая штаб-квартира Лейбористской партии в Лондоне должна превратиться в общежитие. Это главная цель нового совместного предприятия компании Moorfield и занимающейся недвижимостью компании Safeland, которое оценивается в 50 миллионов фунтов стерлингов.

Marks & Spencer подтверждает возвращение во Францию и планы по открытию флагманского магазина на улице Елисейские поля в Париже.

Компания CB Richard Ellis Loan Servicing сообщила инвес-торам «Уайт Тауэр 2006-3» – держателям ценных бумаг, обеспеченных залогом коммерческой недвижимости, что

компания Ernst & Young, которой был передан этот объект недви-жимости, согласовала условия его продажи. Цена продажи обес-печивает чистую начальную доходность в размере 5,4%. Башня «Авива» общей площадью 29 288 кв. м, сданная в аренду компа-нии «Авива» до 2024 года, является последним объектом в порт-

феле недвижимости, подлежащим продаже. Восемь из девяти объектов уже продано, причем большинство из них – группе Carlyle.

Компаниям CB Richard Ellis и Knight Frank было поручено про-дать объект недвижимости в феврале этого года по заявленной цене в 284 миллиона фунтов стерлингов, что соответствует чистой начальной доходности в 5,5%.

Продажу планируется завершить в июле этого года.

Дом Джона Смита по адресу: Уолворт Роуд, 144–152 в лондонском райо-не Elephant & Castle – это первый

объект недвижимости совместного пред-приятия, который будет преобразован в общежитие на 400 мест.

Совместное предприятие, образо-ванное Вторым фондом инвестиций в недвижимость компании Moorfield и фирмой Safeland (создавшей торговую марку Safestore – склады индивиду-ального хранения), будет осуществлять коммерческую деятельность под именем Safestay и собирается извлечь выгоду

из «раздробленного» рынка общежитий в Великобритании.

Новое СП, инвестируя посредством компании, зарегистрированной на остро-ве Джерси, планирует создать сеть «обще-житий для размещения туристов» – для начала в Лондоне. СП будет инвестиро-вать в перестройку в общежития «стра-тегически расположенных» столичных зданий.

Второй фонд инвестиций в недвижи-мость вносит в партнерство 20 миллионов фунтов, а компания Safeland – 5 миллио-нов фунтов. С учетом заемного капитала

предприятие надеется инвестировать 50 миллионов фунтов.

Вот что сказал Марк Гилбард, испол-нительный директор компании Moorfield: «Мы считаем, что рынок общежитий раз-дроблен и слабо развит. Данное совмест-ное предприятие позволит нам создать крупную торговую марку на рынке обще-житий, обеспечив последовательно высокий уровень сервиса в ряде районов Лондона».

«Создание данного предприятия, – прокомментировал управляющий дирек-тор Safeland Лэрри Липман, – позволяет

нам приобретать больше качественных объектов недвижимости с последующей их перестройкой в успешные коммерчес-кие заведения».

Прибыль от деятельности предприя-тия будет разделяться между компания-ми в соответствии с объемом вложенного капитала. Компания Safeland будет отве-чать за выявление возможностей, строи-тельство и управление общежитиями.

Хотя четкий срок существования парт-нерства не определен, по имеющимся оценкам, оно будет действовать пять лет.

Партийная штаб-квартира станет общежитием

Marks & Spencer возвращается

Торговая сеть Marks & Spencer под-твердила возвращение на фран-цузский рынок в конце этого года,

намереваясь осуществлять розничную торговлю одновременно в реальном и виртуальном пространстве.

В конце года Marks & Spencer соби-рается открыть амбициозный магазин площадью 1393 кв. м в самом центре Парижа – на Елисейских полях.

Магазин разместится на трех этажах и будет предлагать широкий ассорти-мент женской одежды и продуктов питания.

Компания Marks & Spencer завер-шает переговоры со своим британским

партнером по франшизе SSP об откры-тии нескольких продуктовых магазинов Marks & Spencer Simply Food («Просто еда») в стратегических местах Парижа. В настоящее время идет поиск подходя-щих мест.

Розничная сеть подыскивает также подходящие места для открытия мага-зинов с более широким ассортимен-том одежды и продуктов питания. Одновременно сеть собирается создать новый торговый сайт в Интернете на французском языке, на котором торговля будет осуществляться в евро.

Исполнительный директор ком-пании Marks & Spencer Марк Болланд

комментирует это событие: «Торговая марка Marks & Spencer хорошо узнавае-ма во Франции, и в сердцах француз-ских потребителей для нее есть место. Мы необычайно взволнованы тем, что возвращаемся во Францию, собираясь торговать как в реальном, так и в вир-туальном пространстве и радовать поку-пателей полным ассортиментом одежды, товаров для дома и изысканными про-дуктами питания в нашем парижском магазине».

И новый интернет-сайт на француз-ском языке, и новый магазин в Париже должны открыться до наступления торго-вого бума перед Рождеством.

Обменивается башня «Авива»

080-83 Trend_I_L.indd 80 05.05.2011 15:31:52

# 10 (162) / 16 – 31.05.11



| Новости Северо–Запада |

81

Российский застройщик жилой недвижимости компания «Эталон» вчера начала торговать на Лондонской фондовой бирже, после того как выручила 575 миллионов долларов (352 миллиона фунтов) в результате первичного размещения.

«Эталон» последовал примеру других российских девело-перов, таких как группа ПИК,

MirLand, RGI International и «Система-Галс», которые разместили свои акции на Лондонской бирже в годы бума.

Компания продала 82 миллио-на акций в виде депозитарных рас-писок по цене 7 долларов за каждую. Нынешние акционеры, такие как соз-датели компании семья Заренковых,

управляющая компания «Газпрома» Gazprombank Asset Management, инвес-тиционная компания Baring Vostok и другие члены правления вместе получи-ли 75 миллионов долларов от продажи своих акций «Эталона».

Компания «Эталон» была основана в 1987 году в Санкт-Петербурге и с 2000 по 2010 год контролировала в среднем 11% рынка жилой недвижимости в част-ном секторе.

Компания строит большие комплексы для нижнего и верхнего сегментов сред-него класса.

В ее портфеле 28 жилых зданий и 3,13 миллиона кв. м непроданных жилых площадей. Крупнейшими проектами ком-пании являются комплекс «Изумрудные холмы» в Москве (864 тыс. кв. м) и «Золотая Гавань» в Санкт-Петербурге (213,7 тыс. кв. м).

Эталон получает прописку на LSE

Эта сделка станет первой инвести-цией Мицубиси в Лондон с мая 2007 года, когда она приобрела 50%

акций Central St Giles в Вестэнде, и одной из немногочисленных сделок с участи-ем японских инвесторов за последние несколько лет.

Страховая компания Tokyo Marine является владельцем здания и сама же занимает его площади. В настоящее время в здании 5295 кв. м офисных площадей,

но в результате реконструкции площадь может быть увеличена до 7432 кв. м. Продажа сопровождалась ожесточенной конкуренцией в Сити: владелец получил более 20 предложений от различных покупателей. Первоначально здание было выставлено по цене 25 миллионов фунтов.

Консультантом компании Tokyo Marine выступила CB Richard Ellis. Все стороны отказались от комментариев.

Банки не задержатся в гостиницах

Из всех активов, находящихся под контролем британских кредиторов недвижимости, гостиницы проде-

монстрировали наибольшую активность в начале 2011 года. Кредиторы, тради-ционно сторонившиеся этого сегмента коммерческой недвижимости, изменили мнение во время экономического спада, привлеченные возможностью заполучить зачастую недооцененную гостиничную недвижимость.

Компания HBOS, вошедшая в банков-скую группу Lloyds, и Королевский банк Шотландии наряду с тремя ирландскими банками Anglo Irish, Bank of Ireland и Allied

Irish проводили особенно активную поли-тику в этом секторе.

Однако снижение стоимости активов в сочетании со снижением доходов по причине сокращения делового туризма привело к тому, что эти активы больше дру-гих пострадали от финансового кризиса. В последние месяцы начались широкомас-штабные мероприятия по реструктуриза-ции «плохих» кредитов, многие из которых были выданы гостиницам.

«Цикличная природа гостиничной индустрии становится причиной резких взлетов и падений показателей теку-щей деятельности и оценок гостинич-

ных активов, – объясняет Пирс Талалла, исполнительный директор инвестицион-ного банка Avington, специализирующе-гося на индустрии развлечений. – Плохие результаты операционной деятельности в 2008–2009 годах вкупе с ограниченной доступностью долгового финансирования создали такую рыночную ситуацию, кото-рая не благоприятствовала вынужденной продаже гостиничных активов. До послед-него времени кредиторы предпочитали реструктуризировать или продлевать выданные кредиты в ожидании оконча-тельного восстановления гостиничной индустрии».

Согласно информации, опубликованной в прошлом месяце журналом Property Week, банк Barclays продал свой портфель гости-ничной недвижимости на сумму 450 мил-лионов евро состоятельному ливанскому инвестору, а на прошлой неделе компа-ния Rocco Forte выкупила 50%-ную долю в совместном предприятии, ранее находив-шемся в собственности Lloyds и оценивае-мом в 300 миллионов фунтов.

В гостиничном секторе предстоит еще многое сделать. Журнал Property Week ана-лизирует текущие сделки и переговоры, которые должны быть в поле зрения любо-го потенциального инвестора.

Недавний всплеск продаж показывает, что кредиторы жаждут «разрабатывать» свои активы.

Японскому гиганту на рынке недвижимости Mitsubishi Estate поступило предложение купить лондонскую штаб-квартиру другой японской компании Tokyo Marine («Токио Марин») за 35 миллионов фунтов.

Mitsubishi выиграла гонку за здание

080-83 Trend_I_L.indd 81 05.05.2011 10:49:39

82

World Trends:

CB Richard Ellis Loan Servicing today told investors in the White Tower 2006-3 commercial mortgage backed securities vehicle that the receivers of the property, Ernst & Young, has agreed

a sale of the property. The sale price reflects a net initial yield of 5.4%. Aviva Tower, which totals 315,254 sq ft and is leased until 2024 to Aviva, is the last property in the Protractor portfolio to be

brought to the market. Eight out of the nine assets have been sold with the majority being brought by Carlyle Group.

CB Richard Ellis and Knight Frank were instructed to sell the property in February this year with a quoting price of 284m, reflecting a net initial yield of 5.5%.

The sale is scheduled to complete by July this year.

Contracts have been exchanged on the sale of the Aviva Tower for 288.25m – the last property to be sold from Simon Halabi’s Protractor portfolio which was taken into administration two years ago.

Aviva Tower exchanges for 288.25m

Labour’s former London headquarters is to be converted into a hos-tel as a part of a new 50m joint venture between Moorfield and property company Safeland.

John Smith House, at 144-152 Walworth Road in Elephant & Castle, is the first property in the venture and will be converted into a 400-bed hostel. The joint

venture, between Moorfield’s MREF II fund and Safeland, which set up the Safestore self-storage brand, will trade under the name Safestay and aims to take advantaged of a “fractured” hostels market in the UK. Investing through a Jersey-domiciled vehicle, the new company plans to estab-lish a chain of “tourism-driven hostels” with the initial focus on London.

It will invest in converting existing buildings into hos-tels in “strategic locations” in the capital.

MREFII is contributing 20m to the partnership and Safeland 5m. With gearing, the venture predicts being able to invest 50m. Marc Gilbard, chief executive of Moorfield said: “We believe that the hostel market is fragmented and underdeveloped and this joint venture presents a significant opportunity to create a major hostel brand that provides a consistent and high quality product across a number of locations in London.”

Larry Lipman, managing director of Safeland, said: “The establishment of this venture allows us to exploit our ability to buy property well and develop it into successful trading units.”

Profits from the venture will be split between the compa-nies based on the amounts of equity invested. Safeland will be responsible for identifying opportunities, development and hostel management.

Though there is no fixed term to the partnership it is esti-mated that there would be an exit within five years.

Party headquarters to be convertedinto a hostel

Marks & Spencer confirmsits return to France

The move will see Marks & Spencer open a 15,000 sq ft aspirational store in the heart of Paris at 100

Avenue des Champs-Elysees towards the end of this year. The store, which will offer a selection of both womenswear and food, will trade over three floors. Marks & Spencer is also in advanced talks with

SSP, an established UK franchise partner, regarding opening a number of Marks & Spencer Simply Food stores at strategic locations in and around Paris and is now looking for suitable sites.

The retailer is also looking for a limited number of locations from which to sell a larger clothing and food offer, and will

launch a new retail website which will be in French and trade in Euros.

Marc Bolland, Marks & Spencer’s chief executive, said: “Marks & Spencer has great brand awareness here in France and a place in customers’ hearts. We’re very excited to be returning with an e-commerce and retail offer to delight customers with our full range of clothing and home products, and the exceptional food from our Paris store.”

Both the new French website and Parisian store are scheduled to launch prior to this year’s peak Christmas trading period.

Marks & Spencer has confirmed it will return to France towards the end of this year with a combined e-commerce and retail ’bricks & clicks’ strategy.

080-83 Trend_I_L.indd 82 05.05.2011 10:49:39

83

# 10 (162) / 16 – 31.05.11


| World Trends |

| News of Northwest |

The deal is the first new investment in London for Mitsubishi since it bought a 50% stake in Central St Giles in the West End in May 2007, and is one of only a handful of deals by

Japanese investors in the last few years. Insurance company Tokio Marine is the occupier as well as the owner of the building. The building currently comprises 57,000 sq ft of office space,

but can be redeveloped to comprise 80,000 sq ft. The sale has attracted fierce competition in the City – over 20 bids on the property were received, which was originally put on the market for around 25m.

CB Richard Ellis advised Tokio Marine. All parties declined to comment.

Etalon joined fellow Russian developers PIK Group, MirLand, RGI International and Sistema-Hals, which listed in

London in the boom years. The company has sold 82m shares in the form of global deposi-tory receipts at $7 each. Existing sharehold-ers, such as founders the Zarenkov family, Gazprombank Asset Management, Baring

Vostok and other members of management, received $75m between them from selling their shares in Etalon.

Etalon was founded in 1987 in St Petersburg and has recorded an 11% aver-age annual market share of Russian resi-dential completions in the private sector between 2000 and 2010.

It focuses on large complexes, target-ing the lower-middle class and “upper-economy class” sectors. Its portfolio comprises 28 developments with 33.7m sq ft of unsold space. Its largest proj-ects are the 9.3m sq ft Emerald Hills in Moscow and the 2.3m sq ft Golden Bay in St Petersburg.

Of all the asset classes under the eco-nomic control of UK property lend-ers, hotels have experienced the most

activity at the start of 2011. Property lend-ers that had traditionally shied away from the sector opened their books during the downturn, seduced by the often undervalued freeholds of hotels.

HBOS – now part of Lloyds Banking Group – and the Royal Bank of Scotland, along with the three main Irish banks: Anglo Irish, the Bank of Ireland and Allied Irish, were par-ticularly bullish. But a combination of falling asset values and declining income as business travel was cut back caused this lending to be among the worst hit when the financial crisis unfolded. In recent months, banks have begun to take wide-ranging action in restructuring their distressed loans – particularly to hotels.

“The cyclical nature of the hotel indus-try creates exaggerated peaks and troughs

in hotel operating performance and valu-ations,” explains Piers Talalla, chief execu-tive of leisure-focused investment bank Avington.

“Poor operating performance during 2008 and 2009, coupled with constrained debt availability resulted in an environment ill suited to forced hotel disposals. Until now, lenders were better off extending, or restructuring their loans, pending the even-tual industry recovery.”

As Property Week revealed last month, Barclays sold a 450m portfolio of hotels to a wealthy Lebanese investor, and last week Rocco Forte bought out the 50% of a 300m joint venture previously owned by Lloyds.

There is still plenty of work to be done in the sector. Property Week looks at the ongo-ing workouts that should be on the radar of any prospective investor.

Japanese property giant Mitsubishi Estate is under offer to buy the London headquarters of fellow Japanese company Tokio Marine for

35m.

Russian residential developer Etalon began trading on the London Stock Exchange yesterday after it raised $575m ( 352m) in a flotation

A recent spate of sales shows lenders are anxious to “work out” their assets

Mitsubishi Estate to buy 150 Leadenhall Street

Etalon finds homeon London Stock Exchange

Banks not extending their stay in hotels

080-83 Trend_I_L.indd 83 05.05.2011 10:49:39

Новости Северо–Запада:

84

Открытие

Юбилейная «К»

Финская Rautakesko открыла деся-тый строительный гипермаркет сети «К-Раута» в Санкт-Петербурге.

Объект расположен на территории жилого комплекса «Юбилейный квартал» (Шуваловский проспект, 45). Участок в 1,8 га под его строительство финны

приобрели у холдинга «ЛенСпецСМУ» в прошлом году. Площадь нового гипер-маркета составляет более 7 тыс. кв. м, из них 5 тыс. кв. м занимает торговый зал, остальное – открытый двор. Ассортимент гипермаркета насчитывает более 30 тыс. наименований товаров для строительства, ремонта, интерьера и сада. По оценкам экспертов, инвестиции в проект могли составить не менее 10 млн евро.

«С точки зрения развития строитель-ных гипермаркетов «К-Раута» нам инте-ресен Невский район, близ Ладожского вокзала, проспекты Энгельса на Парнасе и Славы в Купчино. В остальных районах Петербурга сеть уже представлена. Еще два объекта мы возводим в Москве, их открытие состоится до конца этого года. В этом году мы также планируем при-обрести несколько участков под строи-тельство новых «К-Раута» в Петербурге и в Москве», – сообщил CRE генеральный директор ООО «Кеско Риэл Эстейт» Клаус Лааксо.

Напомним, что сегодня сеть «К-Раута» объединяет 13 магазинов в России: 10 – в Петербурге, по одному – в Туле, Ярославле и Калуге.

Пространство «Ткачей»Ввод в эксплуатацию бизнес-центра «Ткачи» неподалеку от станции метро «Обводный канал» намечен на эту осень.

Девелопер проекта – группа компаний «Овентал», которая приобрела красно-кирпичное здание бывшей бумагопря-дильной мануфактуры на набережной Обводного канала, 60 в прошлом году. Оно включено в перечень вновь выяв-ленных объектов культурного наследия, реконструкция пятиэтажного корпуса ведется под контролем КГИОП. Общая площадь делового комплекса составит 13 тыс. кв. м, из них 9 тыс. кв. м отведены под офисы. На пятом уровне здания будет организовано арт-пространство для про-ведения выставок, концертов, инсталля-ций, театральных действ и прочего.

Бизнес-центр позиционируется собст-венниками в классе В+. Арендная кампа-ния уже началась. Площадь минимального офисного блока, предлагаемого в аренду, составляет 200 кв. м. Диапазон арендных ставок – 800–1200 руб./кв. м в месяц.

Брокером объекта выступает компа-ния Colliers International. «Этот объект восполнит недостаток качественных офисов в зоне Лиговского проспекта и Обводного канала. Интерес к аренде офисов в бизнес-центре уже проявили крупные IT, производственные и логисти-ческие компании», – комментирует замес-титель директора департамента офисной недвижимости Colliers International SPb Дмитрий Шишанов.

Напомним, что ГК «Овентал» в Санкт-Петербурге принадлежит еще один дей-ствующий с 2007 года офисный центр – Owental History на Социалистической улице, 14. Он также расположен на бывшей промплощадке – в реконструи-рованном здании типографии «Правда». Площадь этого бизнес-центра составляет 9 тыс. кв. м.

Проект

«Никольский»миксМногофункциональный комплекс на Садовой улице, 62 в Петербурге пла-нируется ввести в строй в 2014 году. Девелопер уже определился с параметра-ми будущего объекта.

Проект предполагает реконструкцию федерального памятника XVIII века – Никольских рядов, а также новое строи-тельство. Работы планируется начать этим летом, завершить – в конце 2013 года. Объем инвестиций в проект оценивается в $220 млн. Предполагаемый срок оку-паемости – семь лет.

По проекту архитектурной мастер-ской «Евгений Герасимов и партнеры» после реконструкции Никольских рядов и застройки дворового пространства общая площадь комплекса увеличится вдвое – до 62,5 тыс. кв. м. В его состав войдут восемь современных офисных зданий внутри исторического периметра (около 9,3 тыс. кв. м), четырехзвездочный отель Crowne Plaza сети InterContinental Hotels Group на 354 номера (23,7 тыс. кв. м), конференц-центр (3,4 тыс. кв. м), двухуровневый подземный паркинг на 220 автомобилей (9 тыс. кв. м). Под тор-говлю будет отведено около 1 тыс. кв. м площадей, еще 2,4 тыс. кв. м займут рестораны, около 4 тыс. кв. м – фитнес- и спа-центр.

Напомним, что девелопером про-екта является ЗАО «Никольские ряды». Компания с 2002 года арендовала полу-аварийный памятник, а в ноябре 2010-го выкупила комплекс зданий площадью около 30 тыс. кв. м на торгах Фонда иму-щества за 420 млн рублей.

Консультантом проекта выступает Venture Investment & Yield Management LLP. Инвестор – специально созданный зарубежный фонд. Эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче в аренду офисов и торговых площадей – компания Jones Lang LaSalle. Арендные ставки пока не озвучиваются.

Сделка

В конце этого лета в торговом центре «Галерея» откроются флагманские магазины популярных европейских брендов Firetrap и OVS.

Это первые в России монобрендовые магазины данных сетей. На российском рынке бренды представляет компания BNS.

Магазин Firetrap (английский бренд уличной джинсовой одежды) займет 250 кв. м на втором этаже «Галереи». OVS (ита-льянский бренд мужской, женской и детской одежды в сегменте масс-маркет) откроет магазин площадью 850 кв. м на третьем уровне ТРК.

«Открытие первых монобрендовых магазинов в лучшем на данный момент петербургском ТРК значительно расширит ауди-торию самих торговых марок и позволит им охватить средний

сегмент российского fashion-рынка», – считает коммерческий директор компании BNS Денис Богатырев.

Напомним, что торгово-развлекательный комплекс «Галерея» открылся в конец ноября 2010 года на площади Восстания в Петербурге, рядом с Московским вокзалом. Это самый крупный из существующих в городе ТРК (общая пло-щадь – 192 тыс. кв. м), вместивший более 290 магазинов. На данный момент заполняемость комплекса близка к 100%. «В «Галерее» уже сформировался достаточно большой лист ожидания. Часть международных ритейлеров просто не успели среагировать и войти в проект. Сейчас они подают свои заявки и ждут появления свободных площадей», – заявил недавно директор по маркетингу «Галереи» Сино Ализода.

Эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче в аренду площа-дей ТРК – компания Jones Lang LaSalle.

Firetrap и OVS вошли в «Галерею»

084-87 NorthWest_L_I.indd 84 05.05.2011 10:50:52

# 10 (162) / 16 – 31.05.11


| Новости Северо�Запада |

| Регионы |

85

Сделка

В «Кулон-Пулково» новые арендаторыДевелопер офисно-складского комплек-са «Кулон-Пулково» ГК «Эспро» подпи-сал договор аренды на общую площадь около 11,2 тыс. кв. м складских площадей и около 800 кв. м офисных с четырьмя арендаторами – компаниями «Копак.ру», «Симпл», «Лудинг» и «Алиди».

Компания «Копак.ру», предлагающая услуги по упаковке рекламных наборов и промотоваров, арендовала в «Кулоне-

Пулково» около 2,5 тыс. кв. м складских площадей.

Логистическая ГК «Алиди» взяла в аренду в комплексе 5 тыс.кв. м склада. На территории комплекса «Алиди» будет предоставлять логистические услуги производителю Wrigley. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank Saint-Petersburg.

Двумя другими арендаторами «Кулона-Пулково» стали дистрибьюторы алкогольных напитков: виноторговая компания «Симпл» – эксклюзивный поставщик авторских вин домов Италии и Франции, занявшая 1,1 тыс. кв. м складских и около 130 кв. м офисных площадей, и дистрибьютор вина и креп-кого алкоголя ГК «Лудинг», арендовав-шая 2,5 тыс. кв. м складских площадей и около 600 кв. м офисных, при этом компания перевела все свои офисы из Петербурга в комплекс «Кулон-Пулково».

«Учитывая, что «Кулон-Пулково» был введен в эксплуатацию в самый разгар кризиса – в середине 2009 года, а к концу 2010 года складские площади комплекса были заполнены лишь на 40%, сегодня мы смело можем сделать вывод, что ситуация на складском рынке заметно улучшилась, – отмечает Виталий Антонов, генеральный директор компа-нии «Эспро Девелопмент». – Всего за один квартал мы смогли сдать в аренду площади, равные арендованным за пол-тора кризисных года».

Офисно-складской комплекс «Кулон-Пулково» расположен на Пулковском шоссе, рядом с Кольцевой автодоро-гой, в двух километрах от аэропорта «Пулково» и в 10 минутах езды от стан-ции метро «Московская».

Общая площадь комплекса состав-ляет 36 тыс. кв. м, из которых складские помещения класса А занимают 28,3 тыс. кв. м. Офисы, общей площадью 5,9 тыс. кв. м, располагаются в примыкающем 4-этажном здании и могут быть арендо-ваны отдельно от складских помещений.

Среди арендаторов комплекса, помимо компаний «Копак.ру», «Симпл», «Алиди» и «Лудинг», – WeMaTec, OSG, Moron, СКЛ.

Аренда

Ручная работаСеть магазинов косметических товаров ручной работы Lush планирует открыть в 2011 году три магазина в Петербурге.

Новый фирменный магазин ритей-лера открылся в конце апреля в ТРК «Радуга» на проспекте Космонавтов. «Помещения в этом комплексе освобож-даются крайне редко, существуют так называемые листы ожидания», – ком-ментирует директор департамента ком-мерческой недвижимости АРИН (брокер сделки) Екатерина Лапина. Стоимость аренды не разглашается. Однако, по дан-

ным г-жи Лапиной, величина ставки аренды на аналогичные помещения может составлять от 3–4 тыс. рублей за кв. м в месяц.

Это уже 11-й магазин Lush в Санкт-Петербурге. Еще под две торговые точки компания ищет помещения на проход-ных городских магистралях и крупных ТРК.

В данный момент сеть представлена 722 магазинами в 46 странах. В России бренд с 2002 года представлен компа-нией ООО «Лаш Раша». Сейчас в России работает 53 магазина, расположен-ных в Москве, Петербурге, Казани, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Самаре, Екатеринбурге, Туле, Краснодаре и Тюмени.

По мнению аналитиков АРИН, несмотря на большой объем ввода торговых площадей в минувшем году, объем вакантных площадей на рынке Петербурга существенно не изме-нился. В настоящий момент средний уровень заполняемости торговых центров в городе составляет 92–93%. Совокупный объем вакантных площа-дей в торговых комплексах – около 200 тыс. кв. м. Уровень заполняемо-сти современных торговых центров, расположенных в наиболее ликвид-ных местах, составляет от 95 до 100%. Вакантными продолжают оставаться в основном неликвидные помещения.


86

News of Nor thwest:

Opening

The Tkachey BCto open its doorsThe commissioning of the Tkachey (Weavers) Business Center near the Obvodny Сanal subway station is planned for this fall.

The project developer is the Owental Group of Companies, which last year purchased the red-brick building of the former Cotton Mill on 60 Obvodny Canal Quay. This property is included in the list of newly identified cultural heritage objects, with the reconstruction of a five-storey building being supervised by KGIOP (Historical and Cultural Heritage Conservation and Use Committee). The gross built area of the business complex will be 13,000 sqm, of which 9,000 sqm are reserved for offices. At the fifth level of the building an “art venue” will be organized for exhibitions, performances, installations, theater, etc.

The owners have positioned the busi-ness center in the class “B+” category. The leasing campaign has already begun. The minimum office size offered for lease is 200 sqm. The rents range from 800-1200 rubles per sqm per month. The broker for the property is Colliers International. "This facility will make up for the short-age of high quality offices in the area of Ligovsky Avenue and Obvodny Canal Quay. Interest in renting offices in the business center has already been shown by large IT, manufacturing and logistics companies," says Dmitry Shishanov, deputy director of office real estate at Colliers International SPb.

We should recall that the Owental Group also owns another office center in St. Petersburg that has been operating since 2007 – the Owental History on 14 Socialisticheskaya Street. That one is also located on a former industrial site – in the renovated Pravda Publishing House building. The area of this business center is 9,000 sqm.

Another first for K-RautaThe Finnish Rautakesko Company opened its tenth hypermarket of the K-Rauta chain in St. Petersburg.

The object is located in the territory of a residential complex – the "Jubilee Quarter” (45 Shuvalov Prospect). The 1.8-ha plot for its construction the Finns pur-chased last year from the LenSpetsSMU Holding. The new hypermarket area is over 7,000 sqm, of which 5,000 sqm are devoted to retail space and the rest is an open courtyard. The hypermarket’s assortment includes more than 30,000 kinds of con-struction, repair, interior and gardening products. Experts estimate that invest-ments into the project could be at least 10 million EUR.

"From the standpoint of building K-Rauta hypermarkets, we are interested in Nevsky, Ladozhsky Train Station, Engels Prospekt in Parnas District and Slava Prospekt in Kupchino District areas. Other districts of St. Petersburg already have these hypermarkets. Two other projects we are currently developing in Moscow will open their doors before the end of this year. We also plan to buy several plots of land in this year for the construction of new K-Rauta stores in St. Petersburg and Moscow,” Klaus Laakso, general direc-tor of Kesko Real Estate, told CRE. We should mention that the K-Rauta network has 13 stores in Russia today: 10 – in St. Petersburg, and one each in Tula, Yaroslavl and Kaluga.

Transaction

Firetrap and OVS enter GaleriaAt the end of this summer, the flagship stores of popular European brands, the Firetrap and OVS, will open their doors in the Galeria shopping mall.

These are the first mono-brand stores in Russia for these networks, on the Russian market the brands are represented by the BNS Company.

The Firetrap Store (the English brand of street jeans) will take up 250 sqm on the second floor of Galeria. The OVS (Italian brand of men's, women's and children's clothing in the mass-market segment) will open a store on the area of 850 sqm at the third level of the shopping mall.

"Opening of the first mono-brand stores in today’s best St. Petersburg mall will greatly expand the audience of these brands, and enable them to cater to the middle segment of the Russian fashion-market," says the commercial director of BNS, Denis Bogatyrev.

We should recall that Galeria first opened in late November 2010, on Vosstaniya Square in St. Petersburg, near the Moscow Railway Station. It is the largest mall in the city (total area – 192,000 sq m), with over 290 stores. Now the occupancy of this complex is approaching 100%. "The Galeria has already created a rather large waiting list of potential tenants. Many international retailers were simply too late in respond-ing and entering into the project. Now they are filing their applications and waiting for vacant space," Sino Alizoda, director of marketing at Galeria, said recently. Exclusive agent for marketing and leasing of the SEC’s areas is Jones Lang LaSalle.

Kulon-Pulkovohas new tenantsThe Espro Group, developer of the Kulon-Pulkovo Office and Warehouse Complex, has signed a lease for a total area of about

11,200 sqm of warehouse space, and approximately 800 sqm of office space with four tenants – the companies Kopak.ru, Simple, Luding and Alidi.

The Kopak.ru Company, offering packaging services, promotional kits and promotional items, rented approxi-mately 2,500 sqm of warehouse space at Kulon-Pulkovo. The Alidi Group Logistics Company rented a 5,000 sqm in the warehouse complex. Alidi will be pro-viding logistics services to the Wrigley Manufacturing Company. Consultant in the transaction was Knight Frank Saint-Petersburg. Two other new tenants of Kulon-Pulkovo are a distributor of alco-holic beverages – the Simple Company, an exclusive supplier of specialty wines from France and Italy, taking up 1100 sqm of storage space and 130 sqm of office space, and a distributor of wines and spirits – the Luding Group of Companies, leasing 2,500 sqm of warehouse space and 600 sqm of offices; the company transfers all of its offices in St. Petersburg to the Kulon-Pulkovo Complex.

"Given that Kulon-Pulkovo was com-missioned at the peak of the recession – in mid 2009 and late 2010, the warehousing area of the complex was only 40% occu-pied, today we can safely conclude that the situation on the warehousing market has improved markedly,” says Vitaly Antonov, general director of Espro Development. "In just one quarter, we were able to rent out more space than during one and a half years of the recession."

The Kulon-Pulkovo Office and Warehouse Complex is located on Pulkovo Highway, near the Ring Road, two kilome-ters from the Pulkovo Airport and within a 10-minute drive from the Moskovskaya Subway Station. The total area of the complex is 36,000 sqm, of which the Class ‘A’ warehousing occupies 28,300 sqm. Offices, with a total area of 5,900 sqm, are located in an adjoining 4-storey build-ing, and can be rented separately from the warehouse. Among the tenants of the complex are such companies as WeMaTec, OSG, Moron, SKL. Kopak.ru, Simpl, Alidi and Luding.

Project

The "Nicholas" mixA multifunctional complex on 62 Sadovaya Street in St. Petersburg will open in 2014. The developer has already chosen the parameters of the future facility.

The project involves the reconstruction of a national monument of 18th century – the “Nicholas Series” – as well as new con-struction. The work scheduled to begin this summer should be completed at the end of 2013. Investments into the project are estimated at $220 million. Estimated recoupment time is seven years.

According to the project architect, Evgeny Gerasimov and Partners, after reconstruction of the “Nicholas Series” and construction of the yard space, the

area of the complex will have doubled – to 62,500 sqm. It will consist of eight modern office buildings within the historic perimeter (about 9,300 sqm), the 4-star Crowne Plaza Hotel of the InterContinental Hotels Group network with 354 rooms (23,700 sqm), a con-ference center (3,400 sqm), two-level underground parking for 220 vehicles (9,000 sqm). Retail will occupy about 1,000 sqm, 2,400 will go to restaurants, and about 4,000 sqm will be occupied by a Fitness and SPA-center.

We should recall that the developer of the project is the "Nicholas Series.” In 2002, this company leased a half-destroyed monument, and in November of 2010, it purchased a block of buildings covering about 30,000 sqm from the Property Fund for 420 million rubles. The project con-sultant is the Venture Investment & Yield Management LLP. Investors are specifi-cally formed foreign funds.

An exclusive agent for marketing and leasing of office and retail space is Jones Lang LaSalle. Rental rates have not been disclosed yet.

Rent

HandworkA handmade cosmetics store, Lush, plans to open three stores in St. Petersburg in 2011.

A new brand-name store of the retailer opened in late April at the “Raduga” mall on Kosmonavtov Prospekt. "Facilities in this complex become vacant very rarely, many companies are on the waiting list," says Ekaterina Lapina, director of commer-cial real estate at ARIN – the broker in the transaction. The leasing rate was not dis-closed. However, according to Ms. Lapin, the value of rents for similar premises may vary from 3,000 to 4,000 rubles per sqm per month.

This is the 11th Lush store to open in St. Petersburg. The company is still look-ing for space on the major traffic arteries, and in major urban malls, to open another two stores.

Currently the network has 722 stores in 46 countries. The brand has been in Russia since 2002, presented by the Lush Russia LLC. Today in Russia there are 53 stores, located in Moscow, St. Petersburg, Kazan, Novosibirsk, Nizhny Novgorod, Samara, Yekaterinburg, Tula, Krasnodar and Tyumen.

According to analysts at ARIN, despite the large amount new retail space coming on the market in the past year, the vacancy rates in the St. Petersburg market have not changed significantly. Currently, the aver-age occupancy rate of shopping malls in the city stands at 92-93%. Total amount of vacant spaces in shopping malls is about 200,000 sqm. The level of occupancy in modern shopping centers, located in the most liquid areas, ranges from 95% to 100%. Vacancies remain largely in the illiquid premises.


87

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

| World Trend |


| Regions |


Рег ион ы:

88

В Новосибирске планируют открыть Park Inn HotelRezidor Hotel Group с гостиничным акти-вом более 13 тыс. номеров в функциони-рующих или строящихся отелях объявила о планах открыть гостиницу Park Inn в Новосибирске в I квартале 2014 года.

В настоящее время компания Rezidor развивает среднеценовой сегмент гости-ниц совместно с Региональной гостинич-ной сетью (РГС) – одним из партнеров по развитию Rezidor в России.

Новый отель будет располагаться в центре города, недалеко от главного железнодорожного терминала и станции метро. Помимо 150 номеров, гостиница будет включать ресторан, лобби-бар, тре-нажерный зал и пять конференц-залов.

«Мы очень рады, что подписали восьмой контракт с РГС. Это еще раз подтверждает наше обоюдное наме-рение открыть от 10 до 20 отелей Park Inn по всей России», – комментирует Курт Риттер, президент и генеральный директор Rezidor. – В Новосибирске, как и во многих крупных городах России, ощущается дефицит отелей международ-ных брендов. Здесь мы видим огромные перспективы для развития бизнеса и с нетерпением ждем открытия «Park Inn Новосибирск», который станет одним из ключевых бизнес-отелей в городе».

«Новосибирск входит в список прио-ритетных для РГС городов, расположен-ных в наиболее перспективных с точки зрения инвестиций и развития бизнеса регионах страны», – отмечает Владислав Смирнов, генеральный директор ООО «Региональная гостиничная сеть».

Сделка

O'STIN появитсяв Южно-СахалинскеВ августе 2011 года в Южно-Сахалинске в ТРК «Сити Молл» откроется магазин O'STIN площадью 315 кв. м. ООО «Остин» и ООО «Бриллиант» (ТРК «Сити Молл») заключили соответствующий договор аренды. Магазин расположится на втором уровне ТРК. Эксклюзивный брокер ТРЦ «Сити Молл» – девелоперское агентство «Молл. Экспертиза & консалтинг».

ТРК «Сити Молл» площадью 64 тыс. кв. м является единственным в регионе концеп-туальным торговым объектом. Это позволи-ло привлечь в ТРК известные федеральные и международные бренды: Adidas, Reebok, MEXX, Benetton, Levi's, Masha Tsigal, Calvin Klein, Paolo Conte, Incity, Incantо, Donatto, Tom Farr, OGGI, House, Carnaby, Kira Plastinina, Motivi, «Твое», Colours & Beaty, Pur Pur, Lady, Befree, Froggy, Hot Line, Moch, «Нахаленок», SELA, Bibelots, «Л'Этуаль», «Красный куб», «Экспедиция», «Связной», Nomination и др.

ТРЦ «M5 Молл» приводит в Рязань новые брендыВ апреле в ТРЦ «M5 Молл» в Рязани были подписаны договоры аренды с кинотеат-ром «5 звезд» (3,1 тыс. кв. м), а также арендаторами торговой галереи – модны-ми марками одежды Reserved, Cropp Town, House (более 1,3 тыс. кв. м), Incity, Alef, Promod. «Л'Этуаль» откроет в «M5 Молл» первый в данном регионе гипермаркет косметики и парфюмерии.

Девелопером проекта является компания PPF Real Estate Russia, эксклю-зивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду – международная консал-тинговая компания Colliers International. По ее данным, более 70% торговой галереи комплекса будут представлены новыми для рязанского рынка брендами, что позволит создать привлекательную и устойчивую концепцию проекта, востре-бованную в долгосрочной перспективе.

Консультанты напомнили, что в конце 2010 года были подписаны договоры арен-ды с якорными арендаторами: продукто-вым гипермаркетом «Карусель» (10 тыс. кв. м) и гипермаркетом бытовой техники и электроники «Эльдорадо» (3 тыс. кв. м).

Общая площадь ТРЦ «M5 Молл» – 81,5 тыс. кв. м, арендуемая (GLA) – 66 тыс. кв. м. ТРЦ «M5 Молл» станет крупнейшим торговым объектом в Рязани и Рязанской области, а также единственным торгово-развлекательным центром в регионе, соответствующим современным междуна-родным стандартам. «M5 Молл» располо-жен на пересечении крупнейших автома-гистралей города и региона – Окружной автодороги и Московского шоссе, в 190 км от Москвы. Зона обслуживания охваты-

вает около полумиллиона человек, что составляет более 40% населения Рязани и Рязанской области.

Галина Малиборская, директор депар-тамента торговой недвижимости Colliers International отметила, что ТРЦ «M5 Молл» станет не просто крупнейшим торгово-раз влекательным центром в Рязани, но и настоящим событием для горожан. «Жителям Рязани не надо будет больше ездить за покупками в Москву, поскольку они смогут найти самый широкий выбор товаров и услуг, включая лучшие между-народные и федеральные марки, в «M5 Молл». Наша задача как консуль-танта совместно с девелопером проекта создать уникальный пул арендаторов, которые впервые будут представлены на рязанском рынке», – сказала она.

Открытие

Специализированная «Арена»В III квартале 2011 года в Уфе откроется первый специализированный торговый центр «Арена», где будет представлен широкий ассортимент товаров для актив-ного отдыха, профессионального и люби-тельского спорта.

Консалтинговые услуги по проекту оказывает компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Главной особен-ностью спортивного торгового комплекса станет не только единая тематика товаров, но и комплексный подход к реализации концепции. Например, предприятия общественного питания в комплексе будут представлены не кафе и ресторанами, а фитнес-кафе, фитобарами, ресторанами здоровой пищи. Среди сервисных арен-

даторов помимо традиционных, таких как химчистка, ателье и т. п., предусмотрен офис турфирмы, прокат спортинвента-ря. Арендаторы, реализующие технику, снегоходы, катера, скутеры, будут иметь возможность доступа к воде и территории парковки, где смогут проводить демонстра-цию оборудования. В зависимости от сезо-на будут организованы скейт-площадки на территории парковки, каток на льду реки. Потребители смогут приезжать в торго-вый комплекс не только за покупками, но и для полноценного проведения досуга.

ТК «Арена» расположен в микрорайоне Сипайлово, на пересечении улиц Маршала Жукова и Новоженова. Его общая пло-щадь составит около 8 тыс. кв. м. Перед торговым комплексом предусмотрена наземная парковка на 200 машино-мест.

Формат специализированных торго-вых центров в Москве и Санкт-Петербурге уже получил широкое распространение. Торговые объекты с узкой концепцией и определенной целевой аудиторией в настоящее время являются одними из наиболее успешных. Для девелопера спе-циализированный торговый центр – это возможность реализовать экономически успешный проект даже в условиях, когда потенциал работы объекта как тради-ционного торгового центра ограничен рядом факторов, к примеру конкурентной средой, проблемами с пешеходной или визуальной доступностью, особенностя-ми конструктива здания.

Уровень развития рынка торговой недвижимости Уфы пока отстает от столич-ного. В настоящее время в городе функци-онирует 25 крупных торговых и торгово-развлекательных комплексов общей пло-щадью около 675 тыс. кв. м. Показатель обеспеченности населения торговыми площадями на конец 2010 года составлял около 650 кв. м на 1 тыс. человек.

Проект

Новые проекты компании DVI Group будут объединены в единую федеральную сеть торгово-развлекательных ком-плексов под единым брендом – «КомсоМолл».

Под сетевым брендом компания представляет четыре торго-вых комплекса: действующий торгово-развлекательный комплекс «КомсоМолл» в Екатеринбурге (67 тыс. кв. м), новый проект в Волгограде (104 тыс. кв. м), строительство которого будет завер-шено в октябре 2011 года, а также два новых объекта в Иркутске (75 тыс. кв. м) и Тюмени (97,9 тыс. кв. м). Объект в Иркутске – это приобретение недостроенного ТЦ «Континенталь».

Сейчас сделка находится на заключительной стадии. Объект в Тюмени – это разморозка приостановленного строительства.

По словам президента DVI Group Вячеслава Каминского, 2010 год стал для компании годом стабилизации и качествен-ных изменений. «Мы приняли решение о стандартизации всех бизнес-процессов по сетевому принципу, отказавшись от ряда проектов в пользу Иркутска и Тюмени. Мы пересмотрели статус отдельных проектов, что позволило консолидировать активы

компании на одной цели – на развитии сети "КомсоМолл"», – отметил Вячеслав Каминский.

Также стало известно, что ТЦ в Волгограде DVI достроит совместно на паритетных началах с совладельцем парфюмерной сети «Л'Этуаль» Максимом Климовым, который вложит в проект собственные средства.

Кредитором DVI Group является Сбербанк. Общий объем предо-ставленных средств в 2010 году составил более 3,1 млрд рублей.

«КомсоМолл»для всей России

088-92 Regions_I_L.indd 88 05.05.2011 10:52:59

89

# 10 (162) / 16 – 31.05.11


| Regions |

| Listings |

| Новости Северо–Запада

| Регионы |

| Объекты |

89

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

Park Inn Hotel to open in NovosibirskRezidor Hotel Group, with hotel assets of more than 13,000 hotel rooms in operating hotels and hotels still under construction, has announced its plans to open a Park Inn Hotel in Novosibirsk in the first quarter of 2014. Currently, the Rezidor Company is developing in the mainstream price segment of the hotels market, together with the Regional Hotel Chain (RHC), one of the development partners of Rezidor in Russia.

The new hotel will be located in the city center, near the main rail terminal and subway station. In addition to 150 rooms, the hotel will include a restaurant, a lobby bar, a fitness room and five conference halls. "We are very pleased to have signed eight contracts with the RHC. This once again confirms our mutual intention to open from 10 to 20 Park Inn hotels across Russia," says Kurt Ritter, president and CEO of Rezidor. “In Novosibirsk, as in many Russian cities, there is a shortage of international brand hotels. Here we see tremendous opportunities for business development and look forward to the opening of the Park Inn Novosibirsk, which will become one of the key business hotels in the city."

"Novosibirsk is included in the list of priority cities for the RHC, being located in the most promising, in terms of investment and business development, areas of the country," says Vladislav Smirnov, general director of the Regional Hotel Chain.

Transaction

M5Mall SEC brings new brands to RyazanIn April the M5Mall SEC in Ryazan signed leasing agreements with the “5 Zvezd” Cinema (3,100 sqm), as well as with tenants of the retail gallery like the trendy clothing

brands Reserved, Cropp Town, House (more than 1,300 sqm), Incity, Alef, Promod. L'Etoile will open in the M5Mall its first in the region cosmetics and perfumes hypermarket.

The company PPF Real Estate Russia is the developer of the project. The international consulting company Colliers International is acting as the exclusive marketing and leasing consultant. According to Colliers International, more than 70% of the retail gallery of

the complex will be filled with brands coming for the first time to the Ryazan market, which will create a compelling and sustainable concept for the project, as well as long-term demand.

Consultants also recalled that at the end of 2010, leases with anchor tenants were signed – Carousel Grocery Hypermarket (10,000 sqm) and the Eldorado Household Appliances and Electronics Hypermarket (3000 sqm.

The total area of the M5Mall is 81,500 sqm; the leasable area (GLA) is 66,000 sqm. M5Mall will be the largest retail facility in the City of Ryazan and the Ryazan Province, and the only shopping and entertainment center in the region, which provides modern international standards of service. The M5Mall is located at the crossroads of major traffic highways of the city and the region – Okruzhnoy Road and the Moscow Highway – 190 km from Moscow. The mall’s catchment area covers about half a million people, representing over 40% of the population of Ryazan and the Ryazan Province.

Galina Maliborskaya, director of commercial real estate at Colliers International, noted that the M5Mall shopping and recreation center will be not just the largest shopping mall in the city of Ryazan, but also a shopping destination for its inhabitants. "Residents of Ryazan will not have to go to Moscow to do their shopping anymore, because they will be able to find the widest selection of goods and services, including the best international and national brands in the M5Mall. As a consultant, and in collaboration with the project developer, we will create a unique pool of tenants who will be coming for the first time to the Ryazan market," she said.

OSTIN turns up in Yuzhno-SakhalinskThe OSTIN store, with an area of 315 sqm will open in the City Mall, August 2011, in Yuzhno-Sakhalinsk. Austin LLC and Brilliant LLC (City Mall) concluded a leasing agreement. The store will be located on the second level of the shopping mall. The exclusive broker of the City Mall is the MALL – Expertise & Consulting Development Agency. The City Mall, with an area of 64,000 sqm, is the only conceptual retail property in the region. This has allowed it to attract well-known national and international brands like Adidas, Reebok, MEXX, Benetton, Levi’s, Masha Tsigal, Calvin Klein, Paolo Conte, Incity, Incanto, Donatto, Tom Farr, OGGI, House, Carnaby, Kira Plastinina, Motivi, TVOIO, Colors & Beauty, Pur Pur, Lady, Befree, Froggy, Hot Line, Moch, Nahalenok, SELA, Bibelots, L'Etoile, Red Cube, Expedition, Svyaznoy, Nomination, etc.

Opening

Specialized ArenaThe first specialized shopping center, the Arena, will open in the third quarter of 2011 in Ufa, providing a wide range of products for outdoor activities, professional and amateur sports. The ASTERA Company allied with BNP Paribas Real Estate is providing consulting services for the project. The main feature of the sports shopping complex will not only be the merchandise on sale, but a unique approach to its delivery. For example, catering in the complex will be carried out not by cafes and restaurants, but by fitness cafes, phyto-

bars, and restaurants serving healthy foods. Office travel agencies, rental of sporting equipment are also provided, in addition to the traditional suppliers, such as dry cleaning, studios, etc. Tenants that sell technical equipment, snowmobiles, boats, and jet skis will have access to water and parking areas, where they will demonstrate the use of their equipment. Depending on the season, there will be organized skating areas in the park, or a skating rink on the river. Consumers will be able to come to the mall not only for shopping but also to enjoy full leisure facilities.

The Arena SC is located in the Sipaylovo District, at the intersection of Marshall Zhukov and Novozhenova Streets. Its total area is about 8,000 sqm. The shopping center provides a spacious surface parking lot for 200 vehicles.

The format of specialized shopping centers has already been widely disseminated in Moscow and St. Petersburg. Commercial facilities with a narrow concept and a specific target audience are now among the most successful. For the developer, a specialized shopping center is seen as an opportunity to implement a successful project, even in conditions when the potential of the object as a traditional shopping center may be limited by several factors – for example, by the competitive environment, problems with walking or visual accessibility, particularities of the structural elements of the building.

The level of commercial real estate market in Ufa is still behind that one of the capital city. Currently about 25 large shopping and entertainment complexes, with total area of 675,000 sqm operate in the city. At the end of 2010, the retail space to population ratio amounted to about 650 sqm to 1,000 people.

Project

New projects of the DVI Group will be merged into a single national shopping mall network, united under a common brand – the KomsoMALL.

The company will be placing four shopping complexes under the network brand: the current retail and entertainment complex KomsoMALL in Yekaterinburg (67,000 sqm), a new project in Volgograd (104,000 sqm), its construction will be completed in October 2011, as well as two new objects, one in Irkutsk (75,000 sqm) and one in Tyumen (97,900 sqm). The Irkutsk property is a new acquisition of the unfinished Continental SC. The transaction is being finalized now. The Tyumen facility, being frozen during the recession, is being restarted again.

According to Vyacheslav Kaminsky, the president of DVI Group, the year 2010 was a year of stabilization and qualitative changes in the company. "We decided to standardize all our business processes on a network principle, abandoning several projects in favor of the projects in Irkutsk and Tyumen. We reviewed the status of every project, which allowed us to consolidate the company's assets for a single goal – development of the KomsoMALL network,” says Vyacheslav Kaminsky.

It was also learned that DVI would finish the construction of a shopping center in Volgograd, together with Maxim Klimov, the owner of L'Etoile Perfumery Network, who will invest his own funds into the project. Sberbank is providing credit financing to the DVI Group. The total amount of investments in 2010 totaled to more than 3.1 billion rubles.

KomsoMALL for All of Russia

088-92 Regions_I_L.indd 89 05.05.2011 10:52:59

Рег ион ы:

90

Офисная недвижимостьСегмент офисной недвижимости в Сочи был мало развит до последнего времени. Офисные площади А-класса появились в курортном городе только в прошлом году, да и то лишь в составе торгово-офисных центров «5 колец» (2,3 тыс. кв. м) и «Александрия» (2,1 тыс. кв. м). По данным Macon Realty Group, количество качествен-ных офисных площадей в Сочи составляет 23 тыс. кв. м. Из них на офисы класса А приходится менее 8% площадей, класса В – 34%. В настоящее время в городе возво-дятся еще два бизнес-центра классов А и В общей площадью 46 тыс. кв. м и 9,9 тыс. кв. м соответственно. Срок ввода в эксплуа-тацию объектов – 2012 год. После выхода

на рынок этих четырех объектов количество качественных офисных площадей в Сочи увеличится в три раза и достигнет 80 тыс. кв. м. Из них 45% придется на площади клас-са А. Сегодня наибольшим спросом пользу-ются небольшие помещения площадью до 35 кв. м. Вакантные площади составляют около 30%. Наименее пострадали от кризи-са офисные центры класса А: их занимают крупные компании либо государственные учреждения. Например, 40% офисных пло-щадей комплекса «Александрия» арендуют представительство РЖД и подразделение Олимпийского оргкомитета.

Сегодня офисы класса А сдаются в Сочи в среднем по $80–90/кв. м в год, класса В – по $40–50/кв. м в год.

Одним из наиболее масштабных олим-пийских проектов является масштабная программа развития береговой инфра-структуры «Сочи Гранд Марина», кото-рая предполагает освоение территории общей площадью более 10 га, включая 3 га вновь созданных территорий, на кото-рых разместится ряд объектов портовой инфраструктуры и коммерческой недви-жимости. Запланирована реконструкция исторического здания Морского вокзала, строительство яхт-марины на 250–300 яхт, 4-звездочного отеля на 250 номеров, тор-говых и офисных помещений. Инвестиции в проект составят 9 млрд рублей. Центром стройки будет яхт-марина. Она сможет служить местом размещения небольших

катеров, а при необходимости и крупных судов. Строительство яхт-марины потребу-ет инвестиций в размере $15 млн.

Торговая недвижимостьНа данный момент рынок Сочи не насы-щен качественными торговыми площа-дями, по данным Jones Lang LaSalle, два существующих торговых центра обе-спечивают население города до уровня 89 кв. м на 1000 жителей. В городе отсут-ствуют качественные торговые площади в торговых центрах, в то же время доста-точно развит стрит-ритейл на основных туристических улицах города. Арендные ставки составляют в среднем $750–800/кв. м в год. Сейчас компания TPS строит

Текст: Павел Чернышов...........................Фото: архив CRE

Катализатором бурного развития гостиничной, офисной и торговой недвижимости стала Олимпиада 2014 года. Именно благодаря этому событию количество качественных офисных площадей и гостиничных номеров в городе вырастет в три раза.

Придется основательно потрудиться, чтобы развить рынок коммерческой недвижимости в Сочи / A lot has to be done in the under-developed commercial real estate market of Sochi

Сочи: олимпийское неспокойствие

088-92 Regions_I_L.indd 90 05.05.2011 10:53:00

91

# 10 (162) / 16 – 31.05.11


| Regions |

| Listings |

в городе большой торговый центр «Сочи Молл» торговой площадью 72,2 тыс. кв. м. Его открытие запланировано на декабрь 2011 года. На фоне отсутствия качествен-ных торговых площадей в торговых центрах количество сетевых операторов ограничен-но, а спрос представлен в основном мест-ными розничными операторами. Поэтому новый крупный ТЦ будет востребован ритейлерами и привлечет новых операторов

в город. Также планируется, что по оконча-нии Игр олимпийский медиацентр станет крупным торговым центром. Ввиду того что в городе не хватает торговых центров, доля свободных площадей будет сохраняться на минимальном уровне и не превысит 5%.

Гостиничная недвижимостьСогласно данным комитета статистики по Краснодарскому краю, номерной фонд

Сочи составляет 6843 номера. В городе 56 гостиниц. В летние месяцы загрузка гостиниц достигает более 90%, в межсезо-нье этот показатель снижается до 20–25%. Цены на размещение в Сочи составляют от $80 до 230 в сутки, при этом сезонные скидки могут достигать 70%.

В соответствии с «Программой строи-тельства олимпийских объектов и разви-тия города Сочи как горноклиматического

курорта», в Сочи к 2014 году предполага-ется построить и реконструировать допол-нительно около 20 тыс. номеров. Имеются в виду как гостиницы, так и санатории. Например, недавно стало известно, что на месте гостиницы «Москва» в Сочи появит-ся отель под названием «Сочи-Плаза» категории 3*.

Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle Hotels, наметившиеся в 2010 году тенден-ции к восстановлению спроса на качест-венное размещение, укрепятся в течение 2011–2012 годов. Эти ожидания связаны прежде всего с подготовкой к Олимпиаде. Под воздействием роста спроса ценовая составляющая будет иметь тенденцию к увеличению. С 2012 года ожидается выход первых объектов олимпийской про-граммы, которые представлены качествен-ными отелями высокой ценовой категории (см. табл.).

Международные операторы планиру-ют выйти на рынок Сочи. Hilton Worldwide собирается в 2012 году открыть отель Doubletree by Hilton на 200 номеров. Hyatt в 2013 году планирует ввести в экс-плуатацию отель Russian Riviera Plaza на 200 номеров.

Таким образом, ценовая динамика 2012–2013 годов будет определяться как рыночными факторами – превышением спроса над предложением, так и неры-ночными – более высоким уровнем строя-щихся отелей, которые выйдут на рынок в этот период. В олимпийский год цены и загрузка отелей достигнут максимума, поскольку высокий спрос автоматически влечет за собой возможности для уста-новления высоких цен. Не исключено, что, несмотря на обязательства перед МОК, отели Сочи смогут добиться более высоких цен продажи, в том числе и за счет размещения сегмента позднего бро-нирования.

Складская недвижимостьРынок складской недвижимости в Сочи остается неразвитым. После того как в 2009 году британский девелопер Parkridge Holdings отказался от планов строительства распределительного цент-ра в 200 км от Сочи, о новых проектах не заявлялось.

Однако логистическая инфраструктура активно развивается в соседних регио-нальных центрах, таких как Краснодар, Минеральные Воды. Так, например, Сочи может использовать для своих нужд офисно-складской комплекс «Кулон Югрос», первую очередь которого площа-дью около 27 тыс. кв. м компания «Эспро» ввела в эксплуатацию во втором кварта-ле 2011 года. Как рассказали в компании, «Эспро», строительство завершено за счет недавно полученного транша на общую сумму 9,8 млн евро. Транш предоставлен Международной финансовой корпораци-ей (IFC) и Черноморским банком торговли и развития (ЧБТР).

Средние ставки аренды на складские помещения класса С (других в Сочи нет) составляют не более $70/кв. м в год.

Основные гостиничные проекты, заявленные на рынке Сочи /Main hotel projects announced on the Sochi market

Наименование объекта /Project Name

Предполагаемый класс объекта / Assumed Project Segment

Количество номеров /Number of Rooms

Год предполагаемого выхода на рынок / Estimated Year of

Delivery

Красная Поляна / Krasnaya Polyana

«Роза Хутор» / Roza Khutor Средний / высокий / люкс /

Mid-market / upscale / luxury

1800 2012 / 2013

«Горная Карусель» / Gornaya Karusel Средний / высокий / люкс /

Mid-market / upscale / luxury

2500 2012 / 2013

Адлерский район, Имеретинская низменность /

Adler District, Imeretinskaya Valley

«Черноморец» / Chernomorets Люкс / luxury 215 2013

Проект компании «Отель Девелопмент» / Project of the Hotel

Development company

Высокий / люкс / upscale / luxury 500 2012 / 2013

«Малый Ахун» / Maly Akhun, Hotel Project (AST Group of Companies) Высокий / люкс / upscale / luxury 1300 2013

Гостиничный комплекс (инвестор – группа компаний АСТ) Высокий / люкс / upscale / luxury 4000 2013

Гостиничные комплексы в рамках строительства тематического

парка / Hotels as part of the Themed Park

Высокий / люкс / upscale / luxury 500 2013–2020

Doubletree by Hilton Высокий / upscale 200

Khosta District / Хостинский район

«Зеленая роща» / Zelenaya Roscha Высокий / люкс / upscale / luxury 150 2012

Гостиничный проект компании «Газпром» / Gazprom Hotel Project Высокий / люкс / upscale / luxury 120 2013

«Камелия» / Kamelia Высокий / upscale 200 2013

Central District / Центральный район

Russian Riviera Plaza, Hyatt Высокий / upscale 200 2013

«Белый Парус» (бывший санаторий им. М. Тореза) /

"Bely Parus" (the former M. Thorez sanatorium)

Высокий / люкс / upscale / luxury 350 2013

«Приморская» / Primorskaya Высокий / upscale 200 2013

«Кавказская Ривьера» / Caucasian Riviera Высокий / люкс / upscale / luxury 200 2013

Сочи-порт / Sochi-Port Высокий / upscale 150 2013

«Звездный-2» / Zvezdny-2 Средний / mid-market 120 2013

«Сочи плаза» (гостиница «Москва») / Sochi-Plaza (hotel "Moskva") Средний / mid-market 306 2013

Park Inn, вокзал Сочи / Park Inn, Sochi train terminal Средний / mid-market 150 2013

TOTAL / ИТОГО 13 161

Источник / Source: Jones Lang LaSalle Hotels, 2010

Существующие качественные ТЦ / Existing high-quality shopping malls

Крупнейшие строящиеся ТЦ /Shopping malls under construction

Название (год ввода) /Name (year of construction)

Торговая площадь (кв. м) / Retail area (sqm)

Название (ожидаемый год ввода) /Name (expected year of entry)

Торговая площадь (кв. м) / Retail area (sqm)

«Олимп» (2010) / Olymp (2010) 20,600 «Сочи Молл» (2012) / Sochi Mall (2012) 72 200

«Александрия», фаза I (2009) / Alexandria, Phase I (2009) 10,000

Общая торговая площадь качественных торговых

площадей (кв. м) / GLA (sqm)

30 600 Строящиеся проекты (общая торговая площадь

заявленных к вводу до 2011 года торговых площадей,

кв. м) / GLA by the end of 2011 (sqm)

72 200

Объем качественных торговых площадей

на 1000 жителей (кв. м) /

Quality retail space per 1,000 residents (sqm)

89 Прогноз объема качественных торговых площадей

на 1000 жителей (кв. м) /

Forecasted retail space per 1,000 residents (sqm)

301

Качественные торговые площади в Сочи /Quality Retail Space in Sochi

Источник / Source: Jones Lang LaSalle Hotels

088-92 Regions_I_L.indd 91 05.05.2011 10:53:00

Рег ион ы:

92

Office spaceThe office segment of the commercial real estate in Sochi had not been developing until recently.

First Class A offices in this Southern resort city were built only last year and only as part of the 5 Rings (2,300 sqm) office and retail center and Alexandria office and retail center (2,100 sqm). According to Macon Realty Group, the number of quality office space in Sochi is 23,000 sqm, of which Class A offices comprise less than 8%, Class B – 34%. Currently, four other Class A business centers (two 46,000-sqm and two of 9,900-sqm buildings, respectively) are built in the city. The projects are scheduled to finish off by 2012. After those four prime office properties enter the office market of Sochi, its size will nearly triple to 80,000 sqm. 45% of the offices will be Class A.

Today, the greatest demand is for small premises under 35 sqm. The vacancy rate in the city is currently about 30%. The Class A office centers occupied by large compa-nies and government agencies were least affected by the crisis.

For example, 40% of offices in Alexandria were leased to Russia's Railways and the Olympic Organizing Committee.

Today, Class A offices are leased in Sochi for $80-90/sqm/year, Class B – for $40-50/sqm/year.

One of the most ambitious Olympic projects is a large-scale program of creat-ing the coastal infrastructure of the Sochi Grand Marina, which involves development of a 10-ha territory, including 3 hectares of newly established areas to house infra-structure and commercial real estate. The planned reconstruction of a historical building of the Naval Station, construc-tion of a yacht marina for 250-300 yachts, a four-star hotel with 250 rooms, as well

as retail and office space will take place in the near future. The total project invest-ment amounts to 9 billion rubles. The yacht marina is the key object there. It will serve small boats and, if necessary, large vessels. The yacht marina will require investments of $15 million.

Retail propertiesNow, the Sochi retail real estate market is not saturated with quality premises. According to Jones Lang LaSalle Hotels, the only two existing shopping centers serve the population, which is 89 sqm per 1,000 resi-dents. The city lacks quality retail space in shopping malls; at the same time Sochi has swarming street retail along the main tourist streets. Rents average to $750-800/sqm/year.

TPS is currently building a large shop-ping center called Sochi Mall (GLA – 72,200 sqm). Its opening is scheduled for December 2011. Given a limited number of quality retail space in shopping centers, the number of chain operators is limited as well, while mostly local retailers are the principal

market players. Therefore, the large shop-ping center will attract new retailers and operators to the city. It is also planned that the Olympic Games Media Center will become a major shopping center after the Olympics are over. Because the city does not have enough shopping centers, the vacancy rate does not exceed 5%.

HotelsAccording to the Statistics Committee of Krasnodar Krai, Sochi currently has 6,843 hotel rooms. There are 56 hotels in the city. Over 90% of them are loaded in the summer, while only 20-25% have their cli-ents during the off-season. The hotel prices in Sochi range from $80 to $230 per day, with seasonal discounts of up to 70%.

In accordance with the Program of Olympic Development of Sochi as Russia's Mountain Resort by 2014, 20,000 additional hotel rooms will be built or reconstructed in the city – both hotels and sanatoriums. For example, a new Sochi-Plaza 3-star hotel will replace a former Moskva hotel in Sochi.

According to Jones Lang LaSalle Hotels, the recovering demand for hotels in Sochi started as a trend in 2010 and will continue in 2011-2012. These expectations are pri-marily associated with the Olympics. The growing demand will have a tendency to increase in line with the existing hotel room prices. After 2012, the first objects for the Olympic program will hit the market. These will be high quality hotels (see table).

International operators are planning to enter the market of Sochi as well. Hilton Worldwide is going to open its Doubletree by Hilton hotel with 200 rooms in 2012. Hyatt plans to open the Russian Riviera Plaza hotel with 200 rooms in 2013.

Thus, the price dynamics in 2012-2013 will depend on such market factors as

increasing demand and supply, as well as non-market factors, such as a higher cat-egory of built hotels to enter the market. As for the Olympics in 2014, the hotel prices will reach their maximum levels, since high demand automatically leads to high prices. It is not excluded that, despite commitments to the IOC, hotels in Sochi will offer higher prices, including those of late booking.

WarehousesThe warehouse market in Sochi remains undeveloped. In 2009, the British devel-oper Parkridge Holdings said it would not proceed with building a distribution center 200 km away from Sochi. Since then, no new warehouse development plans have been announced in the city.

However, the logistics infrastructure is actively developing in neighboring region-al centers, such as Krasnodar and Mineral Waters. This means that Sochi can use an office and warehouse complex Kulon Yugros (27,000 sqm) that Espro plans to put into operation in 2011. According to Espro, the company plans to finish construction in

time due to the recently received 9.8 mil-lion-euro tranche that the International Finance Corporation (IFC) and the Black Sea Trade and Development Bank (BSTDB) issued for the project.

Average rental rates in Class C warehous-es (the only available in Sochi) are no more than $70/sqm/year.

Author: Pavel Chernyshov............................Photo: CRE archive

The 2014 Olympic Games have been the major catalyst for the rapid development of hotel, office and retail real estate in Sochi. Because of the Olympics, a total num-ber of quality office space and hotel rooms in the city will increase threefold.

Sochi:Olympic Unrest

One of the most ambitious Olympic projects is a large-scale program of creating the coastal infrastructure of the Sochi Grand Marina, which involves development of a 10-ha territory, including three hectares of newly established areas to host infrastruc-ture and commercial real estate.

088-92 Regions_I_L.indd 92 05.05.2011 10:53:00

94

Regions:

Кризис показал, что перспективы ре -гионов сильно преувеличены. Ком-пании, пытавшиеся там развиваться,

столкнулись со значительными трудностя-ми. Раньше в Москве трудно было найти землю, поэтому многие начали осваивать другие города, где цена входа была ниже. При этом многие компании не глядя покупа-ли землю и только спустя время понимали, что участок расположен очень неудачно.

Чтобы работать в каком-либо городе, надо хорошо знать специфику рынка, постоянно следить за ситуацией. Дистанционно управ-лять проектом гораздо сложнее. До кризиса многие в эйфории бездумно скупали по всей России участки за 100, 200 млн долларов, которые в итоги и потащили их на дно. Зачем эти участки нужны, люди задумались только после начала кризиса. Тогда рынок земли стал совершенно виртуальным. Владеть земельными участками оказалось невыгод-но, их готовы были отдавать бесплатно, пото-му что не было денег платить налог.

Мне постоянно поступают предложения взять участок в регионах, достроить уже нача-тый проект. Сегодня можно получить прак-тически бесплатно хорошие участки, однако заниматься этим не интересно. Регионы еще долго не восстановят свою привлекатель-ность. Интересны только Москва и Московская область – там большие перспективы. Этот рынок всегда будет продаваться. В США есть Нью-Йорк, Детройт, Чикаго – много больших городов, где не сильно отличается уровень жизни. У нас пока другая история. В России есть только один город – Москва. Любой активный человек, у которого есть какие-то деньги, поедет в Москву. Те, у кого не хватает денег купить квартиру в Москве, покупают в Московской области.

До кризиса многие охотно несли деньги в регионы. Хотя миграция населения там не велика, продажи шли неплохо: все покупа-ли квартиры про запас в инвестиционных целях. Потом наступил шок: земля, маши-

ны, самолеты – все продавалось за бесце-нок и оказалось никому не нужно. Сейчас ситуация выравнялась: у людей деньги есть, некоторые стали зарабатывать даже больше, чем до кризиса. Но урок не прошел даром. Все стали осмотрительнее. Так что сегодня строить в регионах малоинтересно.

Единственный вариант для разви-тия крупных проектов – принять участие в большой госпрограмме. Но и здесь есть свои нюансы. Взятый правительством курс на снижение издержек привел к тому, что многие тендеры потеряли свою привлека-тельность. Например, сегодня главный очаг строительства в регионах – Сочи с его олим-пийским проектам. Я мог бы начать работать с «Олимпстроем», но сегодня там бюджет урезан от первоначальной сметы на 25%. В таких условиях работать просто невыгод-но. Многие проекты пересекли черту, когда можно оптимизировать расходы без потери качества, и стали убыточными.

У АИЖК есть региональные программы, под которые можно строить. Но там заложены очень низкие цены. Пока есть множество пер-спективных проектов в Москве и Московской области, ставших доступными благодаря кри-зису, принимать участие в таких программах с невысокой доходностью не интересно.

При этом сегодня мы ведем несколько региональных проектов. Так, мы много стро-им в Калуге, где до кризиса спроектирова-ли микрорайон. Тогда в городе создавался новый индустриальный центр. Калугу стали позиционировать как будущий русский

Детройт. В город зашло много крупных ком-паний. Везде все покупалось. На этой волне и мы начали работу с хорошим застройщи-ком. Помимо жилья, там еще строились ТЦ, гостиницы, но эти проекты заморожены, потому что пока спрос на них не ясен. После начала кризиса в городе свернулись почти все крупные индустриальные проекты. Но к этому моменту я уже вложил в проект 600 млн рублей. Чтобы не потерять эти день-ги, надо довести проекты до конца. Тем более что продажи идут достаточно хорошо.

Также сейчас мы строим в Геленджике. Курортные города, как и Москва, способны привлекать покупателей из других регионов, в то время как в остальной России рынок очень ограничен. Есть Москва, куда все едут, чтобы работать, и курортные города, куда едут просто для души. 50% покупателей недви-жимости в курортных городах из Москвы, 25% – из Сибири, 23% – из Краснодара и всего несколько процентов – местные. Все покупки эмоциональные: приехал, отдохнул, понравилось – сделал покупку.

Наши региональные проекты развивают-ся достаточно хорошо, но в ближайшее время не имеет смысла запускать новые про-екты. Хотя сегодня в любой регион войти очень легко и администрация везде стала открытой для инвесторов, Москва дает гораз-до больше возможностей. Своим присут-ствием можно охватить только ограниченное количество мест, поэтому сегодня будет разумно сконцентрировать свои усилия на работе в Московском регионе.

The crisis showed that Russia's regions have fewer prospects than the real estate market players previously thought.

Virtually all companies that try to develop business there typically face problems. As for Moscow, it is always difficult to find land. That is why many developers try to find business opportunities in other cities, given that the prices are lower there. At the same time, many who bought land in the regions later realized that those sites were badly located. Some Moscow-based companies followed the same path. Working in other cities normally needs good knowledge of local markets and their specifics. Before the crisis, many market players bought local sites for some $100-200 million and then found themselves in trouble. They realized their mistakes only when the crisis hit. Even if land plots are cheap, owners have to pay taxes. That is why many of them were selling their sites for a song.

I often get offers to take part in regional projects. It is possible today to have good sites for free, but I do not have any interest in

them. The regions need time to recover from the crisis. Moscow and nearest suburbs have greater prospects as these markets will always be the best in the country to do business. All the money is in Moscow. It is different in the U.S. where New York, Detroit, or Chicago have approximately the same living standards. We have a different story here in Russia where we have only one city – Moscow. Before the crisis, many people started investing in the regions. Although migration was not big in those days, many bought apartments in the regions for investment purposes. Then the crisis broke out, and many market participants started sell-ing land, machinery, and aircraft very cheaply. Now the situation is different as people have money again. Some of them earn even more than they did before the crisis. However, they have managed to learn the lesson. Everyone is now very cautious to do regional projects. It is possible to earn $1 million in two years, but you never focus on large-scale projects there.

The only option is to take part in large gov-ernment programs. Yet the government always

want to reduce costs, which in turn, make many tenders less attractive. For example, many developers focus on Sochi, namely its Olympic projects. I could probably start working with Olimpstroy, but today's budget is 25% less than they initially declared. Given such circum-stances, it is not profitable to work there.

As for the Agency for Housing Mortgage Lending, it is engaged in a number of regional housing programs. However, they want to have the cheapest possible prices, so you can work with them only if you do not have other plans. There are many promising projects in Moscow and its suburbs.

At the same time, we have several regional projects as well. We build in Kaluga, where we have designed a neighborhood before the cri-sis. A new industrial center was created in that city. Kaluga is believed to become a Russian Detroit. There are many big companies com-ing to work there. We were lucky to find a very good local builder to work with. In addition to housing, there are shopping centers, hotels, although many of those projects have been

frozen because of an uncertain demand. When the crisis began, the city put on hold nearly all major industrial projects. Nevertheless, I invested in my projects in Kaluga 600 million rubles before the crisis. That is why it was nec-essary for me to proceed with these projects. Fortunately, the sales are good enough.

We also started building in Gelendzhik. Normally, resort towns are as attractive as Moscow, as people want to have their vacations there. 50% of homebuyers in resort towns are from Moscow, 25% – from Siberia, 23% from Krasnodar, and only a few local residents can afford them. The process is very emotional: people come for holidays, they like the locality, and then they decide to buy a house there.

Our regional projects are developing quite well, but I do not think that in the near future it will make sense to start new projects. Any region is very easy to enter today. Local admin-istrations always welcome investors, but Moscow is still more attractive. One can cover only a small part of it, so we will concentrate on Moscow and the Moscow area.

Материал подготовил: Павел Чернышов.........................Фото: архив CRE

Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»:

«Перспективы регионов сильно преувеличены»

Vladimir Voronin, President of FSC Lider:"Prospects of Regions are Greatly Exaggerated"

Владимир Воронин / Vladimir Voronin

Виталий Можаровский: Это большая проблема нашей страны, что люди не знают историю. Мы как нация постоянно насту-паем на одни и те же грабли, потому что у нас не принято обсуждать свои ошибки. стр. 70

088-92 Regions_I_L.indd 94 05.05.2011 10:53:01

| Регионы / Regions |

| Объекты/Listings |

95

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

ОФИСЫ / OFFICESСАО

От 150

Международное шоссе, 28 Б

Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint – офисные помещения с базовой отделкой

Business park Skypoint – office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000

Lease - 12 000Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья

Makarova Natalia

СВАО

От 80 до 500

Зубарев пер.,15, корп.1

Zubarev side-street, 15, bldg.1

Деловой Центр «Чайка плаза» – офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center “Chaika plaza” – office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда

LeaseСобственник (495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО

100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия

Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет

Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000

Lease - $ 1000Собственник (495) 721-11-23

ЦАО

120 - 900

Ул. Сретенка, 12

Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника

Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда

LeaseСобственник 777-37-01 доб.5200

ЦАО

400 - 3600

Большой Демидовский пер., 12/1

Big Demidovsky lane 12/1

Особняк класса «А», четыре этажа, центральное кондицион., подземный паркинг, под финальную отделку

Mansion of “A” class. 4-storeyed, central conditioning, underground parking, shell&core

Аренда - от 18 000

Lease - from 18 000Собственник

8(495)363-80-25

www.demidov-plaza.ru

ЦАО

425 и 1080

М. Полянка

m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника

2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс.

Sale from 165 thsd.8(495)775-74-75

ЦАО

5584

М. Маяковская

m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности

Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.)

Sale - 990 mln. ($33 mln.)8(495)775-74-75

ЦАО

80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4

B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. «Легион-1», на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию

Conference hall in business complex “Legion-1”, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations

Аренда - 100 евро / час

Lease - 100 euro / hourУправляющая компания Легион

(495) 411-77-55

www.legion-development.com

ЮАО

От 20 до 1300

Район Донской

Donskoy area

БЦ «Серпуховской Двор» в аренду офисы В+, склады (Шаболовская, Тульская, Ленинский пр-т, ВДНХ) www.serpdv.ru

BC “Serpukhovskoi Dvor”, offices of B+ class for lease, warehouses (Shabolovskaya, Tulskaya, Leninskiy prospekt, VDNKh) www.serpdv.ru

от 9000 / год

from 9000 / year

(495) 232-21-80,

(495) 234-08-75

МО

30 - 100

Видное, Реутов, Мытищи

Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН”

Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная

Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42

(495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

ЦАО

100 - 1600

ММДЦ Москва-Сити, ул. Тестовская, 10

MIBC Moscow-City, Testovskaya st., 10

БЦ “Северная Башня”, офисные помещения класса “А”.

BC “Northern Tower”, A class. Office premises for lease.

Прямая аренда

Direct leaseСобственник

739-00-93

www.n-tower.ru

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACESМО

5 - 6500

5 км по Дмитровскому шоссе

5th km of Dmitrovskoe highway

Пауэр Центр Nord: S = 130 кв.м., прод. гип., гип. DIY, спорт. гип. пл. 6500 кв.м., гип.мебели. Срок строит-ва – 2012-2013 гг.

Power Center Nord: S = 130 sq.m., grocery, DIY, sport hypermarket, area space 6500 sq.m., furniture hypermarket. Delivery - 2012 -2013


Lease negotiable

(495) 597-04-47, 8-916-347-12-42

www.stroy-plast.com

МО

5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово

Vidnoe, Reutov, Odintsovo

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН”

Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”


Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42


095-98 Listings-162.indd 95 05.05.2011 10:54:54

Объек т ы / List ings:

96

АР

ЕН

ДА

/ П

РО

ДА

ЖА

Земельный участок в Алабинопервая линия Киевского шоссе27 км от МКАД, площадь 3,3 Гапод многофункциональный комплексна участке ТП мощностью 630 кВа

Тел.: +7-916-115-99-15

ПРОДАЖА

Собственник

Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

МО

10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная

Mytishi, Stantsionnaya st.

ТЦ «Курс». 7500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др.1 марта 2012г.

TC “Kurs”. 7500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc in March 1, 2012


Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42


ЗЕМЛЯ / LANDЮАО

9,38 га

Внешняя ст. 27й км МКАД

Outband side of MKAD - 27th km

Под строительство многофункционального торгово–офисного центра, ком-ции по границе участка. Собственность.

Could be used for the construction of MROC, commerce according to the borders. Ownership

Продажа 962 500 руб./сотка

Sale 962 500 rubles per 100 metersСобственник

(495)508-78-93, Екатерина, Сергей

8-916-810-76-58, Ekaterina, Sergey

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG580

С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10

Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция – 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд

4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction – 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс.

Sale - 34 800 thsd.ООО “С.Э.Р.” 8 (812) 936-83-02

РЕГИОНЫ / REGIONS120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева

Ekaterinburg, Malysheva st.

Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг

BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу

Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

34 500Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53

Ekaterinburg, Malysheva st., 53

ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки

TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

25 000Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10

Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10

Бизнес Центр «Антей». Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка

BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements


Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды

(343)379-58-55

20 000Г. Кемерово

Kemerovo

Аренда, продажа складского комплекса класса «А» в городе Кемерово - www.smartsib.ru

Lease, sale of warehouse complex of “A” class in Kemerovo - www.smartsib.ru

Аренда/Продажа

Lease/Sale8-923-602-40-99

1 500Г. Муром, Влад. Обл., шоссе

Murom, Vladimir area, highway

ОСЗ, 1 эт., земля 1,5 га, возможность увеличения площади з/у и ОСЗ. Идеально для строительства гипермаркета или ТЦ

Detached building, land – 1.5ha, possibility to increase the square of land plot and detached building. Ideal for hypermarket or shopping center construction.

Цена по согласованию

Price is negotiableСобственник

(495) 919-33-28, 8-926-222-42-11

[email protected]

Резюме присылайте по адресу: [email protected]

Телефон 926-73-40, отдел персонала

• Менеджер по продажам рекламных площадей в изданиях• Менеджер по продажам Интернет-рекламы

• Заместитель главного редактора• Ассистент продюсерского отдела со знанием английского языка

095-98 Listings-162.indd 96 05.05.2011 10:54:54

| Регионы / Regions |

| Объекты/Listings |

97

# 10 (162) / 16 – 31.05.11

Горя

чая

лин

ия п

одп

иски

(49

5)92

6-45

-75

Ст

оим

ост

ь п

одп

иски

: 6

мес

. 12

мес

.

Мос

ква

253

0 ру

б. 4

700

руб.

Р

егио

ны 2

900

руб.

540

0 ру

б.

(це

ны в

клю

чаю

т н

дс)

Зап

ол

ни

те,

по

жал

уйста

, б

лан

к п

лате

жн

ой

кви

тан

ци

и.

Оп

лати

те в

лю

бо

м о

тдел

ен

ии

Сб

ер

бан

ка Р

Ф.

Ко

пи

ю о

пл

ачен

но

й к

ви

тан

ци

и п

ро

си

м в

ысл

ать

в н

аш

у р

ед

акц

ию

по

факс

у (4

95

) 9

26

-45

-75

Ад

рес:

11

51

91

, г.

Мо

сква,

4-й

Ро

щи

нски

й п

р-д

, д

. 2

0,

стр

. 5

e-m

ail:

sub

scri

pti

on

@im

pre

ssm

ed

ia.r

u


ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г.

Плательщик (подпись) _____________________


ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г.

Плательщик (подпись) _____________________

Извещение

Кассир

Квитанция

Кассир

Прось

ба

не

исп

ол

ьзо

ват

ь п

ред

ыд

ущи

е кв

ита

нци

и д

ля о

плат

ы

095-98 Listings-162.indd 97 05.05.2011 15:32:17

Объек т ы / List ings:

98

095-98 Listings-162.indd 98 05.05.2011 12:30:53

CRE Russia #10 (162)

Documents

Transcript of CRE Russia #10 (162)