Các Vấn Đề Pháp Lý Về Chuyển Nhượng Dự Án Trong Đầu Tư, Kinh Doanh Bất...

LỜI CẢM ƠN

Em xin bày tỏ lòng tri ân sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo trường Đại học Luật

Hà Nội, những người đã hết lòng chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt bốn năm học

vừa qua.

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS Nguyễn Quang

Tuyến, người đã tận tình giúp đỡ em hoàn thiện khóa luận tốt nghiệp này!

Trong quá trình hoàn thiện, khóa luận chắc chắn không tránh khỏi những thiếu

sót. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo.

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 5 tháng 5 năm 2012

Sinh viên

BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BĐS: bất động sản

SDĐ: sử dụng đất

MỤC LỤC

Mở đầu.....................................................................................................................................1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................5

1.1. Khái niệm đầu tư, kinh doanh bất động sản.................................................................5

1.1.1. Khái niệm đầu tư bất động sản.....................................................................................5

1.1.2. Khái niệm kinh doanh bất động sản.............................................................................8

1.1.3. Vai trò của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trong thị trường bất

động sản...................................................................................................................................13

1.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản................13

1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án.................................................................................13

1.2.2. Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản..................................17

1.3. Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh dopanh bất động sản

..................................................................................................................................................19

1.4. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất

động sản...................................................................................................................................20

1.4.1. Mục đích của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản...........20

1.4.2. Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.............21

1.5. Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư,

kinh doanh bất động sản bằng pháp luật.............................................................................22

Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG

ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN......................................................................24

2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản.................................................................................................................24

2.1.1. Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh


2.1.2. Nội dung các quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng dự án trong đầu

tư, kinh doanh bất động sản...................................................................................................26

2.1.3. Nội dung các quy định về đối tượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản

được chuyển nhượng..............................................................................................................30

2.1.4. Nội dung các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh


2.1.5. Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án trong đầu tư,

kinh doanh bất động sản.........................................................................................................33

2.1.6. Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh


2.1.7. Nội dung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án

trong đầu tư, kinh doanh bất động sản..................................................................................39

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh


2.2.1. Những thành tựu, kết quả đạt được.............................................................................40

2.2.2. Những tồn tại, hạn chế.................................................................................................42

2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế....................................................................44

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.........................................47

3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư,

kinh doanh bất động sản........................................................................................................47

3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất

động sản phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động

sản của Đảng ta.......................................................................................................................47


động sản dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh

bất động sản.............................................................................................................................49


động sản phải dựa trên việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm và thực

tiễn pháp lý của nước ngoài về vấn đề này............................................................................50


động sản phải đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh

nói chung và pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng................................50

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh


3.2.1. Sửa đổi, bổ sung các quy định về nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất

động sản của Nhà nước..........................................................................................................51

3.2.2. Hoàn thiện quy định về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, kinh doanh bất động

sản............................................................................................................................................53

3.2.3. Tạo ra cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.............................54

Kết luận...................................................................................................................................57

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BĐS: bất động sản

SDĐ: sử dụng đất

1

Mở đầu

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động trầm lắng

như hiện nay; hàng hóa BĐS dường như khó có khả năng thanh khoản cao.

Hơn nữa, một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước

ta có năng lực tài chính hạn chế. Muốn có đủ nguồn vốn đáp ứng nhu cầu

đầu tư, kinh doanh, họ thường tìm đến các ngân hàng thương mại, các tổ

chức tín dụng để vay vốn. Tuy nhiên, trong điều kiện chịu sự tác động tiêu

cực của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và thực hiện Nghị quyết số 11

của Chính phủ về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện an

sinh xã hội thì các ngân hàng thương mại đã thắt chặt, tạm dừng việc cho

vay vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Do thiếu vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp

kinh doanh BĐS buộc phải tiến hành chuyển nhượng dự án và hiện nay xu

hướng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ngày càng diễn

ra phổ biến. Đây là một vấn đề còn tương đối mới ở nước ta, được quy định

trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Do còn là lĩnh vực pháp luật non trẻ

và đang trong quá trình hoàn thiện nên thực tiễn thi hành cho thấy vẫn còn

thiếu các quy định cụ thể điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS. Mặt khác, những quy định về vấn đề này được ban

hành khi đi vào cuộc sống đã bộc lộ một số điểm bất cập, không phù hợp

với thực tế cuộc sống. Để khắc phục những thách thức này và góp phần

khai thông những “điểm nghẽn” trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS thì việc nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện pháp

luật thực định về vấn đề này là rất cần thiết. Từ đó mới nhận diện những

tồn tại, bất cập cũng như nguyên nhân của những khiếm khuyết trong nội

dung các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS để có

thể đưa ra một số giải pháp hoàn thiện là việc làm có ý nghĩa lý luận và

thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Với những lý do trên, em lựa chọn đề

2

tài: “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật.

2. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu chủ yếu của khóa luận, bao gồm:

- Hệ thống hóa, phân tích và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và

thực tiễn về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS xem xét

dưới góc độ pháp lý.

- Đánh giá thực trạng và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước ta.

3. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích trên thì nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận

được đặt ra là:

- Phân tích khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư, kinh doanh

BĐS; phân tích khái niệm và đặc điểm của khái niệm chuyển nhượng dự án

đầu tư, kinh doanh BĐS.

- Lý giải sự cần thiết và ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS.

- Luận giải sự cần thiết của việc pháp luật điều chỉnh hoạt động

chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.

- Phân tích, bình luận nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án


- Đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh

doanh BĐS và đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận, bao gồm:

- Nghiên cứu, giải mà bản chất pháp lý của các khái niệm đầu tư,

kinh doanh BĐS; khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh BĐS; khái niệm

chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

3

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển

nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

- Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án


- Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà

nước về thị trường BĐS nói chung và về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh

doanh BĐS nói riêng …

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh

BĐS diễn ra rất sôi động, phong phú và đa dạng. Pháp luật về chuyển

nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là lĩnh vực pháp luật có nội hàm

rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp luật đầu

tư, pháp luật thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật

nhà ở và pháp luật dân sự v.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản

khóa luận cử nhân luật, Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy

định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS của Luật kinh doanh

BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

5. Phương pháp nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở kết hợp giữa phương pháp luận

duy vật biện chứng và duy vật lịch sử với các phương pháp nghiên cứu

khoa học cụ thể như: Phương pháp phân tích và tổng hợp; phương pháp

quy nạp và diễn giải; phương pháp lịch sử và logic;… Tất cả các phương

pháp này đều được kết hợp và sử dụng để lý giải những vấn đề đặt ra trong

nội dung khóa luận. Cụ thể, khi một luận điểm được đưa ra thì kèm theo đó

là các luận cứ để chứng minh, phân tích luận điểm đó. Sau khi phân tích,

tác giả sẽ tổng hợp lại vấn đề và đưa ra kết luận. Trong quá trình phân tích,

tác giả có thể kết hợp sử dụng phương pháp quy nạp và diễn giải. Phương

pháp lịch sử được sử dụng để chỉ ra sự phát triển của hoạt động chuyển

nhượng dự án trước và sau khi được pháp luật quy định. Sự gắn kết giữa

4

các chương của khóa luận được thể hiện bằng phương pháp logic. Nếu như

Chương 1 nghiên cứu các vấn đề lý luận, khái quát chung thì Chương 2 đi

sâu phân tích nội dung của vấn đề. Chương 3 đề xuất giải pháp cụ thể nhằm

khắc phục những tồn tại, chỉ ra những phương hướng mới nhằm đáp ứng

yêu cầu đề ra.

6. Bố cục khóa luận

Ngoài mục lục, phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham

khảo, bố cục của khóa luận gồm ba chương:

- Chương 1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án trong

đầu tư, kinh doanh bất động sản.

- Chương 2. Pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản.

- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án

trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.

5

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái niệm đầu tư, kinh doanh bất động sản

1.1.1. Khái niệm đầu tư bất động sản

1.1.1.1. Định nghĩa và đặc điểm của đầu tư bất động sản

Nghiên cứu về đầu tư BĐS, chúng ta không thể không tìm hiểu khái

niệm đầu tư nói chung. Đầu tư là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến

trong đời sống xã hội và được giải thích trong các cuốn từ điển.

- Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Đầu tư: Bỏ vốn vào việc sản

xuất, kinh doanh để được hưởng phần lợi, lãi”1.

- Theo Từ điển Luật học: “Đầu tư: Việc cá nhân, tổ chức đưa các loại

tài sản vào làm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh”2 v.v.

Như vậy, hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu tư là việc tổ chức, cá nhân

bỏ vốn hoặc tài sản vào hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm mục đích

kiếm lợi.

Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, để tạo ra BĐS hàng hóa, chủ thể

kinh doanh phải bỏ vốn, thời gian, chất xám và công sức vào quá trình quy

hoạch đất đai, xây dựng nhà, công trình xây dựng. Hoạt động này được gọi

là hoạt động đầu tư BĐS. Đầu tư BĐS được ghi nhận trong nội dung các

quy định của Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Mặc dù vậy, thuật ngữ này

lại không được giải thích trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Từ khái

niệm chung về đầu tư, chúng ta có thể hiểu đầu tư BĐS là việc tổ chức, cá

nhân (gọi chung là chủ đầu tư) bỏ vốn vào lĩnh vực BĐS nhằm thu được

một lợi ích lớn hơn nguồn vốn ban đầu. Nguồn vốn ban đầu mà chủ đầu tư

bảo ra bao gồm: Một khoản tiền, thời gian, công sức, kinh nghiệm, sự hiểu

biết hoặc chất xám v.v. Kết quả của hoạt động đầu tư BĐS mà chủ đầu tư 1 Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr. 2552 Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội -1999, tr. 152

6

có thể thu được bao gồm: BĐS hàng hóa (nhà ở, công trình xây dựng,

quyền sử dụng đất); thương hiệu, danh tiếng; kỹ năng, kiến thức hoặc kinh

nghiệm mới tích lũy được; đội ngũ nguồn nhân lực có chất lượng cao v.v.

Bên cạnh những đặc trưng của hoạt động đầu tư nói chung, đầu tư

BĐS còn mang một số đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, đầu tư BĐS là loại hình đầu tư đòi hỏi phải có vốn đầu tư

lớn. Do đặc điểm của BĐS là tài sản có giá trị lớn, nên nhà đầu tư cần phải

bỏ một nguồn vốn lớn trong quá trình tạo lập ra một lượng hàng hóa BĐS.

Thứ hai, hoạt động đầu tư BĐS đòi hỏi phải huy động một nguồn

vốn lớn nên không có bất kỳ một nhà đầu tư nào có thể có đủ vốn. Vì vậy,

để tiến hành hoạt động này, nhà đầu tư phải huy động vốn từ các kênh khác

nhau như vay vốn của ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu

tư tài chính; huy động vốn ứng trước của khách hàng; huy động vốn góp

của các cổ đông; hợp tác, liên doanh, liên kết với các đối tác trong và ngoài

nước; phát hành cổ phiếu, trái phiếu v.v.

Thứ ba, hoạt động đầu tư BĐS thường diễn ra trong một thời gian

dài được tính bằng tháng hoặc năm. Điều này có nghĩa là từ khi bắt đầu đến

khi kết thúc một dự án đầu tư BĐS thường kéo dài hàng năm. Trong thời

gian này sẽ có rất nhiều biến động, vì vậy, yêu cầu nhà đầu tư phải dự đoán

được biến động có thể xảy ra. Ví dụ: Biến động về thị trường BĐS, biến

động về giá nguyên vật liệu, biến động về sự phát triển của nền kinh tế - xã

hội; biến động về giá đất v.v. Bên cạnh đó, do thời gian thực hiện đầu tư

dài nên các nhà đầu tư cần phải quản lý, phân bổ và huy động các nguồn

vốn một cách hiệu quả, hợp lý.

Thứ tư, kết quả của hoạt động đầu tư BĐS thường là các công trình

xây dựng gắn liền với đất (có vị trí cố định), gắn với điều kiện tự nhiên,

kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy, hoạt động đầu tư BĐS phải

nắm vững các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt

động đầu tư. Mặt khác, BĐS hàng hóa là thành quả của hoạt động đầu tư

7

thường có vị trí cố định nên chúng có giá trị sử dụng lâu dài. Do đó, trong

đầu tư cần phải chú ý đến chất lượng của các công trình, từ khâu chọn

nguyên vật liệu, cân đối các khoản mục thi công công trình, đến khâu thi

công, hoàn thiện, bảo hành …

Thứ năm, để một hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu quả kinh

tế - xã hội cao, cần làm tốt công tác quản lý, bởi nguồn lực phục vụ cho

công tác đầu tư là rất lớn. Các nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc

chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư, triển khai thực hiện dự

án,…

Thứ sáu, BĐS là tài sản có giá trị lớn nên hoạt động đầu tư BĐS

mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận lớn. Điều này có nghĩa là tỷ suất đầu tư

trên một đơn vị BĐS là rất cao. Ngược lại, hoạt động này cũng tiềm ẩn

nhiều rủi ro và nguy cơ thu lỗ lớn khi thị trường BĐS “đóng băng”, tính

thanh khoản của thị trường BĐS thấp.

Thứ bảy, hoạt động đầu tư BĐS liên quan đến lợi ích của nhiều

người. Nó không chỉ liên quan đến lợi ích của bản thân nhà đầu tư mà còn

liên quan đến lợi ích của khách hàng (đối tượng thụ hưởng BĐS hàng hóa);

lợi ích của bên cho vay vốn (ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, quỹ

đầu tư tài chính); các doanh nghiệp sản xuất nguyên, vật liệu xây dựng; đội

ngũ công nhân xây dựng; Nhà nước và các đối tác của chủ thể đầu tư BĐS

v.v. Vì vậy, đầu tư BĐS là loại hình đầu tư có điều kiện. Điều này có nghĩa

là không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng được phép đầu tư BĐS mà

chỉ những tổ chức, cá nhân có đủ các điều kiện do pháp luật quy định mới

được hoạt động đầu tư BĐS.

Thứ tám, hoạt động đầu tư BĐS không chỉ mang lại lợi ích kinh tế

mà còn đem lại lợi ích xã hội. Nó góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho

người dân, tạo lập các cơ sở y tế, văn hóa, xã hội … để bảo đảm vấn đề an

sinh của xã hội …

1.1.1.2. Các loại hình đầu tư bất động sản.

8

Trên thực tế hoạt động đầu tư BĐS được tiến hành với các loại hình

rất phong phú và đa dạng. Chúng ta có thể phân loại một số loại hình đầu

tư BĐS chủ yếu sau đây:

- Đầu tư vào các khu dân cư: Khu dân cư ở đây có thể là nhà ở,

khung chung cư, khu nghỉ dưỡng ... Đầu tư vào khu dân cư có nghĩa là nhà

đầu tư sẽ bỏ vốn tạo lập nhà ở, khu chung cư thương mại; nhà ở xã hội, khu

nghĩ dưỡng v.v. Hoạt động này còn được gọi là hoạt động đầu tư vào thị

trường địa ốc.

- Đầu tư theo ngành: Là việc nhà đầu tư có thể sử dụng BĐS làm

mặt bằng để đầu tư vào một ngành khác. Loại hình này thường có hai yếu

tố là “phí” và “dịch vụ”. “Phí” là tiền sử dụng mặt bằng, còn “dịch vụ” là

những hình thức đi kèm mà nhà đầu tư có thể cung cấp để làm tăng thêm

thu nhập.

- Đầu tư mặt bằng bán lẻ: Bao gồm đầu tư xây dựng các trung tâm

mua sắm, cửa hàng bán lẻ,… Nhà đầu tư có thể sở hữu chúng hoặc cho

người khác thuê để kinh doanh bán lẻ. Do đó, ngoài việc nhận được tiền

cho thuê định kỳ, nhà đầu tư còn có thể được nhận phần trăm hoa hồng

theo doanh số của các cửa hàng khi luôn giữ cho BĐS trở thành nơi kinh

doanh uy tín.

- Đầu tư bất động sản hỗn hợp: Nhà đầu tư có thể kết hợp bất kỳ

hình thức nào ở trên vào một dự án duy nhất. Sử dụng BĐS hỗn hợp là hình

thức đầu tư phổ biến với những nhà đầu tư có nguồn vốn đáng kể vì điều

này sẽ giúp họ thực hiện đa dạng hóa các yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi

ro.

1.1.2. Khái niệm kinh doanh bất động sản

1.1.2.1. Định nghĩa kinh doanh bất động sản

Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2006: “Kinh doanh bất động sản: là

việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất

động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục

9

đích sinh lợi” (Khoản 2 Điều 4). Như vậy, pháp luật nước ta quan niệm

kinh doanh BĐS bao gồm các hành vi sau đây nhằm mục đích sinh lợi: (i)

Mua bán, chuyển nhượng BĐS; (ii) Cho thuê BĐS; (iii) Thuê mua BĐS.

- Hành vi mua bán, chuyển nhượng BĐS được thực hiện dưới các

dạng sau:

Một là, mua bán BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ

sở hữu BĐS ủy quyền, để lại thừa kế (bên bán) chuyển giao quyền sở hữu,

quyền sử dụng BĐS cho bên nhận (bên mua) và người này phải trả cho chủ

sở hữu BĐS một khoản tiền tương ứng với giá trị của BĐS để được sở hữu

hoặc sử dụng BĐS.

Hai là, giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua

bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh

doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS3.

Ba là, đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để

chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục

đấu giá tài sản4.

Bốn là, mua bán, chuyển nhượng BĐS trả chậm, trả dần là việc mua

bán, chuyển nhượng BĐS mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả

chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng BĐS trong thời hạn thỏa

thuận trong hợp đồng5.

Năm là, mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương

lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng,

nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ

sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể6.

- Cho thuê BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ sở

hữu BĐS ủy quyền, để lại thừa kế (bên cho thuê) thỏa thuận chuyển giao

quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho người có nhu cầu sử dụng (bên 3 Khoản 4 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 20064 Khoản 4 Điều 6 Luật kinh doanh BĐS năm 20065 Khoản 7 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 20066 Khoản 8 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006

10

thuê) trong một thời hạn nhất định và người này phải trả một khoản tiền

thuê cho chủ sở hữu BĐS trong thời hạn thuê và trả lại BĐS khi hết thời

hạn thuê BĐS.

- Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh BĐS,

theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang

thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua7.

1.1.2.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản

Bên cạnh những đặc điểm của hoạt động kinh doanh nói chung, kinh

doanh BĐS còn mang một số đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật nước ta quy định chủ thể kinh doanh BĐS phải

có vốn pháp định là 6 tỉ đồng (Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-

CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh

doanh BĐS (sau đây gọi là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP). Theo đó,

doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỉ

đồng. Việc xác nhận vốn pháp định này được thực hiện theo quy định của

pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.

Hơn nữa, đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu

công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp

hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu

nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử

dụng đất (SDĐ) dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự

án có quy mô SDĐ từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt (Điều 5 Nghị định số

153/2007/NĐ-CP).

Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS khác với hoạt động kinh doanh

dịch vụ BĐS; cụ thể:

Kinh doanh bất động sản Kinh doanh dịch vụ bất động sản

7 Khoản 12 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006

11

- Về quan hệ chủ thể: Bao gồm 2

bên (bên bán và bên mua; bên nhận

chuyển nhượng và bên chuyển

nhượng; bên thuê và bên cho

thuê;...).

- Về đối tượng kinh doanh: (i) Mua

- Bán BĐS; (ii) Chuyển nhượng -

Nhận chuyển nhượng BĐS; (iii)

Thuê - Cho thuê BĐS; (iv) Thuê

mua BĐS.

- Về điều kiện kinh doanh: Không

cần chứng chỉ hành nghề kinh

doanh BĐS.

- Về quan hệ chủ thể: bao gồm 3 bên

(bên bán/bên cho thuê, bên mua/bên

thuê và chủ thể kinh doanh dịch vụ

BĐS).

- Về đối tượng kinh doanh: (i) Môi

giới BĐS; (ii) Tư vấn BĐS; (iii)

Định giá BĐS; (iv) Đấu giá BĐS;

(v) Quảng cáo BĐS; (vi) Quản lý

BĐS; (vii) Sàn giao dịch BĐS.

- Về điều kiện kinh doanh: Người

môi giới, định giá BĐS phải có

chứng chỉ hành nghề mới được kinh

doanh. Người quản lý, điều hành sàn

giao dịch BĐS phải có giấy chứng

nhận đã qua lớp đào tạo về quản lý

sàn giao dịch BĐS.

1.1.2.3. Các loại hình kinh doanh bất động sản

Tìm hiểu hoạt động kinh doanh BĐS cho thấy trên thực tế, hoạt động

này được thực hiện dưới các loại hình cơ bản sau đây:

- Đất trống: Do nhu cầu SDĐ đai ngày càng tăng, trong khi quỹ đất

đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy

nhiên, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp, kinh doanh đất thường

có độ rủi ro cao hơn kinh doanh các BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu tư

vào loại hình BĐS này.

- Nhà ở cho thuê hoặc để bán: So với các BĐS khác, kinh doanh nhà

ở có nhiều lợi thế hơn như: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng

12

do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều công sức

và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối về loại

BĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơn v.v. Do vậy, kinh doanh nhà ở

thường sôi động hơn so với các loại hình kinh doanh BĐS khác.

- Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lượng

vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch

vụ với chất lượng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại

BĐS này có tính thanh khoản thấp, việc kinh doanh phụ thuộc nhiều vào

tình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng trong tương lai của các nhà

đầu tư.

- Kho chứa hàng cho thuê: Kinh doanh loại BĐS này chịu ảnh

hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực,

do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại BĐS này là phải gần các trục

giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh không

đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lý cao.

- Các trung tâm thương mại: Yêu cầu chung là phải gần các trục giao

thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làm

việc. Việc quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Kinh

doanh BĐS loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư. Do vậy, nó

phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực.

- Khách sạn: Việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu tư

vào loại hình BĐS này đòi hỏi một lượng vốn lớn, do vậy giá trị của khách

sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động kinh doanh khách

sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị,

an ninh xã hội và cảnh quan, môi trường của địa phương.

- Các hoạt động dịch vụ liên quan: Là những hoạt động hỗ trợ cho

kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, tư vấn,

định giá BĐS v.v. Những người hoạt động trong lĩnh vực này là những

13

chuyên gia về BĐS, giúp cho người tham gia vào thị trường BĐS có thể

đưa ra những quyết định đúng đắn.

1.1.3. Vai trò của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trong thị

trường bất động sản

Đầu tư, kinh doanh BĐS là một hiện tượng kinh tế khách quan trong

nền kinh tế hàng hóa. Khi nền kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tư, kinh

doanh BĐS được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Mặt khác,

một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản

xuất hàng hóa, trong đó, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt. Khác với các

loại hàng hóa thông thường khác, hàng hóa BĐS sẽ cung cấp cho người sử

dụng tính hữu ích và tiện nghi, làm nền tảng cho các hoạt động khác. Bên

cạnh đó, nó còn tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho

hoạt động kinh doanh BĐS. Do đó, có thể thấy, vai trò của hoạt động đầu

tư, kinh doanh BĐS thể hiện ở hai khía cạnh sau:

Thứ nhất, thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng.

Thứ hai, các dự án đầu tư BĐS phải nằm trong chương trình phát

triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền

với công trình phát triển quốc gia. Vì vậy, hoạt động đầu tư, kinh doanh

BĐS một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của

nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.

1.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất

động sản

1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án

1.2.1.1. Định nghĩa và đặc điểm của dự án

Dự án (Project) là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới,

mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng

trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay

dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định.

14

Một dự án có thể được xác định theo nhiều cách khác nhau. Các dự

án có thể do các Bộ, ngành hữu quan đề xuất, có thể bắt nguồn từ quá trình

xây dựng các kế hoạch kinh tế quốc gia hay các doanh nghiệp tư nhân hoặc

Nhà nước cũng có các dự án đòi hỏi Chính phủ phải trợ giúp hoặc phê

chuẩn trước khi thực hiện.

Khi thực hiện một dự án bao giờ cũng có sự mâu thuẩn tiềm ẩn về lợi

ích giữa những người thực hiện dự án và toàn xã hội. Lý do ở đây là bởi lợi

ích của dự án và các chương trình công cộng chỉ tập trung cho một bộ phận

dân chúng. Hay nói một cách khác, một dự án đầu tư chỉ giúp ích cho một

bộ phận cộng đồng nào đó mà thôi. Những đối tượng do nhận biết lợi ích

do dự án mang lại cho mình nên có xu hướng ủng hộ mạnh mẽ. Đồng thời,

nếu các chi phí của dự án được cung cấp phần lớn bằng tiền ngân sách

chung của Chính phủ, là kinh phí được phân bố rộng rãi cho toàn xã hội, thì

sẽ không có một nhóm người nào thấy mình phải chịu phần lớn gánh nặng

chi phí của dự án. Kết quả có thể đoán trước được là những người được

hưởng lợi từ dự án có xu hướng tạo thành một nhóm lên tiếng ủng hộ mạnh

mẽ dự án, trong khi có nhóm người thua thiệt (là những người gánh chịu

chi phí dự án) lại quá phân tán và những mất mát cá nhân trong số họ quá

nhỏ, nên họ không thể trở thành đối trọng có hiệu quả để chống lại nhóm

đối tượng hưởng lợi mang tính tập trung cao. Nói cụ thể, một dự án có thể

chi phí cao 100% trong khi mức lợi ích chỉ là 50% nếu xét trên toàn xã hội,

nhưng nếu nhóm hưởng lợi chỉ chịu 5% mức tổng chi phí của dự án, họ sẽ

thấy đó là 1 dự án vô cùng tốt và sẽ gây áp lực mạnh mẽ để dự án được

thực hiện. Chính vì vậy mà chúng ta cần sớm có hệ thống thẩm định dự án

tốt nhằm bảo vệ tốt lợi ích của cả quốc gia. Tuy nhiên, câu chuyện không

chỉ dừng tại đó bởi trong thực tế cũng có các áp lực ủng hộ dự án và các

chương trình phát sinh từ chính trong bộ máy chính quyền. Các Bộ, ngành

chức năng thường đề xuất các dự án và việc họ coi trọng các dự án mà họ

nghĩ là phục vụ cho lợi ích chung, cũng là một điều tự nhiên và phù hợp.

15

Tuy nhiên, sự hăng hái của các quan chức này chưa đủ bảo đảm là các dự

án mà họ đề xuất thực sự có hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội. Chúng ta

cần các qui trình thẩm định chính thức, vì hệ thống này sẽ giúp chúng ta

tránh được những lưạ chọn đầu tư sai lầm. Chỉ có những suy nghĩ ảo tưởng

mới khiến chúng ta cho rằng nhiệt tình của các cơ quan trong chính quyền,

của các quan chức đối với dự án mà họ xây dựng và đệ trình lại không là

nguyên nhân đáng kể có thể đưa đến sai lầm.

Một dự án thường có những đặc điểm cơ bản như sau:

- Dự án là một công việc không thường kỳ.

- Các hoạt động của dự án có liên quan với nhau theo một trật tự thời

gian nhất định. Ví dụ: Một công việc mới chỉ có thể bắt đầu khi một hoặc

một số công việc khác đã kết thúc hoặc là có những mốc thời gian đánh dấu

những giai đoạn chính của dự án.

- Một dự án phải có những mục tiêu rõ ràng và cụ thể, hơn nữa nó

phải có hạn chót. Các kết quả phải thực hiện được mục tiêu đã đề ra của dự

án.

- Một dự án thường phải có ba điều kiện chính ràng buộc là ngân

sách, kết quả và thời hạn.

1.2.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng dự án

Trong ngôn ngữ thông thường, chuyển nhượng và chuyển giao là

những thuật ngữ đồng nghĩa được sử dụng nhằm chỉ hành vi bàn giao vật

hay một việc gì đó cho người khác. Theo từ điển tiếng Việt thông dụng:

“Chuyển giao: Giao, bàn giao lại cho người khác”8. Như vậy, từ khái niệm

chung về chuyển nhượng, chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng dự án là

việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự

án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp

luật.

Chuyển nhượng dự án có những đặc điểm cơ bản như sau:

8 Từ điển tiếng Việt thông dụng, Sdd, tr.175

16

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền của chủ đầu tư.

Thứ hai, theo Nghị định số 108/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư năm 2005 có phân chia

chuyển nhượng dự án theo hai trường hợp:

- Chuyển nhượng dự án không gắn với việc chấm dứt hoạt động của

tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng sẽ tuân thủ các điều

kiện và thủ tục chuyển nhượng vốn quy định tại Điều 65 Nghị định số

108/2006/NĐ-CP.

- Chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức

kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ quy

định về điều kiện và thủ tục sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Điều 56

Nghị định số 108/2006/NĐ-CP.

Ở đây chúng ta cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và

chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp;

theo đó:

Một là, chuyển nhượng dự án hoàn toàn khác với chuyển nhượng

vốn trong doanh nghiệp. Chuyển nhượng dự án thực chất là chuyển nhượng

tài sản của doanh nghiệp cho bên thứ ba. Chuyển nhượng vốn trong doanh

nghiệp là chuyển nhượng quyền sở hữu của các cổ đông, thành viên trong

doanh nghiệp. Việc chuyển nhượng này có thể làm thay đổi chủ sở hữu

doanh nghiệp (hoặc tỷ lệ sở hữu) mà không đương nhiên dẫn đến thay đổi

bất kỳ nội dung nào trong dự án mà doanh nghiệp đó thực hiện. Bởi vì

doanh nghiệp là một thực thể pháp luật độc lập với cổ đông, thành viên của

nó.

Hai là, chuyển nhượng dự án có mối quan hệ với việc sáp nhập, mua

lại doanh nghiệp nhưng không trùng nhau. Đối với việc sáp nhập doanh

nghiệp, thì doanh nghiệp được sáp nhập sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa

vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập. Do đó, sau khi hoàn tất thủ tục sáp nhập

thì doanh nghiệp bị sáp nhập sẽ chấm dứt tồn tại và các dự án của doanh

17

nghiệp này (nếu có) sẽ đương nhiên tiếp tục được thực hiện bởi doanh

nghiệp được sáp nhập. Việc sáp nhập được thực hiện theo các quy định

tương ứng của Luật doanh nghiệp. Việc mua lại doanh nghiệp có thể thực

hiện thông qua việc mua lại 100% cổ phần, phần vốn góp của doanh nghiệp

thực hiện dự án.

1.2.2. Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

1.2.2.1. Khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản

Dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là một dạng cụ thể của dự án đầu tư

nói chung, nên về cơ bản nó mang những đặc trưng của một dự án đầu tư

và được điều chỉnh bởi pháp luật đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS còn có một số nét đặc trưng riêng sau đây:

- Các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS thường yêu cầu nguồn vốn đầu

tư lớn và dài hạn. Do đó, các nhà đầu tư phải tiến hành huy động vốn từ

nhiều kênh khác nhau để phát triển dự án. Các kênh huy động vốn ở đây

bao gồm: vốn tự có (nguồn vốn từ chủ sở hữu) và vốn thương mại (nguồn

vốn huy động từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng; từ khách hàng; thị trường

chứng khoán;…).

- Các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS thường mang tính “địa điểm”

và “địa phương” cao. Với cùng một dự án nhưng ở những vị trí hoặc

những địa phương khác nhau thì giá trị của chúng cũng khác nhau. Do đó,

cần phải có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua việc chủ động dự báo và

lên kế hoạch cụ thể.

- Các chủ thể tham gia hoạt động của thị trường BĐS ngày càng đa

dạng. Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được mở rộng ra với mọi thành

phần kinh tế (bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức,

cá nhân nước ngoài). Do đó, hàng loạt dự án đầu tư có chất lượng cao đã

được ra đời, góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh

tế v.v.

Qua những phân tích ở trên đây, có thể hiểu khái quát dự án đầu tư,

kinh doanh BĐS là một dạng của dự án đầu tư, có chủ thể đầu tư rất đa

18

dạng, có nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn để phát triển dự án; giá trị của dự

án phụ thuộc rất lớn vào vị trí của dự án.

1.2.2.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động

sản.

Trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, việc chuyển nhượng dự án

thường gắn với việc chuyển nhượng quyền SDĐ, bởi đặc trưng của lĩnh

vực đầu tư, kinh doanh BĐS là phải gắn liền với một địa điểm cố định.

Thông qua hoạt động này, thị trường sẽ phân chia thành các loại doanh

nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án khác nhau. Cụ thể:

Một là, các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính do bị tác động

bởi khủng hoảng kinh tế, nền kinh tế thị trường rơi vào tình trạng khủng

hoảng,… Những tác động này có ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh

của họ. Do đó, họ có nhu cầu chuyển nhượng để duy trì “sự sống”.

Hai là, các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhưng

có đầu tư, kinh doanh BĐS khi thấy thị trường này khó khăn thì họ quyết

định chuyển nhượng dự án để tập trung vào ngành kinh doanh chính của

họ.

Ba là, các doanh nghiệp có mục đích ban đầu là tạo lập dự án để sau

đó chuyển nhượng.

Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành Luật kinh doanh BĐS năm 2006 thì: “Chuyển nhượng toàn bộ dự

án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ

đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép” (khoản 1 Điều 6). Còn chuyển

nhượng một phần dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là việc chuyển nhượng

một phần quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ bên chuyển nhượng sang

bên nhận chuyển nhượng. Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng

này là cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều trở thành

đồng chủ đầu tư của dự án.

19

1.3. Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất

động sản

Tìm hiểu vấn đề chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh

BĐS, chúng ta thấy rằng lĩnh vực này xuất hiện là bởi các nguyên nhân cơ

bản sau đây:

Thứ nhất, thị trường tài chính, tiền tệ đang thực hiện theo hướng thắt

chặt mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại ngày một tăng,

gây áp lực cho nhiều hoạt động kinh doanh, trong đó kinh doanh BĐS cũng

bị tác động đáng kể. Để đầu tư, kinh doanh một dự án BĐS cần có nguồn

vốn lớn, trong khi vốn tự có của phần lớp doanh nghiệp lại rất hạn chế, đa

phần phải dựa vào nguồn vốn vay của các ngân hàng thương mại. Bên cạnh

đó, thị trường BĐS lại luôn có sự biến động, ví dụ như tạo nên một cơn sốt

đẩy giá BĐS lên quá cao so với giá trị thực của BĐS. Ngược lại, khi thị

trường BĐS rơi vào trạng thái “đóng băng” thì tính thanh khoản của BĐS

ở mức độ rất thấp. Điều này có nghĩa là việc xác lập các giao dịch về mua

bán BĐS rất khó thực hiện. Phần lớn các chủ đầu tư BĐS vừa và nhỏ ở

nước ta có năng lực tài chính rất hạn chế. Để có vốn đầu tư, họ thường vay

vốn của các ngân hàng thương mại. Thị trường BĐS “đóng băng” thường

rơi vào thời điểm nền kinh tế gặp khủng hoảng. Khi đó, để bảo toàn nguồn

vốn vay thì các ngân hàng thương mại sẽ hạn chế cho vay đầu tư BĐS và

tiến hành thu hồi lại vốn cho các nhà đầu tư vay kinh doanh BĐS. Tất cả

những yếu tố trên, sẽ làm cho người dân e dè trong việc mua bán BĐS và

khiến cho các chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế yếu sẽ khó có thể trụ vững trên

thị trường. Chính vì vậy, điều tất yếu là phải chuyển nhượng dự án cho nhà

đầu tư khác thực sự có tiềm lực tài chính lớn hơn.

Thứ hai, cũng có một số dự án được lập và triển khai không tuân

theo quy luật cung - cầu trong dài hạn, mà chạy theo xu hướng đầu cơ, “xí

phần”, tồn tại của dự án trong ngắn hạn dựa vào kỳ vọng sinh lời “ngay

tức thì” của “đám đông”. Do vậy, khi các dòng tiền được điều chỉnh, khối

lượng tiền lớn bị rút khỏi lưu thông thì các nhu cầu thực sự trên thị trường

20

mới phản ánh được quan hệ cung - cầu, một số dự án “giảm nhiệt” và từ

đó, xuất hiện nhiều hơn việc chuyển nhượng dự án.

Thứ ba, kể từ tháng 11/2007, nước ta trở thành thành viên chính thức

thứ 150 của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Điều này đánh dấu quá

trình hội nhập hoàn toàn của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới. Hiện nay,

kinh tế thế giới vẫn chưa vượt qua khỏi cuộc khủng hoảng. Lạm phát và nợ

công là những thách thức to lớn mà các nước trên thế giới đang phải nỗ lực

giải quyết; đặc biệt là các nước trong khu vực Euro Zon. Trong bối cảnh

đó, kinh tế nước ta cũng chịu nhiều tác động tiêu cực của cuộc khủng

hoảng kinh tế thế giới. Việc thắt chặt tiền tệ trong điều kiện nguồn vốn đầu

tư nước ngoài vào Việt Nam sụt giảm là một trong những giải pháp mà

Chính phủ thực hiện nhằm bình ổn kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội.

Trong điều kiện đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án

BĐS thiếu vốn trong thể tiếp tục thực hiện dự án đã buộc phải chuyển

nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS …

1.4. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản

1.4.1. Mục đích của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất

động sản

Khi tiến hành chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS,

chủ đầu tư nói chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ đạt được những

mục đích cơ bản sau:

Một là, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh

không hiệu quả. Ở đây có thể là dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp

cạn vốn nên cần chuyển nhượng, hoặc là dự án đã xây dựng xong nhưng

không bán được hàng, buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để

thu hồi vốn đầu tư,…

Hai là, tiến hành chuyển nhượng một phần dự án để tăng năng lực

thực hiện dự án, phần tài chính thu được sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết

áp lực tài chính đang đè nặng. Trường hợp này là do doanh nghiệp chưa

21

giải quyết được bài toán thiếu vốn, trong khi các ngân hàng thương mại lại

hạn chế cho vay. Do đó, giải pháp tối ưu là phải chuyển nhượng một phần

dự án.

Ba là, bên cạnh đó, chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh

BĐS cũng có thể giúp doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc

chuyển nhượng dự án. Trường hợp này thường là những doanh nghiệp chủ

định tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng…

1.4.2. Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất

động sản

Từ những mục đích nêu trên, có thể thấy rằng hoạt động chuyển

nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS mang một số ý nghĩa quan

trọng chủ yếu như sau:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án sẽ giúp giải quyết tình trạng dự án

“treo”. Khi các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS vì một số lý do chủ quan như

thiếu vốn, mục đích đầu tư không rõ ràng,… hoặc do một số lý do khách

quan khác như điều kiện tự nhiên, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng,

thủ tục phiền hà của các cơ quan Nhà nước,…mà không tiếp tục đầu tư sẽ

dẫn đến tình trạng dự án bị ngưng trệ (hay còn gọi là dự án treo), gây lãng

phí về tiền của, đất đai. Khi đó, chuyển nhượng dự án sẽ là biện pháp tối ưu

để giải quyết tình trạng trên, giúp cho thị trường BĐS luôn vận động một

cách liên tục.

Thứ hai, chuyển nhượng dự án sẽ giúp các nhà đầu tư giải quyết

được bài toán về vốn. Một khi doanh nghiệp vì lý do nào đó mà không đủ

nguồn lực tài chính để tiếp tục “theo” dự án đến cùng. Hoặc dự án đã hoàn

thành nhưng lại gặp khó khăn trong khâu bán ra,…. Khi đó, chuyển

nhượng dự án là giải pháp tốt nhất giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, giải

quyết được áp lực tài chính đang đè nặng.

Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS còn giúp

cho việc thực hiện dự án có hiệu quả hơn; tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ

chu chuyển dòng vốn đầu tư và góp phần thúc đẩy tính hấp dẫn của môi

22

trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta. Điều này có nghĩa là khi doanh

nghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả dẫn đến việc dự án BĐS

bị ngưng trệ, dở dang. Hậu quả là một diện tích đất không nhỏ bị bỏ hoang

và một lượng tiền vốn đầu tư “bị chôn” trong đất làm “tắc nghẽn” sự vận

hành của thị trường vốn và tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị

trường BĐS. Việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS cho chủ

thể đầu tư khác có điều kiện hơn sẽ khắc phục được những hệ quả này.

Thứ tư, việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS từ chủ

đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới có khả năng và điều kiện kinh doanh có hiệu

quả hơn sẽ bảo đảm duy trì công ăn, việc làm cho người lao động trong

ngành xây dựng; góp phần thực hiện an sinh xã hội.

Mặt khác, hoạt động này còn góp phần giải quyết tình trạng ứ đọng

sản phẩm của các ngành sản xuất vật liệu xây dựng như xi măng, gạch, đá,

cát, sỏi, sắt, thép v.v.

1.5. Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án

trong đầu tư, kinh doanh bất động sản bằng pháp luật.

Ngày nay, ở hầu hết các nước có thị trường BĐS phát triển, mọi vấn

đề liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS đều được

điều chỉnh bằng pháp luật. Điều này được lý giải bởi những nguyên nhân

cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp

quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung,

tính cưỡng chế và tính tự điều chỉnh. Chính những đặc trưng cơ bản này đã

làm cho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được

sử dụng để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh BĐS.

Thứ hai, hoạt động chuyển nhượng dự án là một trong những hoạt

động quan trọng của đầu tư, kinh doanh BĐS. Vì vậy, muốn cho thị trường

BĐS nói chung và hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng phát triển

và đi vào nề nếp, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ bằng pháp luật.

23

Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS

sẽ góp phần tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động đầu tư, kinh

doanh BĐS phát triển lành mạnh.

Thứ ba, khi có sự điều chỉnh của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của

các bên trong quan hệ chuyển nhượng sẽ được đảm bảo trên thực tế, ngăn

ngừa tình trạng vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện hoạt động

chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

Thứ tư, một khi thị trường BĐS ở trong tình trạng thiếu minh bạch,

hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS thiếu một

khuôn khổ pháp lý để điều chỉnh, khi đó, sẽ là môi trường thuận lợi cho các

hành vi tham nhũng, tiêu cực, các nhà đầu tư cố tình tạo ra các dự án “ma”

sau đó tiến hành chuyển nhượng nhằm trục lợi,… Hậu quả sẽ khiến thị

trường Việt Nam dần mất đi niềm tin với nhà đầu tư nước ngoài, làm giảm

dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Do đó, để khắc phục tình

trạng trên, rất cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu

tư, kinh doanh BĐS bằng pháp luật.

Hơn nữa, việc chuyển nhượng dự án BĐS trong bối cảnh kinh tế thế

giới đang có nhiều diễn biến phức tạp theo chiều hướng bất lợi cho sự phát

triển của nền kinh tế nước ta. Vì vậy, hoạt động này cần phải được Nhà

nước quản lý chặt chẽ bằng pháp luật để ngăn ngừa những “cú sốc” cho sự

vận hành thông suốt của hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Chương 2

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG

ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu

tư, kinh doanh bất động sản

24

2.1.1. Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án trong

đầu tư, kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án là một trong những hoạt động đầu tư, kinh

doanh BĐS. Do đó, hoạt động này cũng phải tuân theo những nguyên tắc

của hoạt động kinh doanh BĐS. Cụ thể:

Thứ nhất, các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động chuyển nhượng

dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa

thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

thông qua hợp đồng, nhưng không được trái với quy định của pháp luật.

Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của chủ thể chuyển nhượng

dự án. Dù là tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước hay tổ chức, cá nhân nước

ngoài,… thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà nước bảo

hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh theo

quy định của Hiến pháp năm 1992 và không bị phân biệt, đối xử giữa các

thành phần kinh tế khác nhau. Các chủ thể tham gia phải tuân thủ các quy

định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và các quy định khác của pháp

luật có liên quan. Qua đó, quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và của

doanh được Nhà nước bảo hộ bằng pháp luật.

Thứ hai, BĐS được đưa ra chuyển nhượng phải đủ điều kiện theo

quy định của pháp luật.

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 thì BĐS được

phép đưa vào kinh doanh bao gồm hai loại chủ yếu; đó là, nhà ở, công trình

xây dựng và quyền SDĐ. Nhà ở, công trình xây dựng phải là nhà ở, công

trình xây dựng đủ các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005,

Luật Xây dựng năm 2003; còn quyền SDĐ được phép đưa vào chuyển

nhượng phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai năm 2003. Trong các văn

bản pháp luật này không chỉ đưa ra khái niệm về nhà ở, công trình xây

dựng và quyền SDĐ nói chung mà còn đề cập rõ loại nhà, công trình xây

dựng, quyền SDĐ nào được phép đưa vào kinh doanh. Do đó, trong hoạt

25

động chuyển nhượng, các nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ các điểu kiện liên

quan đến BĐS được đưa ra chuyển nhượng.

Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh

BĐS phải công khai, minh bạch.

Nguyên tắc này chính là cơ sở để Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS

năm 2006 yêu cầu các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tin

cho khách hàng trong các giao dịch về BĐS nói chung và trong chuyển

nhượng dự án nói riêng. Nguyên tắc này được thể hiện như sau:

- Các nhà đầu tư phải công khai thông tin về BĐS khi đưa vào

chuyển nhượng.

- Thông tin về BĐS được công khai tại sàn giao dịch BĐS.

- Hoạt động chuyển nhượng phải được giao dịch qua sàn giao dịch

BĐS.

- Người điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ kinh doanh

dịch vụ với quy mô theo quy định.

Do đó, các nhà đầu tư khi tiến hành hoạt động chuyển nhượng phải

thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. Việc không giao dịch qua sàn giao dịch

BĐS của chủ thể kinh doanh là hành vi vi phạm pháp luật và phải chịu các

chế tài theo luật định.

Với những nguyên tắc nêu trên sẽ là tiền đề giúp cho hoạt động

chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS được thực hiện một

cách lành mạnh, tuân thủ các quy định của pháp luật và đảm bảo đầy đủ lợi

ích của Nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư và khách hàng.

2.1.2. Nội dung các quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng dự

án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

Chủ thể được phép chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải đáp

ứng các điều kiện về chủ thể kinh doanh BĐS quy định tại Điều 8 Luật

Kinh doanh BĐS năm 2006 và Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP. Theo

đó, các tổ chức, cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án

26

BĐS phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định là 6 tỷ

đồng Việt Nam và có đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp

luật.

Có thể phân loại chủ thể được phép chuyển nhượng dự án trong đầu tư,

kinh doanh BĐS dựa trên những căn cứ sau:

Thứ nhất, căn cứ vào quốc tịch. Chủ thể chuyển nhượng dự án sẽ bao

gồm: nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

Điều 24 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định tổ

chức kinh tế trong nước được chuyển nhượng dự án có SDĐ cho tổ chức

kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong các trường hợp sau: 1) Dự án đầu tư

kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và khu

kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ SDĐ quy định tại Khoản 1 và

Khoản 2 Điều 35 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; 2) Dự án đầu tư thuộc khu

kinh tế, khu công nghệ cao, dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu

dân cư nông thôn; 3) Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh; 4) Dự án đầu tư

xây dựng, kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ

tầng dùng chung của dự án. Việc nhận chuyển nhượng dự án có SDĐ kể

trên được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, cụ

thể:

- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng là

tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, được nhận chuyển

nhượng quyền SDĐ mà tiền SDĐ, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không

có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền SDĐ được tính chung

trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án, tổ chức kinh tế có vốn

đầu tư nước ngoài.

- Trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước nêu

trên nhưng số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất thuê

của Nhà nước hoặc đất được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ để góp

vốn bằng quyền SDĐ thì giá trị quyền SDĐ không được tính trong tổng giá

27

trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức nước ngoài lập thủ tục thuê đất

của Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng và tiền đã trả

không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và là đất được sử dụng có thời

hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức nước ngoài là thời gian còn lại của

thời hạn SDĐ trước khi nhận chuyển nhượng; trường hợp đất có nguồn gốc

là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là 70 năm kể từ

ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết và nếu có nhu cầu thì

được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm, tổ chức kinh tế

đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn.

Với quy định như trên, có thể thấy, những dự án trong đầu tư, kinh

doanh BĐS được phép chuyển nhượng khá đa dạng, không chỉ được

chuyển nhượng dự án kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; dự án thuộc khu

kinh tế, khu công nghệ cao mà còn được chuyển nhượng các dự án khu đô

thị; dự án kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh,…

Bên cạnh những quy định trên thì quyền chuyển nhượng dự án của

nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn có một số khác

biệt như sau:

Một là, về đối tượng giao đất, đối tượng thuê đất. Nhà đầu tư nước

ngoài chỉ có một hình thức SDĐ duy nhất là thuê đất mà không được giao

đất như các nhà đầu tư trong nước. Do vậy, sau khi nhận chuyển nhượng

dự án của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài lại phải làm thủ

tục thuê đất của Nhà nước. Điều 13 Nghị định số 69/2009 ngày 13/8/2009

quy định: “Người được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng

đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp

như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đấy có cùng mục đích sử dụng

đất và cùng thời hạn sử dụng đất”.

28

- Điều 9, 10 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 quy định về phạm vi

hoạt động kinh doanh BĐS. Trong đó, quy định tổ chức, cá nhân trong

nước được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để

chuyển nhượng,… quyền SDĐ đã có hạ tầng, nhưng lại không quy định

cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền này.

Hai là, căn cứ vào loại dự án, có thể phân thành chủ thể chuyển

nhượng dự án trong khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ

thuật khu công nghiệp và chủ thể chuyển nhượng những dự án khác trong


Đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ

tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì ngoài điều kiện về vốn pháp định của chủ

thể đầu tư, kinh doanh BĐS thì còn phải tuân theo điều kiện riêng của chủ

đầu tư dự án là phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo

quy định: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công

nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê

duyệt; đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư

của dự án có quy mô SDĐ dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu

tư của dự án có quy mô SDĐ từ 20ha trở lên đã được phê duyệt.

Việc chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được quy định khá cụ thể tại các văn bản

pháp luật như: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP; Nghị định số 02/2006/NĐ-

CP về quy chế quản lý khu đô thị mới và các thông tư hướng dẫn khác.

Trong khi đó, việc chuyển nhượng các dự án khác trong đầu tư, kinh doanh

BĐS thì không quy định cụ thể, thống nhất như trên mà nằm rải rác trong

nhiều văn bản pháp luật khác nhau.

Ba là, căn cứ vào quy mô dự án được chuyển nhượng, có thể phân

chia thành chủ thể chuyển nhượng toàn bộ dự án và chủ thể chuyển nhượng

một phần dự án.

29

Đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS: Chuyển nhượng toàn bộ

dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công

nghiệp được quy định tại Điều 6, 7 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP. Theo

đó, chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền,

nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông

qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho

phép.

Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ

tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp

khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ

và nội dung đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục

thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân (UBND)

cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư

khác.

Chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai

và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên

liên quan khác. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ

và được hưởng mọi quyền, lợi ích của chủ đầu tư dự án theo quy định tại

Điều 19, 20 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, các quy định trong văn bản

cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng chuyển

nhượng dự án do hai bên ký kết.

Đối với chuyển nhượng một phần dự án BĐS: Điểm a Khoản 8 Điều

2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

về thi hành Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Chủ đầu tư được chuyển

nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn

thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc

theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế

30

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,

đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó”. Luật Kinh doanh

BĐS năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân trong nước được: “Nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng…

quyền sử dụng đất có hạ tầng”. Bên cạnh đó, Điều 17 Luật Đầu tư năm

2005 cũng quy định nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn

hoặc dự án đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng có phát sinh lợi nhuận thì

bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về

thuế. Việc chuyển nhượng dự án được thực hiện theo quy định tại Điều 66

của Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư.

Như vậy, nhà đầu tư được phép chuyển nhượng dự án thành phần

trong dự án đầu tư, kinh doanh BĐS và phải tuân thủ các quy định về

chuyển nhượng BĐS được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2006,

Luật Đầu tư năm 2005, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi

hành khác.

2.1.3. Nội dung các quy định về đối tượng dự án đầu tư, kinh doanh bất

động sản được chuyển nhượng

Dự án có SDĐ của các tổ chức kinh tế trong nước là đối tượng được

chuyển nhượng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài bao

gồm:

- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm

công nghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ SDĐ quy

định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 35 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;

- Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;

- Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;

- Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;

- Dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây

dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án.

31

Ngoài ra, dự án có SDĐ còn phải tuân thủ một số quy định sau:

Một là, dự án được chuyển nhượng mà trong đó tổ chức kinh tế của

Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc nhận chuyển

nhượng quyền SDĐ mà tiền SDĐ, tiền nhận chuyển nhượng quyền SDĐ đã

trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền SDĐ được

tính chung trong tổng giá trị quyền SDĐ được tính chung trong tổng giá trị

hợp đồng chuyển nhượng dự án, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

lập thủ tục thuê đất nhưng không phải trả tiền thuê đất.

Hai là, trường hợp tiền SDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà

nước hoặc đất giao không thu tiền SDĐ thì giá trị quyền SDĐ không tính

chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư nước

ngoài lập thủ tục thuê đất và chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm

hoặc trả tiền thuê đất một lần.

Ba là, dự án có SDĐ mà đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn SDĐ

của nhà đầu tư nước ngoài là thời hạn còn lại của thời hạn SDĐ, nếu đất có

nguồn gốc sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là 70 năm kể từ

ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết. Nếu nhà đầu tư có nhu

cầu thì được gia hạn SDĐ, mỗi lần không quá 70 năm và không phải nộp

tiền thuế đất trong thời gian gia hạn.

Bốn là, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển

nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở của tổ chức kinh tế trong nước với

thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và tiền trả cho Nhà nước không có nguồn

gốc từ ngân sách nhà nước thì khi bán nhà không phải nộp cho Nhà nước

số tiền chênh lệch giữa tiền SDĐ và tiền thuê đất. Trong trường hợp ngược

lại, nếu nhà đầu tư trong nước được giao đất có thu tiền SDĐ hoặc nhận

chuyển nhượng quyền SDĐ mà các khoản tiền này có nguồn gốc từ ngân

sách nhà nước thì khi nhà đầu tư nước ngoài bán nhà, họ phải nộp cho Nhà

nước khoản tiền chênh lệch giữa tiền SDĐ và tiền thuê đất.

2.1.4. Nội dung các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án trong


32

Điều kiện chuyển nhượng đối với toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự

án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được quy định tại

Điều 21 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và được hướng dẫn chi tiết tại

Điều 7 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP. Theo đó, dự án được chuyển

nhượng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau:

- Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo Điều 10 Nghị định số

153/2009/NĐ-CP;

- Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

- Chủ đầu tư đã có quyền SDĐ thông qua hợp đồng thuê đất hoặc

quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ.

- Phải hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của toàn

bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật

tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

- Chủ đầu tư mới phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể kinh doanh,

về tài chính do pháp luật quy định đối với chủ đầu tư dự án BĐS. Cụ thể,

chủ đầu tư mới phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS có các điều kiện

theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và Điều

3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP; đáp ứng điều kiện về tài chính đối với

chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP;

chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ

đầu tư đã chuyển nhượng dự án, có văn bản cam kết thực hiện dự án theo

đúng tiến độ được phê duyệt.

Ngoài ra, nếu chủ đầu tư có nhu cầu cần chuyển nhượng dự án,

nhưng lại chưa có quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất, có hành vi

vi phạm các quy định về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất

đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời; không thực hiện đúng nội

dung dự án, dự án “treo”,… thì theo quy định của pháp luật cũng không

được phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án trong đầu tư, kinh

doanh BĐS. Bởi lẽ, pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện chuyển

nhượng dự án như vậy là để tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư không có khả

33

năng thực hiện, chỉ “chạy” dự án, đầu cơ đất rồi chuyển nhượng hòng kiếm

lời, làm chậm trễ và nâng cao giá thành đầu tư vào dự án. Tuy nhiên, trên

thực tế có rất nhiều dự án muốn chuyển nhượng nhưng lại không đủ điều

kiện chuyển nhượng kể trên do những vướng mắc về thủ tục pháp lý, về

giải phóng mặt bằng; trong khi đó, những dự án tốt, đủ điều kiện chuyển

nhượng thì nhà đầu tư dù khó khăn cũng thường cố gắng để triển khai dự

án.

Từ những phân tích trên đây, có thể nhận thấy, quy định về quyền

chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS

là một bước tiến mới, tích cực, cho phép nhà đầu tư được tự chủ, linh hoạt

trong các quyết định đầu tư, kinh doanh của mình. Tuy vậy, các quy định

của pháp luật còn thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ, phân tán, tản mát ở

nhiều văn bản pháp luật của nhiều ngành luật khác nhau. Pháp luật quy

định khá chi tiết về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khu đô

thụ mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, nhưng

lại chưa có những quy định cụ thể, rõ ràng về chuyển nhượng các loại dự

án BĐS khác, ví dụ như dự án đầu tư khu du lịch, trung tâm thương mại,

khách sạn,…

2.1.5. Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án

trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

2.1.5.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án trong đầu tư, kinh


Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án

khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được quy định tại Điều

8 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP và Thông tư số 13/2008/TT-BXD. Theo

đó, cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án.

Đối với dự án do UBND cấp tỉnh cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh xem

xét, giải quyết. Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì

UBND cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng

Chính phủ quyết định.

34

Trước khi ra quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, hồ

sơ xin chuyển nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn trực thuộc cơ

quan cho phép chuyển nhượng thẩm định. Đối với dự án khu đô thị mới, dự

án nhà ở, cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây dựng. Đối với dự

án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ

tịch UBND cấp tỉnh quy định.

Chủ đầu tư gửi hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án đến UBND

cấp tỉnh nơi có dự án. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án bao gồm: 1)

Đơn xin chuyển nhượng toàn bộ dự án; 2) Tình hình thực hiện đầu tư dự

án; 3) Đề xuất chủ đầu tư mới; 4) Phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ

của khách hàng và các bên liên quan; 5) Văn bản cho phép đầu tư của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền; 6) Hồ sơ dự án đã được phê duyệt theo quy

định của pháp luật; 7) Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc

giấy chứng nhận quyền SDĐ; 8) Cam kết của chủ đầu tư mới.

Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp

tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc

cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án. Chậm nhất

là 30 ngày, kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, chủ đầu tư

mới và chủ đầu tư cũ phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn

thành việc bàn giao dự án. Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư cũ

phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo

trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày về việc chuyển nhượng

dự án và quyền lợi của khách hàng. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng

phải có cam kết thực hiện đúng quy hoạch và tiến độ dự án ban đầu (trừ

trường hợp được gia hạn).

2.1.5.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần dự án trong đầu tư, kinh


Chuyển nhượng một phần dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS đối

với những khu đô thị mới được quy định cụ thể tại Nghị định số

35

02/2006/NĐ-CP ngày 18/8/2006. Theo đó, chủ đầu tư dự án khu đô thị mới

được chuyển nhượng quyền SDĐ để thực hiện các dự án cấp 2 tại khu đô

thị mới khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã

được phê duyệt.

Chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ thông qua các hình

thức: 1) Đấu thầu thực hiện dự án do chủ đầu tư kêu gọi đầu tư; 2) Đấu giá

quyền SDĐ; 3) Thỏa thuận chuyển nhượng trực tiếp. Việc chuyển nhượng

quyền SDĐ phải được thực hiện đúng pháp luật. Sau khi dự án khu đô thị

mới đã được phê duyệt, thì những dự án cấp 2 có quy mô nhóm A được đầu

tư vào dự án khu đô thị mới nếu tuân thủ đúng quy hoạch chi tiết xây dựng

tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Chủ đầu tư các dự án này không phải thực

hiện thủ tục xin phép đầu tư mà chỉ cần gửi thiết kế cơ sở tới cơ quan nhà

nước có thẩm quyền theo quy định hiện hành của pháp luật về xây dựng để

tổ chức thẩm định trước khi phê duyệt dự án.

Sau khi chuyển nhượng quyền SDĐ theo thỏa thuận hợp đồng

chuyển nhượng, một trong hai bên làm thủ tục chuyển quyền SDĐ từ chủ

đầu tư cấp 1 sang chủ đầu tư cấp 2 tại cơ quan quản lý đất đai của địa

phương. Chủ đầu tư cấp 1 không có thẩm quyền giao đất cho chủ đầu tư

cấp 2.

Thông tư số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 hướng

dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày

25/5/2007, Mục 5 quy định về việc nhận chuyển nhượng dự án trong đầu

tư, kinh doanh BĐS có SDĐ. Theo đó, bên chuyển nhượng nộp hợp đồng

chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

tại Văn phòng đăng ký quyền SDĐ. Việc đăng ký sang tên quyền SDĐ và

các tài sản gắn liền với đất do Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện thủ

tục và trình UBND cấp tỉnh quyết định cấp mới GCNQSDĐ, quyền sở hữu

nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

36

Trường hợp tổ chức kinh tế trong nước đã trả tiền SDĐ, tiền nhận

chuyển nhượng hoặc tiền thuê đất cho nhiều năm mà có nguồn gốc từ ngân

sách nhà nước; hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đất được Nhà

nước giao không thu tiền SDĐ để góp vốn bằng quyền SDĐ thì nộp hồ sơ

tại Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để

thực hiện như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất theo quy định

tại Điều 158 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Sau khi các

bên chuyển nhượng dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Sở Tài nguyên và

Môi trường trình UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển

nhượng dự án và quyết định cho thuê đất; trình UBND cấp tỉnh cấp Giấy

chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng dự án; ký hợp đồng thuê đất với

bên nhận chuyển nhượng dự án.

Khi chuyển nhượng dự án có SDĐ, ngoài các thủ tục đăng ký chuyển

nhượng, sang tên trước bạ như các trường hợp chuyển nhượng quyền SDĐ

khác theo quy định của pháp luật đất đai, thì còn phải làm các thủ tục xin

phép chuyển nhượng dự án, thẩm định dự án chuyển nhượng, xin phép đầu

tư. Cơ quan cho phép đầu tư, kinh doanh là cơ quan cho phép chuyển

nhượng dự án. Trước khi cho phép chuyển nhượng, cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền phải tiến hành thẩm định về lý do chuyển nhượng, điều kiện

được chuyển nhượng của dự án (xem xét mức độ đã đầu tư của dự án, vấn

đề bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án có được thực hiện đúng quy

định hay không, việc chấp hành pháp luật đất đai,…), năng lực của chủ đầu

tư mới, phương pháp thực hiện dự án của chủ đầu tư mới,…

Như vậy, pháp luật hiện hành mới chủ yếu tập trung quy định về

trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu

nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp mà chưa có các quy định về

trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhiều dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

Điều này, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi tiến hành làm thủ tục

chuyển nhượng nhiều dự án khác trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

37

2.1.6. Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án trong


Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định về hợp đồng chuyển

nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ

thuật khu công nghiệp tại Điều 9. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng toàn

bộ dự án phải do hai bên tự thỏa thuận. Trong hợp đồng phải xác định rõ

chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu

tư cũ với khách hàng, các bên liên quan và các nghĩa vụ khác theo nội dụng

dự án đã được phê duyệt.

Việc chuyển nhượng một phần dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS

được thực hiện dưới dạng một hợp đồng hợp tác kinh doanh. Hợp đồng hợp

đồng hợp tác kinh doanh là hình thức đầu tư được ký kết giữa các nhà đầu

tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà

không thành lập pháp nhân. Các yếu tố như: đối tượng, nội dung hợp tác,

thời hạn kinh doanh, quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi bên, quan hệ

hợp tác giữa các bên và tổ chức quản lý do các bên thỏa thuận và ghi trong

hợp đồng.

Ngoài ra, trong hợp đồng chuyển nhượng quy định rõ quyền và nghĩa

vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng dự án.

- Quyền của bên chuyển nhượng dự án

(i) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền, đúng thời hạn ghi

trong hợp đồng;

(ii) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận bà giao toàn bộ dự án

đúng thời hạn ghi trong hợp đồng;

(iii) Các quyền lợi khác do hai bên thỏa thuận.

- Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng dự án

38

(i) Bàn giao toàn bộ dự án trên thực địa và toàn bộ hồ sơ dự án cho

bên nhận chuyển nhượng, trường hợp không bàn giao hoặc chậm bàn giao

thì phải bồi thường thiệt hại;

(ii) Bảo vệ, quản lý toàn bộ dự án trong thời gian chưa bàn giao xong

dự án (trên hồ sơ + trên thực địa);

(iii) Thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về việc chuyển

nhượng dự án;

(iv) Giải quyết dứt điểm những cam kết đã thỏa thuận với khách

hàng trước khi chuyển nhượng dự án. Cùng với bên nhận chuyển nhượng

thống nhất với từng khách hàng về những vấn đề mà chủ đầu tư mới phải

có trách nhiệm giải quyết không làm thiệt hại đến quyền lợi của khách

hàng;

(v) Các nghĩa vụ khác do hai bên thỏa thuận.

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng dự án.

- Quyền của bên nhận chuyển nhượng dự án

(i) Nhận bàn giao toàn bộ dự án trên thực địa và toàn bộ hồ sơ dự án

nêu tại Hợp đồng chuyển nhượng theo đúng thời gian quy định trong hợp

đồng;

(ii) Yêu cầu bên chuyển nhượng tạo điều kiện và cung cấp các giấy

tờ có liên quan đến việc thực hiện tiếp dự án;

(iii) Cùng bên chuyển nhượng bàn bạc với khách hàng về việc giải

quyết quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng sau khi đã nhận chuyển

nhượng;

(iv) Các quyền lợi khác do hai bên thỏa thuận.

- Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng dự án

(i) Thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn tiền chuyển nhượng dự án cho

bên chuyển nhượng đã ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng;

(ii) Thực hiện và đáp ứng đầy đủ quyền lợi của bên chuyển nhượng

và của khách hàng mà các bên đã thống nhất;

39

(iii) Tiếp nhận toàn bộ dự án tại thực địa và hồ sơ dự án đúng thời

hạn đã thỏa thuận;

(iv) Thực hiện tiếp dự án theo đúng nội dung dự án đã được cấp có

thẩm quyền phê duyệt;

(v) Các nghĩa vụ khác do hai bên thỏa thuận.

2.1.7. Nội dung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về chuyển

nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

Điều 10 Nghị định số153/2007/NĐ-CP quy định về việc xử lý đối

với các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở kỹ thuật, dự án hạ tầng kỹ

thuật khu công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm. Theo đó, chủ đầu tư sẽ bị

cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc

giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực

hiện dự án trong các trường hợp sau:

- Chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng,

quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp

thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12

tháng, kể từ tháng nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án

hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt.

Khi chủ đầu tư có dự án bị thu hồi theo quy định tại Khoản 1 Điều

10 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP thì sẽ không được làm chủ đầu tư các dự

án kinh doanh BĐS mới khác trong thời gian 02 năm, kể từ ngày dự án

trước bị thu hồi.

Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi văn bản cho

phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư phải có trách nhiệm: (i) Yêu cầu

chủ đầu tư cũ giải quyết những tồn tại của dự án, đảm bảo quyền lợi, nghĩa

vụ, trách nhiệm của khách hàng và các bên có liên quan; (ii) Thông báo và

tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để tiếp tục thực hiện dự án.

40

Tóm lại: Quy định quyền chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh BĐS nhằm tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho các doanh nghiệp

đầu tư, kinh doanh BĐS trong việc quyết định đầu tư dự án. Lựa chọn được

những nhà đầu tư thực sự có tiềm năng tài chính, có kinh nghiệm quản lý

cao, khai thác có hiệu quả nhất các dự án BĐS. Việc đưa ra quyết định

chuyển nhượng dự án BĐS là những quyết định rất lớn trong đầu tư, có tác

động trực tiếp đến sự thành bại của doanh nghiệp. Do vậy, hành lang pháp

lý phải rõ ràng, minh bạch, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có năng lực

thực hiện các quyết định của mình. Do đó, cần tạo môi trường pháp lý bình

đẳng cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc chuyển

nhượng dự án BĐS. Ngoài ra, cần hoàn thiện cơ chế định giá BĐS làm cơ

sở cho các bên thỏa thuận chuyển nhượng dự án và thực hiện nghĩa vụ tài

chính với Nhà nước khi chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu


2.2.1. Những thành tựu, kết quả đạt được

Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án trong

đầu tư, kinh doanh BĐS cho thấy việc áp dụng đã đạt được những kết quả

chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, quy định cho phép nhà đầu tư được chuyển nhượng dự án

là một trong những quy định quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng

mắc cho các nhà đầu tư trong quá trình đầu tư, kinh doanh BĐS, được quy

định cụ thể trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định số

153/2007/NĐ-CP, Thông tư số 13/2008/TT-BXD và nhiều văn bản có liên

quan khác. Trên thực tế, các chủ đầu tư khi tiến hành hoạt động đầu tư,

kinh doanh BĐS đều mong muốn thực hiện dự án đến cùng nhưng vì nhiều

nguyên nhân mà phải chuyển nhượng để thu hồi vốn. Nếu chủ đầu tư

không được chuyển nhượng dự án thì có thể dẫn đến hậu quả là dự án bị

đình trệ, doanh nghiệp BĐS lâm vào tình trạng phá sản. Hậu quả là thị

41

trường BĐS bị tác động tiêu cực. Do vậy, quy định cho phép các chủ đầu

tư được chuyển nhượng dự án vừa giúp cho các nhà đầu tư, kinh doanh

BĐS giải quyết khó khăn, vừa giúp cho thị trường phát triển ổn định, bền

vững.

Thứ hai, việc chuyển nhượng dự án là một trong những biện pháp

thúc đẩy tiến bộ thực thi các dự án. Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công

nghiệp, văn phòng, khách sạn,… đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm

đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân cũng như nhu cầu phát triển của

kinh tế, xã hội của đất nước, đồng thời, góp phần làm thay đổi bộ mặt đô

thị, nông thôn trong cả nước.

Thứ ba, quy định này cũng là giải pháp loại khỏi thị trường những

nhà đầu tư yếu kém, không đủ năng lực thực hiện dự án, giúp cho thị

trường BĐS hoạt động ngày càng chuyên nghiệp và hiệu quả hơn, loại bỏ

bớt những giao dịch BĐS mang tính chất “lướt sóng”.

Thứ tư, đối với việc chuyển nhượng một phần dự án. Chuyển

nhượng này sẽ chính thức được công nhận khi hai bên thực hiện thủ tục

chuyển quyền SDĐ phần diện tích được chuyển nhượng vào lúc dự án đã

xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật tương ứng và được nghiệm thu. Quy

định này là cần thiết vì thực tế thời gian qua cho thấy nhiều chủ dự án thực

hiện xong khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng là đã cạn vốn, trong khi

khoản đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật của dự án vẫn còn khá lớn.

Thứ năm, trên thực tế thị trường cũng đã ghi nhận một số chủ đầu tư

đang tìm đối tác để chuyển nhượng lại dự án của mình do hoạt động sản

xuất - kinh doanh kém hiệu quả trong thời gian vừa qua. Có thể kể đến một

số thương vụ được công bố trong thời gian qua như Công ty Cổ phần Đầu

tư Kinh doanh Địa ốc Đất Xanh mua lại dự án của Công ty TNHH Hà

Thuận Hùng và biến khu đất rộng hơn 3.700 m2 thành dự án căn hộ cao 14

tầng Phú Gia Hưng Apartment tại quận Gò Vấp - Tp.HCM; hoặc Công ty

Đông Dương cũng đã mua lại quyền sử dụng lô đất 2.700 m2 tại khu Nam

42

Sài Gòn từ Công ty Cổ phần TM-XD BĐS Hòa Bình với giá 11,9 triệu

USD. Bên cạnh đó, theo một số nhà đầu tư thì việc chuyển nhượng dự án

có thể là những thương vụ đem lại lợi nhuận cho họ, chứ không hẳn đồng

nghĩa với việc sang nhượng là tháo chạy khỏi dự án. Ví dụ như: trường hợp

Công ty Kinh Đô, việc rút vốn tham gia xây dựng tòa nhà SJC Tower là để

tập trung vốn vào các dự án trọng điểm trong lĩnh vực thực phẩm, sáp nhập

các công ty thực phẩm khác vào Kinh Đô và đầu tư các dự án BĐS nhà ở

của mình. Vụ chuyển nhượng này đã đem về một khoản lợi nhuận 425 tỉ

đồng cho Kinh Đô.

2.2.2. Những tồn tại, hạn chế

Bên cạnh những kết quả đạt được, việc áp dụng các quy định về

chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS còn bộc lộ một số hạn

chế, tồn tại cơ bản sau đây:

Thứ nhất, việc thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục chuyển

nhượng toàn bộ dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS còn gặp nhiều khó

khăn, gây tốn kém, mất thời gian cho các nhà đầu tư.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 ra đời cùng với các văn bản pháp

luật kèm theo như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Thông tư số

13/2008/TT-BXD đã chính thức quy định về vấn đề chuyển nhượng dự án

trong đầu tư, kinh doanh BĐS. Cùng với việc thừa nhận các quyền của chủ

đầu tư thì Nhà nước đã tạo ra cơ chế để họ thực hiện đầy đủ quyền của

mình. Tuy nhiên, trên thực tế, để được chuyển nhượng dự án thì các chủ

đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục phức tạp và mất thời gian. Theo nhiều

chủ đầu tư thì việc các dự án triển khai chậm chưa hẳn là do thiếu vốn mà

do thủ tục hành chính của một số địa phương quá phức tạp, cán bộ hướng

dẫn làm thủ tục không tận tình, đôi khi còn gây nhiều phiền hà. Thực tế

nhiều địa phương đã áp dụng cơ chế “một cửa liên thông” nhưng nhiều chủ

đầu tư vẫn phải đến từng cơ quan chuyên môn để giải quyết từng loại thủ

tục đầu tư, do đó sẽ mất rất nhiều thời gian. Đây là một trở ngại rất lớn đối

http://drana.vn/

43

với các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện chuyển nhượng dự án trong


Thứ hai, quy định về vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư còn nhiều

bất cập. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư

tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị

mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện

trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác

nhận. Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư thể hiện trực tiếp khả năng tài chính

của họ, là nguồn vốn chủ động, bên cạnh các nguồn vốn khác (từ ngân

hàng, huy động của khách hàng,…). Tuy nhiên, hiện nay, Luật Kinh doanh

BĐS năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS có mức vốn

pháp định là 6 tỷ đồng. Nhưng thực tế, để thực hiện những dự án có mức

đầu tư lên đến hàng trăm tỷ đồng thì mức vốn 6 tỷ đồng là rất nhỏ. Ngoài

ra, còn không kể đến các khoản chi phí phát sinh khác như giải phóng mặt

bằng, biến động về giá cả,… Do vậy, chuyển nhượng dự án trong đầu tư,

kinh doanh BĐS là một giải pháp tối ưu được các doanh nghiệp chọn lựa.

Bên cạnh đó, với quy định này, có nhiều doanh nghiệp mặc dù hạn

chế về năng lực thực hiện dự án, thiếu vốn đầu tư nhưng vẫn lao vào kinh

doanh BĐS, gây ra tình trạng lũng đoạn thị trường, các doanh nghiệp

không đủ sức cạnh tranh, tạo sự không chuyên nghiệp trong đầu tư, kinh

doanh BĐS. Chính vì vậy, pháp luật cần điều chỉnh mức quy định về vốn

pháp định để phù hợp hơn với tình hình thực tế.

Ngoài ra, pháp luật kinh doanh BĐS hiện nay chưa có những quy

định để sàng lọc các công ty BĐS nhỏ, lẻ ra khỏi “sân chơi” để khuyến

khích các doanh nghiệp hội tụ lại với nhau thành những doanh nghiệp lớn

có đầy đủ năng lực về chuyên môn, kiến thức và tài chính. Hơn nữa, việc

pháp luật quy định về vốn đầu tư thuộc chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án

khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

44

thiếu chi tiết, cụ thể và rõ ràng nên thực chất các chủ đầu tư này có bao

nhiêu vốn thì chỉ có họ mới biết, Nhà nước không thể kiểm soát được.

Thứ ba, pháp luật quy định về huy động vốn chưa phù hợp với đặc

điểm của dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

Thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào thị trường vốn, mà các doanh

nghiệp bđs hiện nay thường sử dụng vốn đi vay là chủ yếu. Bởi, nguồn vốn

tự có của doanh nghiệp thì có hạn, mà việc huy động vốn của khách hàng

cũng bị khống chế bởi Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh BĐS năm

2006. Do vậy, nguồn tài chính dành cho BĐS chủ yếu tập trung vào việc

vay vốn ngân hàng. Mà trong hoàn cảnh hiện nay, chính sách cho vay của

các ngân hàng thường không ổn định. Việc nguồn vốn cho BĐS phụ thuộc

vào ngân hàng khiến cho sự phát triển của thị trường này gặp rất nhiều bất

ổn. Hầu hết các dự án BĐS thường kéo dài trong nhiều năm. Vì vậy, các

doanh nghiệp sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi bị ngân hàng siết nợ trong giai

đoạn xảy ra khủng hoảng.

Do vậy, khi Nhà nước chủ trương thắt chặt tiền tệ, tín dụng cùng với

những khó khăn trong việc huy động vốn sẽ khiến các nhà đầu tư khó có

thể tiếp tục thực hiện dự án, buộc phải tìm cách chuyển nhượng dự án khi

chưa đủ điều kiện nhằm thu hồi vốn đầu tư.

2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế

2.2.3.1. Nguyên nhân chủ quan

Nguyên nhân chủ quan khiến cho việc chuyển nhượng dự án trong

đầu tư, kinh doanh BĐS hiện nay còn gặp một số khó khăn là do quy mô

thị trường BĐS Việt Nam chưa phải là lớn. Quá trình đô thị hóa mới đang

ở giai đoạn đầu, đặc biệt đối với các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, thời

điểm chuyển nhượng BĐS thường tùy thuộc vào chiến lược cũng như

“hoàn cảnh” của từng nhà đầu tư.

Hơn nữa, pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật về

chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng là lĩnh vực pháp

45

luật còn khá non trẻ và đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện. Vì vậy,

chúng ta còn thiếu kinh nghiệm về thực tiễn pháp lý đối với việc điều chỉnh

các quan hệ về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. Điều này là

nguyên nhân làm cho một số nội dung quy định được ban hành chưa phù

hợp với thực tiễn; đồng thời, làm bộc lộ một số “khoảng trống” trong lĩnh

vực pháp luật về vấn đề này.

2.2.3.2. Nguyên nhân khách quan

Trên thực tế, khi chuyển nhượng dự án, các nhà đầu tư thường gặp

nhiều khó khăn bởi trong quá trình tiến hành phải trải qua nhiều khâu phức

tạp, mất thời gian, mà nguyên nhân chủ yếu là do các thủ tục hành chính

còn nhiều phiền hà. Cụ thể, trong quá trình thực hiện Đề án 30 của Chính

phủ về việc đơn giản hoá thủ tục hành chính nhà nước giai đoạn 2001-

2010, tính đến hết ngày 31/8/2009, thống kê của Nhóm chuyên trách về cải

cách thủ tục hành chính của Chính phủ cho thấy vẫn còn 5.700 thủ tục hành

chính, 7.870 văn bản quy định về thủ tục hành chính và 85.000 biểu mẫu

cần phải được rà soát để loại bỏ. Qua những thống kê trên có thể thấy, hiện

nay, mặc dù Nhà nước có chủ trương giảm thiểu các thủ tục hành chính,

nhưng trên thực tế, cụ thể trong chuyển nhượng dự án, các nhà đầu tư vẫn

phải đến từng cơ quan chuyên môn để giải quyết các loại thủ tục đầu tư

khác nhau. Không kể mỗi tỉnh, thành lại có một cơ chế khác nhau đối với

nhà đầu tư. Do vậy, hiện nay, thủ tục hành chính vẫn là một rào cản lớn,

gây hạn chế hiệu quả đầu tư của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư,

kinh doanh BĐS.

Ngoài ra, theo như phân tích ở trên thì nguồn vốn đầu tư, kinh doanh

BĐS chủ yếu của doanh nghiệp thường phụ thuộc vào các ngân hàng. Mà

thị trường hiện nay đang trong giai đoạn khó khăn, Chính phủ đang tập

trung chống lạm phát. Do đó, việc vay vốn đầu tư BĐS cũng gặp nhiều khó

khăn và nếu vay được thì lãi suất cũng khá cao. Bên cạnh đó, lạm phát, tỉ

giá ngoại tệ, giá cả vật tư đều có xu hướng tăng cao làm chi phí đầu tư và

46

giá thành sản phẩm BĐS sẽ tăng đáng kể. Hiện nay, các ngân hàng đang

tích cực thu hồi nợ và thúc ép các khoản vay liên quan đến BĐS. Một số

chủ đầu tư và nhà đầu tư mua bán BĐS sử dụng tỷ lệ vay tiền từ ngân hàng

cao sẽ bị ảnh hưởng lớn. Chính vì vậy, sẽ gây ra nhiều bất lợi đối với các

nhà đầu tư.

Chương 3

47

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án

trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát

triển thị trường bất động sản của Đảng ta

Thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có những

bước phát triển tích cực, góp phần đáng kể vào sự tăng trưởng chung của

nền kinh tế. Báo cáo Chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa

VII tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định: “Tổ chức quản

lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân

dân, nhất là ở các vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây

dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế xây dựng

và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước”. Có thể

nói đây là một chủ trương lớn, có tầm chiến lược quan trọng cho sự phát

triển thị trường BĐS ở Việt Nam.

Để thực hiện mục tiêu đó, cần đảm bảo những định hướng cơ bản

sau:

Thứ nhất, về phía Nhà nước.

- Tập trung nghiên cứu hoàn thiện, ban hành, sửa đổi, bổ sung hệ

thống văn bản quy phạm về BĐS; đặc biệt là những quy định của pháp luật

về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS, để thúc đẩy thị

trường BĐS phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu, thúc

đẩy nền kinh tế phát triển, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội theo định

hướng XHCN, hạn chế tình trạng thị trường ngầm trong giao dịch về kinh

doanh BĐS.

48

- Đẩy mạnh công tác cải cách về cơ cấu tổ chức và hành chính trong

lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, đặc biệt là trong chuyển nhượng dự án,

cần có cơ chế và chế tài phù hợp để đảm bảo thông tin liên quan tới thị

trường BĐS (quy hoạch, đất đai, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng, chất

lượng công trình, đấu giá, định giá, mua bán, giao dịch, môi giới, đăng ký

thế chấp, sàn giao dịch...) phải được công khai, minh bạch để các chủ thể

tham gia dễ dàng và thuận lợi.

- Có cơ chế kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết thị trường phù

hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Thứ hai, về phía các chủ thể tham gia.

- Các tổ chức, cá nhân tham gia chuyển nhượng dự án trong đầu tư,

kinh doanh BĐS phải có trách nhiệm đảm bảo chất lượng hàng hóa là BĐS,

đảm bảo uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp mình.

- Hoạt động chuyển nhượng dự án có thể mang lại lợi nhuận cao, tuy

nhiên lĩnh vực này cũng tiềm ẩn yếu tố rủi ro cũng rất lớn. Do đó, đòi hỏi

các đối tượng tham gia phải có tính chuyên nghiệp cao. Các chủ thể tham

gia thị trường phải đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật về kinh

nghiệm, năng lực tài chính, đào tạo nhân lực...

- Hàng hoá BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải được

giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS đảm bảo công khai, minh bạch,

cạnh tranh lành mạnh.

Thị trường BĐS luôn là một thị trường quan trọng có tác động và chi

phối mạnh mẽ đến toàn bộ nền kinh tế. Việc lên hay xuống của thị trường

BĐS đôi khi còn phụ thuộc vào nhiều thị trường khác, như chứng khoán,

ngoại tệ, vàng,… Tuy nhiên, về lâu dài, những văn bản pháp quy trong lĩnh

vực BĐS cần được ban hành theo hướng tạo sự thuận lợi và phát triển bền

vững.

49


doanh bất động sản dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh

bạch trong kinh doanh bất động sản

Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn thiếu minh bạch, thông tin chưa

đầy đủ, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán, do đó, các hoạt động giao dịch

ngầm, trao tay vẫn phổ biến, gây khó khăn trong việc quản lý nhà nước

cũng như thất thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời tiếp tay cho tham

nhũng.

Điểm quan trọng nhất để minh bạch hóa thị trường BĐS chính là hệ

thống đăng ký BĐS. Hệ thống đăng ký BĐS là hệ thống thông tin ghi nhận

ai là chủ SDĐ, ai có tài sản gắn liền với đất ở đâu, từ đâu và làm gì,… theo

một mẫu thống nhất. Khi đã đăng ký, Nhà nước sẽ bảo vệ quyền lợi hợp

pháp của người đăng ký. Người sở hữu BĐS có trách nhiệm thực hiện

nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Điều đó sẽ làm cho thị trường BĐS

hoạt động năng động hơn, người kinh doanh BĐS sẽ thuận lợi hơn. Việc

đăng ký công khai BĐS trong một hệ thống thống nhất sẽ góp phần chủ yếu

để loại bỏ những điều thiếu minh bạch trên thị trường BĐS.

Ngoài ra, đồ án quy hoạch phải công khai hóa tất cả những dự án ưu

tiên và nguồn lực thực hiện. Cụ thể, việc công bố quy hoạch phân khu, các

dự án mời gọi đầu tư khu đô thị mới, khách sạn, văn phòng cho thuê, nhà ở

cao cấp tại các khu vực mở rộng,… đều phải được công khai. Khi đó,

quyền lựa chọn sẽ thuộc về các nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp. Đồng thời,

để tránh tình trạng xin - cho, cơ quan chức năng phải chuyển sang hình

thức đấu giá quyền SDĐ và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Điều này sẽ tạo

ra “sân chơi” công bằng cho tất cả các nhà đầu tư và loại khỏi thị trường

những nhà đầu tư không có năng lực. Trên cơ sở quy hoạch, phải có cơ chế

phát triển quỹ đất, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn

có để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết.

50


doanh bất động sản phải dựa trên việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc

kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của nước ngoài về vấn đề này

Như phần trên đã đề cập, pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và

pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng là

lĩnh vực pháp luật còn tương đối mới mẻ ở nước ta. Lĩnh vực pháp luật này

đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện. Trong khi đó, đối với các

nước có thị trường BĐS phát triển thì vấn đề này không còn là mới lạ. Các

nước này đã có ngót trăm năm kinh nghiệm trong việc quản lý thị trường

BĐS nói chung và chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng

bằng pháp luật. Vì vậy, việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm

và thực tiễn pháp lý của các nước về điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng dự

án đầu tư, kinh doanh BĐS phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của

Việt Nam là rất cần thiết; góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh

doanh BĐS (trong đó có các quy định về chuyển nhượng dự án trong đầu

tư, kinh doanh BĐS).


doanh bất động sản phải đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật

về đầu tư, kinh doanh nói chung và pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất

động sản nói riêng

Pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS là

một bộ phận của hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh BĐS. Hơn nữa, nó

còn liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp luật về đầu

tư, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng và pháp

luật về nhà ở v.v. Do đó, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án

trong đầu tư, kinh doanh BĐS không thể tách dời với quá trình cải cách và

hoàn thiện hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh nói chung và pháp luật

về đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng. Bởi lẽ, các lĩnh vực pháp luật này có

mối quan hệ gắn bó, khăng khít và có tác động trực tiếp lẫn nhau. Vì vậy,

51

quá trình hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh BĐS muốn đạt được hiệu quả thì phải đặt trong mối quan hệ tổng

thể cải cách hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh nói chung và pháp

luật về đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng …

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu


3.2.1. Sửa đổi, bổ sung các quy định về nâng cao khả năng kiểm soát thị

trường bất động sản của Nhà nước

Xét một cách tổng thể, hiện nay, Nhà nước chưa kiểm soát chặt chẽ

được thị trường chuyển nhượng các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. Các cơ

quan quản lý thị trường BĐS chưa nắm bắt được chính xác bao nhiêu dự án

(dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được khởi công, sản

phẩm của dự án đã và đang bán cho ai, giá cả cụ thể là bao nhiêu … Họ chỉ

biết được dự án nào được phê duyệt trên sổ sách, còn trên thực tế các dự

án triển khai hay chưa, làm đến đâu thì dường như thông tin, số liệu chậm

được cập nhật kịp thời. Công tác kiểm soát của cơ quan quản lý hiện nay

vẫn chỉ dừng lại ở bước khảo sát thị trường, học hỏi nghiệp vụ từ các đơn

vị tư vấn BĐS là chính. Do vậy, để nâng cao khả năng kiểm soát thị trường

chuyển nhượng trong đầu tư, kinh doanh BĐS, Nhà nước cần phải:

- Sớm triển khai áp dụng quy định bắt buộc và có chế tài xử lý để

thực hiện yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh phải bán sản phẩm hàng

hoá BĐS thông qua sàn giao dịch theo quy định của pháp luật nhằm tạo

điều kiện thuận lợi cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có thể dễ dàng

tiếp cận và tham gia giao dịch.

- Quy định việc bắt buộc công khai các thủ tục dịch vụ công liên

quan đến việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

- Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin về BĐS theo nguyên tắc

công khai, minh bạch, trung thực và quy định bắt buộc việc công khai

52

thông tin về thị trường BĐS trên các kênh thông tin theo quy định để góp

phần lành mạnh hoá thị trường BĐS.

- Hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng dự án qua sàn giao dịch và tăng

cường công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra các giao dịch BĐS.

- Khuyến khích các giao dịch chuyển nhượng chính thức, đi đôi với

việc ban hành các chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch "ngầm" thông

qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm chi phí xác định sở hữu BĐS

để khuyến khích các chủ thể tham gia giao dịch chính thức.

- Tăng cường năng lực và hiệu lực bộ máy quản lý Nhà nước về thị

trường chuyển nhượng dự án BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải

cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao

năng lực quản lý của cán bộ, công chức nhà nước cũng như đối với nguồn

nhân lực của các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS.

- Kiện toàn và củng cố hệ thống quản lý, điều hành thị trường BĐS

đồng bộ từ trung ương tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự

báo và đưa các chỉ tiêu phát triển thị trường chuyển nhượng dự án BĐS.

- Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến rộng rãi pháp luật về chuyển

nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.

Đối với những dự án được ưu đãi đầu tư thuộc chương trình khuyến

khích, thu hút đầu tư của một số tỉnh, hay được ưu đãi về lĩnh vực đầu tư,

địa bàn đầu tư, hay những dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập

thấp,… thì Nhà nước cần phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn nữa. Bởi

đối với những loại dự án này, nếu không được kiểm soát chặt thì các chủ

đầu tư có thể lợi dụng những chính sách này để trục lợi. Việc “trải thảm

đỏ” mời gọi đầu tư ồ ạt, tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả là có nhiều dự án treo.

Trong số những tiêu chí đánh giá, mức độ thông thoáng của cải cách hành

chính có tốc độ thu hút vốn đầu tư cao. Vì vậy, không ít tỉnh đã phớt lờ yếu

tố chất lượng đầu tư để tăng hạng. Nhưng đằng sau những con số “tỷ đô”

53

được báo cáo đó là hàng loạt giấy phép đầu tư được cấp cho có, hàng loạt

dự án chuyển nhượng nhằm trục lợi. Để từng bước khắc phục những yếu

kém này cần bổ sung các quy định đề cập đến việc trước khi cho phép

chuyển nhượng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xem xét mức độ đã

đầu tư của dự án như bồi thường, giải phóng mặt bằng, san nền hoặc đã đầu

tư một phần hạ tầng kỹ thuật. Ngoài ra, cũng cần xem xét các yếu tố như:

dự án có được thực hiện đúng quy hoạch hay không, việc chấp hành pháp

luật đất đai, việc đầu tư xây dựng của doanh nghiệp,…

3.2.2. Hoàn thiện quy định về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, kinh


Hiện nay, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, tổ

chức, cá nhân muốn kinh doanh BĐS chỉ cần có vốn pháp định tối thiểu 6

tỷ đồng là có thể được đăng ký thành lập công ty kinh doanh BĐS. Với quy

định này, hiện nay, các công ty kinh doanh BĐS “mọc lên như nấm”. Có

rất nhiều doanh nghiệp được thành lập với những tên hiệu rất hoành tráng,

song tài sản lại chỉ có đúng 6 tỷ đồng theo như đăng ký. Do hạn chế, yếu

kém về năng lực tài chính, các doanh nghiệp này chủ yếu hoạt động “chạy

dự án”, sau đó chuyển nhượng lại để kiếm lời. Điều này khiến cho thị

trường BĐS phát triển thiếu bền vững và gây ra nhiều tiêu cực trên thị

trường.

Đầu tư BĐS Việt Nam hiện nay đang ở giai đoạn “hỗn độn” khi có

rất nhiều doanh cùng lao vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, cho dù khả năng

tài chính không đáp ứng đủ. Điều đó, khiến cho thị trường trở nên méo mó

và biến động ngoài quy luật. Tuy nhiên, qua những lần biến động như vậy,

những doanh nghiệp không đủ năng lực và không đáp ứng đủ điều kiện sẽ

bị loại ra khỏi cuộc chơi. Cụ thể, những doanh nghiệp kinh doanh BĐS

theo kiểu xin dự án bằng quan hệ, phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay ngân

hàng,… sẽ là những doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi có biến động và

tất yếu họ cũng không đủ khả năng để đối phó với biến động và tiếp tục

54

thực hiện dự án của mình. Ngược lại, những nhà đầu tư lớn, với tiềm lực

kinh tế mạnh, họ sẽ đủ sức để vượt qua những giai đoạn khó khăn của thị

trường, có khả năng theo được những dự án đầu tư dài hạn. Thậm chí,

những nhà đầu tư này còn có thể dẫn dắt thị trường vượt qua khó khăn. Đây

mới thực sự là những nhà đầu tư cần đối với thị trường. Do vậy, để hạn chế

những bất cập trên và làm cho thị trường BĐS minh bạch, ổn định hơn,

thiết nghĩ cần phải bổ sung quy định tăng vốn pháp định của công ty BĐS,

hạn chế việc các nhà đầu tư nhỏ, lẻ không đủ năng lực tài chính cũng

“nhảy vào” lĩnh vực BĐS để kiếm chác.

3.2.3. Tạo ra cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản

Trên thực tế, các dự án BĐS hiện nay phụ thuộc vào nguồn vốn ngân

hàng, vốn tự có, vốn huy động từ thị trường thứ cấp. Nhưng đa phần đó đều

là những kênh huy động vốn không ổn định, doanh nghiệp khó tự chủ được

trong kinh doanh. Ví dụ như khi lãi suất thay đổi, ngay lập tức khiến các

doanh nghiệp gặp khó khăn, bởi, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại

chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn thì thị trường BĐS lại cần nguồn

vốn trung và dài hạn. Trong điều kiện thị trường BĐS đang có nhiều biến

động như hiện nay thì các giải pháp huy động vốn cho đầu tư, kinh doanh

BĐS cần được thực hiện theo những giải pháp sau:

Thứ nhất, tháo gỡ vướng mắc trong hoạt động cho vay của ngân

hàng đối với kinh doanh BĐS.

Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân

hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh

doanh BĐS. Tuy nhiên, để việc huy động vốn theo kênh này hiệu quả hơn

cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết

hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.

Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về

thị trường BĐS để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá

khả năng chi trả của các chủ đầu tư.

55

Hiện nay, Luật Đất đai dường như chưa có đầy đủ, đồng bộ các quy

định về căn cứ để xác định giao dịch BĐS (hợp pháp) để cho vay cũng như

những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền SDĐ của các

doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê

đất... đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn

vốn từ các ngân hàng. Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, sửa đổi và bổ sung

một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS tạo điều kiện

thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS.

Thứ hai, cần "chứng khoán hóa" các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.

Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu

tư vào thị trường BĐS vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm BĐS có giá

trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ, lẻ, nên khó có

thể tham gia vào được. Do đó, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong

việc huy động vốn nhàn rỗi trong nhân dân chính là phải làm sao "chứng

khoán hóa được các dự án BĐS".

Chứng khoán BĐS là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa

hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư BĐS, được đảm bảo bằng giá trị

BĐS mà nó đại diện; đồng thời, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến

động giá trị của BĐS này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu

trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS đó trong suốt quá trình sở hữu chứng

khoán. Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), hiện nay, nhiều chuyên

gia kinh tế đang đề xuất việc phát hành chứng chỉ BĐS nhằm giúp các

doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy

động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư.

Chứng chỉ BĐS sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và

ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công

trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ BĐS sẽ được đưa ra bán đấu giá và

chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Việc phát hành

chứng chỉ BĐS là khả thi và có nhiều ưu điểm hơn so với việc phát hành

56

trái phiếu công trình. Đồng thời, chứng chỉ BĐS cũng sẽ thu hút thêm

nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập

trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS.

Tuy nhiên, để có thể “hiện thực hóa” vấn đề này, Nhà nước cần nghiên

cứu, xây dựng và ban hành khung pháp lý cho việc “chứng khoán hóa” các

dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.

57

Kết Luận

Hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ngày

càng đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch về BĐS trên thị trường.

Pháp luật quy định về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS

đã phần nào đáp ứng được nhưng yêu cầu từ thực tế nhưng chưa thực sự

hoàn thiện.

Với tầm quan trọng của hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu

tư, kinh doanh BĐS hiện nay, đòi hỏi nội dung các quy định của pháp luật

về vấn đề này cần hoàn thiện, đồng bộ hơn nữa, nhằm đáp ứng được nhu

cầu phát sinh trên thực tế.

Tuy nhiên, trên thực tế, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ

quan, trong thời gian qua hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư,

kinh doanh BĐS vẫn xảy ra nhiều vi phạm pháp luật trong quá trình hoạt

động, thị trường chuyển nhượng ngầm vẫn diễn ra, v.v… Các hạn chế này

có thể xuất phát chính từ phía các nhà đầu tư hoặc do nguyên nhân khách

quan từ sự biến động của thị trường BĐS. Như vậy, các quy định của pháp

luật cần hoàn chỉnh hơn nữa để đảm bảo cho hoạt động chuyển nhượng dự

án trong đầu tư, kinh doanh BĐS diễn ra được công khai, minh bạch.

58

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Giáo trình, tài liệu tham khảo

1. TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) Pháp luật

về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp – 2009.

2. Nguyễn Thị Nga (chủ nhiệm đề tài) Hoàn thiện pháp luật về quyền của

người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư, đề tài nghiên cứu khoa học cấp

trường – 2010.

3. Lê Thùy Dương Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay, luận văn thạc sĩ luật học –

2011.

2. Văn bản pháp luật

1. Luật kinh doanh BĐS năm 2006

2. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS

3. Nghị định số 108/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

một số điều của Luật đầu tư năm 2005

4. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007

5. Nghị định số 69/2009 ngày 13/8/2009

6. Nghị định số 02/2006/NĐ-CP về quy chế quản lý khu đô thị mới

7. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

8. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

về thi hành Luật Đất đai năm 2003

9. Thông tư số 13/2008/TT-BXD

10. Thông tư số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 hướng dẫn

thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007

59

3. Tài liệu Internet

1. http://loikhuyenchonhadautu.batdongsan.com.vn/cac-hinh-thuc-bat-

dong-san-zs1-huye72k1.html

2. http://phuockien.com.vn/news/detail/651

3.http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/

6154D269D9BC4B3CBABEE822FD662424/View/Kinh-doanh/

Nhung_van_de_co_ban_cua_dau_tu_kinh_doanh_bat_dong_san/?

print=56887229

4. http://620binhminh.com/?bm=newdetail&id=607

5. http://www.tinmoi.vn/Day-manh-cai-cach-thu-tuc-hanh-chinh-tai-doanh-

nghiep-0450676.html

http://www.tinmoi.vn/Day-manh-cai-cach-thu-tuc-hanh-chinh-tai-doanh-nghiep-0450676.html

http://www.tinmoi.vn/Day-manh-cai-cach-thu-tuc-hanh-chinh-tai-doanh-nghiep-0450676.html

http://620binhminh.com/?bm=newdetail&id=607

http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE822FD662424/View/Kinh-doanh/Nhung_van_de_co_ban_cua_dau_tu_kinh_doanh_bat_dong_san/?print=56887229



http://phuockien.com.vn/news/detail/651

http://loikhuyenchonhadautu.batdongsan.com.vn/cac-hinh-thuc-bat-dong-san-zs1-huye72k1.html

http://loikhuyenchonhadautu.batdongsan.com.vn/cac-hinh-thuc-bat-dong-san-zs1-huye72k1.html

Các Vấn Đề Pháp Lý Về Chuyển Nhượng Dự Án Trong Đầu Tư, Kinh Doanh Bất...

Documents

Transcript of Các Vấn Đề Pháp Lý Về Chuyển Nhượng Dự Án Trong Đầu Tư, Kinh Doanh Bất...