Contratos de compraventa – contratos nominados

INTRODUCCIÓN: En la siguiente investigación trataremos de manera

resumida sobre Los Contratos de Compra-Venta. El contrato de

compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes

(vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra

(compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que

lo represente. También, este posee mayor importancia entre los de su

clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además,

porque constituye la principal forma moderna de adquisición de

riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe

merecer un estudio especial.

Otros de los temas tratados en el presente trabajo lo es el concepto,

las Características, los Tipo, clase de modalidad, Vicios del

consentimiento, sus elementos constitutivos, las garantías del

vendedor no pagado, efectos de la promesa de venta, Finalmente

nos referimos al tema de cómo se rescinde y termina el Contrato de

Compraventa.

Metodológicamente esta investigación se realiza a partir del método

bibliográfico, analizando las diversas informaciones obtenidas. El

cual contiene una hoja de presentación, índice, introducción,

propósito de la investigación, objetivos generales y específicos,

desarrollo, conclusión y bibliografía. Utilizamos este método para

profundizar en la teoría de varios autores, donde hemos recopilado

informaciones previas. Por supuesto que siempre de acorde a

nuestra Jurisprudencia, Doctrinas y los Códigos que estatuyen

nuestras Leyes.

1USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

ANTECEDENTE:

El contrato de compra venta por su trascendencia histórica es el más

importante de los contratos, el cual viene a ser el principal móvil de la

circulación.

A través del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto de

comercio más representativo y en la principal fuente de las obligaciones. Nace

con la aparición de la moneda, pues al servir esta, como instrumento de pago,

permitió la desaparición del trueque.

Inicialmente la compra venta, no conducía directamente a la transferencia de la

propiedad, ya que esta únicamente se materializaba a través de la concertación

de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.

La Mancipatio.- fue un acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como

mínimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de

contrato y un pedaso de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, debían

pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese materializada la

adquisición.

La In Jure Cessio.- también era un acto formal pero se celebraba en presencia

del pretor e implicaba una reivindicación simulada, en la que el adquiriente

alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a

ello.

La Traditio.- era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que se

daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo recibía

accipiens.

En este sentido, mediante el contrato de compra venta, solo generaba una

“obligación de transferir”, pero de ninguna manera determinaba “transferencia”.

2USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Posteriormente, a partir del siglo XVIII, mediante el contrato de compra venta,

se confería al comprador, no solo el titulo o acreencia, sino también se

transfería el dominio de la cosa vendida. Esta evolución de la compra venta se

consolido a través de los juristas que redactaron el Código Civil Francés,

quienes propugnaron “la unidad del contrato” aduciendo que la propiedad se

transmite por la vía consensual, ya que la compra venta es perfecta entre las

partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay

acuerdo sobre la cosas y el precio.

El Código Civil de 1984, adopta una posición mixta por que oscila entre la

consensualidad y la tradición o entrega según se refiera a la compra venta de

bienes muebles o inmuebles respectivamente. En el primer caso (compra venta

de bienes muebles), la transferencia se efectúa por tradición a su acreedor. En

el segundo caso (compre venta de bienes inmuebles) la transferencia se lleva a

cabo aplicando la regla de la consensualidad, toda vez que de conformidad con

lo previsto en su numeral 949º “la sola obligación de enajenar un inmueble

hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en

contrario”.

DEFINICION:

“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un

bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”

El contrato de compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las

partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra

(compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero que lo represente.

El contrato de compra-venta es el que tiene mayor importancia entre los de su

clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque

constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto

en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.

Como contrato tipo de los traslativos de dominio, aplicaremos sus reglas

principales a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la

donación; también recurriremos a la compraventa para explicar ciertas

especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta

vitalicia.

3USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el

dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el

contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación

y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la

propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.

La compra-venta en el derecho latino moderno, que deriva del Código

Napoleón, es un contrato traslativo de dominio, que se define como el contrato

por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una

cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un

precio cierto y en dinero.

CARACTERISTICAS JURIDICAS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA:

Es principal; porque no depende de otros contratos.

Es obligatorio entre las partes; porque el vendedor se obliga a que la

prestación de ella se cumpla y el comprador por consiguiente la traslación de

dominio es un efecto del perfeccionamiento del contrato.

Las prestaciones son independientes: puesto que las 2 partes asume

obligaciones (el vendedor entregar el bien en propiedad y el comprador pagar

el precio en dinero).

Es indispensable la traditio, porque existe un incremento en el patrimonio de

una de las partes (vendedor), y una disminución en el patrimonio de la otra

parte (comprador).

Es conmutativa; por que las partes han previsto previamente los beneficios del

contrato previamente los beneficios del contrato y salvo excepciones no están

sujetas a factores externos ya que deben ser equivalentes.

Es consensual; ya que para celebrarse solo se necesita consentimiento de las

partes integrantes, pudiendo estas tener libertad para decidir la forma del

contrato, teniendo en cuenta que cuando el objeto de la venta es un inmueble,

se utiliza necesariamente la escritura pública porque solo a través de ella, se

inscribe el contrato en el registro de la propiedad inmueble, completándose con

ello su titulación.

OBJETO DE LA PRESTACION:

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HUACHO VII –

CICLO 2015

El objeto de la prestación está representado por cosas o bienes corporales; sin

embargo también pueden estar representados por bienes incorporales, dentro

de los cuales podemos citar, los derechos personales, intelectuales y

universales.

LA CAPACIDAD EN LOS SUJETOS CONTRATANTES

Las partes de un Contrato de Compra-Venta deben tener capacidad para

celebrar actos jurídicos, esto implica que las personas que legalmente se

encuentran impedidas de celebrar este tipo de Contratos, no podrán celebrar

una Compra-Venta.

En este sentido, están impedidos de celebrar Contratos de Compra-Venta las

siguientes personas:

Los tutores y curadores, respecto a los bienes de los menores y pupilos que

tienen bajo su tutela.

Los padres, respecto a los bienes de sus hijos menores, salvo que hubiese

autorización judicial que se sustente en causas justificadas de necesidad o

utilidad y que haya desaparecido la posibilidad de un conflicto de intereses.

Todas las personas que en razón de las funciones que desempeñan, se

encuentran imposibilitadas de contratar, de conformidad con lo previsto en el

1366º del Código Civil. -(si son varias enuméralas para rellenar, asegurándote

que no repitas las dos anteriores)

Por consiguiente, una persona puede hacer todo aquello que la ley no le

prohíba expresamente, siendo esto así se puede entender que la capacidad de

goce puede ser calificada como la regla general, en tanto que la capacidad de

ejercicio, viene a ser la excepción a dicha regla.

¿Qué tipo de contrato es? Y ¿por qué?

Es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no

se requiere la observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento de

las partes, presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.

5USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Elementos constitutivos de compra venta y los elementos personales:

ELEMENTOS PERSONALES:

Comprador: Es la persona natural o jurídica que se compromete a pagar una

cosa a cambio de un precio cierto expresado en dinero o símbolo que lo

represente. Este contrato en el orden general, determina en el Art.1650 c.c., la

primera obligación del comprador, al decir: "La obligación principal del

comprador, es pagar el precio el día y en el lugar convenido en la venta". Este

compromiso aunque parece único, es complejo por lo cual propio para un

examen más detallado.

Vendedor: Es la persona física o jurídica que se compromete a entregar la

cosa, igual que en el caso anterior tiene que tener capacidad jurídica. Las

obligaciones se reducen a la entrega y garantía contra los vicios ocultos de la

operación. Así lo confirma el Art.1603 c.c.: "Existen dos obligaciones

principales: la de entregar, y la de garantizar la cosa que se vende". El

vendedor tiene el deber y la obligación, al concluir la venta, de hacer entrega

de los bienes o de los derechos definitivos que existen sobre estos.

No debe confundirse la puesta en posesión de parte del vendedor al

comprador, con la transmisión de los derechos de esta. De ahí que la posesión

puede ser previa a la finalización de la venta definitiva, o posterior. En todo

caso, el retraso de la entrega, no disminuye las obligaciones contraídas, tan

solo prolonga la adquisición física de los bienes, pero no altera el derecho del

vendedor, quien puede reclamar sus derechos.

6USP –

HUACHO VII –

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ELEMENTOS REALES:

La Cosa: objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a

las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del

comercio.

El Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide

por una cosa o servicio. No es preciso que esté establecido en el momento de

perfeccionar el contrato, ya que puede ser establecido posteriormente sin

necesidad de realizar un nuevo contrato.

Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por

escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es

habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva

de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo

para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a

realizar por escrito, expresa o tácitamente

De Validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona

capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de

obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un

acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.

Vendedor: el que vende traspasar a otro por el precio convenido la propiedad

de lo que uno posee.

Obligaciones del Vendedor:

Perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.

Entregar el bien y sus accesorios en el estado en que se encuentra en el

momento de celebrarse el contrato.

Entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o el uso del

bien vendido, salvo pacto distinto.

Entregar el bien inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo

la demora que resulte de su naturaleza o de acuerdo distinto.

Entregar el bien en el lugar en que encuentre en el momento de

celebrarse el contrato, salvo que sea bien incierto, el cuyo caso la

entrega se efectuara en el domicilio del vendedor.

7USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Responder por los frutos del bien en caso de ser culpable de la demora

de su entrega, caso contrario solo corresponde responder por los frutos

solo en caso de haberlos percibido.

Reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera

pagado indemnizarle los daños y perjuicios cuando se resuelva la

compra venta por falta de entrega.

Cuando se trate de un contrato cuyo precio deba pagarse a plazos y el

vendedor demore la entrega del bien estos se prorrogan por el tiempo de

la demora.

Comprador: Es la persona natural o jurídica, que tiene una necesidad,

poder económico para comprar y poder decisión para hacerlo.

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HUACHO VII –

CICLO 2015

Obligaciones del Comprador:

o Pagar el precio, en el momento, modo y lugar pactados.

o Devolver la parte del precio pagado, deducido los tributos y gastos del

contrato cuando se resolvió el contrato por incumplimiento de pago del

saldo.

o Cuando el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo

convenido, la garantía debida por el saldo del precio.

o Pagar inmediatamente el saldo deudor dándose x vencidas las cuotas

que estuvieran pendiente, cuando dejo de pagar 3 cuotas sucesivas o

no.

o Pagar el saldo deudor cuando se ha convenido en el contrato la

improcedencia de la acción resolutoria.

o Devolver lo recibido del comprador y pagar una compensación

equitativa por el uso del bien e indemnizar los daños y perjuicio. En el

caso en que se resuelva el contrato por falta de pago del comprador.

o Recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en que señalen los

usos, sino hubiera un plazo convenido o de usos diversos, el

comprador deberá recibir el bien al momento de celebrar el contrato.

GARANTIAS DEL VENDEDOR NO PAGADO.

El vendedor cuenta con varios medios para obtener el cobro de su crédito. Este

puede limitarse: A) Al cobro del crédito directamente, convirtiendo

la acción mobiliaria exclusivamente; B) Pero el vendedor también puede

inscribir un privilegio inmobiliario, ya que cuenta con el mobiliario que no

amerita inscripción, según el Art. 2102 c.c. que dice:

Los créditos privilegiados sobre ciertos muebles son:

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1. Los alquileres y arrendamientos de los inmuebles sobre los frutos de la

cosecha del año, y sobre el precio de todo el ajuar de la casa alquilada o del

predio rústico, y por todo lo que sirve a la explotación del mismo; a saber, para

todo lo que está vencido o por vencer, si el arrendamiento fuese autentico, o si

fuese por contrato privado teniendo una fecha cierta; y en cualquiera de los dos

casos, los demás acreedores tienen derecho para alquilar nuevamente la casa

o el predio rústico por lo que quede del arrendamiento y cobrando por sí los

alquileres, siempre con la obligación de pagar al propietario todo lo que se le

quede a deber; y faltando arrendamiento autentico o cuando se haga por

contrato privado y no tenga fecha cierta, por un año que se contará desde la

conclusión del corriente. El propietario puede embargar los muebles que tenga

es su casa o su predio rústico, cuando hayan sido estos cambiados de sitio sin

su consentimiento, conservando sobre ellos su privilegio, si hubiere hecho la

reivindicación: a saber, cuando se trata de un mobiliario o ajuar de un predio

rústico, en el plazo de 40 días, y en el de 15 tratándose del ajuar de una casa

habitación;

2. El crédito sobre la prenda que tiene en su poder el acreedor;

3. Los gastos causados por la conservación de la cosa;

4. El precio de los efectos mobiliarios no pagados, si estuvieren aun en poder del

deudor, bien sea que haya comprado a plazo o sin él. Habiéndose hecho la

venta sin plazo, puede también el vendedor reivindicar estos efectos, mientras

estén en poder del comprador, e impedir su reventa, con tal que la

reivindicación se haga dentro de los 8 días siguientes a la entrega, y

encontrándose los efectos en el mismo estado en que se hizo aquella. El

privilegio del mismo estado en que se hizo aquella. El privilegio del vendedor

no se ejerce, sin embargo, sino con posterioridad al del propietario de la casa o

del predio rústico, a no ser que se demostrase que el dueño

tenía conocimiento de que los muebles y demás objetos que había en su casa

o en el predio, no pertenecían al inquilino. No se hace ninguna variación en las

leyes y usos del comercio sobre la reivindicación;

10USP –

HUACHO VII –

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5. El importe de los suministros hechos por un fondista sobre los efectos del

viajero que han sido transportados a su hospedería;

6. Los gastos de acarreo y accesorios sobre la cosa acarreada;

7. Los créditos resultantes de abusos y prevaricación cometidos por funcionarios

públicos en el ejercicio de sus funciones, sobre los fondos de sus fianzas, y

sobre los intereses de los mismos fondos que puedan deberse". Pero el

privilegio inmobiliario es una garantía en los términos del Art.2103 c.c., al

disponer:

Los acreedores privilegiados sobre los inmuebles son:

1. El vendedor sobre el inmueble vendido para el pago del precio. Si hubiere

muchas ventas sucesivas, cuyo precio se deba en todo o en parte, es preferido

el primer vendedor al segundo, éste al tercero, y así sucesivamente;

2. los que han suministrado el dinero para la adquisición de un inmueble, con tal

que conste auténticamente por el acta de préstamo, que la suma se destinaba

a este empleo; y por el finiquito del vendedor, que este pago se hizo con el

dinero tomado a préstamo;

3. Los coherederos, sobre los inmuebles de la sucesión, para la garantía de las

particiones hechas entre los mismos y de los saldos o devolución de lotes;

4. los arquitectos, contratistas, albañiles y demás artesanos empleados en la

edificación, reconstrucción o reparación de edificios canales y cualquiera otra

clase de obras, con tal que se haya extendido acta previamente por un perito

nombrado de oficio por el Tribunal de Primera Instancia a que correspondan los

edificios por su situación, con objeto de hacer constar el estado de los lugares

relativamente a las obras que el propietario declarase tener intención de hacer,

y que las obras hayan sido a los seis meses a lo más de su conclusión,

recibidas por un perito igualmente nombrado de oficio.

11USP –

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5. Los que han prestado el dinero para pagar o reembolsar a los trabajadores,

tienen el mismo privilegio si el empleo de aquél constase auténticamente, por el

acta de préstamo y por el recibo de aquellos en la forma arriba expresada,

respecto de los que prestaron el dinero para la adquisición de un inmueble". En

este caso cuenta con el derecho a la reivindicación de la propiedad, aun

cuando esta fuese embargada. Pues el privilegio está por encima de la

hipoteca.

6. Por otra parte, el vendedor puede proceder a utilizar acciones de

naturaleza litigiosa, como es demandar: C) La resolución judicial de la venta en

los términos del Art. 1654 c.c. al decir: "Si el comprador no paga el precio,

puede pedir el vendedor la rescisión de la venta". Después de extinguido el

privilegio con que se favorece al vendedor por el Art.2103, no podrá ejercerse

la acción a que se refiere el presente artículo en perjuicio de terceros que

hayan adquirido, sobre un inmueble, derechos procedentes del comprador, y

que se hayan conformado a las leyes". Tal es el caso en ausencia de pago, o

cumplimiento del comprador, deberá respetar derechos de los terceros que

cumplan debidamente, con los preceptos ley. Como también el derecho de

retención, si el comprador se ha comprometido a un pago no satisfecho, los

artículos 1612 y 1613 c.c. determinan el ámbito de este derecho: "Art.1612: No

está obligado el vendedor a entregar la cosa, si el comprador no da el precio,

en el caso de no haberle concedido aquél un plazo para el pago". Art.1613: "No

se le obligará tampoco a hacer la entrega, aunque haya concedido un plazo

para el pago, si después de la venta quiebra el comprador o está en estado de

insolvencia, de modo que el vendedor esté en peligro inminente de perder el

precio, a no ser que el comprador le dé fianza para pagar al término

convenido". En esos casos el vendedor puede retener los bienes, si existe una

declaración de moratoria judicial, suspensión de pago, declaratoria de quiebra

o bancarrota.

12USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

CONCEPTO Y EFECTOS DE LA PROMESA DE VENTA

El contrato de venta bien puede resultar de un acuerdo que permita la

transferencia de la cosa objeto del contrato de forma inmediata, o la misma

puede ser propuesta para un tiempo posterior. En este caso, la venta como

contrato, no se desnaturaliza, sino que bien puede ser clasificada como una

modalidad de esta, o resultar en una promesa, o convenio de vender, bajo

ciertas circunstancias. La ley ampara esta forma de convenios, al considerarlos

que una vez convenida una promesa de venta, se considerará como si fuese

un contrato de venta, tal como dispone la ley. En ese sentido el Art.1589 del

c.c. Pero la promesa presenta dos formas o variantes: A) La promesa

sinalagmática de venta y B) La promesa unilateral.

La Promesa Sinalagmática de Venta: Cuando se realiza una promesa de venta,

nos remontamos a los términos del Art.1589 que dispone: "La Promesa de

venta vale venta, habiendo con sentido mutuamente las dos partes, respecto a

la cosa y el precio". En ese contexto legal, la ley se refiere a lo denominado por

la doctrina como la promesa sinalagmática de venta. La promesa implica que

las partes han ofrecido su consentimiento, sobre la posibilidad de comprar y

vender. En este caso el contrato se materializará a través del concierto de

voluntades, el cual generalmente se establece por escrito, en cuanto a la forma

de comprobar este contrato previo. Además de poder demandar la ejecución de

la promesa en caso de violación, la que puede ser demandada, por medio de

Astreintes.

Una Promesa determinada: El acuerdo previsto en un contrato de venta,

donde ambas partes han llegado a determinar el precio y la entrega, en el plazo

indicado, por ejemplo seis meses, convierte a la promesa en una verdadera

venta.

13USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Una Promesa incompleta: El convenio sobre la promesa, puede ser objeto de

un compromiso de venta, donde las partes tan solo fijen el plazo en que

obligará a vender la cosa, o sea en 18 meses y al precio que lo fije

el mercado retrasa uno de los elementos fundamentales del contrato: El precio.

De forma diferente, aunque parecida, puede establecer que se obliga a la venta

y se realizará, a un precio fijo que se pagará al final del contrato. En ambos

casos la venta se retrasará hasta la llegada del término. Aunque en el último

caso, el precio del objeto fue definido.

Por lo tanto, si durante ese plazo, el vendedor procede a violar el

contrato, vendiendo a otro la cosa de otro, este incurre en una responsabilidad

contractual, frente al que sostiene el acuerdo de la promesa, conforme a

previsto en los artículos 1146 y siguientes. Del código civil. Pues la venta no se

había manifestado, sino el compromiso de vender.

La Promesa Unilateral: Es el compromiso que asume el vendedor de un bien

de transmitir el mismo al beneficiario, dentro del plazo estipulado en el contrato,

cuando este manifieste su deseo de adquirirlo. Este convenio en estas

circunstancias, no resulta ser una promesa que pueda considerarse como una

venta, en los términos estipulados en la promesa sinalagmática de venta. En

esta situación, la obligación recae solo sobre el ofertante, pues el beneficiario

no ha expresado su consentimiento. No obliga o compromete al beneficiario a

la compra del bien, sino en el caso de que este se decida a vender, lo haría a

favor de una parte determinada, no debe confundirse en este caso con la

promesa sinalagmática de venta, donde ambas partes determinan no solo la

cosa que será objeto de la venta, sino también el precio. Por lo tanto para que

se considere venta, debe existir una manifestación posterior del beneficiario,

para que exista un acuerdo contractual determinado.

Las Cláusulas de preferencias: En cambio la cláusula de preferencia, se

refiere al compromiso de que realiza el ofertante en favor del beneficiario de la

promesa, por establecer en una de sus cláusulas, el derecho de ser preferido,

cuando se produzca el contrato de venta, antes de cualquier otro comprador.

LOS VICIOS DEL CONSENTIMIENTO

14USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

No hay consentimiento válido, si ha sido dado por Error, arrancado por

Violencia o sorprendido por Dolo, según el Art.1109 del Código Civil.

El vicio del Consentimiento es la ausencia de una voluntad sana con el objetivo

de falsear, adulterar, anular dicha voluntad y alcanzar propósitos deseados lo

cual compromete su eficacia. La voluntad queda excluida cuando el

consentimiento en su forma exterior está viciado.

Los Vicios del Consentimiento son: el error, el dolo, la violencia, la lesión y la

incapacidad.

EL ERROR:

Es una idea inexacta que se forma un contratante sobre uno de los elemento

del contrato, en el que podemos creer que un hecho que es falso es verdadero

y viceversa.

Implica el defecto de concordancia entre la voluntad verdadera, la voluntad

interna y la voluntad declarada lo que crea un desequilibrio en el contrato. La

doctrina distingue los errores que excluyen el consentimiento, aquellos que lo

vician y los que jurídicamente resultan irrelevantes.

EXISTEN 3 CATEGORÍAS DE ERRORES:

Error Obstáculo: es el error que hace el acto jurídico inexistente, porque no

sólo vicia sino que destruye el consentimiento, impidiendo que el acto jurídico

se forme.

Esta situación puede darse:

o Cuando recae sobre la naturaleza misma del acto jurídico.

o Cuando recae sobre la existencia del objeto de la obligación.

o Cuando recae sobre la identidad del objeto de la convención.

El error que hace el acto jurídico anulable se manifiesta cuando recae sobre la

sustancia misma de la cosa que constituye el objeto del contrato, según el Art.

1110 del Código Civil.

Dentro de este se distingue: el error in-substancia o error sobre la sustancia de

la cosa: “según la teoría tradicional es la que afecta la materia que forma la

15USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

cosa” y “según la teoría moderna el error recae sobre esta cuando se refiere a

la cualidad de la cosa que los contratantes tomaron principalmente en cuenta”.

El error intuiti personae o error sobre la persona de aquel con quien uno

contrata, que no causa porque la mayor parte de las veces se contrata

buscando un resultado sin tener en cuenta la persona del co-contratante.

El error es indiferente a la validez del acto: cuando recae sobre cualidades

no sustancias sino puramente accidentales de la cosa, cuando recae sobre el

valor de la cosa, salvo en el caso de que haya lesión, cuando recayendo sobre

la persona no se trata de un contrato intuiti personae y cuando recae sobre los

motivos del contrato.

El error se clasifica en error de hecho: que es el hecho de equivocarse sobre

una circunstancia material; y el error de derecho: que es el hecho de

equivocarse sobre la existencia o interpretación de una norma de derecho.

EL DOLO:

Es la maniobra empleada por una persona con el propósito de engañar a otra y

determinarla a otorgar un acto jurídico. Este engaño es cometido en la

conclusión de los actos jurídicos.

El dolo es un error provocado, donde queda evidenciado que sin ellos los

contratantes no hubiesen contratado la otra parte y en este caso es causa de

nulidad por haberse utilizado este medio. El dolo no se presume: debe

probarse, según el Art.1116 del Código Civil.

Es precisó que este haya sido cometido por uno de los contratantes en contra

del otro para que sea probado por aquel que lo alega y en este todos los

medios de pruebas son admisibles para probarlo.

El dolo debe de ser grave, determinante y que se haya cometido.

Se clasifica en incidental: que es aquel que sin determinar a una persona a que

otorgué un acto jurídico, la lleva a aceptar condiciones más onerosas y en dolo

principal: que es aquel que viciando la voluntad de una persona la determina a

otorgar un acto jurídico.

16USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

LA VIOLENCIA:

Es la compulsión ejercida sobre una persona para determinarla a realizar un

acto y que vicia su consentimiento. Esta es exterior, cuando consiste en

impresiones físicas sobre el cuerpo, violencia física y la violencia moral que es

una presión sicológica ante el temor inmediato de un daño serio a sí mismo o a

más personas obligándola a pactar forzando su voluntad.

Hay violencia cuando esta es de tal naturaleza, que haga impresión en sujeto

de sano juicio provocándole temor de exponer su persona o su fortuna, a un

mal considerable y presente, según el Art. 1112 del código civil. Esta es causa

de nulidad del contrato cuando se haya ejercido en la persona del contratante o

su cónyuge, descendientes o ascendientes de aquél, según el Art. 1113 de

código civil.

El Art. 1114 expresa que; El temor respetuoso hacia los padres u otros

ascendientes, sin que hayan mediado verdaderos actos de violencia, no basta

por si solo para anular el contrato.

Un contrato no puede ser impugnado nuevamente por causa de violencia, si

después de cesada ésta se ha aprobado el contrato expresa o tácitamente, o

dejando pasar el tiempo de la restitución fijado por la ley, según el Art. 1115 del

Código Civil.

La violencia se clasifica en grave y en leve. Grave: cuando se comete contra

las personas cuya importancia es suficiente para causar una viva impresión en

el individuo y que bajo la influencia de ellas comete lesiones en la persona del

provocador. Leve: cuando se comete voluntariamente contra las personas,

consideradas poco graves para que se las asimile a las lesiones.

17USP –

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LA LESIÓN:

Es el perjuicio que un acto jurídico causa a una de las partes contratantes,

como consecuencia de las cláusulas que contiene, de las condiciones en que

se pacta. La lesión no vicia las convenciones, sino en ciertos contratos y

respecto de determinadas personas, según el Art.1118 del Código Civil.

El artículo 1674 establece que si el vendedor ha sido lesionado en más de las

siete duodécimas partes en el precio de un inmueble, tiene derecho a pedir la

rescisión de la venta, aunque haya renunciado a ello.

LA INCAPACIDAD:

Es la ausencia de capacidad para poder ejercer un derecho. La incapacidad se

divide en:

Incapacidad de goce que es la falta de aptitud para adquirir y poseer derechos

del cual se es titular.

Incapacidad de ejercicio que es la falta de aptitud para ejercer los derechos de

que una persona esta investida.

Incapacidad de hecho es aquella necesaria, se impone al legislador.

Incapacidad de derecho es arbitraria y representa una creación de determinado

derecho positivo.

Incapacidad general es cuando se extienda todos los actos jurídicos. Ej.: menor

declarado en interdicción.

Incapacidad especial es aquella que se refiere a actos de determinada

categoría.

Incapacidad natural está cubierta por la incapacidad legal y representa un

estado de ineptitud donde la ley no hace más que sancionar y reglamentar una

situación que se impone por sí misma.

Incapacidad arbitraria es la ausencia de capacidad determinada y declarada

por la ley, que es en ocasiones la obra arbitraria de la misma ley.

Incapacidad de defensa social es aquella establecida para defender a la

sociedad contra el incapaz y sus sanciones están dirigidas contra el mismo

incapacitado.18

USP – HUACHO

VII – CICLO 2015

Incapacidad de protección es la establecida para proteger al incapaz.

El Art. 1123 del código civil expresa que cualquier puede constatar sino está

declarado incapaz por la ley, esta regla se aplica a todos los actos jurídicos.

Produce dos consecuencias:

a) Aquellas personas que la ley no declara incapaz están dotado de capacidad

plena.

b) A estas personas les son permitidos todos los actos que la ley no prohíbe a los

incapaces.

19USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Los incapaces de contratar son: los menores de edad, los sujetos ha

interdicción, en los casos expresados por la ley y todos aquellos a quienes la

ley a prohibido ciertos contratos, según el artículo 1124 de código civil.

Recisión y término de contrato:

Toca acotar que existen dos tipos de Ineficacia del acto jurídico: la Ineficacia

Originaria, que comprende a la Nulidad y Anulabilidad, donde el negocio no

produce efectos jurídicos por haber nacido muerto, o adolece de defectos

subsanables y cuyas causales, se encuentran establecidas por los artículos

219 y 221 del Código civil, y virtualmente en el artículo V del Título preliminar

del mismo cuerpo legal, que suponen un defecto en la estructura negocial, es

decir carece de los elementos establecidos para el Acto Jurídico, por el artículo

140 del C.C., o se encuentra viciado. De otro lado, tenemos la Ineficacia

Funcional, cuyos supuestos Típicos son la Rescisión y la Resolución, en

dichos supuestos, el contrato que venía produciendo efectos jurídicos deja de

producirlos posteriormente por la aparición de una causal en la celebración del

contrato en el primer caso, o sobreviniente a éste, en el último caso. Ahora

bien, las principales diferencias que hemos podido advertir en cuanto a la

Rescisión, Resolución y Nulidad de Compra-Venta de Bien Ajeno tenemos:

Como ya se estableció, el contrato de compra venta de bien ajeno es

Rescindible a solicitud del comprador, cuando éste desconocía que el bien no

era de propiedad del vendedor, salvo que hubiese sabido de la ajenidad del

bien o si adquiere la propiedad del mismo, antes de que reciba la citación de la

demanda, es decir, aquí estamos ante un supuesto de desconocimiento de la

titularidad del bien, cuya causa existía en el momento de la celebración del

contrato, tratándose de una ineficacia que se relaciona con la fase de

celebración o de formación del negocio jurídico, donde se reconoce

implícitamente la validez del acto jurídico.

En cuanto a quienes se encuentran legitimados para solicitar la rescisión del

Contrato de compra-Venta de Bien Ajeno, sólo tenemos al comprador que es

parte de la relación jurídica, no pudiendo extenderse al verdadero propietario,

pues su derecho, no ha sufrido perjuicio.

20USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

La figura de la Nulidad, a diferencia de la rescisión, se refiere a que el contrato

deja de producir sus efectos por una causal existente en el momento de su

celebración, se observa cuando el Acto jurídico carece de sus elementos

esenciales en el momento de su conformación. Que según el aludido artículo

1539 del C.C., se reconoce la validez del contrato de compra-venta de bien

ajeno, estableciendo que podrá ser rescindido por el comprador, es decir, que

presupone la existencia de un contrato válidamente celebrado, y el mismo no

podrá producir efectos por existir un perjuicio que afecta al comprador. Así, el

comprador sólo podrá solicitar la rescisión, pudiendo operar la Nulidad

respecto a las partes cuando el acto no contenga los requisitos del art. 140 del

C.C. Mientras el verdadero propietario, no podrá solicitar la Rescisión, así como

tampoco la Nulidad del contrato por no ser parte de la relación jurídica,

además, pues su sola celebración no significa que el derecho de propiedad

sea transferido, por cuanto requiere la participación de éste para su

perfeccionamiento.

En lo referente a la resolución, tratándose de un supuesto de Ineficacia

Funcional, la diferencia estriba en primer lugar, que se encuentra establecida

por ley que en éste caso opera la rescisión y en segundo lugar, porque la

causa que origina que el acto ya no produzca efectos se presenta al momento

de la celebración del contrato, es decir, el hecho de la ajenidad del bien, existía

en el momento de la celebración del contrato, lo que causa perjuicio al

comprador, y en el caso de la resolución, la causal es sobreviniente a la

celebración, esto es, no existía al momento de celebrarlo.

21USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO

En los Contratos de Compra-Venta, el perfeccionamiento del acto jurídico que

generan, se perfecciona con el acuerdo de las partes respecto a los elementos

esenciales del Contrato, los cuales son el bien y el precio.

El precio; puede ser entendido como todo medio que sirva

representativamente como contraprestación a la obligación de transferir el

dominio del bien objeto del Contrato.

La determinación del precio no puede de ningún modo ser establecida en forma

unilateral, pues de este modo no existiría un concierto de voluntades, más por

el contrario, una de las partes quedaría supeditada al capricho de la

contraparte.

El Precio Sólo Se Podrá Dar En Dinero. Deberá ser fijado de mutuo acuerdo

y no por la sola voluntad de una parte. Sin embargo el precio puede ser fijado

por un tercero a lo cual no podrá ser anulado, salvo que se apruebe que está

actuando de mala fe para beneficiar a una de las partes (Art. 1543-1544) puede

ser fijado en moneda nacional, extranjera o al tipo legal al momento de

efectuarse el pago (Art. 1237).

Si no hay precio, no hay compra venta. Lo establecerá normalmente el

vendedor (Art. 1547). Cuando el precio se fija por eso, a falta de acuerdo debe

entenderse que el precio se refiere al precio neto, es decir, al precio que tenga

el bien sin envases y sin empaquetaduras (Art. 1548).

LOS CONTRATOS ESPECIALES

DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LOS DEMÁS

CONTRATOS

Nuestro Código Civil en su artículo 1529 define a la Compraventa como: “El

vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al comprador y éste

a pagar su precio en dinero”.

22USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Partiendo de dicho precepto normativo, es importante recalcar que la

Compraventa es el más importante de los contratos de cambio,

constituyéndose en la base del movimiento económico mundial. Así para

Messineo la Compra-Venta es el principal vehículo de circulación de la

riqueza.

Entre los caracteres jurídicos del Contrato de Compraventa tenemos en primer

lugar, que es un Contrato Principal, porque no depende de otro contrato,

siendo más bien, que con mayor frecuencia, otros contratos son accesorios a

él, como la CompraVenta a Plazos; en segundo lugar, constituye un contrato

obligacional, porque de su contenido surgen obligaciones para cada una de

las partes.

También es un contrato oneroso, pues una de sus características principales,

es transferir la propiedad del bien a cambio de un precio determinado, caso

contrario estaríamos frente a otro tipo de contrato como la Donación. Es un

contrato conmutativo porque las partes se conducen por hechos conocidos.

Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el sólo acuerdo de las

voluntades entre las partes, y no está sujeto a formalidad alguna, no obstante

para que se adquiera la propiedad absoluta de un bien inmueble, será

necesario, la Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

23USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

EN MUCHAS OPORTUNIDADES CONFUNDIMOS EL CONTRATO DE

COMPRAVENTA CON OTROS CONTRATOS TÍPICOS.

Con el contrato de Permuta:

Donde podemos apreciar cada bien es bien y precio al mismo tiempo, siendo

un precio en abstracto, ya que se está transmitiendo la propiedad a cambio de

la propiedad del otro bien, y cada una de las partes es comprador y vendedor

simultáneamente, comprador del bien cuya propiedad se le transmite y

vendedor del bien cuya propiedad está transmitiendo. Estamos pues, frente a lo

que se llamaba TRUEQUE y que aún existe en las comunidades indígenas.

La diferencia entre la Compraventa y la permuta, es que en el primero se

intercambia el bien por un precio y en el segundo se intercambian bienes.

Como se observa no hay mayor confusión en diferenciar estos contratos,

presentándose el problema cuando por un lado se transmite la propiedad de un

bien y del otro, se transmite también la propiedad de un bien y adicionalmente

se establece un precio.

¿De qué hablamos aquí de una Permuta o una Compraventa?

Nuestro Código Civil adopta una Tesis Subjetiva y en forma residual objetiva.

Subjetiva porque ante tales condiciones nuestro Código Sustantivo señala que

debemos estar a Intención manifiesta de las partes contratantes, y lo que se

tiene que evaluar en ese caso, es qué calificación le quisieron dar las partes al

Contrato. Apreciar si las partes han decidido que sea un Contrato de Compra-

Venta o que sea una Permuta. En éste sentido el artículo 1531 del mismo

Cuerpo Legal señala: “si el precio de una transferencia se fija parte en

dinero y parte en otro bien, se calificará, de acuerdo a la común intención

de las partes, independientemente de la denominación que se le dé”. Si en

caso las partes no tomaron una decisión, entonces supletoriamente se aplica

un criterio objetivo, se aplica la denominada doctrinariamente la TEORIA DE

LA PREVALENCIA DE LOS VALORES, esto es, será Permuta cuando el valor

del bien sea igual o superior al del dinero que se entrega y será Compra-Venta,

cuando el bien sea inferior al dinero entregado.

Otro contrato con el que es menester diferenciarlo, es el:

24USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Contrato de Arrendamiento: Mientras que con la Compraventa, la finalidad

económica que se persigue es la transferencia de la propiedad del bien, en el

Arrendamiento, la finalidad es la transmisión del USO. Aunque obviamente no

confundimos la esencia de ambos contratos, sin embargo existen algunos

supuestos que causan confusión. Un primer caso sería cuando estamos frente

a un contrato por el que se nos permita o nos posibilite, poder aprovechar o

hacer nuestros los frutos del bien.

¿Aquí estaremos frente a un Arrendamiento o una Compraventa?

Estaremos frente a un Contrato de Arrendamiento si al adquiriente de los

frutos se le está concediendo la facultad de usar y gozar del bien que da frutos,

no constituyendo una compraventa, sino que se enmarca dentro del acuerdo

establecido por el artículo 908 del Código Civil, en el sentido, que el poseedor

de buena fe hace suyos los frutos. De otro lado, si al poseedor no se le ha dado

la posibilidad de extraer los frutos del bien en el que se encuentran los frutos,

sino que por el contrato sólo se le da la posibilidad de extraer los frutos del

bien, ahí, si estamos frente a una Compraventa de Frutos. En éste caso, si se

permite que una persona el fin de semana concurra a una chacra a extraer los

frutos por un monto determinado que le da derecho a que se lleve todo lo que

pueda sacar por sí misma y sin ayuda, es una compraventa de frutos.

Un segundo supuesto, se presenta cuando una persona confiere a otra el

derecho de extraer los productos de un bien recibiendo a cambio un precio en

dinero. En éste caso se puede configurar, Arrendamiento del Bien con un Pacto

de Extracción de sus productos por una renta determinada, aquí se incluirá el

pago del uso del bien durante un tiempo y además por el valor estimado de los

productos, como un contrato mixto.

Un tercer supuesto se presenta cuando se celebra un Contrato de

Arrendamiento en el que se estipula que al pago de una determinada cantidad

de tiempo, siempre y cuando el arrendatario pague todas las mensualidades

convenidas se producirá la transmisión de la propiedad.

25USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Respecto a éste caso: La doctrina lo ha denominado como Arrendamiento-

Venta, otros lo llaman Arrendamiento con Opción de Compra, lo que

creemos equivocado, pues, estamos frente a un Contrato de, Compra-Venta

con Reserva de propiedad, una compraventa a plazos con transmisión de

propiedad hasta la cancelación total del precio. En realidad las denominadas

rentas son cuotas del precio, porque la finalidad económica que se persigue es

la transmisión de la propiedad y no el uso.

El artículo 1585 del Código civil se ocupa de éste supuesto cuando prescribe

que las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 que hacen referencia a la

Compra-Venta con reserva de Propiedad, son aplicables a los contratos de

Arrendamiento por el efecto del pago de la merced conductiva pactada, lo que

ordena esta confusión, siendo el contrato lo que contiene, obviamente las

partes están en libertad de suscribir un Contrato Interpretativo de donde

aclaran el sentido de sus Cláusulas.

EN CUANTO AL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA O CON

OPCIÓN DE VENTA, ESTAMOS FRENTE A UN CONTRATO MIXTO.

¿Que contiene un Contrato de Arrendamiento y un Contrato

Preparatorio?:

Compromiso de Contratar y Contrato de Opción, en éste supuesto, Opción de

Contrato de Compra-Venta. En lo que se refiere al Arrendamiento la finalidad

económica es la de transmitir el uso del bien durante determinado tiempo y

renta, y aparte se le está otorgando la opción de compra o una opción de

venta o puede ser también ambas, una opción recíproca respecto de un

Contrato Definitivo de CompraVenta al que le serán aplicables todas las reglas

del Arrendamiento.

En un contrato de Opción de Compra, el resultado no tiene por qué ser

necesariamente la transmisión de la propiedad del bien, porque dicha

transmisión solamente se daría si el Optante que es aquél a quien se le ha

concedido la opción ya sea de compra o de venta, ejercita su opción respecto

de ese contrato definitivo de compraventa.

26USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

El contrato de opción es un contrato preparatorio de un contrato

definitivo, mediante el cual, una de las partes le concede a la otra, la oferta

irrevocable de la celebración del contrato definitivo y le da a la otra parte la

opción de que a su solo arbitrio, se celebre el contrato definitivo. El contrato

definitivo de Compraventa será lo que necesariamente tendrá que existir en el

contrato de Opción, además estamos concediendo a la otra parte una oferta

irrevocable de venta de un bien y por un precio, dándosele la opción que el

contrato se suscriba a su sola voluntad con la aceptación de parte del optante.

En éste caso el contrato de Arrendamiento es independiente del Contrato de

Opción de Compra- Venta. Así si se ejercita la opción en el plazo de Ley, y

celebrado el contrato, en ese momento el comprador se convierte en

propietario del bien por el sólo imperio del artículo 949 del Código Civil, siendo

el efecto legal inmediato, la aplicación de las reglas de la compraventa.

Es importante distinguir la Compra-Venta del Contrato de Obra,

especialmente en los casos en que se encarga la fabricación de un bien. El

contrato de obra es una modalidad de prestación de servicios, por el cual el

contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una

retribución. La distinción en esencia se encuentra en la prevalencia de la

prestación, si la prestación que prevalece es la de dar, estamos ante una

Compraventa, y si prevalece la de hacer estamos frente a un Contrato de

Obra.

De otro lado, ubicándonos en el CompraVenta específicamente, en el mismo

momento que se conviene la venta, se produce el consentimiento y surge la

obligación de enajenar de conformidad al efecto legal prescrito por el artículo

949 del citado Cuerpo de Leyes, referente a la transmisión de la propiedad, que

algunos han llamado efecto real como consecuencia de un efecto legal. En

virtud del artículo 949 nos tornamos propietarios, pero relativos, y no absoluto,

pues la oponibilidad erga omnes "respecto de todos" o "frente a todos" se

adquiere con la inscripción en Registros públicos, de lo contrario sólo podemos

oponer nuestro derecho frente a quien nos vendió.

27USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Hay que tener en consideración, que la sola obligación de enajenar un bien

inmueble determinado no tiene que hacer necesariamente al acreedor

propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario, sin

embargo existen casos que la misma naturaleza de la prestación, no permite

que opere la transmisión del bien, que convierta al Acreedor en propietario, lo

que sucede en la Compraventa de Bienes Genéricos de un bien fungible,

cuando el bien no se ha individualizado aún, y si estamos frente a un bien

incierto se requiere que se individualice, entendiéndose que la transmisión

queda supeditada a que se produzca la elección. En cuanto a una

Compraventa Alternativa, si aún no se ha producido la elección del bien materia

de contrato, tampoco se ha transmitido la propiedad.

Si celebramos un Contrato de Compra-venta de Bien Futuro, la transmisión

de la propiedad quedará supeditada a que el bien llegue a tener existencia, a

éste respecto señala que la obligación creada por el Contrato recae sobre un

bien futuro, el compromiso de entrega queda subordinado a su existencia

posterior, salvo que la obligación verse sobre una esperanza incierta.

Si está supeditada la eficacia del contrato, no podrá operar la transmisión,

hasta que el contrato sea eficaz, por estar sujeto a condición suspensiva.

En cuanto a Los dispositivos referidos tanto a la transmisión de la propiedad,

como son los artículos 949, 1402, y 1529 del Código Civil y el artículo 2022

del mismo Cuerpo legal, pueden ser relacionados en cuanto a la oponibilidad

de derechos frente a terceros sobre inmuebles, en éste caso si se trata de

derechos reales y personales. Así como puede darse el caso, en que existan

diversos acreedores de un bien inmueble a quienes el mismo deudor se ha

obligado a entregar el bien, el artículo 1135 del Código Civil, nos da la solución,

dándole preferencia al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente

inscrito, en tanto, el artículo 2022, se refiere en primer lugar, al supuesto en

que concurran derechos reales sobre un mismo inmueble, y para poder

oponerlos frente a otros que también los tienen, deben estar inscritos con

anterioridad a aquél a quien se opone. Esto en caso de derechos reales, como

podría darse cuando existen varias Hipotecas sobre un inmueble, sin embargo,

para poder oponerla frente a otro, debe estar escrita anteriormente.

28USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

El segundo párrafo del artículo 2022, se refiere al caso de derechos de otra

naturaleza, como por ejemplo, los derechos personales, como el

Arrendamiento, el cuál según el artículo 1708 del C.C. debe ser respetado por

el nuevo propietario, si es que estuviera inscrito, como es de verse, si bien es

potestativa la inscripción del Arrendamiento, en éste caso, la existencia de

dicha inscripción ha servido para que el derecho sea opuesto al nuevo

propietario.

Asimismo podría darse el caso en que se trabe una medida cautelar en

Embargo en forma de inscripción sobre un inmueble, y posteriormente a su

inscripción se transfiere la propiedad, en éste supuesto, prevalecerá el

derecho real porque es erga omnes "respecto de todos" o "frente a todos" y el

derecho personal vale entre las partes.

De lo acotado anteriormente, se infiere la relación e importancia de los

principios registrales, en la oponibilidad de derechos frente a terceros, pues de

acuerdo al principio de prioridad en el tiempo de la inscripción determina la

preferencia de los derechos que otorga el registro, en cuanto a la fe pública

registral, se ampara a terceros adquirientes de derechos a base de registros, y

el principio de impenetrabilidad, que tiene como propósito impedir que se

inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros ya

inscritos.

Consecuentemente, será la publicidad de la inscripción de los derechos sobre

inmuebles, la que precisamente en muchos casos, hará oponible nuestro

derecho frente a terceros.

Finalmente, señalaremos algunas incidencias a las que nos señala el titulo l

artículo 1539 del Código Civil, contempla la descripción típica del contrato de

compraventa de bien ajeno propiamente dicho, señalando que la venta de bien

ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que

no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien antes de la citación

de la demanda.

29USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

En principio, la norma civil sustantiva, en cuanto a la Compraventa de Bien

Ajeno, alude a la Rescisión, más no a la Nulidad y Resolución, lo que infiere

que estamos partiendo de que nuestra legislación estaría aceptando la

existencia de un Contrato Válido, que sólo es Rescindible por el

desconocimiento del comprador sobre la ajenidad del bien.

Con la donación: La compraventa es onerosa, mientras que la donación es

gratuita y no existe contraprestación. En ambos casos existe la traslación de

dominio.

Con el contrato de suministro: Aun cuando es cierto que en el suministro

también se transfieren bienes a cambio de un precio en dinero, su diferencia

con la compraventa está precisada por la autonomía de las prestaciones,

la que no se da en el primero de estos contratos, ni siquiera cuando el precio

está fraccionado en el tiempo. A lo dicho se agrega que el suministro confiere

igualmente el uso y goce de los bienes, tal como lo plantea el artículo 1604 del

Código Civil de 1984.

Con el contrato de mutuo: En el mutuo, implica la prestación de un bien

consumible y la devolución con otro bien de la misma especie, calidad o

cantidad; hay traslación de dominio con la obligación de devolver.

Con el contrato de depósito: En este contrato se recibe una cosa para

custodiarla y devolverla cuando el depositante solicite, y se presume gratuito,

salvo pacto en contrario. La compraventa es por naturaleza onerosa y trasfiere

la propiedad.

30USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

En principio no cabe confundir la compraventa con el depósito, habida cuenta

de que la primera está destinada a la transmisión de dominio, lo que no sucede

con el segundo. Empero, cuando el depósito se presenta con ciertos matices,

surge entonces la posibilidad de que exista confusión entre ambas figuras.

Ernesto C. Wayar lo pone de manifiesto, cuando señala que si "una persona

remite a otra una cierta cantidad de cosas para su custodia, encomendándole,

al mismo tiempo, que se las venda a un precio determinado, pero dejándolo en

libertad para fijar un precio mayor y quedarse con el excedente que obtenga.

¿Se trata de un depósito, de una venta, de una consignación, o de una

figura combinada?" Y responde: "frente a un contrato que presente las

características señaladas, creemos que para determinar correctamente su

naturaleza jurídica, será necesario desentrañar la finalidad económica

perseguida por las partes.

¿Qué es lo que se ha querido contratar?

Si lo que se busca, en definitiva, es la enajenación de la cosa, habrá en

principio un mandato para vender; que la cosa quede en poder del mandatario

y que éste debe estar custodiado, no cambia la naturaleza del contrato, pues

esas obligaciones incumben al mandatario. En cambio, si lo que se persigue al

contratar es la custodia de la cosa y ésta es perecedera o consumible y su

enajenación es una consecuencia de ello, si el depositario está obligado a

restituir la misma cantidad de cosas depositadas no cabe duda de que el

contrato será de depósito irregular. Por último, si se encarga la custodia de una

cosa y al mismo tiempo se autoriza su enajenación, creemos que el contrato,

en definitiva, es de compraventa, pues, por su esencia, el depósito exige la

restitución de la cosa, lo cual no sucederá en la hipótesis expuesta; más aún, si

se conviene en que si durante un plazo determinado la cosa no se vende se la

tiene que restituir: se trataría igualmente de una compraventa sujeta a

condición resolutoria".

EL PRECIO

Es la contraprestación que le corresponde al comprador. Tiene que estar

ineludiblemente representado por dinero tal como lo establece el Art.1529.

31USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

El Precio constituye la contraprestación que corresponde al comprador y que,

con la obligación de transferir el dominio, constituyen los elementos esenciales

de la compraventa.

Ya Ulpiano decía: “sine pretio nula venditio est”. En el Perú, precio es el

dinero en billetes y monedas que emite el Banco Central de Reserva del Perú,

hemos también incluido el oro y otros metales preciosos.

La determinación del precio según la preceptúa el artículo bajo comentario, no

puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. La regla viene desde el

derecho romano, pues Bayo, sostuvo que no había venta cuando el vendedor

manifestaba al que quería comprar, “te vendo en lo que quieras, en lo que

estimes justo”.

La norma bajo análisis es de carácter elemental. La compraventa, como todo

contrato, se perfecciona cuando existe acuerdo de partes, y en este caso,

dicho acuerdo se da sobre el bien y el precio, todo lo que se produce a

partir del consentimiento expresado por ambos contratantes en relación a

ambos elementos. Si uno de los contratantes señala el precio no existe en

realidad el concierto de voluntades. Adicionalmente, si se permitiera lo

contrario, uno de los contratantes quedaría librado al capricho de la

contraparte, que estaría en libertad de fijar el precio que mejor convenga a sus

intereses. Con el mismo criterio, tampoco existirá venta cuando se estipule que

se vende por el precio que se ofrezca al vendedor, pues también y en cierto

modo se le está haciendo depender de la voluntad de uno de los contratantes,

lo que hiere igualmente la naturaleza misma del contrato y los principios éticos

que lo inspiran.

El precio convenido por los contratantes, que es la fórmula usual o corriente,

puede pagarse al contado o a plazos, según lo estipulado en el contrato.

El precio tiene diferentes requisitos:

a. Debe tratarse de una suma de dinero: El precio necesariamente tiene que

pagarse con dinero, puede tratase de una cosa mixta.

b. Que sea verídico: Es decir que debe responder al valor real de la cosa.

32USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

c. Presenta diversos matices: Puede ser:

Al contado: cuando se paga el precio total en un solo acto, que se pueda

hacer en las compras de menor volumen y por quienes tienen recursos

económicos suficientes.

A plazos: sobre todo en las ventas de gran volumen, en las cuales el precio es

pagadero en determinado lapso o lapsos de tiempo, principalmente en la venta

de inmuebles y artefactos del hogar ha elevado precio.

El precio puede ser pagado por un tercero y no necesariamente por el

comprador.

d. El precio debe ser cierto, determinado o determinable: Es decir debe haber

una formula en virtud de la cual se llegue a fijar la cantidad de la compraventa.

Si se compra un objeto explicando que se paga un precio, no se entendería.

Debe de haber una completa inteligencia entre la partes sobre el monto del

precio.

Hay diferentes formas de determinar el precio, la más usual es el acuerdo

entre las partes, pero hay otros sistemas:

Determinación por tercero: (1544° art. C.C.) Es válida la venta, aunque no se

hubiese convenido el precio, si se designa en el contrato a una persona para

que lo determine.

En caso de que falte la determinación del precio y las partes no se ponen de

acuerdo para sustituir al tercero, el contrato seria nulo.

Determinado por valor bolsa o mercado: cuando las empresas fijan sus precios

en la bolsa de valores, en razón de diversas circunstancias (Art.1545 del CC).

Precio referido a interés de reajuste automático: las partes pueden fijar el

precio, de tal modo que el monto de la moneda nacional, sea referido a índices

de reajuste automático que fije el banco central de reserva del Perú, a otras

monedas o alcancías a fin de obtener dicho monto en valor constante(Art. 146,

concordante con el Art. 1235).

Precio normalmente establecido por el vendedor: que se fija en los bienes que

el vendedor vende habitualmente, cuando las partes no han determinado el

precio ni se ha convenido el modo de determinarlo (Art. 1547).

33USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Precio de remate: consiste en un acto de subasta pública, donde la mayor

oferta es la determine el precio.

La compraventa es nula, cuando la determinación del precio se deja al árbitro

de una de las partes y, de acuerdo al Art. 1548 en la compraventa en que el

precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso

neto.

Situación de las cosas robadas o pérdidas que se venden en un

establecimiento abierto al público:

Por regla general, los bienes robados o perdidos que se venden al comprador,

aunque este, proceda de buena fe y reciba su posesión, no le corresponde en

propiedad. Tales bienes son susceptibles de reivindicación por su propietario,

tal como lo establece la última parte del Art. 948 del cc. Quién de buena fe y

como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el

dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de la facultad para

hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con

infracción de la ley penal.

Sin embargo el Art. 1542 del CC. Establece que no son reivindicables los

bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público. Entonces, el

Art. 1542 es una excepción contenida en la última parte del Art.948´´.

BIENES SUSCEPTIBLES DE COMPRA VENTA

Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de

los siguientes, que son nulos:

El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la

compraventa por convenirse que si hubiera quien dé más por el bien, lo

devolverá el comprador.

El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la

obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga,

cuando pretenda enajenarlo.

34USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

En aplicación de la autonomía de la voluntad, se pueden integrar a la

compraventa toda clase de pactos válidos, con excepción de los que se

detallan en este numeral.

El pacto de mejor comprador, conocido como pacto de mejor oferta y en Roma,

como adictio in diem. Es aquel en virtud del cual una vez realizada la venta, si

el vendedor pudiese obtener de un tercero una oferta mejor, la primera compra

queda resuelta y el comprador tiene que devolver el bien para que se realice la

segunda compra, por un precio más favorable. Este pacto, que en una época

tuvo gran divulgación, cayó más tarde en descrédito; pues creaba inseguridad

para el primitivo comprador (precariedad de su título, incertidumbre en efectuar

mejoras, etc.) y se prestaba al abuso por la intervención de testaferros. En

suma, era un pacto que perjudicaba la contratación, en vez de favorecería, y su

exclusión siguiendo la tónica de los códigos modernos ha sido un acierto.

Es verdad que en el Código Civil de 1936 este pacto estaba sujeto a

limitaciones en el espacio y en el tiempo que diluyan cuanto menos en algo sus

dificultades Como sostiene De la Puente y La valle "...tiene inconvenientes

bastante menores que el pacto de mejor comprador". Sin embargo, también ha

sido suprimido, pues desalienta a los adquirentes y, en suma, pone trabas al

tráfico contractual, siendo así que la filosofía del Código es alentarlo y permitir

su mayor fluidez.

COMPRAVENTA A SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR.-

Se entiende por venta a satisfacción del comprador, llamada también venta ad

gustum por gran parte de la doctrina extranjera, aquella operación jurídica en

virtud de la cual el transferente se obliga a transferir la propiedad de un bien al

adquirente y éste se obliga a pagar su precio en dinero, quedando subordinada

la operación a que el adquirente exprese que el bien le agrada.

Algunos ordenamientos extranjeros exigen que el bien será probado por el

adquirente antes de emitir su parecer.

35USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Nuestro Código Civil no sigue esta última corriente, pues su artículo 1571

establece lo siguiente:

Artículo 1571: La compraventa de bienes a satisfacción del comprador se

perfecciona sólo en el momento en que este declara su conformidad

El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el

contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado

por el acreedor.

Puede observarse que la operación se desarrolla en dos etapas.

Una primera mediante la cual se fijan el bien y el precio, es decir que ambos

son determinados.

"A" se obliga a transferir a "B" una botella de vino cuyas calidades se

especifican (marca, procedencia, tipo, año, etc.) y "B" se obliga a pagarle un

precio cierto si es que el vino le agrada.

La segunda etapa es la declaración del adquirente expresando si el vino le

agrada o no. Sólo si existe una declaración de satisfacción por parte del

adquirente la operación se perfecciona.

Clases de bienes.-

La doctrina consultada (GRECO Paolo y COTTINO Gastone, PIANTONI Mario,

LAGOMARSINO Carlos CAPOZZI Guido y GARCIA CANTERO Gabriel) opina

unánimemente que la compraventa a satisfacción del comprador puede recaer

tanto sobre bienes muebles (lo más usual) como inmuebles, desde que estos

últimos también son susceptibles de agrado por parte del comprador.

Arbitrio del comprador.-

Una inquietante pregunta ronda el tema de la declaración de agrado por parte

del comprador ¿Puede éste aceptar o rechazar, a su solo arbitrio, la oferta del

vendedor? ¿Prima, con otras palabras, la soberana, aunque sea caprichosa,

voluntad del comprador de declarar su agrado o desagrado?

36USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Obsérvese que el único requisito que exige el artículo 1571 del Código Civil

para el perfeccionamiento del contrato de compraventa es que el bien sea a

satisfacción del comprador, de tal manera que si esto no ocurre, o sea si al

comprador no le agrada el bien por cualquier motivo o circunstancia, el contrato

no se perfecciona.

Puede ocurrir que el comprador no pueda explicar por qué le agrada o

desagrada el bien. Puede suceder, incluso, que el comprador haya cambiado

de gusto, y que lo que le gustaba antes llegue a disgustarle después, sin

justificación alguna.

En el caso del artículo 1571 podemos decir que el perfeccionamiento del

contrato está subordinado al mero agrado personal del comprador, quien no

tiene marco alguno que lo limite. Se desnaturalizaría la compraventa de bienes

a satisfacción del comprador si se pretendiera objetivisar esta satisfacción

convirtiéndola en un estándar de calidad.

Manera de expresar la satisfacción.-

El artículo 1571 del Código Civil dice que el contrato se perfecciona en el

momento en que el comprador declara su conformidad.

De acuerdo con el artículo 141 del mismo Código, la manifestación de voluntad

puede ser expresa o tácita. Es expresa cuando se formula oralmente, por

escrito o por cualquier medio directo. Es tácita, cuando la voluntad se infiere

indubitablemente de una actitud o de circunstancias de comportamiento que

revelan su existencia No puede considerarse que existe manifestación tácita

cuando la ley exige declaración expresa o cuando el agente formula reserva o

declaración en contrario.

El artículo 1571 no exige declaración expresa, por lo cual el comprador puede

expresar su agrado o desagrado tácitamente. En tal sentido, son

manifestaciones tácitas el consumo del bien, su transferencia a tercero, el pago

37USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

de su precio sin reserva alguna cuando este pago deba hacerse al momento de

la entrega del bien al comprador, etc.

Si el destinatario de la oferta permanece callado, sin manifestar su voluntad en

uno u otro sentido durante la vigencia del plazo que tiene para hacerlo, su

silencio no puede importar pronunciamiento alguno, por aplicación del artículo

142 del Código Civil.

Plazo para declarar la satisfacción.-

El segundo párrafo del artículo 1571 del Código Civil establece lo

siguiente:

El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el

contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado

por el vendedor.

Uno de los requisitos de la aceptación es que sea oportuna, lo que quiere decir

que la aceptación debe ser hecha mientras la oferta se encuentre vigente.

También quiere decir que debe ser hecha a tiempo, o sea dentro del plazo

fijado por el oferente o por la ley para que ella sea formulada.

En el sistema peruano la falta de aceptación dentro del plazo respectivo da

lugar, no a la ineficacia de la aceptación, como ocurre en otros sistemas, sino a

la caducidad de la oferta.

Consecuentemente, la propuesta del vendedor caducará si la declaración de

agrado del comprador no llega a conocimiento del vendedor dentro del plazo

fijado en el segundo párrafo del artículo 1571 del Código Civil.

Dicho párrafo tiene un error conceptual, pues establece, como primera

posibilidad, que el comprador debe hacer su declaración dentro del plazo

estipulado en el contrato, siendo así que antes de la declaración de agrado del

comprador no existe contrato sino únicamente una oferta que establece un

38USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

plazo para ser aceptada mediante tal declaración. Convendría hacer referencia

al plazo señalado en la propuesta del contrato.

Rechazo de la propuesta.-

Dado que la potestad del destinatario de la propuesta de rechazar ésta es

absoluta, de tal manera que dicho destinatario no tiene que justificar su

rechazo, puede hacerlo en cualquier momento durante la vigencia de la

propuesta, aunque no haya degustado el bien.

COMPRAVENTA A PRUEBA

A diferencia de la compraventa a satisfacción del comprador en que, como se

ha visto, el contrato de compraventa sólo se perfecciona con la libre

declaración de agrado del comprador, en la compraventa a prueba, llamada

también a ensayo, se celebra un contrato de compraventa pero, según

PLANIOL Marcelo y RIPERT Jorge, se condicionan sus efectos a que el bien

sea probado o ensayado y que la compraventa no se considerará eficaz sino

cuando se reconoce que el bien es apto para la finalidad a la que se le destina.

El artículo 1572 del Código Civil la describe así:

La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condición suspensiva de

que el bien tenga las cualidades pactadas sea idóneo para la finalidad a que

está destinado.

La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en

el contrato o por los usos.

Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no es comunicado al vendedor

dentro del plazo indicado, la condición se tendrá por cumplida.

39USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Obsérvese que en la definición doctrinaria se exige copulativamente que el bien

sea probado y que sea apto para la finalidad a la que se le destina, mientras

que nuestro Código Civil demanda estos requisitos disyuntivamente.

Concepto de compraventa a prueba.-

El artículo 1572° dice: "La compraventa a prueba se considera hecha bajo la

condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea

idóneo para la finalidad a que está destinado”.

La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en

el contrato o por los usos. Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no

es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado, la condición se tendrá

por cumplida".

Esta compraventa se realiza cuando existe desconfianza respecto de la calidad

y bondad del bien y se celebra bajo la condición suspensiva de que el bien,

luego de realizada una prueba precisada previamente, tenga las cualidades

pactadas o sea idóneo para la finalidad a la que está destinado. En este caso y

a diferencia de la compraventa ad gustum, el contrato ya se ha celebrado, pero

la producción de sus efectos está condicionada a que se cumplan esos

requisitos.

Es condicionada por basarse en la ejecución de una prueba o experimento por

parte del comprador para ratificar su consentimiento en la celebración del

contrato. Un ejemplo de este contrato seria la compraventa de un vehículo para

determinado uso, el cual es sometido a prueba.

"Como puede advertirse, en esta modalidad contractual, si bien existe contrato

de compraventa, los efectos del mismo se encuentran condicionados a que el

bien sea probado o ensayado, y que en mérito a tal diligencia se determinará si

era idóneo para la finalidad para la que se le destinará, reservándose para el

comprador el derecho a ensayar el bien antes de adquirirlo en propiedad.

40USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

De lo anteriormente expuesto, podrá apreciarse que existe una sutil diferencia

con el contrato de compraventa a satisfacción del comprador, la cual consiste

en que la prueba o ensayo de la calidad del bien no se encuentra orientada a

determinar si el bien es del agrado o no del comprador, sino que tiene como

función objetiva establecer si el bien tiene las cualidades requeridas para la

finalidad a la cual se le va a destinar. No existe un libre arbitrio por parte del

comprador en el sentido de poder aceptar o rechazar el bien si el mismo no es

de su satisfacción (como ocurre en el caso de la compraventa a satisfacción del

comprador), sino que goza de una facultad que debe ser ejercida dentro de los

límites razonables y de buena fe, de tal modo que si el vendedor prueba que el

bien materia del contrato tenía las cualidades prometidas por el comprador no

puede rechazarlo.

Respecto de la prueba, deben establecerse con claridad, cuáles son las

cualidades requeridas para el bien, y en todo caso cual será la función para la

cual se destinará el mismo.

Naturaleza jurídica.-

Se ha visto que de acuerdo con el texto del primer párrafo del artículo 1572 del

Código Civil, la compraventa a prueba se considera hecha bajo condición

suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la

finalidad a que está destinado.

Se trata en primer lugar, pues, de un contrato de compraventa válidamente

celebrado, que reúne todos los requisitos necesarios para su

perfeccionamiento constitutivo, en el sentido de ser un acuerdo de voluntades

para crear la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al

comprador y la obligación de éste de pagar al vendedor el precio del bien en

dinero.

Sin embargo, este contrato no es puro sino que está sujeto a una modalidad

que el artículo 1572 califica como condición suspensiva, según la cual la

41USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

eficacia del contrato depende de que el bien tenga las cualidades pactadas o.

Sea idóneo para la finalidad a que está destinado.

Se discute en doctrina si esta cláusula es propiamente una condición

suspensiva, desde que la condición propia es un hecho futuro e incierto,

mientras que la presencia de determinada cualidad del bien es un estado de

hecho no futuro sino ya existente al momento de celebrarse el contrato

Es por ello que se dice que se trata, en realidad, de una condición in

praeteritum relata, o sea, o sea de una de aquellas condiciones que hacen

depender la eficacia del contrato de un estado de hecho ya existente y

objetivamente cierto (la cualidad del bien), pero subjetivamente incierto, esto es

ignorado por las partes al momento del contrato.

Oportunidad y carácter de la prueba.-

La prueba debe realizarse después de la celebración del contrato de

compraventa, pues si lo fuera antes el resultado de ella formaría parte del

acuerdo de voluntades que da lugar al contrato, el cual no estaría sujeto a

condición alguna.

La prueba debe consistir en el experimento o conjunto de experimentos (que

pueden consistir en una inspección estática del bien o en un ensayo del

funcionamiento del bien) indicados en el contrato que permitan al comprador

apreciar si el bien tiene las cualidades pactadas o es idóneo para la finalidad a

que está destinado. De acuerdo con RUBINO Domenico, la modalidad de

prueba convenida entre las partes es un elemento esencial de la prueba, de tal

manera que una prueba cumplida de una manera aunque parcialmente distinta

no es una prueba en el sentido del contrato; no tiene valor alguno. La

apreciación del comprador debe hacerse con un criterio objetivo y siguiendo

criterios de equidad.

42USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Alcance del derecho del comprador.-

En el Código Civil peruano la prueba en la compraventa a prueba tiene carácter

objetivo, pues lo que se busca con ella es constatar que el bien reúne las

cualidades pactadas en el contrato o es idóneo para la finalidad a que está

destinado. No interesa si el bien es o no del agrado del comprador, desde que

no es éste el propósito de la prueba.

Apreciación del resultado de la prueba.-

La actuación de la prueba corresponde por regla general al comprador, aunque

DEGNI Francesco, admite que puede ser confiada a un tercero, elegido o a

elegir por las partes.

Para la actuación de la prueba deberá seguirse el procedimiento señalado en el

contrato o, en su defecto, el que, según los usos, resulte adecuado para la

finalidad de la prueba. Generalmente este procedimiento consiste en un

control, o verificación, o experimento sobre el bien, aunque puede consistir en

una serie de experimentos, por un cierto tiempo de duración fijado por las

partes o por los usos.

Es obligación del vendedor prestar todas las facilidades para la actuación de la

prueba, entre las cuales se encuentra la tenencia del bien por parte del

comprador o de la persona que éste designe.

Importa dejar bien claro, como dice GARCIA CANTERO Gabriel, que el

resultado de la prueba no se remite al libre arbitrio del comprador sino que, en

caso de discrepancia, debe ser objetivamente valorado, si preciso fuere,

mediante una prueba pericial judicialmente ordenada.

El tercer párrafo del artículo 1572 del Código Civil dispone que si no se realiza

la prueba o el resultado de ésta no se comunica al vendedor dentro del plazo

señalado, la condición se tendrá por cumplida, o sea que el contrato de

compraventa cobra plena eficacia.

43USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

No hay inconveniente para que el comprador renuncie a la prueba, siempre que

declare que el bien es idóneo al uso, pues de esta manera no perjudicará al

vendedor.

Alcances de la actuación de la prueba.-

Una vez efectuada la prueba de la manera pactada en el contrato o la decidida

por el perito, quedan por determinar los resultados de ella.

Pueden ocurrir las siguientes posibilidades:

1) Que el comprador considere que el bien materia de la compraventa tiene las

cualidades pactadas en el contrato, eventualidad en la cual la condición

suspensiva queda cumplida, con lo que el contrato adquiere plena eficacia.

2) Que el comprador declare que el bien es idóneo pero que no le agrada. En tal

caso también se considera cumplida la condición suspensiva, desde que el

agrado del comprador no es significativo.

3) Que el comprador manifieste que la prueba ha demostrado que el bien no tiene

las cualidades pactadas. El vendedor puede aceptar o no esta decisión del

comprador. Si la objetara, podrá recurrir a una apreciación pericial ordenada

judicialmente.

4) Que el comprador, pese a no encontrar la prueba satisfactoria, declare que

está dispuesto a adquirir el bien. En tal caso, debe entenderse que el

comprador renuncia a la condición.

Si el resultado final de la prueba fuera negativo y, por ello, la condición

suspensiva no se verificara, que es lo que en doctrina se considera "defecto de

la condición", el contrato de compraventa carecería de eficacia.

Plazo para la prueba.-

CALVO ANTON Manuela, dice que para poder considerar que se ha producido

el incumplimiento del comprador del deber de realizar la prueba, es necesario

que exista un período de tiempo durante el cual aquél hubiera debido proceder

44USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

a la misma, desde que la propia naturaleza condicional suspensiva del negocio

lo exige así.

El segundo párrafo del artículo 1572 del Código Civil dispone que "la prueba

debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en el contrato

o por los usos".

Comentando este artículo, escribe ARIAS-SCHREIBER que la regla contenida

en dicho artículo, que es propia del principio de preservación, ha sido

introducida en beneficio de la seguridad contractual y a fin de evitar actitudes

abusivas por parte del comprador. En efecto, si la prueba ha sido asumida por

las partes como un elemento destinado a la perfección del contrato, resulta

indispensable que ella se realice y que su resultado sea comunicado al

vendedor en su debida oportunidad.

Comunicación al vendedor.-

Según se ha visto, el tercer párrafo del artículo 1572 del Código Civil adopta

una posición distinta, desde que dispone que si el resultado de la prueba no es

comunicado al vendedor dentro del plazo establecido en el contrato o por los

usos, la condición suspensiva a que está sujeto el contrato de compraventa se

dará por cumplida. Esto quiere decir que, pese a que el resultado de la prueba

fuera negativo, si no es comunicado al vendedor dentro del indicado plazo se

considerará positivo.

Se trata de un caso en que el silencio, por mandato de la ley, importa

manifestación de voluntad.

Por otro lado, no existe ningún requisito formal para la declaración del

comprador, de tal manera que puede ser expresa o tácita, siendo de aplicación

el artículo 141 del Código Civil.

45USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Cumplimiento de la condición.-

Se ha visto que el primer párrafo del artículo 1572 del Código Civil dispone que

la compraventa a prueba se considera hecha bajo condición suspensiva de que

el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está

destinado.

Surge el problema relacionado con la manera como operan estas dos causales,

esto es copulativamente o disyuntivamente.

La mayoría de la doctrina consultada no presta atención a este problema,

limitándose a mencionar la disyuntiva, sin analizarla.

Sólo CAPOZZI da una explicación al tema diciendo que las cualidades son, en

general, expresamente mencionadas pero que, a falta de especificaciones la

averiguación tendrá por objeto la idoneidad de la cosa al uso a que está

destinada. Resulta de esta opinión, que comparto, que para apreciar las

cualidades del bien habrá que recurrir, en primer lugar, a lo que se haya

pactado al respecto en el contrato y sólo a falta de este pacto podrá recurrirse

al criterio de que el bien sea idóneo para la finalidad a que está destinado.

Efectos de la condición.-

Si la prueba se realiza y el comprador manifiesta su conformidad con el bien, o

su resultado no es oportunamente comunicado al vendedor, la condición se

considera cumplida y el contrato de compraventa cobra plena eficacia.

Traslado de los riesgos.-

Tomando en consideración que el contrato de compraventa a prueba está

sometido a la condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades

pactadas o, en su defecto, sea idóneo para la finalidad a que está destinado, el

comprador sólo asume los riesgos del bien cuando formula su declaración de

conformidad.

46USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Clases de bienes.-

La misma doctrina consultada en el caso de la compraventa a satisfacción del

comprador opina que la compraventa a prueba puede recaer tanto sobre

bienes muebles como sobre inmuebles.

COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA

El artículo 1573 del Código Civil establece lo siguiente:

“Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la

resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la

conocida en el comercio”.

Se trata, en realidad, de una modalidad del contrato de compraventa que, a su

vez, reconoce dos variantes: la compraventa sobre muestra propiamente dicha,

que es aquella en que, según el artículo 1522 del Código Civil italiano, se

entiende que la muestra debe servir como exclusivo término de comparación

para la calidad de la mercadería; y la compraventa sobre tipo de muestra, en la

que la muestra sirve únicamente para indicar de modo aproximado la calidad.

Me voy a referir en primer lugar a la compraventa sobre muestra, que es la

típica, para tratar luego sobre la compraventa sobre tipo de muestra, que es un

derivado de aquélla.

Noción.-

La compraventa sobre muestra es una compraventa que está sujeta a la

contingencia de ser rescindida a solicitud del comprador si el bien materia de la

venta no guarda absoluta conformidad con una muestra previamente

determinada por las partes.

La compraventa sobre muestra reúne las siguientes características:

1. La existencia de un contrato de compraventa cabalmente celebrado, de tal

manera que goza del perfeccionamiento constitutivo de que trata el Estudio

47USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

"Perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad". Existe un acuerdo total

sobre todos los extremos del contrato.

2. La eficacia de dicho contrato, de tal manera que el comprador ha quedado

obligado a transferir la propiedad de un bien el comprador y éste a pagar su

precio en dinero.

3. La elección previa a la ejecución del contrato de una muestra que servirá de

exclusivo parangón para apreciar la calidad del bien materia de la

compraventa.

4. El derecho del comprador de resolver la compraventa si la calidad del bien no

es conforme a la muestra

Naturaleza jurídica.-

Indica CAPOZZI Guido, que, la venta sobre muestra es un contrato perfecto,

inmediatamente eficaz, cuyo objeto no es determinado sino determinable a

través de la referencia a la muestra, que representa, como se ha dicho, un

medio de comparación. Trátese, según él, de un contrato per relationem, figura

que ocurre, cuando las partes no expresan una voluntad autosuficiente, sino

hacen referencia para la determinación de su contenido a una fuente extraña,

cual es, en la economía del contrato en examen, la muestra.

La conformidad del bien con la muestra no es una condición impuesta a la

compraventa, sino la exacta ejecución de ésta. En efecto, la eficacia de la

compraventa no depende de un hecho futuro e incierto, sino, como dice

DEG¬NI Francisco, sólo de la comprobación de un dato objetivo, de hecho,

esto es, que la cosa que el vendedor entrega al comprador sea idéntica a la

muestra, es decir, a una pequeña cantidad de mercancía retirada como término

de comparación con aquélla que ha sido objeto de la compraventa.

Función de la muestra.-

Me inclino por la posición de MESSINEO Francesco, quien estima que la

función de la muestra es servir de término exclusivo de comparación de la

cualidad de la cosa.

48USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Es acertado BORDA Guillermo, cuando dice que la venta sobre muestra es una

especie de la venta de calidad determinada, pero en la cual no se considera ya

una calidad genérica, apreciada según la buena fe y de acuerdo con los usos

del comercio, sino de la precisa calidad que tiene la muestra. No se cumple por

tanto con la entrega de una calidad análoga, ni de valor similar; es necesario

que sea igual.

Entrega de la muestra.-

La muestra suele ser entregada al comprador, pero se acostumbra también

entregarla a un tercero, pero en ambos casos debe existir aprobación por el

vendedor y el comprador.

Aunque por regla general la muestra se entrega a quien deba recibirla antes de

la celebración del contrato, no hay inconveniente conceptual para que lo sea

después de tal celebración, aunque según dice DEGNI Francisco, es

indispensable que sea designada primero.

Conservación de la muestra.-

Si bien la ley nada dice respecto a la conservación de la muestra, es

indiscutible que es esencial a la figura de la compraventa sobre muestra que

ésta sea conservada con la debida cautela para que pueda cumplir su función

de ser parangón (comparación o semejanza) exclusivo de las cualidades del

bien.

Remedio del comprador.-

Si existiera disconformidad entre la muestra y el bien vendido, el artículo 1573

del Código Civil permite al comprador la resolución del contrato, para lo cual

será aplicable lo dispuesto en los artículos 1371 y 1372 del mismo Código.

Compraventa sobre tipo de muestra.-

La compraventa determinando calidad conocida en el comercio, conocida por la

doctrina como "compraventa sobre tipo de muestra", si bien está sujeta, como

lo dice la Exposición de Motivos del artículo 1573 del Código Civil, a la misma

49USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

regla que la venta sobre muestra, existe una diferencia de grado, pues la venta

sobre muestra determina una conformidad concreta y exacta del bien con la

muestra, mientras la venta determinando calidad conocida en el comercio

implica una conformidad aproximada, menos estricta, que está referida a una

mercadería tipo standard

COMPRAVENTA SOBRE MEDIDA.

Concepto de cabida:

Refiriéndose a la compraventa de inmuebles, NAVARRO PEREZ, José Luis;

dice que cabida de una finca es la extensión superficial que se contiene dentro

de los límites que constituyen sus linderos, medida con precisión topográfica.

Otros autores, siguiendo a BADENES, opinan que la cabida se refiere

únicamente a la superficie horizontal de los inmuebles, es decir, a la capacidad

de contenido de porciones de suelo en su expresión bidimensional.

Tomando en consideración que, como se ha visto en el rubro anterior, el

régimen de la compraventa sobre medida es aplicable también a los bienes

muebles, es preciso encontrar un concepto de cabida que comprenda tanto a

bienes inmuebles como a muebles. En tal sentido, se sugiere considerar como

cabida el total de unidades de medida que se encuentra dentro de

determinados límites, que bien pueden ser linderos, tratándose de terrenos,

como largura, anchura y altura, en el caso de edificios, medidas del envase, en

el caso de bienes muebles envasados, etc.

En cuanto sea necesario, es indispensable indicar también el lugar de

ubicación del bien. Si yo me limito a decir que vendo un terreno de 10,000

metros cuadrados con un frente sobre determinada carretera de 50 metros

lineales por 200 metros lineales de fondo, no estoy permitiendo identificar el

inmueble pues puede haber numerosos terrenos de mi propiedad con frente

sobre la misma carretera que tengan 50 metros de frente por 200 metros de

fondo. Es preciso indicar en estos casos que se indique los bienes colindantes

para ubicar el terreno o que se cerque el terreno.

50USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Importancia de la diferencia de cabida.-

El artículo 1575 del Código Civil establece lo siguiente:

Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es mayor que un

décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su

rescisión.

Nuestro codificador ha superado las dudas que han surgido en el Derecho

español estableciendo expresamente que el supuesto de aplicación del artículo

1575 es que el exceso o falta sea de la cabida indicada en el contrato.

La fijación de la diferencia en un décimo de la cabida es arbitraria pero

razonable ya que, como dice BADENES GASSET, Ramón; en la necesidad de

fijar algún límite, el establecerlo en un décimo resulta discreto. La

determinación de este límite es función del arte más que de la ciencia del

Derecho.

El Código concede al comprador la opción entre pagar el precio de lo que se

halle de más o recibir el precio de lo de lo que se halle de menos y la rescisión

del contrato. No se concede igual opción al vendedor. ARIAS-SCHREI¬BER

justifica esta diferencia de trato en la posibilidad de que el exceso o falta en la

cabida sean sustanciales y puedan comprometer seriamente la situación del

comprador. "Este, -agrega-, o no estará en condiciones económicas de cubrir el

exceso o la menor área no le permitirá satisfacer los fines que dieron motivo a

la compraventa, como sucede cuando necesita una extensión determinada

para instalar una fábrica. En estas circunstancias, el numeral 1575 I le confiere,

como es justo, la opción para que elija la rescisión del contrato.

Esto sólo sucede cuando el exceso o falta son graves o sustanciales, lo que

está medido por el Código en más de un décimo de la extensión o cabida

indicada en el contrato".

51USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Compraventa Por Cabida:

El artículo 1574, se refiere a la compraventa de un bien con la indicación de su

extensión o cabida, que se conoce, y por un precio en razón de un tanto por

cada unidad de extensión o cabida. La operación es más sencilla pues basta

multiplicar la cabida por el precio de cada unidad de cabida para obtener el

precio total. Es lo que en doctrina se conoce generalmente como "compraventa

por cabida".

Supongamos el caso de la compraventa de un terreno que se indica que tiene

un área de 15,000 metros cuadrados, cuyo precio es de S/.100.00 por metro

cuadrado. Al momento de hacer la entrega del terreno al comprador se

descubre que sólo tiene un área de 14,000 metros cuadrados.

Aplicando los principios generales sobre el derecho de las obligaciones, se

tendría que, de conformidad con el artículo 1220 del Código Civil, se entendería

que el vendedor no habría ejecutado íntegramente la prestación a su cargo,

cuya consecuencia sería no dar por efectuado el pago, lo que daría lugar, a su

vez, a que el comprador pudiera pedir la resolución de la relación jurídica

obligacional creada por el contrato de compraventa por cumplimiento parcial o

defectuoso de la obligación del vendedor, o la excepción de incumplimiento de

que trata el artículo 1426 del Código Civil.

La Compraventa Ad Corpus:

El artículo 1577 contempla el caso de que se venda un bien sin que las partes

le atribuyan importancia alguna a la extensión o cabida. Se trata de la venta

llamada per aversionem, en conjunto, por el todo, en bloque, en globo o ad

corpus, en la que se fija el precio en función del bien y tal como se encuentra.

En principio, y de acuerdo con la regla enunciada, en todos aquellos casos en

que se vende un bien como cuerpo cierto, no existe el derecho por parte del

comprador ni del vendedor para pedir la rebaja o aumento del precio,

cualquiera que fuese la extensión o cabida del bien. Por lo demás, y

ordinariamente cuando se hace esta clase de contratos, se indica que se trata

52USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

de una venta ad corpus y ésta es una cláusula de estilo, empleada usualmente

en nuestro tráfico contractual, habida cuenta de las deficiencias catastrales

existentes y del hecho de que en numerosas circunstancias se dan diferencias

entre la extensión o cabida real y la que figura eventualmente en el contrato.

En la compraventa ad corpus, el precio no depende, pues, de la extensión o

cabida y en los casos en que ésta se indica sólo se trata de datos ilustrativos,

lo que, como señala Ricci, constituye una demostrationi causa. De esto se

desprende, en principio y sujeto a la excepción que se explica posteriormente,

que la mayor o menor cabida no influye en la venta ni originan el derecho a

aumentar o rebajar el precio.

El artículo 1577 presenta en su segundo párrafo una innovación sustancial, que

no existía en el Código Civil derogado, cual es que si la diferencia real excede

en más de una décima parte a la señalada en el contrato, el precio sufrirá la

reducción o el aumento proporcional, por razones de equidad. Aun cuando este

reajuste o restitución es en esencia contrario a la naturaleza de la compraventa

por el todo, en bloque o ad corpus, se ha introducido con el propósito de evitar

situaciones injustas y que perjudiquen seriamente el interés de uno de los

contratantes.

La Compraventa De Bienes Homogéneos:

La compraventa de bienes homogéneos es aquella en que se transfiere un

conjunto de bienes que pertenecen al mismo género, como sería el de varios

terrenos dedicados a la construcción urbana.

Se entiende por bienes homogéneos desde un punto de vista jurídico la tercera

acepción del Diccionario de la Lengua Española, esto es, "un conjunto formado

por elementos iguales".

El artículo 1578 se ha puesto hasta en dos hipótesis, a saber:

53USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

1) Que la venta se haya hecho por un solo y mismo precio, pero con indicación de

sus respectivas extensiones o cabidas. En este caso y por razones de justicia

se hace una compensación entre las mayores y menores extensiones o

cabidas de cada uno de tales bienes, pero sólo hasta el límite de su

concurrencia, de modo que es probable que reste un saldo sobre el cual no

habrá lugar a reclamo.

2) Que sobre esta misma clase de bienes la venta se haya pactado fijando el

precio por unidad de extensión o cabida. La solución es aquí distinta y no

funciona la compensación del primer párrafo, sino la remisión a los artículos

1574 a 1576, esto es, el cumplimiento de lo pactado o, de no ser ello posible, el

pago de una cantidad proporcional a lo que exista de más, o la restitución del

precio, también proporcional, por lo que se halle de menos; teniendo el

comprador la opción de rescindir el contrato si el exceso o la falta es mayor de

un décimo o el porcentaje indicado en el contrato, a lo que se agrega la

facilidad de pago por el exceso o la restitución del precio en lo que exista de

menos.

Caducidad De Los Derechos.-

Aunque algunos autores como NAVARRO PEREZ, José María consideran muy

breve el plazo de seis meses para la caducidad de las acciones resultantes de

las reglas sobre la compraventa sobre medida, la mayoría de la doctrina y de

los Códigos se inclinan por declarar acertado dicho plazo. Al respecto,

MANRESA y NAVARRO José María; dice que la naturaleza de los hechos que

dan motivo a las acciones rescisorias, pues para averiguar si la finca tiene o no

la cabida estipulada o si se ha hecho la entrega de todo lo contenido dentro de

los linderos, no es menester que transcurra mucho tiempo. Generalmente, en el

momento de la entrega suelen ponerse de claro ciertos puntos; por eso

precisamente el plazo comienza a contarse desde el día de la entrega material

del bien.

Se trata, como lo dice el precepto de un plazo de caducidad.

54USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS.

El artículo 1580 del Código Civil establece lo siguiente:

“En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda sustituida por

la de su título representativo y por los otros documentos exigidos por el

contrato o, en su defecto, por los usos”

Este artículo tiene su antecedente directo en el artículo 937 del Código Civil

portugués, el cual, a su vez, se inspira en el artículo 1527 del Código Civil

italiano.

Se trata de una modalidad del contrato de compraventa de bienes muebles,

según la que el vendedor se libera de la obligación de entregar el bien vendido

con la remisión al comprador del título representativo del mismo.

Esta modalidad de compraventa tiene gran difusión en el comercio de bienes

muebles a distancia, donde los bienes deben ser trasladados de una plaza a

otra, aunque no necesariamente a un país distinto.

La compraventa sobre documentos es una operación usual dentro del tráfico

mercantil de bienes muebles, en cuya virtud y sobre la base del principio de

representatividad, la entrega del título (warrant, conocimiento de embarque,

recibo de carga, etc.) equivale a la de la mercadería, siendo así que ésta puede

encontrarse en viaje o hallarse depositada en un almacén. Las consecuencias

de esta entrega son de suma importancia: el vendedor queda liberado de la

obligación de poner las mercaderías a disposición del comprador y éste puede

recogerlas a la presentación del título, en tanto que, correlativamente, el

vendedor goza del derecho a exigir el pago del precio.

Caracteres.-

Los elementos típicos de la compraventa sobre documentos son los siguientes:

55USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

a) Constituye una inserción de la disciplina de los títulos de crédito en el contrato

de compraventa de bienes muebles;

b) Dada la naturaleza del título, el legislador establece una equivalencia funcional

entre la entrega de la cosa en sentido estricto y la entrega de los títulos;

c) Con la entrega de los títulos, el vendedor se libera de la obligación de entrega

del bien, que es inherente a la compraventa, quedando agotada toda su

actividad en relación con tal obligación. En adelante, corresponde al comprador

hacer efectiva la entrega del bien;

d) Se puede referir tanto a bienes originariamente genéricos pero ya

individualizados cuanto a bienes específicos por su naturaleza;

e) Su presupuesto es que el momento de la compraventa el bien se encuentra en

poder de un tercero (porteador, depositario), el cual lo tiene por cuenta del

vendedor;

f) Permite varias ventas sucesivas de la misma mercadería sin la necesidad de la

tradición material de ésta, sino sólo mediante la entrega de sus títulos

representativos.

El riesgo de la mercadería.-

De conformidad con el artículo 1567 del Código Civil, el riesgo de pérdida de

bienes ciertos, no imputable a los contratantes, pasa al comprador en el

momento de la entrega.

Este artículo se justifica por haber el Código adoptado el principio res perit

debitoris respecto a las obligaciones de dar bienes ciertos.

Aplicando este principio a la compraventa de bienes ciertos, el riesgo de

pérdida del bien pasa del vendedor al comprador en el momento de la entrega

del bien, pues sólo en ese momento el vendedor deja de ser deudor por haber

cumplido totalmente su obligación de transferir la propiedad del bien.

Tratándose de la compraventa sobre documentos, el principio es igual, o sea

que el riesgo de pérdida de la mercadería pasa al comprador en el momento de

la entrega, con la peculiaridad que se considera como momento de la entrega

56USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

aquél en que el título representativo de la mercadería es entregado al

comprador.

De allí que el vendedor es responsable ante el comprador por la pérdida o

deterioro ocurrido culposamente al detentador de la mercadería antes de la

entrega al comprador de los documentos representativos; y responde, según la

naturaleza del daño, en base a las reglas ordinarias de la venta. En cambio, el

vendedor no responde de los actos dolosos o culposos del detentador después

de la entrega de los documentos. Desde este momento la posesión de las

mercaderías ha pasado al comprador, por lo cual será el detentador quien

deberá responder directamente ante el comprador por incumplimiento de su

obligación de custodia y entrega, obligación unilateral y abstracta que surge del

título-valor.

Incumplimiento del contrato.-

Al quedar sustituida la entrega del bien por la entrega de su título

representativo, el vendedor queda liberado de toda responsabilidad por falta de

entrega de la mercadería por parte del detentador (porteador o depositario) de

ésta. Como compensación por esta liberación, el comprador puede ejercitar

contra el detentador, como propios y originarios, los derechos que nacen del

título representativo y, en tal virtud; puede demandarlo por incumplimiento de

su obligación de entrega.

Empero, puede ocurrir que al recibir efectivamente el comprador la mercadería

por parte del detentador, resulte que ésta no es conforme con lo contratado con

el vendedor, con lo que el derecho de crédito del comprador no ha resultado

satisfecho. En tal eventualidad, resultando los defectos de conformidad

imputables al vendedor, continúa incumplida la propia obligación de entrega por

parte de éste, pese a haberse cumplido la obligación del detentador de

entregar la mercadería al comprador.

En estas condiciones, el comprador, invocando el artículo 1428 del Código

Civil, puede solicitar el cumplimiento de la prestación de entrega a cargo del

57USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

vendedor o la resolución del contrato de compraventa. También puede hacer

uso del procedimiento contemplado por el artículo 1429 del mismo Código.

ENAJENACIÓN POR EXPROPIACIÓN

Para cumplir con uno de sus fines esenciales, como es la satisfacción del

interés y utilidad pública, el Estado se encuentra dotado de facultades

suficientes para sustraer del patrimonio de los particulares determinados bienes

e incorporados a su patrimonio o al de las entidades que la ley autorice. Todo

esto supone un procedimiento complejo de expropiación, en el cual el

expropiado está en la necesidad jurídica de enajenar uno o más de sus bienes

en forma compulsiva. En el Perú, la expropiación está sujeta a las

disposiciones contenidas en la Ley Nº 27117 de fecha 20 de mayo de 1999.

Se ha discutido intensamente acerca de la naturaleza jurídica de la

expropiación. Si bien el tema corresponde en esencia al derecho

administrativo, conviene hacer presente que existen autores según los cuales

ella constituye una especie típica de venta forzada en la que el expropiado ha

prestado tácitamente su consentimiento en el instante en que adquirió la

propiedad que después le es expropiada.

Ernesto C. Wayar refuta esta tesis a mérito de los argumentos siguientes:

1) El Estado, en ejercicio de poder de policía, actúa como Poder Público, es decir,

no discute ni negocia con el particular expropiado, declara (por ley) que una

cosa es de utilidad pública, y procede a apropiarse de ella. Si bien es verdad

que paga por ella, no se trata de un precio, sino de una indemnización por el

daño que sufre el expropiado, que se ve privado de algo que, en la mayor parte

de los casos, no quería enajenar.

2) No puede afirmarse que el expropiado ha prestado su consentimiento con

anticipación; menos aún se puede sostener que quien adquiere un bien lo hace

aceptando una eventual necesidad estatal futura de disponer de ese bien y que

58USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

para satisfacer esa eventual necesidad acepta ser despojado en cualquier

momento. Decir, sostiene Borda, que quien adquiere una propiedad acepta que

el Estado se la expropie, es expresar una idea falsa e inútil. En efecto, el

consentimiento de los contratos debe ser actual, lo cual no ocurre en este caso.

3) La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha declarado que es impropia la

terminología empleada en el artículo 1324, inciso 10 (del Código Civil

argentino) puesto que allí se denomina comprador al expropiante y se llama

venta al acto expropiatorio. Los fundamentos de la Corte son claros: la

expropiación, como instituto de derecho público, está regida por normas

especiales y no por los preceptos de la compraventa contenidos en el Código

Civil; ésta es una figura del Derecho Privado; aquella integra las instituciones

de Derecho Público. La expropiación no es una materia incluida en el Código

Civil; por el contrario, son las provincias las que deben dictar sus propias

legislaciones sobre esta materia".

En nuestra opinión y coincidiendo con la mayoría de los tratadistas, la

expropiación es una figura de derecho administrativo, mediante la cual el

Estado, para el cumplimiento de sus fines, priva en forma coactiva de la

propiedad de un bien al dueño, siguiendo un trámite y pagando una

indemnización que ordinariamente es en dinero y que excepcionalmente puede

ser hecha en bonos.

El citado Ernesto C. Wayar señala con claridad que los elementos de la

expropiación no tienen nada que ver con los de la compraventa. Así, aquélla se

integra con 5 elementos:

i. Finalidad consistente en la utilidad pública que se quiere satisfacer con la

expropiación, la que debe ser calificada por ley;

ii. Subjetivo, uno de los sujetos de la relación jurídica expropiatoria es siempre el

Estado, por excepción, puede ser expropiante un particular, siempre que sea

autorizado por el Estado;

iii. Objetivo, constituido por el bien cuya propiedad se transmite del expropiado al

expropiante;

59USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

iv. Material, que está dado por-la indemnización en dinero, que con carácter previo

debe pagar el Estado;

v. Formal, pues se debe seguir un procedimiento que garantice la inviolabilidad de

la propiedad privada y el derecho de defensa enjuicio".

En definitiva, son aplicables a la expropiación los elementos de juicio aportados

al referimos a la venta forzosa

PACTOS QUE INTEGRAN EL CONTATO DE COMPRAVENTA

La compraventa tiene una expresión amplia y liberal; sin embargo, pactos que

la sujetan a determinados requisitos y restringen su liberalidad.

1. Los pacto nominados: Aquellos que están normados en el código civil estos

son:

i. De compraventa con reserva de propiedad.

ii. De retroventa.

2. Los innominados: no legislados por el código civil.

El Art. 1582 del CC que a la letra dice puede integrarse a la compraventa pacto

lícito, con excepciones.

Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de los

siguientes, que son nulos:

1. El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la

compraventa por convenirse que si hubiera quien dé más por el bien, lo

devolverá el comprador.

2. El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la

obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga,

cuando pretenda enajenarlo.

60USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

En aplicación de la autonomía de la voluntad, se pueden integrar a la

compraventa toda clase de pactos válidos, con excepción de los que se

detallan en este numeral.

Sin entrar a un profundo análisis de los pactos válidos, nada impide la

compraventa sujeta a condición suspensiva o resolutoria, con cargo, a la vista,

con cláusula de no establecerse por parte del vendedor, con cláusula de

construir de manera determinada, etc.

El Código Civil niega validez, en cambio, al pacto de mejor comprador y al

pacto de preferencia, por estimar, entre otras razones, que obstaculizan el

proceso contractual y han caído en desuso. A pesar de ello y

contradictoriamente, conserva la retroventa, pese a que genera efectos

similares y tampoco se aplica en la práctica. Cabe manifestar, que el autor no

estaba de acuerdo con su mantenimiento en el nuevo Código Civil, pero

prevaleció el criterio distinto del ponente doctor Manuel De la Puente y Lavalle

y de los miembros de la Comisión Revisora.

Para conocer mejor las razones que existieron para rechazar los pactos

aludidos, conviene explicar cuáles eran sus alcances y también sus

inconvenientes.

El pacto de mejor comprador, conocido como pacto de mejor oferta y en Roma,

como adictio in diem. Es aquel en virtud del cual una vez realizada la venta, si

el vendedor pudiese obtener de un tercero una oferta mejor, la primera compra

queda resuelle y el comprador tiene que devolver el bien para que se realice la

segunda compra, por un precio más favorable. Este pacto, que en una época

tuvo gran divulgación, cayó más tarde en descrédito; pues creaba inseguridad

para el primitivo comprador (precariedad de su titulo, incertidumbre en efectuar

mejoras, etc.) y se prestaba al abuso por la intervención de testaferros. En

suma, era un pacto que perjudicaba la contratación, en vez de favorecería, y su

exclusión -siguiendo la tónica de los códigos modernos- ha sido un acierto.

61USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Es verdad que en el Código Civil de 1936 este pacto estaba sujeto a

limitaciones en el espacio y en el tiempo que diluyan cuanto menos en algo sus

dificultades Como sostiene De la Puente y La valle "...tiene inconvenientes

bastante menores que el pacto de mejor comprador". Sin embargo, también ha

sido suprimido, pues desalienta a los adquirentes y, en suma, pone trabas al

tráfico contractual, siendo así que la filosofía del Código es alentarlo y permitir

su mayor fluidez.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Pacto de reserva de propiedad:

En la compraventa con reserva de propiedad puede pactarse que el vendedor

se reserva la propiedad del bien hasta que se le haya pagado todo el precio o

una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador,

quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la

entrega.

El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con

el pago del importe del precio convenido.

El pacto de reserva de propiedad, cuyo remoto origen parece encontrarse en el

pactum reservan domíni del Derecho Romano, adquirió en el curso del siglo

veinte excepcional importancia, habida cuenta de que facilita las compras a

quienes carecen de recursos suficientes para hacerlas al contado y alienta el

volumen de la comercialización de bienes al extender el mercado de consumo.

En esencia, este pació determina que la transferencia de la propiedad quede

diferida hasta que el comprador haya satisfecho todo el precio o la parte

determinada en el contrato (dor.eepreiium solvafur), de modo que. Entre tanto,

el vendedor conserva el dominio y con ello asegura y> derecho. El comprador

por su parte, recibe el bien y lo disfruta, pero no lo incorpora a su punto no se

haya producido la cancelación convenida. Es pues, de consiguiente, lo que

llama Degni "un precarista", y no puede válidamente disponer de] bien, y de

hacerlo responde de apropiación indebida. Tampoco puede adquirirlo por

62USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

prescripción, sin que sea necesario efectuar una nueva declaración de

voluntad.

En realidad la transferencia diferida no viene a ser sino la natural contrapartida

del pago del precio, también diferido o fraccionado en cuotas. Vemos, en

consecuencia, que el beneficio del plazo o duración funciona pata ambas

partes, aunque de distinta manera. El vendedor, en efecto, conserva la

propiedad del bien, hasta que se haya pagado el precio. El comprador

relativamente tiene la ventaja de desplazar ese pago en el tiempo, de acuerdo

con sus posibilidades económicas. Desde luego, para que exista la reserva de

la propiedad tendrá que ser expresamente Convenida y no es, pues, de

carácter forzoso. .

Rezzónico ha explicado las ventajas e inconvenientes de! pacto de reserva de

dominio. Las primeras, que son innegables y a las que ya nos referimos,

consisten para dicho tratadista en que le confiere al comprador un instrumento

de crédito,"que le permite adquirir las cosas que necesita, no disponiendo de

los fondos necesarios para pagar desde luego su precio", mientras que para el

vendedor representa ".. Un instrumento de seguridad o garantía contra el

nesgo de insolvencia del comprador a quien le entrega la cosa vendida sin

haber percibido su precio" (Luis María Rezzónico, Op. cit., página 352). En

cuanto a los supuestos inconvenientes, el mismo tratadista señala que hay

quienes sostienen que el pacto induce a error y a engaño a los acreedores del

comprador, que puede ser utilizado usurariamente por el vendedor, quien

invocando la falta de pago de una sola cuota podría exigir la restitución de) bien

vendido y la

conservación de todo lo pagado por el comprador; que el referido pacto crea un

privilegio no sancionado por la ley en favor de un solo acreedor -el vendedor- y

en desmedro de los demás acreedores; y, finalmente, que social y moralmente

"es una gran tentadora, pues crea necesidades más o menos ficticias" (Op. cit.,

páginas 352 y 353).

63USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

El mismo Rezzónico se encargó de destruir estos supuestos inconvenientes.

En lo concerniente al posible engaño a los acreedores, expone que puede ser

atenuado o suprimido y los terceros de buena fe protegidos mediante

previsiones legales o a través de inscripciones del pacto en registros

inmobiliarios y mobiliarios. En relación con la usura, si bien admite que el pacto

se ha prestado a ella, esto no justifica desconocer su validez y esos abusos

pueden ser eficazmente reprimidos. No se da, tampoco, un privilegio para el

vendedor con desmedro de los restantes acreedores, y citando a Ramclla dice

que no es distinta la situación de las cosas que se detentan a tirulo de locación,

depósito, comodato, etc. En lo que se refiere al aspecto moral, "resulta más

injusto reconocer un derecho de propiedad en favor de quien ha cumplido una

mínima parte de su obligación primordial de pagar el precio, que reconocer al

vendedor el derecho de exigir la devolución de la cosa si no se le paga

totalmente, imputándose a 'alquiler' la suma que ya tiene percibida" (Luis María

Rezzónico, Op. cit., página 353).

Se discute cuál es la naturaleza jurídica del pacto de reseña de propiedad. Hay

quienes como Enneccerus y Lehmann, Ferrara, Ascoli, Gasea, Scheggi, Lobos

y Saravia, citados por Rezzónico -quien comparte sus opiniones- manifiestan

que la transferencia de la propiedad está subordinada al cumplimiento de una

condición suspensiva: el pago total del precio convenido. Esta es, por lo

demás, la opinión preponderante en la doctrina. Para otros, no es una

compraventa, sino una promesa de venta, lo que a nuestro entender no es

exacto. Y no faltan quienes, como Degni, afirman que se trata de una venta

"pura y simple, en la que solamente el traspaso de propiedad es diferido ipso

jure, sin necesidad de ulterior consentimiento, a un término determinado o a la

realización de un acontecimiento exterminado

Cuando en una compraventa con pacto de reserva de la propiedad el

comprador recibe la posesión del bien para su uso y disfrute, tanto el riesgo de

la pérdida total o parcial como el del deterioro se desplazan a este último. Así lo

dispone la parte final del primer párrafo del artículo bajo comentario y la regla -

que constituye una excepción al principio general de que los riesgos son del 64

USP – HUACHO

VII – CICLO 2015

dueño- es justa, en la medida en que dicho comprador está en posesión, uso y

disfrute del bien materia de la compraventa. Dice a este propósito Messineo,

que "...en ¿erogación a los principios, el comprador asume los riesgos de la

cosa desde el momento de la entrega, o sea aún antes de llegar a ser

propietario de ella (lo que está justificado por la circunstancia de que él,

comprador, tiene ya el goce de la cosa). Se trata de los riesgos de

perecimiento, deterioro y similares". Y agrega "Además, obsérvese que la

entrega, que de ordinario tiene la sola función de dar lugar a la ejecución del

contrato por parte del vendedor, en el caso presente tiene la función ulterior de

señalar el momento del traspaso de los riesgos del vendedor (propietario) al

comprador (todavía no propietario)"

El pacto de reserva de propiedad se extiende, en nuestro Código, a los bienes

muebles e inmuebles. Es frecuente verlo aplicado en la compraventa a plazos

de maquinarias, vehículos, equipos de distinta naturaleza y artículos de uso

doméstico, no pudiendo quedar esos contratos inscritos en el Registro Fiscal

de Ventas a Plazos pero si en el Registro de Bienes Muebles a que se refieren

los artículos 2008, inciso 7, y 2043,2044 y 2045 del Código Civil. También es

usual su empleo en la compraventa a plazos de inmuebles en cambio, se

descarta el pacto cuando los bienes son consumibles, dado su inmediato

agotamiento por parte del comprador, así como de aquellas cosas que no

siéndolo naturalmente, según manifiesta León Barandiarán, "en el caso

concreto están destinadas a ser consumidas o a dejar de existir como cosas en

si distintivas, por resultar incorporadas en otra cosa, muebles o inmuebles,

porque ello haría perder automáticamente la propiedad al vendedor; mal podría

explicarse aquí el pacto, si el consumo o la incorporación solo deben

producirse después del pago integral del precio. Un problema no resuelto por el

Código es el relativo a los atributos de la propiedad en esta figura.

¿Se conservan esos atributos en beneficio del vendedor?

Nos parece que no, ya que el comprador requiere de la entrega del uso,

posesión y disfrute.

65USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Es evidente que de cumplirse la resolución, todo debe volver al vendedor. El

problema subsiste respecto del disfrute. ¿Debe haber derecho de repetición?

Tal vez lo mejor sería utilizar el proyecto de artículo propuesto por De la Puente

y Lavalle

El segundo párrafo del artículo 1583 sanciona la transferencia automática del

bien a favor del comprador, en cuanto se haya cancelado el precio cuyo pago a

plazos la difirió. La referida transmisión no opera retroactivamente sino solo a

partir de esa cancelación, ya que hasta entonces el vendedor seguía siendo

propietario del bien vendido

Un aspecto que merece considerarse es el que concierne a la situación que se

producirá si el comprador deja de pagar tres o más cuotas, sucesivas o no y el

vendedor no logra, en ejecución de sentencia, su cancelación, siendo así que

ya se habría abonado más del 50% del precio como se recordará, en este

último evento el vendedor pierde el derecho de optar por la resolución del

contrato y todo pacto en contrario es nulo.

¿Puede el vendedor, en esta situación, solicitar el remate del bien en la

etapa de la ejecución del fallo?

A nuestro entender la respuesta es negativa, habida cuenta de que el bien es

de su propiedad, debido a la existencia del pacto.

¿Qué hará entonces el vendedor, frente a una situación de esta naturaleza?

¿Podrá sostener que se trata de una situación distinta a la planteada por el

artículo 1562 e invocar la tesis de que el contrato ha quedado resuelto? ¿O no

le quedará más remedio que admitir la generalidad del principio recogido por el

citado artículo 1562 y procurará cobrar su crédito dirigiéndose contra otros

bienes que sean de propiedad del comprador?

Reconocemos que estamos frente a un problema de difícil solución. Desde

luego parecería exacto que el artículo 1562 es genérico y comprende toda

66USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

clase de ventas, incluyendo aquellas en las cuales se ha convenido la reserva

de propiedad. Por otra parte puede suceder que el comprador no tenga bienes

y que el crédito del vendedor no pueda ser satisfecho, lo que consagraría una

injusticia. La situación del bien vendido quedaría en suspenso, pues mientras

por un lado su dominio no se trasladó del vendedor al comprador, por el otro no

cabría la resolución por haberse pagado más del 50% del precio, todo lo cual

es, por decir lo menos, absurdo.

En la doctrina, autores como Degni han encontrado respuesta manifestando

que "estando condicionado el traspaso de la propiedad y debiendo ser este

traspaso la última consecuencia ineludible de la relación ya constituida, si no se

verifica por el incumplimiento de la condición a la que fue sometido, es lógico

que toda la relación de compraventa se extinga"

¿Es válido que en una compraventa con pacto de reserva de propiedad se

estipule que las cuotas que haya pagado el comprador queden en

beneficio del vendedor, si no se produce la cancelación total del precio?

Entendemos que esta estipulación es posible, pues no atenta contra norma

imperativa, ni es en principio contraria a la moral y a las buenas costumbres;

pero agregando que habrá que examinar los casos para precisar si no se está

con ello ocultando una operación usuraria.

OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS

La reseña de la propiedad es oponible a los acreedores del comprador solo si

consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo.

Si se traza de bienes inscritos, la reseña de la propiedad es oponible a terceros

siempre que el pacto haya sida previamente registrado.

Tanto para defender al vendedor como a los acreedores de un comprador, se

ha establecido en este precepto las reglas relativas a la oponibilidad del pacto

frente a terceros.

67USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

En primer término, y tratándose de bienes no inscritos, la reserva de propiedad

es oponible a los acreedores del comprador, siempre que conste por escrito de

fecha cierta que sea anterior a la medida de embargo trabada por ellos. Desde

luego habrá que estar a lo que se considera por escrito de fecha cierta, en el

entendido criterio de que exista certidumbre respecto de ella, como sucedería,

por ejemplo, si hubiese sido reconocida judicialmente o si el Notario diese fe de

que están suscribiendo el escrito en su presencia, en día, mes y año

determinados.

Si bien el pacto de reserva de dominio respecto de los bienes no inscritos

puede hacerse valer contra cualquier acreedor, también es exacto que en caso

de conflicto prevalecerá frente a este pacto la norma contenida en el artículo

948 del Código Civil, según la cual quien de buena fe y como propietario recibe

de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el

enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo.

El mismo artículo 1584 se refiere en su segundo párrafo a la situación de los

bienes inscritos y establece que la reserva de la propiedad es oponible a

terceros, incluyendo como es obvio a los acreedores, siempre que el pacto

haya quedado previamente anotado, sea en el Registro de la Propiedad

Mueble o en el de la Propiedad Inmueble, según el caso.

Nosotros compartimos, por el contrario, la opinión de los tratadistas italianos,

cuando afirman que el pacto de reserva de propiedad es aplicable en los casos

de declaración de quiebra. En efecto -sostienen- la regla que existe para los

acreedores singulares del comprador debe también valer en relación con la

masa de tales acreedores, o sea en caso de quiebra del comprador. "

EL ARRENDAMIENTO - VENTA

Las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 son aplicables a los contratos

de arrendamiento en los que se convenga que. Al final de los mismos, la

propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la

merced conductiva pactada.

68USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

El arrendamiento-venta es una modalidad muy difundida en la actividad

económica y particularmente en la adquisición de muebles tales como

maquinarias, equipos, refrigeradoras, aparatos de televisión, estereofónicos,

computadoras, vehículos, etc., que se entregan mediando el pago de una o

más cuotas iníciales, con la indicación de que el arrendatario se convertirá en

propietario una vez que haya terminado de cancelar sus cuotas.

Como sucede con el pacto de reserva de propiedad, la naturaleza jurídica del

arrendamiento-venta ha sido y es discutida en doctrina. Para algunos juristas

se trata de una venta bajo condición suspensiva, mientras no faltan quienes

sostienen que es una locación con promesa de venta. Abundan, por último, los

que afirman que es una venta con reserva de propiedad, es decir, una

aplicación del pacto reservati domini.

Rezzónico penetra profundamente en el tema, en términos de connotada

importancia. Cita entre los autores a Guillouard, quien sostiene que "es un

contrato de venta, sin mezcla alguna con locación, pues el fin del contrato es

hacer al cesionario propietario del objeto que va a serle entregado, bajo la

condición del pago de las cuotas en que ha sido fraccionado el precio: adquiere

mediatamente la cosa, bajo la condición suspensiva del pago de las cuotas".

Agrega Rezzónico que "la jurisprudencia francesa se ha inclinado a consagrar

este criterio y pone como ejemplo el fallo de la Corte de Casación, dictado en

1933, en el juicio promovido por la Sociedad Citroen contra la quiebra de

Roger, indicando que dicha sociedad había entregado al señor Roger un

automóvil pagadero en parte al contado y en parte en mensualidades de 1,000

francos, estableciendo el contrato que mientras el precio total del coche no

hubiese sido completamente pagado, el cliente no sería propietario del mismo,

y hasta entonces el fabricante será el propietario y la venta del vehículo estará

prohibida. Declarada la quiebra del señor Roger: el Sindicato vendió el

automóvil, y la Sociedad Citióen reclamó que se le reconociera como acreedor

privilegiado por la suma que se le adeudaba, sobre el importe obtenido de la

venta. La Corte de Casación declaró que la cláusula de reserva de propiedad

no podía ser opuesta a la quiebra judicial del adquirente, porque siendo venta, 69

USP – HUACHO

VII – CICLO 2015

el tercerista (el sucesor del comprador, después vendedor) se había

desprendido de la propiedad, y en consecuencia consideró a Citroën como un

acreedor común"

Pero en contraposición a este fallo, así como a la opinión de otros tratadistas,

la mayoría de los civilistas franceses se han pronunciado en el sentido de que

en tales casos existe un contrato de locación con promesa de venta. El mismo

Rezzónico se refiere a las opiniones vertidas por Planiol y Ripert, Baudry-

Lacantinene y Wahl y expresa que "...el contrato debe ser considerado

provisionalmente como locación, pero circunstancias ulteriores pueden

transformarlo retroactivamente en venta, de modo que no haya habido

nunca locación. El locatario-comprador tiene la opción entre la calidad de

locatario y la de comprador: es locatario bajo condición resolutoria, ya

que solo el pago íntegro lo convertirá en adquirente y él no está obligado

a ese pago íntegro; y es comprador bajo condición suspensiva"

Entre nosotros el artículo 1585 del Código Civil elimina toda duda respecto de

la naturaleza del arrendamiento-venta, pues lo remite a las disposiciones de los

artículos 1583 y 1584, sobre compraventa con reserva de propiedad. Esta es,

en consecuencia, su naturaleza jurídica, en coincidencia con otras

legislaciones, como la alemana y la italiana. Enneccerus ha señalado que estas

operaciones son una especie del género de las ventas con pactum reservan

dominii, es decir que son ventas con reseña de propiedad, con suspensión de

la transferencia de dominio hasta el completo pago de las cuotas del precio.

No debe confundirse esta figura con el arrendamiento financiero o leasing,

contemplado por el artículo 1677 del Código Civil y por el Decreto Legislativo

№ 299, pues su naturaleza y alcances son diferentes y están explicados en

otra parte de esta obra.

PACTO DE RETROVENTA

Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente

el contrato, sin necesidad de decisión judicial.

70USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Por el pacto de retroventa, el vendedor tiene el derecho de recuperar el bien

vendido, restituyendo al comprador el precio recibido. Conocido también como

pactum de retrovendendum y pacte de rémeré, a decir de Óscar Maria Ferrari

"estas denominaciones, en lo que al Derecho francés atañen, pero que podrían

generalizarse a las demás legislaciones con alguna excepción como Alemania,

han sido objeto de la crítica de Troplong. El insigne tratadista dice que de la

definición que da el Código Civil ("la reserva de recobrar la cosa vendida,

mediante la restitución del precio principal"), resulta que el retracto no es

una nueva venta, sino una disolución de la venta realizada. Y que a las

expresiones 'pacte de rachat'', 'pacte de rémere". Les falta exactitud, pues nada

hay de reventa en el contrato de que se trata. Afirma que son denominaciones

vulgares, siendo la de 'retracto convencional' la mis conforme a la verdad, pero

la menos empleada en la práctica".

Dado que el artículo 1586 no hace distingos y que el numeral 1588 señala

diferentes plazos para el ejercicio del derecho de resolución según se trate de

inmuebles o de muebles resulta evidente que el pacto incluye - la propiedad

mobiliaria. Esto definitivamente puede crear problemas en la circulación de la

riqueza y en la práctica y salvo que se inscriba, no prevalecerá sobre la regla

contenida por el art. 984 del Código Civil, que protege al poseedor de bienes

muebles que los adquiere como propietario y de buena fe.

En el Código no se han establecido reglas sobre la forma en que debe

ejercitarse la retroventa. siendo desde luego obvio que para ello será

indispensable una declaración expresa del vendedor, hecha en el sentido de su

voluntad de recuperar la cosa vendida y que esa declaración tendrá que

hacerse dentro del plazo convenido del máximo legal a que se refiere el artículo

1588 del Código Civil. En el evento de que el comprador haga caso omiso de la

manifestación de voluntad del vendedor, este tendrá la facultad de hacer valer

judicialmente su derecho y demandarlo por incumplimiento del pacto y

restitución de la cosa vendida, al tiempo que es obligado a embolsar el precio,

ofreciendo pagarlo o consignándolo, si así lo prefiere.

71USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

¿Qué ocurriría si el comprador se allanase a la acción de retroventa que

quiere ejercitar el vendedor, pero este es a su vez moroso en cumplir con

la obligación de restituir el precio?

Por cierto que estos no son los únicos efectos inherentes al ejercicio del pacto

de retroventa. Hay, en otras palabras, otros que pueden ser calificados de

secundarios, tales como la obligación que tiene el vendedor de reembolsarle al

comprador los gastos realizados en ocasión de la entrega de la cosa vendida,

los gastos e impuestos del contrato y las mejoras introducidas por dicho

comprador. Este, por su lado, está en el deber de restituir el bien con todos sus

accesorios y de responder por la pérdida total o parcial del mismo o de su

deterioro, en la medida en que haya habido dolo o culpa de su parte. En lo que

respecta a los frutos de la cosa vendida, su disfrute será recuperado por el

vendedor desde el momento en que tome posesión del bien retrovendido.

Desde luego, esta regla, como las anteriores, admite pacto distinto.

NULIDAD DE ESTIPULACIÓN

Es nulo la estipulación que impone al vendedor, como contrapartida de la

resolución del contrato, la obligación de pagar al comprador una cantidad de

dinero u otra ventaja para este. También es nula, en cuanto al exceso, la

estipulación que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolución del

contrato, una adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo

del precio.

El artículo que comentamos constituye, pues, una forma efectiva de superar

una de las más grandes objeciones que se hace al pacto de retroventa. Se

trata de un precepto de orden público y, de consiguiente, no admite pacto

distinto

Si bien está prohibido que el vendedor se obligue a pagar al comprador una

cantidad de dinero u otra ventaja adicional a la restitución del precio, ello no

impide convenir el reajuste de dicho precio, a fin de que el comprador conserve

su valor adquisitivo. Esto no significa la burla de la disposición del segundo

72USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

párrafo del artículo 1587, según el cual es nula toda estipulación que obligue al

vendedor a devolver, en caso de resolución del contrato, una suma adicional,

pues el mismo párrafo establece a renglón seguido la excepción y esta es

plenamente justificable en época de inflación y devaluación del valor de la

moneda. La regla alude, pues, a lo dispuesto en el artículo 1235 del Código

Civil, que consagra el valorizamos.

PLAZO MÁXIMO

El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años, tratándose de

inmuebles y de un año en el caso de muebles. Salvo que las partes estipulen

un plazo menor.

El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes

convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este artículo

o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año. Según el

caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal.

El comprador tiene derecho a retener el bien lista que el vendedor le reembolse

las mejoras necesarias y útiles.

A fin de contrarrestar los negativos efectos que puede tener el pacto en la

certidumbre y fluidez de la contratación, este numeral limita su acción en el

tiempo y señala un plazo máximo de caducidad para su ejercicio, contado

desde la celebración del contrato de compraventa. Esto último era, por lo

demás, obvio, ya que el pacto necesariamente tiene que figurar en dicho

contrato, pues de otro modo habría una nueva venta.

Ya hemos expresado nuestra discrepancia sobre la conservación del pacto de

retroventa en la ley civil y criticado también que se haya incluido en ella a los

muebles, en abierta contradicción con la legislación comparada y con riesgo de

trabar con ello la circulación de esos bienes, que es por su misma naturaleza,

acelerada.

73USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Teniendo en cuenta el principio de la preservación contractual, el artículo 1588

no anula el pacto de retroventa cuyo plazo exceda al límite legal y lo considera

-así como su prórroga como si no hubiese sido convenido, de modo que se

reducirá al máximo. Desde luego, todo esto supone que estamos en presencia

de una norma imperativa, pues de no ser así resultaría fácilmente burlada por

el pacto en contrarío.

Dado que el plazo es uno de caducidad, corre por lo tanto contra toda clase de

personas, aun cuando sean incapaces.

Si el vendedor renuncia al pacto o deja transcurrir su plazo sin ejercitarlo, se

produce entonces su extinción y esta ópera de pleno derecho de modo que la

situación del comprador, hasta entonces en cierto modo precario, queda

consolidada

El último párrafo del artículo confiere al comprador un derecho de retención del

bien que había comprado, en tanto no se le abonen las mejoras necesarias y

útiles que haya podido introducir. Aunque en la práctica esta situación

difícilmente se producirá, habida cuenta de la poca disposición del comprador

en introducir esta clase de mejoras, la regla es evidentemente justa.

Pensamos, eso sí, que debió extenderse a los demás gastos reembolsables y,

desde luego, a la devolución del precio, pues este es un efecto fundamental del

ejercicio mismo de la retroventa. Es por lo demás valor entendido que el

comprador podría invocar retención, de conformidad con lo preceptuado por el

artículo 1123 del Código Civil, existe conexidad entre su crédito (el precio

pendiente de restitución) y el bien que retiene Francesco Messineo señala

sobre este particular que "...el rescate implica que el vendedor efectúe el

reembolso del precio, de los gastos y de cualquier otro pago legítimamente

hecho para la venta, de los gastos por reparaciones necesarias y (dentro de los

límites del aumento) de las que han aumentado el valor de la cosa, entretanto,

el comprador tiene el derecho de retención, aun cuando haya sido ejercitado el

rescate"

74USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

PLURALIDAD DE VENDEDORES Y DE HEREDEROS

Los que han vendido conjuntamente un bien indiviso con pacto de retroventa, y

los herederos del que ha vendido con el mismo pacto, no pueden usar su

derecho separadamente, sino conjuntamente.

Este dispositivo plantea dos situaciones, a saber:

1) Que varios copropietarios hayan vendido un bien indiviso, con pacto de

retroventa; y.

2) Que una persona haya vendido un bien con pacto de retroventa, fallezca dentro

del plazo de dicho pacto y deje dos o más herederos.

En la primera hipótesis, los copropietarios no podrán ejercitar el pacto de

retroventa individualmente, por cuanto ello resultaría contrario a la

indivisibilidad que tipifica la copropiedad. En efecto, se requiere la unanimidad

para disponer del bien en este régimen (artículo 871. inciso 1, del Código Civil).

A lo expuesto se agrega que en virtud de esta regla, se impide que el

comprador sea privado en forma parcial del mueble o inmueble que adquirió

bajo las limitaciones del pacto de retroventa. Lo cual, de ser factible, le crearía

problemas adicionales a la innegable precariedad de su título.

Distinto en sus orígenes, aunque con igual solución, es el caso de los

herederos del causante que vendió un bien con pacto de retroventa. Dichos

herederos, en efecto, no podrán ejercitar separadamente ese pacto, por las

razones de copropiedad mencionadas en el párrafo anterior.

Con ejemplos ilustraremos estos casos:

"A", "B" y "C" son copropietarios de un inmueble y lo han vendido a "D"\ con

pacto de retroventa. Existiendo un estado de indivisión entre los tres primeros,

tal cual es inherente a la copropiedad, será indispensable que ejerciten el pacto

en conjunto, para que el inmueble retome a su dominio indiviso; y ninguno de

ellos podrá hacerlo separadamente, ya que solo tienen una cuota o quebrado y

no un derecho sobre la totalidad del bien.

75USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Si "A" le vendido a "B" un inmueble con pacto de retroventa y fallece dejando

como herederos a "C y "D", ninguno de estos dos últimos podrá hacer valer el

pacto separadamente y tendrán que efectuarlo en conjunto, por la indivisibilidad

que es propia de su calidad de causahabientes.

RETROVENTA EN LAS CUOTAS DE LA COPROPIEDAD

Cuando los copropietarios de un bien indiviso hayan vendido separadamente

sus cuotas en la copropiedad con pacto de retroventa. Cada uno de ellos

puede ejercitar, con la misma separación, el derecho de resolver el contrato por

su respectiva participación.

En virtud de las reglas de la copropiedad y de lo dispuesto por el artículo 977

del Código Civil, cada copropietario es libre de disponer de su cuota o fracción

y si lo hace con pacto de retroventa, resulta inevitable que la resolución solo

abarque dicha cuota y no se extienda a la totalidad del bien. La regla viene a

ser la situación inversa a la prevista por el artículo 1589 y su fundamentación

resulta obvia, habida cuenta de que aquí no existe indivisibilidad y cada

copropietario recupera, como consecuencia de la retroventa, solo la cuota que

individualmente vendió.

En correlación con lo expresado en el párrafo anterior, el comprador no estará

en condiciones de exigir a quien le vendió su parte indivisa, que ejercite el

pacto de retroventa sobre la totalidad del bien.

OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS

El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el

correspondiente registro.

El pacto de retroventa solo puede ser detectado en la medida en que esté

inscrito en los Registros de la Propiedad Mueble o Inmueble y es, de

consiguiente, ineficaz respecto de terceros, cuando recae sobre bienes que no

son inscribibles. Como señala De la Puente y Lavalle. "Si bien el tercero de

76USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

buena fe no puede ser afectado por un pacto de retroventa que desconoce, Ia

buena fe debe ir acompañada de la diligencia".

Aunque nuestro Código no ha legislado sobre el pacto de reventa, como si lo

hace el artículo 1397 del Código Civil argentino. Según De la Puente y Lavalle

es un pacto lícito. Nosotros, de acuerdo con nuestra posición, pensamos que

debería prohibirse, por atentar contra la libre circulación de los bienes.

DERECHO DE RETRACTO

Definición: El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas

personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las

estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos

pagados por este y. En su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Etimológicamente, "retracto" deriva de las voces latinas re. Que significa

repetición o retorno, y tractos. Esto es tracción o movimiento, y consiste en la

facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la transferencia

de un bien y permitirle la subrogación, bajo las mismas condiciones pactadas

entre el vendedor y el comprador.

Las posiciones actualmente parecen definidas y en cuanto concierne a nuestro

Código es evidente, como lo señala De la Puente y Lavalle, que "opta por la

segunda posición al establecer que el retrayente tiene el derecho de

subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato

de compraventa, con lo cual pone de manifiesto que continúa vigente la

relación jurídica obligatoria creada por el contrato, que está regulada por las

estipulaciones del mismo"

El contrato de venta inicial permanece inatacable por el retracto, no sufre

rescisión ninguna, puesto que ni el vendedor devuelve el precio que se ha

77USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

adjudicado en mérito de aquel, ni si este precio en su cuantía es devuelto al

comprador, no lo recibe este de manos de su contratante, como ocurriría en

caso de rescisión, sino en manos de un tercero que no había intervenido en el

contrato. Por otra parte, el comprador ciertamente se ve desposeído de la cosa

adquirida, pero no la devuelve al vendedor de ella en el contrato primitivo, sino

que se ve obligado a entregarla a un tercero que no ha intervenido en aquel".

De lo expuesto aparece que no existe en el retracto un retomo sino una

sustitución y por ello fue llamado así en el proyecto de nuevo Código Civil.

¿Cuáles son las características más saltantes del retracto?

1) Su condicionamiento legal, esto es, el hecho de tener causales

preestablecidas, que responden a su vez a estímulos de orden público y sin

que pueda ser interpretado extensivamente, en la medida en que constituye un

recorte z los principios generales de la autonomía de !a voluntad y de la

estabilidad contractual.

2) Su función subrogatoria (teoría de la subrogación que, según se dijo, ha

superado a las demás que existían, como eran la de la rescisión y la de la

compraventa), en cuya virtud el recayente reemplaza al comprador y ocupa su

lugar sin necesidad de ir a un nuevo contrato, de modo que bastará el

otorgamiento de una escritura de sustitución. Esta subrogación supone, en tal

virtud, ¡a e.\Í3:cn;:a de un sujeto active, como es c¡ que se subroga y de un

sujeto pasivo, que es el subrogado y que tendrá, entre tanto, todos los

derechos acordados por la ley al poseedor de buena fe.

Las severas limitaciones impuestas por el legislador como respuesta a su

naturaleza excepcional y a los problemas que plantea en la libre comercialidad

y fluidez de la contratación. Estas limitaciones son:

i. Reducida área de acción contractual.

ii. Breve plazo de ejercicio de una acción que es de caducidad.

iii. Carácter personalísimo.

78USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Nuestro Código Civil considera al retracto como un derecho de tipo

obligacional. En otras legislaciones, como sucede en Alemania y Suiza, se le

ha dado la categoría de un derecho real. Y existen autores como Pothier,

quienes sostienen su naturaleza mixta, pues si bien antes de una obligación

(personal) sin embargo afecta un bien determinado (real).

Contemporáneamente existe la tendencia a identificar al retracto como un

derecho real autónomo de adquisición, que persigue el bien allí donde se

encuentre y tiene carácter preferencial, pues le da al titular la facultad de excluir

a los terceros.

¿En qué diferencia el retracto de la retroventa y del derecho de tanteo?

La retroventa no viene a ser otra cosa que el retracto convencional y se

distingue de este en sus fuentes, pues la primera emana de la voluntad de las

partes, mientras que el segundo se desprende de la ley. Además, la retroventa

es susceptible de ser utilizada en cualquier instante dentro del plazo y es

transferible, en unto que el retracto solo funciona de acuerdo con su propio

mecanismo, esto es en presencia de condiciones preestablecidas y es.

Además, irrenunciable e intransferible por acto inter vivos.

También conviene indicar tanto la afinidad como el distingo que existen entre el

retracto y la cesión de la posición contractual. De la Puente y Lavalle señala

que sus efectos son similares, pero que el retracto "tiene su origen en la ley y

no en la voluntad de las partes, aun cuando opera por impulso personal"

Desde el momento en que el retracto supone una facultad de subrogación o

sustitución, sus efectos inevitables son:

1) El reemplazo del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa o

en su caso, en la adjudicación en pago.

2) El reembolso que deberá hacerse a dicho comprador, no solo del precio que

entregó, sino también de los tributos y gastos y los intereses vencidos, esto es

79USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

devengados y satisfechos, todo lo cual evita, con justicia, que dicho comprador

se empobrezca indebidamente.

Consideramos que los reembolsos deberán hacerse en valores constantes y

esto debería ser señalado por el numeral.

Interesa establecer qué es lo que sucede si la venta que determina el ejercicio

del retracto resulta ineficaz. Borrell y Soler, citado por León Barandiarán,

manifiesta que "el retracto podría frustrarse si se dejase sin efecto el contrato

de compraventa. SÍ la resolución de este contrato se fundase en alguna causal

legal tendría esta eficacia, y el retrayente perdería su derecho como si hubiese

sido nula desde el principio por faltarle alguno de los requisitos que exige el

artículo 1261 del Código Civil (se refiere al Código español) para la validez del

contrato. Lo mismo puede decirse si el contrato fuese anulado e irrescindible

por haber causado alguna de las lesiones que menciona el artículo 1291, o

adoleciese de alguno de los defectos del consentimiento que lo hace anulable

conforme a los artículos 1300 y siguientes del Código Civil y el contrato hubiere

sido rescindido o anulado. Pero si trataren de invalidarlo los mismos

contratantes, simplemente por su voluntad, esta no tendría eficacia para anular

el derecho del retrayente"

RETRACTO EN LA DACIÓN EN PAGO

El derecho de retracto también procede en la dación en pago.

Si bien el retracto opera exclusivamente en el área de la compraventa, desde

antiguo se ha extendido por excepción a la dación en pago, habida cuenta de

que esta significa un desplazamiento de la propiedad por cuya virtud se efectúa

la cancelación de una obligación cuando el acreedor recibe, total o

parcialmente, una prestación diferente a la que debía cumplirse (artículo 1265

del Código Civil). En realidad, las razones que justifican el retracto en la

compraventa son las mismas por las que se involucra a la datio in solutum o

dación en pago.

80USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

Como se expresa más adelante al tratar acerca de la permuta, el retracto

procede también en esta, siempre que el adquirente del bien retraído haya

entregado como prestación a su cargo bienes fungibles. Situación semejante

acontecerá en la hipótesis que plantea el artículo 1531.

ALCANCES DE TRACTO

El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de

inmuebles. Otorgamiento de garantía:

Según se expresó en el comentario hecho al anterior artículo, el legislador ha el

radio de acción del retracto con el propósito de no entorpecer en exceso el

tráfico con. Esto explica que en cuanto a los bienes solo funciona respecto de

los muebles inscritos y' inmuebles, siendo entendido que se ha extendido a los

primeros por el hecho de que al inscribir quedan debidamente individualizados,

lo cual, como manifiesta De la Puente y Lavalle "hace viable el ejercicio de la

acción de retracto"

IRRENUNCIABILIDAD E INTRANSMISIBILIDAD

Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.

Como se verá al efectuar el comentario del artículo 1599, el retracto cumple

importantes funciones en el proceso de consolidación de la propiedad y nene,

en otros términos, connotación social. Esta es la razón por la que constituye un

derecho irrenunciable, de modo que los que tienen acceso a su ejercicio no

pueden abdicar de él previamente. Desde luego, nada obliga a un recayente

potencial a hacer efectivo ese derecho.

Por otra parte, el mismo artículo 1595 prohíbe la transmisibilidad del retracto

por acto Ínter vivos, con el propósito de reducir sus efectos y evitar

entorpecimientos en la circulación de los bienes. Empero, y por su mismo

carácter, no se ha querido hacer extensiva la intransmisibilidad cuando se traía

de actos por monis causa, a diferencia de lo que establecía el Código Civil de

1936 en su artículo 1448.

81USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO

El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados

a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este

derecho.

Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la

comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos

judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con

intervalo de cinco dios entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta

desde el día siguiente al de la última publicación.

El texto original de este articulo establecía que el derecho de retracto debe

ejercitarse en el plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de

fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el

diario encargado de la publicación de los avisos cuales del lugar de la situación

de los bienes, salvo disposición distinta de las leyes especiales.

Debido a las funciones socio-económicas encomendadas al retracto, este no

puede permanecer oculto y por lo Unto es imperativo que el potencial

retrayente deba tener la oportunidad de conocer que se están dando las

razones que le permitirían subrogarse en una compraventa o una dación en

pago. Paralelamente, el dispositivo confiere un breve plazo de treinta días,

contados desde la publicación, para que pueda ser ejercitado, evitando la

incertidumbre e inseguridad correlativa Como se ha dicho, este plazo es de

caducidad y no de prescripción.

El texto original del articulo 1596 no precisaba si las formas de comunicación al

retrayente eran o no alternativas. Nosotros sugerimos que si se conoce el lugar

donde domicilia, la comunicación debería ser directa y solo en caso de que se

ignore el domicilio se efectuaría entonces mediante el aviso inserto en el diario

encargado de la publicación de los avisos judiciales del lugar de la situación de

los bienes. Habría sido deseable que se hubiese seguido este orden, pues la

82USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

fórmula alternativa se presta a muchos abusos, ya que generalmente la

publicación oficial pasa inadvertida.

En todo caso este artículo fue modificado por el Código Procesal Civil, siendo

su texto actual el siguiente:

PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO:

El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados

a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este

derecho.

Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la

comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos

judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con

intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta

desde el dia siguiente al de la última publicación

CONOCIMIENTO DE LA TRANSFERENCIA

PLAZO ESPECIAL

Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del

indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal

conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 soles

oponible después de un año de la inscripción de la transferencia''.

El texto original de este artículo señalaba que si la persona que goza de este

derecho conoce la transferencia por un medio distinto de los indicados en el

artículo 1596, el plazo Señalado se cuenta a partir de la fecha de tal

conocimiento.

Este artículo surgió como consecuencia de diversas ejecutorías de la Corte

Suprema de Justicia, según las cuales y con el propósito de facilitar la libre

circulación de la propiedad y no entorpecer la contratación quedó establecido

83USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

que el plazo de caducidad para la acción de retracto corría desde el momento

en que, por cualquier circunstancia, el retrayente potencial tenía conocimiento

de transferencia que lo motivaba. Podemos citar entre las ejecutorías que se

dieron, las que siguen:

"Es infundada la demanda de retracto interpuesta a los cinco años de realizada

la venta, si la prueba actuada persuade que la retrayente conocía ese hecho,

aun cuando no se haya observado lo presento en el artículo 1446 del Código

Civil".

Se adviene, de lo expuesto, que nuestra jurisprudencia actuó como propulsora

del cambio de la ley ovil, pues el artículo 1597 no hizo otra cosa que recogerla.

Su fundamento es incuestionable: nadie puede invocar ignorancia cuando está

demostrado que nene conocimiento del hecho que motiva el potencial ejercicio

de un derecho: pero la prueba en todo caso por cuenta del demandado Como

dice De la Puente y Lavalle "en realidad, el articulo 1597 debe entenderse en el

sentido de que la comunicación de fecha de la publicación del aviso son

presunciones juns et dejurv de este conocimiento, de tal manera que producida

una u otra el retrayente no podrá invocar ignorancia de la compraventa",

Este artículo fue modificado por el Código Procesal Civil y su redacción

actual es la Siguiente: como plazo especial

Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del

indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal

conocimiento Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 solo

es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia.

El cambio introducido es pendiente, por razones de seguridad jurídica.

Que no rige en materia de retracto la regla del artículo 2012 del Código Civil,

que consagra el principio de publicidad registral. Esto significa que, el hecho de

haber quedado inscrito el contrato de compraventa de un bien inmueble o de

84USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

un mueble en el Registro respectivo, no hace presumir que de ello tiene

conocimiento el titular del derecho de retracto, pues tal derecho, en caso

contrario, podría ser fácilmente burlado.

GARANTÍA DE RETRACTO

Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento

de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que

da lugar al retracto no se hubiera convenido.

En la celebración de un contrato de compraventa a plazos sin garantías es

obvio que el vendedor tiene confianza en la solvencia económica y moral del

comprador. Sin embargo, dicho vendedor no tiene por qué guardar la misma fe

respecto de un eventual retrayente y por ello el artículo bajo comentario

establece como obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago del

precio pendiente.

A nuestro modo de ver existe exceso en la regla compulsiva del artículo 1598.

En efecto, puede suceder que el vendedor tenga respecto del retrayente la

misma confianza que le merecía el comprador, de donde sostenemos que la

garantía en cuestión solo debería operar en forma facultativa, esto es, a

solicitud del vendedor.

Nada dice el Código en cuanto a la naturaleza de la garantía (real o personal)

ni quién debe ser el que determine su monto. En silencio de la ley y si las

partes no llegan a un entendimiento, será el juez quien determinará tanto la

calidad de la garantía, como su valor.

El otorgamiento de la garantía a que se refiere el artículo 1598 nos conduce a

la figura de los contratos forzosos, que fue explicada en la parte general de

esta obra.

85USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

QUIÉNES TIENEN DERECHO AL RETRACTO

Articulo 1599.- Tienen derecho de retracto:

1) El arrendatario, conforme a la ley de la materia.

2) El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

3) El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo

judicialmente.

4) El propietario, en la venia del usufructo y a la inversa.

5) El propietario del suelo y el superficiario en la venta de sus respectivos

derechos.

6) Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes que no

puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del

bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.

7) El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca

rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima

respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.

El primer comentario que nos merece ese dispositivo es su carácter taxativo.

No admite, en efecto, interpretación extensiva alguna y su razón de ser radica

en la consolidación del dominio y en la terminación de litigios y no en razones

familiares o personales, como sucedía en la antigüedad.

El inciso 1 era novedoso y recogía la aspiración de los arrendatarios en

convenirse en propietarios habida cuenta de la íntima relación que se produce

entre la persona y el bien que ocupa, por razones que van desde la costumbre

hasta la comodidad, la cercanía con el centro de trabajo, las relaciones de

parentesco o vecindad, la ubicación de la escuela, centros de esparcimiento,

los sistemas de comunicación y otros motivos atendibles De acuerdo a lo

expresado en la página anterior, este inciso ha sido derogado por el Decreto

Legislativo N* 757 con el propósito de consolidar el derecho de los propietarios.

El inciso 2 contempla el caso más usual del retracto y, salvando la grave

deficiencia conceptual que tenía el inciso I del artículo M50 del Código Civil de

86USP –

HUACHO VII –

CICLO 2015

1936, precisa que es el copropietario quien tiene derecho a su ejercicio, pero

siempre que se trate de la venta a tercero de las porciones indivisas y no del

propio bien, ya que para esto se requiere la intervención conjunta de todos los

titulares.

La razón de ser del inciso es obvia, se trata de surcar ¡a consolidación del

dominio y evitar que continué el estado inseguro y conflictivo de la copropiedad.

El inciso 3 tiene como finalidad eliminar la continuación de litigios y confiere a

los litigantes y no ya únicamente al demandado, la facultad de subrogarse. Se

busca, en otras palabras, de recuperar la tranquilidad alterada por la iniciación

de un juicio.

El inciso 4 está igualmente destinado a lograr la consolidación de la propiedad,

en aquellos casos en que existiendo usufructo, está desdoblada entre el dueño

del dominio directo o usufructuarte y el dueño del dominio útil o usufructuario

El inciso 5 tiene similar inspiración al interior;, pero referida al derecho de

superficie

El inciso 6 se contrae a una situación que no es usual, y que Manuel Augusto

Olaechea señalaba en la Cátedra que se producía en aquellos casos en que

existían quintas. Su objetivo es hacer desaparecer por consolidación, la

servidumbre o servicios comunes que vinculen a diversos predios urbanos.

Expresa León Barandiarán que "como no hay el retracto por colindancia en

cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en el inciso 8 (del artículo

1450 del Código de 1936) reemplaza a aquel, aunque limitativamente, pues

mientras en lo que concierne a predios rústicos, el retracto es posible

únicamente por la condición de rayanos de los inmuebles, haya o no

servidumbres entre ellos, en cuanto a los predios urbanos es de necesidad la

existencia de tales servidumbres (o servicios comunes)" (José León

Barandiarán. Op. cit., página 103).

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El inciso 7 repite el retracto por causa de colindancia recogido en el inciso 5 del

artículo 1450 del Código Civil de 1936. Este retracto aparentemente no tiene

cabida en un Código Civil y debería estar incorporado a una ley de Propiedad

Agraria. Su finalidad, como señala León Barandiarán, "es procurar que no se

mantenga una pulverización y minimización de la propiedad rústica, como el

microfundio; acreciéndose, por el contrario, como consecuencia del retracto, los

existentes Pero la limitación en cuanto a la cabida tiende a evitar la formación

de latifundios. Las dos condiciones señaladas en el inciso 5 (se refiere al

artículo 1450 del Código Civil de 1936) debes existir, esto es, en primer lugar,

no puede haber retracto si el inmueble que incide este, excede de tres

hectáreas, cualquiera que sea la extensión de la final perteneciente al

propietario colindante que recae y, en segundo lugar, además de llenarse la

condición, es menester que sumadas las extensiones de ambos fundos no

excedan de diez hectáreas"

Artículo 1600.- Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan

derecho de retracto, el orden de preferencia será el indicado en el artículo

1599.

Aunque no es usual, puede suceder que coexistan varios recayentes con títulos

distintos y, para esta eventualidad, el artículo 1600 ha establecido que el orden

de preferencia será el señalado en el precedente.

Aun cuando desde hace años hemos venido sosteniendo que el orden que

establecía el antiguo articulo 1450 del Código Civil derogado no era justificado,

este error ha sido repetido en el Código actual y vemos así cómo, para citar un

ejemplo, el retracto del colindante merece menos importancia que el de los

copropietarios, siendo así que sucede lo contrario, por razones obvias. Este es

un defecto que deberá ser salvado en el futuro, modificando el orden que existe

en el artículo 1599 del Código Civil.

Manuel De la Puente considera, en cambio, que el orden del articulo

comentado es acertado, pues considera que en el ejemplo de! autor es más

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importante consolidar la propiedad que problemática del minifundio. En verdad

se trata de un enfoque distinto hecho por el autor.

Artículo 1601.- Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones

antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se

refiere a la primera enajenación solo por el precio, tributos, gastos e

intereses de la misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones.

En el evento en que se produzcan vanas enajenaciones denso de los treinta

días del plazo de caducidad del retracto, las consecuencias. De su ejercicio por

parte del primer reír vente, alcanza a los demás, en una comprensible reacción

en cadena. Ese precepto hace indispensable el cuidadoso examen de los

títulos en la venia de bienes inmuebles, para comprobar la potencial existencia

del retracto.

Desde luego, el articulo 1601 no solo se refiere a los contratos de compraventa

sino también a la dación en pago y. como señala De la Puente y Lavalle, "tiene

por finalidad cubrir.

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