Condominio186

RRRRR

DISTRIBUIÇÃO GRATUITA E DIRIGIDA EM CURITIBA, REGIÃO METROPOLITANA E LITORAL PARANAENSEEdição nº 186 - 2015 - Ano XVI

Edição 186 - 2015 - Ano XVIacesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio186acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio186acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio186acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio186acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio1862

Editor:Luiz Fernando Fernandes

DRT 9034-PR

Jornalista:Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR

Distribuição: Condomínios Residenciais e Comerciais, Administradoras edistribuição dirigida a Clubes, Escolas, Hospitais, Construtoras, Bancos e Autarquias

Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3779-4253

E-mail:[email protected]

[email protected]: www.boletimdocondomínio.com

Diagramação e Arte: Aldemir Batista

Tel.: (41) 3657-4542 / 3657-2864 / [email protected] | [email protected]

É proibida a reprodução totalou parcial deste jornal sem

prévia autorização por escrito

E x p e d i e n t e

Tiragem: 10.000 exemplares

As matérias assinadas não refletemnecessariamente a opinião deste Jornal

Impressão: Press Alternativa3047-4511 | 3047-4280

E x p e d i e n t e NOSSO NOVO NÚMERO(41) 3779-4253

Vida em CondomínioVida em Condomínio

A melhor solução para anular uma assembléia é a rea-lização de outra, geral extraordinária, convocada para estefim, que reconheça expressamente a anulabilidade das as-sembléia anteriores, irregulares, garantindo no entanto avalidade dos atos praticados antes da anulação.

A pergunta: Qual o procedimento legal para se anularuma ata de assembléia que ocorreu em fevereiro/1998, ondeconsta alteração da forma de divisão de rateio das despesasde condomínio?

Tal assunto não constava da ordem do dia nem foi escla-recido aos 23 condôminos presentes. Simplesmente deci-diu-se que seriam divididas igualmente a todos os condômi-nos as despesas e não por fração como consta da conven-ção.

Em virtude dessa divisão simples, a grande maioria estápagando a mais e alguns pagam bem menos. Em outra as-sembléia, também fora da ordem do dia, decidiu-se que asunidades com acesso direto à via pública pagariam somente30% do valor, tendo assinado essa ata somente 26 condô-minos.

Vale salientar que consta em nossa convenção quepara alteração de qualquer dispositivo da convenção énecessário 2/3 dos condôminos, bem como a averba-ção dessa alteração em registro de imóveis, o que nãoocorreu.

Pergunto: Em virtude de não haver quórum na assem-bléia, não constar na ordem do dia, não ter a aprovação de2/3 de condôminos, nem existir a averbação em registro deimóveis, pode o síndico atual simplesmente ignorar essasassembléias e passar a fazer a divisão do rateio pelos coefi-cientes, como realmente é o correto?

A resposta: A descrição do caso (transcrita de formasimplificada) deixou bem claro Condomínio em Foco 45 queo condomínio vive uma situação de irregularidade, por faltado cumprimento de exigências formais e legais. Entende-mos tratar-se de caso típico de anulação de ato jurídico e

Anulando uma Assembléianão de nulidade, distinguindo-se um do outro, porque a nuli-dade não produz efeitos e sua declaração extingue as conse-quências do ato desde o seu nascimento (ex tunc), ao passoque o ato anulável tem validade, produzindo efeitos até queseu defeito seja declarado; só a partir de então (ex nunc)deixa de valer.

A nova forma de divisão das despesas de condomínio,aprovada por assembléia sem o quórum mínimo e sem cum-prir outras exigências necessárias, produziu efeitos no tem-po em que foi aplicada, ou seja de fevereiro de 1998 até apresente data. Pagamentos efetuados conforme o critérioacima têm que ser respeitados. Não se pode, agora, preten-der revogá-la retroativamente.

Para que não produza mais efeitos, diante da flagranteinfringência de dispositivos legais, é necessário que sua anu-labilidade seja devidamente declarada, o que pode ser feito detrês maneiras:

1) Através de ação judicial com pedido de liminar oumedida cautelar.

2) Através de outra assembléia geral extraordinária,convocada para este fim, que reconheça a anulabilidade dasdeliberações irregulares.

3) Através de manifestação singular do síndico e dosmembros do conselho consultivo ou fiscal, comunicando osfatos aos condôminos e informando que, a partir de agora, orateio será feito de acordo com a convenção do condomínio.

Esta última opção, pelas consequências e insatisfaçõesque poderá gerar, não deve ser a preferida pelo síndico, jáque ferirá interesses financeiros de parte dos condôminos.

A melhor solução, sem dúvida, é a realização de assem-bléia geral extraordinária que reconheça expressamente aanulabilidade das assembleia anteriores, já mencionadas,garantindo a validade dos atos praticados no período referi-do, e que determine o estrito cumprimento das disposições daconvenção do condomínio a partir de agora.

É a nossa opinião, salvo melhor juízo.

E d i t o r i a lE d i t o r i a lSíndico Profissional

O Prestador de ServiçoDiante do crescente avanço do mercado imobiliário e

devido aos inúmeros os itens e necessidades que integram avida condominial, os condomínios tornaram-se mais com-plexos e mais difíceis em administra-los.

A principal função do síndico é fazer cumprir a lei, sejaela interna representada pelo regulamento e convenção, ougeral que constam do código civil e da constituição.

Essa é uma difícil tarefa, que o torna "persona nongrata" aos olhos da comunidade condominial. A fiscaliza-ção constante desse cumprimento ordinário desgasta suarelação frente aos condôminos e torna difícil a convivência.

Com esse fator impactando duramente no dia a dia, afunção de síndico se tornou muito complicada hoje, pou-quíssimas pessoas se comprometem a aceita-la. Na verda-de essa não é a maior implicação do cargo e sim o fato daresponsabilidade objetiva dessa função, ou seja, responde oSíndico ativa e passivamente por qualquer fato ocorridodentro do empreendimento, civil criminalmente. Devido aisso muitos edifícios, encontram-se escassos os candidatosao cargo de síndico, principalmente nos condomínios demédio e alto padrão.

Desta forma, a alternativa é contratar um profissionalqualificado para assumir tais responsabilidades. A procu-ra e a contratação do Síndico profissional tem sido a solu-ção mais viável atualmente, pois este é um "estranho" aosdemais condôminos e, portanto, livre de relações pessoaisque poderiam lhe causar embaraços, além de atuar na fun-ção especificamente, sem outra função que o impeça ouatrapalhe seu desempenho. Normalmente esse profissionaltem formações jurídicas ou administrativas, ou ambas, por-tanto apto a gerir o empreendimento de forma mais ade-quada, sem o receio das relações pessoais.

O síndico profissional é identificado como um presta-dor de serviço autônomo, sujeito a retenção e aos recolhi-mentos dos encargos devidos ao INSS (poderá se apresen-tar como pessoa jurídica, obrigando-se em apresentar acompetente nota fiscal de serviços - com CNPJ, submeten-do-se a retenção de 11% na fonte e que deverá ser recolhidopelo condomínio tomador do serviço.

Não se devem confundir as atividades de administrado-ras de condomínio com funções de síndico. Não existe asituação legal de um eleito vir a transferir as suas obriga-ções e responsabilidades a outros, mesmo com a classifica-ção de síndicos profissionais. Esses profissionais devemser eleitos também por assembléia condominial. O gerenteou gestor de condomínio não devem ser confundidos comsíndico, pois, essas novas nomenclaturas que vem se apre-sentando no mercado, são atribuídas a zeladores de maiornível e não contratados como funcionários dos condomíni-os, com todos os direitos trabalhistas previstos pela legis-lação vigente (abonos, incorporações, férias, 13º salário,etc)

Síndico profissional é contratado e realiza a atividadecom dedicação integral, dentro e fora do condomínio.

Com regra, o síndico profissional pauta pelo respeito,pela ética e cumprimento ao contrato que firmou com ocondomínio, pois ele é um prestador de serviços do condo-mínio que é seu cliente e a quem deve obrigações, e tem queapresentar resultados.

O Editor

PARA ANUNCIAR (41) 3779-4253

Um acórdão do Tribunal de Justiça de S. Paulo conde-nou o Condomínio, em R$2.500,00, pelas omissões de seuSíndico, bem como a um casal de moradores, emR$8.000,00, no pagamento à uma viúva, idosa, pelos sofri-mentos que esta vinha tendo com os vizinhos barulhentos,do andar de cima. Em nova ação, eles podem ainda serenquadrados como ANTISSOCIAIS e ser EXPULSOS docondomínio. O casal vinha produzindo barulhos incessante-mente e o Síndico não tomava qualquer providência. Nãomultava os infratores e não dava atenção à condômina-vítima, por ser esta uma pessoa sozinha e idosa. Apesar dasinúmeras reclamações dessa condômina, no "livro de recla-mações" do Condomínio, os atos ilícitos eram negados, ten-do que a vítima ir dormir em hotel ou casa de amiga, poralgumas noites de descanso e paz de espírito. O síndico omis-so, exibindo sua plena covardia, alegava que os incômodoseram problemas da condômina (vítima) assim não aplicavaas multas da convenção de condomínio aos infratores. Es-tes, já com a certeza de que não seriam multados, abusavamdos barulhos que ultrapassavam os limites do ambiente do-méstico. Ali mesmo davam festas noturnas, usavam fura-deira nas paredes aos domingos, produziam altos ruídos

Condôminos pagarão pela omissão do síndico - Icom sapatos altos (femininos), arrastavam cadeiras, ban-quetas e deixavam cair objetos, isto no fim da noite, madru-gada ou bem de manhã. A viúva, idosa e sozinha reclamou atéem assembleia e seus queridos vizinhos nada faziam. Ne-nhum ato de solidariedade ou apoio. Os Conselheiros, então,não se manifestavam, pois os casos não eram com eles. Afi-nal, o Síndico e os Conselheiros NÃO FAZIAM COM QUE ACONVENÇÃO FOSSE CUMPRIDA. Mal davam "vistos" no"livro de reclamações" do condomínio. Bem, a pequena, valen-te e desamparada viúva, cansada de dormir fora de seu lar,resolveu buscar o seu direito de "usar, fruir e livremente dis-por das suas unidades" (art. 1.335, inciso I, do Código Civil),bem como o direito do "silêncio" e de ser tratada com os "bonscostumes" (art. 1336, inciso IV, do Código Civil) e, mostran-do que tamanho não é documento, foi ao Judiciário buscar aproteção e indenização por danos morais, contra o Condomí-nio e os infratores. Pois bem, ela obteve em seu favor umjulgamento digno, majestoso, brilhante, com o maior sensopedagógico, pois o Judiciário enquadrou os terríveis na lei,garantindo à vítima que agora seja tratada com respeito etenha o seu amplo direito de descanso e sono em paz. Conti-nua na próxima edição.

Róberson Chrispim Valle – [email protected] OAB nº 31.793

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOBfone (41) 3224-2709 - e-mail [email protected].

Edição 186 - 2015 - Ano XVI acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio186acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio186acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio186acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio186acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio1863


PINTURA EPÓXI 100% SÓLIDOS:Resistência, Durabilidade e Modernidade

A RP Pisos é uma empresa que foi cons-tituída há mais de 18 anos, especializadaem aplicação de Pinturas, Vernizes e Re-vestimentos para pisos industriais, à basede resina epóxi.

Após efetuar uma pesquisa ao o cresci-mento do mercado da construção civil, aRP Pisos resolveu investir em uma nova fá-brica na região metropolitana de Curitiba,para atender a demanda às mais diversassoluções em Revestimentos Resinados Epó-xi . A RP Pisos especializou-se em pinturasà base de Resina Epóxi que não apresen-tam solventes em sua formulação, isto é100% sólidos. O Epóxi 100% sólidos é umasolução de resinas epóxi com cura em ami-na ciclo alifática. Chama-se 100% sólidosporque não possui nenhum tipo de solventeou cargas voláteis, de modo que não há li-beração de gases nocivos ou redução de película apósa cura total.

A Pintura Epóxi é a solução mais simples e rápi-da para embelezar e proteger um piso de concreto eapresenta boa resistência à abrasão e química, alémde excelente durabilidade. É indicada para pisos comtrânsito leve e médio. As Pinturas de Resina Epóxitêm sido as mais empregadas pela resistência e du-rabilidade e podem ser aplicadas tanto em constru-ções novas como em reformas de pisos de concretosexistentes, recuperando eventuais buracos, depres-sões, trincas ou rachaduras, gerando um ótimo aca-bamento superficial com estética diferenciada, po-dendo ser confeccionada em diversas cores. Propor-ciona acabamento de alto brilho e uma superfície

muito fácil de limpar. Como não possui solvente, podeser aplicada em ambientes confinados, com pouca ven-tilação, sem os risco de odores ou gases tóxicos migra-rem para os apartamentos através de elevadores oudutos.

É uma pintura de alta produção, rápida cura eliberação, podendo ser aplicada em etapas de até 500m²e liberada em 02 dias. Essa característica a torna vi-ável principalmente quando não é possível a paralisa-ção total das atividades das áreas a serem reforma-das.

A aplicação da Pintura é feita após um rigorosopreparo do substrato, que consiste no polimento dasuperfície, utilizando-se uma lapidadora diamantadaconectada a um aspirador de pó industrial.

VANTAGENS:- Atende a Norma ABNT 14050 e ISO14000.- Proporciona grande melhoria nos aspec-tos de iluminação e organização.- Impermeável: evita a penetração de óle-os e graxas no solo.

A RP Pisos é hoje sinônimo de qualida-de, eficiência e confiabilidade, oferecendouma ampla linha de produtos especialmen-te desenvolvidos para cada tipo de ativida-de visando agregar sempre o melhor custobenefício.

Você encontra uma forma diferenciadae inovadora em seu orçamento que ajuda aampliar as possibilidades de produção ga-rantindo assim a singularidade e seu proje-to.

Sua filosofia de trabalho é Máxima Satisfação: Éentregar o serviço com excelente qualidade, respei-tando os prazos estabelecidos, ter custos competiti-vos, buscando sempre a melhoria contínua dos méto-dos e processos de trabalho.

Antes Depois

[email protected]


A CS Serv. Limpeza e Con-servação é uma empresa, queiniciou suas atividades nomercado de consumo, sob aégide da ética e do profissio-nalismo, pautando-se pelaQUALIDADE e EXCELÊN-CIA nos serviços.

Transparência, ética, com-promisso com resultados e res-peito às pessoas e ao meioambiente são elementos es-senciais para sua política deestruturação e desenvolvi-mento valores estes presentesem todas as ações da CS Serv.

Com uma infraestrutura flexível e moderna,sempre pronta para adequar-se às mais diferentesnecessidades, a CS Serv. Limpeza e Conservaçãose destaca no planejamento e na gestão de serviçosespecializados.

O GRUPO CS Serv. oferece a seus clientes umdos mais completos e eficientes serviços de limpe-za e conservação ambiental do mercado.

Antes de qualquer ação, o ambiente recebe umavisita técnica de profissionais especializados que

CS Serv. Sinônimo de Qualidade e Eficiênciamelhorando seus métodos e conhecimentos além depassarem por rigorosos processos de seleção e ava-liação, seguidos por treinamento intensivo paraexercer suas funções. O resultado são colaborado-res altamente capacitados e dispostos a atendersempre bem, que se adaptam facilmente às normase regras de cada cliente, suprindo as expectativas,necessidades e demandas do local.

Desde sua fundação, a empresa tem focado serreferência em seus segmentos de atuação, prestan-do serviços de maneira eficaz e satisfatória, man-tendo sempre os valores da empresa.

Ética, honestidade, confiabilidade, responsabi-lidade, competência, compromisso, respeito aos cli-entes e colaboradores e foco nos resultados têm si-dos os valores presentes em todas as ações da CSServ..

Entre em contato com a CS Serv. e solicite seuorçamento.

www.csserv.com.br - [email protected]: 41 3079.5303 I 9919.1359

irão identificar os melhores materiais e equipamen-tos para a execução do trabalho final.

Objetivo é aperfeiçoar tempo e custos para suaempresa/condomínio, por isso é utilizado produtoscom alto padrão de qualidade, aprovados pela Vigi-lância Sanitária, além de realizar manutenção cor-retiva, preventiva e suporte logístico de equipamen-tos para garantir precisão e agilidade aos serviçosprestados.

Na CS Serv. os profissionais estão constantemente


Portaria 24 horas a custo reduzidoPortaria a distância começa a se difundir no mercado e a conquistar condomínios.

Morar em condomínio deveria sig-nificar morar com segurança. Mas,essa realidade praticamente não exis-te mais, o panorama atual da crimi-nalidade bate de frente com tais ex-pectativas. Ondas de furtos em con-domínios assusta a população, que sesente insegura mesmo estando rodea-da por muros, cercas elétricas eguaritas. Para os síndicos, o alvo maisconstante é a portaria onde os bandi-dos usam como estratégia utilizandode disfarces ou aplicando golpes, comoo do falso carteiro, falso corretor, fal-so policial, falso medidor de gás, en-tre outros.

A ousadia dos ladrões é tanta quenão se intimidam mais pelos equipa-mentos de segurança. É preciso repen-sar a portaria, com tecnologias paracontrole da segurança.

Os síndicos extremamente preocu-pados com a explosão de furtos, pro-curam adotar ferramentas de segurança quevisem medidas rígidas e que disponham desistemas inteligentes para combater este cri-me.

A tecnologia atual traz a cada dia ex-celente e valiosos recursos e inúmerascontribuições estratégicas para manter asegurança.

Um sistema inovador de serviço de por-taria em que amplia o domínio de quemprotege bens e pessoas está garantindomais segurança aos condomínios a custo re-duzido.

Essa tecnologia compõe o que há de maismoderno e vantajoso no segmento de segu-rança, pois envolve hardware, software e repas-se de know-how para o controle e gerenciamentoà distância do acesso a condomínios.

Nesse sistema, um profissional fica insta-lado na central de monitoramento da empre-sa responsável por acompanhar a movi-mentação no condomínio. Todo o proces-so de comunicação, autorização e libera-ção de acesso com o visitante e com o au-torizante (proprietário/morador) é efetu-ado através de funcionalidades do softwa-re de controle de acesso, ficando indiferente

o fato do atendimento não ser presencial.Isto é, quando chegar uma pessoa, será aten-

dido pela central de atendimento remoto, um in-tegrante da equipe terceirizada é quem irá con-versar com o visitante, saber aonde quer ir, quemprocura, ver se o morador quer recebê-lo. “Sãocâmeras de monitoramento, sistemas de controlede acesso que permitem o acompanhamento vi-sual e eletrônico de todas as atividades no perí-metro e nos acessos ao prédio. Além disso, é fei-ta a gravação do áudio dos interfones e conta-tos telefônicos com moradores; fazendo o regis-tro completo dos acessos.”, explica Rodrigo Pro-cópio, do Grupo Fera, empresa especializada emportaria à distância, na Capital.

Para o condomínio é o que há de mais mo-derno e a melhor maneira de ampliar a efici-ência da portaria humana, além de gerar umaeconomia através dessa tecnologia. Eliminan-do a necessidade e os gastos com folha de pa-gamento e encargos de funcionários na porta-ria.

Rodrigo Procópio também destaca que o sis-tema não exige conexão à internet para funci-onar, ou seja, a estabilidade de uma portariavirtual é alta.

Caso tenha se interesse pelo tema, não dei-xe de fazer um contato com o Grupo Fera queterá a maior satisfação em esclarecer suasdúvidas.

www.portariaintegrada.com.br

Mais informações:


Modernidade e Bom GostoPor longos

anos, o mercadobrasileiro viu oaço inox como umelemento de apli-cação restrita aouso industrial,sem significativapresença nas áre-as de serviços ebens de consumo.O uso arquitetu-ral era o menosexplorado. Com aprodução nacio-nal e a ofertacrescente de matérias-pri-mas em inox, foi possível aformação de um mercadode trabalho com capacita-ção adequada para desen-volver e produzir bens quea sociedade já conhecia nomercado internacional eaguardava, com expectati-va, a oportunidade de aqui-sição e uso de uma formaeconômica e com padrãode acabamento elevado. Asprincipais empresas trans-formadoras no país já reú-nem, hoje, experiência etecnologia industrial capa-zes de fazer o atendimentode qualidade tão desejado, suprindo a maioria dasaplicações demandadas.

O aço inox vem se destacando no mercado daconstrução civil e arquitetura, pela simples visãode custo/benefício mostrando que o material é umadas alternativas mais baratas para as soluções degrande parte das dificuldades de especificação téc-nica, quando analisada do ponto de vista de IN-VESTIMENTO financeiro.

Hoje, ele se tornou uma prática competitiva euma efetiva solução para muitos problemas especí-ficos na arquitetura e construção civil.

Disponível em diferentes formatos (chapas, bo-binas, tiras, tubos), o inox

permite criações arrojadas aliadas a uma gamavariada de acabamentos, desde o fosco até o espe-lhado.

[email protected]@processitech.com.br

www.processitech.com.br3049-6597 | 9768-5910

Símbolo de requinte e sofisticação o metal tor-na-se uma solução para fachadas, coberturas, entra-das de edifícios, corrimãos, mobiliário urbano, deco-ração de interiores entre outros proporcionando aoambiente um aspecto de contemporaneidade e leve-za.

Resistente a pichações, pois garante a remoçãode qualquer tipo de produto com removedores ade-quados ou simples lavagem.

O metal, porém, oferece a vantagem de sua mai-or durabilidade em relação aos demais materiais,além de ser muito mais moderno e elegante.

Cada vez mais aceito nas obras urbanas, o açoinox também expande seu mercado no segmento degalpões industriais, onde a durabilidade é um fatorde fundamental importância.

Processitech Desing e Arte em Metais você en-

contra produtos e serviços de alta qualidade emaço inox para aplicar em seus projetos de arquite-tura.

A empresa trabalha com as normas dos açosinoxidáveis AISI 304, AISI 316.

Seus trabalhos são realizados com paixão ededicação.


Portas Corta FogoA Porta Corta Fogo não costuma chamar muito

nossa atenção, salvo quando em um teatro ou cinemasomos informados de que "nas laterais há Portas Cor-ta Fogo destravadas e com barras antipânico".

Diferentemente de um extintor de incêndio ou deum sprinkler, a Porta Corta Fogo é

um equipamento muito importante na segurançados condomínios residenciais e comerciais.

Sua funcionalidade primordial é de contenção daschamas, calor e fumaça, fornecendo uma rota seguraonde as pessoas poderão sair rapidamente e permitira entrada do corpo de bombeiros para o combate aoincêndio.

A NBR 11742 de 04/2003 - fixa as condições exi-gíveis de construção, instalação e funcionamento deporta corta-fogo do tipo de abrir com eixo vertical,para saída de emergência.

Com o objetivo de atestar, asseverar o cumprimentode exigências de Normas Técnicas, no Brasil as em-presas de portas corta-fogo submetem seus produtosa um processo de certificação, uma vez que o desem-penho de um equipamento está diretamente relacio-nado às matérias-primas empregadas na sua confec-ção e no controle do processo produtivo.

Devido á isso foi criado o Selo de Marca de con-formidade ABNT, que é fixado em cada porta, con-tendo um número de série e informando a classe (tempode resistência ao fogo). Junto a esta etiqueta metáli-ca deve haver outra, informando o nome do fabrican-te, e em conjunto estes dois selos são capazes de ras-trear a origem do produto, isto é, chegar aos lotes

originais de matéria-prima empregados na confecçãodaquela porta.

Conforme especifica a norma NBR 11.742, há umacombinação entre a capacidade de resistência ao fogo(classe da porta) e sua aplicação nas edificações.Embora a Norma Técnica de referência (Norma ABNTNBR 11742) classifique as portas corta-fogo (P-30, P-60, P-90 e P-120) e até seu emprego (4,1 e 4,9), cadaCorpo de Bombeiros Estadual estabelece um dos qua-tro tempos de resistência ao fogo (P) que a porta deveproporcionar, levando em conta a existência ou não deantecâmara e o cálculo de risco da edificação.

É exigência de Norma que a porta seja instaladacom três dobradiças. Elas podem variar de modelo (fe-chamento por gravidade ou por dispositivo hidráulico- mola), mas nunca de quantidade. Também determi-nada por Norma é o uso da fechadura de sobrepor comtrinco, item gerador de interpretações equivocadas.Devemos lembrar que a Porta Corta Fogo oferece duascondições de segurança ao usuário: a primeira contere impedir a propagação do fogo, a segunda: oferecerum caminho de fuga para civis e um fácil acesso aosbombeiros.

A fim de garantir o desempenho satisfatório daPorta Corta Fogo-conter as chamas e o calor - é obvioque ela deve estar fechada, o que não significa tran-cada. Erro muito comum é a colocação de fechadurasde chave não previstas em Norma ou cadeados.

Lembre-se, a manutenção das Portas Corta Fogo étão importante quanto à sua implantação, pois a sim-ples presença física não garante a segurança contra Fone: 3327-1291 - www.certabrasil.com.br

incêndio. Para proteger a vida e o patrimônio daspessoas é fundamental que as mesmas estejam emperfeito estado de funcionamento, conforme a NormaNBR 11.742, da ABNT.

As Portas Corta Fogo Certa Brasil possui a Mar-ca de Conformidade. Por isso na hora da compra exi-ja esta marca. Ela é a sua garantia de qualidade esegurança do produto que será adquirido.

Além de vocês encontrarem preços competitivos,produtos de qualidade e os melhores serviços vocêencontra na Certa Brasil Manutenção de Portas Ltdaseriedade e pontualidade no fornecimento de váriosmodelos de Porta Corta Fogo e seus acessórios. A CertaBrasil vende equipamentos, fabricados segundo anorma ABNT NBR 11.742, testados e aprovados peloIPT e certificados pelo órgão regulador.

Em seu site você encontrará diversas informaçõesúteis e, para o caso delas não atenderem a sua neces-sidade, entre com contato com a Certa Brasil Manu-tenção de Portas Ltda, pois terão o prazer em sanarsua dúvida, difundindo assim os conhecimentos tãoenriquecedores neste segmento comercial.

A Certa Brasil agradece a sua visita!


Senhores síndicos, alguma vez vocêsjá depararam com a situação que trans-crevemos a seguir, ou conhecem alguémque se lamentou contigo.

A Situação: O Condomínio, escola,hospital, clinica etc. necessita de repa-ros de manutenção na edificação.

A Decisão: O síndico convida empre-sas, e às vezes até empreiteiros, para apre-sentarem orçamentos, geralmente sãotrês.

O Processo: As empresas apresentamseus orçamentos contemplando os servi-ços, os prazos, valores e demais condi-ções sem nenhuma normativa e com focodiferentes entre si.

A Apresentação: Normalmente osorçamentos são diferentes no que se referem aosserviços, especificações de materiais, prazos, pre-ços, prioridades, quantitativos e etc.

O Dilema: Diante da heterogeneidade dos orça-mentos o síndico, em busca da melhor solução parao condomínio, convoca a assembléia que, soberanaque é, quase sempre decide pela empresa que apre-sentou o menor preço independente do teor dos or-

Alerta aos Síndicos:Consultoria Grátis (1)

Visita de um engenheiro ao estabelecimento ne-cessário para se diagnosticar técnica e corretamenteas patologias encontradas.

Definição dos serviços que realmente necessitamser executados.

Indicação e especificação dos materiais adequa-dos para cada tipo de serviço.

Elaboração de uma planilha orçamentária única,constando dos serviços e das quantidades para quecada empresa convidada apresente um orçamento nosmesmos termos que as demais.

Acompanhamento periódico da execução dos ser-viços após a contratação da empresa, inclusive ori-entando o síndico qual o melhor modelo de documen-to para a contratação da empresa vencedora.

Engenheiros Cid Vasconcelos e Cid Vasconcelos Filho

çamentos e da capacidade técnica das empresas.O Resultado: Muitas vezes o serviço executados

não atende as necessidades do condomínio, a empresanão cumpre com o estabelecido, e alguns problemascontinuam sem ser solucionados ou até agravados.

Em vista do exposto A VASSAN ENGENHARIApropõe aos senhores um serviço de Consultoria Técni-ca constando de:


É fundamental enten-der que administrar umcondomínio é adminis-trar uma empresa que,aliás, não é tarefa nadafácil, principalmente, seo síndico não dispõe100% de seu tempo paraesse fim!

Tempos atrás, os con-domínios eram adminis-trados somente por sín-dicos que normalmentefaziam um grande esfor-ço para suprir a gama denecessidades que o con-domínio demandava.

No entanto, com ocrescimento do mercadoimobiliário, surgiram as administradoras de con-domínio, que cada vez mais estão se especializan-do no ramo para melhor atender a sua clientela.Muitos empreendimentos residenciais e comerciaisestão optando por empresas especializadas quecontam com equipes treinadas na contratação depessoal, prestação de contas, emissão de folha depagamento dos funcionários, auxílio na elabora-ção de convenção e regimento interno, participa-ção em assembleias, e administração de tantos ou-

Como está a administração do seu condomínio?

tros serviços pertinentes ao condomínio.O grande desafio, tanto dos síndicos como dos

próprios administradores de condomínios, é a cons-tante manutenção e valorização do patrimônio ad-quirido com o menor custo possível. Somente contergastos não é suficiente e pode comprometer a vidaútil do empreendimento. Uma administração com-petente exige planejamento constante com previsõesorçamentárias a curto, médio e longo prazo. Sobesse prisma, a administradora de condomínios se

torna uma grande aliada do síndico no momentode enfrentar as dificuldades que uma gestão con-dominial impõe.

A empresa deve ser bem escolhida para que oresultado seja compensador. Um síndico adequa-damente respaldado pela administradora é um sín-dico bem informado, atuante, seguro de suas colo-cações frente aos demais condôminos, tranquilopara informar e esclarecer eventuais dúvidas exis-tentes. Os balancetes e relatórios elaborados pelaadministradora devem ser de fácil compreensão eacesso a todos os condôminos, o que facilita o diá-logo e harmonia entre os moradores e o síndico.

Transparência na administração é sinônimo deboa administração e é assim que a Predicon: En-Predicon: En-Predicon: En-Predicon: En-Predicon: En-genharia e Administradora de Condomíniosgenharia e Administradora de Condomíniosgenharia e Administradora de Condomíniosgenharia e Administradora de Condomíniosgenharia e Administradora de Condomínios atua.O nosso objetivo é agregar esforços e competênciapara realizar um trabalho com bons resultados eclientes satisfeitos.

Entre em contato conosco para agendarmos umavisita. Teremos o maior prazer em atendê-los!

Foto

: Div

ulga

ção/

Ban

d N

ews

FM C

uriti

ba


Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - [email protected] / www.basicacomunicacoes.com.br

Cuidado à vista

Sempre que o termômetro indica bai-xas temperaturas, é preciso frisar sobre aimportância da manutenção dos aquece-dores a gás, itens indispensáveis nos perí-odos mais frios, mas que requerem aten-ção do consumidor durante todo o ano paraevitar acidentes.

Segundo o engenheiro civil Maurício Bassani,facilitador do Departamento de Fiscalização (DEFIS)do Conselho Regional de Engenharia e Agronomiado Paraná (CREA-PR), é recomendada no mínimouma manutenção anual, executada por profissionaisespecializados. "A manutenção e a instalação de aque-cedores a gás deve ser realizada por técnicos treina-dos pelos fabricantes e fornecedores de aquecedoresa gás, sob a supervisão e orientação de um profissio-nal habilitado pelo CREA-PR", explica, citando a NBR13.103:2000, que versa sobre a adequação de ambi-entes residenciais para instalação de aparelhos queutilizam gás combustível.

De acordo com esta norma, no ambiente onde estáinstalado o aquecedor deve existir uma abertura li-vre superior com área mínima de 600 cm² (por exem-plo, 40x15cm), e ser afixado a uma altura mínimade 1,50 m em relação ao piso. A abertura inferiortambém é muito importante, pois, disposta em pare-des opostas ao equipamento, possibilita uma ventila-ção cruzada no ambiente. "É preciso uma ventilaçãopermanente do local, sem fechar as aberturas exis-

tentes, pois o queimador consome oxigênio do ambien-te durante a combustão", ensina Bassani. "São essesgases produzidos pela combustão que devem ser con-duzidos para o exterior, para eliminar possibilidadesde acidentes e da chamada morte branca, que ocorrepela aspiração do monóxido de carbono".

ATENÇÃO AOS INDICATIVOSA maioria dos aparelhos antigos não obedece as

normas de segurança, como, por exemplo, as relacio-nadas ao diâmetro da chaminé e a validade de suavida útil. Daí a indicação pela compra ou troca pelosmodelos mais novos, fabricados de acordo com as nor-mas e especificações técnicas.

Ao utilizar o equipamento, é importante fazer umaanálise visual da chama, que deve ser de cor prepon-derantemente azul e transparente, sem a excessiva for-mação de pontas amareladas. Com relação à sua pro-pagação, é preciso verificar se ela apresenta partesapagadas ou se demora excessivamente para acenderpor inteira. Nestes casos, pode ser um indicativo deque o queimador esteja sujo ou desregulado. "O conta-

to deve ser feito sempre com uma empresaou profissional habilitado e credenciadopara solucionar o problema. O consumidordeve estar atento e recusar profissionais quenão possuem conhecimento técnico neces-sário, pois estão agindo irresponsavelmen-te e acabam muitas vezes criando um pro-

blema maior. Trabalhos incorretos colocam em riscovidas humanas", diz o engenheiro. Segundo ele, épreciso acabar com o mito de que os aquecedores agás são perigosos. "Os possíveis acidentes com essesequipamentos decorrem de instalações mal feitas porpessoas não habilitadas, que não seguem as normasde segurança. Além disso, os aparelhos são dotadosde sensores de segurança, que em caso de vazamen-to ou superaquecimento cortam o gás automatica-mente", fala.

"O CREA-PR fiscaliza as responsabilidades téc-nicas das pessoas físicas e jurídicas que trabalhamcom projeto, instalação e manutenção dos aquecedo-res a gás. Já foram realizadas no passado açõesde fiscalização em condomínios residenciais ejunto com os síndicos destes condomínios, com oobjetivo de fazer um trabalho de orientação so-bre a necessidade da participação de um profis-sional habilitado para a realização dos serviçosde instalação e manutenção dos equipamentos paraaquecimento de água", conclui a gerente do DEFIS,Vanessa Moura.

Temperaturas baixas trazem à tona a importância da manutenção dos aquecedoresa gás e da necessidade da realização do serviço por profissionais capacitados


Muitos condomínios quando contratam uma em-presa para fazer uma obra no prédio, não se cercamdos cuidados necessários, atraídos pelo menor pre-ço, sem checar as informações, a idoneidade, o ende-reço, o contrato social, se o CNPJ está ativo, se osempregados que irão trabalhar na obra são registra-dos, se tem responsável técnico devidamente inscritono CRECI, se fornecerão o ART, firmam contratosque não oferecem garantias e quando da sua avalia-ção, em caso da obra vir apresentar problemas é queos síndicos constatam que não tomaram os devidoscuidados. Os condomínios ficam anos sem fazer obras,por isso, devem se cercar de todas as garantias pos-síveis, evitando serem enganados por empresas quenão possuem condições financeiras para tocar umaobra dentro do prazo e nas condições desejadas, evi-tando sua paralisação e que os condôminos sejamsobrecarregados com mais cotas extras.

Por isso, recomendo de preferência que tenhamassessoria de um advogado na elaboração do contra-to, o profissional vai orientar como o condomíniopoderá se cercar das garantias, amarrando de talforma, que se a empresa descumprir o contrato teráque pagar multa e responder por perdas e danos.

Muitas das vezes são apresentados orçamentosnas assembleias, que são aprovados, assinados e aobra começa. Isso acontece por desconhecimento,por isso, darei algumas dicas, que se forem seguidaspor certo teremos menos problemas, afinal, uma açãojudicial custa muito caro, principalmente por neces-sitar de perícia e assistente técnico.

Cuidados a serem tomados quando forcontratar uma empresa para executar obras

1º - Conheça a empresa, vá até seu escritório, sai-ba quanto tempo ela funciona nesse endereço;

2º - Peça para a empresa apresentar referências deobras realizadas e em andamento, se ela fornecer tele-fone não ligue, vá pessoalmente conhecer as obras porela realizadas, converse com o síndico e com o portei-ro;

3º - Ao formalizar o contrato, exija cópia do con-trato social registrado na junta comercial, isso permi-tirá identificar se a pessoa que assinará pela empresatem legitimidade para fazê-lo;

4º - Antes de firmar contrato, se certifique no siteda Receita Federal, se o CNPJ da empresa está ativoe verifique se o endereço que nele consta é mesmo quevocê visitou;

5º - Exija que a empresa apresente certidões nega-tivas comprovando não estar respondendo ações judi-ciais e que nada consta contra ela, nas esferas federal,estadual e municipal;

6º - Faça uma pesquisa no site do Tribunal de Jus-tiça;

7º - O que deve constar do contrato: identificaçãodas partes, no caso, contratante e contratado, inclusi-ve, dos representantes com seus respectivos nº de do-cumentos e endereço; objeto do contrato, detalhandode forma minuciosa se os serviços envolvem forneci-mento de material e mão-de-obra; especificação domaterial a ser utilizado e forma de execução da obra;prazo de duração e entrega da obra; forma de paga-mento, detalhando o FINANCIAMENTO e seus res-pectivos vencimentos; obrigações das partes; multa

por atraso da entrega da obra e do pagamento dasparcelas; foro competente; duas testemunhas.

O condomínio deverá constar que os pagamentosestarão condicionados ao cumprimento do cronogra-ma de execução da obra, que deverá fazer parte inte-grante do contrato. Nesse caso, é necessário que sejainstituído pelo condomínio o "Diário de obras", neledeverá ser anotado diariamente todos os movimen-tos, por exemplo, quantos operários foram trabalharse foi entregue material, enfim tudo que acontecer; oqual deverá ser assinado pelas partes semanalmente.

Quanto ao contrato, reconheça firma, conste clá-usula, que se o cronograma não for cumprido o paga-mento será automaticamente suspenso, que o condo-mínio poderá a qualquer momento, em caso de irre-gularidade ou atraso rescindir o contrato sem paga-mento de qualquer penalidade, bastando comunica-ção por escrito.

Exija que a empresa comprove que seus operáriosvão trabalhar com carteira assinada, terão seguro devida, comprove o recolhimento dos encargos sociais,que tenha seguro contra terceiros, que seus operáriosusarão equipamento de segurança (EPI).

Por fim, recomendo evitar pagar um sinal eleva-do, veja: o condomínio dá um sinal de 30%, 30 diasdepois mais 20%, metade da obra já foi paga e pelocronograma só foi feito 25%, existe margem de ris-co, é isso que deve ser evitado.

Uma empresa de porte, idônea e que tenha nomea zelar, já adota todos esses procedimentos.

Luis Augusto Giannotti


Epictetus

*Dr. Adolfo Rosevics Filho é membro da Academia de Culturade Curitiba e Academia Sulbrasileira de Letras, subseção Paraná

*Dr. Adolfo Rosevics FilhoCONDOMÍNIO NÃO PODE IMPEDIR USO DO SUBSOLO

EM PROFUNDIDADE QUE NÃO LHE É ÚTILProcessual Civil. Recurso Especial. Ação de reintegração de posse.

Tirantes. Localização no subsolo. Impossibilidade de remoção. Inexis-tência de prejuízo ou demonstração de utilidade. 1. O art. 1.229 doCódigo Civil, ao regular o direito de propriedade, ampara-se especifi-camente no critério de utilidade da coisa por seu titular. 2. A titulari-dade do proprietário sobre o imóvel não é plena, estando satisfeita ecompleta apenas em relação ao espaço físico sobre o qual empregaefetivo exercício sobre a coisa. 3. Não tem o proprietário do imóvel olegítimo interesse em impedir a utilização do subsolo onde estão loca-lizados os tirantes que se pretende remover, pois sobre referido espaçonão exerce ou demonstra quaisquer utilidades. 4. Recurso especial pro-vido para se restabelecer a sentença de primeiro grau. (STJ - Rec.Especial n. 1.256.825/SP - 3a. T. - Ac. unânime - Rel.: Min. JoãoOtávio de Noronha - Fonte: DJ, 16.03.2015). Ementa publicada naRevista Bonijuris.

***************DESCONSTITUIÇÃO DE MULTA POR DESRESPEITO AOSFUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO QUANDO INEXISTE

PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL SOBRE O TEMARecurso Inominado. Condomínio. Autora que desrespeita as regras

do regimento interno e da boa vizinhança, inclusive com ofensas aosfuncionários do condomínio. Conduta reprovável. Danos morais nãoconfigurados ante a contribuição e responsabilidade pelos transtornosque alega sofrer. Multas aplicadas de forma diversa da prevista naconvenção de condomínio e regimento interno. Afastamento. 1. Nãohá como fixar danos morais à autora quando resta demonstrado nosautos que ela mesma contribui para as ofensas e humilhações ocorri-das dentro do condomínio, não possui atitudes de respeito e urbanida-de com os vizinhos e com os funcionários do condomínio. 2. Apesar deevidente o desrespeito às normas do condomínio, não há provas de quea autora recebeu as notificações prévias, nem que houve reincidência,de modo que as multas não podem ser mantidas, pois aplicadas deforma diversa da determinada em Regimento Interno e Convenção. 3.Não há regra estipulada, pela maioria, de que no caso de desrespeitoaos funcionários do condomínio ensejaria a aplicação da multa, ônusque incumbia ao condomínio, nos termos do art. 333, II do CPC. 4.Apesar de serem reprováveis as atitudes da autora, as multas devemser desconstituídas, uma vez que aplicadas em desconformidade com oRegimento Interno e Convenção de Condomínio. Sentença reformada.Recurso parcialmente provido. (TJ/RS - Rec. Inominado n.71005207691 - 4a. T. Rec. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Desa. GlauciaDipp Dreher - Fonte: DJ, 02.04.2015). Ementa publicada na Revis-ta Bonijuris.

***************CONDOMÍNIO PODE PLEITEAR JUSTIÇA GRATUITA

Processo Civil - Agravo de Instrumento - Assistência judiciária -Condomínio - Comprovação de hipossuficiência - Ausência - Indeferi-mento - Manutenção. Os condomínios podem usufruir dos benefíciosda gratuidade judiciária, desde que, a teor do disposto no inciso LX-XIV do art. 5º da Carta Federal, comprovem a carência de recursospara estar em juízo. (TJ/MG - Agr. de Instrumento n.1.0145.14.052327-8/001 - 12a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des.Saldanha da Fonseca - Fonte: DJ, 30.03.2015). Ementa publicadana Revista Bonijuris.

* Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia

JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO*

No artigo anterior recebi uma critica, mas se apolitica não interferisse tanto na vida cotidiana detodos nós, a vida seria muito melhor e a critica fazparte do negocio, assim como a politica. É impossí-vel para o cidadão médio conseguir entender politi-ca neste país, apenas consegue absorver o resultadonefasto que ela produz em seu bolso e a percepçãode que as coisas não vão bem. Sempre gostei depolitica e suas evoluções; sou do tempo em que exis-tiam apenas dois partidos: ARENA e MDB, ou seja,após o golpe de 64 todos os partidos de esquerda,centro esquerda se uniram no então MDB, e o quese consideraria como direita, na ARENA. Com oretorno da democracia a ruptura natural de alian-ças frágeis feitas aos auspícios de dois únicos parti-dos, viu-se assim a proliferação e criação de novospartidos. A ARENA extinguiu-se, e o MDB se trans-formou em PMDB; surgindo ainda o PSDB, PT, PCB,PCdoB, PTB, PDT e os mais novos como PV, PSC,PP, PSD, entre outros, todos com ideologias e pen-samentos sociológicos maravilhosos, porém a práti-ca cotidiana os desfigura.

Afinal qual a diferença sobre políticos e parti-dos? Sobre os antanhos do confuso mundo jurídicoque me formou e a prática cotidiana de meio séculode sobrevivência, infelizmente as coisas funcionamassim: politico não tem partido, tem sim projeto depoder, o partido é um meio não um fim; não existefidelidade partidária, tão pouco comprometimentoentre partidos, apenas entre políticos e suas alian-ças, se assim não o fosse as coisas em todos os ní-veis seria diferente. No nível federal temos um PMDBque é governo junto com o PT, naturalmente de es-querda; no Paraná temos PSDB com milhares departidos associados, tipicamente um governo de di-reita, e no município de Curitiba, PDT juntamentecom PT, PV, de centro esquerda para esquerda, de-duz-se então que o município de Curitiba teria maisafinidades, inclusive para captação de recursos dogoverno federal, já o governo do estado teria maisdificuldades para receber recursos federais dadasas naturezas antagônicas partidárias.

Nada disto é verdade, nem tão pouco mentira.No governo federal, tanto a câmara quanto senado,ambos tendo como presidentes parlamentares doPMDB, que deveriam seguir a orientação de seu pre-sidente partidário, que é o vice- presidente da repu-blica, não o fazem, pelo simples fato que o presi-dente da câmara por conflitos anteriores com a pre-sidente do pais, dificulta qualquer possibilidade dedialogo, como forma de retaliação, e o do presiden-te do senado por mais cargos e ministérios, e amboslutando por espaço na liderança do partido. No Es-tado do Paraná, as coisas ficaram mais emboladascom os últimos acontecimentos movidos a bombas ebalas de borracha. Parlamentares do PMDB, com-prometidos e vinculados com o governo do PSDB, aponto de merecerem serem expulsos do partido, pela

total infidelidade já que a orientação do partido éoutra, um partido tipicamente rachado; parlamen-tares do PSD, que sempre fizerem base de apoionos primeiros quatro anos, viraram às costas a ori-entação do partido e foram contras as medidas emtramite, por serem impopulares; nada disto, proje-to de poder, como se candidatar a prefeito com elei-ções tão próximas e não ver o barco afundar mes-mo correndo o risco de perder cargos e benefícios?Outro exemplo de infidelidade, punida com expul-são, sem contar com um sem numero infinito deconchavos de ultima hora, sobre olhos ávidos doscarniceiros de plantão a espera da carnificina parase promoverem dela, sob a pele de cordeiros. E umgoverno municipal dividido, letárgico que pouco ounada recebe de seu parceiro federal, pois tem umprefeito que no passado era PSDB e que por faltade espaço, para seus projetos de poder, migrou parao PDT, como se isto apaga-se anos de discurso con-tra a esquerda, a qual se encontra abraçado agora;e o futuro não engana ver politico do PSDB, de-sembarcar com sua cavalaria no antigo partidoPMDB, por total inviabilidade técnica, para dispu-tar o governo do estado, dentre outras milhares desacanagens e traições que acontecem tão natural-mente quanto o sol se por e nascer todos os dias,uma verdadeira Sodoma e Gomorra.

O tempo e o resultado que políticos horríveis,produziram ao longo de décadas da minha incipi-ente vida, sem respeito á coisa publica, sem com-prometimento com os projetos partidários, na cons-trução de um país melhor, agindo de forma vil ecovarde contra aqueles que os elegeram, apenas parasatisfazerem seus projetos de poder, foram defor-mando minha opinião e a crença no futuro me aban-donou. Já dizia um velho politico falecido no augede minha juventude; "na politica nem sempre colo-camos no buraco nosso maior inimigo e nem sem-pre tiramos do buraco nosso maior amigo, somosprofissionais, temos que garantir nossa subsistên-cia e de nossos herdeiros na politica, partido é coi-sa de amadores". O resultado é evidente; saúde ter-minal, segurança primitiva, e educação inexistentee economia agonizante, típico de países falidos eou atrasados, que tem no poder tiranos déspotas,que tratam o povo como escravo.

Tento me valer do pensamento de EPICTETUS:"As aparências para a mente são de quatro tipos.As coisas ou são o que parecem ser; ou não são, e nemparecem ser; ou são, e não parecem ser; ou não são,mesmo assim parecem ser. Identificar corretamente to-dos estes casos é a tarefa do homem sábio."

Espero que ainda chegue o tempo em que ascoisas mudem, e vejamos brotar politica de quali-dade e políticos de valores inabaláveis, arreigadosa um projeto de nação aparados por solidas estru-turas partidárias, na busca de um país melhor, maisjusto e perfeito.


Algo difícil de aceitar é a lógica mórbida de nos-sas autoridades, elas dão a impressão de terem raivade gente.

Curitiba poderia ser um modelo de metrópole se-gura, bonita, acessível, racional. Gradativamente vaiperdendo qualidades; ganhando detalhes graciosos,mas distantes da lógica de existência de uma popu-lação que envelhece e recebe mais e mais pessoascom deficiência(s), debilitadas, senhoras grávidas ecrianças.

Atavismos condenam sua população que precisausar o transporte coletivo urbano e caminhar a ris-cos absurdos, entre eles os atropelamentos agora atépor skates e bicicletas, pois para usar veículos nãomotorizados basta ter a coisa e sair por aí, em tem-po, se possível com recursos de proteção para o pilo-to, o pedestre que se dane.

Mas a cidade também cresce em direção aos céus.Por força até da vizinhança de prédios que surgemdo nada (Lei do Solo Criado?) somos obrigados amudar de residência e aí as surpresas: qual é o pa-drão de segurança dos edifícios para os seus mora-dores e trabalhadores?

O interessante é que existem profissionais dedi-cados à segurança, conselhos profissionais, sindica-tos etc. Onde estão?

Um dia desses um colega disse que deve ser apro-vada uma lei obrigando a realização de vistorias deprédios a cada cinco anos, ou seja, depois de prontosos condomínios serão obrigados a ajustes que poderi-am ser feitos antes da construção, já nas pranchetasdos projetistas. Obviamente a manutenção é algosagrado, daí a importância dessa nova e provávellei.

Elevadores, sistemas de combate a incêndio, oti-

Defesa Civil e Segurança Predialmização de socorro etc., pouco é feito considerandoque os futuros moradores idosos (por exemplo) serãorelativamente numerosos.

E para simplesmente limpar vidros não vemos re-cursos de segurança para nossas heroínas que cuidamdas janelas...

Os "arranha céus", como aprendi na infância, apa-recem em ruas estreitas onde antigamente as canale-tas estavam por perto, livres para veículos de socorro.Agora essas vias são solenemente invadidas por ciclis-tas e skatistas sem atenção para nada, inclusive ospedestres que devem atravessá-las. Quando essa genteserá realmente educada, treinada?

As canaletas são extremamente valiosas para oshabitantes de Curitiba para serem mal-usadas.

Nessas ruelas onde novos condomínios são feitos seránecessário acontecer algum atropelamento para queas calçadas sejam feitas? A velocidade máxima é 40ou que velocidade permitida? Nas rápidas próximasvamos esperar quanto tempo para que passeios transi-táveis sejam feitos? Sinaleiras? Lombadas? Será ne-cessário que alguém morra e aparecer em alguma pla-nilha?

E os prédios?Todos os prédios em construção deveriam passar

pela avaliação e supervisão de equipes de segurançaindependentes das construtoras e incorporadoras. Paragarantir maior qualidade seria essencial a vinculaçãoa empresas seguradoras respeitáveis, pois o que vemosnão condiz com o que imaginamos para qualquer lu-gar de presença humana, muito mais em prédios ondecentenas de pessoas vivam acreditando na tranquili-dade que conquistaram, esquecendo que segurança émuito mais do que evitar assaltos.

Ou seja, todos os responsáveis por condomínios (os

ambientes de trabalho normalmente têm alguma su-pervisão) deveriam estar preparados para socorrer,orientar, explicar detalhes de socorro essenciais, den-tro e fora dos prédios.

Ficamos impressionados com as notícias de difi-culdades de manutenção de veículos do Estado doParaná, por exemplo. Será que as equipes de socorro(carros de bombeiros, ambulâncias etc.) estão em boascondições operacionais? Têm planos de socorro paragrandes emergências nas cidades?

E na PMC, como a Prefeitura pretende corrigiros problemas de trânsito consequentes da má sinali-zação e mau uso das canaletas? E os prédios? A Leide Solo criado vai ser usada sem consulta aos vizi-nhos? O Estatuto das Metrópoles (existindo ou não)será para valer?

Tudo envolve muita atenção para a cidade; emtempo, o povo recebe orientações adequadas, de boaqualidade em relação aos recursos e sistemas de so-corro e segurança? Eles existem? Estão funcionandode forma adequada?

De qualquer forma é dentro dos prédios que vive-mos. O ideal, como dissemos, seria a tranquilidadede comprar imóveis sem essa preocupação, mas issonão corresponde à realidade quando mudamos e va-mos percebendo detalhes inquietantes.

Precisamos lembrar que o potencial de grandesacidentes cresce e precisamos da proteção coletivapara sobreviver e reduzir danos materiais e pessoais.No Brasil, diante de tantos pesadelos políticos e poli-ciais, corremos o risco de desprezar situações de roti-na em nossas vidas, isso é muito ruim.

O ideal é evitar acidentes, depois que acontecemos prejuízos poderão ser irrecuperáveis.

Cascaes

O melhor período do ano para reali-zar trabalhos externos nos condomíni-os, são os meses de Abril a Agosto, prin-cipalmente em relação a: pintura, res-taurações de fachadas, telhados, imper-meabilização entre outros.

Nas estações mais frias, as reformassão mais propícias, pois os profissionaispodem realizar os serviços com maioreficiência e num prazo mais curto, pois,no geral os dias são mais secos, semchuva.

Fazer reformas em condomínios ésempre um assunto polêmico e que geradiversas discussões internas. Dúvidasvão sempre surgir sobre como gastar odinheiro, qual a melhor época para fa-zer, quem irá executar a obra pipocan-do na cabeça dos condôminos e dos ad-ministradores do condomínio, podendogerar muitas controvérsias.

O segredo de uma obra bem executada e sem dorde cabeça para moradores e administradores é umbom planejamento. Quando tudo é discutido de for-ma clara, com um projeto bem definido e respeitandoa vontade da maioria, as chances de erros e discus-sões diminuem e a obra flui sem maiores conflitos. Aquestão financeira deve ser tratada sempre com mui-ta clareza, pois embora algumas obras emergenciaispossam ser aprovadas pelo conselho e pelo síndico,grandes reformas têm a obrigatoriedade de contar

Melhor época para reformar seu condomínio

com a aprovação em assembleia, que também definirápassos importantes da obra.

Antes de iniciar a obra é primordial contratar umespecialista, profissional ou empresa, que realize umaanálise detalhada onde irá levantar as necessidadesde possíveis problemas encontrados, detalhá-los e emi-tir um parecer. A mesma empresa deverá indicar quaisserão as medidas corretivas e preventivas a serem ado-tadas. Com base nesse parecer, o síndico do condomí-nio deverá acionar as empresas fornecedoras do mer-

cado para a tomada de preços aonde a assem-bleia deverá estudar e aprovar as pesquisas depreços, o projeto da reforma e definir os pra-zos e a empresa que prestará o serviço.

Atenção! Ao contratar uma empresa.a) Exigir a Anotação de Responsabilidade

Técnica (ART) perante o Conselho de Enge-nharia e Arquitetura (CREA) a consequentepresença de um responsável técnico (engenhei-ro/arquiteto);

b) Entrar em contato com os responsáveispelos condomínios apresentados nas referên-cias da empresa, e informar-se sobre a quali-dade dos serviços;

c) Exigir da empresa a utilização de pro-cedimentos de segurança do trabalho previs-tos nas Normas Regulamentadoras (NRs) es-pecificas. A não observância dos procedimen-tos explicitados na NR, por parte da empresa,pode levar o condomínio a ser co-responsabi-

lizado por acidentes, ficando sujeito a multas e açõesindenizatórias;

d) Exigir sempre da empresa, a garantia mínimade três anos sobre os serviços prestados;

e) Nunca adiantar parcelas de pagamento. A em-presa deve ter executado mais do que, proporcional-mente recebeu de pagamento. Isto assegura ao con-domínio que a empresa conclua os trabalhos no pra-zo prometido e, não abandone o serviço;

O Editor


Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketingpara Engª, Arquitetura e Agronomia.

Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: [email protected]

Ênio Padilha

Se eu contar para você que uma determinada marca de geladeira é fabricadaem uma linha de produção vertical, de baixo para cima e em zigue-zague (emvez da tradicional linha de produção horizontal e em linha reta) que diferençaisso fará na sua decisão de compra? (supondo que você esteja interessado emadquirir uma geladeira).

Nenhuma! Pelo menos se você for um cliente comum.A maneira de produzir, via de regra, não altera a percepção do cliente sobre

o produto e, conseqüentemente, não interfere na decisão de compra. Mas, presteatenção, isso só vale se o produto for MERCADORIA. Se o seu produto for umSERVIÇO prepare-se para administrar mais um elemento importante na relaçãocom o cliente: o processo.

Imagine a cena: você chega a uma oficina mecânica para um conserto rápidono seu carro. O funcionário que o atende pega o veículo e sai pelo pátio em altavelocidade, tirando "fininho" dos outros carros estacionados, manobrando em zi-gue-zague, passando rente aos muros e postes de concreto... até estacionar nolugar determinado para o tal conserto. Você, naturalmente, já o elegeu como seumais novo inimigo. Trata-se de um louco. Um irresponsável. Um débil mental quenão voltará a por as mãos no seu carro!!! Quando o conserto ficar pronto vocêmesmo irá tirar o carro de lá. Não vai dar oportunidade para esse louco bater eestragar o seu carro...

Calma ! Não se precipite ! Seu carro está em ótimas mãos. Aliás, não poderiaestar em melhores mãos. O tal manobrista é o melhor da oficina.

Re-leia o parágrafo no qual o procedimento dele foi descrito: observe que elesaiu pelo pátio em alta velocidade, mas não cantou pneu nem forçou o motor. Eletirou "fininho" dos carros, muros e postes de concreto, mas não bateu em nada.Seu carro está inteiríssimo ! Ele manobrou em zigue-zague porque é a forma dechegar mais rápido ao ponto de estacionamento...

Resumindo: ele é ótimo! Os colegas dele sentem uma pontinha de inveja peloseu desempenho tão brilhante. Pelo domínio da técnica, pela precisão, pela rapi-dez... Mas, para você (o dono do carro, o cliente) ele é apenas um retardado,irresponsável. E você vai pensar duas ou três vezes antes de trazer seu carronovamente para essa oficina.

Nosso intrépido manobrista domina a técnica. Faz bem feito, do ponto devista operacional, mas é um desastre de marketing. Não se deu conta de que eleé um PRESTADOR DE SERVIÇOS. E prestadores de serviços precisam prestaratenção não apenas no resultado final mas também, e principalmente, na manei-ra como as coisas são feitas. O processo.

É um elemento importante do Mix de Marketing.Mix de marketing, você sabe, é o conjunto de todas as coisas que interferem,

direta ou indiretamente, na visão que o cliente tem sobre a empresa ou o produto.Quando o produto é uma mercadoria, o processo não conta (ou conta muito

pouco). Veja o caso da geladeira, citado no início deste artigo.Quando o produto é serviço, o processo é um elemento fundamental. Faz parte

do Mix de Marketing.Veja este outro exemplo: meu irmão, Edson, que é mecânico, trabalhou por

muitos anos com máquinas agrícolas. Tinha uma oficina (no Paraná) que atendiaos proprietários rurais, geralmente à domicílio.

Ele conta que os consertos, por conta de serem feitos na propriedade do clien-te, contavam sempre com a presença deste. Isto poderia ser bom ou ruim. Depen-de de como o fato fosse explorado. Meu irmão estendia um pano no chão e des-montava o motor, peça-por-peça colocando-as, lado-a-lado, ordenadamente, so-bre o pano. Depois fazia a limpeza e o conserto das peças e da máquina, comrapidez e precisão.

O cliente olhando tudo e achando ótimo. Sentia-se seguro e confiante. Geral-mente ficava satisfeito, pagava sem reclamar e voltava a contratar o serviço emoutras ocasiões. A parte de estender o pano e colocar sobre ele, organizadamen-te, peça-por-peça da máquina era, segundo o meu irmão, uma tarefa tecnica-mente desnecessária. Bastava desmontar o motor, jogar todas as peças em umbalaio e depois juntar tudo e montar a máquina. Qualquer mecânico reconhece-ria qualquer peça ou parafuso e saberia o que fazer com ele. Não havia necessi-dade de mantê-los separadinhos sobre um pano especialmente estendido. Aquiloera um artifício usado para manter o cliente tranqüilo. Fazer com que o clientetivesse a sensação de estar entendendo a operação e mantivesse o espírito desar-mado (coisa muito importante no caso de alguma coisa não funcionar direito).

Estender o tal pano e organizar peças e parafusos não tinha uma funçãotécnica. Tinha objetivo psicológico. Era marketing. Marketing de primeira, eudiria.

Processo produtivoe o marketing

O p i n i ã oO p i n i ã o

Existem condomínios que, para aaprovação de obras ou serviços emgeral, exigem a apresentação de trêsorçamentos para aprovação do pro-fissional a ser contratado. Nessas si-tuações, o síndico tem grande dificul-dade em apresentar as propostas, poisantigamente havia muita mão de obradisponível e pessoas com mais tempoe boa vontade para elaborarem orça-mentos sem compromisso.

Atualmente, a realidade é diferen-te. O prestador de serviços não temtempo ocioso e, geralmente, cobra pelavisita e pelo orçamento. Isso ocorreinclusive com advogados, engenheirose dentistas. É comum ligarmos e mar-carmos com um técnico para fazer oorçamento e o mesmo marcar e de-pois não aparecer. Tempo é dinheiro ese ele percebe que não será contrata-do, evitará perdê-lo, já que está so-brecarregado devido a sua competên-cia.

A lei não exige a apresentação detrês orçamentos para a realização deum serviço e por isso a cobrança doscondôminos para que isso ocorra nãopossui qualquer embasamento legal.O ideal é o condomínio procurar porprofissional que tenha referências,competente e não se basear pelo me-nor preço. O barato, muitas vezes saimais caro.

Quem é amador ou despreparadosabe como conquistar o cliente. Bastacobrar bem barato, pois nas assem-bleias impera a ingenuidade, e depoisquando a “bomba” explode com o ser-viço de péssima qualidade, ninguémassume que escolheu o menor preço,

Orçamentos no condomínio

e, portanto o pior. Deve-se contratarcom base na credibilidade, históricode serviços e qualidade, evitando-seproblemas e prejuízos futuros.

Geralmente os condôminos chatos,que tumultuam e reclamam de tudo,são os que menos participam. Paraevitar desgastes, o síndico poderá cons-tar no edital de convocação qual ser-viço a ser realizado e estipular umprazo para todos os condôminosapresentem os seus orçamentos pre-viamente, que serão analisados nareunião. É injusto deixar esse pro-blema só com o síndico, sendo acon-selhável a nomeação de uma comis-são, pois assim a responsabilidade serácompartilhada.

É importante que o serviço seja es-pecificado e detalhado previamente, deforma profissional, para que os orça-mentos tenham o mesmo conteúdo,pois sem esse cuidado será difícil com-parar os preços e a qualidade do quefoi orçado.

Para evitar problemas, deve o con-domínio ter uma assessoria jurídicaespecializada para elaborar o contra-to que deverá conter todos os elemen-tos, tais como, objeto detalhado daprestação de serviços, preço, forma depagamento, prazos, materiais a seremutilizados, penalidades, tempo de ga-rantia, responsabilidade técnica, en-tre outros. O modelo apresentado peloprestador de serviços protege especi-almente os interesses dele, sendo co-mum não conter cláusulas que deemsegurança ao contratante, geralmen-te sem domínio da matéria.

Kênio Pereira


Segundo levantamento efetuado pelo SECOVI(www.secovi.com.br), nos três primeiros meses des-te ano de 2015, os custos condominiais sofreramum acréscimo proveniente do aumento da energiaelétrica, água e esgoto, bem como transporte públi-co.

Se tais situações, por si só, já têm o condão depreocupar os síndicos e administradores vez quepodem acarretar no aumento das taxas de condomí-nio e, por conseguinte, de inadimplência das quotascondominiais, além da afetação na própria liquidezde suas contas, imagine se estes souberem que mêsa mês podem estar sendo cobrados indevidamenteatravés das faturas emitidas pela SANEPAR paracobrança das tarifas de água e esgoto.

Explico. Até o ano de 2006, considerando ape-nas o Município de Curitiba, a totalidade dos proje-tos a envolver condomínios verticais residenciais oucomerciais possuía liberdade na escolha de seu sis-tema de abastecimento de água representando dizerque ficava a critério da conveniência do construtorse o abastecimento seria a partir de um único ouvários hidrômetros, momento em que o assunto foiregulamentado obrigando a instalação de hidrôme-

tros individuais sob o pris-ma de que tal medida auxi-liaria no controle do consu-mo de água experimentadoneste tipo de edificação.

Na prática, para fins da

Cobranças indevidas efetuadas pela Sanepar e direito de ressarcimentocobrança efetivada pela SANE-PAR tal distinção e obrigação semostrou indiferente consideran-do que há muito esta aplica o cri-tério de cobrança pela sistemado consumo mínimo de 10m³ pelonúmero de economias a despeitodo consumo efetivo, valendo aquiaplicar um exemplo hipotético,porém, bastante didático, acer-ca do assunto para demonstrar oalegado.

Neste sentido, se um condo-mínio vertical é composto por 10(dez) unidades condominiais comum consumo efetivo de 7m³ poreconomia, totalizando ao final doperíodo 70m³/mês, a SANEPARpraticará a cobrança do valor de 100m³/mês corres-pondente a multiplicação do consumo mínimo de 10m³pelo número de economias, neste caso 10 unidades,mesmo não tendo fornecido o serviço no tocante aos30m³ de diferença experimentados entre o consumoefetivo e o faturado.

Apesar de tal cobrança ser ilegal à luz de nossalegislação vigente, o que inclui o Código Civil, o Códi-go de Defesa do Consumidor e outras legislações quetratam do tema, já que opera sobre o consumidor aaplicação de uma tarifa sem a contraprestação de umserviço, a SANEPAR tem defendido a cobrança base-

ada no consumo mínimo justi-ficando, de forma sucinta, queesta tem a finalidade de "ga-rantir a viabilidade econômicae financeira do sistema de abas-tecimento", tese que vem sendoquestionada nos Tribunais pá-trios e que começa a ser recha-çada, principalmente nos Tri-bunais Superiores, já que o cus-to do serviço vem previsto novalor da tarifa que não pode ser-vir como meio de lucro para aestatal.

Se consideradas as decisõesprolatadas pelo Tribunal de Jus-tiça do Estado do Paraná já ve-mos uma sinalização positiva

à proibição deste tipo de cobrança praticada pelaSANEPAR determinando, no mesmo passo, a devo-lução dos valores cobrados indevidamente nos últi-mos 5 anos o que pode, para muitos condomínios,significar de imediato um desafogamento nos custosmensais, como também uma possibilidade de equilí-brio nas contas e até mesmo fôlego financeiro parasuas atividades de interesse, como o são aquelas vol-tadas às melhorias e a manutenção em caso de pro-cedência do pedido, lembrando que cada situação deveser analisada caso a caso. De ressarcimento eu en-tendo!

Patricia Munhoz e Silva - OAB/PR 50.893 - www.patriciamunhozesilva.com.br - 41 3040-0285 / 41 9637-0233

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), amais alta corte do País, julgou um RecursoEspecial que trata da cobrança da taxacondominial em prédios com unidades detamanhos diferentes valendo-se do rateio pelafração ideal, ou seja, quem tem o apartamentomaior acaba pagando mais do que aqueles quetem unidades menores. Ao julgar o recursoespecial 1.104.352-MG (2008/0256572-9,o STJ determinou que o condomínio devol-vesse tudo que cobrou a mais do aparta-mento maior, em relação ao demais apar-tamentos menores.

A decisão do STJ confirmou a tese deque o uso da fração ideal acarreta enriquecimentoilícito dos proprietários das unidades menores quan-do estes pagam a menos por serviços que são utiliza-dos igualmente por todas as unidades, independente-mente do tamanho.

Mediante perícia, pode-se demonstrar que o oapartamento maior gasta o mesmo que os aparta-mentos tipo, e que tais despesas devem ser rateadasde forma igualitária, visto que o tamanho interno daunidade não influencia na despesa com portaria, es-cadas, elevador, energia elétrica, empregados, faxi-na, etc...

No processo ora comentado, decidiu-se que a as-

O rateio da taxa de condomínio pela fração ideal

sembleia geral não teria o poder de autorizar que osapartamentos menores (maioria) pudessem se locu-pletar dos apartamentos maiores (minoria) pelo sim-ples fato de o apartamento do autor possuir uma áreamaior, já que tal fato, por si só, não aumenta a despe-sa do condomínio.

Em casos análogos, notadamente em edifícios mis-tos compostos por lojas térreo, e salas ou apartamen-tos superiores, há várias decisões judiciais que deter-minam a isenção do pagamento de porteiros, elevado-res e demais itens que não são utilizados pela lojaquando esta tem entrada independente da torre, ga-rantindo a proporcionalidade no rateio das despesas

Felipe Abrahãoé advogado

pós graduado emDIREITO IMOBILIÁRIO,

sócio do escritórioABRAHÃO &

ADVOGADOSASSOCIADOS.

em função do efetivo proveito.Com esta decisão do STJ, fica ainda mais defini-

da a jurisprudência que veda o enriquecimento ilíci-to dos proprietários das unidades menores em fun-ção do rateio desproporcional causado pelo critériode rateio por fração ideal.

Sob esta nova perspectiva jurisprudencial, mui-tos condôminos estão ajuizando ações requerendo ainvalidação do critério de rateio pela fração ideal ea devolução dos valores cobrados a maior.

Ainda, muito condomínios estão se adiantando,alterando voluntariamente a convenção coletiva paraeleger critério de rateio adequado e justo.


A revitalização de um edifício hoje, está relaci-onada a valorização do mesmo, mudando assim oaspecto da edificação e embelezando os condomíni-os em nossa capital. Basta olhar ao seu redor paraperceber que hoje em dia, tudo é feito em nome dobom gosto e da boa aparência como regem os crité-rios de nossa sociedade.

Mas estas novas concepções arquitetônicas, nãosão um privilégio apenas de quem adquiri um imó-vel ainda na planta, qualquer condomínio pode terestas inovações a sua mão necessitando apenas deboa vontade para revitalizar o condomínio em quevive.

Residir em um condomínio, não significa cuidarapenas das áreas internas do edifício, ou tratar doaspecto interno das áreas autônomas (apartamen-tos), zelar pela fachada de um edifício também énecessário.

Assim como o Hall de entrada, é o cartão devisitas do condomínio, a área externa do edifícioreflete e muito o zelo de seus moradores para com oseu lar, e ninguém um dia pensou em morar em umlugar cujo as paredes sejam elas internas ou externaestivessem ofuscadas pelo tempo, dando ao edifícioum ar de abandono e desleixo.

Quem um dia não passou pela frente de um pré-dio feio e marcado por infiltrações, fungos e sujei-ras ocasionados pela ação do tempo e não pensousozinho ou comentou com a pessoa ao lado: Queprédio mais feio! Imagine morar em um lugar as-sim.

Com base neste pensamento é que se sugere que,o edifício receba uma pintura sempre que se fizernecessária esta obra.

Pintura revitaliza seu edifício

Além de refletir o cuidado dos moradores com oedifício, a revitalização do imóvel através de reformascomo a da pintura, mostram as pessoas de fora que aliexiste um síndico atuante, que esta realmente traba-lhando por melhorias no local passando principalmen-te uma impressão de organização coletiva e boa admi-nistração.

A falta de manutenção contribui para o surgimen-to de problemas estruturais nas construções. Sendoassim, é importante ficar atento ao aparecimento denovos elementos, como rachaduras que aumentem pro-gressivamente, infiltrações, desgaste de qualquer ma-terial, entre outros, deve registrar os serviços de umprofissional em perícia e avaliação.

Antes de realizar uma reforma é preciso elaborarum projeto analisando todos os campos importantespara executar a obra. Deve-se analisar cuidadosamen-te todos os itens para não ocorrer problemas. Inde-pendente da complexidade da reforma, para evitar

danos, um profissional deve ser contratado. Somenteum profissional da área está apto a definir quais asintervenções podem ser realizadas e como deve serfeito.

Já com relação a custos, é possível que se encon-tre empresas que ofereçam serviços de alta qualida-de com um preço justo, já que a revitalização deedifícios tornou-se uma tendência, e por conseqüên-cia surgiram empresas especializadas nestas obrasoferecendo novas técnicas e produtos para a pinturae o acabamento de seu edifício.

Pintar um edifício não implica ao condomínioapenas gastos, uma vez que, uma obra desta repre-senta uma valorização de 5% a 15% do valor doimóvel.

Podemos citar como opções para esta obra, a tex-tura, o grafito,, o pastilhamento, o uso de cores vivasou quem sabe uma miscelânea de estilos para as pes-soas mais ousadas. Independente do gosto ou da op-ção de material, o que realmente deve ser levado emconta é que um edifício deve ser mantido sempreconservado, bem pintado, com seu acabamento emcondições, devido principalmente a seu porte, e arepresentação que ele transmite as pessoas.

Cuidar da aparência de seu edifício, é como cui-dar da aparência de seu carro, quarto, apartamento,é passar para as pessoas a imagem de que ali resi-dem ou trabalham pessoas caprichosas e de bomgosto, ou você prefere que os outros olhem para seuprédio e tenham aquela impressão de abandono edesleixo, que gera uma sensação de repúdio ao lo-cal?

Sr.Síndico!!! Pense nisso.O Editor

Responsabilidades do Síndico estão previstas no Código CivilÉ comum em eleição de síndico no condomínio os

moradores ficarem indecisos na hora de escolher umcandidato para representar o edifício. Assim como,os interessados ao cargo possuírem dúvidas a respei-to do que precisam para concorrer à vaga, uma vezque administrar vários apartamentos e ter de agra-dar a todos não é tarefa fácil.

Condomínio mal administrado pode trazer gran-des prejuízos, portando na hora de escolher um bomadministrador, alguns detalhes devem ser observa-dos. O pretendente ao cargo deve possuir um nível deconhecimento sobre o exercício do cargo uma vezque a sua função possui uma série de responsabilida-des.

O candidato deve demonstrar que tem conheci-mento sobre o condomínio e suas necessidades. Pre-cisa ter tempo e disponibilidade para cumprir as inú-meras funções e um bom relacionamento com os mo-radores. Deve ter alguma familiaridade com rotinasde administração geral e boa vontade em aprender,ouvir, servir e conciliar, já que o síndico é quem res-ponde civil e criminalmente pelo o que acontece nocondomínio.

Normalmente, em condomínios residenciais, osmoradores não costumam ser criteriosos na escolhade seus candidatos.

Com exceções a condomínios comercias (salas)aonde é adotado um perfil de diretor de empresas(prazos, metas factíveis, assembleias curtas e obje-

tivas), em condomínios residenciais ainda prevalece ocritério simpatia, e vizinhança, poucos conseguemseparar capacidade de camaradagem.

O bom síndico deve ter metas e um cronogramapara realizá-las; ser realista e não criar falsas expec-tativas; conhecer os condôminos sem invadir sua pri-vacidade, pois sua função é administrativa, não depolícia; manter um “checklist” com todas as datas devencimentos; estar bem assessorado administrativa-mente (contratar uma boa administradora) e, princi-palmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os con-dôminos para eleger um síndico, seja pela falta decandidatos ou porque o candidato não agrada a maio-ria, há prédios que acabam optando por contratar umprofissional. Neste caso, ele pode atuar como autôno-mo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral nacontratação de um síndico profissional.

Caso o candidato esteja concorrendo à reeleição,os condôminos devem avaliar como foi à gestão ante-rior, sempre evitando mantê-lo no cargo por conveni-ência. É preciso levar em conta alguns pontos: se ocondomínio está em ordem, se o orçamento está ade-quado, se as decisões que foram tomadas nas assem-bleias foram cumpridas devidamente e se o candidatotem novas e boas propostas.

O Artigo 1.348 do Código Civil traz todas as atri-buições da função.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;II – representar, ativa e passivamente, o condo-

mínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atosnecessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia daexistência de procedimento judicial ou administrati-vo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o re-gimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda daspartes comuns e zelar pela prestação dos serviçosque interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despe-sa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribui-ções, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente equando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa,

em lugar do síndico, em poderes de representação.§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou

parcialmente, os poderes de representação ou as fun-ções administrativas, mediante aprovação da assem-bleia, salvo disposição em contrário da convenção

O Editor


Os elevadores são equipamentos já bastante po-pularizados em edificações comerciais e residenci-ais que proporcionam maior conforto e agilidade aosseus usuários. Porém, é necessário lembrar que, as-sim como a estrutura de um prédio, os elevadorestambém devem receber vistorias e manutenção re-gularmente para garantir a qualidade e segurançade seu funcionamento.

Ficar preso na cabine, passar do andar solicitadoou, em caso mais grave, sofrer acidentes, é algunsdos problemas que podem ocorrer por falta de cuida-dos que devem ocorrer periodicamente.

A manutenção preventiva é o fator de maior im-portância para assegurar a “saúde” e funcionalida-de dos mesmos.

Há dois tipos de manutenção: preventiva, nor-malmente realizada mensalmente, e a corretiva, queé decorrente de algum problema detectado pelo pró-prio condomínio.

Durante a manutenção preventiva, é realizadostestes de funcionamento, serviços de lubrificação elimpeza, a fim de garantir o funcionamento adequa-do e seguro do elevador. Havendo a necessidade deuma troca de peça ou componente, o estabelecimen-to é informado para que seja realizada a devida tro-ca. Caso seja detectada alguma condição que envol-va risco de segurança para os usuários, é determina-da a interdição do equipamento até a regularização.

Já na manutenção preventiva é possível prever anecessidade de substituição de peças que apresen-tam desgastes. Conforme a utilização do elevador,algumas peças podem ter seu desgaste muito acen-

Manutenção dos elevadores deve ser feita regularmente

tuado em pouco tempo. Durante a manutenção, o pró-prio técnico pode propor atualizações tecnológicas quemelhorem a segurança e a desempenho do equipamen-to. Em casos de irregularidades, os elevadores maismodernos possuem inúmeros sensores e dispositivosque fazem com que o equipamento pare, e o seu funci-onamento é restabelecido após a constatação de quenão existe nenhum problema que comprometa a segu-rança dos usuários,

Há casos que é necessário, que o prédio invista emsua modernização para que o elevador possa melhoratender seus usuários, porém, isso irá depender muitoda estrutura do condomínio ou empresa. Os equipa-mentos atuais estão alinhados a uma linha tecnológi-ca eficiente, mas isso não significa que os equipamen-tos antigos não garantam a total segurança de seususuários, pois eles foram fabricados e instalados deacordo com as normas técnicas vigentes à época de

sua fabricação. Hoje em dia, é possível modernizaros elevadores ao substituir antigos quadros de co-mando eletromecânicos por modernos quadros decomando micro processados que, além de reduzir asfalhas do elevador, reduzem o consumo de energiaelétrica entre 30% e 70%.

Cuidado! Na hora de contratar. O primeiro pas-so é ter certeza que a empresa é especializada. Amesma deve apresentar um serviço com credibilida-de reconhecida.

Empresa contratada deve apresentar critérios mí-nimos para operar: Possuir engenheiro responsável,apresentar registro no CREA possuir atendimentoem todos os dias do ano (sem exceção), 24 horas pordia.

É preciso ficar atento à execução do serviço comregularidade e contratar profissionais capacitadospara exercer a manutenção. Se constatado que nãoexiste um profissional ou o serviço não for executa-do por uma empresa não credenciada, que é com-provado pela apresentação de uma ART (Anotaçãode Responsabilidade Técnica), será considerado comoum ato de infração.

Atualmente, todos os estabelecimentos com ele-vadores devem obedecer à NBR 15.597 da Associa-ção Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A nor-ma foi revista em 2008 e trouxe avanços significa-tivos, estabelecendo regras para a melhoria da se-gurança dos elevadores de passageiros existentes,com o objetivo de atingir um nível de segurançaequivalente a um elevador recentemente instalado.

O editor

Edição 146 - 2012 - Ano XIVw w w .w w w .w w w .w w w .w w w . i s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i oi s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i oi s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i oi s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i oi s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i o

Condominio186

Documents

Transcript of Condominio186