1

まちづくり構想の位置づけ・まちづくりの課題と基本的考え方

【大井町駅周辺地区の現況と課題】

―

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008

乗車人員

(

人／日

)

五反田駅（JR+東急+浅草線）

大井町駅（JR+東急+りんかい線）

大崎駅（JR+りんかい線）

・品川区市街地整備基本方針(H13年)の地区別計画として、都市活性化拠点・大井町のまちづくりの方向性を示すもの。

・区民・事業者・行政が「まちの将来像」を共有し、取り組むべき事項を明らかにした指針。

・都市計画決定等における「上位計画」と位置づけられ、市街地再開発事業の施行や、地区計画制度の活用、民間開発の誘導などによ

って「まちの将来像」の実現を図っていく。

大井町駅周辺地区まちづくり構想

●拠点性 ・品川区の人口重心（豊町２丁目）に近く、区役所が立地するなど区の

中心的位置に存在。 〔図1〕

・昼夜とも人の集積がみられ、拠点性は高い（昼間は夜間の2～４倍の

人口集積）。

●商業・業務 ・区内で唯一駅前に大規模商業施設が集積するが、百貨店の閉店など業

種転換も進む。小売業販売額も減少傾向にある。路線型商店街もある

が、区内の有名商店街と比べると知名度は低い。 〔図2、図3〕

・羽田に近く、JRやりんかい線の利便性を見込んだビジネスホテルの立

地が近年進む。

・延床3千坪以下の中規模以下のオフィスビルが多く、築15年以上のビ

ルが６割を超えるため、共同建替え等を促進し、拠点性を高めるオフ

ィスビルや就業の場所を確保することが課題。

●生活・居住 ・夜間人口は増加傾向にあるものの、大規模な新規住宅供給や駅周辺の

開発余地も少なく、区全体に比べ伸び率は鈍い。

・駅周辺の人口密度は区平均より高い。他の拠点駅周辺と比べても住宅

が多く、業務・商業などと居住機能との共存したまちづくりが必要。

●都市基盤 ・駅周辺地区を取り囲む幹線道路整備により、市街地の骨格が形成される。

・都市計画道路補助26号線の整備により、武蔵小山方面との広域的な

東西連携が強化されるが、駅周辺の開発が進むと自動車交通の負荷が

増大するおそれがある。 〔図4〕

・老朽建物密集地が存在し、地区内道路や公園等の公共施設が十分でな

い場所がある。

●公共交通 ・鉄道・バスの利便性の高さ、りんかい線の開業や大井町線の溝ノ口延

伸による大井町駅利用者が増加、羽田空港の拡張・２４時間化など、

ポテンシャルを活かしたまちづくりが必要。 〔図5〕

商業・業務・文化・居住などの機能強化による「人が集まる」まちづくり

駅とまちをつなぎ、便利で安全な「歩きたくなる」まちづくり

山手線

京浜東北線

東海道新幹線

りんかい線

東急目黒線

東急池上線

東急大井町線

湘南新宿ライン

東京モノレール

都営浅草線

京浜急行線

大井町駅

目黒駅

五反田駅

大崎駅

北品川駅

新馬場駅

青物横丁駅

鮫洲駅

立会川駅

大森海岸駅

不動前駅

武蔵小山駅

西小山駅

大崎広小路駅

戸越銀座駅

荏原中延駅

旗の台駅

戸越駅

中延駅

戸越公園駅 下神明駅

西大井駅

荏原町駅

品川シーサイド駅

天王洲アイル駅

大井競馬場前駅

北品川１丁目2,995

北品川２丁目3,024

北品川３丁目656

北品川４丁目0

北品川５丁目672

北品川６丁目0

東品川１丁目667

東品川２丁目2,260

東品川３丁目981

東品川４丁目18,045

東品川５丁目0

南品川１丁目513

南品川２丁目3,255

南品川３丁目809

南品川４丁目491

南品川５丁目817

南品川６丁目1,036

西品川１丁目669

西品川２丁目1,022

西品川３丁目736

広町１丁目0

広町２丁目0

上大崎１丁目0

上大崎２丁目9,196

上大崎３丁目2,698上大崎４丁目

0

東五反田１丁目1,971

東五反田２丁目9,079

東五反田３丁目462

東五反田４丁目781東五反田５丁目

1,495

西五反田１丁目3,968

西五反田２丁目3,070

西五反田３丁目581

西五反田４丁目1,920

西五反田５丁目1,252

西五反田６丁目407

西五反田７丁目10,091西五反田８丁目

501

大崎１丁目6,129

大崎２丁目602

大崎３丁目557

大崎４丁目307

大崎５丁目129

東大井１丁目969

東大井２丁目1,289

東大井３丁目918

東大井４丁目95

東大井５丁目30,907

東大井６丁目983

南大井１丁目707

南大井２丁目226

南大井３丁目1,018

南大井４丁目2,769

南大井５丁目755

南大井６丁目16,611

勝島１丁目0

勝島２丁目0勝島３丁目

0

大井１丁目28,344

大井２丁目0

大井３丁目1,401 大井４丁目

1,146

大井５丁目1,138

大井６丁目583

大井７丁目0

西大井１丁目847

西大井２丁目1,106

西大井３丁目196西大井４丁目

1,202

西大井５丁目551

西大井６丁目169

小山台１丁目0

小山台２丁目0

小山１丁目0

小山２丁目3,215

小山３丁目11,261

小山４丁目1,688

小山５丁目1,018

小山６丁目3,757

小山７丁目0

荏原１丁目775

荏原２丁目1,033

荏原３丁目0

荏原４丁目1,344

荏原５丁目109

荏原６丁目178

荏原７丁目0

平塚１丁目1,316

平塚２丁目1,617

平塚３丁目518

旗の台１丁目0

旗の台２丁目1,745旗の台３丁目

0

旗の台４丁目2,053

旗の台５丁目1,296

旗の台６丁目10

中延１丁目0

中延２丁目2,575

中延３丁目0

中延４丁目881

中延５丁目3,235

中延６丁目457

西中延１丁目240

西中延２丁目0

西中延３丁目0

東中延１丁目559

東中延２丁目3,276

戸越１丁目2,511

戸越２丁目0戸越３丁目

758戸越４丁目

0

戸越５丁目2,578

戸越６丁目5,609

豊町１丁目0

豊町２丁目0

豊町３丁目173

豊町４丁目301

豊町５丁目416豊町６丁目

1,358

二葉１丁目2,009

二葉２丁目544

二葉３丁目808二葉４丁目

1,338

八潮１丁目0

八潮２丁目0

八潮３丁目0

八潮４丁目0

八潮５丁目4,822

東八潮0

(㎡)

10,000 8,000 6,000 4,000 2,000

図３ 町丁別売場面積（2007年）

図 4 大井町駅周辺基盤整備状況

【大井町駅周辺地区まちづくりの基本的考え方】

図１ 昼間人口／夜間人口 比率（2005年）

（「品川区の統計」

より作成）

図 5 区内主要駅乗車人員推移

環境に配慮し、魅力的で快適なまちづくり

まちの更新に合わせて、段階的に進めるまちづくり

1

2

3

4

―

100

200

300

400

500

2002 2004 2007 年

億円

―

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

億円

（品川区

）

大井１丁目

東大井５丁目

品川区

（「商業統計調査」より作成）

（「国勢調査」より作成）

図 2 小売業年間販売額推移

↑りんかい線開業(2002.12)

※各駅の乗車人員には、

乗り換え、相互直通運

転による乗り継ぎ人

員も含む

山 手線

京 浜東北 線

東海 道新幹 線

りんか い線

東 急目黒 線

東 急池上 線

東急 大井町 線

湘南新 宿ライ ン

東 京モノ レール

都営浅 草線

京浜 急行線

大井 町駅

目 黒駅

五反田 駅

大崎 駅

北品 川駅

新馬場 駅

青物横 丁駅

鮫 洲駅

立 会川駅

大森 海岸駅

不動前 駅

武 蔵小山 駅

西小山 駅

大崎 広小路 駅

戸越 銀座駅

荏原 中延駅

旗 の台駅

戸越 駅

中 延駅

戸越公 園駅下 神明駅

西大 井駅

荏原町 駅

品川 シーサ イド駅

天王 洲アイ ル駅

大井 競馬場 前駅

北 品川１ 丁目

1.85

北品川 ２丁目

.71

北 品川３ 丁目

1.91

北 品川４ 丁目

2.32

北 品川５ 丁目

1.6

北品 川６丁 目

5.78

東 品川１ 丁目

2.05

東 品川２ 丁目

12.6

東品 川３丁 目

1.28

東品川 ４丁目

5.21

東品川 ５丁目

0

南 品川１ 丁目

.8

南品 川２丁 目

2.7

南 品川３ 丁目

1.96

南品川 ４丁目

.99

南品 川５丁 目

.87

南品 川６丁 目

.88

西品 川１丁 目

.88

西 品川２ 丁目

.55

西品 川３丁 目

.75広 町１丁 目

25.01

広町 ２丁目

1.61

上大 崎１丁 目

.72

上大 崎２丁 目

2.85

上大 崎３丁 目

2.2上 大崎４ 丁目

3.16

東 五反田 １丁目

3.64

東 五反田 ２丁目

3.08

東 五反田 ３丁目

2.76

東 五反田 ４丁目

.99東五 反田５ 丁目

1.8

西 五反田 １丁目

12.62

西五 反田２ 丁目

10.03

西五反 田３丁 目

1.72

西五反 田４丁 目

1.28

西五 反田５ 丁目

1.55

西五 反田６ 丁目

1

西五 反田７ 丁目

13.48西五 反田８ 丁目

3.32

大 崎１丁 目

26.13

大崎２ 丁目

2.46

大崎 ３丁目

1.08

大 崎４丁 目

4.13

大崎 ５丁目

1.47

東 大井１ 丁目

1.36

東大井 ２丁目

.9

東大 井３丁 目

.67

東 大井４ 丁目

.68

東大井 ５丁目

2.16

東 大井６ 丁目

1.2

南大 井１丁 目

.68

南 大井２ 丁目

.85南大 井３丁 目

1.26

南 大井４ 丁目

1.44

南 大井５ 丁目

.83

南大井 ６丁目

4.9

勝島１ 丁目

2.46

勝島 ２丁目

2.66勝 島３丁 目

0

大井１ 丁目

4.13大井 ２丁目

.61

大井 ３丁目

.57大井 ４丁目

.78

大井５ 丁目

.68

大井６ 丁目

.72大井 ７丁目

.47

西大井 １丁目

1.52

西 大井２ 丁目

.65

西大 井３丁 目

.43西大井 ４丁目

.5

西大井 ５丁目

.66

西 大井６ 丁目

1.13

小山台 １丁目

.58

小山 台２丁 目

.41

小山 １丁目

.53小山２ 丁目

.67小山 ３丁目

1.5小 山４丁 目

.86

小山５ 丁目

.76

小山６ 丁目

.75

小山７ 丁目

.56

荏 原１丁 目

1.04

荏原２ 丁目

1.14荏原 ３丁目

.96

荏 原４丁 目

.89荏原５ 丁目

.64

荏原６ 丁目

.69荏 原７丁 目

.48

平 塚１丁 目

.91

平塚２ 丁目

1.06

平塚 ３丁目

.84

旗の 台１丁 目

7.26

旗 の台２ 丁目

.9旗の台 ３丁目

1.47

旗の 台４丁 目

.73

旗 の台５ 丁目

.67

旗 の台６ 丁目

.81

中延１ 丁目

.74

中延 ２丁目

.79

中延 ３丁目

.74

中延 ４丁目

.74

中延 ５丁目

.94中延６ 丁目

.83

西中 延１丁 目

.86

西 中延２ 丁目

.81

西中 延３丁 目

.49

東中延 １丁目

.69

東中 延２丁 目

.82

戸 越１丁 目

.94

戸越２ 丁目

.57戸越３ 丁目

.76戸越４ 丁目

.77

戸越５ 丁目

.93

戸越 ６丁目

.9

豊町１ 丁目

.61

豊 町２丁 目

1.11

豊 町３丁 目

.6

豊町 ４丁目

.64豊町 ５丁目

.61豊 町６丁 目

.61

二 葉１丁 目

1.39

二葉 ２丁目

.7二葉３ 丁目

.57二 葉４丁 目

.77

八潮 １丁目

0

八潮２ 丁目

0

八 潮３丁 目

146.85

八 潮４丁 目

12.5

八 潮５丁 目

.47

東八潮

0

(倍)

20.010.0 8.0 6.0 4.0 2.0 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2

昼夜間人

人口重心

大井町駅

年度

2

まちの将来像とまちづくりの方向性

・東京の表玄関として、様々な出会いと交流を演出するまち

・品川区の商業・文化の中心として、様々な活動の舞台をバランスよく提供するまち

・普段着のまま出かけられるまち

・人と環境に配慮した未来につづくまち

「「「楽楽楽しししくくく暮暮暮らららししし、、、気気気軽軽軽ににに訪訪訪れれれるるるここことととがががででできききるるる

芸芸芸術術術・・・文文文化化化・・・生生生活活活のののススステテテーーージジジ」」」

・まちに人を呼び込み滞在性を高める、文化・交流・アミューズメント・魅力ある商

業機能の導入

・駅前の大規模商業店舗と既存商店街の共存や、駅周辺での宿泊機能との一体的なま

ちづくり

・広域交通アクセスの利便性を活かし、業務機能の誘導と地区外縁部での業務集積エ

リア形成を促進

・再開発事業などによる街区単位の建物共同化や土地利用転換による機能更新

・商業拠点性を維持する地区外縁部の居住人口集積のための生活基盤づくり

将来像の実現に向けて、土地利用、都市基盤、都市環境の３つの視点から短期（5～10年＝シナリオ１）と長期（20年程度＝シナリオ２）の計画を設定

【まちづくりの方向性】

・地区内交通を円滑化する体系的な道路網の形成と交差点の改良

・歩行者の滞留・集散空間を創出し、交通結節機能を強化する駅前広場の再整備

・地区外周の幹線道路を活かし地区内への通過交通の流入を抑制する交通システムの

導入検討と、開発に合わせた良好な歩行者空間の形成

・大井プレイスやＣ地区の開発、東急大井町線再整備に合わせた、補助26号線の機能強化

・シンボルプロムナードとしての「どんたく通り」をはじめ、地区の回遊性を高める

放射・環状の歩行者ネットワークの形成

・羽田空港と大井町をつなぐ２４時間運行を行う交通ネットワークの形成

・豊富な公共交通網と集約型の都市構造を生かし、自動車に頼らない歩行者中心のま

ちづくり

・幹線道路の街路樹の充実や立会道路の活用、遮熱性舗装等の推進

・開発にあわせた公園・緑地・広場の創出、官民一体となったポケットパーク等の整備

・沿道緑化や、窓辺の花・鉢植え等による視覚的に楽しめるみどり空間の形成

・省エネルギーの促進とクリーンエネルギーを積極的に活用するまちづくり

・景観に配慮した官民一体となったルール作り

・駅を拠点とする中心部の

商業施設集積

土地利用

都市環境

都市基盤

・中心部の商業を支える外

縁部の業務・居住機能

（業務複合地区）

・街区単位の建物共同化や土地

利用転換による業務・商業・

居住の複合機能集積と土地

利用の高度化

・緑の広域ネットワークを

形成する立会道路

・歩行者ネットワークにあわ

せた憩いのスポット形成

・幹線道路の街路樹ネット

ワーク

・シンボルプロムナード

「どんたく通り」

・地区内交通を円滑化する

交差点改良

・駅前広場の再整備、デッキ

ネットワーク拡充等によ

る利便性強化、交通整序化

・大井町駅を中心とした放

射・環状の歩行者ネット

ワーク強化

・沿道開発や大井町線再整備に合わせ

た、補助 26 号線の機能強化

・土地利用転換に合わせた

地区幹線道路整備

・都市計画道路の取扱いを

含めた土地利用転換の

方向性の検討

3

将来像の実現に向けて ～土地利用～

〔現況と課題〕

・駅から徒歩圏内での居住人口が多く、地区の人口も増加している

・区役所や駅前の大規模店舗、多数の商店街の存在といった資源を有する商業地の特性を活かす

・都市計画道路整備が進み、東西広域連携や駅環状道路基盤が形成されつつある

・大井町駅では乗換え流動が多いため、駅からまちに人が出てくるような機能が必要となる

・羽田空港の拡張・24時間化や品川駅リニア発着といった広域アクセス性が向上する

【方向性】

・まちに人を呼び込み滞在性を高める、文化・交流・アミューズメント・魅力ある商業機能の導入

・駅前の大規模商業店舗と既存商店街の共存や、駅周辺での宿泊機能との一体的なまちづくり

・広域交通アクセスの利便性を活かし、業務機能の誘導と地区外縁部での業務集積エリア形成を促進

・再開発事業などによる街区単位の建物共同化や土地利用転換による機能更新

・商業拠点性を維持する地区外縁部の居住人口集積のための生活基盤づくり

将来像の実現に向けたシナリオ

シナリオ１

シナリオ２

B・C 地区：

・交通結節機能等を強化する再

開発の促進

東口駅周辺街区：

・都市計画道路の取扱いを含め

た土地利用転換の方向性の

検討 共同化検討地区：

・共同化に向けた協議会の組

織化等による再開発支援

・文化交流施設等を活用した

まちの活性化

駅前街区：

・駅前広場の再編強化と合わせ

て、広域からより多くの集客

を見込んだ文化交流施設機能

・宿泊・アミューズメント機能

との複合的な滞在型商業機能

東口駅周辺街区：

・土地利用転換による、駅から

の人の流れを生み出す業務

機能等の立地

区役所通り沿い：

・商店街の連続性を強化する

低層部の商業（身近な買回

品や飲食等）機能

駅周辺街区：

・共同化に伴う新たな空間の

創出

・交通利便性を生かした宿泊

やアミューズメント施設

・沿道商業の連続した通り沿

いでは低層部に商業・賑わ

い機能

補助 163・205 沿い：

・広域自動車交通の利便性を

生かし、大井町駅からの放

射状の歩行者流動を促す

業務機能

・沿道商業の連続した通り沿

いにおいては低層部に商

業・賑わい機能

大井プレイス第 1期：

・大規模な土地利用転換による、

高度な都市活動を誘発する商

業・業務機能

・広域からの集客を促進する文化

交流機能

4

将来像の実現に向けて ～都市基盤～

〔現況と課題〕

・補助 163 号線や補助 205 号線の整備により駅環状道路が形成されるが、現況の交通施設・

交通規制では駅前広場に関連する交通動線が錯綜する

・東西方向の道路ネットワークが補助26号線しかないため、Ｂ～H地区の街区単位の建物共同

化が進むと、大井町駅周辺では幅員が狭く自動車交通のボトルネックとなる可能性がある

・駅東西を結ぶ歩行者ネットワークが弱く、駅前の歩行者の滞留空間も不足している

・駅を中心とした賑わいを面的に広げる歩行者ネットワークが弱い

・羽田空港拡張・２４時間化に対応した交通ネットワークの形成が必要

【方向性】

・地区内交通を円滑化する体系的な道路網の形成と交差点の改良

・歩行者の滞留・集散空間を創出し、交通結節機能を強化する駅前広場の再整備

・地区外周の幹線道路を活かし地区内への通過交通の流入を抑制する交通システムの導入検討と、

開発に合わせた良好な歩行者空間の形成

・大井プレイスやＣ地区の開発、東急大井町線再整備に合わせた、羽田空港方面への延伸、補助

26号線の機能強化

・シンボルプロムナードとしての「どんたく通り」をはじめ、地区の回遊性を高める放射・環状

の歩行者ネットワークの形成

・羽田空港と大井町をつなぐ２４時間運行を行う交通ネットワークの形成

将来像の実現に向けたシナリオ

シナリオ１

シナリオ２

・補助 163 整備に合わせた西

口駅前広場の再整備によ

る機能強化

・ＪＲ大井町駅と東急大井町

駅及びＪＲ大井町駅東西

の連携強化

・駅前中央通りと光学通りの

交差点改良の検討

・大井町駅を中心とした環状

と放射状の面的な広がり

をもった歩行者ネットワ

ークにおける位置づけを

検討

・通過交通の流入抑制や交通

規制の見直しと、歩きやす

い環境整備を共同化等と合

わせて検討

・大井町駅を中心としたデッ

キネットワークの拡充

・東急大井町駅付近での交通

広場機能の整備等による

駅前広場の再編・強化

・土地利用転換に合わせた地

区幹線道路の強化、歩行者

ネットワークの拡充及び

適切な駐車場の確保

・大井町駅を中心とした環状

と放射状の面的な広がり

をもった歩行者ネットワ

ークの強化

・駅環状道路を早期に整備

し、地区内の円滑な交通網

を構成する段階的な道路

ネットワークを形成

・大井プレイスやＣ地区の開

発、東急大井町線再整備に

合わせた、羽田空港方面へ

の交通ネットワークの形

成、補助 26号線の機能強化

5

将来像の実現に向けて ～都市環境～

〔現況と課題〕

・地区内には大規模な公園や緑地が少ない

・地球温暖化対策やヒートアイランド対策に貢献するまちづくりが求められている

・主要な道路には街路樹が整備されている

・立会道路やどんたく通り等の既存のネットワークの活用が重要である

【方向性】

・豊富な公共交通網と集約型の都市構造を生かし、自動車に頼らない歩行者中心のまちづくり

・幹線道路の街路樹の充実や立会道路の活用、遮熱性舗装等の推進

・開発にあわせた公園・緑地・広場の創出、官民一体となったポケットパーク等の整備

・沿道緑化や、窓辺の花・鉢植え等による視覚的に楽しめるみどり空間の形成

・省エネルギーの促進とクリーンエネルギーの積極に活用するまちづくり

・景観に配慮した官民一体となったルール作り

将来像の実現に向けたシナリオ

シナリオ１

シナリオ２

・既存の街路樹等を生かし

たみどりのみちの形成

・公共空間や沿道におけるポケッ

トパークや歩行者空間の整備

・大規模な土地利用転換にあわせた

オープンスペースの整備

・しながわ中央公園との連携を含

め、防災拠点化を検討

・土地利用転換にあわせた

オープンスペースの整備

みどりのみち：

街路樹とあわせた民地内の

沿道植栽による並木の形成

・駅前広場の強化と街を特徴付けるシンボ

ルプロムナードやイベント広場整備

・道路と民地が一体となった

歩行者憩い空間の整備

6

まちづくりの体制

【地域主体のまちづくり】

本構想を実現するためには、構想の内容の具体化、街区間の調整などを行い、地区全体

の合意形成を図っていく必要があることから、地域住民、商店会、地元企業などの多様な

主体の参画する仕組みを検討していく。

また、それぞれの街区で具体的な開発・整備の検討を行う際に、土地利用や都市基盤な

ど、本構想の内容を踏まえた計画づくりに取り組んでもらうことが重要である。

参考事例１

● 大崎駅周辺地域 都市再生緊急整備地域 まちづくり連絡会

【会員（Ｈ21年時点）】

地元企業、再開発組合、管理組合、開発事業者、

東京都、品川区、（事務局：品川区）

【活動内容】

①計画立案：都市再生ビジョンの策定・更新、連携して取り組むプロジェクトの企

画立案、調査、研究、ベンチマークの提示

②計画調整：関連機関、地元相互間の計画調整、まちづくり事業調整、景観コント

ロール

③仕組みづくり：各種ルール、ガイドライン、役割分担

④情報発信：まちづくりについての情報発信、地元相互間の情報交換

【体制】

大崎駅周辺地域 都市再生緊急整備地域 まちづくり連絡会

―大崎駅西口地区まちづくり協議会（大崎駅西口開発のために組織化）

－般社団法人大崎エリアマネージメント（都市再生ビジョンに基づくまち運営

組織）

参考事例２

● NPO法人小杉駅周辺エリアマネジメント

【会員（Ｈ21年時点）】

町内会、商店会、まちづくり団体、等

【活動内容】

①まちづくりにおける都市環境の維持・保全に関する事業

②まちづくりにおけるコミュニティー形成・育成に関する事業

③まちづくりにおける地域の安全に関する事業

④生活情報・サービスの提供に関する事業

⑤地域の商業活動の促進、経済活性化に関する事業

【体制】

総会―理事会―運営委員会