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UNIVERSIDAD RICARDO PALMA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO CURSO: DISEO URBANO I Grupo 4 Docente: Arq. Hctor Villa Garca

CONCEPTOS BSICOS: Parte II

1. CONCEPTOS BSICOS SOBRE LOS QUE SE SUSTENTA EL PROCESO EDIFICATORIO

URBANO:

a) Densidad Sobre el concento de densidad, uno de las ms importantes en el urbanismo, conviene hacer una serie de consideraciones generales: La densidad se refiere al nmero de personas o viviendas que se asientan en un terreno dado. La densidad no tiene necesariamente relacin con el grado de habitabilidad. Por ejemplo:

Un sector residencial de alta categora y en viviendas individuales (unifamiliares) en lotes grandes tiene alto grado de habitabilidad en baja densidad.

Un barrio marginal (invasin) tiene la misma baja densidad pero con un bajo ndice de habitabilidad.

Un sector de vivienda en altura adecuadamente planificada, presenta un alto grado de habitabilidad dentro de una alta densidad.

Una zona central urbana superpoblada presenta una alta densidad con un bajo ndice de habitabilidad.

La densidad si tiene relacin directa con la economa urbana: Las bajas densidades representan una mayor ocupacin de tierra para un pequeo nmero de viviendas, conlleva un mayor costo en vas y obras de infraestructura por vivienda. Las altas densidades, aunque normalmente traen un mayor porcentaje de vas y por consiguiente de obras de infraestructura en obras tradicionales, significan un costo menor por vivienda. El aumento de densidad resulta conveniente por dos razones importantes: Lograr una mejor ocupacin del suelo urbano, trae como consecuencia una reduccin considerable en la extensin de la ciudad. Se considera necesario para bajar los costos de urbanizacin (sufragados por los propietarios de las viviendas). b) Definiciones:

Densidad bruta, en la relacin entre la poblacin de un rea determinada y la superficie de dicha rea. Se expresa en habitantes por hectrea (hab/Ha).

Densidad neta, es la que incluye solamente el suelo residencial y no el destinado a otros usos (vas, equipamiento, etc.). Es ms que una operacin mecnica ya que hay que delimitar el rea residencia, esta sujeta a errores de interpretacin.

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En un contexto de planeamiento de usos del suelo y de controles, la DENSIDAD es una medida de la capacidad demogrfica supuesta del suelo urbano.

Suelo Ya hemos visto en su condicin de atributos, que el suelo es el soporte de todas las actividades que se cumplen en la ciudad. El suelo urbano es la tierra rstica y/o eriaza acondicionada para el desarrollo de actividades urbanas.

Utilizacin del suelo: son cuatro los tipos de utilizacin del suelo: 1. Suelo privado, superficie urbana de utilizacin residencial, comercial o industrial. Comprende los

lotes y edificaciones. 2. Suelo pblico, superficie urbana destinada a la circulacin de personas y vehculos. Comprende

calles, pasos peatonales y espacio libre. 3. Suelo semipblico, superficie urbana de utilizacin colectiva. Comprende espacios libres, campos

de juego, escuelas, etc. 4. Suelo semiprivado, superficie urbana de utilizacin compartida por un grupo de personas en

rgimen de condominio.

Sub divisin del suelo:

La subdivisin del suelo con fines urbanos se expresa en funciones de: 1. Lote: superficie de suelo con lmites fijos y acceso a la va pblica. 2. Manzana: parte de suelo que contiene uno o ms lotes, rodeada y servida por vas pblicas de

circulacin. 3. Agrupacin de lotes: grupo de lotes configurando un espacio o patio comn semiprivado, que

sirve de acceso y para otras actividades comunes de los ocupantes. 4. Condominio: Si bien constituye una FORMA DE PROPIEDAD, tambin acta como elemento de

subdivisin. Es el sistema de propiedad individual de una vivienda en un conjunto multifamiliar. Cada individuo es propietario de su vivienda, tiene escritura de propiedad e intereses proporcionales en las reas comunes y en el suelo del lote.

c) Qu necesita el suelo para poder ser edificado? Estar habilitado como terreno urbano fsica y legalmente. Sea este de propiedad pblica o privada. d) Zonificacin Es un instrumento de la Planificacin, que implementa al Plan de Uso del Suelo mediante la divisin de la ciudad en zonas (reas / distritos) y la implantacin de regulaciones que controlen el uso del suelo y la localizacin, volumen, altura, forma, uso, densidad y edificacin de las construcciones, de cada zona. Son objetivos de la Zonificacin:

Obtener el uso de suelo ms apropiado

Prevenir la densificacin

Conservar el valor del suelo y las edificaciones

Prevenir la indebida concentracin de poblacin.

Reducir los riesgos de incendio y otros peligros naturales.

Ayudar econmicamente en la implementacin de infraestructura vial, de servicios y de equipamiento comunitario.

Mantener e incrementar las amenidades de la ciudad.

Dar efectos a las polticas y propuestas del Plan Urbano.

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La Zonificacin opera en dos aspectos respecto a la regulacin del suelo urbano:

Por uso del suelo (tipo de actividades permitidas)

Por intensidad de uso del suelo (densidad) El tipo de Actividades urbanas:

Residenciales

Industriales

Comerciales

Equipamiento comunal

Recreacionales

Vas - circulaciones, etc. e) En trminos generales se entiende por intensidad de uso de suelo: La relacin que existe entre la superficie construida dentro de un lote y la superficie del lote. Esta simple relacin fsica entre dos reas tiene implicaciones en trminos de costo y rentabilidad, de confort y habitabilidad de los espacios y de aprovechamiento de recursos. La intensidad de uso para el desarrollo edificatorio se determina aplicando los indicadores de regulacin algunos de los cuales son los siguientes: ndice de rea de piso (coeficiente de edificacin); ndice de espacios abiertos (% de rea libre), etc. Los ndices de Usos del Suelo deben ser interpretados en forma conjunta, de lo contrario pueden orientar a soluciones errneas sobre el aprovechamiento del terreno. Por ejemplo: en un terreno existen varias posibilidades de construir viviendas con un mismo coeficiente de edificacin. Si consideramos un coef. de edif. = 1 se puede construir. Un edificio de 10 pisos cubriendo solamente 10% del terreno. Un edificio de 5 pisos sobre el 20% del terreno. Un edificio de 2 pisos sobre el 50% del terreno. Todos ellos arrojan la misma superficie de construccin, sin embargo la mejor opcin estar sujeta a la aplicacin de los otros ndices (altura, rea libre, rea habitable). El criterio de zonificacin por requerimientos permite la mezcla de usos del suelo y de actividades, siempre y cuando stas cumplan con ciertas estipulaciones que permiten que sean compatibles entre si (ndice de Usos Compatibles). 2. INSTRUMENTOS REGULADORES DEL PROCESO En las reas urbanas, el desarrollo del entorno fsico es un proceso controlado generalmente por el gobierno local o municipal a travs de todos o alguno de los siguientes instrumentos normativos. a) Plan Urbano (P.U). Plan de conjunto para conducir a largo plazo el crecimiento y desarrollo de la ciudad, poblacin o regin. b) Los elementos bsicos del P.U son:

Plan de Uso del Suelo; determina las reas adaptadas a diferentes usos/establece densidades en funcin de la poblacin o volumen edificable/ delimita las reas reservadas para esparcimiento, expansin y agricultura / determina la localizacin de los equipamientos comunitarios / proporciona la base para implantacin de infraestructuras de servicios.

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Plan de circulacin o vas: seala la red vial /trnsito/ transporte pblico y privado/ infraestructura de comunicaciones, etc. Es el plan que integra todos los canales de circulacin de gente y productos, hacia y desde la ciudad.

Reglamento de Habilitaciones Urbanas Normas que controlan la transformacin de suelo rstico (agrcola o eriazo) en urbano.

Determinan los estndares para las mejoras viales, tipos y formas de habilitacin, tamao y forma de la lotizacin y aportes o procedimientos de adquisicin y/o apropiacin de suelo privado para uso pblico y otras necesidades. Se determinan requisitos de presentacin para gestin administrativa, as como procedimiento y etapas de gestin.

c) Ordenanzas de Zonificacin Contienen el Plano de Zonificacin General que indica el uso asignado a las diversas partes e la ciudad y el plan vial primario/la reglamentacin de los estndares para la habilitacin, subdivisin y ocupacin del suelo urbanizado y por urbanizar. d) Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Documento emitido por la Municipalidad de la jurisdiccin, en el cual se especifican los parmetros y condiciones tcnicas de diseo para el predio, de acuerdo a la normativa urbanstica y edificatoria vigente al momento de su expedicin, al cual se sujeta el proceso de edificacin. En donde se seala entre otros: Usos permitidos, Densidad Neta, Coeficiente de Edificacin, Porcentaje de rea Libre, Altura, Retiros, N de estacionamientos. e) Normas de Edificacin Conjunto de regulaciones o normas que garantizan unos estndares mnimos de seguridad, higiene, propiedad y bienestar pblico a travs del control de: El diseo/construccin/ calidad de los materiales/ uso/localizacin y mantenimiento de todos los edificios y construcciones realizados en el contexto urbano. f) Jurisdiccin: Cubre todo el suelo que est dentro de los lmites definidos por las autoridades

municipales, distritales y provinciales. Se aplican a procesos de construccin/cambios/demolicin/reformas/usos, etc., de cualquier edificacin realizada en la ciudad. Como tambin ocurre con la Zonificacin, muchas normas edificatorias necesitan una revisin peridica y constante, para adaptarse a los nuevos sistemas y materiales constructivos.

FUENTES:

- CHIRINOS, Edda, Uso y Control de la Normatividad Urbana. CAP. Lima. - Reglamento Nacional de Edificaciones. Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento. - Elaboracin propia