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Manutenzione degli edifici

Corsi di

PRODUZIONE EDILIZIA E SICUREZZA - ORGANIZZAZIONE DEL CANTIERE

Prof. Ing. Pietro Capone a.a. 2011-2012

La sequenza organizzata di fasi

operative che portano

dal rilevamento di esigenze al loro

soddisfacimento in termini di produzione

edilizia

( UNI 7867 p 4)

La sequenza organizzata di fasi fasi

operativeoperative che portano

dal rilevamento di esigenze al loro

soddisfacimento in termini di produzione produzione

ediliziaedilizia

( UNI 7867 p 4)

PROCESSO PROCESSO

EDILIZIOEDILIZIO

Processo edilizioProcesso edilizioProcesso edilizioIdeaIdeaIdea

Programma

ProgettoProgetto

Demolizione

Procedure

Ricostruzione Manutenzione

Trasformazione

Realizzazione

UsoUso

IL PROCESSO EDILIZIOIL PROCESSO EDILIZIO

PROCESSO PROCESSO PROGETTUALEPROGETTUALE MetaprogettazioneMetaprogettazione

ProgettazioneProgettazione

ProgrammazioneProgrammazione

IDEAIDEA


PROCESSO ESECUTIVOPROCESSO ESECUTIVO

ProduzioneProduzione

PrefabbricazionePrefabbricazione

CostruzioneCostruzione

• Ristrutturazione dell’org. ed.


PROCESSO GESTIONALEPROCESSO GESTIONALE

• Recupero di parti dell’org. ed.

•Esercizio degli impianti

•Manutenzione ordinaria

•Manutenzione straordinaria

•Gestione dell’organismo edilizio


PROCESSO di CONTROLLOPROCESSO di PROCESSO di CONTROLLOCONTROLLO Controllo delle

fasi del Processo Edilizio

Ogni bene edilizio, con il passare del tempo, è soggetto inevitabilmente a fenomeni di

degrado e obsolescenza funzionale, tecnologica ed economica.


È possibile tuttavia ottimizzare l’affidabilità complessiva - e dunque anche il valore - degli immobili attraverso

una costante opera di manutenzione programmata.

Si tratta di una attività che prevede procedure continue e pianificate di controllo e utilizzo di dati di archivio e

che si rende necessaria per la conservazione o il riallineamento delle prestazioni di un immobile.

È possibile tuttavia ottimizzare l’affidabilità complessiva - e dunque anche il valore - degli immobili attraverso

una costante opera di manutenzione programmata.

Si tratta di una attività che prevede procedure continue e pianificate di controllo e utilizzo di dati di archivio e

che si rende necessaria per la conservazione o il riallineamento delle prestazioni di un immobile.


La norma UNI 11257:2007 :

"Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri per la stesura del piano e del programma di manutenzione dei

beni edilizi - Linee guida",

pubblicata recentemente, fornisce i criteri in base ai quali elaborare i piani e i programmi per lo

svolgimento delle attività manutentive tanto sugli edifici esistenti quanto su quelli in costruzione,

indipendentemente dalla destinazione d’uso.

La norma UNI 11257:2007 :

"Manutenzione dei patrimoni immobiliariManutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri per la stesura del piano e del programma di manutenzione dei

beni edilizi - Linee guida",

pubblicata recentemente, fornisce i criteri in base ai quali elaborare i piani e i programmi per lo

svolgimento delle attività manutentive tanto sugli edifici esistenti quanto su quelli in costruzione,

indipendentemente dalla destinazione d’uso.


Il documento, elaborato sotto la competenza delle Commissioni tecniche UNI "Manutenzione" e "Prodotti, processi e sistemi per

l’organismo edilizio", sviluppa in particolare due aspetti delle attività di manutenzione strettamente connessi:

•la procedura di piano (che riguarda "il processo di acquisizione, di organizzazione, di finalizzazione delle conoscenze e di assunzione di decisioni")

•i documenti di piano (ossia la formalizzazione delle previsioni "all’interno di documenti che riportano e articolano i contenuti delle attività da svolgere con i mezzi stabiliti e secondo le frequenze e le modalità individuate e le previsioni di spesa").

Il documento, elaborato sotto la competenza delle Commissioni tecniche UNI "Manutenzione" e "Prodotti, processi e sistemi per

l’organismo edilizio", sviluppa in particolare due aspetti delle attività di manutenzione strettamente connessi:

•la procedura di piano (che riguarda "il processo di acquisizione, di organizzazione, di finalizzazione delle conoscenze e di assunzione di decisioni")

•i documenti di piano (ossia la formalizzazione delle previsioni "all’interno di documenti che riportano e articolano i contenuti delle attività da svolgere con i mezzi stabiliti e secondo le frequenze e le modalità individuate e le previsioni di spesa").


Un corretto piano di manutenzione prevede una procedura di elaborazione programmata di azioni, di verifiche e di eventuali retroazioni che la norma illustra, nell’appendiceA, con un diagramma di flusso.

In esso sono evidenziate tre fasi consecutive che rappresentano i passaggi attraverso i quali avviene la gestione della manutenzione:

•conoscenze e obiettivi;

•predisposizione del piano;

•attuazione.

Un corretto piano di manutenzione prevede una procedura di elaborazione programmata di azioni, di verifiche e di eventuali retroazioni che la norma illustra, nell’appendiceA, con un diagramma di flusso.

In esso sono evidenziate tre fasi consecutive che rappresentano i passaggi attraverso i quali avviene la gestione della manutenzione:

•conoscenze e obiettivi;

•predisposizione del piano;

•attuazione.


La fase istruttoria iniziale riveste senza dubbio una importanza fondamentale in tutto il processo, in quanto

l’acquisizione di un quadro preliminare di conoscenze e di dati è necessaria alla individuazione precisa dello stato fisico e funzionale

dell’immobile e quindi alla definizione degli obiettivi.

La predisposizione di questo quadro conoscitivo va effettuata secondo un principio di gradualità, distinguendo tra informazioni

"indispensabili" e informazioni "utili".

Tra le prime devono essere annoverate "quelle riguardanti aspetti connessi con la salute e la sicurezza e con la legislazione

vigente".

La fase istruttoria iniziale riveste senza dubbio una importanza fondamentale in tutto il processo, in quanto

l’acquisizione di un quadro preliminare di conoscenze e di dati è necessaria alla individuazione precisa dello stato fisico e funzionale

dell’immobile e quindi alla definizione degli obiettivi.

La predisposizione di questo quadro conoscitivo va effettuata secondo un principio di gradualità, distinguendo tra informazioni

"indispensabili" e informazioni "utili".

Tra le prime devono essere annoverate "quelle riguardanti aspetti connessi con la salute e la sicurezza e con la legislazione

vigente".


Il piano di manutenzione, sebbene applicabile a diversi livelli di scala (a un patrimonio immobiliare, a un singolo edificio e alle sue pertinenze, a subsistemi

edilizi e impiantistici, a elementi tecnici), è da intendersi come un insieme strutturato e integrato.

Il piano di manutenzione, sebbene applicabile a diversi livelli di scaladiversi livelli di scala (a un patrimonio immobiliare, a un singolo edificio e alle sue pertinenze, a subsistemi

edilizi e impiantistici, a elementi tecnici), è da intendersi come un insieme strutturato e integrato.


Le forme di intervento manutentivo sono fondamentalmente due:

• manutenzione preventiva•manutenzione correttiva o a guasto.

Le forme di intervento manutentivo sono fondamentalmente due:

• manutenzione preventiva•manutenzione correttiva o a guasto.


La prima è particolarmente indicata per gli edifici che presentano elevati livelli di criticità,

mentre la seconda – che riguarda gli interventi effettuati a seguito della rilevazione di guasti –può essere adottata su componenti che non interessano sistemi critici o di sicurezza.

La prima è particolarmente indicata per gli edifici che presentano elevati livelli di criticità,

mentre la seconda – che riguarda gli interventi effettuati a seguito della rilevazione di guasti –può essere adottata su componenti che non interessano sistemi critici o di sicurezza.


Queste strategie di manutenzione possono ovviamente essere adottate in combinazione,

secondo condizioni, forme e tempistiche opportunamente stabilite.

Queste strategie di manutenzione possono ovviamente essere adottate in combinazione,

secondo condizioni, forme e tempistiche opportunamente stabilite.


La norma UNI 11257:2007 si configura quindi come una guida completa in grado di fornire un supporto concreto alla

gestione delle proprietà immobiliari:

• dai criteri generali di un programma di manutenzione

• ai criteri e alle fasi di stesura;

•dagli orientamenti per la scelta delle strategie più opportune,

• alla programmazione operativa e al preventivo di spesa.

La norma UNI 11257:2007 si configura quindi come una guida completa in grado di fornire un supporto concreto alla

gestione delle proprietà immobiliari:

• dai criteri generali di un programma di manutenzione

• ai criteri e alle fasi di stesura;

•dagli orientamenti per la scelta delle strategie più opportune,

• alla programmazione operativa e al preventivo di spesa.


i dati conoscitivi e le indicazioni sintetiche indispensabili per la

manutenzione programmata,sono:

i dati conoscitivi e le indicazioni sintetiche indispensabili per la

manutenzione programmata,sono:


operativamente

•l'individuazione della durata di vita utile di componenti e parti d'opera;

•all'interno del periodo di vita utile, l'elencazione dei più plausibili e probabili degradi e guasti, descritti nei loro effetti e nelle manifestazioni di avvicinamento allo stato di avaria;


•l'indicazione delle operazioni da eseguire per le attività d'ispezione, per gli interventi preventivi e correttivi e per le azioni di sostituzione;

•la frequenza, individuata su base statistica, di tali attività;

•la percentuale di costo di queste attività in rapporto al valore della costruzione a nuovo.


Piano di Manutenzione

Piano dimanutenzionedell’opera edelle sue parti

Obiettivoprevedere, pianificare e programmare l’attività di

manutenzione dell’opera eseguita, al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le

caratteristiche qualitative, l’efficienza ed il valore economico.

Fascicolo delfabbricato

Obiettivotutelare i fruitori dell’immobile mediante la

raccolta di tutte le informazioni utili per definire e monitorare nel tempo lo stato complessivo dell’opera con particolare attenzione alle

condizioni strutturali della stessa

Fascicolodell’opera(art. 91 –D.Lgs

81/2008)

Obiettivodefinire tutte le informazioni in grado di facilitarel'attività di tutela della sicurezza e della salute del personale incaricato, durante l’esercizio dell’opera, dell’esecuzione di tutti quei lavori necessari (e prevedibili), per la futura gestione (manutenzione compresa) dell'opera eseguita.

PIANO DI MANUTENZIONEPIANO DI MANUTENZIONE

Le Norme Tecniche per le Costruzioni (D.M. 14

gennaio 2008) hanno introdotto l'obbligo

di allegare al progetto strutturale esecutivo il

“piano di manutenzione della parte

strutturale dell’opera”.


Il progettista deve farsi carico, per tutte le opere

pubbliche e private, di redigere questo ulteriore

elaborato che la norma definisce come “il

documento complementare al progetto

strutturale che ne prevede, pianifica e

programma, tenendo conto degli elaborati

progettuali esecutivi dell’intera opera,

l’attività di manutenzione dell’intervento al

fine di mantenerne nel tempo la funzionalità,

le caratteristiche di qualità, l’efficienza ed il

valore economico.”


Esso va corredato, in ogni caso, del manuale

d’uso, del manuale di manutenzione e del

programma di manutenzione delle strutture.

Il piano di manutenzione delle strutture va

depositato, unitamente agli altri elaborati

progettuali, presso gli uffici del Genio Civile

competenti per territorio.


Art. 40 - Piano di manutenzione dell'opera e delle sue parti

1. Il piano di manutenzione è il documento complementare al progetto esecutivo che prevede, pianifica e programma, tenendo conto degli elaboratori progettuali esecutivi effettivamente realizzati, l'attività di manutenzione dell'intervento al fine di mantenere nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l'efficienza ed il valore economico.


2. Il piano di manutenzione assume contenuto differenziato in relazione all'importanza e alla specificità dell'intervento, ed è costituito dai seguenti documenti operativi:

• il manuale d'uso;

• il manuale di manutenzione;

• il programma di manutenzione.


3. Il manuale d'uso si riferisce all'uso delle parti

più importanti del bene, ed in particolare degli

impianti tecnologici.


MANUALE D’USOMANUALE D’USO

Il manuale contiene l'insieme delle informazioni

atte a permettere all'utente di conoscere le

modalità di fruizione del bene, nonché tutti gli

elementi necessari per limitare quanto più

possibile i danni derivanti da un'utilizzazione

impropria, per consentire di eseguire tutte le

operazioni atte alla sua conservazione che non

richiedono conoscenze specialistiche e per

riconoscere tempestivamente fenomeni di

deterioramento anomalo al fine di sollecitare

interventi specialistici.



4. Il manuale d'uso contiene le seguenti formazioni:

� la collocazione nell'intervento delle parti menzionate;

� la rappresentazione grafica;

� la descrizione;

� le modalità d'uso coretto.



5. Il manuale di manutenzione si riferisce alla

manutenzione delle parti più importanti del bene

ed in particolare degli impianti tecnologici.

Esso fornisce in relazione alle diverse unità

tecnologiche, alle caratteristiche dei materiali o

dei componenti interessati, le indicazioni

necessarie per la corretta manutenzione nonché

per il ricorso ai centri di assistenza o di servizio


MANUALE DI MANUTENZIONEMANUALE DI MANUTENZIONE

6. Il manuale di manutenzione contiene le seguenti informazioni:

� la collocazione nell'intervento delle parti menzionati;

� la rappresentazione grafica;

� la descrizione delle risorse necessarie per l'intervento manutentivo;

� il livello minimo delle prestazioni;

� le anomalie riscontrabili;

� le manutenzioni eseguibili direttamente dall'utente;

� le manutenzioni da eseguire a cura di personale specializzato.


MANUALE DI MANUTENZIONEMANUALE DI MANUTENZIONE

7. Il programma di manutenzione prevede un sistema di controlli ad interventi da eseguire, a cadenze temporalmente o altrimenti prefissate, al fine di una corretta gestione del bene e delle sue parti nel corso degli anni.

Esso si articola secondo tre sottoprogrammi:

� Sottoprogramma delle prestazioni

� Sottoprogramma dei controlli

� Sottoprogramma degli interventi


PROGRAMMA DI MANUTENZIONEPROGRAMMA DI MANUTENZIONE

il sottoprogramma delle presentazioni, che

prende in considerazione, per classe di

requisito, le prestazioni fornite dal bene e

dalle sue parti nel corso del suo ciclo di vita;



il sottoprogramma dei controlli, che definisce il

programma delle verifiche e dei controlli al fine di

rilevare il livello di prestazione (qualitativo e

quantitativo) nei successivi momenti della vita del

bene, individuando la dinamica della caduta delle

prestazioni avanti come estremi il valore di collaudo

e quello minimo di norma.



il sottoprogramma degli interventi di

manutenzione, che riporta in ordine temporale

i differenti interventi di manutenzione, al fine

di fornire le informazione per una corretta

conservazione del bene.



Il programma di manutenzione, il manuale d'uso

ed il manuale di manutenzione redatti in fase di

progettazione sono sottoposti a cura del direttore

dei lavori, al termine della realizzazione

dell'intervento, al controllo ed alla verifica di

validità, con gli eventuali aggiornamenti resi

necessari dai problemi emersi durante

l'esecuzione dei lavori.


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