Compraventa Inmobiliaria 18.12.Casona

7/24/2019 Compraventa Inmobiliaria 18.12.Casona

1/56

LA COMPRAVENTA

INMOBILIARIA

OSCAR HUERTA AYALA


2/56

EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIOEN EL PERU

El Per vive desde fines de la ltima dcada delsiglo XX un sostenido crecimiento de la industriade la construccin, impulsado, sobre todo, por elaumento de los ingresos econmicos de loshogares, las mayores inversiones pblicas y

privadas, ambas consecuencia directa delcrecimiento econmico y, asimismo, por lamejora de las condiciones de financiamientopara la adquisicin de vivienda pblicas.Se trata, sin duda, del duradero boom del sector

inmobiliario peruano, cuyo epicentro es ima!etropolitana y sus replicas en menor escala enotras ciudades del interior como "requipa, #ru$illo,%&iclayo, Piura, 'ca, (uancayo, %a$amarca,(uara), entre otras.


3/56

EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO

EN EL PERU

El sector construccin crece a tasas superiores al*+, vale decir a ritmos mayores que la tasa decrecimiento del P-' global.

#al es as que desde el /++0 creci en m1s del*2 anual, e3cepto en el /++4 cuando cay al 0causado por la crisis financiera internacional, peroinmediatamente se recuper &asta alcan)ar en el/+*+ una tasa superior al *5. os a6os

subsiguientes continu creciendo, aunque conmenor velocidad, tal como corroborarse en lasestadsticas oficiales del '7E' y del -%8P.


4/56

En el crecimiento sectorial destacan las obrasrelacionadas con la edificacin de viviendas ycentros comerciales, favorecidos por lascondiciones de acceso al financiamiento a travsde crditos hipotecarios promovidos por el Estadoy otras fuentes privadas del sistema financiero.En los ltimos a6os se construyeron, ampliaron ome$oraron decenas de miles de viviendas en el pas,las que fueron colocadas predominantemente en elsector de la clase media en evidente ascenso.Algo notable en el boom constructivo es que la

mayor demanda de viviendas responde alcreciente nmero de familias que tienenrelativamente mayores ingresos econmicos y portanto capacidad de adquirir crditos hipotecarios,asimismo, a que las tasas de inters y las cuotasles resultan asequibles.

EL MERCADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO EN EL PERU


5/56


DATOS REISTRO DE INMUEBLES

Segn la S97"8P, en lo que respecta al 8egistro de la Propiedad'nmueble : donde se inscriben transferencias de propiedad, &ipotecas,edificaciones, etc;, las inscripciones crecieron en , 4 ;, !oyobamba : 0,=;,

"requipa : ;, %usco : 2;, 'quitos: =,2; , y ima : /,0;.


6/56


DATOS REISTRO DE INMUEBLES

b; Hi"otecas crecieron +'( ) a ni,el nacionalBEn el a6o /+*/ tambin aument la inscripcinde &ipotecas a nivel nacional en un 2,> al pasarde 5/ mil 0>2 en el /+** a un total de 50 mil /*AS97"8PA#8A del /=.+2./++>


24/56

%ompraventa de cuotasideales de un predio

*@ OProcede la inscripcin de la transferencia decuotas ideales de un predio, sin que se &ubieseindicado el porcenta$e, en el caso de la totalidad deacciones y derec&os

/@ OProcede la determinacin de porcenta$es dealcuotas sin que conste e3presamente en el ttulo

=@ OSe contraviene el principio de especialidadcuando no se precisa el porcenta$e de acciones y

derec&os que se transfieren 2@ OEl precedente de observancia obligatoria &a

modificado al "rtculo 4/ del 8eglamento de'nscripciones del 8egistro de Predios :actualmente

"rt. 40;


25/56

%ompraventa de cuotasideales de un predio

Transferenciadec#otasidealesde#n"redio

En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asientose indicar1, adem1s de los datos previstos en el literal d; delartculo *= del 8eglamento de 'nscripciones del 8egistro de

Predios,. la cuota ideal con respecto a la totalidad delpredio que es ob#eto de la ena#enacin, circunstancia quedebe constar e!presamente en el t"tulo

En el caso de transferencia parcial de dos o mscopropietarios, deber especificarse la parte de la cuotaideal que cada quien transfiere.

Cuando se transfiera la integridad de la al"cuota que lecorresponde a uno de los co$propietarios, no se requiereconsignar e!presamente en el t"tulo el porcenta#etransferido.


26/56

%ompraventas formali)adas conposterioridad al fallecimiento del

transferente o adquirente Se inscribe en mrito a escritura pblica o

formulario registral legali)ado por 7otario

otorgado por una de las partes y por lossucesores del causante o, en el caso que laformali)acin sea posterior al fallecimiento deambos contratantes, por los sucesores de

stos. 7otaB El acto $urdico ya e3iste, los sucesores

solo formali)an el acto. Se &ereda derec&os y

obligaciones


27/56

'nscripcin de compraventas reali)adaspor el causante a favor de terceros

as transferencias a favor de terceros efectuadaspor el causante antes de su fallecimiento, podr1n

inscribirse aun cuando en la partida registral delpredio se &ubiera inscrito la sucesin a ttulouniversal, siempre que su inscripcin no per$udiquea terceros.

7otaB 7o estamos ante un tema deincompatibilidad de ttulo

%uando se per$udica a terceros.

El acto $urdico es anterior a la muerte delcausante.


28/56

%ompraventaB casos

Car3as 5 3ra,6menes 7#e no constit#5en o$st6c#lo "arala inscri"ci4n

a circunstancia de que en el ttulo presentado se de$econstancia de la e3istencia o ine3istencia de cargas ygrav1menes contrariamente a lo que aparece inscrito en la

partida registral, no impide la inscripcin de la transferencia niafecta la prelacin que otorga el 8egistro.

Transferencia de "redio c#5a edificaci4n no se enc#entrainscrita

En los casos de transferencia de predio cuya edificacin no

se encuentra inscrita, no constituye obst1culo para lainscripcin que en el ttulo se &aya consignado que laedificacin tambin es ob$eto de la transferencia.

Sustento Principio de egitimacin y facilitacin a lasinscripciones.


29/56

Pago con ttulos valores En los casos que en los contratos de compraventa o

permuta se acuerde que el pago se realice a travs dela entrega de ttulos valores, la inscripcin se efectuar1de$ando constancia que el precio &a sido canceladocuandoB

a; Se &aya pactado o conste en el t"tulo el efectocancelatorio.

b; Se acredite el pago mediante declaracin $urada delvendedor con firma certificada por 7otario.

c; Se presente la constancia de pago emitida por laentidad financiera, con firma del funcionario facultadocertificada por 7otario, contra la cual se gir el ttulovalor.

En caso contrario se proceder1 a inscribir de oficio la&ipoteca legal.


30/56

%ompraventa de propiedad en elmandato sin representacin

a transferencia de propiedad que debe efectuar elmandatario sin representacin a favor de su mandante seinscribir1 en mrito del formulario registral o escriturapblica que contenga dic&a transferencia.

En el caso que el mandato sin representacin estuvierainscrito en el 8egistro correspondiente y el predioestuviere determinado bastar1 la participacin unilateraldel mandatario.

o dispuesto en el p1rrafo anterior se aplica tambin en elcaso que se acredite la pree3istencia del contrato demandato mediante la presentacin del instrumento pblicoen el que consta el mismo.

Feclaracin de verdadero comprador.


31/56

Efectos de la inscripcin de la

compraventaB egitimacin "rtculo /+*= del %digo %ivilB El contenido de la inscripcin se presume cierto yproduce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare #udicialmentesu invalide%.

Art. &'' del ("tulo )reliminar del *eglamento +eneral de los *egistros )blicosos asientos registrales se presumen e!actos y vlidos. )roducen todos sus

efectos y legitiman al titular para actuar conforme a ellos, mientras no serectifiquen en los trminos establecidos en este *eglamento o s declare#udicialmente su invalide%.

(ambin es conocido como de -credibilidad general del asiento, conforme alcual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado ine!actoinvlido.

/uin niegue la consecuencia la -e!actitud del *egistro deber asumir la cargade la prueba, siendo que el titular registral go%a de proteccin general

liberndosele del onus probandi. Constituye su fundamento el -facilitar la vida #ur"dica mediante la presuncin de

que toda apariencia de derecho conlleva a la e!istencia del mismo. E0(1*'23)E4

a legitimacin es una presuncin que puede decaer, si se le declara nula, por loque no es de una inatacabilidad absoluta, y no es convalidante conforme el Art. 56 del *eglamento +eneral de los *egistros )blicos.


32/56

Efectos de la inscripcin de lacompraventa

Puede definirse como una presuncin general dee3actitud e integridad del 8egistroB

a; os asientos del 8egistro, en cuanto se refieran a losderec&os inscribibles, producen todos sus efectosmientras no se declare su ine3actitud, encontr1ndoseba$o la salvagurdia de los trbunales.

b; Para todos los efectos legales, se presumir1 que losderec&os reales inscritos en el 8egistro e3isten ypretenecen a su titular en la forma determinada por elasiento respectivo.

c; %ancelado un asiento, se presume e3tinguido el derec&oreferido por aqul.a presuncin de e3actitud del 8egistro sirve para reputar

como titular del derec&o a quin apare)ca as constatadoen el asiento registral. a inscripcin per se constituye en

prueba.


33/56

Efectos de la inscripcin de lacompraventaB egitimacin

%onsecuencias $urdicas de la presuncin de e3actitudBa; %onsecuencias sustantivasB se presume que el titular registral es el

verdadero titular en el tr1fico $urdico y &a de ser tenido como tal mientras nose pruebe lo contrario.

b; %onsecuencias procesalesB

El titular registral como demandante :presuncin de que ste es el titular delderec&o constatado en el 8egistro; e$emploB en los procesos de e$ecucinde garanta &ipotecaria, proceso de desalo$o, procesos de deslinde,procesos indemni)atorios por da6os de un inmueble.

El titular registral como demandadoB toda demanda que afecte a una fincadebe dirigirse contra el titular registral. E$emploB accesin, da6os causados

por las cosas, prescripcin adquisitiva. a prueba contra el titular registraldebe ser fe&aciente.

El titular registral como terceroB en el caso de suspensin de embargo sinterceraB se requiere ttulo inscrito. %uando el titular registral no es parte enun proceso cautelar o de e$ecucin, y a pesar de ello se pretende afectar unbien suyo a travs del embargo.#ercera de propiedad, tercera de pago


34/56

Efectos $urdicos de la inscripcin de lacompraventaB publicicidad registral

"rt. /+*/ del %digo %ivilB RSe presume sin admitirse sin prueba encontrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de lasinscripciones. :recurre a la ficcin legal;

Segundo P1rrafo del "rt. ' del #tulo Preliminar del 8eglamentoMeneral de los 8egistros PblicosB REl contenido de las partidas

registrales afecta a los terceros aun cuando stos no &ubieran tenidoconocimiento efectivo del mismo. :no recurre a la ficcin legal, sino ala posibilidad de conocimiento;

El %digo civil, plantea una presuncin $ure et de $ure del conocimientodel conocimiento del contenido de las inscripciones.

En consecuencia, los terceros no podr1n alegar desconocimiento oignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer y saber."l revs, aquello que no est publicado no debe per$udicarlos nioponrseles por cuanto nunca estuvieron es posibilidad de conocerlo.

a publicidad $urdica es la e3teriori)acin sostenida e ininterrumpidade determinadas situaciones $urdicas que organi)a e instrumenta elEstado a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidadgeneral respecto de terceros, con el fin de tutelar los derec&os y laseguridad en el tr1fico de los mismos.

%onsecuencias de la inscripcin de


35/56

%onsecuencias de la inscripcin dela compraventaB Ce Pblica

8egistral "rtculo /+*2 del %digo %ivil. %onsiste en que cualquier tercero de buena fe que adquiera un

derec&o de aquel que ostenta la legitimacin dispositiva de acuerdo alo publicado por el 8egistro, esto es, el que contrata sobre la base de

lo que proclama el 8egistro, ser1 protegido una ve) que inscriba suderec&o, manteniendo su adquisicn si luego resulta que seencontraba legitimado registralmente en realidad nunca lo estuvo.

Se requiere adem1s que la adquisicin sea a ttulo oneroso. Serequiere tanto de la buena ob$etiva como la buena fe sub$etiva.

#utela la seguridad $urdica din1mica o seguridad de tr1fico, es decirel adquirente de un derec&o no puede ver inefica) su adquisicin porcausas que no conoci o no conoci al momento de llevarla a cabo.

Sin este principio la incertidumbre reinara en las adquisiciones.


36/56

%onsecuencias de la inscripcin dela compraventaB Ce 8egistral

8equisitosB

*.A "dquirir de quien aparece en el 8egistro con facultades paraotorgar el derec&o. :no se ampara al tercero adquirente en el caso

de una inmatriculacin, el matriuclante no cumple el requisito deprevia inscripcin;.

/.A "dquirir a ttulo oneroso : se distingue del adquirente a ttulo gratuto,se debe preferir;

=.A #ener buena sub$etiva, esto es, desconocer, la ine3actitud del

8egistro :la buena fe debe ser del adquirente y no del transferente;2.A #ener buena fe ob$etiva, esto es, que en el 8egistro no consten las

causas de la ine3actitud : se debe e3tener a los ttulos arc&ivados,conforme al "rt. D''' del #.P del 8M8P;


37/56

%onsecuencias de la inscripcin decompraventaB Prioridad E3cluyente

"rtculo /+*5 del %digo %ivil.A 7o puede inscribirse un ttuloincompatible con otro ya inscrito, aunque se a de fec&a anterior. Se establece un cierre de la partida registral respecto de todos los

ttulos incompatibles con el ya inscrito. El cierre puede producirse aB

*; 9nttulo anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo,puesto que por regla general la vigencia de los asientos deinscripcin no se encuentra su$eta a pla)o alguno.

/; 9n ttulo anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casosespeciales en que la anotacin preventiva determina la imposbilidadde e3tensin de nuevos asientos incompatibles, com ocurre en elbloqueo registral, la incautacin preventiva, las medidas cautelaresde no innovar o las in&ibiciones de disponer o gravar.

=; 9n ttulo simplemente presentado con fec&a anterior, en cuyo casoel Rcierre registral es provisional, en cuanto en caducar el asiento,cesar1n los efectos, permitiendo la inscripcin del ttulo

incompatible presentado en segundo lugar.


38/56

Turisprudencia

2(2*+A7'E8(2 9E E0C*'(1*A ):;'CA.&E8(A 9E ;'E8 )2* /1'E8 A)A*EC


39/56

Turisprudencia

8Pres#nci4n de $ien social %on la finalidad de enervar la presuncin de

bien social contenida en el inciso *; del "rtculo =**del %digo %ivil e inscribir un bien inmueble con lacalidad de bien propio, no es suficiente la

declaracin efectuada por el otro cnyugecontenida en la escritura pblica de compraventa.

8ESG9%'G7 FE #8'-97" 8EM'S#8" 7@++=A/++/AG8%A#8 :PublicadaB =+A+*A/++/;


40/56

%"'C'%"%'I7 FE "FE%9"%'I7%G7 "S'E7#GS 8EM'S#8"ES

"FE%9"%'I7 FE -'E7 G-TE#G FE "#8"7SCE8E7%'"

!a discrepancia en cuanto a laidentificacin de un bien objeto delcontrato de transferencia materia de lasolicitud de inscripcin, ser" objeto de

observacin siempre que no e5istan otroselementos suficientes que permitan suidentificacin.$ X PE7G

"P'%"%'I7 FE #GE8"7%'"S


41/56

"P'%"%'I7 FE #GE8"7%'"S%"#"S#8"ES

F'8E%#'D" 7@ +*A/++>, modif.8.+/A/+*+A

S7%PJ%7%B5. F'SPGS'%'G7ES c. 8egistrales

i. %uando las diferencias de "reas #linderos y

medidas)* est6n dentro del rango de toleranciasestablecidas en la presente irectiva, no dam6rito para e5tender el asiento de rectificacin enla partida registral.

ii. %uando las mediciones de "reas* de los prediose5ceden las tolerancias establecidas en la

presente irectiva, deber"n ser rectificadas

conforme a los procedimientos vigentes.


42/56

EX%EP%'I7 " " "P'%"%'I7 FE#GE8"7%'"S

d.i. stos rangos de tolerancia no seaplicar"n, cuando, a pesar de la

discrepancia de valores de "reas entre lasconsignadas en el t7tulo y la que apareceen la partida registral, el 8rea de %atastro

determina que se trata del mismo predio yno se afecta "reas de otros predios.


43/56

/. "FE%9"%'I7 FE #'#9"8 8EM'S#8"l nombre no constituye sino una de las

vertientes de la identidad personal, la que serefiere a los signos distintivos que permitenindividuali9ar a la persona y que secomplementa con otros elementos, siendo que

la evaluacin de las discrepancias en el nombredebe fundamentarse en una apreciacinconjunta de los elementos obrantes en elregistro y los instrumentos p4blicos aportados

por los solicitantes, que a trav6s de distintosfactores de cone5in permitan colegir en formaindubitable que se trata de la misma persona.$

'' PE7G


44/56

P8E%'S'I7 FE GS "%"7%ES FE GSP8E%EFE7#ES SEX#G FE SEM97FGPE7G L FU%'!G G%#"DG FE FU%'!GPE7G

a aplicacin de los Precedentes de

Gbservancia Gbligatoria referidos al nombre ya la identificacin del predio aprobados en losPlenos Segundo y Fcimo del #ribunal8egistral, implican la inscripcin del acto

rogado, no requirindose la rectificacin en lapartida en la que se e3tender1 la inscripcin nien otros 8egistros.

PE7G


45/56

T98'SP89FE7%'" 8EM'S#8"B'7EX'S#E7%'" FE '7FE8GS L !EF'F"S

8EM'S#8"FGS !a ine5istencia de linderos y medidasperim6tricas registradas de un predio no

impide la inscripcin de su transferencia dedominio, siempre que en el contrato decompraventa e5istan elementos suficientes

que permitan su identificacin.$

8. >/2A/++5AS97"8PA#8A


46/56

"%9E8FG PE7"8'G

ACTO 9UR.DICO SU9ETO A CONDICI-NSUSPENSI:A

s inscribible el acto modal sujeto acondicin, siempre que el cumplimiento de6sta implique una modificacin en la

situacin jur7dico real del inmueble.PE7G XX''


47/56

'7EX'M'-''F"F FE "%8EF'#"%'I7 FEP"MG FE #8'-9#GS !97'%'P"ES

C97%'I7 8EM'S#8"El artculo 4 de la ey /4


48/56

#8"S"%'I7 FE FG!'7'G !EF'"7#E8EP8ESE7#"7#E DG97#"8'G

OEs suficiente un poder amplio y general paratransferir bienes del representado

7GB REl poder general slo comprende los actosde administracin :conservacin;.

REl poder especial comprende los actos para loscuales &a sido conferido. :"rt. *


49/56

T98'SP89FE7%'" 8EM'S#8"B%"'C'%"%'I7 FE C"%9#"FES FE

F'SPGS'%'I7+o constituye obst"culo para la inscripcin

de una compraventa celebrada a trav6s de

apoderado, el :ec:o que en el acto deapoderamiento se :ayan descrito ; predioscuando con posterioridad dic:os predios

fueron acumulados por disposicinmunicipal.$

8. *+2AS97"8PA#8A


50/56

OSE 8EN9'E8E N9E E PGFE8 SEE7%9E7#8E 8EM'S#8"FG

P8E%EFE7#E D'7%9"7#EB

R" efectos de calificar los actos celebrados

por el representante de personasnaturales, no es e5igible la inscripcin del

poder. Ser1 suficiente que se inserte o

ad$unte el traslado instrumental de laescritura pblica donde conste el referidopoder. XD'' PE7G

% V G S G G


51/56

O%9V7FG ES GPG7'-E "8EDG%"%'I7 FE PGFE8

%uando se inscribe la revocacin, a partirde la fec&a de la inscripcin :asiento depresentacin del ttulo;.

"rt. /+=>@ %%B REl tercero que de buena fe ya ttulo oneroso &a contratado sobre labase de mandato o poder inscrito en el

registro del lugar de celebracin delcontrato, no ser1 per$udicado pormandato, poder, modificaciones o

e3tinciones de stos no inscritos.


52/56

T98'SP89FE7%'" 8EM'S#8" SG-8EGPG7'-''F"F FE " 8EDG%"%'I7

efectos que la revocatoria del poder seaoponible a los terceros adquirentes, 6stadebe constar inscrita en el Registro con

fec:a anterior a la celebracin del contratodonde concurre el representante.$ #


53/56

OProcede inscribir la revocatoria sin laprevia inscripcin del poder

INSCRIPCI-N DE LA RE:OCATORIA DEPODERES

RProcede la inscripcin de la revocatoria depoderes aunque no se encuentre inscrito elacto de otorgamiento de poder, siempreque se acompa6e copia certificada delpoder que se revoca, el cual quedar1 en elttulo arc&ivado.

"cuerdo PE7G 'D diciembre /++4

#8"S"%'I7 FE FG!'7'G !EF'"7#E


54/56

#8"S"%'I7 FE FG!'7'G !EF'"7#E8EP8ESE7#"7#E EM"

#utoresJcuradores de menoresJincapaces"rt. *05@ %%B Se requiere autori)acin

e3presa para disponer o gravar los bienes

del representado :menor o incapa);."rt. 225@ %%B os padres requierenautori)acin $udicial para ena$enar ygravar bienes de los &i$os menores.

%G!P8" FE P8EF'GSB os padrespueden adquirir predios o cdulas&ipotecarias con dinero del menor :"rt.

2


55/56

"%9E8FG PE7"8'G

8E%#'C'%"%'I7 FE ES#"FG %'D' FEGS #'#9"8ES

!a rectificacin del estado civil en m6rito al

segundo p"rrafo del art7culo /0 del R'RP,conlleva a que en una posteriortransferencia del bien deban intervenirambos cnyuges, salvo que se acrediteque el bien fue adquirido con la calidad de

propio.

PE7G XXX


56/56

T98'SP89FE7%'" 8EM'S#8"B'7EX'M'-''F"F FE "%#G P8ED'G

n la calificacin de actos en los cuales setransfieran cuotas ideales respecto de un

predio, el Registrador debe limitarse averificar que el transferente sea titular de lacuota ideal que transfiere, sin e5igir la

inscripcin de transferencias previas quese mencionen en el contrato, ni calificar elporcentaje remanente.$

8 5*4A/++>AS97"8PA#8A

Compraventa Inmobiliaria 18.12.Casona

Documents

Transcript of Compraventa Inmobiliaria 18.12.Casona